918/08.2TCSNT.L2-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

- Sendo as chaves entregues aos compradores antes de outorgada a escritura de compra e venda, não começa a correr o prazo de garantia, antes de formalizado esse mesmo contrato, pois não faria sentido que começasse a correr um prazo que pressupõe determinada qualidade jurídica para cada um dos intervenientes - comprador e vendedor - antes de as partes adquirirem essa qualidade.

Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO C... e R... residentes em Queluz, Sintra intentaram a presente acção declarativa sob a forma ordinária contra S... , com sede em Oeiras pedindo que a Ré seja condenada a proceder à reparação de todos os defeitos existentes na fracção, invocados na acção. Para tanto alegou, em síntese, o seguinte: Os Autores adquiriram por escritura realizada, no dia 23 de Setembro de 2003, a fracção sita em Queluz, onde residem. A 27 de Março de 2006, os Autores denunciaram diversos defeitos existentes na fracção de sua propriedade. Na sequência dessa reclamação foram efectuadas as reparações as quais, no entanto, não resolveram os problemas, pois ao fim de algum tempo os defeitos reapareceram. Em 27 de Janeiro de 2007 os Autores enviaram nova carta à Ré denunciando o reaparecimento dos defeitos bem como apresentaram a reclamação de novos defeitos entretanto surgidos na fracção. A Ré foi a construtora e vendedora da fracção. Em 10 de Abril de 2008 foram denunciados novos defeitos. Devidamente citada, a Ré contestou e invocou a caducidade pelo decurso do prazo de garantia e a caducidade do direito da acção. Para tanto alegou, em síntese, que: A Ré entregou a fracção aos Autores, em 11 de Junho de 2003. A presente acção deu entrada em juízo apenas em 24 de Julho de 2008. Os Autores dispunham do prazo de garantia de 5 anos para exercer os seus eventuais direitos de reparação pelo que os direitos que supostamente poderiam assistir aos autores já caducaram em 14 de Junho de 2008. Por outro lado, os Autores tinham o ónus de intentar a correspondente acção judicial no prazo máximo de 6 meses após a denúncia de defeitos da fracção em causa. Várias vezes durante os anos de 2004 e 2005, os Autores procederam, por via telefónica, a sucessivas denúncias de defeitos da fracção. A primeira denúncia escrita foi efectuada pelos Autores em 27 de Março de 2006, embora por intermédio da administração do condomínio. Os Autores não exerceram o seu direito de acção até ao dia 27 de Setembro de 2006 pelo que os direitos da acção caducaram em 28 de Setembro de 2006. O que os Autores fizeram mais uma vez foi denunciar novamente os defeitos, em 10 de Fevereiro de 2008, de forma remissiva para as primeira e segunda denúncias escritas. Na denúncia escrita em 10 de Fevereiro de 2008, já não assistiam quaisquer direitos aos Autores porquanto os defeitos são os mesmos. Foi proferido despacho saneador conforme fls. 174 a 180, que relegou para final o conhecimento da excepção da caducidade. Veio o Autor R… informar que, em virtude de partilha por divórcio deixou de ser proprietário do imóvel objecto do litígio. Assim, naquele despacho, foi julgado o Autor parte ilegítima e absolvida a Ré da instância, relativamente ao pedido formulado por aquele. Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que condenou a Ré “ a proceder, por sua conta, à reparação dos defeitos verificados no prédio identificado e descriminados nos pontos 12) a 24) da factualidade provada e que ainda subsistam na presente data, no prazo de 60 dias contados a partir do trânsito em julgado da sentença ”. Inconformada com a sentença, a Ré interpôs recurso de apelação. Formulando as seguintes conclusões : I- O contrato celebrado entre a A e a Ré é um contrato de compra e venda e não um contrato de empreitada. II- O Exmo. Juiz a quo violou assim o estabelecido no artigo 874º ao qualificar como de empreitada um contrato de compra e venda. III- Não se encontra provado que a ré seja simultaneamente construtora e vendedora do imóvel pelo que o regime legal aplicável será o decorrente dos artigos 913º e seguintes do Código Civil e não o artigo 1225º do Código Civil . IV- Quando a presente acção deu entrada já havia caducado o direito da A. à reparação dos defeitos pelo que V- A douta sentença recorrida violou o estabelecido no artigo 917º do Código Civil . VI- Não se provou o nexo de causalidade entre os danos verificados e o comportamento da Ré. VII- Violando a douta sentença o disposto no artigo 342º do Código Civil . Termos em que deverá ser dado provimento ao presente recurso, absolvendo-se a Ré/ Recorrente do pedido. A Apelada apresentou contra alegações pugnando pela confirmação da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: III-OS FACTOS Na 1.ª instância foram dados como provados os seguintes factos: Os Autores adquiriram, por escritura realizada no dia 23 de Setembro de 2003, a fracção autónoma designada pela letra "J" correspondente ao 4° andar Esq.º, para habitação, com lugar de estacionamento designado pelo n.º 4 e uma arrecadação designada pelo n.º 2, na cave, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Rua dos Combatentes da Grande Guerra, nº 44 a 44D, lugar e freguesia de Queluz, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n.º 2120 da dita freguesia (Al. A). A 27 de Março de 2006, denunciaram os Autores diversos defeitos existentes na fracção identificada em A. (Al. B). A R. exerce a actividade de construção civil, projectos, administração e compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim (Al. C). No exercício da sua actividade profissional, a R. vendeu a fracção em causa nos presentes autos aos AA. (Al. D). Os AA. são pessoas singulares que adquiriram a referida fracção para uso não profissional, ou seja, para sua habitação própria e permanente (Al. E). Na sequência de reclamação foram efectuadas as reparações pela Ré as quais não resolveram todos os problemas (Art. 1.º). Isto porque ao fim de algum tempo os defeitos reapareceram (Art. 2.º). Tendo em 27 de Janeiro de 2007 os Autores enviado nova carta à Ré denunciando o reaparecimento dos defeitos e a persistência dos mesmos (Art. 3.º). Novamente a Ré realizou reparações na fracção dos Autores as quais mais uma vez não repararam os defeitos existentes (Art. 4.º). 10) Assim, em 10 de Fevereiro de 2008 os Autores enviaram nova carta à Ré solicitando a reparação dos defeitos cuja reparação não foi efectuada de forma conveniente (Art. 5.º). Os Autores apresentaram reclamação conforme doc. 4 junto à petição inicial (Art. 7.º). Alguns azulejos na cozinha apresentam novas fissuras (Art. 9.º). Existem humidades e infiltrações no canto superior direito da janela do quarto originadas por fissuras nas paredes exteriores (Art. 10.º). Existem novas fissuras nos azulejos da casa de banho (Art. 11.º). As portas interiores apresentam novas fissuras e as respectivas molduras apresentam agora manchas e bolor de humidade (Art. 12.º). O poliban da casa de banho pequena apresenta fissuras (Art. 13.º). Na casa de banho maior o lavatório apresenta fissuras (Art. 14.º). Existem novas fendas nas ombreiras das portas das duas casas de banho (Art. 15.º). Existem mosaicos mal assentes no chão da cozinha (Art. 16.º). Um dos azulejos da cozinha partiu-se e abriu uma fenda (Art. 17.º). Na garagem existem infiltrações na parede ao ponto de escorrer a água para o chão e por detrás do lugar do estacionamento existe uma grande mancha amarela (Art. 18.º). A porta interior, em madeira, da sala, encontra-se a lascar (Art. 19.º). O chão do corredor apesar de já ter sido substituído abriu uma fenda junto à porta do escritório (Art. 20.º). Da ombreira da porta que separa os corredores saiu uma lasca de madeira por baixo, que se encontrava a calçar a ombreira (Art. 21.º). No que concerne ao facto do aquecimento central não aquecer de forma conveniente a fracção, emitiu a Vulcano um parecer segundo o qual o problema está relacionado com a falta de isolamento da placa e o telhado ser telha simples e baixo (Art. 22.º). Sucede que, a Ré entregou a fracção aos Autores em 11 Junho de 2003, conforme pode ser verificado na declaração emitida pela Ré para possibilitar aos Autores a celebração dos contratos dos serviços de electricidade, água, gás e telefone (Art. 24.º). A 11 de Junho de 2003, a Ré entregou aos Autores as chaves da fracção em causa (Art. 25.º). Os Autores de imediato contrataram os serviços referidos no artigo 5° da contestação, conforme pode ser verificado nos contratos celebrados por estes, cujas datas respeitam ao mês de Junho de 2003, tendo sido efectuada em 13 de Junho de 2003 a contratação do serviço de abastecimento de água (contratos que estarão na disponibilidade dos Autores ou das entidades fornecedoras destes serviços (Art. 26.º). Várias vezes, durante os anos de 2004 e 2005, os Autores procederam, por via telefónica, a sucessivas denúncias de defeitos da fracção em causa nos presentes autos (Art. 27.º). Voltaram a denunciar novamente os mesmos defeitos em 26 de Janeiro de 2007 (Art. 28.º). O que os Autores fizeram mais uma vez, foi denunciar, novamente, os defeitos, em 10 de Fevereiro de 2008, de forma remissiva para as primeira e segunda denúncias escritas (Art. 29.º). Os Autores efectuaram obras de beneficiação na referida fracção no período compreendido entre o dia 23 de Setembro de 2003 e o dia 28 de Fevereiro de 2005, com o custo estimado em 49.512,00 €, conforme consta na escritura pública de compra e venda (Art. 30.º). Mais, os próprios AA. seis meses antes, ou seja, em l0 de Outubro de 2005,solicitaram uma inspecção à Entidade Inspectora G... tendo esta entidade certificado devidamente a instalação de gás (Art. 31.º). A Ré apenas entregou a fracção com a pré instalação do aquecimento central (Art. 32.º). Os Autores solicitaram à C... uma vistoria ao local emitindo um relatório com um resultado excelente para a instalação de gás (Art. 33.º). Em consequência da vistoria realizada, ambas as entidades foram coincidentes no respectivo relatório certificando que a instalação encontra-se sem qualquer anomalia (Art. 34.º). A fracção foi alvo de uma intervenção geral ao nível da reparação de estuque pela firma A… da pintura pela firma B… em 19 de Novembro de 2005 (Art. 35.º). Posteriormente e por várias vezes a Ré enviou técnicos ao local para certificar a existência de alguma infiltração, tendo os mesmos sido unânimes na inexistência de quaisquer infiltrações, mas sim de algumas zonas com fungos (Art. 36.º). Para tal no início do ano de 2008, a R. contratou os respectivos serviços às empresas A... e B..., as quais certificaram que não existem fissuras na fachada do prédio susceptível de criar infiltrações (Art. 37.º). O DIREITO Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas, que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões a apreciar são as seguintes: 1-Qualificação do contrato e regime legal aplicável 2-Caducidade do direito da Autora 3-Obrigação de reparar os defeitos do imóvel 1 -A Autora veio pedir a condenação da Ré a proceder à reparação de todos os defeitos existentes na fracção invocados na acção. Conforme resulta da factualidade provada, os Autores adquiriram por escritura realizada, no dia 23 de Setembro de 2003, a fracção autónoma designada pela letra "J" correspondente ao 4° andar Esq.º, para habitação, com lugar de estacionamento designado pelo n.º 4 e uma arrecadação designada pelo n.º 2 na cave, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Rua dos Combatentes da Grande Guerra, nº 44 a 44D, lugar e freguesia de Queluz, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n.º 2120 da dita freguesia. A 27 de Março de 2006 denunciaram os Autores diversos defeitos existentes na fracção supra identificada. A R. exerce a actividade de construção civil, projectos, administração e compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. No exercício da sua actividade profissional, a R. vendeu a fracção em causa nos presentes autos, aos AA. Por sua vez, os AA. são pessoas singulares que adquiriram a referida fracção para uso não profissional, ou seja, para sua habitação própria e permanente. Da factualidade supra resulta que entre Autora e Ré foi celebrado um contrato de compra e venda . Contudo, apesar do que consta nos pontos 3.º e 4.º da factualidade assente, não existem factos que permitam concluir que foi a Ré quem procedeu à construção do imóvel em causa, por si, ou através de terceiro. Logo, não se poderá aplicar o regime da empreitada, previsto nos artigos 1207.º e seguintes, ex vi do disposto no art.º 1225.º n.º4 do Código Civil , segundo o qual “ o disposto nos números anteriores [referentes à empreitada] é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado ”. Antes o regime aplicável é o da venda de coisas defeituosas, previsto nos artigos 913.º e seguintes . 2 -Importa agora apurar da verificação da caducidade do direito da Autora. Nos termos do art.º 916.º n.º 3, o prazo para o comprador denunciar os defeitos, sendo a coisa vendida um imóvel é de um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa. Por sua vez, a acção judicial para reparação dos defeitos caduca decorridos seis meses sobre a denúncia ( art.º 917.º) A Autora tinha, pois, um ano para denunciar os defeitos. Este prazo conta-se a partir da data em que descobriu o defeito, tal como resulta do disposto no art.916.º n.º2 , desde que dentro do prazo de garantia de cinco anos. Ora, a Autora adquiriu a fracção em 23 de Setembro de 2003 e, em 27 de Março de 2006 , foram denunciados os defeitos pela primeira vez. Não está provada a data em que os defeitos se tornaram visíveis para a Autora, para se aferir se a denúncia ocorreu dentro do prazo de um ano. De todo o modo, incumbia à Ré demonstrar o decurso desse prazo. Como não o fez, terá a questão necessariamente de ser decidida contra a parte sobre quem impende o ónus da prova. Por conseguinte, temos de concluir como não decorrido o prazo de caducidade de um ano para a denúncia dos defeitos. Na sequência daquela primeira reclamação, a Ré ora Apelante procedeu às reparações, as quais não resolveram todos os problemas, pois ao fim de algum tempo os defeitos reapareceram. Então, em 27 de Janeiro de 2007 , a Autora enviou nova carta à Ré denunciando o reaparecimento dos defeitos e a persistência dos mesmos. Desta vez, claramente, não decorreu um ano entre a primeira denúncia e a segunda. Novamente, a Ré realizou reparações na fracção da Autora, as quais mais uma vez não resolveram os defeitos existentes. Assim, em 10 de Fevereiro de 2008 , a Autora e marido enviaram nova carta à Ré, solicitando a reparação dos defeitos cuja reparação não foi feita de forma conveniente. A acção foi proposta em 25 de Julho de 2008. Nos termos do art.º 917.º, a acção deveria ser proposta antes de decorridos seis meses sobre a denúncia dos defeitos. Ora tendo sido proposta a acção em 25 de Julho de 2008, não havia ainda decorrido o referido prazo de caducidade. Coloca-se a questão de saber se terá sido ultrapassado o prazo de cinco anos a que se refere o art.º 1225.º n.º1, ou seja, o prazo de garantia de cinco anos dentro do qual terão de ser exercidos, pelo comprador do imóvel, os seus eventuais direitos de reparação. Diz a lei que o referido prazo de cinco anos se conta a partir “ da entrega ” do imóvel. Ora, está provado que “ A Ré entregou a fracção aos Autores em 11 de Junho de 2003, conforme pode ser verificado na declaração emitida pela Ré para possibilitar aos Autores a celebração dos contratos dos serviços de electricidade, água, gás e telefone .” E provado está também que “ Os Autores adquiriram por escritura realizada no dia 23 de Setembro de 2003 a fracção autónoma (…)”. A questão está em saber, para efeitos de contagem do referido prazo de cinco anos, qual a data a considerar: a data da entrega das chaves nos termos supra mencionados, ou a data da realização da escritura? Afigura-se-nos que a data a considerar deverá ser a data da escritura – 23 de Setembro de 2003- pois é nessa data que se realiza a “ entrega ”, do imóvel. Cremos que o sentido em que a lei utiliza a palavra “entrega” não é um sentido meramente naturalístico, de entrega física das chaves, mas também um sentido jurídico. Até porque, normalmente, esses momentos são coincidentes. Contudo, não nos parece razoável que num caso como o presente, em que as chaves foram entregues aos compradores antes de outorgada a escritura de compra e venda, começasse a correr um prazo de garantia aplivável a um contrato de compra e venda, antes de formalizado esse mesmo contrato. Não faria sentido que começasse a correr um prazo que pressupõe determinada qualidade jurídica para cada um dos intervenientes – comprador e vendedor- antes de as partes adquirirem essa qualidade. Por outro lado, também não seria adequado que num caso em que formalizado um contrato de compra e venda, por qualquer razão, não lhe tivesse sido entregue fisicamente a coisa, começasse igualmente a correr o prazo de garantia de cinco anos, ficando assim o comprador prejudicado nos seus direitos de comprador. Por isso, optou o legislador por utilizar o termo “entrega” em vez de “compra” ou “aquisição”. Eis as razões pelas quais entendemos que, no caso em apreço, a data a considerar para efeitos de prazo de caducidade deverá ser a data da realização da escritura de compra e venda e não a data da entrega das chaves. Do exposto, resulta, pois, que os prazos referidos de caducidade não foram ultrapassados, pelo que necessariamente teria de improceder, como improcedeu a excepção da caducidade. 3 -Cumpre agora analisar a questão da responsabilidade da Ré pelos defeitos existentes É certo que estamos no domínio da responsabilidade contratual e como tal é aplicável o disposto no art.º 799.º n.º1 do Código Civil que estabelece uma presunção de culpa do devedor, no caso de incumprimento ou cumprimento defeituoso. Contudo, tal não significa que a Autora esteja dispensada de provar os restantes pressupostos da responsabilidade contratual, desde logo, a violação contratual, o dano e o nexo de causalidade entre o dano e o facto da violação contratual, nos termos do art.º 342.º do Código Civil . Como se pode ler na sentença recorrida: “ a fracção foi alvo de uma intervenção geral ao nível da reparação de estuque pela firma A…, da pintura pela firma B… em 19 de Novembro de 2005. Posteriormente e por várias vezes, a Ré enviou técnicos ao local para certificar a existência de alguma infiltração, tendo os mesmos sido unânimes na inexistência de quaisquer infiltrações, mas sim de algumas zonas com fungos. Para tal, no início do ano de 2008, a Ré contratou os respectivos serviços às empresas A… e B…, as quais certificaram que não existem fissuras na fachada do prédio susceptíveis de criar infiltrações ” . Assim sendo, não há fundamento para impor à Ré a obrigação de corrigir as “ humidades e infiltrações no canto superior direito da janela do quarto ”, referidas no ponto 13.º da matéria de facto, pois não está provado que tais ocorrências correspondam a defeitos de construção. Da factualidade assente resulta antes que, tratando-se de zona de fungos, muito provavelmente tem origem em deficiente manutenção e ventilação da casa. Por outro lado, em Setembro de 2011, data da visita do perito que realizou o relatório de fls.143-153, e segundo tal relatório pericial, tal patologia já não existia, por ter sido regularizada em 2008. Quanto às fissuras do poliban da casa de banho pequena e do lavatório da casa de banho maior, só constam da lista de defeitos apresentada em 2008, decorridos quase cinco anos após a aquisição da fracção, não constando da lista de defeitos anteriormente denunciadas. Tal circunstância permite concluir que tais fissuras não se devem a defeito de construção, mas sim à utilização de tais equipamentos ao longo do tempo. Não se afigura, pois, que as ocorrências constantes dos pontos 16.º e 17.º devam ser reparadas pela Ré. No ponto 15.º da matéria de facto, consta que “ as portas interiores apresentam novas fissuras e as respectivas molduras apresentam agora manchas e bolor de humidad e”. Também nos pontos 18.º, 22.º e 24.º da matéria de facto provada se faz referência a defeitos existentes nas portas e ombreiras das mesmas. Contudo não se faz a prova de que tais ocorrências se devam a defeitos de construção. Pelo contrário, a referência a “ manchas e bolor de humidade ” em conjugação com os fungos existentes na parede, levam a concluir que, provavelmente, a degradação das madeiras tenha origem numa deficiente ventilação da casa, por razões que não ficaram apuradas. Porém, o que não ficou provado é que as ocorrências descritas tivessem origem em facto imputável à Ré. No ponto 19.º da matéria provada consta que “existem mosaicos mal assentes no chão da cozinha”. Ora, sendo certo que tal defeito não consta da lista de defeitos denunciados em 27 de março de 2006, e também não foi detectado tal defeito no relatório pericial realizado em 6 de Outubro de 2011,conforme consta de fls. 147 dos autos, teremos de concluir que tal defeito surgiu após aquela data. Nestas condições, oito anos depois da aquisição da fracção em causa, decorrido o prazo de garantia de cinco anos, não é a Ré responsável pela reparação de tal defeito. No ponto 20.º da matéria de facto provada consta que “um dos azulejos da cozinha partiu-se e abriu uma fenda”. Também não resulta provado que tal ocorrência se deva a defeito de construção. Pelo contrário, tudo indica que se trate de uma situação decorrente do uso quotidiano da casa. Está provado no ponto 23.º da matéria de facto provada que “o chão do corredor, apesar de já ter sido substituído , abriu uma fenda junto á porta do escritório” . Das fotografias constantes dos autos, resulta que o referido chão é de madeira e que a fenda não é muito pronunciada. Nestas circunstâncias, uma vez que o chão já foi substituído, suscita-se a dúvida sobre a origem de tal fenda. Provavelmente poderá estar relacionada com um inadequado tratamento da madeira. Mais uma vez não está provado que tal se deva a defeito de construção. Por fim, provou-se no ponto 21.º da matéria de facto que “ na garagem existem infiltrações na parede ao ponto de escorrer a água para o chão e por detrás do lugar do estacionamento existe uma grande mancha amarela. ” Este é claramente um defeito de construção que terá de ser reparado pela Ré. Impõe-se, assim, a procedência parcial do recurso. DECISÃO Em conformidade com o exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente o recurso e, consequentemente, alterando a sentença recorrida, condenar a Ré a proceder à correcção dos defeitos verificados no prédio identificado ao nível da garagem, mencionados no ponto 21.º da matéria de facto provada. Custas pela Apelante e Apelada na proporção de 30% para a primeira e de 70% para a segunda. Lisboa, 6 de Novembro de 2014 Maria de Deus Correia Maria Teresa Pardal Carlos de Melo Marinho [1] Será deste diploma todas as referências legais sem outra indicação de proveniência. [2] Vide neste sentido acórdão da Relação de Évora de 02-11-1979: BMJ, 249.º-416. [3] Vide pontos 35.º, 36.º e 37.º da matéria de facto provada. [4] Sublinhado nosso.