3381/21.9T8FNC.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. O acórdão uniformizador nº 3/99, de 18 de Maio de 1999, revendo anterior jurisprudência, veio consagrar o conceito tradicional de terceiro, considerando que «terceiros, para efeitos do art. 5° do Cód. Reg. Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa».

II. O simples decorrer do tempo não se mostra suficiente para o preenchimento do instituto do abuso de direito, na modalidade de «suppressio», mostrando-se indispensável a criação de uma situação de confiança legítima, no sentido de que o direito não iria ser exercido.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam os Juízes da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I. O relatório

AA e

BB

interpuseram a presente acção comum, contra

HH, Lda. e

DD,

peticionando:

Termos em que deverá a presente ação ser considerada procedente, por provada e em

consequência:

a) Que seja reconhecido o direito de propriedade dos autores sobre a fração autónoma de tipologia T-Um designada pela ..., localizada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito nas Pedras Pretas ou Lombas, freguesia e concelho do Porto Santo, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto Santo sob o n.º ..../20020414-D, que adquiriram por escritura de 01/08/2002;

b) Que seja ordenado o levantamento da penhora incidente sobre o referido imóvel, a qual se encontra registada pela Ap. 2531 de 30/05/2003, com o consequente cancelamento do respetivo registo;

A ré contestou, excepcionando o abuso de direito e propugnando pela improcedência da acção, impugnando parte da factualidade vertida na petição inicial.

Sob convite judicial, os autores responderam à excepção de abuso de direito, propugnando pela respectiva improcedência.

Realizou-se a audiência prévia, foi elaborado despacho saneador tabelar, procedeu-se à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova.

Realizada audiência final, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo::

Em face da argumentação expendida e tendo em conta as disposições legais citadas, decide-se:

a) reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre a fração autónoma de tipologia T- Um designada pela ..., localizada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito nas Pedras Pretas ou Lombas, freguesia e concelho do Porto Santo, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto Santo sob o n.º ..../20020414-D, que adquiriram por escritura de 01/08/2002;

b) ordenar o levantamento da penhora incidente sobre o referido imóvel, a qual se encontra registada pela Ap. 2531 de 30/05/2003, com o consequente cancelamento do respetivo registo.

Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:

1. A Sentença recorrida peca na decisão sobre a matéria de fato assente nos autos, a que se associa uma deficiente integração do Direito aplicado aos fatos efetivamente ocorridos, bem assim como um segmento decisório deficiente,

D.1. DA MATÉRIA DE FACTO

2. Os Autores não produziram qualquer prova quanto ao valor de mercado da fração autónoma.

3. A Ré JRF (Recorrente) produziu prova testemunhal quanto a tal matéria, de forma isenta, coerente e fundamentada.

4. A testemunha Eng. EE (ficheiro áudio “Diligencia_3381-21.9T8FNC_2025-10-16_14-18-43”, tempo áudio 00:14:28, data 16/10/2025, [00:06:23]- [00:10:11]), prestou depoimento perfeitamente credível, baseado em critérios técnicos objetivos de valorização (custo da construção), sendo que foi absolutamente sincera e isenta quando reconheceu que não teria conseguido apurar valor de imóveis similares à venda à data em causa (2002).

5. Crucial foi, igualmente, o depoimento da testemunha Dra. FF (ficheiro áudio “Diligencia_3381 -21.9T8FNC_2025-10-16_14-35-02”, tempo áudio 00:18:10, data 16/10/2025, [00:08:25]- [00:09:15]), também balizado por critérios objetivos.

6. E, ainda, o depoimento da testemunha Eng. GG (ficheiro áudio “Diligencia_3381- 21.9T8FNC_2025-10-16_14-56-24”, tempo áudio 00:10:58, data 16/10/2025, [00:04:29]- [00:04:66], [00:06:22]-[00:09:01]).

7. Os depoimentos que incidiram sobre o valor do imóvel foram absolutamente coincidentes, no sentido de que o preço indicado pelos Autores não se coadunava com o preço de mercado e que o mesmo sempre seria incompatível com o próprio custo da construção), sendo descabido e “estranho” que o preço de mercado ficasse bem abaixo do próprio custo de construção!!!

8. Aliás, a prova testemunhal corroborou a perícia constante dos autos (datada de 21.12.2022, realizada com o objetivo de apurar o valor do imóvel, sujeita a questões e esclarecimentos prestados pelos Senhores Peritos, quer a nível das áreas do imóvel, quer dos índices de atualização, esclarecimentos esses prestados a 09.10.2024).

9. O valor atribuído à fração autónoma, na página 6 dos esclarecimentos (62.500,00 euros), refere- se apenas ao valor atribuído à área privativa da fração (62,20m2), não levando em consideração (nem avaliando) a área dependente que compõe a referida fração autônomas (situação esclarecida no último parágrafo da página 13 dos esclarecimentos de 09.10.2024).

10. Os esclarecimentos finais (que avaliam de forma separada os valores unitários da área dependente e da área útil, levando em consideração a integralidade da área que integra a fração - 92m2) apresentam um valor à data de 91.133,52 euros, em linha com os montantes referidos pela prova testemunhal atrás assinalada e em absoluta dissonância com o valor escriturado pelos Autores.

11. O valor da empreitada está devidamente documentado nos autos (cfr. contrato de empreitada junto com o requerimento de 13.06.2022).

12. A prova produzida sobre o valor da fração autónoma é unânime na consideração de que o valor alegadamente pago pelos Autores para adquirirem a fração autônoma não se compagina com o valor de mercado que a mesma possuía.

13. Assim, deve o ponto 2.2.4. ser suprimido dos “Factos Não Provados”, passando a integrar os “Factos Provados” com o seguinte teor: “O preço declarado na escritura acima referida em 2.1.1. (62.349,74 euros), não corresponde ao preço de mercado da fração autónoma.”

D.2. DA MATÉRIA DE DIREITO

14. O Tribunal “a quo” adotou um entendimento restritivo de “terceiros” para efeitos do art. 5 do C.R. Predial, seguindo o entendimento do AUJ n.° 3/99 (o que não se concede).

15. Parte muito significativa da doutrina e da jurisprudência considera que tanto é transmitente quem, como sujeito ativo, transmite o seu direito como quem, como sujeito passivo, vê o seu direito ser transmitido por via de decisão judicial.

16. Na conceção ampla de “terceiros” para efeitos do art. 5 CRP, esses são aqueles que adquiram do mesmo autor ou causante direitos incompatíveis, mas também aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei, tenham esse causante como sujeito passivo, ainda que ele não haja intervindo nos atos jurídicos de que tais direitos resultam (v.g., arresto, hipoteca judicial, etc.).

17. O AUJ do STJ n.° 15/97 decidiu que “terceiros”, para efeitos de registo predial, "são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente."

18. A conceção restrita de “terceiros” é incompatível com os dados atuais da lei sobre registo: existem hoje textos categóricos a estabelecer a aquisição por meio de registo, em termos que não têm já nada a ver com as hipóteses de dupla disposição de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.

19. Essas hipóteses são a da aquisição de um direito em consequência da disposição realizada pelo titular aparente, por força de registo formalmente inválido (n.° 2 do artigo 17 do C.R. Predial), e a da aquisição de um direito de invalidade substancial (art. 291 do CC).

20. Os direitos não inscritos no registo devem ser tratados como direitos “clandestinos”, que não produzem quaisquer efeitos contra terceiros.

21. Se os efeitos do registo fossem impugnáveis pelo facto de o titular inscrito ter sabido ou ter podido saber, antes de requerer a inscrição, que havia direitos incompatíveis não registados, o instituto do registo deixaria de proporcionar a segurança e a comodidade que constituem as suas finalidades principais.

22. Se um prédio for comprado a determinado vendedor e for penhorado em execução contra este vendedor, o comprador e o penhorante são terceiros: o penhorante é terceiro em relação à aquisição feita pelo comprador, e este é terceiro em relação à penhora, pois os direitos do comprador e do penhorante são incompatíveis entre si e derivam do mesmo autor.

23. A noção de terceiro em registo predial é a que resulta da função do registo, do fim tido em vista pela lei ao sujeitar o ato a registo.

24. Pretendendo a lei assegurar a terceiros que o mesmo autor não dispôs da coisa ou não a onerou senão nos termos que constarem do registo, esta intenção legal é aplicável também ao caso da penhora, já que o credor que fez penhorar a coisa carece de saber se esta se encontra, ou não, livre e na propriedade do executado.

25. Na venda executiva gera-se uma aquisição derivada em que o executado é o transmitente, pelo que aquele que adquiriu um direito de propriedade que não registou e o adquirente em venda executiva de direito de propriedade são “terceiros” para efeitos de registo, nos termos do art. 5, n° 4, do C.R. Predial.

26. Recebem direitos (de propriedade) incompatíveis de um mesmo autor comum quem adquire esse direito por compra e venda de uma determinada pessoa e quem o adquire em execução contra essa mesma pessoa, como executada, dirigida (estes dois adquirentes são terceiros entre si para efeitos de registo).

27. Mesmo que a aquisição invocada, formalizada pela escritura junta aos autos sob o n° 1 da PI, fosse legal e legitima (no que não se concede e só se admite por mero dever de ofício), nunca os direitos resultantes da mesma (propriedade e posse) poderiam prevalecer sobre o registo (definitivo) do arresto depois convertido em penhora realizada pela Recorrente.

28. O “credor exequente” e o “adquirente que não registou a aquisição” devem ser considerados “terceiros” para efeitos de registo, na perspetiva mais equilibrada do conceito de terceiros.

29. Nos termos do art. 5 do C.R.Predial a alegada aquisição pelos aqui Autores, porque sujeita a registo, não produz efeitos relativamente ao Exequente.

30. O entendimento perfilhado pelo Tribunal “a quo”, de que não é possível considerar a Recorrente como terceira de boa-fé para efeitos do disposto no art. 5 do CRP, não tem fundamento nem na “letra” nem na “teleologia” da clássica definição doutrinal de terceiro.

31. É o comportamento do executado que, não cumprindo a obrigação pecuniária a que se encontra obrigado, faz nascer na esfera jurídica do credor, numa primeira fase, o direito à execução no seu património e, posteriormente, o direito a realizar a penhora.

32. O direito do credor-exequente resulta de forma direta do comportamento do devedor.

33. Embora tal direito não seja constituído (transmitido) diretamente pelo titular do imóvel (da sua vontade), o mesmo é consequência direta de um seu comportamento: sem a conduta do devedor (incumprimento da obrigação) o direito de executar nunca poderia existir para o credor.

34. O credor-exequente adquire um direito sobre o prédio parcialmente incompatível com o do comprador, direito que nasce na sua esfera jurídica em consequência direta de uma conduta do devedor.

35. Distinguir - como o faz o Acórdão n.° 3/99 e a Sentença recorrida - entre o ato voluntário da transmissão e a conduta que, diretamente, faz com que o titular adquira o direito, traduz-se numa injustificada interpretação restritiva do conceito de “terceiro” para efeitos de registo.

36. Interpretação que a própria definição do Prof. Manuel de Andrade não autoriza: na definição alude-se a “autor ou transmitente”, e não apenas a “transmitente”.

37. A tese do Acórdão n.° 3/99 contraria a letra e o espírito da referida definição doutrinal, que é bem mais abrangente e que comporta o entendimento dos que consideram dever incluir-se no conceito de “terceiro” aqueles que adquiram, sem o concurso da vontade do alienante (mas em função da sua conduta), direitos de natureza real incompatíveis com os do adquirente cujo título de aquisição seja um negócio jurídico.

38. “Autor” é sinónimo de “causador” e, se na definição se incluiu, não apenas o adjetivo “transmitente”, mas também “autor”, foi porque se pretendeu atribuir ao conceito de terceiro um significado mais amplo do que a transferência da propriedade por um ato expresso de vontade.

39. O conceito tradicional de “terceiro” não é ampliado por quem sustenta ter tal qualidade o credor (exequente/penhorante); essa posição é aquela que respeita tal definição conceitual.

40. Neste sentido, cfr. a atual alteração legislativa efetuada pelo DL 533/99 de 11/12, ao aditar um n° 4 ao art° 5° do CRP (tomando-se partido pela clássica definição de Manuel de Andrade, foi, no entanto, eliminada da mesma a expressão “transmitente” e mantida a de “autor”, tornando ainda mais evidente a bondade do entendimento antes defendido).

41. Acresce que, não obstante a referida evolução jurisprudencial e legislativa, o rumo decisório terá de definir-se em função da natureza da venda executiva.

42. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida (artigo 824, 1, do CC); com a penhora, a titularidade do direito sobre o bem não se transfere, nem para o Tribunal, nem para o exequente, antes se mantém na esfera jurídica do executado (e só com a venda em execução tem lugar a transferência da titularidade do direito do executado para o adquirente).

43. A Sentença aqui em crise esquece a discussão da natureza dos atos aquisitivos (se os mesmos devem ser do tipo negocial, ou se também podem ser atos unilaterais, previstos na lei, realizados por terceiro ou pela autoridade pública).

44. Até o acórdão uniformizador n.° 3/99 possibilita a inclusão na sua previsão da concorrência da venda judicial com atos negociais estritos.

45. Com base neste entendimento, alguma jurisprudência do STJ (mesmo a restritiva) tem vindo a defender que o anterior adquirente do direito de propriedade não registado e o adquirente (ou o exequente/penhorante), em venda executiva de direito de propriedade registado, são “terceiros” para os fins previstos no predito artigo 5°, n.° 4, do CRP.

46. Recorridos e Recorrente são terceiros para efeitos do disposto no art. 5 do CRP, desde logo porque adquirentes de direitos incompatíveis entre si de um autor comum.

47. E se assim é (como efetivamente deve ser considerado), a prioridade derivada do registo (n.° 1 do art. 6 do CRP) determinará a prevalência do direito do credor penhorante e a inoponibilidade do direito de propriedade: Recorridos e Recorrente são adquirentes do mesmo autor comum de direitos incompatíveis entre si (o direito de propriedade e a penhora), e entre si “terceiros” para efeitos de registo (art. 5, n.° 1).

48. A Recorrente, através da penhora, adquiriu um direito de garantia oponível ao terceiro proprietário que não registou o direito de propriedade em seu nome.

49. Numa perspetiva ética, tanta tutela merecem os direitos do adquirente comprador (cujos interesses são sacrificados aos do comprador a “non domino” que primeiro regista), como os interesses e direitos do comprador que vê prevalecer sobre o seu direito os do Exequente / Penhorante que logrou realizar o registo antes do da aquisição.

50. O conflito entre direitos reais incompatíveis tem de ser decidido de acordo com o princípio da prioridade do registo consagrado no art. 5 do CRP.

51. O direito do novo proprietário adquirente (ou credor onerante) não se encontra previsto nas exceções consagradas no n.° 2 do mesmo preceito, pelo que a alegada aquisição, porque não registada, não é oponível à Exequente (Recorrente).

52. Entendimento contrário significa tornar absolutamente inútil a principal finalidade do registo -publicitar a situação jurídica dos imóveis, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.

53. Esvazia-se um dos poucos meios de conservação de garantia patrimonial de que os credores dispõem, a impugnação pauliana: todo e qualquer devedor, em dificuldades financeiras, pode alienar todo o seu património e, não procedendo aos registos, evitar a publicidade dos respetivos atos; mais, quando o credor tome conhecimento do(s) negócio(s), já o direito à impugnação se pode ter extinto por caducidade.

54. No presente caso, aquilo que foi registado em primeiro lugar não foi a aquisição, mas sim o arresto (depois convertido em penhora).

55. O registo da pretensa aquisição (no que não se concede) foi efetuado quase VINTE ANOS depois do invocado negócio.

56. Existe presunção legal do conhecimento (do ónus - primeiro arresto e depois penhora -, e consequente tramitação do processo executivo em causa) relativamente aos Autores desde a data do registo de tais ónus (pelo menos desde 2003).

57. Inexistem (no caso) quaisquer dados que afetem a boa-fé do terceiro (Recorrente) e que possam afastar a aplicação das regras e princípios antes alegados.

58. O terceiro (Recorrente JRF) está de boa-fé acreditou, sem culpa, na fidelidade do registo à realidade substantiva, não estando vinculado a averiguar a efetividade dessa fidelidade.

59. Existindo o registo a favor daquele de quem o terceiro adquire (ou onere), presume-se a sua boa- fé.

Subsidiariamente,

60. Mesmo que se entendesse que assiste razão aos Autores (no que não se concede e apenas se admite nesta hipótese subsidiária), sempre se estaria perante um claro abuso de direito (art. 334 do CC), que impede, por si só, a pretendida procedência da ação

61. A omissão de um ato imposto por lei por quase 20 anos (registo), com a inerente criação de convicção em todo o comércio jurídico (em particular na Recorrente JRF) de que a situação patenteada no registo predial correspondia à verdade dos factos, ofende os costumes e a boa- fé inerente aos atos jurídicos.

62. Os Autores atuam (hipoteticamente) a coberto de um poder legal, formal, mas fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência, em termos ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa-fé, bons costumes e fim social ou económico do seu (eventual) direito.

63. Com o presente acionamento, adotam uma conduta incorreta, tendo em vista prejudicar os legítimos interesses (desde logo, económicos) da contraparte e alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável pode tolerar (tendo disso consciência).

64. Entendimento contrário conduz a um resultado claramente injusto, impedindo-se o normal comércio jurídico e ofendendo (irremediavelmente) o princípio de publicidade e certeza pretendido e corolário das disposições registrais.

65. Termos em que a Sentença de 12.11.2025 deverá ser revogada, por ter violado, por erro de interpretação e/ou aplicação, o disposto nos citados preceitos e diplomas legais e, nomeadamente, os arts. 5 e 6 do C.R. Predial e 824 do CC.

Deve o presente Recurso ser julgado provado e procedente, substituindo-se a Sentença de 12.11.2025 por uma decisão que julgue no sentido antes exposto, de tudo resultando, após a devida e legal reformulação da matéria de facto e a necessária integração dos factos no direito, a improcedência da ação proposta pelos Recorridos, mantendo-se no ordenamento jurídico a penhora que se encontra registada pela AP. 2531, de 30.05.2003, sempre com a devida e indispensável reforma quanto a custas, nos termos supra expendidos, o que desde já se invoca e se aguarda seja superiormente decidido.

Os autores contra-alegaram e juntaram documentos, propugnando pela improcedência da apelação.

A recorrente opôs-se à pretendida junção de documentos.

O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida de imediato, nos autos e efeito meramente devolutivo.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II. O objecto e a delimitação do recurso

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:

A impugnação da matéria de facto;

A oponibilidade à ré da aquisição anterior da propriedade pelos autores;

O abuso de direito.

III. Os factos

Receberam-se da 1ª instância os seguintes factos provados:

2.1.1. - Os Autores, ambos naturais da ilha da Madeira, onde residem habitualmente, decidiram, no ano de 2002, adquirir uma habitação na Ilha de Porto Santo.

2.1.2. - Por escritura pública de compra e venda outorgada em 01/08/2002 no Terceiro Cartório Notarial do Funchal os AA. adquiriram por compra efetuada à sociedade “F.S.M. – Imobiliária e Construção, Lda”, a fração autónoma designada pela Letra “D – Rés do Chão”, localizada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito nas Pedras Pretas ou Lombas, freguesia e concelho do Porto Santo, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto Santo sob o n.º ..../20020414-D.

2.1.3. - Os AA. pagaram por aquela compra a quantia de 62.349,74€ (sessenta e dois mil trezentos e quarenta e nove euros e setenta a quatro cêntimos), através de cheque entregue no ato da escritura ao aqui Réu, na altura, sócio-gerente da empresa vendedora.

2.1.4. - Após a celebração da referida escritura de compra e venda, os AA. trataram de mobilar a casa, bem como contratualizaram o fornecimento de água, luz e gás, tornando-a habitável.

2.1.5. - Tendo ainda os AA. tratado de inscrever a referida fração nas finanças, bem como requerido a isenção de contribuição autárquica.

2.1.6. - No entanto, os AA. não procederam ao registo a seu favor da fração, junto da Conservatória do Registo Predial, permanecendo o imóvel registado em nome da sociedade vendedora.

2.1.7. - Desde o ano da compra, os AA. têm vindo a liquidar todos os impostos relativos à dita fração, nomeadamente, o I.M.I.

2.1.8. - Desde a referida data da escritura que os AA. se encontram na posse da dita fração, ali dormem, ali fazem as suas refeições, ali têm as suas roupas, ali têm as suas mobílias.

2.1.9. - A ora Ré celebrou em 01/06/2000 com a sociedade “F.S.M. – Imobiliária e Construção, Lda.” um contrato de empreitada denominada de "contrato de empreitada para a execução de infraestruturas de loteamento e um conjunto de edifícios destinados a habitação, a construir no Sítio das Pedras Pretas, em Porto Santo".

2.1.10. - Na decorrência de tal empreitada e fruto de diversos desentendimentos entre a aqui Ré e a promotora FSM aquela propôs contra esta uma ação judicial que correu os seus termos sob o nº 157/2002 no Tribunal Judicial de Porto Santo.

2.1.11. - A fração acima referida em 2.1.2, viria a ser arrestada pela ora Ré, tendo tal ónus vindo a ser registado em 15/05/2003, através da Ap. 4.

2.1.12. - Em 30/05/2017, viria tal arresto a ser convertido em penhora pela Ap. 2531.

2.1.13. - Em finais de 2018 os AA. tiveram conhecimento que a sua fração encontrava-se penhorada, em virtude de notificação provinda do Processo de Execução n.º 4408/18.7T8FNC que corre seus termos no Juízo de Execução do Funchal Juiz 2 - no qual é exequente a aqui Ré e atualmente executado o aqui Réu, em substituição da sociedade vendedora da fração, a «FSM», entretanto declarada insolvente por sentença transitada em julgado em 14/04/2011, liquidada e extinta em 11/07/2018.

2.1.14. - Os AA. viriam a proceder ao registo da sua aquisição em 02/01/2019 através da Ap. 485.

Foram considerados não provados os seguintes factos:

2.2.1. - As vicissitudes existentes, relativamente ao «Empreendimento das Pedras Pretas», com diversos litígios entre a sociedade empreiteira e a sociedade promotora eram do conhecimento da população em geral, tanto no Porto Santo, como também na Ilha da Madeira, designadamente no Funchal.

2.2.2. - A dita FSM procedeu a vendas fictícias das frações autónomas, assim esvaziando o património societário, no sentido de evitar pagar o que quer que fosse em que viesse a ser condenada judicialmente.

2.2.3. - Quando o Autor marido prestou as declarações que prestou na escritura pública de 01.08.2022 (ali constando como Comprador) era conhecedor de todo aquele envolvimento, estando conluiado com a dita FSM (ali constando como Vendedora) tudo para impossibilitar o ressarcimento do crédito da aqui Ré.

2.2.4. - O preço declarado na escritura acima referida em 2.1.1. (62.349,74 euros), não corresponde ao preço de mercado da fração autónoma.

2.2.5. - A razão de os Autores não terem providenciado o registo prende-se com o facto de pretenderem evitar que a HH, Lda. (credora da sociedade vendedora) tomasse conhecimento da escritura acima referida em 2.1.1, e, assim, pudesse reagir contra tal negócio jurídico.

A impugnação da matéria de facto.

Dispõe o art. 662º n.º 1 do Código de Processo Civil:

A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Tem sido entendido que, ao abrigo do disposto no citado preceito, a Relação tem os mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto.

Donde, deve a Relação apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido e na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto.

Neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pág. 287:

O actual art. 662º representa uma clara evolução no sentido que já antes se anunciava. Como se disse, através dos nºs 1 e 2, als. a) e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia.

O Tribunal não está vinculado a optar entre alterar a decisão no sentido pugnado pelo recorrente ou manter a mesma tal como se encontra, antes goza de inteira liberdade para apreciar a prova, respeitando obviamente os mesmos princípios e limites a que a 1ª instância se acha vinculada.

Por fim, qualquer alteração pretendida pressupõe em comum um pressuposto: a relevância da alteração para o mérito da demanda.

A impugnação de factos que tenham sido considerados provados ou não provados e que não sejam importantes para a decisão da causa, não deve ser apreciada, na medida em que alteração pretendida não é suscetível de interferir na mesma, atenta a inutilidade de tal acto, sendo certo que de acordo com o princípio da limitação dos atos, previsto no art.º 130.º do Código de Processo Civil não é sequer lícita a prática de atos inúteis no processo.

Veja-se o Acórdão do STJ de 17/05/2017 (Fernanda Isabel Pereira), também disponível em www.dgsi.pt:

“O princípio da limitação de actos, consagrado no artigo 130º do Código de Processo Civil para os actos processuais em geral, proíbe a sua prática no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – desde que não se revelem úteis para este alcançar o seu termo.

Trata-se de uma das manifestações do princípio da economia processual, também aflorado, entre outros, no artigo 611º, que consagra a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, e no artigo 608º n.º 2, quando prescreve que, embora deva resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, o juiz não apreciará aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.

Nada impede que também no âmbito do conhecimento da impugnação da decisão fáctica seja observado tal princípio, se a análise da situação concreta em apreciação evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual, cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir.

Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questão que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis.”

E, ainda, os Acórdãos da Relação de Guimarães, de 15/12/2016 (Maria João Matos) e desta Relação de 26/09/2019 (Carlos Castelo Branco), também da citada base de dados:

Não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.).

Neste enquadramento genérico, que flui do texto legal interpretado pela jurisprudência dos Tribunais Superiores, analisemos a impugnação deduzida:

13. Assim, deve o ponto 2.2.4. ser suprimido dos “Factos Não Provados”, passando a integrar os “Factos Provados” com o seguinte teor: “O preço declarado na escritura acima referida em 2.1.1. (62.349,74 euros), não corresponde ao preço de mercado da fração autónoma.”

Ora, dada a noção de terceiro para efeitos de registo que propugnamos, mostra-se inútil, por que irrelevante, a pretendida alteração da matéria de facto.

A consideração deste facto como provado em nada alteraria a apreciação jurídica da causa.

Pelo que, vai rejeitada a impugnação da matéria de facto.

IV. O Direito

A oponibilidade da aquisição não registada.

Coloca-se neste recurso a determinação da oponibilidade da aquisição do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, por parte dos autores, perante a ré, dado que esta beneficia do registo de arresto e subsequente penhora sobre a mesma fracção, em data prévia ao registo daquela aquisição e referente a crédito devido pelo alienante.

Torna-se, assim, aplicável o disposto no artigo 5°, n°1 do Código do Registo Predial: na falta de registo a aquisição da propriedade não produz efeitos em relação a terceiros.

Cumpre determinar se a ré, na relação jurídica em questão, assume a posição de terceiro, para efeitos de registo.

Em caso positivo, não se lhe pode opor aquela transmissão de propriedade, em virtude da regra da prioridade registal.

Em caso negativo, a realidade registal cede perante a realidade substantiva e a transmissão da propriedade, operada por efeito da celebração do contrato de compra e venda, é oponível à ré, titular do registo de arresto e penhora (apesar da anterioridade deste).

Ora, apesar das divergências doutrinais e jurisprudenciais sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo, o acórdão uniformizador nº 3/99, de 18 de Maio de 1999, publicado no DR I-A, de 10/7/1999, revendo anterior jurisprudência, veio consagrar o conceito tradicional de terceiro, considerando que:

Terceiros, para efeitos do art. 5° do Cód. Reg. Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.

Aliás, em consonância com a doutrina emergente deste acórdão, foi aditado um nº 4 ao citado art. 5º, pelo Dec-Lei 533/99, de 11 Dezembro, em que se consigna que terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.

O segmento uniformizador adoptado, inserindo-se aparentemente na linha da concepção restrita e tradicional, introduz a exigência da boa-fé do terceiro adquirente e esclarece na sua fundamentação que não releva em termos absolutos a diferença entre a forma como o direito foi transmitido – se por acto voluntário se por outro acto apto a transferir o direito registado – assumindo aquilo a que alguma doutrina apelida de concepção intermédia de terceiro para efeitos de registo predial.

O Tribunal Constitucional também já se pronunciou sobre a constitucionalidade da adopção pelo legislador do conceito restrito de terceiro para efeito de registo, concluindo pela sua conformidade com a Constituição da República Portuguesa (Acórdão 345/2009, de 8 de julho, disponível em www.tribunalconstitucional.pt).

Com esta fixação de jurisprudência, terminou a divergência manifestada no anterior Assento de 20/5/1997, publicado no DR I-A, de 4/7/1994, que havia definido:

Terceiros, para efeitos de Registo Predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por um qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.

A noção restritiva do conceito de terceiros corresponde, pois, àquela uniformizada pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 1999, e que, com a clareza do relâmpago, exclui a ré da protecção da prioridade do registo, por não se poder entender como terceiro, para esse efeito.

Como se referiu no Acórdão do mesmo Supremo Tribunal de Justiça, de 25/6/2006 (Abílio Vasconcelos), disponível em www.dgsi.pt:

I- O conceito de "terceiros", para efeitos de registo predial, deve reflectir a função declarativa daquele e ser entendido à luz do fim consignado no art. 1.º do CRgP.

II- Tal conceito veio a ser, restritivamente, interpretado pelo Acórdão n.º 3/99, de 18-05-99 (uniformizador de jurisprudência), tendo recebido consagração no n.º 4 do art. 5.º do CRgP, com a redacção que lhe foi dada pelo DL n.º 533/99, de 11 de Dezembro, norma de natureza interpretativa.

III- Ao adquirente, em venda judicial, pode ser, triunfantemente, oposta uma transmissão anterior feita pelo executado a favor de uma pessoa que aquela não fez inscrever no registo predial, antes do acontecido registo da penhora, por não ser de considerar "terceiro", para efeitos de registo, no confronto com tal pessoa, sopesado, como urge, que o (registado) direito de propriedade emergente de venda judicial, para o respectivo titular, não o é por acto do executado, sim por força da lei, sem ocorrência, por mor de tal, do conflito a que se reporta o art. 5.º, n.º 4, do CRgP.

Pretende a recorrente, ao longo das suas extensas conclusões, repristinar uma discussão já dirimida, com força acrescida, e, em última análise, «ressuscitar» aquele Assento de 1997, de vida curta, como se referiu.

Como é sabido, ao contrário do que acontecia com o regime dos Assentos, que o artigo 2.º do Código Civil de 1966 integrava nas fontes normativas, os Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência não gozam de força vinculativa a não ser no âmbito do processo em que são proferidos, uma vez que do artigo 4.º, n.º 1, da Lei n.º 62/2013, de 26 de Agosto que aprovou a Lei de Organização do Sistema Judiciário, decorre que os juízes julgam apenas segundo a Constituição e a lei e não estão sujeitos a quaisquer ordens ou instruções, salvo o dever de acatamento das decisões proferidas em via de recurso por tribunais superiores.

Não obstante, como sublinha o Exm.º Conselheiro Abrantes Geraldes, “o sistema tem convivido de forma salutar com a força persuasiva de tais arestos que é projectada pela conjugação de diversos factores: a solenidade do julgamento (Pleno das Secções Cíveis), a qualidade dos seus protagonistas e a valia da fundamentação, o que é demonstrado pelo generalizado respeito que as instâncias vêm demonstrando pelas soluções uniformizadoras que acabam por impor-se às polémicas jurisprudenciais que as precedem ou que procuram prevenir. (…)

Com efeito, malgrado a ausência de um efeito vinculativo extraprocessual, não seria coerente um sistema em que, admitindo uma tão solene forma de julgamento, não previsse mecanismos que lhe atribuíssem, ao menos, um carácter persuasivo.

Assim, ante a publicitação de uma solução uniformizadora emanada do Supremo, sem embargo de situações-limite em que outra solução seja justificada pelas circunstâncias, só uma incompreensível teimosia poderá justificar, na generalidade dos casos, o não acolhimento pelas instâncias da jurisprudência fixada (…) [s]aindo beneficiados com a resolução ou prevenção de querelas jurisprudenciais os valores da segurança e certeza do direito e também o princípio da igualdade perante a lei interpretanda, o incremento dessa actividade judicativa repercutir-se-á também, em termos mediatos, na redução da litigância, ante a perspectiva da previsível resposta a determinada questão jurídica que tenha sido objecto de uniformização jurisprudencial.

Através da uniformização de jurisprudência sai valorizada a competência que exclusivamente é atribuída ao Supremo Tribunal de Justiça, enquanto tribunal de revista, traduzida através de acórdãos com valor para-legislativo, ao mesmo tempo que, sanando ou prevenindo polémicas jurisprudenciais, potencia os factores da segurança e da certeza na aplicação do direito, contribuindo também para a maior eficácia e celeridade do sistema judiciário” - Uniformização de Jurisprudência, in Texto que segundo o autor serviria de base à intervenção programada no Colóquio realizado no Supremo Tribunal de Justiça, no dia 25-6-2015, disponível em fd.unl.pt

Assim, tendo presentes os valores de segurança e certeza do direito e o princípio da igualdade que os Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência visam potenciar, e volvendo ao caso dos autos, consideramos que inexiste fundamento para repristinar o anterior Assento de 1997 e a respectiva noção ampla de terceiro, sem que nos encontremos perante uma situação nova, não prevista no AUJ de 1999 ou perante argumentos novos.

Sucede que toda a argumentação carreada pela recorrente já se pode encontrar discutida no referido AUJ 3/99, em moldes que, por economia processual, nos escusamos de reproduzir.

Pelo que, dada a factualidade provada, concordamos com a decisão recorrida, mostrando-se oponível à ré a aquisição do direito de propriedade por parte dos autores, apesar da anterioridade do registo do arresto e penhora de que a mesma é beneficiária.

Do abuso de direito

A figura do abuso do direito está na lei para tornar mais ético o nosso ordenamento jurídico, com vista a impedir a conjugação de forças antijurídicas que, por vezes, a imposição fria e rígida da lei possa levar a cabo, em confronto com o ideal de justiça que sempre deve andar, indissoluvelmente ligado, à aplicação do direito e dentro da máxima "perde o direito quem dele abusa" e em oposição ao velho adágio romano "qui suo jure utitur neminem laedit".

"É uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar a injustiça gravemente chocante e reprovável" - Ac. do STJ de 21.09.1993, C.J.; tomo III; pág. 21.

Daí que, embora se não vejam grandes dificuldades para a institucionalizar, já se encontram alguns estorvos quando se procura saber se em cada caso concreto esta forma de expressão tem ou não acolhimento.

O abuso do direito está consagrado na nossa lei - art.º 334.º do Cód. Civil que dispõe : É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

"Trata-se do exercício anormal do direito próprio. O exercício do direito em termos reprovados pela lei, ou seja, respeitando a estrutura formal do direito, mas violando a sua afectação substancial, funcional ou teleológica. Para que haja lugar ao abuso do direito é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito" (Prof. A. Varela; Obrigações; I Vol.; pág. 514 /516).

Na fórmula "manifesto excesso dos limites impostos pela boa-fé" vêm a doutrina e a jurisprudência incluindo os casos de inalegabilidade de nulidades formais, da chamada conduta contraditória ("venire contra factum proprium"), da “exceptio doli” (poder que uma pessoa tem de repelir a pretensão do autor, por este ter incorrido em dolo), da “suppressio” e da “surrectio” (o direito que não foi exercido em certas condições e durante certo lapso de tempo, não pode mais sê-lo: faz desaparecer um direito que não corresponda à efectividade social - “suppressio”; ou faz surgir um direito não existente antes, juridicamente, mas que, na efectividade social era tido como presente - “surrectio”) e a doutrina condensada na expressão “tu quoque”, genericamente definida como perante violações de normas, as possibilidades de sanção são limitadas para aquele que incorreu, ele próprio, na violação desses mesmos preceitos legais - a fórmula tu quoque traduz, com generalidade, o aflorar de uma regra pela qual a pessoa que viole uma norma jurídica não poderia sem abuso, exercer a situação jurídica que essa mesma norma lhe tivesse atribuído; está em jogo um vector axiológico intuitivo, expresso em brocardos como ”turpitudinem suam allegans non auditur” ou “equity must come with clean hands” ou infidelidade contratual mútua (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, págs. 837 e segs.).

A nossa lei protege a personalidade humana, tanto no campo civilístico - art.º 70.º, n.º 1, do Cód. Civil - como no plano da nossa lei fundamental, garantindo o respeito pelos direitos, liberdades e garantias dos cidadãos - art.º 288.º, d) e a observância dos princípios estatuídos na Declaração Universal dos Direitos do Homem (art.º 16.º, n.º 2).

Não diz o legislador o que deve entender-se por “personalidade física ou moral” referida no normativo do art.º 70.º, n.º 1, do Cód. Civil. Mas, a questão de se saber qual o alcance e extensão do conteúdo do conceito de personalidade humana juridicamente relevante a integrar naquela expressão está relacionada com a natureza humana, que toma como objecto de conhecimento - toda a personalidade humana é um ser com uma estrutura mais alargada, de teor relacional, sócio-ambientalmente inserida e que abarca dois pólos interactivos: o “eu” (enquanto conjunto de funções e potencialidades de cada indivíduo) e o “mundo” (tomado este, quer de um ponto de vista psicológico interno, quer ainda, no plano da actividade relacional, como o próprio conjunto das forças ambientais em que se situa cada indivíduo -Capelo de Sousa; O Direito Geral de Personalidade; pág. 109/110 e 200).

Deste modo, a todo o indivíduo é reconhecida a prerrogativa de exigir de outrem que honre a sua personalidade humana; e aqueles que estão onerados com esta obrigação não podem furtar-se à juridicidade deste dever, explicitando-se que ao titular da personalidade humana é juscivilisticamente reconhecido no art.º 70.º do Cód. Civil mum feixe de verdadeiros poderes jurídico de exigir dos demais sujeitos o respeito da sua personalidade, não lhe sendo apenas outorgados meros poderes jurídicos de pretensão ou simples expectativas jurídicas de respeito (Capelo de Sousa; Obra citada; pág. 394).

No caso, a recorrente invoca o abuso de direito, na modalidade de suppressio, na medida em que os autores omitiram o registo da sua aquisição durante mais de 20 anos.

Sucede que o simples decorrer do tempo não se mostra suficiente para o preenchimento deste instituto, mostrando-se indispensável a criação de uma situação de confiança legítima, por parte dos autores e perante a ré, no sentido de que o direito não irisa ser exercido.

Como se sintetizou no Ac. da Relação de Coimbra de 24/11/2020 (Silvia Pires), disponível em www.dgsi.pt:

I- O termo suppressio é a tradução latina proposta por Menezes Cordeiro, na sua tese de doutoramento “Da boa fé no direito civil”, da figura da Verwirkung do direito alemão, a qual conheceu as suas primeiras manifestações no último quartel do século XIX, ainda em tempos anteriores à entrada em vigor do B.G.B.

II- Com essa designação pretende-se abarcar as hipóteses em que, devido ao titular de um direito não o ter exercido durante um lapso de tempo significativo, as circunstâncias que rodearam essa inação criaram na contraparte a confiança que o mesmo já não viria a ser exercido, merecendo essa confiança a proteção da ordem jurídica através de um impedimento a esse exercício tardio ou da atribuição à contraparte de um direito subjetivo obstaculizador (a surrectio, como tradução latina da Erwirkung alemã, e que constitui com a suppressio as duas faces da mesma moeda).

III- Fruto da teorização desta figura no direito português, introduzida por Menezes Cordeiro, a mesma tem vindo a ser objeto de profusa equação nos tribunais desde os últimos anos do século XX, invocando as mais diversas decisões que ponderaram a sua aplicação, em diferentes situações, o instituto do abuso de direito, consagrado no art.º 334º do C. Civil.

IV- É opinião corrente entre nós que a suppressio abrange situações próximas ou que constituem uma modalidade da figura do venire contra factum proprio, em que o exercício de um direito se revela contraditório com um anterior comportamento de inação prolongada, que, atentas as circunstâncias que caracterizam o caso concreto, induzem o sujeito obrigado por esse direito a, legitimamente, confiar que o mesmo já não será exercido, pelo que a sua ativação ofende os ditames da boa fé.

V- Costumam ser enunciados como requisitos de aplicação desta figura:

- um não exercício prolongado do direito;

- uma situação de confiança daí derivada para a contraparte, coadjuvada por elementos circundantes que a sustentem;

- uma justificação para essa confiança;

- um investimento de confiança;

- a imputação ao não exercente da confiança criada.

VI- Note-se que estes pressupostos não são necessariamente cumulativos, processando-se a sua articulação dentro dos mecanismos de uma sistemática móvel, ou seja, a falta de algum ou alguns deles pode ser suprida pela especial intensidade que assumam os restantes.

VII- Relativamente à prescrição dos direitos, a suppressio, tendo em comum o pressuposto da inércia do titular do direito durante um significativo período de tempo, afasta-se destas figuras ao depender da existência de um concreto investimento de confiança por parte do devedor para operar.

O tempo é o fundamento da discussão que previamente expusemos: sem as divergências temporais não seria necessário o AUJ 3/99…

Nesta sede – do abuso de direito - temos de ir mais longe, pois apenas seria relevante esse tempo, desde que criador de uma situação legítima de confiança impeditiva, por isso, do exercício do direito.

Ora, a recorrente nada invoca a esse respeito, senão a conclusão.

E claro que o registo do arresto e da penhora de que é titular é muito anterior ao registo da aquisição da propriedade, por parte dos autores – apesar desta aquisição ser, por sua vez, anterior àquele primeiro registo.

Mas essa discussão está resolvida, como vimos.

Inexistindo qualquer outro elemento factual provado e acrescido que impeça a oponibilidade da aquisição.

Improcede, pois, também esta excepção e, em consequência, toda a apelação.

V. A decisão

Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em, na improcedência da apelação, manter a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Lisboa e Tribunal da Relação, 28 de Maio de 2026

Nuno Lopes Ribeiro

Anabela Calafate

Isabel Maria C. Teixeira