II – Fundamentação
2. Relatado que está o essencial do iter que conduziu à presente instância de recurso, e identificados que foram os traços fundamentais do litígio que a acção expressa quanto ao exercício do direito de preferência invocado pelos AA./Apelantes, cumpre apreciar os fundamentos desta apelação, tendo em conta que as conclusões formuladas pelos Apelantes, a cuja transcrição se procedeu no item anterior, operaram a delimitação temática do objecto do recurso. É isto o que resulta dos artigos 684º, nº 3 e 685º-A, nº 1 do Código de Processo Civil (CPC).
Refere-se o recurso às duas dimensões do julgamento efectuado na primeira instância: (a) a fixação dos factos; (b) a aplicação a estes do direito.
Quanto ao primeiro elemento (identificamo-lo como fundamento (a) e corresponde ao que qualificaremos como “questão de facto”) suscita ele o uso por esta Relação dos poderes de intervenção sobre o acto de julgamento que conduziu à fixação dos factos, tendo o seu fundamento nos nºs 1 e 2 do artigo 712º do CPC (sendo certo terem os Apelantes cumprido os ónus argumentativos que lhes eram impostos pelas duas alíneas do nº 1 do artigo 685º-B do CPC[5]). Estão em causa, neste caso, enquanto pontos de facto cujo julgamento é impugnado, as respostas, dadas a fls. 172/173, aos seguintes itens da base instrutória: 18º (considerado não provado), 25º (considerado provado), 27º (que recebeu uma resposta especificada) e 28º (considerado provado).
Quanto ao fundamento configurável como “questão de direito” (o fundamento (b) acima enunciado), visa ele a discussão – quer-nos parecer que com ou sem a pretendida alteração dos factos – das implicações jurídicas da separação cadastral no prédio dos RR. da parte rústica da urbana, em termos de descaracterização da identidade predial rústica – foi o que decidiu a primeira instância –, pela qualificação desta parte como logradouro, enquanto elemento subsidiário da parte urbana, pretendendo os Apelantes discutir a ligação da parte rústica à urbana e que essa incidência não constitua obstáculo, em qualquer caso, ao exercício de uma preferência que visa o emparcelamento fundiário.
Questão de facto (a):
2.1. (a) Começando pela dimensão do recurso atinente aos factos, dir-se-á, no que constitui a primeira aproximação à questão, que a matéria de facto considerada pelo Tribunal a quo foi a que transcreveremos de seguida, sublinhando-se que esta indicação apresenta, neste momento, a provisoriedade argumentativa resultante de versar o recurso que ora se aprecia sobre alguns trechos desses mesmos factos. Estamos, pois, a indicar a base de trabalho sobre a qual incidirá a apreciação da apelação.
Feita esta advertência, aqui deixamos nota de quais os factos que a primeira instância considerou provados:
“[…]
[transcrição adaptada de fls. 204/209]
2.1.1.
…
2.1.2.Valem todos estes argumentos, enfim, pela afirmação de ter sido correcta a fixação dos factos provados, sendo a eles – exactamente aos mesmos factos considerados pelo Tribunal a quo – que cabe aplicar, subsequentemente, as disposições legais atinentes ao direito de preferência visando o emparcelamento fundiário.
Questão de direito (b):
2.2. (b) Trata-se agora – e assim entramos na apreciação do segundo fundamento do recurso –, pois, de verificar o preenchimento da preferência real[6] atinente à confinância predial, quando um dos prédios envolvidos apresenta uma área inferior à unidade de cultura, preferência esta visando o emparcelamento fundiário (v., conjugadamente, o artigo 1380º, nº 1 do CC e o artigo 18º do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro).
Tenha-se presente que “[a] razão de ser da atribuição deste direito assenta na intenção de facilitar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, em ordem a tornar tecnicamente rentável a sua exploração agrícola, dado que os minifúndios não proporcionam normalmente um eficiente aproveitamento dos terrenos”[7]. Ora, tendo em vista esta finalidade, verdadeira razão de ser da norma, encontramos exclusões deste tipo de direito de preferência que podemos reconduzir à cessação, através de outras incidências do caso concreto, desse objectivo económico, enquanto elemento teleológico que justifica a atribuição deste tipo de preferência a alguém. É o que sucede com as exclusões constantes de ambas as alíneas do artigo 1381º do CC: a) algum dos terrenos constituir parte componente de um prédio urbano ou destinar-se a um fim diverso da cultura; b) abranger a alienação um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
Com efeito, em qualquer destes casos se verifica uma falta de cobertura teleológica da atribuição da preferência, na medida em que (é a hipótese excluída na alínea a) do artigo 1381º) a integração de um dos terrenos num prédio urbano ou a afectação de um deles a um fim diverso do agrícola faz cessar as razões de identidade de fim económico (a exploração agrícola) que justificam o emparcelamento e conferem um equilíbrio aceitável de posições ao exercício da preferência (confrontando esta o direito de quem adquire primitivamente com o direito de quem prefere e que acaba por prevalecer)[8]. Da mesma forma (e é a hipótese prevista na alínea b) do artigo 1381º), quando a alienação abrange um conjunto de prédios que, nessa conjunção dominial, apresentam uma racionalidade económica de conjunto, a sujeição imposta através da preferência confrontaria racionalidades económicas de igual estalão e não justificaria a opção por uma com a consequente exclusão da outra.
Vale aqui, e situa-nos no domínio da exclusão da alínea a) do artigo 1381º do CC, como correctamente se observou na Sentença, a integração, relativamente ao prédio adquirido pelos 1ºs RR., do conceito funcional de “quinta”, quando este faz prevalecer o elemento urbano (habitacional). Com efeito, esse conceito – o conceito de “quinta” –, enquanto elemento sociológico referido à ruralidade predial (e remetemos aqui para a nota 14, supra), combina o elemento urbano (a casa) e o elemento agrícola (o espaço circundante apto ao cultivo ou a fins recreativos ou de lazer), apresentando, à partida, uma ambiguidade significativa (a ideia de prédio misto tem aqui, à partida, sentido), que tanto pode fazer prevalecer, no tratamento ou classificação da realidade predial correspondente, o elemento rústico (referir-se-á neste caso a um prédio rústico) ou o elemento urbano (referir-se-á, então, a um prédio urbano).
A desambiguação do conceito de “quinta” num caso concreto, rectius a determinação da essência (urbana ou rústica) que prevalecerá e determinará, em última análise, a outorga ou não da preferência assente na confinância predial, ocorre através do aprofundamento da funcionalidade conferida a essa realidade, determinando-se se a unidade lógica entre uma casa e um terreno circundante desta (a unidade que fornece individualidade como “quinta” àquele espaço), destaca a ideia de habitar naquela casa e prolongar essa funcionalidade com o desfrute do terreno ou, pelo contrário, o que visa é a exploração agrícola desse mesmo terreno, com uma utilização subsidiária da casa ou que se assuma como tributária da exploração agrícola do terreno circundante.
Todavia, mesmo neste último caso – e estamos a elaborar sobre uma hipótese que não corresponde ao caso presente mas que facilita a compreensão lógica deste –, a prevalência da funcionalidade agrícola da “quinta”, não deve propiciar a quebra dessa unidade individualizadora, daí decorrendo que o exercício de um direito de preferência tenha de se referir a essa dimensão espacial funcional e, neste sentido, incidir sobre todo o espaço da “quinta”. A confinância predial de pequenas explorações agrícolas justifica um direito de preferência – e estamos em crer que só assim justifica – quando isso potencie, através do redimensionamento de um espaço útil afecto à agricultura, uma mais-valia económica, traduzida numa maior eficiência na exploração de espaços agregados já isoladamente afectos a essa actividade, sendo a potenciação deste efeito que corresponde à marca genética e à intencionalidade, em diversos contextos históricos, do emparcelamento rural[9]. E isso não sucede quando o efeito alcançado com a outorga da preferência corresponde à destruição de uma outra realidade económica, dotada de uma intencionalidade própria e que se situa num plano de igualdade valorativa com a mais-valia pretendida alcançar com a outorga desse direito de preferência.
Determinou-se neste caso – expressando a decisão recorrida uma correcta compreensão desta realidade – a esmagadora presença da primeira das funcionalidades acima indicada (ou seja: pretendem os 1ºs RR. habitar a casa num espaço circundado de elementos rurais que acabam por individualizar o acto de habitar aquela casa, comparativamente à possibilidade de viver num centro urbano), sendo que esta relevante particularidade do caso concreto, nos faz recorrer – e estamos a realizar uma operação subsuntiva assente na captação da mensagem normativa que entendemos estar contida no elemento teleológico deste tipo de direito de preferência –, sendo que esta concreta incidência, dizíamos, nos reconduz, na integração do elemento substancial prevalecente na realidade predial (prédio misto) em causa, ao conceito de prédio urbano (rectius, à prevalência do prédio urbano na realidade mista), não descaracterizado como tal (como prédio a tratar globalmente como urbano), em função de o terreno circundante lhe servir funcionalmente de logradouro (v. artigo 204º, nº 2, segundo trecho do CC)[10].
Aliás, não deixaremos de acrescentar, sempre estaríamos, em qualquer caso, perante a afectação de todo o prédio a um fim (a habitação) que não é a cultura, aqui sinónimo de actividade agrícola.
Significa esta visão das coisas, enfim, que se mostra integrada, em qualquer das suas vertentes, a exclusão do direito de preferência emergente do artigo 1381º, alínea a) do CC[11].
Tenha-se presente que a operação subsuntiva que aqui se nos depara, em função do elenco fáctico fixado, se refere à existência de um direito de preferência, quando este assenta na presença de elementos de natureza dinâmica (a referenciação de determinada realidade predial a uma certa actividade), que estão para além do elemento estático que se expressa na qualificação registal de um prédio como rústico ou urbano, quando esta qualificação prescinde, como aqui sucede, da ponderação da unidade predial funcional que esse elemento, neste caso formalmente qualificado como prédio rústico, forma com outras realidades prediais a ele incindivelmente ligadas. Aliás, confirmando a inteira correcção deste procedimento interpretativo, não deixaremos de sublinhar que a conjugação lógica entre os artigos 1380º, nº 1 e 1381º do CC faz apelo, precisamente, à ponderação da funcionalidade dos prédios envolvidos na operação de preferência, colocando o assento tónico desta na determinação do elemento dinâmico e variável da concreta afectação funcional desses prédios. Assim, a interpretação das normas em causa que aqui propugnamos, coincidindo, aliás, com a primeira instância, explora o elemento teleológico, fazendo actuar o direito de preferência – só fazendo actuar o direito de preferência – no quadro em que a outorga deste apresenta o sentido e preenche o fim em função do qual ele foi criado.
Entendemos, pois, coincidentemente com a Sentença apelada, que a natureza formalmente rústica da parcela de terreno visada através do direito de preferência aqui pretendido adjectivar, não justifica o exercício desse mesmo direito de preferência pelos AA./Apelantes, tendo presente a exclusão da existência (da outorga) desse direito, através das duas facti species integradas na alínea a) do artigo 1381º do CC, relativamente às partes componentes de um prédio urbano (daquilo que assume no caso concreto a função de um logradouro) e, com a mesma sede legal, da exclusão de situações em que a afectação funcional de um dos prédios (aqui a do prédio dos 1ºs RR.) não seja configurável como actividade agrícola autonomisável dentro desse espaço.
2.2.1. (b) Paralelamente a esta incidência, encarando agora a questão da desvalorização da parte urbana da quinta (que corresponde, aliás, à destruição da ideia de “quinta” como realidade dotada de uma individualidade própria) que a procedência da preferência visada pelos Apelantes determinaria – questão esta também equacionada na Sentença apelada[12] –, não deixaremos de sublinhar que a imposição desse encargo aos 1ºs RR., em função do exercício da preferência pelos AA., sempre conduziria a uma inaceitável desproporção entre a vantagem auferida por estes, como sujeitos activos de um direito de preferência, e o sacrifício imposto aos 1ºs RR., como sujeitos passivos desse mesmo direito.
Com efeito, entendemos que apresentariam relevância neste caso, face ao sacrifício imposto aos 1ºs RR., bloqueando o exercício do direito de preferência (caso não fosse a situação directamente reconduzida às exclusões previstas no artigo 1381º do CC), dois dos subtipos usualmente integrados no chamado desequilíbrio no exercício, que a doutrina caracteriza usualmente como correspondendo à “[…] actuação de direitos com lesão intolerável de outras pessoas [ou ao] exercício jurídico-subjectivo sem consideração por situações especiais”[13]:
“[…]
A actuação de direitos com lesão intolerável de outras pessoas, corresponde à generalização do princípio que aflora no artigo 437º, nº 1 [do CC]; segundo esse princípio, ninguém pode ser obrigado a suportar o exercício de um direito, quando o sacrifício implicado afecte gravemente os princípios da boa fé. Dada a autonomização merecida por esta regra no Direito das obrigações, adivinha-se, nos restantes campos do Direito privado, a sua projecção prática específica. Os exemplos paradigmáticos de actuações deste tipo surgem em Direitos Reais; assim, o proprietário que, com licitude formal, exerça o conteúdo do seu direito, provocando, contudo, danos desconformes aos vizinhos.
O exercício jurídico-subjectivo sem consideração por situações especiais integra, de algum modo, o desenvolvimento profundo do dispositivo consagrado no artigo 335º [do CC], à colisão de direitos.
[…]”[14]
Sublinha-se aqui o assinalável, porventura total, desvirtuamento do subsistente direito de propriedade dos 1ºs RR. sobre a parte urbana da quinta, bem como a perda de valor desta (do que corresponde ao artigo urbano), enquanto efeitos cumulativos desproporcionados ao sentido racional da atribuição daquele direito de preferência aos AA.
2.3. Aqui chegados, mostrando-se apreciadas, com a consideração deste argumento adjuvante final, as duas dimensões do recurso acima isoladas (v. item 2., supra). Entendemos, pois, resumindo o sentido decisório do percurso argumentativo empreendido ao longo deste Acórdão, ter a primeira instância fixado adequadamente os factos (primeiro fundamento da Apelação ou “questão de facto”) e aplicado correctamente o direito (segundo fundamento do recurso ou “questão de direito”).
Justifica-se, assim, inteiramente, a manutenção do julgamento do Tribunal a quo expresso na Sentença aqui impugnada, com a consequente improcedência da apelação.
Porém, antes da fixação decisória desse resultado do recurso, deixaremos aqui nota do sumário deste Acórdão, cumprindo o encargo que é imposto ao relator pelo artigo 713º, nº 7 do CPC:
I – A funcionalidade do conceito de “quinta”, enquanto realidade qualificada como “prédio misto”, envolvendo a existência de uma casa (parte urbana) e de uma parcela de terreno, mais ou menos ampla, dotada de aptidão para o cultivo (parte rústica), traduz, alternativamente, a preponderância, na afectação desse espaço pelo seu dono, do elemento urbano ou do elemento rústico;
II – No primeiro caso (preponderância do elemento urbano) sobressai a finalidade de habitar um espaço (a casa) que associa, através do uso dos terrenos circundantes, alguns elementos rurais;
III – No segundo caso (preponderância do elemento rústico referido aos terrenos aptos ao cultivo) sobressai a ideia de uma exploração agrícola associada a uma casa;
IV – Existindo separação registal da casa (correspondente a um artigo matricial urbano) relativamente ao terreno circundante (correspondente este a um artigo matricial rústico), o exercício do direito de preferência, por um vizinho proprietário de um prédio confinante visando o emparcelamento fundiário, previsto nos artigos 1380º, nº 1 do CC e 18º do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, não pode prescindir da consideração unitária da realidade que corresponde à associação, no prédio objecto da preferência, dos dois elementos (prédio rústico/prédio urbano), sendo esta ligação que dá expressão autónoma ao conceito de “quinta”;
V – Assim, quando prevalece, na afectação conferida àquele espaço (integrado na matriz por um prédio urbano e por um prédio rústico) o elemento urbano, designadamente através da afectação do prédio a um fim habitacional, o exercício desse direito de preferência está excluído, nos termos da alínea a) do artigo 1381º do CC, pois a parte formalmente qualificada de rústica passa a assumir a natureza de parte componente de um prédio urbano (poderá mesmo ser vista como um logradouro deste, por referência ao segundo trecho do nº 2 do artigo 204º do CC) e o prédio, em si mesmo (parte rústica e urbana), deve ser considerado como afecto a um fim que não é a cultura (aqui significando actividade agrícola);
VI – Se, pelo contrário, na afectação de todo o prédio, prevalecer o elemento traduzido na exploração da parte rústica, o exercício do direito de preferência com essa base (a preferência real prevista no artigo 1380º, nº 1 do CC) deve incidir sobre todo o prédio (sobre toda a “quinta”);
VII – O exercício de um direito de preferência que, incidindo exclusivamente sobre a parte rústica de um prédio misto, determine a diminuição do valor da parte urbana desse prédio, induz uma situação de desequilíbrio no exercício desse direito de preferência, implicando a actuação deste com lesão intolerável de outra pessoa (o sujeito passivo da preferência);
VIII – O desvirtuar, através do exercício dessa mesma preferência, da realidade unitária que caracteriza e fornece identidade à “quinta”, despojando-a do elemento correspondente ao “prédio rústico”, sempre traduziria o exercício desse direito de preferência sem consideração por uma situação especial merecedora de tutela;
IX – Qualquer uma destas consequências (as enunciadas em VII e VIII deste sumário) bloquearia, por razões de justiça e de compatibilização de direitos, o exercício de um direito de preferência visando o emparcelamento fundiário.
