1582/25.0YLPRT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

1- Não encontra qualquer cabimento na letra e no espírito das normas que regulam os contratos de arrendamento para habitação com prazo certo de duração a interpretação do nº 1 do art.º 1096º do Código Civil no sentido de impor a todos os contratos de arrendamento para habitação celebrados por prazo certo uma primeira renovação obrigatória desse prazo de duração inicial, fixada pelo legislador em três anos, mesmo que uma das partes comunique à outra a sua oposição a essa primeira renovação.

2- Estando em causa a verificação da caducidade do contrato de arrendamento no termo do seu prazo de duração inicial em razão do exercício válido, pelo senhorio, do seu direito potestativo de oposição à primeira renovação, torna-se irrelevante interpretar o nº 1 do art.º 1096º do Código Civil para apurar qual o prazo a aplicar a essa renovação.

(Sumário elaborado ao abrigo do disposto no art.º 663º, nº 7, do Código de Processo Civil)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:

Z. , S.A. (A.) apresentou procedimento especial de despejo contra F. (1ª R.) e E. (2º R.), pedindo a emissão de título para desocupação do locado com fundamento na cessação do contrato de arrendamento celebrado em 13/7/2022, face à oposição à renovação comunicada em 27/2/2025.

Notificados os RR., a 1ª R. apresentou oposição onde invoca, em síntese, a manutenção do contrato por se ter renovado pelo prazo legal imperativo de 3 anos, mais sustentando a ineficácia da comunicação da oposição à renovação.

Tendo os autos sido distribuídos como acção especial de despejo, a A. não se pronunciou quanto à oposição da 1ª R.

Após tentativa de conciliação, que se frustrou, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelos fundamentos de facto e de Direito expostos, julga-se procedente a oposição deduzida nos presentes autos de procedimento especial de despejo e, em consequência, absolve-se a Requerida do(s) pedido(s) formulado(s) pela Requerente.

Custas pela Requerente – cfr. artigo 527.º do C. P. C.”.

A A. recorre desta sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem (com exclusão das 4 primeiras, as quais correspondem ao relato dos actos processuais praticados e, por isso, não respeitam o propósito das conclusões, nos termos adiante melhor explicitados):

G. O Tribunal de 1ª Instância fez errada apreciação e interpretação dos Artigos 1096º e 1097º do Código Civil e nº 3 do artigo 10º do NRAU ao decidir absolver a Recorrida do pedido.

H. Mal andou também ao decidir pela improcedência do pedido da Recorrente e ao declarar o contrato como válido e em vigor, por renovação por três anos, havendo no entanto, contradição na sentença por entender que as comunicações de oposição à renovação por parte da senhoria, foram eficazes.

I. Tendo produzido efeitos a comunicação de oposição à renovação do Contrato de Arrendamento, com o envio da 1ª carta em 17/02/25, com a antecedência de 120 dias (devolvida pelos CTT com indicação “ não reclamada”) e, depois com o envio da 2ª carta de repetição da primeira em 01/04/25, no prazo de 30 a 60 dias, contados da data da primeira carta, servindo aquela de eficácia à primeira carta e, para cumprimento do estipulado no nº 3 do artigo 10º do NRAU– (que veio igualmente devolvida pelos CTT com indicação “não reclamada”), a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento por parta da senhoria, ora Recorrente, sendo válida, eficaz e tempestiva - deveria ter sido declarado procedente o processo especial de despejo, por cessação do Contrato em 12/07/2025, o que mais uma vez se requer.

J. Data em que o imóvel deveria ter sido entregue pelas Recorridos.

K. A Recorrente e actual proprietária sempre manifestou o interesse na recuperação da posse do Imóvel, tendo lançado mão do procedimento especial de despejo, sabendo a Recorrida, que a Recorrente, não pretende a renovação do contrato de arrendamento, mas no entanto, tem actuado sempre de forma a frustrar o recebimento de qualquer carta, sendo seu apanágio esse comportamento, de forma a invalidar o exercício do direito potestativo da Recorrente.

L. A letra do Artigo 1096º do C.C., alterado pela Lei 13/2019 foi mal interpretada pelo Tribunal a quo que lhe atribuiu carácter imperativo.

M. A norma assume carácter supletivo e nos termos do Artigo 12º do C.C., quanto à aplicação da Lei no tempo, a Lei nova apenas dispõe para o futuro.

N. Permitindo o legislador que qualquer Contrato de Arrendamento tenha a duração mínima de 1 ano – esse prazo sim, de carácter imperativo – ou a possibilidade de contratos não renováveis no seu termo, não pretendeu a Lei estabelecer prazos de renovação obrigatórios, por hipótese, mais extensos que os iniciais e diferentes do acordado pelas Partes ab initio e tendo por referência a lei vigente na data.

O. Não sendo imperativa, as Partes são (e foram) livres de estabelecer o conteúdo da relação contratual ao abrigo do princípio da liberdade contratual.

P. Mas a questão da renovação do contrato de arrendamento nem se devia colocar na douta sentença, ao decidir que as comunicações de oposição à renovação foram eficazes.

Q. A decisão recorrida é ilegal, violando o Artigo 9, Artigo 12º e, consequentemente, os Artigos 1080º, 1096º nº 1 e 3 todos do Código Civil.

R. A norma do Artigo 1096º - quando interpretada no sentido literal, como fez o tribunal a quo – enferma de inconstitucionalidade por violar princípios basilares do Estado de Direito como o princípio da liberdade contratual, segurança jurídica e boa-fé e no limite a propriedade privada.

S. Em cumprimento da Lei e por meio de carta registada com aviso de recepção para o domicílio convencionado, remetida em 17/02/2025 e depois em 01/04/2025- de acordo com o previsto no Contrato de Arrendamento e nos artigos 1096.º e 1097.º do Código Civil e no artigo 9.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) - opôs-se à renovação do Contrato de Arrendamento.

T. Devolvidas pelos serviços dos CTT as cartas de 17/02/25 por não reclamadas, a Recorrente, procedeu ao envio em 01/04/25 de 2ª cartas, igualmente para o domicílio convencionado, repetindo a mesma comunicação contida na primeira carta, através carta registada com aviso de recepção aos Recorridos, tendo as mesmas, uma delas devolvida de novo por não reclamada que foi a carta para o Recorrido e recebida a carta pela Recorrida.

U. Tais comunicações - plenamente dotadas de eficácia - foram remetidas para o domicílio convencionado da Recorrida, que corresponde à morada do locado, pelo que se consideram, assim, as comunicações recebidas nos termos do disposto no artigo 9.º e números 1 e 3 do artigo 10.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano. (NRAU).

V. Não tendo os Requeridos procedido à entrega voluntária do imóvel locado, devoluto de pessoas e bens, com todos os elementos (propriedade da Proprietária) incluídos no Contrato, obrigação prevista na lei no Contrato de Arrendamento - no término do Contrato de Arrendamento - a 12/07/2025 - criam a necessidade à aqui Requerente de se socorrer do presente Procedimento para que lhe seja restituída a posse do imóvel.

W. Efectivamente, nos termos do art.º 10º, n.º 3 do NRAU, devolvida a carta registada com aviso de recepção - enviada com vista, além do mais, sendo esta enviada respeitando a antecedência exigida por lei para o caso, de 120 dias – e, devolvida a primeira, tendo-se enviado outra respeitando desta vez o prazo do n.º 3 do art.º 10º do NRAU, tem de se entender que o envio da segunda carta vale como condição de eficácia da primeira comunicação enviada: é relativamente a esta que se tem de observar o prazo (no caso) de 120 dias; quanto à segunda, a lei exige que seja enviada no prazo de 30 a 60 dias, após a devolução da primeira, o que também se observou, pelo que o contrato de arrendamento terminou em 12/07/2025. (sublinhado e negrito nosso)

X. Tendo produzido efeitos as comunicações de oposição à renovação do Contrato de Arrendamento, deverá ser declarado procedente o processo especial de despejo, por E a Recorrente, tendo exercido o seu direito potestativo de comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da senhoria, em 17/02/25 e com efeitos a 12/07/2025, com a antecedência de mais de 120 dias, ou seja cumprindo o pré-aviso de 120 dias previsto no artigo 1097º do Código Civil, e ao ser devolvida pelos CTT por não reclamada, remeteu nos 30 a 60 dias conforme determina o nº 3 do artigo 10º do NRAU, em 01/04/25 uma nova carta em repetição da primeira, conferindo eficácia à primeira, pelo que a comunicação foi válida e eficaz, pelo que o contrato de arrendamento cessou em 12/07/25, pelo que a douta sentença do Tribunal a quo devia ter decidido pela procedência do processo especial de despejo e, por conseguinte pela condenação da Recorrida na entrega do imóvel livre de pessoas e bens e bem assim, no pagamento das custas do processo.

Y. Pelo que as cartas de oposição à renovação do contrato de arrendamento que foram enviadas a 1ª a 17/02/2025 e a 2ª em 01/04/2025, com efeitos a 12/07/2025, configuram uma comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da senhoria e ora Recorrente, válida, eficaz e com produção dos seus efeitos, da caducidade do contrato de arrendamento na data referida (12/07/2025).

Y. Decidiu mal o Tribunal a quo, por errada interpretação dos preceitos legais supra identificados, pelo que o contrato de arrendamento cessou em 12/07/2025, e não tendo ocorrido qualquer renovação e, muito menos de três anos, devendo ser procedente o processo especial de despejo e os Recorridos condenados a entregar o imóvel à Recorrente livre de pessoas e bens.

Z. Impunha-se ao julgador, que proferisse decisão diversa, do que efectivamente veio a decidir e, por conseguinte, devendo, a decisão do Tribunal a quo ser substituída por outra, que se mostre conforme aos princípios de direito.

AA. A Recorrente ao enviar aos Recorridos as comunicações de oposição à renovação do contrato, fê-lo no exercício quer de um direito potestativo, quer no âmbito do seu direito de propriedade na sua plenitude, que a lei lhe confere, nos termos dos artigos 1097º e 1305º ambos do Código Civil.

BB. A Recorrente não pretende a renovação do contrato de arrendamento, e manifestou de forma expressa essa a sua vontade nos termos previstos na lei e os Recorridos têm pleno conhecimento desse facto.

CC. Pelo que o Tribunal a quo devia ter considerado procedente por provado não haver qualquer fundamento relativamente à oposição apresentada no processo especial de despejo pela Recorrida que nada mais é do que um mero expediente dilatório para continuar a usar um imóvel, a seu belo prazer, contra a vontade da sua proprietária, como aliás, é manifestamente apanágio dos Recorridos frustrarem-se a receber qualquer comunicação da Recorrente, não diligenciando pelo levantamento das cartas nos CTT, pois vêm sempre devolvidas.

DD. Como se disse, a Recorrente, exerceu o seu direito potestativo de comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da senhoria, em 17/02/2025 numa 1ª carta enviada, (antecedência de muito mais do que o prazo de 120 dias previsto na lei-artigo 1097º do CC e expressamente pelas partes no contrato de arrendamento) e, depois pelo facto da devolução da carta pelo serviço dos CTT, por não reclamada, remeteu tal comunicação numa 2ª carta, no prazo de 30 a 60 dias, contado da data da primeira carta (em cumprimento do previsto no nº 3 do artigo 10º do NRAU), em 01/04/25 que serve para conferir eficácia à primeira, demonstrando que é o arrendatário que não recebe as cartas por pretender impedir a oposição à renovação, contando-se assim o prazo de antecedência mínima da primeira comunicação nos termos do nº 3 do artigo 10º do NRAU, com efeitos a 12/07/2025, veio no exercício de um direito e legitimidade interpor o presente processo de despejo contra os Recorridos.(negrito e sublinhado nosso).

EE. O contrato de arrendamento, cessou em 12/07/2025 com o fundamento na comunicação à oposição à renovação por parte da senhoria, sendo válida e eficaz, se a mesma tiver cumprido todos os requisitos previstos na lei, designadamente o prazo de antecedência de 120 dias, previsto no artigo 1097º do Código Civil e o envio de 2ª carta em repetição da primeira, no prazo de 30 a 60 dias nos termos do nº 3 do artigo 10º do NRAU, como cumpriu e, provado está nos autos.

FF. Pelo que o contrato de arrendamento cessou em 12/07/2025, pelo que a douta sentença devia ter sido proferida no sentido da procedência do despejo e na condenação dos Recorridos na entrega do imóvel livre de pessoas e bens e, nas custas do processo, e improcedente a oposição apresentada pela Recorrida mulher, o que se requer.

Não foi apresentada alegação de resposta.

O objecto do recurso é balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, correspondendo as mesmas à indicação, de forma sintética, dos fundamentos pelos quais pede a alteração ou anulação da decisão.

As 31 conclusões apresentadas pela A. (mesmo que expurgadas das 4 primeiras) não correspondem à referida indicação sintética, mas a meras repetições da mesma argumentação.

Todavia, e sem necessidade de lançar mão do disposto no nº 3 do art.º 639º do Código de Processo Civil (desde logo porque se antevê a incapacidade de síntese que se pretende), é possível identificar que a única questão que emerge da argumentação apresentada pela A. se prende com a afirmação da caducidade do contrato de arrendamento face ao exercício do direito da A. a opor-se à renovação do mesmo.

Na sentença recorrida considerou-se provada a seguinte factualidade (corrigem-se as referências processuais):

1. Por escrito denominado de “Contrato de Arrendamento de Prédio Urbano Para Fins Habitacionais com Prazo Certo”, datado de 13.07.2022, os RR. tomaram de arrendamento pelo prazo de 3 anos, renovável por períodos sucessivos de 1 ano, com início em 13.07.2022, a fracção autónoma designada pela letra “E”, destinado a habitação, com arrecadação (…), correspondente ao décimo andar C, sito na Praceta (…) do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o número (…) da referida freguesia, inscrito na matriz sob o artigo (…), ali figurando como senhorio a A.

2. A A. comprou a fracção autónoma identificada em 1. a (…) Fundo de Investimento Fechado para Arrendamento Habitacional, encontrando-se a aquisição registada pela Ap. 855 de 2021/11/16.

3. Por comunicação dirigida aos RR., datada de 27.02.2025 e registada com A/R, a A. comunicou-lhes que:

“Assunto: Oposição à renovação do Contrato de Arrendamento

Exmo.(a) Senhor(a),

Vimos, pela presente, na qualidade de Procuradora e Representante da Proprietária – Z., S.A., sociedade comercial com o NIPC (…), com poderes bastantes para o acto, conforme melhor consta das procurações com os códigos de acesso (….) e nos termos e para os efeitos do Artº 1097° do Código Civil, comunicar-lhe a oposição à renovação, por iniciativa da Senhoria, do Contrato de Arrendamento com prazo certo celebrado em 13/07/2022, relativo à fracção autónoma “E” sito em Praceta (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o número (…) e inscrito na matriz predial sob o artigo (…), respeitando a antecedência de 120 (cento e vinte) dias prevista contratualmente

Assim, o referido contrato cessará os seus efeitos em 12/07/2025, devendo V. Ex.a desocupar o locado nessa data.

Desde já se designa o período horário entre as 10h e as 17h, do dia 14/07/2025, para recepção do imóvel pela Senhoria, imóvel que deverá ser entregue livre de pessoas e bens, com todos os seus elementos e em condições de conservação que se coadunem com um uso prudente e cuidado do mesmo, conforme expressamente previsto no Contrato, sendo naquele acto lavrado o devido Termo de Entrega e Vistoria do Locado, a ser assinado por ambas as Partes.

Na eventualidade de não ser possível a V. Exa. a entrega do Locado na data mencionada anteriormente, solicita-se contacto para o email (…) desde já se alertando que não se concederá entrega do locado passados mais que 3 dias úteis da data designada.

Adicionalmente, informamos que todas as comunicações a realizar à Senhoria deverão ser efectuadas para:

(…)

Sem mais de momento, e com os nossos melhores cumprimentos,

Pela Z., S.A.”

4. As missivas referidas em 3. foram devolvidas com a menção “objecto não reclamado”.

5. Nessa sequência, por comunicação dirigida aos RR., datada de 01.04.2025 e registada com A/R, a A. comunicou-lhes que:

“Assunto: Oposição à renovação do Contrato de Arrendamento - Artigo 10° NRAU - repetição comunicação

Exmo.(a) Senhor(a),

Vimos, pela presente, na qualidade de Procuradora e Representante da Proprietária – Z., S.A., sociedade comercial com o NIPC (…), com poderes bastantes para o acto, conforme melhor consta das procurações com os códigos de acesso (…) e nos termos e para os efeitos do Art° 1097° do Código Civil, comunicar-lhe a oposição à renovação, por iniciativa da Senhoria, do Contrato de Arrendamento com prazo certo celebrado em 13/07/2022, relativo à fracção autónoma “E” sito em Praceta (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, (…) e inscrito na matriz predial sob o artigo (…), respeitando a antecedência de 120 (cento e vinte) dias prevista contratualmente

Assim, o referido contrato cessará os seus efeitos em 12/07/2025, devendo V. Ex.a desocupar o locado nessa data.

Desde já se designa o período horário entre as 10h e as 17h, do dia 14/07/2025, para recepção do imóvel pela Senhoria, imóvel que deverá ser entregue livre de pessoas e bens, com todos os seus elementos e em condições de conservação que se coadunem com um uso prudente e cuidado do mesmo, conforme expressamente previsto no Contrato, sendo naquele acto lavrado o devido Termo de Entrega e Vistoria do Locado, a ser assinado por ambas as Partes.

Na eventualidade de não ser possível a V. Exa. a entrega do Locado na data mencionada anteriormente, solicita-se contacto para o email (…) desde já se alertando que não se concederá entrega do locado passados mais que 3 dias úteis da data designada.

Adicionalmente, informamos que todas as comunicações a realizar à Senhoria deverão ser efectuadas para:

(…)

Pela Z., S.A.”.

6. A missiva referida em 5., relativamente ao 2º R., veio devolvida com a menção “objecto não reclamado”.

7. A missiva referida em 5., relativamente à 1ª R., foi recepcionada por esta.

Na sentença recorrida ficou assim afastada a verificação da caducidade do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação:

“A declaração de resolução, tratando-se de uma declaração negocial que tem um destinatário, é uma declaração receptícia, sendo que a sua eficácia fica dependente da sua chegada ao poder do destinatário ou de ser dele conhecida, nos termos do n.º 1 do art. 224.º do Código Civil.

Da conjugação do artigo 10º, nº 2, al. d) e nºs 3 e 4 da Lei 6/2006, de 27/02, na redacção dada pela Lei 43/2017, de 14/06, decorre que o envio de uma 2ª carta ao inquilino, visando comunicar a oposição à renovação do contrato, remetida entre o trigésimo e o sexagésimo dia sobre a data do envio da primeira - que o inquilino não recebeu - constitui condição de eficácia dessa primeira declaração de oposição à renovação do contrato, tornando-a eficaz.

Ora, conforme resulta da factualidade dada como provada, a Requerente deu cumprimento ao disposto no citado preceito legal, pelo que, quanto a tal factualidade, não procede o invocado pela Requerida.

(…)

Não há dúvida de que estamos perante um contrato de arrendamento para habitação celebrado por prazo certo, visto que as partes fizeram constar esse prazo, de três anos, na cláusula 2.ª, n.º 1 do contrato, como de resto estabelece o artigo 1095.º, n.º 1 do Código Civil (doravante CC).

Ora, tratando-se de contrato de arrendamento para habitação, por prazo certo, com cláusula de renovação sucessiva, qualquer das partes pode por termo ao contrato através de oposição à renovação (artigo 1096.º, n.º 3 do CC, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14/08).

O NRAU manteve a possibilidade da celebração de contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, com a duração mínima de um ano (artigo 1095.º, n.º 2 do CC), automaticamente renovável pelo prazo supletivo de três anos (artigo 1096.º, n.º 1 do citado diploma legal) – sublinhado nosso.

In casu, e conforme acima referido, temos que o contrato de arrendamento dos autos iniciou-se no dia 13 de Julho de 2022, fixando-se o prazo de duração em três anos. Assim sendo, o mesmo renovar-se-ia em 12 de Julho de 2025

Porém, provou que, em 27 de Fevereiro de 2025, por carta registada com AR, a Requerente, comunicou aos Requeridos que se opunha à renovação do contrato de arrendamento em análise nos autos. Uma vez que tais missivas vieram devolvidas com a menção de não reclamadas, a Requerente voltou a remeter novas comunicações, datadas de 1 de Abril de 2025, em estrito cumprimento do disposto no artigo 10º, nº 2, al. d) e nºs 3 e 4 da Lei 6/2006, de 27/02, na redacção dada pela Lei 43/2017, de 14/06.

Acontece que, não obstante ter sido consignado que o aludido contrato seria renovado anualmente, o certo é que tal não poderá vingar atendendo ao facto do artigo 1096.º, n.º 1 do CC estatuir expressamente que a renovação do aludido contrato não poderia ser efectuada por um período inferior a três anos.

Assim, à luz do inicialmente contratado, tendo o contrato tido o seu início em 13.07.2022 e estabelecido o prazo de três anos, renovar-se-ia a 12.07.2025, por períodos anuais.

Porém, por força do regime consagrado no NRAU, em 12.07.2025 o contrato renovou-se, por mais três anos, isto é, 12.07.2028 (sendo que o consignado na respectiva oposição de que o contrato se renovou até 12.07.2027 se tratará de lapso de escrita manifesto, tanto que a Requerida alega inclusive que o contrato se renovaria por três anos).

A ser assim, verifica-se que a pretensão da Requerente, de que o contrato de arrendamento cessasse, por não renovação, em 12.07.2025, não pode vingar.

Desta forma, temos que em 12.07.2025, o contrato renovou-se por mais três anos, isto é, até 12.07.2028.

Atendendo a tudo o que se deixa supra exposto, temos que a Requerente propôs a presente acção em 07.08.2025, ou seja, em data em que não tinha ainda o direito à restituição do locado, tendo de improceder a presente acção”.

Se bem se alcança a fundamentação em questão, aquilo que se sustenta na sentença recorrida é que, ainda que se verifique a eficácia da comunicação da A. pela qual declarou aos RR. a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento para o termo do seu prazo de duração inicial de três anos, a imperatividade da norma constante do nº 1 do art.º 1096º do Código Civil determinou a renovação automática do contrato pelo período de três anos aí previsto. E, nessa medida, a A. só tem direito à restituição do local arrendado quando cessar tal período de três anos. Dito de outro modo, aquilo que parece resultar da sentença recorrida é que o nº 1 do art.º 1096º do Código Civil deve ser interpretado no sentido de impor a todos os contratos de arrendamento para habitação celebrados por prazo certo uma renovação obrigatória desse prazo de duração inicial, fixada pelo legislador em três anos, e ainda que uma das partes comunique à outra a sua oposição a tal renovação.

Sucede que tal interpretação não encontra qualquer cabimento na letra e no espírito das normas que regulam os contratos de arrendamento para habitação com prazo certo de duração.

Com efeito, resulta do art.º 1094º do Código Civil que o contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que o prazo certo de duração deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser inferior a um nem superior a 30 anos (nº 1 do art.º 1095º do Código Civil).

O termo do prazo de duração do contrato não determina a cessação do contrato, mas antes a sua renovação automática, como resulta do art.º 1096º do Código Civil, e sem prejuízo de qualquer uma das partes poder impedir a renovação (como resulta do nº 3 do referido art.º 1096º do Código Civil), sendo que esse direito a impedir a renovação automática do contrato carece de ser exercitado com respeito pela antecedência mínima prevista em cada uma das alíneas do nº 1 do art.º 1097º do Código Civil.

Do mesmo modo, renovando-se o contrato, pode qualquer uma das partes impedir nova renovação, nos mesmos termos em que podia ter impedido a primeira renovação. Isso mesmo resulta claro do nº 2 do art.º 1097º do Código Civil, quando aí se dispõe que a antecedência com que cada uma das partes pode impedir a renovação automática do contrato se reporta “ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação”.

Dito de outra forma, caso o legislador quisesse impor uma primeira renovação automática e obrigatória (isto é, sem possibilidade de qualquer uma das partes se opor a tal primeira renovação), não fazia sentido afirmar a necessidade de considerar o termo do prazo de duração inicial do contrato para efeitos de contagem da antecedência mínima para comunicar a (proibida) oposição à primeira renovação. Do mesmo modo, ainda, se essa fosse a intenção do legislador, então a norma constante do nº 3 do mesmo art.º 1097º do Código Civil também não faria qualquer sentido, já que aí vem prevista expressamente a possibilidade de “oposição à primeira renovação do contrato” (ainda que com efeitos condicionados, no que diz respeito à oposição por parte do senhorio, ao decurso de três anos desde a celebração do contrato de arrendamento, mantendo-se o mesmo em vigor até ao termo desse prazo).

Em suma, não se pode aceitar a interpretação da sentença recorrida, no sentido de o contrato se ter renovado em 13/7/2025 e por mais três anos, apesar de a A. ter comunicado eficazmente a sua oposição a tal renovação.

Pelo contrário, considerando, como na sentença recorrida (em termos em que não merecem qualquer controvérsia), que a comunicação da A. contendo a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento iniciado em 13/7/2022 foi efectuada de acordo com o prescrito no art.º 10º do NRAU, estando ainda efectuada com a antecedência mínima a que respeita a al. b) do nº 1 do art.º 1097º do Código Civil (tendo presente que o prazo de duração inicial do contrato era de três anos), nada obstava ao exercício desse direito potestativo da A. a opor-se à renovação do contrato, tendo-se assim o mesmo por caducado em 12/7/2025 e ficando então os RR. obrigados a desocupar o local arrendado, restituindo-o à A.

Do mesmo modo, e afirmando-se o direito da A. a opor-se à primeira renovação do contrato, torna-se inútil tecer quaisquer considerações sobre a interpretação a dar ao nº 1 do art.º 1096º do Código Civil, quer no sentido de se entender que “a limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação (constante do artigo 1096º, nº 1 do Código Civil, na redacção resultante da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro), não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes” (acórdão de 11/9/2025 deste Tribunal da Relação de Lisboa, relatado por Nuno Lopes Ribeiro e disponível em www.dgsi.pt), quer no sentido de se entender que “o segmento final n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, deve considerar-se norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos” (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/2/2025, relatado por Nuno Pinto Oliveira e disponível em www.dgsi.pt).

É que, como resulta do acima exposto, o que está em causa é a verificação da caducidade do contrato de arrendamento no termo do seu prazo de duração inicial (12/7/2025), sendo por isso irrelevante apurar se nessa data o contrato se renovaria pela primeira vez por 1 ano (segundo o estipulado contratualmente) ou por 3 anos (segundo o segmento final do nº 1 do art.º 1096º do Código Civil), na medida em que está verificado que a A. exerceu validamente o seu direito potestativo de oposição a tal primeira renovação.

O que equivale a afirmar a procedência das conclusões do recurso da A., com a revogação da sentença recorrida e, em sua substituição, declarando-se a caducidade do contrato de arrendamento e condenando-se os RR. na restituição do local arrendado.

DECISÃO

Em face do exposto julga-se procedente o recurso e revoga-se a sentença recorrida, a qual se substitui por esta outra decisão em que, na procedência da acção, se declara que o contrato de arrendamento identificado em 1 dos factos provados caducou em 12/7/2025, condenando-se os RR. na restituição do local arrendado.

Custas em ambas as instâncias pelos RR.

19 de Março de 2026

António Moreira

Fernando Caetano Besteiro

João Severino