Quem foi o relator do acórdão 0837768?

O relator foi José Manuel Carvalho Ferraz, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 0837768?

O acórdão foi proferido em 19 de fevereiro de 2009.

Acórdão TRP (2009) — Mediador imobiliário, Remuneração

Sumário

I – O mediador, que exerce uma actividade essencialmente de carácter material e em nome próprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado em certo negócio e a aproximá-lo daquele (facilitando a conclusão do negócio). II – O mediador só tem direito à remuneração acordada (a comissão) com a “conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” e desde que esse negócio tenha sido concluído em consequência da sua actividade de mediação.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação do Porto 1.1) – B………., Lda, com sede na Rua ………., …, Porto, instaurou acção declarativa, em processo ordinário, contra: - C………. e marido D………., residentes na Rua ………., …, Porto, e - E………. e marido F……….., domiciliados na Rua ………., …, ………., Gondomar, alegando, em síntese, a seguinte situação factual: No âmbito da sua actividade, celebrou com os primeiros Réus, em 11/5/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 23-24 e, em 5/4/2005, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 25-26, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel destes, destinado à habitação, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Habitação .., e com os segundos Réus, em 23/02/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 27-28, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel destes, destinado à sua habitação, sito na Rua ………. nº…, Porto. Com essa finalidade, a autora publicitou a venda dos referidos imóveis e contactou eventuais interessados na aquisição dos mesmos, tendo logrado, em consequência directa dessas diligências, interessar os primeiros Réus na aquisição do referido imóvel dos segundos e estes na aquisição do mencionado imóvel daqueles. Na sequência dos contactos realizados pela autora, os primeiros réus apresentaram uma proposta de permuta do seu prédio com o prédio dos segundo réus, atribuindo ao seu imóvel o valor de 225.000 € e ao destes últimos o valor de 425.000 €, sendo o valor da diferença pago no prazo de um ano após a realização da escritura pública de compra e venda. No seguimento dessa proposta, obtida por intermédio da autora, os RR encetaram negociações com vista a estabelecer os termos concretos do negócio, tendo chegado, com a mediação da autora, a acordo quanto aos termos do negócio que iam celebrar tendo como objecto os referidos, sendo os valores acordados para a permuta a efectuar de 225.000 € para o imóvel dos primeiros Réus e de 425.000 € para o imóvel dos segundos Réus. Porém, tendo os RR acordado os termos da permuta, pretenderam furtar-se ao pagamento das comissões devidas à autora, tendo protelado a consumação do negócio, só vindo a celebrar a escritura em 01/08/2006, na qual os RR atribuíram, ao prédio dos primeiros, o valor de € 200.000,00, e, ao prédio que era dos segundos, o valor de € 260.000,00, tendo o diferencial de preço de € 60.000,00 sido pago no acto da escritura. A autora desconhece se os valores declarados na escritura foram os da efectiva transacção, mas estão desfasados dos acordados em fase negocial, estando a autora convencida que foram estes os preços reais da transacção. O negócio foi concretizado na sequência da mediação levada a cabo pela autora, pelo que tem direito a receber as comissões acordadas em cada um dos contratos celebrados com os Réus - 4% sobre o valor da alienação, no caso dos primeiros Réus, e 5% sobre o valor da alienação, no caso dos segundos Réus. Em consequência do que termina a pedir que sejam: a) os primeiros Réus condenados a pagarem à Autora a quantia que resultar da aplicação da percentagem de 4% sobre o valor da fracção que alienaram, e que vier a ser apurado, através do contrato de permuta junto aos autos; b) os segundo Réus condenados a pagarem à Autora da quantia que resultar da aplicação da percentagem de 5% sobre o valor da fracção que alienaram, e que vier a ser apurado, através do contrato de permuta junto aos auto; c) todos os Réus condenados no pagamento dos juros de mora, vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor das comissões devidas à Autora e contabilizados à taxa legal, desde a data da realização da escritura pública de permuta junta e até efectivo e integral pagamento. 1.2) - Os RR contestaram a acção. A) - Os RR E………. e F…………. dizem que celebraram o contrato de mediação imobiliária com a autora para esta diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra (e não qualquer outro negócio). A autora logrou interessar os RR na compra do imóvel propriedade dos restantes RR, e não qualquer outro tipo de negócio. A negociações entre os RR, intermediadas pela autora, terminaram em Julho de 2004 por não ter existido entre ambos (primeiros e segundos) os RR acordo quanto ao negócio, tendo os restantes RR, em 21 de Julho de 2004, denunciado o contrato que haviam celebrado com a autora, não tendo posteriormente havido qualquer contacto com vista à transacção dos imóveis, até por decisão dos RR contestantes de manterem a habitação, o que os levou a denunciar o contrato celebrado com a autora, em 11 de Janeiro de 2005. Nos inícios de 2006, os RR contestantes decidem pôr o imóvel á venda e, na sequência da publicitação, iniciaram-se negociações com os restantes RR para a permuta dos imóveis, vindo esta a concretizar-se por escritura de 01/08/2006, em condições diferentes das que presidiram às negociações estabelecida entre os RR, em 2004, e sem a intervenção da autora. B) - Os RR C………. e D………. impugnam que o contrato de medição imobiliária consigo celebrado em primeiro lugar tenha sido para venda, antes que foi só para permuta do seu apartamento com determinada moradia e que, pelo contrário, no segundo contrato celebrado com a Autora ela se obrigou, somente, a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra do seu referido apartamento que na altura pertencia aos primeiros réus, inexistindo, à data da conclusão do negócio (permuta), contrato de mediação para a situação de permuta do apartamento em questão, pois o primeiro já há muito havia sido denunciado, em 24 de Junho de 2004, por carta dirigida pela ré à autora, aceite pela autora, por os primeiros e os segundos RR não terem chegado a acordo quanto às condições do negócio. Em 11/05/04, os contraentes outorgaram contrato onde a intenção era a permuta de um apartamento e por uma determinada moradia, na sequência de contacto da primeira ré, e, em 05/04/05, a autora e primeira ré outorgaram contrato de mediação exclusivamente para compra daquele apartamento. Após a denúncia (do contrato celebrado em Maio de 2004) e a não concretização da referida permuta, os Réus continuaram à procura de casa e estiveram em negociações para a aquisição de uma moradia localizada na Rua ………., Porto, e porque pretendiam vender o seu apartamento, com o objectivo único de adquirir a mencionada moradia, celebraram novo contrato de mediação, em 05/04/05, para venda do mesmo, não havendo neste caso possibilidade de permuta. Não adquirida a moradia sita na Rua ………., por desistência do seu proprietário e porque tiveram conhecimento de que os segundos Réus tinham outra vez a moradia à venda, contactaram, pessoalmente, com estes, que se predispuseram a vender a moradia por preço mais baixo que em 2004, e acabaram por chegar a acordo e realizar a permuta, através de escritura pública efectuada no dia 1/8/2006, em condições completamente diversas das que eles tinham proposto em 2004, cujas negociações com os segundos Réus se haviam frustrado. Alegam, ainda, que o abuso do direito por parte da autora ao vir exigir dos RR uma comissão, quando, informada, em Julho de 2006, da existência de uma proposta de permuta, em condições diversas das negociações de 2004, incentivou a primeira Ré a fazer o negócio dizendo que nenhuma comissão tinha a receber e que nada lhe seria exigido. C) - Concluem todos os RR a pedir a improcedência e os RR E………. e F………. pedem, ainda, a condenação da Autora, como litigante de má fé, em multa e indemnização pelo valor que se considerar justo, invocando que esta fez do processo um uso manifestamente reprovável com o fim de conseguir um objectivo ilegal - a cobrança indevida da comissão. 1.3) - A autora replicou alegando que os primeiros Réus celebraram consigo o contrato de mediação imobiliária (de 05/04/05) pretendendo, ambas as partes, abranger no mesmo toda e qualquer forma de alienação definitiva do referido imóvel, o mesmo tendo acontecido no contrato que celebrou com os segundos Réus. Mais impugna os factos alegados pelos primeiros Réus para sustentar o invocado abuso de direito e conclui como na petição e pela condenação dos RR como litigantes de má fé ao virem afirmar factos que sabem ser falsos. 1.4) - Proferido despacho saneador a julgar válida e regular a instância, procedeu-se à selecção da matéria de facto, que foi objecto de reclamação, quanto à base instrutória, por parte dos RR C………. e D………. que pretendiam a sua ampliação, no que foram desatendidos. Realizada a audiência de discussão e julgamento, e decidida a matéria de facto provada e não provada, foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos. 2) - Inconformada com a sentença, dela a recorre a autora. Alegando doutamente, conclui nos seguintes termos: ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… Todos os réus responderam em defesa da confirmação da sentença. Corridos os vistos legais, cumpre decidir. 3) - Na sentença recorrida vem considerada como factualidade provada a seguinte: a) - A Autora tem por objecto a mediação imobiliária - doc. de fls.. 287 a 289, cujo teor se dá por reproduzido. b) - A Autora celebrou com a 1ª Ré, em 11 de Maio de 2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 23-24, cujo teor se dá por reproduzido, tendo por declaração manuscrita aposta no mesmo – “Este contrato só é válido para a situação de permuta da moradia do condomínio G……….” (fls. 24) - e assinada pela Autora e 1 ª Ré, sido restringido o objecto do mesmo apenas à situação de permuta do imóvel aí mencionado com a referida moradia. (A/B[1],1[2]) c) - A Autora celebrou com a primeira Ré, em 5/4/2005, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 25-26, cujo teor se dá por reproduzido, tendo ambas acordado nos termos constantes do mesmo, do qual consta que “A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 250.000,00 € ...” do imóvel aí referido. (E,7) d) - A Autora celebrou com os segundos Réus, em 23/2/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 27-28, cujo teor se dá por reproduzido, constando do mesmo, que “A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 450.000,00 €, ... “ do imóvel aí referido. (C) e) - A Autora publicitou a venda dos imóveis referidos nos documentos anteriormente mencionados, quer através de publicações de anúncios no seu “Jornal” oficial quer em panfletos de distribuição ao público em conformidade com os documentos de fls. 29 a 33. (F) f) - A Autora contactou eventuais interessados na aquisição dos ditos imóveis. (2) g) - Em consequência dessas diligências, a Autora logrou interessar os 1ºs Réus na aquisição do imóvel sito na Rua ………., nº …, Porto e logrou interessar os 2ºs Réus na aquisição do imóvel daqueles, tendo, em 11/05/2004, os 1ºs Réus apresentado aos 2ºs Réus, por intermédio da Autora, uma proposta de permuta do prédio de sua propriedade com o prédio destes, atribuindo àquele o valor de 225.000,00 € e a este o valor de 425.000,00 € e sendo o valor da diferença pago por aqueles a estes no prazo de um ano após a realização da escritura pública de compra e venda. (3,4,5) h) - Em 21 de Junho de 2004, a 1ª Ré enviou à Autora, que a recebeu, a carta junta a fls. 37, cujo teor se dá por reproduzido, onde declara denunciar o contrato, a que alude o f. p. nº 2, com efeitos imediatos e, acautelando entendimento jurídico diverso, declara não pretender a renovação do mesmo. (D) i) - A 1ª Ré enviou à Autora tal carta, por os 1ºs e 2ºs Réus terem terminado as negociações relativas aos referidos imóveis sem terem chegado a acordo quanto às condições do negócio de permuta.[3] (10) j) - Os 2ºs Réus enviaram à Autora, em 11 de Janeiro de 2005, via fax, comunicação de denúncia do contrato de “mediação imobiliária” referido em C) - doc. de fls. 151-152. (G) k) - Autora e 1ª Ré outorgaram o contrato referido em c), em 5/4/2005, para que aquela diligenciasse apenas no sentido de conseguir interessados na compra.(11) l) - Fizeram-no porque os 1ºs Réus continuaram à procura de casa e pretendiam vender o referido imóvel tendo como objectivo único a aquisição da moradia sita na Rua ………., nº …, Porto, não havendo, neste caso, possibilidade de permuta do imóvel dos 1ºs Réus com a referida moradia. (12,13) m) - Nos primeiros meses de 2006, os 2ºs Réus decidiram pôr, de novo, à venda o referido imóvel sito na Rua ………., nº …, Porto. (14) n) - Em Junho de 2006 os 1ºs Réus, ao constatarem os novos anúncios de venda, contactaram os 2ºs Réus tendo, nessa data, iniciado negociações com vista à permuta que adiante se refere. (15,16) o) - Em Julho de 2006, a 1 ª Ré disse à Autora que havia a proposta de permuta dos 2ºs Réus anteriormente referida. (17) p) - Por escritura pública, celebrada em 1/8/2006, no 1º Cartório Notarial de Competência Especializada de Matosinhos, de que se encontra junta cópia a fls. 42 a 45, cujo teor se dá por reproduzido, os Réus declararam permutar os imóveis anteriormente referidos atribuindo a cada um deles os seguintes valores: - ao imóvel dos 1ºs Réus, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Hab. .. - 200.000,00 €; - ao imóvel dos 2ºs Réus, sito na Rua ………., nº … - 260.000,00 €. (H) q) - Os Réus fizeram constar na escritura de permuta a seguinte declaração: "Que aceitam o presente contrato, e que este acto não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, no entanto em dois mil e quatro houve intervenção da "B……….., Lda, conhecida por H……….., detentora da licença nº …….. emitida pelo IMOPPI, não tendo contudo o negócio chegado a concretizar-se nos termos propostos”.(I) r) - Os primeiros Réus contraíram casamento no dia 10 de Setembro de 1988 - doc. de fls. 266-267. 4) – Perante o teor das conclusões recursórias, que delimitam o âmbito do recurso – arts. 684º/3 e 690º/1 e 3, ambos do CPC, na redacção anterior à introduzida pelo DL 303/2007), cumpre apreciar apenas as questões suscitadas pela apelante, a saber: - modificação da decisão sobre a matéria de facto; - nexo de causalidade entre a promoção feita pela autora e a conclusão da permuta feita pelos réus; - direito da apelante às comissões. 5) – Apreciando o recurso. 5.1) – Primeira questão – da modificação da decisão sobre a matéria de facto. ……………………………………………. ……………………………………………. ……………………………………………. Mantém-se a decisão quanto à matéria de facto, com a alteração atrás referida no que toca ao quesito 10. 6) – Do invocado direito da apelante às comissões - nesta vertente, a solução encontrada na douta sentença (como a apelante manifesta nas suas alegações, concorda “na íntegra com o entendimento jurídico” nela vertido), mostra-se ajustada à situação concreta com a pertinente motivação, nem a pequena alteração da decisão da matéria de facto interfere na decisão. Na acção, a apelante pede a condenação dos apelados no pagamento da remuneração pela sua intermediação em negócio concluído entre aqueles. Para o que invoca a celebração com os 1ºs RR (nos docs. escritos aparece apenas a ré a outorgar) de um contrato de mediação imobiliária, celebrado em 11/05/04, com vista à permuta do seu apartamento, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Hab. .., pelo imóvel (moradia) sito na Rua ………., nº …, Porto. Por sua vez, alega que os 2ºs RR (aparece apenas o réu a assinar o doc. que titula o contrato) celebraram com a autora um contrato de mediação imobiliária, em 23/02/04, com vista à venda dessa sua moradia. A função do mediador ‘consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio’; actuando em nome próprio, e não em representação daquelas, o mediador limita-se a facilitar a conclusão do negócio pretendido. A mediação é o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte”. Por esse contrato o mediador, que exerce uma actividade essencialmente de carácter material, obriga-se, para com a outra parte, a conseguir (ou diligenciar por conseguir) interessado para certa operação negocial e a aproximar esse interessado do comitente (com vista a que estes possam estabelecer as condições do negócio). O típico da mediação imobiliária é que o negócio visado incide sobre bens imóveis (normalmente a constituição ou aquisição de direito reais sobre os mesmos). Conforme definição do artigo 3º/1 do DL 77/99, de 16/3 (em vigor à data da celebração dos referidos contratos de 2004), a actividade imobiliária é “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos referidos imóveis”, noção que não difere muito da que fornece, agora, o artigo 2º/1 e 2 do actual DL 211/04, de 20/8, - a actividade imobiliária é “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de quaisquer direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento, dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”. Como se “esclarece” no nº 2 desse preceito –“A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretende realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões”. Perante tais normas e as cláusulas contratuais inscritas nos docs. 1, 2 e 3, juntos com a petição (als. b) a g) do factos provados), não se questiona, conforme qualificação das partes e feita na bem fundamentada sentença, que os contratos celebrados são contratos de mediação imobiliária (e como desses docs. consta, celebrados pelo período de seis meses, renovável). Em relação aos 1ºs RR e aos 2ºs RR, a autora obrigou-se a diligenciar (e diligenciou) por interessado no negócio que cada um deles visava realizar. Na execução da incumbência, a autora fez diligências várias, como publicidade, contactos com interessados (als. e) e f) da matéria de facto) e logrou interessar os 1ºs RR no prédio dos segundos e estes no imóvel daqueles. Na sequência da aproximação dos clientes, intermediada pela autora, estabeleceram aqueles a negociação com vista à conclusão do negócio visado. Sucede que essa negociação não terminou com conclusão do negócio. Não tendo acordado sobre todas as condições, os segundos RR romperam as negociações e o negócio, com a permuta dos imóveis, frustrou-se. Como se verifica das als. h) e j) dos factos provados, os RR puseram termo aos contratos que celebraram com a autora, sem que os negócios visados por qualquer deles (com os contratos estabelecidos com a autora) se concretizassem. Na sequência desses contratos, nem os 1ºs permutaram o seu apartamento (permuta direccionada à aquisição do imóvel dos segundo RR) nem os 2ºs venderam a moradia. Sucede que, conforme factos k) e l), os 1ºs RR puseram, posteriormente, o seu apartamento à venda e celebraram, em 05/04/2005, com a autora novo contrato de mediação, com vista a esta angariar interessado na compra do seu andar. Desconhece-se que acções, com essa finalidade, foram desenvolvidas pela autora. Não resulta da matéria de facto provada que, com esse objectivo e no âmbito dessa incumbência, tenha sido estabelecido (pela autora) qualquer contacto com os 2ºs RR. Acontece que os RR vêm a entrar, novamente, em contacto, em Junho de 2006, e, na sequência de negociações que entabularam directamente, concluíram um contrato em 01/08/2006, pelo qual permutam as suas já mencionadas propriedades, nos termos que constam da escritura pública, com cópia a fls. 24 e seguintes do processo. Por virtude desse contrato, entendendo que o mesmo é o corolário da sua actividade de mediação, requer a autora que os RR lhe paguem a remuneração (comissão) estabelecida, que, segundo os contratos de mediação invocados, como fundamento da demanda, correspondia a 4% sobre o valor (efectivo) da fracção que os 1ºs RR alienaram, e a 5% sobre o valor de alienação da moradia dos 2ºs RR (docs. 2 e 3, respectivamente, juntos com a petição inicial. Nos mesmos termos em que prescrevia o artigo 19º/1 do DL 77/99, estabelece o artigo 18º[4] /1 do DL 211/99, de 20/8, que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. A remuneração é devida ao mediador se o negócio concluído é por si angariado; quando puder concluir-se que esse negócio resulta (ou também resulta) da actividade desenvolvida pelo mediador, independentemente das diligências promovidas serem muitas ou poucas e mesmo que nem todas as necessárias à conclusão do negócio tenham sido desenvolvidas pelo mediador. O direito à remuneração implica, assim, a existência de um nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio visado com a mediação, de forma que possa afirmar-se que aquele é corolário ou consequência da actividade desta. “O mediador só terá direito a retribuição (normalmente traduzida numa comissão) se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a alcançar-se a celebração do contrato querido pelo comitente”. Conclusão que se adequa mesmo que a mediação seja celebrada em regime de exclusividade, como acontecia na situação dos contratos invocados neste processo, uma vez que à autora foi atribuída pelos RR exclusividade na angariação de interessado nos negócios visados (regime em que se desenvolve a actuação da autora). Também o mediador exclusivo só adquire o direito à remuneração acordada se ‘contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio’, embora, nessa situação (de exclusividade), seja admissível presumir-se (de facto) ‘de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”[5]. Quando são estabelecidas as negociações que culminam com o contrato celebrado entre os RR (als. m), n) e p), da matéria de facto), os contratos celebrados com a autor, em 2004, já não estavam de pé, haviam sido denunciados (o que não afastaria, só por si, o direito à comissão), o que não sucederia com o celebrado entre a 1ª ré e a autora, em Abril de 2005. Verifica-se, porém, não obstante a exclusividade da mediação conferida à apelante, que a materialidade factícia não autoriza a concluir que o contrato celebrado entre os RR, em 01/08/06, seja produto ou venha na sequência da actividade da autora, no âmbito desse contrato de mediação celebrado em Abril de 2005. Por isso, que existe a referida causalidade entre a actividade da apelante e a concretização ou facilitação do negócio. Trata-se de nova negociação em que apelante não demonstrou ter qualquer intervenção, maxime de aproximação das partes. E os 2ºs RR puseram, novamente, a sua moradia à venda, sem que o quadro factual provado revele que, para a promover, tenha sido contratada a apelante ou que nessa promoção e angariação de interessado tenha actuado. Neste aspecto, não afastaria o direito reivindicado pela apelante o facto de ter sido concluída uma permuta e não uma mera compra e venda - sendo aquela a forma de concretizar a alienação do apartamento dos 1ºs RR e possibilitar-lhes a aquisição da moradia dos 2ºs RR – desde que a aproximação das partes e a facilitação do negócio tivesse decorrido da actividade da mediadora. Intervenção e causalidade que, na situação, não se verificam. Mas a autora/apelante funda o direito invocado nos contratos celebrados em 2004 e na actividade por si desenvolvida em seu cumprimento, afirmando que o negócio de permuta foi aí concluído (cfr. items 12 a 16 da petição) – “chegaram os mesmos RR. a acordo quanto aos termos do negócio”. Já vimos que as negociações para a conclusão do contrato de permuta (ou outro que tivesse como consequência a alienação dos imóveis) não se concluíram por os interessados não acordarem em todas as condições do negócio, que se frustrou. Não sendo concluído o negócio visado, não existe fundamento para a pretensão da apelante. Não obstante a não consumação do negócio visado logo em 2004, e caso se viesse a concretizar posteriormente, em consequência da actividade da apelante, esta podia adquirir o direito à remuneração, se o atraso na finalização do negócio revelasse má fé dos interessados que, intencionalmente, a protelassem, nomeadamente, com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a autora. E esta é a posição afirmada na petição inicial (ver arts. 17º/19º), em que se afirma “os RR. pretenderam furtar-se ao pagamento da comissão devida pela mediação…, tendo protelado, assim, a sua consumação”. Se, por um lado, se revela provado que as negociações para a permuta, desenvolvidas pelos interessados em 2004 (Maio/Julho) se frustraram, não sendo concluído o negócio visado ao estabelecerem os contratos de medição; por outro, os factos provados não autorizam que se conclua que a finalização do negócio foi protelada pelos RR com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a apelante e, assim, que hajam actuado de má fé. E, tendo-se provado que as negociações se frustraram sem conclusão do negócio visado, também não encontra a pretensão da apelante alicerce na norma do artigo 18º/2, alínea a) do DL 211/04 – transcrita em rodapé (5). Improcedem as questões segunda e terceira bem como o recurso. 7) - Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida. Custas pela apelante. Porto, 19 de Fevereiro de 2009 José Manuel Carvalho Ferraz António do Amaral Ferreira Ana Paula Fonseca Lobo _______________________ [1] Entre parênteses a letra da correspondente alínea dos factos assentes. [2] Entre parênteses o número correspondente da base instrutória. [3] Ponto de facto que foi alterado. [4] Dispõe este preceito: 1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração. (…). [5] Ver acórdão do STJ, de 10/10/02, em ITIJ/net, proc. 02B2469. Nos termos do artigo 19º/4 do DL 211/04 (tal como do anterior artigo 20º/ do DL 77/99), “quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência”.

Sumário

I- O mediador, que exerce uma actividade essencialmente de carácter material e em nome próprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado em certo negócio e a aproximá-lo daquele (facilitando a conclusão do negócio).

II- O mediador só tem direito à remuneração acordada (a comissão) com a “conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” e desde que esse negócio tenha sido concluído em consequência da sua actividade de mediação.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1.1) – B………., Lda, com sede na Rua ………., …, Porto, instaurou acção declarativa, em processo ordinário, contra:

- C………. e marido D………., residentes na Rua ………., …, Porto, e

- E………. e marido F……….., domiciliados na Rua ………., …, ………., Gondomar, alegando, em síntese, a seguinte situação factual:

No âmbito da sua actividade, celebrou com os primeiros Réus, em 11/5/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 23-24 e, em 5/4/2005, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 25-26, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel destes, destinado à habitação, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Habitação .., e com os segundos Réus, em 23/02/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto ao processo, a fls. 27-28, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel destes, destinado à sua habitação, sito na Rua ………. nº…, Porto.

Com essa finalidade, a autora publicitou a venda dos referidos imóveis e contactou eventuais interessados na aquisição dos mesmos, tendo logrado, em consequência directa dessas diligências, interessar os primeiros Réus na aquisição do referido imóvel dos segundos e estes na aquisição do mencionado imóvel daqueles.

Na sequência dos contactos realizados pela autora, os primeiros réus apresentaram uma proposta de permuta do seu prédio com o prédio dos segundo réus, atribuindo ao seu imóvel o valor de 225.000 € e ao destes últimos o valor de 425.000 €, sendo o valor da diferença pago no prazo de um ano após a realização da escritura pública de compra e venda.

No seguimento dessa proposta, obtida por intermédio da autora, os RR encetaram negociações com vista a estabelecer os termos concretos do negócio, tendo chegado, com a mediação da autora, a acordo quanto aos termos do negócio que iam celebrar tendo como objecto os referidos, sendo os valores acordados para a permuta a efectuar de 225.000 € para o imóvel dos primeiros Réus e de 425.000 € para o imóvel dos segundos Réus.

Porém, tendo os RR acordado os termos da permuta, pretenderam furtar-se ao pagamento das comissões devidas à autora, tendo protelado a consumação do negócio, só vindo a celebrar a escritura em 01/08/2006, na qual os RR atribuíram, ao prédio dos primeiros, o valor de € 200.000,00, e, ao prédio que era dos segundos, o valor de € 260.000,00, tendo o diferencial de preço de € 60.000,00 sido pago no acto da escritura.

A autora desconhece se os valores declarados na escritura foram os da efectiva transacção, mas estão desfasados dos acordados em fase negocial, estando a autora convencida que foram estes os preços reais da transacção.

O negócio foi concretizado na sequência da mediação levada a cabo pela autora, pelo que tem direito a receber as comissões acordadas em cada um dos contratos celebrados com os Réus - 4% sobre o valor da alienação, no caso dos primeiros Réus, e 5% sobre o valor da alienação, no caso dos segundos Réus.

Em consequência do que termina a pedir que sejam:

a) os primeiros Réus condenados a pagarem à Autora a quantia que resultar da aplicação da percentagem de 4% sobre o valor da fracção que alienaram, e que vier a ser apurado, através do contrato de permuta junto aos autos;

b) os segundo Réus condenados a pagarem à Autora da quantia que resultar da aplicação da percentagem de 5% sobre o valor da fracção que alienaram, e que vier a ser apurado, através do contrato de permuta junto aos auto;

c) todos os Réus condenados no pagamento dos juros de mora, vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor das comissões devidas à Autora e contabilizados à taxa legal, desde a data da realização da escritura pública de permuta junta e até efectivo e integral pagamento.

1.2) - Os RR contestaram a acção.

A) - Os RR E………. e F…………. dizem que celebraram o contrato de mediação imobiliária com a autora para esta diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra (e não qualquer outro negócio).

A autora logrou interessar os RR na compra do imóvel propriedade dos restantes RR, e não qualquer outro tipo de negócio.

A negociações entre os RR, intermediadas pela autora, terminaram em Julho de 2004 por não ter existido entre ambos (primeiros e segundos) os RR acordo quanto ao negócio, tendo os restantes RR, em 21 de Julho de 2004, denunciado o contrato que haviam celebrado com a autora, não tendo posteriormente havido qualquer contacto com vista à transacção dos imóveis, até por decisão dos RR contestantes de manterem a habitação, o que os levou a denunciar o contrato celebrado com a autora, em 11 de Janeiro de 2005.

Nos inícios de 2006, os RR contestantes decidem pôr o imóvel á venda e, na sequência da publicitação, iniciaram-se negociações com os restantes RR para a permuta dos imóveis, vindo esta a concretizar-se por escritura de 01/08/2006, em condições diferentes das que presidiram às negociações estabelecida entre os RR, em 2004, e sem a intervenção da autora.

B) - Os RR C………. e D………. impugnam que o contrato de medição imobiliária consigo celebrado em primeiro lugar tenha sido para venda, antes que foi só para permuta do seu apartamento com determinada moradia e que, pelo contrário, no segundo contrato celebrado com a Autora ela se obrigou, somente, a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra do seu referido apartamento que na altura pertencia aos primeiros réus, inexistindo, à data da conclusão do negócio (permuta), contrato de mediação para a situação de permuta do apartamento em questão, pois o primeiro já há muito havia sido denunciado, em 24 de Junho de 2004, por carta dirigida pela ré à autora, aceite pela autora, por os primeiros e os segundos RR não terem chegado a acordo quanto às condições do negócio.

Em 11/05/04, os contraentes outorgaram contrato onde a intenção era a permuta de um apartamento e por uma determinada moradia, na sequência de contacto da primeira ré, e, em 05/04/05, a autora e primeira ré outorgaram contrato de mediação exclusivamente para compra daquele apartamento.

Após a denúncia (do contrato celebrado em Maio de 2004) e a não concretização da referida permuta, os Réus continuaram à procura de casa e estiveram em negociações para a aquisição de uma moradia localizada na Rua ………., Porto, e porque pretendiam vender o seu apartamento, com o objectivo único de adquirir a mencionada moradia, celebraram novo contrato de mediação, em 05/04/05, para venda do mesmo, não havendo neste caso possibilidade de permuta.

Não adquirida a moradia sita na Rua ………., por desistência do seu proprietário e porque tiveram conhecimento de que os segundos Réus tinham outra vez a moradia à venda, contactaram, pessoalmente, com estes, que se predispuseram a vender a moradia por preço mais baixo que em 2004, e acabaram por chegar a acordo e realizar a permuta, através de escritura pública efectuada no dia 1/8/2006, em condições completamente diversas das que eles tinham proposto em 2004, cujas negociações com os segundos Réus se haviam frustrado.

Alegam, ainda, que o abuso do direito por parte da autora ao vir exigir dos RR uma comissão, quando, informada, em Julho de 2006, da existência de uma proposta de permuta, em condições diversas das negociações de 2004, incentivou a primeira Ré a fazer o negócio dizendo que nenhuma comissão tinha a receber e que nada lhe seria exigido.

C) - Concluem todos os RR a pedir a improcedência e os RR E………. e F………. pedem, ainda, a condenação da Autora, como litigante de má fé, em multa e indemnização pelo valor que se considerar justo, invocando que esta fez do processo um uso manifestamente reprovável com o fim de conseguir um objectivo ilegal - a cobrança indevida da comissão.

1.3) - A autora replicou alegando que os primeiros Réus celebraram consigo o contrato de mediação imobiliária (de 05/04/05) pretendendo, ambas as partes, abranger no mesmo toda e qualquer forma de alienação definitiva do referido imóvel, o mesmo tendo acontecido no contrato que celebrou com os segundos Réus.

Mais impugna os factos alegados pelos primeiros Réus para sustentar o invocado abuso de direito e conclui como na petição e pela condenação dos RR como litigantes de má fé ao virem afirmar factos que sabem ser falsos.

1.4) - Proferido despacho saneador a julgar válida e regular a instância, procedeu-se à selecção da matéria de facto, que foi objecto de reclamação, quanto à base instrutória, por parte dos RR C………. e D………. que pretendiam a sua ampliação, no que foram desatendidos.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, e decidida a matéria de facto provada e não provada, foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos.

2) - Inconformada com a sentença, dela a recorre a autora.

Alegando doutamente, conclui nos seguintes termos:

…………………………………………

Todos os réus responderam em defesa da confirmação da sentença.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

3) - Na sentença recorrida vem considerada como factualidade provada a seguinte:

a) - A Autora tem por objecto a mediação imobiliária - doc. de fls.. 287 a 289, cujo teor se dá por reproduzido.

b) - A Autora celebrou com a 1ª Ré, em 11 de Maio de 2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 23-24, cujo teor se dá por reproduzido, tendo por declaração manuscrita aposta no mesmo – “Este contrato só é válido para a situação de permuta da moradia do condomínio G……….” (fls. 24) - e assinada pela Autora e 1 ª Ré, sido restringido o objecto do mesmo apenas à situação de permuta do imóvel aí mencionado com a referida moradia. (A/B[1],1[2])

c) - A Autora celebrou com a primeira Ré, em 5/4/2005, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 25-26, cujo teor se dá por reproduzido, tendo ambas acordado nos termos constantes do mesmo, do qual consta que “A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 250.000,00 € ...” do imóvel aí referido. (E,7)

d) - A Autora celebrou com os segundos Réus, em 23/2/2004, o “contrato de mediação imobiliária” junto a fls. 27-28, cujo teor se dá por reproduzido, constando do mesmo, que “A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 450.000,00 €, ... “ do imóvel aí referido. (C)

e) - A Autora publicitou a venda dos imóveis referidos nos documentos anteriormente mencionados, quer através de publicações de anúncios no seu “Jornal” oficial quer em panfletos de distribuição ao público em conformidade com os documentos de fls. 29 a 33. (F)

f) - A Autora contactou eventuais interessados na aquisição dos ditos imóveis. (2)

g) - Em consequência dessas diligências, a Autora logrou interessar os 1ºs Réus na aquisição do imóvel sito na Rua ………., nº …, Porto e logrou interessar os 2ºs Réus na aquisição do imóvel daqueles, tendo, em 11/05/2004, os 1ºs Réus apresentado aos 2ºs Réus, por intermédio da Autora, uma proposta de permuta do prédio de sua propriedade com o prédio destes, atribuindo àquele o valor de 225.000,00 € e a este o valor de 425.000,00 € e sendo o valor da diferença pago por aqueles a estes no prazo de um ano após a realização da escritura pública de compra e venda. (3,4,5)

h) - Em 21 de Junho de 2004, a 1ª Ré enviou à Autora, que a recebeu, a carta junta a fls. 37, cujo teor se dá por reproduzido, onde declara denunciar o contrato, a que alude o f. p. nº 2, com efeitos imediatos e, acautelando entendimento jurídico diverso, declara não pretender a renovação do mesmo. (D)

i) - A 1ª Ré enviou à Autora tal carta, por os 1ºs e 2ºs Réus terem terminado as negociações relativas aos referidos imóveis sem terem chegado a acordo quanto às condições do negócio de permuta.[3] (10)

j) - Os 2ºs Réus enviaram à Autora, em 11 de Janeiro de 2005, via fax, comunicação de denúncia do contrato de “mediação imobiliária” referido em C) - doc. de fls. 151-152. (G)

k) - Autora e 1ª Ré outorgaram o contrato referido em c), em 5/4/2005, para que aquela diligenciasse apenas no sentido de conseguir interessados na compra.(11)

l) - Fizeram-no porque os 1ºs Réus continuaram à procura de casa e pretendiam vender o referido imóvel tendo como objectivo único a aquisição da moradia sita na Rua ………., nº …, Porto, não havendo, neste caso, possibilidade de permuta do imóvel dos 1ºs Réus com a referida moradia. (12,13)

m) - Nos primeiros meses de 2006, os 2ºs Réus decidiram pôr, de novo, à venda o referido imóvel sito na Rua ………., nº …, Porto. (14)

n) - Em Junho de 2006 os 1ºs Réus, ao constatarem os novos anúncios de venda, contactaram os 2ºs Réus tendo, nessa data, iniciado negociações com vista à permuta que adiante se refere. (15,16)

o) - Em Julho de 2006, a 1 ª Ré disse à Autora que havia a proposta de permuta dos 2ºs Réus anteriormente referida. (17)

p) - Por escritura pública, celebrada em 1/8/2006, no 1º Cartório Notarial de Competência Especializada de Matosinhos, de que se encontra junta cópia a fls. 42 a 45, cujo teor se dá por reproduzido, os Réus declararam permutar os imóveis anteriormente referidos atribuindo a cada um deles os seguintes valores:

- ao imóvel dos 1ºs Réus, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Hab. .. - 200.000,00 €;

- ao imóvel dos 2ºs Réus, sito na Rua ………., nº … - 260.000,00 €. (H)

q) - Os Réus fizeram constar na escritura de permuta a seguinte declaração:

"Que aceitam o presente contrato, e que este acto não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, no entanto em dois mil e quatro houve intervenção da "B……….., Lda, conhecida por H……….., detentora da licença nº …….. emitida pelo IMOPPI, não tendo contudo o negócio chegado a concretizar-se nos termos propostos”.(I)

r) - Os primeiros Réus contraíram casamento no dia 10 de Setembro de 1988 - doc. de fls. 266-267.

4) – Perante o teor das conclusões recursórias, que delimitam o âmbito do recurso – arts. 684º/3 e 690º/1 e 3, ambos do CPC, na redacção anterior à introduzida pelo DL 303/2007), cumpre apreciar apenas as questões suscitadas pela apelante, a saber:

- modificação da decisão sobre a matéria de facto;

- nexo de causalidade entre a promoção feita pela autora e a conclusão da permuta feita pelos réus;

- direito da apelante às comissões.

5) – Apreciando o recurso.

5.1) – Primeira questão – da modificação da decisão sobre a matéria de facto.

…………………………………………….

Mantém-se a decisão quanto à matéria de facto, com a alteração atrás referida no que toca ao quesito 10.

6) – Do invocado direito da apelante às comissões - nesta vertente, a solução encontrada na douta sentença (como a apelante manifesta nas suas alegações, concorda “na íntegra com o entendimento jurídico” nela vertido), mostra-se ajustada à situação concreta com a pertinente motivação, nem a pequena alteração da decisão da matéria de facto interfere na decisão.

Na acção, a apelante pede a condenação dos apelados no pagamento da remuneração pela sua intermediação em negócio concluído entre aqueles. Para o que invoca a celebração com os 1ºs RR (nos docs. escritos aparece apenas a ré a outorgar) de um contrato de mediação imobiliária, celebrado em 11/05/04, com vista à permuta do seu apartamento, sito na Rua ………., nº …, bloco ., Hab. .., pelo imóvel (moradia) sito na Rua ………., nº …, Porto.

Por sua vez, alega que os 2ºs RR (aparece apenas o réu a assinar o doc. que titula o contrato) celebraram com a autora um contrato de mediação imobiliária, em 23/02/04, com vista à venda dessa sua moradia.

A função do mediador ‘consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio’; actuando em nome próprio, e não em representação daquelas, o mediador limita-se a facilitar a conclusão do negócio pretendido. A mediação é o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte”.

Por esse contrato o mediador, que exerce uma actividade essencialmente de carácter material, obriga-se, para com a outra parte, a conseguir (ou diligenciar por conseguir) interessado para certa operação negocial e a aproximar esse interessado do comitente (com vista a que estes possam estabelecer as condições do negócio). O típico da mediação imobiliária é que o negócio visado incide sobre bens imóveis (normalmente a constituição ou aquisição de direito reais sobre os mesmos).

Conforme definição do artigo 3º/1 do DL 77/99, de 16/3 (em vigor à data da celebração dos referidos contratos de 2004), a actividade imobiliária é “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos referidos imóveis”, noção que não difere muito da que fornece, agora, o artigo 2º/1 e 2 do actual DL 211/04, de 20/8, - a actividade imobiliária é “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de quaisquer direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento, dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.

Como se “esclarece” no nº 2 desse preceito –“A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:

a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;

b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretende realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões”.

Perante tais normas e as cláusulas contratuais inscritas nos docs. 1, 2 e 3, juntos com a petição (als. b) a g) do factos provados), não se questiona, conforme qualificação das partes e feita na bem fundamentada sentença, que os contratos celebrados são contratos de mediação imobiliária (e como desses docs. consta, celebrados pelo período de seis meses, renovável).

Em relação aos 1ºs RR e aos 2ºs RR, a autora obrigou-se a diligenciar (e diligenciou) por interessado no negócio que cada um deles visava realizar. Na execução da incumbência, a autora fez diligências várias, como publicidade, contactos com interessados (als. e) e f) da matéria de facto) e logrou interessar os 1ºs RR no prédio dos segundos e estes no imóvel daqueles.

Na sequência da aproximação dos clientes, intermediada pela autora, estabeleceram aqueles a negociação com vista à conclusão do negócio visado.

Sucede que essa negociação não terminou com conclusão do negócio.

Não tendo acordado sobre todas as condições, os segundos RR romperam as negociações e o negócio, com a permuta dos imóveis, frustrou-se.

Como se verifica das als. h) e j) dos factos provados, os RR puseram termo aos contratos que celebraram com a autora, sem que os negócios visados por qualquer deles (com os contratos estabelecidos com a autora) se concretizassem. Na sequência desses contratos, nem os 1ºs permutaram o seu apartamento (permuta direccionada à aquisição do imóvel dos segundo RR) nem os 2ºs venderam a moradia.

Sucede que, conforme factos k) e l), os 1ºs RR puseram, posteriormente, o seu apartamento à venda e celebraram, em 05/04/2005, com a autora novo contrato de mediação, com vista a esta angariar interessado na compra do seu andar.

Desconhece-se que acções, com essa finalidade, foram desenvolvidas pela autora.

Não resulta da matéria de facto provada que, com esse objectivo e no âmbito dessa incumbência, tenha sido estabelecido (pela autora) qualquer contacto com os 2ºs RR.

Acontece que os RR vêm a entrar, novamente, em contacto, em Junho de 2006, e, na sequência de negociações que entabularam directamente, concluíram um contrato em 01/08/2006, pelo qual permutam as suas já mencionadas propriedades, nos termos que constam da escritura pública, com cópia a fls. 24 e seguintes do processo.

Por virtude desse contrato, entendendo que o mesmo é o corolário da sua actividade de mediação, requer a autora que os RR lhe paguem a remuneração (comissão) estabelecida, que, segundo os contratos de mediação invocados, como fundamento da demanda, correspondia a 4% sobre o valor (efectivo) da fracção que os 1ºs RR alienaram, e a 5% sobre o valor de alienação da moradia dos 2ºs RR (docs. 2 e 3, respectivamente, juntos com a petição inicial.

Nos mesmos termos em que prescrevia o artigo 19º/1 do DL 77/99, estabelece o artigo 18º[4] /1 do DL 211/99, de 20/8, que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.

A remuneração é devida ao mediador se o negócio concluído é por si angariado; quando puder concluir-se que esse negócio resulta (ou também resulta) da actividade desenvolvida pelo mediador, independentemente das diligências promovidas serem muitas ou poucas e mesmo que nem todas as necessárias à conclusão do negócio tenham sido desenvolvidas pelo mediador. O direito à remuneração implica, assim, a existência de um nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio visado com a mediação, de forma que possa afirmar-se que aquele é corolário ou consequência da actividade desta. “O mediador só terá direito a retribuição (normalmente traduzida numa comissão) se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a alcançar-se a celebração do contrato querido pelo comitente”. Conclusão que se adequa mesmo que a mediação seja celebrada em regime de exclusividade, como acontecia na situação dos contratos invocados neste processo, uma vez que à autora foi atribuída pelos RR exclusividade na angariação de interessado nos negócios visados (regime em que se desenvolve a actuação da autora). Também o mediador exclusivo só adquire o direito à remuneração acordada se ‘contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio’, embora, nessa situação (de exclusividade), seja admissível presumir-se (de facto) ‘de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”[5].

Quando são estabelecidas as negociações que culminam com o contrato celebrado entre os RR (als. m), n) e p), da matéria de facto), os contratos celebrados com a autor, em 2004, já não estavam de pé, haviam sido denunciados (o que não afastaria, só por si, o direito à comissão), o que não sucederia com o celebrado entre a 1ª ré e a autora, em Abril de 2005.

Verifica-se, porém, não obstante a exclusividade da mediação conferida à apelante, que a materialidade factícia não autoriza a concluir que o contrato celebrado entre os RR, em 01/08/06, seja produto ou venha na sequência da actividade da autora, no âmbito desse contrato de mediação celebrado em Abril de 2005. Por isso, que existe a referida causalidade entre a actividade da apelante e a concretização ou facilitação do negócio. Trata-se de nova negociação em que apelante não demonstrou ter qualquer intervenção, maxime de aproximação das partes.

E os 2ºs RR puseram, novamente, a sua moradia à venda, sem que o quadro factual provado revele que, para a promover, tenha sido contratada a apelante ou que nessa promoção e angariação de interessado tenha actuado.

Neste aspecto, não afastaria o direito reivindicado pela apelante o facto de ter sido concluída uma permuta e não uma mera compra e venda - sendo aquela a forma de concretizar a alienação do apartamento dos 1ºs RR e possibilitar-lhes a aquisição da moradia dos 2ºs RR – desde que a aproximação das partes e a facilitação do negócio tivesse decorrido da actividade da mediadora.

Intervenção e causalidade que, na situação, não se verificam.

Mas a autora/apelante funda o direito invocado nos contratos celebrados em 2004 e na actividade por si desenvolvida em seu cumprimento, afirmando que o negócio de permuta foi aí concluído (cfr. items 12 a 16 da petição) – “chegaram os mesmos RR. a acordo quanto aos termos do negócio”.

Já vimos que as negociações para a conclusão do contrato de permuta (ou outro que tivesse como consequência a alienação dos imóveis) não se concluíram por os interessados não acordarem em todas as condições do negócio, que se frustrou. Não sendo concluído o negócio visado, não existe fundamento para a pretensão da apelante.

Não obstante a não consumação do negócio visado logo em 2004, e caso se viesse a concretizar posteriormente, em consequência da actividade da apelante, esta podia adquirir o direito à remuneração, se o atraso na finalização do negócio revelasse má fé dos interessados que, intencionalmente, a protelassem, nomeadamente, com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a autora. E esta é a posição afirmada na petição inicial (ver arts. 17º/19º), em que se afirma “os RR. pretenderam furtar-se ao pagamento da comissão devida pela mediação…, tendo protelado, assim, a sua consumação”.

Se, por um lado, se revela provado que as negociações para a permuta, desenvolvidas pelos interessados em 2004 (Maio/Julho) se frustraram, não sendo concluído o negócio visado ao estabelecerem os contratos de medição; por outro, os factos provados não autorizam que se conclua que a finalização do negócio foi protelada pelos RR com a intenção de se furtarem ao pagamento das comissões acordadas com a apelante e, assim, que hajam actuado de má fé.

E, tendo-se provado que as negociações se frustraram sem conclusão do negócio visado, também não encontra a pretensão da apelante alicerce na norma do artigo 18º/2, alínea a) do DL 211/04 – transcrita em rodapé (5).

Improcedem as questões segunda e terceira bem como o recurso.

7) - Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Porto, 19 de Fevereiro de 2009

José Manuel Carvalho Ferraz

António do Amaral Ferreira

Ana Paula Fonseca Lobo

[1] Entre parênteses a letra da correspondente alínea dos factos assentes.

[2] Entre parênteses o número correspondente da base instrutória.

[3] Ponto de facto que foi alterado.

[4] Dispõe este preceito:

1- A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

2- Exceptuam-se do disposto no número anterior:

a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.

(…).

[5] Ver acórdão do STJ, de 10/10/02, em ITIJ/net, proc. 02B2469.

Nos termos do artigo 19º/4 do DL 211/04 (tal como do anterior artigo 20º/ do DL 77/99), “quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência”.

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