345/10.1TBESP.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Os poderes para administrador do condomínio carece de legitimidade para demandar por si judicialmente o empreiteiro pelo alegado cumprimento defeituoso do contrato de reparação do edifício, carecendo de deliberação da assembleia de condóminos.

II- Não tendo obtido essa autorização prévia ou ocorrido posterior ratificação da propositura da acção pelo administrador, este carece de legitimidade activa e a ré deve ser absolvida da instância.

Proc. n.º 345/10.1TBESP.P1

Apelação n.º 611/11

T. R.P. – 5ª Secção

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto

I- RELATÓRIO

1-

O CONDOMÍNIO … SITO NA RUA .., N.º …, …, … E …, freguesia e concelho de Espinho, veio intentar esta Acção Declarativa contra

B…, LDA, com sede na Rua …, …., …, Espinho, pedindo

a condenação da Ré a reparar e eliminar os defeitos existentes no terraço e fracção A do prédio referido, resultantes da reparação que a Ré efectuou, em prazo nunca superior a 30 dias, a expensas suas e mediante fiscalização e orientação de técnico responsável a indicar pela Administração do prédio;

caso não efectue os trabalhos no prazo que vier a ser fixado, deverá a mesma ser condenada em indemnização nunca inferior a € 10.000,00, sem prejuízo do resultado de perícia a solicitar em sede própria.

Alegou, em síntese:

o A. é um condomínio de prédio constituído em propriedade horizontal;

e está representado pelo seu administrador, C…, Ldª;

a Administração do Condomínio, em 2007, celebrou com a Ré um contrato para reparação de um terraço do qual provinham infiltrações para a fracção “A”, que constitui um estabelecimento comercial;

as obras foram executadas e o preço pago;

contudo, persistem as mencionadas infiltrações;

o A., através da sua Administração, informou a Ré da continuação das infiltrações e solicitou que verificasse a referida infiltração;

a Ré não compareceu para verificar a sua existência;

por carta de 11-1-2010, aquela Administração enviou nova carta à Ré, dando-lhe conta de infiltrações

novo pedido de deslocação ao local foi solicitado à Ré;

por carta de 19-1-2010, a Ré recusou qualquer responsabilidade pelas infiltrações e recusou-se a efectuar a solicitada deslocação.

2-

A Ré contestou, concluindo pela sua absolvição.

Para o que alegou, em resumo:

o A. não se encontra devidamente representado;

os defeitos invocados, a existirem, terão sido detectados em 2007 e esta acção foi intentada em 26-3-2010, pelo que ocorreu a caducidade;

não houve, anteriormente, denúncia de defeitos;

a obra, que foi realizada pela Ré com total respeito e cumprimento das boas regras da arte, teve a sua verificação pela A. e aceitação sem reservas, em Abril de 2007;

a Ré efectuou um teste do qual resultou que as infiltrações referidas não eram provenientes de defeituosa execução da obra por parte da Ré;

as telas de impermeabilização colocadas pela Ré foram cortadas e danificadas pelo A. ou alguém a seu mando, pelo que a garantia de boa execução não se pode manter.

3-

O A. replicou, tendo alegado, sumariamente, o seguinte:

C… constitui uma designação não registada que D…, Ldª, usa no seu giro comercial, de que é único sócio E…;

este é o administrador do condomínio na qualidade de sócio gerente e legal representante daquela sociedade;

não ocorreu a invocada caducidade.

Concluiu como na P. I.

4-

Veio a ser proferido o seguinte Despacho:

«A Ré, em 25/10/2010, veio requerer que fosse absolvida da instância ao abrigo do disposto nos artigos 25º, nº 2, 288º, nº 1 alínea c), 493º, nº 2 e 494º, alínea d), todos do CPC, alegando para tanto que, por despacho de 11/06/2010, com a Refª ….702 foi ordenado ao autor a junção aos autos de documento comprovativo da atribuição dos poderes de representação à sociedade D…, Ldª, nos termos do artigo 25º, do CPC, cujo despacho transitou em julgado, tendo, posteriormente o Autor requerido a prorrogação do prazo anteriormente concedido.

Mais alegou a Ré que com o despacho de 11/06/2010 apenas foi concedido ao Autor a possibilidade de juntar aos autos a deliberação da assembleia de condóminos, por via da qual o mesmo estaria legitimado a pedir a condenação daquela nos moldes em que o fez, não se tratando de permitir que o Autor processada a qualquer "rectificação processual".

Mais acrescentou a Ré que o Autor confessou a falta de autorização do condomínio para intentar a acção pelo que a suspensão prevista no nº 1 do artigo 25º deixa de ter fundamento legal.

Concluiu a Ré que, atenta a circunstância de não ter sido sanada a falta de comprovação de que o Autor estaria legitimado a representar o Condomínio na presente acção, no prazo fixado [inicial e prorrogação], tal determina a absolvição da Ré.

Vejamos:

Por despacho de 11/06/2010, com a Refª ….702, o Autor foi convidado a juntar aos autos documento no qual os condóminos do prédio em causa atribuem poderes de representação à sociedade "D…, Lda.", nos termos do artigo 25.º do CPC.

Em 8/09/2010, com a Refª ….606, aquele despacho foi renovado, concedendo ao Autor dez dias para dar cumprimento ao referido despacho, sob pena de o tribunal apreciar livremente o valor da recusa para efeitos probatórios, nos termos do artigo 519º, nºs 1 e 2, do CPC.

Em 09/09/2010 veio o Autor requerer a prorrogação do prazo por mais dez dias, para poder juntar documento que legitime a sociedade D…, Ldª, a representar o condomínio, uma vez que estava a envidar todos os esforços para o conseguir e que, se não conseguisse, no mesmo prazo procederia à competente rectificação processual por forma a constar como representante e administrador do prédio, E…, conforme consta da acta nº 5 junta com a petição inicial.

Por despacho de 16/09/2010 com a Refª ….680, foi concedida a prorrogação do prazo, despacho esse que foi notificado ao Autor em 17/09/2010.

Por despacho de 19/10/2010 com a Refª ….111, foi reiterado o determinado no despacho de 8/09/2010, a cumprir no prazo de 10 dias.

Em 20/10/2010, veio o Autor requerer a rectificação processual por forma a fazer constar como Autor E…, conforme a acta nº 5 da assembleia de condóminos junta à petição inicial, por não ter sido possível obter qualquer documento onde figurasse C… como administradora do Condomínio.

Não percebendo o Tribunal o que pretendia o Autor alcançar com aquela "rectificação processual", pois que, da interpretação literal resultava uma pretensão diferente da ordenada pelo despacho de 11/06/2010 e, bem assim, da intenção manifestada pelo Autor no seu requerimento de 9/09/2010, o Tribunal, por despacho de 4/11/2010 com a Refª ….115, determinou que o Autor, no prazo de dez dias, viesse esclarece o que efectivamente pretendia com o seu requerimento de 20/10/2010, despacho aquele que foi notificado ao Autor, electronicamente, em 05/11/2010.

Por requerimento de 29/11/2010, veio o Autor esclarecer que a sua pretensão era de substituir o representante do Autor constante da petição inicial por E… e ratificando o processado por este.

Ora, os prazos concedidos pelo Juiz nos despachos de 11/06/2010 com a Refª ….702, de 8/09/2010 com a Refª ….606, de 16/09/2010 com a Refª ….680 e de 19/10/2010 com a Refª …..11, não são prazos peremptórios, pelo que o facto de o Autor apresentar tardiamente os seus requerimentos, desde que o tribunal não tenha proferido decisão, não fazem precludir a prática do acto.

No entanto, importa apreciar se, com os requerimentos apresentados pelo Autor, nomeadamente o documento de 20/10/2010 com a Refª …814, foi dado cumprimento do referido despacho de 11/06/2010.

Vejamos:

O despacho de 11/06/2010 com a Refª .…702 tem o seguinte teor:

"Notifique a autora para, no prazo de dez dias, juntar aos autos documento no qual os condóminos do prédio em causa atribuem poderes de representação à sociedade "D…, Lda.", nos termos do artigo 25º do CPC".

Extrai-se deste despacho que o Autor foi convidado a apresentar documento que comprovou a atribuição de poderes de representação do Condomínio pela sociedade D…, Lda.

Ora, com os seus requerimentos, mormente com o requerimento de 20/10/2010 com a Refª …814, o Autor vem reconhecer que não tem poderes para representar o condomínio na presente acção, até porque não é a sociedade quem foi nomeada administradora do condomínio mas antes o seu sócio-gerente E…, individualmente considerado.

Por outro lado, o Autor vem requerer a substituição do representante do Autor na presente acção pelo efectivo administrador do condomínio, o referido E….

Assim, admite-se a rectificação da indicação do representante do condomínio, o ora Autor, e dá-se por ratificado o processado.

Com esta substituição resulta que o condomínio está representado pelo legítimo administrador do condomínio, consequentemente, bem representada.

Porém, tal alteração não resolve a questão do cumprimento pela Ré do despacho de 11/06/2010, com a Refª ….702, que se relaciona com a legitimidade do administrador do condomínio representar todos os condóminos na acção em causa, cujo teor é o seguinte:

“Notifique a autora para, no prazo de dez dias, juntar aos autos documento no qual os condóminos do prédio em causa atribuem poderes de representação à sociedade "D…, Lda.", nos termos do artigo 25º, do CPC.”.

Ora, o que se pretendia com o despacho acabado de referir tem que ver com a aplicação do disposto no artigo 25º, nº1, do CPC.

Como atrás já tivemos oportunidade de referir, o administrador por si só e nessa qualidade, não tem legitimidade para intentar a presente acção, uma vez que se trata de uma acção destinada a exigir do construtor/vendedor do prédio a reparação dos defeitos nas partes comuns deste, porquanto, nos termos do artigo 1437º, nº 1 a contrário e nº 3, do Código Civil, o administrador necessita de autorização da assembleia de condóminos para intentar a presente acção.

Contudo, o Autor não junta qualquer documento que comprove que os condóminos em assembleia geral concederam poderes ao administrador do condomínio, E…, para que este intentasse a respectiva acção contra o construtor/vendedor do prédio, com vista à reparação do defeitos de construção.

É certo que vem sendo discutido na doutrina e na jurisprudência se para intentar uma acção com vista a exigir ao construtor/vendedor do prédio, é necessária a intervenção de todos os condóminos, se o administrador do condomínio pode intentar por si só e nessa qualidade a respectiva acção, ou ainda, se no caso de ser o administrador a intentar a acção o mesmo tem que ter sido autorizado pela assembleia de condóminos.

Que todos os condóminos podem intentar a acção em causa parece-nos que tal entendimento é unânime em toda a Doutrina e Jurisprudência. Porém, quanto à mesma acção ser intentada pelo administrador do condomínio sem autorização da assembleia de condóminos já a doutrina e a jurisprudência se dividem.

Uns, defendem que o pedido de reparação ao construtor/vendedor dos defeitos das partes comuns do prédio, é um acto de conservação ordinária e, como tal, o administrador pode intentar sem autorização da assembleia a respectiva acção [veja-se, na doutrina -Sandra Passinhas, em “A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal”, 3ª Edição, Almedina, Coimbra, página 341, em que defende um âmbito mais alargado das funções do administrador, no que respeita às partes comuns, partindo da ideia que o administrador tem poderes de gestão e representação processual em tudo o que não contenda com a propriedade ou posse dos bens comuns; Na jurisprudência, que defende que o administrador pode intentar a correspondente acção contra o construtor/vendedor sem autorização da assembleia, Acórdão do TRP de 22/02/2005, CJ, Tomo I, página 195, Acórdão do TRP de 26/06/2006, em www.dgsi.pt, processo nº 0652865].

Outros, defendem que a acção a exigir ao construtor/vendedor a reparação dos defeitos das partes comuns do prédio, deve ser intentada pelos condóminos ou pelo administrador com a autorização da assembleia [veja-se, na doutrina Abílio Neto em “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª Edição, Ediforum, Lisboa, página 375; na jurisprudência, Acórdão do TRP de 09/12/2010, em www.dgsi.pt, processo nº 4450/07.3TBPRD.P1, Acórdão do STJ de 4/10/2007, processo nº 07B1875, entre outros].

Quanto a nós, entendemos ser de seguir esta última posição, pois que, quando a nós, não está em causa a prática pelo administrador de actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns [o mesmo é dizer, uma acção de natureza conservatória] porque nestas acções não se decide nada que comprometa o futuro, mas antes actos de natureza obrigacional [o mesmo é dizer, uma acção obrigacional], porque corresponde a actos, factos e decisões que têm repercussões para o futuro do condomínio.

Assim, nos termos do disposto no artigo 1405º, nº 1 conjugado com os artigos 1430º, 1436º, alínea h) e 1437º, todos do Código Civil, entendemos que, para intentar uma acção contra o construtor/vendedor do prédio com vista a exigir a reparação dos defeitos nas partes comuns, é necessária a intervenção de todos os condóminos ou a autorização da assembleia ao administrador para que este assim proceda.

Aliás, seguimos de perto o entendimento sufragado no Acórdão do TRP de 9/12/2010, já citado, com o qual nos revemos.

Assim, o Autor “Condomínio do prédio sito na Rua .., nºs …, …, … e …, da cidade de Espinho”, representado pelo seu administrador, não autorizado a intentar a presente acção, na medida em que, o administrador do condomínio, não apresentou o comprovativo de que estava autorizado pela assembleia de condóminos para intentar a presente acção, apesar de notificado nos termos e para os efeitos do artigo 25º, nº 1, do CPC.

Em face do exposto, nos termos do nº 2 do artigo 25º, conjugado com os artigos 288º, alínea c), 493º, nº 2, 494º, alínea d) e 495º, todos do CPC, absolvo a Ré da presente instância.

Custas pelo Autor [artigo 446º, nºs 1 e 2, do CPC].»

5-

O A. veio apelar desta Decisão, tendo formulado as CONCLUSÕES que se passam a transcrever.

«I- Dispõe o artigo 1436º, al. f) do Código Civil que São funções do Administrador do Condomínio, “Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”.

II- De entre os actos conservatórios contidos nas funções atribuídas ao Administrador do Condomínio, integra-se o dever de intentar acção judicial contra o Construtor pelos vícios de construção ou reparação de que padeça o prédio, porquanto, tal não importa qualquer questão de propriedade ou posse sobre os bens comuns, antes um acto conservatório tendente à manutenção ou colocação desses bens comuns no estado em que os mesmos estariam caso tais vícios não tivessem ocorrido.

III- A função do Administrador do Condomínio contida na al. f) do artigo 1436º do Código Civil, é uma função própria do Administrador do Condomínio, não carecendo, portanto, de autorização ou deliberação da Assembleia de Condóminos no sentido de o autorizar a intentar a acção contra o Construtor que procedeu à reparação dos vícios de construção do prédio, após contrato celebrado entre a Administração e o referido Construtor, pela deficiência de execução de tais obras de reparação.

IV- Para tal tipo de acção, de acordo com o disposto no artigo 1437º, nº 1 do Código Civil, tem o Administrador do Condomínio, legitimidade para a intentar, sem necessidade de autorização da Assembleia de Condóminos.

V- Assim, desnecessário era a notificação do Autor, ora Recorrente, para vir aos autos juntar cópia da acta em que a Assembleia de Condóminos, autorizava o Administrador do Condomínio a intentar a presente acção, nos termos do artigo 25º do C.P.C., porquanto, o referido Administrador age no âmbito das funções que lhe são próprias e atribuídas pela al. f) do artigo 1436º do Código Civil.»

Termina pedindo a respectiva revogação, sendo, em consequência substituída por outra que ordene o prosseguimento da acção, com a elaboração de despacho saneador, considerando o aqui Autor, devidamente representado pelo seu Administrador, nos termos dos artigos 1436º, al. f) e 1437º do Código Civil.

6-

A Recorrida contra-alegou, manifestando-se pela confirmação da Decisão recorrida.

II- FUNDAMENTAÇÃO

DE FACTO

Consideramos como assentes, para efeitos do presente Recurso, o constante do Relatório supra.

DE DIREITO

Antes de mais há que corrigir um lapso que se vai mantendo ao longo do processo. A Ré não foi demandada por ter sido a construtora/vendedora do prédio, mas por ter celebrado um contrato de empreitada para reparação do edifício (ver artigo 4º da P.I.) que, segundo consta da P. I., teria cumprido defeituosamente.

Esse contrato teria sido celebrado pela então administradora do Condomínio.

Saber da validade desse contrato, face a eventual falta de poderes da Administradora, não está aqui em causa.

A questão em discussão é a de saber se o Administrador tem poderes para demandar judicialmente a Ré, empreiteira pelo alegado cumprimento defeituoso do contrato de reparação do edifício.

As funções próprias do administrador de um condomínio, para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia de condóminos, estão elencadas no artigo 1436º do CC. Porém, a lei atribui-lhe, pontualmente, outras funções – ver, a título de exemplo, a enumeração feita por ARAGÃO SEIA, Propriedade Horizontal, 2ª ed., Almedina, Coimbra, 2002, pp. 204 e 205; ver, ainda, SANDRA PASSINHAS, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 3ª reimpressão da 2ª ed., Almedina, Coimbra, 2009, pp. 314-331.

De acordo com o Recorrente, a competência para intentar esta acção resultaria do artigo 1436º, f), do Código Civil.

Esta alínea refere-se a “actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”.

Estará o intentar esta acção prevista neste dispositivo legal?

Para o sabermos teremos de determinar o que integra o conceito de actos conservatórios.

Para conservar o direito de accionar a Ré pelo alegado cumprimento defeituoso era necessário intentar esta acção?

Se estivéssemos perante um procedimento cautelar ou produção antecipada de prova (determinar como foi realizada a empreitada, antes de mandar reparar os respectivos defeitos, quando legalmente possível) face à sua urgência, seria de admitir, em termos gerais, já que cada caso tem especificidades próprias, a possibilidade de accionar, como conservatória de um direito. Num sentido mais restritivo podemos ver HENRIQUE MESQUITA, citado por ARAGÃO SEIA, ob. cit., p. 207, para quem os actos conservatórios são constituídos pelas acções possessórias e a interrupção dos prazos de prescrição ou de usucapião, nada resolvendo em definitivo, não comprometem o futuro.

Para SANDRA PASSINHAS, ob. cit., p. 320, esses actos são os destinados a evitar deterioração ou destruição de bens, podendo ter natureza material ou judicia, defendendo uma interpretação extensiva do dispositivo em análise. Não podemos concordar com o argumento que esta Autora retira do disposto no artigo 11º do DL n.º 106/96, de 31-7. Na verdade, pensamos que o raciocínio deverá ser o inverso: se existe essa previsão é porque o Legislador entendeu que o administrador não tinha esse poder, pelo que foi necessário consagrá-lo expressamente.

Entendemos que o intentar uma acção judicial, quando não é urgente, implica o ponderar de várias vertentes: escolha de mandatário judicial, ponderar os honorários e despesas judicias a pagar, interesse em ter uma disputa judicial com o empreiteiro em causa, quanto tempo demorará a ter a questão definitivamente decidida …. Ora, todas as circunstâncias, terão de ter menor peso na decisão quando se trata de acto urgente, para garantir a conservação de um direito ou do próprio edifício, não são equiparáveis aos interesses em jogo nas mais alíneas do artigo 1436º do CC.

A situação dos autos é equiparável, quanto à ponderação destes interesses, cuja resolução não podemos considerar como tacitamente transferida para o administrador quando autorizado a realizar o contrato de reparação, à situação de exigência de reparação de defeitos da construção do edifício, que tem sido, pela grande maioria da nossa Jurisprudência, considerada como não estando abrangida nas funções do administrador – ver, entre outros, os ACS. do S.T.J, de 4-10-2007, e desta Relação, de 9-12-2010, ambos em www.dgsi.pt.

O órgão competente para decidir, deliberar, sobre a oportunidade de intentar esta acção era a assembleia de condóminos.

Não tendo obtido essa autorização prévia ou posterior, com ratificação da actuação já ocorrida, outro não poderia ser o desfecho desta acção, tendo em atenção o já determinado quanto à demonstração dessa autorização e ratificação do processado.

Aliás, as hipóteses em que o administrador pode estar em juízo, sem necessidade daquela deliberação, estão previstas no artigo 1437º do CC, nas quais se não integra, claramente, a situação dos autos.

Carece, pois, o A. de legitimidade (ver ACS. cits.)

Assim, nenhuma censura merece a Decisão em recurso.

III- DECISÃO

Por tudo o que exposto fica acordamos em julgar improcedente a Apelação e em confirmar a Decisão recorrida.

Custas pelo Recorrente.

Tendo em atenção o acima escrito é possível elaborar o seguinte SUMÁRIO:

O órgão competente para decidir, deliberar sobre intentar acção judicial por cumprimento defeituoso por parte do empreiteiro de contrato para reparação das partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal é a assembleia de condóminos.

Porto, 2011-07-13

José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira

António Manuel Mendes Coelho

Ana Paula Vasques de Carvalho