9052/09.7TBOER.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Na celebração de um contrato as partes levam em consideração determinadas circunstâncias de carácter geral, as quais, se sofrerem alterações, fazem com que o negócio perca completamente o seu sentido originário e resulte em consequências distintas daquelas inicialmente planeadas pelas partes ou que razoavelmente deveriam planejar.

II- Existe erro quando ocorre, no momento da formação da vontade de contratar, da assumpção da decisão de celebrar um contrato e da sua conclusão formal ou consensual, um desvio, relevante, substancial e essencial, entre o querido e o contratado, de forma a que a parte contratante, se tivesse obtido uma correcta e arrimada formação da sua vontade, não teria celebrado o contrato ou, pelo menos, não o teria concluído da forma em que acabou por o ser.

III- Este desvio na formação e conclusão da vontade de contratar e de concluir o contrato tem que incidir sobre o núcleo determinante do conteúdo substantivo do acordo das partes e tem que se revelar desvirtuador do sentido essencial que uma vontade deserta de vício teria querido naquele concreto e contemporâneo momento de assumpção da decisão de contratar.

IV- Ocorre uma essencialidade determinante se o prazo para celebração ou realização de um contrato se tornar conhecido de ambas as partes e seja constitutivo de uma base negocial inarredável e invadeável para a parte que o estabelece como pressuposto infranqueável da formação da vontade de realizar o contrato e da decisão de celebrar o contrato nos termos em que ele fica definido.

V- Na pressuposição, absolutamente cognoscível e conhecido da outra parte contratante, de que a fixação de um prazo (peremptório e definitivo) é determinante para uma das partes, a violação ou vulneração deste elemento da formação (essencial) da vontade e da decisão de contratar torna-se um elemento da base negocial (objectivo) que não pode ser afastado e cuja ultrapassagem ocasiona e repercute um desvio fundante da vontade de contratar susceptível de pôr em crise o equilíbrio da relação contratual.

VI- Celebrados entre autora e ré dois contratos-promessa de compra e venda de lotes de terreno destinados à construção, provado só ter a autora celebrado tais contratos baseada na convicção de que iniciaria a construção dos imóveis nos lotes prometidos vender no prazo de dezoito meses a partir da celebração dos contratos promessa, a vulneração do prazo estipulado para o inicio da construção nos lotes, acordado no contrato, traduz-se num elemento essencial da base do negócio jurídico e a sua não verificação constitui-se como erro relevante e determinante da decisão de contratar por parte da demandante.

VII- A frustração desse elemento (essencial e objectivo) constitui-se como factor de destruição do vínculo contratual celebrado entre os contraentes, o que determina a anulabilidade do contrato.

I. - Relatório.

Inconformado com a decisão proferida na apelação [[1]] que havia sido interposta da decisão proferida nas Vara Mista do tribunal judicial de Oeiras, que havia julgada a acção interposta pela sociedade “AA, Lda.”, contra a sociedade, “Sociedade de Construções BB, Lda.” recorre, de revista, a demandada, havendo que recensear para a decisão a proferir, os sequentes,

I. 1, – Antecedentes processuais.

“AA- S.A.” intentou, em 2DEZ2009, acção declarativa sob a forma ordinária contra “SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES BB Lda.” alegando que, no desenvolvimento da actividade de indústria e comércio de construção civil a que ambas se dedicam, celebrou com a Ré, em 30MAR2006, dois contratos promessa de compra e venda de dois lotes destinados à construção, onde se clausulou que a escritura seria efectuada no prazo máximo de 180 dias a contar da data da aprovação dos projectos, prevendo-se que tal aprovação e conclusão de infra-estruturas ocorressem dentro de um ano a ano e meio; a referência a essa previsão de ano e meio correspondia ao prazo que a A. entendia, face ao planeamento da sua actividade, como essencial para a concretização do negócio, e que era do conhecimento da Ré; tomando conhecimento de que ainda não havia ocorrido a aprovação dos projectos, em AGO2008, dirigiu missiva à Ré propondo solução amigável em alternativa à resolução dos contratos; não se tendo logrado alcançar solução amigável, por missiva de 12NOV2008, recebida a 17 do mesmo mês, invocando que a não verificação, até ao momento, da aprovação dos projectos e a imprevisibilidade dessa ocorrência eram incompatíveis com a programação da sua actividade, tendo perdido o interesse nos contratos definitivos, declarou resolvidos os contratos promessa, solicitando a devolução, até 30NOV, do valor actualizado do entretanto pago a título de sinal.

Invocando o disposto nos artigos 252.º, 432.º, 433.º, 436.º e 439.º do Código Civil, termina pedindo a condenação da Ré a reconhecer (subsidiariamente se decrete) a resolução dos contratos e a restituir-lhe a quantia € 641,945,70, actualizada à taxa de 4% desde o seu recebimento até 30NOV2008 (subsidiariamente actualizada até à data da citação), e juros moratórios de 1DEZ2008 até integral pagamento (subsidiariamente desde a citação).

A Ré contestou afirmando não se verificarem os pressupostos da resolução, uma vez que não há incumprimento definitivo, designadamente porque tem actuado diligentemente pela aprovação dos projectos, não está em mora, não ocorre objectiva perda do interesse na prestação, não ocorreu (nem podia ocorrer) interpelação admonitória.

Em 29JUN2011 foi proferida sentença que, considerando não se verificar nenhuma das causas de resolução decorrentes dos artigos 801.º e 808,º do Código Civil nem se poder extrair da referência à previsão de licenciamento em ano e meio uma causa contratual de resolução, mas antes uma situação de impossibilidade temporária não imputável à R., julgou improcedente a acção.

Inconformada, apelou a A. concluindo, em síntese, pela nulidade da sentença e estarem verificados os pressupostos do erro sobre a base do negócio ou alteração das circunstâncias.

Na apelação proferida no Tribunal da Relação de Lisboa, em 17 de Abril de 2012, foi decidido nos sobreditos termos, a anulação da decisão proferida em primeira instância; procedência dos pedidos, por decretamento da anulação dos contratos promessa, tendo estimado que “[e] não obsta se decrete essa mesma anulabilidade o facto de a Autora ter pedido a resolução, pois que não só os termos em que o pedido é formulado são susceptíveis, enquanto declaração de vontade, de interpretação, valendo como o efectivo efeito jurídico que com a acção se pretende obter (no caso a desvinculação do contrato), independentemente de qualificação, à qual, aliás, o tribunal não se encontra sujeito.”

É desata decisão que a Ré traz a presente revista, para a que alinhou o sequente,

I.2. - Quadro conclusivo.

“A) - A Recorrente vem interpor Recurso de Revista do Douto Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa nos presentes autos, no qual declarou a nulidade da sentença recorrida e decretou a anulabilidade dos contratos promessa celebrados entre a A. e a R. em 30 MAR2006 referentes aos lotes 4 e 5 do loteamento da ..., constantes de fls. 20-23 e 25-28 dos autos e condena a Ré a restituir à Autora as quantias pagas a título de sinal (€ 194.529,00 + 126.443,85 em 30MAR2006 e € 194.529,00 + 126.443,85 em 25MAI2006) actualizadas, desde a data do pagamento até à data do trânsito desta decisão, de acordo com o índice de preços ao consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (mas que não exceda o valor resultante da aplicação de uma taxa anual de 4%) bem como a pagar-lhe juros moratórios sobre a correspondente quantia, á taxa legal, desde a data do trânsito até integral pagamento.

B) - Porque, no entender da Recorrente o mesmo não respeitou as normas de direito substantivo nem as de direito adjectivo, designadamente dos art. 207.º; 432.º n.º1; 801.º; 804.º; 808.º; 442.º; 762.º; 830.º, todos do Código Civil; Pois,

C) - A Douta Sentença da 1.ª Instância foi proferida dentro de todas as normas legais, não enfermando de qualquer nulidade.

D) - O Douto Acórdão ora recorrido debruça-se sobre a nulidade da sentença e sobre a verificação dos pressupostos do erro sobre a base do negócio (art. 252.º, n.º 2 CC) ou da alteração das circunstâncias (art. 437.º do CC).

E) - Na Petição Inicial da A. e ora Recorrida, a mesma limita-se a indicar os factos que constituem a sua causa de pedir, sendo que, quanto ao pedido, em concreto, embora o expresse sucintamente, não esclarece, devidamente, o mesmo, para que seja inequívoco a todos o que realmente se pretende, fazendo apenas referencia, na parte final da sua P.I., a alguns artigos do Código Civil.

F) - Nos termos e para os efeitos do Art. 664.º do C.P.C., o Mmo. Juiz do Tribunal de 1.ª Instância não está sujeito às alegações das partes no que toca à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.

G) - Estamos perante dois contratos promessa de compra e venda outorgados entre A. e R., contratos estes que possuem um regime legal muito especifico, também se aplicando aos mesmos, no que for pertinente, o regime geral do cumprimento ou incumprimento das obrigações, o que foi feito exactamente, e bem, pelo Tribunal de 1.ª Instância.

H) - O Douto acórdão ora recorrido não se põe em questão os factos dados como provados no presente processo.

I) - O Douto Acórdão ora recorrido centra-se na análise de saber se o erro na formação da vontade e a alteração de circunstâncias são relevantes, atenta a matéria de facto dada como provada.

J) - Aos presentes contratos-promessa de compra e venda, devem ser aplicados em concreto, duma forma conjugada e global, como discorreu o Mmo Juiz de 1.ª Instância, os Arts. 432.º, n.º 1., 410.º, 801.º, 808.º, 442.º, 762.º, e 270.º todos do Código Civil, ou seja, não deve ser considerada a resolução dos contrato ­promessa de compra e venda com base no erro sobre o negócio ou resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias;

K) - Os contratos incluíam duas referências de tempo relacionadas com a realização do fim:

- Que o referido estudo urbanístico estaria pronto para reunião da Câmara no mês de Março/ Abril de 2006 e que previa-se que dentro de um ano/ano e meio (entre 30 de Março e 30 de Setembro de 2007) fossem aprovados todos os projectos do loteamento, incluindo as especialidades, concluídas as infra-estruturas e efectuada a entrega dos lotes à A

L) - Na verdade, existe uma outra cláusula, clara e expressa, do conhecimento da A., ora Recorrida, e aceite por esta, que constitui o verdadeiro espaço temporal que serve de base ao negócio e indica o momento em que o mesmo se irá concretizar, isto é, a cláusula 4.3 integrante dos dois contratos que estipula: "A escritura de compra e venda realizar - se -à à promitente compradora no prazo máximo de 180 dias a contar da data de aprovação dos projectos e a promitente compradora obriga-se a entregar no Cartório Notarial onde se vai realizar a escritura e dentro de 10 dias úteis, toda a documentação que lhe diz respeito, assim que sejam avisados por carta registada com aviso de recepção. " (o sublinhado é nosso).

M) - A Cláusula 4.3 dos contratos-promessa de compra e venda demonstra, desde logo, que a A., ora Recorrida, pode ter criado a convicção que iria começar a construir em 01.10.2007, mas aceitou e interiorizou que tal convicção se poderia vir a frustrar ao fazer constar nos contratos-promessa de compra e venda dos dois lotes de terreno à A. e Recorrida que a escritura pública de compra e venda se realizaria no prazo máximo de 180 dias a contar da data de aprovação dos respectivos projectos

N) - A ora Recorrida aceitou, assim, um prazo para a concretização do negócio que deixou bem claro que se a expectativa da A. se frustrasse, no que diz respeito à data de 30.09.07, para inicio de construção, continuaria interessada no negócio até ao limite do prazo estipulado nos contrato-promessa de compra e venda para que fosse celebradas as respectivas escrituras de compra e venda, isto é, no máximo até 180 dias após a aprovação dos projectos.

O) - E a mesma ora Recorrida aceitou o prazo dos 180 dias porque sabe, enquanto profissional estabelecido no mercado da construção civil, com conhecimentos profundos desta realidade (não se tratando de uma entidade com conhecimentos básicos ou medianos) que a aprovação dos projectos não dependia da R. e ora Recorrente, mas sim de terceiros, neste caso da Câmara Municipal de Oeiras.

P) - A ora Recorrida teve e tem perfeito conhecimento, tal como a ora Recorrente, uma vez que as partes são profissionais do mesmo oficio, que tais processos burocráticos podem demorar/demoram bastante tempo – normalmente alguns longos anos – a serem resolvidos e a estarem concluídos.

Q) - A ora Recorrente teve sempre um comportamento diligente, tanto assim é que a ora Recorrente continua a desenvolver todos os esforços para a aprovação dos projectos, não sendo culpa ou negligencia da R. ora Recorrente o atraso de tal aprovação como se prova com o Doc. 1, datado de 20.01.2012 que se junta e se dá por integralmente por reproduzido.

R) - A Recorrente sempre agiu com toda a diligência para que a aprovação camarária dos projectos tenha lugar, para que possa cumprir os contratos-promessa de compra e venda outorgados com a A., ora Recorrida, referente aos lotes de terreno que lhe prometeu vender e nessa data receber o restante do preço acordado, como resulta da resposta dada aos Artigos 4.º a 12.º da Base Instrutória, agindo sempre com boa fé.

S) - Não pode existir, na ora Recorrida, uma falsa representação quanto ao tempo e certeza de aprovação do loteamento e de conclusão de infra-estruturas necessárias para que a A ora Recorrida, pudesse iniciar com a construção nos lotes de terreno, atenta a Cláusula n.º 4 inserida nos dois contratos-promessa de compra e venda outorgados entre A. e R., isto é, o prazo máximo era de 180 dias a contar da data de aprovação dos projectos para a realização da escritura do Lote de terreno.

T) - Não existem alterações anormais das circunstâncias, uma vez que o prazo para a realização das escrituras públicas de compra e venda dos lotes de terreno objecto dos dois contratos-promessa de compra e venda outorgados pelas partes se mantém inalterado desde o inicio: 180 dias após a aprovação dos projectos por parte da Câmara Municipal de Oeiras e o Recorrente tudo tem feito para que a aprovação tenha lugar o mais rápido possível.

U) - Este é o prazo real e não as meras previsões de que os projectos estariam aprovados, incluindo as especialidades, bem como as infra-estruturas concluídas, para entrega dos lotes até 30.09.07.

V) - Não deve, assim, ser aplicado, ao caso em concreto, a resolução dos contratos­ promessa outorgados entre as partes com base no erro do negócio ou por alteração anormal das circunstâncias, pelos motivos já supra expostos.

W) - Está provado que a A. e a R. celebraram dois contratos-promessa de compra e venda, nos termos do Art. 410.º do Código Civil, através dos quais ambas as partes se comprometeram à realização da escritura de compra e venda de dois lotes de terreno destinados à construção, tendo existido entrega de sinal por parte da A à R

X) - Em ambos os contratos-promessa de compra e venda dos lotes de terreno a A, ora Recorrida e a R, ora Recorrente, fizeram constar nos mesmos uma Cláusula Quarta nos termos da qual a respectiva escritura de compra e venda seria outorgada no prazo máximo de 180 dias a contar da data da aprovação dos projectos.

Y) - Também em ambos os contratos existe uma cláusula Quinta segundo a qual aceitaram uma previsão de que todos os projectos do referido lote, incluindo as especialidades, ficassem aprovadas, bem como as infra-estruturas concluídas dentro de um ano a ano e meio, isto é, até 30.09.07, data em que se previa a entrega do lote. Era mera previsão aceite e estipulada entre A., promitente compradora e ora Recorrida e R. promitente vendedora e ora Recorrente.

Z) - Depois da celebração dos contratos-promessa entre as partes, a R., ora Recorrente, nunca interpelou a A. para a realização das respectivas escrituras de compra e venda (nem podia porque os projectos respeitantes aos lotes de terreno para construção prometidos vender à A. não tinham ainda sido aprovados pela Câmara Municipal de Oeiras e por motivos alheios à R. pois dependiam da mesma Câmara), só o devendo fazer no decurso do prazo de 180 dias a contar da aprovação dos projectos pela Câmara Municipal de Oeiras.

AA) – Há que ter em conta o Art. 432.º, n.º 1 do Código Civil, quanto à resolução dos contratos, nos termos do qual a resolução do contrato é admitida desde que fundada na lei ou em convenção.

AB) – O Direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento - tem de se verificar um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou uma situação que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento desse direito potestativo). Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência, isto é, a falta de observância de um contrato ou de qualquer das suas condições.

AC) – Não houve incumprimento dos contratos-promessa em questão nos autos, nem falta de observância de qualquer das suas condições por parte da R. e ora Apelada, como ficou inteiramente provado nos autos.

AD) – Nos contratos-promessa de compra e venda, sub judice, que as partes outorgaram, condicionaram o prazo para a realização das respectivas escrituras de compra e venda dos Lotes 4 e 5 resultantes da Urbanização dos terrenos sitos na ..., em Linda-a-Velha, à aprovação dos projectos pela Câmara Municipal de Oeiras, e não fixaram definitivamente qualquer prazo para tal efeito, uma vez que as partes sabiam que estavam dependentes dos serviços, autorizações e aprovações de terceiros, neste caso da Câmara Municipal de Oeiras, que nem a A., nem a R. controlam.

AE) – Ambas as partes, quando outorgaram os contratos-promessa de compra e venda em questão estavam plenamente conscientes, pela actividade que exercem há longos anos no âmbito da construção civil, tendo certamente já efectuado a A. e ora Recorrida vários negócios iguais a este, que os licenciamentos pelas Câmaras Municipais são habitualmente bastante demorados.

AF) – Se assim não fosse, a A., ora Recorrida, teria exigido que fosse introduzido uma Cláusula nos contratos promessa de compra e venda outorgados com a R., e ora Recorrente, nos termos da qual caso não se verificasse o licenciamento pela Câmara Municipal de Oeiras num determinado prazo tal facto daria direito a que a A. e ora Recorrida resolvesse os contratos promessa de compra e venda outorgados com a R., e ora Recorrente e a devolução dos sinais que a R., e ora Recorrente recebera, o que não aconteceu.

AG) – O Tribunal de 1.ª Instância aplicou, e bem, ao caso em concreto, as regras especificas deste tipo de contratos e o regime geral do incumprimento dos contratos, não cabendo ao caso a aplicação da resolução dos contratos por erro no negócio ou alteração anormal das circunstâncias, questões estas que não se verificaram.

AH) – Deve ser entendido que o Tribunal de Ia Instância na sua Douta Sentença, com os factos que foram carreados para o processo, analisou todas as questões, incluindo a questão da resolução ou não dos contratos por erro sobre a base negocial e a alteração anormal das circunstâncias.

AI) – Pode ler-se, naquela Douta Sentença, na sua pago 10: "Vejamos então se a autora tem direito á resolução dos contratos aqui em causa".

AJ) – Seguindo o seu desenvolvimento, e enquadrando os contratos no seu regime especifico - CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA - (Arts. 432.º, n.º 1; 442.º; 801.º, 804.º, 808.º e 422.º, além de outros, todos do CC, conclui que não há lugar á resolução;

AK) – Ficou provado que o Ora Recorrente desenvolveu, e continua a desenvolver, todas as diligências que estão ao seu alcance para, como contratualmente acordado, ter a "coisa" em condições de poder outorgar a escritura.

AL) – Não há qualquer nulidade da sentença de 1.ª Instância.

AM) – Nos presentes autos estão em análise dois contratos celebrados por duas entidades que são profissionais do mesmo oficio, com largos anos de experiência no mercado e não é um vendedor que é experiente e um comprador inexperiente, que não sabe o tempo (anos) que as Câmara Municipais levam para aprovar qualquer loteamento.

AN) – Os prazos nos contratos sub judice estão definidos e acautelados os imprevistos de uma demora na aprovação do Loteamentos, tanto que foi escrito: "A escritura de compra e venda realizar-se-á promitente compradora, no prazo máximo de 180 dias a contar da data da aprovação dos projectos" ……" Prevê-se que todos os projectos ……. data que prevemos para …".

AO) – Pela redacção dos contratos, pelo intervenientes (pessoas experimentadas no negócio contratado) que conhecem os meandros camarários e a demora de anos que as câmaras levam na aprovação de loteamentos não se pode, como, com o devido respeito, concluir como concluiu o Venerando Tribunal da Relação no Acórdão ora recorrido.

AP) – O tempo para a realização do negócio não estava definido, estava dependente da ocorrência de uma condição: aprovação do loteamento pela Câmara Municipal; AQ) Ambas as partes, agora em diferendo, tinham perfeito conhecimento da realidade e estavam conscientes que tais aprovações são muito demoradas, tanto que definiram como prazo: 180 dias a contar da aprovação, e apenas apontavam uma previsão de um ano, acreditando no que a Câmara tinha informado o promitente vendedor.

AR) – É do conhecimento geral que, fruto destas demoras nas aprovações de loteamentos por parte das Câmaras Municipais, os profissionais da arte (construtores) como são Recorrente e Recorrido, fazem estes contratos promessa de compra e venda (contratos promessa de compra e venda de bem futuro) enquanto vão construindo nos terrenos que já têm aprovados, pois sabem que estes, dos loteamentos ainda em urbanização a licenciar, demora muito tempo o licenciamento duma urbanização.

AS) – Não é verdade nem compreensível, no caso dos autos, que a aquisição de local para construção tivesse a intenção da construção num curto prazo e muito menos numa situação de indefinição do momento do cumprimento do contrato – 180 dias a contar da aprovação dos projectos - ou de potencial perpetuidade de sujeição - ficou provado que o ora Recorrente tem agido junto da Câmara diligentemente para a aprovação do projecto, o que aliás se pode verificar pelos documentos já junto aos autos e o que agora se anexa como Doc 1 datado de 20.01.2012, (recebido já posteriormente à entrega das Alegações no Douto Tribunal da Relação) onde se pode ler que o processo foi deferido. Após a emissão do Alvará este deve ser registado na Conservatória do Registo Predial e então é que será emitida a licença para poder fazer as escrituras.

AT) – Não se pode apontar qualquer atentado aos princípios da boa-fé, como é referido no douto Acórdão do Venerando Tribunal da Relação – O ATRASO NO LICENCIAMENTO NÃO É DE RESPONSABILIDADE DO ORA RECORRENTE MAS DO ATRASO DOS SERVIÇOS CAMARÁRIOS, únicos com competência para tais licenciamentos.

AU) – Não tem qualquer fundamento, quer a declaração de nulidade da sentença de 1.ª Instância, quer a anulabilidade dos contratos sub judice.

AV) – Deve assim o Douto Acórdão Recorrido ser revogado na sua totalidade, mantendo-se a sentença da 1.ª Instância.

Nestes termos e nos demais em direito permitidos, por todo o supra exposto, deverá o Recurso interposto pela Recorrente ser admitido, e o mesmo julgado procedente por provado, mantendo-se integralmente a Douta Sentença recorrida por não padecer de quaisquer nulidades ou erros de apreciação.

Foram produzidas contra-alegações sem epítome conclusivo, em que se impetra a manutenção do decidido no acórdão recorrido.

II.3. – Questões a apreciar.

- Erros sobre a base do negócio – Anulabilidade do negócio jurídico.

II. - FUNDAMENTAÇÃO.

II. A. – DE FACTO.

Está adquirida para a decisão a factualidade que a seguir queda transcrita:

“A) A A. é uma sociedade comercial anónima que tem como objecto a indústria e comércio da construção civil (al. A) dos factos assentes).

B) A R. é uma sociedade comercial por quotas que tem como objecto a construção civil e obras públicas e compra e venda de imóveis (al. B) dos factos assentes).

C) Em 30/03/2006, A. e R. firmaram um acordo, que foi reduzido a escrito e que denominaram de "contrato promessa de compra e venda" (al. C) dos factos assentes).

D) Nos termos do referido acordo, a R. declarou prometer vender à A. e esta declarou prometer comprar, pelo preço de € 1.296.860,00 (um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e sessenta euros), o Lote 4, destinado à construção, com a área de 749,23 metros quadrados, com uma área de construção acima do solo de 2.000,00 metros quadrados e duas caves para estacionamento, resultante da urbanização com plano de pormenor praticamente aprovado, designado por Estudo Urbanístico da ... em Linda a Velha, elaborado pela Câmara Municipal de Oeiras, e pronto para reunião de Câmara de MAR/ABR2006, o qual deu origem a cinco lotes para habitação, um lote para comércio e serviços e um outro para silo de automóveis, dos terrenos localizados em Linda-a-Velha, ..., inscritos na matriz predial sob os artigos n.º 484 da secção 43, n.º 483, da secção 43, n.º 485, da secção 43, n.º 105 e n.º 4, descritos na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob a descrição …, Livro …, actual …; descrição …, Livro …, actual …; descrição …, Livro …, actual …; descrição …, Livro …, actual .. e descrição …, Livro …, actual …, respectivamente (al. D) dos factos assentes) 1.

E) Da "cláusula terceira" do referido acordo consta o seguinte teor:

"As condições de pagamento são as seguintes: a) 194.529,00 euros (cento e noventa e quatro mil quinhentos e nove euros) a título de sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do presente contrato, quantia que a promitente vendedora declara ter recebido e dá quitação. b) Reforço de sinal de 194.529,00 euros (cento e noventa e quatro mil quinhentos e nove euros) no prazo de 60 dias a contar da data do presente contrato, c) Reforço de sinal de 389.058,00 (trezentos e oitenta e nove mil e cinquenta e oito euros) com a aprovação de projectos e infra-estruturas concluídas), d) O restante capital em dívida ou seja 518.744,00 (quinhentos e dezoito mil setecentos e quarenta e quatro euros) será liquidado no acto da escritura pública de compra e venda." (al. E) dos factos assentes).

1- a que, ao abrigo do disposto no art. 712.º do CPC, se acrescentou a caracterização da urbanização ("urbanização com plano de pormenor praticamente aprovado, designado por Estudo Urbanístico da ... em Linda a Velha, elaborado pela Câmara Municipal de Oeiras, e pronto para reunião de Câmara de MAR/ABR 2006, o qual deu origem a cinco lotes para habitação, um lote para comércio e serviços e um outro para silo de automóveis") expressamente constante do texto da cláusula primeira dos contratos que se encontram juntos aos autos e que não foram impugnados.

F) Na data da assinatura do referido acordo, a A. entregou à R. a quantia de € 194.529,00 (cento e noventa e quatro mil quinhentos e vinte e nove euros) (al. F) dos factos assentes).

G) Posteriormente, em 25/05/2006, a A. entregou à R. a quantia de € 194.529,00 (cento e noventa e quatro mil quinhentos e vinte e nove euros) (al. G) dos factos assentes).

H) Na data de 30/03/2006, A. e R. firmaram um outro acordo, que foi reduzido a escrito e que denominaram de "contrato promessa de compra e venda" (al. H) dos factos assentes).

I) Nos termos deste acordo, a R. declarou prometer vender à A. e esta declarou prometer comprar, pelo preço de € 842.959,00 (oitocentos e quarenta e dois mil novecentos e cinquenta e nove euros), o Lote 5, destinado à construção, com a área de 388,50 metros quadrados, com uma área de construção acima do solo de 1.300,00 metros quadrados e duas caves para estacionamento, resultante da urbanização com plano de pormenor praticamente aprovado, designado por Estudo Urbanístico da ... em Linda a Velha, elaborado pela Câmara Municipal de Oeiras, e pronto para reunião de Câmara de MAR/ABR2006, o qual deu origem a cinco lotes para habitação, um lote para comércio e serviços e um outro para silo de automóveis, dos terrenos sitos em Linda-a-Velha, ..., inscritos na matriz predial sob os artigos n.º 484 da secção 43, n.º 483, da secção 43, n.º 485, da secção 43, n.º 105 e n.º 4, descritos na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob a descrição …, Livro …, actual …; descrição ..., Livro …, actual …; descrição ..., Livro …, actual ...; descrição ..., Livro …, actual ... e descrição ..., Livro ..., actual ..., respectivamente (al. I) dos factos assentes) 2.

J) Da "cláusula terceira" deste segundo acordo consta o seguinte teor: "As condições de pagamento são as seguintes: a) 126.443,85 euros (cento e vinte e seis mil quatrocentos e quarenta e três euros e oitenta e cinco cêntimos) a título de sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do presente contrato, quantia que a promitente vendedora declara ter recebido e dá quitação, b) Reforço de sinal de 126.443,85 euros (cento e vinte e seis mil quatrocentos e quarenta e três euros e oitenta e cinco cêntimos) no prazo de 60 dias a contar da data do presente contrato, c) Reforço de sinal de 252.887,70 (duzentos e cinquenta e dois mil oitocentos e oitenta e sete euros e setenta cêntimos) com a aprovação de projectos e infra-estruturas concluídas, d) O restante capital em dívida ou seja 337.183,60 (trezentos e trinta e sete mil cento e oitenta e três euros e sessenta cêntimos) será liquidado no acto da escritura pública de compra e venda." (al. J) dos factos assentes).

L) Na data da assinatura do acordo referido em H), a A. entregou à R. a quantia de € 126.443,85 (cento e vinte e seis mil quatrocentos e quarenta e três euros e oitenta e cinco cêntimos) (ai. L) dos factos assentes).

M) Posteriormente, em 25/05/2006, a A. entregou à R. a quantia de € 126.443,85 (cento e vinte e seis mil quatrocentos e quarenta e três euros e oitenta e cinco cêntimos) (al. M) dos factos assentes).

N) Em ambos os referidos acordos outorgados por A. e R. consta uma "cláusula quarta" com o seguinte teor: "A escritura de compra e venda realizar-se-á à promitente compradora, no prazo máximo de 180 dias a contar da data da aprovação dos projectos e a promitente compradora obriga-se a entregar no Cartório Notarial onde se vai realizar a escritura e dentro de 10 dias úteis toda a documentação que lhes diz respeito, assim que sejam avisados por carta registada com aviso de recepção" (al. N) dos factos assentes).

O) Em ambos os referidos acordos outorgados por A. e R., consta uma "cláusula quinta" com o seguinte teor: "prevê-se que todos os projectos do referido lote incluindo as especialidades fiquem aprovadas, bem como as infra-estruturas concluídas dentro de um ano a ano e meio, data que prevemos para a entrega do lote" (al. O) dos factos assentes).

P) Após a celebração dos referidos acordos, a R. nunca interpelou a A. para a realização das escrituras públicas de compra e venda (al. P) dos factos assentes).

Q) Por carta datada de 12/08/2008, enviada pela A. à R. e por esta recebida, aquela comunicou que "a Sociedade AA, S.A. assinou aqueles contratos no pressuposto de que "todos os projectos dos referidos lotes incluindo as especialidades fiquem aprovados, bem como as infra-estruturas concluídas dentro de um ano e meio", data em que seriam entregues os lotes, ou seja, no máximo até 30 de Setembro de 2007. Acontece que tal não só não aconteceu, como ainda não é previsível quando possa acontecer. Essa incerteza não se compadece com a necessária programação da actividade desta sociedade, bem sabendo V. Ex.cias que a AA, S.A. contratou, convicta de que, pelo menos a partir de 1 de Outubro de 2007, os lotes estariam disponíveis e com as infra-estruturas concluídas. (...) a AA, S.A. (...) vem propor a V. Ex.cias uma solução amigável, aguardando que a Sociedade de Construções BB Lda. lhe faça, até ao final do mês, uma proposta aceitável para ambas as partes." (al. Q) dos factos assentes).

R) Em resposta, por carta datada de 25/08/2008, enviada pela R. à A. e por esta recebida, aquela referiu que "(...) Quando da assinatura dos respectivos contratos (...) havia um compromisso por parte da Câmara Municipal de Oeiras em resolver e aprovar este estudo, e também a urbanização dentro de 3 ou 4 meses, este acordo em reunião de 2006-02-14. (...) Neste momento, a urbanização está aprovada, foi aprovada em 2008-05-16 e os trabalhos de urbanização terão início dentro do primeiro trimestre de 2009, se não for possível antes. Também durante 2009 a urbanização ficará concluída, podendo dar-se início à construção dos referidos Lotes" (al. R) dos factos assentes).

S) A A. é portadora de um documento do Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Oeiras, datado de 26/03/2009, do qual consta o seguinte teor: "CERTIFICO (...) que através do requerimento mil trezentos e vinte e seis de vinte e três de Janeiro de dois mil e oito (...), a Sociedade de Construções BB, Lda. solicitou o licenciamento de uma operação de loteamento para a ..., em Linda-a-Velha. Após análise por parte da Divisão de Planeamento, foi emitida a informação (...) cujo despacho proferido em oito de Maio, conduziram a um ofício, no sentido de serem reformuladas e esclarecidas algumas questões. MAIS CERTIFICO que em onze de Julho de dois mil e oito (...) deu entrada uma junção de elementos que (...) conduziram à comunicação ao requerente no sentido de colmatar algumas situações. CERTIFICO AINDA que (...) o processo foi remetido para a Comissão Municipal de Avaliações, onde à presente data se encontra, a fim de ser emitido parecer. (,..) " (al. S) dos factos assentes).

T) Em 12/11/2008, a A., por carta que enviou à R. e que foi por esta recebida, aquela informou o seguinte: " (...) não se tendo verificado os pressupostos dos contratos-promessa, a AA, S.A. deixou de ter interesse nos contratos definitivos. (...) Assim, vimos comunicar a V. Ex.cias. a resolução dos contratos promessa entre nós celebrados, com efeitos retroagidos à data da sua celebração. A resolução dos contratos implica que cada uma das partes deve restituir à outra o que dela recebeu (...) A reposição do montante recebido por conta do preço implica que a este se some o valor razoável da sua remuneração numa aplicação alternativa (...). Assim, é mais que razoável que a reposição do montante recebido por conta do preço implique que a este acresça a taxa de 4% desde o seu recebimento até à sua efectiva restituição. Nestes termos, vimos também informar que, em consequência da resolução dos contratos-promessa, devem V. Ex.cias. proceder, até 30 de Novembro de 2008, à restituição do montante de € 641.945,70 (...)." (al. T) dos factos assentes).

U) Por carta datada de 5/11/2009, enviada pela R. à A., e por esta recebida, aquela comunicou o seguinte: "(...) como lhes foi informado aquando da promessa de venda dos Lotes supra referidos, havia um compromisso, por parte da Câmara Municipal de Oeiras, prestado em reunião com a mesma em 14.02.2006, em aprovar a urbanização no prazo de 3 a 4 meses. Tal ainda não foi possível por variadíssimos entraves e condicionantes por parte da Câmara Municipal, o que temos vindo a dar a respectiva resposta atempadamente (...). Assim não cabendo qualquer responsabilidade à Construções BB, Lda., no que se refere à demora na aprovação camarária dos projectos, pretende esta sociedade manter os contratos nos seus precisos termos (...)" (al. U) dos factos assentes).

V) Os lotes descritos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente destinavam-se a construção a ser executada pela A. (resposta dada ao art. 1.º da base instrutória).

VV) Ao firmar com a R. os acordos referidos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente, a A. tinha em vista iniciar a construção nos lotes a partir de 1/10/2007 (resposta dada ao art. 2.º da base instrutória).

X) O que era do conhecimento da R. (resposta dada ao art. 3.º da base instrutória).

Y) A ré endereçou ao Presidente da Câmara Municipal de Oeiras uma carta, com data de 28.05.2007, onde solicitou uma reunião com o mesmo acerca do Estudo Urbanístico da ..., em Linda-a-Velha, que abrange os terrenos descritos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente (resposta dada ao art. 4.º da base instrutória).

Z) Em 25.07.2007, a Câmara Municipal de Oeiras aprovou o referido Estudo Urbanístico (resposta dada ao art. 5.º da base instrutória).

AA) Em 23/01/2008 a R. dirigiu à Câmara Municipal de Oeiras o pedido de licenciamento do loteamento dos terrenos descritos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente (resposta dada ao art. 6.º da base instrutória).

BB) Em sequência, em 28/05/2008, a Câmara Municipal de Oeiras solicitou à R. o envio dos seguintes elementos em falta:

- Certidão actualizada da descrição do registo da conservatória de todos os prédios abrangidos;

-Elementos de caracterização acústica; -Plano de acessibilidades;

-Pedido de viabilidade de abastecimento de energia eléctrica; -Planta com indicação das áreas de cedências e áreas com ónus de utilização pública; - Planta georreferenciada da área de terreno a desafectar do domínio público; -Pedido de licenciamento de obras de demolição das construções existentes; -Descrição pormenorizada dos lotes com indicação dos artigos matriciais de proveniência; -Declaração do proprietário confinante para execução das obras de infra-estruturas (resposta dada ao art. 7.º da base instrutória).

CC) Em resposta, em 11/07/2008 e em 3/12/2008, a R. entregou na Câmara Municipal de Oeiras todos os elementos solicitados (resposta dada ao art. 8.º da base instrutória).

DD) Em 5/01/2009, a Câmara Municipal de Oeiras informou a R. de que continuava em falta o envio da declaração de concordância do proprietário confinante para a execução das obras de infra-estruturas, da certidão actualizada da descrição do registo da conservatória de todos os prédios abrangidos e da revisão do plano de acessibilidades (resposta dada ao art. 9.º da base instrutória).

EE) A resposta aos elementos entregues pela R. em 3/12/2008 foi dada pela Câmara Municipal de Oeiras em 7/05/2009 e 5/06/2009 (resposta dada ao art. 10.º da base instrutória).

FF) Em 6/07/2009, a R., não concordando com a avaliação dos terrenos efectuada pela Câmara Municipal de Oeiras, entregou naquela Câmara uma exposição escrita (resposta dada ao art. 11.º da base instrutória).

GG) Da qual obteve resposta em 25/09/2009 (resposta dada ao art. 12.º da base instrutória).”

II. B. – DE DIREITO.

II. B.1. – Erros sobre a base do negócio – Anulabilidade do negócio jurídico.

O quadro dogmático em que deve ser encontrada a resposta á questão do erro do negócio jurídico são por um lado a autonomia privada que “determina a desconsideração de uma vontade que não seja perfeita e esclarecida” e a tutela da confiança que “exige a subsistência de efeitos, ainda que originados numa vontade deficiente, se essa vontade foi objecto de crédito que preencha os critérios da protecção jurídica.” [[2]]

A doutrina soe qualificar dois tipos de erro [[3]], o erro-obstáculo e o erro-vicio. O primeiro existiria “[sempre] que se reúnam duas condições: uma perfeita formação da vontade contratual do declarante, por um lado; uma divergência entre o querido e o declarado, por outro, divergência essa não desejada pelo declarante.” [[4]] O segundo “[enquanto] vício na formação da vontade (…) consiste no desconhecimento ou na falsa representação da realidade que determinou ou podia ter determinado a celebração do negócio. Essa realidade pode consistir numa circunstância de facto ou de direito.” [[5]/[6]]

Na celebração de um contrato as partes levam em consideração determinadas circunstâncias de carácter geral, as quais, se sofrerem alterações, fazem com que o negócio perca completamente seu sentido originário e resulte em consequências distintas daquelas inicialmente planeadas pelas parte ou que razoavelmente deveriam planejar. Na doutrina de Carvalho Fernandes “[a] base do negócio é constituída por aquelas circunstâncias que, sendo conhecidas de ambas as partes, foram tomadas em consideração por elas na celebração do acto e determinaram os termos concretos. Come refere Castro Mendes, a ideia central no erro sobre a base do negócio é “a de um erro bilateral sobre condições patentemente fundamentais do negócio jurídico.” [[7]/[8]] Para Inocêncio Galvão Teles a lei ao pretender acautelar as situações em que o erro recaia sobre a base do negócio “[quer] inscrevê-lo num círculo conceptual mais restrito e mais exigente apenas o admitindo em situações particularmente relevantes em que a sua invocação se justifique à luz da boa fé. Pode assim dizer-se que há erro sobre a base do negócio quando o erro verse sobre circunstâncias determinantes da decisão de contratar que, pela sua importância, justifiquem, sem mais, segundo os princípios da boa fé, a invalidade do negócio. Isto, pois, independentemente de o declaratário conhecer ou dever conhecer a essencialidade, para o declarante, das aludidas circunstâncias e, por maioria de razão, sem necessidade das partes se mostrarem de acordo quanto a essa essencialidade.” [[9]]

Autores há que colocam em crise a autonomização da figura do erro sobre a base do negócio. É o caso de Diogo Costa Gonçalves que estima que “[ao] erro sobre na base do negócio não corresponde qualquer materialidade especifica e própria que justifique um regime autónomo: o seu objectivo é alargar o âmbito do artigo 251.º, n.º 1”, porquanto “[quando] o declaratário conheça ou lhe seja exigível que conhecesse a essencialidade do motivo determinante sobre o qual recaiu o erro; e ainda lhe fosse exigível que acordasse nessa essencialidade, caso esta tivesse sido declarada pelo errante, não existe, aí, qualquer razão de tutela, pelo que se deve concluir pela anulabilidade.” [[10]]

Também Oliveira Ascensão refere que a problemática “assenta] na eventualidade de as partes basearem os seus negócios em pre4ssupostos sobre a situação real, que se não vêm a verificar.” Para este autor, “[se] há uma falsa representação dessas circunstâncias [em que as partes fundaram a decisão de contratar] há erro sobre a base do negócio. Se há evolução anormal, há a aplicação do art. 437.º/1. No caso do erro, já não é necessário o reconhecimento, por acordo, da essencialidade do motivo, como para o vulgar erro sobre os motivos. Agora há uma consideração objectiva e não subjectiva: a de que as partes fundaram aí uma decisão de contratar.” [[11]]

Da recensão doutrinária e jurisprudencial efectuada evidencia-se que existe erro quando ocorre, no momento da formação da vontade de contratar, da assumpção da decisão de celebrar um contrato e da sua conclusão formal ou consensual um desvio, relevante, substancial e essencial, entre o querido e o contratado, de forma a parte contratante, se tivesse obtida uma correcta e arrimada formação da sua vontade não teria celebrado o contrato ou, pelo menos, não o teria concluído da forma em que acabou por o ser. Este desvio na formação e conclusão da vontade de contratar e de concluir o contrato tem que incidir sobre o núcleo determinante do conteúdo substantivo do acordo das partes e tem que se revelar desvirtuador do sentido essencial que uma vontade deserta de vício teria querido naquela concreto e contemporâneo momento de assumpção da decisão de contratar. [[12]]

Recenseando a matéria de facto adquirida para a decisão do recurso, temos que a demandante/recorrida, incoou por manifestar, perante a demandada, a sua intenção de resolver o contrato promessa, por solução amigável (carta de 12/08/2008) – cfr. ponto Q da decisão de facto – para posteriormente – cfr. ponto T (carta de 12/11-2008) – declarar a intenção de resolver o contrato, por perda de interesse na celebração dos contratos definitivos.

Na acção que propôs para dar por findos os contratos promessa celebrados com a demandada, a demandante – cfr. artigos 36.º e petitório – a demandante, com base nos artigos 252.º, 432.º , 433.º, 436.º e 439.º do Código Civil, pede que seja “condenada a reconhecer a resolução dos contratos, feita pela comunicação da A. por carta de 12 de Novembro de 2008 (…)”.

Não sobram dúvidas de que a causa de pedir e pedido assentam no facto de a demandante ter pedido o reconhecimento da resolução comunicada pela carta de 12 de Novembro de 2008, com base no facto de só ter celebrado os contratos de promessa ajuizados baseado na convicção de que iniciaria a construção dos imóveis nos lotes prometidos vender, no prazo de dezoito (18) meses – 1 de Outubro de 2007 – a partir do momento da celebração dos contratos promessa – cfr. artigos 20.º a 22.º da petição inicial.

Com atinência para o imo do recurso está adquirido que: “[os] lotes descritos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente destinavam-se a construção a ser executada pela A. (resposta dada ao art. 1.º da base instrutória”; “ [ao] firmar com a R. os acordos referidos nas alíneas D) e I) da matéria de facto assente, a A. tinha em vista iniciar a construção nos lotes a partir de 1/10/2007 (resposta dada ao art. 2.º da base instrutória)”, “[o] que era do conhecimento da R. (resposta dada ao art. 3.º da base instrutória).”

A solução da questão enunciada – existência de erro na base do negócio – só poderá ser esclarecida e alcançada se concluirmos que os factos provados constituem a base substantiva e determinante para a formação de vontade das partes contraentes e eles se constituíam como decisivos para o declaratário, no momento em que formaram a vontade e assumiram a decisão de contratar.

A solução passará, antes de mais, por determinar se para a anulabilidade do negócio se torna determinante apurar da existência da essencialidade [[13]] do erro na formação da vontade ou mais exactamente na base do negócio.

Na lição de Oliveira Ascensão “[diferentemente] do que se passa no vulgar erro sobre os motivos, não é necessário que as partes tenham reconhecido, por acordo, a essencialidade das circunstâncias sobre que fundaram a decisão de contratar. Isto resulta da contraposição que no n.º 2 se faz ao n.º 1: “se, porém, …>”, [[14]] – que pensamos ser dessumível da lição de Inocêncio Galvão Teles [[15]] - a essencialidade não é elemento necessário para averiguar da existência e verificação do erro sobre a base do negócio.

As partes podem, de harmonia com o princípio da autonomia da vontade e da liberdade contratual, estipular um prazo dentro do qual o contrato deverá ser obrigatória e necessariamente celebrado sob pena de não sendo nesse prazo o contraente a favor de quem o prazo foi estabelecido perder, totalmente, interesse na consumação ou efectivação do contrato. [[16]] Ocorre uma essencialidade determinante se o prazo para celebração ou realização de um contrato se tornar conhecido de ambas as partes e seja constitutivo de uma base negocial inarredável e invadeável para a parte que o estabelece como pressuposto infranqueável da formação da vontade de realizar o contrato e da decisão de celebrar o contrato nos termos em que ele fica definido. Na pressuposição, absolutamente cognoscível e conhecido, da outra parte contratante de que a fixação de um prazo (peremptório e definitivo) é determinante para uma das partes, a violação ou vulneração deste elemento da formação (essencial) da vontade e da decisão de contratar torna-se um elemento da base negocial (objectivo) que não pode ser afastado e cuja ultrapassagem ocasiona e repercute um desvio fundante da vontade de contratar susceptível de pôr em crise o equilíbrio da relação contratual.

Indagar se e qual o sentido e determinação da vontade real dos contraentes, constitui-se como questão de facto, o que ilaquearia a sindicância por parte deste Supremo Tribunal – arts. 722º, nº 2 e 729º, nº 2 do CPC. Porém, já não está vedado a esse Tribunal determinar ou avaliar qual o sentido e valoração que dessa matéria de facto se há-de extrair para consolidação do juízo sobre a fixação do sentido negocial do contraente, quando não seja conhecida a vontade real do declarante e do declaratário. Não quedaria vedado a este Tribunal, para este efeito, o poder de exercer censura sobre o resultado interpretativo operado pela Relação, da matéria de facto pertinente para determinação do sentido juridicamente relevante de declarações negociais, a operar segundo os critérios dos arts. 236º, n.º 1 e 238º.

Os citados preceitos consagram a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual, uma declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo («se este não puder razoavelmente contar com ele»), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que «será de acordo com ela que vale a declaração emitida».

Os factos supra extractados, conjugados com a actividade do declaratário, as regras normais de exigências de planificação da actividade construtora, com os inerentes encargos financeiros que andam associados a este tipo de investimentos, bem como a exigência de oportunidade de mercado para a venda de determinadas produtos e a de não estarem sem a rentabilidade do capital investido com a entrega do sinal – neste caso mais de seiscentos mil euros (€ 600.000,00) – constituem base cognoscível do negócio e que se planteia como determinante para a decisão de contratar por banda do declaratário/promitente comprador.

Dir-se-á, por contraposição conjuntural e conhecida das partes contraentes, que a fixação de um prazo com a aleatoriedade das circunstâncias de que dependia o desembaraço burocrático do processo de loteamento e autorização de construção por banda de edilidade, também deveria ser atendível para o equilíbrio negocial e tornar-se elemento essencial e determinante na hora de exigir o cumprimento do contrato.

Aceita-se que também estas circunstâncias são cognoscíveis de todos os que estão involucrados na actividade da construção civil e correlativos processos de loteamento e autorização de construção por parte das Câmaras Municipais. No entanto, não será negligenciável ou desprezível o facto de terem sido as partes – ambas conhecedoras do entramado burocrático que estes processos implicam e comportam – a fixar o prazo – de dezoito (18) meses – e de se ter, a demandada, comprometido a ter o terreno pronto para que a demandante iniciasse a construção, nos lotes, dos imóveis que se propunha edificar. Aliás, a demandada, tece a possibilidade de, exaurido o prazo, ter avisado a outra parte de que não tinha tido possibilidade de desembaraçar ou concluir o processo e pedir uma moratória razoável para a efectivação do contrato prometido. A ocorrência de alteração (atendível) das circunstâncias originaria, se assim, fosse entendido pela outra parte, um reajustamento ou reequilíbrio da economia negocial que obviaria ao desfecho actual.

Estimamos, assim, que a vulneração do prazo estipulado para o inicio da construção nos lotes, acordado no contrato, se constitui como elemento essencial da base do negócio jurídico e que a sua não verificação se constitui como erro relevante e determinante da decisão de contratar por parte da demandante. A frustração desse elemento (essencial e objectivo) constitui-se como factor de destruição do vínculo contratual celebrado entre os contraentes, o que determina a anulabilidade do contrato.

III. - DECISÃO.

Na defluência do exposto, decidem os juízes que constituem este colectivo, na 1.ª secção deste Supremo Tribunal de Justiça, em:

- Negar a revista;

- Condenar a recorrente nas custas.

Lisboa, 27 de Novembro de 2012

Gabriel Catarino (Relator)

António Joaquim Piçarra

Sebastião Póvoas

[1] Queda transcrito o dispositivo decisório do acórdão do Tribunal da Relação. a) declara-se a nulidade da sentença recorrida; b) - na procedência da apelação, se decreta a anulabilidade dos contratos promessa celebrados entre a Autora e a Ré em 30MAR2006, referentes aos lotes 4 e 5 do loteamento da ..., constantes de fls. 20-23 e 25-28 dos autos e se condena a Ré a restituir à Autora as quantias pagas a título de sinal (€ 194.529,00 + 126.443,85 em 30MAR2006 e € 194.529,00 + 126.443,85 em 25MAI2006), actualizadas, desde a data do pagamento até à data da trânsito desta decisão, de acordo com o índice de preços ao consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (mas que não exceda o valor resultante da aplicação de uma taxa anual de 4%), bem como a pagar-lhe juros moratórios sobre a correspondente quantia, à taxa legal, desde a data do trânsito até integral pagamento.”

[2] Cfr. Costa Fernandes, Diogo, in “Erro-obstáculo e Erro-vicio. Subsídios para a determinação do alcance normativo dos artigos 247.º, 251.º e 252.º do Código Civil”, Revista da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Vol. XLV, N.ºs 1 e 2, Coimbra Editora, 2004, págs. 309 a 399, in pág. 312.

[3] “(…) o erro tem ínsita a ideia de um desconhecimento ou falsa representação da realidade, efectiva ou possivelmente determinante da celebração do negócio, em cuja formação intervém. Assim, a realidade falsamente representada relevará, para efeito de erro, quando se mostre em desacordo com a realidade existente no momento da formação do negócio.

Por isso se diz que se a falsa representação incide sobre uma realidade futura, que não chega a verificar-se, não se está perante a figura do erro. Será caso da denominada “pressuposição”, com possível integração no instituto da alteração das circunstâncias e respectivos efeitos (art. 437º cit.). Nesse caso “erra-se” quanto ao futuro, falhando numa previsão; não há erro, mas uma imprevisão.” - Cfr. o douto acórdão deste Tribunal de 23-10-2012, relatado pelo Conselheiro Alves Velho, in www.dgsi.pt. Na doutrina veja-se, para definição do erro, Oliveira Ascensão, José, in “Direito Civil Teoria Geral – Acções e Factos Jurídicos”, Vol.II, Coimbra Editora, 1999, págs. 116: “[o] o erro consiste numa falsa representação da realidade. Poderia distinguir-se o erro da ignorância. (…) O erro é, assim, sempre um vício involuntário, porque um “erro voluntário” suporia sempre uma consciência incompatível com o estado de espírito errante.” Ou ainda Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, Almedina, Coimbra, 1983, pág. 233, que define erro-vício como a “[ignorância] (falta de representação exacta) ou numa falsa ideia (representação inexacta) , por parte de declarante, acerca das circunstâncias de facto ou de direito que foi decisivo na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.”.

[4] Cfr. Costa Fernandes, Diogo, in op. loc. cit. pág. 314.

[5] Cfr. Carvalho Fernandes, Luís A., in Teoria Geral do Direito Civil. Fontes, Conteúdo e Garantia da relação Jurídica”, II, 3.ª edição, Universidade Católica Editora, págs. 119 a 262, in 147. Ainda na doutrina o Prof. Mota Pinto definia o erro-vício O Professor Mota Pinto definia erro vício como uma ''representação inexacta ou a ignorância de qualquer circunstância de facto ou de direito determinante na decisão de efectuar o negócio" – Cfr. "Teoria Geral do Direito Civil" 3.ª edição. Coimbra, 1986, pág. 386, enquanto que o Prof. Castro Mendes definia erro-vício, como tratando-se de uma situação de “[ignorância] ou falsa representação de uma realidade que poderia ter intervindo ou interveio entre os motivos da declaração negocial, cfr. "Teoria Geral do Direito Civil" Lisboa, 1978, voI. II. pág. 78.

[6] Na jurisprudência, por todos, o Ac. deste Tribunal de Ac. STJ de 03-10-2006, relatado pelo Conselheiro Sebastião Póvoas, onde se escreveu a propósito da distinção entre erro-obstáculo e erro-vício, que “[enquanto] o primeiro traduz uma desconformidade entre a declaração e a vontade real, no segundo há coincidência entre o querido e o declarado sendo, contudo, que a declaração surge como consequência de uma errónea representação da realidade.

O erro obstáculo (ou erro obstativo), previsto essencialmente no artigo 247º do Código Civil, é um erro na declaração que provoca uma divergência não intencional entre a vontade real e a vontade declarada.

“O declarante, depois de haver formado livre e esclarecidamente a sua vontade negocial e de ter tomado uma decisão negocial saudável e sem vícios, ao exteriorizar essa vontade e decisão negocial, declara algo diferente do que queria.” (Prof. Pedro Pais de Vasconcelos, in “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 32).

O erro obstáculo traduz-se numa interposição de diverso discurso no percurso da vontade para a declaração, isto é, o declarante formula o que pretende por forma inadvertida de tal modo que o resultado final traduz uma divergência entre o que quis exprimir e o que, de facto, declarou.

Já no erro vicio há uma “ignorância (falta de representação exacta) ou uma falsa ideia (representação inexacta) por parte do declarante, acerca de qualquer circunstancia de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado de coisas não teria querido o negócio, ou, pelo menos, não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.” (Prof. Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, Reimpressão, 1992-233).

O regime legal do erro obstáculo e do erro motivo é distinto.

Naquele – e na modalidade erro não conhecido, ou não ostensivo – (pois que tratando-se de erro conhecido do declaratário ou de erro facilmente apreensível face aos termos e circunstancias da declaração, situações em que vale a regra do nº 2 do artigo 236º da lei civil, ou mesmo do artigo 249º) é aplicável o já citado artigo 247º.

Isto é, a declaração é anulável “desde que o declaratário reconhecesse, ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.

No erro vício valem os artigos 251º e 252º do Código Civil, para cuja interpretação se aderem aos ensinamentos do Prof. Castro Mendes (apud “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 81) que faz o “distinguo” erro essencial absoluto (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural não queria nada) gerador de anulabilidade plena; erro essencial relativo (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural queria outro, que não o celebrado) também gerador de anulabilidade; erro incidental (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural também, mas com alterações de partes acessórias) o que gera anulabilidade parcial quanto à parte viciada, só assim não sendo se não for possível operar a redução, ao abrigo do artigo 292º, por se concluir que o negócio não seria concluído sem a parte viciada; erro essencial parcial (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural também mas com alteração de aspectos essenciais) gerador de idêntica anulabilidade parcial; erro acidental ou indiferente (a vontade negocial e conjectural coincidem) que é irrelevante.

(cf., ainda, o Prof. Carvalho Fernandes que defende haver essencialidade não só quando a vontade conjectural não celebraria o negócio, mas também quando o celebrasse, ainda que acessoriamente diferente, apud “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 2001, 153; Prof. Oliveira Ascenção, in “Direito Civil – Teoria Geral”, 2003, 149 e Dr. Diogo Costa Gonçalves, in “Erro Obstáculo e Erro Vicio”, 2004, 71, “Não há qualquer utilidade em considerar a essencialidade um requisito comum do erro vicio. Será um requisito geral da relevância jurídica mas não um critério para definir e diferenciar uma figura.”).”

[7] Cfr. Carvalho Fernandes, Luís A., in Teoria Geral do Direito Civil. Fontes, Conteúdo e Garantia da relação Jurídica”, II, 3.ª edição, Universidade Católica Editora, pág. 163. Na jurisprudência veja-se o já citado acórdão de 23-10-2012, relatado pelo Conselheiro Alves Velho, onde se escreveu, depois de ter fornecido a definição do Prof. Carvalho Fernandes, “Pode dizer-se que o erro incide sobre a base do negócio em casos em que a não verificação da pressuposição releva, designadamente aqueles em que “a contraparte aceitaria ou, segundo a boa fé, deveria aceitar um condicionamento do negócio à verificação da circunstância sobre que incidiu o erro, se esse condicionamento lhe tivesse sido proposto pelo errante – e isto porque houve representação comum de ambas as partes da existência de certa circunstância, sobre a qual ambas edificaram, de um modo essencial, a sua vontade negocial (MOTA PINTO, “Teoria Geral”, 3ª ed., 516).”

[8] Para o Prof. Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito”, 4.ª edição, coordenação de António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra Editora, 2005, págs. 515 e 516 “[as] hipóteses em que se poderá afirmar que o erro incide sobre a base negocial [...] são hipóteses do tipo daquelas em que a não verificação da pressuposição releva [...] são os casos em que a contraparte aceitaria ou, segundo a boa fé, deveria aceitar um condicionamento do negócio à verificação da circunstância sobre que incidiu o erro, se esse condicionamento lhe tivesse sido proposto pelo errante - e isto porque houve representação comum de ambas as partes da existência de certa circunstância sobre a qual ambas edificaram, de um modo essencial, a sua vontade negocial.” , do passo que para Menezes Cordeiro, António, in “Tratado de Direito Civil”, Tomo I, Almedina, 1999, pág. 547, "[integram] a base do negócio os elementos essenciais para a formação da vontade do declarante e conhecidos pela outra parte, os quais, por não corresponderem à realidade, tornam a exigência do cumprimento do negócio concluído gravemente contrário aos princípios da boa fé.”

[9] Cfr. Galvão Teles, Inocêncio, in “Erro sobre a Base do Negócio Jurídico”, in Estudos em Homenagem do Prof. Raul Ventura, Revista da Faculdade de Direito, Universidade de Lisboa, Coimbra Editora, 2003, pág. 12.

[10] Cfr. Costa Fernandes, Diogo, in “Erro-obstáculo e Erro-vicio. Subsídios para a determinação do alcance normativo dos artigos 247.º, 251.º e 252.º do Código Civil”, Revista da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Vol. XLV, N.ºs 1 e 2, Coimbra Editora, 2004, págs. 395 e 398. No mesmo sentido parece ir a lição do Prof. Inocêncio Galvão Teles, quando escreve “[fala-se] em circunstâncias que constituem a base do negócio, mas não se esclarece que circunstâncias são essas; não se dá a noção de base do negócio, ficando-se sem saber do que verdadeiramente se trata; e, sobretudo, não se esclarece, quanto ao erro sobre a base do negócio, em que consiste semelhante erro.” E mais adiante que “[em] boa verdade a contraposição não se justifica (do n.º 2 do art. 252.º ao disposto quanto ao erro-vício contidos nos artigo 251.º e n.º 1 do art. 252.º) porque nada obsta a que qualquer das circunstâncias mencionadas nas disposições precedentes, inclusive as respeitantes à pessoa do declaratário ou ao objecto, funcionem como base do negócio. Por outro lado, como atrás assinalamos, não faz sentido mandar aplicar ao erro sobre a base no negócio, que supõe um contrato em formação, o disposto acerca da resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias, que supõe um contrato já formado. O contrato sobre a base do negócio, como o ferido de qualquer outro erro-vício, é anulável (uma vez verificados os requisitos legalmente necessários); ao passo que o atingido por alteração de circunstâncias vigentes no momento da sua conclusão é válido, apenas podendo, eventualmente, vir ser resolvido ou modificado, nos termos prescritos nos artigos 437.º e 439.º” – cfr. Galvão Teles, Inocêncio, in “Erro sobre a base do negócio Jurídico”, Estudos em Homenagem ao Prof. Raul Ventura, Coimbra Editora, 2003, págs. 11 a 17, in pág. 11 e12.

[11] Cfr. Oliveira Ascensão, in “Direito Civil Teoria Geral – Acções e Factos Jurídicos”, Vol. II, Coimbra Editora, 1999, págs. 1129.

[12] “[A] falsa representação da realidade, reportada à relevância da inverificação da pressuposição considerada no momento da conclusão do negócio, além de se traduzir num desvio ou “alteração anormal” relativamente às circunstâncias que enformam o fim visado pelo contrato e o equilíbrio das prestações das partes, exige que esse desvio perturbador da justiça interna do negócio ou frustrante do seu fim sejam; (i) “de tal modo que a sua manutenção em vigor e a exigência da sua execução e cumprimento, tal como está, se tornem contrárias à boa fé”; e, (ii) não estejam cobertos pelos riscos próprios do contrato (P. PAIS DE VASCONCELOS, “Teoria Geral do Direito Civil”, 2ª ed.; 500) – cfr. Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 23-10-2012, relatado pelo Conselheiro Alves Velho, in www.stj.pt.

[13] cfr. [a] essencialidade reside no seguinte: se o declarante conhecesse o erro, isto é, se a consultatio não contivesse no seu juízo os elementos erróneos em causa, o objecto da electio seria diferente. Por tal razão, para a essencialidade só nos interessa averiguar, perante a vontade conjectural, se a electio seria ou não a mesma.” – Costa Gonçalves, Diogo, “Erro-obstáculo e Erro-vicio. Subsídios para a determinação do alcance normativo dos artigos 247.º, 251.º e 252.º do Código Civil” “[Para] se dizer que o erro é essencial, é necessário produzir um juzo de probabilidade reportado às circunstâncias do tempo da celebração do negócio. A vvontade que se atribui ao agente é uma vontade suposta, uma vez que a realidade não lhe estava presente no momento do seu erro. Fala-se, por isso, em vontade presumida, conjectural ou tendencial do agente.” - cfr. Oliveira Ascensão, José, in “Direito Civil Teoria Geral – Acções e Factos Jurídicos”, Vol.II, Coimbra Editora, 1999, pág. 124.

[14] cfr. Oliveira Ascensão, José, in “Direito Civil Teoria Geral – Acções e Factos Jurídicos”, Vol. II, Coimbra Editora, 1999, pág. 131.

[15] cfr. Galvão Teles, Inocêncio, in “Erro sobre a Base do Negócio Jurídico”, in Estudos em Homenagem do Prof. Raul Ventura, Revista da Faculdade de Direito, Universidade de Lisboa, Coimbra Editora, 2003, pág. 12, supra citado.

[16] cfr. Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, “Obra Dispersa, Scientia Ivridica”, 1991, vol. I, pág. 184 e segs; e ainda Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 12ª ed., págs. 143/146; Vaz Serra, na RLJ, ano 110.º, pág. 327.