6097/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O contrato-promessa de compra e venda de benfeitorias rústicas sobre um terreno sito na Madeira, outorgado após extinção da colonia, tem por objecto a realização de um acto (compra e venda de benfeitorias) que a lei não permite (após a extinção da colonia o colono deixou de poder alienar as benfeitorias (Decreto Regional n.º 13/77/M, de 18 de Outubro).

II- Assim sendo, o aludido contrato padece de nulidade por se verificar impossibilidade originária objectiva de cumprimento (artigos 280.º, n.º1, 401.º,n.º1 e 410.º do Código Civil), impondo-se, nos termos do artigo 289.º,n.º1 do Código Civil, a restituição aos autores, promitentes-compradores, do preço pago pela aquisição das benfeitorias e a indemnização correspondente ao valor incorporado das benfeitorias no caso de não ser possível proceder ao respectivo levantamento.

(SC)

Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,

I- Relatório

1. l.[…] e M.[…] propuseram acção com processo sumário contra a.[…] e m.[…], pedindo que seja declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda celebrado com os Réus e a condenação destes na devolução da quantia de € 2494 e juros legais desde a citação, bem como a pagarem indemnização correspondente ao valor incorporado das benfeitorias no caso de não ser possível proceder ao respectivo levantamento antes de a entidade expropriante tomar posse das mesmas.

Subsidiariamente pedem a condenação dos Réus na celebração da escritura definitiva.

Por último e ainda subsidiariamente, pedem a condenação dos Réus no pagamento do dobro da quantia entregue a título de indemnização.

Sustentaram a acção referindo que adquiriram e tomaram posse de umas benfeitorias rústicas sobre terreno com área de 500 m2 embora, sob o ponto de vista formal, apenas tenham celebrado contrato-promessa, tendo pago, nesse acto, a totalidade do preço das mesmas, no montante de 500.000$00.

Alegando que a não formalização da transferência da propriedade sobre as referidas benfeitorias os impediu de receber a indemnização que foi paga aos Réus pela expropriação de que as mesmas foram objecto.

Concluem pugnando pela nulidade do contrato promessa por o mesmo ser contrário à lei (Dec. Regional nºs 13/77/M e 16/79/M, de 14 de Setembro) ao ter sido celebrado sem o consentimento do senhorio, violando a lei da colónia que apenas permite ao caseiro a possibilidade de alienar as suas benfeitorias ao senhorio. Consideram, ainda, ocorrer enriquecimento sem causa por parte dos Réus não só porque auferiram o preço total das benfeitorias, como a indemnização por expropriação que se mostra valorizada pelas benfeitorias por si introduzidas e incorporadas (230 plantas de Ana de açúcar, 21 plantas de vinha, 2 laranjeiras, 1 araçaleiro e uma rede de vedação) e que não puderem levantar em tempo útil, no caso a entidade expropriante tomar posse efectiva do prédio.

2. Após citação contestaram os Réus referindo que nunca celebraram com os Autores qualquer contrato-promessa de compra e venda de benfeitorias, mas sim um contrato de arrendamento rural, destinando-se o espaço arrendado ao pastoreio de gado, tendo apenas recebido a quantia de 60.000$00.

Concluem no sentido da improcedência da acção invocando que o documento junto aos autos como contrato promessa se mostra forjado uma vez que os Autores, aproveitando-se da sua boa fé, fizeram-nos assinar um documento alegando tratar-se do contrato de arrendamento.

3. Proferido saneador o tribunal, face à simplicidade da matéria controvertida, entendeu ser de dispensar a fixação da base instrutória.

4. Realizado julgamento e fixada a matéria provada foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando os Réus a celebrar a escritura de compra e venda das benfeitorias, absolvendo-os dos restantes pedidos.

5. Os Autores apelaram da sentença pretendendo que a mesma seja revogada e substituída por outra que declare nulo o contrato promessa, reintegrando as partes na posição em que estavam anteriormente à outorga do contrato, através da devolução da quantia paga aos Réus a título de preço, sendo ainda indemnizados pelas benfeitorias introduzidas. Resumidamente concluíram nas suas alegações:

Ø Ser lícito interpor recurso da sentença para obter o provimento de outro pedido, uma vez que o pedido subsidiário, embora tenha merecido provimento, mostra-se nulo, ao violar o regime de colonia, extinto pelo Dec. Legal Regional 13/77 M, e publicado em 18/10/1977 no DR n.º 241 da 1ª série, que aponta para um regime apertado de extinção da colonia e que se mostra incompatível com a possibilidade de negociação das benfeitorias ou da terra para outro que não seja o colono ou o senhorio envolvidos.

Ø Embora não haja, no referido diploma, um preceito expresso que proíba o caseiro de vender as benfeitorias a outrem que não seja o senhorio (ou que proíba o senhorio de vender a terra a outrem que não seja o caseiro), os art.ºs 3 e 8 ao falarem de remição pelo colono e remição pelo senhorio e os preceitos subsequente ao estabelecerem um regime de remição forçada a favor da aquisição forçada do solo pelo caseiro, parecem excluir a possibilidade de alienar as benfeitorias a não ser pelo senhorio.

Ø O contrato promessa celebrado com os Réus tem por objecto uma prestação originariamente impossível e, nessa medida, mostra-se nulo, nos termos do art.º 401, do C. Civil.

6. Não foram apresentadas contra alegações.

II- Enquadramento fáctico

O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo que, não tendo sido objecto de impugnação no recurso e não se impondo a sua alteração oficiosa por parte deste tribunal, considera-se definitivamente assente:

1. Por força de um contrato promessa de compra e venda, celebrado em Machico, em 8 de Abril de 1991, os Réus prometeram vender aos Autores e estes prometeram comprar àqueles, livres de ónus e encargos, umas benfeitorias rústicas sobre um terreno de B.[…], ao Sítio […] concelho de Machico, com área de (…), inscrito na matriz[…] .

2. O preço das benfeitorias acha-se totalmente pago, tendo-o sido no acto de celebração do contrato;

3. Em consequência desse contrato, os Autores tomaram, desde logo, posse das benfeitorias, cultivando-as, nelas implantando vinha e cana de açúcar e também árvores de fruto, directamente por si e por meio de trabalhadores por si contratados e pagos e colhendo os frutos e fazendo seu o produto da sua venda.

4. Desde essa data que os Autores têm possuído as referidas benfeitorias em nome próprio, à vista de toda gente, sem qualquer oposição, na convicção de que são suas, convicção essa partilhada por todos os vizinhos, familiares e demais pessoas, incluindo os Réus, de forma continuada e pacífica.

5. Tanto assim, que os Autores fizeram inscrever em seu nome, na matriz cadastral, as benfeitorias referidas.

6. Os Autores plantaram 230 plantas de cana de açúcar, 21 plantas de vinha, 2 laranjeiras, 1 araçaleiro e uma rede de vedação.

III- Enquadramento jurídico

Não se colocando em causa a legitimidade dos Autores para recorrer apesar de ter merecido provimento o pedido subsidiário deduzido na acção, a questão que se impõe conhecer nesta sede reporta-se à validade do contrato promessa celebrado entre as partes.

Na sentença recorrida o tribunal a quo desatendeu o pedido principal deduzido pelos Autores (declaração da nulidade do contrato promessa) entendendo que a transmissão entre vivos das benfeitorias ou da propriedade do solo se mostra legal por a situação de colonia ainda permanecer enquanto figura juridicamente tutelada.

Segundo tal decisão, “o regime jurídico estabelecido pelos Dec. Regionais n.º 13/77/M, de 18 de Outubro e 16/79/M, de 14 de Setembro não vieram impedir qualquer transmissão, mas unicamente estabelecer um regime jurídico para regularizar a situação do regime de colónia, próprio desta Região Autónoma, que até aí esteve isento de regulação especial, embora é certo, se tenha procurado com essa regulação extinguir todas as situações de colónia existentes”.

Verifica-se pois que a sentença recorrida teve por subjacente o entendimento de que, não existindo disposição legal expressa que prive o colono do direito de propriedade sobre a benfeitoria e/ou o proíba de o transmitir, a sujeição do colono às normas do arrendamento rural, (cf. art.º 1 do DLR 13/77/M), não lhe retirou o direito de propriedade sobre as benfeitorias e, nessa medida, o direito de as transmitir, mostrando-se por isso legal o acto celebrado no caso dos autos – contrato promessa de compra e venda de benfeitorias.

Não partilhamos desta posição. Nesta medida, desde já se adianta que o recurso merece provimento.

A colonia constitui uma figura de direito real que surgiu por via consuetudinária (determinada pela necessidade de exploração dos solos acidentados da Madeira), tendo acabado por merecer reconhecimento por parte do legislador e caracteriza-se, fundamentalmente, por pressupor a cisão do direito de propriedade sobre um prédio rústico em dois direitos reais menores: o direito de propriedade do chão (na titularidade do primitivo proprietário) e o direito de propriedade das benfeitorias (na titularidade do colono) (1).

O art.º1, n.º1, do DL 47 937, de 15.09, ao proibir, para futuro, a celebração de contratos de colónia, não só reconheceu a existência de tal instituto jurídico, como aceitou a validade dos contratos celebrados até à sua entrada em vigor, contratos que ficavam subordinados ao direito costumeiro e aos usos locais, sendo certo que ao continuarem a sua existência (2), os direitos reais menores já existentes decorrentes do contrato de colonia continuaram a poder ser transmitidos quer inter vivos, quer mortis causa.

Na sua versão originária, a Constituição extinguiu a colonia (art.º 101, n.º1), sendo que as posteriores alterações à mesma se limitaram a proibi-la (3). Tal determinação constitucional assumiu execução na Lei n.º 77/77, de 29.09 (Bases Gerais da Reforma Agrária) que, no seu art.º 55, n.º1, expressamente extingue os contratos de colonia subsistentes, passando tais situações a serem regidas pelas disposições respeitantes ao contrato de arrendamento rural e por legislação estabelecida por decreto da Assembleia Regional.

Assim, o Decreto Regional 13/77, de 18.10, decretou a extinção dos contratos de colonia existentes à data, determinando que os mesmos se passassem a reger pelas disposições respeitantes ao arrendamento rural e pelas normas constantes do referido diploma – art.º 1.

Trata-se de uma efectiva supressão, por via legal, do instituto jurídico em causa, isto é, através do referido diploma determinou-se a abolição da colonia enquanto figura juridicamente tutelada, e não apenas a sua proibição para futuro.

Conforme se faz salientar no acórdão do STJ de 04.07.1996 (processo n.º96B157 , cujo sumário se pode aceder através da ITIJ), “o instrumento jurídico que o legislador lançou mão para conseguir, na prática, a efectivação daquela extinção foi a criação e atribuição a determinadas pessoas de um direito de remição”.

Salienta-se ainda no citado aresto que o direito de remição (que consiste na faculdade do titular do direito adquirir, a título oneroso, a propriedade perfeita do prédio) assume a natureza de direito potestativo oneroso (direito real de aquisição), em que a efectivação da consolidação da propriedade se encontra dependente da vontade dos respectivos titulares. Nessa medida, a extinção do direito não produz efeitos de forma automática, daí que quer na pendência dos respectivos prazos para o exercício da remição, quer após o decurso dos mesmos sem que aquela tenha sido exercida, ocorre, necessariamente e não obstante a sua abolição, uma situação de permanência de colonia a que só se poderá pôr termo por via legislativa mediante instrumento jurídico sem natureza potestativa.

Durante a situação de permanência o legislador mostra-se claro ao definir qual o regime legal dos direitos e obrigações dos titulares dos direitos reais em causa – regime do arrendamento rural – cf. art.º 55 da Lei 77/77, de 29.09 e art.ºs 1 e 25, do DR 13/77/M, de 18.10.

É pois de acordo com este enquadramento (extinção da colonia, direito de remição e legislação do arrendamento rural para as situações de permanência) que se pode aferir do regime dos direitos do dono do solo e do colono nos casos de permanência de colonia (assim como durante a pendência dos prazos para o exercício do direito de remição), como é a situação dos autos.

Por conseguinte, dentro deste contexto, ainda que não ocorra qualquer obstáculo legal a que os direitos do dono do solo e do colono se transmitam por via hereditária, assume-se contrário à lei qualquer acto tendente à transmissão isolada dos referidos direitos reais mediante negócio jurídico inter vivos (4) pois que, tal como se encontra salientado no acórdão do STJ acima citado, esses direitos, após a extinção da colonia, apenas subsistem em vista à prossecução da consolidação da propriedade, mostrando-se por isso nulo (art.º 280, n.º1, do C. Civil) qualquer acto tendente à alienação de cada um deles.

Entender de outro modo seria, a nosso ver, subverter o regime de extinção da colonia legalmente determinado.

Consequentemente, uma vez que após a extinção da colonia o colono deixou de poder alienar as benfeitorias, o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes aqui sob litígio (nos termos do qual os Réus prometeram vender e os Autores prometeram comprar àqueles, livres de ónus e encargos, umas benfeitorias rústicas sobre um terreno de B.[…], ao Sítio […],) encontra-se ferido de nulidade uma vez que tem por objecto a realização de um acto (compra e venda de benfeitorias) que a lei não permite – art.º 280, n.º1, do C. Civil, ocorrendo, assim, uma impossibilidade originária objectiva de cumprimento do contrato promessa em causa – art.º 401, n.º1, do C. Civil.

Está-se em presença de uma impossibilidade que já existia ab initio, ou seja, trata-se de uma impossibilidade objectiva originária de concretização do negócio prometido de cariz jurídica, uma vez que a prestação a que os promitentes se obrigaram consiste num acto cuja realização a lei não permite.

A invalidade (nulidade) do negócio celebrado importa a ausência de causa justificativa da prestação efectuada pelos Autores em execução do contrato (pagamento do preço de aquisição das benfeitorias, no montante de € 2494), cabendo, por isso, a sua restituição em consequência, aliás, do regime previsto no art.º 289, n.º1, do C. Civil, restituição que, igualmente, abrangerá a valorização incorporada nas benfeitorias conforme decorre do que dispõe o art.º 478, n.º 1, do C Civil, já que a declaração de nulidade do contrato promessa de venda das benfeitorias importa para os Réus a obrigação de restituir até ao limite do seu enriquecimento (sendo certo que nada nos autos permite deixar de concluir pela boa fé dos mesmos).

Procedem, por isso e na sua totalidade, as conclusões das alegações.

IV- Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a apelação, revogar a sentença recorrida; em consequência, declara-se nulo o contrato-promessa de compra e venda celebrado com os Réus, condenando-se estes a devolver aos Autores a quantia de € 2494, acrescida dos respectivos juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação até pagamento efectivo do montante devido. Mais se condena os Réus a pagarem aos Autores indemnização correspondente ao valor incorporado das benfeitorias no caso de não ser possível proceder ao respectivo levantamento antes de a entidade expropriante tomar posse das mesmas.

Custas pelos Réus.

Lisboa, 31 de Outubro de 2006

Graça Amaral

Orlando Nascimento

Ana Maria Resende

1. -O colono não tem apenas o direito (dever) de fazer implantar e manter benfeitorias, possui, sobretudo, o direito de gozo do solo, sendo que o direito sobres as benfeitorias acresce a esse direito de gozo.

2. -Ao atribuir o direito de preferência (cf. art.º 4, do citado diploma legal) o legislador manifestou claramente a intenção de considerar desejável a extinção das situações de colónia mediante a unificação da propriedade na pessoa de um dos titulares dos direitos reais em causa.

3. -Em 1982, art.º 101, n.º2 e, posteriormente, art.º 99, n.º2.

4. -Defendendo a impossibilidade do colono alienar as benfeitorias após a extinção da colonia cf. acórdão da Relação de Lisboa de 31.10.94, processo 0009106, a cujo sumário se pode aceder através das bases do ITIJ.