2536/16.2T8LRS.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não conferindo a lei personalidade jurídica ao condomínio, o certo é que o considera do ponto de vista da sua organicidade, conferindo a esta entidade capacidade para, dentro de determinado condicionalismo, representar o conjunto dos condóminos, através da figura do administrador, nos termos do artigo 1436º, alínea i), do Código Civil; agir em juízo, quer na posição activa, quer na posição passiva, isto é, actuando contra qualquer condómino ou terceiro, na execução das suas funções e autorizado pela Assembleia de Condóminos (artigo 1437º, nº 1, do Código Civil), e ser demandada nas acções respeitantes às partes comuns do edifício, nos termos do artigo 1437º, nº 2 e 1433º, nº 6, do Código Civil.

II- Sobre todos os condóminos tomados unitariamente, através da figura orgânica do condomínio, impende a obrigação imposta por lei de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do edifício, conforme liminarmente resulta do disposto nos artigos 1430º, nº 1, e 1420º, nº 1, do Código Civil, o que significa que, estando em causa as partes do edifícios referidas no artigo 1421º, do Código Civil, qualificadas como partes comuns, é sobre esta mesma entidade, representada pelo administrador e cuja vontade funcional se expressa através das decisões aprovadas em Assembleia de Condóminos, que impende a especial obrigação de, agindo proactivamente, impulsionar as obras necessárias, tecnicamente adequadas e idóneas a reparar vícios existentes nas partes comuns, designadamente se forem susceptíveis de afectar e prejudicar as fracções autónomas de cada condómino – partes próprias.

III- Existindo um vício relevante de ordem técnica numa parte imperativamente comum do edifício constituído em propriedade horizontal – como é o caso do solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio (artigo 1421º, nº 1, alínea a), do Código Civil) – constitui obrigação do condomínio, corporizado na pessoa do respectivo administrador e sendo a sua vontade funcional determinada superiormente pelos decisões aprovadas em Assembleia de Condóminos, agir imediatamente (após a recolha da informação necessário e pertinente) no sentido da pronta e eficaz eliminação dos defeitos e na reparação dos estragos causados pelos mesmos, competindo outrossim ao condomínio suportar as despesas inerentes à realização dessas mesmas obras nas partes comuns e à reparação dos estragos provocados nas fracções autónomas dos condóminos afectados, nos termos gerais do artigo 1424º, nº 1, do Código Civil.

IV- Em termos da definição da responsabilidade do Réu condomínio, há que autonomizar o direito do condómino a exigir, nessa qualidade, ao Condomínio o cumprimento da obrigação de realizar nas partes comuns obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fracção autónoma – parte própria –, da obrigação de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fracção e bens aí existentes.

V- Na primeira situação, está apenas em causa o incumprimento de uma obrigação geral do condomínio em relação ao dever de conservação e manutenção das partes comuns, não sendo tal responsabilidade excluída pelo facto de os vícios terem na sua origem defeitos de construção que competiria ao construtor reparar se tivesse sido accionado em tempo, uma vez que, em qualquer circunstância, no círculo do relacionamento estrito entre o condomínio e cada um dos respectivos condóminos, a primeira entidade deve responder directamente pela segurança e bom estado das partes comuns, não se podendo eximir a esta sua obrigação a pretexto da responsabilidade de terceiros.

VI- Na segunda situação, está em causa a responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais (artigo 483º, nº 1, do Código Civil), pressupondo-se a imputabilidade ao condomínio, por acção ou omissão, de um facto ilícito continuado que permanece à data da instauração da acção (e que tem a ver com o não cumprimento da obrigação de agir diligentemente).

VII- Existindo de facto um problema estrutural no prédio, em termos da sua concepção, que está directa e causalmente na origem de danos verificados nas fracções autónomas do rés-do-chão direito e do rés-do-chão esquerdo, onde são visíveis, há anos, diversas rachas e fissuras, torna-se obrigatória e imperiosa a realização das obras necessárias para solucionar este problema de cariz técnico, cabendo ao condomínio impulsioná-las e suportar todos os respectivos custos, em conformidade com o regime jurídico que se deixou descrito supra, havendo a solução técnica sido adiantada, de forma unânime, no próprio relatório de peritagem (2ª perícia) e que se traduz na “redução da deformidade futura da laje poderá ser conseguida através da colocação de vigas metálicas sob a laje que transforme a solução existente de lajes maciças fungiformes numa solução de lajes maciças vigiadas, o que exigirá a elaboração de um projecto específico de reforço, suportado em cálculos detalhados e no correspondente cadernos de encargos”.

VIII- Da mesma forma, compete ao Réu condomínio a obrigação de proceder à reparação de todos os vícios verificados na fracção dos AA. condóminos em consequência das mencionadas deficiências estruturais do prédio que não foram atempadamente solucionadas pelo condomínio, convocando-se neste ponto o regime que resulta do artigo 493º, nº 1, do Código Civil.

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa (7ª Secção).