7046/06.3TBVFX.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O registo provisório da aquisição de um imóvel que tem por título a declaração de celebração de um contrato-promessa de compra e venda com eficácia meramente obrigacional não lhe confere eficácia real e não o torna oponível a terceiros.

II- A aquisição da propriedade desse imóvel por contrato de compra e venda outorgado a 13-01-2005 não retroage, assim, à data da inscrição daquele registo provisório, ocorrida a 28-10-2004, não obstante a regra do art. 6.º do CRgP.

III- Por consequência, o registo da penhora desse imóvel ocorrido a 10-12-2004, é oponível ao adquirente posterior do imóvel – art. 819.º do CC.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Resumo dos termos essenciais da causa e do recurso

AA, SA, propôs uma acção ordinária contra BB e BANCO CC, SA, pedindo que:

1º Se declare que quando foi registada a penhora a favor da Autora em 2004/12/10, o prédio referido no artigo 3.º desta petição pertencia ao Réu BB;

2º Se ordene o cancelamento do averbamento Ap.11 de 2005/11/10, que rectificou a apresentação 15 de 2004/12/10 tornando-a provisória por natureza, ordenando-se a inscrição definitiva do registo da penhora a favor da Autora;

3º Se declare ineficaz em relação à Autora a escritura de compra e venda e o contrato de locação financeira outorgados no dia 13/01/2005 e averbadas sob as apresentações 11, de 2005/02/02, e 12, de 2005/02/02, respectivamente.

Subsidiariamente, pediu que se declarassem ineficazes em relação à Autora a referida escritura de compra e venda e o contrato de locação financeira de 13/1/05, condenando-se o Réu BANCO CC, SA, a reconhecer o direito da autora a executar o prédio no património do Réu BB.

Alegou, em resumo, que no âmbito da acção executiva que instaurou contra o réu BB se penhorou um prédio a ele pertencente, penhora essa registada definitivamente na CRP em 10/12/04; que nesse processo o executado, citado em 7/10/04, requereu em 28/10/04 o registo de aquisição provisória do imóvel penhorado a favor do réu BANCO CC, registo que a CRP efectuou na mesma data provisoriamente e foi convertido em definitivo em 2/2/05; que em 13/1/05 o 1º réu vendeu ao 2º réu o prédio, que já se mostrava onerado com uma hipoteca a favor do adquirente, e nesse mesmo dia celebraram um contrato de locação financeira que o teve por objecto com o único fito de impedir que a autora o pudesse penhorar.

O 1º réu foi citado editalmente, estando representado pelo Ministério Público.

O 2º réu contestou alegando, designadamente, que à data da escritura de compra e venda desconhecia a existência da penhora a favor da autora; que concedeu ao 1º réu um crédito, garantido por hipoteca, para obras de beneficiação do imóvel, tendo ele deixado de pagar as prestações convencionadas; que no decurso das negociações e para regularizar a situação o 1º réu lhe propôs a venda do prédio e, em simultâneo, a celebração da locação financeira, para que o pudesse ocupar e, terminado o contrato, recuperar mediante o pagamento de uma prestação residual; que o 1º réu deixou de pagar as rendas e não entregou o imóvel, pelo que instaurou contra ele providência cautelar visando o cancelamento do registo da locação financeira e a entrega do prédio, assim obtendo a respectiva posse, estando em curso a acção definitiva.

Saneado o processo e fixado o objecto do litígio, realizou-se o julgamento e proferiu-se sentença a julgar a acção improcedente, absolvendo-se os réus do pedido.

A autora apelou.

Por acórdão unânime de 8/3/16 a Relação de … concedeu provimento ao recurso; consequentemente, revogando a sentença, decidiu julgar ineficaz em relação à autora a compra e venda celebrada entre os réus por escritura pública de 13/1/05 que incidiu sobre o prédio descrito na CRP de … sob o n.º 0059 e inscrito na matriz sob o artigo 0392.°, melhor identificado no artº 3º da petição inicial, bem como o contrato de locação financeira celebrado na mesma data, averbados na CRP sob as apresentações 11, de 2005/2/2, e 12, de 2005/2/2, respectivamente, condenando o réu BANCO CC, SA, a reconhecer o direito da autora executar tal prédio no seu património.

Inconformado, o réu BANCO CC, SA, interpôs recurso de revista, apresentando, a finalizar, as seguintes conclusões úteis:

1ª A Relação baseou a sua decisão no entendimento de que o registo provisório da aquisição a favor do recorrente tem apenas eficácia entre as partes e não perante terceiros, por não se fundar em contrato promessa com eficácia real, pelo que não pode o recorrente beneficiar da regra do nº 3 do artº 6º do Código de Registo Predial;

2ª A retroactividade do registo definitivo da aquisição à data do registo provisório, todavia, foi efectuada pela Conservatória do Registo Predial e pelo tribunal da 1ª instância em escrupuloso cumprimento do disposto naquele preceito;

3ª O registo provisório foi efectuado pelo recorrente por forma a dar publicidade ao negócio que se encontra na iminência de se realizar, evitando surpresas aquando da celebração do contrato definitivo;

4ª A publicidade é, aliás, o fim primordial de todo o sistema registral predial e tem inserto em si mesmo um outro princípio basilar – o da segurança do comércio jurídico imobiliário (art.º 1º do Código do Registo Predial);

5ª Não se compreende, por isso, em que medida a atribuição de eficácia real ao contrato promessa, mediante menção expressa para o efeito, poderia acautelar melhor o conhecimento do negócio em causa por terceiros, do que o que fez o recorrente através do registo provisório da aquisição;

6ª - Caso assim não se entenda, terá forçosamente de se concluir que a figura do registo provisório se torna absolutamente inócua, desprovida de qualquer conteúdo e efeito prático e jurídico, porquanto para poder produzir algum efeito teria sempre que ter na base um qualquer contrato com eficácia real;

7ª - Dispondo o artº 819º do CC que “Sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”, entende o Recorrente que a aplicação do n.º 3 do art.º 6º do Código de Registo Predial afasta a aplicação da regra contida no art.º 819º do Código Civil, encontrando-se assim o acórdão em clara violação de tais normativos;

8ª - Assim, não poderá concluir-se senão que o registo definitivo da aquisição a favor do Recorrente é anterior ao registo da penhora, porque retroage à data do registo provisório, não se aplicando, consequentemente, o disposto no artº 819º do Código Civil.

A autora contra alegou, defendendo a manutenção do julgado.

II. Fundamentação

A Relação deu como provados os seguintes factos:

1) Em 19.09.2004, a autora instaurou contra o réu BB ação executiva, que correu termos no extinto 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de …, sob o n.º 3875/04.0TBFVX, para pagamento da quantia de € 48.337,10, com base numa letra, emitida em 01.06.2001 e com vencimento em 28.05.2004, junta a fls. 40.

2) Em 07.10.2004, o réu BB foi citado, na qualidade de executado na execução referida em 1).

3) Foi inscrita a favor do réu BB, pela Ap. 5 de 2001/03/21, a aquisição por compra do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 0059 e inscrito na matriz sob o artigo 0392.°.

4) Encontra-se inscrita a favor da ré BANCO CC, S.A., pela Ap. 3 de 2002/02/05, hipoteca voluntária sobre o prédio descrito em 3).

5) Foi inscrita a favor da ré BANCO CC, S.A., pela Ap. 1 de 2004/10/28, a título provisório por natureza (artigo 92.°, n.º 1, alínea g), do Código do Registo Predial), a aquisição por compra do prédio descrito em 3); a inscrição foi promovida pelo 1º réu através da declaração certificada a fls 51, que assinou – assinatura reconhecida presencialmente - indicando que “pretende que se registe provisoriamente a favor do BANCO CC (…) a aquisição do prédio retro mencionado por lho terem prometido vender pelo preço de 217.850,00€, o prédio retro indicado está inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2392 (…)”.

6) Foi inscrita a favor da autora, pela Ap. 15 de 2004/12/10, penhora sobre o prédio descrito em 3) para garantia do pagamento da quantia referida em 1).

7) A apresentação referida em 5) foi convertida em definitiva pela Ap. 11 de 2005/02/02.

8) Pela Ap. 12 de 2005/02/02 foi inscrita no registo a locação financeira tendo como objeto o prédio descrito em 3) e como sujeito activo o réu.

9) Através da Ap. 11 de 2005/11/10 foi retificada a apresentação referida em 6) para “provisória por natureza - artigo 92.°, n.º 2 alínea a), do Código do Registo Predial” por existir sobre o prédio registo de aquisição do direito de propriedade a favor da ré BANCO CC, SA.

10) Por escritura pública outorgada em 13.01.2005, junta a fls. 20/23, o réu BB declarou vender e a ré BANCO CC, SA, declarou comprar o prédio descrito em 3).

11) Por contrato celebrado em 13.01.2005, junto a fls. 129-148, a ré BANCO CC, SA, cedeu o gozo temporário do prédio descrito em 3) ao réu BB pelo prazo de 10 anos.

12) Por despacho proferido na execução mencionada em 1) foi ordenada a remessa das partes para os meios comuns, nos termos do artigo 119.°, nº 4, do Código do Registo Predial, por haver registo provisório de penhora de bem inscrito a favor de pessoa diversa do executado - o réu BB - e de o titular inscrito - a ré BANCO CC S.A - ter declarado que o bem lhe pertence.

A questão posta nas conclusões do recurso e que esteve na base da decisão adoptada pela Relação tem que ver, essencialmente, com a norma do artº 6º do CRP, relativa à prioridade do registo, e à sua conjugação com a do artº 819º do CC.

Na parte que aqui interessa, o artº 6º do CRP dispõe – no nº 1 - que “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pelo número de ordem das apresentações correspondentes”, e no nº 3 que “o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório”.

O artº 819º do CPC, por seu turno, diz que “sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”.

No caso dos autos, sendo o 1º réu o titular registral inscrito à data da penhora do imóvel ajuizado, há um conflito entre, de um lado, o credor que obteve essa penhora – a autora – e, do outro, o titular do registo provisório de aquisição a que aludem os factos 5) e 7), que é o recorrente (2º réu).

No entendimento do recorrente, o registo definitivo da sua aquisição prevalece sobre o registo da penhora precisamente porque este último é posterior (10/12/04) ao registo provisório daquela (28/10/04), sendo certo que nada obsta à plena aplicabilidade da regra do nº 3 do artº 6º, acima referida, que faz retroagir os efeitos do registo definitivo à data do provisório.

Diversamente, o acórdão recorrido considerou que, apesar da regra da prioridade enunciada no citado preceito do CRP, o registo provisório de aquisição é inoponível à autora, por esta ser titular de um direito incompatível sobre a mesma coisa inscrito nos livros da conservatória em data posterior à daquele registo provisório, mas anterior à da sua conversão em definitivo.

Tudo ponderado, consideramos que o julgamento proferido pela Relação está certo e deve ser mantido.

No essencial, o acórdão recorrido acolheu a posição que sobre o assunto em discussão neste processo é sustentada pela Drª Mónica Jardim no seu trabalho “O Registo Provisório de Aquisição” [1], sendo certo que também nós estamos de acordo com o que esta Autora ali afirma e de modo muito claro e convincente demonstra.

Efectivamente, na hipótese analisada no presente processo há um registo provisório de aquisição a favor do recorrente promovido pelo 1º réu nos termos consignados no facto nº 5. Ora, como se explica no texto citado, “o registo provisório de aquisição, do ponto de vista registal, traduz-se...numa reserva de prioridade própria e causal. Reserva essa a que se tem de reconhecer, necessariamente, efeitos substantivos, pois admitir que o registo provisório de aquisição se limita a aspectos meramente registais, sem prejudicar a prioridade substantiva, implica torná-lo absolutamente ineficaz, para além de altamente enganador para quem o solicita e por ele paga. A afirmação é evidente quando se tem em conta que a reserva de prioridade só conduziria a um aparente regime de segurança provisória, já que, em caso de colisão de interesses, a questão da prioridade substantiva teria de ser, sempre, resolvida pelos tribunais, e estes, em caso de incompatibilidade entre um direito nascido e consumado perante as regras de direito civil e outro simplesmente projectado e anunciado, dariam preferência, indubitavelmente, ao primeiro, com desprestígio para a norma de direito registal.

E contra o acabado de afirmar, não colhe o argumento segundo o qual o registo provisório não pode ter consequências substantivas na medida em que nenhuma norma do Código Civil lhe reconhece tal eficácia. E isto porque, se é verdade que o direito registal é direito adjectivo ao serviço do direito substantivo, também é verdade que no nosso Código de Registo Predial existem normas com eficácia substantiva; para o comprovar, basta lembrar o n.º 1 do artº 5º”.

As consequências substantivas do registo provisório não podem, contudo, ser levadas tão longe quanto o defendido na presente revista (e, acrescentamos nós, em diversos pareceres do Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e Notariado [2]).

Na verdade, como bem refere, mais à frente, a mesma Autora“.... da diversidade de exigências formuladas pelo legislador, ao longo dos tempos, consoante em causa esteja um registo provisório de aquisição ou um registo de um contrato-promessa dotado de eficácia real, têm de ser retiradas consequências. Pois, se é verdade que negar eficácia substantiva ao registo provisório de aquisição implica retirar qualquer utilidade a este registo, deixando, assim, sair pela janela aquilo que o legislador fez entrar pela porta em nome e no interesse da segurança do comércio jurídico, também é verdade que reconhecer ao registo provisório de aquisição os mesmos efeitos que ao registo do contrato-promessa dotado de “eficácia real” é deixar entrar pela janela aquilo que o legislador, no C.C., impediu que entrasse pela porta. Sobretudo quando se sabe que o legislador só foi tão exigente, no domínio do contrato-promessa dotado de eficácia em face de terceiros, porque pretendeu assegurar-se de que as partes ao celebrarem o dito contrato estariam perfeitamente esclarecidas do que é a «eficácia real», ideia que ainda hoje não faz parte do património cultural comum

Consideramos que o registo provisório de aquisição se traduz numa reserva de prioridade própria e que o legislador, através dele, permite que o titular registal inscrito, que pretenda alienar o seu direito apenas no futuro, limite a eficácia substantiva de actos posteriores que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória, ficando, por isso, desde logo, privado dos benefícios inerentes à sua posição registal, em proveito do futuro adquirente. Não obstante, deve entender-se que tal limitação apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando, portanto, o futuro adquirente em face de actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v. g., arresto, penhora ou apreensão em processo de falência), já que não é razoável supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao titular registal inscrito a possibilidade de limitar a eficácia substantiva de uma eventual e futura actuação legítima de um terceiro.

Entendemos que esta é a interpretação mais conforme ao preceituado no art. 9º do C.C. segundo o qual: “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada”.

Valendo as precedentes considerações, sem qualquer dúvida, quando é inscrito provisoriamente um contrato promessa dotado de eficácia real, por identidade, senão mesmo por maioria de razão terão de valer quando está em causa, como aqui sucede, um contrato promessa com eficácia meramente obrigacional. Com efeito, o registo provisório de aquisição não tem por si só a virtualidade de transformar a eficácia meramente obrigacional dum contrato promessa de compra e venda em eficácia real, tornando-o logo oponível a terceiros. Importa insistir na ideia de que, em termos rigorosos, o registo provisório obtido pelo recorrente publicitou um direito real ainda não alojado na esfera jurídica daquele que passou a figurar como titular do registo; e isto porque o título que lhe serviu de base – a declaração certificada a fls 51, mencionada no ponto 5) da matéria de facto - não foi, como se torna evidente, um facto aquisitivo de um direito real. Por isso mesmo é que, a nosso ver, tal registo provisório não tem a aptidão de fazer retroagir à data em que ocorreu - 28/10/04 - a aquisição da propriedade que teve lugar em 13/1/05 e foi inscrita em 2/2/05 (factos 7 e 10).

Está certa, portanto, a ilação extraída pelo acórdão recorrido no sentido de que nas hipóteses em que o contrato-promessa de compra e venda não tem eficácia real o registo (provisório) de aquisição a favor do promitente-comprador vincula os contraentes, colocando o promitente-comprador a coberto de eventuais futuros actos de disposição ou oneração da coisa praticados pelo promitente-vendedor antes da outorga do contrato prometido; no entanto, e não obstante a regra de prioridade estabelecida no artº 6º do Cód. do Registo Predial, esse registo provisório de aquisição é inoponível a terceiro titular de direito incompatível incidindo sobre a mesma coisa que, como sucedeu com a ora recorrida, o adquiriu e registou posteriormente àquele registo e antes da sua conversão em definitivo por força da celebração do contrato prometido (por exemplo, penhora ou arresto).

A doutrina exposta tem sido a adoptada, sem discrepâncias, por este STJ, não se vislumbrando nenhuma razão atendível para modificar a orientação traçada[3], pois é a que de modo mais equilibrado e harmonioso ajusta entre si as normas e princípios de direito registral e de direito substantivo, a todas assegurando um raio de acção (rectius, campo de aplicação) em conformidade com os fins que lhes presidem; tal o caso da disposição contida no artº 819º do CC que, precisamente, fixa o alcance da penhora enquanto direito real de garantia, mas determinando expressamente o acatamento da regras do registo.

Improcedem, assim, ou mostram-se deslocadas todas as conclusões da minuta.

III. Decisão

Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 29/Novembro/2016

Nuno Cameira (Relator)

Salreta Pereira

João Camilo

[1] Comunicação feita na F.D.U.C., no Congresso de Direitos Reais, em 29-11-2003, acessível in

www. fd.uc.pt/cenor/textos/registoprovisoriodeaquisicao.pdf.

[2] Cfr, por último, o Parecer n.º RP 63/2013-STJ-CC, de cujo sumário consta, com interesse, o seguinte:

(…)

II- O registo de aquisição baseado em contrato-promessa, efetuado como provisório por natureza, nos termos previstos nos artigos 47.º e 92.º, n.º 1, alínea g), e n.º 4, do Código do Registo Predial, deve ser convertido em definitivo, em face do tempestivo pedido instruído com a correspondente escritura de compra e venda, ainda que entre o referido assento registal e o pedido da sua conversão se interponha um registo de procedimento cautelar de arresto em que um dos pedidos formulados pelos requerentes visa precisamente impedir que os requeridos promovam essa conversão.

IV- Consequentemente, sabendo-se que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório, por força da reserva de prioridade ou de lugar consagrada no n.º 3 do artigo 6.° do Código do Registo Predial, a requalificação do registo de aquisição não tem aqui cabimento sendo inaplicável, in casu, o disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 92.° do citado Código).

[3] Cfr. os acórdãos de 14/10/10 – Procº 788/08.0TCSNT.L1; de 13/9/11 – Procº 326/08.5TCFUN-A-L1.S1; e de 11/2/15 – Procº 1392/05.0TBMCN.P1.S1, todos acessíveis em www.dgsi.pt).