Quem foi o relator do acórdão 401/21.0T8LOU.P1?

O relator foi Maria Eiró, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 401/21.0T8LOU.P1?

O acórdão foi proferido em 22 de outubro de 2024.

401/21.0T8LOU.P1

Sumário

I - Um prédio que na sua integralidade não se destine a algum fim que não seja a cultura, não preenche os requisitos da exceção perentória impeditiva do exercício por parte do autor do seu direito de preferência prevista na segunda parte do artigo 1081º a) 2ª parte do CC- cfr artº 342º, nº2 do CC- uma vez que a lei define prédio como um todo. II - É o caso de o prédio ser um só, mas com potencialidades diferentes e independentes- uma parte destinada a solo urbano (construção), outra parte solo rural, qualificada como tal pelo PDM, quase diríamos que se podia dividir o terreno em dois distintos! Se as finalidades não fossem autónomas seguramente todo o terreno teria o mesmo destino. III - A parte destinada a construção, como é notório -artº 412º, nº 1 do CPC- é mais valorizada do que o solo rural, mas isto não quer dizer que o critério económico seja predominante para se poder subordinar o solo agrícola ao da construção para os efeitos da referida avaliação casuística tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio.

Texto

Apelação nº 401/21.0T8LOU.P1 Acordam no Tribunal da Relação do Porto AA, contribuinte fiscal n.º ..., portador do cartão de cidadão da República Portuguesa n.º ..., válido até 12/06/2030, casado, comerciante, residente na Rua ..., n.º ... / 3.º, Bloco ..., ... ..., Lousada, intentou a presente ação declarativa de condenação contra BB, contribuinte fiscal n.º ..., divorciado, atualmente residente na Rua ..., n.º ... / 1.º Direito, Frente, ... ..., Porto, e CC, contribuinte fiscal n.º ..., viúvo, residente na Rua ..., ... ..., Lousada, peticionando o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre prédio que descreve, bem como a declaração de reconhecimento do direito de preferência do autor na venda do prédio rústico confinante com aquele, ficando este prédio para o autor pelo preço declarado na escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus – respetivamente alienante e adquirente – de 15.000,00 € (quinze mil euros), acrescido das despesas com a escritura pública, com o imposto municipal sobre transmissões, com o imposto de selo e com o registo predial, sendo o segundo réu condenado à entrega ao autor daquele prédio rústico, livre de pessoas e de seus bens, e ordenado o cancelamento, na conservatória do registo predial de Lousada, de qualquer registo feito pelo segundo réu em consequência daquela compra, nomeadamente, da inscrição de registo a favor do segundo réu, CC, incidente sobre aquele prédio rústico, pela apresentação n.º 2760, de 17/09/2020. Pediu ainda a substituição, naquela escritura pública, da pessoa do comprador, o segundo réu CC, autor, sendo aquela substituição averbada à margem daquela escritura pública e os réus condenados nas custas devidas. Invocou para o efeito, em resumo, ser proprietário de imóvel confinante, destinado à agricultura, que por força da sua morfologia e área, bem como da dimensão do prédio supostamente alienado – inferiores à unidade de cultura – lhe conferiria o direito a preferir numa eventual venda do imóvel em causa, como prevê o art.º 1380.º do Código Civil (CC). Concretizada a sua citação, foi apresentada contestação pelo réu CC, em suma, rejeitando a pretensão do autor, declarando que o prédio adquirido se destina a construção de prédio urbano, conforme aptidão do terreno à luz do Plano Diretor Municipal (PDM) confirmada pelo Município ..., e não para agricultura, visando a construção de moradias. Acrescentou não ser o autor agricultor, agindo inclusivamente em abuso de direito, ao argumentar ter como fim visado o cultivo do prédio, não sendo agricultor nem exercendo o cultivo dos espaços em causa, pretendendo assim unicamente obter a um bom preço um terreno que sabe ser pato à construção urbana, pugnando assim pela improcedência dos pedidos apresentados nos autos. O primeiro réu não contestou, apesar de citado nos autos. Respondeu o autor, reiterando a sua argumentação e defendendo a sua condição de agricultor e o fim pretendido com a aquisição do prédio. Saneado o processo, prosseguiu a lide o seu percurso, realizando-se audiência prévia, com conhecimento das questões a abordar e temas da prova a dilucidar. Foi posteriormente realizada audiência de julgamento, impondo-se então apreciar o mérito da causa. * Oportunamente foi proferida sentença na qual se decidiu: “Pelo acima exposto, julga-se a presente ação improcedente, dela absolvendo os réus. Custas pelo autor. Registe e notifique.” * AA, Autor nos autos apelou, alegando nas quais suscita uma questão prévia e concluiu: Questão prévia: 1- No ponto 16, dos factos provados da douta sentença, para onde ora se remete, ocorre um erro material. 2- Aí é referido que a certidão camarária é de 28/08/2020. 3- Ora, tal certidão, está junta à contestação do recorrido, sendo o seu documento nº. 1, onde dela decorre que foi passada pelo Município ... em 25/02/2021. 4- Sendo a data referida naquele ponto a data da subdelegação de competências administrativas e não a data da passagem daquela certidão. 5- Assim, pugna-se pela correção de tal data naquele ponto, passando a constar daquele ponto a data de 25/02/2021. Conclusões: 1- A douta sentença ora em apresso merece reparo dada a errada interpretação e aplicação do direito / lei no caso concreto, especificamente a segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C. 2- O Julgador aplicou aos pontos 15 a 17, dos factos provados, da douta sentença, a segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C. 3- Que refere que não goza de direito de preferência o proprietário de terreno confinante quando este terreno se destine a algum fim que não seja a cultura. 4- O Julgador optou pela interpretação daquela norma no sentido de que a limitação ao exercício do direito de preferência se aferia pela concreta finalidade do prédio objeto da preferência. 5- E finalidade essa vista de acordo com o interesse do adquirente, ora recorrido, numa sua mera intenção ou vontade de construção. 6- A liada a uma mera certidão camarária de mera classificação do solo pelo PDM, como “Solo urbano - Solo urbanizado - Espaços Residenciais de Tipo T3”. 7- Este é o cerne da questão, onde será fundamental esclarecer o que se afigura suficiente para que a exceção da segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere. 8- E que não represente um mero expediente para afastar o direito real de preferência a que alude o nº. 1, do artigo 1380, do C.C. 9- Esta matéria é controversa, sobretudo na jurisprudência, onde, diferentemente da interpretação dada na douta sentença, foi tratada em 10-Como por exemplo, nos acórdãos do STJ de 17/10/2019, no processo nº. 295/16.8T8VRS.E1.S2, in www.dgsi.pt, da RP 02/03/2009, in CJ, 2009, 2 – 180, da RP de 28/02/2023, processo nº. 3510/21.2T8VFR.P1, in www.dgsi.pt e da RC de 15/12/2021 no processo nº. 726/18.2t8FIG.C2, in www.dgsi.pt). 11-O recorrente não concorda com aquela interpretação e aplicação do direito / lei, da referida segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., ao caso concreto, vertida naquela douta sentença. 12-Para a exclusão daquele direito de preferência, não basta, como ficou provado no ponto 15, dos factos provados, da douta sentença, aquele mero interesse, intenção ou vontade do adquirente, ora recorrido, de no seu prédio. 13-É, no entanto, necessário, para tal exclusão, que – sob pena de se defraudar a intenção do Legislador – o destino pretendido para o terreno seja legalmente possível. 14-Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos, é que o adquirente, ora recorrido, alegue e prove não só o seu, intenção ou vontade de construção no seu prédio, ou seja, de dar ao prédio adquirido uma outra afetação ou um outro destino que não a cultura. 15-Mas que também alegue e prove que a projetada mudança de destino seja permitida por lei, o que não alegou nem provou no prese4nte caso. 16-Certamente, o Legislador pretendeu centrar a relevância da operabilidade da exceção ao direito de preferência, primordialmente, no objeto (terreno) e não no sujeito (vontade do adquirente). 17-A possibilidade de afetar um terreno de cultura a finalidade diferente, depende de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da coletividade, de acordo com os planos de ordenamento do território. 18-A prova da viabilidade legal da construção é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência, referido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos. 19-E esse facto - viabilidade legal da construção - nem foi alegado, nem ficou provado no presente caso. 20-Não é suficiente ao afastamento do exercício do direito de preferência a do interesse, intenção ou vontade por parte do adquirente, ora recorrido, de destinar a fim diverso da cultura, impondo-se, ainda, que demonstre ou prove a possibilidade legal do fim em vista. 21-O funcionamento da norma prevista na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., que estabelece que o direito de preferência de que se ocupa o nº. 1, do artigo 1380, do mesmo C.C., fica afastado quando o prédio alienando se destine a algum fim que não seja a cultura, constitui uma exceção perentória impeditiva do exercício do direito de preferência. 22-E competia ao réu, ora recorrido, o ónus da prova desta exceção e tal exceção quanto àquela viabilidade legal de construção, nem foi alegada, lodo, não foi provada. 23-Só após a citação para esta ação, em 25/02/2021, é que o recorrido foi ao Município ..., mas apenas saber a classificação do solo do seu prédio, onde apenas se constatou ser, parte dele, solo urbano. 24-Tal classificação, por si só, não revela qualquer interesse, intenção ou vontade de construção do adquirente e, muito menos, revela a possibilidade legal dessa construção. 25-Portanto, para tal viabilidade construtiva não basta tal classificação, sendo esta a melhor e mais justa interpretação a dar à segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C. 26-Não basta a prova de tal classificação, como se provou nos pontos 16 e 17, dos factos provados, da douta sentença, para a exclusão daquele direito de preferência, é necessária possibilidade legal dessa construção. 27-Todavia, não se alegou, nem se provou que o interesse, intenção ou vontade do adquirente, ora recorrido, seria legalmente admissível. 28-Na verdade, o recorrido não juntou qualquer documento, passado pelo Município ..., sobre o licenciamento da sua pretensão, que, segundo resulta dos pontos 16 e 17, dos factos provados, da douta sentença, seria a construção de moradias. 29-Ou sequer da sua viabilidade, nomeadamente, através da apresentação de um PIP, pedido de informação prévia (conforme artigos 14 e 17, do RJUE), como até confirma a douta sentença, referindo que não existiu sobre o prédio alienado projeto apresentado ou até aprovado. 30-Para a possibilidade legal, confirmativa do destino, que não a cultura, neste caso a construção, não basta a aptidão genérica ou abstrata. 31-Sendo indispensável, que, em concreto, se possa construir, de acordo com as características do terreno e as condicionantes impostas pela lei, sobretudo ecológicas e pela administração pública. 32-Na verdade, nem todo o solo inserido no perímetro urbano está legitimado, sem mais, à edificação concreta, já que a lei exige determinados requisitos para o efeito. 33-A prova de que uma parte do solo permite a edificação não é, no entanto, suficiente para se concluir que são viáveis nela as obras que o recorrido pretende levar a cabo. 34-Para tanto, seria necessário conhecer, em concreto, a área de implantação das obras e todas as condicionantes da edificação segundo o PDM. 35-Sucede que se ignoram estes aspetos no presente caso, daí subsistir a dúvida, as obras tanto poderão ser viáveis como não ser. 36-Esta dúvida seria afastada se o recorrido dispusesse de licença camarária para realizar as obras pretendidas ou se tivesse a informação prévia vinculativa favorável à realização das obras em causa na parte do solo classificado como solo urbano, o que também não sucede no caso. 37-Esta dúvida seria afastada se o recorrido dispusesse de licença camarária para realizar as obras pretendidas ou se tivesse a informação prévia vinculativa favorável à realização das obras em causa na parte do solo classificado como solo urbano, o que também não sucedeu no presente caso. 38-A possibilidade de afetar um terreno de cultura a uma finalidade diferente não depende do mero interesse, da mera intensão ou vontade do proprietário, adquirente, mas de uma decisão dos órgãos administrativos competentes. 39-A prova da viabilidade legal da afetação pretendida é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência referido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos e, neste caso, tal facto, não foi alegado, nem ficou provado. 40-Assim, não tendo demonstrado a viabilidade legal de afetação do prédio adquirido ao concreto objetivo que pretendia dar como de construção, o recorrido não logrou afastar o direito de preferência do recorrente. 41-Assim, verifica-se, ao contrário do referido na douta sentença, o requisito basilar deste direito de preferência, referido no artigo 1380, nº. 1, do CC, serem ambos os prédios rústicos (terrenos), quer o prédio do recorrente, como resulta do ponto 1, dos factos provados, para onde ora se remete, quer o prédio do recorrido, como resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete. 42-Bem como, se verificam os demais requisitos daquele direito de preferência, como serem confinantes, como resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete, como tendo um deles sido vendido, como resulta do ponto 12, dos factos provados, para onde ora se remete. 43-E como ambos tendo dimensão ou área inferior à unidade de cultura, como resulta dos pontos 2 e 4, dos factos provados, para onde ora se remete. 44-E o recorrido não é confinante do prédio que adquiriu, como também resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete. 45-Na douta sentença ora recorrida reconhece-se que o recorrente provou todos os requisitos exigidos para o exercício do direito real de preferência, plasmados no nº. 1, do artigo 1380, do C.C. 46-Por se tratar de um direito legal de aquisição que depende da verificação dos requisitos enunciados no nº. 1, do artigo 1380, do C.C. e por se tratarem de factos constitutivos do seu direito, incumbiu ao ora recorrente o ónus da prova e tal recorrente conseguiu tal prova. 47-Pelo que, por verificação de todos os requisitos daquele direito de preferência, plasmado naquele nº. 1, do artigo 1380, do C.C., deverá a presente apelação ser julgada totalmente procedente e, em consequência, concluir-se conforme pedidos da petição inicial. 48-Assim, não seria o recorrente, que já havia feito a prova do preenchimento dos pressupostos para o exercício do direito de preferência que, ainda, teria de fazer a prova quanto àquela exceção, que cabia ao recorrido (conforme artigo 342, nº. 2, do C.C. 49-Por tudo o quanto se explanou supra, deve a sentença sob recurso ser revogada no sentido da total procedência da ação a favor do recorrente, fazendo-se inteira JUSTIÇA. REQUER: A Vossa Excelência se digne, previamente à decisão deste recurso, ordenar a correção constante da questão prévia supra. :: CC veio interpor recurso de apelação subordinado concluindo nas suas alegações: 1. O objecto do recurso está delimitado pelas suas conclusões., sendo estas que balizam o conhecimento da decisão por parte deste Venerando Tribunal. 2. O Recorrente não impugna a matéria de facto dada como provada, pelo que a mesma deve julgar-se assente. 3. O direito de preferência consagrado no artigo 1380 do CC fica desde logo afastado quando algum dos prédios se destine a algum fim que não seja a cultura, de acordo aliás com a alínea a) do artigo 1381 do CC 4. O prédio adquirido pelo R. encontra-se em zona de solo urbanizável de acordo com as regras administrativas do PDM. 5. De acordo com o PDM de Lousada, a classificação do solo urbano – Solo Urbanizado – Espaços residenciais de Tipo T3 ostenta os seguintes parâmetros de edificabilidade: o nº de pisos acima da cota de soleira é 2. O índice de utilização do solo é de 0,70 e o índice de impermeabilização do solo é de 0,70 com referência ao previsto no art. 21, ponto 2, alínea d) do RPDML (alínea 17. dos factos provados). 6. Como resulta dos factos provados (alínea 15 dos factos provados) o Réu adquiriu o terreno intenção de construir (colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção), ponderando ainda a possibilidade de ele próprio prover pela construção de moradias no local, tomando conhecimento da caracterização do espaço ocupado pelo prédio do PDM de Lousada (alienas 15 e 16 dos factos provados) 7. Está assim comprovada uma efetiva intenção de utilização do prédio como urbano e que essa utilização era (é) legalmente possível, estando assim preenchidos os pressupostos da segunda parte da alínea a) do artigo 1381 do CC. 8. Logo, no caso concreto não pode o apelante pretender que não estejam preenchidos os pressupostos do art. 1381º, do CC, já que o réu alegou e provou que visou adquirir o prédio para construção e que essa construção é legalmente possível 9. Alega o Autor/Recorrente que o Réu não fez prova que o terreno da viabilidade legal de construção sustentando que a certidão camarária apenas foi emitida em 25/02/2021 10. O que é incompreensível tanto mais que do relatório pericial, e que não mereceu reparo do Autor, consta (a fls 3 do relatório) “Na mesma imagem assinala-se a classificação do solo em conformidade com a carta de ordenamento do Plano Diretor Municipal de Lousada (PDM/Lousada) constante do aviso nº 1746/2012 publicado no Diário da República em 3 fevereiro 2012, estando plenamente eficaz desde essa data até à atualidade (sublinhado nosso). 11. O Estado/Município ao ter traçado o PDM nos termos em que o fez, prevendo ou possibilitando que a zona onde se encontra o prédio do R. como terreno, entendeu certamente que era mais vantajoso para a população a edificação de habitações com vista à satisfação das necessidades da habitação. 12. “… até porque as incumbências constitucionais do Estado se não limitam ao sector agrícola, impondo-se que ele as concilie de modo social e economicamente integrado, para obter um desenvolvimento harmónico e equilibrado de todos os sectores de atividade”. 13. A possibilidade construção era legalmente possível à data da escritura e foi com a essa intenção que foi adquirido o terreno. 14. De salientar ainda que o réu, antes de adquirir o prédio e atenta a sua intenção de construir, deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva. 15. Como resulta da nossa jurisprudência vem-se defendendo e adoptando um critério de destinação ou afectação económica do prédio em causa, rejeitando quer a mera potencialidade agrícola, quer o conceito de prédio misto. 16. Os prédios, devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana. A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica” 17. Ora como resulta do Relatório Pericial (que não mereceu qualquer reparo do autor) e em resposta ao quesito 3 (qual o valor do m2 de cada uma das áreas?): O valor do solo urbano, a confrontar com o arruamento público, até à profundidade de 35 metros, numa área total cerca de 1.000m2, tem o valor unitário aproximado de 50€/m2 . A parte do solo urbano, após a profundidade de 35 metros, que será destinada a logradouro e/ou quintal, tem o valor cerca de 10€/m2, ou seja, 20% do valor do solo frontal. O solo Rural, destinado a Espaço Florestal de Produção tem o valor unitário cerca de 2,50€/m2 . 18. Verifica-se assim que utilidade económica e a afetação do solo como urbano é bastante superior à parte do solo como florestal o que lhe confere uma natureza urbana, defendendo-se e adoptando-se um critério de destinação ou afectação económica do prédio em causa. 19. Pretende-se sejam dados como provados os seguintes factos: Deve acrescentar –se uma nova alínea com o teor do artigo 18 da contestação: O valor do solo em zona edificativa é muito superior ao valor do solo que se encontra em zona florestal. Deve acrescentar-se uma nova alínea com o teor do artigo 26 da contestação: Antes de adquirir o terreno, o R. deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva e qual capacidade edificativa. Deve acrescentar-se uma nova alínea aos factos provados com o seguinte teor: A classificação do solo do prédio do Réu está em conformidade com a carta de ordenamento do Plano Diretor Municipal de Lousada (PDM/Lousada) constante do aviso nº 1746/2012 publicado no Diário da República em 3 fevereiro 2012, estando plenamente eficaz desde essa data até à atualidade. Deve acrescentar-se uma nova alínea aos factos provados com o seguinte teor: O valor do solo urbano, a confrontar com o arruamento público, até à profundidade de 35 metros, numa área total cerca de 1.000m2, tem o valor unitário aproximado de 50€/m2. A parte do solo urbano, após a profundidade de 35 metros, que será destinada a logradouro e/ou quintal, tem o valor cerca de 10€/m2, ou seja, 20% do valor do solo frontal. O solo Rural, destinado a Espaço Florestal de Produção tem o valor unitário cerca de 2,50€/m2. 20. Meios probatórios que impõem decisão sobre os factos impugnados Diversa da recorrida - Depoimento do Réu CC, cujo depoimento se encontra gravado no CD no dia 21/10/2022 entre as 10H16M08S e as 10h44m46s (veja-se gravação ao minuto 3:01) - Relatório Pericial a fls dos autos. - Certidão emitida pela Câmara Municipal ... junta como documento 1 da contestação. 21. Não pretendo beliscar o princípio da livre convicção do tribunal, os factos que se pretende sejam também dados como provados realçam a questão da atualidade da intenção de construção por parte do Ré e que a possibilidade ou capacidade construtiva, em termos de Plano Diretor Municipal, era atual à data da celebração da escritura de compra e venda. 22. Finalmente se dirá que nem sequer resulta provado que o autor, ao exercer a preferência, tivesse a intenção de aumentar a sua produção agrícola, o que constituiria desde logo um abuso de direito, o que se invoca. TERMOS EM QUE: A. Deve o recurso interposto pelo Autor ser julgado não provado e improcedente. B. Deve o recurso subordinado interposto ser julgado provado e procedente C. Deve a ação ser julgada não provada e improcedente e o Réu absolvido do pedido. Com o que, e como sempre, se fará JUSTIÇA. * A matéria de facto fixada no tribunal recorrido: São considerados provados os seguintes factos: 1. Encontra-se registada a aquisição a favor do autor do prédio rústico sito no Lugar ..., na freguesia ..., do concelho de Lousada, denominado de campo..., com confrontação de norte com herdeiros de DD e com EE, de sul com caminho público, de nascente com FF e de poente, atualmente, com o segundo réu, anteriormente com o primeiro réu e anteriormente com herdeiros de GG, pai do primeiro réu, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.º ..., aí inscrito ou registado a favor do autor, pela apresentação ..., desde 13/01/2011, e inscrito na matriz rústica sob o artigo .... 2. Este prédio tem uma área de cerca de 4.000m2. 3. Este prédio confronta, do seu lado poente, com prédio rústico ora do segundo réu, sito no mesmo Lugar ..., na freguesia ..., do concelho de Lousada, denominado de campo ..., com confrontação de norte e de poente com outras pessoas, de sul com caminho público e de nascente com o autor, e inscrito na matriz rústica sob o artigo .... 4. Este prédio é constituído por uma parte frontal, a confrontar com o arruamento público, com a área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”. 5. O autor celebrou em 11/06/2014 com o primeiro réu, sobre este prédio, contrato promessa de compra e venda, passando desde essa data a cultivar a sua terra, com plantas hortícolas, a plantar árvores de fruto, como pereiras e laranjeiras, a vedar, com rede, a sua parte voltada para o caminho público e a permitir descarga de terra e de pedras na sua parte traseira. 6. Celebrou até, em 22/04/2015, com o Município ... contrato promessa de compra e venda sobre uma parcela de tal prédio. 7. E, como resultava da cláusula terceira daquele contrato, por cartas de 04/07/2016 e de 14/09/2020, o autor notificou o primeiro réu da marcação do dia, hora e local da realização do contrato definitivo daquele contrato promessa. 8. O primeiro réu não compareceu àquela realização. 9. Em 24/09/2020, o segundo réu retirou aquela rede, efetuou escavações naquele prédio e realizou em tal prédio uma queimada, tendo pedido a respetiva autorização. 10. Por tais obras, em 17/10/2020 o autor intentou contra o segundo réu procedimento cautelar de embargo de obra nova, originando o processo n.º 2.988/20.6T8LOU, do Juízo Local Cível de Lousada. 11. Em 13/11/2020, através da notificação da oposição àquele procedimento cautelar, o autor teve conhecimento, do negócio celebrado entre os réus descrito infra. 12. Em 17/09/2020, no Cartório Notarial Privado, em Lousada, a cargo da Notária Dr.ª. HH, o primeiro réu, intervindo como vendedor, tinha, por escritura pública de compra e venda, de folhas 25 a folhas 26, do livro n.º ...- A, vendido o prédio referido em 3 ao segundo réu, intervindo como comprador, pelo preço de 15.000,00€. 13. As despesas com aquela compra e venda foram as seguintes: a. os emolumentos com a respetiva escritura pública, na quantia de 353,08€; b. o imposto municipal sobre transmissões, na quantia de 750,00€ - Referência para pagamento ..., de 16/09/2020, da Autoridade Tributária; c. o imposto de selo, na quantia de 120,00€ - Referência para pagamento ..., de 16/09/2020, da Autoridade Tributária; d. os emolumentos com o registo predial, na quantia de 225,00€. 14. O autor é vinicultor, utilizando o prédio referido em 1 na sua atividade agrícola. 15. O segundo réu colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção. 16. Ponderando ainda a possibilidade de ele próprio prover pela construção de moradias no local, tomando conhecimento da caracterização do espaço ocupado pelo prédio no PDM de Lousada, conforme certidão camarária de 28/08/2020. 17. De acordo com o PDM de Lousada, a classificação do solo como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” ostenta os seguintes parâmetros de edificabilidade: o n.º de pisos acima da cota de soleira é 2, o índice de utilização do solo é 0,70 e o índice de impermeabilização do solo é 0,70, com referência ao previsto no art.º 21.º, ponto 2, alínea d), do RPDML. * O recurso. Questão prévia. Por se tratar de um lapso material proceda-se á retificação pretendida pelo apelante autor. O recurso delimita-se pelas conclusões das alegações (artigos 635.º, n.º 3 e 640º n.ºs 1 e 3 do CPC), salvo questões de conhecimento oficioso (artigo 608º, nº 2, in fine), em tudo o mais transitando em julgado. Impugnação da matéria de facto; O apelado/réu em recurso subordinado impugnou a matéria de facto por deficiência. Sendo que quanto a este recurso temos de observar o que preceitua o art.º 640.º n.ºs 1 e 2 do C. P. Civil, ou seja, que é ónus do apelante que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, isto é, não basta ao apelante atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que: a) - Especifique quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados; b) - Indique quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto; indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição. c) – Indique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Encontram-se satisfeitos estes requisitos legais. Com esta impugnação pretende: “Deve acrescentar –se uma nova alínea com o teor do artigo 18 da contestação: O valor do solo em zona edificativa é muito superior ao valor do solo que se encontra em zona florestal. Deve acrescentar-se uma nova alínea com o teor do artigo 26 da contestação: Antes de adquirir o terreno, o R. deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva e qual capacidade edificativa. Deve acrescentar-se uma nova aliena aos factos provados com o seguinte teor: A classificação do solo do prédio do Réu está em conformidade com a carta de ordenamento do Plano Diretor Municipal de Lousada (PDM/Lousada) constante do aviso nº 1746/2012 publicado no Diário da República em 3 fevereiro 2012, estando plenamente eficaz desde essa data até à atualidade. Deve acrescentar-se uma nova aliena aos factos provados com o seguinte teor: O valor do solo urbano, a confrontar com o arruamento público, até à profundidade de 35 metros, numa área total cerca de 1.000m2, tem o valor unitário aproximado de 50€/m2 . A parte do solo urbano, após a profundidade de 35 metros, que será destinada a logradouro e/ou quintal, tem o valor cerca de 10€/m2, ou seja, 20% do valor do solo frontal. O solo Rural, destinado a Espaço Florestal de Produção tem o valor unitário cerca de 2,50€/m2 .” A impugnação não deve proceder, porquanto o artigo 18 da contestação é conclusivo, o artigo 26 é desnecessário em face dos factos provados nos pontos 15, 16 e 17. Os restantes factos também não são necessários para a decisão do pleito. Improcede a impugnação da matéria de facto. O direito O autor ao abrigo do disposto no artº 1380º do CC pretende exercer o direito de preferência na compra e venda de terreno realizada entre os réus, porquanto alega ser agricultor e proprietário de terreno confinante com aquele, que a área dos prédios é inferior à unidade de cultura, sendo certo que o adquirente 1º réu não detém aquela qualidade. A sentença recorrida considerou verificados os requisitos do direito real de aquisição cujo ónus da prova incumbe ao autor que se arrogam titular do direito de preferência enquanto factos constitutivos do seu direito nos termos do art. 342º nº 1, do CC. Todavia considerou que o réu comprador alegou e provou o facto impeditivo do direito de preferência previsto no artº 1381º a), 2ª parte do CC, isto é, a sua intenção de dar ao prédio adquirido um outro destino que não a cultura, mas também que essa projetada mudança de destino é permitida por lei. A questão que nos é colocada consiste em saber, delimitado o recurso pelas conclusões das alegações, se a previsão do artigo 1381º, a) 2ª parte do CC está preenchida obstando ao exercício do direito de preferência como decidiu a sentença recorrida, ou se pelo contrário tem o autor razão no recurso por si interposto. Podemos adiantar desde já que assiste razão ao autor apelante, uma vez que provou todos os factos que preenchem os requisitos do disposto no artigo 1380º do CC – cfr. 340, nº 1 – que integram o seu direito real de preferência na venda efetuada. Por seu turno o réu adquirente não provou – artº 340, nº 2 do CC- as exceções a este direito, uma vez que estamos perante um “prédio misto”, com uma parte que se destina a construção de acordo com o PDM, e o restante como prédio de cultura, conforme resulta da matéria assente, sendo certo que não podemos extrair destes factos qual é a parte preponderante nos termos e para os efeitos, do disposto no artigo 1381º, a) do CC. Mas analisemos. De acordo com o art. 1380º, nº1 do Código Civil os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. Ainda de acordo com o disposto no artigo 1381º do mesmo diploma legal, não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura. Conforme é pacifico este regime tem como finalidade proporcionar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com o objetivo de se obter uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitando-se, a proliferação do minifúndio, inconciliável com um aproveitamento fundiário eficiente. Temos como assente que o prédio do autor é confinante com o do réu, e, se destina á sua atividade agrícola e que ele o cultiva. É um prédio rústico. Rústico deverá ser também o prédio objeto do direito de preferência, pois só assim se cumpre o desiderato estabelecido com este regime, tornar as explorações agrícolas maiores, e, por isso mais rentáveis! E, é aqui que reside o litígio! Como qualificar o prédio adquirido pelo 1º réu? Relevante para a decisão do pleito é o ponto 4 da matéria de facto que qualifica o prédio vendido, e, tem a seguinte redação: “Este prédio é constituído por uma parte frontal, a confrontar com o arruamento público, com a área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”. Fazendo nossas as palavras do Ac. STJ de 14-01-2021 in dgsi.pt “O art. 1380º, nº 1 do C. Civil, limitou-se a conferir o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes, sem esclarecer se estes terrenos rústicos são os terrenos aptos para a cultura ou os efetivamente aplicados à exploração agrícola e/ou florestal e se estes terrenos rústicos abrangem também aqueles que contenham uma parte urbana, deixando, por isso, a cargo do julgador a tarefa de decidir se os prédios com estas caraterísticas se subsumem, ou não, àquela norma legal.” Sublinhamos que a lei civil não conhecem a qualificação como prédio misto, estando prevista na ordem jurídica apenas para efeitos fiscais, nem o critério da preponderância do rústico ou do urbano, como resulta deste acórdão do STJ para cujas considerações remetemos. O artigo 204º do CC é que vem trazer os critérios de qualificação do prédio rustico ou urbano. Dispõe este artigo: 1. São coisas imóveis: a) Os prédios rústicos e urbanos; …. 2. Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. Sabemos que a lei prevê a qualificação dos terrenos segundo o critério da sua aptidão edificativa, como solos aptos para construção e solo para outros fins, como é o caso do regime das expropriações, que aqui não é aplicável, como parece ter entendido a sentença recorrida e o apelante em recurso subordinado. Neste conspecto também a qualificação realizada pelo PDM não tem relevância para a classificação do solo. Ademais este instrumento administrativo não atribui ao prédio em questão uma classificação unitária. Cinde-o em duas partes – à margem do arruamento considera destinado a construção, e na parte mais profunda com destino rústico. A verdade é que se trata de um só prédio, e, esta qualificação apenas o valoriza em termos de mercado/ fiscais. Cabe ao proprietário atribuir este destino de construção se o entender. Não nos podemos esquecer que os critérios administrativos são muito voláteis. Quantas vezes os solos são qualificados para construção e outros rústicos em determinada altura, sendo modificados com novos instrumentos e o que é de construção passa a ter destino agrícola e vice-versa? Enquanto o proprietário não fizer qualquer construção, a sua qualificação decorre do critério que nos é dado pelo artigo 204º, nº 2 do CC, ou seja, estamos perante uma parte delimitada no solo sem qualquer construção que é um prédio rústico. Assim o terreno dos réus é todo ele terreno rústico, não constituindo parte componente de um prédio urbano. Falecem os argumentos da 1ª parte da a) do artigo 1381º do CC Mas verificar-se-á a previsão do artigo 1381º, a) 2ª parte do CC, isto é que o prédio adquirido não se destina a algum fim que não seja a cultura? O autor pretende destinar o prédio objeto do direito de preferência à sua atividade de agricultura, o réu adquirente á revenda para construção. É este último facto relevante para integrar esta exceção de destino diferenciado do afeto à agricultura? Os seguintes factos provados: 15. O segundo réu colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção. 16. Ponderando ainda a possibilidade de ele próprio prover pela construção de moradias no local, tomando conhecimento da caracterização do espaço ocupado pelo prédio no PDM de Lousada, conforme certidão camarária de 28/08/2020. 17. De acordo com o PDM de Lousada, a classificação do solo como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” ostenta os seguintes parâmetros de edificabilidade: o n.º de pisos acima da cota de soleira é 2, o índice de utilização do solo é 0,70 e o índice de impermeabilização do solo é 0,70, com referência ao previsto no art.º 21.º, ponto 2, alínea d), do RPDML demonstram uma concreto uma intenção objetiva de afetação do terreno, pelo primeiro Réu comprador, a um fim diferente da cultura, consoante entendimento do STJ que " considera que a procedência da excepção pressupõe que dos factos dados como provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura e, em segundo lugar, a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador - Ac STJ de 21.03.2023 Já dissemos que de acordo com o PDM o prédio tem uma área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”. Podemos neste caso dizer que o prédio tem outro destino atribuído pelo PDM e que o adquirente o destina a especulação imobiliária, venda conforme da matéria de facto. Mas este destino restringe-se só a parte do prédio sendo o restante “Solo Rural - Espaço Florestal de Produção”. Quid iuris? Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio – cfr Ac STJ 19-12-2023, in www.dsgi.pt. Cremos que este critério pressupõe uma interligação, uma complementaridade entre a parte rústica e a parte urbana, utilizando-se casuisticamente o critério da destinação ou afetação económica para saber se prevalece uma e outra. No caso dos autos o prédio é um só, mas com potencialidades diferentes e independentes- uma parte destinada a solo urbano (construção), outra parte solo rural, qualificada como tal pelo PDM, quase diríamos que se podia dividir o terreno em dois distintos! Se as finalidades não fossem autónomas seguramente todo o terreno teria o mesmo destino. A parte destinada a construção, como é notório -artº 412º, nº 1 do CPC- é mais valorizada do que o solo rural, mas isto não quer dizer que o critério económico seja predominante para se poder subordinar o solo agrícola ao da construção para os efeitos da referida avaliação casuística tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio. Assim não resultando dos autos que o prédio na sua integralidade não se destina a algum fim que não seja a cultura, não está preenchida a exceção perentória impeditiva do exercício por parte do autor do seu direito de preferência prevista na segunda parte do artigo 1081 a9 2ª parte do CC- cfr artº 342º, nº2 do CC- uma vez que a lei define prédio como um todo. Devem, pois, proceder as alegações de recurso. Nesta conformidade julgam -se procedentes a alegação de recurso revoga-se a sentença recorrida, decidindo-se: 1) Declarar que assiste ao A. o direito de preferência na venda do prédio rústico identificado no ponto 3 da matéria de facto; 2) Condenar o segundo R. a ver isso decretado e, consequentemente, a abrir mão a favor do A., do prédio que adquiriram ao primeiro R.; 3) Condenar o primeiro R. a ver-se substituído pelos A., na versada venda, com as consequências legais; 4) Ordenar o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Lousada do registo da inscrição feito pelo segundo R., com base na mencionada escritura; 5) Custas pelos Réus – artº 527º do CPC. Sumário: ……………………………… ……………………………… ……………………………… Porto, 22/10/2024 Maria Eiró João Diogo Rodrigues Maria da Luz Seabra

Sumário

II- É o caso de o prédio ser um só, mas com potencialidades diferentes e independentes- uma parte destinada a solo urbano (construção), outra parte solo rural, qualificada como tal pelo PDM, quase diríamos que se podia dividir o terreno em dois distintos! Se as finalidades não fossem autónomas seguramente todo o terreno teria o mesmo destino.

III- A parte destinada a construção, como é notório -artº 412º, nº 1 do CPC- é mais valorizada do que o solo rural, mas isto não quer dizer que o critério económico seja predominante para se poder subordinar o solo agrícola ao da construção para os efeitos da referida avaliação casuística tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio.

Texto Integral

Apelação nº 401/21.0T8LOU.P1

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

AA, contribuinte fiscal n.º ..., portador do cartão de cidadão da República Portuguesa n.º ..., válido até 12/06/2030, casado, comerciante, residente na Rua ..., n.º ... / 3.º, Bloco ..., ... ..., Lousada, intentou a presente ação declarativa de condenação contra BB, contribuinte fiscal n.º ..., divorciado, atualmente residente na Rua ..., n.º ... / 1.º Direito, Frente, ... ..., Porto, e CC, contribuinte fiscal n.º ..., viúvo, residente na Rua ..., ... ..., Lousada, peticionando o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre prédio que descreve, bem como a declaração de reconhecimento do direito de preferência do autor na venda do prédio rústico confinante com aquele, ficando este prédio para o autor pelo preço declarado na escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus – respetivamente alienante e adquirente – de 15.000,00 € (quinze mil euros), acrescido das despesas com a escritura pública, com o imposto municipal sobre transmissões, com o imposto de selo e com o registo predial, sendo o segundo réu condenado à entrega ao autor daquele prédio rústico, livre de pessoas e de seus bens, e ordenado o cancelamento, na conservatória do registo predial de Lousada, de qualquer registo feito pelo segundo réu em consequência daquela compra, nomeadamente, da inscrição de registo a favor do segundo réu, CC, incidente sobre aquele prédio rústico, pela apresentação n.º 2760, de 17/09/2020. Pediu ainda a substituição, naquela escritura pública, da pessoa do comprador, o segundo réu CC, autor, sendo aquela substituição averbada à margem daquela escritura pública e os réus condenados nas custas devidas.

Invocou para o efeito, em resumo, ser proprietário de imóvel confinante, destinado à agricultura, que por força da sua morfologia e área, bem como da dimensão do prédio supostamente alienado – inferiores à unidade de cultura – lhe conferiria o direito a preferir numa eventual venda do imóvel em causa, como prevê o art.º 1380.º do Código Civil (CC).

Concretizada a sua citação, foi apresentada contestação pelo réu CC, em suma, rejeitando a pretensão do autor, declarando que o prédio adquirido se destina a construção de prédio urbano, conforme aptidão do terreno à luz do Plano Diretor Municipal (PDM) confirmada pelo Município ..., e não para agricultura, visando a construção de moradias. Acrescentou não ser o autor agricultor, agindo inclusivamente em abuso de direito, ao argumentar ter como fim visado o cultivo do prédio, não sendo agricultor nem exercendo o cultivo dos espaços em causa, pretendendo assim unicamente obter a um bom preço um terreno que sabe ser pato à construção urbana, pugnando assim pela improcedência dos pedidos apresentados nos autos.

O primeiro réu não contestou, apesar de citado nos autos.

Respondeu o autor, reiterando a sua argumentação e defendendo a sua condição de agricultor e o fim pretendido com a aquisição do prédio.

Saneado o processo, prosseguiu a lide o seu percurso, realizando-se audiência prévia, com conhecimento das questões a abordar e temas da prova a dilucidar.

Foi posteriormente realizada audiência de julgamento, impondo-se então apreciar o mérito da causa.

Oportunamente foi proferida sentença na qual se decidiu:

“Pelo acima exposto, julga-se a presente ação improcedente, dela absolvendo os réus.

Custas pelo autor.

Registe e notifique.”

AA, Autor nos autos apelou, alegando nas quais suscita uma questão prévia e concluiu:

Questão prévia:

1- No ponto 16, dos factos provados da douta sentença, para onde ora se remete, ocorre um erro material.

2- Aí é referido que a certidão camarária é de 28/08/2020.

3- Ora, tal certidão, está junta à contestação do recorrido, sendo o seu documento nº. 1, onde dela decorre que foi passada pelo Município ... em 25/02/2021.

4- Sendo a data referida naquele ponto a data da subdelegação de competências administrativas e não a data da passagem daquela certidão.

5- Assim, pugna-se pela correção de tal data naquele ponto, passando a constar daquele ponto a data de 25/02/2021.

Conclusões:

1- A douta sentença ora em apresso merece reparo dada a errada interpretação e aplicação do direito / lei no caso concreto, especificamente a segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C.

2- O Julgador aplicou aos pontos 15 a 17, dos factos provados, da douta sentença, a segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C.

3- Que refere que não goza de direito de preferência o proprietário de terreno confinante quando este terreno se destine a algum fim que não seja a cultura.

4- O Julgador optou pela interpretação daquela norma no sentido de que a limitação ao exercício do direito de preferência se aferia pela concreta finalidade do prédio objeto da preferência.

5- E finalidade essa vista de acordo com o interesse do adquirente, ora recorrido, numa sua mera intenção ou vontade de construção.

6- A liada a uma mera certidão camarária de mera classificação do solo pelo PDM, como “Solo urbano - Solo urbanizado - Espaços Residenciais de Tipo T3”.

7- Este é o cerne da questão, onde será fundamental esclarecer o que se afigura suficiente para que a exceção da segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere.

8- E que não represente um mero expediente para afastar o direito real de preferência a que alude o nº. 1, do artigo 1380, do C.C.

9- Esta matéria é controversa, sobretudo na jurisprudência, onde, diferentemente da interpretação dada na douta sentença, foi tratada em

10- Como por exemplo, nos acórdãos do STJ de 17/10/2019, no processo nº. 295/16.8T8VRS.E1.S2, in www.dgsi.pt, da RP 02/03/2009, in CJ, 2009, 2 – 180, da RP de 28/02/2023, processo nº. 3510/21.2T8VFR.P1, in www.dgsi.pt e da RC de 15/12/2021 no processo nº. 726/18.2t8FIG.C2, in www.dgsi.pt).

11- O recorrente não concorda com aquela interpretação e aplicação do direito / lei, da referida segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., ao caso concreto, vertida naquela douta sentença.

12- Para a exclusão daquele direito de preferência, não basta, como ficou provado no ponto 15, dos factos provados, da douta sentença, aquele mero interesse, intenção ou vontade do adquirente, ora recorrido, de no seu prédio.

13- É, no entanto, necessário, para tal exclusão, que – sob pena de se defraudar a intenção do Legislador – o destino pretendido para o terreno seja legalmente possível.

14- Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos, é que o adquirente, ora recorrido, alegue e prove não só o seu, intenção ou vontade de construção no seu prédio, ou seja, de dar ao prédio adquirido uma outra afetação ou um outro destino que não a cultura.

15- Mas que também alegue e prove que a projetada mudança de destino seja permitida por lei, o que não alegou nem provou no prese4nte caso.

16- Certamente, o Legislador pretendeu centrar a relevância da operabilidade da exceção ao direito de preferência, primordialmente, no objeto (terreno) e não no sujeito (vontade do adquirente).

17- A possibilidade de afetar um terreno de cultura a finalidade diferente, depende de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da coletividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.

18- A prova da viabilidade legal da construção é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência, referido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos.

19- E esse facto - viabilidade legal da construção - nem foi alegado, nem ficou provado no presente caso.

20- Não é suficiente ao afastamento do exercício do direito de preferência a

do interesse, intenção ou vontade por parte do adquirente, ora recorrido, de destinar a fim diverso da cultura, impondo-se, ainda, que demonstre ou prove a possibilidade legal do fim em vista.

21- O funcionamento da norma prevista na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., que estabelece que o direito de preferência de que se ocupa o nº. 1, do artigo 1380, do mesmo C.C., fica afastado quando o prédio alienando se destine a algum fim que não seja a cultura, constitui uma exceção perentória impeditiva do exercício do direito de preferência.

22- E competia ao réu, ora recorrido, o ónus da prova desta exceção e tal exceção quanto àquela viabilidade legal de construção, nem foi alegada, lodo, não foi provada.

23- Só após a citação para esta ação, em 25/02/2021, é que o recorrido foi ao Município ..., mas apenas saber a classificação do solo do seu prédio, onde apenas se constatou ser, parte dele, solo urbano.

24- Tal classificação, por si só, não revela qualquer interesse, intenção ou vontade de construção do adquirente e, muito menos, revela a possibilidade legal dessa construção.

25- Portanto, para tal viabilidade construtiva não basta tal classificação, sendo esta a melhor e mais justa interpretação a dar à segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C.

26- Não basta a prova de tal classificação, como se provou nos pontos 16 e 17, dos factos provados, da douta sentença, para a exclusão daquele direito de preferência, é necessária possibilidade legal dessa construção.

27- Todavia, não se alegou, nem se provou que o interesse, intenção ou vontade do adquirente, ora recorrido, seria legalmente admissível.

28- Na verdade, o recorrido não juntou qualquer documento, passado pelo Município ..., sobre o licenciamento da sua pretensão, que, segundo resulta dos pontos 16 e 17, dos factos provados, da douta sentença, seria a construção de moradias.

29- Ou sequer da sua viabilidade, nomeadamente, através da apresentação de um PIP, pedido de informação prévia (conforme artigos 14 e 17, do RJUE), como até confirma a douta sentença, referindo que não existiu sobre o prédio alienado projeto apresentado ou até aprovado.

30- Para a possibilidade legal, confirmativa do destino, que não a cultura, neste caso a construção, não basta a aptidão genérica ou abstrata.

31- Sendo indispensável, que, em concreto, se possa construir, de acordo com as características do terreno e as condicionantes impostas pela lei, sobretudo ecológicas e pela administração pública.

32- Na verdade, nem todo o solo inserido no perímetro urbano está legitimado, sem mais, à edificação concreta, já que a lei exige determinados requisitos para o efeito.

33- A prova de que uma parte do solo permite a edificação não é, no entanto, suficiente para se concluir que são viáveis nela as obras que o recorrido pretende levar a cabo.

34- Para tanto, seria necessário conhecer, em concreto, a área de implantação das obras e todas as condicionantes da edificação segundo o PDM.

35- Sucede que se ignoram estes aspetos no presente caso, daí subsistir a dúvida, as obras tanto poderão ser viáveis como não ser.

36- Esta dúvida seria afastada se o recorrido dispusesse de licença camarária para realizar as obras pretendidas ou se tivesse a informação prévia vinculativa favorável à realização das obras em causa na parte do solo classificado como solo urbano, o que também não sucede no caso.

37- Esta dúvida seria afastada se o recorrido dispusesse de licença camarária para realizar as obras pretendidas ou se tivesse a informação prévia vinculativa favorável à realização das obras em causa na parte do solo classificado como solo urbano, o que também não sucedeu no presente caso.

38- A possibilidade de afetar um terreno de cultura a uma finalidade diferente não depende do mero interesse, da mera intensão ou vontade do proprietário, adquirente, mas de uma decisão dos órgãos administrativos competentes.

39- A prova da viabilidade legal da afetação pretendida é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência referido na segunda parte, da alínea a, do artigo 1381, do C.C., opere os seus efeitos e, neste caso, tal facto, não foi alegado, nem ficou provado.

40- Assim, não tendo demonstrado a viabilidade legal de afetação do prédio adquirido ao concreto objetivo que pretendia dar como de construção, o recorrido não logrou afastar o direito de preferência do recorrente.

41- Assim, verifica-se, ao contrário do referido na douta sentença, o requisito basilar deste direito de preferência, referido no artigo 1380, nº. 1, do CC, serem ambos os prédios rústicos (terrenos), quer o prédio do recorrente, como resulta do ponto 1, dos factos provados, para onde ora se remete, quer o prédio do recorrido, como resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete.

42- Bem como, se verificam os demais requisitos daquele direito de preferência, como serem confinantes, como resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete, como tendo um deles sido vendido, como resulta do ponto 12, dos factos provados, para onde ora se remete.

43- E como ambos tendo dimensão ou área inferior à unidade de cultura, como resulta dos pontos 2 e 4, dos factos provados, para onde ora se remete.

44- E o recorrido não é confinante do prédio que adquiriu, como também resulta do ponto 3, dos factos provados, para onde ora se remete.

45- Na douta sentença ora recorrida reconhece-se que o recorrente provou todos os requisitos exigidos para o exercício do direito real de preferência, plasmados no nº. 1, do artigo 1380, do C.C.

46- Por se tratar de um direito legal de aquisição que depende da verificação dos requisitos enunciados no nº. 1, do artigo 1380, do C.C. e por se tratarem de factos constitutivos do seu direito, incumbiu ao ora recorrente o ónus da prova e tal recorrente conseguiu tal prova.

47- Pelo que, por verificação de todos os requisitos daquele direito de preferência, plasmado naquele nº. 1, do artigo 1380, do C.C., deverá a presente apelação ser julgada totalmente procedente e, em consequência, concluir-se conforme pedidos da petição inicial.

48- Assim, não seria o recorrente, que já havia feito a prova do preenchimento dos pressupostos para o exercício do direito de preferência que, ainda, teria de fazer a prova quanto àquela exceção, que cabia ao recorrido (conforme artigo 342, nº. 2, do C.C.

49- Por tudo o quanto se explanou supra, deve a sentença sob recurso ser revogada no sentido da total procedência da ação a favor do recorrente, fazendo-se inteira JUSTIÇA.

REQUER:

A Vossa Excelência se digne, previamente à decisão deste recurso, ordenar a correção constante da questão prévia supra.

CC veio interpor recurso de apelação subordinado concluindo nas suas alegações:

1. O objecto do recurso está delimitado pelas suas conclusões., sendo estas que balizam o conhecimento da decisão por parte deste Venerando Tribunal.

2. O Recorrente não impugna a matéria de facto dada como provada, pelo que a mesma deve julgar-se assente.

3. O direito de preferência consagrado no artigo 1380 do CC fica desde logo afastado quando algum dos prédios se destine a algum fim que não seja a cultura, de acordo aliás com a alínea a) do artigo 1381 do CC

4. O prédio adquirido pelo R. encontra-se em zona de solo urbanizável de acordo com as regras administrativas do PDM.

5. De acordo com o PDM de Lousada, a classificação do solo urbano – Solo Urbanizado – Espaços residenciais de Tipo T3 ostenta os seguintes parâmetros de edificabilidade: o nº de pisos acima da cota de soleira é 2. O índice de utilização do solo é de 0,70 e o índice de impermeabilização do solo é de 0,70 com referência ao previsto no art. 21, ponto 2, alínea d) do RPDML (alínea 17. dos factos provados).

6. Como resulta dos factos provados (alínea 15 dos factos provados) o Réu adquiriu o terreno intenção de construir (colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção), ponderando ainda a possibilidade de ele próprio prover pela construção de moradias no local, tomando conhecimento da caracterização do espaço ocupado pelo prédio do PDM de Lousada (alienas 15 e 16 dos factos provados)

7. Está assim comprovada uma efetiva intenção de utilização do prédio como urbano e que essa utilização era (é) legalmente possível, estando assim preenchidos os pressupostos da segunda parte da alínea a) do artigo 1381 do CC.

8. Logo, no caso concreto não pode o apelante pretender que não estejam preenchidos os pressupostos do art. 1381º, do CC, já que o réu alegou e provou que visou adquirir o prédio para construção e que essa construção é legalmente possível

9. Alega o Autor/Recorrente que o Réu não fez prova que o terreno da viabilidade legal de construção sustentando que a certidão camarária apenas foi emitida em 25/02/2021

10. O que é incompreensível tanto mais que do relatório pericial, e que não mereceu reparo do Autor, consta (a fls 3 do relatório) “Na mesma imagem assinala-se a classificação do solo em conformidade com a carta de ordenamento do Plano Diretor Municipal de Lousada (PDM/Lousada) constante do aviso nº 1746/2012 publicado no Diário da República em 3 fevereiro 2012, estando plenamente eficaz desde essa data até à atualidade (sublinhado nosso).

11. O Estado/Município ao ter traçado o PDM nos termos em que o fez, prevendo ou possibilitando que a zona onde se encontra o prédio do R. como terreno, entendeu certamente que era mais vantajoso para a população a edificação de habitações com vista à satisfação das necessidades da habitação.

12. “… até porque as incumbências constitucionais do Estado se não limitam ao sector agrícola, impondo-se que ele as concilie de modo social e economicamente integrado, para obter um desenvolvimento harmónico e equilibrado de todos os sectores de atividade”.

13. A possibilidade construção era legalmente possível à data da escritura e foi com a essa intenção que foi adquirido o terreno.

14. De salientar ainda que o réu, antes de adquirir o prédio e atenta a sua intenção de construir, deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva.

15. Como resulta da nossa jurisprudência vem-se defendendo e adoptando um critério de destinação ou afectação económica do prédio em causa, rejeitando quer a mera potencialidade agrícola, quer o conceito de prédio misto.

16. Os prédios, devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana. A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica”

17. Ora como resulta do Relatório Pericial (que não mereceu qualquer reparo do autor) e em resposta ao quesito 3 (qual o valor do m2 de cada uma das áreas?):

O valor do solo urbano, a confrontar com o arruamento público, até à profundidade de 35 metros, numa área total cerca de 1.000m2, tem o valor unitário aproximado de 50€/m2 . A parte do solo urbano, após a profundidade de 35 metros, que será destinada a logradouro e/ou quintal, tem o valor cerca de 10€/m2, ou seja, 20% do valor do solo frontal. O solo Rural, destinado a Espaço Florestal de Produção tem o valor unitário cerca de 2,50€/m2 .

18. Verifica-se assim que utilidade económica e a afetação do solo como urbano é bastante superior à parte do solo como florestal o que lhe confere uma natureza urbana, defendendo-se e adoptando-se um critério de destinação ou afectação económica do prédio em causa.

19. Pretende-se sejam dados como provados os seguintes factos:

Deve acrescentar –se uma nova alínea com o teor do artigo 18 da contestação:

O valor do solo em zona edificativa é muito superior ao valor do solo que se encontra em zona florestal.

Deve acrescentar-se uma nova alínea com o teor do artigo 26 da contestação:

Antes de adquirir o terreno, o R. deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva e qual capacidade edificativa.

Deve acrescentar-se uma nova alínea aos factos provados com o seguinte teor:

A classificação do solo do prédio do Réu está em conformidade com a carta de ordenamento do Plano Diretor Municipal de Lousada (PDM/Lousada) constante do aviso nº 1746/2012 publicado no Diário da República em 3 fevereiro 2012, estando plenamente eficaz desde essa data até à atualidade.

Deve acrescentar-se uma nova alínea aos factos provados com o seguinte teor:

O valor do solo urbano, a confrontar com o arruamento público, até à profundidade de 35 metros, numa área total cerca de 1.000m2, tem o valor unitário aproximado de 50€/m2. A parte do solo urbano, após a profundidade de 35 metros, que será destinada a logradouro e/ou quintal, tem o valor cerca de 10€/m2, ou seja, 20% do valor do solo frontal. O solo Rural, destinado a Espaço Florestal de Produção tem o valor unitário cerca de 2,50€/m2.

20. Meios probatórios que impõem decisão sobre os factos impugnados Diversa da recorrida

- Depoimento do Réu CC, cujo depoimento se encontra gravado no CD no dia 21/10/2022 entre as 10H16M08S e as 10h44m46s (veja-se gravação ao minuto 3:01)

- Relatório Pericial a fls dos autos.

- Certidão emitida pela Câmara Municipal ... junta como documento 1 da contestação.

21. Não pretendo beliscar o princípio da livre convicção do tribunal, os factos que se pretende sejam também dados como provados realçam a questão da atualidade da intenção de construção por parte do Ré e que a possibilidade ou capacidade construtiva, em termos de Plano Diretor Municipal, era atual à data da celebração da escritura de compra e venda.

22. Finalmente se dirá que nem sequer resulta provado que o autor, ao exercer a preferência, tivesse a intenção de aumentar a sua produção agrícola, o que constituiria desde logo um abuso de direito, o que se invoca.

TERMOS EM QUE:

A. Deve o recurso interposto pelo Autor ser julgado não provado e improcedente.

B. Deve o recurso subordinado interposto ser julgado provado e procedente

C. Deve a ação ser julgada não provada e improcedente e o Réu absolvido do pedido.

Com o que, e como sempre, se fará JUSTIÇA.

A matéria de facto fixada no tribunal recorrido:

São considerados provados os seguintes factos:

1. Encontra-se registada a aquisição a favor do autor do prédio rústico sito no Lugar ..., na freguesia ..., do concelho de Lousada, denominado de campo..., com confrontação de norte com herdeiros de DD e com EE, de sul com caminho público, de nascente com FF e de poente, atualmente, com o segundo réu, anteriormente com o primeiro réu e anteriormente com herdeiros de GG, pai do primeiro réu, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.º ..., aí inscrito ou registado a favor do autor, pela apresentação ..., desde 13/01/2011, e inscrito na matriz rústica sob o artigo

2. Este prédio tem uma área de cerca de 4.000m2.

3. Este prédio confronta, do seu lado poente, com prédio rústico ora do segundo réu, sito no mesmo Lugar ..., na freguesia ..., do concelho de Lousada, denominado de campo ..., com confrontação de norte e de poente com outras pessoas, de sul com caminho público e de nascente com o autor, e inscrito na matriz rústica sob o artigo

4. Este prédio é constituído por uma parte frontal, a confrontar com o arruamento público, com a área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”.

5. O autor celebrou em 11/06/2014 com o primeiro réu, sobre este prédio, contrato promessa de compra e venda, passando desde essa data a cultivar a sua terra, com plantas hortícolas, a plantar árvores de fruto, como pereiras e laranjeiras, a vedar, com rede, a sua parte voltada para o caminho público e a permitir descarga de terra e de pedras na sua parte traseira.

6. Celebrou até, em 22/04/2015, com o Município ... contrato promessa de compra e venda sobre uma parcela de tal prédio.

7. E, como resultava da cláusula terceira daquele contrato, por cartas de 04/07/2016 e de 14/09/2020, o autor notificou o primeiro réu da marcação do dia, hora e local da realização do contrato definitivo daquele contrato promessa.

8. O primeiro réu não compareceu àquela realização.

9. Em 24/09/2020, o segundo réu retirou aquela rede, efetuou escavações naquele prédio e realizou em tal prédio uma queimada, tendo pedido a respetiva autorização.

10. Por tais obras, em 17/10/2020 o autor intentou contra o segundo réu procedimento cautelar de embargo de obra nova, originando o processo n.º 2.988/20.6T8LOU, do Juízo Local Cível de Lousada.

11. Em 13/11/2020, através da notificação da oposição àquele procedimento cautelar, o autor teve conhecimento, do negócio celebrado entre os réus descrito infra.

12. Em 17/09/2020, no Cartório Notarial Privado, em Lousada, a cargo da Notária Dr.ª. HH, o primeiro réu, intervindo como vendedor, tinha, por escritura pública de compra e venda, de folhas 25 a folhas 26, do livro n.º ...- A, vendido o prédio referido em 3 ao segundo réu, intervindo como comprador, pelo preço de 15.000,00€.

13. As despesas com aquela compra e venda foram as seguintes:

a. os emolumentos com a respetiva escritura pública, na quantia de 353,08€;

b. o imposto municipal sobre transmissões, na quantia de 750,00€ - Referência para pagamento ..., de 16/09/2020, da Autoridade Tributária;

c. o imposto de selo, na quantia de 120,00€ - Referência para pagamento ..., de 16/09/2020, da Autoridade Tributária;

d. os emolumentos com o registo predial, na quantia de 225,00€.

14. O autor é vinicultor, utilizando o prédio referido em 1 na sua atividade agrícola.

15. O segundo réu colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção.

16. Ponderando ainda a possibilidade de ele próprio prover pela construção de moradias no local, tomando conhecimento da caracterização do espaço ocupado pelo prédio no PDM de Lousada, conforme certidão camarária de 28/08/2020.

17. De acordo com o PDM de Lousada, a classificação do solo como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” ostenta os seguintes parâmetros de edificabilidade: o n.º de pisos acima da cota de soleira é 2, o índice de utilização do solo é 0,70 e o índice de impermeabilização do solo é 0,70, com referência ao previsto no art.º 21.º, ponto 2, alínea d), do RPDML.

O recurso.

Questão prévia.

Por se tratar de um lapso material proceda-se á retificação pretendida pelo apelante autor.

O recurso delimita-se pelas conclusões das alegações (artigos 635.º, n.º 3 e 640º n.ºs 1 e 3 do CPC), salvo questões de conhecimento oficioso (artigo 608º, nº 2, in fine), em tudo o mais transitando em julgado.

Impugnação da matéria de facto;

O apelado/réu em recurso subordinado impugnou a matéria de facto por deficiência. Sendo que quanto a este recurso temos de observar o que preceitua o art.º 640.º n.ºs 1 e 2 do C. P. Civil, ou seja, que é ónus do apelante que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, isto é, não basta ao apelante atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que:

a) - Especifique quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;

b) - Indique quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto; indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição.

c) – Indique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Encontram-se satisfeitos estes requisitos legais.

Com esta impugnação pretende:

“Deve acrescentar –se uma nova alínea com o teor do artigo 18 da contestação:

O valor do solo em zona edificativa é muito superior ao valor do solo que se encontra em zona florestal.

Deve acrescentar-se uma nova alínea com o teor do artigo 26 da contestação:

Antes de adquirir o terreno, o R. deslocou-se à Câmara Municipal, a fim de se inteirar se o terreno tinha ou não capacidade construtiva e qual capacidade edificativa.

Deve acrescentar-se uma nova aliena aos factos provados com o seguinte teor:

A impugnação não deve proceder, porquanto o artigo 18 da contestação é conclusivo, o artigo 26 é desnecessário em face dos factos provados nos pontos 15, 16 e 17. Os restantes factos também não são necessários para a decisão do pleito.

Improcede a impugnação da matéria de facto.

O direito

O autor ao abrigo do disposto no artº 1380º do CC pretende exercer o direito de preferência na compra e venda de terreno realizada entre os réus, porquanto alega ser agricultor e proprietário de terreno confinante com aquele, que a área dos prédios é inferior à unidade de cultura, sendo certo que o adquirente 1º réu não detém aquela qualidade.

A sentença recorrida considerou verificados os requisitos do direito real de aquisição cujo ónus da prova incumbe ao autor que se arrogam titular do direito de preferência enquanto factos constitutivos do seu direito nos termos do art. 342º nº 1, do CC.

Todavia considerou que o réu comprador alegou e provou o facto impeditivo do direito de preferência previsto no artº 1381º a), 2ª parte do CC, isto é, a sua intenção de dar ao prédio adquirido um outro destino que não a cultura, mas também que essa projetada mudança de destino é permitida por lei.

A questão que nos é colocada consiste em saber, delimitado o recurso pelas conclusões das alegações, se a previsão do artigo 1381º, a) 2ª parte do CC está preenchida obstando ao exercício do direito de preferência como decidiu a sentença recorrida, ou se pelo contrário tem o autor razão no recurso por si interposto.

Podemos adiantar desde já que assiste razão ao autor apelante, uma vez que provou todos os factos que preenchem os requisitos do disposto no artigo 1380º do CC – cfr. 340, nº 1 – que integram o seu direito real de preferência na venda efetuada.

Por seu turno o réu adquirente não provou – artº 340, nº 2 do CC- as exceções a este direito, uma vez que estamos perante um “prédio misto”, com uma parte que se destina a construção de acordo com o PDM, e o restante como prédio de cultura, conforme resulta da matéria assente, sendo certo que não podemos extrair destes factos qual é a parte preponderante nos termos e para os efeitos, do disposto no artigo 1381º, a) do CC.

Mas analisemos.

De acordo com o art. 1380º, nº1 do Código Civil os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

Ainda de acordo com o disposto no artigo 1381º do mesmo diploma legal, não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.

Conforme é pacifico este regime tem como finalidade proporcionar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com o objetivo de se obter uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitando-se, a proliferação do minifúndio, inconciliável com um aproveitamento fundiário eficiente.

Temos como assente que o prédio do autor é confinante com o do réu, e, se destina á sua atividade agrícola e que ele o cultiva. É um prédio rústico.

Rústico deverá ser também o prédio objeto do direito de preferência, pois só assim se cumpre o desiderato estabelecido com este regime, tornar as explorações agrícolas maiores, e, por isso mais rentáveis!

E, é aqui que reside o litígio! Como qualificar o prédio adquirido pelo 1º réu?

Relevante para a decisão do pleito é o ponto 4 da matéria de facto que qualifica o prédio vendido, e, tem a seguinte redação: “Este prédio é constituído por uma parte frontal, a confrontar com o arruamento público, com a área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”.

Fazendo nossas as palavras do Ac. STJ de 14-01-2021 in dgsi.pt “O art. 1380º, nº 1 do C. Civil, limitou-se a conferir o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes, sem esclarecer se estes terrenos rústicos são os terrenos aptos para a cultura ou os efetivamente aplicados à exploração agrícola e/ou florestal e se estes terrenos rústicos abrangem também aqueles que contenham uma parte urbana, deixando, por isso, a cargo do julgador a tarefa de decidir se os prédios com estas caraterísticas se subsumem, ou não, àquela norma legal.”

Sublinhamos que a lei civil não conhecem a qualificação como prédio misto, estando prevista na ordem jurídica apenas para efeitos fiscais, nem o critério da preponderância do rústico ou do urbano, como resulta deste acórdão do STJ para cujas considerações remetemos.

O artigo 204º do CC é que vem trazer os critérios de qualificação do prédio rustico ou urbano. Dispõe este artigo:

1. São coisas imóveis: a) Os prédios rústicos e urbanos;

….

2. Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

Sabemos que a lei prevê a qualificação dos terrenos segundo o critério da sua aptidão edificativa, como solos aptos para construção e solo para outros fins, como é o caso do regime das expropriações, que aqui não é aplicável, como parece ter entendido a sentença recorrida e o apelante em recurso subordinado.

Neste conspecto também a qualificação realizada pelo PDM não tem relevância para a classificação do solo. Ademais este instrumento administrativo não atribui ao prédio em questão uma classificação unitária. Cinde-o em duas partes – à margem do arruamento considera destinado a construção, e na parte mais profunda com destino rústico. A verdade é que se trata de um só prédio, e, esta qualificação apenas o valoriza em termos de mercado/ fiscais. Cabe ao proprietário atribuir este destino de construção se o entender. Não nos podemos esquecer que os critérios administrativos são muito voláteis. Quantas vezes os solos são qualificados para construção e outros rústicos em determinada altura, sendo modificados com novos instrumentos e o que é de construção passa a ter destino agrícola e vice-versa?

Enquanto o proprietário não fizer qualquer construção, a sua qualificação decorre do critério que nos é dado pelo artigo 204º, nº 2 do CC, ou seja, estamos perante uma parte delimitada no solo sem qualquer construção que é um prédio rústico.

Assim o terreno dos réus é todo ele terreno rústico, não constituindo parte componente de um prédio urbano. Falecem os argumentos da 1ª parte da a) do artigo 1381º do CC

Mas verificar-se-á a previsão do artigo 1381º, a) 2ª parte do CC, isto é que o prédio adquirido não se destina a algum fim que não seja a cultura?

O autor pretende destinar o prédio objeto do direito de preferência à sua atividade de agricultura, o réu adquirente á revenda para construção. É este último facto relevante para integrar esta exceção de destino diferenciado do afeto à agricultura?

Os seguintes factos provados:

15. O segundo réu colocou uma placa a anunciar a sua intenção de vender o prédio que adquiriu para construção.

demonstram uma concreto uma intenção objetiva de afetação do terreno, pelo primeiro Réu comprador, a um fim diferente da cultura, consoante entendimento do STJ que " considera que a procedência da excepção pressupõe que dos factos dados como provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura e, em segundo lugar, a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador - Ac STJ de 21.03.2023

Já dissemos que de acordo com o PDM o prédio tem uma área cerca de 3.100m2, classificada como “Solo Urbano - Solo Urbanizado – Espaços Residenciais de Tipo 3” e uma parte posterior com a área cerca de 3.596m2, classificada como “Solo Rural – Espaço Florestal de Produção”.

Podemos neste caso dizer que o prédio tem outro destino atribuído pelo PDM e que o adquirente o destina a especulação imobiliária, venda conforme da matéria de facto. Mas este destino restringe-se só a parte do prédio sendo o restante “Solo Rural - Espaço Florestal de Produção”.

Quid iuris?

Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio – cfr Ac STJ 19-12-2023, in www.dsgi.pt.

Cremos que este critério pressupõe uma interligação, uma complementaridade entre a parte rústica e a parte urbana, utilizando-se casuisticamente o critério da destinação ou afetação económica para saber se prevalece uma e outra.

No caso dos autos o prédio é um só, mas com potencialidades diferentes e independentes- uma parte destinada a solo urbano (construção), outra parte solo rural, qualificada como tal pelo PDM, quase diríamos que se podia dividir o terreno em dois distintos! Se as finalidades não fossem autónomas seguramente todo o terreno teria o mesmo destino.

A parte destinada a construção, como é notório -artº 412º, nº 1 do CPC- é mais valorizada do que o solo rural, mas isto não quer dizer que o critério económico seja predominante para se poder subordinar o solo agrícola ao da construção para os efeitos da referida avaliação casuística tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio.

Assim não resultando dos autos que o prédio na sua integralidade não se destina a algum fim que não seja a cultura, não está preenchida a exceção perentória impeditiva do exercício por parte do autor do seu direito de preferência prevista na segunda parte do artigo 1081 a9 2ª parte do CC- cfr artº 342º, nº2 do CC- uma vez que a lei define prédio como um todo.

Devem, pois, proceder as alegações de recurso.

Nesta conformidade julgam -se procedentes a alegação de recurso revoga-se a sentença recorrida, decidindo-se:

1) Declarar que assiste ao A. o direito de preferência na venda do prédio rústico identificado no ponto 3 da matéria de facto;

2) Condenar o segundo R. a ver isso decretado e, consequentemente, a abrir mão a favor do A., do prédio que adquiriram ao primeiro R.;

3) Condenar o primeiro R. a ver-se substituído pelos A., na versada venda, com as consequências legais;

4) Ordenar o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Lousada do registo da inscrição feito pelo segundo R., com base na mencionada escritura;

5) Custas pelos Réus – artº 527º do CPC.

Sumário:

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Porto, 22/10/2024

Maria Eiró

João Diogo Rodrigues

Maria da Luz Seabra

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