04A023 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O contrato de locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos, nos termos do art. 1025 do Cód. Civil.

II- Tal preceito vale apenas para a constituição do contrato, mas já não para a renovação do mesmo.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 25-5-99, A instaurou a presente acção ordinária contra a ré B, na qual se pede a cessação do contrato de arrendamento comercial da loja nº.., do prédio com os nºs...., sito na Rua Dr.... (antiga Rua de....), freguesia do Campo Grande, em Lisboa e se condene a ré a restituir o locado e a pagar à autora a quantia de 2.000.000$00, acrescida de 200.000$00 mensais, até à restituição da loja.

Para tanto, alega o seguinte:

- por escritura de 15-6-59, a referida loja foi dada de arrendamento à ré, a qual paga, actualmente, a renda mensal de 15.444$00;

- o art. 1025 do Cód. civil veio estabelecer o limite de 30 anos, para a duração máxima da locação;

- a renda praticada na generalidade das lojas equivalentes é superior a 200.000$00 mensais.

A ré contestou, dizendo que embora seja certo que o contrato de arrendamento não pode ser celebrado por mais de 30 anos, o arrendamento pode durar muito mais.

Mesmo que se entendesse que o contrato caducou ao fim de 30 anos, o referido contrato renovou-se, por a ré se manter no gozo do locado.

Impugna que num arrendamento para os mesmos fins e com a dimensão da loja arrendada se possa praticar uma renda mensal de 200.000$00.

Houve réplica.

Por despacho de fls 67/68, foi julgado inadmissível o articulado da réplica, excepto no que tange à parte que contém resposta ao pedido da ré de condenação da autora como litigante de má fé, pelo que foi considerada não escrita a matéria dos arts 1º a 42º e 45 a 48 daquele articulado.

A autora interpôs recurso de agravo deste despacho, que foi admitido com subida diferida.

No despacho saneador, o Ex.mo Juiz, conheceu do mérito da causa e julgou acção improcedente.

Apelou a autora, mas sem êxito, pois a Relação de Lisboa, através do seu Acórdão de 9-7-03, negou provimento quer ao agravo (ainda que por diverso fundamento e sem voto de vencido), quer à apelação, e confirmou o despacho e a sentença recorridos.

Continuando inconformada, a autora recorreu de revista, onde resumidamente conclui:

1- O articulado da réplica é admissível na sua totalidade, por a autora ter ampliado a causa de pedir.

2- O limite do prazo de 30 anos determinado no art. 1025 do Cód. Civil, vale não só para a constituição do contrato de locação, como também para a renovação do mesmo.

3- O arrendamento objecto da presente acção extinguiu-se decorridos que foram 30 anos sobre o início da vigência do Cód. Civil de 1966, ou seja, em 1-7-97, por força do citado art. 1025.

4- São inconstitucionais as normas dos arts 50º, 64º e 68 do RAU e do art. 1025 do Cód. Civil e quaisquer outras referentes ao arrendamento, interpretadas no sentido em que as interpretou o Acórdão recorrido, ou seja, no sentido de que o arrendamento se prorroga ou renova automática, obrigatória e indefinidamente, contra a vontade do senhorio, mesmo para além do somatório de 30 anos de duração do arrendamento resultante das sucessivas prorrogações ou renovações.

5- º Isto por violação dos princípios da igualdade, da proibição do arbítrio, da proporcionalidade e do conteúdo do direito de propriedade, com ofensa dos arts 2º, 3º, nº2, 13º, 16º, 17º, 18, nºs 2 e 3 e 62 º da Constituição da República e art. 14 da Convenção para a Protecção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais (Convenção Europeia dos Direitos do Homem) e do art. 1º do seu Protocolo Adicional, sobre a protecção do direito de propriedade.

Não houve contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os factos seguintes:

1- Por escritura de 15 de Junho de 1959, outorgada no 13º Cartório Notarial de Lisboa, cuja fotocópia constitui documento de fls 73 e segs, C, como procurador dos senhorios D e E, declarou que dava de arrendamento à sociedade B, a loja nº..., do prédio pertencente aos mesmos seus representados, sito na Rua de...., da cidade de Lisboa.

2- Pelo prazo de 6 meses, prorrogável.

3- Tendo o seu início em 1 de Junho de 1959.

4- Para comércio de vinhos e comidas (casa de pasto), não lhe podendo ser dado outro destino sem autorização legal dos senhorios.

5- Pela renda mensal de mil escudos.

6- Renda esta que, em Maio de 1999, era de 15.444$00.

7- A referida fracção está descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa como rés do chão, 8-A, destinado a comércio, com uma arrecadação e logradouro, com a área de 30 m2.

São duas as questões a decidir:

1- Admissibilidade da réplica:

2- Cessação do ajuizado contrato de arrendamento, à luz do art. 1025 do Cód. Civil.

Vejamos:

1.

Admissibilidade da réplica:

Trata-se de uma questão processual, cuja decisão da 1ª instância foi confirmada pelo Acórdão recorrido, sem voto de vencido.

A acção foi proposta em 25-5-99.

Por isso, dessa questão processual não é admissível recurso para o Supremo, nos termos dos arts. 722, nº1 e 754, nº2 (este na redacção resultante da reforma de 1995/1996), ambos do Cód. Proc. Civil.

Daí que se não possa conhecer, como se não conhece, do objecto da respectiva matéria.

2.

Cessação do contrato de arrendamento:

O ajuizado contrato de arrendamento comercial foi celebrado pelo prazo de seis meses, prorrogável, e já dura há mais de 30 anos.

Sustenta a recorrente que o limite do prazo de 30 anos previsto no art. 1025 do Cód. Civil vale não só para a constituição do contrato de locação, como também para a sua renovação.

Daí defender que o objecto do contrato em análise se extinguiu decorridos que foram 30 anos sobre o início da vigência do Cód. Civil de 1966, ou seja, em 1-6-97, por força das disposições combinadas dos arts 1025 e 297 do C.C.

Todavia, o Acórdão recorrido (tal como a primeira instância), decidiu que o limite do referido prazo de 30 anos apenas vigora para a constituição do contrato e não também para sua renovação, pelo que a vigência do contrato se mantém.

Que dizer?

A razão está do lado da Relação.

Dispõe o art. 1025 do Cód. Civil que a locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.

Deve entender-se que o mencionado preceito se refere aos prazos por que os contratos de arrendamento são celebrados e não aos prazos da sua duração, por motivo de sucessivas renovações, pois o citado art. 1025, tal como resulta da sua epígrafe, estabelece apenas o prazo de duração máxima que as partes podem convencionar, o que não abrange as renovações impostas por lei, funcionando a favor do inquilino.

Com efeito, os contratos de arrendamento urbano renovam-se automaticamente - arts 68 e segs do RAU e 1054 do C.C., embora possam ser celebrados contratos para habitação de duração limitada por prazo não inferior a cinco ou três anos, desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes - art. 98 do RAU; e, também, de duração limitada, para comércio, indústria, profissões liberais ou outra aplicação lícita do prédio, por prazo não inferior a cinco anos - arts 117, 118, 121 e 123 do RAU.

Não há prazos mínimos para a duração dos contratos de arrendamento, o que não podem é celebrar-se por mais de 30 anos.

Quando estipulada por tempo superior, a locação considera-se reduzida àquele limite.

Como observam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª ed., págs. 348 e 509), o limite máximo de trinta anos não pode aplicar-se à duração locatícia proveniente da renovação do contrato, por força do disposto no art. 68 do RAU, visto serem manifestamente distintas as circunstâncias em que o contrato se inicia, na exclusiva disponibilidade das partes, e as condições em que a relação se prorroga, por força da lei.

No mesmo sentido, opina o Conselheiro Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª ed, pág. 497 e 638), quando escreve que o art. 1025 do C.C. "vale apenas para a constituição do contrato, mas já não para a renovação do mesmo.

Ou seja, não se pode celebrar um contrato de arrendamento para habitação por prazo superior a 30 anos, o que é um modo de defender o arrendatário que, sendo no contrato a parte mais fraca, podia ver-se coagido a aceitar arrendamentos por prazos que lhe retiravam toda a liberdade. As prorrogações do contrato essas já não estão sujeitas a esse limite de duração: desde logo, porque elas funcionam a favor do inquilino, e, para acautelar a imposição do senhorio, é suficiente a possibilidade de denúncia do contrato, verificadas as condições legais, ou da sua resolução quando ocorra motivo de despejo".

Considerações idênticas valem para o contratos de arrendamento para comércio, pois a lei não impõe para tais arrendamentos de pretérito diferente disciplina em matéria de renovação.

Anote-se que o art. 118 do RAU é um preceito novo, que foi introduzido pelo dec-lei 257/95, de 30 de Setembro, não aplicável aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, por força do disposto no art. 6 do referido dec-lei.

É obvio que a não aplicação do limite temporal do art. 1025 do C.C. à duração da relação locatícia se configura como uma limitação ao direito de propriedade do senhorio, pois é elemento essencial deste direito a sua livre disponibilidade.

No entanto, não pode olvidar-se que o direito de propriedade também comporta limites, designadamente quando colide com direitos dos inquilinos, igualmente merecedores de tutela jurídica.

Neste enquadramento, como já se salienta no Acórdão recorrido, "é lícito entender que estando em causa interesses gerais da comunidade e tão caros a esta, como são os interesses económicos e sociais que subjazem a todas as relações locatícias, o Estado, no exercício da actividade legislativa, possa consagrar limitações ao direito de propriedade privada, na regulamentação que lhe cabe no âmbito do direito de arrendamento, nomeadamente, dentro de um objectivo de protecção do arrendatário, como parte institucionalmente mais fraca, assegurando, por essa forma, o equilíbrio dos interesses em conflito, no sentido do favorecimento deste, pela sua não colocação, sem violação contratual, no sempre difícil mercado da locação" (fls 166).

Para acautelar a posição do senhorio, fica a possibilidade de actualização da renda e a denúncia do contrato, verificadas as condições legais, ou da sua resolução, quando ocorra motivo de despejo.

A solução legal é materialmente fundada em razões que a justificam.

Por isso, não é arbitrária.

Ora, o arbítrio é que é repudiado, em última instância, pelos princípios do Estado de Direito, designadamente, pelos princípios do conteúdo do direito de propriedade, da igualdade, da necessidade e da proporcionalidade.

Por isso, os arts 50º, 64º e 68º do RAU e 1025, do C.C., na interpretação defendida, não são inconstitucionais.

Não se mostram violados os invocados arts 2º, 3º, nº2, 13º, 16º, 17º, 18º, nºs 2 e 3, e 62º da Constituição da República Portuguesa, nem o art. 14 da Convenção Europeia dos Direitos do Homem, nem o art. 1º, do seu Protocolo Adicional, sobre a protecção do direito de propriedade.

Termos em que negam a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 2 de Março de 2004

Azevedo Ramos

Silva Salazar

Ponce Leão