Quem foi o relator do acórdão 5708/21.4T9LSB.L1-9?

O relator foi Jorge Rosas de Castro, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 5708/21.4T9LSB.L1-9?

O acórdão foi proferido em 09 de abril de 2026.

5708/21.4T9LSB.L1-9

Sumário

SUMÁRIO (da responsabilidade do relator): 1. É sabido que no mundo dos negócios a fronteira não é necessariamente nítida entre a sagacidade e a inteligência dos interlocutores, que aqui e ali apresentam uma visão distorcida da realidade, e aquilo que atinge já a astúcia com dimensão criminal. 2. Um bom ponto de partida para que se nos ofereça um comportamento criminalmente astucioso é o de considerar, como critério delimitador, uma ideia de deslealdade tida por inadmissível no comércio jurídico. 3. Há essencialmente três modos de cometimento do crime de burla: (a) quando o agente provoca o erro de outrem descrevendo-lhe, por palavras ou declarações expressas, uma falsa representação da realidade; (b) quando o agente provoca o erro por via, não de palavras ou declarações expressas, mas por atos concludentes; (c) e quando o agente não provoca o erro, mas aproveita o erro em que o sujeito passivo já se encontra. 4. Não é sempre fácil a distinção entre a burla por atos concludentes e a burla por omissão, mas a fronteira pode ser traçada em via de princípio em torno desta ideia: enquanto nos atos concludentes o agente cria, assegura ou aprofunda o erro do ofendido, na omissão o agente não pratica qualquer ato «positivo», limitando-se a aproveitar o erro em que o sujeito passivo já incorre. 5. A realização de um contrato ou a participação em momentos essenciais do mesmo traz consigo o significado concludente de que o indivíduo se encontra na disposição de o cumprir, pelo que, faltando desde o início aquela vontade, obviamente não revelada, o que nos pode surgir é uma burla por atos concludentes, leia-se, uma burla por ação. 6. É o que sucede quando os arguidos, intervenientes num esquema contratual de mediação imobiliária e de celebração de um contrato-promessa de compra e venda, criam na contraparte a ilusão de que tudo se encaminhará em breve para a celebração de um contrato definitivo de compra e venda, quando na realidade não há, da sua parte, qualquer intenção séria de levar até ao fim esse suposto projeto negocial. 7. A astúcia traduz-se aqui na provocação e aproveitamento de várias circunstâncias, entre as quais se destacando as seguintes: a apresentação do negócio como atrativo; a celebração do contrato-promessa e a concomitante disposição patrimonial num contexto de particular e induzida urgência; a omissão de informação esclarecedora sobre a real situação do imóvel tido em vista e sobre a posição da «proponente-vendedora» face ao mesmo; e a redação do clausulado daquele contrato-promessa, redação essa que, para além de pouco clara para quem não domine conceitos jurídicos, contém referências idóneas a gerar uma falsa sensação de ausência de risco para o proponente-comprador.

Sumário

SUMÁRIO (da responsabilidade do relator):

1. É sabido que no mundo dos negócios a fronteira não é necessariamente nítida entre a sagacidade e a inteligência dos interlocutores, que aqui e ali apresentam uma visão distorcida da realidade, e aquilo que atinge já a astúcia com dimensão criminal.

2. Um bom ponto de partida para que se nos ofereça um comportamento criminalmente astucioso é o de considerar, como critério delimitador, uma ideia de deslealdade tida por inadmissível no comércio jurídico.

3. Há essencialmente três modos de cometimento do crime de burla: (a) quando o agente provoca o erro de outrem descrevendo-lhe, por palavras ou declarações expressas, uma falsa representação da realidade; (b) quando o agente provoca o erro por via, não de palavras ou declarações expressas, mas por atos concludentes; (c) e quando o agente não provoca o erro, mas aproveita o erro em que o sujeito passivo já se encontra.

4. Não é sempre fácil a distinção entre a burla por atos concludentes e a burla por omissão, mas a fronteira pode ser traçada em via de princípio em torno desta ideia: enquanto nos atos concludentes o agente cria, assegura ou aprofunda o erro do ofendido, na omissão o agente não pratica qualquer ato «positivo», limitando-se a aproveitar o erro em que o sujeito passivo já incorre.

5. A realização de um contrato ou a participação em momentos essenciais do mesmo traz consigo o significado concludente de que o indivíduo se encontra na disposição de o cumprir, pelo que, faltando desde o início aquela vontade, obviamente não revelada, o que nos pode surgir é uma burla por atos concludentes, leia-se, uma burla por ação.

6. É o que sucede quando os arguidos, intervenientes num esquema contratual de mediação imobiliária e de celebração de um contrato-promessa de compra e venda, criam na contraparte a ilusão de que tudo se encaminhará em breve para a celebração de um contrato definitivo de compra e venda, quando na realidade não há, da sua parte, qualquer intenção séria de levar até ao fim esse suposto projeto negocial.

7. A astúcia traduz-se aqui na provocação e aproveitamento de várias circunstâncias, entre as quais se destacando as seguintes: a apresentação do negócio como atrativo; a celebração do contrato-promessa e a concomitante disposição patrimonial num contexto de particular e induzida urgência; a omissão de informação esclarecedora sobre a real situação do imóvel tido em vista e sobre a posição da «proponente-vendedora» face ao mesmo; e a redação do clausulado daquele contrato-promessa, redação essa que, para além de pouco clara para quem não domine conceitos jurídicos, contém referências idóneas a gerar uma falsa sensação de ausência de risco para o proponente-comprador.

Texto Integral

Acordam, em conferência, na 9ª Secção Criminal do Tribunal da Relação de Lisboa:

1- RELATÓRIO

No Juízo Central Criminal de Lisboa (Juiz 12) foi proferido acórdão em 30 de maio de 2025, o qual tem o seguinte dispositivo:

«Face ao exposto, o Tribunal decide absolver os arguidos, AA, BB e CC, da prática de um crime de abuso de confiança agravado, previsto e punível pelo artigo 205º, n.ºs 1 e 4, alínea b), do Código Penal, por referência ao artigo 202.º, alínea b), do mesmo diploma legal e de um crime de burla qualificado, previsto e punível pelos artigos 217.º e 218.º, n.º 2, alínea a), do Código Penal, por cuja prática vinham pronunciados.

Custas pelos assistentes (cfr. artigo 515.º, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Penal).

(…)»

Inconformado, o Assistente DD interpôs o presente recurso, formulando as seguintes conclusões:

«A. O Tribunal a quo incorreu num manifesto erro de julgamento ao dar por não provados os factos 5, 6, 7, 11, 13, 14 e 16 dos factos não provados do acórdão recorrido.

B. Na Motivação do presente recurso, o recorrente procura demonstrar detalhada e fundadamente as razões e os elementos de prova que demonstram o referido erro de julgamento.

C. Em suma, os referidos factos devem ser dados como provados essencialmente porque:

a. Ficou demonstrado que os arguidos pressionaram os assistentes a assinarem o CPCV rapidamente (o imóvel foi apresentado numa sexta-feira e foi dito aos assistentes que o CPCV teria de ser celebrado na segunda-feira seguinte, como efectivamente veio a ser), sendo que não existia qualquer pressa ou urgência na celebração do CPCV, na medida em que o imóvel iria ser sujeito a um leilão judicial, que não se tinha ainda sequer iniciado.

b. Ficou demonstrado que os arguidos não explicaram devidamente aos assistentes a real situação do imóvel, nomeadamente que não tinham nenhum direito sobre o mesmo, que iria ser objecto de um leilão judicial e que os arguidos não sabiam sequer o preço pelo qual iria ser vendido ou, sequer, se iria ser vendido.

c. Ficou demonstrado que a referência constante da Cláusula Primeira do CPCV no sentido de que a sociedade arguida era proponente compradora do imóvel era falsa.

d. Ficou demonstrado, por admissão do próprio arguido AA, que o imóvel em causa tinha um valor de mercado de cerca de €350.000 a €400.000, pelo que o facto de os arguidos terem prometido vender esse mesmo imóvel aos assistentes por €255.000 foi apenas um meio enganoso para levar os assistentes a assinar o CPCV.

e. Ficou demonstrado que os arguidos fizeram crer os assistentes, quer verbalmente, quer por força da Cláusula Sexta do CPCV, que o sinal seria devolvido caso os assistentes viessem a desistir do negócio, assim procurando convencer os assistentes de que o negócio não tinha risco e, portanto, levá-los a assinar o CPCV.

f. Ficou demonstrado que, até à presente data, e apesar de várias interpelações nesse sentido, o sinal e as comissões nunca foram devolvidos.

g. Ficou demonstrado que os arguidos nunca transmitiram aos assistentes que não era possível visitar o imóvel pelo simples motivo de os arguidos não terem qualquer direito sobre o mesmo, o que demonstra que os arguidos nunca explicaram devidamente aos assistentes a verdadeira situação do imóvel, tendo-se antes perdido em desculpas inventadas como por exemplo que o ocupante do imóvel tinha contraído COVID.

h. Ficou demonstrado que a sociedade arguida, por intermédio do arguido AA, veio a licitar o imóvel por um valor cerca de €30.000 superior ao que tinha prometido vender aos assistentes, e que, naturalmente, nunca chegou a depositar esse valor, o que demonstra, sem qualquer margem para dúvidas, que, como se afirmava na Pronúncia, nunca foi intenção dos arguidos adquirir o imóvel para posteriormente o vender aos assistentes, ou seja, que nunca foi intenção dos arguidos cumprir do CPCV.

D. Essencialmente por estas razões, devem ser dados por provados os factos não provados 5, 6, 7, 11, 13, 14 e 16 do acórdão recorrido.

E. Dando-se tais factos por provados, e em conjugação com alguns dos factos dados por provados no acórdão recorrido – designadamente os factos provados 1, 3, 5, 8, 10, 13, 14, 15, 16, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 52, 53, 54 e 55 –, deverão os arguidos JS & GS, Lda., AA e CC ser condenados pela prática de um crime de burla qualificada, previsto e punido pelos artigos 217.º, n.º 1, e 218.º, n.º 2, alínea a), do Código Penal, por estarem preenchidos os respectivos elementos objectivos e subjectivos.

Nestes termos, e nos mais de Direito aplicáveis, deverão V. Exas.:

A. Dar por provados os factos não provados 5, 6, 7, 11, 13, 14 e 16 do acórdão recorrido;

B. Em consequência, deverão os arguidos JS & GS, Lda., AA e CC ser condenados pela prática de um crime de burla qualificada, previsto e punido pelos artigos 217.º, n.º 1, e 218.º, n.º 2, alínea a), do Código Penal, por estarem preenchidos os respectivos elementos objectivos e subjectivos.»

Mais requereu o Assistente a realização de audiência nesta Relação, tendo em vista debater os aspetos que suscitara em sede de impugnação da matéria de facto.

O recurso foi admitido com efeito meramente devolutivo, subida imediata e nos próprios autos.

O Ministério Público respondeu, formulando a final as seguintes conclusões:

«1. O acórdão impugnado não merece qualquer censura, pois que não enferma de omissões, nulidades ou vícios.

2. A decisão recorrida mostra-se lógica, conforme às regras de experiência comum e é fruto de uma adequada apreciação da prova, segundo o princípio consagrado no art.º 127.º do CPP.

3. O acórdão refere claramente os meios de prova que serviram para o tribunal formar a sua convicção, garantindo que nele se seguiu um processo lógico e racional na apreciação da prova, não omitindo a fundamentação no sentido da valoração das provas e da razão lógica da condenação do recorrente, não constituindo, portanto, uma decisão ilógica, arbitrária, contraditória ou materialmente violadora das regras da experiência comum.

4. O recorrente limita-se a expor o seu julgamento dos factos, divergente daquele que foi feito pelo Tribunal, e tendo, como se verificou, este formado a sua convicção com provas não proibidas por lei, prevalece a convicção do tribunal sobre aquela que formulou o recorrente.

5. Por todo o exposto deverá ser negado provimento ao presente recurso e mantido o acórdão recorrido na íntegra.»

Os Arguidos não apresentaram resposta ao recurso.

Ainda na 1ª Instância mostra-se proferido despacho em 17 de setembro de 2024, julgando extinta a responsabilidade criminal da sociedade Arguida JS & GS, Lda., em razão do registo do encerramento da correspondente liquidação, ao abrigo do disposto no art. 127º, nº 2 do Código Penal.

Uma vez remetidos os autos a este Tribunal da Relação, a Exma. Senhora Procuradora-Geral Adjunta declarou reservar a sua tomada de posição para a audiência, à luz do preceituado pelo art. 416º, nº 1 do Código de Processo Penal.

Por despacho de 28 de outubro de 2025 foi admitida a realização da audiência, subordinada à discussão da matéria relativa à impugnação da matéria de facto.

Proferido despacho liminar, a audiência foi designada e, cumpridos os vistos e as legais notificações, aquela teve lugar no dia 22 de janeiro de 2026.

Nessa audiência foram proferidas alegações no sentido da condenação dos Arguidos pessoas singulares, segundo sustentado pelo Ilustre Representante do Recorrente e pela Digna Sra. Procuradora-Geral Adjunta, e no sentido da absolvição, segundo preconizado pelos Ilustres Defensores.

Em seguida, admitindo esta Relação a prolação de acórdão de sentido condenatório dos Arguidos Recorridos AA e CC, que absolvidos haviam sido na 1ª Instância, e à luz do que resulta do Acórdão de Fixação de Jurisprudência nº 4/2016, fez-se um enunciado de factos provados relativa à matéria respeitante às condições sociais e pessoais e aos antecedentes criminais daqueles Arguidos, a partir dos correspondentes relatórios sociais e dos entretanto atualizados certificados do registo criminal constantes dos autos, dando-se a todos os sujeitos processuais a oportunidade de dizerem ou requererem o que tivessem por conveniente.

Nada tendo sido dito, procedeu-se ao agendamento de data para publicitação do presente acórdão.

Nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.

2- FUNDAMENTAÇÃO

2. 1 Questão prévia – da admissibilidade do recurso quanto à visada JS & GS, Lda.

Conforme resulta do exposto no Relatório que antecede, a sociedade JS & GS, Lda. viu já registado o encerramento da correspondente liquidação, o que determinou, ainda em 1ª Instância, a prolação de despacho que julgou extinta a sua responsabilidade criminal, ao abrigo do disposto no art. 127º, nº 2 do Código Penal.

Significa isso, entre o mais, que o presente recurso, quanto a esta sociedade, em bom rigor já inexistente, não é possível, o que se declarará.

2. 2 Questões a tratar

É pacífico, a partir do preceituado pelo n.º 1 do art.º 412.º do Código de Processo Penal, que são as conclusões apresentadas pelo recorrente que definem e delimitam o âmbito do recurso e, consequentemente, os poderes de cognição do Tribunal ad quem, sem prejuízo da possibilidade de apreciar as questões de conhecimento oficioso, como sejam a deteção de vícios decisórios ao nível da matéria de facto emergentes da simples leitura do texto da decisão recorrida, por si só ou conjugada com as regras da experiência comum, previstos no art. 410º, nº 2 e a verificação de nulidades que não devam considerar-se sanadas, nos termos do art. 379º, nº 2 e 410º, nº 3 (cfr. o Acórdão de fixação de jurisprudência n.º 7/95, publicado no DR I Série de 28.12.1995 – todas as normas doravante citadas sem indicação do diploma a que se referem deverão ser reportadas ao Código de Processo Penal).

A esta luz, a problemática central a abordar é a de saber se devem ser dados como provados os factos que o Tribunal recorrido considera não provados, sob os nºs 5, 6, 7, 11, 13, 14 e 16 e se, nessa sequência, devem ou não os Arguidos ser objeto de condenação pela prática do crime de burla qualificada por que vinham pronunciados.

2. 3 O acórdão recorrido: os factos e sua motivação

O acórdão recorrida considerou provados os seguintes factos:

«1. Em 29 de maio de 2020, o assistente DD, médico de profissão, conheceu a arguida CC, no âmbito de uma consulta médica, na Clínica …, sita em Carcavelos;

2. No decurso dessa consulta médica, a arguida CC, que se apresentou como consultora imobiliária na Century21, questionou o assistente DD sobre um eventual interesse em investir no setor imobiliário, ao que este respondeu afirmativamente;

3. O assistente DD transmitiu à arguida CC que pretendia adquirir um imóvel para o seu filho menor, EE, nascido em 21 de abril de 2006, tendo acedido a receber propostas que esta considerasse serem de interesse;

4. Assim, durante os meses seguintes, a arguida CC enviou diversas mensagens através da aplicação whatsapp ao assistente DD com propostas de negócio relativamente a vários imóveis, relativamente aos quais este último não demonstrou interesse;

5. Posteriormente, no dia 15 de janeiro de 2021, a arguida CC enviou ao assistente DD uma mensagem com proposta de negócio relativamente a um T3 no Estoril, na zona da Galiza, com garagem para duas viaturas, pelo valor de 255.000 €;

6. O assistente DD demonstrou interesse no imóvel referido em 5. manifestando, desde logo, a intenção de o visitar;

7. A arguida CC remeteu ao assistente DD fotografias e a caderneta predial do imóvel, sito na Rua 1, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3483, inscrita na matriz sob o artigo n.º …, da freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais;

8. A arguida CC remeteu, ainda, ao assistente DD links para outros apartamentos semelhantes, com o propósito de demonstrar os preços que se praticavam naquela zona, acrescentando que o negócio que então propunha ao assistente era o melhor possível e que poderiam passar no local na tarde daquele dia 15 de janeiro de 2021;

9. Nessa tarde, como combinado, o assistente DD deslocou-se àquela morada, onde se encontrou com a arguida CC, que, por sua vez, contactou telefonicamente a arguida BB, pedindo-lhe para se deslocar ao encontro de ambos;

10. Ali, a arguida CC informou o assistente DD de que estavam reunidas as condições para se fazer o contrato promessa de compra e venda pelo valor global de 108.000 €, incluindo o pagamento de duas comissões, no valor de 4.000 € cada, à própria arguida CC, bem como à arguida BB, por serviços de intermediação, além do pagamento de um sinal no valor de 100.000 €;

11. Enquanto aguardavam pela arguida BB junto à morada do imóvel, surgiu o administrador de condomínio do imóvel em questão, que lhes mostrou as respetivas garagens;

12. O assistente DD ficou agradado com as garagens, mantendo o interesse na realização do negócio e insistindo em visitar o apartamento;

13. No entanto, nesse dia 15 de janeiro de 2021, tal visita não foi possível visto que, ao contrário do que a arguida CC tinha sugerido ao assistente DD, nenhuma das arguidas CC e BB tinha agendado tal visita com o então residente no apartamento, pelo que não tinham as chaves para o efeito;

14. A arguida CC garantiu, ainda assim, que seria possível visitar o imóvel uma semana antes da escritura e que, caso após a visita os assistentes não pretendessem concretizar o negócio, ser-lhes-iam devolvidos o sinal e as comissões pagas;

15. A arguida CC referiu, ainda, que o contrato promessa de compra e venda devia ser celebrado no dia 18 de janeiro de 2021, bem como disse ao assistente DD que a escritura seria realizada entre 3 a 4 semanas depois;

16. Por estar interessado em concluir o negócio e convicto de que visitaria o apartamento pelo menos até à realização da escritura, o assistente DD acedeu às condições propostas;

17. Nos dias que se seguiram, a arguida CC solicitou ao assistente DD cópias do seu cartão de cidadão e a sua morada para elaborar o referido contrato promessa e pediu-lhe o endereço de correio eletrónico, para o qual enviou o projeto já aprovado de um prédio ao qual se referiu como o prédio do “bar da Tina”;

18. No dia 18 de janeiro de 2021, cerca das 10 horas da manhã, a arguida CC remeteu minuta do contrato promessa de compra e venda ao assistente DD, com a indicação de que seria assinado na Rua 2;

19. Pelas 12 horas e 42 minutos do mesmo dia, por haver necessidade de fazer alterações no contrato quanto ao método de pagamento do sinal, a arguida CC pediu ao assistente que lhe enviasse cópia do cheque no valor de 100.000 €, com o qual aquele iria pagar o sinal, que a enviou;

20. Mais tarde, nesse dia 18 de janeiro de 2021, os assistentes DD e FF encontraram-se com as arguidas CC e BB na morada indicada, Rua 2, para celebração do contrato promessa de compra e venda;

21. Pouco tempo depois, surgiu o arguido AA com o original do contrato promessa, para que fosse revisto e assinado;

22. Em 2 de setembro de 2021 o arguido AA era consultor imobiliário na Century 21 Smartinvest;

23. A sociedade arguida, JS & GS, Lda., tinha como objeto, entre outros, a compra e venda de imóveis e consultoria financeira;

24. Antes de assinarem o contrato, os assistentes DD e FF insistiram para que a escritura se realizasse o mais rapidamente possível, tendo o arguido AA, em resposta, garantido que tal sucederia daí a 3 semanas;

25. A assistente FF, em representação do assistente EE, seu filho, assinou o contrato promessa de compra e venda de bem futuro, que tinha por objeto a fração identificada;

26. Pelo referido contrato, o assistente EE prometeu comprar e a sociedade JS & GS, Lda., prometeu vender o imóvel sito na Rua 1, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3483, fração C, inscrita na matriz sob o artigo n.º …, da freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, pelo preço de 255.000 €;

27. Nos termos desse contrato, o primeiro outorgante, a sociedade JS & GS, Lda., obrigou-se a diligenciar pela marcação de escritura no prazo de 60 dias após a assinatura do contrato promessa de compra e venda, podendo o prazo ser estendido por mais 60 dias;

28. Ficou, também, expressamente estabelecido que, após a visita ao imóvel, caso o promitente comprador pretendesse desistir do negócio, devia ser-lhe restituído o valor do sinal em singelo, no prazo de 30 dias e, caso se verificasse a impossibilidade de efetuar a escritura, o valor do sinal deveria ser restituído em singelo;

29. Com a assinatura do contrato, o assistente entregou ao arguido AA o cheque n.º ..., sacado sobre o Banco BPI, datado de 18 de janeiro de 2021, no valor de 100.000 €, à ordem da sociedade JS & GS, Lda., a partir da conta bancária titulada pelos assistentes EE e DD, com o n.º ..., do Banco BPI;

30. No dia seguinte, os assistentes DD e FF pagaram às arguidas CC e BB as comissões por estas exigidas pela intermediação do negócio, através de duas transferências bancárias, cada uma, no valor de 4.000 €:

a) uma, para a conta com o IBAN..., sediada no Banco Santander Totta, titulada por CC;

b) outra, para a conta com o IBAN ..., sediada na Caixa Geral de Depósitos, titulada por GG, amiga de BB, por indicação desta última;

31. O imóvel objeto do contrato promessa encontrava-se penhorado à ordem do processo executivo com o n.º 4929/18.1T8OER, Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, sendo propriedade da executada nesses autos, a sociedade Maximus Mare, Lda.;

32. Os arguidos estavam a par da existência desse processo executivo que envolvia o imóvel em causa;

33. No contrato promessa de compra e venda foi feita referência ao facto de o imóvel ser propriedade da sociedade Maximus Mare, Lda. e à pendência de um processo executivo;

34. Os assistentes sempre estiveram convictos de que a sociedade JS & GS, Lda., tinha a intenção e estaria em condições de vender o imóvel, tal como todos os outros imóveis cuja aquisição lhes foi sugerida mediante o envio de diversas propostas;

35. Apesar das diversas tentativas e insistências por parte do assistente DD para visitar o apartamento, através do envio de diversas mensagens para a arguida CC durante o mês de maio de 2021, essa possibilidade foi sucessivamente negada aos assistentes e adiada, com base em alegações de que tal não era possível ou de que o residente no imóvel teria contraído covid-19;

36. Incomodado com a situação, o assistente DD transmitiu à arguida CC que não pretendia receber mais nenhuma proposta para negócios imobiliários enquanto este não se concretizasse;

37. Entre janeiro e maio de 2021, a arguida CC enviou ao assistente DD cerca de uma dezena de propostas relativas a vários imóveis, com o objetivo de o convencer a celebrar mais contratos-promessa, pese embora este último nunca tivesse manifestado intenção de concretizar mais negócios;

38. Em todas essas propostas dirigidas ao assistente DD, a arguida CC fez sempre menção expressa ao valor que seria necessário pagar a título de sinal para celebração do correspondente contrato promessa, bem como indicação de uma estimativa para a realização da subsequente escritura pública para formalização da compra e venda definitiva;

39. No âmbito de uma dessas propostas, a arguida CC escreveu uma mensagem dirigida ao assistente DD indicando que a escritura relativa ao imóvel que tinha sido objeto do contrato promessa de compra e venda ocorreria no princípio de abril;

40. No entanto, no final de abril a escritura ainda não se tinha realizado e, perante a insistência do assistente DD em saber quando se realizaria a escritura, a arguida CC, também, por mensagem escrita, datada de 28 de abril de 2021 indicou que, afinal, a escritura seria nos primeiros dias de maio;

41. Também durante todo o mês de maio de 2021, o assistente DD contactou a arguida CC, por diversas vezes, a fim de saber quando afinal se realizaria a escritura e quando poderia visitar o apartamento;

42. No dia 27 de maio de 2021, data em que tinha sido indicada pela arguida CC ao assistente DD ser possível visitar o apartamento, os assistentes DD e FF encontraram-se com a arguida CC, entre as 18 horas e as 19 horas, à porta do prédio onde se situa o referido apartamento;

43. Porém, foram informados de que o morador tinha contraído covid-19 e que, por essa razão, não seria possível visitar o imóvel;

44. Foi também dito aos referidos assistentes que a escritura ainda não tinha sido celebrada, nem o podia ser naquele momento, considerando que todos os estabelecimentos para o efeito estariam encerrados por força da pandemia;

45. Perante tal informação, o assistente DD exigiu, desde logo, a devolução do sinal e das comissões que tinham sido pagos;

46. E nesse mesmo dia, por mensagem, a arguida CC comunicou-lhes que iria marcar reunião para a restituição dos montantes em causa, que perfaziam 108.000 €;

47. No entanto, os arguidos nunca chegaram a agendar tal reunião e nunca devolveram os montantes em causa;

48. Em 23 de junho de 2021, veio a ser realizado leilão judicial referente ao imóvel aqui em causa, no âmbito do processo executivo já referido;

49. Nessa data, a sociedade JS & GS, Lda., representada pelo arguido AA, veio a licitar o imóvel em causa, tendo efetuado a melhor proposta, com o valor de 284.773,08 €;

50. Apesar disso, a sociedade JS & GS, Lda., notificada no dia 25 de junho de 2021 para depositar o preço até ao dia 10 de julho de 2021, não o fez;

51. No âmbito do referido processo executivo que envolvia o imóvel em questão, a exequente veio informar, em 15 de julho de 2021, que a executada, proprietária do imóvel, tinha procedido à liquidação da quantia em dívida, no valor de 45.415,87 €, requerendo que fosse levantada de imediato a penhora registada a seu favor sobre aquele imóvel;

52. Os assistentes DD e FF decidiram que teriam de resolver o contrato e, para o efeito, os assistentes vieram a efetuar duas notificações judiciais avulsas para que a arguida CC e a sociedade JS & GS, Lda., procedessem à devolução das quantias, no âmbito dos processos n.ºs 1897/21.6T8CSC e 2039/21.3T8OER, respetivamente;

53. Nem a sociedade, nem a arguida CC devolveram as referidas quantias;

54. O arguido AA agiu em nome e no interesse da sociedade JS & GS, Lda., da qual era responsável efetivo pela gestão ao receber do assistente a quantia de 100.000 €, paga a título de sinal;

55. Apesar de terem sido interpelados, respetivamente, para o pagamento do montante de 8.000 € pago pelos assistentes a título de comissões e para o pagamento do sinal de 100.000 €, os arguidos CC e AA, este em representação da sociedade JS & GS, Lda., aqueles não procederam a tais pagamentos.»

E considerou não provados os seguintes factos (transcrição):

«1. A arguida CC apresentou-se como consultora imobiliária na Century21 Smartinvest;

2. Nas circunstâncias referidas em 13. dos factos provados, a arguida BB tivesse sugerido que teriam agendado a visita com o então residente do apartamento;

3. A arguida BB tivesse procedido conforme descrito em 14. e 15. dos factos provados;

4. Já na morada referida em 20. dos factos provados e estranhando que o contrato se fosse celebrar naquele local, o assistente DD perguntou às arguidas se aquele género de contratos não deveria ser celebrado num notário, ao que a arguida CC respondeu negativamente, visto que o arguido AA, administrador da arguida JS & GS, Lda., tinha aquele escritório para o efeito;

5. Os factos referidos em 33. dos factos provados nunca foram devidamente explicados pelos arguidos aos assistentes que, por essa razão e pelo facto de não terem quaisquer conhecimentos jurídicos, não se aperceberam da real situação do imóvel e assinaram o contrato promessa de compra e venda convictos de que o iam adquirir à sociedade arguida JS & GS, Lda., que acreditavam ser a proprietária daquele;

6. Os arguidos nunca explicaram aos assistentes a situação jurídica associada ao imóvel, tendo como objetivo garantir a celebração do contrato promessa de compra e venda e o pagamento do sinal (e das comissões), omitindo que as suas intenções relativamente àquele imóvel terminavam nesse ponto e que nunca iriam adquiri-lo para posteriormente vendê-lo aos assistentes;

7. Os arguidos atuaram conjuntamente e em comunhão de planos, utilizando a sociedade JS & GS, Lda., bem como o facto de serem colaboradores da Century 21 para aparentar uma imagem de seriedade negocial e lograram convencer os assistentes DD e FF a celebrarem um contrato promessa de compra e venda de bem futuro, visando que os mesmos lhes entregassem as quantias referidas;

8. Nas circunstâncias descritas em 54. dos factos provados, o arguido AA atuou no seu próprio interesse de enriquecimento com as quantias descritas;

9. Os arguidos agiram livre, voluntária e conscientemente, querendo fazer suas as quantias que lhes foram entregues no âmbito do contrato promessa de compra e venda celebrado;

10. Desde o início dos contactos entre a arguida CC e o assistente DD com propostas relativas a vários imóveis, todas apresentadas como se existissem reais possibilidades de adquirir cada um desses imóveis, o primeiro objetivo dos arguidos era o de conseguir encontrar um ou mais imóveis que interessassem aos assistentes, gerando nestes, posteriormente, a forte convicção de que o negócio por eles pretendido era possível, ludibriando-os de modo a que celebrassem um contrato promessa de compra e venda, para poderem receber valores relativos a sinal e a comissões de intermediação, cuja obtenção era o objetivo último e principal dos arguidos;

11. Toda a atuação dos arguidos desde o início foi destinada a formar nos assistentes essa referida convicção e a enganá-los, com o objetivo de obter para si um enriquecimento, no caso através do pagamento do sinal e das comissões;

12. Os arguidos atuaram conjuntamente e na concretização do mesmo plano previamente delineado, utilizando a sociedade comercial JS & GS, Lda., bem como o facto de serem colaboradores da Century 21 para aparentar uma imagem de seriedade negocial, e lograram convencer os assistentes DD e FF a celebrarem um contrato promessa de compra e venda de bem futuro, visando que os mesmos lhes entregassem o montante total de 108.000 €, dos quais 100.000 € a título de sinal, a pagar à sociedade arguida, correspondendo os restantes 8.000 € a duas comissões de 4.000 €, exigidas por cada uma das arguidas CC e BB;

13. O arguido AA e a sociedade JS & GS, Lda., através daquele, em seu nome e no seu interesse, agiram livre, voluntária e conscientemente, querendo ludibriar os assistentes DD e FF através do referido plano delineado, com o propósito de convencer os assistentes a celebrar o contrato promessa de compra e venda e, consequentemente, de receber o sinal acordado, cientes de que nunca iriam adquirir o imóvel, nem cumprir o que fora estipulado naquele contrato, sabendo que assim sempre provocariam prejuízo patrimonial na esfera jurídica do assistente DD e do seu filho, o assistente HH;

14. A arguida CC agiu livre, voluntária e conscientemente, querendo ludibriar os assistentes DD e FF através do referido plano delineado, com o propósito de convencer os assistentes a celebrar o contrato promessa de compra e venda e, consequentemente, de receber a comissão acordada como mediadora imobiliária, ciente de que o imóvel nunca iria ser adquirido, nem o contrato ia ser cumprido;

15. A arguida BB agiu livre, voluntária e conscientemente, querendo ludibriar os assistentes DD e FF através do referido plano delineado, com o propósito de convencer os assistentes a celebrar o contrato promessa de compra e venda e, consequentemente, de receber a comissão acordada como mediadora imobiliária, ciente de que o imóvel nunca iria ser adquirido, nem o contrato ia ser cumprido;

16. Os arguidos agiram bem sabendo que a sua conduta era proibida e punida por lei penal.»

No que respeita à indicada matéria de facto provada e não provada, o acórdão recorrido apresenta a seguinte motivação:

«A convicção do Tribunal formou-se com base na análise conjugada das declarações prestadas pelo arguido AA durante a fase de instrução, pelos assistentes, DD e FF, com aquelas prestadas pelas testemunhas II, JJ, KK e LL.

O Tribunal considerou, ainda, o teor de fls. 21 (assento de nascimento), 22 (cópia de cartão de cidadão), 23 (planta), 24-25 (caderneta predial), 26 a 30 (certidão do registo predial), 31-32 (fotografias extraídas do site e-leilões), 33 a 36 (minuta de contrato promessa de compra e venda), 37 (fotocópia de cheque), 38 a 41 (contrato promessa de compra e venda), 42 (comprovativo de transferência bancária), 43 a 45 (extrato integrado), 46-47 (fotocópia de cheque), 48 a 52 (comprovativos de transferências bancárias), 53 a 115 (documentação relativa a diversos imóveis), 116 a 127 (certidão permanente, consulta de beneficiário ativo, relatório corporativo), 128 a 136 (certidão permanente, consulta de beneficiário ativo, relatório corporativo), 137 a 144 (certidão permanente, consulta de beneficiário ativo, relatório corporativo), 145 a 151 (transcrição de mensagens), 153 a 172 (mensagens Whatsapp), 173-174 (cartas), 175 a 194 (notificações judiciais avulsas), 195 a 218 (certidão permanente, consulta de beneficiário ativo, relatório corporativo), 219 a 235 e 239 a 241 (informações extraídas do sitehttps://www.century21.pt/agencias-imobiliarias/smartinvest/), 236 a 238 (assento de nascimento), 242 a 420 (documentação extraída dos autos de execução com o n.º 4929/18.1T8OER – Juízo de execução de Oeiras, Juiz 1), 424 a 430 (certidão permanente), 431 a 434 (certidão do registo predial), 449 a 454 (informações sobre o estado dos autos de execução com o n.º 4929/18.1T8OER – Juízo de execução de Oeiras, Juiz 1), 455 a 458 (informações sobre o estado dos autos de execução com o n.º 155/19.4T9LSB – Juízo de execução de Oeiras, Juiz 2), 460 a 481 (informações e documentação bancárias), 487 a 491 (documentação extraída dos autos de execução com o n.º 4929/18.1T8OER – Juízo de execução de Oeiras, Juiz 1), 492 a 498 (informação sobre o estado dos autos de procedimento cautelar com o n.º 192/20.2T8CS-A – Juízo Central Cível de Cascais – Juiz 4), 507 a 515 (informação extraída na notificação judicial avulsa com o n.º NA/4283/2021 – Juízo Local Cível de Lisboa, Juiz 2), 581 a 608 (informações bancárias), 651 (informação), e 654-655 (certidão permanente).

Os arguidos, fazendo uso da faculdade que lhes é concedida pelo artigo 61.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Penal não prestaram quaisquer declarações sobre os factos em audiência de julgamento.

O Tribunal reproduziu, porém, em audiência de julgamento as declarações prestadas pelo arguido AA em debate instrutório, as quais aqui se dão por integralmente reproduzidas.

O assistente DD, prestando declarações nessa qualidade, disse ter conhecido a arguida CC que também conhecia como MM como doente numa consulta sua, enviada por uma colega. Verificaram que são conterrâneos e falaram um pouco, tendo aquela dito que fazia mediação de imóveis e falado da empresa Century 21, referindo que mais tarde foi ao site daquela empresa na internet confirmar e viu que aquela arguida ali se encontrava identificada. Explicou que disse à arguida CC que estaria interessado numa casa pequena, para o seu filho, que gostaria que fosse perto da sua casa. Disse que os contactos com aquela após aquele dia da consulta médica eram normalmente feitos por whatsapp e, algumas vezes, também por email. Confirmou que poderá ter sido desde 2.06.2020 que a arguida lhe enviou propostas de imóveis para adquirir.

A primeira casa que lhe interessou foi-lhe enviada em 15.01.2021 e o apartamento tinha de ser visitado no dia a seguir e o contrato promessa teria de ser assinado na segunda-feira seguinte. Disse ter assinado o contrato promessa porque era uma oportunidade única.

Pretendia comprar a casa a pronto pagamento e, por isso, era uma oportunidade.

Questionado, afirmou não conseguir dizer se a situação em que se encontrava o apartamento lhe foi explicada ou não antes de assinar o contrato promessa. Lida que foi em audiência de julgamento a cláusula primeira do contrato promessa que assinou (cfr. fls. 38 a 41), afirmou que da leitura da mesma não percebeu que o apartamento não era propriedade da sociedade do arguido e que se tivesse percebido não tinha celebrado o contrato. Disse que o montante de 100.000 € que deu de sinal proveio de uma conta titulada por si e pelo seu filho, EE. Afirmou não se recordar se o que está descrito em 7. da pronúncia aconteceu. Disse que, na sexta-feira foi ao prédio para visitar o apartamento e ficaram à porta com a arguida CC, tendo sido o assistente quem chegou primeiro, depois a arguida CC e, a seguir, a arguida BB, pensando que a primeira terá ligado à segunda, tendo esta ido ao local nessa sequência. Nesse dia não visitou o apartamento porque lhe foi dito que o apartamento estava ocupado e não era possível ver, mas houve um senhor que era o representante do condomínio que lhe mostrou a garagem do prédio. Ficou combinado que na segunda ou terça-feira seguintes se encontrariam para outorgar o contrato de compra e venda. Tinha de entregar o montante de 100.000 € a título de sinal e pagar 4.000 € a cada uma das arguidas a título de comissão por lhe terem apresentado o negócio. Questionado quanto ao facto de ter celebrado o contrato promessa sem antes visitar o apartamento, afirmou não se ter preocupado com esse facto porque havia cláusula de salvaguarda quanto a essa questão. Disse que lhe terão pedido para levar um cheque no dia da assinatura do contrato. Naquele dia disseram-lhe que a escritura se fazia dentro de três semanas, ou até mais depressa. Acrescentou só ter pedido esclarecimentos mais tarde, quando começou a ver que a escritura não era feita. Confrontado com a mensagem constante de fls. 149 dos autos (de 6.04.2021), referiu que nessa altura já tinha consultado a sua advogada e esta já lhe tinha sido explicado a situação. Foi-lhe sendo sempre dito que a pessoa que morava no apartamento estava com covid19 e acabou por nunca ter visitado o apartamento, sendo que em abril é que percebeu o quadro em que estava metido. Disse que os dois primeiros meses chegou a falar com o arguido umas 3-4 vezes e ele ia sempre dizendo que por esta ou por aquela razão não era possível, que estávamos a passar por um período difícil e se não queria outros negócios. Explicou que pensava que o contrato promessa ia ser assinado num notário, tendo percebido que tal não sucederia quando chegou à morada que lhe foi indicada. Disse que depois de chegar ao local indicado, que referiu tratar-se de uma sala alugada, as arguidas chegaram trazendo um ramo de orquídeas para a sua mulher, levaram-nos à sala e depois chegou o arguido AA, que conheceu nesse dia e que lhe disse que a escritura podia ser feita com muita brevidade, sem que tivesse dito do que é que dependia a sua realização.

As arguidas também não disseram nada quanto a isso. Disse que quem trouxe o contrato promessa que assinaram foi um senhor corpulento que pensa que trabalharia com o arguido.

Acha que nunca tinha lido o contrato promessa antes desse momento, tendo sido confrontado com o facto de resultar do teor de fls. 160 dos autos que a minuta do contrato lhe foi enviado naquele mesmo dia de manhã, tendo então afirmado que antes de assinar o contrato leu-o, mas não entendeu. Disse que, logo a seguir, fez duas transferências no multibanco nos montantes de 4.000 € cada uma, para a conta bancária que cada uma das arguidas lhe indicou, uma titulada pela arguida CC e a outra titulada por uma amiga da arguida BB. Reiterou ter ficado convicto que o apartamento era da propriedade da JS, Lda., embora tivesse afirmado saber que no contrato era referida uma outra sociedade como proprietária. Confirmou que viu a certidão do registo predial do apartamento, mas não percebeu que era da sociedade Maximum Mare. Referiu recordar-se de receber uma mensagem da arguida CC com indicação de um imóvel em que se dizia “este não é do Tribunal” (cfr. fls. 146). Disseram-lhe que a pessoa que lá morava ia sair do apartamento antes da escritura. Disse pensar que a arguida CC soube do negócio através da arguida BB e que seria esta que teria o contacto mais próximo do arguido. Justificou a mensagem constante da parte final de fls. 151 dos autos com o facto de já ter percebido que o imóvel não era do arguido AA e que a arguida CC lhe enviava sempre negócios diferentes. Disse que não lhe foi explicado de forma clara que o imóvel ia ser objeto de um leilão. Só tem ideia desta Maximus Mare muito depois da celebração do contrato promessa quando percebeu que as coisas não estavam a correr bem. Foi-lhe dito que se não gostasse da casa lhe devolveriam o sinal. No próprio dia em que recebeu a proposta do negócio foi ao prédio para ver e disseram-lhe que o imóvel estava ocupado e que não o poderia ver, mas que poderia vê-lo uma semana antes da escritura. Como lhe disseram que em final de fevereiro conseguiriam fazer a escritura ficou descansado porque não demoraria muito tempo. Confrontado com fls. 174 dos autos, confirmou tratar-se de documento da advogada que o acompanhou numa primeira fase e à sua mulher. Questionado, disse que à data dos factos o apartamento valia pouco mais do que lhe foi pedido pelos arguidos, acrescentando que havia imóveis à venda por 280.000 € e 300.000 €. Afirmou que a gota de água para ter terminado o contrato foi o facto de a sua advogada ter-lhe dito que a escritura nunca ia acontecer e, então, pediu-lhe para fazer uma carta. Nunca quis o sinal o dobro, a segunda advogada que o acompanhou é que veio pedir o dobro do sinal. Disse não ter falado quase nada com a arguida BB, não mais tendo falado com ela após o dia da assinatura do contrato promessa.

FF, casada com o assistente DD, disse conhecer as arguidas CC e BB como mediadoras imobiliárias e o arguido AA como o dono do apartamento que tentaram comprar para o filho. Disse que quando tentaram visitar o imóvel apareceu primeiro a arguida CC e depois veio a arguida BB, pensando que a primeira ligou à segunda a perguntar se aquela estava a chegar. Referiu que, aquando do interesse na compra do apartamento que, juntamente com o marido, manifestou, a arguida CC disse logo que não podia mostrar a casa porque não tinha a chave. Quando foram ao prédio viram o apenas o exterior do mesmo e um senhor que estava à porta, mostrou-lhes as garagens e as escadas. Nesse dia, a arguida CC disse-lhes que era um bom negócio porque o “patrão ou broker” (ficou com a ideia que era patrão) tinha muito dinheiro e comprava e vendia imóveis. Lembra-se de a arguida CC ter-lhes dito, que se estivessem interessados, deviam ser rápidos antes que o apartamento entrasse no mercado.

Afirmou ter lido o contrato promessa antes de o assinar, nomeadamente a sua cláusula primeira, à qual não deu importância, por lhe ter parecido uma coisa perfeitamente normal.

Disse apenas ter visto o arguido AA no dia da assinatura do contrato promessa.

Afirmou não lhes ter sido indicada data concreta para visitar o apartamento ou, pelo menos, não se lembra que tal tenha acontecido. Apesar das várias tentativas que fizeram, nunca chegaram a ver o apartamento, apenas viram fotografias do mesmo. Foi sempre sendo mudada a data para ir ver a casa. Inicialmente era a arguida CC que fazia a ponte entre o seu marido e o arguido AA, mas depois como viu que ele ia sempre mudando as datas, ela terá dito ao arguido AA para falar ele mesmo com os assistentes diretamente. Disse que estavam descansados, não obstante não terem visitado o apartamento antes, porque foi-lhes garantido que veriam a casa antes da escritura e também porque havia um inquilino que garantiram sairia da casa antes da escritura. Explicou que uma das vezes em que eram para visitar o apartamento e acabaram por não conseguir, foi-lhes dito que o inquilino estava com covid19. Só quando mostraram o contrato a uma advogada amiga é que perceberam o que se tinha passado. Disse que o que diz no contrato não lhe foi explicado e que o que lhes foi dito, a si e ao seu marido, foi que a casa era do arguido AA e que ele a vendia. A porta de acesso à sala onde entraram para assinar o contrato promessa era mesmo ao lado da porta de um Notário. Acabou por reconhecer que grande parte do que sabe da situação sabe através do seu marido, afirmando que no dia da assinatura do contrato promessa foi lá apenas para assinar, pois não era quem ia comprar a casa, nem era a pessoa do dinheiro. Questionada sobre o valor do apartamento relativamente ao preço que iriam pagar pelo mesmo, disse achar que o preço não era assim tão abaixo do preço praticado na zona para imóveis semelhantes. Disse ter ido ver uma casa a que a arguida CC e a própria se referiam como o apartamento do “bar da tina” porque aquela lhe tinha dito que lhe mostrava o mesmo sem compromisso, porque adora ver casas e tinha curiosidade em ver aquele que estava à venda por 1.000.000 €.

II, agente de execução nos autos de execução com o n.º 4929/18.1P8OER, referiu que naqueles autos se encontrou penhorado o apartamento referido na pronúncia, bem como que notificou as partes da realização do leilão eletrónico que decorreria entre 7.05.2021 e 23.06.2021. Confirmou que o arguido AA, em representação da sociedade licitou o apartamento em 23.06.2021, pelo valor de 284.773,08 €. Depois as partes foram notificadas da licitação, bem como o licitante foi notificado para pagar o referido valor, sendo certo que o mesmo jamais foi depositado, tendo o Tribunal ordenado a notificação do 2.º licitante para depositar o preço, em 18.11.2021. Confirmou a certidão do leilão constante de fls. 487 a 491 dos autos. Esclareceu que os leilões online são publicitados na plataforma e-leilões. Explicou que a transmissão dos bens vendidos em leilão é feita por escritura ou através de título de transmissão.

JJ, agente de execução e solicitadora, foi quem tentou realizar uma notificação avulsa à sociedade JPS, Lda., em junho de 2021 e que não foi conseguida. Disse ter conseguido fazer uma notificação judicial avulsa à arguida CC, tendo confirmado o teor de Fls. 175 e segs. e 185 e segs. dos autos.

KK, morador e antigo administrador do condomínio do prédio onde se situa o apartamento dos autos, disse não se recordar de alguma vez ter mostrado as garagens do prédio a alguém, sabendo que no 1.º esquerdo residiam pessoas de nacionalidade argentina e que a proprietária era uma sociedade chamada Maximus Mare. Acrescentou saber que aquele apartamento foi vendido numa ação judicial proposta contra a sociedade. Referiu o valor de 300.000 € como valor médio pedido na zona por casas como o apartamento dos autos.

LL, gerente da sociedade Maximus Mare, Lda., disse que o apartamento referido na pronúncia era daquela sociedade e esteve penhorado devido a negócios da empresa que correram mal. Afirmou não ter feito qualquer negócio, verbal ou escrito envolvendo o apartamento e que, à data dos factos, ali vivia a sua sogra, sabendo que estava iminente a venda da casa. Disse que nunca ninguém lhe pediu para ver o apartamento.

Consigna-se, antes de mais, que se expurgaram da matéria de facto todos os factos alegados pelas partes e que se revelaram conclusivos, de mera impugnação ou matéria de direito.

Analisou o Tribunal todos os elementos de prova acima discriminados à luz de regras de razoabilidade e experiência comum, tal como lhe permite o artigo 127.º do Código de Processo Penal.

Assim, considerou o Tribunal a prova por declarações e testemunhal produzida em audiência de julgamento, que conjugou com o teor da documentação junta aos autos, que não lhe permitiu concluir pela verificação de alguns dos factos constantes da pronúncia dos arguidos para julgamento.

Assente nos autos está a indicação pela arguida CC ao assistente em 15.01.2021, como possibilidade de investimento, entre outros, o apartamento sito na Rua 3 do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 3483-C, da freguesia de Cascais e Estoril (cfr. fls. 146, 1.º parágrafo).

De igual modo, provou-se que tal proposta apresentada ao assistente pela arguida CC teve origem no arguido AA que, para o efeito, viria a apresentar-se em representação da sociedade de que era sócio e gerente, com a denominação JS & GS, Lda., como vendedor do referido apartamento.

Interessado que se mostrou o assistente na compra do referido apartamento para o seu filho EE, em 18.01.2021, a assistente FF celebrou com a referida sociedade JS & GS, Lda., o contrato promessa cuja cópia se mostra junta aos autos de fls. 38 a 41 e aqui se dá por integralmente reproduzido.

Assente se mostra, de igual modo, que o referido imóvel prometido vender pela sociedade JS & GS, Lda., e prometido comprar pela assistente, em representação do seu filho:

- era à data dos factos propriedade da sociedade com a denominação Maximus Mare, Lda., bem como que

- encontrava-se àquela data penhorado à ordem dos autos de execução com o n.º 4929/18.1T8OER, a correr termos junto do Juízo de Execução de Oeiras, Juiz 1.

Tais factos resultam do teor da caderneta predial enviada pela arguida CC ao assistente DD no mesmo dia em que lhe indicou o imóvel como possibilidade de investimento por parte daquele e da certidão do registo predial do imóvel, que constam de fls. 24-25 e 26 a 30 dos presentes autos.

A questão que se impunha ao Tribunal apurar consiste em verificar se, na sequência da apresentação do referido apartamento ao assistente DD pela arguida CC, foi este informado por aquela, bem como pelos arguidos AA e BB, da efetiva e real situação de tal imóvel, quer no que respeita à propriedade do mesmo, quer no que respeita à pendência sobre o mesmo de ónus ou encargos, mormente à situação de penhora que sobre o mesmo impendia no âmbito dos autos de execução já mencionados.

Para tanto, contribuiu preponderantemente a análise feita pelo Tribunal da diversa documentação constante dos autos, grande parte da qual foi junta aos mesmos pelos assistentes.

Começou o Tribunal por analisar a documentação junta aos autos a fls. 23 a 32, a saber, planta do apartamento identificado nos factos provados, caderneta predial, certidão do registo predial do imóvel e, ainda, duas fotografias extraídas do site e-leilões, onde a venda judicial através de leilão do apartamento se encontrava anunciada.

Tais documentos não podem deixar de ser conjugados com as mensagens trocadas entre o assistente DD e a arguida CC e que se mostram transcritas a fls. 146 a 152 e cujos prints se mostram juntos aos autos a fls. 153 a 172.

Com efeito, apesar de, quando questionado pelo Tribunal sobre os elementos que lhe teriam sido enviados pela arguida CC, o assistente DD ter declarado não se recordar se recebeu ou não tais elementos, o que é certo é que, pelo menos, o envio de 6 fotografias e da caderneta predial do imóvel resultou provado da análise conjugada dos elementos de prova antes referidos.

Veja-se que das mensagens de fls. 146, 156 e 157 resulta que, em 15.01.2021, pelas 11 horas e 5 minutos foi enviada mensagem ao assistente DD pela arguida CC do seguinte teor: “Bom dia Dr DD tenho um t3 no Estoril zona da Galiza perto do campo de golf com garagem para 2 carros imóvel do tribunal por 255K”.

A essa mensagem respondeu o assistente com “Ok quero ver”. Referem-se estas mensagens ao apartamento identificado nos factos provados, tendo o assistente manifestado interesse na sua eventual aquisição.

De seguida, a arguida CC disse que iria enviar fotos que disse ter, tendo enviado, nessa sequência, 6 fotografias após o que disse que enviaria a caderneta predial do imóvel, tendo enviado a mesma (cfr. fls. 156 e 157).

Prosseguindo com a análise do contrato promessa celebrado entre a assistente, em representação do seu filho menor e a sociedade JS & GS, Lda., representada pelo arguido AA, importa atentar no título dado ao mesmo “CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE BEM FUTURO”, bem como no teor da cláusula primeira do mesmo, que é o seguinte:

“O PROMITENTE VENDEDOR é proponente comprador do imóvel de tipologia T3 que se encontra em nome de Maximus Mare, Lda., por processo executivo, sito na Rua 3, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3483…”.

Conforme resulta do teor de fls. 160, no dia 18.01.2021, pelas 10 horas e 9 minutos a arguida CC enviou, mais uma vez, por Whatsapp a minuta do contrato promessa de compra e venda, cuja assinatura se encontrava agendada para as 16 horas desse mesmo dia.

O assistente disse em audiência de julgamento ter lido o contrato promessa antes de o assinar, confirmando que se apercebeu que o mesmo se referia a um bem futuro e, após lhe ter sido lida a referida cláusula primeira, confirmou tê-la lido, mas não ter percebido que a situação do apartamento era aquela.

Importa, antes de mais, referir que ambos os assistentes DD e FF têm formação superior (médico e enfermeira) o que, não pode deixar de referir-se, os habilita de forma plena à interpretação de textos de mediana complexidade.

Ora, impõe-se constatar que, logo que a arguida CC apresentou ao assistente DD a possibilidade de adquirir o apartamento objeto dos autos, lhe forneceu a informação sobre a localização do mesmo, da sua tipologia e existência de garagem para dois carros, terminando com a informação de que era um “imóvel do tribunal” e que o preço de venda era de 255.000 €.

Em resposta, aquele assistente nada perguntou, tendo respondido “Ok quero ver”, o que denota que a informação de que era um “imóvel do tribunal” não suscitou, naquele, qualquer surpresa, questão ou dúvida.

A referida informação de que era “imóvel do tribunal” denuncia de forma clara que se tratava de um imóvel com uma situação diversa do que é habitual, não se aceitando que o assistente DD tivesse deixado escapar essa informação sem a sindicar ou questionar, caso não a compreendesse.

Por outro lado, resulta da caderneta predial que foi nesse mesmo dia, 15.01.2021, enviada àquele assistente pela arguida CC, que a proprietária do apartamento, ali identificada através da expressão “titular”, era a sociedade com a denominação Maximus Mare, Lda

Assim, constata-se que a arguida CC concedeu ao assistente DD, no preciso momento em que lhe falou da possibilidade de aquisição do apartamento em causa, informações suficientes para que aquele apreendesse que se tratava de um imóvel que seria vendido no âmbito de uma ação judicial, independentemente de poder não saber que ação era essa e em que precisos termos.

Tais informações eram suficientes para que aquele se apercebesse que a titularidade do apartamento não era do arguido, nem da sociedade por aquele representada, bem como que o imóvel estaria envolvido de alguma forma numa ação judicial.

Ora, como já se disse, das mensagens trocadas pelo assistente com a arguida CC, não se vislumbra que o mesmo tivesse colocado àquela qualquer questão relativamente à situação do imóvel o que poderá, eventualmente, resultar de aquele assistente e a arguida, aquando da sua conversa inicial na sequência da consulta médica em que se conheceram, já terem aflorado como possibilidade de investimento imóveis em processo de venda judicial, através do tribunal.

Veja-se, aliás, que em 29.01.2021, poucos dias após a celebração do contrato promessa, a arguida CC remeteu ao assistente as características de um imóvel relativamente ao qual fez a referência “não é tribunal”.

Com efeito, não se concebe que uma pessoa a quem essa possibilidade não tivesse sido referida antes e que, pela primeira vez, visse aquela referência a “imóvel do tribunal” não questionasse o que é que isso significava exatamente.

Do próprio texto do contrato promessa, que ambos os assistentes, DD e FF, confirmaram ter lido em momento prévio à sua assinatura pela segunda, resulta cristalino que o arguido AA e a sociedade por si representada não eram os proprietários do apartamento, bem como que o era a sociedade Maximus Mare, Lda., ali expressamente referida nessa qualidade.

A isto acresce a referência no cabeçalho à promessa de compra e venda de “bem futuro” e, sobretudo, o facto de ali se escrever de forma expressa que a sociedade JS & GS, Lda., é proponente compradora do imóvel em causa, qualidade diversa da de proprietária.

Com efeito, jamais a referida sociedade se arrogou ser proprietária do apartamento em causa, inexistindo fundamento para que os assistentes se tivessem convencido de tal facto quando assinaram o contrato promessa, facto que o assistente DD procurou veicular em audiência de julgamento.

A referência a “processo executivo” reitera tratar-se de um imóvel envolvido num processo judicial, sendo irrelevante que concreto processo fosse esse.

Entende, assim, o Tribunal não poder concluir por que, quer a arguida CC, quer o arguido AA não tivessem transmitido aos assistentes a verdadeira situação do apartamento que lhes prometeu vender, pois de tudo o que se deixou dito acima, foram fornecidos pelos mesmos aos assistentes todas as informações necessárias a que aqueles se apercebessem da especial e concreta situação em que se encontrava o imóvel, motivo pelo qual julgou tais factos não provados.

Quanto à impossibilidade de o arguido AA, em representação da sociedade JS & GS, Lda., cumprir o contrato promessa celebrado, vendendo ao assistente EE o apartamento em causa, de igual modo se julgou a mesma não provada, pois que seria efetivamente possível ao arguido e àquela sociedade cumprir o contrato promessa bastando, para tanto, adquirir o apartamento aquando da sua venda judicial através da apresentação da proposta de maior valor (no caso de venda por propostas em carta fechada) ou da licitação pelo valor mais alto (no caso de venda em leilão) e, posteriormente, vendê-lo ao assistente EE.

Importa, finalmente, referir que, de igual modo, não se provou em audiência de julgamento que a arguida CC e o arguido AA jamais tiveram a intenção de cumprir o referido contrato promessa, apenas pretendendo com a assinatura do mesmo, locupletar-se com as quantias entregues pelo assistente DD a título de sinal e de comissões.

Com efeito, resulta do teor de fls. 326 e 343 a 358 que, tendo sido decidida a venda do apartamento dos autos, penhorado à ordem do processo executivo identificado nos factos provados, por leilão eletrónico, a realização deste leilão esteve agendada com início em 13.01.2021, pelas 00 horas e fim em 10.02.2021, pelas 11 horas.

Tal agendamento confere sentido à informação inicial que os assistentes confirmaram ter-lhes sido dada em 18.01.2025, nomeadamente pelo arguido AA, de que a escritura se poderia realizar a breve trecho, daí a cerca de 3 semanas, antes do final de fevereiro de 2021.

Sucede, porém, que por razões que o Tribunal não logrou apurar, o referido leilão acabou por não ter lugar nas referidas datas daí resultando ter o arguido ficado impossibilitado de licitar o apartamento e adquiri-lo por essa via, para depois vender o mesmo ao assistente EE com a brevidade que havia indicado.

Na verdade, o leilão viria a ser agendado para ter início em 7.05.2021, pelas 00horas e fim em 23.06.2021, pelas 10.30 horas (cfr. fls. 369), compreendendo-se neste contexto os sucessivos adiamentos da escritura que foram sendo transmitidos aos assistentes DD e FF.

Veja-se que, em 23.06.2021, o arguido AA, em representação da sociedade JS & GS, Lda., veio a licitar o imóvel no referido leilão pelo valor de 284.773,08 € (cfr. fls. 487 a 489).

Porém, notificado que foi para depositar o valor da licitação em representação da sociedade JS & GS, Lda., o arguido não o fez.

De referir que, nesta data, o assistente DD já havia informado a arguida CC de que não queria prosseguir com a compra e venda (cfr. fls. 151 dos autos).

Não obstante ser desconhecido o motivo pelo qual o arguido AA não depositou o valor da licitação, o que é certo é que os elementos de prova já descritos revelam diligências, nomeadamente, por parte do arguido AA no sentido de adquirir o apartamento dos autos em representação da sociedade de que era gerente, pelo que não pôde o Tribunal julgar provada a ausência de intenção, nomeadamente pelo arguido AA, de cumprir o contrato promessa que celebrou com o assistente EE, representado pela sua mãe.

Refira-se que o leilão apenas teve início em 7.05.2021 e o prazo de licitação só terminou em 23.06.2021, daí resultando que, em data anterior a esta, o arguido não poderia ter adquirido o apartamento para a sociedade no âmbito do processo executivo à ordem do qual o mesmo se encontrava penhorado.

Ademais, ainda que possa considerar-se que, no que se refere aos vários adiamentos da visita ao apartamento e da data para realização da escritura pública de compra e venda, os arguidos AA e CC, sobretudo o arguido AA, enquanto representante legal da sociedade promitente vendedora, poderiam ter comunicado de outra forma com o assistente DD, nomeadamente no que se refere ao que o impedia de marcar a escritura de compra e venda e desconhecendo-se em rigor do que se tratou, tal consideração não se reflete na análise da prova produzida pelo Tribunal no sentido que já se deixou explanado.

De referir, finalmente, que após a consulta pelos assistentes de uma advogada em abril de 2021 que os terá esclarecido de toda a situação em que se encontrava o imóvel, segundo declararam em audiência de julgamento, poderiam os assistentes ter confrontado quer a arguida CC, quer o arguido AA, bem como poderiam ter acompanhado o processo executivo em que se ia realizar a venda do imóvel, não se compreendendo que não o tenham feito.

Importa, assim, constatar estarmos na situação dos autos perante uma situação de eventual incumprimento do contrato promessa por parte do arguido, em representação da sociedade JS & GS, Lda., do contrato promessa de compra e venda que celebrou com o assistente EE, cuja apreciação legal deve ser feita à luz do direito civil, mormente do regime legal do contrato promessa e seu incumprimento, previsto no Código Civil.

Refere-se, finalmente, que os factos julgados não provados quanto à arguida BB resultaram da ausência de prova quanto aos mesmos.

Termos em que, o Tribunal julgou a matéria de facto nos termos acima discriminados.»

2. 4 Conhecendo do mérito do recurso

2.4. 1 Os factos

É sabido que as Relações podem conhecer de facto e de direito (art. 428º).

Adentro o sistema de recursos existente no Código de Processo Penal, é consabido que a matéria de facto pode ser sindicada por duas vias:

(i) através do âmbito dos vícios previstos no artigo 410.º, n.º 2, os quais terão de resultar do próprio texto da decisão recorrida, por si só ou mediante o recurso às regras da experiência comum, e integrar-se nos casos estritos para que aponta a norma (insuficiência para a decisão da matéria de facto provada; contradição insanável da fundamentação ou entre a fundamentação e a decisão; ou erro notório na apreciação da prova); ou

(ii) através da impugnação ampla da matéria de facto, a que se reporta o artigo 412.º, nºs 3, 4 e 6, do referido diploma legal, circunstância em que o que está em debate são os erros na apreciação da prova que vão já além do texto da decisão, estendendo-se ao que pode extrair-se de toda a prova produzida, sempre tendo presentes os limites fornecidos pelo recorrente em obediência ao ónus de especificação imposto por aqueles nºs 3 e 4.

Neste último domínio - da chamada impugnação ampla da matéria de facto - o que se procura é uma reapreciação autónoma sobre a razoabilidade da convicção formada pelo tribunal a quo relativamente aos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados, através da avaliação (ou reavaliação) das provas que, em seu entender, imponham decisão diversa da recorrida (cfr. Ac. do STJ de 31.05.2007, relatado por Simas Santos, in www.dgsi.pt – todos os acórdãos doravante citados sem indicação da fonte de pesquisa deverão ser reportados a este sítio).

No objeto do recurso não está, portanto, contida uma reapreciação total do acervo dos elementos de prova produzidos e que serviram de fundamento à decisão recorrida, mas antes uma reapreciação autónoma sobre a razoabilidade da decisão do tribunal a quo quanto aos concretos pontos de facto que o recorrente especifique como incorretamente julgados. Para esse efeito, deve o tribunal de recurso verificar se tais pontos de facto questionados têm suporte na fundamentação da decisão recorrida, avaliando e comparando especificadamente os meios de prova indicados nessa decisão e os que forem indicados pelo recorrente e que este considera imporem decisão diversa (cfr. Ac. do STJ de 10/01/2007, relatado por Henriques Gaspar).

Por razões que se prendem em particular com a ausência de imediação e de oralidade, o poder de apreciação do Tribunal de recurso não é equivalente a um segundo julgamento, não podendo pois esperar-se que aí seja encetada uma alteração da matéria de facto provada apenas por ser possível uma outra análise da prova; essa alteração deverá ocorrer apenas se a análise da prova o impuser, como decorre do art. 412.º, n.º 3 b) e c) do CPP, o que significa que não basta contrapor-se à convicção do julgador uma outra convicção diferente para provocar uma modificação na decisão de facto, sendo necessário demonstrar-se que a convicção formada pelo julgador, relativamente aos pontos de facto impugnados é, pelo menos, desprovida de razoabilidade (cfr. sobre esta matéria, entre tantos outros, os Acs. da RL de 10.10.2007 e da RE de 1.04.2008, relatados por Carlos de Almeida e Ribeiro Cardoso; sobre a não imperatividade constitucional de um sistema de «segundo julgamento», vide o Ac. do TC n.º 59/2006, in www.tribunalconstitucional.pt).

No caso concreto, o Assistente não se conforma com a valoração feita da prova produzida pelo Tribunal a quo, no que respeita a vários dos factos julgados não provados (5, 6, 7, 11, 13, 14 e 16) e especifica os concretos meios de prova que entende imporem solução diversa.

Apreciemos então o mérito da causa, no plano da impugnação da matéria de facto, tendo presente a argumentação exposta na motivação de recurso e os meios de prova a que apela, e sem prejuízo da convocação oficiosa de outras passagens da prova que pareçam relevantes para a descoberta da verdade e a boa decisão da causa, nos termos para que aponta o art. 412º, nº 6.

Os factos julgados não provados em discussão têm o seguinte conteúdo:

«5. Os factos referidos em 33. dos factos provados nunca foram devidamente explicados pelos arguidos aos assistentes que, por essa razão e pelo facto de não terem quaisquer conhecimentos jurídicos, não se aperceberam da real situação do imóvel e assinaram o contrato promessa de compra e venda convictos de que o iam adquirir à sociedade arguida JS & GS, Lda., que acreditavam ser a proprietária daquele;

«11. Toda a atuação dos arguidos desde o início foi destinada a formar nos assistentes essa referida convicção e a enganá-los, com o objetivo de obter para si um enriquecimento, no caso através do pagamento do sinal e das comissões;»

«13. O arguido AA e a sociedade JS & GS, Lda., através daquele, em seu nome e no seu interesse, agiram livre, voluntária e conscientemente, querendo ludibriar os assistentes DD e FF através do referido plano delineado, com o propósito de convencer os assistentes a celebrar o contrato promessa de compra e venda e, consequentemente, de receber o sinal acordado, cientes de que nunca iriam adquirir o imóvel, nem cumprir o que fora estipulado naquele contrato, sabendo que assim sempre provocariam prejuízo patrimonial na esfera jurídica do assistente DD e do seu filho, o assistente HH;

«16. Os arguidos agiram bem sabendo que a sua conduta era proibida e punida por lei penal.»

Decorre da economia global deste acervo fáctico que o que de essencial se trata é de matéria pertinente a uma alegada intencionalidade originária, por parte dos Recorridos, em induzirem os Assistentes no engano de pensarem que se tratava de um negócio sério, quando o não era, e de com isso obter da parte deles uma disposição patrimonial a que sabiam não ter direito, tudo a partir do não esclarecimento de aspetos centrais quanto à situação do imóvel e à relação (ou falta dela) da «proponente-vendedora» com o imóvel.

Estamos em crer que o recurso merece provimento em matéria de facto, por considerarmos que a leitura feita da prova pelo Tribunal de 1ª Instância não se mostra em conformidade com padrões de suficientes e convincentes razoabilidade e congruência com as regras da experiência comum.

Vejamos porquê e em que termos.

À luz da factualidade que deu como provada e não provada e da correspondente motivação, percebe-se que o Tribunal de 1ª Instância considerou normal o seguinte cenário:

- que A prometa vender a B, pelo preço de x, um imóvel que irá adquirir por valor que não conhece.

Com o devido respeito por quem pense de forma diversa, este cenário, a uma primeira análise, à luz das regras da experiência comum, é completamente anormal.

Não vemos facilmente como possa imaginar-se, nas circunstâncias apuradas, que uma sociedade comercial se comprometa a vender um imóvel por um dado e já fixado preço, não sabendo se o conseguirá comprar, e sobretudo por que valor o fará.

Lê-se em dado passo na sentença recorrida que «(…) seria efetivamente possível ao arguido e àquela sociedade cumprir o contrato promessa bastando, para tanto, adquirir o apartamento aquando da sua venda judicial através da apresentação da proposta de maior valor (no caso de venda por propostas em carta fechada) ou da licitação pelo valor mais alto (no caso de venda em leilão) e, posteriormente, vendê-lo ao assistente EE.»

É claro que, no plano abstrato, o imóvel podia ser adquirido nesses termos:

- no caso de venda por propostas em carta fechada, pela apresentação de proposta de maior valor (ainda que fosse totalmente incerto, pela natureza desse processo de venda, se lograria ou não assumir-se como a mais elevada);

- e no caso de venda em leilão, pela licitação pelo valor mais alto.

Todavia, no plano concreto, isso só poderia eventualmente fazer algum sentido se a proposta apresentada ou a licitação feita não ultrapassasse o valor da promessa de venda (e até lhe fosse inferior, garantindo alguma margem de lucro na operação à sociedade comercial interveniente).

Ora, o que aconteceu, à luz da matéria de facto estabelecida nos autos, foi que o valor acordado de venda à promitente-compradora se situou nos € 255.000,00, mas o valor que a promitente-vendedora apresentou na licitação ascendeu a € 284.773,08.

Esta relação de valores não tem qualquer correspondência com as regras do normal proceder, à luz de uma dinâmica negocial comum e dos usos sérios do comércio, pela lógica obviamente ruinosa para a entidade que se dizia promitente vendedora, o que não pode ter uma leitura benigna, em particular tratando-se de uma empresa especializada no ramo imobiliário: o promitente vendedor venderia por € 255.000,00 o que compraria (compraria, note-se, com o intuito de fazer aquela venda, segundo defendido pelo Arguido AA) por € 284.773,08 (!).

Dito isto, vamos a outros detalhes.

Primeiro e preliminar aspeto: resulta da matéria de facto que o Tribunal de 1ª Instância deu por assente e não se mostra posto em crise que a arguida CC:

- apresentou-se ao Assistente como consultora imobiliária na Century21, empresa esta que, acrescente-se, trabalha no ramo da mediação imobiliária, como constitui facto notório, porque do conhecimento geral e por isso não carecido de alegação ou prova (cfr. art. 412º, nº 1 do Código de Processo Civil, aplicável por via do art. 4º do Código de Processo Penal);

- deu a conhecer ao Assistente vários imóveis para possível compra, sendo que um deles foi justamente o descrito no contrato em causa;

- e que informou o Assistente das condições para se fazer o contrato-promessa, e nomeadamente do valor das duas comissões a pagar: uma a si própria e outra a uma segunda interveniente, BB, «por serviços de intermediação».

O que temos aqui, na relação entre Assistente e Arguida CC, na sua aparência externa, é um contrato de mediação imobiliária.

Permitimo-nos inserir esta referência jurídica na apreciação da prova, visto que constitui um elemento que, ainda que acessoriamente, releva para a compreensão do papel da Arguida CC na relação direta que manteve com os Assistentes e para o que tudo indica ser, desde logo, a falta de lisura da primeira para com os segundos.

Se era um contrato de mediação imobiliária, pelo qual até foram cobradas duas comissões, para mais de valores nada despiciendos, então não podia deixar de ter sido outorgado um documento escrito titulando-o, como o impõe o art. 16º da Lei nº 15/2013, de 8/02. Ora, da prova produzida (e desde logo das declarações dos Assistentes) resulta que apenas foi assinado nos autos um contrato, a saber, o contrato-promessa em debate: a ausência de notícia nos autos de contrato escrito de mediação imobiliária apresenta-se-nos então como um sinal que vulnerabiliza a posição da Arguida CC enquanto mera e normal mediadora imobiliária, no âmbito de um mero e normal serviço de mediação imobiliária, visto que sugere uma lógica de atuação não transparente – desde logo, permitindo manter nebulosa a questão de saber quem era o cliente da Arguida (os Assistentes, com os quais contactava e que lhe pagaram as comissões, ou a suposta promitente-vendedora?), e dando do mesmo passo azo à inexistência de estatuição escrita sobre o valor da(s) comissão(ões) e o(s) momento(s) em que haveria(m) de ser paga(s).

Mais: não só não há notícia de contrato escrito de mediação imobiliária, como do contrato-promessa de compra e venda consta uma cláusula (9ª) que abertamente afirma algo completamente contrário à realidade dos factos: «a celebração do presente negócio não tem intervenção de mediadores imobiliários, pelo que não existem quaisquer tipos de montantes a título de comissões ou outros de que natureza sejam a liquidar a qualquer empresa».

Ou seja, aos Assistentes é dito que haveria a pagar, não uma, mas duas comissões por serviços de mediação imobiliária, no valor global de € 8.000,00, que viria aliás a ser pago, enquanto o contrato-promessa estabelece que não houve mediação imobiliária e que portanto nada haveria a pagar a esse título.

Continuemos a olhar para os termos literais do contrato-promessa.

Não podemos deixar de notar outra subtileza que em nada abona em favor da seriedade desse contrato. Repare-se na sua cláusula primeira: «O PRIMEIRO OUTORGANTE é proponente comprador do imóvel de tipologia T3, que se encontra em nome de Maximus Mare, Lda., por processo executivo, sito na Rua (…)».

Atente-se no detalhe de o primeiro outorgante se apresentar como «proponente comprador (…), por processo executivo».

O que com este sublinhado pretendemos significar é que a cláusula está redigida em termos com potencialidade para inculcar num declaratário normal que leia com atenção o documento a perceção de que o proponente-vendedor está em vias de realizar a aquisição que o habilitará a cumprir a promessa: não se lê aí que «será» proponente-comprador do imóvel em processo executivo; diz-se que «é» proponente-comprador, com isso criando-se a aparência de que estava já em marcha o procedimento formal de aquisição, quiçá dependente apenas de detalhes administrativo-burocráticos. Ora, é sabido que a pretensa proponente-vendedora, à data do contrato, estava longe de poder afirmar-se, ainda que em sentido figurado, como «proponente-compradora», já que a licitação que viria a fazer, segundo resulta dos autos, o próprio Arguido reconhece e o Sr. Agente de Execução NN confirma, apenas ocorreu em junho de 2021, e mais concretamente no dia 23, tendo sido notificada para depositar o preço até ao dia 10 de julho de 2021.

O que vimos de dizer ganha, porém, contornos ainda mais sombrios quando olhamos para a dinâmica negocial estabelecida nos primeiros tempos entre os envolvidos.

Se uma mera e normal mediação imobiliária era, então como compreender que a agente imobiliária tenha levado os clientes (pessoas particulares) a abrirem mão de € 108.000,00 – insista-se, € 108.000,00 – sem sequer lhes mostrar o imóvel?

À luz das regras da experiência comum, temos como completamente anómalo que se tenha procedido daquele modo; independentemente das condições contratuais que viriam a ficar estabelecidas no contrato-promessa, o mero recebimento da apontada quantia, em atenção à futura compra de um imóvel, sem que a mediadora cuide de o mostrar em momento prévio às pessoas que daquela quantia abrirão mão, constitui um procedimento que não quadra minimamente com os usos normais do comércio e com as boas práticas do ramo - também por essa via ficando sugerido um intuito de enganar e de ilegítimo locupletamento.

Não se ignora que o contrato contém uma cláusula (7ª) que à partida salvaguardaria a posição dos Assistentes, que estabelece o seguinte:

«1. Após visita ao imóvel, se o SEGUNDO OUTORGANTE quiser desistir do negócio, ser-lhe-á restituído o valor, entregue a título de sinal, em singelo, num prazo máximo de 25 dias após interpelação por carta.

(…)»

Ora, esta cláusula induz a um declaratário normal a ideia de que a falta de visita ao imóvel ao tempo do contrato-promessa em nada o prejudicaria, uma vez que, assim que o visitasse e se dele não gostasse, poderia desistir do negócio e receber o sinal pago.

À luz das circunstâncias a que nos vimos referindo e das que em seguida serão ainda mencionadas, estamos em crer que esta cláusula, para além de pôr em forma de letra a pretensa normalização de uma prática anómala de levar um particular a dispor de mais de € 100.000,00 em vista de um imóvel que nunca visitou, para além disso, dizíamos, surge no contrato, ao que tudo indica, como mais um ingrediente de persuasão das vítimas: num contrato celebrado num tão curto espaço de tempo, a leitura rápida de semelhante cláusula decerto que teria o efeito de tranquilizar quem disporia do montante – afinal de contas, na lógica da cláusula, o que de pior poderia acontecer seria ficar sem a disponibilidade do valor durante algumas semanas.

Nada disso, como se vê - até hoje.

Ainda à luz dos factos julgados provados e não postos em crise, ganha expressivo significado a circunstância de ter sido induzida aos Assistentes a celebração urgente do contrato-promessa (de uma sexta-feira/dia 15, para uma segunda-feira/dia 18), o que nada tem de normal num negócio avultado, sobretudo numa situação em que o cliente não visitara ainda o imóvel; essa urgência quadra bem melhor com a normalidade de práticas condenáveis de levar pessoas ao engano, dando a entender que estão diante uma excelente oportunidade de negócio que não podem perder e que, para tanto, se lhes exige rapidez – do mesmo passo não lhes dando tempo para refletirem devidamente no ato que se aprestam a realizar ou porventura até para recorrerem, como aliás se justificaria plenamente aqui, a serviços de advocacia preventiva.

Mais: veja-se que quem dispôs de € 108.000,00 com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda (€ 100.000,00 no dia 18 de janeiro de 2021 e € 8.000,00 no dia seguinte), por referência a um imóvel que então não lhe fora (e nunca foi) sequer mostrado, continuou sem o ver, pese embora as suas insistências, plasmadas desde logo nas mensagens que constam dos autos, durante os meses seguintes.

É certo que o imóvel se encontrava penhorado, o que poderia gerar algumas dificuldades na organização da visita; todavia, não se vê que intransponível problema pudesse haver em encetar contacto com o agente de execução e em diligenciar pela realização de uma tal visita – fosse o negócio encarado como sério por banda dos Arguidos, e teria por certo sido encontrada forma, nomeadamente por via de contacto com o agente de execução, em ordem a ser feita em algum momento a dita visita.

Não se ignora ainda que 2021 foi um ano com períodos de fortes restrições decorrentes da legislação motivada pela pandemia de COVID-19; mas é sabido também que o setor da mediação imobiliária, quando exercida numa base séria e empenhada, foi encontrando, pese embora todas as então bem notórias dificuldades, mecanismos alternativos, a começar pelas visitas virtuais – e além disso, importa também não ignorar que em dado passo, mormente a partir de 15 de março, o setor da mediação imobiliária beneficiou de um aligeiramento das restrições [cfr. arts. 1º, nº 2, alínea f), 17º, nº 1 e 54º do D.L. nº 4/2021, de 13/03 e o seu anexo II, § 54]. E aliás, mostra-se dado como provado que no dia 15 de janeiro de 2021, a justificação apresentada para a não realização da visita foi que esta não tinha sido agendada com o então residente no apartamento, não tendo as chaves para o efeito (facto nº 13).

À luz das regras da experiência comum, do normal proceder e da lisura mínima nas relações negociais, há que dizer, no fundo, que houvesse um intuito sério por parte da Arguida CC e de quem representava a suposta promitente-vendedora, e nunca se teria gerado semelhante situação, com o acumular de ingredientes que, se vistos na sua globalidade, apenas podem ser compreendidos sob uma lógica de engano intencionalmente criado, em ordem a alcançar uma vantagem objetivamente indevida.

Aliás, houvesse um fundo sério na intervenção dos Arguidos e decerto que pelo menos o sinal em singelo já teria há muito sido devolvido; e nem se objete a isso com a declaração de insolvência da sociedade «promitente-vendedora», a qual só veio a ocorrer, segundo reconhecido pelo Arguido AA nas declarações que prestou, cerca de um ano depois da vontade manifestada pelo Assistente de não persistir ligado a este «contrato».

Entre os Arguidos, apenas aquele Arguido prestou declarações, a que fomos já aludindo – fê-lo no debate instrutório, cuja gravação, nessa parte, foi reproduzida em audiência de julgamento.

E atentando a tais declarações, não se vê explicação minimamente razoável, à luz de padrões de normalidade e dos usos comuns do comércio, para as circunstâncias anómalas de que vimos dando conta e para outras ainda que de tais declarações resultam:

(i) não se compreende, como referimos atrás, que tenha licitado (por via da sociedade de que era único representante legal) por € 284.773,08, quando se comprometera a vender por € 255.000,00 – a ideia, que avançou, de que queria adquirir o imóvel para honrar o compromisso que assumira para com os Assistentes, ainda que perdendo cerca de € 30.000,00, não faz o menor sentido do ponto de vista comercial (de resto, é sabido, como não deixou de reconhecer, que na verdade não chegou a pagar o valor pelo qual licitara, com o que não concretizou a compra);

(ii) se o imóvel tinha um valor de mercado, segundo disse, entre € 400.000,00 e € 500.000,00, não se compreende por que razão a promessa de venda foi feita por apenas € 255.000,00: a ideia, que o Arguido indicou, de que o negócio foi-lhe assim apresentado, procura convencer, ao arrepio das regras de normalidade, que o promitente-vendedor nenhum papel tem na fixação do valor de venda, como se não fosse da natureza de uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de imóveis procurar maximizar a margem de lucro na operação – a proposta de venda por € 255.000,00 de um imóvel com valor de mercado a rondar os € 400/500.000,00 compreende-se, sim, na lógica de criar no imaginário dos Assistentes, ao tempo, a ideia de que era um negócio imperdível, com isso levando-os a aderir ao engodo;

(iii) não há explicação aceitável para que não tenha procedido à devolução do sinal recebido – se, como diz, licitou o imóvel a fim de, adquirindo-o, honrar a venda a que se comprometera (o que não é de forma alguma credível, como já dissemos); e se, também como diz, apenas não procedeu àquela devolução porque lhe estava a ser exigido, nessa altura, o sinal em dobro, nada o impediria, dentro da lógica supostamente séria da sua posição, de proceder à devolução do sinal em singelo, relegando a (eventual) discussão sobre a parte remanescente para sede litigiosa, tanto mais que, acrescente-se, a insolvência da empresa, segundo reconheceu, apenas veio a ser declarada, como já atrás dito, cerca de um ano depois; mas nem esta hipótese de explicação quadra com a realidade da prova e dos factos objetivos que dela se inferem, pois é sabido que os Assistentes, antes da exigência do sinal em dobro, haviam pedido a devolução do sinal em singelo, como resulta da sequência de comunicações havida (cfr. factos provados nºs 42 a 49).

O quadro traçado é plenamente corroborado pelas declarações prestadas em audiência pelo Assistente, que foi quem mais diretamente se envolveu na situação e nela lidou com os Arguidos, sendo que a Assistente, embora com um grau menor de conhecimento, fruto da sua também menor intervenção, ter ido depondo no mesmo sentido.

Diga-se, aliás, que estamos em crer que a 1ª Instância não interpretou acertadamente as declarações do Assistente num ponto crucial. Lê-se no acórdão recorrido, entre o mais, o seguinte: «[q]uestionado, afirmou não conseguir dizer se a situação em que se encontrava o apartamento lhe foi explicada ou não antes de assinar o contrato promessa. Lida que foi em audiência de julgamento a cláusula primeira do contrato promessa que assinou (cfr. fls. 38 a 41), afirmou que da leitura da mesma não percebeu que o apartamento não era propriedade da sociedade do arguido e que se tivesse percebido não tinha celebrado o contrato.»

Não cremos que o Assistente tenha dito em algum momento que não conseguia dizer se a situação do imóvel lhe foi explicada ou não antes de assinar o contrato promessa; na verdade, resulta do conjunto das suas declarações exatamente o contrário, o que aliás decorre ainda da frase seguinte que no acórdão recorrido se mostra plasmada: se aquela explicação tivesse existido, decerto que o Assistente a teria compreendido, como pessoa superiormente instruída que é, circunstância em que, como disse, não teria celebrado o contrato. De resto, o próprio acórdão recorrido não deixa de mencionar em dado passo que o Assistente «só tem ideia desta Maximus Mare muito depois da celebração do contrato promessa quando percebeu que as coisas não estavam a correr bem», o que é consentâneo com um quadro inicial de incompreensão dos termos exatos da situação do imóvel, que por sua vez é congruente com a inexistência de esclarecimentos (a Assistente, por sua vez, até chegou a dizer que aquando da celebração do contrato-promessa até pensava que a «Maximus Mare», nele mencionada, era pertença do Arguido AA).

O que das declarações do Assistente decorre, diversamente, é o seguinte:

i. que apenas lhe foi dado acesso ao texto do contrato-promessa no próprio dia da sua assinatura;

ii. que não se apercebeu, nem isso lhe foi então explicado, que o imóvel não era pertença do promitente-vendedor e que este o teria ainda de adquirir no âmbito de um processo executivo, e que se o tivesse assim entendido, não teria feito o contrato;

iii. que quando mostrou interesse neste imóvel à Arguida CC, esta agendou a ida ao local para o próprio dia, ou para o dia seguinte, ida essa que em qualquer caso se realizou numa sexta-feira e o contrato-promessa teria que ser feito na segunda-feira seguinte, urgência justificada pela Arguida CC pelo facto de o proponente-vendedor fazer aquisições a pronto pagamento;

iv. que ao tempo de celebração do contrato-promessa confiou nas pessoas com quem lidava (a Arguida CC, que conhecera no consultório, inspirara-lhe empatia, era pessoa natural da mesma zona e afiançava-lhe que o Sr. AA dispunha de grande capacidade financeira), nem sequer tendo lido o contrato com grande atenção, e que em todo o caso se sentiu tranquilo com a cláusula em que se previa a devolução do sinal caso decidisse não avançar com o negócio;

v. que agora, olhando retrospetivamente a situação, não tem dúvidas de que nunca deveria ter assinado o contrato sem ver o apartamento;

vi. que só pediu esclarecimentos sobre os contornos jurídicos exatos da situação, nomeadamente o conceito de «bem futuro», a titularidade do imóvel e os termos do processo executivo, quando, em fins de março, inícios de abril, contactou uma advogada, e que se os conhecesse ao tempo do contrato-promessa, nunca o teria assinado;

vii. que nunca, aquando da feitura do contrato-promessa ou das semanas seguintes, lhe falaram de qualquer «leilão»;

viii. que nunca lhe chegaram a mostrar o apartamento, adiando sucessivamente as visitas ao mesmo sob vários pretextos;

ix. que é verdade ter recebido previamente a caderneta predial do imóvel, mas que não atentou no nome do titular que nela figurava, e que devia ter entregue a documentação a quem a soubesse ler.

Face a tudo quanto se disse antes, não se vê qualquer razão para pôr em dúvida as declarações do Assistente. Se este tinha, ao tempo, confiança na Arguida CC; se era sua vontade adquirir o imóvel; e se acreditava que os termos gerais do negócio lhe eram vantajosos, não encaramos com estranheza, à luz das regras da experiência comum, que não se tivesse detido nos detalhes do contrato-promessa e do que nele se achava plasmado, como neles não se deteve a Assistente, segunda a própria também declarou.

É isso, aliás, o mais comum, numa sociedade em que a advocacia preventiva ainda tem muito caminho para andar em termos de enraizamento cultural nos cidadãos; o próprio Assistente fez menção a que ao longo da sua vida apenas adquirira dois imóveis e que em ambas as situações houve intervenção de advogado, por força da existência de um contrato de empréstimo associado - mas desenvolvendo um pouco este aspeto, logo adiantou que esse advogado era «do Banco» e não mandatado para o representar a ele.

Decerto que não é a prática mais desejável: o ideal é que, antes de assumir um encargo avultado no contexto de um «contrato», os intervenientes estudem com cuidado a documentação que lhes é apresentada e procurem recolher informação credível, de fonte autónoma, sobre os contornos prático-jurídicos relevantes, assim prevenindo litígios e prejuízos.

Sabemos bem, todavia, que essa prática ainda não se encontra generalizada entre nós e que, justamente por isso, aqueles litígios e prejuízos vão acontecendo; e, mais do que isso, que os visados ficam vulneráveis a atuações abusivas, que medram em contexto de falta, insuficiente ou confusa informação técnico-jurídica.

Nada vemos de estranho, acrescente-se, nas declarações dos Assistentes no sentido de que não haviam compreendido o conceito de «bem futuro», bem assim como que, ao tempo, pensavam que o imóvel era da empresa do Sr. AA.

Sem prejuízo do que atrás dissemos a respeito da confiança que os Assistentes depositariam nos Arguidos e da boa fé com que encararam o negócio, que bem pode tê-los levado, como declararam, a não se deterem no significado dos detalhes técnico-jurídicos dos dizeres ínsitos no contrato promessa, sempre se dirá que para quem não for jurista a expressão «bem futuro» não é de compreensão intuitiva: «bem futuro» é o bem que pertencerá a quem no futuro? É «futuro» em relação a quem promete comprar, ou em relação a quem promete vender? A própria Assistente fez menção nas suas declarações que notou a presença da expressão «bem futuro» no contrato, mas que não estranhou, no sentido em que pensou que o «bem» era «futuro» em relação a si, que o compraria.

E quanto à titularidade do imóvel: se é verdade que na cláusula primeira se lê que o imóvel estava em nome de uma outra sociedade, que significado jurídico tem esse «em nome de»? Equivale a um efetivo direito de propriedade de terceiro? O estar «em nome de» é incompatível com o direito de propriedade da sociedade que interveio no contrato-promessa? Não nos esqueçamos que esta sociedade afirmava-se como «promitente-vendedora» - esta designação não significaria que estava habilitada a vender e que tinha já uma ligação ao imóvel?

Não pomos em causa que um jurista, olhando para o contrato, desaconselhasse de imediato os Assistentes de a ele se vincularem; o próprio Assistente declarou que a Sra. Advogada com quem primeiro falou, mais de dois meses depois do contrato-promessa, lhe disse que «nunca se faz um contrato destes, que é um disparate».

Ponto é que os Assistentes, como os Arguidos obviamente sabiam, não são juristas, e estando tolhidos pela névoa da confiança que neles depositaram e pela vontade de realizar o que tinham como sendo um bom negócio, tornaram-se alvo do esquema em questão.

Aqui chegados, resta-nos concluir que os factos não provados que o Assistente sinaliza devem ser julgados provados.

Em resultado do assim decidido, passa a ser a seguinte a factualidade apurada, em cuja relação sinalizamos a negrito a matéria agora inserida:

1. Em 29 de maio de 2020, o assistente DD, médico de profissão, conheceu a arguida CC, no âmbito de uma consulta médica, na Clínica …, sita em Carcavelos;