18829/13.8T2SNT.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. –Não há impedimento legal à aplicação do regime de propriedade horizontal, no atinente a administração das partes comuns que representem um grupo de fracções de vários blocos, ligados entre si, desde que esse grupo funcione como uma unidade com interesses comuns entre si e distintos dos interesses das restantes fracções de cada bloco, como é o caso das fracções que compõem um centro comercial integrado em bloco(s) que também é composto por fracções destinadas a fins não comerciais.

II. –As necessidades de adaptação às novas realidades levaram a que, em 1994, o legislador aditasse ao regime da propriedade horizontal disciplinado pelo Código Civil, o art.º 1438.º-A decorrendo deste preceito não exigir a lei que à constituição de um prédio em regime de propriedade horizontal tenha que forçosamente corresponder um único condomínio. Assim, poderão num mesmo prédio co-existirem dois condomínios, desde que haja justificação prática para tal, assim como vários prédios constituídos em propriedade horizontal, podem estar unidos sob um único condomínio.

Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.

Relatório:

1. –Na execução que o Condomínio do Centro Comercial, instaurou contra HP e outros, para cobrança de prestações de condomínio em dívida, foi proferido despacho de indeferimento da execução, por falta de título executivo.

2. –Deste despacho recorre o exequente alegando, com as seguintes conclusões:

A) –Os quatro prédios urbanos referidos na sentença recorrida, identificados por edifícios “A”, “B”, “C/D” e “E”, têm a seguinte composição e confrontações:

a) – O edifício A, vulgo Fase A, sito na Rua En.º 362-D e Avenida G, n.ºs 51 e 51-A, Amadora, com matriz predial n.º 1159 (art. Anterior 1333), constituído por um complexo comercial e habitacional, designado por “Edifícios H, Centro Comercial”, composto por pisos 03 e 02 para auto-parqueamento, pisos 01 e 0 para centro comercial, piso 1 para zonas de exposição e vazado e do bloco A, com 4 pisos elevados destinados a escritórios e serviços, do bloco B, com 8 pisos elevados destinados a escritórios, habitação e serviços, do bloco C, com 4 pisos elevados destinados a habitação.

b) – O edifício B, vulgo Fase B, sito na Avenida G n.º 49 a 49B, Amadora, com matriz predial n.º 1313 (art. anterior 1556), com sub-sub-cave e sub-cave para parque de estacionamento automóvel, cave com onze lojas em que cada uma delas com a área de 480m2, rés-do-chão com dezanove lojas, primeiro andar com seis escritórios e um ginásio, segundo andar com seis escritórios, terceiro andar com seis escritórios e quarto andar com quatro escritórios, sala de condóminos na esteira do quarto andar.

c) –O edifício C/D, vulgo Fase C/D, sito na Praceta P, n.º 6, 7 e 8, Amadora, com matriz predial n.º 1347 (art. anterior 1596), complexo comercial, piso 03 (sub-sub-cave), 02 (sub cave), 01 (cave), 00 (rés-dochão), primeiro piso (segundo andares) e segundo piso (terceiros andares).

d) –O edifício E, vulgo Fase E, sito na Avenida G, n.º 47, Amadora, com matriz predial n.º 1346 (art. anterior 1595) com sub-sub-cave, sub-cave, cave, rés-do-chão, pisos 1, 2 e 3, piso 4 recuado, e piso 5 (esteira), com sala de condóminos.

B) –Cada um dos edifícios A, B, C/D e E está submetido ao regime da propriedade horizontal, compostos por diversas frações autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública.

C) –Cada um dos edifícios acima identificados tem um espaço comercial.

D) –O conjunto dos complexos comerciais daqueles edifícios que são contíguos é designado por Centro Comercial.

E) –O condomínio do Centro Comercial reporta-se a parte dos prédios identificados em A), com entrada nos diferentes edifícios, constituído pela parte comercial designada “Centro Comercial”, com 217 frações autónomas (97 da fase A, 40 da fase B, 53 da fase C/D, e 17 da fase E) e partes comuns.

F) –Na parte comercial existe ligação entre os diferentes prédios contíguos, pela existência de partes comuns afetas ao uso de todas ou de algumas unidades ou frações que os compõem, constituindo os corredores do centro comercial passagem de um prédio para o outro, sem que o visitante se aperceba de que passa a estar num prédio diverso.

G) –Os condóminos que representavam a maioria do Centro Comercial reuniram-se pela primeira vez em primeira assembleia geral no dia 14 de Junho de 1986, nomeando uma administração para o Centro.

H) –Desde essa data que essa realidade foi conhecida e reconhecida pelos condóminos, que cumpriram o determinado no regulamente interno e que pagavam a sua quota-parte nas despesas comuns e que participavam nas assembleias gerais do condomínio.

I) –Todas as conclusões atrás referidas foram recentemente reafirmadas, em recente sentença proferida nos autos de providência cautelar que, sob o n.º 5634/14.3T2SNT-A, correram termos pela 1ª Secção Cível (J5) da Instância Central de Sintra da Comarca de Lisboa Oeste, em que eram requeridos os administradores do ora apelante.

J) –A jurisprudência relevante aplicável ao caso não é a citada na sentença recorrida, mas a de cerca de um mês mais tarde, quando em acórdão de 16 de Outubro de 2012 (publicado, com texto integral, em www.dgsi.pt), julgando uma situação de facto cuja complexidade se aproxima do caso dos autos, se conclui:

“No caso vertente, é indubitável que estamos perante um espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, pelo que não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a constituição de autónomos órgãos de administração.

Por isso, temos de concluir pela legalidade da estrutura do condomínio e da administração das partes comuns em causa, tanto mais que o título constitutivo da propriedade horizontal não exclui o funcionamento de mais de um condomínio, nomeadamente do que se mostra constituído, há muito, e respeita ao espaço do centro comercial.

Consequentemente, não ocorre a situação de inexistência jurídica ou falta de personalidade judiciária do exequente.”

K) –Confirmando-se a existência e legalidade do condomínio ora apelante, confirma-se igualmente que a ata do condomínio que reúne os requisitos expressos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, é título executivo.

L) –Para que tenha lugar o indeferimento liminar ao abrigo do disposto no artigo 726.º nº 2-a) do CPC – que se refere a uma manifesta falta ou insuficiência do título – aquela falta terá de se revelar evidente, clara, óbvia, o que não é o caso dos autos.

N) –A sentença recorrida é nula nos termos do disposto no artigo 615.º n.º 1 alínea b) do Cód. Proc. Civil, fazendo má aplicação do disposto nos artigos 1429.º-A e 1438.º-A do Código Civil, do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e dos artigos 734.º e 726.º do Cód. Proc. Civil.

3. –Contra-alegaram os executados pugnando pela manutenção do indeferimento, com as seguintes conclusões:

1. –O argumento apresentado pelo recorrente assenta na existência do título executivo sustentado pelo putativo condomínio dos 4 espaços comerciais, comumente denominado por Centro Comercial, sem que para tanto exista o título constitutivo.

2. –Conforme alegado pelo apelante, existem 4 prédios, identificados como fase A, fase B, fase C/D e fase E,

3. –Cada prédio urbano encontra-se sob o regime da propriedade horizontal conforme consta na certidão de registo predial de cada edifício junto aos autos.

4. –Os complexos comerciais daqueles prédios são contíguos e estão ligados por corredores que se encontram registados na conservatória do registo predial como fracções autónomas e não como espaços comuns dada a impossibilidade de alteração dos títulos constitutivos.

5. –Para a gestão dos espaços comerciais - o Centro Comercial - foi elaborado o Regulamento Interno do Centro Comercial para disciplinar as actividades e as relações entre os proprietários e /ou possuidores e detentores das lojas do referido centro comercial.

6. –Não existe regulamento de condomínio.

7. –Os complexos comerciais instalados nos edifícios A, B, C/D e E (cfr. artigo 1.º dos factos provados), constituídos por seu turno em propriedade horizontal não passam, por isso, a constituírem um condomínio. [vide, Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça, 09-03-2004, proc 03A4204]

8. –O centro comercial constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa ou oponível a terceiros e o edifício, objecto de propriedade horizontal vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio. [vide, Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça, 09-03-2004, proc. 03A4204]

9. –Não existe título constitutivo da propriedade horizontal do Centro Comercial.

10. –A realidade factual do cento comercial está em contradição com todos os títulos constitutivos dos 4 edifícios,

11. –cabe ao apelante modificar cada um dos títulos constitutivos ( i.e. o título constitutivo da fase A, da fase B, da fase C/D e da fase E).

12. –Pois o título constitutivo é um negócio formal, sujeito a escritura pública e registo, que poderá ser modificado com o acordo de todos os condóminos de cada um dos prédios (A, B, C/D eE), a constar nas actas assinadas por todos os condóminos (de cada prédio) sobre a autonomização de cada um dos espaços comerciais, não valendo aqui o silêncio como declaração de vontade já que o caso não é subsumível na hipótese do artigo 218.ºCC. [artigo 1419.º CC]

13. –Assim, sendo certo que cada prédio urbano já identificado como A,B,C/D e E está constituído sob o regime da propriedade horizontal e cujo títulos constitutivo de cada um deles é válido, as fracções autónomas desses prédios estão vinculadas às obrigações reais desses prédios em que estão inseridos.

14. –Ora, pretende o apelante fazer vingar o título executivo, nos termos do artigo 6.º, n.º1, do DL 268/94, de 25 de Outubro conjugado com o artigo 703, n.º1, al. d), do CPC sem que para o efeito disponha do título constitutivo da propriedade horizontal do conjunto dos espaços comerciais denominado Centro Comercial.

15. –Não está pois ao dispor do apelante atribuir força executiva a um documento ao qual a lei não concede eficácia jurídica mormente por não demonstrar a existência jurídica da apelante como condomínio nos termos do artigo 1417.º do CC.

16. –É manifesta a falta de título executivo, já que o que está em causa é o documento, uma acta de reunião, que não tem a virtualidade de ter força executiva porquanto que a sua proveniência não é condomínio mas antes de uma entidade de carácter associativo de facto. Neste caso, tratando-se de uma acta de reunião de lojistas, tal documento não se enquadra no elenco taxativo de títulos executivos constantes no artigo 703.º CPC.

4. – Nada obsta ao conhecimento do recurso.

5. – Apreciando

Estão juntas certidões prediais e títulos constitutivos da propriedade horizontal, relativamente aos quatro imóveis onde se mostram integradas as fracções que compõe o “centro comercial” administrado pela entidade exequente.

Estão juntas as actas de fixação das quotas de condomínio.

Funda-se a decisão recorrida na seguinte argumentação: “.. vistas tais certidões e no confronto com as atas juntas resulta inequívoco que as denominadas frações do condomínio exequente são frações lojas de quatro prédios autónomos constituídos autonomamente em propriedade horizontal. Conquanto, os condomínios a que a lei reconhece essa qualidade haverão de ser só e apenas os condomínios dos respectivos prédios integrando todas as suas frações. Não existe qualquer título constitutivo que comprove a existência juridicamente relevante e para efeitos do disposto nos arts. 1417º e segs. do CC de um Condomínio do Centro Comercial e que autorize que se reconheça por decorrência que as correspondentes atas das assembleias de condóminos são à luz da lei título executivo.” Jurisprudencialmente a decisão ancora-se nos ac. STJ, de 09.03.2004, ac. TRPorto de 27/9 de 2012, proc. 2414/09.1TBPVZ.P1 e deste TRL, de 27.10.2011.

A questão em apreço tem sido alvo de decisões contraditórias, ao nível dos tribunais superiores, não havendo assim entendimento uniforme.

É certo que o caso dos autos tem características particulares, pois o Condomínio exequente foi constituído antes da existência física dos blocos mais recentes, cujos espaços comerciais se foram integrando no dito condomínio.

A primeira Administração do Condomínio foi nomeada em 1986, na Assembleia Geral de Condóminos do Centro Comercial –Acta 1, fls 147-tendo o bloco A sido constituído em propriedade horizontal em 1984, donde consta piso zero e zero um destinado a Centro Comercial- fls 96; posteriormente vieram a ser construídos os três outros blocos contíguos, constituídos também em propriedade horizontal, todos com pisos destinados centro comercial (1994-fls203; 1995-fls. 141).

A Administração foi-se alargando às fracções comerciais que iam sendo construídas e integradas no centro comercial (segundo invoca o exequente).

Pese embora estas particularidades julgamos não haver impedimento legal à aplicação do regime de propriedade horizontal, no atinente a administração das partes comuns que representem um grupo de fracções de vários blocos, ligados entre si, desde que esse grupo funcione como uma unidade com interesses comuns entre si e distintos dos interesses das restantes fracções de cada bloco, como é o caso das fracções que compõem um centro comercial integrado em bloco(s) que também é composto por fracções destinadas a fins não comerciais.

Não se desconhece a jurisprudência citada na decisão recorrida, a que acresce um outro acórdão do STJ, de 09/07/2003, mesmo colectivo donde proveio o citado.

As necessidades de adaptação às novas realidades levaram a que, em 1994, o legislador aditasse ao regime da propriedade horizontal disciplinado pelo Código Civil, o art.º 1438.º-A.

Sob a epígrafe «Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios» diz-nos: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.”

Decorre deste preceito não exigir a lei que à constituição de um prédio em regime de propriedade horizontal tenha que forçosamente corresponder um único condomínio. Assim, poderão num mesmo prédio co-existirem dois condomínios, desde que haja justificação prática para tal, assim como vários prédios constituídos em propriedade horizontal, podem estar unidos sob um único condomínio.

Neste sentido o ac.STJ de 16 de Outubro de 2008, proferido no processo 08B3011, relatado pelo Cons. Salvador da Costa, a propósito desta problemática onde se conclui que “a unidade do título constitutivo da propriedade horizontal não exclui o funcionamento de mais de um condomínio.”

Aí pode-se ler: ”Trata-se de um edifício constituído em propriedade horizontal, que, segundo o respectivo título constitutivo, é composto por um edifício habitacional e centro comercial, composto de cave, sub-nível, rés-do-chão e treze andares, integrando no seu conjunto cento e sessenta e quatro fracções autónomas. Ocorre, ademais, uma administração autónoma das partes comuns relativas a cerca de vinte frações autónomas, ou seja, cerca de um oitavo das que integram todo o edifício que foi objecto de constituição da propriedade horizontal.

Mas trata-se de zona devidamente delimitada do edifício, em que os blocos a nascente e a poente têm entradas próprias, ou seja, de construções sobre um único espaço físico perfeitamente delimitado.

Ademais, é o caso de um bloco com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, pelo que não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a constituição de autónomos órgãos de administração.

A conclusão é, por isso, no sentido da legalidade da estrutura de condomínio e de administração das partes comuns em causa, ou seja, de que a unidade do título constitutivo da propriedade horizontal não exclui o funcionamento de mais de um condomínio.

Consequentemente, não ocorre a situação de inexistência jurídica ou a invalidade do condomínio em representação do qual o recorrido realizou as obras nas partes comuns no edifício em causa, naturalmente com efeitos de caso julgado restritos a este processo - artigo 96º do Código de Processo Civil.”

No mesmo sentido e para um caso com contorno idênticos ao caso dos autos se pronunciou o Ac. do TRPorto, citado pelo recorrente, datado de 16/10 de 2012, onde se decidiu: ”Goza de personalidade judiciária, relativamente a execução para cobrança de dívida pela comparticipação nas despesas comuns, o condomínio de parte de um prédio em propriedade horizontal, referente a espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, fracções autónomas e partes comuns próprias, aprovado pela generalidade dos respectivos condóminos com vista à administração autónoma dessa mesma parte, sem prejuízo da coordenação da administração geral, não dependendo a sua constituição da especificação do título constitutivo da propriedade horizontal.”

Noutro acórdão do mesmo tribunal, de 30/11 de 2015, proc. 3361/09.2TBPVZ.P1 decidiu: “no caso de situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, como ocorre no caso vertente, em que algum ou alguns deles é servido por partes comuns que lhe são exclusivamente inerentes, ou seja, que não sirvam funcionalmente outros blocos, não se vê proibição legal de que todos os condóminos aprovem a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo, como é natural, da coordenação com a administração geral nos pontos em que ela deva existir. Por outro lado, também não se vislumbra, no arquétipo legal subjacente a esta questão, norma no sentido de que a referida solução só possa ser admitida no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal especificar os elementos relativos a cada um dos aludidos blocos prediais, designadamente as fracções em que se decompõem e as partes comuns que lhe estão afectas. E, tal exigência não se justifica, porque as questões que se prendem com a regulamentação do uso, fruição e conservação de partes comuns não têm, em tais casos, de constar do título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1429.º-A do Código Civil).”

Recentemente, no processo 17483/13.1T2SNT.L1, proveniente do mesmo tribunal onde foi tratada a questão objecto do presente recurso e estando em causa o mesmo condomínio, decidiu este tribunal da relação pela inexistência de obstáculo à constituição de diversos órgãos de administração, assim concluindo constituir título executivo a acta dada à execução – Ac. datado de 2/3 de 2017, acessível na base de dados da dgsi, como todos os demais citados.

Contrariamente ao invocado pelos recorridos no regulamento junto aos autos está identificado o "condomínio do Centro Comercial" com NIF de pessoa equiparada a pessoa colectiva e analisados nos seus dizeres vemos que em nada difere dum vulgar regulamento de condomínio, no que toca aos direitos e deveres dos condóminos: estão discriminadas as despesas consideradas comuns, a sua repartição de acordo com a permilagem -arts.º 13.º e 14.º -, os orgãos Administrativos, estando expressamente previsto que a Assembleia de condóminos é composta pelos proprietários das frações do Centro /ou respectivos representantes legais -art.º 20.

Assim, por via do regulamento, nenhum obstáculo existe para se julgar as actas com força executiva, em relação aos respectivos condóminos.

Salientemos apenas, como se faz nas decisões enunciadas, que nestes casos, haverá necessidade dos vários orgãos de administração se articularem entre si para tratarem e decidirem as questões que possam ser comuns ao prédio, ou a cada um dos prédios, como por exemplo, assunto atinente às coberturas do prédio.

Porque as razões argumentativas nos merecem concordância, não vemos motivos para nos afastarmos da linha destas decisões.

Nestes termos, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, declarando-se que as actas apresentadas pelo exequente/recorrente tem força executiva, para os efeitos do art.º 6 do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro.

Custas pelos recorridos.

Lx, 2018/1/25

Teresa Soares

Maria de Deus Correia

Nuno Sampaio