IIIFundamentação:
Na decisão objeto de recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
- 1)No dia 27-04-2024 deu entrada em juízo a presente ação de despejo instaurada pelo Autor na qualidade de senhorio, contra o Réu, na qualidade de inquilino (cf. petição inicial com ref. 15134400).
- 2)Para o efeito, o Autor junta contrato de arrendamento escrito, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e sustenta que o réu não habita no locado desde pelo menos há dois anos e que se encontra a subarrendar o prédio sem a sua autorização.
- 3)Em 23-09-2025, o Autor requereu o despejo imediato do Réu, alegando a falta de pagamento das rendas vencidas desde dezembro de 2025 (cf. requerimento com a ref. 1715081).
- 4)Desde a data da propositura da ação, venceram-se as rendas relativas os meses Dezembro de 2024 (referente ao mês de Janeiro de 2025), Janeiro de 2025 (referente ao mês de Fevereiro), Fevereiro de 2025 (referente ao mês de Março), Março de 2025 (referente ao mês de Abril), Abril de 2025 (referente ao mês de Maio), Maio de 2025 (referente ao mês de Junho), Junho de 2025 (referente ao mês de Julho), Julho de 2025 (referente ao mês de Agosto), Agosto de 2025 (referente ao mês de Setembro) e Setembro de 2025 (referente ao mês de Outubro)
- 5)Por despacho datado de 16-10-2025 na pessoa do seu mandatário o Réu foi notificado para proceder ao pagamento das rendas acima descritas ou seu depósito nos termos do artigo 14.º n.º 4 do N.R.A.U.
Da subsunção dos factos ao Direito:
A questão sobre a qual nos devemos debruçar consiste em saber se in casu se verificam, ou não, os requisitos que a lei estipula para o decretamento do despejo imediato do arrendado.
O incidente de despejo imediato encontra-se previsto no art.º 14.º n.ºs 3 a 5 do N.R.A.U., o qual dispõe:
3 – Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 – Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 – Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M a 15.º-O.
O incidente de despejo imediato visa contornar a demora na prolação de decisão final em ação de despejo e tem na sua génese a circunstância de a obrigação de pagamento da renda a que alude o art.º 1038.º a) do C. Civil se manter na pendência daquela ação – independentemente do fundamento ou fundamentos da mesma –, sob pena de, a assim não ser, se permitir que o arrendatário mantenha o gozo do arrendado sem qualquer contrapartida para o senhorio. O próprio R.A.U., no seu preâmbulo, referia que o incidente em discussão (à data previsto no respetivo art.º 58.º) é a «única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes.».
Aquele incidente, embora enxertado na ação de despejo e iniciado com um requerimento do senhorio, é um procedimento específico e autónomo (com causa de pedir e pedido próprios), distinto daquela. Na verdade, o mesmo apenas respeita às rendas que se vão vencendo na pendência da ação de despejo. As rendas que porventura constituam a causa de pedir desta última ação mantém-se no domínio da mesma.
O que permite concluir que o fundamento do despejo imediato é o não pagamento das rendas vencidas na pendência da ação de despejo, sendo que o fundamento da ação de despejo poderá ser o não pagamento das rendas vencidas antes da propositura da mesma ação.
Para que o inquilino fique desonerado do pagamento das rendas que se venceram já na pendência da ação de despejo deverá alegar e provar que ficou privado do gozo do locado e que existe um nexo de causalidade entre a privação desse gozo e a falta de pagamento da renda. Ou poderá, no incidente de despejo imediato, discutir a qualidade de senhorio do requerente, a mora deste ou a validade do contrato de arrendamento. Realmente, por força do princípio da proibição da indefesa consagrado no artigo 20.º n.ºs 1 e 4 da Constituição da República Portuguesa, o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação não é automático, sendo livremente apreciado pelo juiz nos casos em que na ação persista controvérsia quanto, nomeadamente, à existência do contrato de arrendamento.
Naquele circunspecto, o Tribunal Constitucional, no seu Acórdão n.º 327/2018 (visualizável em tribunalconstitucional.pt) debruçou-se sobre aquela mesma questão e já no quadro do art.º 14.º n.ºs 4 e 5 do N.R.A.U., com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, sustentando que o incidente de despejo imediato, com os contornos legais assim estabelecidos, não seria inconstitucional, mas deveria ser sujeito aos limites de interpretação impostos pela valoração já anteriormente sustentada por esse mesmo Tribunal no acórdão n.º 673/2005, e, fazendo uso do disposto no art.º 80.º n.º 3 da Lei do Tribunal Constitucional, conformou a norma em causa com a interpretação restritiva julgada conforme com a Constituição, tendo decidido: «interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com o princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.».
Naquele mesmo sentido veja-se ainda, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de julho de 2017 (consultável em www.dgsi.pt), no qual se pode ler que «como a actual redacção do nº 5 do art. 14º do NRAU (introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) evidencia – ao referir-se a “em caso de deferimento do requerimento” –, a falta de prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da acção não implica a procedência automática do incidente de despejo imediato.».
Posto isto, a questão que cumpre dilucidar prende-se com a circunstância de saber se é possível recorrer ao incidente de despejo imediato quando na ação de despejo onde este é deduzido não se discuta, como fundamento da pretendida resolução contratual, a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência daquela ação, mas antes outro ou outros fundamentos que sirvam de base àquela forma de cessação do contrato (cfr. o art.º 1083.º do C. Civil), como in casu sucede.
A resposta àquela questão é positiva. E tal, pelas seguintes ordens de razões: em primeiro lugar, conforme já tivemos o ensejo de referir, a causa de pedir no incidente de despejo imediato é autónoma da causa de pedir da ação de despejo. Como tal e ao contrário do que defende o Recorrente, não se pode aludir a qualquer alteração da causa de pedir, uma vez que a relativa à ação de despejo e a referente ao incidente de despejo imediato são independentes uma da outra e não se confundem.
Concretizando: tendo em consideração que a causa de pedir do incidente em apreço consiste na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação de despejo, importa, desde logo, determinar quais são essas rendas. A este propósito, apesar de o art.º 14.º n.º 3 se referir, um tanto laconicamente, às rendas vencidas na pendência da ação de despejo, há muito que a jurisprudência tem entendido que quando a causa de pedir não seja a falta de pagamento de rendas, as rendas vencidas na pendência da ação são as que se vencerem após a entrada em Juízo da petição inicial; ao invés, quando a causa de pedir na ação de despejo seja a falta de pagamento de rendas, as rendas vencidas na pendência da ação são as que se vencerem após o termo do prazo da contestação, atento o direito de expurgar a mora que assiste ao inquilino ao abrigo do art.º 1048.º n.º 1 do C. Civil (neste sentido veja-se, v.g., o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 8 de abril de 1997 e os Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 26 de setembro de 2002, de 15 de outubro de 2002 e de 17 de outubro de 2002, todos em www.dgsi.pt).
Dito de outra forma: se o fundamento da ação de despejo for um dos exemplificativamente previstos no art.º 1083.º n.º 2 do C. Civil, que não a falta de pagamento de rendas, as rendas vencidas na pendência da ação para efeitos do incidente de despejo imediato são aquelas que se vencerem após o recebimento da petição inicial na secretaria do tribunal (art.º 259.º n.º 1 do C. P. Civil); mas se o fundamento da ação principal for a falta de pagamento de rendas, as rendas vencidas na pendência da ação serão aquelas que se vencerem após o termo do prazo da contestação, atento o disposto no art.º 1048.º do C. Civil, o qual prescreve que o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º. De facto, quando esteja em causa na ação principal o despejo com fundamento na falta de pagamento de rendas, podendo o arrendatário pagá-las no prazo da contestação – fazendo, assim, caducar o direito de resolução do contrato de arrendamento –, não faria sentido permitir ao senhorio requerer o despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas no prazo que decorre entre a data da entrada em juízo da petição inicial e a contestação.
Concluindo: no incidente de despejo imediato, quando a causa de pedir da ação principal não é a falta de pagamento das rendas e seja alegada a falta de pagamento de rendas durante a pendência da ação, o arrendatário é notificado para, em dez dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos do pagamento/depósito das rendas que se venceram após a apresentação da petição inicial da ação de despejo em tribunal e até ao momento em que é deduzido o incidente. As rendas que “se venceram na pendência da ação” são as que se venceram até à dedução do incidente de despejo imediato.
Em segundo lugar, o elemento literal da hermenêutica jurídica leva a conclir que o art.º 14.º n.ºs 3 a 5 do N.R.A.U. não distingue entre procedimento de despejo imediato enxertado em ação de despejo cuja causa de pedir assenta exclusivamente na falta de pagamento de rendas e o procedimento de despejo imediato enxertado em ação de despejo cuja causa de pedir apresenta outro ou outros fundamentos.
Em terceiro lugar, se o incidente de despejo imediato visa obviar a que, na pendência de ação de despejo, o inquilino que continua a usufruir do arrendado fique desonerado de pagar as rendas devidas como contrapartida por tal ocupação, tal objetivo legal justifica-se quer a correspetiva ação de despejo assente na falta de pagamento de rendas, quer em diverso fundamento de resolução contratual.
De resto, já referia o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão datado de 15 de maio de 2001 (em www.stj.pt), ainda que por referência ao estipulado no art.º 58.º do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro – mas que aqui, para o efeito pretendido, mantém plena validade –, que «a acção incidental regulada no art.º 58.º do R.A.U. tem uma dupla natureza, preventiva e coactiva, sendo aplicável a todas as acções de despejo, mas com ela nada tem a ver, pois tem um novo fundamento, autónomo do da ação principal, que é a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência desta.» (o sublinhado é da nossa lavra).
Na mesma senda segue Fernando de Gravato Morais (em Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, Livraria Almedina, Coimbra, 2010, pág. 225), ao referir, quanto ao significado da expressão legal ação de despejo, que «importa saber se pode ser uma acção (declarativa) de despejo de qualquer tipo, incluindo a que se funda na falta de pagamento da renda ou se se exclui deste domínio aquela que se baseia na falta de pagamento da renda.
Sustentamos a orientação mais ampla: a de que inclui qualquer ação de despejo, mesmo aquela que se funde na falta de pagamento da renda.». Para alicerçar a sua posição, aquele mesmo autor cita vasta jurisprudência de tribunais superiores.
Referindo-se ao incidente de despejo imediato, escreveu-se lapidarmente no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 6 de dezembro de 2007 (visualizável em www.dgsi.pt) que «este regime abrange todas as ações instauradas com a finalidade de obter o despejo do arrendatário, independentemente da causa.».
Noutro prisma, o Recorrente considera, nas suas alegações de recurso, que inexiste nos autos documento que demonstre a interpelação daquele para liquidar as rendas alegadamente em dívida. Nada de mais inverdadeiro. De facto, no segundo parágrafo do despacho proferido nos autos principais em 16 de outubro de 2025 refere-se expressamente o seguinte: «Quanto ao incidente de despejo imediato, antes de mais, cumpra o disposto no n.º 4 do artigo 14.º do NRAU.».
Do devir processual imediatamente subsequente extrai-se que a secretaria judicial do tribunal a quo notificou o R., na pessoa do respetivo mandatário, «nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 14.º do NRAU.». Nesta matéria, acompanhamos a posição veiculada pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão de 13 de julho de 2017 (in www.dgsi.pt), ao escrever que «não existindo norma especial que exija a notificação pessoal, nem se destinando a notificação a chamar a parte para a prática de acto pessoal (nº 2 do art. 247º, do CPC), vigora, quanto ao incidente de despejo imediato, a regra geral segundo a qual “As notificações às partes em processos pendentes são feitas na pessoa dos seus mandatários judiciais” (nº 1 do art. 247º, do CPC).».
Na sequência daquela notificação o aqui inquilino remeteu-se ao silêncio, ou seja, não comprovou nos autos ter pago as rendas vencidas na pendência dos autos principais de despejo, acrescidas da indemnização devida, conforme estava obrigado por força do disposto no art.º 14.º n.º 4 do N.R.A.U. e do art.º 799.º n.º 1 do C. Civil.
À laia de conclusão: não se discutindo na ação de despejo nem no incidente de despejo imediato a qualidade das partes, nem a validade do contrato de arrendamento, não se invocando nem ocorrendo causa de inexigibilidade das rendas, e sendo manifesto que o Recorrente não logrou demonstrar que procedeu ao pagamento das rendas em causa, vencidas na pendência da ação de despejo, nem da indemnização pela mora no pagamento, como exige o n.º 4 do art.º 14.º do N.R.A.U., estão verificados os requisitos conducentes à procedência do pedido de despejo imediato.
Face ao exposto, o recurso não deve merecer provimento.
O Apelante é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).
