Objeto do Recurso
O objeto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pelos recorrentes, as questões a apreciar são as seguintes:
- -alteração da matéria de facto nos termos pretendidos pela recorrente no que respeita aos contratos-promessa que alegadamente foram celebrados entre os embargantes e a executada;
- -efeito jurídico que, em face da penhora efetuada no processo executivo, decorre da entrega das frações aos embargantes e do respetivo uso das mesmas por parte deles.
Factualidade tida em consideração pela 1ª Instância Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
- A.Em 08/04/2021, foram fixados dois editais “Edital - Imóvel Penhorado”, nas frações autónomas “D” e “E” correspondentes respetivamente ao 1º andar esquerdo e 1º andar direito, Bloco A, para habitação, do prédio urbano em propriedade horizontal sito na …, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de … com n.º … e inscrito matriz artigo …, da freguesia de …, para penhora das aludidas frações no âmbito do Processo 2476/21.3T8LRS, do Tribunal de Comarca de Lisboa Norte- Loures, Juízo de Execução, Juiz 3, em que é Exequente “H” e Executada “RFF Lda.”.
- B.Os embargantes, por consulta das certidões prediais permanentes, verificaram que se encontram registadas as aludidas penhoras pela Ap. … de 2021/03/22, para garantia da quantia exequenda de € 437.412,93, em que é sujeito ativo a exequente H e sujeito passivo a executada RFF Lda., no processo executivo n.º 2476/21.3T8LRS.
- C.A aquisição das frações encontra-se registada a favor da sociedade executada pela Ap. … de 2003/03/05.
- D.As aludidas frações autónomas têm, cada uma, o valor patrimonial de € 137.046,39.
- E.Por documento particular, epigrafado de “Contrato promessa de compra e venda”, datado de 13/11/2001, outorgado entre “RFF, Lda.” (1ª outorgante) e MG, casada com JG (2ª outorgante), declararam as partes, nas cláusulas 1ª a 3ª:
PRIMEIRA A primeira outorgante é dona legitima e possuidora de um terreno destinado à construção com a área 1600.00m2 (mil e seiscentos metros quadrados), sito na …, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial de … sobre o n. …, do Livro …, inscrito na Matriz …, pendente de rectificação Matricial, com mil seiscentos metros quadrados, adquirido na presente data aos segundos outorgantes.
SEGUNDA Pelo presente contrato a primeira outorgante vende aos segundos outorgantes, três fogos com a tipologia T3, localizados no Bloco A, sendo os dois fogos do piso do 1º andar e um fogo no piso do 2º andar esquerdo.
TERCEIRA - Na presente data a segunda outorgante entrega à primeira outorgante a quantia de 105 000 000$0 (cento e cinco milhões de escudos), como pagamento da totalidade do valor dos fogos, o qual dão a respectiva quitação, correspondente a 523 737,79 euros (quinhentos e vinte e três mil setecentos e trinta e sete euros e setenta e nove cêntimos).
- F.Por documento epigrafado de “Contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”, celebrado em data não apurada, mas anterior a 04.02.2003, com reconhecimento notarial das assinaturas, datado de 04/02/2003, outorgado entre MG, casada com JG (1ª outorgante) e “RFF, Lda.” (2ª outorgante), declararam as partes, nas cláusulas 1ª a 4ª:
PRIMEIRA - A primeira outorgante é dona legítima e possuidora de um terreno destinado à construção com a área 1600.00m2 (mile seiscentos metros quadrados), sito na …, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial de … sobre o n. …, do Livro …, inscrito na Matriz …, pendente de rectificação Matricial, com mil seiscentos metros quadrados.
SEGUNDA Pelo presente contrato a primeira outorgante promete vender aos segundos outorgantes, o terreno referenciado na clausula primeira, pelo preço total de 140 000 000$00 (cento e quarenta milhões de escudos), equivalente a 698 317.06 € (seiscentos e noventa e oito mil trezentos e dezassete euros e seis cêntimos).
TERCEIRA - Na presente data a segunda outorgante entrega à primeira outorgante a quantia de 114 000 000$0 (cento e quatorze milhões de escudos), como sinal e principio, de pagamento, o qual dão a respectiva quitação, correspondente a 568 629,60 suros (quinhentos e sessenta e oito mil seiscentos e vinte e nove euros e sessenta cêntimos).
QUARTA A restante quantia em divida no total de 26 000 000$00 (vinte e seis milhões de escudos), equivalente 129 687,46 (cento e vinte e nove mil seiscentos e oitenta e sete euros e quarenta e seis cêntimos), será pago no acto da escritura, sendo mesma efectuada no prazo máximo de 90 dias a contar da presente data.
- G.Na data de 13/11/2001 a “RFF, Lda.” emitiu e entregou a JG um cheque no valor de € 34.915,86, para pagamento de parte do sinal e princípio de pagamento.
- H.E pagou em dinheiro a quantia de € 9.975,95 [Esc. 2.000.000$00].
- I.O gerente da sociedade executada entregou as chaves das frações “D” e “E” aos embargantes em 2006, encontrando-se as mesmas a ser habitadas pelos dois filhos destes, JG e SG, respetivamente, desde 2006 e 2008.
- J.Foram realizados contratos de fornecimento de gás, eletricidade e água, para as aludidas frações, em nome dos filhos dos embargantes, que se mantêm até hoje.
- K.Os embargantes, em 2009, deduziram Embargos de Terceiro no processo de execução fiscal n.º … sendo que, por sentença transitada em julgado em 28/11/2011, foram os embargos julgados provados e, consequentemente, determinado o levantamento da penhora sobre as frações “D” e “E”.
- L.Por escritura pública epigrafada de “Compra e Venda e Empréstimo”, datada de 04/02/2003, outorgada por JG e MG (1ºs outorgantes), “RFF, Lda.” (2ª outorgante) e CE (3ª outorgante), declararam os primeiros que pelo preço de 200.000€, que já receberam, vendem à segunda o lote de terreno acima identificado.
Fundamentação jurídica A primeira questão a apreciar é relativa à impugnação da matéria de facto.
Quanto a este aspeto, a recorrente disse o seguinte:
- “j)Relativamente aos demais factos dados como provados (E, F, G, H, I e L), salvo o devido respeito não houve uma devida ponderação e análise criteriosa da prova produzida, nem foi produzida prova de particular relevo requerida pela Recorrente, como por exemplo a documentação contabilística e bancária da Executada e dos Embargantes;
- k)A Recorrente discorda de terem sido dados como provados os factos elencados como E e F e que respeitam aos 2 contratos promessa ambos alegadamente celebrados entre os Embargantes e a sociedade Executada em 13 de Novembro de 2001”.
Apesar de ter invocado que, aparentemente, pretendia impugnar os factos provados sob as als. E, F, G, H, I e L, a verdade é que apenas veio fundamentar a impugnação dos factos constantes das als. E e F, nos termos das als. k) e segs. das conclusões. E é também quanto a essas als. dos factos provados que a recorrente cumpriu os ónus formais relativos à validade da impugnação da matéria de facto que decorrem do artº 640º do CPC, não o tendo feito quando aos demais indicados factos. Efetivamente, a recorrente veio indicar, quanto aos factos constantes das als. E e F, não só a decisão que entende ser a correta – a não prova dos mesmos – como veio ainda indicar os meios probatórios nos quais funda a impugnação. Quanto a estes, atendendo à natureza dos factos – tratam-se de factos cujo ónus da prova pertence aos embargantes-recorridos, não tendo a recorrente apresentado contraprova – a recorrente veio, neste recurso, contrariar a convicção que o tribunal a quo fez da prova que os embargantes produziram, dizendo que dessa prova, atendendo às circunstâncias que aponta nas conclusões, não pode resultar provada a matéria de facto respeitante à celebração dos contratos-promessa nos termos que constam das referidas als. E e F dos factos provados.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma tal matéria de facto:
“Prova dos factos constantes das alíneas E, F, G, H, I, J, K, L
Factos documentados – contratos promessa (documentos juntos com o requerimento inicial e com o requerimento de 29/06/2023), escritura pública (título executivo), vários documentos comprovativos dos contratos de fornecimento de serviços essenciais (documentos juntos com o requerimento inicial), cheque (documento junto com o requerimento de 29/06/2023).
O embargante JG, atualmente reformado, e que projetista na CM Loures e com um gabinete de projetos próprio, confirmou que vendeu, livre de ónus ou encargos, à sociedade executada um terreno com projeto aprovado, em contrapartida de três fogos (a construir pela executada) e dinheiro. Afirmou que o “contrato promessa de compra e venda” do lote de terreno foi reconhecido no Cartório, tendo o cheque sido entregue no Cartório e cerca de 2 mil contos em dinheiro. Em relação à entrega das chaves, referiu que as mesmas foram entregues aquando a construção das frações, e que, para além das frações D e E, também tinha a fração F, a qual foi vendida em processo de execução fiscal. Explicou o embargante que o objetivo era cada um dos filhos ficar com uma fração, encontrando-se as frações D e E habitadas por dois dos filhos.
As testemunhas SG e JG, filhos do embargante, confirmaram residir nas frações, não se encontrando efetuado o registo de aquisição no seu nome porque a construtora nunca teve dinheiro para pagar ao Banco o distrate das hipotecas. Reforçaram que o terreno onde o prédio está implantado era dos pais, que a hipoteca ao Banco é posterior à venda do terreno e negócio feito com a executada.
A exequente não apresentou contraprova, mostrando-se, quer as declarações de parte, quer os testemunhos dos filhos, coerentes entre si. As regras de experiência comum ditam que é comum o tipo de negócio celebrado entre os embargantes e a sociedade executada (venda de terreno para construção em que parte ou totalidade do pagamento é feito pela “venda” de frações a construir).
A exequente, no requerimento que apresentou em 09/07/2023, refere que «impugna o Documento (…) intitulado de “Contrato de Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal” quanto à genuinidade do mesmo e do respetivo termo de autenticação de assinaturas”, requerendo a notificação dos embargantes para juntarem aos autos o original do mesmo. Nos termos do disposto no artigo 375º n.ºs 1 e 2 do Código Civil, se estiverem reconhecidas presencialmente, nos termos das leis notariais, a letra e a assinatura do documento, ou só a assinatura, têm-se por verdadeiras. Se a parte contra quem o documento é apresentado arguir a falsidade do reconhecimento presencial da letra e da assinatura, ou só da assinatura, a ela incumbe a prova dessa falsidade. Analisado o “Contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal” e respetivo reconhecimento notarial das assinaturas (documento junto com o requerimento de 29/06/2023), verifica-se estar o reconhecimento das assinaturas efetuado em conformidade com as leis notariais, pelo que incumbia à exequente a prova da falsidade, o que não fez (não apresentou a exequente qualquer prova, nem contraprova, nem tão pouco reiterou o requerimento de apresentação do documento original). Tem-se o documento por regular e de prova plena quanto às respetivas declarações”.
Comecemos pelo facto constante da al. E. Dele resulta que o tribunal a quo deu como provado que em 13.11.2001 a executada prometeu vender aos embargantes 3 fogos da tipologia T3 que iriam integrar o edifício que seria construído pela executada no terreno identificado na cláusula 1ª. Dessa cláusula consta ainda que a executada declara que é proprietária desse terreno. Como resulta da fundamentação acima referida, a prova da celebração desse contrato nos termos que dele constam baseou-se unicamente na mera existência do documento e no depoimento do embargante JG. Na decisão recorrida disse-se que a embargada não apresentou contraprova, considerando ainda coerentes as declarações da parte e que é do conhecimento geral que negócios como este – de permuta entre a venda do terreno para construção e a compra de frações no edifício a construir – são comuns, daí decorrendo, no entender do tribunal a quo, a prova quanto ao aludido contrato-promessa.
Quanto à contraprova há que dizer que é óbvio que a mesma não existe, nem nunca poderia existir, desconhecendo-se até que contraprova o tribunal a quo considera que a embargada poderia apresentar. A embargada é completamente alheia a tal negócio, pretensamente celebrado cerca de ano e quatro meses antes da escritura que formalizou a aquisição do terreno pela executada e o contrato de mútuo com hipoteca que constitui o título executivo (celebrado em 04.02.2003)[1]. O argumento relativo à falta de contraprova pode ser válido nas situações em que a parte contrária está numa posição em também tem, em termos de juízo de normalidade ou por ter participado neles, um efetivo conhecimento dos factos em causa. Quando é completamente alheia a esses factos, o argumento não colhe de todo.
O documento está assinado pelos embargantes e pelo gerente da executada, todos eles com interesses comuns, os quais são opostos aos da exequente-embargada. Pergunta-se: tal documento interessa aos embargantes? Obviamente que sim, pois é nesse contrato que assentam a pretensão que vieram deduzir por via dos embargos. Ora, ponderada a prova, verifica-se que não existe nenhum elemento minimamente isento que possa sustentar a celebração de tal contrato-promessa nos termos que constam do documento que o consubstancia, quer quanto à respetiva existência enquanto negócio jurídico que efetivamente as partes quiseram celebrar, quer à data que dele consta.
Diz-se na sentença recorrida que é comum a celebração deste género de contratos, que serão de permuta entre um bem presente – o terreno onde o edifício vai ser construído – e um bem futuro – as frações que irão integrar o edifício. Isso é verdade. O que já não é nada comum é fazê-lo da forma como os embargantes dizem que o fizeram, ou seja, através de dois contratos-promessa distintos, sem que do teor de qualquer deles resulte a pretensa permuta. Desde logo consta do mesmo algo que não corresponde à verdade, que é o facto de a executada declarar que é dona e legítima possuidora do terreno, que foi naquela data – 13.11.2001 – adquirido aos segundos outorgantes, promitentes-compradores e ora embargantes. Depois temos que foi declarado que o preço devido pelas frações já se encontra integralmente efetuado, pagamento esse realizado na data em que o contrato foi celebrado. Ora, se a executada ainda não tinha adquirido a propriedade do terreno, se ainda iria celebrar a escritura e ainda tinha de pagar aos embargantes – que são os promitentes-compradores nesse contrato – pelo menos parte do preço devido pela compra do terreno (conforme teor do contrato-promessa referido na al. F), qual a razão para ter sido efetuado o pagamento das futuras frações naquela data? Se estamos perante um contrato-promessa que envolve uma permuta que ainda iria ser formalizada, estando, ademais, por pagar parte do preço devido pela compra do terreno, o pagamento integral que aí foi declarado relativo às futuras frações é contraditório com a existência de tal permuta. E quanto à cópia do cheque que foi junto com o requerimento de 29.06.2023, trata-se simplesmente de uma cópia constante do livro de cheques, não constituindo, portanto, um documento emitido pelo banco que comprova que o mesmo foi apresentado a pagamento e foi pago. Acresce que desse documento resulta evidente que o nome “JRG” foi acrescentado, pois os respetivos carateres são manifestamente distintos dos restantes (traço mais acentuado, em contraste com os demais elementos da cópia, cujos traços são mais ténues). E trata-se de um pagamento alegadamente efetuado pela executada aos embargantes. Disse o embargante que se tratou de um acerto de contas decorrente da celebração em simultâneo de ambos os contratos-promessa. Mas, tal como se referiu quanto à existência do contrato, também aqui tal factualidade – a relação entre os dois contratos-promessa e o acerto de contas – decorre de declarações de parte sem sustentáculo em qualquer outro meio de prova minimamente isento (e nem sequer resulta do texto de qualquer um dos contratos-promessa).
Como se vê, o teor do contrato-promessa em apreço é muito estranho em face das circunstâncias que o rodeiam e não existe, de todo, qualquer meio de prova isento e objetivo que possa sustentar a respetiva prova. Dado o manifesto interesse na existência desse contrato-promessa por parte dos embargantes, não havendo nenhuma referência objetiva e isenta onde basear a respetiva “celebração”, e muito menos onde esta possa ser localizada no tempo, temos que o documento pode perfeitamente ter sido elaborado em qualquer altura, como por exemplo na altura em que foram deduzidos os embargos na execução fiscal a que se alude no item K dos factos provados e exatamente para tal efeito, ou seja, ter sido elaborado unicamente para fundamentar esses embargos. A simples existência do documento junto aos autos e as declarações de parte do embargante não são, de forma evidente, meios de prova que possam sustentar, em sede de embargos de terceiro perante a exequente-embargada totalmente alheia ao contrato, a celebração entre as partes do contrato-promessa que resulta do conteúdo do documento.
Deste modo, procede na íntegra a impugnação da matéria de facto pretendida pela recorrente quanto ao item E dos factos provados, que terá necessariamente de ser remetido para os factos não provados.
Quanto à al. F, trata-se do contrato-promessa celebrado entre os embargantes, como promitentes vendedores, e a executada, como promitente-compradora, mediante o qual os primeiros prometeram vender e a segunda prometeu comprar o terreno onde iria ser construído o edifício do qual fazem partes as frações penhoradas. Tal documento, que está datado de 13.11.2001, contém um reconhecimento notarial das assinaturas que foi efetuado em 04.02.2003, que é a data em que foi celebrada a escritura pública que formalizou o contrato definitivo (cfr. facto constante do item al. L dos factos provados). No contrato-promessa o preço da venda é de 698.317,06€ (140.000.000$00) e o preço declarado na escritura é de 200.000€.
Apesar de suscitar estranheza que o reconhecimento das assinaturas tenha sido efetuado no dia em que foi celebrada a escritura pública que formalizou o contrato prometido, a divergência de valores pode explicar a necessidade de tal reconhecimento. Provavelmente o preço não estaria integralmente pago, como foi declarado, e, por essa razão, poderia eventualmente vir a ser necessário provar qual foi o valor real da venda[2].
O reconhecimento notarial constitui um elemento objetivo que permite concluir pela efetiva celebração do contrato-promessa que resulta das declarações que nele constam. E, apesar da divergência de valores, a celebração do contrato definitivo é também um elemento objetivo que leva a concluir que as partes tiveram antes efetiva intenção de fazer uma promessa de compra e venda. No entanto, tal como se referiu acima quanto ao facto constante do item E, não há elementos objetivos e isentos que permitam localizar no tempo a respetiva celebração na data que consta do documento. O cheque acima mencionado, pelos motivos que se referiram, não pode valer como prova de tal data.
Assim, o facto F tem de ser alterado no seguinte sentido:
“Por documento epigrafado de “Contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”, datado de 13/11/200, celebrado em data não apurada, mas anterior a 04/02/2003, com reconhecimento notarial das assinaturas, datado de 04/02/2003, outorgado entre MG, casada com JG (1ª outorgante) e “RFF, Lda.” (2ª outorgante), declararam as partes, nas cláusulas 1ª a 4ª:…”.
Desta alteração da matéria de facto resulta necessariamente a alteração do facto constante do item G dos factos provados na parte respeitante à data aí mencionada. A recorrente não impugnou de forma admissível tal facto, pelo que o mesmo terá de se manter. No entanto, a alteração do facto anterior quanto à data, impõe, a fim de evitar contradições, a alteração relativa à data do pagamento constante do item G, cujo facto passará a ser o seguinte:
G. Em data não apurada, a “RFF, Lda.” entregou a JG um cheque no valor de € 34.915,86, para pagamento de parte do sinal e princípio de pagamento.
A matéria de facto provada passará, portanto, a ser a seguinte:
- A.Em 08/04/2021, foram fixados dois editais “Edital - Imóvel Penhorado”, nas frações autónomas “D” e “E” correspondentes respetivamente ao 1º andar esquerdo e 1º andar direito, Bloco A, para habitação, do prédio urbano em propriedade horizontal sito na …, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de … com n.º … e inscrito matriz artigo …, da freguesia de …, para penhora das aludidas frações no âmbito do Processo 2476/21.3T8LRS, do Tribunal de Comarca de Lisboa Norte- Loures, Juízo de Execução, Juiz 3, em que é Exequente “H” e Executada “RFF Lda.”.
- B.Os embargantes, por consulta das certidões prediais permanentes, verificaram que se encontram registadas as aludidas penhoras pela Ap. … de 2021/03/22, para garantia da quantia exequenda de € 437.412,93, em que é sujeito ativo a exequente H e sujeito passivo a executada RFF Lda., no processo executivo n.º 2476/21.3T8LRS.
- C.A aquisição das frações encontra-se registada a favor da sociedade executada pela Ap. … de 2003/03/05.
- D.As aludidas frações autónomas têm, cada uma, o valor patrimonial de € 137.046,39.
- E.(não provado)
- F.Por documento epigrafado de “Contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”, celebrado em data não apurada, mas anterior a 04.02.2003, com reconhecimento notarial das assinaturas, datado de 04/02/2003, outorgado entre MG, casada com JG (1ª outorgante) e “RFF, Lda.” (2ª outorgante), declararam as partes, nas cláusulas 1ª a 4ª:
PRIMEIRA - A primeira outorgante é dona legítima e possuidora de um terreno destinado à construção com a área 1600.00m2 (mil e seiscentos metros quadrados), sito na …, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial de … sobre o n. …, do Livro …, inscrito na Matriz …, pendente de rectificação Matricial, com mil seiscentos metros quadrados.
SEGUNDA Pelo presente contrato a primeira outorgante promete vender aos segundos outorgantes, o terreno referenciado na clausula primeira, pelo preço total de 140 000 000$00 (cento e quarenta milhões de escudos), equivalente a 698 317.06 € (seiscentos e noventa e oito mil trezentos e dezassete euros e seis cêntimos).
TERCEIRA - Na presente data a segunda outorgante entrega à primeira outorgante a quantia de 114 000 000$0 (cento e quatorze milhões de escudos), como sinal e principio, de pagamento, o qual dão a respectiva quitação, correspondente a 568 629,60 suros (quinhentos e sessenta e oito mil seiscentos e vinte e nove euros e sessenta cêntimos).
QUARTA A restante quantia em divida no total de 26 000 000$00 (vinte e seis milhões de escudos), equivalente 129 687,46 (cento e vinte e nove mil seiscentos e oitenta e sete euros e quarenta e seis cêntimos), será pago no acto da escritura, sendo mesma efectuada no prazo máximo de 90 dias a contar da presente data.
- G.Em data não apurada, a “RFF, Lda.” emitiu e entregou a JG um cheque no valor de € 34.915,86, para pagamento de parte do sinal e princípio de pagamento.
- H.E pagou em dinheiro a quantia de € 9.975,95 [Esc. 2.000.000$00].
- I.O gerente da sociedade executada entregou as chaves das frações “D” e “E” aos embargantes em 2006, encontrando-se as mesmas a ser habitadas pelos dois filhos destes, JG e SG, respetivamente, desde 2006 e 2008.
- J.Foram realizados contratos de fornecimento de gás, eletricidade e água, para as aludidas frações, em nome dos filhos dos embargantes, que se mantêm até hoje.
- K.Os embargantes, em 2009, deduziram Embargos de Terceiro no processo de execução fiscal n.º … sendo que, por sentença transitada em julgado em 28/11/2011, foram os embargos julgados provados e, consequentemente, determinado o levantamento da penhora sobre as frações “D” e “E”.
- L.Por escritura pública epigrafada de “Compra e Venda e Empréstimo”, datada de 04/02/2003, outorgada por JG e MG (1ºs outorgantes), “RFF, Lda.” (2ª outorgante) e CE (3ª outorgante), declararam os primeiros que pelo preço de 200.000€, que já receberam, vendem à segunda o lote de terreno acima identificado.
Fundamentação jurídica A causa de pedir invocada pelos embargantes para fundamentarem estes embargos de terceiro decorre, tal como resulta da respetiva petição, do facto de terem celebrado com a executada um contrato-promessa de compra e venda relativo às frações que se encontram penhoradas. Tal contrato foi celebrado ainda antes da construção do edifício do qual viriam a fazer parte. Esta execução tem como título executivo exatamente o contrato de mútuo com hipoteca pelo qual a executada adquiriu – no caso aos próprios embargantes – o terreno onde levou a efeito a construção do edifício que integra as frações.
Alegaram ainda que, em cumprimento desse contrato-promessa, pagaram à executada a totalidade do preço acordado e que tais frações lhes foram entregues em 2006. As mesmas estão a ser habitadas pelos filhos dos embargantes desde 2006 (a D) e desde 2008 (a E).
Destes factos decorre, no entendimento dos embargantes, uma posse que é incompatível com as penhoras que foram efetuadas.
Situações como esta que cumpre apreciar foram objeto de vária doutrina e jurisprudência, por vezes contraditória. No acórdão desta Relação de 08.05.2008[3], está bem resumida a questão em apreço e a evolução quanto à solução propugnada pela jurisprudência, constando do sumário o seguinte:
“I- O contrato-promessa só confere, em regra, um direito de crédito ao promitente-comprador – o direito à celebração do contrato prometido e definitivo – e que, ainda que haja tradição da coisa para o mesmo, este não passa de um “detentor ou possuidor precário” nos termos e para os efeitos do artigo 1290.º, convindo conjugar esta norma com as contidas nos artigos 1253.º, que define aquele conceito e 1265.º (inversão do título da posse, que no caso dos autos não ocorreu), todos do mesmo texto legal, o que é impeditivo, em tese geral, da prescrição aquisitiva da mencionada coisa.
II – Um crescente número de situações anómalas ou invulgares, que tem vindo a ser julgado pelos nossos tribunais, obrigou, contudo, a uma inflexão nessa posição de princípio, por se revelar, cada vez mais, redutora, inadequada e injusta para com os direitos do promitente-comprador.
III – Importa distinguir o contrato-promessa, que só tem a virtualidade de produzir efeitos jurídicos de natureza creditícia, do acto de entrega do imóvel ao promitente-comprador, que se reconduz a um acordo jurídico diverso daquele negócio, apesar de, muitas vezes, coincidente temporalmente com o mesmo.
IV – É juridicamente possível e admissível que, no âmbito de um contrato-promessa, em que houve, paralelamente, tradição da coisa e desde que verificadas determinadas circunstâncias, que indiciem, suficientemente, esse propósito e realidade, o promitente-comprador exerça poderes de facto sobre o bem em causa (“corpus”) com o “animus” correspondente ao direito de propriedade ou a outro direito real menor (que se presume, nos termos do artigo 1268.º, número1 do Código Civil), posse essa, em nome próprio, que, desde que desenvolvida pública, pacificamente e pelo período de tempo legalmente imposto, é susceptível de consubstanciar a prescrição aquisitiva da coisa possuída, passando o respectivo possuidor ou os seus sucessores a serem titulares, em termos originários, do direito real em questão.
V – Logo, face ao disposto no artigo 351.º do Código de Processo Civil [atual 342º] e pretendendo a Autora invocar um direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, nada impede o recurso aos presente embargos de terceiro para afirmar esse direito, convindo recordar que o seu reconhecimento e declaração se retroage ao momento em que a posse em nome próprio sobre o bem móvel ou imóvel começou a ser exercida (artigo 1288.º do Código Civil)”.
No mesmo sentido, qual seja o de admitir a existência de posse nas situações em apreço, temos o acórdão da Relação de Coimbra de 21.05.2024[4], sumariado da seguinte forma:
“I – No contrato de permuta os contraentes atribuem-se coisas presumivelmente de igual valor, adquirindo e perdendo correspetivamente a propriedade sobre elas, nisto se consumando o contrato.
II – Se a atribuição da coisa à contraparte é para pagar um preço, não há uma permuta ou troca.
III – No contrato de compra e venda o pagamento do preço pode ser efetuado mediante a entrega de um prédio.
IV – Nos casos em que o promitente comprador beneficiou da entrega do imóvel em data anterior à celebração do negócio translativo, a qualificação da natureza da sua posse, dependerá de uma ponderação casuística que revele o exercício de poderes de facto sobre o bem penhorado, como posse em nome próprio, como nos casos excecionais em que já se encontra paga a totalidade do preço.
V – Tendo-se apurado que houve pagamento integral do preço e tradição da coisa e que os atos praticados no imóvel foram realizados à vista de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de ninguém e na convicção dos embargantes serem donos do imóvel, estão reunidos os elementos integrantes da posse: corpus e animus, pelo que lhes assiste o direito de beneficiarem da tutela da posse, mediante embargos de terceiro”.
No sentido de ter de ser ponderada a data em que se iniciou a posse relativamente à data em que a exequente adquiriu o direito real de garantia – no caso a hipoteca – temos o acórdão desta Relação (e desta secção) datado de 27.06.2019[5], que negou à partida a possibilidade de dedução de embargos de terceiro nos casos em que a alegada posse se iniciou após a constituição da hipoteca, sumariado da seguinte forma:
“Ainda que a alegação factual inserta na petição de embargos de terceiro possa levar à qualificação da posse da embargante como em nome próprio, por transferência do primeiro embargado, justifica-se o indeferimento liminar da petição quando, da mesma alegação factual e dos documentos com ela juntos, se revela que tal posse terá sido adquirida posteriormente ao registo de hipoteca voluntária constituída pelo primeiro embargado a favor do credor hipotecário exequente e segundo embargado”.
Como se constata, não obstante do contrato-promessa resultarem apenas direitos do âmbito obrigacional, não sendo, por regra, a entrega da coisa prometida vender suscetível de gerar a posse que fundamenta o uso de ações possessórias destinadas à respetiva defesa, exatamente porque não tem por base o exercício de um direito real, a jurisprudência tem admitido que, em determinadas circunstâncias, tal entrega possa gerar o exercício de poderes de facto suscetíveis de configurarem a posse baseadas diretamente no direito que se visa adquirir por via do contrato-promessa.
Ora, é exatamente esta conceção de posse que fundamenta os embargos de terceiro deduzidos pelos embargantes e foi também com base nela que a decisão recorrida fundamentou a respetiva procedência.
No entanto, como decorre do decidido quanto à impugnação da matéria de facto, o contrato-promessa onde os embargantes baseavam a posse que invocavam foi considerado não provado. Desapareceu, deste modo, o fundamento fáctico fundamental para se poder equacionar (sendo que, em todo o caso, mesmo que os factos se mantivessem, não era certo que a decisão proferida se pudesse manter atendendo, nomeadamente, à doutrina ínsita no acórdão de 27.06.2019, acima citado) a possibilidade da existência da invocada posse.
Em face disso, não havendo qualquer sustentáculo que possa fundamentar a posse dos embargantes, estes são meros detentores precários, e não possuidores, pelo que nenhum direito lhes assiste que possa ser oposto à penhora das frações levada a efeito na execução.
Os embargos de terceiro têm, portanto, de ser considerados improcedentes, procedendo deste modo o presente recurso.
