1318/20.1T8VRL.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Havendo princípio de prova por escrito, que torne verosímil o facto a provar, contrário à declaração constante de documento autêntico, é admissível prova testemunhal para complementar a demonstração, de modo a fazer a prova do facto contrário do que consta dessa declaração.

II- É pressuposto do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil que a alienação do prédio seja feita a proprietário não confinante.

III- O n.º 2 do artigo 1380º do Código Civil está logicamente subordinado ao n.º 1 e só no caso de se verificarem em concreto todos os pressupostos necessários à constituição do direito de preferência (à luz do n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil) é que se deve fazer apelo ao n.º 2, se forem vários os proprietários com direito de preferência.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES

I. Relatório

AA instaurou a presente ação, sob a forma de processo comum, contra BB, CC, DD e EE, na qual pede que:

“a) Seja, o autor, declarado proprietário dos imóveis supra identificados no artigo 1º deste articulado;

b) Seja declarado, e os réus condenados a reconhecer, que aqueles prédios confinam com o prédio rústico, sito no lugar ..., composto de lameiro e monte, inscrito na matriz de ... e ... sob o artigo ...15º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., da freguesia ..., sob o número ...54.

c) - Seja declarado, e os réus condenados a reconhecer, que ao autor assiste o direito de preferir na venda do descrito imóvel, que a primeira ré, BB, realizou para os segundos, CC e mulher, e que, por essa razão, o autor se substitua aos compradores, nesse ato de compra e venda.”

Alegou para tanto e em síntese que é proprietário de dois prédios rústicos e de um prédio misto que confrontam com um prédio rústico que a 1ª Ré vendeu ao Réu CC.

Que todos os prédios são aptos para a cultura e têm área inferior ao da unidade de cultura e o Réu CC não é proprietário de prédio confinante com aquele que comprou.

Alega ainda que o Autor o prédio a que corresponde a descrição predial número ...96, se encontra onerado com uma servidão de passagem, constituída a favor do imóvel alienado, o que lhe confere o direito de exercer preferencialmente o seu direito relativamente a outros potenciais proprietários de terrenos confinantes, nos termos do artigo 1380º, n.º 2, a) do Código Civil., e que o imóvel identificado em 1-a) beneficia, de uma servidão de águas provenientes do imóvel identificado no artigo 7º (artigo 2115º), assistindo ao Autor o direito exercer a preferência na venda, nos termos do disposto no artigo 1380º do Código Civil.

Regularmente citada, a Ré BB veio contestar invocando a exceção de caducidade e impugnando parte da factualidade invocada pelo Autor.

Regularmente citados, os Réus CC, DD e EE contestaram invocando a ineptidão da p.i. e a exceção de caducidade, e impugnando parte da factualidade invocada pelo A.

Pediram a condenação do Autor como litigante de má-fé.

No seguimento do contraditório para se pronunciar acerca da ilegitimidade passiva, veio o Autor, deduzir incidente de intervenção principal provocada da herança indivisa por óbito de FF, representada pelos seus herdeiros, já identificados no articulado inicial, CC, DD e EE, tendo sido admitida a intervenção principal passiva da Herança indivisa por óbito de FF, representada pelos seus referidos herdeiros, por decisão proferida em 29/12/2021.

O Autor foi convidado a aperfeiçoar a petição inicial invocando a área de cada um dos prédios em causa; se o Réu e sua esposa não eram (ou eram) proprietários de prédio confinante com o que lhes foi vendido pela Ré e especificar em que é que factualmente se traduz a servidão de passagem invocada no artigo 11º, da petição inicial.

Correspondendo ao convite o Autor veio juntar aos autos petição inicial aperfeiçoada em 3/07/2024.

Os Réus CC, DD e EE, bem como a Interveniente Herança Indivisa por Óbito de FF vieram apresentar contestação à petição inicial aperfeiçoada.

Foi realizada a audiência prévia e foi proferido saneador que julgou improcedente a exceção de ineptidão da petição inicial e, por falta de personalidade judiciária da herança indivisa aberta por óbito de FF, considerou não escrita a contestação/reconvenção pela mesma apresentada, absolvendo o Autor da instância reconvencional.

Veio a efetivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva:

“Julgamos a ação parcialmente procedente e, em consequência,

a) Declaramos que o A. é proprietário dos imóveis identificados no art. 1º, da p.i.;

b) Declaramos e, condenamos os R.R. a reconhecerem que aqueles prédios confinam com o prédio rústico inscrito na matriz de ... e ... sob o art. ...15º, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., pela freguesia ..., sob o n º ...54;

c) julgamos a ação improcedente quanto ao demais peticionado, absolvendo os R.R. do demais peticionado pelo A. (inclusive da sua condenação, como litigantes de má fé, no pagamento de uma indemnização).

Custas pelo A. - art. 527º, do C.P.C.

Registe - art. 153º, n º 4, do C.P.C.

Notifique - art. 220º, n º 1, do C.P.C.

Após trânsito, restitua ao A. o preço depositado .”

Inconformado, apelou o Autor, concluindo as suas alegações da seguinte forma:

“A- Quanto à matéria de facto:

1- Os pontos 11 dos factos provados, e o ponto 1 dos factos não provados foram incorretamente julgados. Com efeito,

2- O autor/recorrente juntou aos autos caderneta predial a comprovar que o titular do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...01, confinante com o prédio vendido, e relativamente ao qual o autor pretende preferir, é pessoa diferente dos compradores que figuram na aludida escritura, cumprindo, desse modo, o ónus de alegação e prova deste pressuposto, que incumbe a quem se arroga titular do direito de preferência, por se tratar de um facto constitutivo desse direito, nos termos do art. 342º, n º 1, do C.C;

3- Por sua vez, o réu/recorrido CC, em sede de contestação, excecionou no sentido de ser, à data da realização da escritura, o dono do prédio confinante, por o mesmo lhe haver sido adjudicado em sede de partilha por óbito do titular inscrito, não tendo, porém, juntado qualquer documentação nesse sentido;

4- Não foram, por outro lado, invocados quaisquer factos que demonstrassem a aquisição, pelo réu CC, à data da celebração da escritura, do direito de propriedade sobre o aludido prédio, pela via originária da usucapião,

5- Nessa sequência, o tribunal de primeira instância deveria ter dado como provado que, à data da celebração da escritura de compra e venda, o réu CC não era proprietário do prédio inscrito na matriz sob o artigo ...01º, ficando, desse modo, verificado o quarto pressuposto do exercício do direito legal de preferência, previsto no nº 1 do artigo 1380º, nº 1 do C. Civil, seja, ter, o imóvel objeto de preferência, sido vendido a quem não é confinante.

6- O tribunal recorrido assim não entendeu, dando como provado ser, o réu CC, proprietário do prédio confinante, por o haver adquirido por sucessão do titular inscrito, não fundamentou, porém, a decisão com base em qualquer meio de prova produzido.

7- Mais: ao dar como provado factos constitutivos do direito de propriedade do réu CC sobre o prédio rústico confinante, pela via originária da usucapião, os quais não foram, sequer, invocados por este, sendo que, a usucapião não opera ipso iure, o tribunal de primeira instância pronunciou-se sobre uma questão de que não podia sequer, tomar conhecimento.

8- Pelo que, deve, o ponto 11 dos factos dados como provados, ser alterado, passando a ter a seguinte redação:

“Existe um prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ... sob o art. ...01, que proveio do art. 1127, titulado em nome de GG”.

9- Mais deve, o ponto 1 dos factos dados como não provados, ser julgado provado.

10- O ponto 5 dos factos provados foi, também, incorretamente julgado.

11- Para dar como provado que o preço de venda do imóvel objeto desta ação foi de € 17.500,00, e não os € 7.500,00 declarados na escritura, o tribunal fundou a sua convição nas cópias dos cheques juntos pelo réu CC com a sua a contestação, conjugados com os documentos, igualmente juntos pelo réu CC com o requerimento de 26-04-2022; as declarações do próprio e o depoimento da testemunha HH (que a confirmaram).

12- Simplesmente, como pode constatar-se da análise das cópias dos documentos em causa, quer os dizeres manuscritos ali vertidos (designadamente, a data e os valores), quer as assinaturas apostas nos mesmos, são ilegíveis, motivo pelo qual, o autor/recorrente impugnou, de imediato, quer a veracidade da letra e assinaturas, quer o conteúdo, quer a força probatória daquelas cópias ( refª citius nº 2391566).

13- Por outro lado, o réu devia ter junto aos autos o verso dos cheques, pois só assim seria feita prova da sua apresentação a pagamento, e a data do mesmo, por forma a estabelecer-se alguma ligação com o negócio celebrado com a ré vendedora.

14- Quanto aos documentos juntos com o requerimento de 26-04-2022, que o tribunal acolheu como meio de prova, saliente-se, antes de mais, que, contráriamente ao plasmado na douta sentença, o requerimento (de oposição) em causa não foi, sequer, apresentado pelo réu CC, antes pela interveniente Herança Indivisa por óbito de FF.

15- Sucede, porém, que, na ata de 07/10/2024 ( refª citius nº 40109839), o tribunal julgou a falta de personalidade judiciária da Herança Indivisa (aberta por óbito de FF), e, nessa sequência, considerou não escrita a contestação/reconvenção pela mesma apresentada, quer a inicial, ou seja, o requerimento de oposição de 26-04-2022, quer a aperfeiçoada.

16- Daqui decorre que os documentos juntos com o aludido requerimento, considerado não escrito, designadamente, a escritura de alteração do preço, não podem ser, agora, valorados como meio de prova.

17- Saliente-se, no entanto, e em todo o caso, que a referida escritura inclusivé, o teor das cópias dos cheques juntas com a contestação, ao referir, por um lado, que o valor efetivamente acordado entre os outorgantes fora de €17.500,00, pago através de cheque - e não dois cheques, a que correspondem as cópias juntas, sendo, ali, igualmente declarado, que a vendedora deu quitação naquele ato (de alteração do preço), e não anteriormente, , no ato de celebração da escritura de compra e venda, momento em que, alegadamente, os dois cheques haviam sido emitidos.

18- Quanto à prova testemunhal (e declarações de parte), que o tribunal igualmente valorou, é entendimento pacífico e unânime da n/ jurisprudência, que “tendo-se declarado na escritura de compra e venda de um prédio que o preço foi de X, em acção de preferência intentada contra segundos adquirentes desse prédio não é admissível prova testemunhal tendente a demonstrar que o preço realmente pago foi superior”…

19- Quando muito, a prova testemunhal poderia ser complementar de prova documental que constitua “um princípio de prova do acordo simulatório”. O que, no caso, não ocorreu, uma vez que as cópias dos dois cheques, único meio de prova documental apresentada é, como se demonstrou, claramente insuficiente para fazer prova do pagamento da quantia de € 17.500, em detrimento dos € 7.500,00 declarados na escritura de compra e venda.

20- Os réus não podem, ademais, provar testemunhalmente a existência do acordo simulatório, porque o artº. 394º., nº.s 1 e 2, expressamente, veda essa possibilidade aos intervenientes na simulação quando se exija escritura pública, como é o caso da compra e venda de imóveis.

21- A escritura de compra e venda junta aos autos constitui, pois, um documento autêntico, e uma vez que não é colocada em crise ou contrariada por qualquer meio de prova, legalmente, admissível, faz, no caso ajuizado, ao abrigo do preceituado no artº. 371º. CC, prova plena dos factos nela atestados - onde se inclui o preço nela declarado de € 7.500,00, não tendo, os recorridos, logrado fazer prova em contrário.

22- Pelo que, deve, o ponto 5 dos factos dados como provados ser alterado, e julgado não provado.

B- Quanto à Matéria de direito:

23- Atenta a factualidade dada como provada, e, bem assim, a que resultará do presente recurso quanto à suscitada alteração da matéria de facto, dúvidas inexistem estarem, in casu, preenchidos os quatro requisitos, previstos no nº 1 do artigo 1380º do C.Civil, que permitem ao recorrente o exercício do direito de preferência do prédio rústico objeto desta ação.

24- No caso sub iudice, o tribunal de primeira instância deu como provado os três primeiros:

a) a 1ª R. vendeu ao R. CC um prédio rústico ( pontos 4 e 6 dos factos provados);

b) o A. preferente é proprietário de prédios rústicos confinantes com o prédio que a 1ª R. vendeu ao 2º R. (pontos 1, 2, 3, e 7 dos factos provados);

c) o prédio objeto da preferência tem área inferior à unidade de cultura (assim como a têm os rústicos do A.( pontos 8 e 9 dos factos provados).

25- E, na sequência do supra explanado relativamente à alteração dos pontos 11 da matéria de facto provada e ponto 1 dos factos não provados, resulta que, à data da celebração da escritura de compra e venda, o réu CC não era titular do prédio rústico objeto da mesma, ficando, desse modo, verificado o quarto pressuposto legal do direito de preferência, seja, o de não ser, o adquirente, proprietário de prédio rústico confinante.

26- Ao assim não entender, por considerar não ter sido verificado, in casu, o preenchimento daquele pressuposto legal, o tribunal de primeira instância violou o nº 1 da supro citado artigo 1380º do C.Civil.

27- Sem embargo do supra explanado mesmo no caso de, contra tudo o que se alegou, este Venerando Tribunal não acolher a pretensão do recorrente, mantendo a douta decisão relativamente à matéria de facto dada como provada no ponto 11 dos factos provados, e não provada no ponto 1 dos factos não provados, entendemos que ao recorrente assiste, em todo o caso, o direito de preferir, por se verificarem, in casu, os pressupostos legais previstos no nº 2 do artigo 1380º do C. Civil, tendo em conta os pontos 13 e 14 dos factos provados, e 4 dos factos não provados.

28- Daqui decorre que, à data da celebração da escritura de compra e venda, e mesmo após, o prédio vendido beneficiava de uma servidão de passagem constituída sobre o prédio de que o autor é proprietário, identificado no ponto 2 dos factos dados como provados.

29- Determina o artigo 1380º, nº 2 do C. Civil, que, sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito, no caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;

30- Pelo que, sempre, em todo o caso, teria, o Recorrente, o direito de preferir na venda, porquanto, está, desde logo, preenchido, a favor deste, o pressuposto, previsto na alínea a) do nº 2 do artigo 1380º do C. Civil, uma vez que o prédio de que é proprietário se encontrava, à data da celebração da escritura, onerado com uma servidão de passagem a favor do prédio alienado.

31- Aderimos, assim, à posição sufragada por este Venerando Tribunal da Relação processo nº 420/16.9T8CHV.G1, de 28.09.2017; voto de vencido da Srª Desembargadora Raquel Rego no âmbito do processo nº 716/20.5T8AVV-A.G1 de 28/09/2003), e outros (designadamente, Ac. Rel. Coimbra nº 654/05.1TBNLS.C1, de 12/09/2006), no entido de que o direito de preferência contido no artigo 1380º do CC também deve ser concedido quando a venda é efetuada a quem seja proprietário confinante do prédio vendido.

32- Sustenta, este último acórdão (Rel. Coimbra de 12/09/2006), que, e passamos a transcrever nesta parte:

“A letra da lei não afasta o que o espírito do legislador reclama, a bem do princípio da unidade do sistema jurídico, ou seja, que sendo vários os prédios confinantes, a cada um dos respetivos proprietários assiste um direito de preferência, autónomo e distinto, limitando-se a lei a estabelecer, nos nºs 2 e 3 do artigo 1380º doCC, um critério de prioridade entre os vários preferentes”, pelo que “ A venda de um prédio rústico a proprietário de prédio com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380º do CC.

33- Consideramos, pois, que, o entendimento diverso vai contra a ratio deste regime, que é, para além da concentração da propriedade, igualmente, a extinção das servidões de passagem, gerando, inclusivé, situações de verdadeira desigualdade e injustiça, designadamente, para o proprietário de prédio onerado com servidão de passagem, por a mesma se manter no caso de venda a proprietário confinante.

34- Entendimento diverso levaria, ainda, ao esvaziamento da norma contida no nº 2 daquele artigo, e seria, ainda, de aplicação residual, porquanto, raros são os litígios em que se verifica a venda a proprietário de prédio não confinante, em simultâneo com a existência de vários preferentes.

35- Ao assim não entender, perfilhando o entendimento de que, a aplicação desta norma depende da verificação de todos os pressupostos previstos do nº 1 do mesmo artigo, vedando, desse modo, ao Recorrente, a possibilidade de exercer o direito de preferência, o tribunal de primeira instância fez uma incorreta interpretação das normas contidas no supra citado artigo 1380º do C.Civil, violando-as.

C- Da Litigância de Má Fé:

36- À data da celebração da escritura de compra e venda, o acesso ao prédio objeto da mesma, fazia-se a pé e de carro, pelo menos desde 1975, ininterruptamente, sobre uma parcela de terreno da parte rústica do prédio de que o recorrente é proprietário, identificado no ponto 2 dos factos provados, com a largura de cerca de 3 metros, iniciando-se junto à estrada de ..., prolongando-se por cerca de 100/200 metros, lineares, até atingir o portal de entrada do prédio vendido, localizado junto à estrema do mesmo ( ponto 13 dos factos provados).

37- Em fins de setembro de 2020, o 2º R. vedou o portal de acesso ao prédio vendido, passando a ali aceder através do prédio inscrito na matriz sob o artigo ...27º, de que se arroga proprietário e confina com o primeiro.

38- Não obstante estes factos terem sido realizados apenas após a citação dos réus para os termos da presente ação, afirmaram a inexistência da servidão de passagem, alegando, todos eles, que a localização da servidão havia sido alterada há mais de sete anos, logo após a alienação do referido imóvel,

39- Pretendendo, com isso, fazer “cair” o pressuposto legal, previsto no artigo 1380º, nº 2, alínea a) do código civil, que atribui prevalência ao autor, na aquisição, em concurso com outros eventuais preferentes, atento o facto de o seu prédio se encontrar onerado com uma servidão de passagem em beneficio do prédio alienado,

40- Esta mentira engendrada pelos recorridos caiu por terra mediante a apresentação, pelo recorrente, das fotografias, tiradas aquando da realização dos trabalhos, que este último juntou aos autos com a Réplica (refª citius nº 2460976), datadas de 26/09/2020 e 29/09/2020, concluindo-se, deste modo, que, a alteração da passagem foi realizada já após a citação daqueles para contestarem a presente ação.

41- Esta atitude é, em nosso entender, grave, porquanto, os réus/recorridos, em conluio, alteraram a verdade dos factos, com o claro intuito de enganar o Tribunal, fazendo, deste modo, do processo, um uso manifestamente reprovável, tentando impedir a verdade dos factos e a descoberta da verdade material, com o propósito de o tribunal não acolher a pretensão do autor.

42- Nessa sequência, o recorrente pediu, desde logo, a condenação dos recorridos como litigantes de má fé, ao abrigo do disposto nos artigos 542º e 543º do C.P.Civil.

43- Ao assim não entender, desvalorizando a atuação dos réus, o tribunal de primeira instância violou as normas contidas nos supra citados artigos 542º e 543º, ambos do C.P.Civil”

Pugna o Recorrente pela integral procedência do recurso e consequentemente pela revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que altere a matéria de facto dada como provada e não provada e julgue a presente ação procedente, e, em consequência, seja declarado que assiste ao Autor o direito de preferir na venda do imóvel vendido.

Os Réus II e JJ contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso confirmação da sentença recorrida.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Delimitação do Objeto do Recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso (artigo 639º do Código de Processo Civil, de ora em diante designado apenas por CPC).

As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos Recorrentes, são as seguintes:

1- Saber se houve erro no julgamento da matéria de facto;

2- Saber se houve erro na subsunção jurídica dos factos;

3- Saber se os Réus devem ser condenados como litigantes de má-fé.

III. Fundamentação

3.1. Os factos

Factos considerados provados em Primeira Instância:

1- Pela ap. ...16 de 2013/01/11, está registada a aquisição, por compra, a favor do A., do prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ..., sob o art. ...33, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...39;

2- Pela ap. ... de 2006/09/12, está registada a aquisição, por compra, a favor do A., do prédio misto inscrito na matriz da freguesia ..., sob os arts. ...26 rústico, ...21 rústico e ...82 urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...96;

3- Pela ap. ...07 de 2011/08/22, está registada a aquisição, por compra, a favor do A., do prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ..., sob os arts. ...34, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...71.

4- Por escritura de compra e venda outorgada no dia ../../2013, em cartório notarial, a R. BB declarou que, pelo preço de € 7.500,00 vendia ao R. CC o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...54, inscrito na matriz da freguesia ... sob o art. ...41, tendo este último declarado aceitar a venda.

5- O preço efetivamente pago pela compra referida em 4, foi de € 17.500,00.

6- Pela ap. ...50 de 2013/02/08, está registada a aquisição, por compra, a favor do R. CC, do prédio inscrito na matriz da freguesia ..., sob os arts. ...41, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...54.

7- O prédios identificados de 1 a 3, confrontam com o prédio identificado em 4.

8- Tais prédios (na parte rústica) são aptos para a agricultura, sendo o identificado em 4 destinado a lameiro.

9- Os prédios identificados de 1 a 3, têm uma área total de 20.236,00 m2, tendo a parte rústica a área de 18.996 m2 e a parte urbana a área remanescente.

10- O prédio identificado em 4 tem uma área de 7.250 m2.

11- Existe um prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ... sob o art. ...01, que proveio do art. 1127, que “era” do pai do R. CC e que, por partilha celebrada pelo ano de 1988, foi adjudicado ao R. CC, data a partir da qual, ininterruptamente, o R. CC, por si ou por intermédio de terceiros, nomeadamente, apanha a azeitona das oliveiras, à vista de todos, sem oposição, convicto de não lesar direitos de terceiros e de que o prédio lhe pertence.

12- O prédio identificado em 11 é confinante com o prédio identificado em 4.

3- O acesso ao prédio identificado em 4, fazia-se a pé e de carro, pelo menos desde 1975, ininterruptamente, sobre uma parcela de terreno da parte rústica do prédio identificado em 2, com a largura de cerca de 3 metros, iniciando-se junto à estrada de ..., prolongando-se por cerca de 100/200 metros, lineares, até atingir o portal de entrada do prédio identificado em 4, localizado junto à estrema do mesmo.

14- Em fins de setembro de 2020, o 2º R. vedou o portal referido em 13, passando a aceder ao prédio identificado em 4, pelo prédio identificado em 11.

15- FF, esposa do 2º R., faleceu em ../../2014, tendo deixado como sucessores o cônjuge CC e os filhos: DD e EE.

Factos considerados não provados em Primeira Instância:

1- O R. CC não era proprietário de prédio confinante com o que lhe foi vendido.

2- Antes de realizar a venda aludida em 4 dos factos provados, a 1ª R. questionou o A. sobre se queria comprar o prédio em causa, ao que este respondeu que não, “fosse pelo preço que fosse”.

3- O A. soube que o prédio identificado em 4 havia sido vendido, 7 anos antes de propor a presente ação.

4- Desde ../../2013, nunca mais o R. ou HH (encarregado da gestão agrícola dos prédios do R.) ou seus empregados, utilizaram a “passagem” referida em 13 dos factos provados.

3.2. Da modificabilidade da decisão de facto

Sustenta o Autor/Recorrente que houve erro no julgamento da matéria de facto quanto aos pontos 5) e 11) dos factos provados e o ponto 1) dos factos não provados.

Decorre do n.º 1 do artigo 662º do CPC que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

E a impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo artigo 640º, n.º 1 do CPC, segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.

Sustentam os Recorridos nas contra-alegações que o Recorrente não deu cumprimento ao disposto na alínea b) do referido artigo 640º do CPC, não tendo indicado os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados.

Analisadas as alegações concluímos que o Recorrente indicou os concretos pontos da matéria de facto que impugna e, relativamente a cada um, rebateu a motivação constante da sentença recorrido e os meios de prova em que a mesma se baseou, para afirmar que, em seu entender, inexiste prova que permita dar como provados os pontos 11) e 5) dos factos provados, carecendo aquela de indicação de meios de prova para julgar não provado o ponto 1) dos factos não provados.

Assim, analisadas as alegações, entendemos que se mostram cumpridos pelo Recorrente os ónus impostos pelo artigo 640º n.º 1 do CPC, pelo que iremos conhecer nesta parte do recurso.

Vejamos então.

Conforme decorre do disposto no artigo 607º n.º 5 do CPC a prova é apreciada livremente; prevê este preceito que o “juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”; tal resulta também do disposto nos artigos 389º, 391º e 396º do Código Civil, respetivamente para a prova pericial, para a prova por inspeção e para a prova testemunhal, sendo que desta livre apreciação do juiz o legislador exclui os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (2ª parte do referido nº 5 do artigo 607º).

A prova há-de ser apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, com recurso às regras da experiência e critérios de lógica. Conforme o ensinamento de Manuel de Andrade (Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, página 384) “segundo o princípio da livre apreciação da prova o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas”.

A prova idónea a alcançar um tal resultado, é assim a prova suficiente, que é aquela que conduz a um juízo de certeza; a prova “não é uma operação lógica visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente) (…) a demonstração da realidade de factos desta natureza, com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta, (…) A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto” (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, Manual de Processo Civil, 2ª Edição, Revista e Atualizada, página 435 a 436). Está por isso em causa uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.

É claro que a “livre apreciação da prova” não se traduz numa “arbitrária apreciação da prova”, pelo que se impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a “menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto” (cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Obra Cit. página 655); o “juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)” (Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325).

É, por isso, comumente aceite que o juiz da 1ª Instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação, e, designadamente, surpreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação.

Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando este conclua, com a necessária segurança, que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão diferente da que foi proferida em 1ª instância, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto; neste sentido salienta Ana Luísa Geraldes (Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, p. 609) que “Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte”.

De facto, a questão que se coloca relativamente à prova, quer na 1.ª Instância quer na Relação, é sempre a da valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação, pois que, em ambos os casos, vigoram para o julgador as mesmas normas e os mesmos princípios.

Tendo por base tais considerandos vejamos agora os pontos impugnados.

Do Ponto 5) dos factos provados:

“5- O preço efetivamente pago pela compra referida em 4, foi de € 17.500,00”.

Sustenta o Recorrente que relativamente aos documentos juntos com o requerimento de 26/04/2022, a que se refere o Tribunal recorrido, não foram apresentados pelo Réu CC, mas pela Herança Indivisa, sendo que o Tribunal julgou não escrita a contestação/reconvenção por esta apresentada, pelo que os referidos documentos não podem ser valorados.

Analisados os autos verificamos que em 7/10/2024 foi proferido despacho saneador que efetivamente “Por falta de personalidade judiciária da herança indivisa aberta por óbito de FF, consideramos não escrita a contestação/reconvenção pela mesma apresentada (seja a inicial, seja a aperfeiçoada - sendo que, esta última sempre seria legalmente inadmissível na parte em que versou sobre factualidade que não fora objeto do aperfeiçoamento da p.i., formulado pelo A.), absolvendo o A. da instância reconvencional”, sendo que os documentos em causa tinham sido juntos com tal articulado.

Não assiste, contudo, razão ao Recorrente, quando refere que os documentos em causa (e relativamente aos quais exerceu o contraditório) não podem ser valorados; de facto, com a apresentação da contestação à petição inicial aperfeiçoada (em 04/09/2024) os Réus invocaram e deram “por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, os conteúdos da contestação e respetivos documentos apresentada em 30 de outubro de 2020, teor do requerimento apresentado 11/01/2021, bem como, o teor do articulado – oposição – que apresentaram em 26 de abril de 2022, e respetivos documentos, e ainda, teor da resposta apresentada em 06/06/2022” (sublinhado nosso).

Quanto ao mais, decorre da escritura junta aos autos, outorgada em 1/02/2013, que a Ré BB e o Réu CC declararam que o preço da venda foi €7.500,00.

Os Réus na contestação vieram alegar que o preço foi de €17.500,00, juntando cópia de dois cheques: um no valor de €7.500,00 e um outro no valor de €10.000,00, ambos sacados sobre a mesma conta do Banco 1..., e contemporâneos da outorga da escritura (de 30/01 e 1/02/2013).

Juntaram ainda (em 26/04/2022) requerimento apresentado ao Chefe de Finanças ... para liquidação adicional de IMT e IS e notificação de indeferimento do requerido datada de 9/02/2022, bem como duas escrituras outorgadas em 25/02/2022 e 1/04/2022, a primeira de “Alteração de preço”, outorgada pelo Réu CC, por si e em representação da Ré BB, onde declarou o seguinte:

E a segunda de “Retificação”, também outorgada pelo Réu CC por si e em representação da Ré BB e dos Réus DD e EE, onde declarou o seguinte:

O Réu CC nas declarações que prestou confirmou ter pago o preço de €17.500,00 através dos dois cheques e referiu apenas ter dado conta mais tarde que o valor constante da escritura de compra e venda era de €7.500,00, tendo corrigido; a testemunha HH afirmou que o preço foi por volta de €17.000,00 e que não foi ele que comprou por não ter dinheiro na altura; referiu ainda ter ido à escritura e que o preço que dela consta não ser o valor certo.

Sustenta o Recorrente que os Réus não podem provar testemunhalmente a existência de acordo simulatório por tal estar expressamente vedado pelo artigo 394º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil e que o preço declarado se deve presumir como verdadeiro, até que se prove o contrário, cabendo essa prova aos Réus e que a escritura de compra e venda, enquanto documento autêntico, faz prova plena dos factos nela atestados.

Vejamos.

Estabelece o referido artigo 394º que é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373.º a 379.º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores n.º 1) e que essa proibição se aplica ao acordo simulatório e ao negócio dissimulado, quando invocados pelos simuladores. (n.º 2), não sendo tal aplicável a terceiros (n.º 3).

Relativamente à prova testemunhal, dispõe ainda o artigo 393 n.º 2 do Código Civil que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal (n.º 1) e que não é admitida prova por testemunhas, quando o facto estiver plenamente provado por documento ou por outro meio com força probatória plena (n.º 2); não se aplicando tais regras à simples interpretação do contexto do documento (n.º 3).

E, nos termos do disposto no artigo 371º n.º 1 do Código Civil, os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que nele são atestados com base na perceção da entidade documentadora.

Na verdade, como se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/10/2023 (Processo n.º 7227/18.7T8FNC.L1.S1, Relator Oliveira Abreu, disponível para consulta em www.dgsi.pt, bem como os demais que se irão citar) que aqui acompanhamos, “a entidade documentadora perceciona as declarações que foram proferidas perante si, importando o documento, prova plena dessas mesmas declarações, porém, coisa diferente é o que respeita à exatidão das afirmações, não sendo estas suscetíveis de serem percepcionadas podem ser impugnadas”.

A força probatória do documento autêntico não abarca tudo o que nele se mostra exarado, uma vez que a entidade documentadora só pode atestar os factos declarados que foram por si percecionados, não garantindo o documentador, nem o podendo garantir, que os factos que lhe são relatados e que resultam das suas perceções correspondem efetivamente à verdade.

Como se sinaliza no citado Acórdão “[n]o equilíbrio interpretativo das observações que se deixaram sinalizadas e no sentido de ultrapassar a questão da admissibilidade da prova testemunhal relativamente aos factos declarados na escritura perante o notário, tornou-se pacífico o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça no sentido de “A proibição de prova prevista no artigo 394, nº 2, do C.C. respeita, apenas, ao recurso à prova testemunhal, ou por presunções judiciais, do artigo 351 daquele diploma substantivo, como meio de prova exclusivo, do acordo simulatório, ou de negócio dissimulado” Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 15 de dezembro de 1098, Processo nº. 98A795, em www.dgsi.pt.

Ou, no mesmo sentido e posteriormente o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23 de fevereiro de 2010, proferido no Processo n.º 566/06.1TVPRT.P1.S1 quando renova que “A prova testemunhal relacionada com convenção contrária ao conteúdo da escritura pública é de ter como admissível quando complementar (coadjuvante) de um elemento de prova escrito que constitua um suporte documental suficientemente forte para que, constituindo a base da convicção do julgador, se possa, a partir dele, avançar para a respetiva complementação.

Existindo um princípio de prova escrita suficientemente verosímil, fica aberta a possibilidade de complementar, mediante testemunhas, a prova do facto contrário ao constante da declaração confessória, ou seja, de demonstrar não ser verdadeira a afirmação consciente e voluntariamente produzida perante o documentador.”

Perfilhamos também tal orientação: existindo um princípio de prova escrita suficientemente verosímil, fica aberta a possibilidade de complementar, mediante testemunhas, a prova de facto contrário ao constante da declaração que consta em escritura pública, ou seja, a possibilidade de demonstrar não ser verdadeira tal declaração percecionada pelo documentador.

No caso dos autos, entendemos que a prova documental junta pelos Réus com a sua contestação consistente na cópia dos dois cheques já referidos constitui principio de prova suficiente para permitir aos Réus demonstrarem, com recurso também a prova testemunhal, e às suas próprias declarações, que o preço que consta declarado na escritura de compra e venda do prédio objeto da preferência.

Assim, da análise conjugada da prova documental com as declarações do Réu CC e da testemunha HH, a cuja audição integral procedemos, entendemos, que deve manter-se o ponto 5) dos factos provados.

Do Ponto 11) dos factos provado e do Ponto 1) dos factos não provados:

“11- Existe um prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ... sob o art. ...01, que proveio do art. 1127, que “era” do pai do R. CC e que, por partilha celebrada pelo ano de 1988, foi adjudicado ao R. CC, data a partir da qual, ininterruptamente, o R. CC, por si ou por intermédio de terceiros, nomeadamente, apanha a azeitona das oliveiras, à vista de todos, sem oposição, convicto de não lesar direitos de terceiros e de que o prédio lhe pertence”.

“1- O R. CC não era proprietário de prédio confinante com o que lhe foi vendido”.

Sustenta o Recorrente que o Tribunal recorrido nem sequer indicou os meios de prova em que alicerçou a sua motivação e que apreciou questão de que não podia conhecer ao dar como provados factos constitutivos do direito de propriedade do Réu CC sobre o prédio rústico confinante por via da usucapião.

Perante a alegação do Recorrente [v. conclusões 6) e 7)], e uma vez que o não fez expressamente, fica a dúvida se pretenderia invocar a nulidade da sentença recorrida por falta de fundamentação e por excesso de pronúncia [artigo 615º n.º 1 alíneas b) e d) do CPC].

Neste sentido o Tribunal recorrido pronunciou-se nos seguintes termos:

“Parece ter o recorrente invocado matéria que poderá configurar nulidade da sentença, embora não invoque expressamente a existência de nulidade da mesma.

Conclusões:

Ponto 6 – Não há ausência total de fundamentação e só a ausência total de fundamentação é fundamento de nulidade da sentença.

Ponto 7- O tribunal não conheceu de questão de que não podia conhecer.

Entendemos não haver nulidade da sentença”.

Perante o teor das alegações e das referidas conclusões, afigura-se-nos não ter sido essa a intenção do Recorrente; de todo o modo, se o pretendia fazer, deixamos já expresso não padecer a sentença recorrida das referidas nulidades.

Assim, só a falta absoluta de fundamentação constitui a causa de nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC, o que não ocorre no caso concreto.

Por outro lado, os Réus na contestação (artigos 49º e seguintes) alegaram que são “donos do prédio rustico sito ao lugar das Bouças, inscrito na atual matriz rustica de ..., sob o art. ...01 – (doc. Anexo pelo A. a fls 27 dos autos que aqui se reproduz)”; o qual veio à posse e titularidade dos RR., pela partilha celebrada pelo ano de 1988 e que a Norte, confina com o atual art. 2115, objeto da preferência, o qual apresenta uma área de cultivo agrícola, com uma ocupaçãõ de solo de 1,822000 m2 ( cerca de 2ha), o qual, adicionada ao prédio comprado, com o artigo 2115, soma, ou perfazem, uma área total/global de cerca de 2,54700 m2, ou seja mais de 2,5ha.

Mais alegaram que “Daquele prédio com o artigo ...01 (atual), retiram os RR. os seus frutos, designadamente, azeitona, à vista de toda gente, há mais de 20/30 anos, de forma pública, pois à vista de toda a população e vizinhos, ininterrupta, seja, com relação de continuidade, pacífica, na medida em que jamais alguém impediu esse uso ou posse, pois convictos de exercer um direito próprio, e, finalmente, de boa fé, pois com a consciência de não lesar os direitos de quem quer que seja, e com a convicção de que o prédio lhes pertence por Sucessão, respetivamente Mãe e Avó, logo se de outros títulos não dispusessem, o que nem ocorre, sempre poderiam eles, como podem, e, invocam, o direito de propriedade plena sobre esse imóvel pela via originária da usucapião” (sublinhado nosso).

Daqui decorre também de forma linear inexistir qualquer excesso de pronuncia.

Sustenta ainda o Recorrente que juntou com a petição inicial a caderneta predial referente ao prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ... sob o artigo ...01 o qual se encontra titulado em nome de GG, ou seja, pessoa diferente dos compradores e que lhe competia o ónus de alegação e prova desse pressuposto do direito de preferência.

Vejamos.

São pressupostos do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código civil: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

É posição da doutrina e da jurisprudência, senão praticamente uniforme, pelo menos claramente maioritária, que o ónus de alegação e prova destes requisitos, porque constitutivos do direito invocado, incumbe a quem se arroga titular do direito de preferência (cfr. artigo 342º, n.º 1, do Código Civil), cabendo ao obrigado à preferência ou ao proprietário adquirente a alegação e prova dos factos impeditivos ou extintivos desse direito de preferência (cfr. artigo 342º, n.º 2, do Código Civil), designadamente os factos relativos à comunicação e ao exercício extemporâneo (caducidade) do direito de preferência (artigo 1410º, n.º 1, ex vi do artigo 1380º, n.º 4, ambos do Código Civil) e às situações de exclusão do direito de preferência (artigo 1381º, do Código Civil).

Assiste, por isso, razão ao Recorrente quando alega que lhe competia, enquanto autor, a prova que o adquirente do prédio não era proprietário confinante.

Porém, já não lhe assiste razão quando parece pretender que tal prova seria feita apenas com a junção da referida caderneta predial onde consta um titular distinto do comprador.

Na verdade, a inscrição na matriz não confere ao titular inscrito o direito de propriedade sobre o prédio e, ao contrário, da titularidade no registo predial (cfr. artigo 7º do Código do Registo Predial) nem tão pouco faz presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito.

Ora, analisada a prova documental e ouvidas as declarações prestadas pelo Autor e pelo Réu CC, e pelas testemunhas KK, LL, HH, MM e NN, a cuja audição procedemos, não pode concluir-se que o Réu (comprador do prédio objeto da preferência) não era proprietário de prédio confinante com o que lhe foi vendido.

Pelo contrário, a prova produzida sustenta a versão apresentada na contestação pelos Réus.

Vejamos.

O Réu CC nas declarações que prestou esclareceu que o prédio é seu por o ter herdado, tendo sido feita partilha em 1998 através de escritura de Habilitação e Partilhas.

Mais esclareceu que foi sempre o seu primo, a testemunha HH, quem lhe tratou do prédio, onde inicialmente existia vinha, mas que passou depois a ser só olival; veja-se que o Réu pretendeu juntar em audiência a referida escritura, não tendo sido admitida a junção.

A testemunha HH confirmou tais declarações, confirmando que o terreno pertence ao Réu, que tomou conta do prédio por volta de 90/95 tendo arrancado a vinha e colocado olival, e que o prédio é propriedade do Réu CC aproximadamente desde a década de 90, tendo sido outorgada escritura de partilhas. A testemunha esclareceu ainda ter comprado os prédios que eram dos irmãos do Réu CC.

A testemunha KK, afirmando naturalmente nunca ter visto a escritura a dizer que o prédio fosse do Réu, confirmou que era do pai deste, o qual faleceu há muitos anos, esclarecendo que quem lá via era a testemunha HH, e que com a sua autorização utilizou também, até cerca de 2017, o terreno, o que se mostra em sintonia com as declarações desta (e do Réu), de que era a testemunha quem tratava do terreno. Apesar de ver lá apenas a testemunha HH sabia que era porque o terreno lhe tinha sido entregue pois o terreno tinha sido do pai do Réu CC e seria deste.

A testemunha MM, que trabalha na agricultura, afirmou logo espontaneamente trabalhar para a testemunha HH e ter trabalhado no olival do Réu CC, que estava entregue ao HH, e ter também trabalhado no lameiro vendido (o prédio objeto de preferência); a testemunha referiu ainda que o terreno do olival era do pai do Réu CC, e que passou a ser deste há mais de 30 anos que o entregou para tratar ao HH.

As testemunhas LL e NN, nada referiram com relevo para esta questão, mas as suas declarações também não infirmaram as do Réu e da testemunha HH; também as declarações prestadas pelo Autor não infirmaram nesta parte as que foram prestadas pelo Réu e pela testemunha HH.

Da prova testemunhal e das declarações prestadas pelo Réu CC resulta ainda de forma inequívoca que esse prédio confina com o prédio adquirido pelo Réu CC à Ré BB, o que é ainda confirmado pela circunstância do acesso a este prédio se ter passado a fazer em fins de setembro de 2020, através daquele, e se encontra consignado no ponto 12) dos factos provados.

Do exposto decorre que da prova produzida resulta que o prédio rústico inscrito na matriz da freguesia ... sob o artigo ...01 pertenceu ao pai do Réu CC e que, por partilha celebrada pelo ano de 1988, passou a pertencer a este, data a partir da qual, o Réu CC, por si e por intermédio do seu primo passou a tratar do mesmo na convicção de que o mesmo lhe pertence.

Devem, pois, manter-se inalterados os pontos 11) dos factos provados e 1) dos factos não provados.

Da existência de direito de preferência na venda de prédio a proprietário confinante

A questão a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelo Recorrente, é a de saber se lhe deve ser reconhecido direito de preferência na venda por se encontrarem verificados todos os requisitos necessários, designadamente por esta ter sido efetuada a um proprietário não confinante e/ou por o seu prédio se encontrar onerado com a servidão de passagem, no caso de venda de um prédio encravado.

Foi entendimento do Tribunal recorrido que não estando demonstrado pelo Autor um dos pressupostos previstos no artigo 1380º, n º 1, do Código Civil, ou seja, de que o Réu adquirente não fosse proprietário confinante, a lei não lhe atribui o direito de preferência.

Vejamos.

Dispõe o n.º 1 do citado artigo 1380º do Código Civil que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

Segundo o n.º 2 do mesmo preceito legal, sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito:

a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;

b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.

E estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante (n.º 3 do mesmo preceito).

No caso concreto não vem questionado que o Autor é proprietário de terreno confinante.

Não tendo sido procedente a impugnação da decisão da matéria de facto mostra-se também assente que o prédio foi vendido a quem é também proprietário confinante.

Não obstante todo o respeito que nos merece posição contrária, sufragamos o entendimento de que se a venda tiver sido feita a um dos proprietários confinantes, aos demais proprietários confinantes não lhes é reconhecido o direito de preferência.

Neste sentido se pronunciaram, entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15/05/2007, relatado por Nuno Cameira, de 19/04/2016, relatado por Gabriel Catarino, de 10/04/2024, relatado por Nelson Borges Carneiro, o Acórdão da Relação de Coimbra de 20/01/2009, relatado por Regina Rosa, os Acórdãos desta Relação de Guimarães de 14/12/2010, relatado por Ana Cristina Duarte, de 3/10/2019 por nós relatado e de 28/09/2023, relatado por Margarida Pinto Gomes, e da Relação do Porto de 15/11/2001, relatado por Pinto de Almeida, de 28/02/2023, relatado por Artur Dionísio Oliveira e de 29/09/2025, relatado por Carla Fraga Torres.

Não desconhecemos a existência de jurisprudência no sentido contrário, designadamente o Acórdão da Relação de Coimbra de 12/09/2006 (relatado por Hélder Roque), o Acórdão desta Relação de 28/09/2017 (relatado por Margarida Sousa) e o voto de vencido no citado Acórdão desta Relação de 28/09/2023 a que se refere o Recorrente

Entendemos, contudo, que é pressuposto do direito de preferência previsto no artigo 1380º, n.º 1 do Código Civil a alienação do prédio a proprietário não confinante.

Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Volume III, 2.ª Edição Revista e Atualizada, páginas 270 e 271) em anotação ao artigo 1380º afirmam também serem os seguintes os pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: “a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante”.

Também no citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15/05/2007 se afirma de forma inequívoca tratar-se de um facto constitutivo do direito de preferência pois “este só existe, só se constitui, se a venda for efetuada a quem não seja proprietário confinante” considerando que “se há casos em que o elemento gramatical da norma elimina logo à partida, praticamente, qualquer dúvida que pudesse alimentar-se a respeito do assunto, este será um deles”.

De facto, analisando a disposição constante do artigo 1380º é inequívoco que da mesma consta expressamente a referência a que os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência nos casos de venda “a quem não seja proprietário confinante”.

E, se é certo que a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo (cfr. artigo 9º do Código Civil), entendemos que também a evolução legislativa do texto legal e o espírito do legislador apontam nesse sentido.

Como já nos pronunciamos no citado Acórdão de 3/10/2019 que relatamos (e que aqui no essencial iremos reproduzir) a ideia de utilizar a preferência legal como meio de combate aos “ponderosos inconvenientes de ordem económico-social dos prédios rústicos de reduzida dimensão” provém, como refere Antunes Varela em anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/10/1993 (RLJ 127º ANO – 1994-1995, páginas 294, 326 e 365) da Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962, em cuja Base VI se prescrevia que os proprietários de terrenos confinantes gozavam do direito de preferência nas transmissões por venda particular ou judicial, adjudicação em processo de execução, dação em pagamento ou aforamento, a proprietário não confinante, da propriedade ou do domínio útil ou de qualquer fração alíquota destes direitos sobre prédios rústicos, encravados ou não, com área inferior à unidade de cultura.

A preferência aproveitava então a todos os proprietários confinantes independentemente da área dos seus terrenos, desde que estivesse em causa a transmissão de prédio rustico com área inferior à unidade de cultura, e já ali se fazia menção expressa à transmissão a “proprietário não confinante”.

Como refere Antunes Varela (Ob. Cit. página 367) o objetivo essencial da lei era o de aproveitar o interesse do dono do minifúndio em aliená-lo para pôr termo, na medida do possível, à sua existência “dando prioridade absoluta a quem quer que fosse proprietário confinante sobre quem o não fosse”.

Com a entrada em vigor do Código Civil de 1966 a redação do artigo 1380º veio afirmar explicitamente que o direito de preferência em causa é um direito reciproco e consagrar como requisito do direito de preferência a área inferior à unidade de cultura, não apenas no que respeita ao prédio transmitido, mas também aos prédios confinantes, não aproveitando por isso a preferência a todos os proprietários de prédios confinantes, mas apenas aos proprietários de prédios confinantes com área também inferior à unidade de cultura, limitando dessa forma o direito de preferência, mas continuando a manter a referência à transmissão “a proprietário não confinante”.

Com a entrada em vigor do Decreto-lei n.º 384/88 de 25 de outubro, (que veio estabelecer o novo regime de emparcelamento rural) o regime legal da preferência relacionada com os prédios confinantes e os minifúndios veio a ser novamente modificado, agora no sentido do alargamento da preferência.

Assim, o seu artigo 18º n.º 1 dispõe que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.

Como consta do preâmbulo do diploma visava-se com o mesmo “adaptar o regime jurídico das operações de emparcelamento ao quadro constitucional vigente e introduzir as alterações que a experiência na aplicação da actual legislação de emparcelamento aconselha, tendo em vista os seguintes objetivos: redefinir o conceito de emparcelamento, alargando-o a operações que transcendem ou completam as previstas no regime em vigor, de modo a atingir mais eficazmente a finalidade principal, que é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica (…)”.

Mas do Decreto-lei n.º 384/88 não consta a revogação do artigo 1380º do Código Civil, e nem se pode considerar que tenha existido revogação tácita, pelo contrário o artigo 18º remete expressamente para aquele (v. Acórdão da Relação do Porto de 19/01/2015, relatado pelo Desembargador Caimoto Jácome, em cujo sumário também se considera que o exercício do direito de preferência previsto no nº 1 do artº 1380º depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado; b) que um dos prédios (o confinante ou o alienado) tenha área inferior à unidade de cultura; c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante).

Antunes Varela, na anotação ao referido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (ob. cit. página 374) escreveu que a alteração introduzida pelo artigo 18º n.º 1 do Decreto-lei n.º 384/88, de 25 de outubro tinha tido como objetivo e, portanto, deveria ser interpretada, no sentido de que “o legislador, ao reformular o regime de preferência legal traçado no artigo 1380º do Código Civil, continuava apenas interessado em eliminar os minifúndios, aproveitando a oportunidade de o seu dono livremente os querer alienar (…)” e que o “verdadeiro espirito do artigo 18º, n.º 1 do decreto-Lei n.º 384/88 de 25 de outubro (…) é o de conceder o direito de preferência reciproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro”; e já não apenas quando ambos os prédios (confinante e a transmitir tivessem área inferior à unidade de cultura, conforme decorria inicialmente do artigo 1380º.

Não se pode concluir que com a referida reformulação do regime do artigo 1380º, operada pelo Decreto-lei n.º 384/88, tenha sido intenção do legislador afastar o pressuposto referido no seu n.º 1 da transmissão ser “a proprietário não confinante”; de facto, a reformulação do regime, mantendo o objetivo de eliminar os minifúndios, incidiu apenas sobre o pressuposto necessário da área dos terrenos, alargando o objecto da preferência aos casos de venda de terreno com área superior à unidade de cultura, desde que haja terrenos confinantes com dimensão inferior a essa unidade.

Entretanto a Lei n.º 111/2015, de 27 de Agosto (Regime Jurídico da Estruturação Fundiária) que revogou expressamente o Decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de outubro (cfr. artigo 64º) teve por objetivo criar melhores condições para o desenvolvimento das atividades agrícolas e florestais de modo compatível com a sua gestão sustentável nos domínios económico, social e ambiental, através da intervenção na configuração, dimensão, qualificação e utilização produtiva das parcelas e prédios rústicos (cfr. artigo 1º) permitindo o emparcelamento ou a junção de terrenos rústicos, destinados à agricultura, de forma a possibilitar o aumento da rentabilidade e competitividade das explorações agrícolas.

No seu artigo 3º consagra como instrumentos de estruturação fundiária, os seguintes: a) O emparcelamento rural; b) A valorização fundiária; c) O regime de fracionamento dos prédios rústicos; d) Os planos territoriais intermunicipais ou municipais; e) A bolsa nacional de terras para utilização agrícola, florestal ou silvo pastoril, designada por “bolsa de terras”; no seu artigo 48º n.º 1 veio prescrever que ao fracionamento e à troca de parcelas se aplicam, além das regras dos artigos 1376.º a 1381.º do Código Civil, as disposições da mesma; e quanto ao emparcelamento rural prevê duas formas (artigo 6º), o emparcelamento simples e o emparcelamento integral, dispondo no artigo 21º que os proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos pelo projeto de emparcelamento gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de transmissão a título oneroso de qualquer das parcelas ou prédios rústicos aí inscritos, inclusive nas transmissões decorrentes de venda forçada.

A Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto ao estabelecer o regime da estruturação fundiária não revogou e nem alterou a redacção do artigo 1380º do Código Civil que mantem a referência à transmissão “a proprietário não confinante”.

Analisada a (evolução) do texto legal será de concluir que a circunstância do adquirente do imóvel não ser proprietário confinante é sempre indicada como um pressuposto do direito de preferência reconhecido pelo artigo 1380º do Código Civil: a alienação (venda ou dação em cumprimento) do terreno deverá efetivar-se a quem não seja dono de terreno que esteja numa relação de confinância com o prédio alienado.

Mas não só a letra da lei e a evolução legislativa apontam nesse sentido como é o mais conforme, salvo melhor opinião, com o espirito do legislador e o seu objectivo ao consagrar esta preferência legal, sem esquecer que a preferência legal constitui sempre uma limitação ao poder normal de livre disposição do proprietário, assumindo carater excecional e tendo por base razões de interesse público que justifiquem o sacrifício imposto ao alienante quanto à sua liberdade negocial.

E o direito de preferência previsto neste preceito tem subjacente “razões de interesse público que visam fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura de forma a conseguir uma exploração tecnicamente mais rentável” (Acórdão da Relação de Guimarães de 02/05/2019, relatado por Margarida Almeida Fernandes; v. ainda o de 26/11/2015, relatado pela Desembargadora Ana Cristina Duarte).

De facto, foi pretensão do legislador conseguir o emparcelamento de pequenas propriedades, tendo em vista reduzir o número dos denominados minifúndios, em ordem a obter explorações agrícolas técnica e economicamente viáveis e mais estáveis.

E tal objetivo é já satisfeito quando o prédio é vendido a um proprietário confinante, não se mostrando necessário nessa circunstância coartar a liberdade negocial do alienante e fazer intervir o mecanismo da preferência uma vez que a transmissão por si só já realiza o fim que com esta se pretende alcançar.

Assim se compreende, segundo entendemos, que o legislador tenha sempre mantido como requisito da atribuição do direito de preferência aos proprietários confinantes nos casos de venda “a quem não seja proprietário confinante”.

Analisando o caso concreto à luz destes considerandos fácil é concluir que ao Recorrente não deve ser reconhecido o direito de preferência na venda em causa pois que, sendo o Réu CC proprietário confinante, a lei lhe não atribui qualquer direito de preferência.

Ao Recorrente impunha-se, uma vez que se arroga titular do direito de preferência, que provasse não só a relação de confinância entre os prédios (o seu e o transmitido), mas também que à data da compra o adquirente (o Réu CC) não era dono, também ele, de nenhum prédio confinante com o que adquiriu.

Tendo ficado provado no caso concreto que o Réu adquirente, no momento da aquisição, era já proprietário confinante não se verifica o último dos referidos requisitos exigidos pelo artigo 1380º n.º 1 do Código Civil.

Mostra-se, por isso, acertada a argumentação constante da sentença recorrida quando refere não estar demonstrado pelo Autor um dos pressupostos previstos no artigo 1380º, n º 1, ou seja, de que o Réu adquirente não fosse proprietário confinante, e que, por isso, a lei não lhe atribui o direito de preferência.

Do exposto decorre que o Autor/Recorrente não logrou provar todos os elementos constitutivos do direito invocado, como se lhe impunha nos termos do artigo 342º n.º 1 do Código Civil, pelo que a acção teria necessariamente de improceder tal como decidido pelo Tribunal recorrido, por falta de verificação de um dos pressupostos em que a lei faz assentar o direito de preferência, não merecendo censura a sentença recorrida.

Sustenta, contudo, o Recorrente que, mesmo considerando que o Réu CC é proprietário de prédio confinante, assiste-lhe o direito de preferir por se verificarem os pressupostos previstos no n.º 2 do artigo 1380º do Código Civil.

Alega para o efeito que à data da escritura de compra e venda o prédio vendido beneficiava de uma servidão de passagem constituída sobre o prédio confinante de que o recorrente é proprietário [identificado no ponto 2) dos factos provados] e que a passagem apenas foi fechada em setembro de 2020, pelo Réu CC, já após ter sido citado para a presente ação.

Conclui o Recorrente que, por isso, sempre teria o direito de preferir na venda por se encontrar preenchido, a seu favor, o pressuposto previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 1380º do Código Civil.

Não é esse, no entanto, o nosso entendimento, conforme já deixamos assinalado: sendo pressuposto do direito de preferência previsto no artigo 1380º, n.º 1 do Código Civil a alienação do prédio a proprietário não confinante e tendo o prédio sido vendido a um proprietário confinante, falta um dos pressupostos previstos na lei para atribuição do direito de preferência.

Assim, não interessa na decisão do caso concreto a disposição do n.º 2, alínea a), do artigo 1380º (que prevê que sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito no caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem), a que fazem apelo o Recorrente, pois que a mesma está logicamente subordinada à disposição do n.º 1.

O n.º 2 do artigo 1380º do Código Civil só pode ser invocado quando exista o direito de preferência, isto é, quando se verifiquem todos os pressupostos indicados no seu n.º 1.

Só no caso de se verificarem em concreto todos os pressupostos necessários à constituição do direito de preferência à luz do n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil é que se deve fazer apelo ao n.º 2, se forem vários os proprietários com direito de preferência.

É o que resulta desde logo da parte inicial do próprio n.º 2 do artigo 1380º ao fazer menção a “sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito (…)”.

Ora, como vimos, o Recorrente não tem direito de preferência à luz do n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil pelo que não tem aplicação, no caso concreto, o n.º 2 deste preceito que indica os critérios a considerar no caso de concorrerem vários proprietários com direito de preferência.

O n.º 2 do artigo 1380º teria aplicação no caso de o prédio ser vendido a um proprietário não confinante, e existirem vários proprietários de prédios rústicos confinantes com direito de preferência, caso em que, por força da alínea a), o direito caberia se o prédio alienado se encontrasse encravado, ao proprietário que estivesse onerado com a servidão de passagem.

Não entendemos, ao contrário do que alega o Recorrente, que a posição que perfilhamos deixe a norma praticamente esvaziada de sentido e de aplicação residual pois, por força da nossa experiência profissional, podemos afirmar que são vários os casos em que o direito de preferência é invocado em caso de alienação de prédio a proprietário não confinante.

Da litigância de má-fé

Sustenta o Recorrente que ficou demonstrado que o acesso a partir do prédio de que o Réu CC se arroga proprietário apenas passou a ocorreu após a citação para a presente ação e não logo após a alienação do prédio conforme alegado, o que em seu entender corresponde a uma alteração da verdade dos factos com o intuito de enganar o tribunal e impedir a descoberta da verdade material.

Vejamos.

Conforme resulta do preceituado no artigo 8º do CPC impende sobre as partes o dever de agir de boa fé, isto é, de pautar a sua atuação processual segundo regras de conduta conformes com a boa-fé, abstendo-se de formular pedidos injustos, de articular factos contrários à verdade e de requerer diligências meramente dilatórias.

O instituto da má-fé processual visa sancionar a parte que não paute a sua atuação processual segundo regras de conduta conformes com a boa-fé.

A opção do legislador consagrada no artigo 465º do Código de Processo Civil de 1939 fora no sentido de sancionar apenas a lide dolosa e já não a lide temerária (v. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume II, p. 261 a 263, Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, p. 343, Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, volume II, 2001, p. 194).

Com a revisão do Código de Processo Civil operada pelo Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de dezembro, o quadro normativo em matéria de litigância de má fé passou a ser mais exigente e o instituto passou a abranger, também, a negligência grave, consagrando-se expressamente “como reflexo e corolário do princípio da cooperação”, o “dever de boa fé processual, sancionando-se como litigante de má fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundadas, altere, por ação ou omissão, a verdade dos factos relevantes, pratique omissão indesculpável do dever de cooperação ou faça uso reprovável dos instrumentos adjetivos” (Preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro).

Atualmente, ao sancionar-se a litigância com negligência grave proíbe-se, para além da lide dolosa, a lide temerária, a qual pressupõe culpa grave ou erro grosseiro.

E de acordo com o n.º 2 do atual artigo 542º do CPC tendo uma ou ambas as partes litigado de má-fé, será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária.

Nos termos do n.º 2 da referida disposição legal, “diz-se litigante de má-fé quem com dolo ou negligência grave:

a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;

b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;

c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;

d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”

Para a condenação da parte como litigante de má-fé terá de concluir-se por uma atuação dolosa ou gravemente negligente da parte, o que pressupõe sempre que se encontra demonstrado nos autos, de forma manifesta e inequívoca, que a parte agiu de forma manifestamente reprovável, com vista a impedir ou a entorpecer a ação da justiça, litigando de modo desconforme ao respeito devido ao tribunal e às partes, e que o fez de forma consciente ou, pelo menos, sendo-lhe exigível essa consciencialização.

No caso em apreço o Tribunal recorrido considerou não haver razões que permitam concluir pela subsunção da atuação de qualquer das partes ao disposto no artigo 542º, n.º 2, do CPC.

Acompanhamos este entendimento do Tribunal recorrido: analisada a conduta dos Réus não cremos que a atitude dos mesmos ao alegarem na contestação a existência da entrada desde há mais de 7/8 anos, encerre um uso manifestamente reprovável dos meios processuais e um comportamento desvalioso e entorpecedor da realização da justiça, de forma a que mereça ser sancionada como litigante de má-fé.

Impõe-se, pois, concluir pela integral improcedência da apelação, sendo de confirmar a sentença recorrida.

As custas são da responsabilidade do Recorrente atento o seu integral decaimento (artigo 527º n.º 1 e 2 do CPC).

IV. Decisão

Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelo Recorrente.

Guimarães, 12 de março de 2026

Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária

Raquel Baptista Tavares (Relatora)

Maria Luisa Ramos (1ª Adjunta)

Alexandra Rolim Mendes (2ª Adjunta)