Quem foi o relator do acórdão 1063/15.0T8PVZ.P1?

O relator foi Teles de Menezes e Melo, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 1063/15.0T8PVZ.P1?

O acórdão foi proferido em 25 de outubro de 2018.

1063/15.0T8PVZ.P1

Sumário

I – A actual redacção do art.º 1.º-A, n.º2 do DL n.º 67/2003, de 8 de Abril, não exclui os bens imóveis, permitindo abranger a empreitada de construção ou de reparação ou modificação, pelo que afasta a aplicabilidade das regras do C.Civil. II – À luz do supra citado DL, o condomínio pode ser considerado consumidor. III – O prazo para que o condomínio/consumidor possa exercer os seus direitos contra a construtora/vendedora do imóvel, é de 5 anos, nos termos do art.º 5.º do referido DL. – é o denominado prazo de garantia. IV – Esse prazo conta-se a partir da data em que o imóvel, no que às partes comuns diz respeito, foi entregue à administração do condomínio. V – Todavia o direito à acção não tem de ser exercido necessariamente dentro desse prazo de garantia, dentro dele tem apenas o condomínio de denunciar os defeitos. VI – O prazo para se interpor a acção judicial conta-se a partir da denúncia dos defeitos e não a partir da entrega do imóvel.

Texto

Apelação n.º 1063/15.0T8PVZ.P1 – 3.ª Teles de Menezes e Melo – n.º 1811 Mário Fernandes Leonel Serôdio Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I. Condomínio do Edifício ..., com morada na Avenida ..., nºs ..., ... e ... e na Rua ..., nºs .. e .., Vila do Conde, intentou a presente acção comum contra B..., Ldª, pedindo a condenação da Ré a: a) eliminar os defeitos de construção reclamados na sua petição inicial, de acordo com as indicações constantes do relatório técnico elaborado, que deverão ser realizadas em 60 dias; b) pagar o montante de 1.832,70 € a título de indemnização pelos custos que teve que suportar com a peritagem ao edifício; c) pagar a quantia de 527,16 € a título de indemnização pelos custos que teve de suportar com a reparação / substituição dos esquadros de toda as portas de entrada do edifício. Caso a Ré não proceda à eliminação dos defeitos existentes de acordo com as obras recomendadas, no prazo peticionado, deve ser condenada a pagar ao A. a quantia de 149.580,91 €, correspondente os custos das referidas obras de eliminação dos defeitos, acrescida de juros de mora vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento. Alegou que o prédio Edifício .... foi construído pela Ré, destinando-se maioritariamente à habitação, tendo a entrega das fracções ao condomínio ocorrido em 28/05/2010. Tendo sido constatadas várias patologias nas partes comuns do imóvel, foi efectuada uma avaliação das mesmas, concluindo-se pela existência das descritas na petição inicial. Tais defeitos foram denunciados à Ré, por carta de 02/01/2015, apenas entregue em 09/03/2015, por a Ré se ter furtado a recebê-la. A Ré reconheceu grande parte dos defeitos referidos na carta de resposta, relegando para mais tarde a verificação dos demais, não tendo, porém, procedido à sua reparação. A Ré está obrigada à reparação destes defeitos enquanto construtora do imóvel, tendo a A. despendido a quantia referida para elaborar o relatório que os identifica, apresentando o caderno de encargos e o orçamento do custo da reparação. Teve necessidade de proceder à reparação / substituição urgente dos esquadros das portas, despendendo a quantia respectiva peticionada. A Ré contestou, começando por excepcionar a caducidade do direito do A., por, tendo-lhe o imóvel sido entregue em 28/05/2010, a acção ter sido proposta decorridos mais de 5 anos desde a entrega (31/07/2015). Ainda que assim se não entendesse, sempre estaria caduco tal direito, pois a acção não foi proposta no prazo de 1 ano desde a data da denúncia dos defeitos, que não foram apenas denunciados em 09/03/2015 mas em 02/09/2014, quanto a alguns deles, e em 24/10/2011, 13/11/2012, 25/02/2013, 12/03/2013 e 06/01/2014. Entende que a acção deveria ter sido proposta até 28/11/2014. Quanto ao mais, impugnou parte dos factos alegados e a sua responsabilidade pela reparação das situações descritas pelo A.. O A. respondeu à matéria de excepção, alegando ainda que a Ré reconheceu grande parte dos defeitos invocados, o que sempre impediria a procedência da mesma. Foi proferido despacho saneador, tendo-se relegado para a decisão final a apreciação da excepção peremptória de caducidade, fixaram-se o objecto do litígio e os temas da prova. Procedeu-se ao julgamento e foi proferida sentença que julgou: 1 - Improcedente a excepção de caducidade invocada pela R. B..., Ldª. 2 - Parcialmente procedente a acção, condenando a R. B..., Ldª a eliminar a causa e os seguintes defeitos das partes comuns do Edifício ..., sito na Avenida ..., nºs ..., ... e ... e na Rua ... nºs .. e .., Vila do Conde, melhor elencados nesta decisão: a) a deterioração dos painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas provocada pela entrada de humidade pelas portas de entrada do edifício; b) a folga existente entre a porta e os aros das entradas do edifício, que não permite a sua vedação, entrando água e humidade para os painéis; c) o sistema de dobradiças pivotante, não permitindo a vedação eficaz em toda a sua periferia, incluindo na soleira; d) puxadores das portas de entrada que são de ferro e se encontram corroídos por oxidação; e) as chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício que se encontram corroídas com oxidação; f) os tectos falsos das entradas do edifício, em gesso cartonado, danificados por infiltração de água da chuva, realizada através da fachada ventilada; g) a estrutura de suporte do aro das portas das entradas do edifício em ferro e que se encontra em adiantado processo de corrosão por oxidação; h) as peças de cerâmica do revestimento da parede do hall da entrada nº ... que se encontram fissuradas; i) as chapas de revestimento da fachada, ao nível do 3º piso, que apresentam sinais evidentes de oxidação generalizada; j) as manchas de humidades internas na película do laminado dos vidros das guardas das varandas; k) a fissura na parede da empena, entre a guarda do terraço e o muro da cave; l) a ligação do capeamento em chapa com o prédio vizinho que se encontra remendada; m) a ligação entre as chapas de capeamento da platibanda da cobertura que está efectuada com rebites que prendem a normal movimentação de dilatação e contracção das placas; n) as chapas de capeamento da cobertura das chaminés de ventilação que são de ferro e apresentam sinais pontuais de corrosão por oxidação; o) os parafusos e as chapas dos painéis de revestimento da cobertura que apresentam sinais de oxidação pontual nas zonas de corte; p) o furo de um dos painéis sanduiche; q) a vedação de chaminé do fogão de sala das habitações da entrada nº ... está efectuada de forma deficiente, com recurso a silicone, estando este já bastante deteriorado e desligado do suporte; r) os fios de electricidade pousados sobre a cobertura, que têm ligações isoladas por fita e estão colocados em tubagem exposta aos raios solares, que, por essa razão, se encontra já bastante danificada; s) a falta de protecção térmica na tubagem da rede hidráulica dos painéis solares; t) a estrutura de apoio dos painéis solares que é em ferro e apresenta zonas pontuais de corrosão por oxidação; u) os suportes das antenas que são de ferro e apresentam zonas com corrosão por oxidação; v) os elementos oxidados no interior dos ventiladores dinâmicos colocados na cobertura, tendo sido aplicados parafusos para os bloquear e manter fixos; w) a fixação de suportes da tubagem da rede dos painéis solares que deverá estar apoiada numa estrutura própria; x) o suporte de vedação que já se encontra oxidado; y) as imperfeições do remate das paredes das clarabóias de acesso ao telhado; z) o improviso das clarabóias de acesso ao telhado com recurso a caixilho de janela; aa) o mau funcionamento e a dificuldade de acesso através das clarabóias; bb) as paredes da cave deterioradas por infiltrações de humidades por capilaridade, até ao máximo de 90 cms de altura do piso. cc) a deficiente impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes); dd) a infiltração de humidade /água na garagem (cave) sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho; ee) a fissuração da junta de dilatação existente entre a entrada nº 153 e a entrada nº .... 3 – Fixou em 60 dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão, o prazo para que a R. inicie a realização das obras com vista à eliminação destes defeitos e em 90 dias o prazo para que, depois de iniciadas, se concluam. 4 – Condenou a R. no pagamento ao A. Condomínio do Edifício ... da quantia de 527,16 € (quinhentos e vinte e sete euros e dezasseis cêntimos). 5 – Absolveu a R. quanto ao demais peticionado pelo A. Condomínio. II. Recorreu a Ré, concluindo: 1ª Na sentença proferida pelo tribunal “a quo”, no ponto 5 dos factos provados consta que em 28/05/2010, data em que se realizou a primeira assembleia geral de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio, a recorrente procedeu à entrega do prédio aos condóminos. 2ª Mas na nossa opinião há também duas datas importantes para a matéria em discussão nos presentes autos e que não foram consideradas nos factos provados mas que o devê-lo-iam ser, nomeadamente a data da entrada da acção em juízo e a data da citação da recorrente da petição inicial. 3ª Ou seja, deveria ser dado como provado também que:- A Autora deu entrada da acção em juízo no dia 31 de Julho de 2015; e - A Ré foi citada nos presentes autos em 26 de Agosto de 2015. 4ª No caso dos autos, o que está em questão é saber se saber se se verificam os defeitos nas partes comuns do imóvel, a existirem o prazo necessário à sua reparação, se a denuncia foi efectuada ou não e também se está caducado o direito da recorrida exigir a reparação dos defeitos à recorrente. 5ª Nos termos do disposto no artigo 1225º do C. Civil, há 3 prazos previstos: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização. 6ª Ou seja, no regime da empreitada, à semelhança, aliás, do que sucede no da compra e venda, é necessário que o dono da obra denuncie o defeito, que dê dele conhecimento ao empreiteiro, para que este possa agir prontamente, eliminando as desconformidades qualitativas da coisa relativamente ao convencionado (arts. 916.º, 1220.º e 1225.º/2). 7ª A data a partir da qual devem ser denunciados os defeitos da obra é a do conhecimento dos mesmos pelo denunciante, data essa que no caso dos autos é a partir do dia 28 de Maio de 2010, data que se realizou a primeira assembleia de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio e a recorrente procedeu à entrega do prédio aos condóminos. 8ª Embora não conste nos factos provados mas que na nossa opinião deveria constar, conforme o já referido, a acção entrou em juízo no dia 31 de Julho de 2015 e a recorrente foi citada em 26 de Agosto de 2015. 9ª Logo, no dia 28 de Maio de 2015 fez 5 anos da entrega do imóvel por parte da recorrente aos condóminos. 10ª Portanto, a excepção de caducidade invocada teria que proceder, isto porque na sequência das comunicações efectuadas à Recorrente, esta reuniu-se com a recorrida, representado pela C..., e alguns moradores do condomínio no dia 01/11/2013, tendo sido comunicados os problemas de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas (ponto 124 dos factos provados), ainda que a recorrida solicitou à recorrente, por carta de 28/11/2013, que procedesse à calendarização dos trabalhos para eliminação dos defeitos enumerados e conhecidos, tendo a recorrente respondido em 18/12/2013 que no início de Fevereiro de 2014 iniciariam os trabalhos para resolução dos defeitos que eram da sua responsabilidade e a recorrida novamente por email de 06/01/2014, através do então representante C... solicitou à recorrente que esclarecesse que defeitos estava a assumir reparar e a respectiva calendarização, aproveitando para comunicar que a entrada de água no hall da entrada era cada vez mais grave, tendo existido duas quedas no fim de semana devido à quantidade de água, estando as madeiras a ficar podres (ponto 125 a 127 dos factos provados). 11ª Ora, se em 01/11/2013 foi comunicada à recorrente através do administrador do condomínio, dos defeitos existentes nomeadamente de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas e não tendo a recorrente procedendo à sua eliminação, a acção para a reparação destes defeitos teria que ser intentada até ao dia 01/11/2014, porque tendo sido a denúncia feita em 01/11/2013, a recorrida disponha do prazo de 1 ano para instaurar a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos. 12ª O que não aconteceu, pois, a apresente acção só entrou em juízo no dia 31 de Julho de 2015 e a recorrente foi citada em 26 de Agosto de 2015. 13ª Portanto, a recorrente não pode ser condenada à substituição dos painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas (alínea a) da decisão proferida), eliminar a folga existente entre as portas de entrada do edifício e os aros das entradas (alínea b) da decisão proferida), a trocar o sistema de dobradiças pivotante das portas (alínea c) da decisão proferida), a trocar as chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício que se encontrem corroídas por oxidação (alínea e) da decisão proferida). 14ª No ponto 121 dos factos provados também consta que por comunicação por email de 13/11/2012 o condomínio através do seu representante C..., comunicou à recorrente que as paredes da entrada do edifício estavam cheias de humidade, reportando-se à zona de entrada pela garagem, a acção para a reparação deste defeito teria que ser intentada até ao dia 13/11/2013, porque tendo sido a denúncia feita em 13/11/2012, a recorrida disponha do prazo de 1 ano para instaurar a acção destinada a exercitar o direito à eliminação do defeito. 15ª Assim sendo, a recorrente também não pode ser condenada à reparação das paredes da cave deterioradas por humidade por capilaridade, até ao máximo de 90 cms da altura do piso (alínea bb) da decisão proferida), à impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes) (alínea cc) da decisão proferida) e às infiltrações de humidade/água na garagem (cave) sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho (alínea dd) da decisão proferida). 16ª Como sabemos, no caso concreto o condomínio constituiu-se em 28.05.2010, ainda que se considerasse que a denúncia dos defeitos ocorreu em 02/09/2014, através da carta expedida pela recorrida á recorrente dos defeitos existentes no edifício, tendo a acção entrado em juízo em 31.07.2015, tal prazo legal de 5 anos de garantia já se mostra ultrapassado, pois, perfez os 5 anos em 28.05.2015. 17ª Também quanto aos defeitos comunicados à recorrente pela recorrida, através da entrega em mão, em 09/03/2015, da carta onde menciona os defeitos elencados no relatório efectuado pela empresa D..., Lda, tendo a denúncia desses defeitos sido efectuada em 09.03.2015, também já havia sido ultrapassado o prazo dos 5 anos quando a acção entrou em juízo - 31.07.2015. 18ª Caso assim não se entenda, que só por mera hipótese de raciocínio se admite, tendo em conta a matéria provada, os factos provados nos pontos 123 a 127, é indubitável que a ferrugem das placas das entradas, a entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas já se verificava desde 12/03/2013, pelo que, a denúncia ocorrida na carta de 02.09.2014 e 09/03/2015 é perfeitamente intempestiva, face ao aludido prazo legal de um ano, verificando-se nestas situações concretas a aludida caducidade da denúncia. 18ª Como também dos factos provados no ponto 121, é indubitável que as infiltrações de humidade na cave já existiam em 13/11/2012, pelo que, a denúncia ocorrida na carta de 02.09.2014 e 09/03/2015 é perfeitamente intempestiva, assim nesta situação também verifica-se a caducidade da denúncia. Nestes termos, e nos melhores de Direito, com o douto suprimento que sempre se espera de Vossas Excelências, deve ser reapreciada a matéria de facto dada como provada e o direito aplicado e, na procedência das conclusões do presente recurso, deverá ser revogada a sentença proferida por Acórdão que absolva a recorrente da reparação dos defeitos elencados pelo Tribunal “a quo” por verificada a excepção de caducidade da recorrida exigir a reparação e indemnização por quaisquer defeitos, caso assim não se entenda que só por mera hipótese de raciocínio se admite deverá recorrente ser a recorrente absolvida da reparação dos defeitos elencados nas alíneas a) a e) e aa), bb), cc) e dd) da decisão recorrida, por a recorrida não ter intentado a acção no prazo de 1 ano após a denúncia de tais defeitos. Assim sendo, farão V. Exas a costumada e sã Justiça. O A. contra-alegou, pedindo a confirmação da sentença. III. Questões colocadas na apelação: - ampliação da matéria de facto; - verificação da caducidade. IV. Factos provados: 1. A R. é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à actividade de construção e venda de imóveis. 2. No exercício da sua actividade, a R. construiu o prédio, que, posteriormente, constituiu em regime de propriedade horizontal, denominado Edifício ..., sito na Avenida ..., n.ºs ..., ... e ... e na Rua ..., n.ºs .. e .., da freguesia e concelho de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º 4765 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 9007. 3. Este edifício é composto por cinco blocos, com cave comum, sendo quatro blocos (n.ºs ..., ..., ... da Avenida ... e nº .. da Rua ...) de rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, destinados a habitação, e um bloco (n.º ..) de apenas rés-do-chão, destinado ao comércio. 4. Foi também a R. que procedeu à venda das fracções autónomas que compõem o referido prédio. 5. Em 28/05/2010, data em que se realizou a primeira assembleia geral de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio, a R. procedeu à entrega do prédio aos condóminos. 6. Em 16/12/2010, foi outorgada escritura pública de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “S” do prédio administrado pelo autor, que corresponde a um terceiro andar, no bloco ., com entrada pela Av. ..., n.º ..., e que corresponde apartamento de tipologia T4, com uma garagem na cave e cinco varandas, pelo preço de € 300.000,00. 7. Em 09/03/2015, o A. entregou pessoalmente à R. a missiva de fls. 37 e 38 dos autos, onde denunciava os vários defeitos e anomalias existentes no edifício que estavam elencados no relatório junto a fls. 54 a 74 dos autos. 8. A R., por carta de 30/03/2015, respondeu ao A., nos termos constantes a fls. 38 verso a 42 dos autos. 9. O actual administrador de condomínio, no mês de Agosto de 2014, solicitou à sociedade D..., Ldª a realização de uma avaliação do estado do imóvel, de modo a identificar problemas de construção existentes nas partes comuns do edifício. 10. Efectuadas as visitas necessárias ao edifício, em 22/10/2014, a referida sociedade apresentou ao A. um relatório com a sua enunciação dos problemas que entendia terem sido detectados e relativos à construção do edifício, bem como a solução proposta para os solucionar, com um caderno de encargos relativo à realização das obras entendidas como necessárias. 11. Os painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas (nºs ..., ... e ... da Avenida ... e nºs .. e .. da Rua ...) encontram-se deteriorados pela entrada de humidade pelas portas de entrada do edifício. 12. Os aros das portas das entradas do edifício não têm qualquer caixilharia de batente que faça vedação, existindo entre a porta e o aro uma folga de razoáveis dimensões que permite a entrada de água e humidade para os painéis. 13. O sistema de dobradiças utilizado nas portas é de pivotante, não permitindo a vedação eficaz em toda a sua periferia, incluindo na soleira. 14. Deveria ter sido colocado um sistema de funcionamento nas portas que permitisse uma vedação eficaz quando estão fechadas, evitando-se dessa forma a entrada de água e humidade e que os painéis dos halls de entrada do prédio ficassem danificados pela humidade. 15. A substituição dos painéis de aglomerado folheado dos halls da entrada orça em 2.500,00 €. 16. A substituição do funcionamento das portas da entrada do edifício por um sistema de portas de abrir orça em 2.000,00 € por porta, num total de 8.000,00 €. 17. Os puxadores das portas de entrada que são em ferro encontram-se corroídos por oxidação. 18. Atenta a proximidade do mar e do rio, os puxadores deveriam ser de alumínio. 19. A substituição dos puxadores de alumínio orça em 50,00 € por unidade x 4 puxadores. 20. A serem utilizados puxadores em ferro, deveriam ser tratados com pintura adequada às condições de utilização. 21. As chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício encontram-se corroídas com oxidação. 22. O projecto previa que estas chapas fossem de alumínio mas o material colocado é de ferro. 23. A utilização do alumínio é mais indicada do que o material utilizado por estar em causa prédio situado junto do rio e do mar. 24. Os custos dos trabalhos e fornecimentos necessários para a substituição destas chapas orçam em 1.000,00 €. 25. Os tectos falsos das entradas do edifício, em gesso cartonado, encontram-se danificados por infiltração de água da chuva. 26. Esta deterioração verificou-se pela infiltração da água pela fachada ventilada. 27. Para evitar a entrada de água, na entrada 141, a solução pode passar por aplicar um rufo na frente do tecto de gesso de forma a criar uma pingadeira que afaste a água. 28. Em todas, mostra-se necessário recuar o gesso cartonado criando uma friesta que permita o escoamento da água. 29. Estes trabalhos têm um custo de 75,00 €. 30. O gesso cartonado é material próprio para o tecto em questão. 31. A substituição do gesso cartonado por viroc tem um custo de 1.500,00 €. 32. Existem manchas provocadas pelo vento na base das varandas que empurram a água e outras, em menor escala, com empolamento da tinta. 33. Para os trabalhos e fornecimentos de substituição da impermeabilização existente nas varandas seria necessário a quantia de 20,00 € por m2. 34. A utilização de materiais em ferro exige que estes sejam protegidos por um sistema eficaz de pintura de modo a evitar a sua oxidação. 35. O custo da substituição dos suportes das dobradiças por outros semelhantes aos existentes, protegidos contra a corrosão ascende a 4 x 150,00 €. 36. A estrutura de suporte do aro das portas das entradas do edifício é em ferro e encontra-se em adiantado processo de corrosão por oxidação. 37. O custo de substituição para este tipo de suporte é de 4 x 500,00 €. 38. Algumas peças de cerâmica do revestimento da parede do hall da entrada nº ... encontram-se fissuradas. 39. O custo dos trabalhos e fornecimentos necessários à substituição destas tijoleiras ascende a 607,50 euros. 40. Para substituição de todas as tijoleiras existentes no local das fissuradas, o custo do trabalhos e fornecimentos necessários ascende a 1.281,00 €. 41. As chapas de revestimento da fachada, ao nível do 3º piso, apresentam sinais evidentes de oxidação generalizada, encontrando-se em algumas zonas da fachada em adiantado processo de corrosão, por oxidação. 42. O projecto e as plantas aprovadas previam a aplicação de chapas em alumínio, material mais adequado atenta a localização do imóvel. 43. O custo dos trabalhos e fornecimentos necessários para a substituição destas chapas orçam em 37 € m2. 44. Os vidros das guardas das varandas encontram-se manchados. 45. Em alguns casos, trata-se apenas de sujidade exterior dos vidros, exigindo a sua limpeza. 46. Noutros, trata-se de manchas de humidades internas na película do laminado dos dois vidros. 47. Neste caso, ocorreu entrada de água, situação muito rara, mas não relacionada com escorrências das varandas superiores. 48. Não é possível a limpeza destes vidros, sendo necessário colocar novos vidros com um remate superior para reduzir a possibilidade de futuras ocorrências. 49. Para substituição dos vidros manchados pelo interior é estimado um custo de trabalhos e fornecimentos de 36,00 por m2. 50. A colocação do remate tem um custo de 8,00 euros/ ml. 51. O perfil de suporte do vidro da guarda da varanda não se encontra em processo de corrosão por oxidação. 52. Era recomendável que este perfil fosse de aço inox 316 ou de alumínio por se tratar de material mas resistente ao processo de oxidação. 53. O custo de substituir os perfis de suporte da guarda por outros resistentes à oxidação é de 23,00 € /por m2. 54. Verifica-se a existência de fissura na parede da empena, entre a guarda do terraço e o muro da cave, tratando-se do lugar exacto da ligação do betão da laje com a parede em alvenaria de tijolo. 55. A guarda do terraço está mais sujeita às forças interiores e exteriores provocadas pelo vento ou pelas pessoas e fissura mais depressa e de forma mais pronunciada. 56. Para eliminar esta fissuração é necessário picar o reboco da empena que estiver oco, aplicar novo reboco com malha de reforço tipo Fibitex e dar acabamento final, bem como executar um filete de junta no encontro dos diferentes materiais. 57. O custo global dos fornecimentos e trabalhos ascende a 500,00 €. 58. A substituição do revestimento da testa das varandas por outro de alumínio, com pingadeira, ascende a 200,00 €. 59. A chapa de capeamento da platibanda apresenta sinais pontuais de corrosão por oxidação. 60. Foi aplicado tratamento com primário antes da pintura que pode não ser suficiente para anular o aparecimento de sinais de oxidação. 61. A ligação entre as chapas de capeamento da platibanda da cobertura está efectuada com rebites que prendem a normal movimentação de dilatação e contracção das placas. 62. Foram previstas juntas de dilatação para a chapa mas as fixações anularam o objectivo da junta. 63. Existe tela asfáltica na platibanda e alguns remendos a corrigir a ligação com o prédio vizinho. 64. O rufo da platibanda deve ser realizado em chapa e zinco, devendo ser contínuo no encosto com os prédios contíguos no mesmo material, o que não se verifica. 65. A solução de revestimento em tela de impermeabilização mineral, como a aplicada, pode também ser uma solução na ligação / impermeabilização entre platibandas de prédios vizinhos, com tratamento da junta de dilatação 66. A reparação exige que se verifique o estado de conservação da tela mineral e da junta de dilatação para eventual rectificação. 67. O custo dessa reparação ascende a 425,00 €. 68. As chapas de capeamento da cobertura das chaminés de ventilação que são de ferro apresentam sinais pontuais de corrosão por oxidação. 69. A sua reparação tem um custo de 11,00 por m2. 70. O traçado das tubagens da rede de águas dos painéis solares está esteticamente desorganizado. 71. Os parafusos e as chapas dos painéis de revestimento da cobertura apresentam sinais pontuais de oxidação nas zonas de corte. 72. Os painéis metálicos sanduiche aplicados na cobertura são adequados para utilização próximo do mar. 73. Um dos painéis sanduiche tem um furo. 74. O tratamento destas zonas frágeis dos materiais passa por um plano de manutenção com a limpeza das zonas oxidadas, aplicação de produtos próprios de protecção e prolongamento da vida útil. 75. Este tratamento pontual da cobertura nas zonas afectadas por oxidação tem um custo de valor global de 800,00 €. 76. Este trabalho de manutenção deve ser executado com a periodicidade mínima de um ano. 77. A vedação de chaminé do fogão de sala das habitações da entrada nº ... está efectuada de forma deficiente, com recurso a silicone, estando este já bastante deteriorado e desligado do suporte, mostrando-se necessário rufar o encontro dos materiais. 78. O custo deste trabalho orça em 400,00 €. 79. Verifica-se a existência de fios de electricidade pousados sobre a cobertura, com ligações isoladas por fita e também colocados em tubagem exposta aos raios solares, que, por essa razão, se encontra já bastante danificada. 80. Os fios de electricidade não deveriam ter emendas na cobertura nem estar expostos aos raios solares. 81. A revisão e correcção da instalação eléctrica na cobertura ascende a 400,00 €. 82. Não existe, e deveria existir, protecção térmica na tubagem da rede hidráulica dos painéis solares. 83. Tal protecção seria assegurada com a aplicação de tela isolante para exterior. 84. Tais trabalhos orçam em 250,00 €. 85. A estrutura de apoio dos painéis solares apresenta zonas com corrosão por oxidação numa situação pontual. 86. Tratando-se de situações pontuais de tratamento, o custo da necessária manutenção anual a que qualquer edifício deve estar sujeito ascende a um custo global de 2.000,00 €. 87. Os suportes das antenas são de ferro e apresentam zonas com corrosão por oxidação. 88. O tratamento com pintura adequada à exposição destes elementos ascende a 300,00 €. 89. A junta de dilatação na ligação ao edifício contíguo encontra-se tratada com tela asfáltica com acabamento mineral, com acabamento tosco. 90. A reparação da junta de dilatação teria um custo de 15,00 por m2. 91. Verifica-se a existência de elementos oxidados no interior dos ventiladores dinâmicos colocados na cobertura. 92. Em alguns foram aplicados parafusos para os bloquear e manter fixos. 93. A substituição destes ventiladores orça em 100,00 €. 94. A fixação de suportes da tubagem da rede dos painéis solares encontra-se efectuada nos painéis da cobertura com parafusos sem vedação, devendo estar apoiados numa estrutura própria. 95. O suporte de vedação já se encontra oxidado. 96. O custo desta reparação ascende a 150,00 €. 97. O remate das paredes das clarabóias de acesso ao telhado foi realizado de forma imperfeita. 98. O acabamento deste remate ascende a 200,00 €. 99. As clarabóias de acesso ao telhado foram realizadas de forma improvisada com recurso a caixilho de janela. 100. O sistema funciona mal e é de muito difícil acesso, pois que é efectuado através das clarabóias, não existindo suporte que evite a sua abertura a 180º, o que torna extremamente difícil o seu fecho e abertura, pondo em risco sério de queda a pessoa que tenha necessidade de proceder ao seu manuseamento. 101. Esta situação pode ser corrigida com a aplicação de uma escada de homem com a necessária guarda de costas para evitar a queda e aplicação de tirante para segurar a janela numa posição intermédia. 102. O fornecimento e aplicação unitária desta escada terá um custo de 250,00 € 103. Verifica-se a existência de paredes da cave que se encontram bastante deterioradas por infiltrações de humidades por capilaridade, até ao máximo de 90 cms de altura do piso. 104. A origem destas infiltrações de humidade é a deficiente impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes). 105. Não é possível resolver esta situação de infiltração, mas apenas minorar as suas consequências, com a colocação de produtos de argamassa de reparação ou construção de uma parede de tijolo de sete cms, impermeabilização da parede, reboco e pintura. 106. Esta solução tem um custo de 10,00 € / m2 107. Verifica-se a existência de infiltração de humidades na garagem (cave) na ligação com o edifício contíguo, sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho. 108. A reparação exige que se proceda à picagem para remoção do revestimento do muro do prédio, se remova o capeamento em pedra do lintel do acesso ao prédio vizinho, seja efectuada a picagem e remoção do revestimento do lintel do prédio vizinho, seja efectuado o levantamento e abertura de vala no arruamento posterior, seja efectuada a aplicação de pintura de impermeabilização tipo ceresite nos elementos enterrados de ambos os prédios, tela pitonada de impermeabilização nos elementos enterrados de ambos os prédios, fornecimento e aplicação dos materiais de acabamento dos elementos salientes de cada prédio bem como o fecho da vala aberta do arruamento. 109. Esta reparação ascende a um custo global de 4.000,00 €. 110. A junta de dilatação existente entre a entrada nº ... e a entrada nº ... não foi devidamente realizada, tendo fissurado por terem sido colocadas argamassas rígidas. 111. A reparação exige que se abra nova junta, desligue as duas faces e refeche com material elastómero, com capacidade de acompanhar os movimentos da estrutura. 112. Esta reparação tem um custo de 400,00 €. 113. As fracções do imóvel foram vendidas pela R. como sendo de um imóvel de luxo. 114. Por carta de 02/01/2015, remetida à R. em 07/01/2015, através do seu mandatário, o A. deu conhecimento à R. do relatório elaborado pela empresa D..., bem como do caderno de encargos relativo às obras a realizar e materiais adequados à eliminação dos defeitos denunciados, reclamando a realização das competentes obras de eliminação dos mesmos, a iniciar no prazo de trinta dias. 115. Carta que, apesar de ter sido remetida para a sede da R., onde funcionam os seus serviços administrativos e de secretariado, com porta aberta ao público todos os dias, quer de manhã, quer de tarde, não foi recebida por aquela, e tendo sido deixado pelo distribuidor postal o competente aviso de que a carta ficava disponível durante os seis dias úteis seguintes na estação dos CTT daquela localidade, a R. não procedeu ao seu levantamento, tendo a mesma sido devolvida ao A.. 116. Tendo o A. remetido nova carta para a sede da R., a mesma veio novamente devolvida por, uma vez mais, não ter sido recebida nem levantada junto dos CTT, pelo que o A. empreendeu, de seguida, sucessivas tentativas de entrega da carta pessoalmente nas instalações (sede) da R., cujos representantes legais e funcionários estrategicamente se furtavam a recebê-la, tendo, somente em 09/03/2015, o A. logrado entregar pessoalmente a referida carta à R., como referido em 7. 117. Conforme se refere nessa carta, o A. havia já transmitido à R., por carta de 02/09/2014, constante de fls. 112 verso, cujo teor aqui se considera reproduzido, a existência das situações aí descritas e relativas edifício. 118. A esta carta de 02/09/2014 respondeu a R. nos termos que constam de fls. 113, por carta datada de 17/09/2014, que aqui se considera reproduzido, referindo que existiam situações apelidadas de defeitos que derivavam do uso normal de ocupação, sugerindo a realização de uma vistoria conjunta, sendo lavrado auto com as anomalias que não fossem dessa utilização, sendo fixado prazo para a sua eliminação. 119. À carta de 02/01/2015, em 30/03/2015, respondeu ao A. nos termos que constam de fls. 38 verso e segs., como referido em 8, escrevendo, no que agora releva, que: - quanto aos painéis de aglomerado folheado, dos halls da entrada, deteriorados pela entrada de humidade pela porta, existir uma deterioração mais acentuada nos painéis na entrada ... e ..., prendendo-se essa deterioração com a escolha arquitectónica do edifício, aprovada pela Câmara Municipal ...; - aceita a oxidação do puxador da porta da entrada ...; - aceita que as chapas de revestimento das fachadas, na zona das entradas do edifício apresentam oxidação; - aceita que o tecto falso da entrada .. se encontra danificado por infiltração da água da chuva, propondo a sua reparação assim que o dono de obra autorize; - aceita que o suporte da dobradiça pivotante da porta da entrada 141 está corrido por oxidação; - aceita que a cerâmica do revestimento do hall da entrada ... se encontra partida e que irá verificar a possibilidade de substituição com o fornecedor; - a oxidação da cobertura de chaminés de ventilação resulta do descasque da tinta colocada no local de soldadura, comprometendo-se a proceder a essa reparação; - aceita que o traçado de tubagem da água dos painéis solares sobre as chapas de cobertura com entrada para o interior do edifício tenha sido efectuada de improviso. - aceita a ocorrência pontual de parafusos e painéis de revestimento da cobertura oxidados e lacagem descolada, aceitando repor essa situação; - aceita a existência de um furo no painel sanduiche; - aceita que os suportes de antena se encontram oxidados, comprometendo-se a proceder à sua reparação e protecção; - aceita que o remate das paredes da clarabóia está imperfeito e propõe-se repor a situação; - aceita a existência de vestígios de uma infiltração de água na cave, propondo apresentar solução para o problema; - aceita que a junta entre vigas partiu e afirma que irá proceder à sua reparação. 120. Por comunicação de email de 24/10/2011, o Condomínio A., através do então representante C..., Ldª, comunicou à R. que a fachada virada a sul do imóvel estava a cair, tendo a R. procedido à reparação dessa situação. 121. Por comunicação de email de 13/11/2012, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à R. que as paredes da entrada do edifício estavam cheias de humidade, reportando-se à zona de entrada pela garagem, afirmando que a R. se comprometeu a solucionar o problema, tendo a R. procedido à construção de uma parede interior naquela zona. 122. Por comunicação de email de 25/02/2013, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à R. que a caixa do elevador precisava de ser impermeabilizada, tendo a R. respondido, via email em 05/03/2013 que iria resolver o assunto durante essa semana, o que fez de imediato. 123. Por comunicação de email de 12/03/2013, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à A. que as placas em chapa das entradas do edifício estavam a ganhar ferrugem, solicitando-lhe que verificasse o que se passava com as madeiras junto à chapa, porque as mesmas estavam a empolar e a ficar sem cor. 124. Na sequência das comunicações efectuadas à R., esta reuniu-se com o A., representado pela C..., e alguns moradores do condomínio no dia 01/11/2013, tendo sido comunicados os problemas de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas. 125. O A. solicitou à R., por carta de 28/11/2013, constante de fls.111 que aqui se considera reproduzida, que procedesse à calendarização dos trabalhos para eliminação dos defeitos enumerados pelo A. e conhecidos da R.. 126. A esta missiva, respondeu a R. nos termos que constam de fls. 173 que aqui se consideram reproduzidos, informando em 18/12/2013 que no início de Fevereiro de 2014 iniciariam os trabalhos para resolução dos defeitos que eram da sua responsabilidade. 127. Novamente por email de 06/01/2014, o Condomínio A., através do então representante C... solicitou à R. que esclarecesse que defeitos estava a assumir reparar e a respectiva calendarização, aproveitando para comunicar que a entrada de água no hall da entrada era cada vez mais grave, tendo existido duas quedas no fim de semana devido à quantidade de água, estando as madeiras a ficar podres. 128. Por email da R. para o A. de 29/04/2014, foi solicitado ao A. que procedesse à limpeza do telhado de modo a evitar infiltrações nos apartamentos por existência de sujidade nos caleiros e saídas de água. 129. Pelos serviços prestados pela sociedade D... o A. liquidou o montante global de € 1.832,70, em 5 prestações, designadamente € 387,45, em 19/08/2014, € 387,45, em 13/11/2014, € 227,55, em 07/05/2015, € 227,55, em 22/05/2015 e € 602,70, em 09/07/2015. 130. Perante a conduta omissiva da R., o A. atento o seu avançado estado de degradação, no mês de Junho de 2015, teve que proceder, a suas expensas, à reparação/substituição dos esquadros de todas as portas das entradas do edifício, os quais, em consequência da corrosão, se encontravam partidos, no que despendeu o montante de € 527,16. Factos não provados: a) Os demais defeitos elencados pela A.. b) Os demais custos elencados pela A.. c) Qualquer outra data relevante para efeito de denúncia dos alegados defeitos. V. Relativamente à impugnação da matéria de facto, a Apelante pretende que se acrescentem à mesma a data da introdução do feito em juízo e a data da citação. Embora a primeira daquelas datas releve para efeitos do prazo de caducidade (art. 331.º do CC), o certo é que a mesma resulta dos autos e foi considerada pelo Tribunal na sentença, não tendo que integrar a matéria de facto, dado não existir controvérsia sobre a mesma. Já a data da citação é irrelevante, na medida em que ela apenas se repercute na interrupção da prescrição (n.º 1 do art. 323.º do CC), não sendo esse instituto que está aqui em causa. Importa, pois, ultrapassada esta questão, entrar na apreciação da segunda e última, que consiste em saber se ocorre a caducidade. Deve dizer-se que tendo a sentença estribado a sua fundamentação na aplicação do regime estabelecido no DL 67/2003, de 08.04, que considerou pertinente in casu, a Apelante não profere uma palavra sobre o assunto, suportando a sua alegação, exclusivamente, no que resulta do Cód. Civil em matéria de empreitada. Daí que se concordarmos com a sentença no que diz respeito à aplicação do regime jurídico da empreitada de consumo, a argumentação expendida pela Apelante se revele totalmente ineficaz. Vejamos, pois. Refere Teles de Menezes Leitão[1] que o regime especial da venda de bens de consumo, instituído pelo DL 67/2003, de 08.04, em transposição da Directiva 1999/44/CE, que foi alterado e republicado pelo DL 84/2008, de 21.05, é igualmente aplicável ao contrato de empreitada, o que permite falar também de um regime especial para a empreitada de bens de consumo, sendo que o disposto pelo art. 1.º-A/2 do DL 67/2003, aditado pelo DL 84/2008, declara expressamente a aplicação do diploma “aos bens de consumo fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou outra prestação de serviços”, o que permite incluir a empreitada, seja ela de construção, reparação ou modificação no seu âmbito. Por outro lado, o regime do DL 67/2003 não exclui os bens imóveis (art. 3.º/2), pelo que a empreitada de construção ou reparação de imóveis é igualmente abrangida por ele. Essencial é que esteja em causa uma relação e consumo, o que ocorre sempre que o empreiteiro seja um profissional e o dono da obra um consumidor, visando a obra fins não profissionais (art.s 1.º-A e 1.º-B-a) do DL 67/2003, na redacção do DL 84/2008 e 2.º/1 da Lei 24/96, de 31.07). Estando em causa uma empreitada de bens de consumo, o regime dos art.s 1218.º e ss. do CC é substituído pela aplicação do regime do DL 67/2003, na redacção do DL 84/2008. Os prazos para o exercício dos direitos e para a denúncia dos defeitos são estabelecidos em termos diferentes dos do CC. Assim, o dono da obra consumidor pode exercê-los quando a falta de conformidade se verifique no prazo de dois ou cinco anos após a entrega da coisa, consoante se trate de móveis ou imóveis (art. 5.º/1 do DL 67/2003). O dono da obra tem o ónus de denunciar os defeitos ao empreiteiro no prazo de dois meses ou um ano após a sua descoberta, consoante se trate de coisa móvel ou imóvel (art. 5.º-A/2 do DL 67/2003, aditado pelo DL 84/2008) e, caso tenha efectuado a denúncia, os seus direitos apenas caducam no prazo de dois ou três anos após a mesma, consoante se trate de bens móveis ou imóveis (art. 5.º-A/3). Agora, cumpre definir se a empreitada de consumo pode defender-se quando o dono da obra seja um condomínio. Cura Mariano[2] advoga que as pessoas colectivas não podem legalmente ser consideradas consumidores, mas aceita que o “condomínio” não integra o conceito de pessoa colectiva, explicando: “O instituto da propriedade horizontal encerra um modelo de técnica jurídica de tratamento de interesses colectivos, sem recurso à criação duma pessoa jurídica de ficção (…). Se um condomínio não tem “profissão”, por não visar a prossecução de um objectivo económico, político, social, filantrópico ou recreativo pelo que não pode ser equiparado às pessoas colectivas para se afastar liminarmente a sua classificação como consumidor (...)”. A qualificação do contrato como de empreitada de consumo depende do tipo de utilização das fracções que compõem esse edifício: “Se estas têm maioritariamente um destino de utilização profissional (v.g. o exercício do comércio ou indústria ou escritórios), o contrato relativo à realização das obras nas partes comuns não pode ser qualificado como uma empreitada de consumo. Mas se as fracções que integram o condomínio têm um destino maioritário não profissional (v.g. a habitação) já aquele contrato pode ser qualificado como de empreitada de consumo.”[3]. O acórdão desta relação de 08.05.2014[4], subscrito pelo 2.º Adjunto deste, entendeu que a actual redacção do artº. 1°-A/ 2, do DL67/2003, de 8 de Abril, não exclui os bens imóveis, permitindo abranger a empreitada de construção ou de reparação ou modificação, bem como que o condomínio pode ser considerado consumidor. Concluímos, assim, que estamos perante uma empreitada de consumo, porque o imóvel se destina maioritariamente à habitação, pelo que são aplicáveis as normas do DL 67/2003, em detrimento das do CC, exclusivamente invocadas pela Apelante. Estamos, deste modo, perante um regime especial, que afasta as regras do regime geral do CC. Remetemos, consequentemente, para o que foi dito na sentença: I - A primeira questão a apreciar é a eventual caducidade do direito do A., considerando que estão em causa alegados defeitos das partes comuns do imóvel construído e vendido pela R.. A primeira assembleia de condóminos realizou-se em 28/05/2010 e esta acção foi apenas intentada em 31/07/2015, começando a R. por alegar que teria de ter sido intentada no prazo de 5 anos, considerando a data em que foi constituído o condomínio. (…). Começa este diploma por prever que o consumidor pode exercer os direitos nele previstos no prazo de 5 anos a contar da data da entrega do bem – art. 5º do diploma citado. Este é o chamado prazo de garantia da construção. Na situação dos autos, ambas as partes estão de acordo que essa entrega ocorreu na data em que se realizou a assembleia de condóminos e foi constituída uma administração de condomínio que nenhuma relação tinha com a R.. Ou seja, a partir de 28/05/2010, podia o administrador das partes comuns exercer o direito à verificação e, se necessário, à reparação dos vícios ou defeitos que afectassem as partes comuns do imóvel. É assim seguro que o início do prazo de 5 anos se contabiliza a partir de 28/05/2010, data em que o imóvel (no que às partes comuns diz respeito) foi entregue para administração aos condóminos. Porém, ao contrário do que refere o R., o direito de acção não tem de ser exercido necessariamente dentro do prazo da garantia. Dentro do prazo de 5 anos apenas tem de se denunciar o defeito. O prazo para interpor a acção judicial conta-se a partir da denúncia dos defeitos e não a partir da entrega do prédio. O prazo de 5 anos fixa o período em que a falta de conformidade se deve manifestar e não a data limite para o exercício dos direitos do adquirente. Conclui-se assim que o A. observou o prazo de 5 anos de garantia, reclamando nestes autos a reparação de defeitos que alega terem surgido naquele prazo de 5 anos. Falta verificar se cumpriu os prazos, também eles de caducidade, relativos à sua denúncia e propositura da acção. Ora, é nesta matéria essencial que releva o regime mais favorável de protecção do consumidor. Com efeito, se o prazo de denúncia é idêntico no regime do art. 1225º do C. Civil e no DL 67/2003, de 08/04, ou seja, 1 ano, já o prazo para a propositura da acção é de 3 anos no regime de protecção do consumidor (art. 5º-A, nº3), e de apenas 1 ano no regime geral da lei civil. Considerando que a acção foi proposta em 31/07/2015, o A. observou o prazo previsto na lei para a propositura da acção relativamente aos defeitos que alegou existir quer na carta de 02/09/2014 quer na carta entregue em mão em 09/03/2015 (e aqui, mesmo que se considere o prazo de apenas 1 ano para a propositura da acção, subsequente à denúncia dos defeitos, previsto no Código Civil). A questão coloca-se, com outra relevância, porém, relativamente às denúncias que o R. alega terem sido efectuadas em 24/10/2011, 13/11/2012, 12/03/2013, 25/02/2013 e 06/01/2014. Vejamos pois se os factos em causa nestas denúncias têm relevo para esta acção e, tendo, se caducou o direito do A. de exigir a sua reparação. Por comunicação de 24/10/2011 reclamou o A. a queda da fachada do imóvel virada a sul. Por comunicação de 25/03/2013 comunicou a necessidade de impermeabilizar a caixa do elevador. Estes factos não estão em causa nestes autos, pelo que a denúncia destes defeitos em 24/10/2011 e 25/02/2013 não preclude qualquer direito do A. de exigir a reparação dos defeitos cuja reparação exige através desta acção. Por comunicação de 13/11/2012 reclamou o A. a existência de humidades na zona das entradas pela garagem. Tendo o defeito sido denunciada nessa data, o prazo de 3 anos para a propositura da acção sempre teria sido respeitado, pois que a mesma foi proposta, após a denúncia, em 31/07/2015. Ainda que assim se não entendesse, resultou inequívoco que o R. procedeu a uma intervenção no local para debelar as humidades então verificadas, o que traduz o reconhecimento do direito à reparação dos defeitos e impede a verificação da excepção de caducidade, nos termos do art. 331º, nº2, do C. Civil - vide neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01/10/2015, in www.dgsi.pt, da autoria do Juiz Conselheiro Dr. Abrantes Geraldes. Por comunicação de 12/03/2013 o A. denunciou à R. a existência de ferrugem nas placas das entradas e empolamento e perda de cor das madeiras junto a essas chapas, tendo em 06/01/2014 comunicado que a entrada de água era cada vez mais grave (e que portanto, já havia sido antes comunicada), tendo determinado a queda de condóminos. Também aqui, considerando o prazo referido de 3 anos, foi a acção proposta antes de caducado o direito de exigir a reparação dos defeitos. Ora, no que a estas situações diz respeito, o comportamento ulterior da R. é ainda inequívoco quanto ao reconhecimento dos defeitos e à necessidade da sua reparação, pois que, tendo reunido com o A. e alguns condóminos em 01/11/2013, assumiu por carta de 18/12/2013 que iria reparar os defeitos “comunicados” e que eram da sua responsabilidade. Esta comunicação não pode ter outro sentido que não seja o de assumir a responsabilidade da reparação das situações que lhe haviam sido descritas no email de 12/03/2013 e na reunião de 01/11/2013 e que, à data, não estavam já resolvidas (sendo que a de 25/02/2013 havia sido imediatamente resolvida). Em particular quanto às chapas de ferro, pretende o Tribunal deixar claro que, perante a matéria de facto provada, e apesar de em concreto tal se mostrar irrelevante, entendeu que a reclamação corporizada no email de 12/03/2013 se reporta apenas à ferrugem existente nas placas das entradas e não também nas de revestimento do prédio porque a tal conduz não só a interpretação literal do que foi escrito pelo A., mas a própria circunstância de a R. assumir na sua resposta de 30/03/2015 que estão em causa defeitos diferentes (ponto 1.3. e ponto 1.9.). Note-se que, em nenhuma das situações referidas, demonstrou a R. que o A. denunciou os defeitos conhecendo-os há mais de 1 ano (prazo de caducidade de 1 ano para a sua denúncia). Temos pois que julgar improcedente a excepção peremptória de caducidade invocada pela R., na sua tripla vertente, ou seja, considerando o prazo de garantia, de denúncia e de propositura da acção. Face ao exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença. Custas pela Apelante. Porto, 25 de Outubro de 2018 Teles de Menezes Mário Fernandes Leonel Serôdio ______________ [1] Direito das Obrigações, III, 8.ª ed., pp. 500 a 502 [2] Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra”, 4.ª ed., pág. 205. [3] Cfr. acórdão desta Relação de 12.10.2017, proc. 392/13.1TVPRT.P1 [4] Processo: 298/11.9TBPFR.P1

Sumário

I- A actual redacção do art.º 1.º-A, n.º2 do DL n.º 67/2003, de 8 de Abril, não exclui os bens imóveis, permitindo abranger a empreitada de construção ou de reparação ou modificação, pelo que afasta a aplicabilidade das regras do C.Civil.

II- À luz do supra citado DL, o condomínio pode ser considerado consumidor.

III- O prazo para que o condomínio/consumidor possa exercer os seus direitos contra a construtora/vendedora do imóvel, é de 5 anos, nos termos do art.º 5.º do referido DL. – é o denominado prazo de garantia.

IV- Esse prazo conta-se a partir da data em que o imóvel, no que às partes comuns diz respeito, foi entregue à administração do condomínio.

V- Todavia o direito à acção não tem de ser exercido necessariamente dentro desse prazo de garantia, dentro dele tem apenas o condomínio de denunciar os defeitos.

VI- O prazo para se interpor a acção judicial conta-se a partir da denúncia dos defeitos e não a partir da entrega do imóvel.

Texto Integral

Apelação n.º 1063/15.0T8PVZ.P1 – 3.ª

Teles de Menezes e Melo – n.º 1811

Mário Fernandes

Leonel Serôdio

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

Condomínio do Edifício ..., com morada na Avenida ..., nºs ..., ... e ... e na Rua ..., nºs .. e .., Vila do Conde, intentou a presente acção comum contra B..., Ldª, pedindo a condenação da Ré a:

a) eliminar os defeitos de construção reclamados na sua petição inicial, de acordo com as indicações constantes do relatório técnico elaborado, que deverão ser realizadas em 60 dias;

b) pagar o montante de 1.832,70 € a título de indemnização pelos custos que teve que suportar com a peritagem ao edifício;

c) pagar a quantia de 527,16 € a título de indemnização pelos custos que teve de suportar com a reparação / substituição dos esquadros de toda as portas de entrada do edifício.

Caso a Ré não proceda à eliminação dos defeitos existentes de acordo com as obras recomendadas, no prazo peticionado, deve ser condenada a pagar ao A. a quantia de 149.580,91 €, correspondente os custos das referidas obras de eliminação dos defeitos, acrescida de juros de mora vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Alegou que o prédio Edifício .... foi construído pela Ré, destinando-se maioritariamente à habitação, tendo a entrega das fracções ao condomínio ocorrido em 28/05/2010. Tendo sido constatadas várias patologias nas partes comuns do imóvel, foi efectuada uma avaliação das mesmas, concluindo-se pela existência das descritas na petição inicial. Tais defeitos foram denunciados à Ré, por carta de 02/01/2015, apenas entregue em 09/03/2015, por a Ré se ter furtado a recebê-la. A Ré reconheceu grande parte dos defeitos referidos na carta de resposta, relegando para mais tarde a verificação dos demais, não tendo, porém, procedido à sua reparação. A Ré está obrigada à reparação destes defeitos enquanto construtora do imóvel, tendo a A. despendido a quantia referida para elaborar o relatório que os identifica, apresentando o caderno de encargos e o orçamento do custo da reparação. Teve necessidade de proceder à reparação / substituição urgente dos esquadros das portas, despendendo a quantia respectiva peticionada.

A Ré contestou, começando por excepcionar a caducidade do direito do A., por, tendo-lhe o imóvel sido entregue em 28/05/2010, a acção ter sido proposta decorridos mais de 5 anos desde a entrega (31/07/2015). Ainda que assim se não entendesse, sempre estaria caduco tal direito, pois a acção não foi proposta no prazo de 1 ano desde a data da denúncia dos defeitos, que não foram apenas denunciados em 09/03/2015 mas em 02/09/2014, quanto a alguns deles, e em 24/10/2011, 13/11/2012, 25/02/2013, 12/03/2013 e 06/01/2014. Entende que a acção deveria ter sido proposta até 28/11/2014. Quanto ao mais, impugnou parte dos factos alegados e a sua responsabilidade pela reparação das situações descritas pelo A

O A. respondeu à matéria de excepção, alegando ainda que a Ré reconheceu grande parte dos defeitos invocados, o que sempre impediria a procedência da mesma.

Foi proferido despacho saneador, tendo-se relegado para a decisão final a apreciação da excepção peremptória de caducidade, fixaram-se o objecto do litígio e os temas da prova.

Procedeu-se ao julgamento e foi proferida sentença que julgou:

1- Improcedente a excepção de caducidade invocada pela R. B..., Ldª.

2- Parcialmente procedente a acção, condenando a R. B..., Ldª a eliminar a causa e os seguintes defeitos das partes comuns do Edifício ..., sito na Avenida ..., nºs ..., ... e ... e na Rua ... nºs .. e .., Vila do Conde, melhor elencados nesta decisão:

a) a deterioração dos painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas provocada pela entrada de humidade pelas portas de entrada do edifício;

b) a folga existente entre a porta e os aros das entradas do edifício, que não permite a sua vedação, entrando água e humidade para os painéis;

c) o sistema de dobradiças pivotante, não permitindo a vedação eficaz em toda a sua periferia, incluindo na soleira;

d) puxadores das portas de entrada que são de ferro e se encontram corroídos por oxidação;

e) as chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício que se encontram corroídas com oxidação;

f) os tectos falsos das entradas do edifício, em gesso cartonado, danificados por infiltração de água da chuva, realizada através da fachada ventilada;

g) a estrutura de suporte do aro das portas das entradas do edifício em ferro e que se encontra em adiantado processo de corrosão por oxidação;

h) as peças de cerâmica do revestimento da parede do hall da entrada nº ... que se encontram fissuradas;

i) as chapas de revestimento da fachada, ao nível do 3º piso, que apresentam sinais evidentes de oxidação generalizada;

j) as manchas de humidades internas na película do laminado dos vidros das guardas das varandas;

k) a fissura na parede da empena, entre a guarda do terraço e o muro da cave;

l) a ligação do capeamento em chapa com o prédio vizinho que se encontra remendada;

m) a ligação entre as chapas de capeamento da platibanda da cobertura que está efectuada com rebites que prendem a normal movimentação de dilatação e contracção das placas;

n) as chapas de capeamento da cobertura das chaminés de ventilação que são de ferro e apresentam sinais pontuais de corrosão por oxidação;

o) os parafusos e as chapas dos painéis de revestimento da cobertura que apresentam sinais de oxidação pontual nas zonas de corte;

p) o furo de um dos painéis sanduiche;

q) a vedação de chaminé do fogão de sala das habitações da entrada nº ... está efectuada de forma deficiente, com recurso a silicone, estando este já bastante deteriorado e desligado do suporte;

r) os fios de electricidade pousados sobre a cobertura, que têm ligações isoladas por fita e estão colocados em tubagem exposta aos raios solares, que, por essa razão, se encontra já bastante danificada;

s) a falta de protecção térmica na tubagem da rede hidráulica dos painéis solares;

t) a estrutura de apoio dos painéis solares que é em ferro e apresenta zonas pontuais de corrosão por oxidação;

u) os suportes das antenas que são de ferro e apresentam zonas com corrosão por oxidação;

v) os elementos oxidados no interior dos ventiladores dinâmicos colocados na cobertura, tendo sido aplicados parafusos para os bloquear e manter fixos;

w) a fixação de suportes da tubagem da rede dos painéis solares que deverá estar apoiada numa estrutura própria;

x) o suporte de vedação que já se encontra oxidado;

y) as imperfeições do remate das paredes das clarabóias de acesso ao telhado;

z) o improviso das clarabóias de acesso ao telhado com recurso a caixilho de janela;

aa) o mau funcionamento e a dificuldade de acesso através das clarabóias;

bb) as paredes da cave deterioradas por infiltrações de humidades por capilaridade, até ao máximo de 90 cms de altura do piso.

cc) a deficiente impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes);

dd) a infiltração de humidade /água na garagem (cave) sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho;

ee) a fissuração da junta de dilatação existente entre a entrada nº 153 e a entrada nº

3- Fixou em 60 dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão, o prazo para que a R. inicie a realização das obras com vista à eliminação destes defeitos e em 90 dias o prazo para que, depois de iniciadas, se concluam.

4- Condenou a R. no pagamento ao A. Condomínio do Edifício ... da quantia de 527,16 € (quinhentos e vinte e sete euros e dezasseis cêntimos).

5- Absolveu a R. quanto ao demais peticionado pelo A. Condomínio.

II.

Recorreu a Ré, concluindo:

1ª Na sentença proferida pelo tribunal “a quo”, no ponto 5 dos factos provados consta que em 28/05/2010, data em que se realizou a primeira assembleia geral de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio, a recorrente procedeu à entrega do prédio aos condóminos.

2ª Mas na nossa opinião há também duas datas importantes para a matéria em discussão nos presentes autos e que não foram consideradas nos factos provados mas que o devê-lo-iam ser, nomeadamente a data da entrada da acção em juízo e a data da citação da recorrente da petição inicial.

3ª Ou seja, deveria ser dado como provado também que:- A Autora deu entrada da acção em juízo no dia 31 de Julho de 2015; e - A Ré foi citada nos presentes autos em 26 de Agosto de 2015.

4ª No caso dos autos, o que está em questão é saber se saber se se verificam os defeitos nas partes comuns do imóvel, a existirem o prazo necessário à sua reparação, se a denuncia foi efectuada ou não e também se está caducado o direito da recorrida exigir a reparação dos defeitos à recorrente.

5ª Nos termos do disposto no artigo 1225º do C. Civil, há 3 prazos previstos:

(i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente;

(ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e

(iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.

6ª Ou seja, no regime da empreitada, à semelhança, aliás, do que sucede no da compra e venda, é necessário que o dono da obra denuncie o defeito, que dê dele conhecimento ao empreiteiro, para que este possa agir prontamente, eliminando as desconformidades qualitativas da coisa relativamente ao convencionado (arts. 916.º, 1220.º e 1225.º/2).

7ª A data a partir da qual devem ser denunciados os defeitos da obra é a do conhecimento dos mesmos pelo denunciante, data essa que no caso dos autos é a partir do dia 28 de Maio de 2010, data que se realizou a primeira assembleia de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio e a recorrente procedeu à entrega do prédio aos condóminos.

8ª Embora não conste nos factos provados mas que na nossa opinião deveria constar, conforme o já referido, a acção entrou em juízo no dia 31 de Julho de 2015 e a recorrente foi citada em 26 de Agosto de 2015.

9ª Logo, no dia 28 de Maio de 2015 fez 5 anos da entrega do imóvel por parte da recorrente aos condóminos.

10ª Portanto, a excepção de caducidade invocada teria que proceder, isto porque na sequência das comunicações efectuadas à Recorrente, esta reuniu-se com a recorrida, representado pela C..., e alguns moradores do condomínio no dia 01/11/2013, tendo sido comunicados os problemas de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas (ponto 124 dos factos provados), ainda que a recorrida solicitou à recorrente, por carta de 28/11/2013, que procedesse à calendarização dos trabalhos para eliminação dos defeitos enumerados e conhecidos, tendo a recorrente respondido em 18/12/2013 que no início de Fevereiro de 2014 iniciariam os trabalhos para resolução dos defeitos que eram da sua responsabilidade e a recorrida novamente por email de 06/01/2014, através do então representante C... solicitou à recorrente que esclarecesse que defeitos estava a assumir reparar e a respectiva calendarização, aproveitando para comunicar que a entrada de água no hall da entrada era cada vez mais grave, tendo existido duas quedas no fim de semana devido à quantidade de água, estando as madeiras a ficar podres (ponto 125 a 127 dos factos provados).

11ª Ora, se em 01/11/2013 foi comunicada à recorrente através do administrador do condomínio, dos defeitos existentes nomeadamente de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas e não tendo a recorrente procedendo à sua eliminação, a acção para a reparação destes defeitos teria que ser intentada até ao dia 01/11/2014, porque tendo sido a denúncia feita em 01/11/2013, a recorrida disponha do prazo de 1 ano para instaurar a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos.

12ª O que não aconteceu, pois, a apresente acção só entrou em juízo no dia 31 de Julho de 2015 e a recorrente foi citada em 26 de Agosto de 2015.

13ª Portanto, a recorrente não pode ser condenada à substituição dos painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas (alínea a) da decisão proferida), eliminar a folga existente entre as portas de entrada do edifício e os aros das entradas (alínea b) da decisão proferida), a trocar o sistema de dobradiças pivotante das portas (alínea c) da decisão proferida), a trocar as chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício que se encontrem corroídas por oxidação (alínea e) da decisão proferida).

14ª No ponto 121 dos factos provados também consta que por comunicação por email de 13/11/2012 o condomínio através do seu representante C..., comunicou à recorrente que as paredes da entrada do edifício estavam cheias de humidade, reportando-se à zona de entrada pela garagem, a acção para a reparação deste defeito teria que ser intentada até ao dia 13/11/2013, porque tendo sido a denúncia feita em 13/11/2012, a recorrida disponha do prazo de 1 ano para instaurar a acção destinada a exercitar o direito à eliminação do defeito.

15ª Assim sendo, a recorrente também não pode ser condenada à reparação das paredes da cave deterioradas por humidade por capilaridade, até ao máximo de 90 cms da altura do piso (alínea bb) da decisão proferida), à impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes) (alínea cc) da decisão proferida) e às infiltrações de humidade/água na garagem (cave) sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho (alínea dd) da decisão proferida).

16ª Como sabemos, no caso concreto o condomínio constituiu-se em 28.05.2010, ainda que se considerasse que a denúncia dos defeitos ocorreu em 02/09/2014, através da carta expedida pela recorrida á recorrente dos defeitos existentes no edifício, tendo a acção entrado em juízo em 31.07.2015, tal prazo legal de 5 anos de garantia já se mostra ultrapassado, pois, perfez os 5 anos em 28.05.2015.

17ª Também quanto aos defeitos comunicados à recorrente pela recorrida, através da entrega em mão, em 09/03/2015, da carta onde menciona os defeitos elencados no relatório efectuado pela empresa D..., Lda, tendo a denúncia desses defeitos sido efectuada em 09.03.2015, também já havia sido ultrapassado o prazo dos 5 anos quando a acção entrou em juízo - 31.07.2015.

18ª Caso assim não se entenda, que só por mera hipótese de raciocínio se admite, tendo em conta a matéria provada, os factos provados nos pontos 123 a 127, é indubitável que a ferrugem das placas das entradas, a entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas já se verificava desde 12/03/2013, pelo que, a denúncia ocorrida na carta de 02.09.2014 e 09/03/2015 é perfeitamente intempestiva, face ao aludido prazo legal de um ano, verificando-se nestas situações concretas a aludida caducidade da denúncia.

18ª Como também dos factos provados no ponto 121, é indubitável que as infiltrações de humidade na cave já existiam em 13/11/2012, pelo que, a denúncia ocorrida na carta de 02.09.2014 e 09/03/2015 é perfeitamente intempestiva, assim nesta situação também verifica-se a caducidade da denúncia.

Nestes termos, e nos melhores de Direito, com o douto suprimento que sempre se espera de Vossas Excelências, deve ser reapreciada a matéria de facto dada como provada e o direito aplicado e, na procedência das conclusões do presente recurso, deverá ser revogada a sentença proferida por Acórdão que absolva a recorrente da reparação dos defeitos elencados pelo Tribunal “a quo” por verificada a excepção de caducidade da recorrida exigir a reparação e indemnização por quaisquer defeitos, caso assim não se entenda que só por mera hipótese de raciocínio se admite deverá recorrente ser a recorrente absolvida da reparação dos defeitos elencados nas alíneas a) a e) e aa), bb), cc) e dd) da decisão recorrida, por a recorrida não ter intentado a acção no prazo de 1 ano após a denúncia de tais defeitos.

Assim sendo, farão V. Exas a costumada e sã Justiça.

O A. contra-alegou, pedindo a confirmação da sentença.

III.

Questões colocadas na apelação:

- ampliação da matéria de facto;

- verificação da caducidade.

IV.

Factos provados:

1. A R. é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à actividade de construção e venda de imóveis.

2. No exercício da sua actividade, a R. construiu o prédio, que, posteriormente, constituiu em regime de propriedade horizontal, denominado Edifício ..., sito na Avenida ..., n.ºs ..., ... e ... e na Rua ..., n.ºs .. e .., da freguesia e concelho de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º 4765 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 9007.

3. Este edifício é composto por cinco blocos, com cave comum, sendo quatro blocos (n.ºs ..., ..., ... da Avenida ... e nº .. da Rua ...) de rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, destinados a habitação, e um bloco (n.º ..) de apenas rés-do-chão, destinado ao comércio.

4. Foi também a R. que procedeu à venda das fracções autónomas que compõem o referido prédio.

5. Em 28/05/2010, data em que se realizou a primeira assembleia geral de condóminos e na qual foi eleita a primeira administração do condomínio, a R. procedeu à entrega do prédio aos condóminos.

6. Em 16/12/2010, foi outorgada escritura pública de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “S” do prédio administrado pelo autor, que corresponde a um terceiro andar, no bloco ., com entrada pela Av. ..., n.º ..., e que corresponde apartamento de tipologia T4, com uma garagem na cave e cinco varandas, pelo preço de € 300.000,00.

7. Em 09/03/2015, o A. entregou pessoalmente à R. a missiva de fls. 37 e 38 dos autos, onde denunciava os vários defeitos e anomalias existentes no edifício que estavam elencados no relatório junto a fls. 54 a 74 dos autos.

8. A R., por carta de 30/03/2015, respondeu ao A., nos termos constantes a fls. 38 verso a 42 dos autos.

9. O actual administrador de condomínio, no mês de Agosto de 2014, solicitou à sociedade D..., Ldª a realização de uma avaliação do estado do imóvel, de modo a identificar problemas de construção existentes nas partes comuns do edifício.

10. Efectuadas as visitas necessárias ao edifício, em 22/10/2014, a referida sociedade apresentou ao A. um relatório com a sua enunciação dos problemas que entendia terem sido detectados e relativos à construção do edifício, bem como a solução proposta para os solucionar, com um caderno de encargos relativo à realização das obras entendidas como necessárias.

11. Os painéis de aglomerado folheado dos halls das entradas (nºs ..., ... e ... da Avenida ... e nºs .. e .. da Rua ...) encontram-se deteriorados pela entrada de humidade pelas portas de entrada do edifício.

12. Os aros das portas das entradas do edifício não têm qualquer caixilharia de batente que faça vedação, existindo entre a porta e o aro uma folga de razoáveis dimensões que permite a entrada de água e humidade para os painéis.

13. O sistema de dobradiças utilizado nas portas é de pivotante, não permitindo a vedação eficaz em toda a sua periferia, incluindo na soleira.

14. Deveria ter sido colocado um sistema de funcionamento nas portas que permitisse uma vedação eficaz quando estão fechadas, evitando-se dessa forma a entrada de água e humidade e que os painéis dos halls de entrada do prédio ficassem danificados pela humidade.

15. A substituição dos painéis de aglomerado folheado dos halls da entrada orça em 2.500,00 €.

16. A substituição do funcionamento das portas da entrada do edifício por um sistema de portas de abrir orça em 2.000,00 € por porta, num total de 8.000,00 €.

17. Os puxadores das portas de entrada que são em ferro encontram-se corroídos por oxidação.

18. Atenta a proximidade do mar e do rio, os puxadores deveriam ser de alumínio.

19. A substituição dos puxadores de alumínio orça em 50,00 € por unidade x 4 puxadores.

20. A serem utilizados puxadores em ferro, deveriam ser tratados com pintura adequada às condições de utilização.

21. As chapas de revestimento das fachadas nas zonas das entradas do edifício encontram-se corroídas com oxidação.

22. O projecto previa que estas chapas fossem de alumínio mas o material colocado é de ferro.

23. A utilização do alumínio é mais indicada do que o material utilizado por estar em causa prédio situado junto do rio e do mar.

24. Os custos dos trabalhos e fornecimentos necessários para a substituição destas chapas orçam em 1.000,00 €.

25. Os tectos falsos das entradas do edifício, em gesso cartonado, encontram-se danificados por infiltração de água da chuva.

26. Esta deterioração verificou-se pela infiltração da água pela fachada ventilada.

27. Para evitar a entrada de água, na entrada 141, a solução pode passar por aplicar um rufo na frente do tecto de gesso de forma a criar uma pingadeira que afaste a água.

28. Em todas, mostra-se necessário recuar o gesso cartonado criando uma friesta que permita o escoamento da água.

29. Estes trabalhos têm um custo de 75,00 €.

30. O gesso cartonado é material próprio para o tecto em questão.

31. A substituição do gesso cartonado por viroc tem um custo de 1.500,00 €.

32. Existem manchas provocadas pelo vento na base das varandas que empurram a água e outras, em menor escala, com empolamento da tinta.

33. Para os trabalhos e fornecimentos de substituição da impermeabilização existente nas varandas seria necessário a quantia de 20,00 € por m2.

34. A utilização de materiais em ferro exige que estes sejam protegidos por um sistema eficaz de pintura de modo a evitar a sua oxidação.

35. O custo da substituição dos suportes das dobradiças por outros semelhantes aos existentes, protegidos contra a corrosão ascende a 4 x 150,00 €.

36. A estrutura de suporte do aro das portas das entradas do edifício é em ferro e encontra-se em adiantado processo de corrosão por oxidação.

37. O custo de substituição para este tipo de suporte é de 4 x 500,00 €.

38. Algumas peças de cerâmica do revestimento da parede do hall da entrada nº ... encontram-se fissuradas.

39. O custo dos trabalhos e fornecimentos necessários à substituição destas tijoleiras ascende a 607,50 euros.

40. Para substituição de todas as tijoleiras existentes no local das fissuradas, o custo do trabalhos e fornecimentos necessários ascende a 1.281,00 €.

41. As chapas de revestimento da fachada, ao nível do 3º piso, apresentam sinais evidentes de oxidação generalizada, encontrando-se em algumas zonas da fachada em adiantado processo de corrosão, por oxidação.

42. O projecto e as plantas aprovadas previam a aplicação de chapas em alumínio, material mais adequado atenta a localização do imóvel.

43. O custo dos trabalhos e fornecimentos necessários para a substituição destas chapas orçam em 37 € m2.

44. Os vidros das guardas das varandas encontram-se manchados.

45. Em alguns casos, trata-se apenas de sujidade exterior dos vidros, exigindo a sua limpeza.

46. Noutros, trata-se de manchas de humidades internas na película do laminado dos dois vidros.

47. Neste caso, ocorreu entrada de água, situação muito rara, mas não relacionada com escorrências das varandas superiores.

48. Não é possível a limpeza destes vidros, sendo necessário colocar novos vidros com um remate superior para reduzir a possibilidade de futuras ocorrências.

49. Para substituição dos vidros manchados pelo interior é estimado um custo de trabalhos e fornecimentos de 36,00 por m2.

50. A colocação do remate tem um custo de 8,00 euros/ ml.

51. O perfil de suporte do vidro da guarda da varanda não se encontra em processo de corrosão por oxidação.

52. Era recomendável que este perfil fosse de aço inox 316 ou de alumínio por se tratar de material mas resistente ao processo de oxidação.

53. O custo de substituir os perfis de suporte da guarda por outros resistentes à oxidação é de 23,00 € /por m2.

54. Verifica-se a existência de fissura na parede da empena, entre a guarda do terraço e o muro da cave, tratando-se do lugar exacto da ligação do betão da laje com a parede em alvenaria de tijolo.

55. A guarda do terraço está mais sujeita às forças interiores e exteriores provocadas pelo vento ou pelas pessoas e fissura mais depressa e de forma mais pronunciada.

56. Para eliminar esta fissuração é necessário picar o reboco da empena que estiver oco, aplicar novo reboco com malha de reforço tipo Fibitex e dar acabamento final, bem como executar um filete de junta no encontro dos diferentes materiais.

57. O custo global dos fornecimentos e trabalhos ascende a 500,00 €.

58. A substituição do revestimento da testa das varandas por outro de alumínio, com pingadeira, ascende a 200,00 €.

59. A chapa de capeamento da platibanda apresenta sinais pontuais de corrosão por oxidação.

60. Foi aplicado tratamento com primário antes da pintura que pode não ser suficiente para anular o aparecimento de sinais de oxidação.

61. A ligação entre as chapas de capeamento da platibanda da cobertura está efectuada com rebites que prendem a normal movimentação de dilatação e contracção das placas.

62. Foram previstas juntas de dilatação para a chapa mas as fixações anularam o objectivo da junta.

63. Existe tela asfáltica na platibanda e alguns remendos a corrigir a ligação com o prédio vizinho.

64. O rufo da platibanda deve ser realizado em chapa e zinco, devendo ser contínuo no encosto com os prédios contíguos no mesmo material, o que não se verifica.

65. A solução de revestimento em tela de impermeabilização mineral, como a aplicada, pode também ser uma solução na ligação / impermeabilização entre platibandas de prédios vizinhos, com tratamento da junta de dilatação

66. A reparação exige que se verifique o estado de conservação da tela mineral e da junta de dilatação para eventual rectificação.

67. O custo dessa reparação ascende a 425,00 €.

68. As chapas de capeamento da cobertura das chaminés de ventilação que são de ferro apresentam sinais pontuais de corrosão por oxidação.

69. A sua reparação tem um custo de 11,00 por m2.

70. O traçado das tubagens da rede de águas dos painéis solares está esteticamente desorganizado.

71. Os parafusos e as chapas dos painéis de revestimento da cobertura apresentam sinais pontuais de oxidação nas zonas de corte.

72. Os painéis metálicos sanduiche aplicados na cobertura são adequados para utilização próximo do mar.

73. Um dos painéis sanduiche tem um furo.

74. O tratamento destas zonas frágeis dos materiais passa por um plano de manutenção com a limpeza das zonas oxidadas, aplicação de produtos próprios de protecção e prolongamento da vida útil.

75. Este tratamento pontual da cobertura nas zonas afectadas por oxidação tem um custo de valor global de 800,00 €.

76. Este trabalho de manutenção deve ser executado com a periodicidade mínima de um ano.

77. A vedação de chaminé do fogão de sala das habitações da entrada nº ... está efectuada de forma deficiente, com recurso a silicone, estando este já bastante deteriorado e desligado do suporte, mostrando-se necessário rufar o encontro dos materiais.

78. O custo deste trabalho orça em 400,00 €.

79. Verifica-se a existência de fios de electricidade pousados sobre a cobertura, com ligações isoladas por fita e também colocados em tubagem exposta aos raios solares, que, por essa razão, se encontra já bastante danificada.

80. Os fios de electricidade não deveriam ter emendas na cobertura nem estar expostos aos raios solares.

81. A revisão e correcção da instalação eléctrica na cobertura ascende a 400,00 €.

82. Não existe, e deveria existir, protecção térmica na tubagem da rede hidráulica dos painéis solares.

83. Tal protecção seria assegurada com a aplicação de tela isolante para exterior.

84. Tais trabalhos orçam em 250,00 €.

85. A estrutura de apoio dos painéis solares apresenta zonas com corrosão por oxidação numa situação pontual.

86. Tratando-se de situações pontuais de tratamento, o custo da necessária manutenção anual a que qualquer edifício deve estar sujeito ascende a um custo global de 2.000,00 €.

87. Os suportes das antenas são de ferro e apresentam zonas com corrosão por oxidação.

88. O tratamento com pintura adequada à exposição destes elementos ascende a 300,00 €.

89. A junta de dilatação na ligação ao edifício contíguo encontra-se tratada com tela asfáltica com acabamento mineral, com acabamento tosco.

90. A reparação da junta de dilatação teria um custo de 15,00 por m2.

91. Verifica-se a existência de elementos oxidados no interior dos ventiladores dinâmicos colocados na cobertura.

92. Em alguns foram aplicados parafusos para os bloquear e manter fixos.

93. A substituição destes ventiladores orça em 100,00 €.

94. A fixação de suportes da tubagem da rede dos painéis solares encontra-se efectuada nos painéis da cobertura com parafusos sem vedação, devendo estar apoiados numa estrutura própria.

95. O suporte de vedação já se encontra oxidado.

96. O custo desta reparação ascende a 150,00 €.

97. O remate das paredes das clarabóias de acesso ao telhado foi realizado de forma imperfeita.

98. O acabamento deste remate ascende a 200,00 €.

99. As clarabóias de acesso ao telhado foram realizadas de forma improvisada com recurso a caixilho de janela.

100. O sistema funciona mal e é de muito difícil acesso, pois que é efectuado através das clarabóias, não existindo suporte que evite a sua abertura a 180º, o que torna extremamente difícil o seu fecho e abertura, pondo em risco sério de queda a pessoa que tenha necessidade de proceder ao seu manuseamento.

101. Esta situação pode ser corrigida com a aplicação de uma escada de homem com a necessária guarda de costas para evitar a queda e aplicação de tirante para segurar a janela numa posição intermédia.

102. O fornecimento e aplicação unitária desta escada terá um custo de 250,00 €

103. Verifica-se a existência de paredes da cave que se encontram bastante deterioradas por infiltrações de humidades por capilaridade, até ao máximo de 90 cms de altura do piso.

104. A origem destas infiltrações de humidade é a deficiente impermeabilização das zonas enterradas encostadas ao terreno exterior (piso e paredes).

105. Não é possível resolver esta situação de infiltração, mas apenas minorar as suas consequências, com a colocação de produtos de argamassa de reparação ou construção de uma parede de tijolo de sete cms, impermeabilização da parede, reboco e pintura.

106. Esta solução tem um custo de 10,00 € / m2

107. Verifica-se a existência de infiltração de humidades na garagem (cave) na ligação com o edifício contíguo, sob a zona do terraço e acesso ao prédio vizinho.

108. A reparação exige que se proceda à picagem para remoção do revestimento do muro do prédio, se remova o capeamento em pedra do lintel do acesso ao prédio vizinho, seja efectuada a picagem e remoção do revestimento do lintel do prédio vizinho, seja efectuado o levantamento e abertura de vala no arruamento posterior, seja efectuada a aplicação de pintura de impermeabilização tipo ceresite nos elementos enterrados de ambos os prédios, tela pitonada de impermeabilização nos elementos enterrados de ambos os prédios, fornecimento e aplicação dos materiais de acabamento dos elementos salientes de cada prédio bem como o fecho da vala aberta do arruamento.

109. Esta reparação ascende a um custo global de 4.000,00 €.

110. A junta de dilatação existente entre a entrada nº ... e a entrada nº ... não foi devidamente realizada, tendo fissurado por terem sido colocadas argamassas rígidas.

111. A reparação exige que se abra nova junta, desligue as duas faces e refeche com material elastómero, com capacidade de acompanhar os movimentos da estrutura.

112. Esta reparação tem um custo de 400,00 €.

113. As fracções do imóvel foram vendidas pela R. como sendo de um imóvel de luxo.

114. Por carta de 02/01/2015, remetida à R. em 07/01/2015, através do seu mandatário, o A. deu conhecimento à R. do relatório elaborado pela empresa D..., bem como do caderno de encargos relativo às obras a realizar e materiais adequados à eliminação dos defeitos denunciados, reclamando a realização das competentes obras de eliminação dos mesmos, a iniciar no prazo de trinta dias.

115. Carta que, apesar de ter sido remetida para a sede da R., onde funcionam os seus serviços administrativos e de secretariado, com porta aberta ao público todos os dias, quer de manhã, quer de tarde, não foi recebida por aquela, e tendo sido deixado pelo distribuidor postal o competente aviso de que a carta ficava disponível durante os seis dias úteis seguintes na estação dos CTT daquela localidade, a R. não procedeu ao seu levantamento, tendo a mesma sido devolvida ao A

116. Tendo o A. remetido nova carta para a sede da R., a mesma veio novamente devolvida por, uma vez mais, não ter sido recebida nem levantada junto dos CTT, pelo que o A. empreendeu, de seguida, sucessivas tentativas de entrega da carta pessoalmente nas instalações (sede) da R., cujos representantes legais e funcionários estrategicamente se furtavam a recebê-la, tendo, somente em 09/03/2015, o A. logrado entregar pessoalmente a referida carta à R., como referido em 7.

117. Conforme se refere nessa carta, o A. havia já transmitido à R., por carta de 02/09/2014, constante de fls. 112 verso, cujo teor aqui se considera reproduzido, a existência das situações aí descritas e relativas edifício.

118. A esta carta de 02/09/2014 respondeu a R. nos termos que constam de fls. 113, por carta datada de 17/09/2014, que aqui se considera reproduzido, referindo que existiam situações apelidadas de defeitos que derivavam do uso normal de ocupação, sugerindo a realização de uma vistoria conjunta, sendo lavrado auto com as anomalias que não fossem dessa utilização, sendo fixado prazo para a sua eliminação.

119. À carta de 02/01/2015, em 30/03/2015, respondeu ao A. nos termos que constam de fls. 38 verso e segs., como referido em 8, escrevendo, no que agora releva, que:

- quanto aos painéis de aglomerado folheado, dos halls da entrada, deteriorados pela entrada de humidade pela porta, existir uma deterioração mais acentuada nos painéis na entrada ... e ..., prendendo-se essa deterioração com a escolha arquitectónica do edifício, aprovada pela Câmara Municipal ...;

- aceita a oxidação do puxador da porta da entrada ...;

- aceita que as chapas de revestimento das fachadas, na zona das entradas do edifício apresentam oxidação;

- aceita que o tecto falso da entrada .. se encontra danificado por infiltração da água da chuva, propondo a sua reparação assim que o dono de obra autorize;

- aceita que o suporte da dobradiça pivotante da porta da entrada 141 está corrido por oxidação;

- aceita que a cerâmica do revestimento do hall da entrada ... se encontra partida e que irá verificar a possibilidade de substituição com o fornecedor;

- a oxidação da cobertura de chaminés de ventilação resulta do descasque da tinta colocada no local de soldadura, comprometendo-se a proceder a essa reparação;

- aceita que o traçado de tubagem da água dos painéis solares sobre as chapas de cobertura com entrada para o interior do edifício tenha sido efectuada de improviso.

- aceita a ocorrência pontual de parafusos e painéis de revestimento da cobertura oxidados e lacagem descolada, aceitando repor essa situação;

- aceita a existência de um furo no painel sanduiche;

- aceita que os suportes de antena se encontram oxidados, comprometendo-se a proceder à sua reparação e protecção;

- aceita que o remate das paredes da clarabóia está imperfeito e propõe-se repor a situação;

- aceita a existência de vestígios de uma infiltração de água na cave, propondo apresentar solução para o problema;

- aceita que a junta entre vigas partiu e afirma que irá proceder à sua reparação.

120. Por comunicação de email de 24/10/2011, o Condomínio A., através do então representante C..., Ldª, comunicou à R. que a fachada virada a sul do imóvel estava a cair, tendo a R. procedido à reparação dessa situação.

121. Por comunicação de email de 13/11/2012, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à R. que as paredes da entrada do edifício estavam cheias de humidade, reportando-se à zona de entrada pela garagem, afirmando que a R. se comprometeu a solucionar o problema, tendo a R. procedido à construção de uma parede interior naquela zona.

122. Por comunicação de email de 25/02/2013, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à R. que a caixa do elevador precisava de ser impermeabilizada, tendo a R. respondido, via email em 05/03/2013 que iria resolver o assunto durante essa semana, o que fez de imediato.

123. Por comunicação de email de 12/03/2013, o Condomínio A., através do então representante C..., comunicou à A. que as placas em chapa das entradas do edifício estavam a ganhar ferrugem, solicitando-lhe que verificasse o que se passava com as madeiras junto à chapa, porque as mesmas estavam a empolar e a ficar sem cor.

124. Na sequência das comunicações efectuadas à R., esta reuniu-se com o A., representado pela C..., e alguns moradores do condomínio no dia 01/11/2013, tendo sido comunicados os problemas de ferrugem das placas das entradas, entrada de água pelas portas que tinham ferrugem e empolamento e perda de cor das madeiras nos halls das entradas.

125. O A. solicitou à R., por carta de 28/11/2013, constante de fls.111 que aqui se considera reproduzida, que procedesse à calendarização dos trabalhos para eliminação dos defeitos enumerados pelo A. e conhecidos da R

126. A esta missiva, respondeu a R. nos termos que constam de fls. 173 que aqui se consideram reproduzidos, informando em 18/12/2013 que no início de Fevereiro de 2014 iniciariam os trabalhos para resolução dos defeitos que eram da sua responsabilidade.

127. Novamente por email de 06/01/2014, o Condomínio A., através do então representante C... solicitou à R. que esclarecesse que defeitos estava a assumir reparar e a respectiva calendarização, aproveitando para comunicar que a entrada de água no hall da entrada era cada vez mais grave, tendo existido duas quedas no fim de semana devido à quantidade de água, estando as madeiras a ficar podres.

128. Por email da R. para o A. de 29/04/2014, foi solicitado ao A. que procedesse à limpeza do telhado de modo a evitar infiltrações nos apartamentos por existência de sujidade nos caleiros e saídas de água.

129. Pelos serviços prestados pela sociedade D... o A. liquidou o montante global de € 1.832,70, em 5 prestações, designadamente € 387,45, em 19/08/2014, € 387,45, em 13/11/2014, € 227,55, em 07/05/2015, € 227,55, em 22/05/2015 e € 602,70, em 09/07/2015.

130. Perante a conduta omissiva da R., o A. atento o seu avançado estado de degradação, no mês de Junho de 2015, teve que proceder, a suas expensas, à reparação/substituição dos esquadros de todas as portas das entradas do edifício, os quais, em consequência da corrosão, se encontravam partidos, no que despendeu o montante de € 527,16.

Factos não provados:

a) Os demais defeitos elencados pela A

b) Os demais custos elencados pela A

c) Qualquer outra data relevante para efeito de denúncia dos alegados defeitos.

Relativamente à impugnação da matéria de facto, a Apelante pretende que se acrescentem à mesma a data da introdução do feito em juízo e a data da citação.

Embora a primeira daquelas datas releve para efeitos do prazo de caducidade (art. 331.º do CC), o certo é que a mesma resulta dos autos e foi considerada pelo Tribunal na sentença, não tendo que integrar a matéria de facto, dado não existir controvérsia sobre a mesma.

Já a data da citação é irrelevante, na medida em que ela apenas se repercute na interrupção da prescrição (n.º 1 do art. 323.º do CC), não sendo esse instituto que está aqui em causa.

Importa, pois, ultrapassada esta questão, entrar na apreciação da segunda e última, que consiste em saber se ocorre a caducidade.

Deve dizer-se que tendo a sentença estribado a sua fundamentação na aplicação do regime estabelecido no DL 67/2003, de 08.04, que considerou pertinente in casu, a Apelante não profere uma palavra sobre o assunto, suportando a sua alegação, exclusivamente, no que resulta do Cód. Civil em matéria de empreitada.

Daí que se concordarmos com a sentença no que diz respeito à aplicação do regime jurídico da empreitada de consumo, a argumentação expendida pela Apelante se revele totalmente ineficaz.

Vejamos, pois.

Refere Teles de Menezes Leitão[1] que o regime especial da venda de bens de consumo, instituído pelo DL 67/2003, de 08.04, em transposição da Directiva 1999/44/CE, que foi alterado e republicado pelo DL 84/2008, de 21.05, é igualmente aplicável ao contrato de empreitada, o que permite falar também de um regime especial para a empreitada de bens de consumo, sendo que o disposto pelo art. 1.º-A/2 do DL 67/2003, aditado pelo DL 84/2008, declara expressamente a aplicação do diploma “aos bens de consumo fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou outra prestação de serviços”, o que permite incluir a empreitada, seja ela de construção, reparação ou modificação no seu âmbito. Por outro lado, o regime do DL 67/2003 não exclui os bens imóveis (art. 3.º/2), pelo que a empreitada de construção ou reparação de imóveis é igualmente abrangida por ele. Essencial é que esteja em causa uma relação e consumo, o que ocorre sempre que o empreiteiro seja um profissional e o dono da obra um consumidor, visando a obra fins não profissionais (art.s 1.º-A e 1.º-B-a) do DL 67/2003, na redacção do DL 84/2008 e 2.º/1 da Lei 24/96, de 31.07).

Estando em causa uma empreitada de bens de consumo, o regime dos art.s 1218.º e ss. do CC é substituído pela aplicação do regime do DL 67/2003, na redacção do DL 84/2008.

Os prazos para o exercício dos direitos e para a denúncia dos defeitos são estabelecidos em termos diferentes dos do CC. Assim, o dono da obra consumidor pode exercê-los quando a falta de conformidade se verifique no prazo de dois ou cinco anos após a entrega da coisa, consoante se trate de móveis ou imóveis (art. 5.º/1 do DL 67/2003). O dono da obra tem o ónus de denunciar os defeitos ao empreiteiro no prazo de dois meses ou um ano após a sua descoberta, consoante se trate de coisa móvel ou imóvel (art. 5.º-A/2 do DL 67/2003, aditado pelo DL 84/2008) e, caso tenha efectuado a denúncia, os seus direitos apenas caducam no prazo de dois ou três anos após a mesma, consoante se trate de bens móveis ou imóveis (art. 5.º-A/3).

Agora, cumpre definir se a empreitada de consumo pode defender-se quando o dono da obra seja um condomínio.

Cura Mariano[2] advoga que as pessoas colectivas não podem legalmente ser consideradas consumidores, mas aceita que o “condomínio” não integra o conceito de pessoa colectiva, explicando: “O instituto da propriedade horizontal encerra um modelo de técnica jurídica de tratamento de interesses colectivos, sem recurso à criação duma pessoa jurídica de ficção (…).

Se um condomínio não tem “profissão”, por não visar a prossecução de um objectivo económico, político, social, filantrópico ou recreativo pelo que não pode ser equiparado às pessoas colectivas para se afastar liminarmente a sua classificação como consumidor (...)”.

A qualificação do contrato como de empreitada de consumo depende do tipo de utilização das fracções que compõem esse edifício: “Se estas têm maioritariamente um destino de utilização profissional (v.g. o exercício do comércio ou indústria ou escritórios), o contrato relativo à realização das obras nas partes comuns não pode ser qualificado como uma empreitada de consumo. Mas se as fracções que integram o condomínio têm um destino maioritário não profissional (v.g. a habitação) já aquele contrato pode ser qualificado como de empreitada de consumo.”[3].

O acórdão desta relação de 08.05.2014[4], subscrito pelo 2.º Adjunto deste, entendeu que a actual redacção do artº. 1°-A/ 2, do DL67/2003, de 8 de Abril, não exclui os bens imóveis, permitindo abranger a empreitada de construção ou de reparação ou modificação, bem como que o condomínio pode ser considerado consumidor.

Concluímos, assim, que estamos perante uma empreitada de consumo, porque o imóvel se destina maioritariamente à habitação, pelo que são aplicáveis as normas do DL 67/2003, em detrimento das do CC, exclusivamente invocadas pela Apelante.

Estamos, deste modo, perante um regime especial, que afasta as regras do regime geral do CC.

Remetemos, consequentemente, para o que foi dito na sentença:

I- A primeira questão a apreciar é a eventual caducidade do direito do A., considerando que estão em causa alegados defeitos das partes comuns do imóvel construído e vendido pela R

A primeira assembleia de condóminos realizou-se em 28/05/2010 e esta acção foi apenas intentada em 31/07/2015, começando a R. por alegar que teria de ter sido intentada no prazo de 5 anos, considerando a data em que foi constituído o condomínio.

(…).

Começa este diploma por prever que o consumidor pode exercer os direitos nele previstos no prazo de 5 anos a contar da data da entrega do bem – art. 5º do diploma citado.

Este é o chamado prazo de garantia da construção.

Na situação dos autos, ambas as partes estão de acordo que essa entrega ocorreu na data em que se realizou a assembleia de condóminos e foi constituída uma administração de condomínio que nenhuma relação tinha com a R.. Ou seja, a partir de 28/05/2010, podia o administrador das partes comuns exercer o direito à verificação e, se necessário, à reparação dos vícios ou defeitos que afectassem as partes comuns do imóvel.

É assim seguro que o início do prazo de 5 anos se contabiliza a partir de 28/05/2010, data em que o imóvel (no que às partes comuns diz respeito) foi entregue para administração aos condóminos.

Porém, ao contrário do que refere o R., o direito de acção não tem de ser exercido necessariamente dentro do prazo da garantia. Dentro do prazo de 5 anos apenas tem de se denunciar o defeito. O prazo para interpor a acção judicial conta-se a partir da denúncia dos defeitos e não a partir da entrega do prédio.

O prazo de 5 anos fixa o período em que a falta de conformidade se deve manifestar e não a data limite para o exercício dos direitos do adquirente.

Conclui-se assim que o A. observou o prazo de 5 anos de garantia, reclamando nestes autos a reparação de defeitos que alega terem surgido naquele prazo de 5 anos.

Falta verificar se cumpriu os prazos, também eles de caducidade, relativos à sua denúncia e propositura da acção.

Ora, é nesta matéria essencial que releva o regime mais favorável de protecção do consumidor.

Com efeito, se o prazo de denúncia é idêntico no regime do art. 1225º do C. Civil e no DL 67/2003, de 08/04, ou seja, 1 ano, já o prazo para a propositura da acção é de 3 anos no regime de protecção do consumidor (art. 5º-A, nº3), e de apenas 1 ano no regime geral da lei civil.

Considerando que a acção foi proposta em 31/07/2015, o A. observou o prazo previsto na lei para a propositura da acção relativamente aos defeitos que alegou existir quer na carta de 02/09/2014 quer na carta entregue em mão em 09/03/2015 (e aqui, mesmo que se considere o prazo de apenas 1 ano para a propositura da acção, subsequente à denúncia dos defeitos, previsto no Código Civil).

A questão coloca-se, com outra relevância, porém, relativamente às denúncias que o R. alega terem sido efectuadas em 24/10/2011, 13/11/2012, 12/03/2013, 25/02/2013 e 06/01/2014.

Vejamos pois se os factos em causa nestas denúncias têm relevo para esta acção e, tendo, se caducou o direito do A. de exigir a sua reparação.

Por comunicação de 24/10/2011 reclamou o A. a queda da fachada do imóvel virada a sul.

Por comunicação de 25/03/2013 comunicou a necessidade de impermeabilizar a caixa do elevador.

Estes factos não estão em causa nestes autos, pelo que a denúncia destes defeitos em 24/10/2011 e 25/02/2013 não preclude qualquer direito do A. de exigir a reparação dos defeitos cuja reparação exige através desta acção.

Por comunicação de 13/11/2012 reclamou o A. a existência de humidades na zona das entradas pela garagem. Tendo o defeito sido denunciada nessa data, o prazo de 3 anos para a propositura da acção sempre teria sido respeitado, pois que a mesma foi proposta, após a denúncia, em 31/07/2015.

Ainda que assim se não entendesse, resultou inequívoco que o R. procedeu a uma intervenção no local para debelar as humidades então verificadas, o que traduz o reconhecimento do direito à reparação dos defeitos e impede a verificação da excepção de caducidade, nos termos do art. 331º, nº2, do C. Civil - vide neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01/10/2015, in www.dgsi.pt, da autoria do Juiz Conselheiro Dr. Abrantes Geraldes.

Por comunicação de 12/03/2013 o A. denunciou à R. a existência de ferrugem nas placas das entradas e empolamento e perda de cor das madeiras junto a essas chapas, tendo em 06/01/2014 comunicado que a entrada de água era cada vez mais grave (e que portanto, já havia sido antes comunicada), tendo determinado a queda de condóminos.

Também aqui, considerando o prazo referido de 3 anos, foi a acção proposta antes de caducado o direito de exigir a reparação dos defeitos.

Ora, no que a estas situações diz respeito, o comportamento ulterior da R. é ainda inequívoco quanto ao reconhecimento dos defeitos e à necessidade da sua reparação, pois que, tendo reunido com o A. e alguns condóminos em 01/11/2013, assumiu por carta de 18/12/2013 que iria reparar os defeitos “comunicados” e que eram da sua responsabilidade.

Esta comunicação não pode ter outro sentido que não seja o de assumir a responsabilidade da reparação das situações que lhe haviam sido descritas no email de 12/03/2013 e na reunião de 01/11/2013 e que, à data, não estavam já resolvidas (sendo que a de 25/02/2013 havia sido imediatamente resolvida).

Em particular quanto às chapas de ferro, pretende o Tribunal deixar claro que, perante a matéria de facto provada, e apesar de em concreto tal se mostrar irrelevante, entendeu que a reclamação corporizada no email de 12/03/2013 se reporta apenas à ferrugem existente nas placas das entradas e não também nas de revestimento do prédio porque a tal conduz não só a interpretação literal do que foi escrito pelo A., mas a própria circunstância de a R. assumir na sua resposta de 30/03/2015 que estão em causa defeitos diferentes (ponto 1.3. e ponto 1.9.).

Note-se que, em nenhuma das situações referidas, demonstrou a R. que o A. denunciou os defeitos conhecendo-os há mais de 1 ano (prazo de caducidade de 1 ano para a sua denúncia).

Temos pois que julgar improcedente a excepção peremptória de caducidade invocada pela R., na sua tripla vertente, ou seja, considerando o prazo de garantia, de denúncia e de propositura da acção.

Face ao exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença.

Custas pela Apelante.

Porto, 25 de Outubro de 2018

Teles de Menezes

Mário Fernandes

Leonel Serôdio

[1] Direito das Obrigações, III, 8.ª ed., pp. 500 a 502

[2] Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra”, 4.ª ed., pág. 205.

[3] Cfr. acórdão desta Relação de 12.10.2017, proc. 392/13.1TVPRT.P1

[4] Processo: 298/11.9TBPFR.P1

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