Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
"A", Lda, moveu a B - Companhia de Seguros, S.A., execução para pagamento de quantia certa fundada em sentença que em 2/2/94 homologou transacção celebrada em acção de despejo.
Há cerca de 9 anos - em 4/1/96, para ser preciso - a seguradora executada, reportando-se à cl.4ª do termo dessa transacção, deduziu oposição, por meio de embargos, com 71 artigos, a essa execução, então pendente na 3ª Secção do 13º Juízo (depois Vara) Cível da comarca de Lisboa.
Deu, em suma, por inexigível a obrigação exequenda (cfr. art.813º, al.e), CPC), por subordinada a condição suspensiva, referida à celebração de escritura de arrendamento comercial nos termos do contrato-promessa expressamente mencionado na falada transacção, não levada a efeito por culpa da embargada.
Apresentada contestação, e saneado e condensado o processo, estes embargos vieram, após julgamento, a ser julgados procedentes, com a consequente extinção da execução embargada.
A Relação negou provimento ao recurso interposto dessa sentença e manteve a decisão da 1ª instância, nomeadamente referida aos arts.9º RAU e 804º e 813º, al.a), CPC,
É desse acórdão que vem interposto e admitido este recurso de revista.
Em remate da alegação respectiva, a embargada vencida formula 30 conclusões (eram 23 na apelação).
Assim de flagrante modo desrespeitada a síntese imposta pelo nº1º do art.690º, sobra que as questões - cfr. arts713º, nº2º, e 726º, todos do CPC - trazidas à consideração deste Tribunal são, tanto quanto se consegue compreender e em conveniente ordenação, as que seguem:
- -consequências das resposta negativas a quesitos, mormente o 4º (3 primeiras conclusões) ;
- -interpretação e cumprimento da transacção ( conclusões 10ª até final)
- -culpa na não celebração da escritura (conclusões 4ª a 9ª) ;
Contra o que em contra-alegação se diz, não é exacto que na alegação da recorrente se não mencionem as normas jurídicas tidas por violadas, como exigido no nº2º do art.690º CPC.
Com efeito, mostram-se referidos nas conclusões 15ª, 16ª, 22ª e 27ª daquela alegação os arts. 236º, 275º, nº2º, 805º, nº3º, e 1248º, nº2º, C.Civ. De nenhuma obscuridade se vê que essa indicação efectivamente padeça, nem que se deva na realidade considerar ter havido qualquer prejuízo para a contra-alegação da recorrida, aliás extensa.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Convenientemente organizada, a matéria de facto fixada pela Relação é como segue:
- -Em contrato-promessa celebrado em 31/1/92 entre as partes nestes autos, ficara estipulado, para além do mais, que a promitente arrendatária poderia exercer na indicada loja "qualquer tipo de actividade comercial" e que poderia realizar, sem necessidade do consentimento prévio do senhorio, quaisquer obras consideradas úteis ou convenientes para o exercício da actividade comercial nela exercida, exceptuadas as obras que importassem alterações substanciais na estrutura interna e externa do imóvel (destaque nosso).
- -Na data em que foi celebrado o contrato-promessa de arrendamento entre as partes, a loja objecto desse contrato não reunia as condições necessárias ao exercício das actividades administrativas exercidas num escritório.
- -A embargante fez obras nessa loja, destinadas à transformação desse espaço, de mercearia em espaço de escritório moderno e funcional.
- -Em acção que correu termos pela 6ª Vara Cível de Lisboa (Proc.nº 782/95 ), intentada em 7/11/ 95 pela embargada contra a embargante ficou decidido que o contrato-promessa de arrendamento entre elas celebrado em 31/1/92, relativo à loja nº 36-A do prédio urbano de que a embargada é proprietária na Rua Tenente Espanca, 36 e 36-A, em Lisboa, se converteu em contrato de arrendamento para comércio nulo por falta de forma, tendo a ora embargada sido condenada a indemnizar a ora embargante pelas benfeitorias realizadas na loja.
- -A execução embargada tem por base sentença de 2/9/94, homologatória da transacção lavrada nessa data na acção sumária de despejo nº 11.247 da 3ª Secção do 13º Juízo Cível (hoje 13ª Vara) de Lisboa, intentada pela embargada contra a embargante, que tem o teor seguinte: " (... )
Cláusula N.º1
A Ré obriga-se a pagar à Autora a quantia de 200.000$00 referente à contraprestação mensal relativa ao uso e fruição do prédio urbano sito na Rua Tenente Espanca, 36-A, em Lisboa, desde Agosto de 1992 inclusive a Dezembro de 1992 inclusive, no total de 1.000.000$00.
Cláusula N.º2
Mais fica obrigada a Ré a pagar à Autora a quantia de 216.000$00 desde Janeiro de 1993 a Outubro de 1993 exclusive referente ao uso e fruição do prédio supra identificado no montante mensal de 216.000$00 o que perfaz a quantia de 1.944.000$00.
Cláusula N.º3
A Ré pagará ainda à Autora juros sobre as quantias acima mencionadas, os quais serão contados dia-a-dia à taxa anual de 15% relativamente a cada uma das prestações mensais acima referidas, desde o dia 1 do mês a que se reportam até ao efectivo pagamento.
Cláusula N.º4
A Seguradora obriga-se a pagar à Autora todas as quantias acima mencionadas, de capital e juros, na data da outorga da escritura que irá titular o arrendamento a que se reporta o contrato constante de fls. 6 a 11 dos autos (destaque nosso).
Cláusula N.º5
As partes obrigam-se a outorgar a referida escritura no prazo de 15 dias, a contar desta data (...)".
- -A embargada enviou à embargante a carta com data de 20/9/95 a fls. 23 dos autos, notificando-a para comparecer no 2° Cartório Notarial de Almada em 4/10/95, pelas 16 horas, a fim de celebrar a escritura referida na transacção aludida.
- -Nessa carta, a embargante foi também notificada para entregar à embargada a quantia de 3.595. 940$00 e para entregar no Cartório referido, com a antecedência mínima de 3 dias, procuração para o efeito e demais elementos de identificação do procurador.
- -A embargante compareceu no Cartório Notarial no dia e hora mencionados.
- -Nessa ocasião foi apresentada à ora embargante a minuta de escritura de arrendamento comercial, já constante do respectivo livro, cujos termos são os constantes do documento a fls.24 a 28 dos autos, em que nomeadamente se estabelece que o contrato de arrendamento da loja obedecia, entre outras, às seguintes condições: " (...)
Segunda - A casa arrendada destina-se a escritório ( destaque nosso).
(...)
Quinta - A arrendatária não poderá fazer, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis (destaque nosso).
- -O acordo das partes relativamente ao conteúdo do contrato de arrendamento comercial a celebrar estava plasmado no contrato-promessa de arrendamento comercial celebrado em 31/1/92 (destaque nosso).
- -Naquela loja era anteriormente exercida a actividade de venda a retalho de produtos alimentares, vulgarmente denominada de mercearia ou supermercado.
- -Na data e local previstos para a outorga da escritura de arrendamento comercial, não existia a licença de utilização para os fins comerciais pretendidos da loja em questão.
- -A embargante entendeu que não existiam as condições para a celebração da dita escritura de arrendamento.
- -A embargante enviou à embargada carta datada de 16/11/95 em que chama a atenção para o conteúdo da minuta do contrato de arrendamento, em contraste com o conteúdo do contrato-promessa aludido na transacção.
- -A embargante não aceitou outorgar a escritura.
- -A embargante não pagou à embargada a quantia de 3.705.628$00 (2.944.000$00 de capital e 761.268$00 de juros).
- -As portas do locado estão encerradas ao público na maior parte do tempo.
- -Raramente lá entram pessoas.
A recorrente alude também a cláusula 8ª do contrato-promessa referido, que é do teor seguinte:
" As benfeitorias realizadas no local arrendado para adaptação deste ao fim a que se destina, ficarão pertença dos arrendatários, devendo estes, caso o contrato definitivo não se venha a realizar, ser indemnizados pelas benfeitorias úteis, necessárias, ou voluptuárias realizadas".
Das respostas negativas a quesitos resulta apenas que tudo se passe como se o facto quesitado não tivesse sequer sido articulado - v., por todos, os arestos citados em ARP de 16/6/94, CJ, XIX, 3º, 235, 2ª col., 2.
Como assim, insistir em esgrimir com a resposta negativa dada ao quesito 4º redunda no que ora se diz desconversa.
Encurtando razões, e do C.Civ. os preceitos citados ao diante sem outra indicação:
De interpretar e executar esse contrato, regulado no art.1248º, respectivamente de harmonia com os arts.236º, nº1º, e 762º, nº2º, a cláusula 4ª da transacção homologada é clara ao dizer que a escritura a celebrar irá titular o arrendamento a que se reporta o contrato- promessa de 31/1/92.
O acórdão sob recurso salientou, mais, que, sem contradição, se julgou provado na 1ª instância que o acordo das partes relativamente ao conteúdo do contrato de arrendamento comercial a celebrar estava plasmado no contrato-promessa de arrendamento comercial celebrado em 31/1/92 - valendo, por conseguinte, na hipótese ocorrente o estabelecido no nº2º do predito art.236º.
Daí, e uma vez que a minuta a assinar então como texto definitivo era a que até já constava do competente livro, a licitude da recusa de outorgar contrato de arrendamento que de tal se afastasse.
Destarte igualmente arredada a previsão do nº2º do art.275º, invocada pela recorrente com referência à cláusula 8ª do contrato-promessa aludido, está, por último, fora de questão vir a exequente embargada a ser condenada seja no que for nestes autos de embargos de executada.
Nem bem por isso se compreendendo a parte final da alegação respectiva, só, ainda, à própria recorrente interessa o convencimento que diz derivar dos dois últimos factos referidos no elenco da matéria de facto apurada. E o que se pode ler no acórdão deste Tribunal que transcreve nessa alegação é, no que ora releva, só isto: que " a ninguém ocorreu apreciar em que medida aquela transacção foi constitutiva e, assim, novativa, nos termos do art.1248º, nº2º, C.Civ.".
Ora, do que nestes autos se apurou ser a vontade das partes, já tudo a Relação fez notar, como atrás mencionado.
Considerado ainda depender o pagamento exigido na execução embargada da celebração da escritura em questão e o disposto nos arts.270º C.Civ. e 804º e 813º, al.e),CPC, a solução das instâncias resulta, a todas as luzes, irrecusável.
Breve, assim, se chega, à decisão que segue:
Nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 20 de Janeiro de 2005
Oliveira Barros
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
