1170/10.5T2STC.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (artº 1425º n.º 2 do CC, na redação aplicável).

Sumário do Relator

Apelação n.º 1170/10.5T2STC.E1 (1ª secção cível)

ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

(…) e (…) intentaram na Comarca do Alentejo Litoral (Santiago do Cacém - Juízo Média e Pequena Instância Cível) ação declarativa de condenação com processo sumário contra (…), (…), (…) e (…) peticionando a condenação destes a demolir as obras realizadas nos corredores e nos vãos destes, no prédio sito no Bairro das (…), Bloco 1.2, (…), restituindo-os ao estado anterior às mesmas.

Como sustentáculo peticionado alegam em síntese:

- Serem todas as partes proprietárias de frações autónomas do prédio constituído em propriedade horizontal sito no Bairro das (…), Bloco 1.2, (…);

- Desde há cerca de 8 anos que os Réus têm vindo a realizar obras nas partes comuns do prédio, sem prévia autorização dos outros condóminos;

- Tais obras implicam que as áreas dos corredores, comuns, passem a estar afetas exclusivamente às frações dos Réus;

- Foi realizada Assembleia de Condóminos extraordinária com o único propósito de aprovar as obras realizadas pelos Réus, o que foi aprovado por maioria dos condóminos presentes;

- As obras afetam a linha arquitetónica do edifício e, bem assim, o seu arranjo estético, não podendo, por isso, ser aprovadas senão por unanimidade da assembleia de condóminos.

Citados os réus vieram contestar.

(…), (…) e (…) arguem a nulidade da citação; a sua ilegitimidade passiva uma vez que deveriam ser demandados todos os condóminos; também, quanto ao Réu (…), a sua ilegitimidade passiva uma vez que é comproprietário, conjuntamente com a sua filha (…), da fracção em causa; impugnam a factualidade alegada no que tange à autoria das obras e deduzem incidente de intervenção principal provocada do condomínio;

(…) argui a nulidade da citação; a sua ilegitimidade passiva uma vez que já não é proprietário da fração identificada na petição inicial.

Os autores deduziram incidente de intervenção principal provocada de (…), (…) e (…), estes na qualidade de atuais proprietários da fração anteriormente propriedade do Réu (…).

Foi admitida a intervenção principal provocada de … (que viria posteriormente a ser absolvida da instância) e determinada a substituição processual de (…) por (…) e (…).

Na fase do saneador veio a ser proferida sentença pela qual se julgou improcedente a ação e se absolveram os réus do pedido.

Não concordando com a decisão, vieram os autores interpor o presente recurso de apelação, formulando nas suas alegações, as seguintes conclusões:

1- Com o devido respeito, que é muito, o Tribunal a quo incorreu em erro na interpretação das normas invocadas para fundamentar juridicamente a decisão.

2- As obras realizadas pelos recorridos, consistem numa verdadeira ampliação das suas frações autónomas, traduzidas no prolongamento destas sobre o corredor.

3- E alteram, por conseguinte, a configuração das suas próprias frações autónomas, provocando, por arrastamento a alteração da configuração do edifício globalmente considerado.

4- Subsumindo-se as obras realizadas pelos recorridos na alínea a) do nº 2 do art.º 1422º do Cód. Civil, tal como foi assumido pela douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo, cumpre concluir que as mesmas se integram no âmbito das obras que prejudicam a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício.

5- A jurisprudência tem considerado como obras que importam prejuízo para a linha arquitetónica e arranjo estético do edifício e portanto, absolutamente vedadas aos condóminos, situações em tudo paralelas à do caso sub judice, tais como transformações de varandas em marquises fechadas, novas construções erigidas em terrenos próprios ou de uso exclusivo, e todo um conjunto de situações em que as obras efetuadas se apresentam como dissonantes na unidade estética do edifício, designadamente fecho ou abertura de vãos de janela em áreas comuns, (vide Ac. da RP de 20.10.2003, CJ., 2003, 4ª, 183).

6- As obras que prejudicam a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício são absolutamente proibidas e insuscetíveis de serem autorizadas pelos condóminos, nos termos da alínea a) do nº 2 do art.º 1422º do Cód. Civil, (no mesmo sentido Ac. RE, proc. nº 2530/08-3, de 05/01/2009, 3ª Secção).

7- Impõe-se que assim seja, uma vez que o que se visa proteger é o arranjo urbanístico e não os interesses individuais dos condóminos.

8- Os direitos dos condóminos estão sujeitos, no seu exercício, a limitações imperativas, decorrentes da lei, do título constitutivo ou que resultem do acordo de todos os condóminos.

9- É no âmbito destas limitações que se insere a norma da alínea a) do nº 2 do art.º 1422º do Cód. Civil, que especialmente veda aos condóminos, que prejudiquem, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.

10- Como afirma o Prof. Henrique Mesquita “se os condóminos tomarem deliberações de conteúdo contrário a normas imperativas a sanção é a de nulidade”, (cfr. anotação ao art.º 1433º do C.C. anotado, Livraria Petrony, Dr. Abílio Neto e Juiz Desembargador Herlander Martins).

11- Nos termos do disposto no art.º 286º do C.C. a nulidade do negócio jurídico é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarado oficiosamente pelo Tribunal.

12- Nesta conformidade é nula a deliberação da assembleia de condóminos que ratificou as obras realizadas pelos recorridos o que impede a produção de quaisquer efeitos jurídicos (cfr. art.º 294º do C.C.).

13- Por conseguinte, e salvo melhor opinião, o Tribunal a quo deveria ter declarado a nulidade da deliberação tomada pela assembleia de condóminos, com todas as consequências legais, por violar manifestamente a norma imperativa da alínea a) do nº 2 do art.º 1422º do C.C.

14- A aprovação, contudo, a ser válida e eficaz, não deixaria de resultar também numa convalidação das obras realizadas, as quais concretizariam uma operação de alteração das áreas destinadas às zonas comuns e às frações autónomas.

15- Destarte, consagraria a aprovação da ampliação das frações autónomas dos recorridos à custa da incorporação nas mesmas de partes comuns – corredores – o que constituiria uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, porquanto, zonas do edifício até aí comuns, deixariam de o ser, passando a integrar as frações autónomas dos recorridos, pela ampliação da área das mesmas.

16- O título constitutivo da propriedade horizontal é o verdadeiro ato modelador do estatuto da propriedade horizontal, cujas determinações têm natureza real.

17- No momento em que foi aprovada aquela deliberação, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só podia efetuar-se por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos, – art.º 1419º do C.C.

18- Para a formalização do acordo de todos os condóminos relativamente a alterações do título constitutivo da propriedade horizontal, exigia-se que a ata onde foi aprovada a respetiva deliberação estivesse assinada por todos os condóminos.

19- Não se mostrando observado este formalismo, desde logo porque não está assinada pelos recorrentes, não se pode considerar apurado o acordo de todos os condóminos necessários à aprovação duma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal como exige o art.º 1419º do C.C.

20- Deste modo, a ata elaborada em Assembleia de Condóminos não demonstra que tenha existido uma aprovação superveniente válida e eficaz das obras por cuja demolição pugnam os ora recorrentes.

21- E a sanção correspondente à realização de obras ilegais, por mor do plasmado no art.º 1422º, nº 2, alínea a) do C.C. é a destruição delas, isto é, a reconstituição natural, porquanto são violadoras do estatuto real do condomínio em que estão em jogo regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bulem com os interesses de todos os condóminos do prédio.

22- A douta Sentença recorrida, ao decidir no sentido em que o fez, violou, entre outros, o disposto na alínea a) do nº 2 do art.º 1422º e o disposto no art.º 294º, ambos do Cód. Civil.

23- Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando a douta Sentença, substituindo-a por outra que julgue procedente por provada a ação, e, em consequência, condene os RR/Recorridos a demolir as obras realizadas nos corredores e nos vãos destes, restituindo-os ao estado anterior às mesmas.

Não foram apresentadas alegações por parte dos recorridos.

Apreciando e decidindo

O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso.

Assim, a questão a apreciar, consubstancia-se em saber, se perante o circunstancialismo factual dado com assente, se verifica a limitação ao exercício de direitos a que alude o artº 1422º n.º 2 al. a) do CC, tendo por consequência a ordem de demolição da obras realizadas, não obstante a aprovação das mesmas pelos condóminos presentes em assembleia de condóminos realizada no dia 01/07/2010.

Na 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria factual:

A. Os Autores são proprietários da fração “O”, correspondente ao 3º andar Esqº A, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sita no Bairro das (…), Bloco 1.2 em (…).

B. O primeiro Réu, (…), é proprietário da fração “P”, correspondente ao 3º andar Esqº. B do mesmo prédio.

C. (…) e (…) são proprietários da fração “D”, correspondente ao R/C Esq. B do mesmo prédio.

D. A terceira Ré, (…), é proprietária da fração “J”, correspondente ao 2.º andar Dto. B do mesmo prédio.

E. A quarta Ré, (…), é proprietária da fração “K”, correspondente ao 2.º andar Esq. A do mesmo prédio.

F. O 1.º Réu (…) construiu na área do corredor adjacente à sua fração autónoma, em caixilharia de alumínio e vidro, uma marquise.

G. Os Réus (…) e (…) têm construída na área do corredor adjacente à sua fração autónoma, em caixilharia de alumínio e vidro com janelas e porta, uma marquise.

H. A 3.ª Ré (…) tem edificada na área do corredor adjacente à sua fração autónoma, em caixilharia de alumínio e vidro, uma marquise.

I. A 4.ª Ré (…), que exerce o cargo de administradora do condomínio, procedeu ao fecho dos vãos do corredor adjacente à sua fração autónoma em caixilharia de alumínio e vidro.

J. Os Autores opuseram-se à manutenção dos factos descritos em F. a I.

K. No dia 1 de Julho de 2010, em Assembleia de Condóminos, todos os condóminos presentes aprovaram as obras referidas em F. a I.

L. Os Autores não estiveram presentes na referida Assembleia e, quando lhes foi comunicado o teor da ata, imediatamente solicitaram a marcação de uma Assembleia Extraordinária tendo em vista a revogação daquela deliberação.

Conhecendo da questão

O Julgador a quo embora tivesse considerado que as obras em causa se englobam na al. a) do n.º 2 do artº 1422º do CC (obras que prejudicam linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício) reconheceu que tendo as mesmas sido aprovadas em assembleia de condóminos e não tendo sido formulada a impugnação de tal deliberação (nem anteriormente, nem em sede da presente ação) a mesma mantém validade e eficácia, dado que a padecer de vício é o de mera anulabilidade, como decorre do disposto no artº 1433º do CC, o que sindica as obras realizadas e a sua manutenção.

Não podemos sufragar tal entendimento.

Nos termos do art.º 1421º n.º 1 são partes imperativamente comuns do edifício os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos (cfr. al. c), sendo que no caso em apreço os réus não põem em causa que os corredores onde foram realizadas obras sejam partes comuns do edifício, defendem é que as obras não podem ser consideradas ilegais por terem sido aprovadas pelos condóminos presentes em Assembleia de Condóminos, pelo que é de reconhecer a sua manutenção (sendo na perspetiva do Julgador a quo - mesmo que a deliberação tomada possa ser ilegal - por a pretensão formulada não ter consistido na impugnação de qualquer deliberação, atendendo a que, no seu entender, o possível vício é da mera anulabilidade.

No entanto, não podemos deixar de ter em conta que cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e é também comproprietário das partes comuns do edifício - art. 1420º, nº 1, do CC - sendo que os corredores em causa, são parte comum do prédio, - art. 1421º, nº 1, al. c) do CC - e é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a) do CC.

Por isso, as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético podem ser realizadas se para tal se obtiver autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio - art. 1422º, nº 3 do CC. Também as obras que constituírem inovações dependem da aprovação da maioria de condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio – art. 1425, nº1 do CC.

Mas, nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns - art. 1425º n.º 2 do CC).

No caso em apreço parece não haver dúvidas que estamos perante uma situação de obra que deve ser considerada como inovação, já que se trata de alteração de estrutura e de modificação da coisa comum com construção, na área do corredor do prédio, de marquises as quais passam a ser usadas exclusivamente, apenas, pelos proprietários das respetivas frações adjacentes, os quais, conforme se evidência pelas fotografias juntas aos autos, vêem a sua fração aumentada em área e com mais uma divisão, à custa da área do corredor que integra partes comuns.

Como é evidente e parece ser reconhecido na sentença impugnada, tais obras prejudicam a linha arquitetónica e a estética do prédio, mas como foram efetuadas em partes comuns do prédio, e não em partes pertencentes aos condóminos em propriedade exclusiva, não releva o disposto no artº 1422º CC, ao contrário do que parece ser entendido pelas partes, bem como pelo Julgador a quo, mas antes o disposto no artº 1425º do CC que dispõe sobre inovações introduzidas nas partes comuns.

As inovações a que este preceito se refere respeitam às que são introduzidas nas partes comuns de um edifício em propriedade horizontal, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas frações pertença exclusiva dos condóminos.

As inovações em partes comuns dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum (Ac. S.T.J. de 04/10/1995, BMJ 450-492).

Donde, nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (cfr. artº 1425º n.º 2 do CC na redação aplicável) - (v. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 435; Francisco Pardal e Manuel da Fonseca in Da Propriedade Horizontal, 6ª edição, 254-255);

Acresce, que mesmo que se entendesse que no caso em apreço as inovações seriam permitidas se autorizadas por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, não foi provado circunstancialismo factual do qual se pudesse concluir existir essa maioria qualificada, apenas se tendo dado como assente que no dia 01/07/2010, em assembleia de condóminos, todos os condóminos presentes aprovaram as obras em causa (cfr. al. K dos factos provados).

No caso, também não consta que as obras em questão, tenham sido licenciadas pela Câmara Municipal, sendo que as mesmas modificam o que se encontrava estabelecido na afetação e destino dos corredores, partes comuns do edifício.

Atenta a natureza das obras acima descritas, já vimos que tais obras não podem deixar de ser legalmente qualificadas como inovações, que alteram a linha arquitetónica e estética do prédio aumentando a área das respetivas frações autónomas em detrimento da área relativa às partes comuns.

Donde as obras que tenham como consequência a privação de utilização das partes comuns por parte de algum dos condóminos, como acontece no caso em apreço, mesmo que tenham sido aprovadas pela Câmara Municipal, não podem prevalecer, pelo que a sanção aplicável ajustada é a destruição das mesmas (reconstituição natural com consequente recondução do edifício à situação em que se encontrava antes da execução da inovação) - (v. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 435; Ana Sofia Gomes in Assembleia de Condóminos, 2011, 127).

Estando-se perante inovações efetuadas nas partes comuns que prejudicam a utilização dos terraços por parte dos condóminos que não são proprietários da fração autónoma a que as obras aproveitam, não permitidas por lei (cfr. artº 1425º n.º2 na versão aplicável à data) a deliberação de Assembleia de Condóminos que visa a sua aprovação deve ter-se por ilegal gerando, não, apenas a mera anulabilidade, como se defense na decisão impugnada, mas a nulidade ou ineficácia da deliberação, uma vez que na prática o que foi autorizado foi a divisão entre condóminos de partes do edifício (os corredores) que a lei considera forçosamente comuns (cfr. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 448; Rui Pinto Duarte in Curso de Direitos Reais, 2002, 115).

Ou seja, no âmbito do disposto no artº 1433º do CC, que versa sobre a impugnação das deliberações da assembleia de condóminos, não estão compreendidas as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objeto assuntos que exorbitem da esfera da sua competência - (v. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 447; Francisco Pardal e Manuel da Fonseca in Da Propriedade Horizontal, 6ª edição, 285).

Assim, estamos perante deliberação nula e por conseguinte impugnável a todo o tempo - artº 286º do CC (v. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 448; Francisco Pardal e Manuel da Fonseca in Da Propriedade Horizontal, 6ª edição, 285; A. Santos Justo in Direitos Reais, 2007, 344), donde não parece existir obstáculo legal a que o tribunal reconheça a ilegalidade tal como foi afirmado pelos autores e determine que, em face da mesma, seja reposto o status quo ante ordenando, como foi pedido, a condenação dos réus na demolição das obras.

Nestes termos, impõe-se a revogação da sentença recorrida e a condenação dos réus no pedido.

Para efeitos do n.º 7 do artº 663º do CPC, em, conclusão:

1- Nos termos do art.º 1421º n.º 1 al. c do CC são partes imperativamente comuns do edifício os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.

2- As obras que constituírem inovações dependem da aprovação da maioria de condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio – art. 1425, nº1 do CC.

3- Mas, nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (cfr. artº 1425º n.º 2 do CC na redação aplicável).

4- Estando-se perante tais inovações a deliberação de Assembleia de Condóminos que visa a sua aprovação deve ter-se por ilegal gerando, não, apenas a mera anulabilidade, mas a nulidade ou ineficácia da deliberação, por no caso concreto, na prática, ter sido autorizada a divisão entre condóminos de partes do edifício (os corredores) que a lei considera forçosamente comuns.

5- Sendo a deliberação nula é por conseguinte impugnável a todo o tempo - artº 286º do CC - devendo o tribunal reconhecer a sua ilegalidade e determinar que, em face da mesma, seja reposto o status quo ante ordenando a demolição das obras.

DECISÂO

Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e consequentemente, condenar os réus a demolir as obras realizadas nos corredores e nos vãos destes, restituindo-os ao estado anterior às mesmas.

Custas pelos apelados.

Évora, 11 de Setembro de 2014

Mata Ribeiro

Sílvio Teixeira de Sousa

Rui Machado e Moura