608/19.0T8CTB.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Não se verifica preterição de litisconsórcio necessário passivo se os autores dirigem a ação de reivindicação apenas contra os possuidores do imóvel, e não também contra um suposto credor destes e em favor de quem foi constituída hipoteca sobre tal imóvel.

II- A reivindicação da propriedade não exige nem pressupõe a existência de qualquer conduta culposa ou de má-fé do possuidor ou do detentor contra quem é dirigida a ação.

III- Mostrando-se que, em contrário do estabelecido nas operações de loteamento, uma faixa de terreno de um lote veio a ser afetada materialmente a um lote contíguo, os proprietários desse primeiro lote têm direito contra os proprietários do segundo a que seja restituída ao seu lote tal faixa, sendo para o caso indiferente que os demandados não tenham culpa na criação da situação.

IV- Nesta hipótese não se pode dizer que a reivindicação, com a consequente restituição, viola o princípio da intangibilidade da obra pública resultante do loteamento, tratando-se, ao invés, de um reposicionamento material do estabelecido juridicamente no loteamento.

V- Não se configura qualquer exercício abusivo do direito à restituição da área reivindicada, nomeadamente com referência ao direito à habitação, (i) se não se mostra que essa restituição, implicando embora o correspondente gravame para os possuidores, ponha em causa o núcleo essencial desse direito à habitação do edifício implantado no lote; (ii) se, ao invés, até se mostra que sem a reposição ficam os reivindicantes impossibilitados de realizar o seu próprio direito à habitação.

VI- O exercício do direito só é ilegítimo quando mediante ele se cometa um excesso manifesto (gritante, intolerável aos olhos da sensibilidade comum) dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, não bastando que haja um certo excesso no exercício do direito, que o exercício deixe dúvidas sobre a sua compatibilidade com tais ditames.

VII- Os tribunais estão obrigados a julgar de acordo com a Constituição e a lei, apenas podendo julgar segundo a equidade (ou seja, segundo a justiça do caso concreto) quando a lei o preveja, além de que o dever de obediência à lei não pode ser afastado sob pretexto de ser injusto ou imoral o resultado a que conduz a sua aplicação.

VIII- Nesta medida, e porque a lei não prevê aqui a possibilidade de julgar segundo a justiça do caso concreto, não pode o tribunal deixar de ordenar a restituição aos proprietários daquilo que se prova pertencer-lhes, ainda que tal resultado se possa haver como injusto para os demandados por não terem culpas na criação da situação que obriga à restituição.

Processo n.º 608/19.0T8CTB.C1.S1

Revista

Tribunal recorrido: Tribunal da Relação de Coimbra

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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção):

I- RELATÓRIO

AA e mulher BB demandaram, pelo Juízo Central Cível ... e em autos de ação declarativa com processo na forma comum, CC e DD (doravante denominados como 1ºs Réus) e Novo Banco, S.A. (doravante denominado como 2º Réu), peticionando:

- Por via principal, a condenação dos 1ºs Réus na reposição da faixa de terreno que integra, nos termos decorrentes do alvará de loteamento nº ...01 aprovado pela Câmara Municipal ..., o lote dos Autores (lote ...0), confinante com o lote dos 1ºs Réus (lote ...1) e que se viu indevidamente acrescido dessa faixa, numa extensão de 108,50m2, devendo os ditos Réus proceder a todas as obras e diligências necessárias a tanto;

- Subsidiariamente, a anulação do contrato de compra e venda que estabeleceu com o 2º Réu, sendo este condenado a restituir aos Autores o preço que lhe pagaram (65.000,00€), bem como a pagar-lhes as quantias de 10.465,58€ e de 2.500,00€ (a cada um) a título de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescendo juros.

Alegaram para o efeito, em síntese, que:

- Compraram ao 2º Réu o dito lote ...0 (terreno para construção), o qual, tal como anunciado por este Réu e tal como constante do ato da venda e da antecedente operação de loteamento, tem a área de 884m2;

- Porém, veio-se depois a constatar que, por força da implantação, em desconformidade com o projeto aprovado, de uma moradia em lote confinante (Lote n.º ...1), pertença dos 1ºs Réus, a área física e disponível do lote adquirido pelos Autores ficou reduzida para 775,50m2;

- Têm, assim, os Autores direito a que os 1ºs Réus reponham, a expensas do seu lote, a faixa que pertence ao lote dos Autores;

- Face a tal área de 775,50m2 não é viável a construção da moradia que os Autores pretendem implantar no lote que compraram, sendo que apenas têm interesse no lote este se tiver a área efetiva de 884m2, precisamente porque uma área inferior não permitirá implantar a moradia que haviam projetado construir;

- Deste modo, a compra e venda que concluíram com o 2º Réu é anulável por erro, sendo que o Banco não ignorava que a área anunciada e declarada vender era decisiva para os fins que presidiram à compra encetada pelos dos Autores, que de outro modo a não teriam feito;

- Em consequência, e para o caso de improceder o pedido formulado contra os 1ºs Réus, têm os Autores direito contra o 2º Réu a que lhes seja restituído o preço que a este pagaram, tendo ainda direito a serem indemnizados de todas as despesas que efetuaram (emolumentos da escritura, impostos, levantamento topográfico, limpeza do terreno e honorários referentes ao projeto de arquitetura, no valor global de 10.465,58€);

- Além disso, com a descrita situação advieram aos Autores incómodos, angústias, revolta e desilusão, impondo-se que tais danos sejam ressarcidos pelo 2º Réu mediante a indemnização de 2.500,00€ a cada um dos Autores.

Contestaram os Réus, concluindo pelo improcedência da ação.

Disseram os 1ºs Réus, em síntese, que:

- São alheios aos factos, na medida em que, na ignorância desculpável de qualquer vício que porventura afetasse a implantação e os trabalhos de construção da casa, adquiriam o seu lote ao promotor imobiliário com a moradia já construída, tendo sido esse promotor que executou os trabalhos de implantação e construção da moradia;

- Acresce que a parte significativa da área retirada do lote dos Autores não está incorporada no lote dos Réus, mas sim num outro lote, o Lote n.º ...2, sendo que a restante área real em falta estará distribuída por outros lotes;

- Além disso, os lotes 60º, 61º e 62º já estão fisicamente demarcados e implantados, com a mesma configuração física, pelo menos desde a edificação da casa dos Réus (2011), pelo que as áreas estão estabilizadas;

- Tudo razões pelas quais não poderão ser condenados a repor qualquer faixa de terreno.

O 2º Réu, e para além de ter invocado a caducidade do direito à anulação do negócio de compra e venda que estabeleceu com os Autores, disse, em síntese, que:

- Os Autores visitaram diversas vezes o imóvel e nunca colocaram qualquer questão quanto à sua área;

- Nunca declarou que o imóvel tivesse a área de 884m2, embora fosse essa a área que constava da inscrição e descrição matricial e predial;

- Desconhecia a existência de qualquer divergência entre a área do imóvel e a área consignada no registo predial e na matriz;

- Os Autores nunca declararam que aquela área era um elemento essencial do negócio.

Seguindo o processo seus termos, veio, a final, a ser proferida sentença onde se decidiu, em procedência parcial da ação, condenar os 1ºs Réus a restituírem ao lote dos Autores a faixa de terreno com a área de 72,44 m2 e a largura de 1,77 metros ocupada pelo lote desses Réus na estrema Nascente do Lote n.º ...0, providenciando os Réus, para o efeito, pela realização de todas as obras e diligências necessárias à restituição.

Mais se decidiu não conhecer dos pedidos subsidiários formulados contra o 2º Réu.

Inconformados com o assim decidido, apelaram os 1ºs Réus.

Fizeram-no sem êxito, pois que a Relação de Coimbra confirmou a sentença.

Mantendo-se inconformados, pedem os 1ºs Réus Revista.

Introduziram o recurso como revista excecional.

A competente Formação admitiu a revista assim interposta.

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São as seguintes as conclusões que os Recorrentes extraem da sua alegação:

1) Vem o presente recurso de revista do douto acórdão recorrido, ora em crise, que confirmou a sentença do tribunal judicial de 1ª instância nos seus exatos termos que constam do mesmo e cujo conteúdo aqui, com a devida vénia, e economia processual, se reproduz para os devidos e legais efeitos.

2) A questão jurídica que trazemos a este mais alto tribunal é de relevo jurídico complexo e com várias conexões de interseção com leis administrativas de planeamento e ordenamento do território contendendo com os efeitos típicos da ação de revindicação em matéria de loteamentos urbanos (conflitos de áreas de lotes);

3) Relevo jurídico em que urge dilucidar se restituição de área para o lote do reivindicante, não edificado, pode ser feita à custa da demolição de partes significativas da habitação do lote vizinho (lote dos recorrentes), dotado de licença de utilização, em violação grave do direito constitucional fundamental à habitação (cfr. artigo 65º do CRP);

4) Relevo jurídico em dilucidar se restituição ordenada pelo douto acórdão recorrido pode “ablar” e “expropriar” a própria área do lote dos recorrentes, sem justa compensação, ficando com uma área inferior àquela que o loteamento, enquanto plano urbanístico, conforma e dispõe.

5) Relevo jurídico em dilucidar se os efeitos típicos da ação de reivindicação podem ser tão excessivos e desproporcionados determinando a demolição de partes da casa de família quando existe total ausência de culpa na conduta dos recorrentes, terceiros de boa-fé, na situação ocorrida prescindindo a ação de reivindicação da prova de subjetividade de quem praticou a ilicitude da apropriação, e, in casu, foi a má-fé do promotor/construtor imobiliário que vendeu o lote edificado e não os recorrentes.

6) Relevo jurídico em avaliar a ausência de culpa dos recorrentes (terceiros de boa-fé) na situação ocorrida que impõe um afastar dos efeitos da ação de reivindicação pelo recurso ao instituto jurídico do abuso de direito que corrija o desequilíbrio notório entre a demolição de partes de uma casa de família em benefício de metros quadrados reclamados pelo reivindicante para o seu lote não edificado.

7) Relevo jurídico quando a própria lei substantiva, em sede de execução específica da prestação de coisa, impõe a cessação da obrigação de demolição caso o prejuízo da demolição para o devedor for consideravelmente superior ao prejuízo causado pelo credor (Cfr artigo 829º nº 2 do Código Civil) pelo que dificilmente se compreende que os efeitos típicos da ação de reivindicação possam ir tão longe como, in casu, foram.

8) Relevo social pela frequência de litígios em que famílias compram casas edificadas em lotes, com recurso a crédito à habitação, dotadas de licença de utilização, e anos mais tarde vem a ser surpreendidas por conflitos reivindicativos de proprietários de lotes contíguos, ainda não edificados, sem que tenham praticado qualquer conduta ilícita apropriativa (má-fé) ficando numa posição de fragilidade absoluta em face de decisões que ordenam demolição de partes da casa de habitação.

9) Relevo social resultante da emissão, pelo poder público autárquico, da validade de licença de utilização de lote edificados e da sua inconsideração pelo efeito típico da ação de reivindicação (restituir e demolir).

10) O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu, por recurso à aplicabilidade do instituto jurídico do abuso de direito, “a questão do desequilíbrio e desproporção intolerável entre o exercício do direito e os efeitos práticos dele derivados, como é o caso de exigir a um proprietário uma demolição custosa para propiciar a outro uma pequena vantagem” no acórdão do STJ de 29-1-12, proferido no processo 926/07.0TbPRG. P1. S1 e, também, “a contrario”, o STJ tem decidido que “só a má-fé do ocupante legitima a demolição”, em acórdão de 11-04-2019, proferido no processo nº 138/14.7T8ABF.E1.S1.

11) O douto acórdão recorrido violou a lei processual pois o processo evidencia, a todas as luzes, a falta de pressuposto processual insuprível por ausência na demanda, em preterição de litisconsórcio necessário e até natural, do credor hipotecário do lote edificado dos recorrentes o que determina a absolvição da instância – o que se requer. Ex. vi. artigos 33º, 577º e 578º do CPC.

12) O tribunal recorrido consagrou um desequilíbrio ou desproporção intolerável entre o exercício do direito de reivindicar e os efeitos práticos dele derivados, sufragando uma demolição gravosa, intolerável, de partes da casa de morada de família, dos recorrentes, terceiros de boa-fé em face da situação ocorrida, com prejuízos consideráveis, para propiciar a outro, recorridos, uma pequena vantagem de umas dezenas de metro quadrados do seu lote que tem uma área real de 773,60 m2 e portanto bem superior ao lote dos recorrentes 600,70m2 onde está edificada a sua casa de morada de família.

13) O douto acórdão recorrido, sempre com o devido respeito, não ponderou os efeitos típicos da ação de revindicação no caso concreto aferido pelos institutos jurídicos do abuso de direito e colisão de direitos que permitem obstar a situações concretas que chocam a consciência ético-social e juridicamente dominante e que são passíveis de causar alarme social como é a situação de demolição de partes da casa de habitação que constitui a casa de morada de família dos recorrentes.

14) O tribunal recorrido, sempre com o devido respeito, sufragou um entendimento de paridade absoluta de pessoas no âmbito do direito civil chegando a um resultado jurídico de aproveitamento perverso dos efeitos da ação de reivindicação concedendo um regime de proteção injustificada a quem reivindica.

15) O tribunal recorrido, sempre com o devido respeito, não tirou os efeitos jurídicos da inequívoca conduta de boa-fé dos recorrentes, enquanto terceiros, na situação ocorrida o que determinaria a improcedência do pedido principal reivindicativo e, isso sim, a procedência do pedido subsidiário que compatibilizaria a solução justa para o caso.

16) O loteamento urbano após a sua receção definitiva pelo poder público é uma obra pública de transformação fundiária e portanto sujeita ao princípio da intangibilidade da obra pública que impede os efeitos típicos da ação de reivindicação e que, in casu, obstaria à demolição de partes do lote edificado.

17) Em síntese os efeitos típicos da ação de reivindicação no caso concreto não podem operar por respeito: ao facto de os recorrentes serem terceiros de boa-fé; não terem nenhuma conduta censurável na situação ocorrida; ao direito constitucional fundamental à habitação da casa de família dos recorrentes; por o exercício do direito de reivindicar levar a um resultado oneroso, gravoso, injustificado, desproporcionado, intolerável, gravemente atentatório da consciência ético social e clamorosamente ofensivo do sentido de justiça dominante na comunidade; ao princípio da intangibilidade do loteamento urbano que é uma obra pública – tudo a impor a correção do decidido por recurso ao instituto jurídico do abuso de direito.

18) O douto acórdão recorrido incorreu em erro na aplicação da lei e do direito aplicável ao caso concreto, consubstanciando, consequentemente, uma inconstitucionalidade, tendo violado, por deficiente interpretação os artigos 33º, 577º e 578º do CPC, artigos 59º e 62 da CRP o artigo 1311º do Código Civil, o artigo 342 do CPC, os artigos 334º, 335º e 829 nº 2 do Código Civil e, ainda, os artigos 48º-A e ss do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Terminam dizendo que “Nestes termos e no mais de direito deve este recurso de revista ser julgado procedente revogando-se, em consequência, o douto acórdão recorrido devendo ser substituído por outro que julgue de acordo com a Constituição da República Portuguesa, Lei e Direito.”

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Os Autores contra-alegaram, concluindo pelo improcedência do recurso.

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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II- ÂMBITO DO RECURSO

Importa ter presentes as seguintes coordenadas:

- O teor das conclusões define o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, sem prejuízo para as questões de oficioso conhecimento, posto que ainda não decididas;

- Há que conhecer de questões, e não das razões ou argumentos que às questões subjazam;

- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido.

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São questões nucleares a conhecer:

- Preterição do litisconsórcio necessário passivo;

- Improcedência da ação, essencialmente por exercício abusivo do direito.

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III- FUNDAMENTAÇÃO

De facto

Estão provados os factos seguintes (com a modificação feita operar pelo tribunal recorrido):

1. Mediante escrito datado de 22 de Novembro de 2016, intitulado Compra e Venda, os procuradores do Réu Novo Banco, SA, na qualidade de primeiros outorgantes, e o Autor AA, na qualidade de segundo outorgante, declararam, perante Notário, o seguinte:

“Declararam os primeiros outorgantes, na sua invocada qualidade, que pelo preço de sessenta e cinco mil euros, que do segundo, para o Banco seu representado já receberam, àquele vendem, o seguinte prédio:

Lote de terreno para construção urbana, designado por lote número ...0, situado na Quinta ... ou do ... ou das ..., inscrito na respectiva matriz da união das freguesias ... e ... sob o artigo ...30, anterior artigo ...73 da extinta freguesia ..., com o valor patrimonial de € 133.139,73, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número mil quatrocentos e cinquenta e cinco, da freguesia ..., inscrito a favor do Banco representado dos primeiros, pelas apresentações cinco mil quatrocentos e dezanove de vinte e oito de Dezembro de dois mil e doze e mil e noventa e seis de três de Fevereiro de dois mil e quinze, encontrando-se o loteamento registado pela apresentação catorze de nove de Julho de dois mil e um, com base no alvará oito de dois mil e um, duas alterações ao mesmo pelas apresentações vinte de seis de Agosto de dois mil e sete e seis de catorze de Julho de dois mil e oito.

Declarou o segundo outorgante que aceita o contrato nos termos exarados, tendo declarado juntamente com os primeiros, que o negócio de compra e venda aqui titulado não teve intervenção de mediador imobiliário. (…).

Declarou ainda o segundo outorgante que, previamente à outorga do presente contrato, visitou o lote de terreno objecto do mesmo e que este está conforme a descrição que dele lhe foi feita pelo Banco vendedor.”

2. Desde então os Autores pagaram as contribuições fiscais referentes ao lote de terreno identificado em 1. e procederam à limpeza do mesmo, com a convicção de que tal lhes era permitido, sem ofender interesses ou direitos de terceiros.

3. A venda do lote de terreno identificado em 1. foi promovida pelo Réu Novo Banco, SA através de um anúncio divulgado na internet.

4. O Autor AA teve conhecimento da proposta de venda do lote de terreno identificado em 1. por intermédio do gerente do balcão da ... do Réu Novo Banco, SA, Dr. EE, o qual, depois de conversar com o Autor, lhe remeteu por email, no dia 26 de Outubro de 2016, o anúncio a que se alude em 3

5. Do referido anúncio consta a descrição de um lote de terreno urbano situado na Urbanização ..., da união das freguesias ... e ..., com a área de 884m2, acompanhada de diversas fotografias do local e da indicação do preço de €79.500,00.

6. Na data em que foi outorgada a escritura pública de compra e venda a que se alude em 1. constavam da caderneta predial relativa ao lote de terreno aí identificado, e continuam a constar, as seguintes indicações: “Localização do prédio – Urbanização ..., ...; Confrontações – Norte: domínio público, Sul: Lotes ..., ... e ...., Nascente: lote ...1, Poente: FF; Descrição do prédio – terreno para construção; Áreas – área total do terreno: 884m2, área de implantação do edifício: 290m2, área bruta de construção: 668m2, área bruta dependente: 0m2”.

7. Na data em que foi outorgada a escritura pública de compra e venda a que se alude em 1. constavam da certidão de registo predial relativa ao lote de terreno aí identificado, e continuam a constar, as seguintes indicações: “Urbano; Denominação: lote n.º ...0; Situado em: Quinta ... ou do ... ou das ...; Área total: 884m2; Área descoberta: 884m2; Matriz n.º ...73; Composição e confrontações: lote para construção urbana – Norte, domínio público; Sul, Lotes ..., ... e ....; Nascente, lote ...1; Poente, FF”.

8. O lote de terreno identificado em 1. está inserido num loteamento urbano aprovado pela Câmara Municipal ... através do Alvará n.º ...01.

9. Na sequência da alteração do Alvará de Loteamento aprovada por despacho datado de 23 de Outubro de 2007, o lote de terreno identificado em 1. (lote n.º ...0) passou a ter a área de 884m2, em vez dos anteriores 1014m2, o Lote n.º ...1 passou a ter a área de 587m2, em vez dos anteriores 616m2, e o Lote n.º ...2 passou a ter a área de 766m2, em vez dos anteriores 607m2, “face à anexação de duas parcelas, uma de 130m2, desanexada do lote ...0 e outra de 29m2, desanexada do Lote n.º ...1”.

10. Os Autores compraram o lote de terreno identificado em 1. para aí construírem a sua habitação familiar.

11. Logo que reuniram condições pessoais e financeiras, em Abril de 2018, os Autores decidiram avançar com a construção da moradia, começando por contratar os serviços de um gabinete de arquitetura, a fim de tratar do processo do projeto de construção.

12. Nessa sequência, o Autor AA deslocou-se ao local com um profissional daquele gabinete, a fim de explanar onde e como pretendia que a construção fosse implantada e de definir o que pretendia fazer na parte do logradouro, nomeadamente um jardim, um pomar, um barbecue e um parque infantil.

13. O arquiteto que se deslocou ao local disse ao Autor que era preciso proceder à realização de um levantamento topográfico para instruir o processo camarário de construção, tendo então o Autor contactado o topógrafo GG para esse fim.

14. No final do mês de Abril de 2018 aquele topógrafo procedeu ao referido levantamento topográfico e entregou-o ao Autor AA.

15. Do levantamento topográfico mencionado em 14. resulta que o lote de terreno identificado em 1. tem uma área de 775,50m2.

16. No dia imediatamente seguinte, a 27 de Abril de 2018, o Autor AA deslocou-se ao balcão da ... do Réu Novo Banco, SA, onde, após conversa com o respetivo gerente, apresentou uma exposição por escrito no livro próprio daquele Banco, onde relata a existência de uma divergência de áreas e solicita “que sejam efetuados todos os procedimentos possíveis para que a área seja reposta ou seja efetuada a nulidade do negócio”.

17. Posteriormente o Autor AA voltou a fazer novas reclamações quer pessoalmente, no balcão da ... do Banco Réu, ou por via telefónica, quer através de emails enviados nos dias 5 e 15 de Junho de 2018 e de uma nova exposição inserida no livro próprio do Réu Novo Banco, SA no dia 30 de Julho de 2018.

18. Mediante carta datada de 14 de Maio de 2018, o Réu Novo Banco, SA comunicou ao Autor AA o seguinte:

“Após análise informamos que o Novo Banco solicitou a elaboração de um levantamento topográfico para analisar a situação em apreço, pelo que, sem essa informação não poderemos pronunciar-nos. Neste sentido, após a recepção dos elementos para análise o Novo Banco voltará ao seu contacto.”.

19. Mediante carta datada de 23 de Agosto de 2018, o Réu Novo Banco, SA comunicou ao Autor AA o seguinte:

“Temos presentes as suas exposições, apresentadas junto do balcão da ... e através da referência n.º ...83 do Livro de Reclamações, que mereceram a nossa melhor atenção.

Antes de mais, lamentamos a demora verificada na nossa resposta.

Relativamente ao assunto exposto, tomámos conhecimento que a situação foi esclarecida no âmbito do contacto havido no dia 21-08-2018 com o nosso Departamento de Gestão Imobiliária.

De acordo com o esclarecido no decorrer do referido contacto, reforçamos que o Novo Banco está a desenvolver todas as diligências no sentido da resolução da situação, todavia, salientamos que este propósito não depende apenas do Banco.”.

20. Na sequência das reclamações apresentadas, o Réu Novo Banco, SA propôs aos Autores a redução do negócio, o que não foi por estes aceite em virtude de a redução da área do lote de terreno implicar uma construção diferente daquela que os mesmos pretendem executar e uma redução da área circundante, limitando-os nas suas intenções quer quanto ao modelo de construção, quer quanto ao espaço de lazer.

21. Os Autores só têm interesse no lote de terreno que compraram com a área constante do anúncio de venda.

22. Os Autores dirigiram à Câmara Municipal ... exposições e reclamações relacionadas com a divergência de áreas detetada, as quais se encontram datadas de 2 de Maio de 2018, 15 de Junho de 2018 e 18 de Junho de 2018.

“Viria a Câmara Municipal ... confirmar o que vinha por V. Exa. relatado, e a adoptar as medidas reintegrativas da legalidade urbanística que o caso requer:

«tendo esta autarquia detectado a discrepância da marcação do Lote n.º ...1, notificou-se o seu proprietário em 2018/7/17, através da notificação n.º 3117/18 (anexo 4), para repor a legalidade urbanística no prazo de 90 (…) dias úteis».”.

25. Os Lotes n.º ...0, n.º 61 e n.º 62 da Urbanização mencionada em 1. têm as áreas reais (ou seja, as áreas que ficaram e estão fisicamente definidas no terreno em face da implantação da moradia no lote ...1) de 773,60m2, 600,70m2 e 840,20m2, respetivamente.

26. Na estrema ... verifica-se uma diminuição da área deste Lote de 37,96m2 relativamente ao que consta da planta de síntese.

27. Na estrema Nascente do Lote n.º ...0 verifica-se uma diminuição da área deste Lote de 72,44m2, correspondente a uma faixa com a largura de 1,77m que se encontra ocupada pelo Lote n.º ...1.

28. Na estrema ... verifica-se uma diminuição da área deste Lote de 60,73m2, correspondente a uma faixa com a largura de 1,80m que se encontra ocupada pelo Lote n.º ...2.

29. A planta de síntese anexa ao Alvará de Loteamento n.º ...01, referente ao prédio misto a que se reportam os presentes autos, menciona um afastamento de três metros entre o polígono máximo de implantação da construção do Lote n.º ...1 e a estrema ..., onde o mesmo confina com o lote n.º ...0.

30. A planta de síntese anexa ao Alvará de Loteamento n.º ...01, referente ao prédio misto a que se reportam os presentes autos, contém, nos Lotes n.º ...1 e n.º 62, um polígono máximo de implantação único e contínuo que tem início a três metros da estrema ..., ocupa a respetiva estrema Nascente e se prolonga até à estrema

31. A moradia construída no Lote n.º ...1 está implantada a 4,92m do muro existente na respetiva estrema Poente.

32. A mesma moradia está implantada até ao limite da estrema ..., onde a respetiva parede lateral, que não tem qualquer abertura, dá continuidade ao muro aí existente.

33. A faixa com a largura de 1,77m a que se alude em 27. está ocupada da seguinte forma:

- numa extensão de 19,92m, com a rampa de acesso à garagem da moradia;

- após o acesso à garagem existe uma parede perpendicular ao muro que delimita os Lotes n.º ...0 e n.º 61, tendo a mesma uma extensão de 5,32m;

- imediatamente antes dessa parede existe uma escadaria paralela à mesma, com a largura de 1,12m, que dá acesso ao logradouro traseiro;

esse logradouro também tem acesso através do interior da moradia;

após a parede com a extensão de 5,32m, a faixa com a largura de 1,77m a que se alude em 27. está ocupada com uma zona de árvores de fruto e destinada a jardim com um comprimento de 21,33m.

34. O muro mencionado em 31. tem uma largura de 24cm.

35. O muro mencionado em 31. integra a construção implantada pelo Lote n.º ...1.

36. A faixa de terreno a que se alude em 27. ainda não foi restituída aos Autores.

37. Mediante comunicações datadas de 12 de Dezembro de 2018, 14 de Dezembro de 2018 e 12 de Março de 2019, os Autores insistiram, junto da Câmara Municipal ..., no sentido de que fosse reposta a legalidade e o seu lote de terreno ficasse com a área indicada no Alvará de Loteamento.

38. Mediante carta datada de 26 de Março de 2019, a Divisão de Licenciamento e Gestão Urbanística da Câmara Municipal ... comunicou ao Autor AA, para além do mais, o seguinte:

“Em resposta à sua reclamação apresentada no Balcão Único deste Município no passado dia 12 de Março, cumpre esclarecer o seguinte:

1. A situação em causa foi detectada na sequência de uma reclamação por si apresentada enquanto proprietário do lote ...0 do loteamento sito na Urbanização ..., tendo-se concluído, após sobreposição do levantamento topográfico elaborado por este município com a planta de síntese do loteamento, que a implantação da edificação no lote adjacente (n.º ...1) foi efectuada em desconformidade com o projecto aprovado, tendo ocorrido uma translação de 2,40m para o interior do lote ...0;

2. Como sabe, a operação urbanística executada no lote ...1, de acordo com o registo efectuado no respectivo livro de obra, encontra-se finalizada desde 9/07/2012, tendo o procedimento urbanístico sido concluído com a emissão do alvará de (autorização de) utilização n.º 159/12, de 25/07/2012; (…);

4. Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 62º do RJUE, essa autorização de utilização, enquanto se mantiver válida e eficaz, garante que a operação urbanística foi executada em conformidade com o projecto de arquitectura e arranjos exteriores aprovados e com as condições do respectivo procedimento de controlo prévio;

5. Em 17/07/2018 o proprietário do lote ...1 foi notificado para «no prazo de 90 (…) dias úteis, a contar da data da recepção da presente notificação, repor a legalidade urbanística, tomando as diligências necessárias e adequadas previstas no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na sua redacção em vigor»;

6. Esta notificação, não constituindo uma das medidas de tutela previstas no RJUE, consubstanciou apenas um convite ao proprietário da edificação para, voluntariamente, encetar as diligências necessárias à reposição da legalidade urbanística; (…);

10. Face às exigências impostas pelo proprietário do lote ...1, que inviabilizaram a realização da referida reunião, foram iniciados os procedimentos destinados a declarar a nulidade da autorização de utilização, fazendo cessar os seus efeitos;

11. Assim, em 12/03/2019 foi proferido despacho a manifestar a intenção de declarar a nulidade da autorização de utilização n.º 159/12, de 25/07/2012, por violação da licença do loteamento, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 68º do RJUE, tendo o proprietário do Lote n.º ...1 sido notificado em 13/03/2019, ao abrigo do disposto nos artigos 121º e 122º do Código do Procedimento Administrativo para, no prazo de 30 (…) dias úteis, a contar da data da recepção da referida notificação, dizer por escrito o que se lhe oferecer sobre a manifestada intenção;

12. Findo o prazo concedido, caso o notificado não se pronuncie ou, fazendo-o, caso seja indeferida a sua pronúncia, será proferido despacho de declaração da nulidade da autorização de utilização em questão;

13. Só após a declaração de nulidade, ponderados o interesse público e o interesse particular, aqui em conflito, poderão ser equacionadas as medidas de tutela e restauração da legalidade adequadas no respeito pelo princípio da proporcionalidade previsto no artigo 7º do Código do Procedimento Administrativo;

14. Entre estas medidas que poderão ser determinadas, como consequência da declaração de nulidade da autorização de utilização, estão a cessação da utilização da edificação […], concedendo-se um prazo razoável para o efeito; bem como a demolição parcial das obras executadas em desconformidade com a comunicação prévia e com o alvará de loteamento e a reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes dos trabalhos […], sendo que apenas o eventual incumprimento das medidas de tutela que vierem a ser determinadas poderá constituir crime de desobediência nos termos do n.º 1 do artigo 100º do RJUE.”

39. O Réu Novo Banco, SA, por intermédio do gerente do balcão da ..., Dr. EE, negociou com os Autores a venda de um lote de terreno com a área de 884m2.

40. Os Autores tiveram em conta a área do imóvel anunciada pelo Banco Réu para projetarem a moradia que desejavam.

41. O Réu Novo Banco, SA não ignorava a essencialidade, para os Autores, da área do lote de terreno que lhes vendeu.

42. A declaração do gerente do balcão da ... do Banco Réu induziu os Autores em erro quanto à área real do lote de terreno identificado em 1

43. Os Autores não têm interesse na compra do lote de terreno identificado em 1. com a área real que o mesmo apresenta atualmente por implicar a construção de uma moradia em forma retangular, em vez da forma quadrada por si pretendida, e uma disposição interior diferente daquela que os Autores tinham idealizado, bem como a redução da zona de lazer.

44. Os Autores pagaram o montante total de €452,69 a título de emolumentos referentes à celebração da escritura pública mencionada em 1. e despesas relativas ao registo da aquisição do imóvel.

45. Os Autores pagaram o montante total de €386,08 a título de IMI referente ao ano de 2016.

46. Os Autores pagaram o montante total de €419,18 a título de IMI referente ao ano de 2017.

47. Os Autores pagaram o montante de €150,00 pela realização do levantamento topográfico a que se alude em 14

48. Os Autores pagaram o montante de €369,00 a título de honorários devidos ao arquiteto por si contratado na ocasião indicada em 11. e 12

49. Os Autores sofreram incómodos, angústias, revolta e desilusão em consequência da divergência detetada ao nível da área do lote de terreno identificado em 1

50. A deteção dessa divergência provocou aos Autores momentos de enorme e profunda desilusão, tristeza e angústia, passando noites mal dormidas, sentindo-se nervosos, exaltados e irritados.

51. Pela apresentação n.º ...02, de 7 de Novembro de 2011, encontra-se registada a aquisição, a favor dos réus CC e DD, por compra à sociedade comercial denominada I..., Ld.ª do Lote n.º ...1, situado na Quinta ... ou do ... ou das ..., com a área total de 587m2, inscrito na matriz sob o artigo ...74 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...56, composto por lote para construção urbana, que confronta a Norte com o domínio público, a Sul com os Lotes n.º ... e n.º 63, a Nascente com o Lote n.º ...2 e a Poente com o lote n.º ...0.

52. Mediante escrito intitulado Contrato de Promessa de Compra e venda, datado de 7 de Janeiro de 2011, a I..., Ld.ª, na qualidade de primeira outorgante, e os Réus CC e DD, na qualidade de segundos outorgantes, acordaram, para além do mais, o seguinte:

“Primeira

A primeira outorgante é legítima dona e possuidora do seguinte:

Um Lote de Terreno, designado por lote número ... e um, inscrito na matriz com o n.º 3374, a confrontar a Norte com Domínio Público, a Nascente com o lote ...2, Poente com lote ...0, e a Sul com o lote ... e 63, situado na Urbanização ... da freguesia ..., concelho

Segunda

Pelo presente contrato a primeira Outorgante promete vender aos segundos Outorgantes, que prometem comprar uma vivenda a construir no referido lote de terreno (Lote n.º ...1), de acordo com o Anteprojecto de arquitectura e o caderno de acabamentos que se anexam e fazem parte integrante deste contrato. O Projecto de Arquitectura terá de ser elaborado segundo a legislação em vigor. (…).”.

53. Mediante carta datada de 19 de Setembro de 2011, a Ex.ma Senhora Coordenadora do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal ... comunicou à sociedade comercial denominada I..., SA o seguinte:

“Processo n.º ...1

Operação

Local da Obra: Quinta ..., ... – ... Assunto: Comunicação prévia

Levo ao seu conhecimento que a Comunicação prévia da operação urbanística a que se refere o requerimento em epígrafe, foi admitida por despacho do Presidente da Câmara Municipal, datado de 2011/09/14.

O início das obras está condicionado ao prévio pagamento das taxas devidas nos termos do Art.º 117º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16/12, (…), cujo cálculo se anexa.

Mais se informa que deve comunicar a este Município a data de início das obras utilizando o modelo de requerimento que se anexa.”.

54. A I..., Ld.ª providenciou pela execução dos trabalhos de construção da moradia implantada no Lote n.º ...1.

55. Mediante escrito intitulado Adenda ao Contrato Promessa de Compra e Venda, datado de 3 de Novembro de 2011, a sociedade comercial denominada I..., Ld.ª, na qualidade de primeira contraente, e os Réus CC e DD, na qualidade de segundos contraentes, acordaram, para além do mais, o seguinte:

“I) – Pressupostos e objectivos da adenda ao contrato (…)

C) Os Segundos contraentes pretendem adquirir à Primeira contraente o lote de terreno atrás identificado, com a moradia que para o mesmo se encontra projectada concluída em conformidade com as peças desenhadas, mapa de acabamentos e cláusulas presentes no Contrato Promessa de Compra e Venda. Porque os Segundos contraentes teriam de recorrer a crédito bancário para a aquisição do prédio atrás identificado e, atenta a actual conjuntura, é incerto que à data em que a construção do mesmo se encontre concluída consigam obter o necessário financiamento, para evitar ulteriores dificuldades dessa natureza, solicitaram crédito à construção, de acordo com a sugestão da Primeira, e por acordo dos Segundos.

D) Não obstante tal financiamento tenha sido solicitado e concedido para a construção da moradia a que se vem aludindo, parte do valor financiado destina-se a liquidar o remanescente do valor do lote onde a mesma será erigida, uma vez que o montante que, a título de sinal, os Segundos contraentes já entregaram à Primeira contraente é inferior ao valor do lote de terreno identificado em B), ao qual os contraentes atribuem o valor de € 80.000,00 (…).

II) Clausulado

1ª

Pelo presente contrato a Primeira contraente promete vender aos segundos contraentes, que, por sua vez, prometem comprar-lhe, o prédio supra identificado em B), com a moradia que para aí se encontra projectada, construída e concluída nos termos do Contrato de promessa de Compra e Venda.

2ª

1. O preço aprazado para a prometida venda é da quantia global de € 255.000,00 (…), importância que os Segundos contraentes se obrigam a pagar à Primeira contraente do seguinte modo:

a) – a quantia de € 27.500,00 (…), a título de sinal e princípio de pagamento, já liquidada em Janeiro de 2011, contra a assinatura do contrato que então outorgaram;

b) – a restante parte do preço, ou seja, a quantia de € 227.500,00 (…), em prestações mensais, bimensais ou trimestrais, de acordo com o andamento dos trabalhos de construção da moradia.

2. O valor das prestações previstas na alínea b) do número anterior deverá corresponder aos montantes que forem sendo disponibilizados pelo Banco com quem os Segundos contraentes contrairão o financiamento bancário aludido em D) e), na sequência das vistorias que para o efeito forem efectuadas e das subsequentes libertações. (…).

3ª (…).

A Primeira contraente prevê concluir a construção da moradia objecto deste contrato até 15 de Julho de 2012 e entregá-la nesse prazo aos Segundos contraentes, devidamente acabada e com as licenças de habitabilidade emitidas, bem como com todo o processo de vistorias, licenciamento e certificação concluídos. (…).”

56. Mediante Título de Compra e Venda outorgado na Conservatória do Registo Predial ... a 7 de Novembro de 2011, o representante da I..., Ld.ª declarou que esta vende ao Réu CC o lote para construção urbana identificado em 51

57. Mediante requerimento datado de 7 de Novembro de 2011, o Réu CC solicitou ao Ex.mo Senhor Presidente da Câmara Municipal ... que o Processo n.º ...1, em nome da I..., Ld.ª, fosse averbado em seu nome, em virtude de ter comprado o imóvel, o que foi deferido por despacho proferido a 30 de Novembro de 2011.

58. No dia 25 de Julho de 2012 foi emitido, pelo Ex.mo Senhor Presidente da Câmara Municipal ..., o alvará de autorização de utilização n.º ...2, em nome do Réu CC, que titula a aprovação de utilização do edifício situado na Quinta ..., ..., no qual é consignado que “a utilização foi aprovada por despacho do Presidente da Câmara Municipal, datado de 2012/07/21 e respeita o disposto no alvará de loteamento n.º ...1”.

59. No mês de Agosto de 2012 os Réus CC e DD passaram a habitar a moradia a que se alude em 58., a qual constitui até hoje a sua casa de morada de família.

60. Os trabalhos de implantação e construção da casa de habitação a que se alude em 58. foram executados pela sociedade vendedora e construtora denominada I..., Ld.ª.

61. Os Réus CC e DD desconheciam a existência de qualquer vício que pudesse afectar a implantação e os trabalhos de construção da sua casa de habitação.

62. No dia 17 de Julho de 2018 foi expedida, pelo Município ..., uma carta dirigida ao Réu CC com o seguinte teor:

“Processo n.º ...1

Local da obra: Quinta ..., ... – ... e ... Assunto: Reposição de legalidade urbanística

Em cumprimento do despacho do Vereador em Permanência Responsável pelo Pelouro do Urbanismo desta Câmara Municipal, datado de 2018/07/17, deverá no prazo de 90 (…) dias úteis, a contar da data da recepção da presente notificação, repor a legalidade urbanística, tomando as diligências necessárias e adequadas previstas no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na sua redacção em vigor.”.

63. O arruamento, passeio e infraestruturas da Rua ... mantêm-se inalterados desde a data da sua construção.

64. Os Lotes n.º ...0, n.º 61 e n.º 62 pertenceram à sociedade comercial denominada I..., Ld.ª.

65. A I..., Ld.ª foi declarada insolvente por sentença proferida a 17 de Março de 2015 e transitada em julgado no dia 7 de Abril de 2015.

66. Pela apresentação n.º ...42, de 27 de Maio de 2013, encontra-se registada a aquisição, a favor da sociedade comercial denominada S..., Ld.ª, por compra à sociedade comercial denominada I..., Ld.ª, do Lote n.º ...2 situado na Quinta ... ou ... ou das ..., inscrito na matriz sob o artigo ...75 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...57.

67. Os Autores instauraram a presente ação declarativa no dia 11 de Abril de 2019.

68. Pela apresentação n.º ...19, de 28 de Dezembro de 2012, foi registada a aquisição, a favor do Banco Espírito Santo, SA, por dação em cumprimento que abrange três prédios e três frações, do lote de terreno identificado em 1., figurando como sujeito passivo a I..., Ld.ª.

69. Pela apresentação n.º ...96, de 3 de Fevereiro de 2015, foi registada a aquisição, a favor do Réu Novo Banco, SA, por transferência de património que abrange quarenta e três prédios e trinta e duas frações, no seguimento da medida de resolução deliberada pelo Conselho de Administração do Banco de Portugal em reuniões de 3 de Agosto e de 28 de Outubro de 2014, do lote de terreno identificado em 1., figurando como sujeito passivo o Banco Espírito Santo, SA.

70. Pela apresentação n.º ...03, de 23 de Novembro de 2016, foi registada a aquisição, a favor dos Autores, por compra ao Réu Novo Banco, SA, do lote de terreno identificado em 1.

71. Antes da aquisição do imóvel identificado em 1. o Autor AA deslocou-se ao mesmo na companhia de um arquiteto.

72. Após a obtenção da informação que lhes foi prestada na ocasião indicada em 4. e 5., os Autores não colocaram qualquer questão quanto às áreas do imóvel, nem por escrito, nem verbalmente.

73. Toda a área do lote de terreno identificado na escritura pública a que se alude em 1. era visível do exterior já na data em que a mesma foi outorgada.

74. Os Autores não submeteram à Câmara Municipal ... qualquer projeto relativo à edificação que pretendiam implantar no lote de terreno identificado em 1.

75. O Banco Réu só teve conhecimento da existência de uma divergência entre a área real do lote de terreno identificado em 1. e a área indicada no registo predial e na matriz predial quando os Autores, após a aquisição do mesmo, apesentaram as reclamações atrás mencionadas.

76. O preço da compra e venda a que se alude em 1. não foi fixado pelas partes por referência ao valor do metro quadrado.

77. Na data em que foi outorgada a escritura pública a que se alude em 1. o prédio aí identificado já se encontrava delimitado.

78. Mediante carta datada de 11 de Junho de 2019, a Divisão de Licenciamento e Gestão Urbanística da Câmara Municipal ... comunicou ao Réu CC o seguinte:

“Processo n.º ...1

Pretensão: Construção de moradia unifamiliar

Local da obra: Quinta ..., ... – ... e ... Assunto: Nulidade e cassação de licença

Em referência ao assunto mencionado em epígrafe, face ao descrito na parecer jurídico, datado de 2019/05/15, cuja fotocópia se anexa, e por despacho do Vereador em Permanência Responsável pelo Pelouro do Urbanismo desta Câmara Municipal, datado de 2019/06/07, levo ao seu conhecimento o seguinte:

1. Foi declarada a nulidade do alvará de autorização de utilização n.º ...2, registado nesta Câmara Municipal em 2012/07/25, bem como a sua revogação por violação do alvará de loteamento, nos termos expostos;

2. Foi determinada a cessação da utilização da edificação bem como a cassação do referido alvará de autorização de utilização, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 79º do RJUE – Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, fixando-se, para o efeito, um prazo de 180 (…) dias.

Informa-se ainda que o incumprimento do determinado incorre em crime de desobediência nos termos do disposto no artigo 100º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na sua redacção em vigor.”.

79. O Réu CC impugnou, junto do Tribunal Administrativo e Fiscal ..., as medidas que lhes foram comunicadas através da notificação a que se alude em 78

Foram havidos como não provados os factos seguintes:

1. Que após a data indicada em 1. dos factos considerados provados os Autores providenciaram pela terraplanagem do lote de terreno aí identificado.

2. Que o Lote n.º ...1 ocupa o lote n.º ...0 numa área de 108,50m2.

3. Que o lote de terreno vendido aos Autores tem a área de 775,50m2.

4. Que os Autores suportaram o pagamento de IMT no valor de €7.170,15.

5. Que os Autores suportaram o pagamento de Imposto do Selo no valor de €882,48.

6. Que os Autores suportaram o pagamento da quantia de €636,00 com a limpeza do lote de terreno mencionado em 1. dos factos considerados provados.

7. Que as áreas constantes da planta de síntese junta a fls. 52 dos autos relativamente aos Lotes n.º ...0, n.º 61 e n.º 62 enfermam de um erro por não ter sido realizada a medição concreta no terreno.

8. Que essa planta de síntese criou uma fictícia relocalização da frente dos referidos lotes, com alteração da implantação do arruamento e passeio.

9. Que o lote n.º ...0 tem uma área real de 777m2.

10. Que o Lote n.º ...1 tem uma área real de 599m2. 11. O Lote n.º ...2 tem uma área real de 841m2.

12. Que os Lotes n.º ...0 e n.º 62 estão demarcados pelo menos desde o ano de 2011.

13. Que o levantamento topográfico a que se alude em 13. e 14. dos factos considerados provados foi elaborado no dia 24 de Janeiro de 2012.

14. Que os Autores tinham conhecimento da área real do lote n.º ...0 antes de o adquirirem.

15. Que nas visitas efetuadas ao imóvel antes da aquisição a que se alude em 1. dos factos considerados provados, os Autores percorreram toda a área do mesmo.

16. Que foram os Autores que propuseram o preço de €65.000,00 mencionado na escritura pública indicada em 1. dos factos considerados provados.

17. Que o Banco Réu não declarou, em momento algum, que o prédio identificado em 1. dos factos considerados provados tinha a área de 884m2.

18. Que em momento algum os Autores declararam ao Banco Réu, por escrito ou verbalmente, que a existência de uma área total de 884m2 era um elemento essencial do negócio.

19. Que o Réu Novo Banco, SA não teve conhecimento da essencialidade da área do imóvel na motivação da declaração negocial dos Autores.

De direito

Quanto à questão da preterição do litisconsórcio necessário passivo

Sustentam os 1ºs Réus, Recorrentes, sob a rúbrica “Erro de direito por violação da lei processual”, que «A presente ação “ab initio” tem falta de um pressuposto processual insuprível, pois impunha-se a existência de um litisconsórcio necessário em virtude de o banco credor hipotecário do lote edificado dos recorrentes não ter sido demandado”. Mais dizem que «o decidido nos presentes autos, implica ainda uma diminuição significativa e grave do valor do lote edificado dos recorrentes e consequentemente afeta/lesa a garantia hipotecária como, aliás, foi apurado nos autos…». Daqui que, concluem, se imporia a sua absolvição da instância.

É um pouco estranho este posicionamento dos Recorrentes (introduzido a pretexto de versar sobre matéria de oficioso conhecimento, e assim é), na medida em que ao longo do processo não deram pelo desvalor processual de que agora vêm falar. Mas, à parte isso, é patente a sua falta de razão.

Abstraindo até da circunstância de facto algum de entre os provados mostrar que a suposta hipoteca existe efetivamente (ou, pelo menos, que subsiste), basta que se diga o seguinte para demonstrar essa falta de razão:

A presente ação apresenta-se, no que para aqui importa e tal como objetivada por via do pedido principal dos Autores, como uma ação de reivindicação de propriedade imóvel, pretendendo os Autores que os ora Recorrentes restituam a seus donos a faixa de terreno que ocupam indevidamente. Sendo assim, as pessoas legitimadas para figurarem na ação como réus são exclusivamente os 1ºs Réus, porquanto são eles os sujeitos que estão na posse da dita faixa de terreno e que, nessa medida, violam o direito de propriedade dos Autores (art.s 1311.º, n.º 1 do CCivil e 30.º do CPCivil).

Ora, em sítio algum a lei exige a intervenção do credor hipotecário para que uma tal reivindicação possa ser efetivada, nem essa intervenção é necessária para que a decisão produza o seu efeito útil normal, na certeza de que a decisão tomada, não vinculando embora o suposto credor hipotecário (Banco), é suscetível de regular definitivamente entre Autores e ora Recorrentes a controvérsia inerente á dominialidade da faixa de terreno em questão (v. art. 33.º do CPCivil).

De resto, os Recorrentes partem até de pressupostos equivocados, pois que a essência do que se discute é configurável simplesmente como de reposicionamento (de acordo com o estabelecido no procedimento de loteamento, insuscetível de ser validamente contrariado por simples operações materiais subsequentes) dos devidos limites físicos dos prédios envolvidos (nomeadamente lotes ...0, ...1 e ...2), o que, salvo melhor entendimento, não contende em si mesmo com a garantia hipotecária (ou seja, com o seu concreto objeto) de que falam os Recorrentes. Acresce observar que o suposto credor, titular de uma garantia real dotada da inerente sequela, em nada se poderá ver atingido pelas vicissitudes da reivindicação.

Improcede, pois, a questão em destaque.

Quanto à questão da (im)procedência da reivindicação

Sob a rúbrica “Erro de direito por violação da lei substantiva”, sustentam os Recorrentes que:

- “[N]o caso concreto a solução justa era a improcedência do pedido principal e a procedência do pedido subsidiário” formulado contra o 2º Réu, o Banco que lhes vendeu o lote;

- A procedência da reivindicação provoca uma “ablação” e “expropriação” de área do respetivo lote, sem justa compensação;

- A reivindicação traduz-se num exercício abusivo do direito (à reposição da faixa de terreno mediante as obras necessárias no lote dos Recorrentes) por parte dos Autores, e regista-se até uma colisão de direitos;

- Não tiveram qualquer responsabilidade culposa na ocupação do espaço que pertence ao lote dos Autores;

- Está a ser posto em causa o princípio da intangibilidade do loteamento urbano.

Este conjunto de fundamentos, reconduzidos pelos Recorrentes simplesmente à figura do abuso do direito, está condensado na seguinte passagem da alegação de recurso:

“Em síntese os efeitos típicos da ação de reivindicação no caso concreto não podem operar por respeito: ao facto de os recorrentes serem terceiros de boa-fé; não terem nenhuma conduta censurável na situação ocorrida; ao direito constitucional fundamental à habitação da casa de família dos recorrentes; por o exercício do direito de reivindicar levar a um resultado oneroso, gravoso, injustificado, desproporcionado, gravemente atentatório da consciência ético social e clamorosamente ofensivo do sentido de justiça dominante na comunidade; ao princípio da intangibilidade do loteamento urbano que é uma obra pública – tudo a impor a correção do decidido por recurso á figura corretiva do abuso de direito.”

Mas improcedem todas estas pretensões recursivas dos Recorrentes.

Justificando:

No que tange à justiça (injustiça) do caso concreto, cabe observar que os tribunais estão obrigados a julgar de acordo com a Constituição e a lei (art. 4.º, n.º 1 da Lei n.º 62/2013, Lei da Organização do Sistema Judiciário; art. 4.º, n.º 1 da Lei n.º 21/1985, Estatuto dos Magistrados Judiciais), apenas podendo julgar segundo a equidade (ou seja, segundo a justiça do caso concreto) quando a lei o preveja (art. 4.º do CCivil). De acrescentar que o dever de obediência à lei não pode ser afastado sob pretexto de ser injusto ou imoral o resultado a que conduz a sua aplicação (v. art. 8.º, n.º 2 do CCivil).

Ora, a Constituição (art. 62.º, n.º 1) estabelece a garantia da propriedade de cada qual, e a lei (art.º 1311.º, n.º 1 do CCivil) confere ao proprietário o direito de exigir de qualquer possuidor ou detentor da coisa a restituição daquilo que lhe pertence. Nesta medida, não cabe aos tribunais enveredar pela composição do litígio segundo o que lhes parece ser de justiça (justiça do caso concreto), senão, e em estrito cumprimento do que está estabelecido na lei, ordenar a restituição ao proprietário daquilo que lhe pertence e cuja entrega vem reclamar (posto, claro está, que não haja título legítimo, legal ou contratual, para a posse ou detenção).

É o que se deve passar no caso vertente, pois que os factos provados (maxime o do ponto 27) mostram que a faixa de terreno cuja restituição aos Autores se ordenou pertence ao lote (n.º 60) que estes adquiriram com as características (área e limites) determinadas pelas operações de loteamento e certificadas no respetivo alvará de loteamento. E se tal faixa pertence ao lote ...0, então não pertence ao lote (61) que adveio entretanto à propriedade dos ora Recorrentes, não tendo estes qualquer título legal ou contratual (que não invocaram sequer) que os autorize a possuir ou deter aquilo que integra o lote dos Autores.

Daqui também que a menção que os Recorrentes fazem a ter o seu lote ficado “com uma área inferior àquela que o loteamento, enquanto plano urbanístico, conforma e dispõe” careça de qualquer sentido, precisamente porque o loteamento não determinou que a faixa de terreno em causa fazia parte do lote ...1, sendo para o caso indiferente que tal lote, de igual forma, se tenha visto diminuído em certa área (que foi afetada a outro lote contíguo a nascente, o lote ...2). Quanto a este último ponto caberá certamente aos Recorrentes a possibilidade de, à imagem do que fizeram os Autores, reivindicar contra quem de direito aquilo que foi desviado do seu lote, sem prejuízo de, e como se aponta no acórdão recorrido, obter a reparação dos seus prejuízos junto de quem teve a efetiva responsabilidade pela criação da situação.

Deste modo, sendo embora inegável que a situação constatada se revela injusta para os 1ºs Réus, não vale todavia essa injustiça como critério da decisão a adotar pelo tribunal, mas sim o referido critério legal injuntivo. E deste, repete-se, decorre que os Autores têm direito a que lhes seja entregue aquilo que pertence ao respetivo lote e que tem estado indevidamente sob ocupação do lote dos 1ºs Réus.

O que significa também que improcede a pretensão dos Recorrentes no sentido de endossar para o 2º Réu a solução do caso, na certeza de que o pedido contra este formulado o foi a título meramente subsidiário (isto é, para o caso de improceder a pretensão formulada contra os ora Recorrentes).

No que se refere à menção que os Recorrentes fazem a “ablação” e “expropriação” de área do seu lote sem justa compensação, é por demais óbvio que esse (estranho) ponto de vista não tem aqui a mínima razão de ser. Basta que se diga que, não integrando a faixa de terreno em causa o lote dos Recorrentes, dela também não são donos, razão pela qual não se poderá estar perante qualquer ato ablativo ou expropriativo da propriedade dos Recorrentes. Do que se trata é bem da restituição a seus donos daquilo que a estes pertence e que os Recorrentes possuem (ocupam) sem título para tanto. Assunto que nada tem a ver com a temática das expropriações, mas sim com a da defesa da propriedade.

No que concerne especificamente ao suposto exercício abusivo do direito por parte dos Autores ao reclamarem a realização das obras e diligências necessárias à restituição da faixa em causa (também aqui estamos perante um fundamento que apenas no presente recurso é invocado pelos Recorrentes, a expensas do facto de se tratar de matéria de oficioso conhecimento[1]) é por demais óbvio que tal desvalor não ocorre. Entretanto, os Recorrentes mais relacionam diretamente esta temática do abuso do direito com o seu direito constitucional e legal à habitação.

Diga-se desde logo que, contrariamente ao que se esforçam os Recorrentes por significar (trata-se em boa verdade de uma argumentação algo capciosa e até ad terrorem), os factos provados não indicam que está em causa qualquer “demolição de partes da casa de morada de família” e que está criada “uma tragédia para uma família e seu agregado familiar”. Nenhum facto provado apoia tal ideografia. O que significa que improcede logo à partida a invocação do abuso do direito, na medida em que este vem respaldado na ofensa ao direito à habitação dos Recorrentes.

Na realidade, e ao contrário do que pretendem os Recorrentes, da factualidade provada (v. ponto 33) o que se retira é que a ocupação indevida em questão está objetivada em implantações ou afetações que não se confundem com a casa de habitação propriamente dita, razão pela qual as consequentes obras de reposição em nada poderão contender com o núcleo essencial do direito à habitação dos Recorrentes. Daqui que a invocação do direito constitucional à habitação ou a invocação da Lei de Bases da Habitação se apresente como menos cabida ao caso sujeito. O mesmo se diga no que concerne às considerações (ainda que em abstrato se possam ter como exatas) dos Recorrentes em torno da temática dos direitos de personalidade e da inserção neles do direito à habitação. Nada disso está aqui a ser contestado ou posto em causa.

À parte isto, é de dizer que a pretensão dos Autores á reposição da faixa de terreno em questão em nada se poderá haver como abusiva, nomeadamente por desproporcionada. Observe-se a propósito que, como resulta expresso do art. 334.º do CCivil, o exercício do direito só pode ser visto como ilegítimo se exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. Não basta que haja um certo excesso no exercício do direito, que o exercício deixe dúvidas sobre a sua compatibilidade com tais ditames. O advérbio “manifestamente” não prima certamente pela objetividade[2], mas cremos que para os fins em causa significa, mais do que “óbvio” ou “evidente”, qualquer coisa como “clamorosamente”, “gritantemente” (aos olhos da sensibilidade ou consciência ético-social comum). Como se apontou no acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 8 de setembro de 2021 (processo n.º 2319/19.8T8VIS.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt[3]), e passa-se a citar:

«Como decorre de toda uma vasta produção jurisprudencial e doutrinária, o abuso de direito só existe em casos excecionais, em casos de todo em todo ofensivos do sentimento ético-jurídico dominante, em casos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correção imperantes na ordem jurídica e nas relações sociais. Não basta que o titular do direito, ao exercê-lo, se exceda.

Como nos diz, por todos, o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 24 de janeiro de 2002 (Col Jur - Acórdãos do STJ, 2002, tomo I, pp. 53 e 54), o exercício de um direito só poderá ser havido como ilegítimo quando houver manifesto abuso, isto é, quando o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma grosseira ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante. E acrescenta o mesmo acórdão que “a utilização do abuso do direito não deve constituir panaceia fácil de toda e qualquer situação de exercício excessivo de um direito, em que o respectivo excesso não seja manifesto ou que só aparentemente se apresente como manifestamente excessivo (…)”.

Ora, não vemos onde reside no caso o tal resultado “injustificado, desproporcionado, gravemente atentatório da consciência ético social e clamorosamente ofensivo do sentido de justiça dominante na comunidade”, enfim, o excesso manifesto que é exigido pela lei e que está pressuposto na tese dos Recorrentes. Cabe referir a este propósito que, diferentemente do que querem fazer crer os Recorrentes, facto algum de entre os provados mostra que o benefício que para os Autores resulta do exercício do direito à reposição em causa é “insignificante” quando comparado com o gravame que dessa reposição resulta para os Recorrentes. Muito pelo contrário, basta ter em presença, e entre outros, os factos dos pontos 10 (os Autores compraram o lote em questão para aí construírem a sua habitação familiar), 21 (os Autores só têm interesse no lote de terreno com a área que fora anunciada), 40 (Os Autores tiveram em conta a área do imóvel anunciada para projetarem a moradia que desejavam) e 43 (Os Autores não têm interesse na compra do lote com a área real que o mesmo apresenta atualmente por implicar a construção de uma moradia em forma retangular, em vez da forma quadrada por si pretendida, e uma disposição interior diferente daquela que os Autores tinham idealizado, bem como a redução da zona de lazer), para ver que a questão não se pode reconduzir a “uma pequena vantagem de umas dezenas de metros quadrados” nem é configurável como “um aproveitamento perverso dos efeitos da ação de reivindicação”. Ao invés, tem um alcance ou impacto na esfera jurídica dos Autores muitíssimo superior.

Na realidade, o que esses factos revelam é precisamente o contrário daquilo que defendem os Recorrentes. O que tais factos revelam é bem que a não haver lugar à pretendida reposição sofrerão os Autores uma desvantagem deveras significativa (e não “insignificante”), superior até àquela que a reposição determina para os Recorrentes, pois que se verão totalmente privados de levar por diante a possibilidade de exercitar o mesmo direito que os Recorrentes invocam para si próprios e a que dão tanto ênfase mas que recusam aos outros: o direito à habitação.

Donde, não se logra inteligir onde reside o exercício abusivo do direito por parte dos Autores por “desproporção grave” relativamente à obrigação reclamada contra os Recorrentes. No limite, a ver-se no caso a presença de algum desequilíbrio, nunca o inerente excesso poderia ser qualificado como manifesto, tal como este conceito deve, nos termos supra referidos, ser operacionalizado.

Mais se reportam os Recorrentes à existência de um resultado oneroso e gravoso para eles, o que, ainda em termos de abuso do direito, deveria levar à improcedência do pedido.

Mas é claro que não pode ser assim.

Não se duvida, pelo óbvio (ainda que nada esteja especificamente provado quanto à matéria, que alegado nem foi) que a ordenada reposição possa implicar despesas e um maior ou menor gravame para os interesses pessoais e patrimoniais dos 1ºs Réus. É lamentável que assim seja, mas isso não pode servir de pretexto para reduzir a nada esse legítimo direito à reposição. Há que tem em conta que o núcleo da questão reside no direito de propriedade dos Autores, aos quais nada lhes pode ser censurado ou oposto no confronto dos 1ºs Réus e que têm a lei (direito à restituição) do seu lado.

Mais argumentam os Recorrentes, ainda em ambiente de abuso do direito, com o facto de não terem tido qualquer responsabilidade culposa na ocupação do solo que pertence ao lote dos Autores. Na sua perspetiva “[a] ausência de culpa (…) na situação criada não pode deixar de impor um limite aos efeitos da reivindicação” e “[a] ação de reivindicação (…) não pode prescindir da prova da subjetividade e da má-fé dos sujeitos que desrespeitaram (violaram) os reais limites da área do lote ...0 (…) e não foram os recorrentes que praticaram tais factos”.

É verdade (como decorre maxime dos factos dos pontos 60 e 61) que não foram os Recorrentes os agentes do ato de manipulação ou desvio da área de terreno em causa, não se lhe podendo atribuir a esse nível a prática de qualquer ato ilícito e culposo. Contudo, esta circunstância não funciona como fator que iniba os Autores de contra eles reivindicarem o espaço que, sendo propriedade deles Autores, está material e indevidamente afetada ao lote dos Recorrentes, e de que estes são possuidores sem título de direito.

É que, como resulta precípuo do n.º 1 do art. 1311.º do CCivil, a reivindicação não exige nem pressupõe a existência de qualquer conduta culposa ou de má-fé do possuidor ou do detentor, não exige ou pressupõe sequer que tenha sido algum destes o autor do ato que gerou inicialmente o apossamento ou a detenção, senão apenas que estejam na posse ou detenção da coisa. Uma vez provada a sua propriedade, o titular do direito tem o direito de reclamar do possuidor ou do detentor a restituição daquilo que lhe pertence, sem dependência de quaisquer outros requisitos ou pressupostos, nomeadamente em termos de culpa. Como nos diz José Alberto González (Direitos Reais, 5ª ed., p. 442) «tem legitimidade passiva [para a ação de reivindicação] “qualquer possuidor ou detentor da coisa”, independentemente da sua boa ou má-fé». Também Oliveira Ascensão expende, segundo informa o acórdão recorrido[4], que:

“O proprietário só tem de demonstrar a sua propriedade, e tanto lhe basta para exigir a entrega da coisa (art.º 1311.º). Baseia-se em razões absolutas; não em qualquer vínculo que atingisse especificamente o detentor, diferentemente de qualquer pessoa. No que respeita ao detentor, basta o mero facto da detenção para que surja a obrigação de restituir.

Por isso, se o detentor objectar que adquiriu a coisa por acto oneroso, que estava de boa fé, ou qualquer outra circunstância respeitante à sua relação com anteriores possuidores da coisa, o proprietário responderá olimpicamente: «Não estou para discutir. Provei a minha propriedade. É quanto me basta para que a coisa me deva ser restituída». É a posição típica de quem se baseia em razões absolutas”. (…)

“O proprietário tem o direito de fazer cessar uma situação que o perturba porque é o titular do direito real. O perturbador tem de se submeter, quer a sua acção fosse lícita, quer fosse ilícita. Se a acção é ilícita, poderá ter ainda que reparar os prejuízos causados; mas isso já não cabe, em sentido próprio, na tutela do direito real”.

Improcede pois a questão do abuso do direito.

Da mesma forma que carece de razão de ser a menção que os Recorrentes fazem (aliás telegraficamente, permita-se a expressão) à figura da colisão de direitos. Não há direitos em colisão, mas unicamente um direito dos Autores, o direito à restituição do que lhes pertence, com a consequente sujeição dos Recorrentes a essa restituição.

Mais afirmam os Recorrentes que “[o] loteamento urbano após a sua receção definitiva pelo poder público é uma obra pública de transformação fundiária e portanto sujeita ao princípio da intangibilidade da obra pública que impede os efeitos típicos da ação de reivindicação e que, in casu, obstaria à demolição de partes do lote edificado”.

Ora, não se duvida da bondade da primeira parte de tal afirmação. Mas é precisamente por assim ser que o pedido aqui em causa (reivindicação) dos Autores tem de proceder.

É que o loteamento definiu que a faixa de terreno cuja restituição foi ordenada fazia parte do lote ...0 (o lote de que os Autores se tornaram proprietários) e não do lote ...1 (o lote de que os Recorrentes se tornaram proprietários). Portanto, o acórdão recorrido (e o mesmo se diga da sentença da 1ª instância), ao decidir como decidiu, observou justamente a primeira parte da citada afirmação, com a inerente consequência de fazer repristinar ao lote ...0 o espaço que pelo loteamento dele faz parte mas que foi depois afetado (em desrespeito pois pelas operações de loteamento) ao lote ...1.

A segunda parte da dita afirmação em questão também é exata, mas não se aplica ao caso vertente, na medida em que a reivindicação aqui em causa não vai contra o que o loteamento estabeleceu, pelo contrário vai no sentido de fazer respeitar o que, precisamente, ficou estabelecido no loteamento.

Tudo isto se mostra adequadamente evidenciado no acórdão recorrido. Aí se expende, o que se subscreve inteiramente, que:

“(…) não tendo existido qualquer outro acto posterior (de divisão, anexação, desanexação, ou outro) que tivesse aptidão para determinar juridicamente a sua alteração, o prédio que existia e que correspondia ao lote n.º ...0 era o que estava identificado no título que o havia constituído – o titulo legitimador da operação de divisão do prédio originário (o loteamento) – e, portanto, correspondia à porção de terreno compreendida dentro dos concretos limites que estavam traçados nesse loteamento. Era esse o único prédio que existia enquanto coisa susceptível de relações jurídicas e, portanto, só esse prédio poderia ter sido adquirido pelos Autores por via do contrato de compra e venda que celebraram, ainda que, nessa data, os limites materialmente visíveis tivessem sido alterados por via da construção de uma moradia no lote vizinho que, sem respeitar os limites do lote respectivo onde podia ser implantada de acordo com o loteamento, ocupou uma parcela que, nos termos do mesmo loteamento, pertencia ao lote que veio a ser adquirido pelos Autores. (…)

Concluímos, portanto, em face do exposto, que o direito de propriedade dos Autores incide sobre o lote n.º ...0, nos exactos termos em que ele se encontra definido e delimitado no acto que determinou a sua constituição (o alvará de loteamento (…).

As operações e os parâmetros urbanísticos a atender são aqueles que resultam do alvará de loteamento que foi aprovado pela entidade para tal competente e (…) a moradia dos Réus não respeitou o que ali se determinava, porque foi implantada fora dos limites do lote que estavam definidos naquele alvará. Nessas circunstâncias, é evidente que a sentença recorrida – ao determinar a reposição de uma faixa de terreno que pertencia (de acordo com aquele alvará de loteamento) ao lote dos Autores – não modificou os parâmetros urbanísticos que resultavam desse alvará; o que a sentença recorrida fez foi precisamente o contrário, determinando a reposição (na medida do que era possível e na medida do que era viável em face do objecto da acção e da pretensão aqui formulada) das operações e parâmetros urbanísticos que resultavam do alvará de loteamento e que haviam sido aprovados e determinados pela entidade competente, determinando que a estrema dos lotes n.ºs ...0 e 61 fosse fixada no exacto local que resultava daquele alvará, sem que tal implique sequer a inobservância do afastamento legal que é exigido por esse alvará (já que, como se disse, a moradia dos Réus continuará a observar o afastamento de três metros em relação a essa estrema nos termos exigidos pelo alvará).

Por outro lado, e porque (…) as operações e os parâmetros urbanísticos a atender são aqueles que resultam do alvará de loteamento que foi aprovado pela entidade competente, é evidente que os Autores, para obter a procedência da sua pretensão, não tinham que obter qualquer alteração do loteamento, uma vez que aquilo que os Autores pretendem é apenas a integral reposição do seu lote nos termos em que ele estava definido e delimitado naquele alvará de loteamento. Na verdade, aquilo que pressupunha a efectiva alteração do alvará do loteamento era a manutenção da moradia dos Réus nos exactos termos em que se encontra. Com efeito, uma vez que essa moradia e obras anexas não foram executadas nos termos definidos pelo loteamento (no que toca, à sua localização e limites), a sua legalidade urbanística pressupunha necessariamente a alteração do loteamento de forma a que este coincidisse com os termos e limites da implantação da moradia e obras anexas.”

Bem se vê, portanto, que a pretensão restitutória dos Autores, com a consequente realização de todas as obras e diligências necessárias, em nada contende com os ditames do loteamento, não modifica os parâmetros urbanísticos que foram definidos. Pelo contrário, repete-se, a reivindicação dos Autores move-se precisamente dentro desses parâmetros, limitando-se a fazer adequar a realidade material dos lotes em causa à realidade jurídica que lhes compete tal como estabelecido pelas operações de loteamento.

Do que fica dito resulta que improcede totalmente o recurso, não tendo o acórdão recorrido violado, mas sim respeitado, as disposições legais citadas na conclusão 18ª, razão pela qual não pode deixar de ser confirmado.

IV- DECISÃO

Pelo exposto acordam os juízes neste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.

Regime de custas:

Os Recorrentes são condenados nas custas do recurso.

+

Lisboa, 28 de setembro de 2022

José Rainho (Relator)

Graça Amaral

Maria Olinda Garcia

++

Sumário (art.s 663.º, n.º 7 e 679.º do CPCivil).

[1] Vamos assumir, e sem mais, que se trata efetivamente de matéria de oficioso conhecimento. Mas dado que os Recorrentes parecem direcionar o abuso do direito também para o campo dos limites impostos pela boa-fé, sempre se poderia questionar se nesse campo existe oficiosidade. Em sentido negativo, v. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 5ª ed., p. 635, que cita, no mesmo sentido, Oliveira Ascensão.

[2] V. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Tomo 5, 2005, p. 241: «(…) “manifestamente” deixa-nos um apelo a uma realidade de nível superior, mas que a Ciência do Direito terá de localizar, em termos objetivos».

[3] Acórdão produzido por dois dos juízes que produzem o presente acórdão.

[4] Que cita a obra Direito Civil, Reais, 4ª ed. refundida, 1987, pp. 57, 58 e 374. Obra a que, todavia, não tivemos acesso.