102/2002.L2-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O D L nº 420/76, de 28/5 estabelecia no seu art. 1º, nº 1 que “Gozam do direito de preferência relativamente a novo arrendamento para habitação, no caso de caducidade do anterior por morte do respectivo titular, ainda que não fosse o primitivo arrendatário, e sucessivamente:

a) O subarrendatário;

b) As pessoas a que se refere o art. 1109º do Código Civil, desde que coabitem com o titular do arrendamento caducado há mais de cinco anos”.

II- Apesar da expressão usada no texto da lei, na atenção da finalidade desta - evitar que as pessoas a quem era conferido o “direito de preferência” fossem obrigadas a sair de casa sem ter para onde ir, para, depois, paradoxalmente, a voltar a ocupar, logo que exercido o seu direito perante a celebração de novo arrendamento com terceiro -, do direito que aqui se trata não é de um verdadeiro direito de preferência, antes de um direito mais complexo, com regulação própria, impondo ao senhorio a celebração com o titular desse direito de um novo contrato de arrendamento.

III- No âmbito do abuso do direito, cabe a figura da conduta contraditória - venire contra factum propprium -, que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, o que acontece quando uma das partes adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela outra, em função do modo como antes vinha actuando.

IV- Tal protecção não é de conceder ao proprietário do arrendado que, aceitando e deixando perdurar no tempo a ocupação paga deste pela pessoa que nele coabitava com o falecido arrendatário, não podia em caso algum deixar de contar que, há mais pequena perturbação dessa situação, esta reagisse na sua defesa, por todos os meios ao seu alcance, opondo-lhe, nomeadamente, o seu direito à celebração de um novo contrato de arrendamento, se confrontada com a caducidade do arrendamento pela morte, ocorrida há mais de 20 anos, da sua arrendatária.

(Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

F intentou acção, com processo ordinário, contra M, peticionando que se declare caduco o contrato de arrendamento que tem como objecto o r/c do prédio sito em Lisboa e que se condene a Ré a restituir-lhe este, livre de pessoas e bens, bem como a pagar-lhe a quantia de 150.000$00 por cada mês da sua ocupação, desde a citação e até efectiva entrega, para o que alegou, em síntese, que é comproprietário da referida fracção, que o anterior proprietário deu de arrendamento a L e, tendo o arrendamento caducado com a morte desta, a ocupação abusiva da sua fracção pela Ré lhe está a causar um prejuízo de 150.000$00 mensais.

Citada, a Ré contestou, defendendo, no essencial, a sua qualidade de arrendatária da fracção questionada ou, minime, o seu direito de preferência a novo arrendamento.

Após resposta do A., foi proferido despacho saneador, seguido da condensação da matéria de facto tida como pertinente.

Procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença a julgar a acção procedente, que, todavia, veio a ser anulada por Acórdão desta Relação, que considerou indispensável a ampliação da matéria de facto.

Repetido o julgamento, foi proferida nova sentença, agora a julgar a acção improcedente.

Inconformado com esta decisão, dela o A. interpôs recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, nº 1 do CPC -, coloca a este tribunal a seguinte questão:

- A invocação pela Ré do direito a novo arrendamento é ou não de configurar como abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium.

Contra-alegando, a recorrida pugna pela manutenção do julgado.

Cumpre decidir, atenta a factualidade apurada na instância recorrida e constante da decisão impugnada, para a qual, por não ter sido posta em causa, nem haver lugar à sua alteração, se remete, ao abrigo do disposto no nº 6 do art. 713º do CPC.

Na sentença sindicanda, depois de se concluir, sem reacção de qualquer das partes, quer pela inexistência da transmissão do arrendamento da arrendatária para a Ré, quer pela inexistência de um novo contrato de arrendamento que com esta tenha sido celebrado, desatendeu-se, ainda assim, a pretensão do A., face ao direito de “preferência”, que permitia à Ré a ocupação da fracção questionada, para o que se louvou no disposto no art. 1º do DL nº 420/76, de 28/5 e, nomeadamente, na interpretação que deste faz o Assento do STJ, de 16-10-84, publicado DR, IS, de 17-12-84, onde se decidiu que “Na vigência do Decreto-Lei nº 420/76, de 28 de Maio, com as alterações do Decreto-Lei nº 293/77, de 20 de Julho, em caso de caducidade do contrato de arrendamento por morte do locatário, o titular do direito referido no artigo 1º, nº 1, daquele decreto, aí apelidado de preferência, podia obrigar o senhorio a celebrar com ele novo contrato de arrendamento, se aquele não alegasse e provasse qualquer das excepções do artigo 5º, nº 4 do Decreto-Lei nº 445/74, de 12 de Setembro, sendo legítima a sua ocupação do fogo até à celebração desse contrato ou decisão final sobre o destino do fogo”.

Contra tal se insurge o recorrente, por, em seu entendimento, a reacção da recorrida com o exercício do direito de preferência, ao fim de 22 anos, ser de configurar como situação de abuso de direito, atenta a contraditoriedade do seu comportamento.

De acordo com o art. 334º do CC, "é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito".

Para Antunes Varela, não é necessária a consciência, por parte do agente, de se excederem com o exercício do direito os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, bastando que, objectivamente, se excedam tais limites.

Para que o exercício do direito seja abusivo é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os interesses que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.

E sublinha: "se, para determinar os limites impostos pela boa fé, há que atender de modo especial, às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, a consideração do fim económico ou social do direito apela pela preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei" (in Das Obrigações em Geral, Vol.I, 9ª ed., págs. 565 e segs.).

Segundo Pires de Lima e A. Varela, exige-se que o excesso cometido seja manifesto, sendo que o abuso do direito pressupõe logicamente a existência do direito (CC Anotado, Vol. I, 3ª ed., pág. 296).

No mesmo sentido, Baptista Machado: "O juiz tem que decidir primeiro claramente a questão de saber se o direito invocado existe ou não. Só no caso de concluir pela sua existência (não o caso inverso) lhe será lícito apreciar o exercício abusivo do mesmo direito" (in Parecer publicado na CJ, Ano IX, tomo 2, pág.17 e segs.).

Para Castanheira Neves, o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados (in Questão-de-facto-Questão-de-direito, pág.526, nota 46).

Ainda no mesmo sentido, Coutinho de Abreu entende que haverá abuso de direito quando um comportamento aparentando ser exercido de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação dos interesses sensíveis de outrem (in Do Abuso do Direito, pág. 43).

No âmbito da fórmula manifesto excesso, cabe a figura da conduta contraditória - venire contra factum propprium -, que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, o que acontece quando uma das partes adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela outra, em função do modo como antes vinha actuando.

Por isso, no que respeita aos pressupostos deste instituto, salienta Baptista Machado que "a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura.

Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro" (Obra Dispersa, vol.I, Braga 1991, pág. 416).

Logo o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando alguém, colocado na posição do confiante normal e razoável, estando de boa-fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida, de onde lhe resultarão danos se a sua legítima confiança vier a ser frustrada.

Só assim se obtém o enquadramento objectivo da situação de confiança.

É que, como se observa no Ac. do STJ de 14-3-99, "bem pode acontecer que, não obstante a presença de elementos subjectivos suficientes para justificar a protecção da confiança, o beneficiário em potência, por razões específicas, não tenha de facto confiado na situação que se lhe oferecia. Não cabe então oferecer-lhe a protecção jurídica.

Ou que, tendo confiado, tenha desacatado (ou descurado) a observância de deveres de indagação que ao caso deviam caber." (CJ, Acs. do STJ, Ano VII, I, 152).

Não se questiona a aplicabilidade ao caso sub judicio do regime fixado pelo D L nº 420/76, de 28/5, que estabelecia no seu art. 1º, nº 1 que “Gozam do direito de preferência relativamente a novo arrendamento para habitação, no caso de caducidade do anterior por morte do respectivo titular, ainda que não fosse o primitivo arrendatário, e sucessivamente:

a) O subarrendatário;

b) As pessoas a que se refere o art. 1109º do Código Civil, desde que coabitem com o titular do arrendamento caducado há mais de cinco anos”.

Igualmente, não se questiona que a situação da Ré é enquadrável na previsão da al. b), do normativo acabado de transcrever.

O que se questiona, como se deixou sobredito, é a legitimidade da Ré para, 22 anos após a morte da sua arrendatária, impor aos proprietários da fracção ajuizada um novo contrato de arrendamento.

Apesar da expressão usada no texto da lei, na atenção da finalidade desta - evitar que as pessoas a quem era conferido o “direito de preferência” fossem obrigadas a sair de casa sem ter para onde ir, para, depois, paradoxalmente, a voltar a ocupar, logo que exercido o seu direito perante a celebração de novo arrendamento com terceiro -, do direito que aqui se trata não é de um verdadeiro direito de preferência, antes, como se escreve no citado Assento do STJ, “de um direito mais complexo, com regulação própria, impondo ao senhorio a celebração com o titular desse direito de um novo contrato de arrendamento”. Por isso, a ocupação do fogo pelo titular desse direito estava legitimada até à celebração desse contrato ou até à decisão final sobre o destino do arrendado.

Isto posto e voltando à questão que se nos colocou, na atenção do concreto factual dos autos que aqui releva, temos que a Ré vive no andar cuja restituição se peticiona há cerca de 50 anos, com o conhecimento de duas das suas anteriores comproprietárias, as quais, após a morte da arrendatária, continuaram a proporcionar-lhe o seu uso e fruição e dela passaram, desde então, a receber as rendas devidas, comunicando-lhe, inclusive, as respectivas actualizações.

Ora, este circunstancialismo factual não se coaduna com a ideia de que a Ré jamais exigiria aos proprietários da fracção que ocupava a celebração de um novo contrato de arrendamento, se e quando tal viesse a mostrar-se necessário. É que, ao contrário do pretendido pelo recorrente, o comportamento das duas comproprietárias que para a Ré se apresentavam como as administradoras ou gestoras dos interesses comuns relacionados com a fracção que habitava (como se colhe, clara e nomeadamente, da documentação junta a fls. 26 e sgs. dos autos e se compreende face à sua proximidade com essa fracção, já que viviam no 1º andar do mesmo prédio) e que, nessa qualidade, dela recebiam a renda devida e lhe iam comunicando as sucessivas actualizações desta, não pode ter deixado de criar nela a convicção justificada de que a caducidade do arrendamento pela morte da arrendatária e consequente necessidade da outorga de um novo contrato de arrendamento eram questões ultrapassadas e que não se colocavam: os anos foram passando e a Ré foi habitando o arrendado, com o conhecimento e sem qualquer oposição dos senhorios, inclusive, do comproprietário José Alves, que não se prova que alguma vez a tal se tivesse oposto (o que não é infirmado, como nos parece apodíctico, pela resposta positiva à matéria conclusiva vertida no ponto 21º da base instrutória), pagando as respectivas rendas, pelo que não pode ter deixado de haver da sua parte um forte e reiterado investimento na confiança que lhe mereceu o comportamento das referidas comproprietárias, inculcador da ideia de que a tratavam como se verdadeira arrendatária fosse da fracção que ocupava e que jamais a confrontariam com o exercício de qualquer direito que se repercutisse sobre tal situação, fazendo-lhe, ao invés, acreditar que a sua residência na fracção questionada em tudo se harmonizava com os interesses de todos, até porque, sempre tendo pago as rendas que eram devidas, falta, desde logo, a prova de que a Ré, com a sua actuação, mais não tem em vista do que o prejuízo do A. e tal era necessário para se apurar se houve ofensa da boa fé, dos bons costumes, ou para se decidir se se exorbitou do fim social e económico do direito, tanto mais quando a lei exige que o excesso seja manifesto.

Bem ao contrário, os anteriores comproprietários da fracção questionada, aceitando e deixando perdurar no tempo a sua ocupação paga pela Ré, não podiam em caso algum deixar de contar que, há mais pequena perturbação dessa situação, a Ré reagisse na sua defesa, por todos os meios ao seu alcance, opondo-lhes, nomeadamente, o seu direito à celebração de um novo contrato de arrendamento, como acabou por fazer quando o A., esquecendo essa consolidada ocupação e fruição da mesma fracção (que desses comproprietários adquiriu) pela Ré, a confrontou com a caducidade do arrendamento pela morte, já tão longínqua, da sua arrendatária.

Como adianta a recorrida, abuso do direito parece haver do recorrente, quando, neste quadro factual, pretende retirar-lhe o uso que há tantos anos vem fazendo da fracção ajuizada.

Não podendo, pois, ter-se como adquirido que o A. não pudesse contar com a opção jurídica tomada pela Ré, não é de configurar qualquer contradição no exercício do direito desta à celebração de um novo contrato de arrendamento, surpreendida que foi com algo que para ela, sim, há muito tinha deixado de ser expectável e é sabido que só a existência de uma dissensão entre o exercício de um direito e uma anterior conduta do seu titular, manifestamente reveladora de uma vinculação ao seu não exercício, permite partir para a configuração de um eventual venire contra factum proprium, não esquecendo que também nesta vertente o fim último do abuso do direito não é que o direito não seja reconhecido ao seu titular, mas tão só a sua paralização, quando o seu exercício ofenda de forma clamorosa os princípios da boa fé que devem ser observados quer no cumprimento da obrigação, quer no exercício do correlativo direito (neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 298) e os Acs. do STJ, de 17-6-86 e 14-10-86 e da Rel. do Porto de 15-5-90, respectivamente, no BMJ nºs 358 e 360, págs. 511 e 594 e na Col. Jur., 1990, tomo 3, pág. 194).

Carece, pois, de apoio jurídico o apelo feito pelo recorrente à figura do abuso do direito consagrado no art. 334º do CC, mesmo na vertente da suppressio que, no douto parecer junto aos autos pelo recorrente, se entendeu ser de configurar in casu.

Também aqui, em última análise, se está perante uma forma de tutela da confiança e da boa fé e, por isso, há quem entenda não poder esta figura autonomizar-se em relação ao venire contra factum proprium.

É que e salvo o muito respeito pelos subscritores do parecer em referência, a passividade da Ré nas sobreditas circunstâncias factuais não é de molde a entender-se que esta não mais quisesse exercer o seu direito e a criar, por isso, a confiança, primeiro nos anteriores proprietários e depois no A. que jamais seriam confrontados com o pedido de celebração de um novo contrato de arrendamento e, por outro lado, ao pagar a contrapartida que lhe era exigida pela ocupação que vinha fazendo da fracção questionada, nem sequer é de prefigurar que a Ré com o exercício superveniente do seu direito apenas teve em vista o aproveitamento de uma situação de desvantagem não equitativa dos seus proprietários, a arredar, por isso, a ofensa da boa fé com a sua actuação.

Pelo exposto e não se nos oferecendo outras considerações, acorda-se em negar provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Lisboa, 18-03-2010

Carlos Valverde

Granja da Fonseca

Pereira Rodrigues