10337/25.0T8PRT-A.P1 - Tribunal da Relação do Porto

O proprietário de fração objeto de contrato de locação financeira é parte legítima na execução contra si proposta para pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum.

Processo n.º 10337/25.0T8PRT-A .P1 Sumário (…) Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto Nos presentes embargos de executado deduzidos por Banco 1..., S.A., na ação executiva que lhe move Condomínio ..., o embargante interpôs recurso do despacho saneador pelo qual os embargos foram julgados procedentes pela verificação da exceção da ilegitimidade passiva da embargante/ executada e foi esta absolvida da instância executiva, com consequente extinção da execução e levantamento das penhoras efetuadas. Na alegação de recurso, o recorrente formulou as seguintes conclusões: A obrigação de pagamento das despesas de condomínio constitui uma obrigação propter rem, emergente da titularidade do direito real sobre a fração autónoma. A Recorrida mantém a qualidade de proprietária da fração autónoma objeto dos autos. O artigo 10.º , n.º 1, alínea b) do DL n.º 149/95 regula apenas as relações internas entre locador e locatário financeiro. Tal norma não é oponível ao condomínio, nem afasta a responsabilidade do locador financeiro perante este. A jurisprudência maioritária e mais recente dos tribunais superiores reconhece a responsabilidade do locador financeiro pelas despesas condominiais perante o condomínio. A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1420.º e 1424.º do Código Civil , bem como o artigo 10.º do DL n.º 149/95 , ao absolver a Recorrida da instância executiva por alegada ilegitimidade passiva. Deve, por isso, a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue improcedentes os embargos deduzidos pela Recorrida, prosseguindo a execução os seus termos legais.» A embargante respondeu à alegação do recorrente, pugnando pela manutenção da decisão recorrida, tendo formulado as seguintes conclusões: O próprio condomínio, Exequente e aqui Recorrente, nunca demandou o locatário, a A..., Lda., apesar de, desde 2020, ter pleno conhecimento, da existência de contrato de locação financeira registada e de ter trocado correspondência diretamente com o locatário. Bem sabendo que de acordo com o próprio clausulado contratual que foi estabelecido com o locatário, as despesas de condomínio são da única e exclusiva responsabilidade do locatário, a A..., Lda. O artigo 10.º , n.º 1, alínea b), do DL n.º 149/95 , com as alterações introduzidas pelo DL n.º 265/97 , de 02 de outubro, constitui norma especial aplicável às frações autónomas objeto de locação financeira. Tal norma atribui ao locatário financeiro a responsabilidade pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. O regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral previsto no artigo 1424.º do Código Civil . A expressão "salvo disposição em contrário" constante do artigo 1424.º do Código Civil admite precisamente a existência de regimes especiais como o previsto no DL n.º 149/95 , com as alterações introduzidas pelo DL n.º 265/97 , de 02 de outubro. A obrigação em causa recai sobre o locatário financeiro e não sobre o locador. A execução foi instaurada contra quem não é devedor da obrigação exequenda. A sentença recorrida fez correta interpretação e aplicação do direito. Deve ser negado provimento ao recurso e mantida integralmente a decisão recorrida.» É a seguinte a questão a decidir: - da ilegitimidade da executada. Na decisão recorrida, foram considerados assentes os seguintes factos: Encontra-se registada a favor da Executada/Embargante, desde 1.9.2020 a aquisição da fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente à cave esquerda, com loja, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., ... e Rua ..., ..., freguesia ... e ..., concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva Cacém com o n.º ... (freguesia ...) e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... -(vide certidão predial junta ao cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido). Por acordo escrito datado de 21.9.2020, denominado “ Contrato de Locação Financeira Imobiliária nº ... ”, cuja cópia se mostra junta à petição de embargos como documento n.º 1, a Embargante declarou, além do mais, dar a fracção autónoma designada pela letra “B” de locação financeira a A..., Lda., que declarou tomar tal fracção autónoma em locação financeira, pelo prazo de 15 anos nos termos previstos nesse mesmo acordo escrito (cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido). Na mesma data, 21.09.2020, entre o aqui executado/embargante, a sociedade A..., Lda. e a sociedade B... Unipessoal, Lda., foi celebrado um acordo denominado “Contrato de cessão de posição contratual de locatário do sujeita a condição suspensiva Contrato de Locação Financeira Imobiliária nº...”, nos termos do qual a sociedade B... Unipessoal, Lda., declarou assumir as responsabilidades da sociedade A..., Lda., no caso de incumprimento das suas obrigações, nos termos previstos nesse mesmo acordo escrito cuja cópia se mostra junta à petição de embargos como documento n.º 3, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido. Encontra-se registado a favor da A..., Lda, pela AP. ... de 2020/09 a “Locação Financeira” . (cfr. Certidão do Registo Predial junta ao r.e como doc. 2). Os títulos que servem de base à execução a que estes autos se encontram apensos, são as Atas das Assembleias Gerais de Condóminos do Edifício Constituído em Propriedade Horizontal, sito na Rua ..., .... ... com os n.ºs ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., cujo teor se dá aqui por reproduzido. Em 2025/06/16 foi penhorado ao Executado Embargante o saldo Depósito da Conta DO com o n.º de identificação: PT ...... no montante de € 10.304,72. O Executado foi citado para os termos da execução e notificado desta penhora em 20.6.2025.» Por força do art. 53º nº 1 do C.P.C ., “a execução… deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor”. Os títulos que servem de base à execução são atas de assembleias gerais de condóminos. Nos termos do art. 6º nº 1 e 2 do DL 268/94 , de 25 de outubro, na redação dada pela L 8/2022, de 10 de janeiro, “a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações”, sendo que “a ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no nº 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”. Conforme dispõe o art. 1424º do C.C., “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”. Resulta do art. 10º nº 1 al. b) do DL 149/95 , de 24 de Junho, na redação dada pelo DL 265/97 , de 2 de outubro, que é obrigação do locatário “pagar, em caso de locação de fração autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”. A jurisprudência tem-se dividido quanto à questão de saber se o proprietário de fração objeto de contrato de locação financeira é parte legítima na execução para pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum. No acórdão do STJ proferido a 19 de março de 2002, no processo 01A3861, foi defendido que sim, podendo ler-se na fundamentação do mesmo o seguinte: «Entendemos que, independentemente da qualificação jurídica a atribuir à obrigação do pagamento de despesas comuns por não condóminos, arrendatário ou locatário financeiro, a solução não pode deixar de ser a de responsabilizar o condómino (se só ele ou também o arrendatário ou o locatário financeiro é problema que não tem de ser aqui e agora apreciado). Na verdade a sua obrigação de pagamento despesas comuns resulta tanto do disposto no art.º 1424 , do Código Civil , como do disposto no art.º 6.º , n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94 , de 25 de Outubro, sendo certo que o número dois do artigo 1.º, deste diploma, estatui que "as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções". Isto é os preceitos legais atinentes, mesmo sabendo-se que o ordenamento jurídico já impõe, directamente ou por estipulação das partes, a obrigatoriedade de os locatários suportarem as despesas do condomínio, não exonera da sua obrigação os proprietários locadores. Nem podia ser de outra maneira. Com efeito as despesas do condomínio têm muito a ver com a manutenção, conservação e reparação dos imóveis. Nesta perspectiva o proprietário é o principal interessado em que essas despesas se realizem e daí que a lei lhe imponha, em primeira mão, o dever de contribuir para essas despesas. Por outro lado se se aceitasse o princípio de que, havendo um outro responsável pelo despesas comuns, para além do proprietário condómino, este ficaria liberto daquele dever, isso seria colocar, em muitos casos, em situação difícil ou mesmo irremediável, a administração do condomínio. Basta equacionar as hipótese de os arrendatários ou locatários financeiros não cumprirem aquelas obrigações ou estarem impossibilitados de mesmo coercivamente as cumprirem. O próprio preâmbulo do Decreto-Lei n.º 268/94 , já referido, esclarece que "as regras aqui consagradas....... têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros". E a eficácia do regime da propriedade horizontal e respectiva administração passa por continuar a responsabilizar os condóminos pelas despesas comuns, independentemente de igual responsabilidade para com ele ou mesmo para com o condomínio caber a terceiros. Entende-se, pois, que o condómino de fracção autónoma, dada em locação financeira, é parte legítima na execução contra ele movida pela administração do condomínio a fim de obter o pagamento das despesas comuns proporcionais à quota parte da respectiva fracção.» No mesmo sentido, destacamos o acórdão recente do Tribunal da Relação do Porto proferido a 24 de março de 2025, no processo 6486/23.8T8MAI-A .P1 (acessível em www.dgsi.pt), no qual é afirmado que “somente considerando o locador financeiro como responsável pelos encargos condominiais perante o condomínio, respondendo desde logo com o seu património, nomeadamente com a fração autónoma objeto do contrato de locação financeira, estará assegurado o direito deste de ver saldada a dívida resultante do não pagamento dessas despesas”. Posição diferente foi defendida no acórdão do STJ proferido a 6 de novembro de 2008, no processo 08B2623 (acessível em www.dgsi.pt), no qual se pode ler: «Na verdade, a situação do locador e do locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume - quando enfocada na perspectiva dos direitos e encargos dos condóminos - características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado. Como assinala Diogo Leite de Campos, e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual. O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador. É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa. O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso. Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação. Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo. O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume. O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem - faculdade que este exerce normalmente. De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados. Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira - ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades - em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico. Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato. … Bem se entende, por isso, o regime estatuído pelo art. 10º /1.b) do Dec-lei 149/95 , cuja aplicabilidade ao caso dos autos se tem por incontestável. O que vale dizer que, estando uma fracção autónoma dada em locação financeira, é do locatário financeiro que o condomínio deve exigir o pagamento dos “encargos condominiais” respectivos: o “estatuto” do locatário financeiro é, em tudo, idêntico ao de qualquer condómino, sendo sobre ele, e não sobre o locador, que impende a responsabilidade por esse pagamento. Pese embora o elevado respeito que nos merecem, afigura-se-nos que não procedem as razões avançadas por Gravato Morais no sentido de que esta solução desacautela os interesses do credor (o condomínio) que, no caso de falta de pagamento das despesas, pelo locatário financeiro, não disporá da garantia que a própria fracção constitui. Desde logo, a lei não confere ao condomínio, à assembleia de condóminos, o direito de escolher os condóminos. E, como o próprio autor salienta, “o locatário financeiro só deixará de pagar se se encontrar numa situação financeira muito débil (dado que isso implica, em última instância, a restituição do imóvel, para além de outras penalizações”). Ou seja: o locatário financeiro, que responde com o seu património pessoal, não oferece menos garantias do que qualquer outro condómino. Por que haveria então de configurar-se, no caso de locação financeira, uma dupla responsabilidade - do locador e do locatário, como pretende aquele prestigiado autor?» Apesar de, no acórdão proferido pelo STJ a 4 de julho de 2024, no processo 1069/14.6TBOER.L1.S1 (acessível em www.dgsi.pt), ter sido decidida questão diferente, na fundamentação do mesmo pode ler-se: “Henrique Mesquita define as obrigações propter rem - «como vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um iús in re) à realização de uma prestação de dar ou de facere»; e sobre o princípio da tipicidade quanto às obrigações reais, escreve mais adiante na mesma obra - «(..) A principal razão que, no campo dos direitos reais, justifica aquele princípio é a conveniência em não sujeitar o estatuto dos bens a vinculações desmotivadoras do seu pleno aproveitamento económico.» Nas palavras de Pedro Romano Martinez - «Na relação jurídico-contratual em causa, coexistem os regimes da propriedade horizontal e do contrato de locação financeira imobiliária, que servem visam objectivos e funções económicas e jurídicas diversas, que terão de ser harmonizados nesta situação. A locação financeira constitui um tipo contratual autónomo, entre a compra e venda e a locação, mas distinta destas situações contratuais. Na realidade, pode-se dizer que a locação financeira começa por poder enquadrar-se numa estrutura contratual mista (de compra e venda, de locação e, eventualmente, de mútuo), mas, com o decorrer do tempo, autonomizou-se, dando origem a um tipo contratual novo. Todavia, em tudo o que não estiver especialmente regulado, há que recorrer às regras gerais e às normas dos contratos que lhe serviram de fonte.» Na mesma linha da especificidade do contrato leasing imobiliário, Sandra Passinhas observa - «As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento não sendo um fim em si mesmo. Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário.» Sobre a matéria explica Menezes Cordeiro - «A locação financeira postula uma intervenção de três sujeitos: o fornecedor, o locador e o locatário. Infere-se, daí, que ela surge em união com - pelo menos - um contrato de compra e venda. A própria locação financeira consigna depois, em regra, uma opção de compra, a favor do locatário. Muitas vezes, a locação financeira obriga a celebrar outros contratos: seguros e garantias. A locação financeira ocorre, assim, como um núcleo apto a suportar os fenómenos da união de contratos e dos contratos mistos. Tomando-a, na sua globalidade, a locação financeira é um contrato oneroso, sinalagmático vinculante, temporário, mas originando relações duradouras e de feição financeira.» A vocação da locação financeira explica o disposto no artigo 10º, nº1, b) do citado DL. 149/95 que estabelece - «São, nomeadamente, obrigações do locatário: pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”. Posto o que nessa vertente das despesas correntes do condomínio, admitimos com o recorrente Banco 1... que elas correrão por conta do locatário financeiro da fracção.” Na doutrina, destacamos a posição de Margarida Costa Andrade: «Pesando o facto de o legislador ter abandonado a expressão “em nome próprio” quando refez o regime do contrato de locação financeira em 1995, o elenco obrigacional constante do n.º 1 do art. 10.º, o mandamento do n.º 2 do art. 406.º do CCv e a natureza absoluta e incindível do direito de propriedade tal como ele foi concebido pelo legislador português, só pode, na nossa opinião, chegar-se à conclusão de que a al. b) do n.º 1 do art. 10.º se refere a deveres que o locatário assume perante o locador. Esta solução não contrasta com a realidade subjacente ao contrato, porque o legislador reconheceu que, sem prejuízo da sua condição de financiador dos projectos do locatário, o locador financeiro é titular de um direito de propriedade horizontal ao qual está associada a obrigação de cumprimento do disposto no n.º 1 do art. 1424.º CCv. Daí que, numa frase, possamos dizer que, do ponto de vista do conjunto dos condóminos, o acordo locador/locatário financeiro é res inter alios acta , pelo que allis nec prodest nec nocet » (Locação financeira e despesas de condomínio - Anotação ao Acórdão da Relação do Porto de 28 de Janeiro de 2021, Revista Julgar Online, fevereiro de 2022, pág. 16). Este é também o nosso entendimento. Em reforço do referido argumento “elenco obrigacional constante do n.º 1 do art. 10.º ”, salienta-se que a epígrafe do art. 10º do DL 149/95 é “posição jurídica do locatário” e a epígrafe do artigo antecedente é “posição jurídica do locador”. Importa ainda não esquecer que a L 8/2022 introduziu alterações ao Código Civil em matéria de propriedade horizontal e ao DL 268/94 , constando do Projeto de Lei 718/XIV/2ª o seguinte: «o presente Projeto-Lei introduz mecanismos facilitadores da convivência em propriedade horizontal, nomeadamente agilizando procedimentos de cobrança, os quais a administração do condomínio pode e deve concretizar no sentido de responder às necessidades dos condóminos, de forma mais célere e eficaz. Pretende-se também conferir um maior grau de responsabilidade, por um lado, aos próprios condóminos e, por outro lado, a quem administra o condomínio. O diploma pretende ainda contribuir para a pacificação da jurisprudência que é abundante e controversa a propósito de algumas matérias, como, por exemplo, os requisitos de exequibilidade da ata da assembleia de condóminos, a legitimidade processual ativa e passiva no âmbito de um processo judicial e a responsabilidade pelo pagamento das despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e adquirentes de frações autónomas, colocando fim, neste último aspeto, à vasta e sobejamente conhecida discussão acerca das características de tais obrigações.» Do art. 6º do DL 268/94 continua a constar que a ata “constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar”. Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, revogando o despacho saneador na parte referente ao conhecimento da exceção da ilegitimidade da executada e julgando improcedente tal exceção. Custas da apelação pela recorrida. Porto, 29 de setembro de 2026 Maria do Céu Silva João Proença Alexandra Pelayo