7565/07.4TMSNT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sendo objecto do arrendamento a exploração de comércio de óptica e seus similares, integra-se a previsão legal justificativa da resolução contratual, pela não utilização do locado, ou pelo seu uso para fim diverso do acordado, se a R. passou a exercer a sua actividade noutro local e deixou de utilizar a loja arrendada como estabelecimento comercial aberto ao público, utilizando-a, desde então, como armazém.

(sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa :

1. A , B e C vieram propor, contra D, Lda, acção seguindo forma sumária, distribuída ao Juízo Cível de, pedindo, com fundamento em alegada não utilização do local arrendado ou, subsidiariamente, no seu uso para fim diverso do acordado, se decrete a resolução de contrato de arrendamento com aquela celebrado, relativamente a loja correspondente ao nº do prédio sito na Rua, e consequente condenação da R. a despejar imediatamente o locado, e a entregá-lo aos AA., livre e devoluto.

Contestou a R., invocando a caducidade do direito de resolução e impugnando os respectivos fundamentos - concluindo pela improcedência da acção.

Efectuado julgamento, foi proferida sentença, na qual se considerou a acção procedente, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento em causa e condenando-se a R. a despejar de imediato, entregando-o aos AA., o local arrendado.

Inconformada, interpôs a R. o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões :

- A decisão considerou que, utilizando a R. o arrendado como armazém e deixando de o usar como estabelecimento aberto ao público, se configura o encerramento do arrendado por mais de um ano.

- Discorda-se de tal entendimento, não só porque o mesmo corresponde a uma ficção já que equipara o conceito de encerramento ao do não exercício de actividade contratualizada, mas existindo com uso diferente, é no mínimo forçoso e irreal, do ponto de vista quer da realidade material quer conceptual.

- Considerou ainda a Mª Juiz que, no caso em concreto, a afectação da loja á finalidade exclusiva de armazém, constitui fundamento de resolução, e isto por se tratar de afectação diferente do contratualmente acordado, para além de que tal utilização desvaloriza o arrendado em maior grau.

- Entendemos que tal posição não tomou em conta todos os factos em concreto pois existe uma complexidade e multiplicidade de factos que demonstram a aceitação tácita dos AA. quanto ao uso do arrendado, e a consequente não verificação desse fundamento.

- A Mª Juíz a quo firmou a sua posição na jurisprudência (e doutrina) que tem vindo a defender que "o encerramento de um estabelecimento comercial ou industrial caracteriza-se não pela circunstância das suas portas só esporadicamente se abrirem mas sim pelo facto de nele não se exercer aí actividade para que fora arrendado" - ac. RE, de 12/6/86, in Bol. 360/673 - e ainda avocando a posição defendida por Aragão Seia (Arrendamento Urbano, pág. 353-354) que aqui se dá por reproduzida.

- “Mantendo-se o local arrendado a funcionar como armazém não pode considerar-se que o prédio está encerrado, mesmo que não se exerça ali outra actividade ou não permaneçam lá empregados da arrendatária, se estiver compreendido aquele uso no destino que, contratualmente, se lhe pode dar" - ac. STJ., de 2/3/93, BoI. 445, 441.

- Por outro lado, “o encerramento do locado só fundamenta a resolução do contrato se para o arrendatário nada ali existe de relevante” - ac. RP, de 11/3/93, BoI, 425. 618.

- Da matéria fáctica resulta, nomeadamente, que em 4/4/79 foi celebrado contrato-promessa de arrendamento, destinando a cedência da loja dos autos para fins não habitacionais, não tendo sido celebrada a escritura pública respectiva, mas acertado ficou que a R. arrendatária não poderia dar outro destino à loja em causa que não fosse a exploração de comércio de óptica e seus similares.

- Foi durante o ano de 1991 que a R. abriu outro estabelecimento na Rua de .

- Não se provou que a loja se encontra ao abandono, apenas se provando que a montra se encontrava suja (à data da entrada da acção).

- A R. utiliza a loja como armazém desde 1992, com conhecimento dos AA.

- Os AA. receberam, por si ou por empregados do A. C , as rendas respeitantes ao arrendado, pois a renda há mais de quinze anos (pelo menos desde 1992) é paga na loja da sociedade imobiliária daquele A. situada no r/c esq do prédio dos autos.

- É certo que se provou que a utilização do arrendado para armazém não foi com a autorização expressa (vide teor do art. 8° da base instrutória e resposta ao quesito 14º da b.i.) dos AA., embora com o conhecimento do A. C e dos demais AA. (vide resp. ao quesito 8°).

- O argumento da desvalorização do arrendado pela degradação motivada do encerramento, no caso presente, não pode proceder, quer por razões de ordem lógica objectiva, quer por razões que se prendem com a realidade da utilização do arrendado.

- Na verdade, sendo o local arrendado utilizado como armazém é irreal que se considere o mesmo encerrado, sendo do conhecimento comum que pelo menos a entrada e saída dos bens que estavam armazenados (para que se pudesse dizer que é utilizado como armazém) implica uma utilização efectiva e real do arrendado.

- E, sendo o mesmo utilizado não pode gerar degradação da loja, até porque não se provou que a loja se encontra ao abandono (vide resp. ao quesito 5º), embora tenha a montra suja e existam ervas e plantas no painel luminoso outrora anunciadores da actividade da R.

- Acresce que durante 15 anos os AA. nada fizeram quanto à utilização do arrendado como armazém, pelo que seguramente não lhes estava a causar qualquer prejuízo pela diferente utilização.

- Por outro lado, a natureza do local arrendado, se era de estabelecimento aberto ao público, passou a armazém pelo menos durante 15 anos, não podendo colher o argumento que os senhorios não precisavam ou não quiseram outra utilízação para além da contratada, já que, se naquele período de tempo tiveram conhecimento, sem reagirem, da utilização como armazém, seguramente não era vista como prejuízo.

- Se, durante 15 anos, foi utilizado pela R., com o conhecimento dos AA., como armazém e nem por isso aqueles reagiram, pelo contrário, mantiveram-se numa situação de normalidade contratual, uma vez que continuaram sempre a receber a renda - retribuição do arrendado, tal circunstância configura um sinal não só de aceitação dessa mudança, como também demonstração inequívoca que o valor económico e social do arrendado não estava a ser posto em causa.

- A argumentação de que, tendo sido arrendada para um fim (no caso de comércio), mantém as portas fechadas ao público, não se exercendo a actividade comercial de porta aberta, e se esse era o fim económico e social do arrendado, o ser somente utilizado como armazém, e este fim não estar previsto contratualmente, significa o encerramento do arrendado por mais de um ano, é um discurso circu!ar e seguramente ficcionado.

- Seguramente um armazém não significa uma loja encerrada : este conceito é diferente de encerramento de um estabelecimento de porta aberta - este pode ter deixado de existir (no sentido de deixar de estar aberto ao público) mas não significa encerramento do arrendado, sendo que o conhecimento dos AA. da utilização do local arrendado como armazém e a manutenção ou continuação dos recebimentos das rendas com a emissão de recibos configura um reconhecimento da mudança de utilização do arrendado para armazém.

- Não tem tal que ver com a questão da caducidade do direito de resolução por esse eventual fundamento, mas com o facto de durante tanto tempo a R. sempre entender tal silêncio como reconhecimento e aceitação dessa mudança, se os AA, todos eles, disso tinham conhecimento e o A. J. V e tinha um estabelecimento no mesmo prédio da loja arrendada.

- Aliás, os AA., na p.i. (art. 12°), já tinham invocado, "ainda que se admita que a R. eventualmente utiliza o arrendado como armazém de apoio ao seu negócio, tal destino não lhes está contratualmente autorizado".

- Assim, não deveria ter sido dado como verificado o encerramento do arrendado já que a R. passou a utilizar o mesmo como armazém sendo tal uso reconhecido tacitamente pelos AA., quer pelo seu silêncio durante 15 anos quer pelo mesmo período continuarem a receber o valor das rendas.

- Acresce que o armazém servia de apoio ao estabelecimento entretanto instalado na Rua de (p.i. art. 12°) e como tal ainda assim integrava um complemento da actividade da R. - os materiais armazenados são funda- mentais para o exercicio da actividade.

- Também por esta razão não deveria ter sido dado como verificado encerramento do arrendado por mais de um ano.

- Tal como é referido na sentença, o fundamento da resolução quanto ao uso do arrendado para fim diverso daquele que se destina radica na óbvia violação contratual pelo inquilino, protegendo os interesses do senhorio na conservação, maior valor lucrativo quando utilizado para determinado fim, etc.

- Tem-se admítido a autorização implícíta, em virtude de á luz da razoabilidade e boa fé e ao ser autorizado o exercício para determinado ramo de negócio, poder e dever o senhorio contar com o exercício adicional.

- Mas, à luz também dos princípios da razoabilidade e boa fé, se o senhorio tem conhecimento pelo período de 15 anos que o inquilino usa o arrendado para um fim diverso do contratado, não tendo inclusive aberto ao público, passando a usar o arrendado como armazém, não votando o arrendado ao abandono, e continua a receber as rendas e a emitir recibos, tudo conjugado significa objectivamente um reconhecimento tácito dessa mudança.

- À luz do art. 217º, nº1, do C.Civil, tais factos configuram um verdadeiro reconhecimento tácito por parte dos AA., quanto a essa mudança de ramo - vide ac. R.E, de 13/12/2007, in www.dgsi.pt.

- A R. assim o entendeu até porque outros contactos existiram que reforçaram tal posição, conforme o alegado nos arts 41º e 43 da contestação.

- As regras e os usos da vida conduzem àquela lógica do reconhecimento tácito : os AA. não se negaram a receber as rendas, durante 15 anos tiveram conhecimento da mudança do uso e não reagiram, nem sequer verificaram, ou aprofundaram, ou reconheceram qualquer desvalorização do arrendado ou deterioração que o desgastasse, senão não teriam optado pelo silêncio e pela inércia - qualquer pessoa colocada na posição da R. convicta ficaria de que os AA. não só tiveram conhecimento como reconheceram por aqueles actos materiais o uso do arrendado como armazém.

- Assim, entende-se que também não deveria ter sido dado como verificado um uso do prédio para fim diverso daquele que se destinava, pela simples razão de que tal uso foi reconhecido tacitamente, inexistindo o referido fundamento para a resolução do contrato.

- A decisão violou o disposto nos arts. 1072º, nº1, e 1083º, nº1 e 2 al. d) e c), do C.Civil, devendo ser substituída por outra que considere a acção improcedente pela não verificação dos fundamentos invocados para a resolução do contrato, mantendo-se este intocável.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2. Em 1ª instância, deu-se como provada a seguinte matéria factual :

1) Mostra-se inscrita a favor dos AA. a aquisição do prédio inscrito na matriz predial urbana sob o nº , sito na Rua, concelho de , constituído por um edifício de rés-da-chão com duas lojas e habitação, com lados direito e esquerdo, primeiro, segundo e terceiro andares, com lados direito, esquerdo e frente - al A).

2) Em 4/4/79, os AA. subscreveram com a R. o documento junto aos autos, intitulado "Contrato-Promessa de Arrendamento', cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, destinando-se a cedência da loja a que corresponde o nº …A do imóvel supra identificado, a fins não habitacionais, sendo a R. na altura ainda "sociedade por quotas a constituir, denominada D Lda", representada por E e F - al. B).

3) A escritura pública do aludido contrato não foi outorgada - al. C).

4) O acordo referido em B) vigorou sempre como se definitivo se tratasse - al. D).

5) O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 1/6/79, renovando-se automaticamente no seu termo - al. E).

6) No referido documento consignou-se, além do mais, o seguinte: (...) os segundos contraentes comprometem-se e obrigam-se a não dar outro destino à aludida loja que não seja a exploração de comércio de óptica e seus similares (…), cfr. teor de fls. 34 - al. F).

7) À data, as partes acordaram no pagamento pela R. da quantia mensal de Esc. 4.000$00, actualmente fixada em € 19,95 - al. G).

8) No início da vigência do contrato a R. instalou na supra identificada loja o seu estabelecimento comercial - al. H).

9) Anos mais tarde, a R. abriu outro estabelecimento comercial, passando a exercer a sua actividade na Rua de , nº - al. I).

10) A R. passou a publicitar como seus contactos os da loja da Rua de - al. J), dos factos assentes.

11) Foi no ano de 1991 que a R. abriu outro estabelecimento comercial na Rua de - quesito 1º.

12) Desde pelo menos o ano de 1992, a R. deixou de utilizar a loja dos AA. como estabelecimento comercial aberto ao público - quesito 3º.

13) Mantendo-se tal situação até hoje - quesito 4º.

14) A loja encontra-se com a montra suja - quesito 5º.

15) No painel outrora luminoso, aposto por cima da frente da loja, no qual consta a designa- ção da firma da R. e marcas por ela aí dantes comercializadas florescem plantas e ervas daninhas - quesito 6º.

16) Desde 1992 a R. utiliza a loja dos AA. como armazém - quesito 7º.

17) A loja é utilizada como armazém com conhecimento dos AA., desde data não concreta- mente apurada - quesito 8º.

18) A R., através dos seus gerentes, durante o ano de 1991, pretendeu executar obras na loja, nomeadamente, na montra - quesito 9º.

19) O A. C é sócio de uma sociedade de mediação imobiliária denominada "G, Lda", que está instalada no rés-do-chão esquerdo do prédio da loja dos autos, desde, pelo menos, 1997 - quesito 13º.

20) A determinada altura o A. C soube do encerramento definitivo da loja do nº -A e a sua utilização como armazém - quesito 14º.

21) Há mais de quinze anos que a R. paga a retribuição mensal da loja na sociedade imobiliária do A. C - quesito 15º.

22) E paga a retribuição aos AA. ou aos empregados da imobiliária - quesito 16º, da base instrutória.

3. Nos termos dos arts. 684º, nº3, e 690º, nº1, do C.P.Civil, acha-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente.

A questão a decidir centra-se, assim, na apreciação da decretada resolução do contrato de arrendamento havido entre as partes.

Em conformidade com o disposto no art. 1083º, nº2, do C.Civil (redacção da Lei 6/2006, de 27/2, aqui aplicável), constituem, designadamente, fundamento de resolução do arrendamento pelo senhorio o não uso, por mais de um ano, do local arrendado e o seu uso para fim diverso daquele a que se destina.

Como já se entendia - a propósito de análogas disposições - no domínio do anterior regime legal, “a finalidade e, consequentemente, razão de ser (ratio) da previsão da al. h) do nº1 do art. 64º RAU é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros” (ac. STJ, de 8/6/2006, in www.dgsi.pt - SJ200606080011037).

Por outro lado, "além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a actividade prevista no contrato, será necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.

É essencial que a actividade adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente consentido.

É ainda necessário que seja de presumir, à luz da razoabilidade, da boa-fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade.

Em todo o caso, perante o exercício, no locado, de actividades secundárias em que exista conexão relevante com a actividade principal, em conformidade com os critérios e requisitos acima mencionados - instrumentalidade necessária ou quase necessária ou acompanhamento como prática constante ou quase constante, de acordo com os usos comuns - deve concluir-se no sentido da existência de fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio" (ac. STJ, de 16/12/99 - JSTJ00039460).

No caso concreto, resulta da matéria factual assente que, sendo objecto do contrato a exploração de comércio de óptica e seus similares, a R., ora apelante, passou, a partir de 1991, a exercer a sua actividade noutro local e, desde pelo menos o ano de 1992, deixou de utilizar a loja dos AA., ora apelados, como estabelecimento comercial aberto ao público, uttilizando-a, desde então, como armazém.

Sendo que a loja se encontra com a montra suja e no painel outrora luminoso, aposto por cima da frente respectiva, no qual consta a designação da firma da apelante e marcas por ela aí dantes comercializadas, florescem plantas e ervas daninhas.

Afigura-se manifesta, à luz do regime aplicável, na interpretação acima dada, a integração da descrita factualidade - pela não utilização do locado, ou pelo seu uso para fim diverso do acordado - na previsão legal justificativa da resolução contratual em causa.

Tanto mais quanto nem sequer se demonstrou estivesse a sua actual utilização como armazém, de alguma forma, conexionada com a actividade a que se achava afecto o local arrendado.

Afastada que se mostra a alegada caducidade do direito à resolução, por parte dos apelados, carece, por seu turno, de qualquer relevância jurídica o suposto reconhecimento tácito da situação do arrendado, decorrente da circunstância de a mesma ser, desde há anos, daqueles conhecida.

Tal como decidido, impor-se-ia, assim, concluir pela existência do invocado fundamento de extinção do arrendamento - improcedendo as atinentes alegações da apelante.

4. Pelo acima exposto, se acorda em negar provimento ao recurso, confirmando-se, em consequência, a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa 19 de Novembro de 2009

Ferreira de Almeida

Silva Santos

Bruto da Costa