1932/10.3TBBNV.E1 - Tribunal da Relação de Évora

i) em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.

ii) o erro quando incida sobre os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objeto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º do Código Civil, sem prejuízo da aplicação do instituto da redução do negócio jurídico quando a causa da invalidade não atinja todo o negócio jurídico, como se prescreve no artigo 292.º do mesmo código.

iii) não tendo os RR. cumprido o dever jurídico de informar o A. da existência de uma parcela de terreno que não fazia parte de um dos imóveis que estava a ser adquirido e que tal foi determinante para que o A. adquirisse as ações da sociedade, proprietária do imóvel, por valor superior e que não teria pago este valor pela aquisição das ações desta sociedade se soubesse que o imóvel não integrava o património desta, o negócio é anulável, mas não resultando dos factos apurados que da nulidade decorra a invalidade de todo o negócio, assiste ao A. o direito de obter a redução do mesmo, pelo valor correspondente ao prejuízo sofrido.

Acórdão da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- Relatório

1. R… propôs contra Nene Estates Limited, Nene Group PLC, e T…, acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, pedindo:

- Que se proceda à redução do negócio jurídico de transmissão de participações sociais mediante redução do preço nele estabelecido em € 550.000,00;

- Que as RR. Nene Estates Limited e Nene Group PLC sejam condenadas a pagar ao autor a quantia de € 550.000,00;

- Caso assim não se entenda, que a R. Nene Estates Limited seja condenada no pagamento daquele valor e se declare a R. Nene Group PLC como igualmente responsável pelo incumprimento daquela;

- Ainda que assim não se entenda, deverão as RR. Nene Estates Limited e Nene Group PLC ser solidariamente condenadas a pagar ao autor a quantia de € 550.000,00, por se tratar se venda de um bem alheio;

- Em qualquer dos casos, deverá o autor ser indemnizado pelo R…, devendo ser solidariamente condenado a pagar ao autor a quantia de € 550.000, correspondente ao prejuízo que lhe foi causado.

2. Para tanto, alegou, em síntese, que:

- A ré Nene Estates Limited é uma sociedade veículo constituída exclusivamente pela ré Nene Group PLC para promoção de projectos de investimento imobiliário, nomeadamente em Portugal, que condicionava aquela através de instruções e directivas;

- Atendendo à relação de domínio exercida pela ré Nene Group PLC sobre a ré Nene Estates Limited, conclui-se que aquela é responsável nas relações contratuais estabelecidas com o autor, tendo por isso interesse em demandá-la neste processo;

- Em 22 de Julho de 2005 o autor celebrou com a ré Nene Estates Limited um contrato-promessa de transmissão de participações sociais pelo qual prometeu comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a totalidade do capital social da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, SA;

- Esta sociedade interessava ao autor porque era proprietária de dois imóveis que pretendia integrar no seu património, denominados M…;

- Os réus apresentaram ao autor um conjunto de documentos que identificavam os imóveis, nomeadamente plantas que definiam limites, extensão e localização, e não estabeleceram qualquer reserva nem formularam qualquer tipo de advertência, levando o autor a acreditar que as mesmas reproduziam com todo o rigor os limites, configuração, área composição e localização dos mesmos;

- O autor fez aturada visita aos terrenos do prédio M… na companhia dos vendedores e de um mediador imobiliário, durante a qual nenhuma ressalva ou explicação foi feita quanto à sua configuração, área, composição ou limites;

- No dia 6 de Junho de 2007 foi celebrado o contrato definitivo, tendo sido pago o preço de € 1.400.000,00;

- Em virtude de ter estado empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, só em Março de 2010 é que o autor verificou a existência de uma nova construção no prédio denominado M…;

- Na sequência de investigações veio o autor a concluir que se tratava de um prédio urbano autónomo e pertencente a terceiros e que estava localizado no meio daquele prédio;

- A configuração, composição e limites do prédio M… não correspondia ao que havia sido transmitido e assegurado pelos réus ao autor aquando das negociações e da celebração do contrato prometido, sendo nessa data impossível prefigurar a existência de um prédio dentro da propriedade M…;

- Os réus forneceram ao autor plantas que não retractavam a área, os limites e a localização do prédio M…, omitindo intencionalmente que no seu interior havia um prédio autónomo e pertencente a outrem;

- Bem sabiam os réus que as características dos imóveis foram o único factor em função do qual foi fixado o preço para a transmissão das participações sociais e que com aquela falsidade estavam a conseguir um valor superior pelo prédio M…;

- Nunca o autor estaria disposto a pagar o que pagou se tivesse conhecido as verdadeiras circunstâncias do prédio M…;

- O autor, ao ter feito uma errada representação da realidade quanto a uma circunstância decisiva para a formação da vontade, incorreu em erro-vício, que é incidental por abranger parte do negócio, dando lugar à redução do negócio jurídico prevista no art. 292.º do CC;

- A mera circunstância de a área do prédio Um… ser menor do que aquela que foi indicada ao autor, agravada pela existência de um prédio autónomo, representa um desvalor patrimonial não inferior a € 250.000,00;

- A própria circunstância de tal imóvel ser um prédio fraccionado, e não uno, influencia de forma manifesta o seu valor de mercado em verba nunca inferior a € 300.000,00;

- Tudo isto leva a que o preço estabelecido no contrato deva ser reduzido para € 850.000,00;

- Ainda que assim não se entenda, sempre está em causa a venda de um bem parcialmente alheio, o que determina a redução do negócio jurídico e o seu aproveitamento quanto à sua parte válida, devendo proceder-se à redução do preço, sem prejuízo da indemnização dos danos emergentes por o autor ter sido um comprador de boa-fé, ascendendo tudo a € 550.000,00;

- O terceiro réu, enquanto legal representante da ré Nene Estates Limited, é solidariamente responsável pelos danos causados ao autor ao abrigo do art. 78.º do CSC, uma vez que omitiu ao autor que uma parte relevante do prédio M… estava excluída do negócio, tendo dessa forma violado o dever de boa-fé contratual.

3. Regular e pessoalmente citados, contestaram os réus, alegando que o autor foi desde o início informado da configuração dos prédios, tendo-lhe sido prestados todos os esclarecimentos pedidos e postos à sua disposição documentos relativos aos mesmos com identificação das edificações neles existentes, nomeadamente quatro edificações em ruínas. Quanto ao prédio M…, após a venda ao autor este fez vários destaques e criados novos registos que, no total, ascendem precisamente à área vendida. Não existe qualquer edificação implantada no meio daquela propriedade, mas um prédio ocupando 400 m2 de terreno, identificado como Monte do …, e situado na extrema daquela propriedade. Tal parcela de terreno foi destacada do M… em Outubro de 1970 e nunca pertenceu à ré Nene Estates Limited, o que era do conhecimento do autor por lhe ter sido dito aquando das negociações. Não houve qualquer erro do autor, provocado pela conduta dos réus, nem estes agiram de má-fé. A ter existido, o erro é grosseiro e indesculpável porque lhe foi fornecida documentação sobre os prédios, visitou-os na companhia de imobiliários e teve assessoria jurídica durante todo o tempo que decorreu desde o início das negociações até à celebração do contrato. Acresce que o autor pôs à venda as propriedades adquiridas pelo valor de € 10.000.000,00, pelo que não teve qualquer prejuízo.

Na contestação deduziram os réus reconvenção pedindo a condenação do autor no pagamento da quantia de € 90.000,00, a título de danos morais que a propositura desta acção lhes provocou, que se consubstanciaram na afectação da imagem das mesmas, nomeadamente do réu T…, que é tido como bom gerente, pessoa honesta e de boa formação e se viu confrontado com uma petição inicial onde é acusado de conduta dissimulada culposa e de prejudicar os credores das sociedades.

4. Replicando à matéria do pedido reconvencional, veio o autor alegar que a propositura desta acção não afectou a imagem dos réus, mormente do réu T…, nem lançou suspeitas sobre a conduta deste, pois limitou-se a alegar um conjunto de factos que, sendo declarados provados, provocarão certos efeitos jurídicos. [seguiu-se o relatório efectuado na sentença]

5. Por despacho de fls. 261 e ss. foi dispensada a realização da audiência prévia, admitiu-se o pedido reconvencional, foram elencados os factos assentes e organizou- se a base instrutória.

Por despacho de fls. 645 e ss. foi admitida a modificação subjectiva da instância, passando os réus Nene Group PLC e T… a ocupar a posição jurídico-processual da extinta ré Nene Estates Limited.

6. Realizou-se a audiência final, após o que veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu:

«… julgo esta acção e a reconvenção totalmente improcedentes e absolvo os réus e o autor de todos os pedidos reciprocamente formulados.»

7. Inconformado interpôs o A. o presente recurso, nos termos e com os fundamentos seguintes [segue transcrição das conclusões do recurso]:

1.ª A sentença recorrenda assenta em ERROS DE JULGAMENTO que inquinaram a aplicação do Direito.

2.ª Razão por que se impõe a alteração da matéria de facto ínsita no ponto 9. dos Factos Provados e nos primeiro a quarto e nono parágrafos dos Factos não provados.

3.ª Com efeito, mal andou o Tribunal a quo em considerar provado o vertido no Ponto 9. dos Factos Provados e não provado os restantes.

4.ª O Tribunal a quo deveria ter dado como NÃO PROVADO QUE que o Autor foi informado pelos Réus que o Monte do … não integrava o prédio M… e por isso não era propriedade da L….

5.ª E, ao invés, deveria ter dado como PROVADO QUE:

a. o Autor ficou convencido de que a Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A. era proprietária da totalidade do terreno identificado nas plantas como sendo da M…;

b. em virtude de estar empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, o Autor apenas recentemente dedicou a sua atenção a desenvolver o investimento efectuado em Aljezur;

c. a construção existente no espaço designado por Monte do … devia pertencer a Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A., segundo todas as informações prestadas pelos Réus e que a pertença a terceiro não correspondia ao que havia sido transmitido e assegurado pelos Réus aquando da transmissão de participações sociais da Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A..;

d. os Réus NÃO INFORMARAM o Autor da existência do prédio “Monte do …” no interior do prédio denominado “M…”;

e. os Réus omitiram tal situação intencionalmente;

f. de modo a conseguir um valor superior pela mesma;

g. o Autor aceitou um preço para a transmissão das participações sociais da Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A.. que não teria aceite se soubesse da verdadeira composição do prédio

6.ª Pois que o depoimento da testemunha D…, assim como as declarações do Réu T…, não mereceram qualquer credibilidade quanto à alegada informação prestada, tendo sido o primeiro, inclusivamente, desmentido pela testemunha A… (cf. min 07:00 a 08:00 e min 00:33 a 00:38 do depoimento prestado na sessão de 24 de Junho de 2019, com início às 15:55:20 e termo às 16:34:57, ficheiro 20190624155518_2309869_2871696), quer pelas declarações do Autor que, por sua vez, foram corroborado pelo depoimento isento e preciso e com conhecimento directo da testemunha A… (ficheiro 20190624095959_2309869_2871696, com início às 10:00:01 horas e termo às 10:52:11 horas) e da testemunha J… (ficheiro 20190624120922_2309869_2871696, com início às 12:09:24 horas e termo às 12:45_28 horas, com a duração de 36:03 min), que confirmaram o desconhecimento e a convicção do Autor e da “descoberta” efectuada depois da conclusão do negócio, e que é coincidente com a prova documental dos autos.

7.ª Da alteração da matéria de facto que aqui se propugna, conjugada com a que já se encontra assente e com aquela cuja apreciação não merece censura, resulta evidente que a presente acção deve ser julgada procedente, por provada.

8.ª Pois que o Autor foi colocado e deixado em erro sobre uma das propriedades que visava adquirir (por via da aquisição de participações sociais), em clara violação do disposto no artigo 227.º do Código Civil.

9.ª Condenando-se os Réus na redução do preço em 400 000,00 EUR e no pagamento da correspondente devolução/indemnização por tal valor ao Autor conforme peticionado na PI.

Nestes termos e nos mais de Direito aplicáveis que V. Exas. doutamente suprirão, deve a sentença recorrenda ser revista quanto à matéria de facto e alterada nos termos pugnados no presente recurso e, em consequência, ser julgados procedentes os pedidos da Autora Recorrente formulados na petição inicial, porquanto só assim se fará Justiça.

8. Contra-alegou a R. Nene Group PLC, pugnando pela improcedência do recurso.

O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Objecto do recurso

O objecto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, como resulta dos artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil.

Considerando o teor das conclusões apresentadas, importa decidir as seguintes questões:

(i) Da impugnação da matéria de facto;

(ii) Da reapreciação jurídica da causa, caso seja alterada a matéria de facto no sentido pretendido pelos A

III- Fundamentação

A) - Os Factos

A. 1. Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:

Dos factos assentes:

A) A ré Nene Estates Limited foi constituída exclusiva e propositadamente pela ré Nene Group PLC e pelos seus sócios e administradores para a promoção de investimentos estrangeiros em Portugal.

B) Que, através de instruções e directivas por eles emanadas condicionavam e determinavam os seus destinos, designadamente o exercício da sua actividade mercantil.

C) A ré Nene Estates Limited (NEL) e Lino Nuno Pires – Empreendimentos Turísticos, SA (LNP), na qualidade de primeiros outorgantes, devidamente representados por procurador, e o autor R.., na qualidade de segundo outorgante, assinaram um acordo denominado contrato-promessa de transmissão de participações sociais, datado de 22 de Julho de 2005, que aqui se dá por reproduzido, no qual consta, sob a cláusula primeira, o seguinte: “Os primeiros outorgantes são titulares da totalidade do capital social das seguintes sociedades (adiante designadas, em conjunto por “Sociedades”): a) Lino Nuno Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A., NIPC 502077581 (…) b) Imodim – Investimentos Imobiliários Lda. (…). 2- As referidas sociedade são proprietárias e legítimas possuidoras das seguintes propriedades (adiante designados em conjunto por “Imóveis”): a) M…, prédio rústico com a com a área de 1.036.750 m2, sito na freguesia da Bordeira, concelho de Aljezur sob o número … com registo de aquisição pela inscrição G-2 a favor da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A. b)Herdade da M… e V…, prédio misto com a área de 2.822.500 m2 e área coberta de 120 m2, sito na freguesia e concelho de Vila do Bispo, inscrito na matriz sob o artigo rústico .. secção D e artigo urbano …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o número …com registo de aquisição pela inscrição G5, a favor da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A.; c) Monte da Junqueira, prédio rústico, com a área de 1.156.250 m2, sito na freguesia de Bordeira, concelho de Aljezur, inscrita na respectiva matriz sob o artigo rústico ..., e descrita na Conservatória do Registo Predial de Aljezur sob o artigo …, com registo de aquisição pela inscrição pela inscrição G-1 a favor da sociedade Imodin – Investimentos Imobiliários Lda. 3- Os Imóveis encontram-se livres de quaisquer ónus, encargos, limitações ou responsabilidades de qualquer tipo que possam limitar ou restringir o direito e propriedade sobre os mesmos na sua utilização, salvo restrições e limitações legais, e as sociedades são as únicas e livre proprietárias dos Imóveis.

D) Da cláusula segunda e terceira do acordo referido em C) ficou a constar que os “Primeiros Outorgantes prometem vender e o Segundo Outorgante promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a totalidade do capital das Sociedades, bem como todos os eventuais créditos que os Primeiros Outorgantes sejam titulares sobre as sociedades, independentemente da sua natureza, origem ou regime. 2- Os Primeiros Outorgantes desde já expressamente aceitam que o Segundo Outorgante possa designar quaisquer terceiros para adquirirem, em conjunto com ele, a totalidade do capital social das Sociedades.”

E) Da cláusula terceira do acordo referido em C) ficou a constar que “O preço acordado pela Partes para a referida transacção é de € 2.000.000,00 (dois milhos de euros), dos quais € 1.400.000 (um milhão e quatrocentos mil euros) correspondem à aquisição da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, SA, e € 600.000 relativos à aquisição da sociedade Imodin-Investimentos Imobiliários, Lda. (…).”

F) As partes escreveram na cláusula oitava o seguinte: “Os primeiros outorgantes autorizam o segundo outorgante, a parte da presente data, a colocar vedações, a proceder à florestação e à reconstrução das construções existentes nos imóveis descritos no n.º 2 da cláusula 1.º e entregarão ao segundo outorgante na data em que for libertado o depósito do pagamento nos termos previstos na Alina a) do n.º3 da cláusula 3.ª do presente contrato, procurações emitidas pelas sociedades com mandato que permita a prática de todos e quaisquer actos junto dos Municípios da localização dos imóveis, e igualmente, perante as demais entidades competentes, com vista a obter o licenciamento de projectos agro-florestais, turísticos e imobiliários e, se for caso disso, operações de loteamento (…).

G) Os réus apresentaram ao autor um conjunto de documentos que identificavam os imóveis em questão, designadamente plantas que definiam os limites, extensão e localização.

H) Os réus apresentaram ao autor uma planta do prédio denominado Murração Novo.

I) No dia 6 de Junho de 2007, o autor e a ré Nene Estates Limited celebraram um acordo pelo qual transmitiram 200 (duzentos) títulos ao portador da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, SA, representativos de 1000 (mil) acções cada, no valor de € 5.000,00 cada.

J) O autor pagou pela totalidade o preço de € 1.400.000,00.

K) Constava descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número …, da freguesia de Bordeira, o prédio rústico denominado de M…, composto por cultura arvense e matos, área de 1.036.750 m2, confrontando a norte com J…, sul com F… e ponte com mar, estando a inscrita, pela apresentação n.º …, a aquisição a favor de Lino Nunes Pires - Empreendimentos Turísticos, SA, por compra.

L) Constava descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número , da freguesia de Bordeira, o prédio rústico denominado de M…, composto por terra de semear, matos, sobreiros, horta e figueiras, área de 1.156.250 m2, confrontando a…, a aquisição a favor de Imodin-Investimentos Imobiliários Limitada, por compra.

M) Constava descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo, sob o número 00237/160388, da freguesia de Vila do Bispo, o prédio misto denominado de H…, composto por cultura arvense, casa de habitação e matos, com a área de 2.822.500 m2, sendo a área coberta de 120 m2, confrontando a …com o artigo matricial rústico 1 da secção D e urbano …(resultante da anexação dos prédios 14102, 14103, 14104, 14105, 14113, 14112 e 14114), estando a inscrita, pela apresentação n.º34/240697, a aquisição a favor de Lino Nunes Pires, Empreendimentos Turísticos, SA, por compra.

N) Em 21 de Junho de 2005, a ré Nene Estates Limited e Lino Nunes Pires - Empreendimentos Turísticos, SA, como primeiros outorgantes, e o autor, como segundo outorgante, assinou um documento denominado Acordo de Reserva mediante o qual o primeiros declararam ter interesse em vender e o segundo declarou ter interesse em comprar os imóveis referidos em J), K) e L), tendo declarado chegar a um entendimento sobre o preço, forma de pagamento e condições essenciais. Ademais, o segundo outorgante entregou aos primeiros o montante de € 40.000,00 para efeito de reserva da transacção.

O) O autor foi assessorado nos acordos por uma sociedade de Advogados.

P) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número… da freguesia de Bordeira, o prédio misto situado em M…, com a área total de 321.250 m2, sendo a área coberta de 650 m2 e descoberta de 320.600 m2, composta por cultura arvense e 4 edifícios de 1 piso em ruínas: a) SC: 250m2 /art.1373) destinado a habitação; b) SC: 200 m2 (art…) destinado a armazém; c) SC: 75 m2 (art. 1375); d) SC 125 m2 (art. …) destinados a habitação; confrontando a norte com domínio público marítimo, sul com domínio público marítimo e Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A., nascente com caminho público, poente com domínio público marítimo e Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A. desanexado do prédio…, estando a inscrita, pela apresentação n.º …, a aquisição a favor Cimento Glaciar, Unipessoal, Lda. por compra a Lino Nunes Pires, Empreendimentos Turísticos, SA.

Q) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número …, da freguesia de Bordeira, o prédio misto situado em Murração Novo, com a área total de 377.500 m2, sendo a área coberta de 1460 m2 e descoberta de 376.040 m2, composta por mato e 6 edifícios de 1 piso em ruínas; a) SC: 265 m2 (art.

; b) SC: 265 m2 (art. …; c) SC: 135 m2 (art. … SC 265 m2 (art. …); e) SC: 265 m2 (art. …); f) SC 265 m2 (art. …) destinados a armazém, confrontando a norte, nascente e poente com caminhos públicos, sul com Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A. desanexado do prédio…, estando a inscrita, pela apresentação n.º …, a aquisição a favor Naturcículo - Unipessoal, Lda. por compra a Lino Nunes Pires, Empreendimentos Turísticos, SA.

R) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número …, da freguesia de Bordeira, o prédio misto situado em Murração Novo, com a área total de 318.500 m2, sendo a área coberta de 740 m2 e descoberta de 317.760 m2, composta por mato e 3 edifícios de 1 piso em ruínas; a) SC: 350 m2 (art….; b) SC: 195 m2 (art. …); c) SC: 195 m2 (art. …) destinados a habitação; confrontando a norte com domínio público marítimo e C…, sul com Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, SA, nascente com C… e poente com caminho público, desanexado do prédio …, estando a inscrita, pela apresentação n.º12/1997/07/22, a aquisição a favor de Lino Nunes Pires, Empreendimentos Turísticos, SA, por compra.

S) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur, sob o número ..., da freguesia de Bordeira, o prédio urbano situado em Rebentão, com a área total de 400 m2, sendo a área coberta de 148 m2 e descoberta e 252 m2, inscrito na matriz sob o artigo …, composta por edifício desinado a habitação com 11 divisões, desanexado do n.º 9802 a fls. 76 do B – 26, estando a inscrita, pela apresentação n.º6/2003/05/14, a aquisição a favor de J--., por compra.

Factos provados resultantes das respotas à matéria contida na base instrutória:

1. Os sócios da ré Nene Estates Limited pretendiam desenvolver um empreendimento imobiliário de cariz turístico nos prédios referidos em K), L) e M), tendo feito estudos de implantação de construções e capacidade construtiva dos prédios e tendo apurado as características e limites físicos da propriedade e limitações jurídicas à construção de imóveis (arts. 22.º, 23.º e 24.º).

2. As rés colocaram as propriedades à venda em data não concretamente apurada dadas limitações à construção resultante da inserção dos mesmos em zona de protecção natural do parque do sudoeste alentejano (art. 25.º).

3. O autor só tinha interesse em adquirir a sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A., por esta ser proprietária dos imóveis M…, o que os réus sabiam (arts. 1.º e 2.º).

4. O autor deslocou-se pessoalmente às propriedades na companhia de representantes dos vendedores e do mediador imobiliário J…tendo-lhe sido dado livre acesso para que as visitasse e fizesse os estudos que melhor entendesse (arts. 5.º, 30.º e 31.º).

5. Foram entregues ao autor, por intermédio dos seus representantes legais, mapas com a configuração das propriedades e prestados todos os esclarecimentos (art. 26.º).

6. Nesses mapas constavam as configurações das propriedades e identificavam-se as edificações nelas existentes, algumas das quais em ruínas (arts. 14.º, 32.º, 35.º 36.º e 37.º), sendo o prédio M… apresentado como uma unidade compacta, sem divisões ou enclaves.

7. Nesses documentos aparecia a referência a um prédio denominado Monte do ..., que se encontrava dentro do prédio M… cujas confrontações e limites não estavam identificados de forma a mostrar exibi-lo como um encrave ou prédio distinto e pertencente a outrem que não os réus (arts. 13.º, 14.º, 38.º, 39.º e 40.º).

8. O autor ficou a acreditar que as plantas apresentadas pelos réus reproduziam geograficamente os limites, configuração, área, composição e localização dos terrenos (art. 6.º).

9. O autor foi informado pelos réus que o Monte do … não integrava o prédio M… e por isso não era propriedade da Lino Nunes Pires, S.A., o que era do conhecimento de pelo menos um mediador imobiliário local (arts. 46.º e 47.º). [eliminado]

10. Tendo decidido adquirir as participações nas sociedades detentoras das propriedades, o autor, por intermédio de uma sociedade de Advogados, fez uma averiguação fiscal e contabilística da sociedade Lino Nunes Pires, SA, tendo-lhe sido dado livre acesso às propriedades para que as visitasse e fizesse os estudos que melhor entendesse (arts. 29.º e 31.º).

11. Os únicos factores relevantes para a determinação do preço da aquisição foram as características dos prédios no que respeita à sua área, configuração e potencialidades, o que os réus sabiam (arts. 3.º e 4.º).

12. Aquando da celebração do contrato-promessa havia no Monte do … a construção visível nas fotografias de fls. 225, presumivelmente reconstruída no ano de 2006 e que é a única que se encontra presentemente edificada (arts. 39.º e 40.º).

13. Em data não concretamente apurada, mas cerca de 3 ou 4 anos após a celebração do contrato prometido, o autor verificou que haviam sido feitas obras no edifício referido em 12 e que se encontra retractado nas fotografias constantes do relatório pericial, a fls. 481 (9.º).

14. O Monte do … corresponde a um edifício destinado a habitação de um único piso, com a área coberta de 148 m2 e descoberta de 252 m2, totalizando a área de 400 m2, encontra-se encravado no actual artigo rústico … e está localizado numa arriba inacessível por mar, numa elevação entre as praias do Amado e da Murração que permite vistas de 180º sobre o mar, sendo o local mais favorecido do artigo rústico … (arts. 10.º e 45.º).

15. O Monte do Engenheiro foi destacado do prédio n.º em Outubro de 1970, dando origem à descrição predial referida em S) dos factos assentes (arts. 41.º, 43.º e 44.º).

16. A circunstância do Monte do … não ser parte integrante do prédio M… provoca a desvalorização deste em € 400.000,00, valor correspondente ao valor daquele, sendo € 200.000,00 respeitante à capacidade construtiva do terreno e € 200.000,00 respeitante à construção existente (arts. 19.º e 20.º).

17. Depois da compra da propriedade Murração Novo, o autor procedeu ao destaque dos registos referidos em P) e Q) dos factos provados (art. 48.º).

18. Nesta operação o autor transferiu para a propriedade do Município 19.500m2 como área social (art. 49.º).

19. O réu T… é tido com um bom gestor, pessoa honesta e de boa formação (art. 53.º).

A. 2. E consideraram-se como não provados todos os restantes factos constantes da base instrutória, nomeadamente os seguintes:

- que o autor ficou convencido que a Lino Nunes Pires S.A. era proprietária da totalidade do terreno identificado nas planas como M… e que neste estava incluído o Monte do … (art. 7.º); [eliminado dos factos não provados e aditado aos factos provados]

- que em virtude de estar empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, o autor apenas recentemente dedicou a sua atenção a desenvolver o investimento efectuado em Aljezur (8.º); [eliminado dos factos não provados e aditado aos factos provados]

- que a construção referida em 12 estava implantada no espaço que, segundo todas as informações prestadas pelos réus, devia pertencer à sociedade Lino Nunes Pires S.A., o que não correspondia àquilo que havia sido transmitido e assegurado pelos mesmos aquando da celebração do contrato de transmissão de participações sociais (arts. 11.º e 12.º); [eliminado dos factos não provados e parcialmente aditado aos factos provados]

- que os réus não informaram o autor da existência do Monte do … no interior do prédio M…, o que omitiram intencionalmente de modo a conseguir do autor um valor superior por este último (arts. 15.º, 16.º e 17.º); [eliminado dos factos não provados e aditado aos factos provados]

- que nas deslocações que fez aos imóveis detidos pela Lino Nunes Pires S.A., o autor não percebeu aquela realidade por se tratar de uma zona ampla e situada num parque natural e de paisagem protegida (art. 18.º);

- que o Monte do … está no meio do prédio M… (parte do art. 9.º);

- que o autor foi informado que o Monte do … tinha sido destacado do prédio M… (parte do art. 46.º);

- que a circunstância do prédio M… ser um prédio fraccionado traduz-se numa desvalorização de € 300.000,00 (art. 20.º);

- que o autor aceitou um preço para a transmissão das participações sociais da Lino Nunes Pires S.A. que não teria aceite se soubesse da verdadeira composição do prédio (art. 21.º); [eliminado dos factos não provados e aditado aos factos provados]

- que as rés colocaram os prédios à venda em 2010 (parte do art. 25.º);

- que foram postos à disposição dos consultores contratados pelo autor todos os levantamentos de terreno e avaliações que haviam sido feitas por CPU Consultores, sendo uma datada de Março de 1999 e outra datada de 28 de Abril de 200, tendo a sua análise decorrido por vários meses (arts. 26.º e 27.º);

- que o autor foi informado pelos vendedores que as propriedades estavam contidas dentro do parque natural da costa vicentina e que daí decorriam grandes limitações à construção (arts. 33.º e 34.º);

- que a construção existente no Monte do … se encontrava em ruínas (art. 38.º);

- que a Herdade de …, com a área de 3.000.000 m2, está à venda por € 8.000.000,00 (art. 50.º);

- que a Herdade da …, com uma área de 321.000m2, está à venda por € 2.000.000,00 (art. 51.º);

- que os factos alegados pelo autor na presente acção afectam a imagem de bom gestor e de negociante honesto do réu T… (art. 52.º).

B) – O Direito

1. O Recorrente discorda da sentença, impugnando a matéria de facto, constante do ponto 9 dos factos provados (correspondentes aos artigos 46º e 47º da base instrutória), que entende dever ser dada como não provada, e dos pontos 1 a 4 e 9 dos factos não provados, correspondentes aos artigos 7º, 12º, 11º e 12º, 15º, 16º e 17º, 18º e 21º da base instrutória, que entende ter sido provada, com fundamento nas declarações do A., e no depoimento das testemunhas A… e J…, e procurando demonstrar a falta de credibilidade do depoimento da testemunha D…, que o tribunal recorrido teve como credível, e bem assim, as declarações do R. T…, convocando para tanto, ainda, os depoimentos das testemunhas A… e J….

Deste modo, deu o A./Recorrente adequado cumprimento aos ónus de impugnação a que está adstrito o recorrente que impugna a matéria de facto, nos termos do artigo 640º do Código de Processo Civil.

2. Antes de se passar à apreciação da matéria impugnada, importa sublinhar que, não obstante se garantir no sistema processual civil um duplo grau de jurisdição, nomeadamente quanto à reapreciação da matéria de facto, não podemos ignorar que continua a vigorar entre nós o princípio da livre apreciação da prova, conforme decorre do artigo 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, ao estatuir que “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (…)”.

Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retractada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova (REMÉDIO MARQUES, Acção Declarativa, à Luz do Código Revisto, 3.ª Edição, pág. 638 -641).

Assim, os poderes conferidos por lei à Relação quanto ao princípio fundamental da apreciação das provas previsto no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil, têm amplitude idêntica à conferida ao tribunal de 1.ª instância, devendo a 2.ª instância expressar a respectiva convicção acerca da matéria de facto impugnada no recurso, e não apenas conferir a lógica e razoabilidade da convicção firmada pelo tribunal a quo, a qual não se funda meramente na prova oral produzida, sendo a mesma conjugada com todos os demais meios de prova que a podem confirmar ou infirmar, e apreciada segundo as regras de experiência e a livre convicção do julgador, de acordo com um exame crítico de todas as provas produzidas.

Como ensina Miguel Teixeira de Sousa, “[a]lgumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal(…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência” (Estudos Sobre o Novo Processo Civil, pág. 347).

E, como nos dá conta o Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça de 25/01/2016 (processo n.º 05P3460), disponível, como os demais citados sem outra referência, em www.dgsi.pt: “(…) VII - O exame crítico das provas consiste na enunciação das razões de ciência reveladas ou extraídas das provas administradas, a razão de determinada opção relevante por um ou outro dos meios de prova, os motivos da credibilidade dos depoimentos, o valor de documentos e exames, que o tribunal privilegiou na formação da convicção, em ordem a que os destinatários (e um homem médio suposto pelo ordem jurídica, exterior ao processo, com a experiência razoável da vida e das coisas) fiquem cientes da lógica do raciocínio seguido pelo tribunal e das razões da sua convicção.

VIII- O rigor e a suficiência do exame crítico têm de ser aferidos por critérios de razoabilidade, sendo fundamental que permita exteriorizar as razões da decisão e o processo lógico, racional e intelectual que lhe serviu de suporte. (…)”

Deste modo, a Relação aprecia livremente as provas, de acordo com o princípio constante do n.º 5 do artigo 607.º do Código de Processo Civil, valora-as e pondera-as, recorrendo às regras da experiência, aos critérios da lógica, aos seus próprios conhecimentos das pessoas e das coisas, ou seja, a tudo o que possa concorrer para a formação da sua livre convicção acerca de cada facto controvertido.

Por outro lado, não invalida a convicção do tribunal o facto de não existir uma prova directa e imediata da generalidade dos factos em discussão, sendo legítimo que se extraiam conclusões em função de elementos de prova, segundo juízos de normalidade e de razoabilidade, ou que se retirem ilações a partir de factos conhecidos.

3. As questões colocadas no recurso e que são decisivas para a decisão da causa dizem, no essencial, respeito à questão de saber se foi dado conhecimento ao A. que o prédio do "Monte do …" não fazia parte das propriedades que este pretendia adquirir aos RR., fosse por compra directa, fosse por aquisição das participações sociais das sociedades proprietárias.

Quanto a esta matéria, entendeu-se na decisão recorrida o seguinte:

«As respostas dadas aos arts. 6.º, 7.º, 11.º, 12.º, 13.º, 14.º, 15.º, 16.º, 17.º, 18.º, 21.º, 26.º, 32.º, 35.º, 37.º, 38.º, 39.º, 46.º e 47.º assentaram no depoimento da testemunha D…, que referiu ter estado numa reunião com o autor no ano de 2005 ou 2006 durante a qual foi mostrada documentação, mormente mapas dos terrenos, para o esclarecer das confrontações e limites dos terrenos. Foi no decurso dessa reunião que o autor foi informado da existência de uma parcela de terreno com uma construção conhecida por Monte do Engenheiro que não integrava o prédio M… e cujos limites não estavam indicados nos mapas usados naquela reunião. Embora a testemunha tivesse admitido ter sido estranho o Monte do …, apesar de se situar dentro da Herdade da M…, não fazer parte desta, foi-lhe comunicado pelo agente imobiliário V…, com quem visitou o local, que essa parte do terreno não integrava aquela o imóvel M…, algo que os réus também sabiam e disso o informaram.

O modo como esta testemunha depôs e os pormenores que revelou, mormente quanto à reunião havida com o autor, cuja existência este admitiu em sede de declarações de parte, levaram o Tribunal a ficar suficientemente esclarecido que àquele foi-lhe comunicado que a parcela de terreno conhecida como Monte do …, não obstante situar-se no interior da propriedade M…, não fazia parte desta. Não mereceu, pois, credibilidade a versão trazida a este Tribunal pelo autor e que foi retractada pelo mesmo em sede de declarações de parte e pela sua mulher. Em rigor, esta testemunha, por não ter tido qualquer intervenção no negócio, limitou-se a relatar o que a este respeito o seu marido lhe contou, o que constitui depoimento por ouvir dizer que, como se sabe, tem reduzida densidade probatória. Acresce que as declarações de parte não podem servir para se demonstrar o que não se conseguiu provar com recurso a meios de prova que estão ao alcance das partes, mormente testemunhal. Com efeito, os factos descritos nestes autos ocorreram, tal como decorreu da prova produzida, entre várias pessoas, uma das quais já faleceu e outra recusou-se a depor invocando sigilo profissional. Não é um caso em que os factos, por terem ocorrido entre poucas pessoas ou só entre as partes, se tenha de atribuir outro tipo de valor probatório às declarações de parte.

A circunstância de a testemunha J… ter referido que nunca lhe foi dito que o Monte do … não integrava o imóvel M…, mormente pela pessoa que à data representavam os vendedores, já falecido, não teve particular relevância por duas razões: por um lado, a própria testemunha declarou que não teve qualquer participação no negócio, tendo apenas ido ver as propriedades na companhia daquele, desconhecendo por isso se alguma coisa foi dita a propósito daquela parcela de terreno no decurso das negociações; em segundo lugar, a comunicação não teria de ser feita à testemunha mas sim ao autor ou a quem o representasse.

A testemunha J… declarou ter intervindo na compra realizada pelos réus, a quem explicou que o Monte do … não integrava os imóveis adquiridos. Mais identificou a origem histórica deste prédio e mencionou que não teve qualquer intervenção nos negócios descritos nos autos, nem mostrou ter conhecimento de factos que pudessem abalar o depoimento da testemunha D….

Igual conclusão se pode retirar do depoimento da testemunha P…, na medida em que apenas foi encarregue de analisar as sociedades que seriam adquiridas pelo autor e se pronunciar sobre os efeitos fiscais dessa aquisição.

A testemunha F… declarou conhecer as características do Monte do …, nomeadamente que se tratava de uma propriedade independente, o que também era do conhecimento do mediador imobiliário já falecido supra referido. Como não teve qualquer intervenção no negócio, declarou desconhecer se o autor foi disso informado e duvidar que os vendedores nada tivessem dito ao autor a esse propósito.

Ouvido o legal representante da ré N…, P…, em declarações de parte mencionou que a venda das propriedades foi entregue à testemunha D…, tendo este sido informado que o Monte do … não fazia parte delas. O declarante mencionou ainda que não tinha qualquer razão para pensar que a testemunha D… não tivesse informado o autor daquela situação.

Ouvido o réu T… em declarações de parte, referiu que esteve presente na reunião mencionada pela testemunha D…, no decurso da qual o autor foi informado de que o Monte do … não fazia parte das propriedades que estavam à venda, algo que também era do conhecimento do agente imobiliário (a referida testemunha). Embora tenha referido que a propositura desta acção afectou a sua imagem de bom gestor e o próprio exercício do seu comércio, não conseguiu identificar em que medida é que se deu tal afectação, daí as respostas dadas aos artigos 52.º e 53.º da base instrutória.»

4. Auditaram-se as declarações prestadas pelo R. T…, pelo A. R…, e os depoimentos das testemunhas indicadas pelo Recorrente e indicadas na motivação da decisão recorrida, com relevância para esta matéria.

Como resulta da motivação da matéria de facto, o depoimento decisivo quanto à matéria em causa, foi prestado pela testemunha D…, perito avaliador de imóveis, que, como disse, foi contactado pela R. “N…”, pelo Sr. P…, para apurar se as sociedades proprietárias dos imóveis deviam continuar a detê-los ou se não havia viabilidade na sua exploração.

Disse que visitou a propriedade 10 ou 15 vezes, conhecia a localização, falou com os locais sobre a propriedade e com o agente imobiliário da zona sobre as confrontações das propriedades da "N…", e concluiu que era muito difícil de desenvolver ali actividade, porque as propriedades ficavam numa zona de impacto protegida.

Embora inicialmente tenha dito que do negócio não conhecia nada e que não conheceu o comprador, logo a seguir esclareceu que conheceu o comprador, mas não no local, dizendo que falou com ele numa reunião, em que mostrou a localização da propriedade.

Disse que ele (testemunha) sabia que o "Monte do …" não fazia parte da propriedade de "N…", pois, foi-lhe explicado muito claramente pelo agente imobiliário, e que foi explicado muito claramente ao comprador que o monte não fazia parte, acrescentando: “posso ter sido eu, pode ter sido o Sr. P…, pode ter sido outra das pessoas presentes na reunião, mas isso foi explicado muito claramente ao comprador”.

Também disse que estavam presentes na reunião o A. (R.), ele, e “pensa” que A… (arquitecto que a testemunha contratou quando estava a fazer o trabalho inicial para a R.), e outro.

Disse que a reunião era para a propriedade ser vendida a R….

Também disse que achou estranho o "Monte do …", apesar de se situar na Herdade do M…, não fazer parte desta, como o agente imobiliário V… lhe tinha dito, tendo depois também afirmado que os RR. também sabiam disso e o informaram.

Em sede de instâncias pela I. Mandatária dos AA., disse que a reunião se destinava a discutir os limites e confrontações da propriedade, para que o R… os soubesse, porque era uma aquisição grande, para que tudo ficasse claro, e para conhecer o comprador.

Perguntado, como é que o A. com o mapa, onde não estava assinalado o "Monte do …" sabia que este não fazia parte da propriedade e como é que lhe mostraram isso, disse que, na reunião “claramente” mostrou-se o "Monte do …" e foi dito “isto não faz parte da venda”, e que tinham um plano (mapa), e o plano apresentado nesta reunião mostrava o "Monte do …", acrescentando que todos os planos ou plantas mostravam o "Monte do …".

Confrontado com o facto de antes ter dito que nos mapas não estava o "Monte do …", disse que deve ter havido erro de tradução.

Do depoimento da testemunha percebe-se que o "Monte do …" tem o nome indicado no mapa, mas não está ali delimitado.

Respondendo ao Mmo. Juiz, a respeito do momento em que teve conhecimento de que o "Monte do …" não fazia parte da Herdade da M…, disse: “quando estava a inspeccionar a propriedade com o agente imobiliário, olhei a propriedade, porque sobressai ali, e o agente imobiliário explicou-me que aquilo não faz parte, que aquela construção não faz parte do resto da propriedade”. Primeiro soube pelo agente imobiliário e, depois, pela R. "N…".

Esclareceu ainda que a reunião foi nos escritórios da “A…”.

5. Embora esta testemunha, do que ouvimos, tenha revelado conhecimento de causa, dado o seu envolvimento no negócio, o seu depoimento não se mostra convincente quanto ao facto de ter sido comunicado ao A. que o "Monte do …" não fazia parte da propriedade que o A. iria “adquirir” no negócio em causa (por compra do imóvel ou pela aquisição das acções da sociedade proprietária, como veio a suceder).

Aceita-se que até possa ter havido um erro de tradução (do inglês para o português), ou de percepção, quando a testemunha disse inicialmente que o "Monte do o" não vinha assinalado nos mapas, mas cremos que o que a testemunha quis dizer foi que o "Monte do …" não estava delimitado nos mapas mostrados ao A., como efectivamente sucedeu.

Porém, é no mínimo estranho, e pouco convincente, que numa reunião convocada para dar a conhecer ao comprador os limites e confrontações da propriedade, para ele saber o que ia comprar, tivesse sido mostrado um mapa em que o "Monte do …" não está delimitado, e que a testemunha não soubesse dizer quem disse ao A. que o "Monte do …" não integrava o imóvel M…, tratando-se de facto relevante.

Depois, o arquitecto A…, a quem a testemunha D… pediu um projecto de viabilidade urbanística, com vista a apurar da capacidade edificativa das propriedades, quando perguntado se esteve na reunião em Lisboa (na A…) respondeu categoricamente: “não estive”. Explicou esta testemunha que da análise que fez dos mapas, certidões e cadernetas prediais a delimitação das propriedades não estava clara, pelo que teve que as ir visitar. Disse que o "Monte do …" destacava-se e não sabia se estava incluído nas propriedades M…. Por isso, havendo dúvidas em face do cadastro, excluiu o "Monte do …" do estudo de viabilidade que fez. Também esclareceu que as reuniões que teve durante o seu trabalho foram sempre no seu escritório e outra em Odemira, mas não se recorda de o A. ter estado em alguma, nem nas visitas que fez ao local.

6. E as declarações prestadas pelo R. T… também não convencem quanto ao facto de ter sido dado conhecimento ao A., na dita reunião na A…, que o "Monte do …" não estava integrado nas propriedades que pretendia adquirir.

O R. referiu que só esteve uma vez com o A. R… e foi na dita reunião em Lisboa, na A…, que foi marcada, como disse, a “nosso pedido” (referindo-se à R. que representa), quando o A. demonstrou que queria adquirir a propriedade e, acrescentou, “nessa reunião pusemos-lhe o mapa à frente e mostrámos-lhe claramente o que é que estava a ser vendido e que aquilo não fazia parte da propriedade”, dizendo que foram muito precisos quanto à venda das 4 ruínas.

Disse que a reunião foi porque queria conhecer o comprador, saber se era sério, antes de gastarem dinheiro com advogados e para mostrar o que fazia parte, mas quando lhe foi perguntado qual a reacção do A. R… quando lhe disse que o "Monte do …" não fazia parte, respondeu “não me lembro”, acrescentando que o mais importante era mostrar ao A. o que é que tinham, que a discussão principal foi dizer o que tinham porque nunca tiveram aquela casa, referindo-se às ruínas do "Monte do …".

Perguntado pelo Mmo. Juiz se na reunião foi dito que as 4 ruinas faziam parte da propriedade, mas não o "Monte do …", respondeu evasivamente, dizendo que a razão da reunião era dar a conhecer o que era a propriedade, referindo que foi bastante claro que eram as 4 ruínas.

E quando perguntado se foi comentado na reunião se a casa (o "Monte do …") estava a ser objecto de negociação, se houve discussão acerca disto, respondeu: “eu creio que foi mencionado, até por exclusão, até porque só estava a vender 4 ruinas”. Tendo acrescentado que, “expressamente”, não se lembra de haver grande discussão acerca da casa do Engenheiro e que a grande discussão foi saber o que tinham: as 4 ruinas.

Disse ainda que não sabia se nas negociações do preço foi tido em conta pelo R…a existência da construção do "Monte do …".

7. Também em face deste depoimento, sabendo o depoente que o "Monte do …" não estava incluído na propriedade a vender, e tendo sido apresentado ao A. um mapa das propriedades a serem negociadas, que corresponderá ao que foi junto em audiência, que tem inscrito o nome "Monte do …" num topo da propriedade, junto à costa, mas que não tem assinalada a sua delimitação geográfica, o que, como bem disse o Mmo. Juiz durante a inquirição, leva a concluir que tudo faz parte da herdade em negociação, o depoimento do R. não podia ter sido evasivo como foi, pelo que não se adquire a convicção de que o A. foi esclarecido de que o "Monte do …", não se integrava nas ditas propriedades.

E o A., R…, no seu depoimento, foi muito claro no sentido de que os vendedores não fizeram qualquer declaração quanto à exclusão do "Monte do …" do negócio, dizendo que o mesmo foi feito tendo por base as plantas, onde constava indicado o "Monte do …", e que foi visitar o terreno acompanhado de 2 ingleses, sendo um o representante dos vendedores.

Recorda-se da reunião em Lisboa, na A…, onde lhe foram apresentadas as plantas e se fez a pré negociação e depois foram ao terreno, dizendo que não falaram especificamente de quaisquer ruinas, que o que comprou foi a herdade, sendo falso que tenham falado da exclusão do "Monte do …", pois, o que estava em causa “era a aquisição de uma herdade e falou-se na herdade e o que se fala é das extremas e das áreas totais das extremas da propriedade”.

Acrescentou que só deram conta de que o "Monte do …" não fazia parte da herdade 2 ou 3 anos depois, quando encarregou a testemunha A…, arquitecta e sua mulher, de fazer um estudo de viabilidade e esta se deparou com obras nas ruinas do "Monte do …", vindo a apurar que não estava integrado nas Herdades que compraram.

Evidenciou a surpresa desta notícia e disse que se soubesse que o "Monte do …" não estava incluído o negócio seguramente seria diferente, ou seria renegociável, mas teria um desfecho diferente.

Por sua vez, a testemunha A…, embora tenha prestado um depoimento indirecto quando ao modo como decorreu o negócio, referiu, e nisso depôs directamente, que foi com o marido ao local ver as propriedades, que eram vastas, tendo estado no "Monte do …", e que só depois da compra, quanto se deslocou às propriedades no âmbito do estudo de viabilidade que estava a fazer, se deparou com uma construção nas ruinas do "Monte do …" e veio a apurar que o dito "Monte do …" não estava integrado nas propriedades adquiridas.

Deu conta da surpresa do A. quando lhe comunicou este facto.

Acrescentou que o "Monte do …" está encravado num extremo das propriedades adquiridas, que só se chega lá atravessando as restantes propriedades, por uma estrada de difícil acesso, em terra batida.

Referiu a importância do "Monte do …", pela sua localização, junto ao mar, que qualificou como a ruina principal dos terrenos, com potencialidade edificativa, dadas as limitações no local.

8. O depoimento da testemunha, J…, ajudante de notário aposentado, que referiu ter tido contactos com o R. T… nos anos 80, só relevou para se confirmar que os RR. sabiam que o "Monte do …" não estava integrado na Herdade do M…, que era uma propriedade autónoma, que não tem nada a ver com as outras que os RR. tinham, e que explicou isso quando falou com os RR

Por sua vez, a testemunha J…, mediador imobiliário, interveio no negócio com outro mediador inglês (de nome C…), já falecido, que representava os vendedores e tinha os contactos destes. Partilhou o negócio de mediação com o mediador inglês.

Disse que as condições do negócio lhe foram apresentadas pelo mediador inglês: que eram 3 propriedades, viu as plantas com as delimitações, havia algumas ruinas, mas não havia casas que se pudesse utilizar. Foi com o mediador inglês de jipe ver as propriedades.

Foi claro em afirmar que nunca lhe foi dito, nem quando foi ver as propriedades nem em face dos documentos, que o "Monte do …" não estava incluído no negócio, e referiu que nas cartas topográficas que o mediador inglês lhe entregou o "Monte do …" não estava delimitado, como separado das propriedades á venda.

Disse ainda que nunca reuniu com o mediador inglês na presença do A. (que pertencia ao grupo A…) e que apresentou o negócio ao A. e disse o preço, tendo este ficado interessado pessoalmente no negócio, tendo sido os advogados que trataram do resto.

9. Ora, em face destas declarações e depoimentos, não subsistem dúvidas de que ao A. foram apresentados um conjunto de documentos que identificavam os imóveis em questão, designadamente os limites, extensão e localização, concretamente a planta do prédio denominado M…, e que nesses documentos aparecia a referência a um prédio denominado "M…", que se encontra dentro do prédio M… e cujas confrontações e limites não estavam identificados de forma a apresentá-lo como um encrave ou prédio distinto e pertencente a outrem que não os RR., como, aliás, resulta dos ponto G), H) e 7 dos factos provados.

Também ficou claro que das visitas feitas à propriedade, pela sua extensão, dificuldade de acessos, e falta de delimitação do "Monte do …", não era possível que o A. se apercebesse que o "Monte do …" não integrava as ditas propriedades, nem nada lhe foi dito a esse respeito.

E, por isso é que compreendemos que no ponto 8 se tenha dado como provado que “o autor ficou a acreditar que as plantas apresentadas pelos réus reproduziam geograficamente os limites, configuração, área, composição e localização dos terrenos”.

Tal facto afigura-se-nos em contradição (a não ser que se reporte a um momento temporal anterior à reunião em Lisboa), com o consignado em 9, onde se deu como provado que o A. foi informado pelos RR. que o Monte do … não integrava o prédio M… e, por isso, não era propriedade da Lino Nunes Pires, SA

Porém, da análise conjugada da prova produzida, pelas razões que acima explicitámos, não se adquire convicção minimamente segura de que na dita reunião de Lisboa foi dado conhecimento ao A. que o "Monte do …" não integrava o negócio. Os depoimentos da testemunha D… e as declarações de parte do R. T… não são convincentes e o A. nega peremptoriamente tal facto.

É certo que se pode argumentar que as declarações de parte do A. são interessadas e que têm que ser comprovadas por outros meios de prova, mas as do R. também são declarações interessadas, e, por isso, as declarações de parte têm que ser analisadas em conjugação com as demais provas produzidas.

No caso, resulta das próprias declarações do R. que a dita reunião em Lisboa foi convocada para dizer o que iam vender, e não para explicitar que o dito "Monte do …" não se integrava na venda, tendo sido apresentado mapas em que o "Monte do …" não está delimitado, bem sabendo os RR. e a testemunha D…, que o mesmo não estava integrado das ditas propriedades e que o A. não sabia desse facto.

Em suma, conclui-se que há prova bastante, e o facto 8 logo o evidenciava, de que os RR. subtraíram essa informação ao A., sendo óbvio que pela importância estratégica das ruínas do "Monte do …" e restrições existentes na área, que foram referidas em audiência, onde só se permite reconstruir em ruínas já existentes e com limitações, o "Monte do …" valorizava o preço da venda. Aliás a experiência e senso comum assim o indicam.

E também temos por credível, que se o A. soubesse que o "Monte do …" não estava incluído, teria feito um negócio diferente, pelo menos com um preço inferior, e que só recentemente se apercebeu de que o "Monte do …" não estava incluído nas propriedades adquiridas quando se dedicou a desenvolver o investimento efectuado em Aljezur, e encarregou a testemunha A… desse projecto, como disse e a testemunha A… referiu.

10. Deste modo, conclui-se pela procedência parcial do recurso quanto à matéria de facto.

Dizemos parcial, porque em relação à matéria a que se referem os artigos 11º e 12 da base instrutória, correspondente ao ponto 3 dos factos não provados, o que resulta apurado é só a 1ª parte deste ponto, posto que não há prova que aquando da concretização do negócio de transmissão das participações sociais tenha sido assegurado que o "Monte do Engenheiro" estava incluído no negócio, pois tal pressupunha uma declaração expressa nesse sentido, que não colhemos da prova produzida.

Em consequência, decide-se:

Eliminar o ponto 9 dos factos provados;

Aditar à matéria de facto provada (eliminando-a dos factos não provados) os seguintes factos:

20. O autor ficou convencido que a Lino Nunes Pires S.A. era proprietária da totalidade do terreno identificado nas plantas como M… e que neste estava incluído o Monte do …;

21. Em virtude de estar empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, o autor apenas recentemente dedicou a sua atenção a desenvolver o investimento efectuado em Aljezur;

22. A construção referida em 12 estava implantada no espaço que, segundo todas as informações prestadas pelos réus, devia pertencer à sociedade Lino Nunes Pires S.A..;

23. Os réus não informaram o autor da existência do prédio "Monte do …" no interior do prédio do “M…”, o que omitiram de modo a conseguir do autor um valor superior por este último.

24. O autor aceitou um preço para a transmissão das participações sociais da Lino Nunes Pires S.A. que não teria aceitado se soubesse da verdadeira composição do prédio.

11. Aqui chegados, resta subsumir os factos ao direito.

Como se diz na sentença, na presente acção está em discussão parte do objecto de um contrato de transmissão de participações sociais, instrumento usado pelas partes para aquisição de dois bens imóveis.

O A. veio alegar que a verdadeira configuração, composição e limites de um deles, conhecido por M…, não correspondia ao que lhe havia sido transmitido e assegurado pelos RR. aquando das negociações para a celebração do contrato-promessa e do contrato prometido e que nessas negociações os RR. intencionalmente omitiram a existência de uma parcela de terreno conhecida por "Monte do …" que, não obstante se situar geograficamente dentro daquele prédio, não o integrava e pertencia a outrem.

Diz o A. que a conduta dos RR. causou na sua pessoa uma falsa representação da realidade e que nunca teria pago o que pagou se soubesse que essa parcela não fazia parte do prédio M….

Os RR. contestaram esta versão dos acontecimentos alegando que o A. foi informado de que o "Monte do …" que não fazia parte do negócio porque não era propriedade da empresa cujas participações sociais o A. estava a adquirir.

Dispõe o artigo 227.º do Código Civil, que “[q]uem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”

Também no cumprimento das obrigações devem as partes agir de boa-fé (cf. artigo. 762.º, n.º 2, do Código Civil).

Acresce que, nos termos do n.º 1 do artigo 236º do Código de Processo Civil “[a] declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.” E, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (cf. artigo 237º do Código Civil).

Por outro lado, como resulta do artigo 251º do Código Civil, o erro quando incida sobre os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º do Código Civil, sem prejuízo da aplicação do instituto da redução do negócio jurídico quando a causa da invalidade não atinja todo o negócio jurídico, como se prescreve no artigo 292º do mesmo código.

12. Como a relação contratual foi trazida aos autos, não se nos suscitam dúvidas em afirmar que os RR. tinham o dever jurídico de informar o A. da existência de uma parcela de terreno que não fazia parte de um dos imóveis que estava a ser adquirido, tanto mais que, como resulta dos factos provados, não estava identificado nas plantas como um prédio autónomo.

E, como se diz na sentença, é legítimo aceitar que um qualquer visitante, colocado na mesma posição do autor, tivesse concluído que tudo o que estava a visitar e a ver, mormente a edificação situada na melhor parte do terreno, fazia parte do imóvel. Não sendo habitual ver-se a transferência de propriedades com partes total ou parcialmente encravadas, é sobre o contraente que, tendo o total domínio do facto por ser conhecedor da situação, recai a obrigação de informar a contraparte.

É certo que o A. estava assessorado no negócio e evidencia “pergaminhos” de experiência em negócios e até mandou fazer uma averiguação fiscal e contabilística à sociedade Lino Nines Pires, SA., proprietária do imóvel cuja área englobaria o "Monte do …", mas não vemos como é que uma averiguação global à sociedade proprietária do imóvel (due diligence) teria permitido ao A. aperceber-se daquela situação, pois, não é habitual um encrave predial, físico, estar descrito em documentos societários, fiscais ou contabilísticos. O encrave ou resulta da descrição predial, e nesta medida pode ser conhecido por todos, ou só é conhecido do proprietário do prédio que tem o encrave e, eventualmente, de pessoas que habitem ou tenham interesses nas proximidades. Como nada disto está descrito nos autos, sai reforçada a ideia segundo a qual os RR. tinham a obrigação de comunicar ao A. o que se passava com uma parcela de terreno que, aos olhos de um cidadão médio, seria vista como fazendo parte do todo onde se integra.

13. Porém, ao contrário do decidido na sentença, em que se concluiu pela absolvição dos RR., em face da procedência do recurso quanto à matéria de facto e das alterações efectuadas, impõe-se agora decisão diversa, pois, o A. logrou demonstrar que não foi informado de que o "Monte do …" não fazia parte das propriedades que estava a adquirir, concretamente o prédio M… sendo que, as plantas que lhe foram apresentadas reproduziam geograficamente os limites, configuração e área, composição e localização dos terrenos, não permitindo concluir pela exclusão do "Monte do …".

Em suma, a conduta dos RR. foi determinante para o erro em causa, levando a que o A. adquirisse as acções da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos, SA., proprietária do imóvel M…, pelo valor de € 1.400.000, e não teria pago este valor pela aquisição das acções desta sociedade se soubesse que o "Monte do …" não integrava o património desta, como se veio a provar.

Deste modo, em face das citadas disposições legais, dos artigos 251º, 247º e 292º do Código Civil, o negócio é anulável, mas não resultando dos factos apurados que da nulidade decorra a invalidade de todo o negócio, assiste ao A. o direito de obter a redução do mesmo, pelo valor correspondente ao prejuízo sofrido, no caso o valor do citado "Monte do …".

14. Ora, apurou-se nos autos que “a circunstância do Monte do … não ser parte integrante do prédio M… provocava a desvalorização deste em € 400.000,00, valor correspondente ao valor daquele, sendo € 200.000,00 respeitante à capacidade construtiva do terreno e € 200.000,00 respeitante à construção existente” (cf. ponto 16 dos factos provados)

Este valor foi apurado com base no relatório pericial de fls. 478 e ss. e nos esclarecimentos prestados pelos peritos a fls. 545 e ss, como se diz na sentença.

Mas, como se vê do relatório pericial, o valor calculado para o "Monte do …" foi efectuado tendo em conta a situação do prédio, incluindo a edificação no estado em que se encontrava, à data da peritagem, em 14/06/2016 (basta ver a resposta dos peritos à questão 4)

Ora, o negócio por via do qual as propriedades em causa nos autos advieram à titularidade do A., ocorreu em 6 de Julho de 2007, pelo que é a esta data que se deve reportar o valor do dito "Monte do …, e nele não pode ser incluída a construção existente à data da avaliação, que resultou de obras posteriormente efectuadas (diz o perito que a casa terá sido reconstruída há cerca de 10 anos), mas sim a construção, ou ruínas, que ali existiam aquando da transacção.

Deste modo, o valor do dito ME terá que se apurado em posterior incidente de liquidação, nos termos do n.º 2 do artigo 609º do Código de Processo Civil, até ao montante máximo de € 400.000.

15. Além das RR. sociedades, o A. pede também a condenação solidária do R. Thomas Pearson, legal representante da R. Nene Estates Limited, por ter agido culposamente e com manifesto objectivo de prejudicar os credores sociais, invocando o disposto no artigo 78º do Código das Sociedades Comerciais, onde se prescreve que: “Os gerentes ou administradores respondem para com os credores da sociedade quando, pela inobservância culposa das disposições legais ou contratuais destinadas à protecção destes, o património social se torne insuficiente para a satisfação dos respectivos créditos.”

Porém, independentemente de se apurar se a conduta do dito R. cabe na previsão do preceito, certo é que a sua responsabilização só ocorreria em caso de conduta culposa que torne o património social da empresa pela qual era responsável insuficiente para a satisfação dos créditos sobre a sociedade, o que não está apurado nos autos.

Porém, na pendência do processo, foi informado nos autos que a sociedade Nene Estates Limited foi dissolvida em 6 de Setembro de 2011, tendo o A. requerido o prosseguimento da lide contra os accionistas da extinta R., que são a R. Nene Group PLC e T…, os quais passaram a ocupar a posição jurídico processual da extinta R. Nene Estates Limited, assumindo a qualidade de réus na presente lide, como se decidiu por despacho de 12/03/2019 (cf. fls. 645 e 646.)

Assim, são estes RR. responsáveis pelo pagamento ao A. do valor correspondente à redução do negócio.

16. Deste modo, procede a apelação, com a consequente revogação da sentença recorrida, na parte impugnada, nos termos supra referidos, mantendo a sentença quanto à absolvição do pedido reconvencional, que não está aqui em apreciação.

IV- Decisão

Nestes termos e com tais fundamentos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência:

a) Revogar a sentença recorrida, na parte em que absolveu os RR. do pedido, condenando-se os RR. Nene Group PLC e T…, a pagar ao A., pela redução do negócio, a quantia que se apurar em incidente de liquidação, correspondente ao valor do prédio denominado "Monte do …", identificado nos pontos S) e 15 dos factos provados, calculado à data da celebração do negócio em causa nos autos e tendo em conta as construções então ali existentes, até ao montante máximo de € 400.000 (quatrocentos mil euros).

b) No mais, manter a sentença recorrida.

Custas a cargo dos Apelados.

Évora, 30 de Junho de 2021

Francisco Xavier

Maria João Sousa e Faro

Florbela Moreira Lança

(documento com assinatura electrónica)