03A3924 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O registo predial não tem, salvo excepções como na hipoteca, natureza constitutiva - faz presumir a existência do direito e a sua titularidade por quem nele está inscrito.

II- Terceiros, para efeitos do art. 5 do CRPred., são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.

III- O acto pelo qual o alienante diz transferir o direito de propriedade sobre um prédio quando já não era seu titular está ferido de ilegitimidade substantiva.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" e marido B propuseram contra C e D e mulher E a fim de se declarar nulo o contrato de compra e venda, celebrado em 01.03.14, em que o primeiro réu vendeu aos segundos a fracção autónoma identificada no art. 1º da petição inicial de que apenas era usufrutuário, por em 99.04.12 a ter doada aos autores, facto que os segundos réus conheciam, e se ordenar o cancelamento do registo de propriedade a favor destes.

Contestando, o réu C confessou os factos e alegou ter agido sob coacção do réu D e na convicção de apenas lhe vender o usufruto, só agora conhecendo que da escritura ficou a constar ter vendido a plena propriedade daquela fracção autónoma, pelo que concluiu pela procedência parcial da acção, reduzindo-se o negócio celebrado.

Os segundos réus contestaram para excepcionaram a prioridade do inscrição predial a seu favor em nada prejudicando os autores nem o co-réu a quem pagaram 20.000.000$00 «pela aquisição do imóvel que os autores tinham adquirido gratuitamente», concluindo pela improcedência da acção.

Prosseguindo até final, procedeu a acção por sentença que a Relação, sob apelação dos segundos réus, confirmou.

De novo irresignados, pediram revista, concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações:

- na definição de terceiros o acórdão não considerou o modo de aquisição do imóvel pelas partes, gratuitamente pelos autores e a título oneroso pelos recorrentes;

- o registo de aquisição a título oneroso prevalece sobre o da aquisição a título gratuito quando provenientes do mesmo transmitente e aquele tenha registado antes deste;

- foi violado o disposto nos arts. 291-1 CC, e 5, 6 e 17 CRPred.

Contraalegando, defenderam os autores a confirmação do acórdão.

Colhidos os vistos.

Matéria de facto que as instâncias consideraram provada:

a) - Por escritura pública outorgada em 99.04.12 no 5° Cartório Notarial de Lisboa, o réu C declarou doar à autora A, com reserva de usufruto para ele doador, a nua propriedade da fracção autónoma designada pela letra «B», que corresponde à loja A, com arrecadação na cave do prédio urbano sito na Praceta Primeiro de Janeiro, .... a .... e Estrada Consiglieri Pedroso, .... a ..... em Queluz de Baixo, freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o nº 67 e inscrito na matriz respectiva sob o art. 1631 da freguesia de Barcarena;

b) - logo após a outorga dessa escritura os autores deram conhecimento dessa factualidade aos réus D e E;

c) - tal informação foi dada aos segundos réus em virtude de o réu marido ser sócio gerente da sociedade comercial por quotas Centro Comercial Queluz de Baixo, Lª, arrendatária da loja instalada em tal fracção autónoma;

d) - a ré mulher tem conhecimento de todos estes factos porque também ela desenvolve actividade profissional ao serviço daquela sociedade comercial;

e) - em 01.03.12 o réu C outorgou uma procuração conferindo a E «os poderes necessários para vender a quem e pelo preço, cláusulas e condições que achar convenientes» a fracção autónoma aludida, mais referindo que tal procuração é «conferida também no interesse do mandatário pelo que não poderá ser revogada sem o seu acordo»;

f) - o E é amigo dos segundos réus;

g) - por escritura outorgada em 01.03.14 no Cartório Notarial de Proença a Nova, esse F, na qualidade de procurador do réu C, declarou vender ao réu D a fracção identificada acima, pelo preço de vinte milhões de escudos, já recebido, tendo o réu D declarado aceitar a venda;

h) - encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Oeiras,

1. - por apresentação n° 3, de 93.02.24, a aquisição a favor do réu C, por compra, de 1/3 da fracção autónoma designada pela letra «B», que corresponde ao rés do chão, loja A, com arrecadação na cave, do prédio urbano sito na Praceta Primeiro de Janeiro, ..... a ..... e Estrada Consiglieri Pedroso, ..... a ..... em Queluz de Baixo, descrito nessa Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o nº 67;

2. - por apresentação n° 3, de 96.05.14, a aquisição a favor do réu C, por compra, de 1/3 da mesma fracção;

3. - por apresentação n° 9, de 01.03.20, a aquisição a favor do réu D por compra, da mesma fracção;

4. - por apresentação n° 1, de 01.04.12, provisória por dúvidas, a aquisição a favor da autora A, por doação do réu C, da mesma fracção;

5. - por apresentação n° 1, de 01.04.12, provisória por natureza e por dúvidas, o usufruto a favor do réu C, por reserva em doação;

6. - por apresentação n° 10, de 01.06.06, a instauração da presente acção;

i) - o réu C outorgou a escritura aludida na al. a) reservando para si o usufruto, com vista a poder arrecadar o produto da renda para, com esse valor , poder fazer face ao seu sustento e da mensalidade do lar onde habita,

j) - tendo o réu C optado por ir instalar-se no Lar da Santa Casa da Misericórdia de Proença a Nova, deixando como sua procuradora a sua sobrinha, a autora A;

l) - o réu D pressionou o réu C para que este diminuísse o valor da renda pelo arrendamento feito à sociedade,

m) - exigindo-lhe dinheiro para obras e ameaçando-o com acções em tribunal;

n) - depois de muitas pressões o réu D propôs ao réu C que lhe vendesse o usufruto da fracção e as quotas da sociedade, o que este aceitou para deixar de ser submetido à pressão constante do réu D, que já se tornava insuportável e;

o) - em Março de 2001, o réu D apresentou-se em Proença a Nova acompanhado por um inquilino do Centro Comercial e seu amigo para que o réu C passasse uma procuração com a explicação de que tal se destinava a vender o usufruto e as quotas;

p) - foi com surpresa que o réu C verificou que tal procuração contém poderes para proceder à venda da fracção;

q) - o réu C recebeu do réu D tão só a quantia de 15.000.000$00, para pagamento do usufruto e das quotas;

r) - o réu C quis vender o usufruto,

s) - o que era do conhecimento dos demais réus e com estes foi negociado.

E ainda, porque adquiridos para os autos (CPC 729,2 e 722-2):

u) - a autora é irmã do réu D e ambos sobrinhos do réu C, solteiro e maior;

v) - os segundos réus, após terem sido informados pelos autores que eram radiciários da fracção autónoma referida na al. a), passaram a dirigir-se-lhes, por estes disporem de procuração para administrarem o usufruto, exigindo obras, pedindo-lhes que aceitassem fixar uma renda de valor mais baixo, apresentando-lhes uma minuta, por si elaborada, de novo contrato de arrendamento;

x) - a presente acção foi proposta em 01.05.21.

Decidindo:

1. - Circunscrito o objecto do recurso à questão da prevalência do registo de aquisição a título oneroso sobre o da aquisição a título gratuito quando provenientes do mesmo transmitente e aquele tenha registado antes deste.

De um lado, a autora que, em 1999, adquiriu de seu tio, reservando para si o usufruto, a título gratuito, a nua propriedade da fracção autónoma. Esta é susceptível de posse e foi exercida pelos autores.

Os segundos réus não questionam que, pela doação a autora tenha adquirido a nua propriedade daquela fracção autónoma nem a posse da autora.

Do outro, o réu, também sobrinho do doador e irmão da autora, que, embora sabendo da doação e enganando-o, adquire, em 2001, a título oneroso a propriedade plena da mesma.

O réu D sabia desde o momento da doação que a nua propriedade fora doada à autora; contudo, embora com eles contactasse - porque radiciário e com procuração para administrar o usufruto -, pressionava e ameaçava o doador; quando este, para se subtrair à pressão constante daquele que já se lhe tornava insuportável, aceitou vender-lhe o usufruto (da fracção autónoma e das quotas da sociedade), conseguiu que ele passasse uma procuração irrevogável a um seu amigo (E), procuração, em que o doador julgava apenas conferir poderes para proceder à venda do usufruto.

Todavia, a procuração que o réu D logrou conseguir fosse emitida, continha poderes para alienar a propriedade plena daquela fracção autónoma e, dois dias depois da sua emissão, era celebrado o contrato de compra e venda em crise nos autos.

Ilegitimidade substantiva no acto por o réu C já não ser, a essa data, titular do direito alienado (CC- 892).

Má fé do réu D que, conhecedor dessa ilegitimidade (CC- 291,3 e 892), obteve por coacção sobre o réu C uma declaração, que, foi conscientemente por si deturpada no documento (o réu emitiu declaração na persuasão de estar a conferir poderes para lhe vender o que com ele acordara - als. n), p), r) e s)) que consubstanciou a procuração passada a favor de um seu amigo para poder ser usada, como o foi, na celebração de um contrato de compra e venda em que este réu surge como adquirente.

2. - Embora adquirindo do mesmo transmitente (o réu C) direito incompatível com o adquirido pela autora, não é adquirente de boa fé, pelo que se não pode considerar terceiro.

Em abono da tese contrária invocam os recorrentes um acórdão do STJ de 97.09.23, o qual se inseriu na jurisprudência uniformizada pelo acórdão de 97.05.20, revogada, porém, pelo Acórdão Uniformizador nº 3/99, de 99.05.18 que estabeleceu serem «terceiros, para efeitos do disposto no art. 5 do CRPred,» «os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa» (pela redacção do art. 5-4 CRPred, dada em 1999, o legislador, afastando o conceito lato da noção de terceiro para efeito do registo predial, consagrou a jurisprudência ora uniformizada).

Acresce, por outro lado, que a acção (não é a de nulidade de registo - CRPred- 17,2 -, mas do próprio acto susceptível de ser registado - CRPred- 8,1; aliás, anote-se que por aquele nº 2 não se formulou afloramento algum de um princípio geral, que não existe, de desprotecção ao adquirente a título gratuito) foi proposta dentro dos 3 anos posteriores ao contrato (dois meses e poucos dias após o mesmo).

O registo predial não tem natureza constitutiva (salvo excepções, v.g., hipoteca). Faz presumir a existência do direito e a sua titularidade por quem nele está inscrito (CRPred-7).

Ilidiram (CC- 350) os autores a presunção de o réu, em nome de quem a aquisição foi inscrita em primeiro lugar, ser titular do direito de propriedade, registo esse anterior ao registo da presente acção e, aliás, não realizado de boa fé (a eficácia do registo não é independente da boa ou má fé de quem regista).

O direito não foi transferido pelo registo mas seria, in casu, pelo contrato de compra e venda (CC- 408,1 e 879 a)), o que não ocorreu por ao tradens falecer legitimidade substantiva para o acto.

Termos em que se nega a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 3 de Dezembro de 2003

Lopes Pinto

Pinto Monteiro

Reis Figueira