Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I- RELATÓRIO
AA, residente na Rua 1, BB, residente na Rua 2, CC, residente na Rua 3 Delgada e DD, residente na Estrada 4 Norte, apartado 33, Funchal, intentaram a presente ação declarativa de condenação contra EE, residente no Caminho da Levada, nº31, Ponta Delgada, e S__ & G__, Lda., pessoa coletiva nº …, com sede na Rua 1, peticionando que seja reconhecido o direito de propriedade dos Autores sob o prédio sito à Rua 1; que seja reconhecida a existência de um contrato de arrendamento comercial em vigor entre os Autores e a 1ª Ré objeto do R/C poente do referido prédio; que seja decretada a cessação por resolução de tal contrato e, consequentemente, que sejam as Rés condenadas a entregar o mesmo, livre e devoluto de pessoas e bens.
Para tanto, aduzem serem os donos e legítimos proprietários do prédio sito na Rua 1, sendo que, a 10/10/1986, a 1ª Ré tomou de trespasse o estabelecimento sito a poente do R/C de tal prédio, começando a explorar um estabelecimento com a denominação “Loja Rosa Teixeira”. Todavia, a 01/12/2014, a 1ª Ré assinou com terceiro dois contratos de cedência de exploração, o qual, até ao final de 2022, explorou no local um estabelecimento que se dedicava ao comércio de artigos de casamento. Todavia, encerrado tal estabelecimento vieram os Autores, a 13/05/2023, ter conhecimento de que a 1ª Ré cedeu o uso e fruição da referida fração à 2ª Ré, a qual se encontrar a explorar no local um estabelecimento comercial com a designação “Store 27”. Ora, sendo tal cessação ilícita, assiste-lhes o direito de resolver o contrato com base em incumprimento, o que peticionam.
Citada, a 2ª Ré contestou, impugnando os factos alegados por desconhecimento.
Também contestou a 1ª Ré, aceitando a propriedade dos Autores sobre o imóvel, mas invocando que aqueles agem em manifesto abuso de direito, pois desde a data em que tiveram conhecimento da exploração do estabelecimento da 2ª Ré (algures em abril de 2023), nunca interpelaram a 1ª Ré para esclarecer tal situação, sendo certo que até comunicaram, em novembro de 2023, a atualização da renda. Mais reconviu, peticionando que, caso a ação seja julgada procedente, os Autores sejam condenados a pagar-lhe uma indemnização fundada nas benfeitorias úteis e necessárias e despesas por si realizadas com o local, em valor que se estima, provisoriamente, em 207 100,00€.
Os Autores replicaram, defendendo a improcedência da reconvenção, uma vez que as alegadas obras não acrescentam nenhum valor ao imóvel.
A reconvenção foi admitida.
Em sede de audiência prévia, foi proferido o seguinte despacho:
“DESPACHO DE IDENTIFICAÇÃO DO OBJETO DO LITÍGIO E ENUNCIAÇÃO DOS TEMAS DE PROVA
Identificação do objeto do litígio
Importa apreciar e decidir se a 1ª Ré incumpriu o contrato celebrado com os Autores e, em caso afirmativo, quais as respetivas consequências.
Concluindo-se pelo incumprimento contratual, há que apreciar se os Autores agem em abuso em direito e se devem indemnizar a 1ª Ré pelas benfeitorias realizadas.
Enunciação dos temas da prova:
A. Data de comunicação, aos Autores, do negócio celebrado entre as Rés;
B. Data do conhecimento, pelos Autores, do negócio celebrado entre as Rés;
C. Obras efetuadas pela 1ª Ré;
D. Necessidade de tais obras;
E. Valor gasto pela 1ª Ré.
Em seguida, passam a fixar-se, os FACTOS ESSENCIAIS ADMITIDOS POR ACORDO (artigos 574º, nº2 e 587º, nº1 do Código de Processo Civil), CONFISSÃO (artigos 354º e 358º, nº1 e 2 do Código Civil) ou PROVADOS POR DOCUMENTO (artigos 364º, nº2, 371º e 376º, todos do Código Civil), sem prejuízo do disposto no artigo 574º, nº2, parte do, do Código de Processo Civil.
1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano composto por R/C com 8 divisões, sito à Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º 508/19900420 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1820.
2. O R/C deste prédio é destinado à exploração de dois estabelecimentos comerciais, um a nascente e outro a poente.
3. O estabelecimento comercial sito a poente esteve arrendado à sociedade comercial Pavão & Carreiro, Lda.
4. Por esse contrato, os então proprietários do prédio, AA e mulher, FF, cederam temporariamente àquela sociedade comercial o arrendamento comercial do R/C do prédio urbano melhor identificado em 1º.
5. Tal contrato não foi, até à data, denunciado ou resolvido pelos Autores.
6. Por escritura de Dação em Cumprimento, a Caixa Económica da Misericórdia de Ponta Delgada, atualmente Novo Banco dos Açores, S.A., tomou de trespasse o estabelecimento sito no R/C poente.
7. No dia 10 de outubro de 1986, a 1.ª R. tomou de trespasse o referido estabelecimento.
8. Desde então, a 1.ª R. passou a explorar no R/C poente do prédio dos AA. um estabelecimento comercial designado por “Lojas Rosa Teixeira”.
9. Em 1 de dezembro de 2014, a 1.ª R. assinou com GG dois contratos de cedência de exploração (um com uma renda mensal de 700,00 € e outro com a renda mensal de 1.100,00€).
10. Tendo comunicado aos Autores a cedência de exploração por carta datada do mesmo dia.
11. Até meados de dezembro de 2022, foi GG que explorou, no R/C poente do prédio dos Autores, um estabelecimento com a firma “Innside” que se dedicava ao comércio de artigos de noivado/casamento.
12. No final de 2022 aquele estabelecimento encerrou a sua atividade, mantendo-se assim durante os meses seguintes.
13. A 1ª Ré informou a “Innside” que pretendia anunciar o trespasse do estabelecimento.
14. A 1.ª R. anunciou o “trespasse de loja” na imobiliária ZOME, Real Estate.
15. A firma “Innside” informou a 1.ª R. que não tinha interesse na compra do trespasse pelo valor de 250.000,00 €.
16. É a 2ª que se encontra, neste momento, a explorar um estabelecimento comercial sito a poente do R/C do imóvel dos Autores com a designação “Store 27”.
17. A 2.ª R é uma sociedade comercial por quotas que foi constituída no 28 de março de 2023.
18. Em 27/11/2023, os Autores comunicaram à 1ª Ré a sua intenção de proceder à aplicação do aumento do valor da renda para vigorar a partir de janeiro de 2024.
De seguida, e não tendo sido apresentadas reclamações, o Mmo. Juiz questionou os Ilustres Mandatários nos termos do disposto no artigo 598º, nº1 do Código de Processo Civil, tendo todos mantido os respetivos requerimentos probatórios”.
Ainda em sede de audiência prévia, e com referência à prova pericial requerida pela 1.º Ré, aqui Recorrente, foi proferido o seguinte despacho:
“Pretende a 1ª Ré perícia com vista ao apuramento rigoroso das obras realizadas pela Ré em 1986. Ora, se é certo que a perícia nos poderá dizer o valor de tais obras, mas teremos, em primeiro lugar, de apurar se tais obras foram efetivamente realizadas, pelo que se relega a realização de perícia para momento posterior”.
Atento o falecimento do Autor AA na pendência da ação, HH, II e JJ foram habilitadas para com eles seguir a causa.
Posteriormente, os Autores apresentaram articulado superveniente, o qual foi admitido e, consequentemente, o tribunal a quo aditou dois novos temas da prova (artigo 588º, nº6 do Código de Processo Civil):
“F. Data do conhecimento, pelos Autores, do negócio celebrado entre EE e a RIVAISDIRETOS.
G. Destino da indemnização atribuída por força do incêndio no local”.
Foi realizada audiência final, na qual, em sessão de 07.11.2025 e com referência à requerida perícia suscitada pela 1.ª Ré, foi proferido o seguinte despacho:
Após o Mm.º Juiz proferiu despacho, em súmula, indeferiu a perícia, quer porque a 1ª ré não juntou os documentos referidos no art.º 46º da sua contestação, relacionados com as obras eventualmente efetuadas, quer porque da prova documental e testemunhal não se conseguiu apurar quais obras que foram efetuadas pela 1ª ré, para além de que a evidência de possíveis obras terão sido destruídas com o incêndio do imóvel e, por isso, materialmente impossível determinar o seu valor, considerando a perícia manifestamente impertinente e dilatória.
Foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“VI. Decisão
Pelo exposto, julgo a presente ação procedente e, em consequência,
A. Condeno as Rés a reconhecerem os Autores como donos e legítimos proprietários do prédio urbano composto por R/C com 8 divisões, sito à Rua 1, concelho de Ponta Delgada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o nº 508/19900420 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1820º.
B. Condeno as Rés a reconhecerem a existência de um contrato de arrendamento comercial em vigor entre os Autores e a 1.ª R. objeto do R/C poente do prédio urbano sito à Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º 508/19900420 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1820º.
C. Decreto a cessação por resolução de tal contrato de arrendamento.
D. Condeno as Rés a entregar tal imóvel, livre e devoluto de pessoas e bens.
Mais julgo a reconvenção totalmente improcedente, por não provada, absolvendo os Autores do peticionado”.
Inconformada com a sentença, a Ré veio interpor recurso da mesma, formulando as seguintes Conclusões:
“a. O presente recurso tem por objeto a sentença que: (i) reconheceu os Autores como donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito na Rua 1; (ii) reconheceu a existência de contrato de arrendamento para fins não habitacionais entre os Autores e a 1.ª Ré; (iii) decretou a cessação por resolução desse arrendamento; (iv) condenou as Rés à entrega do imóvel livre de pessoas e bens; e (v) julgou improcedente a reconvenção.
b. A decisão enferma de: i) erro de julgamento da matéria de facto; ii) erro de qualificação jurídico-contratual; iii) insuficiência de fundamentação; e iv) vício de instrução quanto à reconvenção, com influência decisiva no sentido da decisão, violando os artigos 574.º n.º 2, 587.º n.º 1, 607.º n.º 3 a 5, 615.º n.º 1 al. b), 640.º e 662.º do CPC e que reclamam a intervenção do Tribunal ad quem ao abrigo dos seus poderes de alteração da decisão de facto e de requalificação jurídica.
c. O efeito cominatório não tem lugar quando os factos “só puderem ser provados por documento escrito”, nos termos do artigo 574.º n.º 2 do Código de Processo Civil. Tal exceção é aplicável aos pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12, cuja demonstração decorre dos documentos 1, 2, 3, 4, 8 e 10 juntos pelos Autores com a petição inicial.
d. O Tribunal a quo deu como assentes, por efeito cominatório, os pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12, não obstante a impugnação global formulada na parte final no art. 4.º da contestação da 1.ª Ré. Reiterando, tal solução contraria a exceção legal do artigo 574.º n.º 2 do Código de Processo Civil, por se tratar de factos para cuja prova se exige documento escrito.
e. Os referidos documentos juntos aos autos não foram objeto de impugnação quanto à sua genuinidade, nem foi arguida a respetiva falsidade, conservando, por isso, a correspondente força probatória, impondo-se a conformação da matéria de facto à prova documental, nos termos dos artigos 444.º a 446.º do Código de Processo Civil. Especificando, documentos juntos pelos Autores com a Petição Inicial:
i. Prova documental:
Doc. 1 (certidão do registo predial, Conservatória de Ponta Delgada, descrição n.º 508/19900420 – compropriedade/usufruto);
Doc. 2 (caderneta predial, artigo 1820 - quotas ideais ¼ para cada Autor);
Doc. 3 (comunicação de trespasse à usufrutuária, 24/01/1985 - Caixa Económica da Misericórdia de Ponta Delgada – demonstra apenas exploração até 24/01/1985, sem prova de contrato de arrendamento);
Doc. 4 (escritura de trespasse, 10/10/1986);
Doc. 8 (comunicação de 22/08/2022, cessação de cedência e visitas ao imóvel);
Doc. 10 (comunicação de 18/10/2022, resposta à cessação)
ii. Prova gravada:
conforme identificada infra por pontos.
f. Ao dar como provados os pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12, em desconformidade com o teor inequívoco de documentos autênticos e particulares não impugnados, o Tribunal a quo violou as regras de apreciação da prova documental e a exceção ao efeito cominatório aplicável a factos dependentes de documento.
g. Verifica-se erro de julgamento na apreciação da matéria de facto relativamente aos pontos provados 24, 25, 26, 30, 31, 32 e 33 e aos pontos não provados a), c), d), f) e g), por incompletude, ambiguidade e desconformidade com a prova documental e testemunhal, com impacto direto na qualificação jurídica.
h. Ao abrigo do artigo 662.º do Código de Processo Civil, deve o Tribunal ad quem alterar a decisão de facto sempre que os elementos constantes dos autos imponham decisão diversa, sendo a prova documental, in casu, suficiente e determinante.
i. Impõe-se: (i) expurgar a valoração por efeito cominatório dos pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12; (ii) reconstruir a matéria de facto em conformidade com os documentos 1, 2, 3, 4, 8 e 10; e (iii) rever os pontos 24, 25, 26, 30, 31, 32 e 33 (factos provados) e a), c), d), f) e g) (factos não provados), com remissão expressa para os excertos probatórios pertinentes, conforme identificada infra por pontos
j. Em sede de direito, a sentença incorre em erro de qualificação jurídica do contrato celebrado em 17-04-2023 e na aplicação dos artigos 1038.º, 1060.º a 1062.º, 1083.º, 1109.º e 1112.º do Código Civil, o que contamina o juízo sobre a existência, vigência e vicissitudes do alegado arrendamento comercial.
k. A decisão que, simultaneamente, reconhece a existência de contrato de arrendamento em vigor e decreta a sua cessação por resolução evidencia contradição lógica e erro de subsunção normativa dependentes de correta fixação dos factos essenciais.
l. A resolução decretada não observa os requisitos legais previstos nos artigos 1083.º e 1112.º do Código Civil, nem assenta em factos integradores de incumprimento definitivo.
m. A sentença padece de insuficiência de fundamentação e de vícios de instrução quanto à reconvenção, por falta de apreciação crítica de prova documental relevante e deficiente estruturação decisória, em violação dos artigos 607.º, n.º 3 e 4 e 615.º n.º 1 alínea b) do Código de Processo Civil.
n. Facto 1 “1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano composto por R/C com 8 divisões, sito à Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º 508/19900420 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1820.” -Titularidade do prédio (compropriedade e quotas)
o. A sentença fixou o Facto 1 como “propriedade exclusiva” dos Autores. Porém, a prova documental autêntica e não impugnada demonstra compropriedade com quotas ideais de 1/4 para cada Autor, beneficiando a certidão de presunção registral e gozando ambos os documentos de força probatória plena quanto às declarações e atos inscritos.
i. Prova documental/Meios de prova:
Doc. 1 junto com a Petição Inicial (pág. 2) - certidão do registo predial (descrição n.º 508/19900420, AP. 25 de 1990/04/20, Conservatória de Ponta Delgada);
Doc. 2 junto com a Petição Inicial (pág. 1 e 2) - caderneta predial urbana (artigo 1820) - quotas ideais de 1/4 para cada Autor
p. O facto 1 foi indevidamente fixado como “propriedade exclusiva” dos Autores quando a documentação demonstra compropriedade e quotas ideais de 1/4 para cada um, emergentes de certidão do registo predial e caderneta predial, ambos documentos autênticos com força probatória plena e beneficiando a certidão da presunção registral. Por se tratar de facto dependente de documento, não opera a “admissão por acordo”.
q. Pretende-se substituição da “propriedade exclusiva” por compropriedade, com quotas ideais de 1/4 para cada Autor, em conformidade com documentos autênticos não impugnados, dotados de força probatória plena e presunção registral; não opera admissão por acordo em factos dependentes de documento.
r. A exceção do artigo 574.º n.º 2 do CPC afasta a “admissão por acordo” em matéria dependente de documento. Impõe-se a correção sob pena de erro de julgamento e violação do dever de fundamentação racional na apreciação crítica da prova.
s. Facto 3 “3. O estabelecimento comercial sito a poente esteve arrendado à sociedade comercial Pavão & Carreiro, Lda.”- Exploração/ “arrendamento” a Pavão & Carreiro, Lda. (delimitação temporal e exclusão de qualificação não provada)
t. O ponto 3, tal como redigido, é materialmente inexato e incompleto. Não existe documento comprovativo de “arrendamento” com a Pavão & Carreiro, Lda., sendo o único elemento coevo a comunicação de trespasse que atesta apenas exploração até 24/01/1985.
i. Prova documental/Meios de prova:
Doc. 3 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1) -comunicação de trespasse (24/01/1985), emitida pela Caixa Económica da Misericórdia de Ponta Delgada – demonstra apenas exploração até 24/01/1985 e não comprova a existência de contrato de arrendamento com Pavão & Carreiro, Lda.
u. Do doc. 3 resulta exclusivamente a comunicação de trespasse, com referência expressa à data de 24/01/1985, sem qualquer cláusula, menção ou anexo que titule contrato de arrendamento entre as partes.
v. Deve eliminar-se a expressão “arrendamento” e delimitar-se a factualidade até 24/01/1985, por ausência de documento que comprove arrendamento. Na inexistência de tal documento nos autos, não pode ser dado como provado (artigo 574.º n.º 2 do CPC).
w. A correção da matéria de facto é admissível em sede de recurso, de acordo com o regime do artigo 640.º do CPC (impugnação da decisão sobre a matéria de facto) e com a faculdade de alteração conferida ao Tribunal ad quem pelo artigo 662.º do CPC, devendo o ponto 3 ser ajustado para expurgar referência não documentada a “arrendamento” e para circunscrever a factualidade à data evidenciada pelo único elemento coevo disponível (24/01/1985).
x. Facto 4 “4. Por esse contrato, os então proprietários do prédio, AA e mulher, FF, cederam temporariamente àquela sociedade comercial o arrendamento comercial do R/C do prédio urbano melhor identificado em 1.º.” - Alegada cedência pelos “então proprietários”.
y. A factualidade correta, à luz dos documentos, evidencia a prevalência da relação locatícia e atos de administração com a usufrutuária D. KK, e não com os “então proprietários” referidos no ponto 4.
i. Prova documental autêntica e particular, não impugnada, demonstra que:
Doc. 1 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): certidão do registo predial – constituição de usufruto a favor de KK (AP. 16 de 1972/10/27).
Doc. 3 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): comunicação de trespasse de 24/01/1985, dirigida à
usufrutuária KK, revelando o reconhecimento funcional da sua posição jurídico-real na administração e fruição do bem locado
Doc. 4 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 3): escritura pública de trespasse de 10/10/1986, ato autêntico.
z. À luz destes elementos, a referência a “cedência pelos então proprietários” carece de suporte documental e contraria a prova autêntica relevante para a qualificação dos sujeitos intervenientes na relação locatícia e nos atos de administração do locado.
aa. Meios de prova concretamente indicados:
Doc. 1 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): certidão do registo predial – usufruto a favor de KK (AP. 16 de 1972/10/27).
Doc. 3 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): comunicação de trespasse de 24/01/1985, dirigida à usufrutuária KK
Doc. 4 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 3): escritura pública de trespasse de 10/10/1986
bb. A certidão do registo predial constitui prova plena dos direitos inscritos e respetivos titulares, nos termos dos princípios da publicidade registral e da fé pública registral, vinculando a identificação do sujeito com poderes de fruição e administração inerentes ao usufruto.
cc. A comunicação de trespasse e a escritura pública de trespasse são documentos autênticos e particulares relevantes para a qualificação das partes que intervieram na dinâmica locatícia e administrativa do locado,
corroborando a centralidade da usufrutuária nos atos comunicados e titulados.
dd. O ponto 4 deve ser julgado não provado quanto à alegada cedência pelos “então proprietários”, a prova documental autêntica e particular (não impugnada) demonstra a prevalência da relação locatícia e dos atos de administração com a usufrutuária D. KK, não com os “então proprietários”; tratando-se de matéria dependente de documento, é inaplicável a admissão por acordo das partes, nos termos do artigo 574.º n.º 2 do CPC, impondo-se a alteração do ponto 4 para a prevalência da prova documental.
ee. Facto 5 “5. Tal contrato não foi, até à data, denunciado ou resolvido pelos Autores.” - inexistência de alegado “contrato não denunciado nem resolvido”.
ff. Nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, a Recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto quanto ao ponto 5 dos “Factos provados”, por erro de julgamento e inexistência do pressuposto contratual: o ponto 5 assenta no pressuposto não demonstrado de existência de contrato de arrendamento com a sociedade Pavão & Carreiro, Lda., pelo que a afirmação de que “tal contrato não foi denunciado ou resolvido” é materialmente inexata e inconsistente com a prova documental junta aos autos e não impugnada.
gg. Trata-se de facto dependente de documento, nos termos do artigo 574.º n.º 2 do CPC: a existência, vigência e não denúncia/resolução de um contrato de arrendamento exigem prova documental idónea. Não foi junto aos autos qualquer documento que comprove a celebração e vigência de um contrato de arrendamento entre os Autores e Pavão & Carreiro, Lda.; por isso, tal factualidade não pode ter-se por provada.
hh. Força probatória plena da prova documental relevante (arts. 371.º e 376.º do Código Civil): a prova documental junta aponta para realidades jurídicas distintas da alegada existência de contrato de arrendamento e infirma a sua existência:
i. Prova documental /Meios de prova:
Doc. 1 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): certidão do registo predial – titulando usufruto a favor de KK (AP. 16 de 1972/10/27) – não demonstra qualquer contrato de arrendamento com Pavão & Carreiro, Lda.
Doc. 3 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): comunicação de trespasse de 24/01/1985, dirigida à usufrutuária KK – apenas atesta exploração até 24/01/1985, sem prova da celebração, vigência ou não denúncia/resolução de contrato de arrendamento com Pavão & Carreiro, Lda.
ii. Deve ser eliminado o Ponto 5 do elenco dos Factos Provados, por pressupor a existência de “contrato” não demonstrado documentalmente.
jj. A manutenção do Ponto 5 viola o artigo 574.º, n.º 2, do CPC (facto dependente de documento sem suporte documental idóneo) e contraria o regime de impugnação da matéria de facto do artigo 640.º do CPC; impõe-se a alteração da decisão de facto nos termos legais, com a eliminação do Ponto 5.
kk. Facto 11 “11. Até meados de dezembro de 2022, foi GG que explorou, no R/C poente, um estabelecimento com a firma “Innside” dedicado a artigos de noivado/casamento.” e Facto 12 “12. No final de 2022, esse estabelecimento encerrou a atividade, mantendo-se assim
durante os meses seguintes.” - cronologia de encerramento/exploração “Innside” e entrega de chaves.
ll. Quanto ao ponto 11, a sua redação deve ser densificada para contemplar a entrega de chaves e o fecho operacional subsequente, conforme resulta dos meios de prova indicados infra.
mm. Quanto ao ponto 12, a sua redação deve ser ajustada para incluir: a entrega das chaves em 31-12-2022 e o encerramento integral verificado em janeiro de 2023, tal como demonstrado pela prova documental e gravada.
nn. Meios de prova que impõem decisão diversa, quantos aos factos 11 e 12: i. Prova documental
Doc. 8 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1 e 2): comunicação da 1.ª Ré de 22/08/2022, (cessação de contrato de cedência de exploração, vendas e visitas ao imóvel)
Doc. 10 junto pelos Autores com a Petição Inicial (pág. 1): comunicação da Innside de 18/10/2022 (resposta à carta de cessação).
ii. Prova gravada:
Testemunha LL – depoimento referindo saída em meados de dezembro/final do ano e encerramento em janeiro – Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_14-38-45 [02:35-02:44]; [04:44-04:45]; [12:40-13:07]; [15:03-15:24]
Testemunha GG – confirmando entrega das chaves em 31/12/2022 – Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_14-58-38 [04:55-05:08]
Testemunha MM – depoimento indicando colocação de durante placas 2/3 meses, culminando em 31/12/2022 com entrega de chaves – Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_10-15-12
[07:31-07:42]; [14:36-14:46].
oo. Por força do artigo 574.º n.º 2 do CPC, tratando-se de matéria dependente de documento — designadamente quanto à cessação/entrega de chaves e fecho integral — é insuscetível de admissão por acordo, devendo prevalecer o que resulta dos documentos juntos e da prova gravada quanto à concreta fixação de datas e atos materiais de entrega/encerramento.
pp. Os elementos de prova supra especificados — documentos juntos e gravações de depoimentos com indicação dos excertos temporais — impõem decisão diversa quanto aos pontos 11 e 12, garantindo a correta cronologia de descontinuação da exploração “Innside”, a entrega de chaves em 31-12-2022 e o encerramento integral em janeiro de 2023.
qq. A qualificação de parte da matéria como “dependente de documento” (artigo 574.º, n.º 2, do CPC) afasta a sua admissibilidade por acordo, impondo que a decisão de facto se firme no conteúdo documental corroborado pela prova testemunhal gravada, o que justifica a alteração da matéria de facto pelo Tribunal ad quem ao abrigo do artigo 662.º do CPC.
rr. Facto 24 “24. Como contrapartida pela utilização do espaço, a 2ª Ré entrega mensalmente a NN, o valor de 1 697,00€.” -pagamentos “mensalmente” - ausência de cadência mensal ininterrupta
i. Prova gravada/Meios de prova:
Representante legal da 2.ª Ré – declarações sobre suspensão de pagamentos: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_10-45- 26 [08:32-08:40]
Declarações da 1.ª Ré – interrupção e dívida acumulada: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_13-24-31 [09:40-11:02]
ii. Prova contextual/Meios de prova:
Comodato e candidaturas - A prova gravada também evidencia por razões operacionais/fiscais e de apoios, com nexo funcional com a 1.ª Ré, refletindo pagamentos não uniformes a NN: Diligência_2025_09_12_10-24-31 [13:37–14:48]; [17:46–18:29]; [09:53:11:02]
ss. A redação atual do ponto 24, com a expressão “entrega mensalmente”, contém juízo conclusivo sobre periodicidade sem correspondência suficiente na prova produzida, que indica intermitências e suspensões de pagamentos.
tt. O tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao dar por provada cadência mensal ininterrupta dos pagamentos, quando os meios de prova gravados demonstram suspensões, interrupções e formação de dívida em determinados meses.
uu. A prova gravada (representante legal da 2.ª Ré; declarações da 1.ª Ré) e a prova contextual evidenciam que os pagamentos a NN integravam um modelo de gestão/mediação por razões operacionais/fiscais e de apoios, mantendo nexo funcional com a 1.ª Ré, e não uma obrigação com cadência mensal ininterrupta.
vv. Assim, a afirmação “mensalmente” no ponto 24 constitui juízo conclusivo e não descrição objetiva, infringindo os princípios da livre apreciação da prova e da congruência decisória, ao não refletir a realidade provada.
ww. Impõe-se a sua alteração para uma formulação objetiva e conforme a prova gravada (art. 662.º CPC).
xx. Facto 25 “25.A 2º Ré iniciou, em maio de 2023, a exploração de um estabelecimento comercial, com os seus produtos, as suas marcas, os seus logótipos e publicidades bem visíveis do exterior e assaz distintos da “Innside”.
yy. A Recorrente impugna a decisão da matéria de facto quanto ao ponto 25, por erro de julgamento na fixação de data certa e por inclusão de juízos conclusivos/valorativos.
zz. A data exata “maio de 2023” não se encontra suportada por documento idóneo de abertura ao público ou outro meio probatório documental que fixe a data de início da exploração, violando o princípio da factualidade estrita imposto pelo artigo 607.º n.º 5 do CPC.
aaa. As expressões “bem visíveis” e “assaz distintos” consubstanciam qualificações conclusivas e valorativas, não apoiadas em perícia, auto de constatação ou outro meio técnico de avaliação, devendo ser expurgadas para conformidade com o artigo 607.º n.º 5 do CPC.
bbb. Meios de prova:
i. Prova gravada:
Testemunha OO – referência a “placar durante muito tempo”, sem fixação de data certa de abertura ao público – Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10-24-40 [03:50-04:09]
Testemunha LL – menções à visibilidade de placa/montras:Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_14-38 -45 [12:21-13:49]; [14:32]; [14:48-15:04].
ccc. Nos termos do artigo 574.º do CPC, não existe acordo/confissão quanto à data exata de abertura ao público nem quanto às qualificações conclusivas constantes do ponto 25, pelo que tais elementos não podem ser considerados assentes.
ddd. Por aplicação dos artigos 607.º, n.º 5, e 662.º do CPC, deve o ponto 25 ser reformulado para descrição objetiva e não conclusiva, expurgando a data exata “maio de 2013” por falta de prova documental idónea e os juízos valorativos.
eee. Facto 26 “26. Apenas a 13 de maio de 2023 é que os Autores tomaram conhecimento de que teria ocorrido “um trespasse”. -Conhecimento “apenas em 13/05/2023”: controvérsia e indícios de anterioridade
fff. O Tribunal a quo incorreu em erro ao julgar provado este facto, estribando-se na sua fundamentação no teor do art. 22.º da Petição Inicial, como “confessado pelos Autores.”
ggg. O facto 26 dado como provado não consubstancia confissão judicial plena e eficaz: versa matéria conclusiva/conjetural e foi impugnado especificamente pela 1.ª Ré (nos art. 15.º a 20.º da sua Contestação), subsistindo controvérsia e indícios de conhecimento anterior derivado de publicidade ostensiva e prolongada.
hhh. A redução do conhecimento a uma data única é incompatível com a prova de notoriedade e com indícios objetivos de anterioridade emergentes das testemunhas e dos elementos documentais.
iii. Meios de prova que impõem decisão diversa:
i. Prova gravada:
Testemunha NN – referência a placas interior/exterior com publicidade ostensiva e prolongada: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_11-34-42
[17:18-18:29].
Testemunha MM – assiduidade e avistamento do senhorio durante período das placas: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_1215_10-12
[14:46-15:35].
Declarações da 1.ª Ré – publicidade visível e colocação de carta na caixa de correio do 1º Autor:
Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_10-24-31 [05:50-06:18] ; [07:45-08:45].
Testemunha OO – relato de conversa com “senhorio” por cliente PP: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10-24-40
[06:15-07:33].
ii. Prova documental:
Doc. 11 junto pelos Autores com a Petição Inicial - fatura de 13/05/2023 (não prova “trespasse”, não afasta incerteza quanto à natureza do negócio e não exclui conhecimento anterior)
Doc. 1 junto pela 1ª Ré com a Contestação - Comunicação dos Autores de atualização de renda datada de 27/11/2023 com efeitos a 01/2024, mantendo 1.ª Ré como arrendatária – (conduta incompatível com alegada falta de conhecimento).
jjj. A fatura de 13/05/2023 – doc. 11 junto pelos Autores com a Petição Inicial – não demonstra a ocorrência de um “trespasse” nem constitui prova do momento de conhecimento do seu conteúdo/realidade; a sua função é meramente contabilística e não elimina a incerteza quanto à “natureza do negócio” subjacente (v.g., cessão de exploração, cessão de posição contratual, trespasse ou outro).
kkk. A comunicação de atualização de renda de 27/11/2023 – doc. 1 junto pela 1ª Ré com a Contestação -, mantendo a 1.ª Ré como “arrendatária”, revela uma conduta dos Autores incompatível com a alegada ignorância prolongada do negócio que afirmam apenas conhecer em 13/05/2023, corroborando a existência de “conhecimento anterior” ou, pelo menos, de sinais exteriores suficientemente aptos a desencadear esse conhecimento.
lll. As testemunhas NN e MM, confirmam a existência de “publicidade ostensiva” (placas interior/exterior) e o “avistamento do senhorio”, elementos típicos de divulgação pública de alteração de exploração/posse do estabelecimento, sustentando a anterioridade do conhecimento em termos de “facto público e notório”.
mmm. A própria 1.ª Ré descreve “publicidade visível” e a colocação de “carta na caixa de correio”, atos objetivamente aptos a dar conhecimento aos Autores, contrariando o confinamento do conhecimento à data de 13/05/2023.
nnn. O relato de OO, por referência a informação transmitida por cliente (PP) e atribuída ao “senhorio”, é consistente com a circulação de informação anterior no meio local, reforçando o carácter “notório” e a probabilidade de conhecimento prévio.
ooo. Em face destes elementos, a fixação do conhecimento “apenas em 13/05/2023” não resulta da prova produzida com o grau de certeza exigível, impondo-se a “reapreciação da prova gravada” e a correção do facto 26.
ppp. Nos termos do artigo 574.º do Código de Processo Civil, inexiste confissão judicial plena e eficaz quanto ao “Facto 26”. O Tribunal a quo fundou a resposta no teor do art. 22.º da Petição Inicial como “confessado pelos Autores”, mas tal não configura confissão eficaz por versar matéria conclusiva/conjetural, não sendo um facto pessoal, simples e inequívoco.
qqq. Ademais, o facto em causa foi impugnado especificamente pela 1.ª Ré (arts. 15.º a 20.º da Contestação), subsistindo controvérsia e indícios robustos de conhecimento anterior fundados em publicidade ostensiva, o que afasta a eficácia de qualquer suposta confissão sobre a data única. Assim, não se verificam os pressupostos de confissão judicial plena e eficaz que dispensem prova ou vinculem o Tribunal a fixar a data de 13/05/2023 como exclusiva do conhecimento.
rrr. Em consequência, ao abrigo dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil, impõe-se a revogação da decisão quanto ao facto 26, fixando-se o mesmo como “não provado”, atendendo à prova gravada e documental que demonstra publicidade notória e indícios objetivos de anterioridade incompatíveis com a fixação de conhecimento em data única.
sss. Factos 30, 31 e 32 – Incêndio de 2013, extensão de danos e obras de 2014, revelam ambiguidade subjetiva, juízos conclusivos e imprecisões técnicas, em violação do art. 607.º n.º 5 do CPC (factualidade estrita).
ttt. Facto 30 “30. Em dezembro de 2013 deflagrou um incêndio na loja que a Ré explorava no prédio dos Autores.” - Apresenta ambiguidade quanto ao sujeito (“a Ré”) num processo com duas Rés, e não se mostra coerente com a factualidade já fixada (exploração por RivaisDiretos, Lda.). Impõe-se a clarificação do sujeito e da cronologia.
i. Meios de prova/Prova gravada:
Declarações 1.ª Ré - relativas à cedência de 2009 e ao incêndio de 2013, com referência temporal contínua e identificação da entidade explorante -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_09-53-48 [01:37– 04:11]
uuu. Pretende-se a substituição pro redação conforme factualidade estrita e precisão subjetiva.
vvv. Facto 31 “31. Os danos causados por este incêndio foram extensos e obrigaram a Ré a fechar o estabelecimento.”. Contém juízos conclusivos (“extensos”, “obrigaram”), devendo ser expurgada e substituída por descrição objetiva de eventos verificáveis (período de encerramento, operações de segurança, intervenções necessárias).
www. Pretende-se a eliminação de juízos conclusivos (expressões “extensos” e “obrigaram a fechar”), devendo ser substituídas por factos objetivos (período de encerramento, operações de segurança, etc.)
i. Meios de prova/Prova gravada:
Sequências referidas nas diligências relativas às consequências operacionais do incêndio e à interrupção da atividade - Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_09-53-48 [01:37–04:11]
xxx. Pretende-se a sua substituição por redação objetiva e descrita.
yyy. Facto 32 “32. Em 2014 os Autores substituíram o teto da loja que era de madeira por uma placa de betão.” - correção técnico-descritiva para “execução de laje/placa de betão no entrepiso e aplicação de teto falso em pladur no intradorso, por razões de segurança e salubridade, subsequentes a incêndio, térmitas e infiltrações; com concordância expressa da 1.ª Ré”. É tecnicamente imprecisa, por confundir teto (acabamento) com laje/entrepiso (elemento estrutural), omitindo a execução de teto falso em pladur no intradorso e o contexto causal (incêndio, térmitas e infiltrações), bem como a concordância expressa da 1.ª Ré quanto à solução técnica adotada.
i. Meios de prova/Prova gravada:
QQ- afirma a execução da laje e em seguida do pladur, referindo duração e fiscalização dos trabalhos – Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_15-28-38
[07:33-07:48]; [08:22-08:55]; [11:08-12:45] ii. Meios de prova/Prova documental:
Doc. 5 junto pelos Autores com a Réplica – declaração da 1.ª Ré datada de 18/08/2014 aceitando solução técnica “laje + teto falso”.
Docs. 1 e 4 juntos pelos Autores com a Réplica – comunicações de 10/03/2014 e 07/07/2014, respetivamente, sobre substituição por placa de betão armado e gestão de vistoria/acesso/renda
Doc. 2 junto pelos Autores com a Réplica – LREC Nota Técnica 3/2007, relativa a infestação por térmitas, com recomendação de substituição.
zzz. Pretende a Recorrente a sua substituição por redação tecnicamente rigorosa: execução de laje de betão no entrepiso e aplicação de teto falso em pladur por razões de segurança e salubridade.
aaaa. Facto 33 “Durante essa intervenção, a 1.ª Ré, a seu pedido, ficou isenta do pagamento das rendas que se foram vencendo.” - Inexistência de acordo de isenção integral de rendas
bbbb. A redação atual do facto 33 dado como provado incorre em erro: não existiu acordo de isenção integral de rendas durante a intervenção; apenas houve proposta de redução a metade por parte dos Autores, com subsequente exigência de retoma e liquidação de rendas vencidas, conforme documentação coeva. Não houve isenção integral.
i. Meios de prova/Prova documental:
Doc. 3 junto pelos Autores com a Réplica — pedido unilateral de isenção pela 1.ª Ré, sem aceitação pelos Autores
Doc. 1 junto pelos Autores com a Réplica — missiva datada de 10/03/2014, exprimindo apenas “proposta de redução a metade” do valor da renda, não isenção integral;
Doc. 5 junto pelos Autores com a Réplica — missiva datada de 18/08/2014, reconhecendo a “retoma” e a “exigibilidade das rendas vencidas” até início das obras;
Doc. 6 junto pelos Autores com a Réplica — missiva datada de 31/10/2014, exigindo a “liquidação” das rendas com a conclusão dos trabalhos.
cccc. A decisão alternativa que tais meios impõem: inexistiu acordo de isenção integral de rendas; apenas houve proposta de redução a metade por parte dos Autores, seguida de retoma e exigência de liquidação das rendas vencidas.
dddd. Nos termos do artigo 574.º do Código de Processo Civil, não houve confissão nem acordo das partes quanto à alegada isenção integral de rendas; a documentação coeva demonstra que qualquer isenção integral carece de aceitação, a qual não ocorreu, existindo, ao invés, comunicação expressa de mera proposta de redução.
eeee. Impõe-se a alteração nos termos do artigo 662.º do Código de Processo Civil, pela inexistência de isenção integral de rendas; apenas proposta de redução a metade e subsequente exigência de retoma após conclusão.
ffff.Quanto aos factos dados como não provados a), c), d), f) e g), verifica-se erro de julgamento na apreciação crítica da prova, justificando-se a sua valoração positiva, face à prova gravada e documental e às regras da experiência, nos termos dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil, devendo transitar para factos provados.
gggg. Ao abrigo do artigo 574.º do Código de Processo Civil, as admissões tácitas e confissões e a não controvérsia quanto à publicidade ostensiva e prolongada no prédio do 1.º Autor, a prática habitual da 1.ª Ré de comunicação por carta na caixa de correio contígua ao estabelecimento e residência do 1.º Autor, e a visibilidade pública das placas, constituem elementos objetivos não infirmados por contraprova bastante, devendo ser valorados na apreciação crítica da prova.
hhhh. Verifica-se erro de julgamento na apreciação crítica da prova relativamente ao facto a), impondo-se a sua valoração positiva, face: à prova gravada, consistente e convergente; à prova documental; às regras da experiência e às presunções judiciais extraídas de factos instrumentais e índices probatórios seguros.
iiii. Facto a) “a) Algures em abril de 2023, o 1º Autor tomou pleno conhecimento do negócio de cedência de exploração celebrado entre as Rés.”.
i. Meios de prova/Prova gravada:
Testemunha LL - detalhe quanto a local, modo e período, com colocação e reposição de placas e visibilidade pública, coerente e sem contradições -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_14-38-45 [12:21– 13:49]; [14:32]; [14:48–15:04];
Testemunha OO – referência a “placar durante muito tempo” e relato de contacto de cliente sobre conversa com o “senhorio” -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10-24-40 [03:50– 04:09]; [06:39–07:33];
1.ª Ré - reconhecimento de prática habitual de comunicação por carta na caixa de correio contígua ao estabelecimento e residência do 1.º Autor -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_10-24-31 [05:50– 06:18]; [07:45–08:45];
Testemunha NN - descrição do “Dia das Montras” (8 de dezembro) e publicidade interior/exterior, corroborando a notoriedade e exposição pública -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_11-34-42 [17:18– 18:29];
Testemunha MM - assiduidade e avistamento do senhorio nos 2/3 meses de placas -Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_15-10-12 [14:46– 15:35].
jjjj. Dos elementos supra resulta uma presunção judicial (articulação com o regime probatório do CPC) fundada em publicidade ostensiva, prolongada e visível no próprio prédio dos Autores, sito em rua central, aliada à proximidade/contiguidade residencial do 1.º Autor e à prática habitual de comunicação por via postal no local, da qual se extrai, segundo as máximas da experiência, que o 1.º Autor tomou conhecimento do negócio, com a colocação das placas (de dezembro de 2022 a abril de 2023), inexistindo contraprova bastante que elimine tal inferência.
kkkk. A decisão recorrida não valorou adequadamente a convergência e consistência dos depoimentos, a notoriedade objetiva da publicidade e a probabilidade elevada de conhecimento por parte do 1.º Autor tendo em conta: o tempo de exposição das placas, a sua reposição e a visibilidade pública; o contacto de terceiros com referência expressa ao “senhorio”; a proximidade física (contiguidade) entre o local de exploração e a residência do 1.º Autor; a prática habitual da 1.ª Ré de comunicação postal no mesmo local; eventos públicos (“Dia das Montras”) ampliando a difusão da publicidade.
llll.À luz do artigo 662.º do Código de Processo Civil, a reapreciação da prova gravada pelo Tribunal ad quem — ponderando a imediação mitigada e a livre apreciação segundo as regras da experiência — impõe a alteração da decisão de facto, devendo o ponto a) transitar para facto provado.
mmmm. Nos termos do art. 640.º CPC — ónus de impugnação da decisão sobre a matéria de facto — a Recorrente identifica os pontos de facto impugnados, os concretos meios de prova gravados e a decisão alternativa pretendida, quanto aos seguintes pontos: Facto c) “c) Quando a 1.ª Ré ingressou na posse do locado, em 1986, tal imóvel apresentava-se em condições de total degradação, deterioração e envelhecimento.” e Facto d) “d) A 1.ª Ré efetuou, logo em 1986, obras fundamentais e estritamente necessárias: Casa de Banho; Esgotos e canalização; Levantamento de paredes; Picagem e reboco; Picagem e reboco na fachada; Pintura exterior; Pinturas gerais; Janelas/caixilharias; Janelas a norte com humidade e infiltrações; Vernizes; Pavimento de granito; Recuperação de paredes com infiltrações; Eletricidade totalmente nova; Mobiliário encastrado; Vitrines e Montras recuadas com armaduras/colunas de betão; Portões de ferro; Porta de entrada de vidro e madeira; Pavimento de pedra; Tetos novos; Reparações diversas.” - estado do locado e obras fundamentais em 1986
nnnn. Os pontos c) e d) devem ser dados como provados, por força de prova testemunhal convergente, detalhada e tecnicamente verosímil, demonstrativa de intervenções estruturais e estritamente necessárias realizadas em 1986 (sanitários, esgotos/canalização, eletricidade, tratamento de humidades, reconstrução de tetos, pavimentos, montras recuadas, entre outras), distintas das meras remodelações realizadas em 2014, e corroboradas por cláusula contratual específica.
i. Meios de prova/Prova gravada:
Testemunha NN: descrição minuciosa de “maior obra”, natureza das intervenções e duração, consistente com obras estruturais iniciais:
Testemunha RR: afirma necessidade “logo ao início” e identifica áreas técnicas de intervenção compatíveis com obra fundamental: Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10_00-38
[10:58-13:15]; [22:21-22:52]
Corroboração documental por cláusula contratual — “doc. 6 junto pelos Autores com a Petição Inicial, Cláusula Quarta” — atribuindo à 1.ª Ré a conclusão de tetos falsos de gesso e a colocação de armaduras de iluminação, elemento típico de obra estrutural inicial e não de mera remodelação.
Testemunha GG - reconhece “teto em pladur” e “chão” e que “remodelaram a casa de banho”, admitindo, porém, que “havia o espaço” da WC — o que caracteriza remodelação posterior e não criação ex novo; memória vacilante sobre rendas/condições e baixa assiduidade, fragilizando a fiabilidade – Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_14-58-38 [02:44-03:09]
Testemunha MM - afirma que “estava tudo queimado”, mas admite “chão intacto” e teto falso já em execução ao início; sustenta que o “teto estava a cargo do Dr. E_”, versão contrariada pela Cláusula Quarta do doc. 6 lido em audiência, onde se estabelece que o “primeiro outorgante” (1.ª Ré) “concluindo os tetos falsos de gesso” e “colocando armaduras de iluminação”; desconhece quem pagou e recorre a informação indireta, diminuindo a força
oooo. A coerência interna, detalhe técnico e cronologia dos depoimentos de NN e RR são compatíveis com obras fundamentais típicas de reabilitação inicial de imóvel degradado (infraestruturas essenciais: sanitários, esgotos/canalização, eletricidade, tratamento de humidades, tetos, pavimentos, caixilharias), em linha com o estado de total degradação descrito no Facto c).
pppp. Os depoimentos de GG e MM mostraram-se contrários e com incongruências, evidenciando intervenções de carácter remodelatório em 2014, com referências a elementos já existentes (WC com espaço prévio, teto falso em execução), não infirmando a realização das obras estruturais de 1986; acresce a contradição direta com a Cláusula Quarta do doc. 6 quanto à titularidade/encargo da conclusão de tetos falsos e armaduras de iluminação pela 1.ª Ré. A prova documental contratual reforça a imputação das obras estruturais à 1.ª Ré, conferindo coerência temporal e funcional à narrativa testemunhal convergente.
qqqq. Impõe-se a alteração da decisão de facto, dando-se como provados os pontos c) e d), por prevalência da prova gravada convergente, tecnicamente consistente e documentalmente corroborada.
rrrr. Nos termos do artigo 640 do Código de Processo Civil, a Recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto quanto aos pontos: Facto f) “f) A 1.ª Ré informou pessoalmente e presencialmente os Autores (na pessoa do Dr. AA) da cedência de exploração do espaço em 2009 à sociedade RIVAISDIRETOS, Lda” e Facto g) “g) Tendo, ainda, na mesma ocasião, depositado cópia escrita dessa comunicação, de cedência de exploração de estabelecimento para a RIVAISDIRETOS, Lda., na caixa de correio dos Autores no respetivo domicílio.”.
ssss. Os factos f) e g) foram indevidamente considerados não provados, apesar de existir prova direta e coerente quanto: a) à comunicação presencial pela 1.ª Ré aos Autores (na pessoa do Dr. AA) da cedência de exploração do espaço em 2009 à sociedade RIVAISDIRETOS, Lda; e b) ao depósito de cópia escrita dessa comunicação de cedência de exploração de estabelecimento na caixa de correio dos Autores, no respetivo domicílio, em 2009.
tttt. Tais factos constituem atos de comunicação materialmente relevantes, praticados pela 1.ª Ré, revelando um padrão consistente e habitual de utilização da caixa de correio dos Autores para comunicações e rendas, padrão esse corroborado pela contiguidade física residência/loja, circunstância que reforça a verosimilhança e fiabilidade dos meios de prova.
i. Prova gravada demonstra de forma clara e direta:
Declarações da 1.ª Ré – quanto à comunicação presencial; ao depósito de carta e ao uso habitual da caixa de correio para comunicações/rendas:
uuuu. As passagens indicadas evidenciam: a prática da comunicação presencial ao Dr. AA em 2009 sobre a cedência de exploração para a RIVAISDIRETOS, Lda; o subsequente depósito de cópia escrita da comunicação na caixa de correio dos Autores; e a habitualidade do recurso à caixa de correio para comunicações e
pagamentos de rendas, coerente com a proximidade física entre residência e loja.
vvvv. Por conseguinte, devendo o Tribunal ad quem proceder à reapreciação da prova e à correspondente modificação da resposta aos pontos f) e g).
wwww. A qualificação jurídica resulta do conteúdo e execução do negócio, não do nomen iuris (artigos 236.º a 238.º do Código Civil). O artigo 405.º do Código Civil admite contratos atípicos. A sublocação supõe a transmissão do gozo locatício derivado e depende do contrato principal (artigos 1060.º e 1038.º al. f) CC).
xxxx. O instrumento de 17/04/2023 transferiu a exploração da atividade (afetação da loja; conservação; obras com consentimento; restituição; riscos e custos a cargo do segundo contraente), mantendo a 1.ª Ré como arrendatária e pagadora da renda. Não houve transmissão do título locatício nem do gozo locatício. É, pois, contrato atípico de cessão de exploração, não sublocação. Falhando os pressupostos típicos da sublocação, os artigos 1038.º al. f) e 1062.º CC são inaplicáveis; a resolução carece de base normativa. A sentença confunde a inexistência de trespasse com a afirmação de sublocação, ignorando o tertium genus da cessão de exploração, incorrendo em erro de qualificação e défice de fundamentação (artigo 607.º CPC).
yyyy. A resolução com base em inexigibilidade requer demonstração concreta da gravidade ou das consequências do incumprimento, densificadas à luz dos factos e dos princípios da boa-fé e da proteção da confiança; recai sobre o tribunal o dever de fundamentação crítica (artigo 607.º n.º 4 CPC).
zzzz. A decisão recorrida limitou-se à etiqueta “sublocação sem autorização” e à invocação aritmética do artigo 1062.º CC, sem identificar
qualquer: i) prejuízo atual do senhorio; ii) risco acrescido; iii) deterioração relevante; iv) frustração do fim do contrato; v) quebra de confiança efetiva. Tal omissão inviabiliza o juízo de inexigibilidade e viola o artigo 607.º n.º 4 CPC.
Verificou-se a atuação dos Autores objetivamente incompatível com inexigibilidade: após o conhecimento declarado pelos próprios Autores em 13-05-2023, comunicaram a atualização da renda, mantendo a 1ª Ré como arrendatária, após meses de exploração pública e visível do locado; tal conduta gerou confiança legitima de continuidade.
aaaaa. O artigo 1062.º CC pressupõe sublocação (prévia verificação do artigo 1060.º CC). Mesmo verificada, a diferença entre rendas não substitui o juízo de gravidade/consequências do artigo 1083.º n.º 2 CC; exige análise da natureza da contraprestação, equiparação homogénea e impacto concreto na posição do senhorio.
bbbbb. Não demonstrada a sublocação, o artigo 1062.º é inaplicável. Ainda que por hipótese houvesse sublocação, a sentença não densifica a homogeneidade das prestações nem o impacto concreto, confundindo limite legal com presunção automática de gravidade, em violação do artigo 607.º n.º 4 CPC.
ccccc. Preenche-se o abuso de direito (venire contra factum proprium, art. 334.º CC), por violação da boa-fé (art. 762.º CC): tolerância qualificada e manutenção expressa do vínculo (atualização da renda) seguidas de resolução e pedido de entrega imediata, em contradição com a confiança gerada.
ddddd. Publicidade ostensiva e exploração pública por “largos meses”, seguidas de atualização de renda mantendo a 1.ª Ré como arrendatária, criaram confiança legítima na continuidade; a posterior resolução e exigência de entrega imediata consubstanciam quebra de coerência e abuso de direito, obstando à resolução.
eeeee. As benfeitorias classificam se em necessárias, úteis e voluptuárias (artigo 216.º CC). O possuidor tem: i) direito a indemnização pelas necessárias; ii) direito de levantamento das úteis, e, quando impossível sem detrimento, direito a indemnização pelo valor segundo enriquecimento sem causa (artigo 1273.º CC). A prova da identificação, qualificação e valoração exige especial conhecimento, impondo perícia (artigos 467.º e segs. CPC).
fffff. Em audiência de 07.11.2025, o Tribunal indeferiu, “em súmula”, a prova pericial, invocando: i) falta de documentos referidos na contestação; ii) incerteza documental/testemunhal sobre obras; iii) alegada “impossibilidade material” de valoração por efeito de incêndio; iv) carácter “impertinente e dilatório” da perícia.
ggggg. Tal indeferimento viola a teleologia da prova pericial e configura cerceamento probatório e vício de instrução. Precisamente quando há escassez documental, antiguidade de intervenções (p.ex. 1986) e eventos disruptivos (incêndio, com obras de 2014 como laje/placa de betão e teto falso), a perícia é o meio adequado para identificar vestígios, qualificar intervenções, apurar possibilidade de levantamento e estimar valor técnico/benefício consolidado — não o contrário. O juízo de “impossibilidade material” sem teste pericial é prematuro e não técnico.
hhhhh. Ao julgar a reconvenção improcedente por “falta de prova”, a sentença substituiu a avaliação técnica por leitura documental/testemunhal insuficiente, violando o artigo 607.º n.º 4 CPC e impedindo a correta aplicação dos artigos 216.º e 1273.º CC. Impõe se a anulação parcial com realização de perícia delimitada e proporcional.
iiiii.O erro de qualificação e a insuficiência de fundamentação quanto à inexigibilidade são vícios de direito e de motivação que justificam revogação da resolução; a tutela da boa fé/confiança e o afastamento do uso indevido do artigo 1062.º CC reforçam essa solução.
jjjjj.Quanto à reconvenção, o indeferimento pericial proferido em audiência de 07.11.2025 consubstancia cerceamento probatório que reclama anulação parcial e reenvio para realização de perícia técnica focada, assegurando a aplicação materialmente justa do regime de benfeitorias.
Termina a Recorrente pedindo o seguinte:
kkkkk. Deve o recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a. Ser expurgado o efeito cominatório e ser alterada a decisão de facto nos pontos 1, 3, 4, 5, 11, 12, 24, 25, 26, 30, 31, 32 e 33, com a redação alternativa indicada supra, com base na prova documental autêntica e não impugnada e na prova gravada especificada, nos termos do artigo 662.º, n.º 1, CPC;
b. Serem dados como provados os pontos a), c), d), f) e g), em conformidade com a prova gravada e documental identificada, nos termos dos artigos 640.º e 662.º do CPC;
c. Requalificar o contrato de 17/04/2023 como contrato atípico de cessão de exploração (art. 405.º CC), reconhecendo a inaplicabilidade dos artigos 1038.º n.º 1 al. f), 1060.º e 1062.º do CC.
d. Ser revogada a resolução do contrato de arrendamento por falta de preenchimento dos requisitos do artigo 1083.º n.º 2 CC) e por violação do art. 607.º n.º 4 CPC (défice de fundamentação critica)
e. Ser reconhecido o abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium (art. 334.º CC), julgando improcedente a resolução e o pedido de entrega imediata do imóvel;
f. Revogar a decisão na parte da reconvenção, por vicio de instrução e falta de fundamentação critica (art. 607.º n.º 4 e direito à prova), determinando:
iii. Anulação parcial e baixa para produção de prova pericial (arts 467.º e segs. CPC)
iv. Quesitos periciais: 1) identificar e datar intervenções detetáveis no locado: distinguir 1986, 2014 e outras intervenções relevantes; 2) qualificar as intervenções segundo o art. 216.º CC (necessárias/úteis/voluptuárias), com fundamentação técnica; 3) apreciar possibilidade de levantamento das úteis sem detrimento (art. 1273.º n.º 1 CC) e identificar as que não podem ser levantadas sem detrimento; 4) valorar: valor técnico atual, valor de substituição e beneficio consolidado (critério do art. 1273.º n.º 2 CC); 5) reportar estado de conservação e interações entre obras que condicionem o levantamento.
g. Ser ordenada a ampliação da matéria de facto e a renovação/apreciação da prova gravada nos segmentos identificados, ao abrigo do artigo 662.º n.º 2 alínea d) do CPC”.
Os AA responderam ao recurso, defendendo a sua improcedência e a manutenção da sentença recorrida. Para tanto, aduzem as seguintes Conclusões:
“4. A recorrente dedica o capítulo A do seu recurso a impugnar os factos dados como provados constantes dos pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12 da matéria de facto dadas as contestações, inexistindo na Lei qualquer forma de “impugnação genérica”;
5. Para além do que, estes factos, estão dados como assentes, por acordo, desde da audiência prévia realizada no passado dia 11 de novembro de 2024, não tendo a recorrente reclamado ou recorrido do douto Despacho Saneador;
6. Já no que respeita à demais impugnação da matéria de facto cumpre desde logo enaltecer que o Tribunal a quo ao considerar os factos descritos na Sentença como provados e não provados, teve o cuidado de fundamentar de modo exaustivo a sua decisão, tendo evidenciado uma análise completa e crítica de todos os factos que resultaram da livre apreciação de toda a prova produzida, cotejadas entre si e toda analisada à luz do princípio da livre apreciação da prova, em conformidade com o disposto pelo artigo 607.º n.º 5 do Código de Processo Civil (CPC);
7. Neste momento processual, o uso pelos Tribunais da Relação dos poderes de alteração da decisão da primeira instância da matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos impugnados, o que não é, claramente, o caso dos presentes autos;
8. Um recurso que tenha por objeto a impugnação quanto à matéria de facto não se bastará com a mera discordância da Recorrente quanto ao sentido da decisão proferida, tendo que assentar em concretos meios probatórios que, com base nas regras da experiência comum, imporiam que a decisão fosse diversa da proferida.
9. Sucede que, a recorrente não cumpre o ónus de impugnação da matéria de facto, pois não se retira da sua argumentação ou da prova que refere para sustentar a sua opinião, que o Tribunal a quo tivesse erradamente julgado a matéria de facto, nem que se tivesse produzido prova que impusesse que a decisão fosse proferida noutro sentido:
10. Na verdade, a recorrente limita-se a partilhar o seu mero entendimento discordante do valor que o Juiz de primeira instância atribuiu ao que foi dito em declarações de parte e pela testemunha que é seu filho, em prejuízo do que disseram outras testemunhas e do que resulta evidente da prova documental constante dos autos e, até, do que é o normal.
11. Pelo que, a Decisão aqui recorrida não merece qualquer censura, devendo assim manter-se intocável, por correta e fundamentada;
12. No que respeita à impugnação dos factos provados dos pontos 24, 25, 26, 30, 31 32 e 33, a verdade é que a maior parte desta impugnação foca-se em preciosismos na formulação do texto dos factos dados como provados, sem que isso tenha qualquer relevância para a questão de direito;
13. Sendo que, nunca, em nenhum destes factos que a recorrente impugna, é dito sequer qual é a decisão sobre essa matéria de facto que deveria ser tomada, nenhuma da prova que é indicada impõe decisão diversa da tomada sobre a matéria de facto e nada do que a recorrente alega põe em crise a livre convicção formada pelo Julgador imediato;
14. Assim, deve improceder o recurso sobre a matéria de facto considerada como provada, mantendo-se aqueles factos inalterados.
15. Já no que respeita ao ponto a) dos factos dados como não provados, o Tribunal a quo percebeu bem que a recorrente apresentou duas versões diferentes para a suposta comunicação que foi feita ao 1.ª R.;
16. Isto é, na contestação a recorrente falava de uma suposta conversa entre SS e o 1.º A e a segunda versão dos factos trazida pela aqui recorrente (só indicada na audiência de julgamento e em oposição clara ao que alegou na sua contestação), foi que escreveu uma carta e que a depositou na caixa postal do 1.º A., pois eram assim todas as suas comunicações, atentas as boas relações que mantinham;
17. Acontece que, nem a recorrente juntou tal carta (uma cópia), como ainda as diversas comunicações entre a recorrente e aquele A. juntas aos autos, demonstram exatamente o contrário: aqueles não tinham boas relações e comunicavam através dos seus mandatários;
18. A verdade é que, lamentavelmente, o 1.º A. faleceu no decorrer dos autos e antes do início da audiência de julgamento. Por isto, e ciente que a testemunha SS não iria mentir nas suas declarações, e que assim falharia a prova da sua primeira versão, por ser falsa, a recorrente ensaiou esta segunda versão confiante que como o 1.º R. já não se encontrava vivo, não poderia assim contradizer esta nova versão que trouxe de surpresa na audiência de julgamento;
19. Por isto, o Tribunal a quo, assim como todos os restantes intervenientes processuais, logo percebeu da falsidade desta versão, que não mereceu qualquer credibilidade;
20. Deste modo, a verdade é que nada se provou quanto ao facto a) considerado como não provado, que assim deverá permanecer;
21. Aliás, como se a falta de credibilidade das versões trazidas pela recorrente não fosse já de si suficiente para considerar aquele facto como não provado, acresce ainda o facto de sendo vários os proprietários do prédio onde se insere o locado, teriam de ser efetuadas comunicações a todos eles. Isto é, o consentimento para esta sublocação teria de ser dado por todos os comproprietários e não só o 1.º A.. E é isto que a recorrente quer que continue a passar despercebido…;
22. Por outro lado, no que respeita ao facto b), é o próprio SS quem admite nunca ter estado nesta alegada conversa…;
23. Pelo que, as declarações da recorrente além de isoladas, são desmentidas por todos os restantes intervenientes e pela lógica das coisas;
24. É que aqui não se põe a questão de falta de prova. Pelo contrário: existiu prova, mas no sentido contrário, isto é, no sentido que a versão trazida pela recorrente na sua contestação é falsa;
25. Por outro lado, todo o recurso da recorrente vai no sentido de ressaltar que a mediação deste negócio foi efetuado por sociedades imobiliárias que anunciaram o negócio com os respetivos placards, o que teria como consequência necessária que o 1.º A., que morava ali perto, tinha de saber perfeitamente a natureza do negócio celebrado entre as RR.;
26. Ora, ainda que fosse verdade que essas agências imobiliárias tivessem anunciado seja lá o que fosse e exposto placards disso mesmo, já que nada disto foi alegado pela recorrente e ficou provado, tal não se traduz – obviamente - num conhecimento por parte dos aqui recorridos da natureza do negócio que efetivamente viria a ser celebrado;
27. De igual modo, não é por a 2.º R. ter placards montados que demonstravam a existência de um novo estabelecimento diferente do anterior, que isso se traduz em uma comunicação ou autorização dos AA. no negócio que foi celebrado;
28. Por tudo isto, os factos das alíneas a) e b) devem se manter como não provados, improcedente o recurso também nesta parte.
29. No que respeita aos factos declarados como não provados nas alíneas c), d), f) e g), importa dizer que a única testemunha das supostas obras foi o filho da recorrente, o qual teria 8 anos, tem hoje interesse na causa (pois até é ele quem recebe a renda), e o Tribunal simplesmente não acreditou no que esta testemunha disse;
30. De igual forma, RR prestou um depoimento claramente comprometido (para além de vago), por ser amigo da Recorrente, e o Tribunal também não tomou este depoimento como credível;
31. Assim, esta decisão foi tomada de forma livre e ponderada pelo Tribunal a quo, que na estranha ausência de um qualquer elemento escrito (uma fatura, um projeto, uma comunicação, enfim... nada!), de uma identificação concreta de que obras se trataram (qual a sua extensão, em que data as realizaram, qual o custo que suportaram...), da indicação de uma qualquer testemunha que tenha tido intervenção nas mesmas (nem um empreiteiro, um mestre, um vizinho, um arquiteto...ninguém!), formou a sua convicção perante também a falta de credibilidade dos depoimentos comprometidos daquelas duas testemunhas, sendo que uma delas era o filho da recorrente que, na data das alegadas obras e surpreendido pelas contas que o Tribunal a quo efetuou aquando do seu depoimento, conclui-se que teria apenas oito anos de idade... ;
32. Note-se que, a recorrente, com a contestação que juntou aos autos, protestou juntar documentos para provar essas obras todas. Contudo, até ao presente nada juntou!;
33. Por tudo isto, devem os factos constantes das alíneas c) a g) permanecer no elenco dos factos dados como não provados;
34. No que respeita à matéria de Direito, o Tribunal a quo não se deixou enganar pelo nome que a recorrente deu aos contratos que celebrou com a 2.ª R.;
35. Isto é, nenhum estabelecimento que fosse composto por um nome/marca, que vendesse um determinado tipo de produto ou serviço, com toda uma clientela, mercadoria e trabalhadores, foi cedido temporariamente à 2.ª R. pela 1.ª R.;
36. Na verdade, e como não escapou ao Tribunal recorrido, foi precisamente para se furtar à necessidade dessa autorização que a recorrente apelidou o contrato que celebrou com a 2.ª R. de “cessão de espaço”…, de pouco importando os nomes que as partes dão aos contratos., como bem referiu o Tribunal a quo, quando do regime ali estabelecido resulta um negócio jurídico totalmente diferente do que as partes astutamente apelidaram;
37. E isto porque, a recorrente limitou-se a conceder o gozo e fruição do imóvel dos recorridos à 2.ª R. mas continuou a ser a recorrente a pagar a respetiva renda, ao mesmo tempo que recebia uma renda da 2.ª R. em montante três vezes superior à que pagava aos aqui recorridos…;
38. Ora, esta sublocação não estava autorizada, o que nem foi alegado, e muito menos provado pela recorrente. E não estando autorizada, nem se colocava a questão de ter sido comunicada. Mas a verdade é que nem esta comunicação se provou...;
39. Por isto, não tendo sido autorizada, nem comunicada, a sublocação é ilícita e constitui fundamento bastante para a resolução que foi peticionada, como é bom de ver.
40. Acresce que, até haver uma decisão judicial transitada em julgado que reconhecesse a razão dos recorridos e determinasse a resolução daquele contrato de arrendamento, este mantém-se em vigor, não estando os senhorios, aqui recorridos, inibidos de auferir a renda atualizada até à restituição da posse do locado, nem a comunicação para atualização de renda constitui agora a recorrente numa posição de confiança quanto ao facto dos recorridos não pretenderem a resolução do contrato;
41. Por fim, andou muito bem o Tribunal recorrido ao indeferir este requerimento probatório, já que o mesmo era meramente dilatório, para além de inútil;
42. Já que, sem prova de se terem feito obras, que obras se tratavam e de qual a sua extensão, não existia qualquer objeto para que uma perícia pudesse determinar o valor de obras... apurar o valor do que não se sabe?;
43. Por outro lado, esta assente, por acordo e por efeito do caso em julgado, que nesse espaço deflagrou um incêndio que sempre teria destruído todas essas alegadas obras, pelo que qualquer perícia que fosse determinada – especialmente sem documentos – nunca conseguiria determinar o valor dessas alegadas obras;
44. Assim, é fácil de perceber que não merece qualquer censura este Despacho que indeferiu a perícia requerida e que também por isso deverá ser mantido.
Também a 2.ª Ré, S__ & G__, Lda, veio Responder às alegações da Recorrente, onde formulou as Conclusões que se seguem:
II- O objeto do recurso circunscreve-se à qualificação jurídica do contrato celebrado em 17/04/2023 entre as Rés.
III- Está em causa saber se tal contrato configura transmissão válida de estabelecimento comercial (art.º 1109.º do Código Civil) ou cedência ilícita do gozo do locado/subarrendamento não autorizado.
IV. Da matéria de facto provada resulta que foi celebrado contrato de “cedência de espaço para exploração de loja”, com duração de 3 anos e contrapartida mensal de €1.697,00.
V. Resulta igualmente provado que a 1.ª Ré deixou de exercer atividade no locado e que a 2.ª Ré iniciou exploração autónoma no espaço.
VI. Não ficou demonstrada a transmissão de uma unidade económica organizada, nem a manutenção da identidade funcional do estabelecimento anteriormente explorado.
VII. Não houve continuidade da atividade nem transmissão do núcleo essencial da organização empresarial da 1.ª Ré.
VIII. O que ocorreu foi a cedência integral do gozo do imóvel, e não um verdadeiro trespasse nos termos do artigo 1109.º do Código Civil.
IX. Nos termos do artigo 1038.º, alínea f), do Código Civil, o arrendatário não pode proporcionar a outrem o gozo do locado sem autorização do senhorio.
X. Nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do Código Civil, constitui fundamento de resolução a cessão ilícita do gozo do prédio.
XI. No caso concreto, não foi demonstrada autorização de todos os senhorios para a cedência do locado.
XII. A admitir-se tratar-se de subarrendamento, o valor exigido (€1.697,00) ultrapassa largamente o limite legal previsto no artigo 1062.º do Código Civil (renda acrescida de 20%).
XIII. Tal atuação revela obtenção de vantagem económica indevida e violação das regras da boa-fé contratual.
XIV. A cedência integral do locado, sem consentimento dos senhorios e com violação do limite legal da renda, configura incumprimento grave e estrutural do contrato de arrendamento.
XV. Mostram-se, assim, verificados os pressupostos legais da resolução do contrato, devendo o recurso ser julgado improcedente e mantida integralmente a douta sentença recorrida”.
II- Questões a Decidir
De acordo com as disposições conjugadas dos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC, é pelas conclusões da alegação do Recorrente que se delimita o objeto e o âmbito do recurso interposto. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre, porém, em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil).
Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas,2 ressalvando-se as questões de conhecimento oficioso, como é o caso do abuso de direito3.
Assim, sumariamente e seguindo a ordem indicada pela recorrente, as questões essenciais a decidir são as seguintes:
a) da suscitada nulidade da sentença recorrida;
b) se há lugar à alteração da decisão sobre a matéria de facto;
c) da qualificação jurídica do contrato celebrado em 17.04.2023;
d) se o contrato referido em b) foi validamente resolvido;
e) se os autores agiram em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium;
f) se há lugar à anulação da sentença na parte que julgou improcedente a reconvenção deduzida pela apelante em consequência do indeferimento, pelo tribunal a quo, na sessão audiência final realizada no dia 7 de novembro de 2025, da prova pericial requerida pela apelante.
Corridos que se mostram os Vistos, cumpre decidir.
III- FUNDAMENTAÇÃO
III.1. DE FACTO
A decisão sob recurso considerou como provados os seguintes factos:
1. A Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano composto por R/C com 8 divisões, sito à Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º 508/19900420 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1820.
2. O R/C deste prédio é destinado à exploração de dois estabelecimentos comerciais, um a nascente e outro a poente.
3. O estabelecimento comercial sito a poente esteve arrendado à sociedade comercial Pavão & Carreiro, Lda.
4. Por esse contrato, os então proprietários do prédio, AA e mulher, FF, cederam temporariamente àquela sociedade comercial o arrendamento comercial do R/C do prédio urbano melhor identificado em 1º.
5. Tal contrato não foi, até à data, denunciado ou resolvido pelos Autores.
6. Por escritura de Dação em Cumprimento, a Caixa Económica da Misericórdia de Ponta Delgada, atualmente Novo Banco dos Açores, S.A., tomou de trespasse o estabelecimento sito no R/C poente.
7. No dia 10 de outubro de 1986, a 1.ª R. tomou de trespasse o referido estabelecimento.
8. Desde então, a 1.ª Ré passou a explorar no R/C poente do prédio dos Autores um estabelecimento comercial designado por “Lojas Rosa Teixeira”.
9. Em 1 de dezembro de 2014, a 1ª Ré assinou com GG dois contratos de cedência de exploração (um com uma renda mensal de 700,00 € e outro com a renda mensal de 1.100,00€).
10. Tendo comunicado aos Autores a cedência de exploração por carta datada do mesmo dia.
11. Até meados de dezembro de 2022, foi GG que explorou, no R/C poente do prédio dos Autores, um estabelecimento com a firma “Innside” que se dedicava ao comércio de artigos de noivado/casamento.
12. No final de 2022 aquele estabelecimento encerrou a sua atividade, mantendo-se assim durante os meses seguintes.
13. A 1ª Ré não informou os Autores da cessação deste contrato.
14. A 1ª Ré informou a “Innside” que pretendia anunciar o trespasse do estabelecimento.
15. A 1ª Ré anunciou o “trespasse de loja” na imobiliária ZOME, Real Estate.
16. A firma “Innside” informou a 1ª Ré que não tinha interesse na compra do trespasse pelo valor de 250 000,00 €.
17. É a 2ª que se encontra, neste momento, a explorar um estabelecimento comercial sito a poente do R/C do imóvel dos Autores com a designação “Store 27”.
18. A 2ª Ré é uma sociedade comercial por quotas que foi constituída no 28 de março de 2023.
19. A 27 de novembro de 2023, os Autores comunicaram à 1ª Ré a sua intenção de proceder à aplicação do aumento do valor da renda para vigorar a partir de janeiro de 2024, no valor de 557,11€.
20. No âmbito do referido em 14.) foi afixada no locado a respetiva publicidade (placards/painéis) pertencentes à agência imobiliária, situação que perdurou largos meses, até abril de 2023.
21. A 17 de abril de 2023, as Rés celebraram um contrato que denominaram de “cedência de espaço para exploração de loja”.
22. Encontra-se datada da mesma data um contrato em tudo igual, mas com a denominação de “contrato de cedência de espaço” e celebrado pelo filho da 1ª Ré, NN.
23. Tal contrato foi celebrado pelo período de 3 anos.
24. Como contrapartida pela utilização do espaço, a 2ª Ré entrega mensalmente a NN, o valor de 1 697,00€.
25. A 2º Ré iniciou, em maio de 2023, a exploração de um estabelecimento comercial, com os seus produtos, as suas marcas, os seus logótipos e publicidades bem visíveis do exterior e assaz distintos da “Innside”.
26. Apenas a 13 de maio de 2023 é que os Autores tomaram conhecimento de que teria ocorrido “um trespasse”.
27. A atividade de “Lojas Rosa Teixeira” abrangia uma multitude de áreas de negócio: ourivesaria, sapataria, pronto-a-vestir unissexo, perfumaria, bijuteria, marroquinaria, e outras adjacentes.
28. Por contrato denominado de cessão de exploração datado de 9 de janeiro de 2009, a 1ª Ré cedeu à sociedade comercial RIVAISDIRECTOS, Confeções e Materiais de Construção Civil, Lda. a exploração do estabelecimento, aquisição que integrou os móveis existentes no estabelecimento, por um período de 10 anos e mediante a contrapartida mensal de €500,00.
29. Essa sociedade comercial RIVAISDIRECTOS é uma sociedade constituída em 2009, com um capital social de €5.000,00 (cinco mil euros), por … (filho da 1ªRé) e TT (marido da 1ª Ré).
30. Em dezembro de 2013 deflagrou um incêndio na loja que a Ré explorava no prédio dos Autores.
31. Os danos causados por este incêndio foram extensos e obrigaram a Ré a fechar o estabelecimento.
32. Em 2014 os Autores substituíram o teto da loja que era de madeira por uma placa de betão.
33. Durante essa intervenção, a 1ª Ré, a seu pedido, ficou isenta do pagamento das rendas que se foram vencendo.
34. O incêndio de 2013 danificou a pintura do estabelecimento com manchas pretas e amarelas do fumo; a instalação elétrica; a tábua de engomar e respetiva caldeira; rodapé do quarto de costura e corredor; prateleira que se encontrava por cima da tábua de engomar; aparelho de ar condicionado; cortina de ar; 5 balcões de atendimento ao público e prateleiras de exposição de mercadoria; 2 maples de 1 lugar.
35. No âmbito do processo nº 3311/16.0T8PDL, que correu os seus termos no Juízo Central Cível e Criminal de Ponta Delgada (J2), foi proferido acórdão datado de 10/11/2022, pelo qual a RIVAISDIRECTOS foi indemnizada no valor de 25 000,00€ pelos danos referidos em 31.
36. Desde 12/07/2023 que a 1ª Ré é gerente da RIVAISDIRECTOS”.
Na decisão recorrida foram considerados não provados os seguintes:
a. Algures em abril de 2023, o 1º Autor tomou pleno conhecimento do negócio de cedência de exploração celebrado entre as Rés.
b. O 1º Autor conversou com o legal representante da 2.ª Ré, o Sr. PP, que naturalmente se apresentou (pessoalmente), apresentou a nova loja comercial que iria abrir, explicando que tinha adquirido o direito da 1.ª Ré (arrendatária) de ali explorar o seu negócio.
c. Quando a 1ª Ré ingressou na posse do locado, em 1986, tal imóvel apresentava-se em condições de total degradação, deterioração e envelhecimento.
d. A 1.ª Ré efetuou, logo em 1986, obras fundamentais e estritamente necessárias: - Casa de Banho/ - Esgotos e canalização totalmente novos / - Levantamento de paredes / - Picagem e reboco / - Picagem e reboco na fachada do prédio / - Pintura exterior no prédio / - Pinturas gerais / - Janelas em vidro / - Janelas a norte com humidade e infiltrações / - Vernizes / - Pavimento de Granito / - Recuperação de paredes com infiltrações / - Eletricidade totalmente nova / - Mobiliário encastrado / - Vitrines e Montras de vidro e recuadas com armaduras e colunas de betão / - Portões de Ferro / - Porta de entrada de vidro e madeira / - Pavimento de pedra / - Tetos novos / - Reparações diversas.
e. A 1ª Ré suportou um custo total aproximado, nestas obras (entre matérias primas e mão-de-obra) de 9.473 contos (ou na moeda atual €47.637,46).
f. A 1ª Ré informou pessoalmente e presencialmente os Autores (na pessoa do Dr. AA –), da cedência de exploração do espaço em 2009 à sociedade RIVAISDIRETOS, Lda.
g. Tendo, ainda, na mesma ocasião, depositado cópia escrita dessa comunicação, de cedência de exploração de estabelecimento para a RIVAISDIRETOS, Lda., na caixa de correio dos Autores no respetivo domicílio”.
Mais fez constar que “Consigna-se que não se elenca como provada ou não provada qualquer outra alegação efetuada pelas partes na petição inicial e na contestação, por a mesma consubstanciar mera impugnação, explanação de matéria de direito, se referir a conceitos vagos, genéricos e/ou jurídicos e não se debruçar sobre factos essenciais à boa decisão da causa [artigos 5º, 552º, nº1, alínea d) e 572º, alínea c), todos do Código de Processo Civil]”.
III.2. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
III.2. 1. Da suscitada nulidade da sentença.
A ré/recorrente, nas suas Conclusões, sob a alínea b. refere que: A decisão enferma de: i) erro de julgamento da matéria de facto; ii) erro de qualificação jurídico-contratual; iii) insuficiência de fundamentação; e iv) vício de instrução quanto à reconvenção, com influência decisiva no sentido da decisão, violando os artigos 574.º n.º 2, 587.º n.º 1, 607.º n.º 3 a 5, 615.º n.º 1 al. b), 640.º e 662.º do CPC e que reclamam a intervenção do Tribunal ad quem ao abrigo dos seus poderes de alteração da decisão de facto e de requalificação jurídica. E na alínea m. que: A sentença padece de insuficiência de fundamentação e de vícios de instrução quanto à reconvenção, por falta de apreciação crítica de prova documental relevante e deficiente estruturação decisória, em violação dos artigos 607.º, n.º 3 e 4 e 615.º n.º 1 alínea b) do Código de Processo Civil.
De notar que a Recorrente, todavia, não identifica qualquer vício concreto subsumível a essa alegada nulidade, quedando-se numa mera invocação genérica e meramente formal do artigo 615.º/1/b) do CPC.
Antecipando a conclusão a que rapidamente chegaremos, afigura-se-nos, sem margem de qualquer dúvida, que não tem qualquer fundamento a arguição da nulidade da sentença.
Com efeito, as causas de nulidade da sentença vêm previstas no n.º 1 do citado art.º 615.º, a) Não contenha a assinatura do juiz; b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível; d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
Porém, e para melhor compreender o sentido dos vícios previstos no art.º 615.º do C.P.C., importa relembrar o que a propósito escreveu Alberto dos Reis4: «Temos (…) dois tipos de sentença viciada: a sentença injusta e a sentença nula. A primeira enferma de erro de julgamento; a segunda de erro de atividade (erro de construção ou formação)».
Também Antunes Varela defendia que5: «não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, ou o erro na construção do silogismo judiciário».
Ademais, sabemos que é recorrente verificar-se alguma confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou até entre a omissão de pronúncia (quanto a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento de entre os que são convocados pelas partes6.
Conforme referido pelo STJ, no acórdão de 02.06.20167, “As causas de nulidade tipificadas nas alíneas b) e c) do nº 1 do artigo 615º […] ocorrem quando não se especifiquem os fundamentos de facto e de direito em que se funda a decisão (al. b)) ou quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou se verifique alguma ambiguidade ou obscuridade que a torne ininteligível (c)). O dever de fundamentar as decisões tem consagração expressa no artigo 154º do Código de Processo Civil e impõe-se por razões de ordem substancial, cumprindo ao juiz demonstrar que da norma geral e abstracta soube extrair a disciplina ajustada ao caso concreto, e de ordem prática, posto que as partes precisam de conhecer os motivos da decisão, em particular a parte vencida, a fim de, sendo admissível o recurso, poder impugnar o respectivo fundamento ou fundamentos […] Não pode, porém, confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a falta absoluta de motivação constitui a causa de nulidade prevista na al. b) do nº 1 do artigo 668º […]”
Ora, analisada a sentença sob recurso, a mesma revela-se claríssima, aí se tendo identificado as questões que cumpria apreciar, enunciado os factos provados e não provados, seguido da respetiva motivação e, posteriormente, da subsunção dos factos ao Direito aplicável, concluindo-se, no dispositivo, em perfeita conformidade.
Deste modo, não se verifica qualquer falta de fundamentação, sendo que apenas a falta absoluta de fundamentação constitui a causa de nulidade prevista na al. b) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC. Pelo contrário, houve uma decisão com a qual a Recorrente não concorda.
Com os fundamentos expendidos, entendemos inexistir qualquer nulidade da sentença, improcedendo todas as conclusões apresentadas em sentido diverso do exposto.
III.2. 2. Da requerida alteração da matéria de facto.
O artigo 607.º, n.º 5, do CPC, dispõe que o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em conformidade com a convicção que haja firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada.
Por seu turno, preceitua o art.º 662.º/1, do C.P.C., que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Já o art.º 640.º, n.º 1, do CPC, exige que: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
E o n.º 2, do mesmo preceito, que: “2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;”.
Resulta deste art.º 640.º do CPC, como é entendimento pacífico da Doutrina e da Jurisprudência, a consagração do ónus de fundamentação da discordância quanto à decisão de facto proferida, devendo ser fundamentados os pontos da divergência, o que implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, abarcando a totalidade da prova produzida.
Neste ponto, e sumariando os ónus impostos pelo citado preceito, ensina António Abrantes Geraldes8 que:
“(…) podemos sintetizar da seguinte forma o sistema que agora vigora sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso, e síntese nas conclusões;
b) Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) Relativamente aos pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além das especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;
d) (…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente;
f) (…)”.
Está aqui em causa, como sublinha com pertinência Abrantes Geraldes, o “princípio da autorresponsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”9, sempre temperado pela necessária proporcionalidade e razoabilidade10, sendo que, basicamente, o essencial que tem de estar reunido é “a definição do objecto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de facto em causa), com a seriedade da impugnação (sustentada em meios de prova indicados e explicitados e com a assunção clara do resultado pretendido)”11.
Descendo agora ao caso que nos ocupa, importa, então, analisar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela Recorrente.
Do teor das alegações apresentadas e das respetivas conclusões, podemos dizer que a recorrente cumpriu, no geral e essencial, os ónus impostos pelo artigo 640.º, n.º 1 als. a), b) e c) do CPC, pois que, faz referência aos concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indica os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, a decisão que, no seu entender, deveria sobre eles ter sido proferida (nº 2 al. a) do citado normativo) e a indicação das passagens da gravação dos depoimentos.
Pelo que nada obsta a que se conheça do objeto do recurso nesta parte.
Assim.
1. Quanto à impugnação dos pontos nºs. 1, 3, 4, 5, 11 e 12 dos Factos Provados.
A Recorrente entende que houve “Erro de julgamento da matéria de facto dada como assente em audiência prévia e como facto provado para efeitos de motivação de facto na sentença condenatória, quanto aos pontos 1, 3, 4, 5, 11 e 12, por desconformidade e manifesta contradição com o teor dos documentos juntos aos autos na Petição Inicial, vide doc. 1, 2, 3, 4, 8 e 10”.
Fundamenta a sua posição no disposto no art.º 574.º, n.º 2 do CPC, uma vez que estão em causa documentos cujo teor não foi impugnado, nem foi suscitada a falta da sua genuinidade ou a sua falsidade, pelo que os factos dados como assentes contrariam o teor dos mesmos. Mais acrescenta a Recorrente que alguns segmentos de frase ínsitos nos respetivos Pontos de Facto são inexatos e incompletos ou carecerem de prova documental.
Em concreto:
- no ponto n.º 1 pede a substituição de “propriedade” por “compropriedade, com quotas ideais de ¼ para cada Autor”;
- no ponto n.º 3 pede a substituição de “arrendamento” por “exploração” e pede que se acrescente “até 24/01/1985”;
- no ponto n.º 4 pede que “se julgue não provado” a parte da “alegada cedência pelos então proprietários”, pois na certidão de registo do prédio em causa consta a existência de um usufruto a favor de KK, demonstrando a prova documental (docs. juntos com a P.I) a prevalência da relação locatícia e dos atos de administração com a usufrutuária;
- quanto ao ponto n.º 5, pede que seja eliminado por pressupor a existência de um contrato não demonstrado documentalmente;
- nos ponto nºs. 11 e 12, pede que seja complementado com a “entrega das chaves a 31.12.2022 e o encerramento integral verificado em janeiro de 2023”, pois é o que resulta da prova documental (docs. 8 e 10 juntos com a P.I) e o depoimento das testemunhas LL - Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_14-38-45 [02:35-02:44]; [04:44-04:45]; [12:40-13:07]; [15:03-15:24], GG – confirmando entrega das chaves em 31/12/2022 – Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_14-58-38 [04:55-05:08] e MM – depoimento indicando colocação de durante placas 2/3 meses, culminando em 31/12/2022 com entrega de chaves – Diligência_20-24.0T8PDL_2025_09_12_10-15-12 [07:31-07:42]; [14:36-14:46].
Por sua vez, os AA , na sua resposta ao recurso, aduzem, sumariamente, que os referidos Pontos da matéria de facto impugnados, resultaram assentes por acordo na audiência prévia, não tendo a recorrente reclamado ou recorrido do douto Despacho Saneador.
O Tribunal a quo motivou a sua convicção sobre os ditos Pontos da seguinte forma:
“O Tribunal formou a sua convicção na livre apreciação dos depoimentos e declarações de parte e da prova testemunhal, na forma como a mesma se produziu em audiência de julgamento, conjugando-a com os documentos juntos aos autos, cotejados entre si e todos analisados de acordo com as regras da ciência e do raciocínio e com as máximas da experiência, de acordo com o previsto pelo artigo 607, nº 5, do Código de Processo Civil.
Dessa forma, para além dos depoimentos de (…).
Relativamente à prova documental, o Tribunal realizou uma análise, global e pormenorizada da certidão e da caderneta predial, do documento de comunicação de trespasse (datado de 24/01/1985), dos contratos denominados de cedência de exploração datados de 01/12/2014, da comunicação remetida pela 1ª Ré aos Autores a 01/12/2014, da comunicação remetida pela 1ª Ré a GG, das publicações na internet de divulgação do imóvel, da resposta de GG à 1ª Ré, da fatura emitida pela 2ª Ré a 13/05/2023, das fotografias juntas por ambas as partes, da publicação de ato societário da 2ª Ré, da comunicação dos Autores à 1ª Ré datada de 27/11/2023, da comunicação do advogado dos Autores à 1ª Ré datada de 10/03/2014, do relatório de inspeção do LREC, da correspondência entre as partes quanto à realização das obras, da declaração assinada pela 1ª Ré e datada a 18/08/2014, das peças processuais do processo 3311/16.0T8PDL, do contrato de mediação imobiliária, do contrato denominado de cessão de exploração de estabelecimento comercial com a sociedade por quotas RIVAISDIRECTOS, do contrato denominado de cedência de espaço para exploração de loja celebrado com a 2ª Ré e da comunicação da 1ª Ré a solicitar ao 1º Autor o envio do contrato de arrendamento.
Tendo presentes estes meios de prova cumpre concretizar em que precisos termos se formou a convicção do Tribunal relativamente a cada um dos factos supra elencados.
Assim, desde logo e no que respeita aos factos 1º a 12º e 14º a 19º, já se encontravam assentes, conforme ata de audiência prévia. (…)” (sublinhado nosso).
Quanto à circunstância de no caso dos autos o juiz a quo ter “fixado” na audiência prévia os “factos essenciais admitidos por acordo, confissão ou provados por documentos” (a antiga “especificação”), importa esclarecer que apesar da lei não o prever expressamente, nada obsta a que tal suceda por razões de utilidade à luz de um critério de adequação formal (art.º 547.º do CPC), conforme defendem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa12, não tendo, todavia, qualquer significado processualmente vinculativo. Doutro passo, e como também referem aqueles autores, tenha havido ou não reclamação contra a enunciação do objeto do litígio e/ou dos temas da prova (art.º 596.º/2 do CPC), mantém-se válida a jurisprudência que foi fixada pelo Assento n.º 14/9413: “No domínio de vigência dos códigos de processo civil de 1939, aprovado pelo decreto lei 29637, de 28 de maio de 1939 e 1961, aprovado pelo decreto lei 44129, de 28 de dezembro de 1961 (considerado este último antes e depois da reforma nele introduzida pelo decreto lei numero 242/85, de 9 de julho), a especificação, tenha ou não havido reclamações, tenha ou não havido impugnação do despacho que as decidiu, pode sempre ser alterada, mesmo na ausência de causas supervenientes, ate ao trânsito em julgado da decisão final do litígio.”.
Conclui-se, deste modo, que o despacho saneador proferido pelo tribunal a quo, em sede de audiência prévia, no qual “identificou o objeto do litígio”, “enunciou os temas da prova” e “fixou os factos essenciais admitidos por acordo, confissão ou provados por documento”, não tem como efeito a cristalização da matéria de facto aí contida, resultado que só ocorrerá após concluída a instrução do processo, ou seja, em sede de sentença final.
Portanto e neste seguimento, não colhe, desde logo, a argumentação dos AA quando referem que “os Pontos da matéria de facto impugnados, resultaram assentes por acordo na audiência prévia, não tendo a recorrente reclamado ou recorrido do douto Despacho Saneador”.
Avancemos.
Tendo os referidos factos (fixados em sede de audiência prévia) transitado para o elenco dos factos provados na sentença sob recurso (com os números 1 a 12), importa, neste momento, verificar se efetivamente resultam provados, conforme fundamentação do tribunal a quo, por terem sido admitidos por acordo (arts. 574.º, n.º 2 e 587.º, n.º1, ambos do CPC), confissão (arts. 354 e 358.º, nºs. 1 e 2 do CC) ou provados por documentos (arts. 364.º/2, 371.º e 376.º, todos do CC).
Previamente, importa tecer as considerações que se seguem para melhor compreender o cerne da questão.
Nos termos do art.º 607.º, n.º 5, do CPC, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
Distingue a lei, assim, os casos de prova livre, dos casos de prova legal, pois que existem meios de prova cuja força probatória se impõe ao juiz, não tendo este qualquer margem de valoração acerca da factualidade expressa por eles. Como ocorre, em geral, com os factos cuja prova resulte de documentos (arts.º 364.º, 371.º, 376.º e 377.º do CC), de confissão (arts.º 354.º e 358.º do CC) ou de acordo das partes (arts. 574.º e 587.º do CPC).
No resto, vale o regime da livre apreciação da prova nos exatos termos definidos pelo citado n.º 5 do art.º 607.º do CPC. Isto sucede na prova pericial (art.º 389.º do CC e art.º 489.º), na prova por inspeção judicial (art.º 391.º do CC), na prova por verificação não judicial qualificada (art.º 494.º/3 do CPC), na prova testemunhal (art.º 396º do CC) e na prova por depoimento/declarações de parte (arts. 463.º e 466.º/ 3 do CPC).
Pode-se, assim, dizer que, regra geral, os meios de prova são apreciados livremente pelo Tribunal, mas há alguns casos de apreciação legal (vinculada, tabelada ou tarifada) de prova, como acontece com a confissão judicial escrita (art.º 358.º/1 do CC), com a confissão extrajudicial constante de documento dirigida à parte contrária (art.º 358.º/2 do CC) e com certa prova documental (arts. 371.º/1, 376.º/1 e 377.º do CC).
Por fim, relembrar que o princípio da livre apreciação da prova cessa quando estejam em causa factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, conforme decorre da parte final do n.º 5 do art.º 607.º do CPC.
Descendo ao caso que nos ocupa.
Compulsada a petição inicial e a contestação apresentada pela R., verificámos que esta, no art.º 4 da sua contestação, refere assim “Aceita-se por corresponder à verdade ou ter adesão à realidade, o alegado na douta PI nos artigos 1.º, 2.º, 3.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 4.º, 6.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 7.º ([a partir de “está em vigor”]), 8.º, 9.º, 10.º, 11.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 12.º (com as ressalvas a seguir assinaladas) (…)”.
E no que concerne às ressalvas feitas ao art.º 3.º da PI fez constar o seguinte: “não corresponde à verdade que a sociedade comercial Pavão & Carreiro Lda. explorasse um estabelecimento comercial de fotografia designado de “Estúdios Cristina” mas sim uma loja de roupa sob o giro comercial “Casa Roma”.
E quanto às ressalvas feitas aos artºs. 6.º, 7.º, 11.º e 12.º da P:.I., escreveu, assim, nos arts. 7.º, 8.º e 9.º da contestação:
7º.
No que concerne ao alegado no artigo 6.º, importa fazer uma precisão pois que a renda do locado, antes do último aumento comunicado, e aplicado nos termos legais, pelos Autores senhorios, em finais de 2023, com efeitos a partir de janeiro de 2024 doravante, era no valor de €408,59, sendo a partir daquela data, no valor de €436,95 (coeficiente de 1,0694), e não no valor mencionado.
8º.
Impugna-se o alegado no artigo 11.º, pela imprecisão factual, dado que a 1.ª Ré passou a explorar um estabelecimento comercial designado de “Lojas Rosa Teixeira”, cuja atividade diversa se compreendia por uma multitude de áreas de negócio: ourivesaria, sapataria, pronto-a-vestir unissexo, perfumaria, bijuteria, marroquinaria, e outras adjacentes.
9º.
É falso o invocado no artigo 12.º da PI, na perspetiva enganadora que pode resultar da sua leitura, pois apesar de, por erro, terem sido assinados dois contratos de cedência de exploração do estabelecimento comercial, apenas e unicamente um deles, desde sempre, vigorou (aquele que determinou a aplicação de uma renda mensal de €1.100,00. “No que concerne ao alegado no artigo 6.º, importa fazer uma precisão pois que a renda do locado, antes do último aumento comunicado, e aplicado nos termos legais, pelos Autores senhorios, em finais de 2023, com efeitos a partir de janeiro de 2024 doravante, era no valor de €408,59, sendo a partir daquela data, no valor de €436,95 (coeficiente de 1,0694), e não no valor mencionado”.
Da posição assumida pela 1.ª Ré/Recorrente na sua contestação, supra transcrita, não subsiste qualquer margem para dúvida de que, ao “aceitar” a matéria factual alegada pelos AA. “nos artigos 1.º, 2.º, 3.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 4.º, 6.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 7.º (a partir de ‘está em vigor’), 8.º, 9.º, 10.º, 11.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 12.º (com as ressalvas a seguir assinaladas) (…)”, estamos perante uma confissão judicial espontânea (arts. 355.º e 356.º do CC), a qual abrange a totalidade da matéria alegada pelos AA. nos arts. 1.º, 2.º, 4.º, 8.º, 9.º e 10.º da p.i., bem como, de forma parcial, a matéria constante dos restantes artigos.
Não vem posta em causa a sua legalidade, legitimidade e validade da confissão (353.º e 354.º, ambos do CC), tendo força probatória plena (art.º 358º/1 do CC) e não foi retirada atempadamente (arts. 46.º e 465.º, ambos do CPC).
Ademais, a confissão judicial espontânea por parte da ora Recorrente na sua contestação foi tida em consideração pelo juiz a quo nos exatos termos em que foi prestada, como se extrai facilmente do elenco dos factos provados sob os nºs. 1, 3, 4, 5, 11 e 12, o que foi devidamente conjugado com a prova documental dos autos e nos exatos termos e preceitos acima já explicados.
Refere, ainda, a Recorrente - al. d) das Conclusões - que na parte final do art.º 4.º da sua contestação “impugnou globalmente” os factos.
Tendo como pano de fundo as considerações acima expendidas quanto a esta temática, não há como acolher esta argumentação da recorrente, pois o que resulta desse artigo da contestação, é, ipsis verbis “Aceita-se por corresponder à verdade ou ter adesão à realidade, o alegado na douta PI nos artigos 1.º, 2.º, 3.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 4.º, 6.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 7.º ([a partir de “está em vigor”]), 8.º, 9.º, 10.º, 11.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 12.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 13.º, 14.º, 15.º (com as ressalvas a seguir assinaladas), 17.º, 18.º, 19.º, 20.º, 24.º, impugnando-se expressamente o restante articulado, e em tudo o mais que esteja em contradição, direta ou indireta, com a defesa considerada no seu todo, e /ou seja matéria meramente conclusiva”.
Ademais, não indica a recorrente quais as passagens descritas na sua peça processual que infirmam a confissão judicial espontânea por si feita na contestação sobre a referida matéria alegada pelos AA e aqui em análise.
Nessa medida, não há dúvidas que o juiz a quo seguiu e cumpriu todas as regras acima enunciadas, fundamentando de acordo e com as exigências ínsitas no art.º 607.º do CPC, e que o habilitou a considerar esses factos, ora em análise, como plenamente provados.
Desta feita, não se entende a posição da Recorrente neste recurso ao pretender recuperar a discussão probatória de factos assentes por confissão judicial espontânea.
Por fim, e ainda no âmbito destes factos impugnados, a Recorrente refere haver imprecisões e correções técnicas a fazer, conforme acima se transcreveu. Ora, atalhando já com a solução14, diremos que essa argumentação em nada belisca a decisão da matéria de facto proferida pelo tribunal a quo, como pretendido, pois tratam-se de imprecisões técnico/jurídicas que são usadas na linguagem corrente e comum e que não integram o objeto do litígio, este definido como “apreciar e decidir se a 1.ª Ré incumpriu o contrato celebrado com os Autores e, em caso afirmativo, quais as respetivas consequências. Concluindo-se pelo incumprimento contratual, há que apreciar se os Autores agem em abuso em direito e se devem indemnizar a 1.ª ré pelas benfeitorias realizadas”.
Improcede, pois, também, esta argumentação.
2. Quanto à impugnação dos pontos nºs. 24, 25, 26, 30 a 33 dos Factos Provados.
- No que concerne ao ponto n.º 24 do Elenco dos Factos Provados: insurge-se a Recorrente contra a inserção da expressão “entrega mensalmente”, por entender constituir um juízo conclusivo sobre periodicidade sem correspondência suficiente na prova produzida, impondo-se a sua alteração para uma formulação objetiva e conforme a prova gravada.
Resulta da fundamentação da decisão recorrida que o tribunal a quo fundamentou a sua convicção quanto a este ponto em concreto, da seguinte forma:
Quanto aos factos 21º a 24º, o Tribunal atendeu à prova documental (contratos), conjugado com aquilo que nos foi dito por LL, o qual nos explicou que foi celebrado um segundo contrato porquanto a 1ª Ré, por questões de saúde, estava a passar os negócios para o filho, o que foi confirmado por UU (secretária da imobiliária), bem como por VV e PP (intervenientes em tais contratos).
Analisada a motivação apresentada, dúvidas não temos de que o tribunal a quo fez uma análise crítica e conjugada de todos os meios de prova produzidos, designadamente conjugando os depoimentos de LL, UU e VV, todos conhecedores do contrato celebrado a 17 de abril de 2023 entre o filho da 1.ª Ré e a 2.ª Ré, denominado de “cedência de espaço” (pontos n.º 22 e 23 dos factos provados). E do teor de tal contrato resulta o que vem assente no ponto n.º 24, e agora impugnado, ou seja, do documento junto a 19.11.2024 pela 2.ª Ré (ref.ª 58266265), consta que as partes estipularam na clausula 3.ª que a 2.ª Ré entregaria mensalmente a NN o valor de € 1.697,00.
Ora, o tribunal a quo transpôs para este ponto n.º 24 o teor da referida clausula 3.ª, ou seja, o que os contratantes declararam no referido contrato. Coisa diversa é se, efetivamente, esses pagamentos ocorreram ou não, circunstância esta que não está contida no ponto n.º 24, como quer parecer a Recorrente, não se vislumbrando qual a relevância que esta confere ao uso da expressão “entrega mensal” no sentido de poder beliscar a decisão proferida pelo tribunal a quo.
Assim, com base no exposto e na força probatória dos documentos e acima explicada, não colhe a argumentação da Recorrente, improcedendo, nesta parte, a impugnação feita.
Quanto à matéria constante do ponto n.º 25.º do elenco dos Factos Provados:
Aduz a Recorrente que há erro de julgamento ao se ter fixada a data exata de “maio de 2023”, pois a mesma não se encontra suportada por documento idóneo de abertura ao público ou outro meio probatório documental. Pede, em conformidade, que se expurgue a data exata “maio de 2013” por falta de prova documental idónea e os juízos valorativos “bem visíveis” e “assaz distintos”.
Mais fundamenta a sua posição com os depoimentos de “OO – referência a “placar durante muito tempo”, sem fixação de data certa de abertura ao público – Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10-24-40 [03:50-04:09]” e “LL – menções à visibilidade de placa/montras:Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_14-38 -45 [12:21-13:49]; [14:32]; [14:48-15:04]”.
O Tribunal a quo motivou a sua convicção quanto à matéria específica do ponto n.º 25 desta forma: “O facto 25º resulta do depoimento de parte de VV bem como da inquirição de PP, os quais nos explicaram que iniciaram um negócio próprio, não tendo sido transmitida qualquer loja, mas apenas um espaço, conforme também nos disseram GG e MM, que anteriormente exploraram uma “loja de noivas”. Aliás, LL e WW, que também visitou o espaço, confirmaram, de forma marcadamente espontânea, que o espaço não tinha qualquer loja em atividade”.
Porém, também contribuiu para formar a sua convicção “a livre apreciação dos depoimentos e declarações de parte e da prova testemunhal, na forma como a mesma se produziu em audiência de julgamento, conjugando-a com os documentos juntos aos autos, cotejados entre si e todos analisados de acordo com as regras da ciência e do raciocínio e com as máximas da experiência, de acordo com o previsto pelo artigo 607, nº 5, do Código de Processo Civil. Dessa forma, para além dos depoimentos de parte da 1ª Ré (que também prestou declarações de parte) e de VV (legal representante da 2ª Ré), atendeu-se ao depoimento prestado pelas testemunhas LL (agente imobiliário que celebrou o contrato entre as Rés), GG (que celebrou o contrato de 2014 com a 1ª Ré), MM (cunhado e contabilista de GG), XX (que realizou obras no prédio dos Autores), PP (sócio da 2ª Ré), RR (que mediou o contrato entre a 1ª Ré e GG), WW e YY (agentes imobiliários), UU (administrativa na agência imobiliária onde trabalhavam todos os agentes imobiliários inquiridos), ZZ (amiga e cliente da 1ª Ré desde a sua juventude), AAA (conhecido da 1ª Ré e rendeiro agrícola do 1º Autor) e NN (filho da Autora).
Relativamente à prova documental, o Tribunal realizou uma análise, global e pormenorizada da certidão e da caderneta predial, do documento de comunicação de trespasse (datado de 24/01/1985), dos contratos denominados de cedência de exploração datados de 01/12/2014, da comunicação remetida pela 1ª Ré aos Autores a 01/12/2014, da comunicação remetida pela 1ª Ré a GG, das publicações na internet de divulgação do imóvel, da resposta de GG à 1ª Ré, da fatura emitida pela 2ª Ré a 13/05/2023, das fotografias juntas por ambas as partes, da publicação de ato societário da 2ª Ré, da comunicação dos Autores à 1ª Ré datada de 27/11/2023, da comunicação do advogado dos Autores à 1ª Ré datada de 10/03/2014, do relatório de inspeção do LREC, da correspondência entre as partes quanto à realização das obras, da declaração assinada pela 1ª Ré e datada a 18/08/2014, das peças processuais do processo 3311/16.0T8PDL, do contrato de mediação imobiliária, do contrato denominado de cessão de exploração de estabelecimento comercial com a sociedade por quotas RIVAISDIRECTOS, do contrato denominado de cedência de espaço para exploração de loja celebrado com a 2ª Ré e da comunicação da 1ª Ré a solicitar ao 1º Autor o envio do contrato de arrendamento.
Este Tribunal procedeu à audição da prova gravada.
Da conjugação dos depoimentos prestados em audiência com a restante prova produzida, e tendo em mente todas as regras acima enunciadas, concluímos, com a necessária segurança, no sentido da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, a qual não saiu beliscada por nenhum dos depoimentos testemunhais ou outra prova produzida.
Portanto, o tribunal a quo fez uma correta valoração da prova produzida, não tendo a recorrente, como se viu, logrado desconstruir ou infirmar a apreciação crítica da prova feita.
Quanto às expressões “bem visíveis” e “assaz distintos” incluídas no ponto n.º 25, diremos que encerram efetivamente juízos de valoração, pois que a primeira não descreve o facto (ex.: altura, posição, dimensões, iluminação) e a segunda não descreve a diferença (ex.: cores, formas, tamanhos, distâncias). Tais expressões inserem-se no contexto do Tema da Prova enunciado em B) – Data do conhecimento, pelos Autores, do negócio celebrado entre as Rés, estando relacionados com o thema decidendum.
Ora, por força do disposto no art.º 607º/3 e 4 CPC, na fundamentação de facto da sentença apenas devem constar os factos julgados provados e não provados, dela devendo ser expurgados todos os que constituem matéria suscetível de ser qualificada como questão de direito, conceito que engloba os juízos de valor ou conclusivos. E tanto assim é que, as questões a que se reporta a al. d) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC “são os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções”15.
Deste modo, impõe-se expurgar aquelas duas expressões do ponto n.º 25 do elenco dos Factos Provados, o que se faz não no contexto da (re)apreciação da prova16, mas antes “na despistagem (identificação/qualificação/expurgação), nos pontos da matéria de facto em causa, das afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito17”, ao abrigo da previsão constante do n.º 4 do art.º 607.º do CPC.
Neste seguimento, e expurgadas as referidas expressões do ponto n.º 24 do elenco dos Factos Provados, fixa-se a sua redação da seguinte forma:
25. “A 2.ª Ré iniciou, em maio de 2023, a exploração de um estabelecimento comercial, com os seus produtos, as suas marcas, os seus logotipos e publicidades”.
- Quanto ao ponto n.º 26 do elenco dos factos provados.
Aduz a Recorrente que tal ponto versa sobre matéria conclusiva e não confissão judicial plena, devendo ser dado como não provada a data exata de “apenas a 13 de maio de 2023”, pois que contraria o depoimento das testemunhas NN (Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_11-34-42 [17:18-18:29]) e MM (Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_1215_10-12 [14:46-15:35], que confirmam a existência de actos objetivamente aptos a dar conhecimento aos AA em momento prévio. E também a testemunha OO (Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10-24-40 [06:15-07:33] e as declarações da 1.ª Ré (Dligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_10-24-31 [05:50-06:18] ; [07:45-08:45] e nos docs. 11 junto com a P.I. (fatura de 13/05/2023) e doc. 1 junto pela 1ª Ré com a Contestação (comunicação dos Autores de atualização de renda datada de 27/11/2023 com efeitos a 01/2024).
O Tribunal a quo motivou a sua decisão nos seguintes termos: “Por seu turno, o facto 26º é confessado pelos próprios Autores na sua petição inicial (artigo 22º), mas com a ressalva de que trespasse se encontra entre aspas porquanto não sabiam qual a natureza do negócio celebrado (aliás, do depoimento de parte de EE resultou claro que nem a própria sabe qual o negócio que celebrou com a 2ª Ré, tendo a mesma tentado discutir de direito com este Tribunal)”.
Procedemos à audição do registo áudio.
No confronto entre o alegado pelos AA no art.º 22 da p.i. com o alegado pela 1.ª Ré nos arts. 15.º a 20.º da Contestação, verificámos que as partes estão em desacordo quanto à data em que os AA tomaram conhecimento de que teria ocorrido um “trespasse”, sustentando os AA que apenas em 13 de maio de 2023 tomaram conhecimento dessa situação; inversamente, sustenta a 1.ª Ré que o 1.º A (falecido na pendência da causa) teve conhecimento dessa situação em “meados de abril, crê-se que em 15.04.2023 ou 16.04.2023 (na antevéspera ou na véspera da assinatura do contrato firmado entre as Rés (…)”.
Temos assim um hiato temporal entre as duas teses e que vai de 15 ou 16 de abril (tese da 1.ª Ré) até 13 de maio (tese dos AA). Mas certo é que pelo menos em 13 de maio os AA tiveram conhecimento da situação.
Nos termos do art.º 352.º do CC a “Confissão é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária”. Por outro lado, nos termos das previsões legais conjugadas dos arts. 571.º e 574.º do CPC, a 1.ª Ré impugnou especificamente a matéria alegada no art.º 22.º da P.I., dando uma outra versão dos factos.
Portanto, havendo impugnação especifica por banda da 1.ª Ré quanto
à data em que ocorreram os factos, apresentando, outrossim, uma data diferente da dos AA, obviamente que não ocorre confissão de factos que são favoráveis à própria parte.
Por outro lado, e ouvida a prova gravada, nenhuma testemunha depôs de forma rigorosa acerca de uma ou de outra versão, quedando-se, sim, em depoimentos vagos e genéricos e pouco convincentes, restando-nos apenas as versões apresentadas pelos AA e pela 1.ª Ré.
Neste contexto, se é certo que os AA, como alegam, tomaram conhecimento da situação no dia 13 de maio de 2023, já não resulta provado que o não tenham conhecido em data anterior, ou seja, em meados de abril, designadamente 14 ou 15 ou 16 de abril de 2023, como alega a 1.ª Ré. Sendo que era a esta, 1.ª Ré, que incumbia o ónus da prova de que os AA tiveram conhecimento da situação antes da data de 13 de maio de 2023 (art.º 342.º do CC), ónus que, como vimos, não foi cumprido.
Doutro passo, e atenta a conclusão jjj da recorrente, tendo como pano de fundo os considerandos já tecidos acerca da temática respeitante à forma como se deve selecionar a matéria de facto na fundamentação da sentença (n.º 4 do citado art.º 607.º do CPC), por a expressão usada na redação do ponto n.º 26 – trespasse – ser manifestamente jurídica e contender com o objeto do litígio (ainda que entre aspas), com os mesmos fundamentos acima invocados, impõe-se, também aqui, expurgar a referida expressão.
Isto posto, e concatenando todos os meios de prova produzidos, as regras próprias da apreciação da prova, e já sobejamente expendidas, afigura-se-nos ser de alterar a redação do ponto n.º 26 da seguinte forma:
26. Tendo por referência o período temporal iniciado a dia 14 de abril de 2023, os AA tomaram conhecimento da situação mencionada no ponto n.º 25, pelo menos, no dia 13 de maio de 2023.
3. Quanto aos factos elencados nos pontos 30, 31 , 32 e 33
Alega a Recorrente que no ponto n.º 30 dos factos provados refere-se “Ré”, o que sugere ambiguidade pois há duas Rés no processo e não se mostra coerente com a factualidade já fixada.
Atalhando já com a solução, a qual resulta simples, quando lidos em conjunto os factos provados (porventura não se cuidou com o rigor devido ao transportar as alegações das partes para o elenco dos factos), designadamente os pontos 28, 29 e 30, deverá ser retificado o ponto n.º 30 da seguinte forma:
30. Em dezembro de 2013 deflagrou um incêndio na loja que a sociedade comercial Rivaisdirectos, Confecções e Materiais de Construção Civil, Lda, explorava no prédio dos Autores.
Quanto ao ponto n.º 31, alega a Recorrente que a expressão “extensos” e “obrigaram a fechar” encerram juízos conclusivos, devendo ser substituídos por factos objectivos.
É certo que tais expressões constituem juízos valorativos e conclusivos que, como vimos anteriormente a propósito desta temática, devem ser expurgados. Também é certo que a Recorrente não indica, como lhe é imposto, redação que entende dever ser a correta, na sua ótica.
De toda a maneira, note-se que a supressão das expressões de cariz jurídico-conclusivo, não tem a virtualidade de afastar a valoração dos concretos factos que constem da matéria de facto provada.
Pelo exposto, e tendo como pano de fundo os considerandos já tecidos e como assente que a intervenção deste tribunal neste ponto é apenas de expurgação ou limpeza no âmbito do art.º 607.º/4 do CPC (e não de (re)apreciação da prova), decide-se expurgar tais expressões do ponto n.º 31 da seguinte forma:
31. Este incêndio causou danos e a referida sociedade fechou o estabelecimento.
Deste modo, consequentemente, não se conhece da impugnação da decisão da matéria de facto sobre este ponto.
No que tange ao ponto n.º 32:
A recorrente requer a substituição de “teto da loja que era de madeira por uma placa de betão” por “execução de laje/placa de betão no entrepiso e aplicação de teto falso em pladur no intradorso por razões de segurança e salubridade”, por ser mais correto tecnicamente e resultar do depoimento da testemunha QQ e dos docs. 1 a 5 juntos pelos AA com a Réplica.
Neste concreto ponto n.º 32, o tribunal a quo motivou a sua convicção da seguinte forma: “resulta das diversas comunicações sobre as obras juntas pelos Autores em sede de réplica, bem como da declaração assinada pela 1.ª Ré e ainda do testemunho de QQ, que coordenou tais obras”.
Tal como é referido pela Recorrente, trata-se de uma imprecisão técnica, impondo-se uma redação tecnicamente mais rigorosa, com base nos meios de prova assinalados.
Ouvida a prova, designadamente o depoimento da testemunha QQ, devidamente conjugado com os documentos juntos pelos AA na Réplica (docs. 1, 2 e 4), decide-se retificar a redação do ponto n.º 32 da seguinte forma:
32. Em 2014 os Autores substituíram o teto da loja que era de madeira por uma laje/placa de betão no entrepiso e aplicaram teto falso em pladur no intradorso.
No mais, não colhe a argumentação da recorrente pois as expressões “segurança” e “salubridade”, que pretende acrescentar, encerram conceitos conclusivos e valorativos que não devem constar do elenco dos factos, como acima já explicámos e aqui damos por inteiramente reproduzidos.
No que concerne ao ponto 33: refere a Recorrente que há erro pois não existiu qualquer acordo de isenção integral das rendas durante a intervenção, mas apenas uma proposta de redução a metade por parte dos AA, conforme resulta dos docs. 1, 3, 5 e 6, juntos pelos AA na réplica.
Neste concreto ponto n.º 33, o tribunal a quo motivou a sua convicção da seguinte forma: “resulta das diversas comunicações sobre as obras juntas pelos Autores em sede de réplica, bem como da declaração assinada pela 1.ª Ré e ainda do testemunho de QQ, que coordenou tais obras”.
Analisado o teor dos referidos documentos, assiste inteira razão à Recorrente, pois dos mesmos não resulta qualquer acordo de isenção de pagamento de rendas conforme vertido no ponto n.º 33, o qual, por essa razão, deve passar para o elenco dos Factos não Provados.
4. Quanto aos factos não provados:
A Recorrente impugna, ainda, as als. a), c), d), f) e g) por entender haver erro de julgamento na apreciação crítica da prova, requerendo que tal matéria transite para os factos provados.
Quanto à matéria da al. a).
Vertendo matéria relacionada com a elencada no ponto n.º 26 dos factos provados -26. Tendo por referência o período temporal iniciado a dia 14 de abril de 2023, os AA tomaram conhecimento da situação mencionada no ponto n.º 25, pelo menos, no dia 13 de maio de 2023 – e considerando que esta redação abarcou as versões dos AA e da 1.ª Ré, estando, portanto, absorvida a matéria da al. a) na redação do citado ponto n.º 26, determina-se, por consequência, a sua eliminação do elenco dos factos não provados.
Quanto à matéria das als. c) e d):
Pretende a Recorrente que transitem para o elenco dos factos provados, invocando, para tanto, os depoimentos de NN e RR (Diligência_20_24.0T8PDL_2025_11_07_10_00-38 [10:58-13:15]; [22:21-22:52]); o doc. 6 junto pelos Autores com a Petição Inicial, Cláusula Quarta; os depoimentos de GG (Diligência_20_24.0T8PDL_2025_09_12_14-58-38- [02:44-03:09]) e de MM.
O tribunal a quo motivou a sua convicção da seguinte forma:
“Também nenhuma prova foi feita quantos aos factos c) a e). Desde logo, a única testemunha que se lembra de tais extensas obras é o filho da 1ª Ré, NN, o qual, à data, teria cerca de 8 anos, pelo que muitas dúvidas ficam sobre a veracidade das mesmas. Já RR, amigo da Autora18, diz recordar-se que a loja era muito antiga e que houve a necessidade de fazer algumas melhorias no início, mas a forma vaga e comprometida com que prestou o seu depoimento deixou-nos muitas dúvidas sobre a credibilidade do mesmo. Por outro lado, do contrato de trespasse resulta que a 1ª Ré adquiriu um estabelecimento em pleno funcionamento, o que demonstra que o imóvel não estaria em total degradação, pois se assim não fosse, o estabelecimento já teria encerrado. Acresce ainda que a própria Ré EE nega, numa comunicação de 12/01/2015, ter pintado a fachada da loja e que terá sido alguém a mando do senhorio a fazê-lo há cerca de 10 anos atrás. Por fim, não podemos ignorar as diversas comunicações trazidas aos autos pelos Autores e que demonstram que têm sido os únicos, ao longo dos anos, a suportar todas as despesas com obras, não tendo a 1ª Ré junto um único documento que permitisse concluir pela realização de uma única obra (repare-se que, mesmo quando celebrou o negócio com a Innside, foram estes a realizar as obras, conforme nos confirmaram GG e MM)”.
Procedemos à audição da prova gravada.
Antes de avançarmos, não é demais relembrar que conforme se extrai do art.º 662.º do CPC, os poderes de alteração da decisão da 1ª Instância, sobre a matéria de facto, só devem ser usados quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados, mantendo-se em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova.
Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª Instância19.
Pelo que, a impugnação da decisão de facto apenas procederá quando a convicção formulada pelo Tribunal a quo não tiver qualquer razoabilidade em face dos meios de prova que suportam a sua decisão, verificando-se nesse caso erro de julgamento.
Ora, após audição da prova gravada e análise dos documentos juntos, afigura-se-nos que bem decidiu o tribunal a quo ao dar como não provados os factos elencados nas citadas als. c) e d), pelo que subscrevemos na íntegra a motivação do tribunal a quo, por se mostrar rigorosa, objetiva e conforme com a prova produzida.
Improcede, pois, a pretensão da Recorrente, nesta parte.
Quanto à matéria das als. f) e g):
A Recorrente alega que os factos f) e g) foram indevidamente considerados não provados, apesar de existir prova direta e coerente quanto: a) à comunicação presencial pela 1.ª Ré aos Autores (na pessoa do Dr. AA) da cedência de exploração do espaço em 2009 à sociedade RIVAISDIRETOS, Lda; e b) ao depósito de cópia escrita dessa comunicação de cedência de exploração de estabelecimento na caixa de correio dos Autores, no respetivo domicílio, em 2009.
O tribunal a quo motivou a sua convicção da seguinte forma:
Por fim, e quanto aos factos f) e g) também nenhuma prova foi feita. Repare-se que a Autora disse-nos, em depoimento de parte, que desde 2013 que não explora a sua loja, e, só após ter sido apresentado o articulado superveniente, é que nos falou da cedência de exploração de 2009, não havendo dúvidas que foi este também o comportamento relativamente aos senhorios: veja-se a carta que constituiu o documento número 7 e onde aquele se assume como a única pessoa que explora a loja (em data que, alegadamente, já havia cedido à RIVAISDIRECTOS).
Tendo por referência as considerações acabadas de expor, e após audição da prova gravada e análise dos documentos juntos, também aqui anuímos à decisão do tribunal a quo ao dar como não provados os factos elencados nas citadas als. f) e g), subscrevendo na íntegra a sua motivação, por se mostrar rigorosa, objetiva e conforme com a prova produzida.
Improcede, pois, a pretensão da Recorrente, nesta parte.
**** * *
Considerando as alterações e retificações efetuadas à matéria de facto, embora mínimas, impõe-se fazer aqui um ponto de situação.
Assim:
- No elenco dos Factos Provados e por força da decisão que antecede:
- os pontos que se seguem passam a ter a seguinte redação (em substituição da anterior):
25. “A 2.ª Ré iniciou, em maio de 2023, a exploração de um estabelecimento comercial, com os seus produtos, as suas marcas, os seus logotipos e publicidades”.
26. Tendo por referência o período temporal iniciado a dia 14 de abril de 2023, os AA tomaram conhecimento da situação mencionada no ponto n.º 25, pelo menos, no dia 13 de maio de 2023.
30. Em dezembro de 2013 deflagrou um incêndio na loja que a sociedade comercial Rivaisdirectos, Confecções e Materiais de Construção Civil, Lda, explorava no prédio dos Autores.
31. Este incêndio causou danos e a referida sociedade fechou o estabelecimento.
32. Em 2014 os Autores substituíram o teto da loja que era de madeira por uma laje/placa de betão no entrepiso e aplicaram teto falso em pladur no intradorso.
- é eliminado o ponto n.º 33 do elenco dos factos provados.
- No elenco dos Factos não provados e por força da decisão que antecede:
- é eliminada a al. a);
- é aditada a al. h) com a matéria inserta no ponto n.º 33 dos factos provados, ou seja, “Durante essa intervenção, a 1ª Ré, a seu pedido, ficou isenta do pagamento das rendas que se foram vencendo”.
III.2. 3. Da qualificação jurídica do contrato celebrado em 17.04.2023
A Recorrente defende a qualificação do acordo celebrado entre as Rés em 17 de abril de 2023 (mencionado em 21 dos factos provados e junto como documento n.º 13-14 na P.I) como um contrato atípico de cessão de exploração, e não, como sustentou o tribunal a quo, de “sub locação”. Porém, limitou-se a sustentar a sua posição jurídica na mera afirmação de que a 1.ª Ré transferiu para a 2.ª Ré a exploração da atividade (afetação da loja, conservação, obras com consentimento, restituição, riscos e custos a cargo do segundo contraente), mantendo-se como arrendatária e pagadora da renda.
Tal quadro factual que a Recorrente pretende ter como apoio não resulta, porém, verificado no elenco dos factos provados.
Destarte, as alterações e retificações da matéria de facto, e supra mencionadas, em nada beliscam a “apreciação jurídica” feita pelo Tribunal a quo, a qual não merece qualquer censura ante a factualidade assente, anuindo este Tribunal à mesma por se mostrar a correta.
Com efeito, e como aí se refere, e que passamos a transcrever:
“A cessão de exploração de um estabelecimento comercial consiste numa realidade contratual atípica, porque não está configurada especificamente na lei, antes resulta da liberdade contratual (artigo 405º do Código Civil). Este negócio jurídico, como contrato atípico que é, regula-se pelas convenções das partes, até onde o consente o princípio da autonomia privada, da liberdade contratual, pelas disposições dos contratos afins e, finalmente, pelas regras gerais dos contratos. Conforme tem vindo a ser definido pela jurisprudência, a cessão de exploração comercial consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração, em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/01/2004, processo nº03B3093, disponível em www.dgsi.pt). No entanto, e conforme já resultou claro, não estamos perante esta figura, pois à 2ª Ré não foi cedido qualquer estabelecimento comercial (a cuja definição já aludimos), mas tão só um espaço para explorar uma loja.
Já a sublocação consiste numa locação celebrada entre o locatário e um terceiro com fundamento na locação que o primeiro celebrou antes com o locador, seu senhorio (artigo 1060º do Código Civil). Por essa via transmite-se para o sublocatário o gozo temporário da coisa. Configura, assim, a sublocação um subcontrato, por estar subordinado ao contrato locatício anterior, com base no qual foi celebrado, mantendo aquele perfeita autonomia em relação à sublocação, mas dependendo a vida desta da subsistência daquela.
A sublocação está, em princípio, sujeita ao regime geral da locação, que pode ser de arrendamento se versar sobre coisa imóvel, pode ser total ou parcial, tanto no tempo como no espaço, e a celebração não gera relações jurídicas entre o senhorio e o sublocatário uma vez que a sublocação não envolve a transmissão da relação jurídica da locação para o sublocatário, envolvendo-se os direitos e as obrigações na relação sublocatícia, fundamentalmente, entre o sublocador e o sublocatário. O sublocador pode resolver o contrato com os mesmos fundamentos com que o senhorio pode resolver o contrato de locação. Extinta a locação por qualquer causa (acordo, caducidade, denúncia ou resolução), caduca a sublocação, em prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário.
Por seu lado, a sublocação, ainda quando autorizada genericamente, só produz efeitos em relação ao locador a partir do seu reconhecimento por este ou da comunicação prevista na alínea g) do artigo 1038º do Código Civil, que deve ser feita no prazo de 15 dias, pouco importando que o senhorio venha a tomar conhecimento dela para além desse prazo, pois que a lei exige que este reconheça expressa ou tacitamente o novo inquilino enquanto tal.
Torna-se assim claro que estamos perante uma sublocação, pois no contrato celebrado a 17/03/2024, a 1ª Ré declarou acordar com a 2ª Ré a cedência, pelo prazo de 3 anos, e mediante o pagamento de uma renda, do espaço onde outrora tivera uma loja, espaço esse que se encontra arrendado aos Autores”.
III.2. 4. Da validade da resolução do referido contrato
Por outro lado, recaem sobre a locatária, a aqui 1.ª Ré, as obrigações enumeradas no art.º 1038.º do CC, designadamente, (f)) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar; (g)) Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.
Porém, no caso em apreço, à 1.ª Ré, na qualidade de locatária, não logrou provar (como lhe competia – art.º 342.º do CC) que comunicou, no prazo de 15 dias, ao locador, AA, a cedência do gozo da coisa locada. Destarte, não resulta igualmente do acervo factual provado que tenha havido reconhecimento do beneficiário da cedência como tal por banda dos AA, conforme estipulado pelo art.º 1049.º do CC.
Acresce que resulta igualmente provada, em abono do direito de resolução do contrato por parte dos AA., a circunstância de a 1.ª Ré ter acordado com a sublocatária, aqui 2.ª Ré, uma renda mensal no valor de € 1.400,00 (cláusula 3.ª, n.º 1, do escrito a que alude o ponto n.º 21 dos factos provados).
Não obstante não constar do elenco dos factos (provados ou não provados) o valor da “renda” paga pela 1.ª Ré aos AA., é possível afirmar, com segurança, que a mesma se situava entre € 436,95 (conforme alegado pela 1.ª Ré no art.º 7.º da contestação) e € 510,74 (nos termos alegados pelos AA. no art. 6.º da p.i.).
Assim, pode concluir‑se que a “renda” mensal acordada entre as Rés no referido escrito é cerca de três vezes superior àquela que a 1.ª Ré pagava aos AA.
Neste contexto factual, e para efeitos de fundamentar a resolução do contrato por banda dos AA, importa, também, chamar à colação o que vem disposto no art.º 1062.º do CC, nos termos do qual não é permitido ao locatário cobrar mais do que é devido pelo contrato de locação, aumentado de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador. Como se diz na sentença em análise Tal proibição funda-se no princípio da boa fé que rege o direito dos contratos e introduz um factor de equilíbrio, que vigora na ausência de regulação diversa por banda das partes.
Trata-se de uma norma de carácter imperativo, pois impõe limites obrigatórios à renda que pode ser cobrada ao sublocatário.
Tendo a locatária, aqui 1.ª Ré, violado as obrigações decorrentes das als. f) e g) do art.º 1038.º do CC, bem assim, cobrado renda superior ao permitido pelo citado art.º 1062.º do CC, obviamente que tais fundamentos, por si só, permitem aos AA (locador) resolverem o contrato de arrendamento com base no n.º 1 do art.º 1083.º do CC. Essas condutas constituem, assim, incumprimentos contratuais relevantes e graves, abrangidos pela cláusula geral de resolução do n.º 1 do citado art.º 1083.º do CC. E, como se acrescenta na sentença sob recurso, “A resolução é, com efeito, uma causa de extinção da relação contratual, constituindo um meio de extinção unilateral, operada supervenientemente, em regra em decorrência de um fundamento típico previsto na lei ou no contrato (artigo 432º e seguintes do Código Civil)”.
Pelo que, o desfecho não podia ser outro que o determinado pelo tribunal a quo, ou seja, “pelos fundamentos expostos, decreto a resolução do contrato de arrendamento, ficando as Rés obrigadas a entregar o imóvel, devoluto de pessoas e bens”.
Cai, assim, por terra a tese da Recorrente quanto à qualificação do contrato celebrado em 17.04.2023 como um contrato atípico de cessão de exploração, bem como a consequente tese da inaplicabilidade dos arts. 1038.º, n.º 1, al. f), 1060.º e 1062.º, todos do Código Civil.
III.2. 5. Do abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, por banda dos AA.
Alega a Recorrente a existência de uma situação de abuso de direito (venire contra factum proprium, art. 334.º CC), por violação da boa-fé (art. 762.º CC): tolerância qualificada e manutenção expressa do vínculo (atualização da renda) seguidas de resolução e pedido de entrega imediata, em contradição com a confiança gerada. Publicidade ostensiva e exploração pública por “largos meses”, seguidas de atualização de renda mantendo a 1.ª Ré como arrendatária, criaram confiança legítima na continuidade; a posterior resolução e exigência de entrega imediata consubstanciam quebra de coerência e abuso de direito, obstando à resolução.
Nas respostas às alegações de recurso, nem os AA, nem a 2.ª Ré, se pronunciaram sobre o suscitado “abuso de direito”.
Apreciando.
Estabelece o art.º 334.º do Código Civil que é “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O referido conceito de “boa-fé” tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica (artigo 762.º, n.º 2, do CC) “que se exprimem na virtude de manter a palavra dada e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do circulo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos”.20
O abuso de direito é uma válvula de escape da ordem jurídica; prevista para enfrentar situações onde a atuação de atribuições, formalmente enquadradas, possa acarretar resultados indesejáveis, desviantes dos padrões de justiça, acerto e equilíbrio21.
Conforme referido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01.03.2007, citado no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 17.12.2013,22 “Para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, é necessário saber se a conduta do pretenso abusante … foi no sentido de criar, razoavelmente, na contraparte uma expectativa factual, sólida, que poderia confiar na execução dos contratos-promessa”.
Mas, em qualquer dos casos, não basta uma simples confiança.
“É preciso que se mostre de tal maneira configurada a situação que, a não ser que opere a válvula de escape, o sentimento jurídico razoável, a sensibilidade do equilíbrio e da justiça, choca, afronta, e manifestamente, com a sua preterição. Obtendo-se, por essa via, um resultado concreto indesejável, desviante, de modo claro e inequívoco, ostensivo, e impassível de não ser pressentido, até mesmo pelo jurista menos atento e comprometido”23.
Revertendo ao caso que nos ocupa: a recorrente sustenta a sua pretensão na alegação da tolerância qualificada e manutenção expressa do vínculo (atualização da renda) seguidas de resolução e pedido de entrega imediata, em contradição com a confiança gerada. Publicidade ostensiva e exploração pública por “largos meses”, seguidas de atualização de renda mantendo a 1.ª Ré como arrendatária, criaram confiança legítima na continuidade; a posterior resolução e exigência de entrega imediata consubstanciam quebra de coerência e abuso de direito, obstando à resolução.
Analisado, porém, o acervo factual dado como provado, não podemos concordar com a tese da Recorrente. Com efeito, não resulta demonstrado que o “senhorio” estava a par da pretensão da 1.ª Ré em “trespassar o locado”, uma vez, refere, que houve publicidade “ostensiva” por “largos meses”, e, ainda assim, atualizou as rendas, mantendo a 1.ª Ré como arrendatária, o que criou confiança legítima na continuidade do arrendamento.
Segundo entendemos, a Recorrente parte de premissas que não correspondem à realidade apurada nos autos — como supra se demonstrou — para concluir que a posterior resolução do contrato e a exigência de entrega imediata consubstanciariam uma quebra de coerência e um abuso de direito.
Acresce que o facto de o senhorio proceder à atualização das rendas, mantendo a 1.ª Ré como arrendatária, constitui apenas o exercício legítimo de um direito que lhe assiste, correspondendo ao arrendatário o dever de pagar a renda (art. 1038.º, al. a), do Código Civil) como contrapartida do gozo temporário que lhe é proporcionado sobre um bem que não lhe pertence.
Por fim, note-se que o exercício do direito de resolução do contrato por banda do senhorio assentou nas situações elencadas nas als. g) e h) do art.º 1038.º e na previsão do art.º 1062.º, ambos do CC, não se podendo dizer que o exercício deste direito é feito em abuso de direito, pois não estão provados factos que possam estribar este vício gravoso. Ónus que, de resto, recai sobre a recorrente/arguente (conforme art.º 342.º/2 do CC, pois trata-se de uma exceção perentória).
Donde e pelos fundamentos invocados, improcede o escape do abuso de direito invocado pela Recorrente para paralisar o direito do autor.
III.2. 6. Da suscitada anulação da sentença na parte que julgou improcedente a Reconvenção deduzida pela Apelante em consequência do indeferimento pelo tribunal a quo, na sessão de audiência final realizada a 07.11.2025, da prova pericial requerida por aquela.
A 1.ª Ré deduziu pedido reconvencional para o caso de a ação ser julgada procedente, pedindo a condenação dos AA a pagar-lhe uma indemnização fundada nas benfeitorias úteis e necessárias e despesas por si realizadas com o local.
Como vimos, o tribunal a quo julgou totalmente improcedente este pedido, com base, sumariamente, na falta de prova da realização de obras no locado.
A 1.ª Ré havia pedido prova pericial, cuja decisão foi relegada para momento posterior, por, no entender do tribunal a quo, ser necessário prévio apuramento da efetiva realização de obras em 1986.
Em audiência de 07.11.2025, o Tribunal indeferiu a prova pericial, com a seguinte fundamentação:
(…) porque a 1ª ré não juntou os documentos referidos no art.º 46º da sua contestação, relacionados com as obras eventualmente efetuadas, quer porque da prova documental e testemunhal não se conseguiu apurar quais obras que foram efetuadas pela 1ª ré, para além de que a evidência de possíveis obras terão sido destruídas com o incêndio do imóvel e, por isso, materialmente impossível determinar o seu valor, considerando a perícia manifestamente impertinente e dilatória.
A 1.ª ré não interpôs recurso desta decisão, mas baseia agora a sua pretensão, nesta parte, na falta da realização dessa perícia, como constituindo um vício de instrução da reconvenção e que determinou a sua improcedência por “falta de prova”, violando, assim, o disposto no art.º 607.º/4 do CPC.
A final, pede a este tribunal, quanto a esta temática, o seguinte:
“f) Revogar a decisão na parte da reconvenção, por vício de instrução e falta de fundamentação crítica (art. 607.º n.º 4 e direito à prova), determinando:
iii. Anulação parcial e baixa para produção de prova pericial (arts 467.º e segs. CPC)
iv. Quesitos periciais: 1) identificar e datar intervenções detetáveis no locado: distinguir 1986, 2014 e outras intervenções relevantes; 2) qualificar as intervenções segundo o art. 216.º CC (necessárias/úteis/voluptuárias), com fundamentação técnica; 3) apreciar possibilidade de levantamento das úteis sem detrimento (art. 1273.º n.º 1 CC) e identificar as que não podem ser levantadas sem detrimento; 4) valorar: valor técnico atual, valor de substituição e beneficio consolidado (critério do art. 1273.º n.º 2 CC); 5) reportar estado de conservação e interações entre obras que condicionem o levantamento”.
Pois bem, conforme previsto na al. d) do n.º 2 do art.º 644.º do CPC «Cabe ainda recurso de apelação das seguintes decisões do tribunal de 1.ª instância: (…) d) Do despacho de admissão ou rejeição de algum articulado ou meio de prova».
Consagra-se no art.º 644.º do CPC a possibilidade de recurso imediato, não só das decisões que ponham termo ao processo (cfr. n.º 1), mas também de decisões expressamente tipificadas (cfr. diversas alíneas do n.º 2), sem prejuízo da possibilidade de impugnação das restantes decisões juntamente com o recurso que venha a ser interposto das decisões finais (cfr. n.º 3). Assim, o n.º 2 estabelece um elenco das decisões intercalares que admitem recurso imediato, relegando a impugnação das demais para momento ulterior24.
No caso das decisões de admissão ou rejeição de um meio de prova, entendeu o legislador que se justificava prever a sua recorribilidade autónoma ou imediata, certamente, devido às consequências que a admissão ou rejeição de um determinado meio de prova pode acarretar no que se refere à produção de prova.
No caso em análise, a 1.ª Ré, notificada que foi da decisão que lhe viu rejeitada a perícia (na audiência de julgamento de 07.11.2025), não interpôs recurso de tal decisão (art.º 644.º/2/d) do CPC) no prazo de 15 dias, conforme n.º 1 do art.º 638.º do CPC. Interpôs, sim, recurso da sentença final em 15.01.2026.
Pelo exposto, encontra-se precludido, desta forma, o direito que agora se arroga de discutir tal matéria.
Soçobra, também aqui, a pretensão da Apelante.
Nos termos do art.º 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, as custas do recurso ficam a cargo da Recorrente, porquanto, não obstante as (pequenas) alterações à matéria de facto, tais modificações não tiveram qualquer repercussão no sentido decisório, que se manteve integralmente desfavorável às suas pretensões.
IV. DECISÃO
Pelo exposto e considerando que as alterações introduzidas na matéria de facto não têm repercussão no sentido decisório, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa em julgar o recurso de apelação totalmente improcedente, e, em consequência, manter a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela apelante, nos termos acima consignados.
Lisboa, 14 de abril de 2026
Rosa Lima Teixeira
Carlos Oliveira
José Capacete
1. Daqui por diante apenas CPC.
2. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, CPC anotado, 4.ª edic., pg 926; Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 8.ª edic, pgs. 157 a 166; Ac. STJ de 07-10-2020, p.º 341/18, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
3. Cfr., neste sentido, entre muitos, o Ac. STJ de 16-06-2020, p.º 3300.15, disponível para consulta em jurisprudencia.csm.org.pt.
4. Código de Processo Civil A Anotado, Vol. V, pág. 122.
5. Manual de Processo Civil, 2.ª Ed., revista e atualizada, pág. 686.
6. Cfr. ,neste sentido, António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I – Parte Geral e Processo de Declaração, 2018, pág. 737.
7. Processo n.º 781/11.6TBMTJ.L1.S.1, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
8. “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª ed., Almedina, 2018, p. 165-166.
9. Ob. cit., pg. 200.
10. Ob. cit., pg. 201 a 205.
11. Ob. cit., pg. 206-207.
12. Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 4.ª edic., pgs. 849 e 850.
13. Diário da República n.º 230/1994, Série I-A de 1994-10-04.
14. Sobre esta temática, e a título meramente exemplificativo, cfr. Acs, do STJ de 14.11.2006, Relator: Faria Antunes e do STJ de 01.10.2019, Relator: Fernando Samões, ambos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
15. Ac. STJ de 22.10.2015, Revista n.º 2844/09.9T2SNT.L2.S1 - 7.ª Secção, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
16. Conforme também se decidiu no Ac. TRE de 28.06.2018, disponível para consulta em em www.dgsi-pt.
17. Cfr. sobre esta temática com profundo desenvolvimento o decidido no Ac. STJ de 29.04.2015, Proc. n.º 360/12.6TTCVL.C1.S1 , 4.ª secção, disponível para consulta em em www.dgsi-pt
18. Porventura terá ocorrido lapso manifesto, pois esta testemunha é sim amiga da 1.ª Ré (e não da Autora), como resulta do seu depoimento gravado.
19. Cfr. Ac. da RG de 18.12.2018, proferido no processo n.º 501/12.8TBCBC.G1, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
20. Cfr., neste sentido, Prof. Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, 9ª ed., pags 104-105.
21. Tatiana Guerra de Almeida, “Comentário ao Código Civil (parte geral), Universidade Católica Editora, páginas 788 e 789.
22. Proc. 24/12.5TBAVV.G1, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
23. Cfr. Ac. RL de 15-07-2025, Relator: Luís Lameiras, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
24. Cfr. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 6.º edição, pág. 234.
