520/23.9T8PDL.L2-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663º nº 7 do CPC) – Da responsabilidade exclusiva do relator) 1. Tendo ficado convencionado que a inquilina se obrigou a pagar ao senhorio uma renda anual de €25.000,00, em quatro prestações trimestrais, as três primeiras de €5.000,00, cada, e a última de €10.000,00, sem se estabelecer o dia concreto em que cada prestação trimestral se venceria, deveria aplicar-se o disposto no Art. 1039.º n.º 1 do C.C. e, na falta de estipulação em contrário, o pagamento da renda deveria ser feito no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita. Ou seja, a renda deveria ser paga no último dia do mês correspondente ao decurso integral de cada período de 3 meses. 2. Tendo o senhorio sempre assegurado à sua inquilina, de forma constante e reiterada, para não se importar com o pagamento imediato das rendas que já se encontravam em dívida, a exigência do pagamento de juros vencidos por atraso no cumprimento da obrigação de pagamento da renda já vencidas até à propositura da ação constitui uma clara situação de abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, nos termos do Art. 334.º do C.C., tornando ilegítimo o pedido de pagamento de juros de mora, retroativamente, por referência a um período em que o próprio senhorio manifestou, de forma clara e assertiva, que não tinha qualquer intenção de exercer esse direito, criando na devedora a confiança de que poderia pagar mais tarde, sem ter de suportar semelhante encargo. 3. Nesse caso só cessa a tutela da confiança e passa a ser legítima a exigência de pagamento de juros de mora sobre as rendas vencidas e não pagas quando contados apenas desde a citação da Ré devedora (cfr. Art. 805.º n.º 1 do C.C.) 4. Na ação de despejo, em que se pede a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas, operada a resolução, o senhorio tem direito ao pagamento das rendas vencidas e não pagas e a uma indemnização de valor equivalente ao das rendas convencionadas relativamente ao período de demora na entrega do locado pelo inquilino, até à efetiva desocupação do imóvel. 5. O Art. 1074.º n.º 5 do C.C. não faz qualquer distinção entre benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias, resultando da sua redação que se trata de disposição com caráter supletivo, sendo perfeitamente legítima a cláusula inserida em contrato de arrendamento segundo a qual: “A arrendatária não terá direito a qualquer indemnização ou retenção seja a que titulo for, pela realização de quaisquer obras de beneficiação ou eventuais benfeitorias delas resultantes, nem podendo ser alegado com tal fundamento direito de retenção do arrendado, ou pedido de qualquer indemnização». 6. O exercício do direito emergente dessa cláusula, por parte do senhorio, pode tornar-se ilegítimo, por força do instituto do abuso de direito (cfr. Art. 334 do C.C.), considerando que no caso concreto essa estipulação contratual havia sido estabelecida numa altura em que ambas as partes confiaram que o locado necessitaria apenas de pequenas obras de conservação e manutenção, mas depois o projeto de instalação dum estabelecimento de alojamento local alterou-se completamente, passando a implicar obras de maior vulto, que foram orçadas em €150.000,00. 7. No caso, perante as dificuldades de implementação desse novo projeto, que havia sido aceito pelo senhorio, determinaram que a inquilina tivesse tentado por termo ao contrato de arrendamento e entregar o imóvel, mas o senhorio incentivou aquela a levar por diante a sua ideia e a fazer as obras, acompanhando a sua evolução e manifestado o seu inteiro apoio, criando na inquilina a expectativa de que o contrato seria prorrogado pelo tempo necessário à recuperação o investimento feito. 8. Nestas condições, estando a obra quase concluída e continuando o incentivo para a inquilina concluí-la, a propositura da ação de despejo, fazendo cessar o contrato de arrendamento, torna ilegítimo, por abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, que o senhorio oponha à inquilina a convenção contratual que exclui o direito desta ser indemnizada pelo valor das benfeitorias necessárias que assim fez no imóvel locado (cfr. Art. 1273.º n.º 1 do C.C.).

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO CF intentou a presente ação de despejo, em processo declarativo comum, contra PR, pedindo que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por resolução, com o fundamento na falta do pagamento de rendas, com a consequente condenação da R. a desocupar o locado, entregando-o livre de pessoas e bens. Mais pediu a condenação no pagamento da quantia de €45.954,55, a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida dos juros de mora vencidos, que na data da interposição da ação se computaram em €3.403,51; e nos juros vincendos até integral pagamento; e ainda em todas as rendas que se vencerem até efetiva devolução do locado, a título de compensação. Para tanto alega que as partes celebraram contrato de arrendamento, sendo que a R. deixou de pagar as rendas a que estava contratualmente obrigada. Citada a R. contestou, invocando a ilegitimidade do A., por não ter documentado ser proprietário do locado e por preterição de litisconsórcio necessário, por estar na lide desacompanhado da esposa. Invocou ainda a existência de abuso de direito, o enriquecimento sem causa e a exceção de não cumprimento, impugnando os factos alegados pelo A., deduzindo ainda pedido reconvencional relativamente ao valor das obras que alegou ter realizado no locado, incluindo despesas com vigilância e viagens, invocando também a litigância de má-fé do A.. No final pediu a procedência das exceções dilatórias de ilegitimidade, bem como das exceções perentórias de abuso de direito e, em consequência, que o contrato de arrendamento fosse declarado válido e em vigor, sendo absolvida dos pedidos. Requereu ainda a intervenção principal provocada da esposa do A.; pedindo a procedência da exceção de não cumprimento e que o A. fosse condenado a devolver as quantias pagas pela R. a título de rendas, no montante global de €46.000,00, acrescidos de juros legais vincendos até efetivo e integral pagamento e a pagar à R. a quantia de €166.850,00 pelas obras, limpeza, vigilantes e despesas efetuadas no locado, acrescida de juros legais vincendos até efetivo e integral pagamento; para além de ser condenado, em litigância de má-fé, a pagar à R. quantia não inferior a €5.000,00 (cinco mil euros). O A. replicou, contestando os factos que sustentam a reconvenção e pugnando pela improcedência das demais exceções alegadas na contestação. A R., notificada para esse efeito, veio ao processo deixar cair as exceções atinentes à falta de legitimidade e violação do litisconsórcio necessário, desistindo do chamamento à ação da esposa do A., respondendo às exceções avançadas na réplica. Findos os articulados, foi dispensada a audiência prévia e proferido despacho saneador, relegando-se para a sentença final o conhecimento das demais exceções perentórias e fixando-se o objeto do litígio e os temas de prova. Foram ainda admitidos os meios de prova requeridos, que passavam particularmente pela realização de prova pericial. Junto o relatório pericial e produzidos os esclarecimentos solicitados, veio então a ser designada audiência final. Finda a produção da prova e discutida a causa, foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, tal como a reconvenção e, em consequência: declarou o contrato de arrendamento resolvido com efeitos a 28.2.2023; condenou a R. a pagar ao A., a título de rendas vencidas até 28.2.2023, no montante de €44.000,00; condenou a R. a entregar o prédio ao A., livre de pessoas e bens; condenou a R. a pagar ao A. o valor mensal de €2.083,33 a contar de 28.2.2023 e até efetiva entrega do imóvel ordenada em c.; condenou o A. a pagar à R., a titulo de compensação pelas benfeitorias por ela feita na casa dele, no montante de €150.000,00, aí se incluindo o IVA em vigor na região, acrescido dos juros de mora, à taxa legal cível, contados da data da sentença e até efetivo e integral pagamento (…) absolvendo ambas as partes do demais pedido. É dessa sentença que o A. vem interpor recurso de apelação, apresentando no final das alegações as seguintes conclusões: Na Sentença em crise são inúmeros os factos dados como provados contraditórios em sim mesmo. São exemplos de tais contradições os Pontos 29, 79 e 163 dos Factos Provados são contraditórios entre si, bem como os Pontos 16 e 84.º dos Factos Dados como Provados. O Tribunal a quo entendeu, e bem, considerar a Testemunha … como testemunha não idónea, e assumindo em sede de fundamentação que o depoimento daquele só seria valorado quando corroborado por outro meio de prova para depois dar como provados uma série de Factos apenas com base no depoimento de tal Testemunha, como é o caso dos Factos Provados 52, 53, 65, 66, 74 e 105. O Tribunal a quo valorou a prova pericial sem a questionar, mas deu como provado o Facto Provado 78 que está em manifesta contradição com o afirmado pelo Senhor Perito (vide Artigos 10.º, 12.º, 14.º, 15.º e 16.º supra que aqui se dão por inteiramente reproduzidos supra) sendo incompreensível o raciocínio subjacente e a respetiva fundamentação. O Tribunal a quo deu provado que a Ré, ao longo destes 4 (quatro), anos gastou nas obras de remodelação do locado, nomeadamente em mão de obra, materiais, vigilância e viagens, mais de €149.930,00 (cento e quarenta e nove mil, novecentos e trinta euros) (Vide Facto Provado 79) e depois condena, de forma que não se compreende e não fundamentada o Autor a pagar a Ré titulo de compensação pelas benfeitorias por ela feita na casa dele, no montante de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros); Atentas as contradições supra indicadas, a Sentença em crise padece de ambiguidade e obscuridade, sendo nula nos termos do disposto na alínea c) do Artigo 615.º do Código do Processo Civil. A Sentença em crise é igualmente nula, atento o disposto na alínea e) do referido Artigo 615.º do código do Processo Civil, porquanto condena o Autor num valor (150.000,00 €) superior ao peticionado (149.930,00 €). A Cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento celebrado livremente e nos termos da Lei entre Autor e Ré dispõe: Findo, por qualquer forma, o contrato de arrendamento, poderá a arrendatária proceder ao levantamento de todos e quaisquer equipamentos e mobiliário, com exceção de cozinhas, e equipamentos de climatização, termoacumuladores, cadeiras, tendo de retirar a expensas suas todos os reclames ou placas publicitárias por si colocados no referido prédio e bem assim proceder à reposição da condição inicial dos locais onde se encontrassem os mesmos. A arrendatária não terá direito a qualquer indemnização ou retenção seja a que titulo for, pela realização de quaisquer obras de beneficiação ou eventuais benfeitorias delas resultantes, nem podendo ser alegado com tal fundamento direito de retenção do arrendado, ou pedido de qualquer indemnização. A arrendatária findo o arrendamento compromete-se a remover ou a efetuar as obras necessárias para que o local arrendado adquira a configuração que possuía aquando da assinatura do presente contrato. Quaisquer obras conducentes à reparação de avarias provocadas pela arrendatária serão da sua única e inteira responsabilidade bem assim pagando à sua custa as reparações relativas à danificação e as demais obras indispensáveis à conservação e limpezas interiores e exteriores do prédio, bem assim de toda a jardinagem.” Não obstante e mal interpretando o texto do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, condenou o Autor a pagar à Ré a quantia de 150.000,00€ a título de compensação pelas benfeitorias realizadas na casa daquele. O Tribunal a quo julgou válido e legal o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, tendo em sede de dispositivo feito tábua rasa da referida Cláusula Sexta. Ao decidir nestes termos, a sentença em crise violou os Princípios da Liberdade Contratual e da Segurança Jurídica, princípios que são pedras basilares de um Estado de Direito. A este respeito entendeu-se no mui douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25 de Setembro de 2013, disponível para consulta em www.dgsi.pt: “A vida num Estado de Direito Democrático terá de estar ancorada, necessariamente, nos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. O princípio da segurança jurídica, enquanto implicado no princípio do Estado de Direito Democrático, comporta a ideia da previsibilidade que, no essencial se «reconduz à exigência de certeza e calculabilidade, por parte dos cidadãos, em relação aos efeitos jurídicos dos atos normativos». (…) Daí que a realização e efetivação do princípio do Estado de Direito, no quadro constitucional, imponha que seja assegurado um certo grau de calculabilidade e previsibilidade dos cidadãos sobre as suas situações jurídicas, ou seja, que se mostre garantida a confiança na atuação dos entes públicos. É, assim, que o princípio da proteção da confiança e segurança jurídica pressupõe um mínimo de previsibilidade em relação aos atos do poder, de molde a que a cada pessoa seja garantida e assegurada a continuidade das relações em que intervém e dos efeitos jurídicos dos atos que pratica.” m) No mui douto Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 365/91, publicado no DR II Série, de 27 de Setembro de 1991, entendeu-se: “Os cidadãos têm direito a um mínimo de certeza e de segurança quanto aos direitos e expectativas que, legitimamente, forem criando no desenvolvimento das relações jurídicas. Por isso que «não é consentida uma normação tal que afete, de forma inadmissível, intolerável, arbitrária ou desproporcionadamente onerosa, aqueles mínimos de segurança que as pessoas, a comunidade e o direito devem respeitar.» Cláusulas contratuais como a Cláusula Sexta do contrato sub judice são cláusulas comuns nos contratos de arrendamento em que se preveem ab initio a realização de obras, sendo pacificamente aceites pela doutrina e jurisprudência dominantes, devendo ser respeitadas pelos Tribunais. Neste sentido, veja-se o mui douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 542/18.1T8MNC.G1.S1 , de 8 de Fevereiro de 2022, disponível para consulta em www.dgsi.pt, segundo o qual: “I. Numa situação em que os Autores e a Ré celebraram, em 6/06/1998, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, encontrando-se demonstrado que a Ré realizou obras no imóvel locado com autorização dos então senhorios, o que estava contratualmente previsto, é de considerar licita a cláusula contratual em que as partes manifestaram, inequivocamente, querer afastar o regime supletivo em caso de realização de obras que implicassem a modificação ou alteração da estrutura do imóvel locado, deixando claro que tais obras apenas poderiam ocorrer com autorização dos senhorios e que, mesmo sendo realizadas com autorização, a arrendatária nunca teria direito a indemnização.” No mesmo sentido, veja-se o recente e douto Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, Processo n.º 762/21.1T8MGR.C1 , de 24 de Setembro de 2024, disponível para consulta em www.dgsi.pt, segundo o qual: A Relação poderá/deverá alterar a decisão de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa ( art.º 662º , n.º 1 do CPC ). Se em contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional se fez constar ser da responsabilidade do arrendatário a adaptação para a sua atividade e a obtenção das respetivas licenças e que passavam a fazer parte integrante do locado as obras de beneficiação que o mesmo viesse a efetuar, em princípio, o assim acordado não afastará o eventual direito a compensação/indemnização por benfeitorias necessárias ou úteis (que não podem ser removidas sem o detrimento da coisa) realizadas no prédio arrendado (art.ºs 216º, 1074º, n.º 5 e 1273º, do CC). A Ré, como bem se entendeu na Sentença Recorrida, sem a possibilidade de realização das obras, não poderia concretizar o seu projeto (alojamento local nos moldes por si preconizados), O Autor nunca celebraria o contrato de arrendamento ou permitiria a realização de quaisquer obras de monta no imóvel se existisse a mais pequena hipótese de ter de pagar qualquer indemnização por aquelas, ou que a Ré pudesse alegar qualquer direito de retenção em virtude daquelas. A este respeito não podemos deixar de citar o mui douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.11.1994 (mas mantendo toda a atualidade) [Relator, Conselheiro Miranda Gusmão, Processo n.º 085768, disponível para consulta em www.dgsi.pt, onde se escreveu, além do mais e ora em síntese: “O preceito basilar que serve de trave-mestra da teoria dos contratos é o da liberdade contratual, que consiste na faculdade que as partes têm, dentro dos limites da lei, de fixar, de acordo com a sua vontade, o conteúdo dos contratos que analisaram, celebrar contratos diferentes dos prescritos no Código ou incluir nestes cláusulas que lhes aprouver - artigo 405 n.º 1, do Código Civil (...) O Tribunal a quo mal valorou o clausulado contratual e a negociação subjacente ao mesmo, decidiu contra o texto contratual em violação dos Princípios jurídicos supra citados, ferindo expectativas legitimas do Autor. Tendo por base tão somente o que se deu por provado na Sentença recorrida, é manifesto que o Tribunal a quo não cuidou de apreciar corretamente a necessidade e natureza das obras alegadas pela Ré e, por conseguinte, não cuidou de as classificar em benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias. Ao agir desta forma o Tribunal a quo não respeitou o regime legal consagrado nos Artigos 1273.º e 1275.º do Código Civil . A Ré Reconvinte não alegou, como lhe competia, que as obras que executou na Casa F incrementaram o valor deste imóvel, não indicou quais as benfeitorias alegadamente necessárias e úteis, não alegou que estas últimas não podem ser levantadas. Em conformidade, nenhuma prova fez, como lhe competia, quanto a estas questões. Não obstante, em manifesta violação do regime legal e em contradição com a melhor Jurisprudência, o Tribunal a quo condenou o Autor a pagar à Ré a quantia de 150.000,00€ a título de compensação pelas benfeitorias realizadas na casa daquele, tendo por base não a prova necessária, não a quantia em que tais benfeitorias incrementaram valor ao imóvel, mas o valor despendido com as obras. No mui douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo n.º 10362/2007, de 6 Maio de 2008, disponível para consulta em www.dgsi.pt, entendeu-se: “Por outro lado, para que pudesse concluir-se que as mesmas obras configuram benfeitorias úteis (nos termos do art. 216º, nº 3, 2ª parte, do mesmo Código e para os efeitos previstos no nº 2 do cit. art. 1273º), seria indispensável que tivesse sido alegado e provado, desde logo, que elas importaram a valorização do locado – o que supõe a alegação e prova de que, antes da sua realização, o locado valia X e, depois de elas feitas, passou a valer X + Y –“ aa) No mesmo sentido, veja-se o não menos douto e recente Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo n.º 3777/17.0T8VFR.P2 , de 23 de Janeiro de 2025, disponível para consulta em www.dgsi.pt segundo o qual: “I - São elementos caracterizadores do contrato de comodato: a sua natureza gratuita, a temporalidade e o dever de restituição. II - As benfeitorias consistem nos melhoramentos feitos na coisa pelo proprietário, pelo possuidor, pelo locatário, comodatário, usufrutuário, distinguindo-se do instituto da acessão em que os melhoramentos são realizados por um terceiro, não ligado juridicamente à coisa objeto de tais melhoramentos, podendo este ser um simples detentor ocasional. III - As benfeitorias distinguem-se em: necessárias, as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis, as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias, as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante. IV - Tratando-se de benfeitorias úteis, ao benfeitorizante que reclame o direito a ser indemnizado pela realização das mesmas cabe o ónus da prova de que as obras aumentaram o valor do imóvel, bem como o ónus de demonstrar a impossibilidade do levantamento das benfeitorias sem deterioração do imóvel.” O Tribunal a quo , atento o alegado pela Ré e a ausência da prova que a esta competia, não podia decidir nos termos em que decidiu na condenação do Autor a indemnizar a Ré em 150.000,00€ a título de compensação pelas benfeitorias realizadas. Ao fazê-lo nos termos em que fez, a Sentença em crise é nula nos termos do disposto nas alíneas d) e e) do Artigo 615.º do Código do Processo Civil. Mal andou o Tribunal a quo quando julgou verificada exceção de abuso de direito do Autor na modalidade de venire contra factum proprium por ter autorizado as obras desejadas pela Ré, por ter apoiado a Ré, por ter agilizado o pagamento das rendas durante o período da pandemia Covid ou por ter incentivado a Ré a cumprir um contrato livremente celebrado, com direitos e deveres para ambas as partes. Incentivar a Ré a cumprir um contrato legal e livremente celebrado não pode ser havido como abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium . Resolver um contrato por incumprimento reiterado da parte contrária não pode ser havido como abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium . O Tribunal a quo aparenta ter ignorado o facto de o Autor não se ter oposto à renovação do contato de arrendamento nos termos da Cláusula Terceira do Contrato de Arrendamento celebrado; O Tribunal a quo aparenta desconhecer a atual realidade do meio académico, terá olvidado que a Ré não é uma jovem de 18 anos, mas sim, uma empresária com décadas de experiência e terá ignorado os 79 anos do Autor quando apreciou a relação negocial estabelecida entre Autor e Ré. Neste contexto, a Sentença recorrida aparenta assentar em pré juízos e preconceitos não alicerçados na matéria dada como provada, o que será patente na seguinte frase a fls. 49 da Sentença recorrida “A reverência da R. pelo A., seu professor universitário, é visível e perfeitamente percetível a quem conhece e viveu o mundo académico, nomeadamente aqueles que frequentaram curso de direito. Neste relacionamento entre aluno e professor, com natural fragilidade para o primeiro, é perfeitamente percetível que a R. tenha acreditado na palavra do professor no que toca ao estado da habitação, tanto mais que na visita que à mesma fez antes de assinar o contrato e com o inquilino ainda ali instalado não conseguiu perceber a verdadeira situação da mesma.” (vide página 49 da Sentença). Pré juízos e preconceitos que estarão inclusive em contradição com a matéria dada como provados nos Pontos n.º 11, 12, 13 e 14 dos Factos Provados, bem como com o facto de iniciativa de explorar a Casa F em Alojamento Local ter partido da Ré e não do Autor, como bem resulta do estudo de rentabilização elaborado pela Ré em 10 de Dezembro de 2018, e posteriormente enviado ao Autor com o propósito de o convencer a arredar-lhe o imóvel (documento n.º 6 junto com a Réplica). Na Sentença recorrida olvida-se o disposto no Artigo 3.º do Decreto Lei n.º 128/2014 , de 29 de Agosto, - Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local -, designadamente, quanto à modalidades de exploração de estabelecimentos de alojamento local e respetivos requisitos legais. Na Sentença recorrida, que declarada o contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Ré resolvido por falta de pagamento de rendas, faz-se uma errónea interpretação dos Artigos 804.º , 806.º , 1041.º , 1042.º , 1044.º , 1045.º e 1406.º , todos do Código Civil , quando se absolve a Ré do pedido de pagamento ao Autor de juros de mora vencidos, com o fundamento “no que toca ao contrato aqui em causa…a lei - artº.1041º do CC - diz-nos quais são as consequências associadas à mora do arrendatário e, como bem dela decorre não é o pagamento de juros…única compensação que é pedida pelo A.” ( vide fls. 57 da Sentença); Não tendo a Ré, no prazo para contestar a Ação movida pelo Autor, pago a rendas em dívida, acrescidas da penalização de 20% prevista no Artigo 1041.º do Código Civil , com vista a fazer caducar o direito de resolução do Autor, aquela penalização deixa de ser exigível, sendo isso sim, devidos juros de mora á taxa legal, ao contrário do decido pelo Tribunal a quo . Neste sentido veja-se, por exemplo, o douto e recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Julho de 2025, Processo n.º 442/24.1YLPRT.E1.S1 , disponível para consulta em www.dgsi.pt , segundo o qual: “ I. O arrendatário que realiza o pagamento dos montantes das rendas que se encontram em mora (há mais de 3 meses), acrescido da indemnização referida no artigo 1041º do CC , dentro do prazo previsto no artigo 1084º , n.º 3 do CC , após o recebimento da notificação prevista no artigo 1083º, n.º 3, neutraliza, por essa via, o efeito extintivo a que se destina a invocação do direito de resolução do locador. II. O pagamento (pelo arrendatário) da indemnização de 20%, prevista no artigo 1041.º do CC , é condição para cessar a mora (nos termos do artigo 1042.º), sendo, consequentemente, condição para que o direito de resolução do locador fique sem efeito, não tendo, por isso, de ser expressamente exigido pelo locador; e incide sobre o montante da renda que se encontra efetivamente em dívida.” oo) No mesmo sentido, veja-se também, o mui douto e recente Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 22 de Maio de 2025, Processo n.º 56/24.0T8MMN.E1 , disponível para consulta em www.dgsi.pt, segundo o qual: “I - Caso a renda não seja paga no primeiro dia útil, pode ainda ser paga nos 8 dias seguintes sem qualquer sanção/indemnização para o inquilino. II - A partir daqui – decorridos os 8 dias seguintes sem a renda ser paga – o senhorio pode em alternativa exigir (além das rendas em atraso) a indemnização pela mora ou resolver o contrato [ art. 1041º , nº 1, do CC ]. III - Tendo o senhorio optado pela resolução do contrato, competiria à arrendatária purgar a mora, aplicando-se para o efeito o disposto nos arts. 1084º , nº 3, 1048º , nº 4 e 1042º , nº 1, todos do CC . IV - No âmbito da ação de despejo, o senhorio tem direito às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento, e ainda aos montantes correspondentes a essas rendas até à restituição do imóvel, como indemnização devida pela não restituição findo o contrato. V - Operada a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, com fundamento na falta de pagamento de rendas, não tem aquele direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido, mas tem direito a juros de mora sobre as rendas e montantes referidos em IV, desde a data do respetivo vencimento.” O Tribunal a quo não valorou devidamente a prova documental junta aos Autos, designadamente, o contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Ré, bem como o Assento de Casamento do Autor. Analisados devidamente estes documentos impõe-se adicionar aos Factos Provados o seguinte: “De acordo com a Cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento celebrado entre Autor e Ré: Findo, por qualquer forma, o contrato de arrendamento, poderá a arrendatária proceder ao levantamento de todos e quaisquer equipamentos e mobiliário, com exceção de cozinhas, e equipamentos de climatização, termoacumuladores, cadeiras, tendo de retirar a expensas suas todos os reclames ou placas publicitárias por si colocados no referido prédio e bem assim proceder à reposição da condição inicial dos locais onde se encontrassem os mesmos. A arrendatária não terá direito a qualquer indemnização ou retenção seja a que titulo for, pela realização de quaisquer obras de beneficiação ou eventuais benfeitorias delas resultantes, nem podendo ser alegado com tal fundamento direito de retenção do arrendado, ou pedido de qualquer indemnização. A arrendatária findo o arrendamento compromete-se a remover ou a efetuar as obras necessárias para que o local arrendado adquira a configuração que possuía aquando da assinatura do presente contrato. Quaisquer obras conducentes à reparação de avarias provocadas pela arrendatária serão da sua única e inteira responsabilidade bem assim pagando à sua custa as reparações relativas à danificação e as demais obras indispensáveis à conservação e limpezas interiores e exteriores do prédio, bem assim de toda a jardinagem.” Bem como a alteração ao Facto Provado n.º 6 “O A., é professor de direito e, durante o ano de 2019, exercia aquela função no …;” no sentido de passar a dispor: “O A., é professor de direito e, durante o ano de 2019, exercia aquela função no … e tem 79 anos de idade” . Na Sentença em crise também mal se apreciou a prova pericial, designadamente, quando se deu como provado o Facto Provado 78 “A R. executou a obra com recurso a uma empresa da qual é sócia Remixátomos, Lda. a saber: No R/C e 1º andar da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 7 Quartos, 7 WCs completos, 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 2 Quartos, 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 9 W/Cs e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 9 Sanitas, 9 bases de duche, 9 lavatórios com Móvel e Espelhos e Respetivas 9 Torneiras e acessórios e 9 Rampas de Duche; Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 88 Luzes LEDs dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada. Aquisição e Montagem de 4 Camaras de Vigilância Exterior e 4 Camaras de Vigilância interior para zonas comuns; Aplicação de Reboco em todas as paredes interiores, de forma a criar paredes lisas com acabamento Tipo Estuque/Gesso. Aquisição e revestimento de Todos os Tetos e Paredes de WCs interiores da Moradia, com placas de gesso cartonado “Pladur”, com todos os materiais, barrado, lixado. Aquisição e Pintura de Todos os Tetos e Todas as paredes interiores, composta por uma de mão de primário aquoso branco e duas de mãos de tinta branca Barbot; Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 30 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 6 Portas Exteriores em PVC e respetivas Montagens; Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 9 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Reparação e Recuperação e Afagamento e Envernizamento de Todo o chão da Moradia e Aquisição e Aplicação de novo Piso Flutuante no chão de 3 quartos e 2 Salas, com remoção de rodapés existentes de Toda a Moradia e aplicação de novos rodapés; Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 26 Portas Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Reparação e Recuperação de Paredes Exteriores de Toda a Moradia com Aquisição e Pintura, composta por uma de mão de primário aquoso Isolante e duas de mãos de tinta à Cor existente; Aquisição e Montagem de Proteção com Chapa de Zinco Verde de 1 m2, Toda a Frente da Moradia e Algumas partes Laterais por questão de Segurança e acessibilidade fácil. Recuo e Recuperação do Portão Principal de acesso à Moradia, por questão de Segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída dos Carros. Aquisição e Construção em Blocos de Tijolo e Aumento de 1 m2 dos Muros Sul da Moradia por questão de Segurança e acessibilidade fácil; Aquisição e Montagem de 6 Novos Termoacumuladores, 3 Conjuntos Novos de Moveis de Cozinha equipadas com 3 Placas Elétricas, 3 Frigoríficos Combinados, 3 Micro-ondas, 3 Maquinas de Lavar Roupa, 1 Maquina de lavar Loiça, 3 Lava-loiças e respetivas Torneiras misturadoras e 3 Fornos elétricos. Aquisição e Montagem de 13 TVs LED Samsung ou similar de 32 polegadas nos Quartos e nas 3 salas e 1 TV LED Samsung ou similar de 42 polegadas na Sala principal; Aquisição e Montagem de 9 Camas com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1. Sofá de Sala de 4 Lugares, de 2 sofás de sala de 3 Lugares,1 Grande Mesa de Refeições com 8 Cadeiras em Napa, 3, Mesas de Refeições Médias com 4 Cadeiras, 9 Cadeirões, de Quarto, 13 Quadros Decorativos de Quartos e Salas, 1Movel Louceiro Branco de Sala, 1 Aplique de Sala de Parede em Ferro, 9 mesas/Secretarias de apoio de Quarto, 6 Armários/Roupeiros de 2 Portas para Quartos. Aquisição e Montagem de 18 Candeeiros de apoio para Quartos;” O qual em face de tal prova deverá passar a ter a seguinte redação: “A R. executou a obra com recurso a uma empresa da qual é sócia Remixátomos, Lda. a saber: No R/C e 1º andar da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 6 Quartos, 6 WCs completos, 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, no local da garagem, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção de dois apartamentos da tipologia T1, com 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 8 W/Cs e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 7 Sanitas, 9 bases de duche, 6 lavatórios com Móvel e Espelhos e Respetivas 6 Torneiras e acessórios e 6 Rampas de Duche; Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 46 Luzes LEDs dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada; Aplicação de Reboco em todas as paredes interiores, de forma a criar paredes lisas com acabamento Tipo Estuque/Gesso. Aquisição e revestimento de Todos os Tetos e Paredes de WCs interiores da Moradia, com placas de gesso cartonado “Pladur”, com todos os materiais, barrado, lixado. Aquisição e Pintura de Todos os Tetos e Todas as paredes interiores, composta por uma de mão de primário aquoso branco e duas de mãos de tinta branca Barbot; Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 19 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 4 Portas Exteriores em PVC e respetivas Montagens; Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 6 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Reparação e Recuperação e Afagamento e Envernizamento de Todo o chão da Moradia e Aquisição e Aplicação de novo Piso Flutuante no chão de 3 quartos e 2 Salas, com remoção de rodapés existentes de Toda a Moradia e aplicação de novos rodapés; Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 20 Portas Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Reparação e Recuperação de Paredes Exteriores de Toda a Moradia com Aquisição e Pintura, composta por uma de mão de primário aquoso Isolante e duas de mãos de tinta à Cor existente; Aquisição e Montagem de Proteção com Chapa de Zinco Verde de 1 m2, Toda a Frente da Moradia e Algumas partes Laterais por questão de Segurança e acessibilidade fácil. Recuo e Recuperação do Portão Principal de acesso à Moradia, por questão de Segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída dos Carros. Aquisição e Construção em Blocos de Tijolo e Aumento de 1 m2 dos Muros Sul da Moradia por questão de Segurança e acessibilidade fácil; Aquisição e Montagem de 4 Novos Termoacumuladores, 1 conjunto de móveis de cozinha com 1 placa de encastrar e 1 lava-loiças e respetiva torneira, 1 exaustor de gaveta, 1 frigorifico, 1 micro-ondas e 1 máquina de café. Aquisição e Montagem de 5 Camas com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1 Sofá de Sala de 4 Lugares, 1 mesa grande de refeições com 8 cadeiras em napa, 6 cadeirões de quarto, 8 quadros decorativos de quartos e sala, 1 móvel louceiro branco de sala, 1 aplique de sala de parede em ferro, 4 secretárias de apoio para quartos, 4 armários de 2 portas para quartos, 1 armário de 1 porta para quarto, 8 mesas de cabeceiras para quartos e 8 candeeiros de mesa para quartos.” Em face da Prova Pericial e Testemunhal produzidas e conforme supra se alegou o Facto Provado 79 não pode ser dado como provado nos termos em que foi e deve ser eliminado. Atenta a Prova Pericial e Testemunhal produzidas, devem ser aditados aos Factos Provados os seguintes Factos/Pontos: “A substituição das portas interiores por portas pré-fabricadas tipo "Placarol", retirou valor ao imóvel arrendado” “A substituição das janelas e portas exteriores por janelas e portas pré fabricadas comercializadas pelo Leroy e Merlin retirou valor ao imóvel arrendado” O Tribunal a quo , ao contrário do que se escreveu na Sentença recorrida, por diversas vezes, mal valorou o depoimento da Testemunha JR. O Tribunal a quo , por diversas vezes, valorou erradamente o depoimento de diversas Testemunhas yy) Em face da Prova Testemunhal produzida, o Facto Provado 9 “A R. dedica-se ao alojamento local no algarve;” deverá ser alterado por forma a passar a dispor: “9 A R. dedica-se ao alojamento local no algarve e tem larga experiência na atividade” Em face da Prova Testemunhal produzida o Facto Provado 10 “A R., até à altura prévia à assinatura do contrato referido em 2., nunca havia estado nos Açores.” deve ser eliminado. Em face da Prova Testemunhal e documental produzidas o Facto Provado 11 “Em fevereiro/março de 2019, mas sempre antes de 19 de março de 2019, o A. abordou e pediu à R., para que esta avaliasse uma casa de que era proprietário em Ponta Delgada, Açores, para ficar com uma ideia do respetivo valor de mercado;” deverá passar a ter a seguinte redação: “11 Em finais de 2018 2019, mas sempre antes de 19 de março de 2019, o A. abordou e pediu à R., para que esta avaliasse uma casa de que era proprietário em Ponta Delgada, Açores, para ficar com uma ideia do respetivo valor de mercado;” Em face da Prova Testemunhal produzida o Facto Provado 15 “O A. ficou a pensar no assunto e, depois de alguns dias, disse à R. que a ideia dela lhe parecia bem e que o imóvel, com pequenas obras de manutenção e equipamento, estaria pronto a ser explorado em alojamento local” deverá passar a ter a seguinte redação “15 O A. ficou a pensar no assunto e, depois de alguns dias, disse à R. que a ideia dela lhe parecia bem.” Em face da Prova Testemunhal produzida o Facto Provado 16 “A R., depois de se deslocar ao local/imóvel, que viu de forma perfunctória, acreditando na palavra do seu professor, aqui A., assumiu que aquele estava em perfeito estado de manutenção e conservação, carecendo, apenas, de pequenas obras de manutenção e equipamento para ficar em condições de ser explorado na atividade de alojamento local;” deverá a passar a ter a seguinte redação: “16 A R., depois de se deslocar ao local/imóvel, assumiu que aquele estava em perfeito estado de manutenção e conservação, carecendo, apenas, de pequenas obras de manutenção e equipamento para ficar em condições de ser explorado na atividade de alojamento local na modalidade de moradia;” Devendo ser aditado um novo Facto Provado que resulta provado à saciedade da prova documental junta aos Autos (Relatório Pericial, Estudo de Rentabilização e Depoimento da Testemunha CM) segundo o qual: “As obras de monta que a Ré levou a cabo na Casa F, sendo que não estão totalmente concluídas, são resultado da opção da Ré em explorar a Casa F em alojamento local na modalidade de estabelecimento de hospedagem” . Em face da prova produzida o Facto Provado 19 “Na visita feita e referida em 16., a R. tirou, apenas, algumas fotos do exterior do imóvel;” deve passar a dispor da seguinte forma: “19 Na visita feita e referida em 16., a R. tirou, 44 fotografias, interior e exterior, ao imóvel”. O Ponto 20 dos Factos Provados: “Em 5 de Junho de 2019, após regressar dos Açores, a R. reuniu com o A. e a filha, mostrando-lhes algumas fotos do imóvel, garantindo-lhe o A. que já tinha feito várias intervenções no imóvel e que bastavam pequenas obras de conservação e manutenção para ficar pronto a explorar tendo em conta o fim a que se destinava” deve ser eliminado, por inexistência de elementos probatórios que o sustentem. O Ponto 21 dos Factos Provados “A R., uma vez mais e porque era o seu professor quem lhe estava a dizer, confiou e acreditou no A. e na filha e, por isso, pagou, então, a quantia de €6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta euros) a título de renda;” deve ser alterado para “21 A R., atendendo ao estipulado no contrato e uma vez que o arrendado lhe foi entregue em 2 de Junho de 2019 em 5 de Junho de 2019, pagou, então, a quantia de €6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta euros) a título de renda” Atenta a inexistência de prova a respeito do Facto Provado n.º 23 “O A. tinha perfeito conhecimento do estado de conservação e manutenção do imóvel e sabia que este não estava em condições de ser explorado para alojamento local e, muito menos, com meras obras de manutenção e equipamentos;” e ao facto de o Autor residir no Algarve, não se tendo igualmente feito prova do momento em que o Autor visitou a Casa F antes de Fevereiro de 2019, deverá ser eliminado. O Facto Provado 24: “O estado do locado não permitia o gozo do mesmo para os fins a que se destinava (alojamento local), coisa que a R. apenas pôde constatar na altura em que recebeu a chaves do local, o visitou de novo e o encontrou livre de pessoas e bens e já depois da assinatura do contrato, efetivamente, nessa altura: o telhado era de amianto e precisava ser substituído; as madeiras das janelas estavam apodrecidas; as casas de banho eram duas, com uma terceira pequena com lavatório e sanita, muito antigas com uma colagem de azulejos novos; canalizações que não funcionavam e degradadas; aquecimento das águas, efetuado por um esquentador velho, com várias fugas nas tubagens; as paredes apresentavam muita humidade e apodrecidas impedindo, até, uma simples aplicação de tinta; os roupeiros de madeira e móveis de cozinha estavam podres e infestados de baratas; o sótão estava infestado de ratos; as ferragens de grades e escadas ferrugentas e apodrecidas; os tetos falsos estavam a desfazer-se; baratas e ratos por toda a casa, dentro dos armários dos quartos, da cozinha, bem como nas canalizações; atenta a prova produzida deverá ser alterado por forma a passar a referir: “24 O estado do locado não permitia o gozo do mesmo para os fins a que se destinava (alojamento local), coisa que a Ré sempre soube, carecendo de pequenas reparações caso a exploração fosse feita no modelo de moradia, ou carecendo de obras de maior monta, como veio a suceder, caso a Ré o pretendesse explorar na modalidade de estabelecimento de hospedagem.” O Facto Provado n.º 25 “De tudo o detetado e que está no ponto 24., a R. deu conhecimento imediato ao A.;”, deverá ser eliminado atenta a inexistência de prova que o sustente. O Facto Provado 26 “O estado do imóvel, impossibilitou, total e completamente, o desenvolvimento, no imediato, da atividade da R. (alojamento local);” deve ser eliminado atenta a inexistência de prova que sustente. O Facto Provado 38 “Sucede que, conforme é do conhecimento público, no início de 2020, abateu-se sobre o país e no mundo, a pandemia de covid-19, o que impossibilitou a R. e os trabalhadores de viajarem para a ilha;” deve ser eliminado atenta a inexistência de prova que o sustente. O Facto Provado 50 “Findo o confinamento em razão da COVID, continuaram a existir restrições nas viagens sendo que muita gente que viajava para a ilha ficava em isolamento por períodos de 15 ou mais dias;” deve ser eliminado. O Facto Provado 52 “Não obstante, em 2021, a R. logrou voltar a reunir a equipa de 5 homens e levá-los para Ponta Delgada a qual ficou a trabalhar no imóvel algum tempo, pois na obra, aquilo que, aparentemente, parecia fácil revelava-se extremamente complexo, porque sempre que se mexia numa parede esta tornava-se um problema;” deve ser eliminado por ausência de prova credível que o sustente. O Facto Provado 53 “Os tetos falsos desfaziam-se, as madeiras estavam apodrecidas e cheias de baratas, os esgotos estavam cheios de ratos mortos e vivos, toda a canalização estava em igual estado, obrigando a R. a substituir tudo por novo;” atenta prova produzida. Atento o supra alegado nos Artigos 16.º 71.º 194.º, 197.º, 198.º 199.º, 200.º, 213.º e 214.º supra, que aqui se dão por inteiramente reproduzidos, o contante do Facto Provado 129, dúvidas não pode haver que o Facto Provado 54 “As tiveram de ser novas e “reinventadas” porque a anterior caixilharia era fraca, estava velha e fragilizada não oferecendo condições de salubridade, insonorização e proteção das intempéries;” deverá ser alterado por forma a constar do mesmo: “As janelas tiveram de ser novas e “reinventadas” porque a Ré para reduzir custos com a sua substituição utilizou janelas pré feitas comercializadas pelo Leroy & Merlin, carecendo de encerrar o remanescente dos vãos, maiores que as janelas montadas, com tijolos de vidro.” Os Factos Provados 65 e 66.º “Em 2022, o A. visitou a obra, gostou muito do que viu e, uma vez mais, aprovou tudo o que tinha sido feito;” e “O A. fez, inclusive, um telefonema para a R., dizendo que tinha gostado muito do que havia sido feito e que tivesse sido respeitada a arquitetura do imóvel e, sobretudo, ter deixado o chão com tacos;” receptivamente, deverão ser eliminados por ausência de prova idónea; O Facto Provado 74 “A R. para poder pedir a licença de AL, teve de pagar, ainda, novas plantas do imóvel, licenças e vários certificados, serviços jurídicos com um custo global de mais de €1.500,00 (mil e quinhentos euros);” deverá ser eliminado por ausência de prova idónea. Deve ser aditado aos Factos Provados Ponto segundo o qual “A Casa F, apesar das obras realizadas pela Ré, não tem Licença para Alojamento Local”. Os Factos Provados 76. “A obra encontra-se, praticamente, concluída e a mobília, loiça e atoalhados comprados e a casa/imóvel encontra-se pronta a ser explorada;” e 83 “As obras efetuadas e os equipamentos que foram adquiridos propositadamente para o locado de forma a que pudesse ser explorado como alojamento local, encontram-se no mesmo” deverão ser alterados passando a constar de um único Ponto “A obra, ao nível do rés-do-chão e primeiro piso encontra-se praticamente, concluída, sendo que se encontram naqueles pisos alguns dos equipamentos adquiridos para que o locado pudesse ser explorado em Alojamento Local”. O Facto Provado 79 “A R., ao longo destes 4 (quatro), anos gastou nas obras de remodelação do locado, nomeadamente em mão de obra, materiais, vigilância e viagens, mais de €149.930,00 (cento e quarenta e nove mil, novecentos e trinta euros);” deverá ser eliminado, pois que não se fez prova do valor que a Ré despendeu com as obras. O Facto Provado 82 “Jamais passou pela cabeça da R. que quando acabasse a obra, o A., ao arrepio de tudo quanto sempre foi dizendo, intentasse a presente ação de despejo;” deverá ser eliminado pois não se fez prova do mesmo. O Facto Provado 88 “Todas as obras e trabalhos necessários à criação do estabelecimento de Alojamento Local, ficaram na responsabilidade da R.;” deverá ser alterado por forma a passar a ter a seguinte redação “88 Todas as obras e trabalhos necessários à criação do estabelecimento de Alojamento Local, ficaram na responsabilidade da R., que não tem direito a indemnização, compensação ou retenção por via da execução das mesma, tendo inclusive findo o contrato de restituir o arrendado coma configuração que o mesmo tinha à data da celebração do contrato, conforme acordado entre Autor e Ré na Cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento” . O Facto Provado 104 “A R. só teve verdadeiro conhecimento do estado de salubridade do imóvel quando tomou posse do mesmo e ter iniciado as obras, altura em que verificou as pragas de baratas e ratos/ratazanas que se encontravam na canalização, uns mortos e outros vivos, que impossibilitava que ali se vivesse condignamente e, ainda, mais que fosse explorado para o fim a que se destinava;” deverá ser eliminado. O Facto Provado 105 “Todas as obras a executar e executadas e a necessidade delas sempre foram, e são, do conhecimento do A. e sempre foram efetuadas tendo por pressuposto a prorrogação do contrato de arrendamento no tempo, de forma a permitir à R. recuperar o investimento ali feito.” deverá ser eliminado. O Facto Provado 130 “Para se proceder ao levantamento dos vãos atualmente existentes e fornecimento e montagem de vãos de porta, janelas e respetivas caixilharias exteriores idênticos aos originais, importa um custo de cerca de €24.000,00 (vinte e quatro mil euros), a que se soma o IVA a taxa legal em vigor na Região;” deve ser eliminado por não ter sido produzida prova que o sustente. O Facto Provado 163 “O valor da obra feita na casa cifra-se em €150.000,00 com IVA incluído, correspondendo 40% desse valor a mão de obra, ou seja, €60.000,00 com IVA incluído;” deverá eliminado por não ter sido produzida que o sustente. Pede assim que a sentença recorrida seja revogada. A R. respondeu ao recurso, sobrelevando das suas contra-alegações as seguintes conclusões: A Sentença final, ora objeto de recurso, foi proferida na sequência de uma análise atenta, detalhada e crítica, feita pelo Tribunal “a quo” , de todos os meios de prova produzidos nos autos, da qual resultou a convicção acerca dos mesmos. Na formação da convicção do Tribunal “a quo” foi, ainda, fundamental os detalhes que resultam da imediação da prova. O juízo sobre a valoração da prova forma-se não só pela credibilidade que merecem ao Tribunal os meios de prova, mas também pelas deduções e induções que o julgador realiza a partir dos factos probatórios. O Meritíssimo Juiz apreciou livremente todas as provas produzidas e formou assim a sua convicção acerca de cada facto, sempre no respeito e cumprimento dos princípios legais. Em concreto o Digníssimo Tribunal “a quo” na formação da sua convicção teve em consideração não só as provas documentais carreadas para os autos mas também os depoimentos das Testemunhas. A douta Sentença recorrida encontra-se plena e amplamente fundamentada quer em termos factuais, na prova carreada para os autos pelas partes e pela produzida em sede de Audiência de Julgamento, na qual o Meritíssimo Juiz “a quo” foi ativo, no processo de descoberta da verdade dos factos, quer, ainda, em termos de aplicação e interpretação das normas jurídicas aplicáveis ao caso concreto. Não se verificam nulidades da sentença nos termos do art. 615.º CPC: As alegadas contradições entre pontos de facto são meras imprecisões aritméticas, não tornando a decisão ininteligível. Não houve condenação ultra petitum, pois o valor fixado (€150.000,00) é inferior ao somatório dos pedidos reconvencionais (€160.630,00). A fundamentação é clara e inteligível, baseada em perícia, documentos e testemunhos. As cláusulas contratuais sobre benfeitorias não afastam o regime imperativo do Código Civil: O art. 1074.º, n.º 5 e os arts. 1273.º e 1275.º CC impõem compensação pelas benfeitorias necessárias, independentemente de convenção em contrário. O tribunal distinguiu corretamente entre obras removíveis (não indemnizáveis) e obras fundidas com o imóvel (indemnizáveis). Não há violação da liberdade contratual, mas aplicação dos limites legais à autonomia privada. A natureza das obras foi corretamente apreciada: Muitas intervenções (canalizações, telhado, janelas, humidades) são benfeitorias necessárias. O mobiliário e equipamentos não incorporados foram expressamente excluídos da indemnização. A má execução ou falta de licenciamento não elimina o carácter de benfeitoria necessária. A conduta das partes foi corretamente enquadrada: O tribunal não se limitou à relação professor/aluna, mas apreciou globalmente a conduta contratual. O Recorrente incentivou e autorizou as obras, beneficiando delas, pelo que não pode agora negar responsabilidade ( venire contra factum proprium ). Não houve violação do princípio do pedido: o tribunal enquadrou juridicamente os factos alegados. A mora da Recorrida foi corretamente delimitada: Enquanto o Recorrente tolerou atrasos e pagamentos parciais, não se verificava mora típica. Após cessar a tolerância, são devidos juros de mora, mas não a indemnização de 20% prevista no art. 1041.º CC, inaplicável após a resolução do contrato. O tribunal aplicou corretamente os arts. 804.º e 806.º CC. A prova documental, pericial e testemunhal foi corretamente valorada: O tribunal exerceu o seu poder de livre apreciação da prova, conjugando perícia, documentos e depoimentos. O relatório pericial, ainda que estimativo, é válido e fundamentado, corroborado por outros meios de prova. As divergências entre testemunhos foram resolvidas com base na convicção formada, sem nulidade. O ónus da prova foi corretamente aplicado: a Recorrida produziu prova suficiente das obras realizadas. Não há fundamento para alterar ou eliminar factos provados: As propostas de alteração do Recorrente pretendem substituir a convicção judicial por uma leitura parcial da prova. O tribunal fundamentou cada facto com base em conjunto de meios probatórios, não em depoimentos isolados. A decisão é clara, coerente e devidamente fundamentada. A sentença recorrida não padece de nulidades formais. O tribunal aplicou corretamente o regime legal das benfeitorias necessárias, da mora e da liberdade contratual. A prova foi valorada de forma adequada, dentro do princípio da livre apreciação. As alegações do Recorrente confundem discordância com nulidade, não tendo fundamento jurídico. Por tudo o supra exposto, é manifesto não ter existido, por parte do douto Tribunal “a quo” nenhum erro na apreciação da prova nem na aplicação do direito. A única questão em causa no presente Recurso é, tão somente, que a Recorrente não concorda com o teor da douta Sentença, por a mesma lhe ser desfavorável, e por esse motivo vem alegar ter existido erro na apreciação da prova e na aplicação do direito, por parte do Tribunal “a quo” . A Recorrida, nenhum reparo tem a fazer a todo o conteúdo da douta Sentença por considerar que a mesma está devida e amplamente fundamentada e ter efetuado uma correta análise dos factos da prova pericial, da prova documental junta aos autos e testemunhal produzida na Audiência de Julgamento. É manifesto e evidente que bem andou o Tribunal “a quo” ao proferir a douta Sentença nos termos em que o fez; A douta Sentença proferida pelo Tribunal “a quo” deve ser confirmada e mantida na sua integra pois, só assim se fará a devida e adequada Justiça. O Tribunal Recorrido, ao admitir o recurso, não se pronunciou sobre as alegadas nulidades da sentença recorrida, tendo o Relator ordenado a baixa do processo à 1.ª instância para suprimento do incumprimento do Art. 617.º n.º 1 do C.P.C ., com vista a aí serem apreciadas as nulidades e, eventualmente, proceder à reforma da sentença, se necessária, de modo a evitar e prevenir que pudessem vir a funcionar os mecanismos de anulação oficiosa previstos no Art. 662.º do C.P.C . (cfr. “Despacho” de 21-01-2026 – Ref.ª n.º 24161113 - p.e.). O Mm.º Juiz a quo limitou-se a reproduzir a fundamentação que já constava da motivação da fundamentação da matéria de facto da sentença, para concluir que: «no que toca à fundamentação feita no sentido em que o foi (…) não constitui qualquer contradição fixar os factos em razão de depoimentos que, ainda que comprometidos numa parte, têm valia no que toca a circunstâncias que têm apoio noutros elementos probatórios que credibilizam essa parte, coisa que foi expressamente apontada na fundamentação. «Não encontro, feito este percurso, qualquer contradição entre as razões que são invocadas para a prova dos factos com a circunstância de parte dos depoimentos apenas terem sido credibilizados na parte em que tenham corroboração com outros, coisa que está explicada na parte justificativa para cada facto ou conjunto de factos, como bem se pode notar da fundamentação. «Do mesmo jeito, não se encontra qualquer contradição das que são apontadas. Os factos estão fixados e as razões que a tando determinaram estão apontados de forma clara e remetendo para os elementos probatório que foram analisados criticamente e credibilizado e descredibilizados nos termos que foram apontados de forma expressa. As questões apreciadas foram as que vieram do saneador e a prova produzidas foi tendo-os como esteira. O direito que foi aplicado foi, na nossa perspetiva, o que cabe aos factos fixados e com a congruências que as razões avançadas na sentença o referem. «Em suma, não se encontra qualquer incongruência, obscuridade ou contradição». (cfr. “Despacho” de 28-01-2026 – Ref.ª n.º 60868412 - p.e.). Por acórdão desta 7.º Secção do Tribunal da Relação de Lisboa de 24 de fevereiro de 2026, foi apreciada a impugnação da matéria de facto na parte que foi julgado ser possível apreciar, mas reconhecendo-se a falta, insuficiência ou obscuridade de fundamentação relativamente aos factos constantes dos pontos 76, 78, 79, 83 e 163 da matéria de facto provada e impugnada, determinou-se a baixa do processo à 1.ª instância para, nos termos do Art. 662.º n.º 2 al. d) do C.P.C ., proceder à devida fundamentação da convicção do Tribunal sobre essa factualidade, com o pormenor e clareza aí especificado, devendo fazer-se atenção às advertências que em cada ponto aí foram sendo pontualmente expedidas. O Tribunal a quo pretendeu dar cumprimento ao assim ordenado por despacho de 1 de junho de 2026 (Ref.ª n.º 61685308 - p.e.). Aí deixando consignado: - Quanto ao ponto 76: «(…) olhando para os depoimentos de todos os intervenientes que depuseram em audiência, não sofre qualquer dúvida que todos eles se referiram às obras preconizadas no imóvel aqui em causa, não se retirando de qualquer um desses depoimento que, à exceção das obras na cave e para a construção ali de dois apartamentos e os remates nos alçados externos quanto às canalizações que por ali passam, a obra está feita e pronta a ser explorada no que toca à demais da sua área. Neste sentido é esclarecedor o depoimento da R. PR, do seu marido, JR e, essencialmente das declarações de EG, que as preconizou. Para lá disso temos a elucidá-lo os mails de fls.61 a 63, que se referem ao fim das obras e ou da sua proximidade e, de forma mais elucidativa, vem do que se percebas nas fotos de fls.94 a 110, nas quais são visíveis os quartos, casas de banho, cozinha e outros compartimento, tal como nelas se vêm mobília, loiças e atoalhados que ali se mostram colocados. Fotos essas que foram confirmadas em audiência. No quesito não se fala na qualidade das obras e dos materiais aplicadas, apenas se aponta o estado quase pronto das obras e do que, ao nível de móveis, ali se mostra colocado. Neste sentido, atendendo a que a cave, onde estão obras por realizar, não impede a utilização da demais área, encontra-se esta, materialmente pronta a ser explorada, coisa que não contendo com a necessidade dessa atividade ser licenciada, contudo, esta questão não está abordada no ponto aqui em causa. Ilustrativo do que se aponta temos as fotos de fls.238 verso, 251 verso a 254 verso no que toca à obra feita e ainda por acabar. Resultando á saciedade que à exceção da cave todo o demais imóvel está pronto, coisa diversa como se apontou é a qualidade da obra feita». Quanto ao ponto 78: «(…) esta matéria foi trazida aos autos pela A. na sua reconvenção…a qual, pelo A. foi, de maneira pouco clara e até fugidia, abordada na sua réplica, pontos 125 e seguintes, apontando o mesmo que, ainda que tais obras e despesas tenham sido feitas que não pode ser o A., em razão das condições do negócio, por elas responsabilizado, devendo ser pela R. levantadas. «Não se descura que o TRL determinou que a fundamentação se fizesse alínea a alínea, contudo, porque os meios probatórios para todas elas, de a) a l), são os mesmos e para evitar tautologias desnecessárias, vou fazê-lo por bloco. «Assim…sucede que as obras foram orçamentadas, como sobressai de fls.77 e ss. e foram levadas por diante tal como a R. o declarou, as próprias filhas do A. o declararam no seu depoimento, e as testemunhas CS, JR e EG, o afiançaram, designadamente este último que as implementou no local, sendo certo que essa realidade sai também clara dos mails troados entre A. e R., entre muitos outros os que encontramos a fls.61 verso a 67 verso. Para lá disso, a obra feita está plasmada nas plantas de fls.144 verso, 166, 217 a 218, 181 verso a 182 verso, 214 verso. As obras feitas e o que nelas foi aplicado ressalta ainda das fotografias de fls.94 a 110 e, no que toca à instalação elétrica e instalação de termoacumuladores, resulta dos termos de responsabilidade de fls.183 a 185 verso. Das fotos já apontadas, compaginadas com os depoimentos das pessoas mencionadas, resulta à saciedade que a obra foi feita, sanitários e demais componentes dos wc foram adquiridos e montados, a cozinha foi refeita e montada com frigorífico e máquina de lavar roupa, mesa, cadeiras, e demais utensílios pertinentes. Os quartos foram mobilados com camas, mesas de cabeceira e roupeiros e a sala com cadeirões, mantas para as camas, tapetes para as casas de banho e atoalhados para estas. Na sala está uma mesa com as respetivas cadeiras, tudo como se extrai das fotos referidas e dos depoimentos dos sujeitos apontados. A perícia, logo na foto de entrada, fls.220, mostra a obra exterior feita e falta de remate quanto á canalização que pende num dos alçados, contudo, essa realidade não contende com a certeza da obra que ali está realizada. Na perspetiva do perito, que prestou esclarecimentos em audiência, a obra feita não alterou a estrutura do imóvel, sendo certo que os próprios quesitos das partes, designadamente do A. a que o perito respondeu, deu como certa a obra feita, respondendo apenas o perito no sentido de serem cómodos já existentes e que foram adaptados e se havia necessidade na sua construção para a exploração da casa como alojamento local. Ora…que a obra foi feita, foi feita e isso mesmo o A. admite e o perito confirma, a questão relacionada com a sua perfeição e licenciamento e outra questão não versada neste ponto. O perito foi claro, confirmando a obra feita nos termos do ponto aqui em análise, sendo, penas, curto no que toca a alguns bens que, no dia da perícia não constatou, contudo, esta realidade não contende com o facto de todos os bens orçamentados terem sido adquirido com o propósito de serem instalados na casa e que acabaram por não o ser em razão das obras inacabadas onde iriam ser aplicados tal o referiram a R., seu companheiro e a testemunha EG. Além disso, como bem resulta da queixa de fls.51 verso e ss., não podemos olvidas que a casa foi alvo de vários assaltos que dela levaram bens, coisa que foi afiançada pelo segurança FM. Nesta perspetiva, o tribunal, face ao conjunto da prova que está apontada que a obra aqui apontada foi feita e para ela foram adquiridos os bens que se discriminam e que na casa não se encontram na sua totalidade porque há partes da obra inacabadas e nelas haveriam de ser colocados, como é caso paradigmáticos cada um dos dois apartamento que estão em fase de construção na cava, que, naturalmente, demandariam instalações sanitária e seu componentes, cozinhas e seu componentes, televisões e termoacumuladores, adquiridos e ainda ali não instalados. Ilustrativo do que se aponta temos as fotos de fls.238 verso, 251 verso a 254 verso no que toca à obra feita e ainda por acabar. «Resultando á saciedade que à exceção da cave todo o demais imóvel está pronto, coisa diversa como se apontou é a qualidade da obra feita». Quanto ao ponto 79: «Para este particular tiveram-se em conta as declarações da R., da testemunha JR que elaborou o orçamento em que as obras se estribam, da testemunha EG que levou as obras por diante e sai sem rebuço da perícia designadamente do que consta no seu ponto 30 e do orçamento que com ela juntou e que temos a fls.243 a 244. Quanto ao ponto 83: «Como sobressai das fotos de fls.78 verso a 94, e tem corroboração no depoimento da R. e aceite pelo A. nos mails de fls.61 verso a 63 verso e muitos outros que me escuso aqui de repetir, a verdade é que o imóvel não estava, ao contrário do inicialmente propalado, em condições de ser explorado como alojamento local seja em que modalidade fosse. A necessidade de obras, pequenas nos termos do A., para que tal pudesse acontecer como unidade familiar foi uma falácia tal como próprio A. foi dando nota logo que a intervenção foi sendo feita. A visão que a R. levou ao A. no sentido de se aproveitar a intervenção que sempre tinha de acontecer para se alterar a exploração para a de quarto a quarto, foi por este aceite e, por essa razão, as obras, para se explorar aquele imóvel na modalidade de quarto a quarto, era necessárias e para lá disso essenciais, coisa a que o A. acedeu e está por ele confessado se não noutros meio de prova ao menos naqueles mails apontados. Naturalmente, fixada a ideia da exploração quarto a quarto todos os equipamentos necessários para dotarem os espaços de condições de habitabilidade, como sejam os equipamentos de cozinha, casas de banho, quartos e sala, foram adquiridos com esse fito e para esse fim em particular, muitos dele sendo instalados para se cumprir esse desiderato, coisa que foi aceite em parte pelo A., foi afiançado pela R. foi declaro pelas testemunhas JR e EG. Para lá disso, quanto a parte dos equipamento, obras e bens móveis, é seguro que ali estão porque foram vistos e contabilizados pelo perito PS que para lá de o dizer no seu relatório o confirmou em sede de audiência. «Naturalmente, a obra é feita com base num orçamento e as compras, para o conjunto da obra são compradas, com vista à obtenção de melhor preço na mesma oportunidade. Não podemos esquecer que a obra não está completamente feita e para a parte por acabar foram adquiridos equipamento que não foram instalado, contudo, foram colocados no local conforme o declarou a R. e a testemunha JR. É este o sentido do ponto aqui em causa…coisa que não contende nem pode contender com o facto de o prédio ter sido visitado por amigos do alheio e dele terem sido furtados bens e material como o declarou a testemunha FM e sai da queixa apresenta e que temos a fls.51 verso e ss.». Quanto ao ponto 163: «O valor da obra feita na casa cifra-se em €150.000,00 com IVA incluído, correspondendo 40% desse valor a mão de obra, ou seja, €60.000,00 com IVA incluído; O valor da obra feita vem do orçamento de fls.77, confirmado em audiência pela testemunha JR que o elaborou, pela testemunha EG que o executou, vindo ainda, se forma segura, da perícia feita por PS, que o declarou com contas feitas no ponto 30 do seu relatório e que explicou em audiência, tendo, para tanto, lançado mão do orçamento que juntou a fls.243 a 244». Notificada desses esclarecimentos à fundamentação da matéria de facto o Recorrente veio complementar a sua motivação de recurso, mantendo as alegações e conclusões de recurso anterior, reforçando que, no que respeita aos pontos 76, 78, 79, 83 e 163 da matéria provada, não obstante os esclarecimentos, subsistem e acentuam-se as contradições, ininteligibilidade e obscurantismo da sentença recorrida. QUESTÕES A DECIDIR Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem , exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106). Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. Art. 5º n.º 3 do Código de Processo Civil ). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Vide: Abrantes Geraldes, Ob. Loc. Cit., pág. 107). As questões essenciais a decidir são as seguintes: As nulidades da sentença (matéria que já se mostra apreciada no acórdão anterior); A continuação da apreciação da impugnação da matéria de facto; A condenação da R. no pagamento de juros pelas rendas em atraso; e O mérito da condenação do A. no pedido reconvencional relativo a indemnização por benfeitorias. Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade, relativamente à qual já foram introduzidas alterações pelo acórdão deste Tribunal da Relação datado de 24 de fevereiro de 2026: O A. é dono e legitimo proprietário do prédio urbano denominada “Casa F” sito na Estrada Regional da Ribeira Grande, n.º …, em Ponta Delgada, imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, com licença de utilização nº…, emitida pela Câmara Municipal de Ponta Delgada em 25 de julho de 1960; O A. e a R. celebraram entre si, contrato de arrendamento habitacional para alojamento local da “Casa F” identificada em 1., que dataram de 19 de março de 2019, contudo o contrato entrou em vigor no dia 2 de junho de 2019, altura em que o locado foi franqueado à inquilina; De harmonia com o contrato apontado em 2., a R. obrigou-se a pagar ao A., através de transferência bancária para a conta com o IBAN PT…, a renda anual de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros), em quatro prestações trimestrais, as três primeiras de €5.000,00 (cinco mil euros) cada uma, e, a última, de €10.000,00 (dez mil euros); De acordo com a Cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento celebrado entre A. e R.: “Findo, por qualquer forma, o contrato de arrendamento, poderá a arrendatária proceder ao levantamento de todos e quaisquer equipamentos e mobiliário, com exceção de cozinhas, e equipamentos de climatização, termoacumuladores, cadeiras, tendo de retirar a expensas suas todos os reclames ou placas publicitárias por si colocados no referido prédio e bem assim proceder à reposição da condição inicial dos locais onde se encontrassem os mesmos. A arrendatária não terá direito a qualquer indemnização ou retenção seja a que titulo for, pela realização de quaisquer obras de beneficiação ou eventuais benfeitorias delas resultantes, nem podendo ser alegado com tal fundamento direito de retenção do arrendado, ou pedido de qualquer indemnização. A arrendatária findo o arrendamento compromete-se a remover ou a efetuar as obras necessárias para que o local arrendado adquira a configuração que possuía aquando da assinatura do presente contrato. Quaisquer obras conducentes à reparação de avarias provocadas pela arrendatária serão da sua única e inteira responsabilidade bem assim pagando à sua custa as reparações relativas à danificação e as demais obras indispensáveis à conservação e limpezas interiores e exteriores do prédio, bem assim de toda a jardinagem”» - (Facto aditado no ponto 2.1. do acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . A R., na vigência do contrato de arrendamento referido em 2., ou seja, a partir de 2 de junho de 2019, pagou ao A., a título de rendas: . em 5.6.2019, a quantia de €5.000,00; . em 1.9.2019, a quantia de €5.000,00; . em 4.12.2019, a quantia de €5.000,00; . em 24.1.2020, a quantia de €3.500,00; . em 13.8.2020, a quantia de €1.000,00; . em 14.10.2020, a quantia de €2.000,00; . em 22.1.2021, a quantia de €500,00; . em 26.7.2021, a quantia de €1.000,00; . em 4.8.2021, a quantia de €1.000,00; . em 7.9.2021, a quantia de €1.000,00; . em 14.10.2021, a quantia de €1.000,00; . em 4.11.2022, a quantia de €10.000,00; . em 2.2.2023, a quantia de €2.000,00; . em 5.4.2023, a quantia de €1.000,00; . em 4.5.2023, a quantia de €2.000,00; . em 6.6.2023, a quantia de €2.000,00; . em 4.7.2023, a quantia de €1.000,00; e . em 7.8.2023, a quantia de €2.000,00; O que totaliza o montante de €46.000,00; O A. tem interpelado verbalmente e por escrito, a R. para proceder ao pagamento das rendas em atraso, contudo, até à presente, data a R. não regularizou os montantes em dívida; O A., é professor de direito e, durante o ano de 2019, exercia aquela função no …; O A. tem as suas origens nos Açores; A R., na data apontada em 6., era aluna do A.; A R. dedica-se ao alojamento local no algarve e tinha experiência na atividade de quase uma década» (Nova redação dada pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) Em fevereiro/março de 2019, mas sempre antes de 19 de março de 2019, o A. abordou e pediu à R., para que esta avaliasse uma casa de que era proprietário em Ponta Delgada, Açores, para ficar com uma ideia do respetivo valor de mercado; Para tal, o A. exibiu à R. algumas fotos do imóvel, nas quais este estava em perfeito estado de manutenção e conservação não tendo, contudo, informado a data em que as mesmas foram tiradas; Nessa sequência, a R. disse ao A. que o imóvel, estando em perfeitas condições de conservação e manutenção, poderia valer cerca de €500.000,00; Após diversas conversas sobre o imóvel, a R. sugeriu ao A. a possibilidade de lhe ser contratada a exploração do mesmo em regime de alojamento local; O A. ficou a pensar no assunto e, depois de alguns dias, disse à R. que a ideia dela lhe parecia bem – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . A R., depois de se deslocar ao local/imóvel, que viu de forma perfunctória, acreditando na palavra do seu professor, aqui A., assumiu que aquele estava em perfeito estado de manutenção e conservação, carecendo, apenas, de pequenas obras de manutenção e equipamento para ficar em condições de ser explorado na atividade de alojamento local; 16-A. A extensão das obras que a R. levou a cabo na Casa F, que não estão totalmente concluídas, resultaram da opção da R. em explorar a Casa F como alojamento local na modalidade de estabelecimento de hospedagem – (Aditado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . A R. confiando sempre no seu professor, aqui A., negociou e acertou os valores com este, tendo elaborado a minuta do respetivo contrato; Assim, em 19 de março de 2019, foi celebrado, entre as partes, o Contrato de Arrendamento Habitacional para Alojamento Local da Casa F; Na visita feita e referida em 16., a R. tirou 44 fotografias ao interior e exterior do imóvel – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . Em 5 de Junho de 2019, após regressar dos Açores, a R. reuniu com o A. e a filha, mostrando-lhes algumas fotos do imóvel – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . A R. confiou que bastavam pequenas obras de conservação e manutenção para o locado ficar pronto a explorar, tendo em conta o fim a que se destinava, e, atendendo ao estipulado no contrato e que o arrendado lhe foi entregue em 2 de Junho de 2019, em 5 de Junho de 2019 pagou a quantia de €6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta euros) a título de renda – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . O imóvel em causa nos autos só foi entregue à R. no início de junho de 2019, coisa que foi impeditiva de serem feitas as obras necessárias durante a época baixa, obras que, como ressalta do nº.1 da cláusula 5ª do Contrato de Arrendamento “A Arrendatária compromete-se a providenciar as obras iniciais de pintura, eletricidade e manutenção exterior necessárias para a utilização conveniente da casa para alojamento local conforme, previamente acordado entre as partes.”; (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) O locado carecia de pequenas reparações para permitir o gozo da coisa para o fim de exploração de alojamento local no modelo de moradia, como era sabido pela R. e pelo A., carecendo de obras de maior vulto se se pretendesse explorar como alojamento local na modalidade de estabelecimento de hospedagem. – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) O imóvel, sendo habitável, só permitia o desenvolvimento da atividade de alojamento local depois de serem feitas pequenas obras de reparação– (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . Mau grado o que está em 26., a R. apesar de ter verificado que o imóvel não reunia as condições para o fim a que se destinava e de dar conhecimento disso ao A., ainda, tentou efetuar algumas obras para, minimamente, “adaptar” o imóvel à atividade de alojamento local; Efetivamente, a R., sempre com o conhecimento e estímulo do A., começou a procurar empreiteiros que realizassem as obras necessárias para reabilitar o imóvel de forma a permitir o gozo do mesmo, com a maior brevidade, tendo em conta o fim a que se destinava e como não conhecia ninguém nos Açores, começou por contactar os “Mestres” que lhe chegaram por indicação do A.; Em julho de 2019, a R., com o conhecimento e indicação do A., contratou o “Mestre” de obras JN, para realizar a pintura na fachada do imóvel, pagando ao mesmo a quantia de €9.800.00 (nove mil e oitocentos euros), todavia, apesar de ter recebido aquele valor, só fez parte do trabalho; A R., ainda, tentou com recurso a vários outros “Mestres” concluir os trabalhos, mas não conseguiu, pois, muitas vezes, apesar de cobrarem os serviços, aproveitando o facto de a R. estar no continente, pouco ou nada fizeram; Em 6 de setembro de 2019, por razões de segurança e cautela, a R. celebrou com a “Securitas Diret - Açores” Contrato de Segurança para o imóvel tendo pago a quantia de €220,73 com a instalação do alarme, com uma avença mensal de €45,00; Em outubro de 2019, a R. tentou colocar fim ao contrato e entregar o imóvel ao A. em conversa onde lhe referiu que, para explorar o imóvel para o fim a que se destinava (alojamento local) teriam de ser efetuadas obras profundas de remodelação e conservação do imóvel, o que implicava avultados custos, logrando, aí o A., convencer e encorajar a R. a não desistir do projeto, pois acreditava nele e estava ali para ajudar e para o que fosse preciso; Em 7 de novembro de 2019, por email o A. escreveu à R. “(…) Tenho muita fé no seu projeto e no seu sucesso. O que precisar fazer faça.”; No seguimento da conversa apontada em 33., foi acordado entre as partes aproveitar, apenas, as paredes mestras e exteriores, fazer 7 quartos com 5 suites (com wc) e na garagem fazer dois apartamentos de tipologia T1; O A. aceitou e autorizou a R. a fazer as obras necessárias no imóvel que iam muito para além do, inicialmente, previsto, disponibilizando-se a ajudar no que fosse preciso pois acreditava muito no projeto daquela; Perante as dificuldades de contratação local de pessoal a R. viu-se forçada a contratar 5 trabalhadores do continente, para poder avançar com as obras, mas principalmente para não ter mais prejuízos com trabalho mal feito ou que, pura e simplesmente, não era feito; Não obstante, o circunstancialismo que vem de se escrever, recorrendo a capitais próprios, a R. pagou ao A., as rendas respeitantes ao exercício de 2019 e parte de 2020; Sucede que, conforme é do conhecimento público, no início de 2020, abateu-se sobre o país e no mundo, a pandemia de covid-19, o que impossibilitou a R. e os trabalhadores de viajarem para a ilha; A casa ficou fechada e sem as grades que cobriam as janelas, que haviam sido retiradas para que fosse pintada; Sucede que a casa/imóvel se encontra numa zona isolada, tendo como “vizinhança” armazéns diversos e é uma zona de consumo e venda de estupefacientes e de prostituição, coisa que era desconhecida da R.; Em 13 de agosto de 2020 o A. remeteu e-mail à R. escrevendo “Olá, PR, obrigado pela transferência, mas como diz a prioridade é acabar a casa. Concordo que é um bocado frustrante ainda não estar terminada e a render, mas as coisas hão de se compor (…). Sabe eu compreendo perfeitamente a situação e que lhe dou as facilidades todas que precise (…)”; No dia 5 de dezembro de 2020, o A. remeteu e-mail à R. com o seguinte teor: “(…) como já lhe disse eu acredito no seu projeto e creio que será bastante rentável. O boom turístico no Açores é cada vez maior. Isso que aconteceu foi um grande contratempo e provavelmente precisará de mais tempo para recuperar o investimento. Por aí não há problema. Terá todo o tempo que necessite (…). Eu gostaria de ver a casa com as obras acabadas e a ser utilizada (…). PR, repito, eu acredito muito no seu projeto e penso que é a melhor solução para a casa e está entregue a si, pessoa em quem confio de forma que aparte da casa não estar terminada mais nada me preocupa nessa área. PR, nem por um momento eu pensaria que vc não me pagasse. Tenho toda a confiança em si. E como lhe disse estou mais preocupado com a casa por terminar e a não ser utilizada (...) do que a questão do pagamento. (…) em relação a mim preocupe-se em terminar as obras e pôr a funcionar o seu projeto que é isso que me porá contente”; No início do ano de 2021, o A. e a R. tiveram conhecimento que durante a pandemia de covid 19 e do confinamento, a casa/imóvel foi assaltada, várias vezes e ocupada por sem abrigo e toxicodependentes, que partiram a central de alarme, janelas, forçaram e quebraram o portão da garagem; O A. aquando do confinamento, telefonou à R. e disse-lhe para não se preocupar com o pagamento das rendas que logo pagava, referindo-lhe que estava ali para ajudar no que fosse preciso, voltando a encorajá-la a completar as obras pois, acreditava muito no projeto; No dia 8 de janeiro de 2021, o A., por e-mail disse à R. “(…) Para além de não recebermos rendas - o que é o menos importante - a casa está com obras a meio e como tal inabitável, sem segurança, vandalizada e agora um antro de sem abrigos e toxicodependentes e depósito de lixo. (…)”, tendo a R., na mesma data e também por e-mail respondido “(…) Fica difícil eu repetir sempre as mesmas coisas. A sua família está em stress, imagine a minha. A pagar uma renda que não usufrui e a fazer obras não programadas. Arrendamos com uma noção errada da real situação da casa para no fim ser um investimento logrado para mim e que iria exigir anos de retorno. (…) Os planos que fiz para obras e trabalhos foram por água a baixo porque a casa estava a apodrecer e infestada de baratas, ou seja, num estado lamentável e super desconfortável para viver lá. Não estava habitável. (…)”; O A., com os conhecimentos que tinha/tem contactou um guarda prisional reformado que se deslocou ao local para “libertar” o imóvel dos sem abrigo/toxicodependentes; Em 31 de março de 2021, no seguimento da intervenção a que se alude no número anterior a R. pagou a quantia de €600,00 (seiscentos euros) a um “vigilante” e €300,00 (trezentos euros) para a limpeza de seringas, outros objetos e lixo acumulado, tendo o A. apresentado queixa à polícia pela intrusão, furto das ferramentas e materiais; Só para o vigilante, indicado pelo A., para impedir que o imóvel fosse ocupado/destruído por indigentes, a R. já pagou a quantia de €6.850,00 (seis mil e oitocentos e cinquenta euros); Acresce que, naquele período, foram furtados diversos materiais de construção e ferramentas que se encontravam na cave; Findo o confinamento em razão da COVID, continuaram a existir restrições nas viagens sendo que muita gente que viajava para a ilha ficava em isolamento por períodos de 15 ou mais dias; O A. manteve sempre pressão sobre a R. no sentido desta concluir as obras o mais rapidamente possível, perguntando quando estas iam, como iam e o que ia fazer a Ponta Delgada, como se esta estivesse sobre a sua supervisão/alçada; (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) No dia 26 de junho de 2021, 10h40 o A. remeteu à R. e-mail com o seguinte teor: “Olá PR, bom dia. Como estão as coisas por Ponta Delgada? A telha chegou a ser reparada? É que vi ontem na TV que caiu uma grande chuvada em S. Miguel e que hoje e amanhã também vai cair…Vc está cá ou em PDL?”; A R. respondeu ao A. nesse mesmo dia, pelas 10h59 “Bom dia, Professor. Está tudo a andar. Estão a terminar tudo no 2 andar. Para fazerem a cozinha e colocar azulejos. Tem sido muito trabalho. Andam lá 3 homens todos os dias. Estou em cima do assunto…”; No dia 25 de julho de 2021, 15h12 o A. remeteu e-mail à R. com o seguinte teor: “Sinto-me sempre constrangido quando lhe falo nisso, mas seria talvez altura de começarmos a pôr as contas em ordem”; A R. respondeu ao A. “Boa tarde, Professor. Diga-me qual o valor mínimo que tenho de lhe pagar, por favor”; No dia 26 de julho de 2021, 13h15, o A. respondeu à R. “Sem prejuízo de acertarmos as contas quanto possível poderia enviar-me €1.000,00 por mês para ser mais do que recebo do ….(…); No dia 7 de setembro de 2021, pelas 14h57 a R. remeteu ao A. e-mail com o seguinte teor: “Professor. Posso pagar e com dificuldade os 1000 mês. Para colocar as contas em dia tenho de rentabilizar a casa, caso contrário e se quiser, entrego-lha pronta e mobilada, com os apartamentos por terminar porque não sou milionária e não consigo pagar 25 mil euros e ainda fazer obras. Vamos elaborar um plano de pagamentos. E eu entrego-lhe a casa. O esforço para tudo aquilo tem sido titânico e eu não consigo fazer mais. Fica a si a decisão, por mim aceito qualquer coisa.”; Nesse mesmo dia o A. respondeu à R. “Olá, PR. A ideia foi vc fazer as obras de que precisa e rentabilizar a casa. A ideia mantém-se além de que é a forma de vc recuperar o investimento. (…)”; Ao que a R. respondeu ao A “Professor, falamos sempre que eu não consigo fazer as 2 coisas ao mesmo tempo. Depois das obras e até entrar a rentabilização tenho de manter a casa, continuar obras e ainda pagar algumas rendas. Não consigo fazer mais. Neste momento a obra em termos de custos vai nos 50 mil euros. Os negócios e ainda por cima com os recuos e avanços desta pandemia vão demorar a estabilizar. Por isso, sinceramente coloco à disposição do Professor o que desejar fazer a seguir.”; Ao que o A. respondeu “PR, como lhe disse a ideia é a mesma. Levará mais tempo, mas nem por isso abandono a ideia. Cumprimentos.”; Durante o tempo de execução da obra a visita ao imóvel de familiares e de outras pessoas enviadas pelo A., a qualquer hora, foram constantes; (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) O estado do imóvel, as dificuldades na contratação e execução das obras, os constrangimentos impostos pela pandemia, sempre foram do conhecimento do A., uma vez que a R. lhe telefonava amiúde, e nessas alturas o A. sempre a encorajou para que as obras fossem concluídas; Em 7 de Fevereiro de 2023, pelas 9h40, dias antes de intentar a presente ação, o A. escreveu à R. “(…) acuso o recebimento em 2 de fevereiro de 2023 da transferência de €2.000,00 a que procedeu. Passarei o respetivo recibo. Não me referiu, ainda, que tenha concluído as obras.”: Ao que a R. lhe respondeu às 18h55 “Começaram já alguns trabalhos para finalizarem as obras na casa. (…) Porém e para o tranquilizar enviarei fotos e vídeos do avanço das mesmas, como fiz das outras vezes. (…) espero a sua compreensão, de facto, e na realidade é consigo que conto em primeiro lugar. Este projeto é muito grato a ambos. E terminarei este projeto custe o que custar”; No dia 14 de março de 2023, pelas 18h43, a R. remeteu e-mail ao A. dando-lhe conta de transferência de dinheiro e do andamento das obras “(…) as obras na casa recomeçaram há duas semanas, tem existido alguma dificuldade com alguns materiais que se encontram esgotados na ilha e tem de se enviar do continente. Pois neste momento, estão a realizar acabamentos, a eletricidade e a canalização, e não está a ir com a rapidez que eu gostaria, mas já me habituei à lentidão (…) a casa vai ficar excelente.”; O A. no dia 23 de março de 2023, já a presente ação estava a correr há cerca de um mês, por e-mail, respondeu à R. “(…) informo-a que segundo me dizem de lá o que se está a instalar para o aquecimento de água são bombas de calor que, segundo me dizem, tem 25% de subsidio do Governo Regional. Parece que o Governo Regional também subsidia em 100% os painéis solares (…)”; No mesmo dia a R. respondeu ao A. “Eu ainda não fiz, as contas certas, mas deve andar por aí, claro que estou com o maior empenho possível, para lhe pagar o mais breve possível, mas para isso a casa tem de estar a funcionar e funcional… (…) mas é de facto um “upgrade” a ser realizado, como aliás já tínhamos falado (…).”; No dia 7 de julho de 2023, já a presente ação se encontrava, há muito, a correr, o A. remeteu à R. e-mail com o seguinte teor “Acuso a receção de €2.000,00 de que passarei os respetivos recibos. (…). A minha intenção é e continua a ser, como sempre foi, o cumprimento do contrato.”; A Casa F não tem Licença para Alojamento Local – (Aditado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . Ao descalabro da pandemia e da saída da mesma seguiu-se a guerra na Ucrânia e a consequente inflação e aumento exponencial dos preços, por isso e durante o tempo decorrido, perante as muitas dificuldades, a R., por diversas vezes, pretendeu entregar o imóvel ao A.., coisa que o A. negou sempre, incentivado a R. a continuar e concluir as obras; A obra encontra-se, praticamente, concluída e a mobília, loiça e atoalhados comprados e a casa/imóvel encontra-se pronta a ser explorada; O A., mesmo já depois de ter intentado a presente ação, continuou a motivar e incentivar a R. a concluir as obras e a pagar as rendas; A R. executou a obra com recurso a uma empresa da qual é sócia R…, Lda. a saber: No R/C e 1º andar da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 7 Quartos, 7 WCs completos, 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 2 Quartos, 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 9 W/Cs e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 9 Sanitas, 9 bases de duche, 9 lavatórios com Móvel e Espelhos e Respetivas 9 Torneiras e acessórios e 9 Rampas de Duche; Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 88 Luzes LEDs dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada. Aquisição e Montagem de 4 Camaras de Vigilância Exterior e 4 Camaras de Vigilância interior para zonas comuns; Aplicação de Reboco em todas as paredes interiores, de forma a criar paredes lisas com acabamento Tipo Estuque/Gesso. Aquisição e revestimento de Todos os Tetos e Paredes de WCs interiores da Moradia, com placas de gesso cartonado “Pladur”, com todos os materiais, barrado, lixado. Aquisição e Pintura de Todos os Tetos e Todas as paredes interiores, composta por uma de mão de primário aquoso branco e duas de mãos de tinta branca Barbot; Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 30 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 6 Portas Exteriores em PVC e respetivas Montagens; Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 9 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Reparação e Recuperação e Afagamento e Envernizamento de Todo o chão da Moradia e Aquisição e Aplicação de novo Piso Flutuante no chão de 3 quartos e 2 Salas, com remoção de rodapés existentes de Toda a Moradia e aplicação de novos rodapés; Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 26 Portas Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Reparação e Recuperação de Paredes Exteriores de Toda a Moradia com Aquisição e Pintura, composta por uma de mão de primário aquoso Isolante e duas de mãos de tinta à Cor existente; Aquisição e Montagem de Proteção com Chapa de Zinco Verde de 1 m2, Toda a Frente da Moradia e Algumas partes Laterais por questão de Segurança e acessibilidade fácil. Recuo e Recuperação do Portão Principal de acesso à Moradia, por questão de Segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída dos Carros. Aquisição e Construção em Blocos de Tijolo e Aumento de 1 m2 dos Muros Sul da Moradia por questão de Segurança e acessibilidade fácil; Aquisição e Montagem de 6 Novos Termoacumuladores, 3 Conjuntos Novos de Moveis de Cozinha equipadas com 3 Placas Elétricas, 3 Frigoríficos Combinados, 3 Micro-ondas, 3 Maquinas de Lavar Roupa, 1 Maquina de lavar Loiça, 3 Lava-loiças e respetivas Torneiras misturadoras e 3 Fornos elétricos. Aquisição e Montagem de 13 TVs LED Samsung ou similar de 32 polegadas nos Quartos e nas 3 salas e 1 TV LED Samsung ou similar de 42 polegadas na Sala principal; Aquisição e Montagem de 9 Camas com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1. Sofá de Sala de 4 Lugares, de 2 sofás de sala de 3 Lugares,1 Grande Mesa de Refeições com 8 Cadeiras em Napa, 3,Mesas de Refeições Médias com 4 Cadeiras, 9 Cadeirões, de Quarto, 13 Quadros Decorativos de Quartos e Salas, 1Movel Louceiro Branco de Sala, 1 Aplique de Sala de Parede em Ferro, 9 mesas/Secretarias de apoio de Quarto, 6 Armários/Roupeiros de 2 Portas para Quartos. Aquisição e Montagem de 18 Candeeiros de apoio para Quartos; A R., ao longo destes 4 (quatro), anos gastou nas obras de remodelação do locado, nomeadamente em mão de obra, materiais, vigilância e viagens, mais de €149.930,00 (cento e quarenta e nove mil, novecentos e trinta euros); O A., ao longo de todos estes anos, criou na R. fundadas expetativas de que quando concluísse as obras, poderia dar início à sua atividade e explorar o locado (de forma a poder amortizar o investimento que fez no mesmo, bem como das rendas), pois, se assim não fosse, a R. não teria gasto o dinheiro que gastou com as obras no imóvel do A.; Nos termos da cláusula 10ª do supra identificado contrato de arrendamento “O presente contrato entrará em vigor quando o senhorio entregar o imóvel livre e desocupado à arrendatária”, sendo certo que o imóvel apenas lhe foi entregue em 2 de junho de 2019; Jamais passou pela cabeça da R. que quando acabasse a obra o A. intentasse a presente ação de despejo – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . As obras efetuadas e os equipamentos que foram adquiridos propositadamente para o locado de forma a que pudesse ser explorado como alojamento local, encontram-se no mesmo; Em 18 de fevereiro de 2019, a R. enviou ao A. email com 44 fotografias, por si tiradas, do interior e exterior do imóvel que viria a arrendar por contrato de 19 de março seguinte; De harmonia com o disposto no nº.1 da Cláusula Primeira do Contrato de Arrendamento sub judice, ficou consagrado: “O Senhorio dá de Arrendamento à Arrendatária e esta toma de arrendamento o prédio melhor descrito no Considerando, no estado de conservação em que o mesmo se encontra”; Na descrição do prédio no Considerando A, não é mencionado que o imóvel tem aptidão para Alojamento Local, mas sim para habitação; No número 2 da Cláusula Segunda consagrou-se expressamente que a responsabilidade pelo registo do Alojamento Local é da exclusiva responsabilidade da Arrendatária; Todas as obras e trabalhos necessários à criação do estabelecimento de Alojamento Local, ficaram na responsabilidade da R.; O não pagamento das rendas deveu-se a incapacidade/decisão da R., como de resto bem resulta dos emails que enviou ao A. em 13 de maio de 2020, em 12 e 13 de agosto de 2020 e 7 de setembro de 2021, cujo conteúdo pertinente se transcreve: “Quanto às rendas em divida, se tudo isto não acontecesse, nem as rendas estavam suspensas nem a casa estaria parada, mas de facto correu tudo muito mal, demasiado mal. Vou, obviamente, cumprir com a palavra dada, por isso o mais breve possível vou começar a fazer pequenos depósitos para abater às rendas suspensas e Vencidas. Hoje farei um de mil euros, nesta altura, é o máximo que posso fazer, senão nem consigo avançar com as obras.”; (…) “Bom dia Professor. Estou a tentar resolver a situação. O acumular as rendas nesta altura é inevitável, no geral, no entanto, diga-me o valor total em falta, para eu tentar fazer um Pagamento parcelar. Muito obrigada”; O anterior inquilino entregou o imóvel ao A. em 1 de junho de 2019, passando no dia imediato para a esfera da R., a qual fez o primeiro pagamento de renda em 5 de junho de 2019; O A. reconhece que posteriormente à propositura da presente ação a R. pagou-lhe a titulo de rendas vencidas e não pagas o montante de €8.000,00; A R., até ao momento da apresentação da sua contestação nesta ação, nunca questionou se os pagamentos atinentes a rendas eram devidos ou não; Ao longo dos últimos quatro anos, nunca a R. questionou e/ou alegou eventual incumprimento do senhorio, ora A. nos presentes autos, do contrato de arrendamento celebrado, tal como nunca justificou qualquer não pagamento de rendas com base nesse hipotético incumprimento; De acordo com a Cláusula Primeira e Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento celebrado entre A. e R., esta não só aceitou o arrendando no estado em que se encontrava, como assumiu e aceitou que as obras de pintura, eletricidade e manutenção exterior, seriam da sua responsabilidade; O imóvel não foi arrendado mobilado, nem em momento algum o A. se comprometeu a mobilá-lo; Por email de 16 de dezembro de 2021, a R. afirmou ao A. que os encargos com as obras e materiais de construção ascendiam a €21.350,00; O imóvel aquando da celebração do Contrato de Arrendamento aqui em causa tinha licença de utilização; Em 4 de outubro de 2023, as obras no locado ainda não estavam concluídas; Segundo o contrato o período de vigência do contrato de arrendamento aqui em causa - de 5 anos conforme Cláusula Terceira - terminava em 2 de junho de 2024; O A. reconhece que deu “carta branca” à R. para fazer o que achasse melhor com vista à rentabilização do imóvel; O último Estado de Emergência em razão do COVID foi decretado em 2021: Os verões de 2021 e 2022, foram, de acordo com o média e operadores económicos, excelentes no que à atividade turística diz respeito; Quer no email de 25 de julho de 2021, quer no email de 7 de setembro de 2021, o A. informa a R. de que tem de começar a pagar as rendas e a regularizar as atrasadas; (Eliminado dos factos provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) Todas as obras executadas, de que foram sendo dado conhecimento ao A., foram efetuadas pela R. na expectativa da prorrogação do contrato de arrendamento no tempo, por forma a permitir-lhe recuperar o investimento feito – (Alterado pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) . Em condições normais, nomeadamente com a devida mão-de-obra qualificada e materiais devidamente encomendados, o prazo de execução das obras, que a R. levou por diante, seria de cerca de 6 meses; Existem, nesta ilha, vários empreiteiros com as devidas habilitações e capacidades para realizar as obras que a R. preconizou; Tecnicamente, não era necessário virem operários e empresas de construção civil do Continente para a execução das obras que a R. levou por diante, contudo, os empreiteiros na ilha de São Miguel têm pouca disponibilidade, sendo necessário aguardar vários meses antes de iniciarem trabalhos, pelo que, por razão de prazo e em função da disponibilidade dos mesmos, poderá ter sido necessário virem operários e empresas de construção civil do Continente para a execução das mesmas; As obras realizadas não alteraram a estrutura do imóvel; Não existem projetos para as obras feitas pela R.; A R. executou as obras com recurso às empresas R…, Lda. e PR, Unipessoal, Lda., sendo que estas não estão inscritas no IMPIC, IP.; Face à obra feita, se os tetos originais estivessem em boas condições, não era obrigatório criar tetos falsos em gesso cartonado; Para o desenvolvimento do projeto original da R., não era necessário transformar a garagem em dois apartamentos T1; A transformação da garagem em apartamentos independentes resulta em autonomização de mais 2 fogos no imóvel; A alteração referida em 114. estava sujeita a controlo prévio da Câmara Municipal de Ponta Delgada, sendo que a R. não iniciou o procedimento devido; Os apartamentos independentes, de tipologia do tipo T1, não possuem as áreas brutas mínimas descritas no REGEU (52m2); As obras feitas também não cumprem as exigências atinentes às acessibilidades; A sala de jantar que se encontrava aberta com a sala de estar, foi fechada para a criação de um quarto neste piso; A substituição das portas de madeiras maciças de mogno e a tola, envernizadas e existentes na moradia, por outras contraplacadas e pintadas de cor branco adultera o imóvel a nível material e descaracteriza efetivamente a moradia; Para se proceder ao levantamento das portas e ombreiras atualmente existentes e fornecimento e montagem de portas maciças (supostamente de idêntica qualidade das anteriormente existente), importa num custo de €14.000,00 (catorze mil euros) acrescido do IVA à taxa legal em vigor na Região; Nos trabalhos executados nas casas de banho, foi necessária a execução de negativos (furos) nas lajes existentes para passagem da rede de águas residuais domésticos, coisa que tem de ser executada com todo o cuidado para reduzir fissuras e não comprometer a capacidade da laje; A abertura de negativos em lajes existentes não origina modificações da estrutura resistente do imóvel pelo que não carece de projeto de especialidade; A abertura de negativos em lajes existentes não origina modificações da estrutura resistente do imóvel pelo que não carece de licenciamento prévio municipal ou comunicação prévia; Foram efetuadas alterações dos vãos exteriores da casa; As portas existentes de madeira foram substituídas por portas de PVC ou alumínio de cor branca; As janelas existentes de madeira foram substituídas em metade ou na sua totalidade da sua área por blocos de tijolos de vidro e na restante área por caixilharias de PVC de cor branca; Foram encerrados e/ou reduzidos vãos de janela ou porta através de blocos de tijolo de vidro, essas alterações alteraram as fachadas e estão sujeitas a controlo prévio com a apresentação de projeto de arquitetura; As alterações dos alçados adulteraram o imóvel a nível material e descaracterizaram a “Casa F” como obra de arquitetura; As alterações realizadas ao nível dos vãos de porta, janelas e corrimões não eram necessárias à exploração da “Casa F” como unidade de alojamento local; Para se proceder ao levantamento dos vãos atualmente existentes e fornecimento e montagem de vãos de porta, janelas e respetivas caixilharias exteriores idênticos aos originais, importa um custo de cerca de €24.000,00 (vinte e quatro mil euros), a que se soma o IVA a taxa legal em vigor na Região; Na data da perícia, a “Casa F” encontrava-se equipada apenas com algum mobiliário, elementos de decoração e eletrodomésticos adequados à exploração da mesma como unidade de alojamento local; Os trabalhos de construção civil realizados na casa não constam de algum projeto de execução aprovado pela Câmara Municipal de Ponta Delgada e não existe nenhum processo de licenciamento, razão pela qual não podem constar de Livro de Obra normalizado e oficializado; Na casa: . algumas paredes foram construídas de novo (principalmente para as novas instalações sanitárias e para o quarto do piso 0) e as paredes exteriores foram revestidas pelo interior com chapas de gesso cartonado sobre estrutura metálica; . os pavimentos existentes (tacos de madeira) foram mantidos em sala, escritório, quartos e circulações; . os pavimentos de cozinha e instalações sanitárias foram revestidos com novos mosaicos cerâmicos; . o pavimento de um arrumo do piso 1 foi revestido com pavimento flutuante vinílico; . a zona da lavandaria ainda não está concluída; A casa dos autos desenvolve-se em 3 pisos: . O piso -1 é constituído pelos seguintes espaços: 1 lavandaria, 1 I.S. e acesso ao piso 0 (os pavimentos ainda estão por revestir e a I.S. não está concluída); . O piso 0 é composto pelos seguintes espaços: 1 hall de entrada, 1 sala de estar, 1 sala de jantar, 1 cozinha, 1 quarto, 1 I.S. e acessos aos pisos -1 e 1; . O piso 1 é composto pelos seguintes espaços: 5 quartos, 5 I.S., 1 arrumos, circulação e acesso ao piso 0; Na cave do imóvel foram retificadas as paredes e chão para construção e reconstrução de 2 quartos, 2 casas de banho completas, 2 salas com cozinha, para tanto, no local da garagem inicial, foram efetuadas obras para a construção de 2 apartamentos autónomos com entrada pelo exterior compostos cada um pelos seguintes espaços: 1 sala/cozinha, 1 quarto e 1 I.S; Esses apartamentos ainda não estão concluídos; Na casa foram instaladas novas redes de abastecimento de água, águas residuais domésticas, elétrica e telecomunicações; Para a instalação das novas redes de águas e esgotos, bem como da rede elétrica procedeu-se à abertura e tapagem de roços; A tubagem de água foi realizada com tubo multicamada (sistema PERT-AL-PERT); Foi efetuada nova rede de esgotos em 9 casas de banho e 3 cozinhas; Foram instaladas na casa 7 sanitas, 9 bases de duche e 6 lavatórios com móvel e espelhos; Foram instaladas na casa 6 torneiras e respetivos acessórios e 6 rampas de duche; Na casa foram instalados novos quadros elétricos e respetivos acessórios; Na casa foi realizada a instalação de uma nova rede elétrica com respetivas aparelhagens, 46 luzes LED interiores e 5 luzes LED exteriores; Na casa foram feitas ligações para TV em todos as salas, quartos e cozinhas do imóvel; Na casa foi efetuada a montagem de 4 câmaras de vigilância interior e 4 câmaras de vigilância interior para zonas comuns, contudo, na data da perícia, não foi verificada a existência de câmaras de vigilância, pois tinham sido furtadas; As paredes interiores da casa foram devidamente rebocadas ou revestidas com gesso cartonado; Na casa as paredes e tetos de instalações sanitárias foram executadas com chapas de gesso cartonado e devidamente acabadas; Os tetos e as paredes interiores da casa foram pintados; os tetos e paredes interiores de um dos apartamentos do piso -1 ainda não foram pintados; Na data da perícia não foi verificado nenhum equipamento sanitário antigo, nem móvel de cozinha antigo na casa, pelo que os mesmos foram removidos do imóvel; Não se conhece o destino que foi dado às portas interiores, armários antigos e janelas e portas exteriores antigas, contudo, todos foram removidos; Foram montadas na casa 19 janelas em PVC na cor branca, 4 portas exteriores em PVC na cor branca e 2 portas exteriores em alumínio na cor branca; Na casa foram construídas 6 instalações sanitárias e 1 cozinha (no piso 0) estavam revestidas com cerâmico/mosaicos nas paredes e nos pavimentos; Foi efetuada a reparação, recuperação, afagamento e envernizamento de todo o pavimento de madeira da moradia, contudo, com mau acabamento final; Na casa foi, num espaço do piso 1, colocado novo piso flutuante; Os rodapés existentes foram efetivamente todos removidos e substituídos por novos rodapés; Na casa foram montados 4 armários de 2 portas para quartos, 1 armário de 1 porta para quarto e um roupeiro de embutir na cor branca; Na casa foram instaladas 20 portas interiores e respetivas aduelas na cor branca; As paredes exteriores foram pintadas e apresentam sinais de terem sido devidamente preparadas para a aplicação da pintura; Foi aplicada e assente uma chapa de proteção metálica de cor verde com cerca de 1m de altura na frente do imóvel para melhorar a segurança do imóvel e dificultar o acesso aos intrusos; Foi efetuado o recuo do portão principal de acesso ao imóvel, por questão de segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída de veículos, tendo o portão principal sido alvo de uma recuperação; Foram construídos muros na parte nascente do imóvel em alvenaria de blocos de cimento na altura de 1m para melhorar a segurança e dificultar o acesso aos intrusos; Foram montados na casa 4 termoacumuladores, 1 conjunto de móveis de cozinha com 1 placa de encastrar e 1 lava-loiças e respetiva torneira, 1 exaustor de gaveta, 1 frigorifico, 1 micro-ondas e 1 máquina de café; Na casa foram instalados 1 sofá de sala de 4 lugares, 1 mesa grande de refeições com 8 cadeiras em napa, 6 cadeirões de quarto, 8 quadros decorativos de quartos e sala, 1 móvel louceiro branco de sala, 1 aplique de sala de parede em ferro, 4 secretárias de apoio para quartos, 4 armários de 2 portas para quartos, 1 armário de 1 porta para quarto, 8 mesas de cabeceiras para quartos e 8 candeeiros de mesa para quartos; O valor da obra feita na casa cifra-se em €150.000,00 com IVA incluído, correspondendo 40% desse valor a mão de obra, ou seja, €60.000,00 com IVA incluído; Algumas paredes foram construídas de novo (principalmente para as novas instalações sanitárias e para o quarto do piso 0) e as paredes exteriores foram revestidas pelo interior com chapas de gesso cartonado sobre estrutura metálica; Os pavimentos existentes (tacos de madeira) foram mantidos em sala, escritório, quartos e circulações; Os pavimentos de cozinha e instalações sanitárias foram revestidos com novos mosaicos cerâmicos; O pavimento de um arrumo do piso 1 foi revestido com pavimento flutuante vinílico; A zona da lavandaria ainda não está concluída; O tribunal julgou ainda por não provados os seguintes factos, já com as alterações introduzidas pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026: A R., até à altura prévia à assinatura do contrato referido em 2., nunca havia estado nos Açores - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026) O A. tinha perfeito conhecimento do estado de conservação e manutenção do imóvel e sabia que este não estava em condições de ser explorado para alojamento local e, muito menos, com meras obras de manutenção e equipamentos - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). Que a R. só se apercebeu que o estado do locado não permitia o gozo do mesmo para os fins a que se destinava (alojamento local) na altura em que recebeu a chaves do local, o visitou e o encontrou livre de pessoas e bens, já depois da assinatura do contrato, constatando, nessa altura que: o telhado era de amianto e precisava ser substituído; as madeiras das janelas estavam apodrecidas; as casas de banho eram duas, com uma terceira pequena com lavatório e sanita, muito antigas com uma colagem de azulejos novos; canalizações que não funcionavam e degradadas; aquecimento das águas, efetuado por um esquentador velho, com várias fugas nas tubagens; as paredes apresentavam muita humidade e apodrecidas impedindo, até, uma simples aplicação de tinta; os roupeiros de madeira e móveis de cozinha estavam podres; o sótão estava infestado de ratos; as ferragens de grades e escadas ferrugentas e apodrecidas; os tetos falsos estavam a desfazer-se; ratos por toda a casa, dentro dos armários dos quartos, da cozinha, bem como nas canalizações - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). De tudo o detetado e que está no ponto 24., a R. deu conhecimento imediato ao A. - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). Não obstante, em 2021, a R. logrou voltar a reunir a equipa de 5 homens e levá-los para Ponta Delgada a qual ficou a trabalhar no imóvel algum tempo, pois na obra, aquilo que, aparentemente, parecia fácil revelava-se extremamente complexo, porque sempre que se mexia numa parede esta tornava-se um problema - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). Os tetos falsos desfaziam-se, as madeiras estavam apodrecidas, os esgotos estavam cheios de ratos mortos e vivos, toda a canalização estava em igual estado, obrigando a R. a substituir tudo por novo - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026 com esta redação). As janelas tiveram de ser novas e “reinventadas” porque a anterior caixilharia era fraca, estava velha e fragilizada não oferecendo condições de salubridade, insonorização e proteção das intempéries - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). Em 2022, o A. visitou a obra, gostou muito do que viu e, uma vez mais, aprovou tudo o que tinha sido feito - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). O A. fez, inclusive, um telefonema para a R., dizendo que tinha gostado muito do que havia sido feito e que tivesse sido respeitada a arquitetura do imóvel e, sobretudo, ter deixado o chão com tacos - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). A R. para poder pedir a licença de AL, teve de pagar, ainda, novas plantas do imóvel, licenças e vários certificados, serviços jurídicos com um custo global de mais de €1.500,00 (mil e quinhentos euros) - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). A R. só teve verdadeiro conhecimento do estado de salubridade do imóvel quando tomou posse do mesmo e ter iniciado as obras, altura em que verificou as pragas ratos/ratazanas que se encontravam na canalização, uns mortos e outros vivos, que impossibilitava que ali se vivesse condignamente e, ainda, mais que fosse explorado para o fim a que se destinava - (aditado aos factos não provados pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026, com redação alterada em conformidade). * Que o contrato aqui em causa firmado pelas partes foi elaborado pela filha do A.; (* a numeração retificada pelo acórdão de 24 de fevereiro de 2026). Que a R. só conseguiu ir aos Açores, para conhecer, presencialmente, o imóvel, em maio de 2019; Que na visita da R. ao imóvel, na altura em que o mesmo se encontrava ocupado por um inquilino do A., este disse à R. que a casa se encontrava muito degradada, com problemas na caixilharia, varandas, canalização e telhado, razões pelas quais se tinha recusado a pagar o aumento de renda que o A. pretendia, coisa de que a R. deu conhecimento ao A.; Que o imóvel dos autos só veio a ser entregue à R. em meados/final de junho de 2019; Que a R. tenha assinado o contrato de arrendamento para alojamento local, sem visitar o imóvel e sem aferir o estado de conservação e manutenção do mesmo, única e simplesmente, porque quem estava a negociar/garantir o estado do imóvel era o seu professor universitário, por quem nutria uma enorme admiração e consideração, cuja palavra era lei; A maioria desses “Mestres” contactados, após verificarem o estado em que o imóvel se encontrava, recusaram ficar com o trabalho/empreitada; No decurso das obras na casa foram furtados diversos materiais de construção e ferramentas que se encontravam na cave e que ascendem a mais de €5.000,00 (cinco mil e euros); Durante o tempo de execução da obra a visita ao imóvel de familiares e de peritos enviados pelo A., a qualquer hora, sem autorização ou conhecimento da R, com cópias de chaves do imóvel, foram constantes; O A. sempre incentivou a R. a continuar as obras dizendo que preferia estas acabadas ao dinheiro das rendas; Acresce que, a R. pediu ao “vigilante” para abandonar o imóvel tendo-se este recusado e o A. dito que “ele não iria sair porque é a pessoa que o mantém informado de todos os passos”; Que ficou combinado entre as partes o não pagamento das rendas durante a pandemia; O A. isentou a R. do pagamento integral e atempado das rendas enquanto durassem as obras; Esta ação tem como fito o de o próprio A., ou terceiro, possam, agora, explorar o imóvel de forma imediata; É completamente falso que o A. alguma vez tenha dito à R. que o imóvel estaria pronto, após pequenas obras de manutenção, para ser explorado em alojamento local; A R. nunca pretendeu fazer um aditamento ao contrato de arrendamento que titulasse a sua prática, nem nunca reconheceu formalmente, entenda-se reconhecimento de dívida com termo de autenticação, a existência de qualquer dívida para com o A.; O A. nunca se opôs, como de resto não se opõe, à celebração de um aditamento ao contrato de arrendamento sub judice, com vista não só a auferir mais rendas, mas também a dar mais tempo para à R. para amortizar o seu investimento; Construir de raiz uma moradia leva em média cerca de 12/14 meses; O imóvel dos autos sempre esteve em condições de habitabilidade, podendo de imediato destinar-se, com pequenas reparações, ao uso que a R. pretendia, não o tendo esta feito, porque pretendia maximizar o seu lucro, com as alterações que decidiu fazer no mesmo; Que algumas das obras feitas na casa o foram sem conhecimento ou consentimento do A.; A R. nunca apresentou orçamentos das obras ao A., nem este alguma vez ou de qualquer forma as vistoriou; A execução de cozinhas novas, a substituição dos sanitários, lavatórios e torneiras existentes também não se afiguram como benfeitoria necessárias ou úteis para o A., até porque os anteriores estavam em pleno funcionamento. Tudo visto, cumpre apreciar. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO Das nulidades. Quanto a este ponto só resta dizer que nada mais há a acrescentar ao decidido no acórdão de 24 de fevereiro de 2024. Aí foram apreciadas todas as questões suscitadas e o despacho que agora fundamenta a decisão da matéria de facto não suscitou qualquer nova questão sobre esse tema do recurso, mostrando-se assim esgotado o poder jurisdicional sobre essa matéria. Da impugnação da matéria de facto (continuação). Tendo em atenção o já decidido no acórdão de 24 de fevereiro de 2026, cumpre então continuar a apreciação da impugnação da matéria de facto (ponto 2 na numeração desse acórdão) relativamente aos pontos 78, 79, 76/83 e 163 da factualidade provada, respeitando a sequência e ordenação numérica que já então havia sido aí antes definida. 2.3 Da alteração de redação do ponto 78 dos factos provados (continuação). O Recorrente sustentou que existe incorreção no julgamento dos factos constantes do ponto 78, donde constam provados os trabalhos que a R. alegadamente executou com recurso à empresa, da qual é sócia, a R…, Lda., pois nem todos os trabalhos aí descritos foram confirmados pela perícia realizada nos autos. Em primeiro lugar, o Recorrente pôs em evidência que a sentença não fez qualquer correspondência entre os meios de prova que descreveu e os concretos factos que foram julgados por provados. Em segundo lugar, realçou que na sentença é dito que o depoimento da testemunha JR, por estar comprometido com a parte, não seria credibilizado. Finalmente, por todas estas razões, seria de relevar apenas o relatório pericial e os esclarecimentos prestados pelo senhor perito. Como vimos, o Juiz a quo complementou e esclareceu a sua convicção relativamente a este facto na circunstância de as obras terem sido orçamentadas e levadas por diante, tal como a R. declarou e as próprias filhas do A. disseram e ainda as testemunhas CS, JR e EG. Inclusivamente, esta última testemunha foi quem realizou as obras no local. Sendo que isso também resulta claro dos emails trocados entre A. e R. (exemplo, a fls. 61 verso a fls. 67 verso); das plantas de fls. 144 verso, 166, 217 a 218, 181 verso a 182 verso, 214 verso; das fotografias de fls. 94 a 110; dos termos de responsabilidade relativos à instalação elétrica e dos termo acumuladores (fls. 183 a 185 verso); e fotos que foram confirmadas pelas testemunhas. Concluiu assim o Tribunal a quo que a obra foi feita, sanitários e demais componentes dos WC foram adquiridos e montados, a cozinha foi refeita e montada com frigorífico e máquina de lavar roupa, mesa, cadeiras, e demais utensílios pertinentes; os quartos foram mobilados com camas, mesas de cabeceira e roupeiros e a sala com cadeirões, mantas para as camas, tapetes para as casas de banho e atoalhados para estas; e na sala está uma mesa com as respetivas cadeiras. Quanto à perícia, realça-se que a foto de fls. 220 mostra a obra exterior concluída, sendo que o perito concluiu que a obra estava feita, em esclarecimentos prestados em audiência, mas no dia da perícia não constatou alguns bens. No entanto, não se poderia olvidar que a casa foi objeto de vários assaltos. Entendeu-se assim que o conjunto da prova permitiu concluir que a obra foi feita e foram adquiridos os bens discriminados, mas eles não estarão na sua totalidade na casa, “porque há partes da obra inacabadas”, mas os bens nela iriam ser certamente colocados. Apreciando, como já fizemos notar no acórdão anterior do “Relatório Pericial” junto a 25 de Novembro de 2024 (Ref.ª n.º 6010888 - p.e.) resulta o seguinte: «“19- Foi efetuada a aquisição e preparação para assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 9 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes? «Resposta: Aquando da visita, foi verificado que apenas 6 instalações sanitárias e 1 cozinha (no piso 0) estavam revestidas com cerâmico/mosaicos nas paredes e nos pavimentos. Não foi verificado material em obra para os restantes espaços . «12- Foi efetuada a montagem de 4 câmaras de vigilância interior e 4 câmaras de vigilância interior para zonas comuns? «Resposta: Aquando da visita, não foi verificada a existência de câmaras de vigilância . De acordo com indicações da Ré, as mesmas foram roubadas . «13- Se para habitação e exploração da casa como alojamento local era obrigatório construir 4 casas de banho, além das 4 existentes? «Resposta: A moradia, como alojamento local, deverá se encontrar de acordo com a portaria n.º 83/2016 de 4 de agosto, que estabelece as tipologias dos estabelecimentos de alojamento local, os requisitos mínimos de segurança, higiene, instalações, equipamentos e serviços prestados aos hóspedes, as capacidades máximas dos estabelecimentos e respetivas unidades de alojamento, os bens e serviços incluídos no preço do alojamento e as regras atinentes ao registo, publicidade, identificação dos estabelecimentos e à disponibilização de informação para fins estatísticos. Caso a moradia seja explorada como moradia (estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar), é necessária “uma instalação sanitária para cada três quartos” de acordo com o anexo II da portaria n.º 83/2016 de 4 de agosto. Caso a moradia seja explorada como estabelecimento de hospedagem (estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos) é necessária “uma instalação sanitária para cada dois quartos sem instalações privativas” de acordo com o anexo III da portaria n.º 83/2016 de 4 de agosto. A moradia possuía 5 quartos antes das obras e possui agora 6 quartos (foi executado um quarto no piso 0 onde era sala de jantar) . A moradia possuía 2 instalações sanitárias com banheira e/ou base duche de acordo com as plantas iniciais remetidas. Não era assim obrigatória a construção das novas casas de banho caso a moradia seja explorada como moradia . Era obrigatória a construção ou complementação de 1 instalação sanitária com banheira ou base de duche caso a moradia seja explorada como estabelecimento de hospedagem . «18 - Foram adquiridas e montadas 30 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 6 Portas Exteriores em PVC? «Resposta: Aquando da visita, foram verificadas 19 janelas em PVC na cor branca, 4 portas exteriores em PVC na cor branca e 2 portas exteriores em alumínio na cor branca. «29- Foram adquiridos e montados 6 termoacumuladores novos, 3 conjuntos de móveis de cozinha equipadas, com 3 placas elétricas, 3 frigoríficos combinados, 3 micro-ondas, 3 máquinas de lavar roupa, 1 máquina de lavar loiça, 3 lava-loiças e respetivas torneiras misturadoras e 3 fornos elétricos? «Resposta: Aquando visita, foram apenas verificados 4 termoacumuladores , 1 conjunto de móveis de cozinha com 1 placa de encastrar e 1 lava-loiças e respetiva torneira , 1 exaustor de gaveta , 1 frigorifico , 1 micro-ondas e 1 máquina de café. «30- Foram adquiridos e montados 13 TVs LED Samsung ou similar de 32 polegadas nos quartos e nas 3 salas e 1 TV LED Samsung ou similar de 42 polegadas na sala principal? «Resposta: Aquando da visita, não foram verificados televisores . «31- Foram adquiridas e montadas 9 camas com cabeceira em tecido e colchão de 1,50m? Resposta: Aquando da visita, foram verificadas 5 camas com cabeceira . «32- Foram adquiridos e montados 1 sofá de sala de 4 lugares, 2 sofás de sala de 3 lugares, 1 mesa grande de refeições, com 8 cadeiras em napa, 3 mesas de refeições médias com 4 cadeiras, 9 cadeirões de quarto, 13 quadros decorativos de quartos e salas, 1 móvel louceiro branco de sala, 1 aplique de sala de parede em ferro, 9 mesas /secretarias de apoio de quarto, 6 armários/roupeiros de 2 portas para quartos, 18 candeeiros de apoio para quartos? «Resposta: Aquando da visita, foram verificados 1 sofá de sala de 4 lugares , 1 mesa grande de refeições com 8 cadeiras em napa , 6 cadeirões de quarto , 8 quadros decorativos de quartos e sala , 1 móvel louceiro branco de sala , 1 aplique de sala de parede em ferro , 4 secretárias de apoio para quartos , 4 armários de 2 portas para quartos , 1 armário de 1 porta para quarto , 8 mesas de cabeceiras para quartos e 8 candeeiros de mesa para quartos . «3.2 – QUESITOS NA PEÇA 5671080 «1-No r/c e 1º andar do imóvel foram retificados e reconstruídos as paredes e o chão de 7 quartos e 7 casas de banho, 1 cozinha, 1 hall, 1 zona de arrumos e lavandaria? «Resposta: Algumas paredes foram construídas de novo (principalmente para as novas instalações sanitárias e para o quarto do piso 0) e as paredes exteriores foram revestidas pelo interior com chapas de gesso cartonado sobre estrutura metálica . Os pavimentos existentes (tacos de madeira) foram mantidos em sala, escritório, quartos e circulações. Os pavimentos de cozinha e instalações sanitárias foram revestidos com novos mosaicos cerâmicos . O pavimento de um arrumo do piso 1 foi revestido com pavimento flutuante vinílico . A zona da lavandaria ainda não está concluída . A moradia desenvolve-se em 3 pisos. O piso -1 é constituído pelos seguintes espaços: 1 lavandaria, 1 I.S. e acesso ao piso 0 (os pavimentos ainda estão por revestir e a I.S. não está concluída) . O piso 0 é composto pelos seguintes espaços: 1 hall de entrada, 1 sala de estar, 1 sala de jantar, 1 cozinha, 1 quarto, 1 I.S. e acessos aos pisos -1 e 1 . O piso 1 é composto pelos seguintes espaços: 5 quartos, 5 I.S., 1 arrumos, circulação e acesso ao piso 0 . «7- Foram adquiridas 9 sanitas; 9 bases de duche, 9 lavatórios com móvel e espelhos? «Resposta: Aquando da visita, foram verificadas apenas 7 sanitas , 9 bases de duche e 6 lavatórios com móvel e espelhos . «8- Foram adquiridas 9 torneiras e respetivos acessórios e 9 rampas de duche? Resposta: Aquando da visita, foram verificadas apenas 6 torneiras e respetivos acessórios e 6 rampas de duche . «23- Foram adquiridas e montadas 26 Portas Brancas de 0,70 cm e aduelas de acesso a todas as divisões do Imóvel? «Resposta: Aquando da visita foram verificadas a existência de 20 portas interiores e respetivas aduelas na cor branca». É em face desta prova pericial, que já permitiu a prova dos factos provados em 135 a 147, 150 a 156 e 161 e 162, que o Recorrente considerava que o ponto 78 deveria refletir apenas o que o perito confirmou, expurgando os demais factos. As alterações propostas pelo Recorrente são as seguintes: - Quanto à al. a) do ponto 78: No R/C e 1º andar da Moradia, Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 6 Quartos (em vez de 7), 6 WCs completos (em vez de 7), 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, no local da garagem (esclarecimento aditado pela Recorrente), preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 2 apartamentos (em vez de dois Quartos), 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Quanto à al. b) do ponto 78: Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 8 W/Cs (em vez de 9 WCs) e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 7 Sanitas (em vez de 9 sanitas), 9 bases de duche, 6 lavatórios (em vez de 9 lavatórios) com Móvel e Espelhos e Respetivas 6 Torneiras (em vez de 9 torneiras) e acessórios e 6 Rampas de Duche (em vez de 9 rampas de duche); Quanto à al. c) do ponto 78: Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 46 Luzes LEDs (em vez de 88 Luzes LEDs) dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada. Desaparece a parte final dessa alínea, onde se refere: « Aquisição e Montagem de 4 Camaras de Vigilância Exterior e 4 Camaras de Vigilância interior para zonas comuns». Quanto à al. d) do ponto 78: Não são propostas quaisquer alterações. Quanto à al. e) do ponto 78: Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 19 Janelas (em vez de 30 Janelas) em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 4 Portas Exteriores (em vez de 6 portas Exteriores) em PVC e respetivas Montagens; Quanto à al. f) do ponto 78: Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 6 W/Cs (em vez de 9 WCs) e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Quanto à al. g) do ponto 78: Não são propostas quaisquer alterações. Quanto à al. h) do ponto 78: Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 20 Portas (em vez de 26 Portas) Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Quanto à al. i) do ponto 78: Não são propostas alterações. Quanto à al. j) do ponto 78: Sem alterações propostas. Quanto à al. k) do ponto 78: k) Aquisição e Montagem de 4 Novos Termoacumuladores (em vez de 6), 1 Conjunto Novos de Moveis de Cozinha (em vez de 3) com 1 placa de encastrar (em vez de 3 Placas Elétricas), e 1 lava-loiças (em vez de 3) e respetiva torneira (em vez das 3 respetivas torneiras) , 1 exaustor de gaveta (que não constava da alínea k) na versão dada por provada) , 1 frigorífico (em vez de 3 Frigoríficos combinados) , 1 micro-ondas (em vez de 3 micro-ondas) e 1 máquina de café (que não constava da alínea K) na versão dada por provada) . Desaparece dessa alínea a menção a: 3 Maquinas de Lavar Roupa, uma outra 1 Maquina de lavar Loiça, 3 Fornos elétricos e à aquisição e montagem de 13 TVs LED Samsung ou similar de 32 polegadas nos Quartos e nas 3 salas e 1 TV LED Samsung ou similar de 42 polegadas na Sala principal. - Quanto à al. l) do ponto 78: l) Aquisição e Montagem de 5 Camas (em vez de 9 Camas) com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1 Sofá de Sala de 4 Lugares, 1 Grande Mesa de Refeições com 8 Cadeiras em Napa, 6 Cadeirões de Quarto (em vez de 9 Cadeirões), 8 Quadros Decorativos de Quartos e Salas (em vez de 13 Quadros), 1 Móvel Louceiro Branco de Sala, 1 Aplique de Sala de Parede em Ferro, 4 secretarias de apoio de Quarto (em vez de 9 mesas/secretárias) 4 armários de 2 portas para quartos e 1 armário de 1 porta para quarto (em vez de 6 Armários/Roupeiros de 2 Portas para Quartos), 8 mesas de cabeceiras para quartos (que não constavam da alínea l) na versão dada por provada) e 8 candeeiros de mesa para quartos (em vez de “Aquisição e Montagem de 18 Candeeiros de apoio para Quartos” como consta da alínea l) dada por provada). Desaparece desta alínea l): a aquisição de 2 sofás de sala de 3 Lugares e 3 Mesas de Refeições Médias com 4 Cadeiras. Perante isto, a Recorrida limitou-se a sustentar, termos genéricos, que o tribunal relevou vários meios de prova, de acordo com a sua livre apreciação e, por isso, não poderia proceder a impugnação. Esclarecidos agora em que meios de prova a sentença recorrida se sustenta, ficou mais claro que houve uma desconsideração parcial do meio de prova consistente na realização da perícia, porque a casa foi objeto de assaltos, pressupondo-se que os bens foram adquiridos, mas não estariam no local, ou porque foram subtraídos por desconhecidos, ou porque não chegaram a ser instalados por motivo da obra ter ficado inacabada. Com o devido respeito, não vemos como é que semelhantes justificações podem permitir a conclusão de que só haviam 8 WCs e não 9 (al. b) do ponto 78), 19 janelas e não 30 (al. e) do ponto 78) e 4 portas exteriores e não 6 ( idem alínea e) do ponto 78). Por outro lado, não está em causa que a R. fez obras, porque isso foi sempre admitido pelo A.. Aliás, tal também resulta da simples constatação de o Recorrente impugnar a matéria de facto provada neste segmento, mas não na sua totalidade, limitando-se a sustentar que não há prova de que foram feitas todas as obras, nem foram instalados todos os bens alegadamente adquiridos pela R.. Neste contexto, temos de reconhecer que não está documentada a aquisição pela R. de todos os bens alegadamente instalados na casa e que não foram verificados existir no local, apesar de existir prova sobre a possibilidade de que alguns deles possam ter sido subtraídos, mas sem se saber concretamente quais. De facto, a prova produzida sobre esses concretos pormenores, que agora se impugnam, foi vaga e, por isso, justificam-se plenamente as precisões feitas pelo Recorrente, por corresponderem ao que o Sr. Perito pôde efetivamente constar que se encontrava no local e que permitiu dar por provado o que consta dos pontos 135 a 147, 150 a 156, 161 e 162, que não foram impugnados. Deve, portanto, ser alterada a redação do ponto 78 dos factos provados por forma a ficar a constar que: A R. mandou executar a obra através de empresa da qual é sócia, a R…, Lda., tendo pelo menos feito: No R/C e 1º andar da Moradia: Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 6 Quartos, 6 WCs completos, 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, no local da garagem: Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 2 apartamentos, 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 8 WCs e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 7 Sanitas, 9 bases de duche, 6 lavatórios com Móvel e Espelhos e Respetivas 6 Torneiras e acessórios e 6 Rampas de Duche; Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 46 Luzes LEDs dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada. Aplicação de Reboco em todas as paredes interiores, de forma a criar paredes lisas com acabamento Tipo Estuque/Gesso. Aquisição e revestimento de Todos os Tetos e Paredes de WCs interiores da Moradia, com placas de gesso cartonado “Pladur”, com todos os materiais, barrado, lixado. Aquisição e Pintura de Todos os Tetos e Todas as paredes interiores, composta por uma de mão de primário aquoso branco e duas de mãos de tinta branca Barbot; Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 19 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 4 Portas Exteriores em PVC e respetivas Montagens; Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 6 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Reparação e Recuperação e Afagamento e Envernizamento de Todo o chão da Moradia e Aquisição e Aplicação de novo Piso Flutuante no chão de 3 quartos e 2 Salas, com remoção de rodapés existentes de Toda a Moradia e aplicação de novos rodapés; Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 20 Portas Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Reparação e Recuperação de Paredes Exteriores de Toda a Moradia com Aquisição e Pintura, composta por uma de mão de primário aquoso Isolante e duas de mãos de tinta à Cor existente; Aquisição e Montagem de Proteção com Chapa de Zinco Verde de 1 m2, Toda a Frente da Moradia e Algumas partes Laterais por questão de Segurança e acessibilidade fácil. Recuo e Recuperação do Portão Principal de acesso à Moradia, por questão de Segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída dos Carros. Aquisição e Construção em Blocos de Tijolo e Aumento de 1 m2 dos Muros Sul da Moradia por questão de Segurança e acessibilidade fácil; Aquisição e Montagem de 4 Novos Termoacumuladores, 1 Conjunto Novos de Moveis de Cozinha com 1 placa de encastrar, e 1 lava-loiças e respetiva torneira, 1 exaustor de gaveta, 1 frigorífico, 1 micro-ondas e 1 máquina de café. Aquisição e Montagem de 5 Camas com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1 Sofá de Sala de 4 Lugares, 1 Grande Mesa de Refeições com 8 Cadeiras em Napa, 6 Cadeirões de Quarto, 8 Quadros Decorativos de Quartos e Salas, 1 Móvel Louceiro Branco de Sala, 1 Aplique de Sala de Parede em Ferro, 4 secretarias de apoio de Quarto, 4 armários de 2 portas para quartos e 1 armário de 1 porta para quarto, 8 mesas de cabeceiras para quartos e 8 candeeiros de mesa para quartos». 2.4 Da alteração de redação do ponto 79 dos factos provados (continuação). Nesta mesma senda, o Recorrente sustentou que existe incorreção no julgamento dos factos constantes do ponto 79, donde ficou provado que a R., ao longo de 4 anos, gastou mais de €149.930,00 em obras de remodelação, que inclui mão de obra, materiais, vigilância e viagens. Em termos sucintos, defende que sobre essa matéria não houve nenhum outro meio de prova para além do orçamento junto com a contestação sob o n.º 58, que refere esse valor, sendo que o mesmo não prova o que foi efetivamente gasto pela R., recordando que a empresa que o elaborou é da R. e do seu companheiro (a testemunha JR) e, à data em que foi elaborado esse documento, essa sociedade, a “R…, Lda.”, não havia sequer sido constituída, nem tinha número de contribuinte atribuído. Também quanto a este ponto, o Recorrente põe em evidência que a sentença não fundamentou de forma especificada a sua convicção relativamente a este facto, sendo que o relatório pericial, em resposta à pergunta: «34- Qual o valor global da mão de obra?» , respondeu: «conforme orçamento apresentado pela Ré, o montante dos trabalhos foi estimado no valor de cerca de 150.000€ (IVA incluído)» , esclarecendo que: «Esse montante é aceitável tendo em conta os trabalhos realizados e os preços de mercado. É assim expectável que a mão-de-obra corresponde a cerca de 40% desse montante, ou seja cerca de 60.000€ (IVA incluído)» . Sucede que, como consta do ponto anterior, evidencia o Recorrente que esse orçamento contempla uma série de trabalhos e fornecimentos de bens que não foram executados ou não foram encontrados na obra, como o Senhor Perito reconheceu, o que até é visível nas fotos que acompanham os esclarecimentos. Pelo que, esse facto não poderia ser dado por provado. Acresce que, o Sr. Perito foi confrontado com essas incongruências, juntou uma lista de preços unitários estimados de cada trabalho alegadamente realizados pela R.. Mas, segundo o Recorrente, fê-lo de acordo com preços de mercado à data do relatório pericial (julho de 2024), concluindo que o montante total seria de “cerca de 150.000€ (IVA incluído)”. Em suma, defende o Recorrente que esse valor compreende trabalhos e fornecimentos de equipamentos que estavam previstos executar no orçamento inicial de 2019 e, efetivamente, não foram realizados ou fornecidos, apresentando agora um valor inflacionado pelo decurso de 5 anos e influenciado pela subida de preços motivada pelas guerras na Ucrânia e na faixa de Gaza. Isto sem falar que resulta da perícia que alguns trabalhos foram executados de forma defeituosa, havendo uma evidente falta de rigor na fixação do valor da obra, pois foram aplicados materiais de inferior qualidade que, no final, até desvalorizariam a propriedade do A.. A Recorrida, por seu turno, limita-se a sustentar que o Tribunal a quo fez uma livre apreciação da prova produzida, formando a sua convicção corroborada pela prova pericial. O Tribunal a quo esclareceu agora que teve em conta as declarações da R., da testemunha JR, que elaborou o orçamento para a execução das obras, e da testemunha EG, saindo esse facto diretamente do resultado da perícia, no seu ponto 30, e do orçamento que juntou a fls. 243 a 244. Apreciando, está evidenciado que a perícia apresentou um resultado que corresponde a uma valoração atualizada do valor das obras, o que não equivale exatamente à mesma realidade económica em que assentou o concreto dano pelo qual a R. pretendia ser ressarcida, tal como alegado no artigo 182.º da contestação. A R. pretende ser ressarcida pelo valor dos gastos efetivos com a execução da obra de remodelação do locado, nomeadamente “em mão de obra, materiais, vigilância e viagens”, que computou em pelo menos €149.930,00, que está integrado no pedido que no final formulou. A perícia alterou, portanto, os pressupostos do facto relativo concreto dano alegado pela R. e que era o objeto efetivo da prova. Neste particular, entendemos que não podem ser valorados, por manifesto interesse e comprometimento com o julgamento do mérito da causa, os depoimentos da R. e do seu marido, JR, sendo que a testemunha EG foi um mero executor de algumas obras. O orçamento junto aos autos com a contestação, elaborado pela empresa de que a R. seria gerente, tem relevância, mas não é decisivo, acabando por servir apenas como mera referência dos custos estimados realizar com a obra, tendo em conta o pedido formulado pela R.. Aliás, é só isso que resulta da alegação do artigo 182.º da contestação: trata-se do valor de referência para as obras de remodelação, vigilância e viagens. Por outro lado, a resposta ao ponto 78 dos factos provados altera inevitavelmente os pressupostos do orçamento apresentado pela empresa de que a R. é sócia. De todo o modo, é inquestionável que foram feitas obras e instalados equipamentos e bens, houve necessidade de contratar vigilância e de fazer viagens, ao que seguramente corresponde um custo. Pelo que, deverá ser alterada a redação do facto constante do ponto 79, que passará a ser a seguinte: A R., ao longo destes 4 (quatro) anos, gastou nas obras de remodelação do locado, em mão de obra, materiais, vigilância e viagens, valor total não concretamente apurado. 2.25 Da alteração dos pontos 76 e 83 dos factos provados (continuação). Nos pontos 76 e 83 ficou provado que: «A obra encontra-se, praticamente, concluída e a mobília, loiça e atoalhados comprados e a casa/imóvel encontra-se pronta a ser explorada» e «As obras efetuadas e os equipamentos que foram adquiridos propositadamente para o locado de forma a que pudesse ser explorado como alojamento local, encontram-se no mesmo» . O Recorrente impugnou esses factos com base no relatório pericial, entendendo que deveria ser provado que: “A obra, ao nível do rés-do-chão e primeiro piso encontra-se praticamente, concluída, sendo que se encontram naqueles pisos alguns dos equipamentos adquiridos para que o locado pudesse ser explorado em Alojamento Local”. Apreciando, deve dizer-se que, neste momento, verifica-se uma evidente necessidade de estabelecimento duma coerência interna de toda a prova produzida, sendo de relevar que o Tribunal da Relação já promoveu alterações na matéria de facto suportadas na apreciação que fez sobre a prova produzida no seu conjunto. Realçamos que já foi aditado aos factos provados um ponto “16-A”, donde resulta que as obras não estão totalmente concluídas. Ao que acresce que no ponto 134 também já se fazia menção ao facto de existirem apartamentos não concluídos. Isto para além do que ficou especificado na nova redação do ponto 78, em conformidade com o que já constava provado nos pontos 135 a 147, 150 a 156, 161 e 162. De igual modo, também já estão julgados por provados factos donde emerge, para além de haverem equipamentos instalados no locado, que eles foram adquiridos pela R., sendo que isso resultou do propósito desta pretender explorar o locado como alojamento local, como decorre dos pontos 9, 16-A, 21, 24, 24-A e 26. Sem prejuízo, o que certamente não resulta da própria matéria de facto já dada por provada até ao momento, é que se possa julgar por provado que o locado já se encontrasse em condições tais que se pudesse considerar “pronto” para ser explorado como estabelecimento de alojamento local. Logo essa parte da matéria de facto do ponto 76 deve ser eliminada da factualidade provada. Também quanto ao ponto 83, o segmento em que se refere que todos os equipamentos adquiridos pela R. se encontram no local é desmentida pela prova testemunhal que referiu a existência de assaltos e pela confrontação do que estava orçamentado pela empresa da R. com o que o Sr. Perito verificou que se encontrava no locado, como já vimos quando nos debruçámos sobre o ponto 78 dos factos provados. Admitem-se assim, em parte, as correções pretendidas fazer pelo Recorrente, devendo reunir-se a matéria dos pontos 76 e 83 num único ponto 76, com a seguinte redação: “76. A obra, ao nível do rés-do-chão e primeiro piso, encontra-se praticamente concluída, encontrando-se nela equipamentos adquiridos pela R. com o propósito de no locado pudesse ser instalado um estabelecimento e explorado como Alojamento Local». 2.31 Da eliminação do ponto 163 dos factos provados (continuação). O Recorrente pretende a eliminação do ponto 163 dos factos provados, donde consta que «O valor da obra feita na casa cifra-se em €150.000,00 com IVA incluído, correspondendo 40% desse valor a mão de obra, ou seja, €60.000,00 com IVA incluído» . O tema desta impugnação repete, no essencial, os fundamentos da impugnação apresentada ao ponto 79 dos factos provados, aqui agravado pela alegada contradição com o que inicialmente constava provado naquele outro ponto da factualidade julgada por assente na sentença recorrida. Alterada que se mostra a redação do ponto 79, como determinada no ponto 2.4 (continuação) do presente acórdão, a questão da contradição deixa de se verificar, bastando, em coerência com o ali decidido, eliminar dos factos provados o ponto 163, pois essa matéria está compreendida e julgada de forma esgotante, com a nova redação do ponto 79. Em conformidade, julgamos apenas determinar a eliminação do ponto 163. 2.32 Da conclusão da apreciação da impugnação (continuação) Em face de tudo o acabado de expor, resta apenas condensar as alterações produzidas na matéria de facto, para além daquelas que já resultaram do acórdão de 24 de fevereiro de 2026, que já se mostram incorporadas no lugar próprio. Assim, decide-se: I - Eliminar os pontos 83 e 163 da matéria de factos provada na sentença recorrida. II - Alterar a redação dos pontos 76, 78 e 79, que passa a ser a seguinte: A obra, ao nível do rés-do-chão e primeiro piso, encontra-se praticamente concluída, encontrando-se nela equipamentos adquiridos pela R. com o propósito de no locado pudesse ser instalado um estabelecimento e explorado como Alojamento Local». A R. mandou executar a obra através de empresa da qual é sócia, a R…, Lda., tendo pelo menos feito: No R/C e 1º andar da Moradia: Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 6 Quartos, 6 WCs completos, 1 Cozinha, 2 Salas, 1 Wall, 1 Zona de Arrumos e Lavandaria, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado. Na Cave da Moradia, no local da garagem: Preparação e Retificação de Todas as Paredes e Chão para Construção e Reconstrução de 2 apartamentos, 2 WCs completos, 2 Salas com Cozinha, com remoção de entulho e colocação em contentor autorizado; Abertura e posterior tapamento de todos os roços para nova rede de águas e esgotos, para instalação de Nova rede de águas e Rede elétrica, assentamento das caixas e tapamento, incluindo remoção e colocação de entulho para contentor autorizado. Aquisição, Ligações/Montagem de Águas em Multicamada e Nova Rede de Esgotos em Todos os 8 WCs e 3 Cozinhas. Com Aquisição de 7 Sanitas, 9 bases de duche, 6 lavatórios com Móvel e Espelhos e Respetivas 6 Torneiras e acessórios e 6 Rampas de Duche; Aquisição e Substituição e Colocação de Novos Quadros Elétricos e Todos os acessórios, incluindo todos os materiais e todos os trabalhos inerentes. Aquisição e Colocação de Nova instalação de Rede elétrica e Aparelhagem e 46 Luzes LEDs dos Tetos interiores e 6 Luzes LEDs Exteriores, com Ligações de TV em Todas as divisões da Moradia devidamente certificada. Aplicação de Reboco em todas as paredes interiores, de forma a criar paredes lisas com acabamento Tipo Estuque/Gesso. Aquisição e revestimento de Todos os Tetos e Paredes de WCs interiores da Moradia, com placas de gesso cartonado “Pladur”, com todos os materiais, barrado, lixado. Aquisição e Pintura de Todos os Tetos e Todas as paredes interiores, composta por uma de mão de primário aquoso branco e duas de mãos de tinta branca Barbot; Remoção e transporte de Todos os Sanitários antigos e móveis antigos de cozinha. Portas interiores e armários antigos e Janelas e portas exteriores antigas, com colocação em contentor autorizado. Aquisição e Montagem de 19 Janelas em PVC Branco com Vidros Duplos e Estores, 4 Portas Exteriores em PVC e respetivas Montagens; Aquisição e Preparação para Assentamento de revestimento cerâmico/mosaicos de valor médio nas paredes e chão dos 6 W/Cs e 3 Cozinhas e Todos os materiais inerentes; Reparação e Recuperação e Afagamento e Envernizamento de Todo o chão da Moradia e Aquisição e Aplicação de novo Piso Flutuante no chão de 3 quartos e 2 Salas, com remoção de rodapés existentes de Toda a Moradia e aplicação de novos rodapés; Aquisição e Montagem de 3 Novos Roupeiros com 2 m2 para as Paredes dos Quartos em cor Branca. Aquisição e Montagem de 20 Portas Brancas de 0,70 cm e Aduelas de acesso a Todas as divisões da Moradia; Reparação e Recuperação de Paredes Exteriores de Toda a Moradia com Aquisição e Pintura, composta por uma de mão de primário aquoso Isolante e duas de mãos de tinta à Cor existente; Aquisição e Montagem de Proteção com Chapa de Zinco Verde de 1 m2, Toda a Frente da Moradia e Algumas partes Laterais por questão de Segurança e acessibilidade fácil. Recuo e Recuperação do Portão Principal de acesso à Moradia, por questão de Segurança e melhor acessibilidade para entrada e saída dos Carros. Aquisição e Construção em Blocos de Tijolo e Aumento de 1 m2 dos Muros Sul da Moradia por questão de Segurança e acessibilidade fácil; Aquisição e Montagem de 4 Novos Termoacumuladores, 1 Conjunto Novos de Moveis de Cozinha com 1 placa de encastrar, e 1 lava-loiças e respetiva torneira, 1 exaustor de gaveta, 1 frigorífico, 1 micro-ondas e 1 máquina de café. Aquisição e Montagem de 5 Camas com Cabeceira em Tecido e Colchão de 1,50 m. Aquisição e Montagem de 1 Sofá de Sala de 4 Lugares, 1 Grande Mesa de Refeições com 8 Cadeiras em Napa, 6 Cadeirões de Quarto, 8 Quadros Decorativos de Quartos e Salas, 1 Móvel Louceiro Branco de Sala, 1 Aplique de Sala de Parede em Ferro, 4 secretarias de apoio de Quarto, 4 armários de 2 portas para quartos e 1 armário de 1 porta para quarto, 8 mesas de cabeceiras para quartos e 8 candeeiros de mesa para quartos». A R., ao longo destes 4 (quatro) anos, gastou nas obras de remodelação do locado, em mão de obra, materiais, vigilância e viagens, valor total não concretamente apurado. A condenação da R. no pagamento de juros. O A. instaurou uma ação de despejo contra a R. pedindo resolução do contrato de arrendamento que os vinculava, com fundamento na falta do pagamento de rendas, peticionando o pagamento das rendas vencidas e não pagas, que contabilizou na quantia de €45.954,55, acrescida dos juros de mora vencidos no valor de €3.403,51, e dos vincendos até integral pagamento, e ainda todas as rendas que se vencerem até efetiva devolução do locado. A sentença veio a julgar este pedido de condenação em rendas, acrescido de juros, apenas parcialmente procedente. Quanto às rendas em dívida, contabilizou que se venceram até à propositura da ação (28 de fevereiro de 2023) prestações num valor total de €90.000,00 e a que a R. provou ter pago, nem sempre em tempo, €46.000,00. Pelo que, as rendas em dívida ascendiam a €44.000,00. Quanto aos juros expediu a seguinte fundamentação: «(…) no que toca ao contrato aqui em causa…a lei - artº.1041º do CC - diz-nos quais são as consequências associadas à mora do arrendatário e, como bem dela decorre não é o pagamento de juros …única compensação que é pedida pelo A. «Neste sentido, face ao incumprimento por parte da R., o contrato aqui em apreço haverá de ser resolvido à data da interposição desta ação, condenando-se a R. a pagar o remanescente das rendas vencidas até à resolução no montante de €44.000,00 , a que acrescerá, pela ocupação que do imóvel vem fazendo e até à sua entrega ao A., livre de pessoas e bens o valor de €2.083,00 por cada mês . Ou seja, em vez de condenar a R. no pagamento das rendas vencidas e não pagas acrescidas de juros , parece que pretendeu condenar a R. no pagamento da indemnização de 20% do que é devido, nos termos do Art. 1041.º n.º 1 do C.C.. Mas, no final, limitou-se a condenar no pagamento de €2.083,00 por cada mês até à entrega do locado ao A.! Ou seja, não condenou a R. no pagamento de juros, nem na indemnização prevista no Art. 1041.º n.º 1 do C.C., sendo que esta última, em abono da verdade, também não havia sequer sido pedida. Assim, na alínea b) da parte dispositiva da sentença decidiu: «b. Condeno a R. PR a pagar ao A. CF, a título de rendas vencidas até 28.2.2023, o montante de €44.000,00 (quarenta e quatro mil euros)» E na al. d) decidiu: «d. Condeno a R. PR a pagar ao A. CF o valor mensal de €2.083,33 (dois mil e oitenta e três euros e trinta e três cêntimos) a contar de 28.2.2023 e até efetiva entrega do imóvel ordenada em c. ». Apreciando, está provado que o contrato de arrendamento foi acordado em 19 de março de 2019, mas só entrou em vigor no dia 2 de junho de 2019 (cfr. facto provado 2). Ficou convencionado que a R. se obrigou a pagar ao A. uma renda anual de €25.000,00, em quatro prestações trimestrais, as três primeiras de €5.000,00, cada, e a última de €10.000,00 (cfr. facto provado 3). Mas não se estabeleceu o dia concreto em que cada prestação trimestral se venceria. Nos termos do Art. 1039.º n.º 1 do C.C., na falta de estipulação em contrário, o pagamento da renda deve ser feito no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita. Portanto, de acordo com essa regra supletiva, se a renda era paga todos os 3 meses, o vencimento seria no final do último dia de cada período de 3 meses, segundo um esquema semelhante a este: 1.ª 31 de março - €5.000,00; 2.ª 30 de junho - €5.000,00; 3.ª 30 de setembro - €5.000,00; e 4.ª 31 de dezembro - €10.000,00. Apesar de assim dever ser, verificamos que não foi isso que na prática foi implementado, o que faz supor um acordo distinto, que, diga-se, não foi provado, nem foi alegado. Certo é que o A. peticiona juros a contar dos dias 19 de março, de junho, de setembro e de dezembro de cada ano, imputando a renda de €10.000,00 ao dia 19 de março de cada ano considerado (cfr. artigo 19.º da petição inicial). Já a R. nem sequer alega nada a este respeito, limitando-se a invocar que efetuou vários pagamentos em datas que não indiciam qualquer lógica que lhe possa estar subjacente. O que está provado é que a R. só começou a pagar as rendas a partir de junho de 2019 (cfr. facto provado 4), que será a data de início do contrato (cfr. facto provado 2). Assim, pagou as seguintes prestações: . em 5.6.2019, a quantia de €5.000,00; . em 1.9.2019, a quantia de €5.000,00; . em 4.12.2019, a quantia de €5.000,00; . em 24.1.2020, a quantia de €3.500,00; . em 13.8.2020, a quantia de €1.000,00; . em 14.10.2020, a quantia de €2.000,00; . em 22.1.2021, a quantia de €500,00; . em 26.7.2021, a quantia de €1.000,00; . em 4.8.2021, a quantia de €1.000,00; . em 7.9.2021, a quantia de €1.000,00; . em 14.10.2021, a quantia de €1.000,00; . em 4.11.2022, a quantia de €10.000,00; . em 2.2.2023, a quantia de €2.000,00; . em 5.4.2023, a quantia de €1.000,00; . em 4.5.2023, a quantia de €2.000,00; . em 6.6.2023, a quantia de €2.000,00; . em 4.7.2023, a quantia de €1.000,00; e . em 7.8.2023, a quantia de €2.000,00; Tudo num total de €46.000,00 (cfr. facto provado 4). Veja-se que, a única prestação de €10.000,00 paga pela R. foi em novembro de 2022, numa altura em que era evidente que já tinha pagamentos de rendas em atraso. Assim sendo, deveria ser dada prevalência à regra subsidiária estabelecida no Art. 1039.º n.º 1 do C.C.. Mas como o contrato só teve início em 2 junho de 2019 e a primeira renda só foi paga em 5 de junho de 2019, adaptando o esquema de pagamentos resultante da aplicação da citada norma supletiva ao que foi implementado na prática, conjugado com a cláusula 4.ª do contrato de arrendamento, o esquema de vencimento das rendas deveria ser o seguinte: 30 de junho - €5.000,00; 30 de setembro - €5.000,00; 31 de dezembro - €5.000,00; e 4.ª 31 de março - €10.000,00. E assim sucessivamente. Ocorre que não só não foi observado este esquema, como os pagamentos, a partir do ano de 2020, eram completamente irregulares e meramente parciais. Assim foi porque tal resultou de evidentes dificuldades na implementação do projeto por parte da R., que contaram com a compreensão, consentimento e apoio por parte do A., que sempre facilitou no que se refere ao cumprimento pontual da obrigação de pagamento das rendas. Veja-se que no ponto 44 dos factos provados consta que o A. consolou a R. no sentido de não se preocupar com o pagamento das rendas. No ponto 45 dos factos provados consta nova comunicação do A. a dizer que o não pagamento das rendas era o menos importante. Depois, em 25 de julho de 2021, pela primeira vez dá nota de que deveria começar-se a por as contas das rendas em ordem (cfr. facto provado 57). Em 26 de junho seguinte propõe que a R. pague €1.000,00 por mês (cfr. facto 59) e perante as dificuldades expostas pela R. quanto aos pagamentos e à realização das obras do projeto, volta a dizer que não abandona a ideia (cfr. factos provado 63). Já em 7 de fevereiro de 2023, o A. acusa a receção de €2.000,00, diz que passou o recibo, mas não faz qualquer exigência de pagamentos de rendas em atraso, nem de pagamento de juros (cfr. facto provado 68). Mas, ainda nesse mês, vem a propor a presente ação de despejo (cfr. “Petição” de 28-02-2023 – Ref.ª n.º 5057830 - p.e.). Este comportamento não torna ilegítimo o pedido de pagamento das rendas vencidas e não pagas, porquanto o A. nunca permitiu a criação duma efetiva expectativa segura, na pessoa da R., de que jamais deixaria de exigir o pagamento das rendas em falta (v.g. facto provado 57). Ainda assim, certamente é causa de justificação para a obrigação de indemnização relativa ao dano moratório da devedora, suportada na constante e reiterada manifestação de vontade por parte do credor (A.) de que a devedora (R.) não teria de se importar com o pagamento imediato das rendas em dívida. Poderemos assim concluir que a exigência do pagamento de juros vencidos, por atraso no cumprimento da obrigação de pagamento das rendas já vencidas até à propositura da ação, quando anteriormente o credor sempre assegurou à devedora para não se preocupar com essa demora, trata-se duma clara situação de abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium” , nos termos do Art. 334.º do C.C.. A conduta do A. referida nos pontos 44, 45, 57, 59, 63 e 68 da matéria de facto provada habilita a conclusão de que a R. terá ficado convencida que poderia pagar mais tarde. Isso reflete-se, por um lado, nos pagamentos parciais que a R. foi fazendo ao longo do tempo. Por outro, na aceitação desses pagamentos, sem qualquer reserva quanto à sua imputação ao capital em dívida. E, finalmente, porque também está provado que nunca passou pela cabeça da R. que o A. viesse instaurar ação de despejo com este fundamento (cfr. facto provado 82). Este conjunto de factos torna ilegítima, por abusiva, a exigência de indemnização pelo pagamento de juros de mora retroativamente, por referência a um período em que o próprio A. manifestou, de forma clara e assertiva, que não tinha qualquer intenção de exercer esse direito, criando na devedora a confiança de que poderia pagar mais tarde, sem ter de suportar semelhante encargo. Dito isto, julgamos que os juros de mora só poderiam ser legitimamente exigíveis a partir do momento em que a R. foi citada para os termos da presente ação, pois então cessou a tutela da confiança que objetivamente poderia legitimamente justificar que, até então, não estava obrigada a pagar as rendas pontualmente e a reparar os prejuízos que, com o atraso dessas prestações, decorressem para o credor (cfr. Art.s 804.º, 805.º n.º 1 e 806.º do C.C.). Nessa medida, a sentença deve ser alterada nessa parte (al. b) da sua parte dispositiva). A R. deve continuar a ser condenada no pagamento das rendas vencidas até à propositura da ação, que são efetivamente apenas no valor de €44.000,00, como demonstrado na sentença recorrida, embora as rendas só se vencessem no final de cada mês aí referido e não no dia 1, como aí consta. Em todo o caso, a R. deve também ser condenada nos juros de mora vencidos desde a data da sua citação até integral pagamento, à taxa legal das obrigações cíveis (cfr. Portaria n.º 291/2003 de 8/4 – 4% ao ano). Quanto à condenação constante da alínea d), que não corresponde à condenação no pagamento da indemnização prevista no Art.. 1041.º do C.C., a questão coloca-se em termos diversos. A sentença condenou a R. ao pagamento de €2.083,33 por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados de 28 de fevereiro de 2023, porque esse valor é o equivalente mensal à renda anual convencionada de €25.000,00 (€25.000,00 : 12 = €2.083,33). Verificamos ainda que a mencionada data de 28 de fevereiro de 2023 corresponde, apenas e só, à data em que a presente ação de despejo deu entrada em juízo. Ora, o propósito desta ação de despejo era a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas (cfr. Art. 1083.º n.º 1 e n.º 2 do C.C.). Nessa parte a ação foi julgada procedente e a sentença recorrida já transitou em julgado, não fazendo parte do objeto desta apelação a alteração dessa decisão. A resolução do contrato, por regra, tem efeito retroativo (Art. 434.º n.º 1 do C.C.), mas nos contratos de execução continuada ou periódica, esse efeito não compreende as prestações já efetuadas (Art. 434.º n.º 2 do C.C.). Nesse ponto a resolução é equiparada, quanto aos efeitos, à nulidade ou anulação dos negócios jurídicos (cfr. Art. 433.º do C.C.), com a especialidade de a retroatividade apenas operar até ao momento em que se verifica o facto em que se traduz o incumprimento que motiva o pedido de resolução do contrato. Diferentemente, no caso da nulidade ou anulação de negócios jurídicos, por estar em causa um vício originário, a retroatividade abrange o próprio ato constitutivo do negócio, que deixa assim de produzir efeitos desde o seu início (cfr. Art. 289.º do C.C.). No caso, o incumprimento que motivou a resolução ocorreu logo a partir do ano de 2020, altura em que reconhecidamente deixou de ser cumprida pontualmente a obrigação de pagamento das rendas (cfr. Art. 1038.º n.º 1 al. a) e 1039.º do C.C.). No entanto, durante todo esse tempo, a R. continuou a beneficiar do gozo da coisa, pois o imóvel estava na sua inteira disponibilidade, ainda que fosse evidente que estava a ter problemas em explorar o locado para a finalidade pretendida, mas por razões que não eram diretamente imputáveis ao senhorio (cfr. Art. 1031.º do C.C.). No quadro do acordado neste concreto contrato de arrendamento, o risco da demora na realização das obras, durante a vigência do mesmo, foi assumido pessoal e diretamente pela R.. Portanto, como correspetiva da obrigação de proporcionar o gozo da coisa, continuava a R. a estar vinculada ao cumprimento da obrigação de pagamento das rendas, sendo que a retroatividade da resolução do contrato não afeta aquela obrigação, porque não pode ser restituído ao A. o tempo em que proporcionou o gozo da coisa à arrendatária, sendo que o valor económico dessa prestação, agora impossível de restituir, estava pré-determinado no contrato como correspondendo ao valor da renda. Considerando assim o disposto no Art. 289.º n.º 1 “in fine” e “ex vi” Art. 433.º do C.C., o senhorio, apesar da resolução do contrato de arrendamento, continuou a ter direito a ser compensado pelo valor correspondente às rendas acordadas. Não por essa prestação ser devida em consequência da exigibilidade do cumprimento do contrato (cfr. Art.406.º n.º 1 do C.C.) – pois este foi resolvido e deixou de produzir efeitos (cfr. Art. 433.º e 434.º do C.C.) –, mas porque tem direito a ser compensado pelo prejuízo correspondente. No entanto, a resolução não opera com a instauração da ação de despejo (no caso: no dia 28 de fevereiro de 2023). A resolução do contrato opera, por regra, pela comunicação do exercício desse direito à contraparte (cfr. Art. 436.ºn.º 1 do C.C.). Sendo que, se esse direito é exercido através de ação judicial, ela só opera com a citação da R., por ser esse o ato com eficácia jurídica equivalente, ainda que esses efeitos fiquem dependentes da sua confirmação por sentença judicial a proferir no quadro desse processo. No caso, a R. só foi citada a 7 de julho de 2023 (cfr. “Citação pessoal de executado - positiva (AE)” de 07-07-2023 – Ref.ª n.º 25160075 - p.e.). Logo, foi nesse dia que se operou a resolução do contrato, posteriormente conformada por sentença, ainda que com efeitos retroativos ao ano de 2020, que corresponde momento inicial em que se verificou o incumprimento justificativo do pedido de resolução que motivou a procedência da respetiva pretensão de despejo. Ocorre que, entre 28 de fevereiro de 2023 e 7 de julho de 2023 venceram-se mais 2 rendas: uma no valor de €10.000,00 (em 31 de março de 2023), e outra no valor de €5.000,00 (em 30 de junho de 2023). Assim, porque isso foi pedido pelo A., na alínea c) da petição inicial, onde se reclamou o pagamento das rendas que se vencerem até efetiva devolução do locado , a R. deve ser condenada no pagamento dessas 2 rendas, porque ao A. assiste o correspondente direito de crédito. Nos termos do Art. 1045.º n.º 1 do C.C., logo que finde o contrato, o locatário é obrigado a pagar, a título de indemnização, até ao momento da restituição da coisa, o valor da renda que as partes convencionaram. O estabelecimento desta indemnização é a consagração do critério legal da compensação devida ao senhorio a partir do momento em que o contrato se deva julgar findo. Repita-se, essa pretensão não corresponde à exigência do cumprimento do contrato, mas à exigibilidade da indemnização devida pelos prejuízos presumidos que derivam da falta de disponibilidade da coisa por parte do senhorio. Logo, com a resolução do contrato, deixa de fazer sentido o estabelecimento do pagamento do valor correspondente à renda segundo o esquema trimestral que havia sido convencionado entre as partes. O que está em causa é a equivalência económica do valor da renda acordada pelas partes relativamente ao período de tempo em que o ex-inquilino, ilicitamente, continua na disponibilidade do locado. Por isso, é justificável que, por cada mês de ocupação, a R. seja obrigada a pagar um valor equivalente a €2.083,33, porque é essa a equivalência económica das prestações que a lei entende ser atendível. Em consequência, a alínea d) da parte dispositiva da sentença também deve ser alterada, por forma a condenar a R. ao pagamento de €15.000,00 correspondente ao valor das rendas vencidas desde a propositura da ação até à citação da R., a que acresce a obrigação de indemnização devida ao A. em valor igual a €2.083,33 mensais, a contar de 7 de julho de 2023, até à efetiva entrega do locado ordenada em c. É neste sentido que procedem parcialmente as conclusões apresentadas pelo Recorrente, devendo a sentença ser alterada em conformidade. Da condenação do A. no pedido reconvencional relativo a indemnização por benfeitorias. A R. deduziu pedidos reconvencionais contra o A., sendo que, por um deles, reclamou a condenação do reconvindo a pagar a quantia de €166.850,00 pelas obras, limpeza, vigilantes e despesas efetuadas no locado, acrescida de juros legais. A sentença julgou esse concreto pedido reconvencional parcialmente procedente, condenando o A. a pagar à R., a título de compensação pelas benfeitorias feitas na casa daquele , o montante de €150.000,00, com IVA incluído à taxa em vigor na Região Autónoma dos Açores, acrescido dos juros de mora, à taxa legal cível, contados da data da sentença e até efetivo e integral pagamento. Este segmento decisório é objeto da apelação apresentada pelo Recorrente, que sustenta que a sentença recorrida deveria ser revogada nessa parte e o A. absolvido do pedido reconvencional em que foi condenado. Suporta essa pretensão na circunstância da sentença ter ignorado que na cláusula 6.ª do contrato de arrendamento ter sido explicitamente convencionado que a arrendatária não teria direito a qualquer indemnização, ou direito de retenção, pela realização de quaisquer obras de beneficiação ou benfeitorias, obrigando-se a, logo que findo o contrato, remover ou efetuar as obras necessárias para que o local arrendado adquira a configuração que possuía aquando da assinatura do contrato. Defende que essa cláusula é perfeitamente legítima (cfr. Ac. STJ de 8/11/2022 - Processo n.º 542/18.1T8MNC.G1.S1 - Relator: Pedro Lima Gonçalves, e Ac. TRC de 24/09/2024 – Proc. n.º 762/21.1T8MGR.C1 disponíveis para consulta em www.dgsi.pt ), sendo que se assim não fosse nunca teria outorgado o contrato dos autos ou sequer teria permitido que a R. tivesse feito as obras que realizou no locado. Por outro lado, sustentou que a sentença não respeitou o regime legal consagrado nos Art.s 1273.º e 1275.º do C.C., relativamente à natureza das benfeitorias, não tendo a R. sequer alegado que as benfeitorias eram necessárias, úteis ou voluptuárias, ou que as mesmas poderiam ou não ser levantadas. Defendeu ainda que não haveria fundamento para funcionar a exceção de abuso de direito do A., na modalidade de “venire contra factum proprium”, só por ter autorizado as obras desejadas pela R., apoiado esta nesse processo, agilizando o pagamento das rendas durante o período da pandemia por Covid e depois decidido resolver o contrato por incumprimento da arrendatária, não permitindo a renovação desse contrato. Entende também que não houve qualquer posição de domínio negocial por parte do A., quando a R. era uma empresária experiente e fundou a sua proposta em estudos económicos. A Recorrida, por seu turno, sustentou a decisão recorrida, considerando que a liberdade contratual não é absoluta, tem limites impostos por normas imperativas e pela tutela da função social do contrato, sendo que a jurisprudência citada pelo Recorrente apenas admite a licitude da cláusula que afasta o direito a indemnização do inquilino quando se trate de benfeitorias úteis ou voluptuárias, não quando estejam em causa benfeitorias necessárias, que no caso foram aceitas e incentivadas pelo próprio Recorrente. Quanto à natureza das obras realizadas, releva que o tribunal a quo considerou que parte das obras realizadas pela Recorrida eram indispensáveis para evitar a deterioração do imóvel e para permitir a sua utilização como habitação/alojamento local digno, resultando de negociação e aceitação pelo A., por forma a adaptar o imóvel à atividade de alojamento local, sendo algumas, como as redes de água e esgotos, janelas, portas e instalações elétricas eram objetivamente necessárias à conservação e segurança do prédio. Realça ainda que o Art. 1074.º n.º 5 do C.C. permite ao arrendatário ser compensado pelas benfeitorias necessárias que não possam ser removidas sem detrimento da coisa, defendendo que essa norma é imperativa, não se aplicando, por isso, a cláusula 6.ª do contrato. Ao que, acresceria, que o comportamento do A., nesta parte, integra claramente uma situação de abuso de direito (cfr. Art. 334.º do C.C.). Apreciando, temos de deixar claro que o Art. 1074.º n.º 5 do C.C. não faz qualquer distinção entre benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias. O que aí se estabelece é pura e simplesmente que: « Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé». O caráter supletivo dessa norma, ou seja não imperativo, decorre do seu próprio texto e é reconhecido pela doutrina (cfr. Maria João Vasconcelos in “Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Contratos em Especial”, UCP, pág. 496; Menezes Cordeiro in “Código Civil Comentado – III – Contratos em Especial”, pág. 473 e “Tratado de Direito Civil”, Vol. XI, pág. 949; Pinto Furtado in “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, pág. 357) e também pela jurisprudência (v.g. nos acórdãos citados: Ac. STJ de 8/11/2022 - Processo n.º 542/18.1T8MNC.G1.S1 - Relator: Pedro Lima Gonçalves, e Ac. TRC de 24/09/2024 – Proc. n.º 762/21.1T8MGR.C1 – Relator: Fonte Ramos, disponíveis para consulta em www.dgsi.pt ). Nem a doutrina, nem a jurisprudência, distinguem nessa parte inicial da previsão normativa que a ressalva tenha em consideração a natureza específica das benfeitorias. Questão diversa é a de saber se no caso concreto dos autos, pode ser afastada a convenção contratual estabelecida na cláusula 6.ª do contrato de arrendamento, por força de estarmos perante uma alegada situação de abuso de direito. O abuso de direito pressupõe que o titular do direito em causa o exerça, objetivamente e no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apoditicamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito (cfr. Ac. do STJ de 3/10/2019 – Proc. n.º 3722/16.0T8BG.G1.S1 – Relatora: Rosa Tching, disponível em www.dgsi.pt). O abuso de direito é uma forma de “exercício disfuncional de posições jurídicas” (cfr. Menezes Cordeiro, in “Do abuso do direito: estado das questões e perspectivas”, In Revista da Ordem dos Advogados, Ano 65, Vol. II, 2005, https://portal.oa.pt/ ). O que o Art. 334.º do C.C. estabelece efetivamente é que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito. A boa-fé é aqui entendida em sentido objetivo, como “princípio da boa-fé”, que expressa a ideia de dever de conduta honesta, correta e leal imposta aos sujeitos de determinada relação jurídica. É também nesse sentido que se faz referência à boa-fé nos Art.s 227º e 762º do C.C.. Citando Larenz: «O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar “fidelidade” à palavra dada e não frustrar ou abusar daquela confiança que constitui a base imprescindível das relações humanas» (Citação da tradução do “Lerrbuch des Schudrechts”, constante das lições de “Direito das Obrigações” do Prof. Rui de Alarcão, Coimbra 1983, pág. 110). O princípio da boa-fé obriga não só a que as partes se abstenham de ter comportamentos desonestos, incorretos e desleais (vertente negativa), como impõe a obrigação de cooperação, de proteção, de esclarecimento e de lealdade (vertente positiva). Ou seja, as partes devem-se mutuamente os comportamentos necessários para que o fim contratual ou legal se realize, devendo prestar as informações que se imponham, manter a fidelidade à palavra dada, e colaborar na medida em que tal seja normal e razoável esperar (vide: Pires de Lima e Antunes Varela – “Código Civil Anotado”, Vol. II, 4ª Ed., revista e atualizada, pág. 1 e ss., v.g. pág. 3 onde menciona igualmente a posição de Larenz in “Lerrbuch des Schudrechts”, 12ª Ed., I § 10, pág. 106). É ao sentido objetivo de boa-fé que o Art. 334.º do C.C. se reporta diretamente, ligado fundamentalmente aos princípios da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente. Menezes Cordeiro (Vide: “Tratado de Direito Civil Português”, I Parte Geral, Tomo I, 2ª Ed., pág. 233 a 238), aprofundando do princípio da tutela da confiança, como concretização do princípio da boa-fé, realça que aquele implica em geral a verificação de um conjunto de pressupostos para merecer a proteção legal considerada. Assim, considera que: Tem de existir uma situação de confiança fundada na boa-fé subjetiva, ou seja na consideração ética da própria da pessoa que ignora, sem culpa, estar a lesar os direitos doutrem; Tem de existir uma justificação para essa confiança, fundada em factos objetivos capazes de tornar a crença dessa pessoa plausível; Tem de existir um investimento de confiança assente numa atividade jurídica efetiva por parte do sujeito, a qual deve ser consistente com a sua crença; Tem de haver uma imputação da confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela proteção dada ao confiante. Ou seja, a proteção da confiança duma parte resulta do reconhecimento de que a outra é a autora da situação de confiança e é assim causalmente responsável pela situação criada. No caso concreto, estes requisitos da tutela de confiança, alegadamente reportar-se-iam à figura jurídica do abuso de direito fundado em situação de “venire contra factum proprium” , que traduz a ideia essencial de que alguém exercer uma posição jurídica em contradição com um seu comportamento anterior, o que torna inadmissível esse exercício. O que compreende fundamentalmente 3 situações: ou o titular de um direito potestativo manifesta a intenção de não exercer um direito e depois exerce-o; ou o titular de um direito subjetivo comum indicia não ir exercer esse direito e depois exerce-o; ou a pessoa age ao abrigo duma permissão normativa de agir, declara não ir ter determinado comportamento e acaba por fazê-lo (vide: Menezes Cordeiro in “Da Boa Fé no Direito Civil”, pág. 742 a 749). No caso concreto, pode parecer que existe alguma dificuldade em adaptar a situação concreta dos autos à figura do abuso de direito fundada no “venire contra factum proprium” , porque as partes convencionaram previamente quais as consequências jurídicas decorrentes para a R. relativamente ao direito a indemnização por benfeitorias, tal como consta da cláusula 6.ª do contrato de arrendamento. De facto, nada nos autos nos permite concluir que essa cláusula não tivesse sido livremente negociada e por isso incluída no contrato, precisamente porque ambas as partes estavam perfeitamente cientes que o locado necessitaria de obras, que foram logo autorizadas pelo senhorio, nesse pressuposto, tal como consta da cláusula 5.ª (vide ponto 22 dos factos provados). Ocorre que a realidade é dinâmica e ficou evidenciado que a perceção inicial relativa à dimensão exata e ao montante que importaria a realização das obras necessárias para a adaptação do imóvel à exploração de um estabelecimento de “alojamento local” sofreu algumas alterações. Está claro que a R. confiou que não necessitaria de realizar obras de conservação e manutenção de grande dimensão (cfr. factos provados 21, 24 e 26), mas depois reconfigurou o projeto para alojamento local na modalidade de estabelecimento de hospedagem (cfr. facto provado 16-A), o que implicava obras de maior vulto (cfr. facto provado 24). Acresce que a R. teve o cuidado de dar conhecimento ao A. desse “novo” projeto (cfr. facto provado 27) e, para tanto, contou com o apoio e estímulo do senhorio (cfr. facto provado 28). Portanto, alteraram-se os pressupostos objetivos do negócio, que passou a importar num agravamento considerável do risco económico deste negócio para a R.. Ou seja, o equilíbrio económico que esteve subjacente à contratação inicial, modificou-se. Ora, perante esta evidência, não pode deixar de realçar-se que, em outubro de 2019, a R. tentou mesmo colocar fim ao contrato e entregar o imóvel ao A., precisamente com o argumento de que para o fim agora pretendido, seriam necessárias obras mais profundas, que importariam em avultados custos (cfr. facto provado 32). Só que, nesse momento o A., em vez de aceitar o fim do contrato, decidiu encorajar a R. a não desistir desse (novo) projeto, oferecendo-se para ajudar no que fosse preciso ( idem factos 32, 33 e 34), autorizando que a R. efetuasse as obras necessárias no imóvel, que iam muito para além do inicialmente previsto (cfr. factos provados 35 e 100). Essa alteração era tão profunda, que assumia proporções de manifesto agravamento material de custos, pois uma coisa seriam pequenas obras de conservação e manutenção e outra, completamente distinta, era a realização de obras que foram orçadas em quase €150.000,00. Estamos, portanto, a falar duma realidade económica muito diversa. Um abismo que assentaria necessariamente em pressupostos distintos que dificilmente seriam aceitáveis para ambas as partes, nos precisos que foram inicialmente acordados, nomeadamente no que se refere à manutenção da cláusula 6.ª, exceto se se considerasse que à R. fosse permitido explorar o estabelecimento por tempo útil suficiente que lhe permitisse recuperar o investimento económico que assim se propunha fazer. Sucede que, tomadas estas decisões, sobreveio a situação de paralisação emergente dos constrangimentos legais impostos por força da pandemia motivada pela Covid-19 e algumas situações pontuais de assaltos ao imóvel (cfr. factos 43, 49 e 50), sendo que o A., ciente das dificuldades, não deixou de encorajar a R. no sentido de não abandonar o projeto (cfr. factos provados 41, 42 e 44). Mais, o A. chegou mesmo a pressionar a R. para concluir as obras o mais rapidamente possível (cfr. facto provado 51) e foi fazendo um acompanhamento dos desenvolvimentos das mesmas (cfr. factos provados 55), exteriorizando que o seu interesse era permitir que a arrendatária conseguisse rentabilizar a casa e que concluísse as obras (cfr. factos provados 61 e 100), dizendo que não abandonaria a ideia, apesar da R. dar conta das suas dificuldades em pagar a renda e, ao mesmo tempo, levar a seu cargo a execução das obras (cfr. factos provados 62 e 63). É assim patente que todas as obras assim projetadas foram feitas na expectativa da prorrogação do contrato de arrendamento, por forma a recuperar o investimento feito (cfr. facto provado 105) e sempre com o acompanhamento próximo, estímulo pessoal e incentivo direto do A., que em 7 de julho de 2023 (já depois de instaurada a presente ação de despejo) continuava a dizer à R. que o seu intuito era o cumprimento do contrato, motivando-a a concluir as obras e a pagar as rendas (cfr. factos provados 73 e 77). É neste ponto que está o cerne do abuso de direito. O A. pressiona a R. para realizar obras, que sabe não serem aquelas que foram inicialmente previstas aquando da celebração do contrato, compelindo a arrendatária a assumir um custo agravado, criando a expectativa de que a R., se concluísse as obras, poderia então obter a rentabilização do seu avultado investimento. Só que, depois, contrariando essa expectativa que criou e legitimou os investimentos feitos, decide pôr termo ao contrato, tirando-lhe o tapete de baixo dos pés. Neste contexto, julgamos que estão reunidos os pressupostos do funcionamento do instituto do abuso de direito, na vertente da tutela da confiança, na modalidade de “venire contra factum proprium”. Diga-se que que também não estará afastada a possibilidade de integrar esta situação como abuso de direito na vertente do princípio da primazia da materialidade subjacente, pois a situação concreta dos autos retrata que o A. pede a resolução do contrato, com a entrega imediata do locado, mas simultaneamente exigia que a R. concluísse as obras, com os encargos avultados inerentes, em condições que impunham à arrendatária o máximo prejuízo, sem qualquer possibilidade de retorno. É que não basta exercer o direito em conformidade formal com a lei substantiva, é necessário que o exercício do direito seja materialmente consequente com as finalidades que a lei pretende alcançar. O princípio do respeito pela materialidade subjacente faz realçar precisamente que não basta que as partes adotem comportamentos que formalmente respeitem a ordem jurídica e os objetivos que esta pretende alcançar. A boa-fé exige que os atos considerados produzam materialmente as consequências jurídicas pretendidas pela ordem jurídica, não sendo aceitáveis condutas que se traduzem atos emulativos (atos gratuitamente danosos para outrem) ou atuações gravemente desequilibradas (atos destinados a obter uma vantagem mínima para o próprio, mas que geram dano máximo para outrem) – (Vide: Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, I Parte Geral, Tomo I, 3ª Ed., 2011, pág. 239). Os direitos devem ser exercidos com o propósito material da livre busca do consenso e não apenas na procura duma conformidade formal com a ordem jurídica (Vide: Menezes Cordeiro, in Ob. Loc. Cit., pág. 400). Julgamos por isso concordar com a sentença recorrida quando aplicou ao caso o instituto do abuso de direito para concluir que assistiria à R. o direito a ser indemnizada pelo valor das benfeitorias necessárias, que nestas condições levou a efeito no locado cujo despejo foi peticionado pelo A.. É verdade que a R. não teve o cuidado de especificar quais as benfeitorias úteis, as voluptuárias e as necessárias, mas da descrição que fez das obras resulta patente que houveram benfeitorias que objetivamente eram necessárias e não podem ser levantadas sem detrimento da coisa, como é o caso evidente das canalizações de redes de água, dos esgotos e a parte elétrica (v.g. factos provados 135 e 136), relativamente às quais não há sequer discussão de que a R. teria direito a ser indemnizada (cfr. Art. 1273.º n.º 1 do C.C.). No entanto, em face das alterações introduzida na matéria de facto provada, por força da procedência da impugnação apresentada pelo Recorrente, nomeadamente atento à redação do ponto 79 decorrente do ponto 2.32 do presente acórdão, os autos não permitem fixar o valor da indemnização devida, devendo o seu apuramento ser relegado para liquidação de sentença (cfr. Art. 609.º n.º 2 e 358.º e ss. do C.P.C .). Julgamos pois que a sentença recorrida deve ser revogada nessa parte e substituída a condenação do A. a pagar à R. uma certa indemnização, a título de compensação pelas benfeitorias necessárias por ela feitas na casa dele, pela condenação no pagamento de valor que vier a ser liquidado em incidente de liquidação, nos termos do Art. 609.º n.º 2 e Art.s 358.º e ss. do C.P.C .). Resta dizer que as custas do presente recurso serão, na proporção do respetivo decaimento, pelo Recorrente e pela Recorrida (cfr. Art. 527.º n.º 1 e 2 do C.P.C .), o qual fixamos em metade para cada um. DECISÃO Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente o presente recurso de apelação, alterando a sentença recorrida nas seguintes alíneas da sua parte dispositiva: Quanto à alínea b): Condena-se a R., PR, a pagar ao A., CF, a título de rendas vencidas até 28.2.2023, no montante de €44.000,00 (quarenta e quatro mil euros), acrescido de juros de mora a contar da citação da R., ocorrida em 7 de julho de 2023, e até integral pagamento, à taxa de juros aplicável às obrigações civis, atualmente de 4% (cfr. Portaria n.º 291/2003 de 8/4); Quanto à alínea d): Condena-se a R., PR, a pagar ao A., CF, a quantia de €15.000,00 (quinze mil euros), correspondente ao valor das duas rendas vencidas após a propositura da ação e até à citação da R., a que acresce a condenação no pagamento, a título de indemnização, do valor mensal correspondente às rendas convencionadas, à razão de €2.083,33 (dois mil e oitenta e três euros e trinta e três cêntimos) por mês, a contar da citação da R., ocorrida em 7 de julho de 2023, até à efetiva entrega do imóvel, tal como ordenada em c. Quanto à alínea e.: e. Condenamos o A., CF, a pagar à R., PR, a título de compensação pelas benfeitorias necessárias por ela feita na casa dele, no montante que vier a ser liquidado em incidente de liquidação, nos termos do Art. 609.º n.º 2 e Art.s 358.º e ss. do C.P.C .. No mais, mantém-se a sentença recorrida. - Custas do recurso pelo Apelante e pela Apelada, na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em metade para cada um (cfr. Art. 527.º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C .). Lisboa, 13 de outubro de 2026 (Carlos Oliveira) (Paulo Ramos de Faria) (Micaela Sousa)