9480/09.8TBOER.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Em sede de reparação/eliminação de vícios/defeitos - materiais ou físicos - verificados em partes comuns de prédio submetido ao regime de propriedade horizontal, quando a coisa seja um imóvel destinado a longa duração, edificado e vendido pelo empreiteiro, impõe-se aplicar, no que concerne a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, nos termos do art.1225º, nº 4, do Cód. Civil.

II- É que, a partir das alterações introduzidas nos artº s 916º e 1225º, do CC, com o DL nº 267/94, de 25/10, o primeiro preceito legal passou a aplicar-se aos contratos de compra e venda independentemente da qualidade e identidade do vendedor, passando o art. 1225º do mesmo diploma a aplicar-se ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

III- Consequentemente, relativamente a contratos de compra e venda celebrados por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, o direito de reparação/eliminação de vícios e defeitos de construção há-de ser exercido dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega do imóvel, devendo a denúncia dos mesmos ser efectuada dentro do prazo de 1 ano a contar do seu descobrimento, e devendo a respectiva acção ser proposta no ano seguinte à denúncia ( cfr. nºs 1, 2 e 3, do art.1225º, do CC).

IV- Tratando-se de acção intentada pela administração de condomínio de imóvel constituído em propriedade horizontal, e com referência necessariamente e só a defeitos existentes nas partes comuns do prédio , o prazo - de caducidade - de 5 anos a que alude o nº1, do artº 1 225º do CC começa a correr a partir da data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns.

V- Tal transmissão ocorre quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa, sendo que, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, deverá a mesma, então, considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos elege a administração do condomínio .

(Sumário da autoria do Relator)

Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

1. Relatório.

Condomínio A, com sede na …, em Paço de Arcos, intentou acção declarativa de condenação, contra, B, S.A., com sede …, em Lisboa, pedindo que seja a Ré condenada a:

- Construir/instalar ralos de pavimento, caleiras no interior dos pisos, bem como concluir a construção das caixas de retenção, suprindo assim o lapso de projecto identificado pelo ISQ;

- Em alternativa, seja a Ré condenada a pagar ao Autor a quantia de 22.400,00 € , valor ínsito no orçamento que junta, onde se encontra expressa uma solução para resolver o problema da drenagem inexistente ;

- Corrigir a deficiente caleira junto à entrada do piso-1, bem como eliminar a infiltração de água no piso -1 .

Para tanto , alegou, em síntese, que :

- A Ré construiu, promoveu e vendeu as fracções autónomas que constituem o prédio urbano, de que era proprietária, de onde resultou o Condomínio do Autor;

- Sucede que, as segunda e primeira cave do referido prédio urbano nunca dispuseram de sistema de drenagem de água, o que viola legislação especial e causa perigo caso se verifique uma inundação ou uma qualquer acumulação de água ;

- O condomínio decidiu recorrer aos serviços do C- Instituto de Soldadura e Qualidade, que elaborou relatório, referindo como origem dos vícios um lapso do projecto de telas finais, um incumprimento desse projecto e uma deficiência construtiva ;

- Os vícios ou defeitos detectados e apontados do imóvel, existiam já, é certo, aquando da entrega do condomínio, mas não foram/eram perceptíveis, porque eventualmente ocultos, como foi o caso;

- Assim, quer resultem tais vícios de lapsos do projecto, quer do seu incumprimento, quer ainda de deficiências construtivas, é a Ré a responsável pelos mesmos, cabendo-lhe a responsabilidade de os corrigir.

Regularmente citada, contestou a Ré, por excepção (invocando a caducidade do direito de acção, por força do disposto nos artigos 1224, nº 1 e 1225, nº 2, ambos do Código Civil) e por impugnação.

Após resposta do autor, foi de seguida pelo tribunal a quo proferido despacho saneador/sentença, no pressuposto de que era já possível conhecer com segurança da excepção peremptória de caducidade invocada pela Ré, atenta a matéria de facto que se encontrava assente.

É do seguinte teor o comando/segmento decisório da decisão referida :

“VI- Decisão

Por todo o exposto, julgo procedente a excepção peremptória de caducidade invocada pela Ré B, S.A., e em consequência absolvo-a do pedido.

Custas pelo Autor.

Registe e notifique. “

Inconformado com tal decisão (saneador/sentença), dela apelou então o autor, apresentando ele na respectiva peça recursória as seguintes conclusões:

- A douta sentença recorrida, ao não tomar em consideração o dolo expressamente admitido pela Ré, que afirmou na contestação a inobservância voluntária dos seguintes normativos: artigo 259°, n.º 1, do Regulamento Geral dos Sistemas Públicos e Prediais de Distribuição de Água e de Drenagem de Águas Residuais, Decreto Regulamentar nº 23/95, de 23 de Agosto, bem como os artigos 45° e 47°, nº 1 do Regulamento de Segurança Contra Incêndios em Parques de Estacionamento Cobertos, violou o artigo 916°, n º 1, do Código Civil;

- E violou o artigo 916°, nº 1, do Código Civil, ao não considerar a segunda parte do preceito que prevê " ... excepto se este houver usado de dolo." ;

- Na realidade, tal como tem considerado a Jurisprudência dos Tribunais Superiores, na venda de imóveis destinados a longa duração, havendo dolo do promotor/construtor, o comprador está dispensado de denunciar os defeitos e o exercício do seu direito fica subordinado apenas aos condicionalismos emergentes do funcionamento das regras gerais de prescrição;

- No mesmo sentido: “ Havendo dolo do empreiteiro, é inaplicável o prazo do art.º 1225º do Código Civil." (RLJ, 106°- 301) ;

- De igual modo: “ …a inobservância pelo construtor das boas regras de construção civil, impostas por lei e conhecidas pelos construtores civis, acarreta para aquele responsabilidade civil extra-contratual. " (STJ 4-2-92 BMJ 414° ­442) ;

- Na fundamentação da douta sentença de que por via do presente recorremos, pode ler-se que "… é certo que vem alegada violação directa de normas legais, que tal como vem invocado, colocarão em risco pessoas e bens. Mas temos para nós que o artigo 1225° do Código Civil impõe a caducidade do direito à acção para obter a reparação dos defeitos de um imóvel no âmbito da relação contratual comprador/empreiteiro ou empreiteiro/vendedor, independente desse defeito ter origem em violação das regras da arte ou de regras regulamentares " ;

- Tal argumentação, da qual com todo o devido respeito, discordamos, conduz, no limite, a desresponsabilizar quem tem a obrigação de observar regras específicas da sua actividade e responsabiliza de forma irrazoável os condomínios, que serão então os responsáveis pela conduta deliberadamente ilícita dos construtores ;

- A posição do Meritíssimo Juiz à quo leva a que seja premiada a dissimulação e a habilidade, no mau sentido, de quem constrói, pois mesmo que intencionalmente, como foi o caso, por mais grave que seja o defeito intencionalmente produzido, o mesmo ficará sempre a coberto do prazo de caducidade do art.º 1225° do Código Civil, posição com a qual, salvo mais apurada sensibilidade jurídica, não concordamos ;

- Nestas circunstâncias, apelando ao elevadíssimo sentido de justiça de Vossas Excelências, se requer Veneranda e Respeitosamente, se dignem alterar a sentença da qual se recorre, condenando a ré a construir/instalar ralos de pavimento, caleiras no interior dos pisos, bem como concluir a construção das caixas de retenção, suprindo assim o defeito deliberadamente produzido pela Ré, ou em alternativa, pagar ao condomínio 22.400 €, valor ínsito no orçamento que se juntou, onde se encontra expressa uma solução para resolver o problema da drenagem existente ;

- Desta forma, ou de outra, farão Vossas Excelências Justiça! .

Em sede de contra-alegações, considera a apelada que não se mostram violados pelo tribunal a quo , em sede de sentença, quaisquer dos preceitos legais indicados pelo apelante, mormente o artº 916º, nº1, do Código Civil, sendo que manifestamente se encontram decorridos, há muito, todos os prazos previstos no artº 1225º, do Cód. Civil , disposição legal esta que é a aplicável ao caso dos autos.

Destarte, conclui a apelada, mostra-se inquestionavelmente correcta a decisão proferida pelo Tribunal a quo e que julgou procedente a excepção peremptória de caducidade, razão porque deve ela ser mantida.

Thema decidenduum

Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente (cfr. artºs. 684º nº 3 e 685º-A , nº 1, do Cód. de Proc. Civil ), sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º, ex vi do artº. 713º, nº 2, do citado diploma legal, a questão a decidir resume-se a saber:

- Se bem andou o tribunal a quo em, aquando da prolação do despacho saneador, conhecer de imediato do mérito da causa, julgando então e desde logo como procedente a excepção peremptória de caducidade arguida pela apelada , absolvendo a Ré do pedido.

2. Motivação de Facto.

Mostra-se fixada pelo tribunal a quo a seguinte factualidade :

2.1. - A Ré adquiriu o prédio urbano, denominado …, sito em frente ao …, na …, em Paço d`Arcos, no Concelho de Oeiras, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número …, por compra, tendo-o constituído em propriedade horizontal, inscrita no registo em Fevereiro de 2003 ;

2.2. - A Ré construiu, promoveu e procedeu à venda das fracções autónomas que constituem o prédio urbano referido em 2.1. ;

2.3. - O prédio urbano identificado em 2.1. é composto por segunda e primeira cave, rés-do-chão, 1º, 2°, 3° e 4° andar, num total de 64 fracções, sendo que 35 constituem fogos destinados a habitação ;

2.4. - Foi realizada no dia 05 de Julho de 2003, Assembleia de Condóminos do prédio referido em A), na qual participaram ou foram representados, além da Ré, vinte e três proprietários, das fracções A, H, B, E, C, AP, D, F, BC, G, I, J, L, M, AI, N, R, S, T, U, V, AS, X, Z, AA, AB, AE, AF, AV, AG, A T, AC e AH ;

2.5. - Na Assembleia referida em 2.4. foram eleitos os órgãos representativos do condomínio, como da mesma consta ;

2.6. - Mais se fez constar na respectiva acta que a Ré "considerou ter efectuado a entrega oficial do condomínio aos respectivos condóminos" ;

2.7. - Em 16-6-2006 foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Oeiras a aquisição, por compra à Ré, das fracções com as letras T e AL desse prédio.

3. Motivação de direito.

3.1. - Da verificação da excepção arguida pela apelada.

Como vimos acima ,vem a apelação interposta de saneador/sentença do Tribunal a quo, o qual considerou verificar-se a excepção de caducidade do direito do autor a exigir da Ré a eliminação de determinados defeitos/deficiências de imóvel que construiu e que integra o condomínio do autor apelante.

Como o autor o admitiu/reconheceu desde logo na respectiva petição inicial ( cfr. o alegado no seu artº 1º ), foi a Ré quem construiu, promoveu e procedeu à venda das fracções autónomas que constituem o prédio urbano denominado …, sito em frente ao … , sendo que , na sua óptica, apresenta tal imóvel constituído em propriedade horizontal e dispondo de diversas fracções autónomas (64), muitas delas destinadas a habitação (35) , de diversas anomalias nas respectivas partes comuns, maxime na respectiva rede de drenagem de águas residuais das caves, a que acresce a ausência de ralos em alguns pavimentos.

Prima facie, e no pressuposto de que as anomalias apontadas e detectadas pelo autor decorrem de lapsos do projecto de construção do edifício, e , até de pretenso incumprimento do projecto de telas finais, padecendo assim o imóvel de determinados vícios que impedem a realização do fim ao qual o mesmo se destina e/ou, por causa daqueles, não reúne outrossim as qualidades necessárias para a realização do apontado fim, pretende o autor a sua eliminação no âmbito e ao abrigo do disposto nos artºs 913º e segs. do Código Civil .

É que, para todos os efeitos, no âmbito da outorga de um contrato de compra e venda, ainda que de bens imóveis, ( cfr. artºs 874º e 875º, do Código Civil), carece a coisa transaccionada de pelo vendedor ser entregue ao comprador sem defeitos essenciais, designadamente sem quaisquer anomalias que impeçam a realização do fim a que ela se destina, sem defeitos que desvalorizam a sua afectação normal (1), e sem vícios - materiais ou físicos - ,que a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor.

Sucede que, como bem se nota no saneador/sentença apelado, in casu está em discussão a existência de defeitos em partes comuns (2) de imóvel destinado a longa duração, sendo que a tal propósito reza o nº 1 do artº 1225º, do Código Civil, que “(…) se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega , ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção , modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente “.

Tal dispositivo, por força do disposto no nº 4, do mesmo preceito legal, é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, o que tudo, em face da factualidade inserta no item 2.2. da motivação de facto do presente Acórdão, obriga à subsunção do caso dos autos à previsão do artº 1225º do Código Civil, pois que se verifica o respectivo e necessário tatbestand.

É que, como em diversas ocasiões teve já este Tribunal da Relação de Lisboa a oportunidade de sobre tal matéria se poder pronunciar “ (…) conforme deriva do teor das normas acima mencionadas, designadamente do disposto nos art. 916º e 1225º do Cód. Civil, cujos números 3 e 4, respectivamente, foram introduzidos, simultaneamente, pelo artº 3 do DL nº 267/94, de 25.10, e cuja razão de ser consta do preâmbulo deste último diploma, o estatuído no art. 916º do C. Civil aplica-se aos contratos de compra e venda independentemente da qualidade e identidade do vendedor, enquanto que o disposto no art. 1225º do mesmo diploma visou “…a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel” e isto por razões subjacentes “ao desenvolvimento do mercado imobiliário e a negligência verificada em inúmeros casos de construção ( preâmbulo do citado DL nº 267/94 )” .(3)

Temos assim que (4) , a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 267/94, de 25/10, com a alteração por via dele operada aos artºs. 916º e 1225º do Código Civil, passou a vigorar, no âmbito dos defeitos que apresente um imóvel destinado a longa duração , dois regimes paralelos e diversos , cada um deles com o respectivo campo de aplicação perfeitamente delimitado, a saber :

- Nos casos em que a venda tenha sido realizada por simples vendedor, aplicar-se-á o regime do primeiro preceito legal referido ;

- Nos casos em que a venda tenha sido efectuada por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, aplicar-se-á então in totum o segundo preceito legal citado : assim, a garantia legal conferida é de cinco anos a contar da entrega do imóvel, consequente à celebração do contrato de compra e venda ( cfr. nº 1 do artº 1225º do Código Civil ) .

Este é, outrossim, o entendimento do STJ, como se alcança do Ac. de 17/6/2010, citado da decisão apelada , e , bem assim , no Ac. de 29/6/2010 (5) , concluindo-se neste último, designadamente, que “ Quando a coisa vendida seja um imóvel, edificado pelo empreiteiro ou por outrem que o tenha vendido, a denúncia dos defeitos será feita pelo dono da obra ou por aquele que o comprou, dentro do prazo de um ano, após o conhecimento dos mesmos, e a acção instaurada, igualmente, dentro de um ano, a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro do prazo de cinco anos, a partir da entrega do imóvel, sob pena de caducidade “.

Dito isto, e concluindo, manifesto é que, in casu, aplicando-se o disposto no artº 1225º, do Código Civil, obrigado estava o autor, com referência a vícios da coisa construída e vendida pela apelada, e pretendendo lançar mão v..g. do direito a exigir a sua eliminação/reparação, e/ou do direito a uma indemnização, intentar a competente acção, sob pena de caducidade, no decurso do prazo de cinco anos a contar da entrega.

É certo que, como aduz o apelante em sede de conclusões da apelação , no limite, tal conduz à desresponsabilização de quem tem a obrigação de observar regras específicas da sua actividade e responsabiliza de forma irrazoável os condomínios (sic).

Olvida porém o apelante que, como bem nota João Calvão da Silva (6) , importa “ (…) evitar no interesse do vendedor, do comércio jurídico, com vendas sucessivas, e da correlativa paz social a pendência por período dilatado de um estado de incerteza sobre o destino do contrato ou cadeia negocial e as dificuldades de prova ( e contraprova ) dos vícios anteriores ou contemporâneos à entrega da coisa que acabariam por emergir se os prazos fossem longos, designadamente se fosse de aplicar o prazo geral da prescrição ( art.º 309º ): transcurso prazo breve razoável, há-de proteger-se a legítima confiança de vendedores ( e revendedores ) em que os negócios sejam definitivamente válidos e cumpridos e não entorpeçam o giro comercial “.(7)

Tal preocupação, de resto, e tal como resulta do preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, esteve subjacente às alterações introduzidas pelo legislador - através do referido diploma legal - nos artºs 916º e 1 225º, do Código Civil .

Por último, uma breve nota se nos afigura de alguma e relativa ( porque como vimos supra ao caso dos autos não é aplicável o art.º 916º do Cód.Civil) utilidade proferir a propósito do invocado dolo da apelada, questão que em rigor e em última análise apenas em sede de instância recursória - que não nos articulados carreados para os autos - foi invocada pelo apelante , razão porque sobre tal matéria não estava este Tribunal obrigado sequer a pronunciar-se, por se tratar de questão nova (8).

É que, como bem refere Calvão da Silva (9), inquestionável é que “ Havendo dolo do vendedor, o comprador pode intentar a acção de garantia (em qualquer dos remédios em que esta se concretize) dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conhecimento do dolo (art. 287º, nº 1) , deste modo sancionando o comportamento fraudulento do alienante, em face do qual se não justifica o favor da brevidade do termo que a lei lhe concede na hipótese de erro simples do comprador".

Mas, para o efeito, como bem nota Pires de Lima e Antunes Varela (10), e tal como decorre do nº1, do artº 253º, do CC, para que seja lícito qualificar de dolosa (o chamado dolus malus, em contraponto ao dolus bonus , que não é ilícito ) a conduta de uma das partes no âmbito da celebração de negócios jurídicos, há-de ela basear-se e ancorar-se v.g. em erro induzido ou dissimulado pelo declaratário ou por terceiro, sendo assim necessários os seguintes requisitos : a) que o declarante esteja em erro ; b) que o erro tenha sido provocado ou dissimulado pelo declaratário ou por terceiro; c) que o declaratário ou terceiro ( deceptor ) haja recorrido , para o efeito, a um qualquer artificio, sugestão, embuste ,etc

Ora, in casu, não tendo o apelante alegado nos respectivos articulados quaisquer factos susceptíveis de integrar a previsão do nº 1, do artº 253º, do CC, destituída de fundamento sempre estaria a alegação, apenas vertida no âmbito da instância recursória, de que beneficiava do artº 916º ,nº1, do Cód.Civil , não lhe sendo portando aplicável o ónus de denunciar os defeitos, porque já os conhecia a apelada.

Chegados aqui, resta apenas apurar de qual a data a atender e a partir da qual se impõe iniciar a contabilização do decurso do prazo de caducidade de cinco anos a que alude o nº1, do artº 1225 º, do Cód. Civil.

Adiantando desde já o nosso veredicto, afigura-se-nos que sobre tal questão optou o tribunal a quo pela opção mais razoável e acertada, alinhando de resto pela jurisprudência que vem seguindo o STJ.(11)

A propósito, e recordando, aduz-se na decisão apelada, que :

“(…) Há quem defenda que o prazo começa a contar na data da constituição da propriedade horizontal e da venda da primeira fracção.

Também há quem opine que o prazo só se conta desde a data em que o construtor -vendedor vendeu a última fracção.

Finalmente, há ainda quem sustente que o prazo começa a correr quando é instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor vendedor, seja por acção dos próprios condóminos.

Ora, a primeira das soluções é de rejeitar, pela simples mas decisiva razão de que os actos de constituição da propriedade horizontal e de venda da primeira fracção não implicam, só por si, a entrega das partes comuns à administração do condomínio.

A segunda tese também merece ser rejeitada, pois tão grande retardamento implicaria um demasiado e intolerável prolongamento do prazo de garantia enquanto o construtor 1 vendedor conservasse a propriedade de uma das fracções.

Por mais razoável, damos a nossa concordância à terceira posição, que tem merecido o aplauso da jurisprudência deste tribunal (Ac, S.T.J. de 6-6-02 e de 21-4-05, disponíveis na base de dados do ITIJ, na Internet). (…)

Assim, a data em que o condomínio aparece já como entidade diferente da pessoa da empreiteira, com uma administração independente desta, que assume a gestão e logo a posse do prédio e a quem a empreiteira entrega o imóvel, tácita ou expressamente, deve ser tida como a data da entrega no que ao condomínio diz respeito. “

Precisamente sobre tal Vexata quaestio, teceu o Supremo Tribunal de Justiça (no citado e recente Ac. de 29/10/2010 ) , as seguintes considerações (12):

“(…), não seria aceitável que o «dies a quo», relativamente às partes comuns da propriedade horizontal, começasse a correr, a partir da data da celebração da primeira escritura de compra e venda de uma qualquer fracção.

É que, porque se trata de defeitos nas partes comuns, para além de o primeiro comprador não estar em posição de, imediatamente, os conhecer, não seria justo penalizar os futuros condóminos pela eventual incúria de quem não tem legitimidade para os representar.

O momento decisivo do início do «dies a quo», no que respeita às partes comuns do condomínio, é a data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, o que só pode suceder quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa e, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, deverá a mesma, então, considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio.

Assim, o início do decurso da contagem do prazo de garantia da denúncia dos defeitos não pode ter como referência, nas partes comuns, em oposição ao que sucede com as fracções autónomas, o momento da realização das escrituras públicas de compra e venda das diferentes fracções, mas antes aquele em que é eleita a administração pelo conjunto dos condóminos “.

Dito isto (maxime a referida jurisprudência do STJ, que se sufraga), considerando a factualidade assente nos itens 2.4. a 2.6. da motivação de facto do presente Acórdão e tendo a acção sido pelo apelante intentada apenas a 14 de Dezembro de 2009, e não olvidando que no âmbito do instituto da caducidade vigora o princípio da insusceptibilidade de suspensão e interrupção do respectivo prazo (cfr. artº 328º do Cód. Civil) , e , só a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua feito impeditivo , a impede (cfr. artº 331º do CC), imperioso se impõe concluir que se verifica manifestamente a facti species da excepção de caducidade invocada pela apelada na respectiva contestação e prevista no nº1, do artº 1 225º do CC.

Concluindo, porque aquando da dedução da presente acção, em 14-12-2009, havia já decorrido o prazo de cinco anos a que alude o nº 1, do artº 1225º do CC, bem andou o tribunal a quo, em sede de saneador/sentença apelado, em julgar procedente a excepção peremptória de caducidade, a qual extinguiu o direito que o Autor pretendia fazer valer na presente acção.

Destarte, a apelação, improcede in totum, devendo manter-se nos seus precisos termos a decisão apelada.

4- Sumário:

I- Em sede de reparação/eliminação de vícios/defeitos - materiais ou físicos - verificados em partes comuns de prédio submetido ao regime de propriedade horizontal, quando a coisa seja um imóvel destinado a longa duração, edificado e vendido pelo empreiteiro , impõe-se aplicar, no que concerne a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, nos termos do art.1225º, nº 4, do Cód. Civil.

II- É que, a partir das alterações introduzidas nos artº s 916º e 1225º, do CC, com o DL nº 267/94, de 25/10, o primeiro preceito legal passou a aplicar-se aos contratos de compra e venda independentemente da qualidade e identidade do vendedor, passando o art. 1225º do mesmo diploma a aplicar-se ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

III- Consequentemente, relativamente a contratos de compra e venda celebrados por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, o direito de reparação/eliminação de vícios e defeitos de construção há-de ser exercido dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega do imóvel, devendo a denúncia dos mesmos ser efectuada dentro do prazo de 1 ano a contar do seu descobrimento, e devendo a respectiva acção ser proposta no ano seguinte à denúncia ( cfr. nºs 1, 2 e 3, do art.1225º, do CC).

IV- Tratando-se de acção intentada pela administração de condomínio de imóvel constituído em propriedade horizontal, e com referência necessariamente e só a defeitos existentes nas partes comuns do prédio , o prazo - de caducidade - de 5 anos a que alude o nº1, do artº 1 225º do CC começa a correr a partir da data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns.

V- Tal transmissão ocorre quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa, sendo que, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, deverá a mesma, então, considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos elege a administração do condomínio .

5. Decisão.

Termos em que,

acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em, julgando a apelação improcedente, manter a decisão/sentença recorrida, sendo a Ré/ apelada absolvida do pedido.

Custas pelo apelante .

(1) Vg. O que sucede com um imóvel com deficiente sistema de canalizações cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, pág. 188.

(2) A administração de prédio constituído em regime de propriedade horizontal apenas tem poderes para reclamar do construtor/vendedor os defeitos existentes nas partes comuns do prédio, já não dispondo porém de legitimidade para reclamar em nome dos condóminos os defeitos que existam nas fracções autónomas do prédio (cfr., “a contrario”, os arts. 1436º e 1437º do Código Civil).

(3) Vide, de entre vários, os Ac. do TRL, de 4/11/2008, de 2/7/2009, de 26/11/2009 e de 6/7/2010, todos disponíveis em www.dgsi.pt.

(4) Cfr. o recente Ac. do TRL , acima referido, de 6/7/2010.

(5) Disponível em www.dgsi.pt.

(6) In “Compra e Venda de Coisas Defeituosas”, Conformidade e Segurança, 5.ª Edição, Almedina, pág. 81.

(7) No mesmo sentido se pronunciou o Acórdão do STJ nº 2/97, de 4 de Dezembro de 1996 ,in DR de 30/1/1997, e que uniformizou a jurisprudência no sentido de que : “ Acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida no regime anterior ao Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos remos previstos no artº 917º do Código Civil “.

(8) Como é questão incontroversa , quer na doutrina, quer na jurisprudência, os recursos destinam-se a reexaminar decisões proferidas por uma jurisdição inferior, não servindo de todo para se obterem decisões sobre questões novas, não colocadas perante aquelas jurisdições, excepto quando se trata de matéria de conhecimento oficioso (cfr Fernando Amâncio Ferreira, “ in Manual dos Recursos em Processo Civil”, 8ª edição, pág. 146 a 149 e Ac do STJ de 18/3/2010, in www.dgsi.pt.

É que, o julgamento em recurso não é o da causa, mas sim do concreto recurso, e tão só quanto às questões concretamente suscitadas e não quanto a todo o objecto da causa .

(9) In ob. citada, pág. 83.

(10) In Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, pág. 220.

(11) Cfr. Acs. de 6/6/2002, 21/4/2005, 1/6/2010 e 29/6/2010, todos in www.dgsi.pt.

(12) Sufragando o entendimento de Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 2008, 3ª edição, 212 a 215.,

Lisboa, 18 de Janeiro de 2011

António Santos

Folque de Magalhães.

Maria Alexandrina Branquinho.