8796/21.0T8LSB.L1 -7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: (art.º. 663 nº 7 Cod. Proc. Civil):

I- Do regime jurídico constante da Lei n.º 15/2013, de 8-II, resulta que o contrato de mediação imobiliária é um acordo formal em que uma das partes (mediador imobiliário) se compromete a encontrar, para o comitente, um interessado na compra, venda, arrendamento, permuta ou trespasse de um imóvel, em troca de uma remuneração.

II- Sendo a obrigação assumida pelo mediador uma obrigação de resultado (e não de mera atividade), só é devida remuneração, em regra, com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir uma relação (nexo de causalidade) entre a sua atividade e a realização do negócio pretendido, de modo a poder afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela atuação.

III- Para a definição do nexo de causalidade entre a atividade da mediadora e a realização do negócio pretendido, recorre a nossa doutrina e jurisprudência ao conceito de causalidade adequada, adotada pelo nosso legislador no instituto da responsabilidade civil, assim como à noção da interrupção do nexo causal, ambos no contexto do artigo 563.º Cod. Civil: O nexo de causalidade (adequada) fica comprometido quando um fator externo intervém no processo causal, tornando-se a causa única, ou ao menos determinante, do resultado, como seja o caso da intervenção de um terceiro, a qual retira ao facto original (que era inicialmente adequado a produzir o efeito) a sua aptidão para produzir aquele mesmo resultado.

IV- Quanto à amplitude que deve assumir esse nexo de causalidade aplicado à mediação imobiliária, podem detetar-se posições que aceitam um patamar mínimo de exigência (em que o nexo se satisfará com a mera indicação de um terceiro interessado na celebração do negócio visado), e posições “maximalistas” que exigem intervenção ativa do mediador em todas as negociações. Defendemos que o nível da causalidade exigível deverá situar-se num ponto intermédio; se não deve bastar (normalmente) a mera indicação de um terceiro interessado para que se estabeleça o referido nexo, também não será exigível uma participação plena em todos os atos conducentes à conclusão do negócio, o que se justifica pela circunstância de o contrato de mediação imobiliária assumir utilidade sócio-económica, e de o risco correr, em regra, por parte do mediador, surgindo por isso como mais justo, em termos de equilíbrio contratual, que não se interprete a lei num sentido tão exigente que torne muito difícil o nascimento do direito à remuneração, nos casos em que o objetivo principal do contrato de mediação (a celebração do negócio entre comitente e terceiro) foi obtido.

V- No caso, a A. desenvolveu, enquanto mediadora, atividade no sentido de concretizar o negócio, desde logo apresentando os imóveis, suscitando um interesse inicial do comprador, e promovendo negociações entre este e a vendedora, pelo que, acabando o interessado por adquirir os imóveis, poderia se afirmar que a atividade desenvolvida pela A. era adequada em abstrato a produzir o resultado pretendido.

VI- Todavia, não se concretizando o negócio na sequência das negociações promovidas pela mediadora, ocorrendo uma pausa por um período relevante das negociações (durante a qual a A. não contatou nem a vendedora, nem o representante da compradora), e surgindo a intervenção de uma 2ª mediadora que logrou alterar os termos do negócio, assim obtendo o acordo entre as partes, a atividade da 2ª mediadora passou a ser a geradora do negócio pretendido, retirando à atividade da A. a sua aptidão para produzir o negócio (quebrando o potencial nexo de causalidade); o resultado concreto (a venda dos imóveis) deixou de poder ser imputado à atuação da A., a qual deixou de ser determinante para a concretização do negócio.

Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

1.1. A A. instaurou ação declarativa de condenação pedindo a condenação da R. a pagar à A. o montante de €463.500,00 em cumprimento do contrato de mediação imobiliária, acrescida de juros vencidos até à data da propositura da acção no montante de 7.200,12€ e juros vincendos até integral pagamento.

Alegou que, por acordo com a R., exerceu atividade de promoção e mediação imobiliária, tendo em vista a venda de dois conjuntos de imóveis designados como M 1 e M 2, na sequência da qual a R. vendeu o quarteirão “M 1” a uma sociedade, tendo ainda apresentada uma proposta de compra do quarteirão “M 2” pelos mesmos intervenientes compradores, que a R. não aceitou. Decorridos alguns meses, a R. vendeu também o “M 2”, e apesar de ter sido a A. quem angariou os respetivos compradores, a R. incumpriu o contrato não procedendo ao pagamento à A. da devida.

Após citação a R. apresentou contestação impugnando os factos invocados e invocando a nulidade do contrato de mediação.

O processo prosseguiu para julgamento, foi proferida sentença a qual julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo a R. do pedido.

Inconformada, a A. apresentou recurso, assim como a R. interpôs aquilo que denominou como “recurso subordinado”.

Recebido o recurso neste tribunal da Relação, foi determinada a produção de novos meios de prova os termos do art.º 662º n.º 2 al. b) do Cod. Proc. Civil (ao qual nos referiremos na ausência de indicação diferente), tendo sido juntos documentos pela R. e por um 3º, os quais não foram alvo de impugnação.

1.2. No recurso principal (Recurso A), a A. apresentou as seguintes conclusões:

A. No entender da Recorrente, o Tribunal a quo errou ao concluir pela inexistência de um nexo causal entre a atuação - dada globalmente como provada - da Autora e a celebração do contrato de compra e venda sub judice e, assim, com tal fundamento, absolver a Ré do pedido;

B. O Tribunal a quo, assim se entende, não valorou corretamente a prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, assim como a prova documental junta aos autos pelas partes; e uma valoração correta da prova teria permitido ao Tribunal a quo, como permitirá a este Tribunal superior, concluir, sem margem para dúvidas, sobre a verificação daquele referido nexo causal, e assim da justeza da condenação peticionada;

C. O Tribunal a quo errou ao julgar como provados os factos descritos nos pontos 50, 51 e 52, com fundamento nos “depoimentos de J.S, P.S e O.H., sendo ainda relevantes os doc. 2, 3 e 4 com a contestação”; pois estas testemunhas demonstraram um comprometimento reprovável para com a Recorrida, porque dissimulado, que as impediu de responder com verdade às perguntas colocadas em sede de audiência de julgamento. Assim se pode concluir, face a um conjunto significativo de imprecisões e incoerências dos seus depoimentos, que não podem deixar de afetar a sua credibilidade;

D. Importa relevar que Tribunal a quo não foi indiferente ao merecido descrédito das testemunhas J.S, P.S e O.H., (arroladas pela Ré/Recorrida), quando desvalorizou os seus depoimentos quanto aos factos provados 10, 11 e 39 (texto entre parênteses); pena foi que ( incompreensivelmente) tenha valorizado sem qualquer justificação, o depoimento das mesmas testemunhas, na parte da factualidade que favorece a Recorrida, designadamente para prova dos factos 50, 51 e 52;

E. No que respeita ao facto n.º 50, contrariamente ao julgado como provado pelo Tribunal a quo, a verdade é que ocorreram contactos da parte da GMG (representada pelo Sr.º O.H) para compra do M 2, no 13 de Fevereiro de 2019, através da apresentação de uma proposta escrita pela GMG diretamente à Recorrida. Assim decorrendo depoimento de P.S. (Minuto 45:38 a 46:20). Esta proposta, note-se atenta a sua especial relevância. foi a que terá originado a celebração de um contrato promessa a 02 de abril de 2019 junto pela Ré como documento 4, com a sua contestação;

F. Impõe-se a alteração do facto provado n.º 50, devendo passar a constar do mesmo ponto que: “Passado oito meses da aquisição do M 1 a Ré foi contactada (no dia 13 de fevereiro de 2019) pela GMG para compra do M 2 tendo no dia 02 de abril de 2019 sido celebrado entre a Ré e a M 2 contrato promessa de compra e venda (cfr. Doc. nº 4 da contestação).”;

G. A alteração deste facto, designadamente que decorreu um período significativamente inferior (menos 4 meses) entre a proposta apresentada em junho 2018 e a proposta da GMG em Fevereiro de 2019 (representada por O.H.) reforça a ideia de que o interesse na compra por O.H.se manteve desde a data em que a Autora lhe apresentou os Quarteirões no dia 18 de março de 2018 e que estamos perante um prazo perfeitamente normal para a compra do M 2 – trata-se de um imóvel com uma dimensão e custo bastante significativo, um imóvel (à data) com diversos condicionalismos (arrendamentos e PIP pendente de aprovação) – existindo, pois, um nexo causal entre a atividade da Recorrente e a compra do M 2 à Recorrida;

H. No que respeita ao facto provado n.º 51, entende a Recorrente que o facto deverá ser alterado, porquanto os depoimentos das testemunhas P.S. e J.S. não podem ser valorados ao ponto de permitir que o tribunal julgue como provado que a proposta foi apresentada, “No decurso dos contactos da FMB com o Dr. P.S. ”, em especial quando a esta Testemunha afirmou que a proposta foi diretamente apresentada à FMB pela GMG (da qual é representante O.H) (Minuto 45:38 a 46:20);

I. Não é compreensível, como pode o Tribunal quo valorar, sem qualquer justificação, o depoimento daquelas testemunhas apenas na parte que favorece a Recorrida, designadamente ao desconsiderar que ambas afirmaram que ficaram apenas a cargo da compradora 3 arrendatários e não 7 conforme consta do facto provado n.º 51;

J. Ao que acresce o facto da escritura pública de compra e venda celebrada no dia 16 de outubro de 2020, junta pela Autora como documento 13, declarar que o prédio (M 2) é vendido “livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção de três arrendamentos em vigor, às sociedades “(…) ”, que, por escrito, se obrigou a entregar devoluto o armazém em trina e um de dezembro de dois mil e vinte, mediante o recebimento de uma compensação já acordada…” (sublinhado e negrito nosso)

K. Perante dois depoimentos (P.S. e J.S.), onde se afirma que apenas 3 arrendatários ficaram a cargo da compradora e, ainda, uma escritura pública que atesta essa mesma realidade, não se compreende, nem se pode aceitar, que o Tribunal a quo tenha concluído que 7 arrendatários ficaram a cargo da compradora, com fundamento no depoimento dessas mesmas testemunhas e na existência de um contrato promessa (nulo por inobservância de forma legal (art.410.º do CC)

L. Por conseguinte deve ser alterado o facto provado n.º 51 passando a constar do mesmo que: “Apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O.H e pelo engenheiro C para compra do M Dois, ficando a seu cargo os 3 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados.”

M. A alteração deste facto é relevante para elucidar e reforçar a ideia que os termos do negócio de compra e venda celebrado a 16 de outubro de 2020 não foram tão diferenciados da proposta inicialmente apresentada por JFC e OH em junho de 2018 e que a existiu um nexo causal entre a atividade da Autora/Recorrente e compra do M 2 à Ré/Recorrida;

N. Quanto ao facto provado n.º 52, entende a Recorrente que o mesmo deverá ser alterado, não só em consonância com a alteração pretendida a respeito do facto n.º 51 e atenta a sua indissociável ligação a esse facto, mas também, no que respeita à circunstância do Tribunal a quo ter julgado como provado que “referindo-se nela, assinada pelo Dr. O. , que o mediador houvera sido a sociedade “S - Gestão e Investimentos, Ld.ª” do Dr. P.S. Sardinheiro, que recebeu a comissão, juntando-se documento comprovativo do pagamento da comissão (Doc. nº 3), juntando-se também fotocópia do contrato promessa com o anexo I (Doc. nº 4).”

O. O Tribunal a quo equivocou-se ao dar como provado tal facto com fundamento no teor da escritura pública, pois a mesma apenas faz menção de que “assim outorgam, tendo afirmado que o presente contrato foi objeto de intervenção de mediador imobiliário pela sociedade “S. Gestão e Investimentos, Ld.”, licença n.º .”

P. Ainda que o Tribunal a quo pretendesse dar como provado tal facto, independentemente de não constar da escritura, atendendo a que não foi junto aos autos pela Ré qualquer documento idóneo a fazer prova do respetivo pagamento – designadamente uma factura do valor da comissão paga, um comprovativo de transferência bancária do pagamento da comissão, um extrato de conta comprovativo da movimentação desse montante da conta bancária da Ré para a conta bancária da “S.– Gestão e Investimentos, Ld.” , um cheque, e tão pouco a comunicação ao IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) imposta legalmente – deverá o mesmo ser dado como não provado.

Q. Sendo desprovido de qualquer razoabilidade, à luz das regras da experiência comum, julgar como provado o pagamento de uma comissão no montante de € 463.500,00 acrescido de IVA, com fundamento num documento particular assinado pela testemunha P.S. (na qualidade de gerente da sociedade S.) e no depoimento dessa mesma testemunha que se revelou incoerente e titubeante (passagem27:50 a 28:30 e 29:13 a 30:30) e, ainda tendo em consideração a posição da Meritíssima Juíza que afirmou a instâncias da Autora que tal facto era irrelevante (saber se pagou comissão) para a decisão de mérito nos presentes autos e, por fim, perante o depoimento idóneo e esclarecedor da testemunha H.S. que explicou detalhadamente qual o procedimento das imobiliárias quando recebem uma comissão (passagem 29:14 a 30:10);

R. Por conseguinte deve ser alterado o facto provado n.º 50 passando a constar do mesmo que: “Esta proposta foi aceite e consumou-se o negócio com um prévio contrato-promessa com o anexo I (inquilinos) e com a escritura junta com a petição, referindo-se nela, assinada pelo Dr. O., que o mediador houvera sido a sociedade “S.– Gestão e Investimentos, Ld.ª” do Dr. P.S.”, revelando-se a alteração importante para comprovar que a Ré/Recorrida montou e implementou um estratagema, muito provavelmente em conluio com o comprador, para se furtar ao pagamento da comissão à Autora.

S. Do mesmo modo e atenta relevância que tal facto apresenta para a decisão de mérito, ainda que meramente instrumental, deve constar da matéria de facto não provada, a seguinte factualidade: “A Ré não pagou comissão à sociedade “S,– Gestão e Investimentos, Ld.ª”

T. Entende, ainda, a Recorrente que deve ser aditado à factualidade provada o seguinte facto: A compra do M 1 (mediada pela aqui autora) foi uma causa determinante para a compra do M 2 pelo Sr.º O.H. (representante da compradora do M 2). Porque assim o impõe os depoimentos das testemunhas, em particular de, O.H., P.S., J.S., P.S., J.C. e do legal representante da Autora T.P. Dos mesmos decorre que a compra do Quarteirão 1 foi uma causa determinante para a compra do Quarteirão 2.

U. AS testemunhas O.H., P.S. e J.S apesar da sua clara aproximação com a Ré, da sua manifesta vontade em não contradizer os factos invocados pela Ré para sustentar a sua tese, não conseguiram esconder que a compra do Quarteirão 1 influenciou e determinou a decisão em adquirir o Quarteirão 2, conforme resulta das seguintes passagens (O.H. 35:17 a 35:52; P.S.: 39:00 a 43:30; J.S. 40:55 a 47:30 e 48:15 a 49:08);

V. As testemunhas P.S, J.C. como o legal representante da Autora (…) , todos com uma vasta experiência no mercado imobiliário, não tiveram dúvidas em afirmar que a compra do Quarteirão 1 pelo Sr.º O.H. foi determinante para que tivesse avançado e concretizado a compra do Quarteirão 2;

W. O aditamento do presente facto assume especial relevância pois fortalece o entendimento de que a intervenção da Recorrente, enquanto mediadora contratada pela Ré/Recorrida, foi causa determinante na cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, o que por sua vez demonstra, também por este motivo, que há nexo causal entre a sua atividade e a venda do quarteirão 2, nos termos e para os efeitos do direito ao pagamento de comissão;

X. Entende a Recorrente que, ainda que se julgue improcedente a impugnação da matéria de facto infra, o Tribunal a quo sempre deveria ter concluído, à luz da prova produzida e da matéria de facto provada, pela existência de nexo-causal entre a conduta da Autora e a celebração do contrato de compra e venda do Quarteirão 2 entre a Ré e a compradora (…), representada pelo Sr.º O.H. e, consequentemente, deveria ter julgado procedente o pedido formulado pela Autora (aqui Recorrente).

Y. Conforme ficou provado (facto provado n.º 11) o Sr. O.H. desde o início que manifestou interesse na compra do Quarteirão 2, tanto mais que em junho de 2018 efetuou uma proposta conjunta com (o à data parceiro) J.C., e posteriormente, após terminar a parceria com este último, decidiu efetuar, em representação de uma outra sociedade veículo constituída para o efeito, uma nova proposta de compra, conforme comprovam os depoimentos das testemunhas J.S, P.S. P.S. e legal representante da Autora (…), ao declararem que o interesse na compra do Quarteirão 2 pelo Sr. O.H. surgiu logo após a primeira visita aos Quarteirões acompanhada pela Autora e que o seu interesse na compra do Quarteirão 2 nunca desapareceu apenas se intensificou após a compra do Quarteirão 1 no dia 09 de novembro de 2018 (situado na mesma rua, do lado contrário do Quarteirão 2, conforme página 2 do documento 1 junto com a petição inicial);

Z. Carece, pois, de acolhimento considerar que a Recorrente não tem direito à comissão (i) por não ter participado nas negociações que se desenvolveram entre a Ré/Recorrida e a compradora e (ii) pelo facto de que a proposta que originou a celebração do contrato de compra e venda tenha sido diferente da proposta inicialmente apresentada (em junho de 2018), após 7 meses, designadamente por estarmos perante a aquisição de um imóvel (Quarteirão 2) por um valor de € 15.450.000,00 (conforme escritura pública junta como documento 13 com a petição inicial) para compra de um prédio/terreno para construção de um empreendimento urbanístico, em que interferiram diversos condicionalismos (aprovação de PIP, cessação de contratos de arrendamento…), o que, de acordo com as regras da experiência, não se coaduna com uma negociação simples, rápida e intransigente, mas antes morosa, complexa e flexível de parte a parte;

AA. De acordo com a prova produzida e pelas regras da experiência, as negociações de compra do Quarteirão 2, por entidade representada pelo Sr.º O.H. (pertencente ao grupo que é proprietário do Quarteirão 1), apenas ocorreram porque a Autora apresentou ambos os Quarteirões ao Sr.º O.H. e mediou a venda do Quarteirão 1 ao mesmo (em bom rigor a sociedades por este representadas), tendo sido esse o factor de maior relevância, o qual, efetivamente, determinou a concretização do negócio do Quarteirão 2. Tanto assim foi que, 3 meses após a compra do Quarteirão 1 (a 09.11.2018) o Sr.º O.H., através da …, apresentou nova proposta para compra do Quarteirão 2 (em 13 fevereiro de 2019), conforme depoimento de P.S. (testemunha arrolada pela Ré - Minuto 45:38 a 46:20);

BB. Entre a conduta da Autora e a celebração do contrato de compra e venda do Quarteirão 2 (entre a Ré e sociedade representada pelo Sr. O.H.) há, inegavelmente, um nexo causal, pois, não só a Autora/Recorrente, (i) angariou o cliente para a Ré/Recorrida, como (ii) mediou a compra do Quarteirão 1 e (iii) acompanhou o início do processo negocial para compra do Quarteirão 2, designadamente por via da apresentação de uma primeira proposta a 18.06.20218, por O.H. e JFC, que pese embora tivesse sido rejeitada pela Ré veio a ser o ponto de partida para a concretização do negócio entre as partes, isto é, entre o cliente angariado pela Autora e a proprietária (Ré/Recorrida) que contratou a Autora como mediadora. Não sendo necessário conforme decorre da lei em vigor e da nossa consolidada doutrina e jurisprudência que a mediadora tenha de participar nas negociações e/ou que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, mas apenas benéfica para o processo de negócio, conforme, inegavelmente, foi (“a contribuição da mediadora não tem de ter sido a única, nem a exclusiva causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, nem é necessário que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha de participar ou intervir em todas as fases do negócio; é suficiente que a actividade da mediadora se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, ou seja, que a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio” – acórdãos Tribunal da Relação de Lisboa, de 12 de setembro de 2023 e de 30 de junho 2020)

CC. Por conseguinte, deve concluir-se que a intervenção da Autora preenche todos os pressupostos exigidos pela nossa jurisprudência para que se considere que há um nexo causal

entre a sua atividade e a compra do Quarteirão 2 pelo Sr.º O.H. e consequentemente o direito ao pagamento de comissão pela respetiva venda.

Nestes termos e nos demais de Direito, com o muito douto suprimento de V.Exas., requer-se que seja concedido provimento ao presente recurso, pelos motivos supra expostos, devendo, em conformidade:

i) ser reapreciada a prova gravada e alterada a matéria de facto dada como provada e não provada, designadamente alterando-se a matéria de facto em 50, 51 e 51, passando a constar da mesma:

“50. Passado oito meses da aquisição do Quarteirão 1 a FMB foi contactada pela GMG para compra do Quarteirão 2 tendo no dia 02 de abril de 2019 sido celebrado entre a Ré e a M 2 contrato promessa de compra e venda (cfr. Doc. nº 4 da contestação).”

51. Apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O. e pelo engenheiro C.D. para compra do Quarteirão Dois, ficando a seu cargo os 3 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados.”

52. Esta proposta foi aceite e consumou-se o negócio com um prévio contrato-promessa com o anexo I (inquilinos) e com a escritura junta com a petição, referindo-se nela, assinada pelo Dr. O., que o mediador houvera sido a sociedade ““S. – Gestão e Investimentos, Ld.ª” do Dr. P.S.”.

ii) ser aditado à matéria de facto não provada:

“A Ré pagou comissão à sociedade ““S. – Gestão e Investimentos, Ld.ª

iii) ser aditado à matéria de facto provada:

“A compra do quarteirão 1 (mediada pela aqui autora) foi uma causa determinante para a compra do quarteirão 2 pelo Sr.º O.H. (representante da compradora do Quarteirão 2)”

iv) ser, em qualquer caso, revogada a decisão que absolveu a Ré, substituindo-se por outra que a condene no pedido formulado pela Autora (ora Recorrente) na petição inicial,

1.3. Notificado do recurso, o R. veio ao mesmo responder ao recurso tendo ainda apresentado recurso que identificou como sendo um “recurso subordinado”.

Ora, não se trata de um recurso subordinado; A R. - parte vencedora - em nada decaiu na sentença proferida pela 1ª instância (cfr. art.º 633º n.º 1); o que aquele articulado da R. configura é uma ampliação do objeto do recurso, impugnando a decisão proferida relativamente pontos determinados da matéria de facto (636º n.º 2).

Corrigir-se-á o erro na qualificação do meio processual, pelo que o “recurso subordinado” será conhecido enquanto ampliação do objeto do recurso, para o qual se convola – art.º 193º n.º 2

Concluiu então a R. quanto à ampliação do objeto do recurso:

NN. O tribunal ora recorrido deu, erradamente, como provado que os quarteirões da recorrida foram apresentados pela primeira vez a O.H. pela A/recorrente – cfr. facto provado nº 11.

OO. As únicas testemunhas que podiam de forma peremptória e inquestionável responder a esta matéria eram o próprio O.H. e P.S

I. A testemunha O.H. identificou de forma cristalina em Janeiro de 2017 como o momento em que pelaq primeira vez foi visitar os quarteirões da FMB: minuto 3:25 – 3:35 e minuto 37.20 - 38.10

II. A testemunha P.S. identificou em Tribunal o momento em que levou a testemunha O.H. a visitar os quarteirões da R./recorrida, apontando Janeiro de 2017 – cfr.minuto 3:40 – 6:30.

PP. Deste modo, face ao depoimento de ambos e à assertividade dos mesmos – com indicação precisa do momento da visita aos quarteirões –parece que deve resultar provado que foi P.S. quem apresentou os quarteirões da recorrida a O.H., em Janeiro de 2017.

QQ. Assim, deveria ter sido dado como provado e aditado à matéria de facto dada como provado: “Foi a S. , Lda., na pessoa de P.S., quem em Janeiro de 2017 deu a conhecer ao sr. O.H. os quarteirões da FMB”.

RR. Consequentemente deve ser eliminado o facto provado nº 11, no que respeita a esta matéria.

Nestes termos, deve ser julgado: 1. improcedente o recurso da A. e confirmada a douta sentença recorrida na matéria posta em crise pela A., com custas e demais legal por conta da recorrente, considerando-se também improcedentes as doutas conclusões da alegação da recorrente; 2. procedente o recurso subordinado da R. com as legais consequências e ser dado como provado e aditado à matéria de facto dada como provado: “Foi a S. , Lda., na pessoa de P.S., quem em Janeiro de 2017 deu a conhecer ao sr. O.H. os quarteirões da FMB”.

II- Questões a decidir

Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do Cod. Proc. Civil, é pelas conclusões do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do presente recurso, sem prejuízo das questões de que este tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.

No caso dos autos, atento o teor das conclusões, neste recurso importa essencialmente decidir quanto:

- à impugnação da matéria de facto;

- à verificação dos requisitos dos quais depende o nascimento da obrigação do pagamento de remuneração pela actividade de mediação imobiliária, com realce para a verificação do nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida e a conclusão do negócio.

III- Fundamentação de Facto

(transcrição parcial da decisão, na parte que importa para apreciação dos recursos)

(…) Da instrução e discussão da causa resultaram provados os seguintes factos:

1. Em Dezembro de 2016, e na sequência de um contacto anterior, a FMB, ora Ré, na pessoa do Sr. (…) , contactou o Senhor P.S. , na qualidade de representante da A., dando conta que a Ré pretendia vender “2 quarteirões em Lisboa/M”, bem que pretendia os serviços de mediação deste último ou de uma sociedade em que este desenvolvesse a sua actividade.

2. A acompanhar aquela informação, a ora R. dava conta que tendo por objecto os dois referidos quarteirões, encontravam-se em apreciação na Câmara Municipal (…) dois projectos na fase de “Pedidos de Informação Prévia” (PIP), mais destacando que as informações finais iriam ser favoráveis, como em breve seria anunciado.

3. Na sequência daquela primeira informação e manifestação de vontade de que o Sr. P.S. ou a sociedade para quem este trabalhasse, diligenciasse no sentido de encontrar potenciais interessados, a ora Ré enviou, a 20.12.2016, a este último, um conjunto de documentos referentes aos dois referidos quarteirões e aos projectos já apresentados. (Doc. 1)

4. A Autora, representada pelo Sr. P.S., associou-se à Sociedade de Mediação Imobiliária (…), como é comum no mercado de mediação imobiliário, na procura de um interessado na aquisição dos Quarteirões, sendo que todos os contactos com a Ré passariam a realizar-se em nome da Autora.

5. Desde então, com o acordo inequívoco da Ré, a Autora passou a actuar como mediadora para a venda dos dois referidos quarteirões, apresentando-os a potenciais investidores.

6. A 5 de Junho de 2017, a Autora, através do Sr. P.S. , deu conta à Ré, na pessoa do Arq. J.S. , da existência de um potencial interessado na compra dos Quarteirões, o Sr. JFC . E que este pretendia apresentar uma proposta de aquisição, tendo mesmo sugerido, para o efeito, uma data de reunião. (Doc. 2)

7. A reunião solicitada foi confirmada e veio a ter lugar no dia 7 de Junho de 2017, tendo então sido apresentado à Ré o Sr. JFC (Doc. 2).

8. Na sequência daquela reunião, em que a Autora apresentou à Ré o Sr. JFC, foram desenvolvidas pela A. um conjunto de diligencias e negociações, na qualidade de mediadora;

9. No dia 14 de Março de 2018 a Autora tomou conhecimento, por via do Sr. JFC, de um potencial investidor na aquisição dos Quarteirões, a saber o Sr. O.H.

10. No próprio dia, a A. conduziu o Sr. O.H. na visita aos dois Quarteirões, bem como às zonas envolventes.

11. Foi a A. quem deu a conhecer as características dos imóveis em causa, e naturalmente o seu potencial de investimento, ao Sr. O.H., que de imediato e em consequência manifestou um especial interesse na aquisição dos quarteirões em causa.

12. Assim, a 24 de Abril de 2018, foi assinado um Contrato Promessa de Compra e Venda entre a Ré e a (…) S.A., (esta última representada pelo Sr. O.H. e pelo Sr. JFC), no qual prometeram, respectivamente, vender e comprar os prédios integrantes do Quarteirão 1. (Doc. 3)

13. As diligências da mediação desenvolvidas pela A. culminaram na outorga, a 9 de novembro de 2018, da escritura pública que formalizou a venda pela Ré à sociedade (…) S.A., do conjunto de prédios ali melhor identificados, todos integrantes do referido “Quarteirão 1”, conforme documento que se junta e aqui se dá por reproduzido (Doc. 4).

14. Conforme declaração das partes, o “contrato foi objecto de intervenção de mediador imobiliário pela sociedade P., Ld.ª, com a licença número … (Doc. 4).

15. A compra e venda foi outorgada pelo preço global de € 17.000.000,00, pago nos termos ali referidos, sendo certo que o primeiro montante de € 100.000,00 foi entregue a 19 de Março de 2018, o segundo montante de € 4.900.00,00 na outorga do Contrato Promessa de Compra e Venda em 24 de Abril de 2018 e o último à data da outorga da escritura a 9 de Novembro de 2018. (Doc. 5)

16. O acordo de mediação imobiliária existente entre a aqui Autora e a Ré, só foi formalizado por escrito, quanto ao Quarteirão 1, a 19.03.2018 (Doc. 7) podendo ler-se, no respectivo texto, e para além do mais, o seguinte:

i. (i) “Cláusula 1ª: 1- A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda do quarteirão infra identificado, vendido pelo preço de 17 000 000,00 euros, desenvolvendo para o efeito acções de prospeção e recolha de informações sobre o negócio pretendido e características dos respetivos imóveis. 2- Qualquer alteração ao preço fixado no nº 1 da presente cláusula deverá ser comunicada de imediato e por escrito via email ou carta registada à Mediadora.”(…)

(ii) “Cláusula 4ª: 1- A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 18 do DL nº 211/2004 de 20.08.

2- O Primeiro Outorgante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de 3% calculada sob o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescido do valor de I.V.A., à taxa legal em vigor.

3- A remuneração da Mediadora será paga imediatamente a seguir o recebimento do preço de veda acordado”.(…)

(iv) “Cláusula 6ª: O presente contrato tem a duração de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, mas em qualquer momento do período inicial ou das suas renovações, qualquer das partes pode pôr termo ao contrato com pré-aviso de 15 dias em relação à data em que a cessação produzirá efeitos.”

(v) “Cláusula 7ª: O Primeiro Outorgante entregará à Mediadora todos os elementos necessários e úteis para a concretização do negócio, no prazo de cinco dias, contado da data de assinatura do presente contrato”. (Doc. 7)

17. Foi a Ré quem enviou as minutas do contrato para a A., e o conteúdo do texto assinado em 19 de março de 2018, coincide, com a minuta de contrato enviada pela Autora à Ré, no início do estabelecimento da sua relação contratual, em Dezembro de 2016, com excepção do n.º 3 da Cláusula 4ª, de acordo com a qual a remuneração da A. deveria ter lugar aquando dos recebimentos por conta do preço e na sua proporção.

18. Com efeito, ainda em 2016, a Autora tinha enviado à Ré uma primeira minuta, junta como Doc. 6, e que aqui se dá por reproduzida.

19. Nesta minuta, note-se, fazia-se referência aos dois quarteirões, indicando para o Quarteirão 1, o preço de 17.800.000,00 e para o Quarteirão 2, o preço de 14.200.000,00 euros” (artº 1 – Doc. 6).

20. Já em Abril de 2018, a Ré fez chegar à Autora, o texto de formalização do contrato de mediação existente referente ao Quarteirão 2, e cujo teor coincidia (por referência ao quarteirão agora em causa) com o texto assinado a 19.03.2018 (respeitante ao Quarteirão 1) e com a minuta referida em 19, com uma única diferença: o preço agora indicado para o Quarteirão 2 era de € 16.000.000,00 (e já não os 14.200.000,00). (Doc.8)

21. A Autora com o conhecimento e acordo da Ré, continuou a diligenciar no sentido da mediação da venda por referência ao Quarteirão 2, como sempre fez, desde Dezembro de 2016.

22. A Autora acompanhou a proposta enviada a 18 de Junho de 2018, por JFC e O.H. à aqui R., na pessoa do Arq. J.S., para aquisição do Quarteirão 2 conforme documento que se junta e se dá por reproduzido (Doc. 9).

23. Esta proposta veio a ser recusada pela Ré no mesmo dia, afirmando não poder aceitar que o preço fique flutuante, isto é, que possa subir ou descer conforme a área de construção acima do solo que venha a ser aprovada pela Câmara Municipal de Lisboa …baixando o preço de venda de 16,5 milhões de euros para 15,0 milhões de euros, a FMB pressupõe que as indemnizações aos inquilinos sejam suportadas pelo interessado na compra …” (cfr. Doc. 9 que aqui se dá por reproduzido).

24. A Autora veio a tomar conhecimento de que a Ré se encontrava, pelo menos aparentemente, a negociar e mesmo prestes a “fechar o negócio”, da venda do denominado “Quarteirão 2” com a Sociedade P. – Unipessoal Ld.ª., representada pelo Sr. O.H. membro de administração da R. S.A., que havia sido apresentado como interessado e potencial comprador pela aqui Autora.

25. Assim e de imediato, por carta datada de 4 de Junho de 2019, a Autora deu conta daquele seu conhecimento, surpresa e desagrado com os factos referidos, solicitando o esclarecimento que fosse possível dar e “em qualquer caso, o pagamento da comissão/remuneração pela intervenção imobiliária no negócio, que aparentemente vão realizar com um cliente por nós apresentado à FAB.” (Doc. 10)

26. Por carta, datada de 14 de Junho de 2019, a ora Ré respondeu dizendo, para o que agora releva, o seguinte: (1) “Foi de facto, o Sr. P.S. quem apresentou à FAB o Dr. O. e o Dr. JFC, que agiram em equipa, por conta e no interesse dum Fundo que veio a ser o comprador do quarteirão.1. A FMB reconhece o mérito do Sr. P.S. na conclusão do negócio e tive a satisfação em pagar a comissão embora não existisse contrato formal de mediação”.(2) Gostaria a FMB de que tivesse sido o Sr. P.S. quem houvera convencido a mesma equipa a comprar o Quarteirão 2. Tendo sido concluído o negócio do Quarteirão 1 em abril de 2018, passado um mês e tal desta data, desenvolveram-se diligências com a mesma equipa que comprou o Quarteirão 1 e com a intervenção do Sr. P.S. , com a finalidade de se negociar o Quarteirão 2. (3)As precedentes negociações do quarteirão 2 chegaram ao ponto do Sr. J.F.C., membro da equipa que comprou o quarteirão 1, ter apresentado uma proposta de compra, mas esta não foi aceite pela FMB. Se as negociações do quarteirão 2 tivessem chegado, com acordo bilateral, a bom termo, a FMB pagaria a comissão à empresa do Sr. P.S.. (4) malogrado o negócio do Quarteirão 2, fechou-se o ciclo em que interveio o sr. P.S. e passaram dez meses sobre o encerramento deste ciclo. (5) Passados estes 10 meses, um outro mediador, com contrato formal de mediação de 2016, o sr. P.S., trouce uma outra equipa a agir no interesse e por conta de outro fundo de investimento, sendo tal equipa constituída sobretudo pelo Dr. O. e pelo Dr. C.D. E as negociações chegaram a bom termo, tendo-se assinado o contrato promessa de compra e venda, com sinal passado, na data de abril de 2019. (6) Reconhece a FMB os argumentos utilizados pelo mediador P.S. para convencer esta nova equipa, sobretudo o Dr. O. , a comprar o quarteirão 2 atendendo a que o Dr. O. e o Dr. J.F.C. houveram desinteressado de o comprar anteriormente. Tudo faz supor que o Sr. P.S. deixou de ter contactos com o Dr. O., após a recusa, por parte deste, em comprar o quarteirão 2. (7) O sr. P.S. interveio nas negociações do quarteirão 1, mas não no quarteirão 2. (8) São estes os factos que fundamentam a atitude da FMB em não reconhecer qualquer direito à comissão por parte do Sr. P.S. Aliás, a FMB teria tido imenso gosto em que a negociação do quarteirão 2 tivesse chegado a bom termo com a mediação do Sr. P.S., de quem guarda muito boas impressões.” (Doc. 11)

27. A Autora enviou à Ré, que a recebeu, a carta datada de 26 de Julho (Doc. 12 que aqui se dá por reproduzido) na qual chamava a atenção para a circunstância de o trabalho essencial do mediador, constitutivo da obrigação de pagar a comissão, se encontra: (i) na apresentação do bem em causa aos potenciais compradores; (ii) na apresentação de potenciais compradores ao vendedor. (Doc. 12)

28. Esta carta não obteve qualquer resposta.

29. A 16 de Outubro de 2020, a ora R. celebrou com a sociedade Palpitaprendiz – Unipessoal Ld.ª., com sede na Avenida … Lisboa, o contrato de compra e venda que se formalizou na escritura cuja cópia se junta. (Doc. 13)

30. Conforme resulta do teor da mencionada escritura, a Ré, representada pelo Dr. J.M, vendeu à PA Ld.ª., representada por O. H, o conjunto de imóveis ali melhor descritos, integrantes do denominado Quarteirão 2, pelo preço global de € 15.450.000,00 (Doc. 13)

31. O preço foi liquidado em diferentes momentos, sendo que o primeiro pagamento, no montante de € 5.000.000,00, foi efectuado a 2 de Abril de 2019, e o último à data da outorga da escritura (16 de Outubro de 2020). (Doc. 13)

32. Declararam ainda os outorgantes que o contrato foi objeto de intervenção de mediador imobiliário pela sociedade “S. - Gestão e Investimentos, Ldª.” (Doc. 13)

33. Tendo tomado conhecimento daquele contrato de compra e venda, a Autora, já por intermédio dos seus mandatários, interpelou a Ré para proceder ao pagamento “da comissão/remuneração pela intervenção imobiliária…”, no valor de € 463.500,00, acrescida de IVA, por referência à venda celebrada pela Ré dos prédios integrantes do Quarteirão 2, no valor global de € 15.450.000, 00 a 16 de Outubro de 2020. (Doc. 14)

34. A Ré respondeu à interpelação recusando proceder ao pagamento, sustentando, em suma, que a comissão foi liquidada a quem de direito, ou seja, a uma empresa de mediação que, por intermédio do Sr. P.S., teria inicialmente levado o Sr. O. “a ver” os dois quarteirões, bem que não podia deixar de proceder como fez.

35. Sublinha-se que O. H. pertence aos quadros do grupo … detentora do capital de P. Unipessoal Ld.ª, sendo apresentado como o seu Executive Europe.

36. Segundo informações do mesmo grupo O.H. , juntou se à … Real Estate em 2017, sendo actualmente director do conselho da empresa, membro do comitê de investimentos e dirigindo os negócios europeus (…) do grupo.

37. Ambas sociedades foram constituídas pela E, Lda.: a R S.A. em 06/12/2017 e a P – Unipessoal Ld.ª em 22/11/2018, tendo como gerente comum V.C.. Conforme as respectivas Certidões Permanentes Comerciais que se juntam como Doc. 15 e Doc. 16, respectivamente.

38. Em 26/03/2018 a sociedade M. S.A., sucede à Ex, Lda. no capital da R. S.A., e fica como única e exclusiva titular desta. Simultaneamente o Sr. JFC assume a gerência desta Sociedade. (Doc. 15)

39. Posteriormente, em 11/04/2018 (após ter a A. apresentado os Quarteirões ao Sr. O.H.) há uma transformação na sociedade R. S.A. que até então era uma sociedade por quotas e, nesta data, é transformada em Sociedade Anónima. (Doc. 15)

40. Por via desta transformação são designados como membros da administração O.H. (presidente), J.F.C. (Vogal), R.P. (Vogal). Doc.15)

41. Em 18/07/2019 renunciam ao Conselho de Administração da R. S.A. os vogais JFC e RP. E são designados para o Conselho de Administração (…) (Doc. 15)

42. Na mesma data é alterada a Sede da R S.A. para a Avenida (…) Lisboa. (Doc. 15)

43. A Sociedade P. – Unipessoal Ld.ª. era detida exclusivamente pela Ex. Lda. que, a 09/04/2019, cedeu as suas quotas à sociedade M 2, sediada em Luxemburgo. (Doc. 16)

44. Nessa mesma data são designados como membros da gerência da Palpitaprendiz S.A.: O.H., NL , e TS. (Doc. 16)

45. Também é alterada a sede da sociedade para a Avenida … Lisboa. (Doc. 16)

46. A Ré é uma FMB de direito privado com estatuto de utilidade pública, tendo sido este atributo renovado por despacho governamental publicado na 2ª Série do Diário da República de 26 de Novembro de 2018, que se junta (Doc. nº 1).

47. Foram cerca de uma dezena de mediadores que vieram ter com a FMB para angariar comprador para os 2 quarteirões identificados nos autos, e com os quais se assinou contrato de mediação.

48. A FMB não concedeu exclusividade a nenhum deles.

49. Desde 20 de Junho de 2018, não houve mais nenhum contacto ou conversação entre Autora e Ré sobre o quarteirão Dois.

50. Passado cerca de um ano após o termo das negociações sobre o quarteirão Dois, a FMB foi contactada pelo mediador Dr. P.S. cuja sociedade já era mediadora da FMB para negociação dos quarteirões desde Novembro de 2016 (cfr. Doc. nº 2 da contestação).

51. No decurso dos contactos da FMB com o Dr. P.S., apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O. e pelo engenheiro C.D. para compra do Quarteirão Dois, ficando a seu cargo os 7 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados.

52. Esta proposta foi aceite e consumou-se o negócio com um prévio contrato-promessa com o anexo I (inquilinos) e com a escritura junta com a petição, referindo-se nela, assinada pelo Dr. O., que o mediador houvera sido a sociedade “S. - Gestão e Investimentos, Ldª.” do Dr. P.S., que recebeu a comissão, juntando-se documento comprovativo do pagamento da comissão (Doc. nº 3), juntando-se também fotocópia do contrato promessa com o anexo I (Doc. nº 4).

Com relevância para a apreciação da causa resultou não provado:

a. Que o texto de formalização do contrato de mediação existente referente ao Quarteirão 2 tenha sido devolvido pela A. à Ré já assinado pelos seus representantes.

IV- Fundamentação de Direito

Apreciando e decidindo

a) Iniciando a apreciação da 1ª questão, recorde-se que cabe apreciar a impugnação da matéria de facto suscitada pela A. no seu recurso principal (Recurso A), e pela R. no seu recurso subordinado, avaliando, em ambos os casos, como satisfeitos os ónus exigidos pelo art.º 640º do Cod. Proc. Civil.

b) Começando pela impugnação da matéria de facto suscitada no Recurso A., constata-se que a A. limita a especificação dos pontos de facto que pretende alterar aos factos provados n.º 50º, 51º, e 52º, querendo ainda aditar um novo facto ao acervo dos factos provados.

c) Na decisão recorrida o facto provado n.º 50º assume o seguinte teor:

“50. Passado cerca de um ano após o termo das negociações sobre o quarteirão Dois, a FMB foi contactada pelo mediador Dr. P.S. cuja sociedade já era mediadora da FMB para negociação dos quarteirões desde Novembro de 2016, (cfr. Doc. nº 2 da contestação).

Pretende a A. que esse facto provado n.º 50 passe a ter a seguinte redação:

“50- Passado oito meses da aquisição do Quarteirão 1 a FMB foi contactada pela GMG para compra do Quarteirão 2 tendo no dia 02 de abril de 2019 sido celebrado entre a Ré e a M 2 contrato promessa de compra e venda (cfr. Doc. nº 4 da contestação).”

d) Apreciando, comece por se dizer que o documento n.º 2 junto com a contestação, a que alude aquele facto, configura um contrato de mediação imobiliária celebrado entre a R. e a sociedade S. (da qual é representante legal P.S.), do qual o tribunal a quo apenas terá retirado que esta sociedade S. “já era mediadora da FMB”.

e) Já quanto ao segmento inicial do facto provado n.º 50 (“Passado cerca de 1 ano”), que agora importa, constata-se que do documento n.º 4 junto com a contestação resulta a celebração de um contrato-promessa de compra e venda do denominado Quarteirão 2, datado de 2 de Abril de 2019, já com a intervenção de P.S

E assim sendo, constata-se que efetivamente o tempo decorrido entre o fim das conversações entre A. e R. relativamente ao Quarteirão 2 (20 de Junho de 2018 – facto provado 49), e a assinatura do referido contrato promessa (já com a intervenção do P.S., em 2-4-2019), é inferior a 1 ano (um pouco mais do que 9 meses, sendo certo que o reinício das conversações relativas ao Quarteirão 2 deverá, naturalmente, ter se iniciado algum tempo antes da data de assinatura do contrato promessa).

Ainda que a alteração deste facto no sentido referido não revista enorme relevância (como melhor se explicará infra), e que num certo sentido a expressão “cerca de 1 ano”, pela sua imprecisão, permitisse talvez ainda incluir o espaço temporal de 9 meses, alteraremos o facto provado n.º 50 (permitindo maior aproximação à realidade), mas mantendo a referência ao momento definido no facto provado 49, que é o que importa em termos de alegação da Ré (o facto provado n.º 50º resulta do alegado pela Ré no art.º 16º da contestação: “Passado cerca de um ano após o termo das negociações sobre o quarteirão Dois, a FMB foi contactada pelo mediador Dr. P.S. cuja sociedade já era mediadora da FMB para negociação dos quarteirões desde novembro de 2016, juntando-se fotocópia desse contrato (Doc. nº 2). “

f) O facto provado n.º 50 passará assim a assumir a seguinte redação:

“50º - Passado cerca de nove meses relativamente ao momento referido no facto provado 49, a FMB foi contactada pela GMG para compra do Quarteirão 2, tendo no dia 02 de abril de 2019 sido celebrado entre a Ré e a M 2 contrato promessa de compra e venda (cfr. Doc. nº 4 da contestação).”

g) Continuando a apreciação da impugnação da matéria de facto requerida pela A. (conclusões N) a M), recorde-se que o facto provado n.º 51º, tem o seguinte teor:

“51. No decurso dos contactos da FMB com o Dr. P.S., apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O. e pelo engenheiro C.D. para compra do Quarteirão Dois, ficando a seu cargo os 7 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados”.

h) Pretendendo a recorrente que passe a ter a seguinte redação:

“51. Apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O. e pelo engenheiro C.D. para compra do Quarteirão Dois, ficando a seu cargo os 3 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados.”

Assim, com a alteração proposta, pretende a A. eliminar a menção ao P.S. (1º segmento daquele facto provado: “No decurso dos contactos da FMB com o Dr. P.S.”), e que se passe a considerar (2º segmento) que eram 3 os inquilinos, e não 7 como consta do facto provado 51.

i) Defende a A., quanto ao 1º segmento daquele facto provado, que os depoimentos das testemunhas P.S. e J.S. não podem ser valorados, porque não mereceram credibilidade no que toca a outros factos.

Apreciando, adiante-se que nada impede que o tribunal atribua credibilidade a determinada testemunha numa parte do seu depoimento, não conferindo essa mesma credibilidade noutra; neste campo não indica a A. prova que imponha a conclusão de que o tribunal não poderia ter considerado provado que essa proposta foi apresentada numa altura em que o P.S. desenvolveu alguma atividade no sentido de prosseguirem as conversações entre a R. e a sociedade 3ª (cfr. documento 4 junto com a contestação). Até porque resulta dos autos que a A. não foi a única mediadora contratada pela R., e naturalmente a R. continuou interessada em vender o “Quarteirão 2”.

j) Já quanto ao 2º segmento do mesmo facto, apesar de não se perceber a relevância de serem 3 os arrendatários dos imóveis (e não 7, como consta do facto provado 51º), constata-se que, efetivamente, nos segmentos apontados pela A., as testemunhas P.S. e J.S. afirmaram que apenas 3 arrendatários ficaram a cargo da compradora, o que aliás é confirmado pelo teor da escritura de compra e venda de 16-10-2020 onde se faz referência a apenas 3 arrendatários (documento n.º 13).

k) E assim sendo, reafirmando-se que nos escapa a importância dessa alteração, mas mais uma vez num esforço de aproximação à realidade, o facto provado n.º 51 passará a ter a seguinte redação:

51. No decurso dos contactos da FMB com o Dr. P.S., apareceu uma proposta formulada pelo Dr. O. e pelo engenheiro C.D. para compra do Quarteirão Dois, ficando a seu cargo os 3 arrendatários do Quarteirão, que ainda ali estavam instalados.

l) Quanto ao facto provado n.º 52, apresenta a seguinte redação:

“52. Esta proposta foi aceite e consumou-se o negócio com um prévio contrato-promessa com o anexo I (inquilinos) e com a escritura junta com a petição, referindo-se nela, assinada pelo Dr. O., que o mediador houvera sido a sociedade “S. Gestão e Investimentos, lda” do Dr. P.S., que recebeu a comissão, juntando-se documento comprovativo do pagamento da comissão (Doc. nº 3), juntando-se também fotocópia do contrato promessa com o anexo I (Doc. nº 4).

m) A 1ª parte deste facto provado 52º tem teor semelhante ao facto provado 32º (que a A. não impugnou), e tem como fonte o documento n.º 13 (referindo-se o mesmo facto provado 52 à “escritura junta com a petição”).

Consultado este documento n.º 13 (escritura pública, datada de 16-10-2020 - ref 28933761), confirma-se que resulta do mesmo que a notária atestou que “assim o outorgaram tendo afirmado que o presente contrato foi objeto de intervenção de mediador imobiliário pela sociedade S. Gestão e Investimentos, Lda.”. Daqui resulta que o facto provado 52, nesta parte, limita-se a reproduzir o que terá sido declarado à notária pelas partes no momento da outorga da mesma escritura.

n) Já quanto ao pagamento pela R. e efetivo recebimento da comissão por parte de P.S. relativo à venda do “Quarteirão 2”, recorde-se que a A., ora recorrente, insurgiu-se contra a circunstância de o tribunal ter considerado como provado esse facto alegando (conclusões N) a P) que não poderia ter sido dado como provado esse facto apenas com fundamento no teor da escritura pública (…) atendendo a que não foi junto aos autos pela Ré qualquer documento idóneo a fazer prova do respetivo pagamento – designadamente uma factura do valor da comissão paga, um comprovativo de transferência bancária do pagamento da comissão, um extrato de conta comprovativo da movimentação desse montante da conta bancária da Ré para a conta bancária da “S. – Gestão e Investimentos, Ld.”, um cheque, e tão pouco a comunicação ao IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) imposta legalmente – deverá o mesmo ser dado como não provado, considerando ainda como (…) desprovido de qualquer razoabilidade, à luz das regras da experiência comum, julgar como provado o pagamento de uma comissão no montante de € 463.500,00 acrescido de IVA, com fundamento num documento particular assinado pela testemunha P.S. (na qualidade de gerente da S. ) e no depoimento dessa mesma testemunha (…).

Concordando com as objeções da A. nesta parte, pelo relator deste acórdão foi proferido despacho no sentido de notificar a R. para juntar documentos dos quais resultasse a prova do pagamento/recebimento da comissão à sociedade S. – Gestão e Investimentos, Ld.ª (documento comprovativo de transferência bancária/cheque, correspondente registo contabilístico da R., e fatura emitida por aquela sociedade mediadora).

Assim como, no mesmo despacho, foi determinada a notificação da mediadora S. – Gestão e Investimentos, Ld.ª, para juntar documentos dos quais se pudesse retirar o recebimento da mesma comissão (comunicação ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção da mesma mediação, e registo contabilístico relativo ao recebimento da respetiva comissão).

A R. respondeu ao mesmo despacho (ref. 763758), juntando 9 documentos dos quais resulta a entrega à sociedade S. Ld.ª, da quantia total de € 570.105,00 (capital € 463.500,00 + € 106.650,00 IVA), fracionada em 3 pagamentos, faseados no tempo, sendo que, por cada um desses pagamentos, e mesma R. juntou a respetiva fatura, cheque e documento contabilístico.

Também a sociedade S. Ld.ª respondeu à notificação que lhe foi dirigida (ref. 771359), juntando documentos comprovativos da comunicação da mediação em causa ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, e ainda registo contabilístico da empresa relativo ao recebimento das quantias relativas à comissão pela mesma mediação (para além de cópias dos cheques e das faturas já juntos pela R.).

Notificada a A. do teor desses documentos, a mesma não se pronunciou, designadamente não colocou em causa a genuinidade dos mesmos.

Apreciados os mesmos documentos, atento o seu teor e o seu sentido convergente, conclui-se que foi produzida prova que permite convencer o pagamento da comissão por parte das R. à sociedade S. Ld.ª.

o) O facto provado n.º 52 manterá assim a sua redação no essencial (ao contrário do que pretendia a A. na sua conclusão S), onde defendia que deveria passar a constar como “não provado” o pagamento da comissão), apenas se acrescentando a prova ainda agora enunciada, de onde se retira o efetivo recebimento da comissão por parte da sociedade S. , ou seja:

“52. Esta proposta foi aceite e consumou-se o negócio com um prévio contrato-promessa com o anexo I (inquilinos) e com a escritura junta com a petição, referindo-se nela, assinada pelo Dr. O., que o mediador houvera sido a sociedade “S. Gestão e Investimentos, lda” do Dr. P.S., que recebeu a comissão (documentos juntos pela R. e pela Sardweay ref. 763758 e ref 771359), juntando-se também fotocópia do contrato promessa com o anexo I (Doc. nº 4).”

p) A A., na sua conclusão T) pretende ainda que seja aditado à factualidade provada o seguinte facto:

A compra do quarteirão 1 (mediada pela aqui autora) foi uma causa determinante para a compra do quarteirão 2 pelo Sr.º O.H. (representante da compradora do Quarteirão 2).

Ora, saber se a atuação da A. foi ou não “causa determinante” para a efetivação do negócio de compra e venda do quarteirão 2, será uma conclusão que a sentença deve retirar dos outros factos provados; aquela expressão assume carácter valorativo, sendo uma inferência a retirar de factos que foram provados em juízo. A A. pretende que se dê como provado esse facto com base nos depoimentos das testemunhas que indica (que terão afirmado que a atuação da A. foi a causa determinante da venda dos imóveis), mas esse juízo ou conclusão de facto deverá ser retirada pelo julgador, e não pelas testemunhas.

Em suma: a ligação entre a atividade desenvolvida pela A. e a aquisição do “Quarteirão 2” será avaliada infra em sede de fundamentação jurídica, aí se aferindo se os factos provados permitem estabelecer a relação exigida pela lei que determina ao nascimento da obrigação de pagar a comissão.

Indefere-se por isso o requerido aditamento à matéria de facto.

q) Resta apreciar a impugnação da matéria de facto pretendida pela R naquilo denominou como recurso subordinado, mas que, pelas razões indicadas supra em !. 1.3., convolámos para uma ampliação do objeto do recurso.

Pretende a R. que seja eliminado o facto provado n.º 11, o qual tem o seguinte o seu teor:

“11. Foi a A. quem deu a conhecer as características dos imóveis em causa, e naturalmente o seu potencial de investimento, ao Sr. O.H., que de imediato e em consequência manifestou um especial interesse na aquisição dos quarteirões em causa.

Defende a R., no mesmo recurso B, que “As únicas testemunhas que podiam de forma peremptória e inquestionável responder a esta matéria eram o próprio O.H. e P.S.”, indicando as passagens dos depoimentos das mesmas testemunha onde afirmam que o P.S. teria levado o O.H. a visitar os quarteirões da R./recorrida em Janeiro de 2017 – cfr. minuto 3:40 – 6:30.

Apreciando, recorde-se que a decisão recorrida, quanto ao facto provado n.º 11, refere especificamente que considerou para a sua prova os depoimentos de outras testemunhas; JFS e de P.S.

Sendo os depoimentos contraditórios, o tribunal terá assim conferido credibilidade a estas testemunhas em detrimento das indicadas pela R., juízo que este tribunal de recurso tem dificuldade em sindicar.

E a argumentação deduzida pela R. no sentido de convencer este tribunal que o facto provado n.º 11 não deveria ter sido dado como provado porque “As únicas testemunhas que podiam de forma perentória e inquestionável responder a esta matéria eram o próprio O.H. e P.S.” não impõe a conclusão de que tal deveria ter sido dado como provado.

Acrescente-se que a consideração de que foi o representante da A. quem apresentou o “Quarteirão 2” ao O.H. é manifestamente a mais compatível com as regras da experiência: tendo a R. colocado à venda simultaneamente os quarteirões 1 e 2, e situando-se os mesmos em locais próximos (ambos em M), careceria de sentido que a A. apenas apresentasse ao interessado o Quarteirão 1, mas não o 2 (sendo obviamente do seu interesse comercial conseguir que o interessado por ela encontrado adquirisse os dois conjuntos de imóveis). E precisamente pelas mesmas razões, seria pouco compreensível que o P.S. (em Janeiro de 2017) apenas apresentasse ao O.H. o Quarteirão 2, mas não o 1, sendo certo que a R. não impugna os factos provados (que se situam em momento anterior ao facto provado n.º 11), dos quais resulta que a apresentação do Quarteirão 1 ao J.F.C. e ao O.H. resultou da actividade da A.

Assim, pelas razões já aduzidas, e ainda porque tal facto é contraditório relativamente ao facto provado n.º 11, não se mostra possível aditar aos factos provados a matéria referida na conclusão QQ) sendo a ampliação do objeto do recurso requerida pela R. improcedente.

r) Fixada a matéria de facto após o conhecimento da sua impugnação, passamos a apreciar a 2ª questão, permitindo a sua resposta aferir se A. tem direito a uma comissão pela mediação na venda de um conjunto de imóveis de que era proprietária a R.

O regime jurídico do contrato de mediação imobiliária encontra-se previsto na Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

Dispõe o artigo 2º, n.º 1 do mencionado diploma que “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis, acrescentando o n.º 2 que “A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes ações: a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.

Ainda com interesse para a decisão a tomar, considere-se o artigo 19º, n.º 1 do mesmo diploma, que estipula que «A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.»); a este propósito, a Portaria n.º 228/2018 de 13-8 estipula que no contrato de mediação imobiliária deverá figurar uma cláusula no sentido de que “A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato” (cláusula 5ª do modelo de contrato, anexo à mesma Portaria);

Por último, referência ao n.º 1 do artigo 16º, ainda da mesma Lei, que determina que “O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito”.

s) Do regime legal exposto, resulta que o contrato de mediação imobiliária é um acordo formal em que uma das partes (mediador imobiliário) se compromete a encontrar, para o comitente, um interessado na compra, venda, arrendamento, permuta ou trespasse de um imóvel, em troca de uma remuneração que só será recebida caso o interessado conclua o negócio visado pelo contrato (exceciona-se o caso de a mediação ser conferida em regime exclusividade, no qual o direito ao recebimento da remuneração pode nascer sem a concretização do negócio– n.º 2 do art.º 19 da citada Lei).

t) Face ao regime legal acima exposto, podemos definir como requisitos do nascimento da obrigação de pagamento a remuneração à mediadora os seguintes:

I) - a celebração de um contrato de mediação com observância dos requisitos de forma previsto na lei;

II) - o desenvolvimento de atividades de promoção do bem ou direito por parte da empresa mediadora, da qual resulte um interessado, logrando a mediadora captar a sua atenção, despoletando a sua vontade em concluir o negócio, aproximando-o do futuro contraente;

III) - que o negócio entre o interessado e a pessoa que contratou a mediadora seja concluído (salvo a assinalada exceção cingida ao regime de exclusividade);

IV) - a existência de um nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida e a conclusão do contrato; sendo a obrigação assumida pelo mediador uma obrigação de resultado (e não de mera atividade), só é devida remuneração, em regra, com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir uma relação entre a sua atividade e a realização do negócio pretendido, de modo a poder afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela atuação.

Sendo este o principal motivo de dissensão entre as partes, regressaremos à análise deste requisito mais adiante.

u) Vejamos então se se mostram reunidas as condições enunciadas para que que se possa aceitar a pretensão da A. em receber a remuneração:

Relativamente ao 1º requisito (I - celebração de um contrato de mediação com observância dos requisitos de forma previsto na lei), o contrato de mediação foi reduzido a escrito (pela R., que enviou o “texto de formalização” à A. – cfr. facto provado 20), mas acabou por não ter sido assinado por ambas as partes.

Muito embora a R. tenha chegado a colocar em causa a celebração do contrato (art.º 32º da contestação), na decisão recorrida considerou-se que (…) o facto de o contrato não estar assinado pela Ré não é, só por si, suficiente para afastar a responsabilidade da Ré no pagamento da comissão devida por actos de mediação da A. tendentes à venda daquele Quarteirão, já que resulta dos autos que a Ré, desde 2016 aderiu ao contrato assumindo a disponibilidade de pagar ou contribuir para o pagamento da comissão pretendida pela mediadora (…).

Este trecho da sentença recorrida não foi colocado em causa pela R., escapando assim à apreciação deste acórdão.

Considerar-se-á então que entre as partes existiu um acordo válido no sentido de a A. ter assumido a obrigação de diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um conjunto de bens imóveis (identificados por Quarteirão 1, e Quarteirão 2), desenvolvendo a A., em regime de não exclusividade, ações de promoção, e recebendo como remuneração, no caso de conseguir interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual tal negócio fosse efetivamente concretizado.

v) Quanto ao requisito supra enunciado em II) - o desenvolvimento de atividade de promoção por parte da mediadora da qual resulte um interessado no negócio, aproximando-o do futuro contraente - o caso não oferece quaisquer dúvidas: os autos fornecem factualidade suficiente para que se possa concluir pela prática pela A. de um conjunto de atos no sentido de ser encontrado um terceiro interessado na aquisição dos imóveis – cfr. factos provados n.º 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11., 21, 22.

x) Também a questão da conclusão do negócio (requisito III) não é objeto de contestação; foi obtido o resultado pretendido: a venda do conjunto de prédios denominado “Quarteirão 2” – cfr. factos provados 29, 30, e 31.

w) Como acima já assinalámos, a polémica restringe-se assim à verificação do requisito que identificamos em IV: a existência de um nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida e a conclusão do contrato, que merece por isso maior atenção.

Para a definição do assinalado nexo de causalidade, recorre a nossa doutrina e jurisprudência ao conceito de causalidade adequada, adotada pelo nosso legislador no instituto da responsabilidade civil, a qual estabelece a ligação entre o facto (a ação ou omissão) e o dano sofrido, e que contém desde logo uma formulação negativa, segundo a qual o facto só não é causa se for de todo indiferente para o resultado. A doutrina da causalidade adequada, com expressão no art.º 563º do Cod. Civil, parte assim da ideia da “conditio sine quanon (ou da equivalência das condições), segundo a qual o nexo causal funda-se num evento o qual, se não tivesse existido, não ocorreria igualmente o resultado; como se lê no citado art.º 563º “danos que o lesado (…) não teria sofrido se não fosse a lesão”.

Adicionalmente, no sentido de ultrapassar a exagerada amplitude de causas permitidas pela teoria da equivalência das condições, considera-se como causa de um resultado aquele facto que é suscetível de produzir o dano, segundo o curso normal dos acontecimentos ( cfr. a palavra “provavelmente” no mesmo art.º 563º), impondo um juízo de adequação (probabilidade e previsibilidade do facto que será gerador do resultado) – sobre este tema, cfr. as anotações ao referido art.º 563º de Menezes Cordeiro, no Cod. Civil Comentado, II, Almedina, e de Henrique Sousa Antunes, no Comentário ao Cod. Civil, Das Obrigações em Geral, UCP.

A tese da causalidade adequada acomoda ainda a questão da interrupção do nexo causal, ainda no contexto do artigo 563.º Cod. Civil: O nexo de causalidade fica comprometido quando um fator externo, imprevisível e excecional, intervém no processo causal, tornando-se a causa única, ou ao menos a determinante, do dano; no fundo aquela que seria a causa adequada deixa de o ser pela intromissão de um novo facto que passa a ser gerador do resultado. A causa superveniente (o novo evento) intervém no processo causal original produzindo o resultado final.

Neste campo da interrupção do nexo causal, exemplificam-se comumente na doutrina diversos eventos supervenientes com aquele potencial (v.g. caso fortuito ou de força maior, como são os eventos naturais, comportamento da vítima, etc.). Porque com particular interesse para a decisão a tomar, refira-se o caso da intervenção de um terceiro, a qual retira ao facto original (que era inicialmente adequado a produzir o resultado) a sua aptidão para produzir determinado dano (resultado).

y) Na transposição do estabelecimento do nexo de causalidade na responsabilidade civil para a mediação imobiliária (nexo entre a atividade da mediadora e o resultado/conclusão do negócio), consultada a nossa doutrina e jurisprudência, parece ser possível retirar as seguintes proposições:

i) - deverá verificar-se uma ligação psicológica entre a atividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente; a atividade do mediador deve influir sobre a conclusão do negócio, devendo essa contribuição ser importante ou relevante para a conclusão do contrato - Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito à remuneração”, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 244; Higina Orvalho Castelo, “O Contrato de Mediação”, Almedina, 2014, p. 298 e 410);

ii) - a atividade do mediador deve integrar-se de forma idónea na cadeia dos factos que originaram o negócio – Ac. S.T.J. 28-5-2002, proc. n.º 1609/02;

iii) - não é necessário que a atividade do mediador seja a causa exclusiva da celebração do negócio - Higina Ribeiro, op cit,; Ac. TRL de 30/6/2020, proc. n.º 2450/18, Ac. S.T.J. 28-5-2002, proc. n.º 1609/02;

iv) - a ligação entre a atividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente não deve ser posta em causa apenas pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da atividade e a conclusão do contrato - Ac. TRL de 9-11-2023, proc. n.º 48/21.1T8PTS.L1-2; para ter o direito à remuneração, não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio - Ac. TRP de 20/09/2001, proc. 0131169.

v) - se o negócio pretendido pelo cliente vier a ser concluído com alguém não foi “angariado” pelo mediador, ainda assim o direito à remuneração subsiste no caso de o contrato pretendido ser celebrado com alguém especial e indissociavelmente ligado (nomeadamente através de representantes legais comuns e de negócios tendentes ao mesmo fim), ao terceiro relativamente ao qual a mediadora exerceu a sua atividade – Maria de Fátima Ribeiro, op. cit, pag. 246, nota 70, Ac. TRL de 12-09-2023, proc. n.º 673/22.3T8CSC.L1-7

vi) - a doutrina da causalidade adequada oferece o enquadramento para a apreciação do nexo causal que seja a um tempo suficiente robusto para não se reconduzir à condição “sine qua non”, conseguindo no mesmo passo não desprezar a atividade que, isolada ou em conjunto com outras, possibilitou o negócio – Ac do TRL de 25.02.2021 proc. n.º 28111/17.6T8.LSB.L1-6,

vii) - se o negócio foi celebrado com um comprador apresentado pela mediadora, em que existiram negociações promovidas por aquela, mas que no final se goraram por as partes não terem chegado a acordo, não existe o direito à remuneração se, sendo o contrato celebrado sem a cláusula de exclusividade, ocorrer a quebra do nexo de causalidade adequada entre a atividade da mediadora e o negócio concretamente efetuado - Ac. TRL de 24-11-2022 proc. n.º 953/19.6T8CSC.L1-6 e Ac do TRL de 08-5-2025, proc. n.º3729/22.9T8CSC.L1-6

viii) - em circunstâncias muito específicas, o nexo de causalidade pode manter-se mesmo em situações em que o negócio foi celebrado já após a extinção do contrato de mediação (eventualmente com fundamento na pós-eficácia das obrigações contratuais) - Fátima Ribeiro, op. cit, p. 247, nota 74, Ac. TRL 9-11-2023, proc. n.º 48/21.1T8PTS.L1-2.

z) Não deixam de se verificar posições doutrinais e jurisprudenciais que divergem na definição da amplitude que deve assumir esse nexo de causalidade aplicado à mediação imobiliária, podendo detetar-se posições que se situam num patamar mínimo de exigência, em que o nexo se satisfará com a mera indicação de um terceiro interessado na celebração do negócio visado (Ac. TRC de 3-3-2015, proc. n.º 1399/11.9TBCLD.C1), e posições “maximalistas” que exigem intervenção ativa do mediador em todas as negociações (v.g. Ac. TRP de 22-10-2019, proc. nº 140/18.0T8SJM.P1; será este o caso da decisão recorrida, ao recusar a retribuição à A. ao afirmar que “não ficou provado que a aquisição as frações tenha ocorrido por força da actividade desenvolvida pela A., o que vale por dizer que a A. não interveio nas negociações”.

Defendemos que o nível da causalidade exigível deverá situar-se num ponto intermédio; se não deve bastar (normalmente) a mera indicação de um terceiro interessado para que se estabeleça o referido nexo, também não será exigível uma participação plena em todos os atos conducentes à conclusão do negócio.

aa) Em sustento desta afirmação, diremos que, na definição do nexo de causalidade, deverá ser tido em consideração que o contrato de mediação imobiliária assume utilidade sócio-económica, uma vez que permite facilitar o encontro entre interessados (v.g. comprador e vendedor), assim contribuindo para o dinamismo da atividade económica.

Sendo apenas devida a remuneração caso o contrato pretendido seja celebrado, tal implica que o mediador, não obstante desenvolver uma exemplar atividade de aproximação entre as partes, em grande número de situações não receberá qualquer retribuição; aliás, em condições normais, não sendo conseguido o negócio, o mediador nem sequer será ressarcido pelas despesas suportadas pela sua atividade.

O risco corre assim, em regra, por parte do mediador; dependendo o recebimento da remuneração da verificação de um facto eventual, não dominável pelo mediador ainda que cumpridor e diligente; poderá por isso até dizer-se que assume para o mesmo um caráter aleatório - cfr., nesse sentido, a doutrina citada por Maria Fátima Ribeiro, op. cit, p. 229, 230, notas 41, 42 e 43).

Correndo o risco essencialmente por conta da mediadora, surge como mais justo, em termos de equilíbrio contratual, que não se interprete a lei num sentido tão exigente que torne muito difícil o nascimento do direito à remuneração, nos casos em que o objetivo principal do contrato de mediação (a celebração do negócio entre comitente e terceiro) foi obtido; a imposição de um elevado grau de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio aumentaria ainda mais o risco (já muito presente no contrato) do não recebimento da remuneração, o que, para além agravar o desequilíbrio contratual, simultaneamente desincentivaria o desenvolvimento dessa atividade a qual – como acima assinalámos – reveste indiscutível utilidade económica.

bb) Aliás, aceitar a exigência de uma coincidência plena entre a atividade mediadora e a decisão de concluir o negócio redundaria, na esmagadora maioria dos casos, no não recebimento da remuneração. É que, na conclusão de qualquer negócio entre duas partes, intervêm sempre uma infinidade de causas e motivos que fazem com que a concordância de vontades e interesses se obtenha em determinado momento, nunca sendo causadas exclusivamente por uma parte, e muito menos pelo mediador. O que tem que acontecer, é que para a conclusão desse negócio a atividade da mediadora tenha tido uma relevância substancial, por exemplo, permitindo afirmar que sem a sua atuação o mesmo não teria, com toda a probabilidade, sido concluído; o que terá que suceder, é a atividade mediadora lograr a aproximação de um terceiro ao negócio a realizar um terceiro, conseguindo interessá-lo na sua conclusão, mas sem que se exija que a celebração do negócio pretendido ocorra no momento imediato ao nascimento desse interesse.

cc) Assim, para que se verifique o nexo de causalidade, será em regra exigível que a mediadora não só tenha colocado em contacto as partes (apresentando o comitente ao potencial comprador), mas ainda que, de alguma forma (por exemplo, apresentando o produto, ou participando nas discussões ou negociações preliminares), tenha sido suscitado o interesse do terceiro, ainda que esse primeiro interesse não tenha sido suficiente para a decisão final de contratar. Nessas circunstâncias, poderá afirmar-se que a conclusão do negócio resultou adequadamente da atividade mediadora, ainda que a mesma atividade não se tenha mantido até à conclusão final do negócio.

Todas estas considerações não implicam que entre uma atividade desenvolvida pela mediadora, avaliada nos termos acima definidos como adequada a produzir o resultado pretendido, não se possa intrometer alguma(s) circunstância(s) capaz de interromper o referido nexo causal, como veremos infra.

dd) Tendo por referência o que acima se escreveu sobre o que deverá ser considerado como necessário para estabelecer o nexo de causalidade entre a atividade de mediação e a conclusão do negócio, vejamos então agora com maior pormenor o que neste campo resulta da matéria de facto provada.

Como já vimos acima, está assente que a A. desenvolveu a sua atividade no sentido de encontrar um comprador para os dois conjuntos de imóveis (Quarteirão 1 e Quarteirão 2) propriedade da R., passando a atuar como mediadora para a venda dos referidos conjuntos de imóveis, apresentando-os a potenciais investidores (facto provado 5), na sequência do que a A. informou a R. da existência de um potencial interessado na compra dos Quarteirões que pretendia apresentar uma proposta de aquisição (facto provado 6), realizando-se uma reunião onde foi apresentado o interessado encontrado pela A. à R., J.F.C. (facto provado 7), sendo desenvolvido pela A. um conjunto de diligencias e negociações, na qualidade de mediadora (facto provado 8), sendo o potencial investidor na aquisição dos Quarteirões o Sr. O.H., que a A. conduziu na visita aos dois Quarteirões, bem como às zonas envolventes (facto provado 9 e 10), tendo sido a A. quem deu a conhecer as características dos imóveis em causa ao mesmo Sr. O.H., que de imediato e em consequência manifestou um especial interesse na aquisição dos quarteirões em causa - facto provado n.º 11.

ee) Essa atividade mediadora da A., teve como resultado direto o início de negociações para a venda dos 2 quarteirões a uma sociedade (da qual eram representantes os referidos J.F.C. e O.H.), sendo que quanto ao “Quarteirão 1” as negociações chegaram logo a bom termo, logrando-se sua venda por parte da R. a essa sociedade terceira.

Já quanto ao “Quarteirão 2”, embora a sociedade terceira tenha materializado o seu interesse mediante a apresentação de uma proposta, a R. não a aceitou (factos provados 22 e 23), e desde 20-6-2018 (ou seja, 2 dias após a referida rejeição pela R. daquela proposta), não ocorreu qualquer outro contacto ou conversação nem entre a A. e a R., nem entre a A. e o interessado, relativamente ao mesmo “Quarteirão 2”.

Posteriormente (cerca de 9 meses depois daquele momento: 20-6-2018) a R. foi contactada por outra sociedade, da qual era também representante O.H., sendo celebrado contrato promessa de compra e venda do “Quarteirão 2”, sendo posteriormente celebrado o contrato definitivo de compra e venda.

ff) Na avaliação jurídica desta factualidade, a sentença sob recurso, não obstante reconhecer que “foi a A. quem deu a conhecer os Quarteirões 1 e 2 a O.H.”, concluiu que tal não era suficiente para estabelecer o nexo causal entre a compra do Quarteirão 2 e a actividade desenvolvida pela A, considerando que “o facto de o comprador ter sido apresentado pela A. não pode considerar-se suficiente”. “Efectivamente, no momento em que a A. acompanhou as negociações, O.H. (à data, em conjunto com JFC) não mostrou interesse na aquisição do Quarteirão 2 nas condições contratuais pretendidas pela R.” e que a venda do “Quarteirão 2” ocorreu “quando a A. já não mantinha contactos com a Ré acerca do Quarteirão 2 desde Junho de 2018, (não resultando também provados quaisquer contactos com O.H.)” sendo “um negócio diverso daquele que havia sido proposto, desde logo porque ficavam a cargo do comprador os 7 arrendatários do Quarteirão, tendo esta proposta sido apresentada por intermédio do mediador P.S. através da sua empresa S. Ld.ª , como fizeram constar do contrato” ; o negócio efetivado ocorreu “mais de um ano volvido “ “com auxílio de outro mediador” (…) “com condições diversas da proposta apresentada em conjunto com J.F.C., condições que foram determinantes para a formação da vontade negocial da Ré, não tendo havido aqui qualquer intervenção, actividade de mediação ou contribuição da A”.

ff) Concordamos, no essencial, com o sentido da decisão recorrida.

É certo que a A. desenvolveu, enquanto mediadora, a atividade acima assinalada no sentido de concretizar o negócio quanto ao Quarteirão 2, desde logo apresentando o mesmo àquele que mais tarde acabaria por o adquirir (mais precisamente ao mesmo representante legal das 2 diferentes sociedades que adquiriram os 2 conjuntos de imóveis, mas que é irrelevante para o caso – cfr. supra o que se considerou em y-v).

Realce-se, todavia, que boa parte dessa atividade da A. foi encetada em conjunto com a desenvolvida para a venda do Quarteirão I, recordando-se que quanto a este conjunto de imóveis a A. recebeu uma comissão no valor de 3% do valor de € 17.000.000,00, ou seja, 510.000,00 €.

E se é certo que a A. conseguiu suscitar um interesse inicial do comprador, as negociações nesse primeiro momento (ainda com a intervenção da A.) falharam.

E é após o falhanço dessas primeiras negociações que ocorre a quebra do nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida pela A. e a concretização do negócio; se podemos afirmar que a atividade desenvolvida pela A. era adequada em abstrato a produzir o resultado pretendido (a venda do Quarteirão 2), o certo é que a mesma não se chegou a concretizar, por não ter sido possível obter acordo quanto aos termos do negócio. E após uma pausa por um período relevante das negociações (momento em durante a qual a A. não contatou nem a R. vendedora, nem aquele que seria o representante da compradora), intervém no processo um segundo mediador, que logra desbloquear as negociações entre a R. e o interessado, alterando os termos do negócio, e assim conseguindo a venda a este do Quarteirão 2.

Ou seja, a atividade da A., à luz do critério adotado relativamente ao nexo de causalidade exigido (cfr. supra, z) a cc), pode ser avaliada como adequada a obter o resultado pretendido. Todavia, num período de pausa nas negociações, ocorreu a intervenção de um novo mediador, que logrou obter um acordo entre as partes, passando a ser o gerador do negócio pretendido, assim retirando à atividade da A. a sua aptidão para produzir aquele negócio (quebrando o potencial nexo de causalidade); o resultado concreto (a venda do Quarteirão II) deixou de poder ser imputado ao primitivo autor, ocorrendo a interrupção do nexo de causalidade (para o qual contribuiu o tempo de ausência de atividade mediadora pela A., e a intervenção do terceiro/2ª mediadora); a atuação da A. deixou de ser determinante para a concretização do negócio.

gg) Note-se, adicionalmente, que resulta agora do facto provado n.º 52 (após produção de prova determinada por este tribunal da Relação) que a R. pagou a essa 2ª mediadora a comissão acordada, o que revela a boa-fé daquela; isto ao contrário do que a A. defendeu no decurso dos autos, incluindo este recurso, de onde parece poder retirar uma insinuação de que teria ocorrido algum conluio entre a R. e a 2ª mediadora no sentido de aquela não pagar a comissão relativa à venda do Quarteirão 2.

Ainda no sentido de contribuir para a conclusão de que a R. agiu de boa-fé, assinale-se o teor dos factos provados 47, 48, e 50, dos quais resulta que a R. também celebrou, logo num momento inicial, um contrato de mediação com esta 2ª mediadora, assim como com a A. e com outras dezenas de mediadoras, sem exclusividade, procurado assim ampliar a possibilidade de concretizar a venda os imóveis; a 2ª mediadora não foi convocada para o negócio apenas num momento posterior; a 2ª mediadora foi convocada contratualmente pela R. em momento contemporâneo ao da decisão de vender os imóveis, assim se afastando a situação mais corrente em que o detentor do direito, de má-fé, celebra o contrato de mediação com um 1º mediador, e após este ter desenvolvido diligências no sentido de encontrar um interessado, contrata com um segundo mediador, que concretiza o negócio, acordando com este a redução da comissão.

IV- Dispositivo

Pelo exposto, julga-se o recurso interposto pela A improcedente, assim se confirmando a sentença recorrida, a qual absolveu a R. do pedido de pagamento à A. P. da quantia de € 463.500,00 (quatrocentos e sessenta e três mil e quinhentos euros), acrescida de juros de mora desde 4 de Junho de 2019 até pagamento.

Custas pela A. (na vertente de custas de parte).

Lisboa, 10 de Fevereiro de 2025

João Novais

Paulo Ramos de Faria

Alexandra de Castro Rocha