1745/05 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- No caso de diferimento da desocupação, quando a resolução do contrato de arrendamento resulte do não pagamento de rendas e verifique carência de meios do inquilino, cabe ao Fundo de Socorro Social o dever de indemnizar o senhorio pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora, entendendo-se estas rendas como as vencidas no decurso do diferimento da desocupação .

II- Só durante este período é que tem lugar a intervenção do referido organismo de segurança social, não relativamente às rendas não pagas até esse período de diferimento da desocupação, a contar da data da resolução do contrato de arrendamento .

Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra:

I- Relatório:

1- 1- A..., residente na Quinta da Dança, Castelo Branco, propõe contra B..., residente na Avenida da Carapalha, Lote 2, r/c frente, Castelo Branco, a presente acção declarativa de condenação com processo sumário, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre ele, A., e R., por falta de pagamento de rendas, e este condenado a entregar o local arrendado, a pagar as rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2002, bem como as de Janeiro a Junho de 2003, inclusive, no montante de 2.020,13 euros, e as rendas vincendas até entrega efectiva do local arrendado, tudo acrescido dos respectivos juros vencidos e vincendos, à taxa legal, desde a data do seu vencimento até integral e efectivo pagamento, e a indemnizá-lo pelos eventuais danos que hajam sido causados no referido prédio.

Fundamenta este seu pedido, em síntese, em virtude de, ter dado de arrendamento ao A., em 26 de Outubro de 2001, a fracção autónoma que identifica e de que é dono e legítimo possuidor, destinado à habitação do R., pela renda mensal de 224,46 euros, actualizável a partir do segundo ano de vigência do contrato. Sucede que o R. desde o início de Setembro de 2002 que não paga a renda estipulada, assistindo-lhe, assim, o direito de resolver o contrato, com base no disposto no art. 64º nº 1 al. a) do RAU.

1- 2- Depois de ter sido processado e decidido um recurso de agravo, interposto pelo R., sem interesse, porém, aqui e agora referenciar, o R. contestou sustentando, também em síntese, ser verdade não pagar a renda desde Agosto de 2002. Acrescentou que a petição inicial deve ser considerada inepta por ausência de causa de pedir, já que o A. não alega qualquer facto que fundamente o pedido de condenação por eventuais danos causados no prédio arrendado, requerendo, assim, que seja absolvido do pedido de condenação por eventuais danos causados no prédio.

Veio requerer o diferimento do despejo por razões sociais, alegando, para tanto, que se encontra desempregado e que devido à sua idade não tem tido possibilidade de conseguir um emprego, não tendo, actualmente, quaisquer rendimentos, vivendo da caridade dos vizinhos e amigos, não tendo outra casa onde possa morar, nem meios para arrendar outra casa.

Conclui requerendo que seja diferida a desocupação pelo prazo máximo de um ano ou até que consiga emprego estável ou obter uma habitação social da Câmara

1- 3- O A., respondeu à contestação, dizendo, em síntese, que o pedido de indemnização pelos danos eventuais causados no referido prédio é um pedido genérico, pelo que deve o pedido de ineptidão deduzido pelo réu ser considerado improcedente.

Quanto ao pedido de diferimento da desocupação, o mesmo deve ser liminarmente indeferido já que o seu regime jurídico não se aplica aos contratos de arrendamento para habitação de duração limitada como é o caso do contrato celebrado entre ele, A. e o R

Para o caso de assim se não entender, sustenta que não estão verificados os pressupostos para a aplicação do regime jurídico do diferimento da desocupação, impugnando por desconhecer e não ter a obrigação de conhecer, os factos alegados pelo R

Subsidiariamente e para o caso de ser diferido o despejo, requereu que o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social ou a entidade que o venha a substituir nas mesmas funções, seja condenado a indemnizá-lo no montante das rendas vencidas e vincendas até entrega do arrendado ou cessação do diferimento, acrescidas de juros moratórios vencidos e vincendos.

1- 4- Procedeu-se à produção de prova, quanto à matéria de facto do incidente do diferimento da desocupação, com observância do formalismo legal, tendo-se respondido à matéria de facto controvertida.

1- 5- O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido despacho saneador em que se considerou a petição inepta, quanto ao pedido de indemnização por eventuais danos causados no prédio arrendado, absolvendo-se, nessa parte, o R. da instância.

Conheceu-se do mérito dos autos, tendo-se proferido sentença em que se julgou a acção procedente por provada e, consequentemente, decidiu-se, resolver o contrato de arrendamento celebrado entre o A. e R., condenando-se o R. no pagamento das rendas mensais vencidas e não pagas em dívida relativas aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2002, bem como as de Janeiro a Junho de 2003, inclusive, no montante de 2.020,13 euros e as rendas vincendas até entrega efectiva do local arrendado, acrescidas de juros, à taxa legal, sobre as rendas vencidas, desde a data da citação e sobre as rendas vincendas, a partir do respectivo vencimento até integral e efectivo pagamento.

Mais se julgou procedente por provado o incidente de diferimento da desocupação do local arrendado intentado pelo R. e, consequentemente, decidiu-se diferir a desocupação do local arrendado, em virtude de carência de meios do arrendatário, nos termos do art. 103º, n.º 1, al. b) do R.A.U., pelo período de um ano ou, dentro deste período de um ano, até que o R. consiga emprego estável ou obtenha uma habitação social da Câmara Municipal.

Considerou-se que cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, indemnizar o senhorio pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora, ficando sub-rogado nos direitos do locador quanto às rendas pagas e respectivos juros.

1- 6- Não se conformando com esta sentença, dela veio recorrer o Instituto da Gestão Financeira da Segurança Social, recurso que foi admitido como apelação e com efeito devolutivo.

1- 7- O recorrente alegou, tendo dessas alegações retirado as seguintes conclusões:

1ª Ao Fundo de Socorro Social do IGFSS ( Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social ) cabe indemnizar o A., apenas pelas rendas vencidas e não pagas no período do diferimento da desocupação.

2ª A obrigação do Fundo pagar essas rendas vencidas após a sentença (respeitantes ao período de diferimento ), só existe a partir do momento em que as rendas se vencerem e se o Fundo tiver sido notificado de teor da decisão respeitante ao caso.

3ª O Fundo não está e nunca esteve em situação de mora, pelo que não pode ser condenado nesses juros.

4ª O valor total a compensar o A. é de, apenas, o valor das rendas que se vencerem durante o período de diferimento da desocupação.

5ª O Fundo, através do IGFSS que o gere, apenas teve conhecimento da obrigação do pagamento das respectivas rendas, quando lhe foi notificado o teor da sentença de que recorre.

6ª O Fundo não é devedor ao A. de quaisquer outras importâncias, para além das referidas rendas vencidas e vincendas respeitantes ao período de diferimento da desocupação.

Termos em que deve ser condenada a pagar apenas o valor das rendas respeitantes ao período correspondente ao diferimento da desocupação do prédio.

1- 8- A parte contrária respondeu a estas alegações sustentando o não provimento do recurso e a confirmação da decisão recorrida.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:

II- Fundamentação:

2- 1- Uma vez que o âmbito objectivos dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas ( arts. 690º nº1 e 684º nº 3 do C.P.Civil ).

2- 2- Na douta decisão recorrida, consideram-se provados os seguinte factos:

1- O A. é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra X, correspondente ao rés-do-chão, posteriormente de um prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Quinta da Carapalha, Lote 2, em Castelo Branco, correspondente a uma casa de habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 10127 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo Branco sob o número 3080/020693, da freguesia de Castelo Branco.

2- O A., por contrato celebrado em 26 de Outubro de 2001, deu de arrendamento ao R., para sua habitação, a fracção autónoma referida em 1.

3- Através desse contrato o A. cedeu ao R. o gozo, traduzido na ocupação, utilização e fruição temporárias, da referida fracção autónoma.

4- A cláusula 3ª do doc. 1, que consta de fls. 6 e 7, intitulado “Contrato de Arrendamento”, estabelece que “o arrendamento é feito pelo prazo de cinco anos, contando-se o seu início a partir de 1 de Novembro de 2001, renovando-se sucessivamente nos termos das disposições legais aplicáveis aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo”.

5- A renda mensal fixada foi de 45.000$00, cujo valor em euros é de 224,46 euros, actualizável a partir do segundo ano de vigência do contrato.

6- A renda seria paga no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que dissesse respeito, por depósito em qualquer conta bancária que o senhorio indicasse (cláusula 5ª do doc. 1 ).

7- O R. não pagou a renda, em Agosto de 2002, no dia estipulado contratualmente, nem posteriormente.

8- O R. contraiu diversas dívidas e, para pagamento das mesmas, teve de vender alguns bens pessoais.

9- O R. encontra-se desempregado há algum tempo, tendo conseguido apenas trabalhar alguns meses numa empresa de vendas pelo telefone.

10- O R., actualmente, não tem quaisquer rendimentos.

11- É ajudado por familiares e amigos que, inclusivamente, lhe levam comida.

12- Não tem outra casa onde possa viver.

13- Não tem meios para pagar a renda ou arrendar qualquer outra casa.

14- O R. tem vindo a procurar emprego e encontra-se inscrito, desde 03.04.2003, no Centro de Emprego de Castelo Branco como Desempregado – Novo Emprego.

15- O R. esteve presente no Gabinete do Parque Habitacional e Acção Social da Câmara Municipal de Castelo Branco, em meados do ano de 2003 e no dia 20 de Fevereiro de 2004, a fim de candidatar-se a uma habitação social.

2- 3- Com a presente acção, pretende o A. a resolução do contrato de arrendamento que celebrou com o R. ( relativo á fracção autónoma que identificou ), por falta de pagamento de rendas.

O R. confessou a sua omissão no pagamento das rendas, mas por carência de meios e para evitar o pronto despejo do locado, pediu o diferimento da desocupação.

Na douta sentença recorrida, reconheceu-se ao A. o direito de resolver o contrato de arrendamento com o fundamento que invocou, pelo que se declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado, tendo-se condenando o R. no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à entrega do locado, acrescidas de juros moratórios. Entendeu-se, porém, diferir a desocupação do locado, por carência de meios do R., nos termos acima melhor referidos. Em razão deste diferimento, condenou-se o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, indemnizar o senhorio pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora.

É em relação a esta condenação, da forma como foi proferida, que o recorrente mostra o seu inconformismo.

Todas as outras decisões, porque fora do âmbito do presente recurso, permanecerão intocadas.

Entrando na apreciação da apelação, verifica-se que são duas as questões que nos são colocadas para apreciação e decisão.

A primeira é a de saber se obrigação do mencionado Fundo de Socorro Social de pagar rendas vencidas, abrange apenas o período do diferimento da desocupação ou se abarca, para além deste período, todas as rendas ( anteriores ) vencidas e não pagas pelo inquilino.

A segunda é o se saber se serão devidos juros de mora.

Vejamos:

Sob a rubrica «do diferimento das desocupações» ( capítulo II, secção VI, subsecção II ) estabelece, como princípio geral o art. 102º nº 1 do RAU que “a desocupação de um local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato, pode ser diferida por razões sociais imperiosas, nos termos dos artigos seguintes”.

Refere, por sua vez, o art. 103º nº 1 que “o diferimento no artigo anterior é decidido de acordo com prudente arbítrio do tribunal, quando se demonstre alguma das seguintes circunstâncias ... b) que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do réu”.

A obrigação do Fundo de Socorro Social em pagar ao senhorio as rendas vencidas decorre do disposto no art. 106º nº 2 que estabelece que “no diferimento decidido com base na alínea b) do mesmo preceito, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o autor pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele”.

Quer isto dizer que, no caso de diferimento da desocupação, quando a resolução do contrato de arrendamento pelo não pagamento de renda, tenha ocorrido em virtude da carência de meios do réu, o Fundo de Socorro Social deverá indemnizar o senhorio pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora.

A que renda se quis referir o legislador ao usar a expressão “rendas vencidas e não pagas” é, no fundo, a questão que nos é colocada para apreciação.

A nosso ver, o legislador só se pode ter querido referido às rendas vencidas no decurso do diferimento da desocupação. Só durante este período a intervenção do Organismo de Segurança Social se compreende. É que, sujeitando-se o senhorio a ver prolongado os efeitos do contrato ( por razões sociais ) para além da data da resolução, é evidente, que não poderia deixar o Estado de garantir ao lesado/locador o pagamento pelo gozo do prédio, durante o período em que, após a resolução, a respectiva ocupação perdure. Não seria curial terem de ser os senhorios a arcar com medidas de ordem social estabelecidas pelo Estado. Daí a medida instituída. Já no período anterior ao do diferimento da desocupação, a falta de pagamento da renda por banda do arrendatário, cai no âmbito das relações civilísticas que se estabeleceram, aquando da realização do contrato de arrendamento, entre senhorio e inquilino, relações de direito privado a que o Estado e, concominantemente, os Organismos de Segurança Social são, obviamente, alheios. Não se compreenderia que estes organismos tivessem que proceder ao pagamento das rendas vencidas anteriormente ao diferimento da desocupação, já que, para além de essas rendas dizerem respeito às relações privadas entre senhorio e inquilino, o respectivo pagamento seria um acto alheio a qualquer padrão de índole social, prosseguido por esses organismos. A defesa dessa tese levaria mesmo a resultados intoleráveis e inadmissíveis, visto que não seria compreensível, porque não deveriam essas entidades proceder ao pagamento, ao senhorio, em todos os casos de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento se renda, quando estes se devessem a carência da meios dos inquilinos. É que pelo facto de existir um diferimento da desocupação, em relação a essas rendas vencidas, não altera, como é bom de ver, substancialmente, a situação.

Sob o ponto de vista sistemático, o mencionado art. 106º está inserido na rubrica já mencionada «do diferimento das desocupações», donde resulta que a sua previsão se tem, forçosamente, de referir à parte em que está inserida, isto é, ao diferimento da desocupação.

É certo que o art. 16º do Dec-Lei 293/77 de 20/7, que introduziu no sistema jurídico, o diferimento das desocupações de imóveis arrendados, por razões de ordem social, estabelecia que “o Instituto da Família e Acção Social indemnizará o autor pelas rendas vencidas e não pagas durante o período de diferimento, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele”.

Esta norma veio a ser revogada pelo RAU, verificando-se, assim, que a expressão “durante o período de diferimento” foi subtraída da enunciação do referenciado art. 106º nº 2.

Portanto a questão que se poderá colocar, será a de saber se terá sido intenção do legislador, ao retirar tal expressão, fazer estender a obrigação do Organismo de Segurança Social de pagar, não só as rendas vencidas no período do diferimento da desocupação, mas também as rendas vencidas ( e não pagas ) devidas antes dessa altura.

A resposta, a nosso ver, só poderá ser negativa. Para além do que já dissemos, somos em crer, que o legislador, ao ter introduzido a norma na parte sistemática concernente ao diferimento da desocupação, certamente entendeu ser escusado inserir, na disposição, a expressão em causa. Claro que, se a tivesse mantido, mais claro ficava o dispositivo, evitando-se interpretações discrepantes, como a que deu origem ao presente recurso.

Em síntese, o mencionado Fundo só terá que pagar as rendas vencidas no decurso do período do diferimento da desocupação do locado ( e enquanto durar a ocupação da habitação pela pessoa carenciada ). Neste sentido vai a jurisprudência que logramos consultar, concretamente os Acs. da Rel. do Porto de 5-11-2002, de 2-5-2001 e da Rel. de Lisboa de 21-5-96, todos na internet in www.djsi.pt/jtrp,nsf e www.djsi.pt/jtrl,nsf.

Significa isto que nesta parte a decisão recorrida será revogada.

Posto isto, passemos à segunda questão que é a atinente a saber-se se serão devidos juros de mora e em caso afirmativo, sobre que quantias devem incidir e desde quando.

A lei ( o art. 106º nº 2 ) esclarece que o Fundo deve indemnizar o autor pelas rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora. Terá pois que se atender a estes, desde que, haja mora.

O art. 805º nº 2 al. a) do C.Civil, esclarece-nos que o devedor se constitui em mora, independentemente de interpelação, no caso em que as obrigações têm prazo certo ( o que é o caso dos autos ).

Sustenta o apelante, Fundo, que não está e nunca esteve em situação de mora, pelo que não pode ser condenado nesses juros.

Parece-nos distorcida esta visão da questão.

O Fundo, nos termos do dito artigo 106º nº 2, indemniza o autor pelas rendas vencidas e não pagas. Evidentemente que a mora se deve referir à altura de pagamento das rendas e já não ao momento em que o Fundo foi notificado da decisão e possível retardamento do seu cumprimento. Se as rendas acabarem por ser pagas, para além do prazo em que o deveriam ser ( isto é, não atempadamente ), existirá mora e, consequentemente, o Fundo terá que pagar os respectivos juros. Só assim o interesse do A., que a mencionada disposição, patentemente, quis defender e preservar, se mostrará preenchido.

Terá, pois, o Fundo de pagar os juros moratórios relativos às rendas vencidas, computando-se os mesmos, em relação a cada uma das rendas, à data do seu vencimento.

III- Decisão:

Por tudo o exposto, dá-se provimento ao recurso, declarando-se que o Fundo de Socorro Social só terá que pagar as rendas vencidas no decurso do período do diferimento da desocupação do locado e enquanto durar a ocupação da habitação pelo R., revogando-se, nessa parte, a decisão recorrida.

Pagará o Fundo os juros moratórios relativos às rendas vencidas ( no dito período ), computando-se os mesmos, em relação a cada uma das rendas, à data do respectivo vencimento.

No mais mantém-se a douta sentença recorrida.

Custas pelo apelado.