Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
J… e L... instauraram ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra F…, Lda., pedindo:
a) Ser decretada a cessação, por caducidade, com efeitos à data de 31 de Dezembro de 2017, dos contratos de arrendamento, para fins não habitacionais, celebrados entre a primitiva proprietária, mãe dos Autores, e a Ré, em 10 de Abril de 1970 e 07 de Abril de 1975, relativos às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, respetivamente, correspondentes às lojas n.ºs 101 a 103 e 105 a 107, destinadas a comércio, do prédio urbano sito na Rua da Madalena, n.º … a …., freguesia de Madalena, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 63 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 250 da freguesia de Santa Maria Maior.
b) Ser a Ré condenada a desocupar os imóveis locados, devendo os mesmos ser entregues aos Autores livres de pessoas e bens, e, consequentemente, no levantamento das montras construídas nos pilares da fachada, sem autorização dos Autores, com a inerente reposição dos mesmos pilares;
c) Ser a Ré condenada no pagamento aos Autores de uma indemnização, no valor de € 1.485,00 (mil, quatrocentos e oitenta e cinco euros)/mês, devida desde 01 de janeiro de 2018, e que até março inclusive, totaliza €4.455,00 (quatro mil, quatrocentos e cinquenta e cinco euros), devendo a mesma ser elevada para o dobro após ser decretada judicialmente a cessação dos contratos em apreço, tudo de harmonia com o artigo 1045.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.
A R. apresentou contestação, pugnando pela improcedência da ação.
Realizada audiência prévia, foi de seguida proferido despacho saneador sentença que julgou improcedente a ação.
Os AA. interpuseram recurso desta decisão, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões (após convite para a sua sintetização), que aqui se reproduzem:
“1. Os AA. peticionaram fosse declarada a resolução, por caducidade, dos contratos de arrendamento, com base nas cartas que enviaram à R. para transição imediata dos contratos para o NRAU (em 2012), de Oposição à sua renovação (volvidos 5 anos) e cessação com efeitos em 31 de dezembro de 2017.
2. Todavia, o tribunal “a quo” decidiu que os contratos de arrendamento em causa se mantêm em vigor, improcedendo todos os pedidos formulados pelos AA
3. Contudo, a sentença é omissa no que se refere aos demais pedidos, já que o Juiz “a quo” não se pronunciou sobre questões que deveria apreciar.
4. E, por outro lado, conheceu de matéria que não foi Contestada ou excecionada pela R., quando refere que a carta de oposição à renovação enviada pelos AA. não tem qualquer validade ou eficácia em relação à R
5. Pelo que a sentença deverá ser declarada nula, nos termos do art.º 615º, nº1, al. d) do CPC.
6. Ademais, o Tribunal Recorrido considerou que a R. invocou, em tempo, tratar-se de uma microempresa; que não o comprovou (em 2012, mas já no decurso deste processo de despejo), mas que os AA. também não o exigiram, pelo que aceitaram essa qualidade da R. e a inerente transição para o NRAU, que era de 5 anos, mas que em 2017 passou para 10 anos.
7. Contudo, muitas são as contradições entre os factos provados, os fundamentos da decisão e a legislação aplicável.
8. Ficou provado (ponto 10 dos factos provados) que a R. invocou ser microempresa, mas não juntou qualquer documento comprovativo, o que contraria o disposto nos art.ºs 51º, nºs 4 e 6 e 54º, nº 1 do NRAU.
9. Pelo que o arrendatário não pode prevalecer-se da circunstância invocada, nem beneficiar do regime transitório dos 5 anos (à data de 2012), nem de 10 anos (em 2017, com a entrada em vigor da Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho).
10. Também não colhe o fundamento de que se trata de uma “Realidade que está demonstrada nos autos.”, como o refere a decisão ora recorrida, até porque a eventual transição para o NRAU ou o início da sua contagem, nunca poderiam ocorrer no processo judicial.
11. Esta prova é um ónus do arrendatário e não do senhorio.
12. Invertendo este princípio, o Juiz do Tribunal A QUO referiu (no 3º parágrafo da página 8ª da sentença) que os AA. “(…) não exigiram a apresentação dos documentos em causa nem manifestaram qualquer oposição à invocação daquela qualidade. Ou seja, os AA. acabaram por aceitar a invocada qualidade da R. sendo agora abuso de direito tomar posição contrária, negando a eficácia da invocação.”
13. Termos em a decisão sub judice deverá ser alterada, no sentido de ser declarada a resolução dos contratos por caducidade, atenta a imediata submissão dos contratos ao NRAU por um período de 5 anos, tal como proposto aliás pela própria R. (doc. junto a fls. 122 dos autos), com início em dezembro de 2012 e termo em 31 de dezembro de 2017;
14. E atenta a oposição à sua renovação, por carta registada com aviso de receção, enviada pelos AA. à R., em 24 de julho de 2017 (com 120 dias de antecedência).
15. Por outro lado, a sentença recorrida tem duas discordâncias inconciliáveis (na 7ª folha da sentença e os dois parágrafos seguintes) quanto ao momento em que, afinal, o Meritíssimo Juiz considera ter havido transição dos contratos em apreço para o NRAU, cujo entendimento não se alcançou.
16. De igual forma se entende que a circunstância da R. ser distinguida em janeiro de 2019 como “loja com História”, não releva para a presente ação. Já que,
17. A R. não invocou tal circunstância, na carta que enviou para os AA. em 11 de dezembro de 2012 (doc. 5 junto à PI), nem sequer na carta que lhes enviou em 07 de Setembro de 2017, altura em que o n.º 4 do artigo 51.º do NRAU (com a redação que foi dada ao n.º 4 do artigo 51.º do NRAU pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho), já contava com esta disposição.
18. Foi só após o recebimento da carta de resolução dos contratos (31 de agosto de 2017) que a R. se candidatou ao programa Lojas Com História (ver ponto 17 dos factos provados);
19. Classificação esta que foi comunicada à R. no dia 2 de janeiro de 2019. (v. ponto 18 dos factos provados)
20. Assim, ao contrário do que foi o entendimento do Tribunal A QUO, não pode ser aplicado ao caso sub judice o n.º 3 do artigo 13.º da Lei n.º 42/2017, de 14-06, já que, a esta data, o imóvel em apreço não se encontrava na situação prevista na al. d) do nº 4 do artº 51º do NRAU.
21. Em suma, impunha-se, outrossim, que o Tribunal Recorrido tivesse decretado a cessação, por caducidade, com efeitos à data de 31 de dezembro de 2017, dos contratos de arrendamento sub judice.
22. Assim como se impunha que o Tribunal Recorrido tivesse condenado a R. a desocupar os imóveis locados e a entregá-los aos Autores livres de pessoas e bens, e, consequentemente, a repor os pilares da fachada, bem como a pagar-lhe uma indemnização nos termos peticionados.”
A apelada apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção da decisão recorrida, tendo formulado as seguintes conclusões:
“1) Da Nulidade da Sentença
1ª A douta Sentença não padece de qualquer nulidade, seja por omissão, seja por excesso de pronúncia.
a) Da omissão de pronúncia
2ª Através da utilização do artigo definido masculino plural: “os” e da contração da preposição “de” e do artigo “o”: “dos”, o Meritíssimo Tribunal a quo deixa bem claro que julga improcedente todos os pedidos formulados pelos AA.
3ª Concluindo que os contratos de arrendamento em causa se mantêm em vigor, ficou necessariamente prejudicada a apreciação do pedido indemnizatório apresentado pelos Demandantes, impondo-se tão somente a absolvição da R. deste pedido à semelhança dos demais.
b) Do excesso de pronúncia
4ª A R. ora Apelada contestou a presente ação, impugnando expressamente a matéria de facto relevante e alegada pelos A/A., e opondo-se claramente ao entendimento da alegada transição imediata para o NRAU.
5ª Não se vislumbra qualquer excesso de pronúncia por parte do Meritíssimo Tribunal a quo, o qual se limitou a partir dos factos assentes e a aplicar e interpretar a Lei.
2) Das qualidades / classificações da R.:
a) Quer como “microempresa” (Conclusão H, J a FF);
i) Da comprovação da qualidade de “microempresa”
6ª O entendimento manifestado pelos A/A. ora Recorrentes no sentido de que a ausência do envio de documentos comprovativos de que a R. se trata de uma microempresa determina a não aplicação do regime previsto no artigo 54º do NRAU é manifestamente inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, decorrente da consagração do princípio do Estado de direito democrático no artigo 2º da Constituição da República Portuguesa” – cfr. alegado no artigo 50º da contestação.
7ª De forma a sustentar tal alegação, chamar-se-á à colação a Jurisprudência do Tribunal Constitucional, conforme resulta do Acórdão nº 277/2016, de 4 de maio, segundo o qual:
Julga inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção» – vide artigo 51º da contestação.
8ª Semelhante entendimento foi acolhido pelo Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa no dia 9 de março de 2017:
4. –Não será de aplicar a norma decorrente do art.º 54º, nº 5, em conjugação com o art.º 51º, nºs 4 a 6, do NRAU, na redação introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14-08, segundo a qual uma empresa que tenha invocado tratar-se de uma microentidade, fique, por não ter feito, no mês correspondente àquele em que a invocou, a comprovação anual da manutenção de tal qualidade, automaticamente impedida de se prevalecer dessa circunstância, sem advertência do senhorio, quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da omissão, dada a sua inconstitucionalidade, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no art.º 2.º da CRP16.”
9ª O mesmo sucedeu no âmbito do Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa no dia 23 de maio de 2017:
Se o ónus de comprovação das circunstâncias alegadas, com as consequências preclusivas que a lei previu é excessivamente gravoso, severo ou desproporcionado face aos interesses acautelados, como se entendeu no AC. do TC nº 277/2016 de 4.5.2016, já os ónus de resposta e de invocação das circunstâncias é perfeitamente proporcional e necessário aos interesses em causa.”
10ª Conclui-se inelutavelmente que a não apresentação dos documentos que comprovam a qualidade de microempresa no prazo previsto no artigo 54º do NRAU não obsta a que a R. se possa prevalecer dessa qualidade.
ii) Do abuso de direito
11ª Todavia, mesmo pressupondo que assistisse razão aos A/A., i.é., mesmo admitindo que a aplicação e interpretação do regime previsto no artigo 54º do NRAU não fosse manifestamente inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade …
12ª … o exercício de tal direito por parte dos A/A. excederia manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito.
13ª Com efeito, não obstante a R. ter invocado a sua qualidade de “microempresa” e não ter junto de imediato a respetiva documentação, cabia aos A/A. das duas uma:
- Ou exigiam à R. a apresentação imediata de tal documentação para comprovar a qualidade invocada;
- Ou manifestavam de imediato que, pelo facto de não ter apresentado a documentação em questão, não poderia a R. prevalecer-se da qualidade invocada;
14ª Os A/A. ora Recorrentes não fizerem nem uma nem outra, refugiando-se num silêncio tão oportuno como comprometedor.
15ª Pelo que muito bem andou o Juiz a quo ao concluir que: os AA. acabaram por aceitar a invocada qualidade da R. sendo agora abuso de direito tomar posição contrário, negando a eficácia da invocação.”
16ª Assim sendo, conforme dita tanto o princípio da boa fé, como ainda a letra da Lei constante do artigo 334º do C.C., o exercício do direito alegado pelos A/A. ora Apelantes é absolutamente ilegítimo, pelo que também aqui fracassam inelutavelmente o respetivo conjunto de conclusões a este respeito.
b) Quer como detentora de uma “Loja histórica” (Conclusão I, GG a NN);
17ª Atendendo a que o Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local foi aprovado pela Lei nº 42/2017, de 14 de junho, pergunta-se como é que a R. ora Recorrida poderia ter invocado tal circunstância em 11 de dezembro de 2012?
18ª É falsa a conclusão II) apresentada pelos Apelantes, bastando ler a famigerada carta perfilhada pela R. em 7 de setembro de 2017, junta a fls. 17 dos autos e que consubstancia o documento nº 7 junto com o petitório.
19ª O único motivo pelo qual a atribuição dessa classificação não estava já em curso aquando da promoção da transição dos contratos para o NRAU pelos A/A. foi o simples facto de que a legislação que consagrou a proteção de estabelecimentos dessa natureza apenas ter sido aprovada no ano de 2017 – o que vale tanto para a Lei nº 42/2017, como para o correspondente Regulamento Municipal aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa.
20ª Exatamente para salvaguardar esse tipo de casos, o nº3 do artigo 13º da Lei nº 42/2017 contém uma norma transitória, segundo a qual: Em relação aos imóveis que se encontrem na circunstância prevista na alínea d) do n.º 4 do artigo 51.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o NRAU, na redação dada pela presente lei, e cujos arrendamentos tenham transitado para o NRAU nos termos da lei então aplicável, não podem os senhorios opor-se à renovação do novo contrato celebrado à luz do NRAU, por um período adicional de cinco anos.
21ª Nesse mesmo ano de 2017, após a aprovação dos diplomas legais citados no artigo anterior, a R. deu início ao procedimento tendente à atribuição da classificação de “Loja Histórica” – vide ponto 17º da matéria de facto ínsita na douta sentença.
22ª Pelo que bem andou o Meritíssimo Tribunal a quo ao concluir que: “Em consequência, tem aplicação o n.º 3 do artigo 13.º da Lei n.º 42/2017, acrescendo ao período transitório mencionado no ponto anterior o período de 5 anos, durante o qual os AA. não se poderão opor à renovação dos contratos.”
23ª Pelo que, ao contrário do alegado pelos A/A. ora Recorrentes, também aqui falecem todas as conclusões aduzidas a este respeito.
Nestes termos e nos demais de Direito aplicáveis, não deve ser dado provimento ao recurso interposto pelos A/A., mantendo-se incólume a douta Sentença recorrida.”
A decisão recorrida considerou como provada a seguinte matéria de facto:
“1) Encontra-se inscrita a favor dos AA. a aquisição da fração autónoma designada pela letra “A” e inscrita a favor da A., a aquisição da fração “B”, correspondentes às lojas n.ºs 101 a 103 e 105 a 107, respetivamente, destinadas a comércio, do prédio urbano sito na Rua da Madalena, n.º …., freguesia de Madalena, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 63 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 250 da freguesia de Santa Maria Maior.
2) A aquisição das referidas frações resulta de partilha por óbito de M….
3) Por contrato de arrendamento celebrado em 10 de abril de 1970, com início no dia 01 do mesmo mês, a mãe dos AA. deu de arrendamento à Sociedade “Viúva C…., LDA.”, a fração autónoma designada pela letra “A”, para fins de comércio e venda de ferragens e ferramentas a grosso e a retalho, tendo sido convencionada uma renda mensal de 3.000$00 (a que corresponde o contravalor de €14,96), entretanto atualizada.
4) Por contrato de arrendamento celebrado em 07 de abril de 1975, com início no dia 01 do mesmo mês, a mãe dos Autores deu de arrendamento à Sociedade “Viúva C…, LDA.”, a fração autónoma designada pela letra “B”, para os mesmos fins, tendo sido convencionada uma renda mensal de 5.000$00 (a que corresponde o contravalor de € 24,94), entretanto atualizada.
5) Em meados de 1982, as frações autónomas em apreço, exploradas em conjunto, foram objeto de trespasse, sendo a ora R. a Sociedade adquirente.
6) Por carta datada de 26 de novembro de 2012, junta a fls. 122, os AA. procederam à transição dos contratos de arrendamento em apreço para o NRAU, nos termos previstos no artigo 50.º daquele regime.
7) Por carta datada de 11 de dezembro de 2012, a R. comunicou aos AA. o seguinte:
“A) Aceitamos da nova renda mensal de 1.485,00 Euros.
B) Sendo a F…, Lda. uma micro entidade pedimos que a duração do novo contrato seja de 5 anos.”
8) Por carta datada de 24 de julho de 2017, junta a fls. 16, os AA. opuseram-se à renovação dos contratos de arrendamento em causa, com a antecedência legalmente prevista (120 dias), solicitando a devolução dos locados livres de pessoas e bens até ao dia 31 de dezembro de 2017, com a reposição dos pilares das fachadas.
9) Por carta de 07 de setembro de 2017, junta a fls. 17, a R. respondeu aos Autores nos seguintes termos: “Em novembro de 2012, no seguimento da vossa carta de transição para o NRAU, informamos V. Exas. que a nossa sociedade era uma micro entidade, informação essa que não foi questionada por V. Exas. Ora, por esse facto, o contrato ficaria num período transitório de 5 anos até transitar para o NRAU. Com a última alteração legislativa, esse período foi aumentado para 10 anos”.
10) Na missiva datada de 26/11/2012, a R. alegou tratar-se de uma micro entidade, não tendo junto qualquer documento comprovativo. 11) Por carta datada de 21 de setembro de 2017, recebida no dia 26 do mesmo mês, foi a R. interpelada para devolução dos locados nos termos já peticionados.
12) A R. continuou a depositar o valor das rendas mensais após 31/12/2017.
13) Por carta datada de 03 de janeiro de 2018, os AA. remeteram à R. um cheque, no montante de € 1.132,88, correspondente ao valor das rendas do mês de janeiro de 2018 e mais informaram que iriam proceder à comunicação à Autoridade Tributária da cessação dos contratos de arrendamento, com efeitos a 31/12/2017.
14) O que efetivamente sucedeu.
15) No dia 05/01/2018, a R. voltou a fazer um depósito do valor das rendas, pelo que, por carta datada de 15/01/2018, os AA. enviaram um novo cheque, no valor de € 1.132,88, insistindo pela devolução do locado.
16) Não obstante, a R. preencheu os requisitos legais tendentes à sua qualificação como uma microempresa, tanto no que diz respeito ao ano de 2012, como no que respeita a todos os anos subsequentes até à apresentação da presente ação:
a. Balanço inferior a €500.000,00 até 2014 / €2.000.000,00 a partir de 2014;
b. Volume de negócio líquido inferior a €500.000,00 / €2.000.000,00 a partir de 2014;
c. Número médio de trabalhadores: 5 até 2014 / 10 a partir de 2014.
17) Em 31 de Agosto de 2017, a R. candidatou-se ao programa Lojas Com História, promovido pela Câmara Municipal de Lisboa.
18) No passado dia 2 de janeiro de 2019, o Município de Lisboa comunicou à R. “Tendo esse estabelecimento obtido a distinção de "Loja com História "- Deliberação 832/CM/2018 aprovada em Reunião da Câmara Municipal de Lisboa de 13 de dezembro 2018, segue, em anexo, o Boletim Municipal com a respetiva deliberação.”.
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos apelantes e das que forem de conhecimento oficioso (art.ºs 635º e 639º do NCPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do NCPC).
Assim, as questões a decidir são as seguintes:
1. Da nulidade da decisão
2. Da caducidade dos contratos de arrendamento por oposição à renovação vs. período de transição para o NRAU
Análise das questões:
1. Das nulidades da decisão
O apelante invoca a violação do art.º 615º, nº 1, al. d) do CPC, por considerar que a decisão recorrida comporta:
- omissão de pronúncia: por falta de apreciação dos pedidos de condenação da R. no levantamento das montras por si construídas nos pilares da fachada (sem autorização dos AA.), bem como na sua reposição e no pagamento aos AA. de uma indemnização, no valor de € 1.485,00/mês, devida desde 01 de Janeiro de 2018, e que até Março inclusive, totaliza € 4.455,00, devendo a mesma ser elevada para o dobro após ser decretada judicialmente a cessação dos contratos em apreço, tudo de harmonia com o artigo 1045.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.
- excesso de pronúncia: por ter considerado que a oposição à renovação dos contratos apresentada pelos AA. não teve qualquer validade ou eficácia, questão que a R. nem sequer o excecionou na sua contestação ou ao longo do processo.
Estabelece o art.º 615º, nº 1 do C.P.C. que:
“É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.”
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”
Este preceito está diretamente relacionado com o disposto no art.ºs 608º e 609º do C.P.C., dele resultando que o juiz deve apreciar todas as questões que lhe são colocadas, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e não pode ocupar-se senão daquelas, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
A nulidade de decisão por omissão de pronúncia apenas ocorre quando o Tribunal deixe por decidir qualquer questão temática principal, para o que relevam as pretensões deduzidas e os elementos integradores do pedido e da causa de pedir.
“I- As causas de nulidade de sentença (ou de outra decisão), taxativamente enumeradas no art.º 615.º do CPC, visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão ou a não conformidade dela com o direito aplicável.
II- A nulidade consistente na omissão de pronúncia ou no desrespeito pelo objeto do recurso, em direta conexão com os comandos ínsitos nos art.ºs 608.º e 609.º do CPC, só se verifica quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada.
III- A expressão «questões» prende-se com as pretensões que os litigantes submetem à apreciação do tribunal e as respetivas causas de pedir e não se confunde com as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os fundamentos, os motivos, os juízos de valor ou os pressupostos em que as partes fundam a sua posição na controvérsia.
IV- É em face do objeto da ação, do conteúdo da decisão impugnada e das conclusões da alegação do recorrente que se determinam as questões concretas controversas que importa resolver.
V- Não padece de nulidade por omissão de pronúncia o acórdão reclamado que conheceu de todas as questões que devia conhecer, resolvendo-as, ainda que a descontento da recorrente/reclamante.” - Ac. STJ de 03-10-2017, in www.dgsi.pt.
Os apelantes deduziram três pedidos:
“a) Ser decretada a cessação, por caducidade, com efeitos à data de 31 de Dezembro de 2017, dos contratos de arrendamento, para fins não habitacionais, celebrados entre a primitiva proprietária, mãe dos Autores, e a Ré, em 10 de Abril de 1970 e 07 de Abril de 1975, relativos às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, respetivamente, correspondentes às lojas n.ºs 101 a 103 e 105 a 107, destinadas a comércio, do prédio urbano sito na Rua da Madalena, n.º …. a …., freguesia de Madalena, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 63 e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 250 da freguesia de Santa Maria Maior.
b) Ser a Ré condenada a desocupar os imóveis locados, devendo os mesmos ser entregues aos Autores livres de pessoas e bens, e, consequentemente, no levantamento das montras construídas nos pilares da fachada, sem autorização dos Autores, com a inerente reposição dos mesmos pilares;
c) Ser a Ré condenada no pagamento aos Autores de uma indemnização, no valor de €1.485,00/mês, devida desde 01 de janeiro de 2018, e que até março inclusive, totaliza €4.455,00, devendo a mesma ser elevada para o dobro após ser decretada judicialmente a cessação dos contratos em apreço, tudo de harmonia com o artigo 1045.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.”
Os pedidos formulados nas alíneas b) e c) são subordinados ou dependentes do constante na alínea a), principal, o que significa que, por um lado, a sua apreciação depende da procedência deste; por outro lado, em caso de improcedência do pedido principal a apreciação dos demais pedidos fica prejudicada ou acarreta necessariamente a improcedência.
Ora, a decisão recorrida apreciou o pedido principal e julgou-o improcedente e abrangeu na improcedência os demais, nos seguintes termos:
“Em suma, concluímos que os contratos de arrendamento em causa se mantêm em vigor, pelo que os pedidos formulados pelos AA. nesta ação terão de ser julgados improcedentes (…)
Pelos fundamentos expostos, julgo a ação totalmente improcedente, por não provada, e em consequência, absolvo a R. dos pedidos deduzidos.”
O tribunal não deixou de pronunciar-se sobre questão que lhe tenha sido submetida, não olvidando o disposto no art.º 608º, nº 2 do C.P.C
Imputam, ainda, os recorrentes à decisão recorrida excesso de pronúncia por ter conhecido de matéria que não foi contestada ou excecionada pela R., quando afirma que a carta de oposição à renovação enviada pelos AA. não tem qualquer validade ou eficácia em relação à R
Não se vislumbra o conhecimento de qualquer “questão/exceção” não alegada ou excesso de pronúncia, pois o Tribunal apenas teve em conta as questões alegadas pelas partes, e considerou os factos provados, aos quais aplicou o direito. Foram os AA. que trouxeram aos autos (máxime art.ºs 12º e ss. da p.i.), como facto constitutivo do direito que invocam e pedido que formulam, a caducidade dos contratos de arrendamento por oposição à sua renovação, que manifestaram junto da arrendatária por carta datada de 24 de julho de 2017. Por seu turno, a R. nos art.ºs 48º e 49º da contestação alegou que:
“Do exposto decorre que qualquer entendimento no sentido de que os contratos de arrendamento transitaram para o regime do NRAU no dia 1 de janeiro de 2013 e de que a oposição à renovação comunicada pelos A./A. se encontra em contradição com as normas legais aplicáveis ao caso concreto, …
… não tendo, portanto, qualquer validade ou eficácia em relação à R., que se mantém como a arrendatária dos imóveis locados. (sublinhado nosso).
Estava, pois, em causa apreciar a questão da validade e eficácia da oposição à renovação, questão suscitada expressamente pela R. na contestação – o que o tribunal recorrido fez.
Em conclusão, improcedem os fundamentos de nulidade da sentença invocados na apelação.
2. Da caducidade dos contratos de arrendamento por oposição à renovação vs. período de transição para o NRAU
Os contratos de arrendamento não habitacional que vinculam AA. e R. foram celebrados antes do D.L nº 257/95, de 30/09.
A Lei 6/2006, de 27 de fevereiro aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e revogou o regime anterior (cfr. art.º 60º, nº 1). O art.º 59º do NRAU estatui que este diploma se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo das normas transitórias previstas nos art.ºs 26º a 58º.
A atualização da renda e a transição dos contratos de arrendamento dos autos para o NRAU é regulada pelos artigos 50º e ss. deste diploma (art.ºs 27º e 28º), dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário (artº 50º do NRAU), competindo ao arrendatário responder no prazo de 30 dias (artº 51º).
O regime aplicável, previsto nos art.ºs 51º a 55º, depende da comunicação do senhorio e da resposta do arrendatário.
In casu, os AA. comunicaram à R. a sua intenção de transição dos contratos de arrendamento por carta datada de 26/11/2012, onde fizeram proposta de atualização da renda global para €1.485,00 e proposta de os contratos passarem a prazo certo, com a duração de 2 anos.
Em resposta datada de 11 de dezembro de 2012, a R. comunicou aos AA. que aceitava a nova renda mensal de €1.485,00 e que, sendo uma micro entidade, pedia que a duração do novo contrato fosse de 5 anos. Esta carta não foi acompanhada de qualquer comprovativo da qualidade invocada.
E é fundamentalmente quanto a este aspeto que as partes dissentem.
Estabelece o art.º 51º do NRAU que:
“(…)
3. O arrendatário, na sua resposta, pode:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º
4- Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; (…)”
Resulta deste preceito legal que na resposta era lícito à R. aceitar o valor da renda proposta (ou opor-se) bem como pronunciar-se sobre o tipo ou duração do contrato proposto, sem que tal resposta consista na aceitação da transição dos contratos para o NRAU.
Ao invocar a qualidade de microentidade estava a R. a usar a faculdade concedida no nº 4, alínea a).
A aludida circunstância tem como consequência, na falta de acordo entre as partes, a submissão do contrato ao NRAU no prazo de cinco anos a contar, da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário, nos termos do nº 4 do art.º 51º (art.º 54º, nº 1, na redação vigente à data, introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08).
Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes (art.º 54º, nº 6).
É certo que a R., com a carta de resposta, não juntou qualquer documento comprovativo da qualidade que invocou, exigido no art.º 51º, nº 6 do NRAU. Estabelece este dispositivo a cominação de que não sendo junto documento comprovativo não pode o arrendatário prevalecer-se da circunstância invocada.
A decisão recorrida considerou provado o seguinte facto (nº 16), não impugnado, em sede do presente recurso:
“A R. preencheu os requisitos legais tendentes à sua qualificação como uma microempresa, tanto no que diz respeito ao ano de 2012, como no que respeita a todos os anos subsequentes até à apresentação da presente ação:
a. Balanço inferior a €500.000,00 até 2014 / €2.000.000,00 a partir de 2014;
b. Volume de negócio líquido inferior a €500.000,00 / €2.000.000,00 a partir de 2014;
c. Número médio de trabalhadores: 5 até 2014 / 10 a partir de 2014.”
Defendem os recorrentes que a R. não pode beneficiar do regime do artº 54º, nº 1 do NRAU por não ter apresentado o referido documento comprovativo com aquela carta de resposta.
Por seu turno, a apelada defende que este entendimento é inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, decorrente da consagração do princípio do Estado de direito democrático no artigo 2º da Constituição da República Portuguesa.
As declarações das partes nas comunicações escritas que enviaram, reciprocamente, não revelam a existência de um acordo de transição imediata dos arrendamentos para o regime do NRAU. Resulta, pelo contrário, que a R. pretendeu prevalecer-se do facto de ser microentidade, assim diferindo por 5 anos tal efeito, aceitando, todavia, a atualização da renda proposta pelos AA
Ora, os AA. perante a resposta da R. não exigiram a apresentação de documento comprovativo, nem expressaram o seu entendimento quanto à falta de junção desse documento.
Apenas por carta datada de 24/07/2017 comunicaram à R. a sua oposição à renovação dos contratos, por ter “passado cinco anos sobre a sua celebração, com início em 01/01/2013”. Subjacente a esta comunicação está a tese dos AA. no sentido de considerarem que os contratos transitaram para o NRAU, com a resposta dada pela R. à carta que lhe endereçaram datada de 26/11/2012, uma vez que desacompanhada do documento comprovativo da circunstância invocada.
A apelada, na contra-alegação, invoca a inconstitucionalidade, por violação do princípio da proporcionalidade, deste entendimento, o que já havia feito, em moldes idênticos, na contestação : “o entendimento manifestado pelos AA. no sentido de que a ausência de envio de documentos comprovativos de que a R. se trata de uma microempresa determina a não aplicação do regime previsto no artigo 54º do NRAU é manifestamente inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, decorrente da consagração do princípio do Estado de direito democrático no artigo 2º da Constituição da República Portuguesa.”
No Acórdão do Tribunal Constitucional nº 277/2016, publicado no D.R. n.º 112/2016, Série II de 2016-06-14 decidiu-se:
“Julga inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção”.
E pode ler-se na sua fundamentação que “In casu está em causa a aplicação do princípio da preclusão, de origem processual, à possibilidade de o arrendatário, não obstante as ter invocado oportunamente, se prevalecer de certas situações preexistentes, que têm natureza objetiva - porque verificáveis por terceiros e conhecidas das autoridades públicas - e duradoura. É o caso, nomeadamente, do seu rendimento anual bruto, da sua idade ou da sua incapacidade: não sendo tais situações comprovadas documentalmente no momento da resposta a que se refere o artigo 31.º do NRAU, o arrendatário deixa de poder beneficiar do regime substantivo associado à verificação de tais situações, impedindo ou diferindo a transição para o NRAU do seu arrendamento e limitando e condicionando a atualização do valor das rendas. A preclusão em apreço ocorre, não no quadro de um processo judicial, mas de um procedimento negocial desencadeado pelo senhorio e sem que este se encontre vinculado a advertir o arrendatário para as consequências da inobservância daquele ónus de comprovação.
Por isso mesmo, devem valer aqui, ainda com mais razão, as exigências que este Tribunal tem vindo a formular a propósito do processo. Com referência ao processo civil, o Acórdão n.º 620/2013 afirmou o seguinte:
«Apesar de vigorar, na definição da tramitação do processo civil, uma ampla discricionariedade legislativa que permite ao legislador ordinário, por razões de conveniência, oportunidade e celeridade, fazer incidir ónus processuais sobre as partes e prever quais as cominações ou preclusões que resultam do seu incumprimento, isso não significa que as soluções adotadas sejam imunes a um controle de constitucionalidade que verifique, nomeadamente, se esses ónus são funcionalmente adequados aos fins do processo, ou se as cominações ou preclusões que decorram do seu incumprimento se revelam totalmente desproporcionadas perante a gravidade e relevância da falta, ou ainda, se de uma forma inovatória e surpreendente, face ao texto legal em vigor, são impostas às partes exigências formais que elas não podiam razoavelmente antecipar, sendo o desculpável incumprimento sancionado em termos irremediáveis e definitivos (vide, neste sentido, Lopes do Rego, em "Os princípios constitucionais da proibição da indefesa, da proporcionalidade, dos ónus e cominações e o regime da citação em processo civil", em "Estudos em homenagem ao Conselheiro José Manuel Cardoso da Costa", pág. 839 e seg.).»
Embora o acórdão verse sobre contratos de arrendamento habitacionais, cremos que se verifica similitude de fundamentos com o caso ali tratado, uma vez que, no regime de transição para o NRAU, tanto naqueles como nos contratos para fins não habitacionais anteriores ao DL nº 257/95, de 30/09, o legislador teve o intuito inequívoco de criar mecanismos de proteção dos arrendatários, quer face à fragilidade do arrendatário habitacional (em função da idade, de incapacidade, dos rendimentos), quer do arrendatário não habitacional (em função da vulnerabilidade económica e/ou do fim visado ligado à natureza jurídica da entidade arrendatária). – neste sentido v., entre outros, Ac. R.L de 09/03/2017, de 23/05/2017, disponíveis em www.dgsi.pt.
No quadro negocial estabelecido entre as partes afigura-se completamente desajustado, desproporcional ao fim visado, o efeito preclusivo atribuído pela norma do artº 51º, nº 6 do NRAU, por não ter sido junto documento comprovativo aquando da invocação da circunstância de constituir microentidade, sem que os senhorios tenham feito qualquer exigência da mesma, comunicado os efeitos que essa omissão acarretava ou deduzido oposição.
A norma extraída dos art.ºs 51º, nºs 4 e 6 e 54º, nº 5 do NRAU, na redação introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14/08, segundo a qual o arrendatário que não envie o documento comprovativo da qualidade de microentidade fica automaticamente impedido de beneficiar da referida circunstância, sem advertência do senhorio, quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da omissão, é inconstitucional por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa.
Como referido no citado Ac.T.C.: “A verdade, porém, é que tal solução se revela desnecessária para o efeito. Uma vez comunicada ao senhorio a idade ou a incapacidade do arrendatário ou o seu rendimento anual bruto, aquele - que até pode ter conhecimento pessoal desses dados (ao menos quanto à idade e à incapacidade, tal até será a situação mais provável, de acordo com a experiência comum) - fica a saber que a sua intenção de fazer transitar o arrendamento para o NRAU, a menos que as alegações do arrendatário sejam falsas, está comprometida ou limitada. Mas nada impediria que, até ao momento em que tais circunstâncias pessoais do arrendatário fossem por este devidamente comprovadas, a transição prosseguisse sob condição. Agindo de boa fé, como é dever de todas as partes contratuais, o arrendatário também tem interesse numa rápida clarificação da situação”.
O silêncio dos AA., após a comunicação da R. datada de 11/12/2012, criou legitimamente na R. a convicção de que aceitaram a circunstância invocada. A conduta dos AA. ao comunicarem a oposição à renovação dos contratos, cerca de 5 anos depois daquela, sem que à mesma tivessem reagido, pressupondo que não existia período de transição para o NRAU, constitui claro abuso de direito, na sua vertente de “venire contra factum proprium” (art.º 334º do C.C.), como entendido na sentença recorrida.
O exercício do direito só poderá qualificar-se de abusivo quando exceda manifesta e clamorosamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico, ou seja, quando esse direito seja exercido em termos inequivocamente ofensivos da justiça ou do sentimento socialmente dominante – como cremos ser o caso (neste sentido v. Ac. do STJ de 04-07-2019, in www.dgsi.pt).
A alteração introduzida pela Lei 79/2014, maxime ao art.º 50, aponta no sentido da excessiva onerosidade das preclusões ali previstas, ao passar a impor que o senhorio, na comunicação escrita que deve enviar ao arrendatário com vista a atualização de renda e/ou transição para o NRAU, indique as circunstâncias que o arrendatário pode invocar, nos termos do nº 4 do art.º 51 e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos (cfr. alínea f).
O período de transição de 5 anos para o NRAU, previsto no art.º 54º, nº 1, na redação da lei 31/2012, de 14/08, não tinha ainda decorrido à data da entrada em vigor da Lei 43/2017, de 14/06, por via da qual o período de transição para o NRAU passou para 10 anos. Aos contratos de arrendamento dos autos aplica-se este novo prazo, por força do disposto no artº 297º, nº 2 do C.C., contando-se o prazo entretanto já decorrido, a contar da receção pelos AA. da resposta do arrendatário, nos termos do nº 4 do artº 51º. Ou seja, o prazo de transição para o NRAU terminará em dezembro de 2022 (art.º 54º, nº 1).
Tanto basta para que improceda a peticionada caducidade dos contratos de arrendamento por oposição à renovação efetuada pelos AA., a qual, pelos fundamentos supra expostos é ineficaz face à R
Na sentença recorrida, com base no art.º 54º, nº 1, na redação introduzida pela Lei 43/2017, de 14/06, considerou-se que o prazo de transição de 10 anos para o NRAU era aplicável, estando o mesmo em curso aquando da carta de oposição à renovação (cfr. folhas 7 da sentença), pelo que entendeu-se ser ineficaz a oposição à renovação. Consignou-se, dois parágrafos depois, que a transição para o NRAU ocorreu em 1 de janeiro de 2013. Tal data apenas pode decorrer de lapso manifesto, em contradição com toda a fundamentação.
O tribunal a quo fundou-se, ainda, no art.º 13º, nº 3 da Lei 42/2017, para estabelecer a ineficácia da oposição à renovação.
A Lei 42/2017, de 14/06 alterou o NRAU, nomeadamente o artº 51º, nº 4, que passou a contar com a alínea d), do seguinte teor:
“4- Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico.”
E o artº 13º, nº 3 da citada Lei dispõe que “em relação aos imóveis que se encontrem na circunstância prevista na alínea d) do n.º 4 do artigo 51.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o NRAU, na redação dada pela presente lei, e cujos arrendamentos tenham transitado para o NRAU nos termos da lei então aplicável, não podem os senhorios opor-se à renovação do novo contrato celebrado à luz do NRAU, por um período adicional de cinco anos.”
A norma transitória da Lei 42/2017 apenas é aplicável a contratos de arrendamento que tivessem transitado para o NRAU em data anterior. Não é o caso dos autos. Decorre da conjugação da alteração do artº 51º, nº 4 do NRAU, dada pela Lei 42/2017 e seu artº 13º, nº 3, e da redação introduzida pela Lei 43/2017 ao artº 54º, nº 1 do NRAU, ambas publicadas na mesma data, que foi intenção do legislador, com este prazo adicional de cinco anos, equiparar as situações dos contratos já submetidos ao NRAU – em que já não é possível invocar a circunstância prevista na alínea d) do nº 4 do art.º 51º para acionar a previsão do nº 1 do art.º 54º, alargando o período de transição para 10 anos - àqueles que, se encontrando no período de 5 anos de transição, ainda vieram a beneficiar do alargamento deste prazo para 10 anos. Ou seja, visou-se atribuir a mesma proteção temporal, em termos de manutenção do contrato de arrendamento, aos arrendatários de “loja histórica”, por via do art.º 13º, nº 3 da Lei 42/2017, no caso de já terem transitado para o NRAU, e por via da nova redação do art.º 54º, nº 1 do NRAU, conferida pela Lei 43/2017, para aqueles que ainda não tivessem transitado. Contudo, estes últimos, findo o prazo de transição de 10 anos, já não poderão beneficiar do impedimento à oposição pelo senhorio à renovação do novo contrato celebrado à luz do NRAU, por um período adicional de cinco anos.
Assim, a obtenção da qualificação de “loja com história” em 13/12/2018, comunicada à R. em 02/01/2019, a que se candidatara em 31/08/2017 apenas relevaria caso os contratos de arrendamento tivessem transitado para o NRAU em dezembro de 2012, como defendido pelos AA.. Neste caso a R. beneficiaria do prazo adicional de 5 anos, a que alude o art.º 13º, nº 3 da Lei 42/2017, não obstante aquela qualidade só lhe ter sido reconhecida em dezembro de 2018. Neste sentido. V. Ac. R.L. de 22-01-2019, disponível em www-dgsi.pt.
Em suma, a oposição à renovação efetuada pelos AA. sempre seria ineficaz, mantendo-se os contratos em vigor.
A improcedência do pedido de caducidade por oposição à renovação acarreta a improcedência dos demais, dele dependentes, como sobredito.
Pelo exposto, decide-se:
- não aplicar a norma extraída do art.º 51º, nºs 4 e 6 do NRAU, na redação introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14/08, segundo a qual o arrendatário que não envie o documento comprovativo da qualidade de microentidade fica automaticamente impedido de beneficiar da referida circunstância, sem advertência do senhorio, quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da omissão, face à sua inconstitucionalidade, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa.
- julgar a apelação improcedente, mantendo-se, embora com fundamentação não inteiramente coincidente, a decisão recorrida.
Custas da apelação a cargo dos apelantes.
Lisboa, 14 de maio de 2020
Teresa Sandiães
Ferreira de Almeida
Alexandrina Branquinho
