Quem foi o relator do acórdão 5502/22.5T8VIS.C1?

O relator foi Moreira do Carmo, no Tribunal da Relação de Coimbra.

Quando foi proferido o acórdão 5502/22.5T8VIS.C1?

O acórdão foi proferido em 26 de maio de 2026.

5502/22.5T8VIS.C1

Sumário

I. A denúncia de defeitos numa obra por parte do dono da mesma não exige que o mesmo conheça a causa da existência do defeito, bastando que o ato de denúncia indique com o grau de precisão possível, os defeitos detetados na obra, não sendo, também, exigível que precise qual a sua causa; II. Ao abrigo do regime jurídico da empreitada ao dono de obra, cabe provar a existência do defeito, sem ter de demonstrar a sua origem e/ou causa, presumindo-se a culpa do empreiteiro nos termos do art. 799º, nº 1, do CC.; provado o defeito, como aconteceu, cabia à empreiteira demonstrar que o cumprimento defeituoso não procedeu de culpa sua, provando que a causa do defeito lhe é completamente estranha. (Sumário – parcialmente transcrito - elaborado pelo Relator)

Texto

I - Relatório 1. Condomínio do Edifício sito na Rua ..., em ..., representado por A... Unipessoal Lda., instaurou acção declarativa contra B... Unipessoal Lda., com sede em ..., peticionando a condenação da ré: a) A executar a reparação, em prazo razoável a determinar pelo tribunal, de todos os defeitos melhor identificados em 7º do presente articulado, e naqueles que se vier a verificar existirem no prédio em resultado da deficiente execução das obras de conservação e reparação realizadas pela Ré, determinados pela perícia que a final se irá requerer, realizando todos os trabalhos que se revelarem necessários à perfeita conclusão da empreitada, nos termos determinados pela perícia; b) Ser a Ré condenada a executar a reparação, em prazo razoável a determinar pelo tribunal, dos danos no interior das fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, originados pelos defeitos existentes nas partes comuns do prédio, nos termos determinados pela perícia a requerer; - em alternativa ser a Ré condenada no pagamento do montante necessário para a eliminação dos defeitos nas partes comuns elencados em 7º do presente articulado e outros determinados pela perícia a requerer, bem como no montante determinado pela perícia para reparação dos danos no interior das fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente originados pelos defeitos existentes nas partes comuns do prédio; c) Ser a Ré condenada no pagamento de uma indemnização no montante de 2.500,00€ a título de indemnização pelo agravamento da deterioração do imóvel na mora da reparação, acrescida de juros à taxa legal desde a citação, até efectivo e integral pagamento. Alegou, muito em suma, que no âmbito da sua actividade, a ré apresentou orçamento para a execução de trabalhos de reparação e conservação do prédio constituído em propriedade horizontal, correspondente ao condomínio do edifício sito na Rua ... em ..., que foi aprovado pelo autor e executado pela ré, verificando-se, posteriormente, a existência de defeitos, que a ré tem de reparar. A ré contestou, invocando a caducidade do direito que a autora pretende fazer valer e impugnou ainda os factos alegados na petição inicial, pugnando pela improcedência da acção. O autor respondeu, mantendo a sua posição. * A final foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência: 1) Condenou a R. na reparação, em prazo não superior a 120 dias, dos seguintes defeitos e danos: a. Deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura. b. Deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos. c. Na fracção H: i. No quarto com casa de banho privativa, em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda teto e parede com infiltrações e manchas de humidade, bolores, eflorescências muito acentuadas e reboco apodrecido. ii. No quarto contíguo - teto e parede em área parcial contígua à fachada e contígua à pala de cobertura da varanda - infiltrações e manchas de humidade. iii. No sótão, o contorno da janela tem infiltrações, manchas de humidades e bolores, bem como se verifica que o reboco/gesso está humedecido/apodrecido. d. Na fracção J: i. Na cozinha - Teto em área parcial contígua ao volume saliente em fachada, cuja cobertura resulta em um “poço” impermeabilizado por tela asfáltica apresenta infiltrações muito acentuadas, manchas de humidade, eflorescências acentuadas e reboco apodrecido. ii. Na sala de estar, o teto e parede em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda, apresentam manchas de humidades, tinta empolada e/ou destacada; a parede está fissurada com infiltrações e o teto com infiltrações e reboco apodrecido. iii. Nos arrumos, a parede em área parcial contígua à empena do edifício apresenta fissuração e infiltrações e ainda manchas de humidade, bolores e reboco apodrecido. 2) Absolveu a R. dos demais pedidos. * 2. A R. recorreu, formulando as seguintes (prolixas e desordenadas) conclusões: (…) 3. O A. contra-alegou, concluindo que: (…) II - Factos Provados 1. A Ré tem como objecto social Construção Civil e Obras públicas, pinturas, estucagem e outros acabamentos em edifícios. 2. No âmbito da sua actividade a Ré, apresentou orçamento para a execução de trabalhos de reparação e conservação do prédio constituído em propriedade horizontal, correspondente ao condomínio do edifício sito na Rua ... em .... 3. Em Assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em cinco de Abril de 2016, o condomínio do edifício sito na Rua ... em ..., deliberou e aprovou o orçamento apresentado pela Ré, e votou favoravelmente a adjudicação à sociedade Ré dos trabalhos de conservação e reparação do prédio pelo valor de 18.700,00€, IVA incluído. 4. Consta do orçamento referido em 3., datado de 29 de Março de 2016, o seguinte: “Assunto: Orçamento para o condomínio lote ...5 ... - .... EXMOS. SR. De acordo com o nosso contacto, e agradecendo desde já, a atenção da vossa consulta, passamos a apresentar a nossa melhor proposta, referente ao assunto supra citado, para os trabalhos a seguir descritos. Cobertura do telhado 1.1 - Limpeza de toda a cobertura com maquina de lavar a pressão de jato de agua, substituição de todas as telhas partidas e revisão dos comos, aplicação de hidrofogante em toda a cobertura. 1.2 - Fornecimento e aplicação de rufos para chaminés em chapa lacada cor branca em substituição dos existentes, incluindo a remoção dos existentes e o trabalho de adaptação e cortes das telhas de remate. 1.3 - Pintura das paredes das chaminés, utilizando primário e 2 demão de tinta impermeabilizante na cor a escolher, a rematar nos rufos, incluindo todos os materiais para um bom acabamento e matérias de protecção. 1.4 - Lixar e pintar cúpulas das chaminés com tinta de esmalte anti ferrugem com as demão necessárias a um bom acabamento. 1.5 - Fornecimento e aplicação de rufos novos em todos os caleiros, indo este realizar o acabamento em cima de todos os moretos e alargar os tubos de descarga para o exterior. 1.6 - Fornecimento e colocação de rufos lacados em todas as palas existentes por cima das varandas e respetivos remates, será colocado isolamento térmico de 3 cm de espessura e colocação de tela pitonada. 1.7 - Fornecimento e colocação de tela por cima da caixa de escadas na zona dos terraços acessíveis pela cobertura, colocação numa parede que esta a confinar com esta e por cima da entrada principal também tem que ser retificadas. 2 - Fachada do edifício Alçado Posterior e Lateral Direito 2.1 - Limpeza de todas as superfícies com máquina de lavar a pressão de jato de água, assim como reparação de fissuras recorrendo a picagem de massas soltas, correção das mesmas com aplicação de rede de fibra de vidro e posterior enchimento com argamassas aditivadas com resina. 2.2 - Reparação das varandas que se encontrão degradadas, betumar se necessário e impermeabilizar. 2.3 Dar 1 demão de primário em tetos e fachadas - Pintar tetos com tinta acrílica com as demão necessárias a bom acabamento. - Pintar fachadas com tinta de borracha com as demão necessárias a um bom acabamento. 2. 4 - Lixar e pintar com tinta de esmalte anti ferrugem as grades das fachadas com as demão necessárias a um bom acabamento. 2.5 - Fazer a limpeza de toda a cerâmica sempre que necessário e impermeabilizar os alçados referidos. Alçado Principal e Lateral Esquerdo 2.6 - Limpeza de toda as superfícies das fachadas com máquina de lavar a pressão de jato de água, assim como a reparação de fissuras recorrendo a picagem de massas soltas, correcção das mesmas com aplicação de rede de fibra e posterior enchimento com argamassa aditivadas com resina. 2.7 - Reparação das varandas que se encontrão degradadas, betumar onde for necessário e impermeabilizar. 2.8 - Dar uma demão de primário em tetos e paredes das fachadas - Pintar tetos com tinta acrílica com as demão necessárias a um bom acabamento. - Pintar fachadas com membrana elástica com as demão necessárias a um bom acabamento. 2.9 - Realizar a limpeza de toda a cerâmica betumar sempre que seja necessário e impermeabilizar nos alçados referidos. 3.0 - Todos os materiais acima descritos tem garantia o que e de lei o condomínio pode reter 5 por cento do valor total do orçamento durante o período da garantia. 3.1 - Todos os materiais a aplicar em obra são marca Sika ou Robbilaq O orçamento para efetuar este trabalho é de 18.700,00€ (Dezoito mil e setecentos euros) já com IVA incluído. Nota - E da responsabilidade da empresa B... qualquer acidente de trabalho ou danos causados a outros fiscalização a andaimes e pessoal da empresa no decorrer dos trabalho a efetuar. Nota - E da vossa responsabilidade condomínio fornecer agua e corrente elétrica e licença para efetuar os trabalhos acima descritos. Gratos pela atenção prestada, e na expectativa da nossa proposta vir a merecer a vossa preferência subscrevemo-nos com elevada estima e consideração.”. 5. A ré emitiu a última fatura em novembro de 2018, data em que emitiu a última fatura no valor de €2.825,01. 6. A ré concluiu os trabalhos referidos em 4. em setembro de 2018. 7. O prédio referido em 2. o prédio apresentou, em data não concretamente apurada, pelo menos, em abril de 2021, tendo nesse ano os condóminos se apercebido dos seguintes defeitos: a) Deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura. b) Deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos. c) Empolamento de tinta, eflorescências e aparecimento de manchas amareladas resultantes de humidade nas fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, com origem em defeitos existentes nas partes comuns do prédio. 8. Os defeitos referidos em 7. foram dados a conhecer à ré em data anterior a abril de 2021. 9. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 18:18, a B...........@.....: “Assunto: Reclamação dos danos no edifício sito Rua ..., ... Exmos. Senhores, Somos a solicitar as reparações inerentes ao condomínio sito na Rua ..., ..., sendo que as obras executadas pela vossa empresa a B..., ainda se encontram dentro da garantia. Mais informo, que depois de vários contactos telefónico, o responsável da empresa B..., na pessoa do Sr. AA, comprometeu-se por várias vezes a executar as reparações inerentes á cobertura, bem como na visita ás frações lesadas, por meados do mês de abril, se comprometeu ainda com a empresa administradora e condóminos, a fazer as reparações interiores que fossem da sua responsabilidade. Agradeço um agendamento célere para resolução dos problemas detectados.”. 10. Consta de email enviado por B...........@..... a “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 19:03: “Boa noite quais são as reparações, tou disponível para ir ver. Com os meus melhores cumprimentos. AA.” 11. Consta de email enviado por B...........@..... a “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 20:32: “Boa tarde quando fiz visita a obra com o vosso funcionário BB foi verificado entrada de água no apartamento através das claraboias do telhado chovia lá dentro eu e vosso funcionário andamos a tentar compor, no telhado tem uma parede de tela toda rota a meter água para os apartamentos. Por isso claraboias do telhado e parede de tela no telhado e da vossa responsabilidade, mas tou disponível para ir ver os defeitos da obra sobre a parede da tela não tenho disponibilidade para a fazer a vossa empresa mas continuo a espera que me paguem o que me devem do condomínio C.... Com os melhores cumprimentos. AA.”. 12. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 4 de janeiro de 2022, pelas 16:24, a B...........@.....: “Boa tarde Sr. AA, agradeço uma agendamento para visita ás frações.”. 13. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 11 de fevereiro de 2022, pelas 12:09, a B...........@.....: “Exmos. Srs., Venho por este meio solicitar que agendem uma visita ao condomínio sito na Rua ..., sendo um caso que já se arrasta algum tempo.”. 14. Em março de 2021, AA deslocou-se ao prédio em questão e, com um funcionário da administração de condomínio autora, analisou os defeitos referidos em 7. 15. Por carta datada de 2 de maio de 2022, a autora remeteu à ré uma carta onde consta: “Exmo. (s) Sr. (s) A D..., na qualidade de empresa administradora do Condomínio do edifício sito na Rua ..., em ..., vem por este meio, comunicar-vos a existência de anomalias, decorrentes dos Vossos trabalhos no referido prédio e descritos no Mapa de trabalhos, cuja cópia por comodidade se anexo, os quais ainda se encontram abrangidos pelos prazos legais de garantia, nomeadamente: - Cobertura do telhado, sendo necessário verificar os rufos colocados, bem como as telas aplicadas, sendo que são causa de infiltração; - Fachadas, retificar os trabalhos efetuados nas fachadas pois os mesmos são causa de infiltração. Agradecemos que nos informem num prazo de 10 dias a contar da data de receção da presente carta, acerca daquela que será a vossa linha de atuação, Alertamos para uma séria de prejuízos que estão a ser causados e vos poderão ser imputados, tal como deliberado em ata, a qual se anexa. Aguardamos por uma resposta da V/ parte, de forma a evitar a remissão do processo para o Departamento Jurídico.(…)”, carta essa não recepcionada pela R. 16. Que com o passar do tempo as vicissitudes referidas em 7 agravaram-se, havendo mais infiltrações, tendo mesmo ocasionado outras. 17. A não eliminação dos defeitos referidos em 7. e, mais concretamente, o aumento das infiltrações e humidades nas fracções que correspondem às fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, todas adstritas a habitação, reduzem o seu o valor e aptidão do prédio para o seu fim normal. 18. Decorrentes dos serviços prestados pela ré, para além dos danos referidos em 6, e em consequência deste, resultaram os seguintes: a. Na fracção H: i. No quarto com casa de banho privativa, em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda teto e parede com infiltrações e manchas de humidade, bolores, eflorescências muito acentuadas e reboco apodrecido. ii. No quarto contíguo - teto e parede em área parcial contígua à fachada e contígua à pala de cobertura da varanda infiltrações e manchas de humidade. iii. No sótão, o contorno da janela tem infiltrações, manchas de humidades e bolores, bem como se verifica que o reboco/gesso está humedecido/apodrecido - 12 a 14. b. Na fracção J: i. Na cozinha 1. Teto em área parcial contígua ao volume saliente em fachada, cuja cobertura resulta em um “poço” impermeabilizado por tela asfáltica apresenta infiltrações muito acentuadas, manchas de humidade, eflorescências acentuadas e reboco apodrecido. 2. Na sala de estar, o teto e parede em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda, apresentam manchas de humidades, tinta empolada e/ou destacada; a parede está fissurada com infiltrações e o teto com infiltrações e reboco apodrecido. 3. Nos arrumos, a parede em área parcial contígua à empena do edifício apresenta fissuração e infiltrações e ainda manchas de humidade, bolores e reboco apodrecido - 15. III - Do Direito 1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas. Nesta conformidade, as questões a resolver (segundo se consegue retirar das prolixas e desordenadas conclusões da recorrente) são as seguintes. (…) - Caducidade do direito de denúncia dos defeitos. - Alteração da decisão da matéria de facto. - Responsabilidade civil contratual da R. (…) 4. No que respeita à caducidade do direito de denúncia dos defeitos escreveu-se na sentença recorrida que: “No que toca à qualificação jurídica das partes, tem-se que a autora é um Condomínio constituído em propriedade horizontal, no qual existem frações destinadas a habitação. No que respeita à ré, tem-se que a mesma é uma sociedade comercial, pelo que é qualificada como comerciante, nos termos do artigo 13, ponto 2.º do Código Comercial que, no momento do acordo com o Réu atuou no exercício do seu comércio. Importa, ante a importância que assume perante o caso em concreto, dissecar tal qualificação e as consequências da mesma. Estatui o artigo 2.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 24/96, de 31 de julho que consumidor é “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios”. O artigo 2.º, alínea g) do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, estabelece que consumidor é aquele que “no que respeita aos contratos abrangidos pelos presente decreto-lei, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional”. Antes de mais, num condomínio é inerente a existência de propriedade horizontal a qual compreende a coexistência na mesma pessoa de dois tipos de propriedade: a propriedade exclusiva da respetiva fração e a compropriedade das partes comuns do prédio (artigo 1420.º, n.º 1 do Código de Civil). A consideração do condomínio como consumidor assenta no facto de o conceito de consumidor conter um elemento relacional, através do qual se alicerça toda a construção do direito do consumo que é proteger a parte tipicamente mais fraca numa relação contratual. Daqui resulta que, se existir pelo menos um único condómino que destine a fração, sua propriedade, para um uso privado, todo o condomínio se deve considerar como consumidor, pois «[o]s negócios jurídicos - p. ex., os contratos de compra e venda ou os contratos de empreitada - relacionados com as partes comuns do edifício deveriam ser considerados como negócios jurídicos de consumo desde que o proprietário, ou desde que algum dos proprietários, das partes comuns devesse ser qualificado como consumidor. Em consequência, os negócios jurídicos relacionados com as partes comuns devem ser considerados como negócios jurídicos do consumo desde que um dos condóminos seja consumidor» (Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 10/12/2019, proferido no âmbito do processo n.º 4288/16.7T8FCN.L1.S2 e de 20/01/2022, proferido no âmbito do processo n.º 1451/16.4T8MTS.P1.S1, ambos disponível em www.dgsi.pt e, neste sentido, Jorge Morais Carvalho, “Manual de Direito do Consumo”, 7.ª Edição, 2020, Almedina, págs. 32 e 33 e Sandra Passinhas, “O Novo Regime da Compra e Venda de Bens de Consumo - Exegese do Novo Regime Legal”, in Revista de Direito Comercial, 2021, pág. 1463, disponível em www.revistadedireitocomercial.com). Aliás, o Supremo Tribunal já decidiu que «[…] seria, de todo, incongruente, admitir que num prédio constituído sob o regime de propriedade horizontal todos os condóminos fossem consumidores relativamente à sua fração e deixassem de o ser relativamente às partes comuns que adquirem por efeito da aquisição da sua fracção, não se destinando esta a uso profissional» (Acórdão de 17/10/2019, proferido no âmbito do processo n.º 1066/14.1T8PDL.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt). Retira-se assim, que a autora é qualificável como consumidor, tendo sido efetuada uma obra nas partes comuns, destinado a um uso não profissional, por uma pessoa que exerce com caráter profissional uma atividade que vise a obtenção de benefícios. (…) Como já se referiu, a autora ao qualificar-se como consumidora implica que, direta e necessariamente, o regime a aplicar seja o previsto no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril - artigo 1.ºA, n.º 2, que abrange além da construção do imóvel, também a empreitada de reparação respetiva -, e não o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, dado que o contrato foi celebrado entre as partes em data anterior a 01/01/2022 (artigos 53.º e 55.º, ambos do Decreto-Lei n.º 84/2021). Neste sentido, quer o regime previsto na Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de julho, quer o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril), aplicáveis aos contratos empreitada enquanto relação de consumo, apresentam-se como normas especiais, derrogando as normas gerais do Código Civil que sejam incompatíveis com o regime especial. Ou seja, a isto equivale dizer que «a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos existentes na obra, nos contratos de empreitada de consumo, rege-se pelas regras gerais previstas no C. Civil para os contratos de empreitada e pelas regras especiais previstas na Lei de Defesa do Consumidor e no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril» - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 15/06/2020, processo n.º 101/188.9T8VLF.C1, disponível em www.dgsi.pt. Em concreto, a noção de defeito traduz-se em “vícios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato, quer alterações/deformidades com que a obra foi construída” - vide, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 41053/10.7YIPRT, disponível em www.dgsi.pt. Neste particular, os defeitos por desconformidade traduzem-se em situações nas quais a obra não detém as particularidades e atributos indicados no contrato, podendo advir da falta de qualidades asseguradas pelo empreiteiro ou até da inaptidão da obra para realizar o fim a que se destina. Não obstante, o vício traduz-se em falhas que desvalorizam a obra ou que impossibilitam a sua utilização completa para executar o fim a que se destina. (…) No que tange aos prazos, impõe-se cotejar as normas previstas no artigo 1225.º, do Código Civil, com o artigo 5.º-A, do Decreto-Lei n.º 67/2003. Em súmula, para o que releva, «o dono da obra que seja consumidor, no âmbito da empreitada de consumo, tratando-se de bem imóvel (como é o caso), dispõe de três tipos de prazo para o exercício dos seus direitos, sob pena de caducidade: em primeiro lugar, o prazo de 1 (um) ano para a denúncia dos defeitos da obra, contado desde o momento em que tiver detetado esse mesmo defeito, nos termos do artigo 1125.º, n.º 2 e do artigo 5.º-A, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril; em segundo lugar, o prazo de 3 (três) anos para a instauração da competente ação judicial em que pedirá a eliminação/reparação dos defeitos, e que se conta de denúncia, atempadamente apresentada, dos defeitos (artigo 5.º-A, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 abril); finalmente, o prazo de 5 (cinco) anos, correspondente à garantia legal de conformidade, o qual deve contar-se desde que aconteceu a entrega do imóvel (artigo 1225.º, n.º 1, do Código Civil, e artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril)» - vide, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 26/11/2024, processo n.º 3231/22.9T8PTM.S1, disponível em www.dgsi.pt. O prazo de cinco anos contado da data da entrega suprarreferido constitui a «entrega com a obra terminada, sem qualquer necessidade, previsível, de efetuar qualquer trabalho no âmbito da mesma empreitada» - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 17/12/2014, processo n.º 157/12.8TBALD.C1, disponível em www.dgsi.pt. Todavia, a contagem do prazo para a denúncia dos defeitos tem início com a «efetiva e suficiente tomada de conhecimento do defeito, não relevando, para efeito de início de contagem, a estarem em causa questões de natureza eminentemente técnica, a mera possibilidade do defeito». (vide, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 21/02/2022, processo n.º 1583/16.9T8PVZ.P1, disponível em www.dgsi.pt) Acresce que não existe, pois, uma forma específica de comunicação dos defeitos ao vendedor regendo, a este respeito, o princípio da liberdade de forma (artigo 219.º do Código Civil), podendo esta, inclusivamente, ser tácita (artigo 217.º do Código Civil). Em rigor, conforme aludido, caso não sejam exercidos nos períodos suprarreferidos, os direitos do dono da obra caducam, não podendo ser mais exercidos. Em súmula, estão em causa três prazos de caducidade, o que, necessariamente, permitirá que o empreiteiro deduza três exceções perentórias, a quem caberá alegar e provar os factos invocados como causa extintiva do direito do autor. (…) Tecido o enquadramento jurídico, atente-se no caso concreto. A obra terminou em setembro de 2018. Assim, de acordo com a factualidade dada como provada, os defeitos terão sido comunicados à ré, em data não concretamente apurada, antes de abril de 2021. Todavia, uma vez que não foi possível apurar a data em que efectivamente foram comunicados, considerar-se-á a data de abril de 2021, sendo que os condóminos tiveram conhecimento dos mesmos nesse ano, necessariamente antes de abril de 2021. Da análise da norma, verifica-se que a autora denunciou os defeitos dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento dos mesmos e foram comunicados pela autora à ré, mas, pelo menos, a abril de 2021. Sucede que após a realização da denúncia (considerando, pelo menos, a data de abril de 2021), a autora, por assumir a qualidade de consumidora, teria três anos para solicitar judicialmente a eliminação dos defeitos detetados, o que ocorreu, na medida em que a ação foi proposta a 18-01-2023. Quanto ao terceiro prazo, a obra foi rececionada, pelo menos, a setembro de 2018, pelo que no decurso dos cinco anos da garantia legal, contados desde a entrega do imóvel, surgiram os defeitos. Donde resulta que, salvo melhor opinião, e do cotejo dos prazos referidos, o direito exercido pela autora não terá caducado.”. A recorrente discorda, porquanto não resulta dos autos qualquer denúncia concreta de defeitos da empreitada em 2018, sendo insuficientes referências genéricas a “humidades” ou “infiltrações”, tendo o direito exercido pelo A. caducado (cfr. conclusões de recurso 88. a 91.) Como se constata a recorrente não contesta que a denúncia dos defeitos teria de ser feita no prazo de 1 ano, após o seu conhecimento pelos condóminos. E como resulta do regime legal, tratando-se do decurso de um prazo de denúncia cabia à R. alegar e provar (art. 343º, nº 2, do CC), que o A. há mais de um ano, a contar de data anterior a Abril de 2021, data da denúncia (facto 8.), tinha descoberto os defeitos e não os tinha denunciado, o que não logrou comprovar. Se fosse este o argumento da recorrente, o puramente temporal, para a invocada caducidade, o mesmo teria necessariamente de improceder, pela razão adiantada. Mas a R. fica aquém, ao defender mais finamente que não houve verdadeira denúncia de defeitos, pois “humidades” ou “infiltrações” não chegam para tanto. Porém a apelante está a ser redutora, pois não se provou simplesmente o que alega. O que se provou (facto 7.), foi mais que isso, foi que os condóminos se aperceberam e denunciaram defeitos relacionados: com deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura; deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos; empolamento de tinta, eflorescências e aparecimento de manchas amareladas resultantes de humidade nas fracções designadas pelas letras “H”, “J”, “C” e letra “G”, com origem nas partes comuns do prédio. Então a pergunta que se deve fazer é, bastará tal denúncia nos termos apontados. Entendemos que sim, pois ela é feita de forma minimamente precisa e circunstanciada, não sendo, por outro lado, exigível que o dono da obra conheça a causa da existência do defeito, bastando que o acto de denúncia indique com o grau de precisão possível, os defeitos detectados na obra, não sendo, contudo, exigível que precise qual a sua causa (como defendem P. Romano Martinez, em Cumprimento Defeituoso, Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Ed. Teses 1994, págs. 359 e 372 e J. Cura Mariano, em Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 4ª Ed., págs. 90/91). Assim sendo, face à objecção da recorrente, unicamente centrada, na falta de denúncia concreta de defeitos, que não acolhemos, tem-se por não procedente esta parte do recurso, relacionada com a invocada caducidade. (…) 6. Na sentença recorrida, escreveu-se que: “O direito que a autora invoca enquadra-se no domínio da responsabilidade civil contratual. Considerando o sentido e alcance do acordo celebrado entre as partes, atendendo às respectivas declarações negociais, é possível qualificar o do negócio realizado como um contrato de empreitada (…), que pressupõe a vinculação do empreiteiro a realizar certa obra - obrigação de resultado - e a obrigação do dono da obra ao pagamento do preço - artigos 1207.º e seguintes, do Código Civil. Ora, a realização da obra - obrigação do empreiteiro - deve ser levada a cabo conforme o que foi convencionado pelas partes e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da mesma, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato - artigo 1208.º, do Código Civil. E aqui entronca a regra geral das obrigações: os contratos devem ser pontualmente cumpridos - artigos 406.º, n.º 1 e 762.º, n.º 1 do Código Civil. (…) Enquanto facto constitutivo do direito que a autora invoca, competia-lhe provar a existência do contrato, de onde derivasse a obrigação do réu, decorrendo do artigo 799.º do Código Civil uma presunção de culpa do devedor - artigos 342.º, n.º 1 e 344.º, n.º 1 do Código Civil. Já ao réu incumbia alegar e demonstrar factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela autora, além de ilidir a presunção de culpa 2Sabendo que, como salienta Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 4ª Ed., Almedina, pp. 73-74, “o empreiteiro veria excluída a sua culpa se demonstrasse que o defeito ocorrido não era evitável pelo grau de perícia exigido ao empreiteiro médio, o qual, utilizando as regras da arte daquele tipo de obras, não consegue evitar, como é corrente, que aquele defeito se verifique”, ou “as situações em que a complexidade da construção conduza a uma multiplicidade de sujeitos autónomos, intervenientes na realização da obra, nomeadamente a existência de diversos empreiteiros a quem compete a realização de diferentes partes da obra”. que sobre si impende - artigo 342.º, n.º 2 do Código Civil. A autora provou a celebração do contrato, tendo ainda ficado provada a conclusão da obra em Setembro de 2018 e os defeitos inerentes à mesma, pretendendo agora a reparação dos referidos defeitos. * Ensina Pedro Romano Martinez que “o empreiteiro é responsável, não só pela violação dos deveres emergentes do contrato de empreitada, mas também por, no exercício dessa sua actividade, desrespeitar ilicitamente e com culpa direitos de outrem ou qualquer disposição destinada a proteger interesses alheios” e, por isso, pode incorrer em responsabilidade contratual, ou extracontratual, desde que aja com culpa - cf. Responsabilidade Civil no Contrato de Empreitada - Responsabilidade do Empreiteiro e Seguro de Responsabilidade Civil, Revista Julgar, n.º 42, Almedina, 2020, pp. 93-94. Este cumprimento defeituoso é, ao lado da falta de cumprimento e da mora, uma terceira forma de violação do dever de prestar - violação contratual positiva - caracterizada pelo facto de o dano emergir de vícios, defeitos ou irregularidades da prestação efectuada, que não do atraso, ou da falta da prestação. E sabe-se ainda que, no caso de violação contratual, a culpa do lesado é presumida, ao passo que na violação ilícita de normas destinadas a proteger os tais interesses alheios, a culpa tem que ser provada pelo dono da obra. E, como alerta Romano Martinez, op. cit. p. 94, “esta presunção de culpa é, teoricamente, ilidível; todavia, tratando-se de prestações de resultado, como acontece no caso da empreitada, na prática, pese embora corresponda a uma presunção iuris tantum, não é fácil ilidir a presunção de culpa do empreiteiro”. (…) Visto o regime geral, os defeitos que resultaram provados e a sua denúncia atempada, resta completar com as consequências jurídicas que ao caso correspondem. Diante da existência de defeitos, o ordenamento jurídico português concede ao dono da obra vários direitos, de exercício sucessivo ou sequencial, sujeitos ainda ao regime geral da responsabilidade contratual: 1. O direito potestativo de recusa da obra - artigo 1224.º, do Código Civil; 2. A eliminação dos defeitos, que é, no dizer de Romano Martinez, op. cit. p. 98, “uma forma de execução específica característica do contrato de empreitada; pretende-se exigir o cumprimento do acordado”. E, por isso, o dono da obra deve, ao abrigo do artigo 1221.º, n.º 1, Código Civil, começar por exigir do empreiteiro a eliminação dos defeitos; 3. A exigência de obra nova: Não podendo os defeitos ser eliminados, o dono da obra pode exigir que o empreiteiro cumpra a prestação a que ainda está adstrito e que não cumpriu em momento anterior; Note-se que não é livre a opção entre eliminar os defeitos e realizar uma obra nova, já que aqueles podem nem sequer ser elimináveis 3Podendo o empreiteiro, ou em caso de discordância do dono da obra, o tribunal averiguar se os defeitos são elimináveis ou não.. No caso da realização da obra nova, o dono da obra também opor-se se tal lhe causar um prejuízo excessivo. Além disso, o empreiteiro pode nem sequer prestar nos termos antecedentes, se as despesas inerentes forem manifestamente superiores ao interesse que o dono da obra daí retiraria - artigo 1221.º, n.º 2, Código Civil. 4. A redução do preço, nos termos do artigo 1222.º, n.º 1, Código Civil; 5. Resolução do contrato, também de acordo com o artigo 1222.º, n.º 1, do Código Civil. Aqui chegados, há que ponderar que: A obra em causa nos autos foi terminada em setembro de 2018 e, desde então, foram sendo notados estragos, tendo, em abril de 2021, a autora comunicado à ré os defeitos, solicitando a sua eliminação. Entre dezembro de 2021 e maio de 2022, a autora tem vindo a reiterar a necessária de eliminação dos defeitos. E, perante a inacção da ré, em 30-12-2022, veio a dar entrada a presente acção. É verdade que não ficou apurado que o primeiro contacto com os defeitos tenha sido acompanhada de um prazo para a sua eliminação - tal como prevê o artigo 1221.º, do Código Civil. Mas, as missivas constantes dos autos e que o legal representante da ré confessou ter recebidos - designadamente os emails juntos aos autos - denotam uma total inacção por parte da ré uma vez que entre dezembro de 2021 e maio de 2022, a autora enviou três emails a solicitar o agendamento de visitas para a vistoria dos defeitos e a eliminação dos defeitos e a ré limitou-se a dizer que, por um lado estava disponível para ir visitar o prédio, várias vezes - quando já lá tinha ido em abril de 2021 e nenhuma reparação foi feita - e por outro a dizer que alguns dos defeitos denunciados não eram da sua responsabilidade, mas que continuava disponível para ir ver os demais - dando também a entender que, se por um lado alguns defeitos não são da sua responsabilidade, os outros são. (…) De todo o modo, demonstra, por outro lado, tal comportamento da ré que, da perspectiva do declaratário normal, esta estaria em perfeitas condições de ter compreendido - a recusa da ré em eliminar os defeitos, ou de proceder à execução de nova obra. Perante a conduta da ré, não seria razoável impor à autora que continuasse a solicitar e a aguardar o início dos trabalhos, tanto mais que, se a ratio da imposição de prazos curtos para a denúncia de defeitos pelo dono da obra é permitir a rápida eliminação e evitar o agravamento e mais danos, não se compreenderia que a autora continuasse a aguardar indefinidamente até que a ré decidisse sanar os defeitos que conhecia 4Aliás, conforme salienta João Cura Mariano, “o início das obras de reparação e o seu termo devem ocorrer num prazo razoável e com o mínimo de transtorno, tendo em consideração a natureza dos trabalhos e o fim a que o dono da obra a destina” - op. cit, p. 101. - artigo 224.º, n.º 1, Código Civil. Na medida em que ficou irremediavelmente comprometida a confiança na capacidade e disponibilidade da ré para cumprir a sua prestação contratual, dando perfeito corpo uma perda de interesse objectivo na sua realização, em desrespeito pelo consagrado no artigo 1221.º, do Código Civil, tal situação configura um incumprimento definitivo - artigos 808.º, n.º 2 do Código Civil. * Do dever de reparação a cargo da Ré O art. 1.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, ao estabelecer que o vendedor tem o dever de entregar ao consumidor bens que sejam conformes com o contrato de compra e venda, consagra uma garantia para os consumidores de que o bem entregue será conforme com o bem compreendido no contrato, fixando o referido diploma prazos mais alargados para o exercício de direitos do que os que decorreriam do Código Civil. O regime da venda de bens de consumo institui, por outro lado, um sistema de responsabilidade objectiva do vendedor, que responde directamente perante o consumidor, independentemente de a falta de conformidade provir de culpa sua. (RUI ATAÍDE, «A venda de bens de consumo. Meios de tutela do comprador e a responsabilidade directa do produtor» in O Direito, 2017-II, p. 312) Assim, deve o vendedor responder perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem é entregue ao mesmo, presumindo-se existente já nessa data, quando se manifeste num prazo de dois ou de cinco anos a contar da data de entrega de coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respectivamente, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade (art. 3.º, n.º 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril). O regime da venda bens de consumo orienta-se em torno do conceito indeterminado da conformidade, entendido como a correspondência entre o bem ou bens que o consumidor visou comprar, atentas as características esperadas e a utilidade pretendida, e o bem que efectivamente lhe foi entregue. Com efeito, o conceito de conformidade prende-se não apenas com a quantidade ou a identidade do bem, mas também com os vícios de que o mesmo possa padecer ou de falta de qualidade que possa comprometer a sua finalidade. Estipula o art. 2.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril um conjunto de presunções de falta de conformidade. Assim, «Presume-se que os bens de consumo não são conformes com o contrato se se verificar algum dos seguintes factos: a) Não serem conformes com a descrição que deles é feita pelo vendedor ou não possuírem as qualidades do bem que o vendedor tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo; b) Não serem adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine e do qual tenha informado o vendedor quando celebrou o contrato e que o mesmo tenha aceitado; c) Não serem adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo; d) Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade ou na rotulagem.» No estado do imóvel descrito no facto n.º 7 encontram-se elencados defeitos, bem como danos consequentes - facto 18, que se mostram contrários às qualidades que um bem imóvel deve possuir para ser destinado a habitação própria e permanente, não sendo por isso adequado à utilização habitualmente dado aos bens do mesmo tipo (als. b) e c) do art. 2.º, n.º 2). Assim, não se prende a falta de conformidade com a maior ou menor qualidade dos materiais empregues na construção, mas com a falta das qualidades necessárias para o uso a dar ao imóvel, que decorrem de claras negligências na construção e acabamentos. Nessa medida, o consumidor não pode ser obrigado a utilizar como habitação um imóvel com as características descritas no facto 18 da factualidade dada como provada. A falta de conformidade do bem com o objecto do contrato confere o direito ao consumidor de exigir a reparação do bem, a sua substituição, a redução proporcional do preço ou a resolução do contrato, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito (art. 4.º, n.º 1 e 5 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril).”. A apelante discorda pelas razões constantes das suas conclusões de recurso (as 79. a 87. e 92.). Designadamente que: em acção fundada em cumprimento defeituoso de empreitada, o facto constitutivo essencial do direito do A. não é apenas o contrato, mas o contrato acrescido da prova de defeito concreto da obra; a sentença não identifica qualquer defeito concreto imputável à execução da R. limitando-se a juízos conclusivos como “deficiente impermeabilização” ou “má qualidade do material”, desprovidos de densidade factual bastante; um defeito juridicamente relevante não é um rótulo valorativo, mas a identificação objectiva de uma desconformidade técnica concreta, reportada a trabalhos determinados, o que não foi feito; a sentença substitui indevidamente o apuramento do defeito por inferências genéricas fundadas na existência de infiltrações ou humidades, que podem resultar de múltiplas causas alheias à empreitada, admitidas pelo próprio perito; a condenação na reparação de danos no interior das fracções não decorre automaticamente do contrato, exigindo a prova de nexo causal adequado entre um defeito concreto da empreitada e tais danos; a sentença não estabelece essa cadeia causal, limitando-se a fórmulas conclusivas como “com origem em defeitos nas partes comuns”, o que é juridicamente insuficiente. Cremos que não tem razão, porque a recorrente na sua argumentação jurídica, inverte os dados da questão e análise. Na verdade, como já antes foi dito, estão demonstrados defeitos, de carácter não vago, genérico e não conclusivo, na realização da obra. E ao abrigo do regime jurídico da empreitada ao A., dono de obra, cabe provar a existência do defeito, sem ter de demonstrar a sua origem e/ou causa, presumindo-se a culpa do empreiteiro nos termos do art. 799º, nº 1, do CC. Provado o defeito, como aconteceu, cabia à empreiteira R./recorrente, demonstrar que o cumprimento defeituoso não procedeu de culpa sua, provando que a causa do defeito lhe é completamente estranha (vide neste sentido os autores e obra por nós acima citados no ponto 4. respectivamente, a págs. 313 e 361, e 67). O que não logrou fazer. Não procede, por isso, a apelação. IV - Decisão Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, mantendo-se a decisão recorrida. * Custas pela R. * Coimbra, 26.5.2026 Moreira do Carmo Fonte Ramos Luís Cravo

Sumário

II. Ao abrigo do regime jurídico da empreitada ao dono de obra, cabe provar a existência do defeito, sem ter de demonstrar a sua origem e/ou causa, presumindo-se a culpa do empreiteiro nos termos do art. 799º, nº 1, do CC.; provado o defeito, como aconteceu, cabia à empreiteira demonstrar que o cumprimento defeituoso não procedeu de culpa sua, provando que a causa do defeito lhe é completamente estranha.

(Sumário – parcialmente transcrito - elaborado pelo Relator)

Texto Integral

I- Relatório

1. Condomínio do Edifício sito na Rua ..., em ..., representado por A... Unipessoal Lda., instaurou acção declarativa contra B... Unipessoal Lda., com sede em ..., peticionando a condenação da ré:

a) A executar a reparação, em prazo razoável a determinar pelo tribunal, de todos os defeitos melhor identificados em 7º do presente articulado, e naqueles que se vier a verificar existirem no prédio em resultado da deficiente execução das obras de conservação e reparação realizadas pela Ré, determinados pela perícia que a final se irá requerer, realizando todos os trabalhos que se revelarem necessários à perfeita conclusão da empreitada, nos termos determinados pela perícia;

b) Ser a Ré condenada a executar a reparação, em prazo razoável a determinar pelo tribunal, dos danos no interior das fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, originados pelos defeitos existentes nas partes comuns do prédio, nos termos determinados pela perícia a requerer;

- em alternativa ser a Ré condenada no pagamento do montante necessário para a eliminação dos defeitos nas partes comuns elencados em 7º do presente articulado e outros determinados pela perícia a requerer, bem como no montante determinado pela perícia para reparação dos danos no interior das fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente originados pelos defeitos existentes nas partes comuns do prédio;

c) Ser a Ré condenada no pagamento de uma indemnização no montante de 2.500,00€ a título de indemnização pelo agravamento da deterioração do imóvel na mora da reparação, acrescida de juros à taxa legal desde a citação, até efectivo e integral pagamento.

Alegou, muito em suma, que no âmbito da sua actividade, a ré apresentou orçamento para a execução de trabalhos de reparação e conservação do prédio constituído em propriedade horizontal, correspondente ao condomínio do edifício sito na Rua ... em ..., que foi aprovado pelo autor e executado pela ré, verificando-se, posteriormente, a existência de defeitos, que a ré tem de reparar.

A ré contestou, invocando a caducidade do direito que a autora pretende fazer valer e impugnou ainda os factos alegados na petição inicial, pugnando pela improcedência da acção.

O autor respondeu, mantendo a sua posição.

A final foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:

1) Condenou a R. na reparação, em prazo não superior a 120 dias, dos seguintes defeitos e danos:

a. Deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura.

b. Deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos.

c. Na fracção H:

i. No quarto com casa de banho privativa, em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda teto e parede com infiltrações e manchas de humidade, bolores, eflorescências muito acentuadas e reboco apodrecido.

ii. No quarto contíguo - teto e parede em área parcial contígua à fachada e contígua à pala de cobertura da varanda - infiltrações e manchas de humidade.

iii. No sótão, o contorno da janela tem infiltrações, manchas de humidades e bolores, bem como se verifica que o reboco/gesso está humedecido/apodrecido.

d. Na fracção J:

i. Na cozinha - Teto em área parcial contígua ao volume saliente em fachada, cuja cobertura resulta em um “poço” impermeabilizado por tela asfáltica apresenta infiltrações muito acentuadas, manchas de humidade, eflorescências acentuadas e reboco apodrecido.

ii. Na sala de estar, o teto e parede em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda, apresentam manchas de humidades, tinta empolada e/ou destacada; a parede está fissurada com infiltrações e o teto com infiltrações e reboco apodrecido.

iii. Nos arrumos, a parede em área parcial contígua à empena do edifício apresenta fissuração e infiltrações e ainda manchas de humidade, bolores e reboco apodrecido.

2) Absolveu a R. dos demais pedidos.

2. A R. recorreu, formulando as seguintes (prolixas e desordenadas) conclusões:

(…)

3. O A. contra-alegou, concluindo que:

(…)

II- Factos Provados

1. A Ré tem como objecto social Construção Civil e Obras públicas, pinturas, estucagem e outros acabamentos em edifícios.

2. No âmbito da sua actividade a Ré, apresentou orçamento para a execução de trabalhos de reparação e conservação do prédio constituído em propriedade horizontal, correspondente ao condomínio do edifício sito na Rua ... em

3. Em Assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em cinco de Abril de 2016, o condomínio do edifício sito na Rua ... em ..., deliberou e aprovou o orçamento apresentado pela Ré, e votou favoravelmente a adjudicação à sociedade Ré dos trabalhos de conservação e reparação do prédio pelo valor de 18.700,00€, IVA incluído.

4. Consta do orçamento referido em 3., datado de 29 de Março de 2016, o seguinte:

“Assunto: Orçamento para o condomínio lote ...5 ... -

EXMOS. SR.

De acordo com o nosso contacto, e agradecendo desde já, a atenção da vossa consulta, passamos a apresentar a nossa melhor proposta, referente ao assunto supra citado, para os trabalhos a seguir descritos.

Cobertura do telhado

1.1- Limpeza de toda a cobertura com maquina de lavar a pressão de jato de agua, substituição de todas as telhas partidas e revisão dos comos, aplicação de hidrofogante em toda a cobertura.

1.2- Fornecimento e aplicação de rufos para chaminés em chapa lacada cor branca em substituição dos existentes, incluindo a remoção dos existentes e o trabalho de adaptação e cortes das telhas de remate.

1.3- Pintura das paredes das chaminés, utilizando primário e 2 demão de tinta impermeabilizante na cor a escolher, a rematar nos rufos, incluindo todos os materiais para um bom acabamento e matérias de protecção.

1.4- Lixar e pintar cúpulas das chaminés com tinta de esmalte anti ferrugem com as demão necessárias a um bom acabamento.

1.5- Fornecimento e aplicação de rufos novos em todos os caleiros, indo este realizar o acabamento em cima de todos os moretos e alargar os tubos de descarga para o exterior.

1.6- Fornecimento e colocação de rufos lacados em todas as palas existentes por cima das varandas e respetivos remates, será colocado isolamento térmico de 3 cm de espessura e colocação de tela pitonada.

1.7- Fornecimento e colocação de tela por cima da caixa de escadas na zona dos terraços acessíveis pela cobertura, colocação numa parede que esta a confinar com esta e por cima da entrada principal também tem que ser retificadas.

2- Fachada do edifício

Alçado Posterior e Lateral Direito

2.1- Limpeza de todas as superfícies com máquina de lavar a pressão de jato de água, assim como reparação de fissuras recorrendo a picagem de massas soltas, correção das mesmas com aplicação de rede de fibra de vidro e posterior enchimento com argamassas aditivadas com resina.

2.2- Reparação das varandas que se encontrão degradadas, betumar se necessário e impermeabilizar.

2. 3 Dar 1 demão de primário em tetos e fachadas

- Pintar tetos com tinta acrílica com as demão necessárias a bom acabamento.

- Pintar fachadas com tinta de borracha com as demão necessárias a um bom acabamento.

2. 4 - Lixar e pintar com tinta de esmalte anti ferrugem as grades das fachadas com as demão necessárias a um bom acabamento.

2.5- Fazer a limpeza de toda a cerâmica sempre que necessário e impermeabilizar os alçados referidos.

Alçado Principal e Lateral Esquerdo

2.6- Limpeza de toda as superfícies das fachadas com máquina de lavar a pressão de jato de água, assim como a reparação de fissuras recorrendo a picagem de massas soltas, correcção das mesmas com aplicação de rede de fibra e posterior enchimento com argamassa aditivadas com resina.

2.7- Reparação das varandas que se encontrão degradadas, betumar onde for necessário e impermeabilizar.

2.8- Dar uma demão de primário em tetos e paredes das fachadas

- Pintar tetos com tinta acrílica com as demão necessárias a um bom acabamento.

- Pintar fachadas com membrana elástica com as demão necessárias a um bom acabamento.

2.9- Realizar a limpeza de toda a cerâmica betumar sempre que seja necessário e impermeabilizar nos alçados referidos.

3.0- Todos os materiais acima descritos tem garantia o que e de lei o condomínio pode reter 5 por cento do valor total do orçamento durante o período da garantia.

3.1- Todos os materiais a aplicar em obra são marca Sika ou Robbilaq

O orçamento para efetuar este trabalho é de 18.700,00€ (Dezoito mil e setecentos euros) já com IVA incluído.

Nota - E da responsabilidade da empresa B... qualquer acidente de trabalho ou danos causados a outros fiscalização a andaimes e pessoal da empresa no decorrer dos trabalho a efetuar.

Nota - E da vossa responsabilidade condomínio fornecer agua e corrente elétrica e licença para efetuar os trabalhos acima descritos.

Gratos pela atenção prestada, e na expectativa da nossa proposta vir a merecer a vossa preferência subscrevemo-nos com elevada estima e consideração.”.

5. A ré emitiu a última fatura em novembro de 2018, data em que emitiu a última fatura no valor de €2.825,01.

6. A ré concluiu os trabalhos referidos em 4. em setembro de 2018.

7. O prédio referido em 2. o prédio apresentou, em data não concretamente apurada, pelo menos, em abril de 2021, tendo nesse ano os condóminos se apercebido dos seguintes defeitos:

a) Deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura.

b) Deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos.

c) Empolamento de tinta, eflorescências e aparecimento de manchas amareladas resultantes de humidade nas fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, com origem em defeitos existentes nas partes comuns do prédio.

8. Os defeitos referidos em 7. foram dados a conhecer à ré em data anterior a abril de 2021.

9. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 18:18, a B...........@.....:

“Assunto: Reclamação dos danos no edifício sito Rua ...,

Exmos. Senhores, Somos a solicitar as reparações inerentes ao condomínio sito na Rua ..., ..., sendo que as obras executadas pela vossa empresa a B..., ainda se encontram dentro da garantia.

Mais informo, que depois de vários contactos telefónico, o responsável da empresa B..., na pessoa do Sr. AA, comprometeu-se por várias vezes a executar as reparações inerentes á cobertura, bem como na visita ás frações lesadas, por meados do mês de abril, se comprometeu ainda com a empresa administradora e condóminos, a fazer as reparações interiores que fossem da sua responsabilidade.

Agradeço um agendamento célere para resolução dos problemas detectados.”.

10. Consta de email enviado por B...........@..... a “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 19:03:

“Boa noite quais são as reparações, tou disponível para ir ver.

Com os meus melhores cumprimentos.

AA. ”

11. Consta de email enviado por B...........@..... a “..........@.....”, em 9 de dezembro de 2021, pelas 20:32:

“Boa tarde quando fiz visita a obra com o vosso funcionário BB foi verificado entrada de água no apartamento através das claraboias do telhado chovia lá dentro eu e vosso funcionário andamos a tentar compor, no telhado tem uma parede de tela toda rota a meter água para os apartamentos.

Por isso claraboias do telhado e parede de tela no telhado e da vossa responsabilidade, mas tou disponível para ir ver os defeitos da obra sobre a parede da tela não tenho disponibilidade para a fazer a vossa empresa mas continuo a espera que me paguem o que me devem do condomínio C

Com os melhores cumprimentos.

AA. ”.

12. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 4 de janeiro de 2022, pelas 16:24, a B...........@.....:

“Boa tarde Sr. AA, agradeço uma agendamento para visita ás frações.”.

13. Consta de email enviado por “..........@.....”, em 11 de fevereiro de 2022, pelas 12:09, a B...........@.....:

“Exmos. Srs., Venho por este meio solicitar que agendem uma visita ao condomínio sito na Rua ..., sendo um caso que já se arrasta algum tempo.”.

14. Em março de 2021, AA deslocou-se ao prédio em questão e, com um funcionário da administração de condomínio autora, analisou os defeitos referidos em 7.

15. Por carta datada de 2 de maio de 2022, a autora remeteu à ré uma carta onde consta:

“Exmo. (s) Sr. (s)

A D..., na qualidade de empresa administradora do Condomínio do edifício sito na Rua ..., em ..., vem por este meio, comunicar-vos a existência de anomalias, decorrentes dos Vossos trabalhos no referido prédio e descritos no Mapa de trabalhos, cuja cópia por comodidade se anexo, os quais ainda se encontram abrangidos pelos prazos legais de garantia, nomeadamente:

- Cobertura do telhado, sendo necessário verificar os rufos colocados, bem como as telas aplicadas, sendo que são causa de infiltração;

- Fachadas, retificar os trabalhos efetuados nas fachadas pois os mesmos são causa de infiltração.

Agradecemos que nos informem num prazo de 10 dias a contar da data de receção da presente carta, acerca daquela que será a vossa linha de atuação,

Alertamos para uma séria de prejuízos que estão a ser causados e vos poderão ser imputados, tal como deliberado em ata, a qual se anexa.

Aguardamos por uma resposta da V/ parte, de forma a evitar a remissão do processo para o Departamento Jurídico.(…)”, carta essa não recepcionada pela R.

16. Que com o passar do tempo as vicissitudes referidas em 7 agravaram-se, havendo mais infiltrações, tendo mesmo ocasionado outras.

17. A não eliminação dos defeitos referidos em 7. e, mais concretamente, o aumento das infiltrações e humidades nas fracções que correspondem às fracções designadas pelas letras “H” correspondente ao 1º andar esqº posterior, letra “J” correspondente ao 1º andar frente, letra “C” correspondente ao R/c direito posterior e letra “G” correspondente ao R/c esq. Frente, todas adstritas a habitação, reduzem o seu o valor e aptidão do prédio para o seu fim normal.

18. Decorrentes dos serviços prestados pela ré, para além dos danos referidos em 6, e em consequência deste, resultaram os seguintes:

a. Na fracção H:

ii. No quarto contíguo - teto e parede em área parcial contígua à fachada e contígua à pala de cobertura da varanda infiltrações e manchas de humidade.

iii. No sótão, o contorno da janela tem infiltrações, manchas de humidades e bolores, bem como se verifica que o reboco/gesso está humedecido/apodrecido - 12 a 14.

b. Na fracção J:

i. Na cozinha

1. Teto em área parcial contígua ao volume saliente em fachada, cuja cobertura resulta em um “poço” impermeabilizado por tela asfáltica apresenta infiltrações muito acentuadas, manchas de humidade, eflorescências acentuadas e reboco apodrecido.

2. Na sala de estar, o teto e parede em área parcial contígua à empena do edifício e contígua à pala de cobertura da varanda, apresentam manchas de humidades, tinta empolada e/ou destacada; a parede está fissurada com infiltrações e o teto com infiltrações e reboco apodrecido.

3. Nos arrumos, a parede em área parcial contígua à empena do edifício apresenta fissuração e infiltrações e ainda manchas de humidade, bolores e reboco apodrecido - 15.

III- Do Direito

1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.

Nesta conformidade, as questões a resolver (segundo se consegue retirar das prolixas e desordenadas conclusões da recorrente) são as seguintes.

(…)

- Caducidade do direito de denúncia dos defeitos.

- Alteração da decisão da matéria de facto.

- Responsabilidade civil contratual da R.

(…)

4. No que respeita à caducidade do direito de denúncia dos defeitos escreveu-se na sentença recorrida que:

“No que toca à qualificação jurídica das partes, tem-se que a autora é um Condomínio constituído em propriedade horizontal, no qual existem frações destinadas a habitação.

No que respeita à ré, tem-se que a mesma é uma sociedade comercial, pelo que é qualificada como comerciante, nos termos do artigo 13, ponto 2.º do Código Comercial que, no momento do acordo com o Réu atuou no exercício do seu comércio.

Importa, ante a importância que assume perante o caso em concreto, dissecar tal qualificação e as consequências da mesma.

Estatui o artigo 2.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 24/96, de 31 de julho que consumidor é “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios”.

O artigo 2.º, alínea g) do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, estabelece que consumidor é aquele que “no que respeita aos contratos abrangidos pelos presente decreto-lei, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional”.

Antes de mais, num condomínio é inerente a existência de propriedade horizontal a qual compreende a coexistência na mesma pessoa de dois tipos de propriedade: a propriedade exclusiva da respetiva fração e a compropriedade das partes comuns do prédio (artigo 1420.º, n.º 1 do Código de Civil).

A consideração do condomínio como consumidor assenta no facto de o conceito de consumidor conter um elemento relacional, através do qual se alicerça toda a construção do direito do consumo que é proteger a parte tipicamente mais fraca numa relação contratual.

Daqui resulta que, se existir pelo menos um único condómino que destine a fração, sua propriedade, para um uso privado, todo o condomínio se deve considerar como consumidor, pois «[o]s negócios jurídicos - p. ex., os contratos de compra e venda ou os contratos de empreitada - relacionados com as partes comuns do edifício deveriam ser considerados como negócios jurídicos de consumo desde que o proprietário, ou desde que algum dos proprietários, das partes comuns devesse ser qualificado como consumidor. Em consequência, os negócios jurídicos relacionados com as partes comuns devem ser considerados como negócios jurídicos do consumo desde que um dos condóminos seja consumidor» (Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 10/12/2019, proferido no âmbito do processo n.º 4288/16.7T8FCN.L1.S2 e de 20/01/2022, proferido no âmbito do processo n.º 1451/16.4T8MTS.P1.S1, ambos disponível em www.dgsi.pt e, neste sentido, Jorge Morais Carvalho, “Manual de Direito do Consumo”, 7.ª Edição, 2020, Almedina, págs. 32 e 33 e Sandra Passinhas, “O Novo Regime da Compra e Venda de Bens de Consumo - Exegese do Novo Regime Legal”, in Revista de Direito Comercial, 2021, pág. 1463, disponível em www.revistadedireitocomercial.com).

Aliás, o Supremo Tribunal já decidiu que «[…] seria, de todo, incongruente, admitir que num prédio constituído sob o regime de propriedade horizontal todos os condóminos fossem consumidores relativamente à sua fração e deixassem de o ser relativamente às partes comuns que adquirem por efeito da aquisição da sua fracção, não se destinando esta a uso profissional» (Acórdão de 17/10/2019, proferido no âmbito do processo n.º 1066/14.1T8PDL.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).

Retira-se assim, que a autora é qualificável como consumidor, tendo sido efetuada uma obra nas partes comuns, destinado a um uso não profissional, por uma pessoa que exerce com caráter profissional uma atividade que vise a obtenção de benefícios.

(…)

Como já se referiu, a autora ao qualificar-se como consumidora implica que, direta e necessariamente, o regime a aplicar seja o previsto no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril - artigo 1.ºA, n.º 2, que abrange além da construção do imóvel, também a empreitada de reparação respetiva -, e não o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, dado que o contrato foi celebrado entre as partes em data anterior a 01/01/2022 (artigos 53.º e 55.º, ambos do Decreto-Lei n.º 84/2021).

Neste sentido, quer o regime previsto na Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de julho, quer o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril), aplicáveis aos contratos empreitada enquanto relação de consumo, apresentam-se como normas especiais, derrogando as normas gerais do Código Civil que sejam incompatíveis com o regime especial. Ou seja, a isto equivale dizer que «a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos existentes na obra, nos contratos de empreitada de consumo, rege-se pelas regras gerais previstas no C. Civil para os contratos de empreitada e pelas regras especiais previstas na Lei de Defesa do Consumidor e no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril» - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 15/06/2020, processo n.º 101/188.9T8VLF.C1, disponível em www.dgsi.pt.

Em concreto, a noção de defeito traduz-se em “vícios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato, quer alterações/deformidades com que a obra foi construída” - vide, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 41053/10.7YIPRT, disponível em www.dgsi.pt.

Neste particular, os defeitos por desconformidade traduzem-se em situações nas quais a obra não detém as particularidades e atributos indicados no contrato, podendo advir da falta de qualidades asseguradas pelo empreiteiro ou até da inaptidão da obra para realizar o fim a que se destina. Não obstante, o vício traduz-se em falhas que desvalorizam a obra ou que impossibilitam a sua utilização completa para executar o fim a que se destina. (…)

No que tange aos prazos, impõe-se cotejar as normas previstas no artigo 1225.º, do Código Civil, com o artigo 5.º-A, do Decreto-Lei n.º 67/2003.

Em súmula, para o que releva, «o dono da obra que seja consumidor, no âmbito da empreitada de consumo, tratando-se de bem imóvel (como é o caso), dispõe de três tipos de prazo para o exercício dos seus direitos, sob pena de caducidade: em primeiro lugar, o prazo de 1 (um) ano para a denúncia dos defeitos da obra, contado desde o momento em que tiver detetado esse mesmo defeito, nos termos do artigo 1125.º, n.º 2 e do artigo 5.º-A, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril; em segundo lugar, o prazo de 3 (três) anos para a instauração da competente ação judicial em que pedirá a eliminação/reparação dos defeitos, e que se conta de denúncia, atempadamente apresentada, dos defeitos (artigo 5.º-A, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 abril); finalmente, o prazo de 5 (cinco) anos, correspondente à garantia legal de conformidade, o qual deve contar-se desde que aconteceu a entrega do imóvel (artigo 1225.º, n.º 1, do Código Civil, e artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril)» - vide, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 26/11/2024, processo n.º 3231/22.9T8PTM.S1, disponível em www.dgsi.pt.

O prazo de cinco anos contado da data da entrega suprarreferido constitui a «entrega com a obra terminada, sem qualquer necessidade, previsível, de efetuar qualquer trabalho no âmbito da mesma empreitada» - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 17/12/2014, processo n.º 157/12.8TBALD.C1, disponível em www.dgsi.pt.

Todavia, a contagem do prazo para a denúncia dos defeitos tem início com a «efetiva e suficiente tomada de conhecimento do defeito, não relevando, para efeito de início de contagem, a estarem em causa questões de natureza eminentemente técnica, a mera possibilidade do defeito». (vide, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 21/02/2022, processo n.º 1583/16.9T8PVZ.P1, disponível em www.dgsi.pt)

Acresce que não existe, pois, uma forma específica de comunicação dos defeitos ao vendedor regendo, a este respeito, o princípio da liberdade de forma (artigo 219.º do Código Civil), podendo esta, inclusivamente, ser tácita (artigo 217.º do Código Civil).

Em rigor, conforme aludido, caso não sejam exercidos nos períodos suprarreferidos, os direitos do dono da obra caducam, não podendo ser mais exercidos.

Em súmula, estão em causa três prazos de caducidade, o que, necessariamente, permitirá que o empreiteiro deduza três exceções perentórias, a quem caberá alegar e provar os factos invocados como causa extintiva do direito do autor.

(…)

Tecido o enquadramento jurídico, atente-se no caso concreto.

A obra terminou em setembro de 2018.

Assim, de acordo com a factualidade dada como provada, os defeitos terão sido comunicados à ré, em data não concretamente apurada, antes de abril de 2021.

Todavia, uma vez que não foi possível apurar a data em que efectivamente foram comunicados, considerar-se-á a data de abril de 2021, sendo que os condóminos tiveram conhecimento dos mesmos nesse ano, necessariamente antes de abril de 2021.

Da análise da norma, verifica-se que a autora denunciou os defeitos dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento dos mesmos e foram comunicados pela autora à ré, mas, pelo menos, a abril de 2021.

Sucede que após a realização da denúncia (considerando, pelo menos, a data de abril de 2021), a autora, por assumir a qualidade de consumidora, teria três anos para solicitar judicialmente a eliminação dos defeitos detetados, o que ocorreu, na medida em que a ação foi proposta a 18-01-2023.

Quanto ao terceiro prazo, a obra foi rececionada, pelo menos, a setembro de 2018, pelo que no decurso dos cinco anos da garantia legal, contados desde a entrega do imóvel, surgiram os defeitos.

Donde resulta que, salvo melhor opinião, e do cotejo dos prazos referidos, o direito exercido pela autora não terá caducado.”.

A recorrente discorda, porquanto não resulta dos autos qualquer denúncia concreta de defeitos da empreitada em 2018, sendo insuficientes referências genéricas a “humidades” ou “infiltrações”, tendo o direito exercido pelo A. caducado (cfr. conclusões de recurso 88. a 91.)

Como se constata a recorrente não contesta que a denúncia dos defeitos teria de ser feita no prazo de 1 ano, após o seu conhecimento pelos condóminos. E como resulta do regime legal, tratando-se do decurso de um prazo de denúncia cabia à R. alegar e provar (art. 343º, nº 2, do CC), que o A. há mais de um ano, a contar de data anterior a Abril de 2021, data da denúncia (facto 8.), tinha descoberto os defeitos e não os tinha denunciado, o que não logrou comprovar.

Se fosse este o argumento da recorrente, o puramente temporal, para a invocada caducidade, o mesmo teria necessariamente de improceder, pela razão adiantada.

Mas a R. fica aquém, ao defender mais finamente que não houve verdadeira denúncia de defeitos, pois “humidades” ou “infiltrações” não chegam para tanto. Porém a apelante está a ser redutora, pois não se provou simplesmente o que alega. O que se provou (facto 7.), foi mais que isso, foi que os condóminos se aperceberam e denunciaram defeitos relacionados: com deficiente impermeabilização da cobertura, designadamente a nível dos rufos junto às caleiras, o que permite a infiltração da água das chuvas para o interior das fracções situadas junto à cobertura; deficiente impermeabilização e/ou má qualidade do material utilizado para impermeabilizar as fachadas do prédio e que permite a entrada de humidade para o interior das fracções, originando o empolamento da tinta interior e aparecimento de manchas amareladas nas paredes e tectos; empolamento de tinta, eflorescências e aparecimento de manchas amareladas resultantes de humidade nas fracções designadas pelas letras “H”, “J”, “C” e letra “G”, com origem nas partes comuns do prédio.

Então a pergunta que se deve fazer é, bastará tal denúncia nos termos apontados. Entendemos que sim, pois ela é feita de forma minimamente precisa e circunstanciada, não sendo, por outro lado, exigível que o dono da obra conheça a causa da existência do defeito, bastando que o acto de denúncia indique com o grau de precisão possível, os defeitos detectados na obra, não sendo, contudo, exigível que precise qual a sua causa (como defendem P. Romano Martinez, em Cumprimento Defeituoso, Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Ed. Teses 1994, págs. 359 e 372 e J. Cura Mariano, em Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 4ª Ed., págs. 90/91).

Assim sendo, face à objecção da recorrente, unicamente centrada, na falta de denúncia concreta de defeitos, que não acolhemos, tem-se por não procedente esta parte do recurso, relacionada com a invocada caducidade.

(…)

6. Na sentença recorrida, escreveu-se que:

“O direito que a autora invoca enquadra-se no domínio da responsabilidade civil contratual.

Considerando o sentido e alcance do acordo celebrado entre as partes, atendendo às respectivas declarações negociais, é possível qualificar o do negócio realizado como um contrato de empreitada (…), que pressupõe a vinculação do empreiteiro a realizar certa obra - obrigação de resultado - e a obrigação do dono da obra ao pagamento do preço - artigos 1207.º e seguintes, do Código Civil.

Ora, a realização da obra - obrigação do empreiteiro - deve ser levada a cabo conforme o que foi convencionado pelas partes e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da mesma, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato - artigo 1208.º, do Código Civil.

E aqui entronca a regra geral das obrigações: os contratos devem ser pontualmente cumpridos - artigos 406.º, n.º 1 e 762.º, n.º 1 do Código Civil.

(…)

Enquanto facto constitutivo do direito que a autora invoca, competia-lhe provar a existência do contrato, de onde derivasse a obrigação do réu, decorrendo do artigo 799.º do Código Civil uma presunção de culpa do devedor - artigos 342.º, n.º 1 e 344.º, n.º 1 do Código Civil.

Já ao réu incumbia alegar e demonstrar factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela autora, além de ilidir a presunção de culpa 2Sabendo que, como salienta Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 4ª Ed., Almedina, pp. 73-74, “o empreiteiro veria excluída a sua culpa se demonstrasse que o defeito ocorrido não era evitável pelo grau de perícia exigido ao empreiteiro médio, o qual, utilizando as regras da arte daquele tipo de obras, não consegue evitar, como é corrente, que aquele defeito se verifique”, ou “as situações em que a complexidade da construção conduza a uma multiplicidade de sujeitos autónomos, intervenientes na realização da obra, nomeadamente a existência de diversos empreiteiros a quem compete a realização de diferentes partes da obra”. que sobre si impende - artigo 342.º, n.º 2 do Código Civil.

A autora provou a celebração do contrato, tendo ainda ficado provada a conclusão da obra em Setembro de 2018 e os defeitos inerentes à mesma, pretendendo agora a reparação dos referidos defeitos.

Ensina Pedro Romano Martinez que “o empreiteiro é responsável, não só pela violação dos deveres emergentes do contrato de empreitada, mas também por, no exercício dessa sua actividade, desrespeitar ilicitamente e com culpa direitos de outrem ou qualquer disposição destinada a proteger interesses alheios” e, por isso, pode incorrer em responsabilidade contratual, ou extracontratual, desde que aja com culpa - cf. Responsabilidade Civil no Contrato de Empreitada - Responsabilidade do Empreiteiro e Seguro de Responsabilidade Civil, Revista Julgar, n.º 42, Almedina, 2020, pp. 93-94.

Este cumprimento defeituoso é, ao lado da falta de cumprimento e da mora, uma terceira forma de violação do dever de prestar - violação contratual positiva - caracterizada pelo facto de o dano emergir de vícios, defeitos ou irregularidades da prestação efectuada, que não do atraso, ou da falta da prestação.

E sabe-se ainda que, no caso de violação contratual, a culpa do lesado é presumida, ao passo que na violação ilícita de normas destinadas a proteger os tais interesses alheios, a culpa tem que ser provada pelo dono da obra.

E, como alerta Romano Martinez, op. cit. p. 94, “esta presunção de culpa é, teoricamente, ilidível; todavia, tratando-se de prestações de resultado, como acontece no caso da empreitada, na prática, pese embora corresponda a uma presunção iuris tantum, não é fácil ilidir a presunção de culpa do empreiteiro”.

(…)

Visto o regime geral, os defeitos que resultaram provados e a sua denúncia atempada, resta completar com as consequências jurídicas que ao caso correspondem.

Diante da existência de defeitos, o ordenamento jurídico português concede ao dono da obra vários direitos, de exercício sucessivo ou sequencial, sujeitos ainda ao regime geral da responsabilidade contratual:

1. O direito potestativo de recusa da obra - artigo 1224.º, do Código Civil;

2. A eliminação dos defeitos, que é, no dizer de Romano Martinez, op. cit. p. 98, “uma forma de execução específica característica do contrato de empreitada; pretende-se exigir o cumprimento do acordado”. E, por isso, o dono da obra deve, ao abrigo do artigo 1221.º, n.º 1, Código Civil, começar por exigir do empreiteiro a eliminação dos defeitos;

3. A exigência de obra nova: Não podendo os defeitos ser eliminados, o dono da obra pode exigir que o empreiteiro cumpra a prestação a que ainda está adstrito e que não cumpriu em momento anterior;

Note-se que não é livre a opção entre eliminar os defeitos e realizar uma obra nova, já que aqueles podem nem sequer ser elimináveis 3Podendo o empreiteiro, ou em caso de discordância do dono da obra, o tribunal averiguar se os defeitos são elimináveis ou não.. No caso da realização da obra nova, o dono da obra também opor-se se tal lhe causar um prejuízo excessivo. Além disso, o empreiteiro pode nem sequer prestar nos termos antecedentes, se as despesas inerentes forem manifestamente superiores ao interesse que o dono da obra daí retiraria - artigo 1221.º, n.º 2, Código Civil.

4. A redução do preço, nos termos do artigo 1222.º, n.º 1, Código Civil;

5. Resolução do contrato, também de acordo com o artigo 1222.º, n.º 1, do Código Civil.

Aqui chegados, há que ponderar que:

A obra em causa nos autos foi terminada em setembro de 2018 e, desde então, foram sendo notados estragos, tendo, em abril de 2021, a autora comunicado à ré os defeitos, solicitando a sua eliminação.

Entre dezembro de 2021 e maio de 2022, a autora tem vindo a reiterar a necessária de eliminação dos defeitos.

E, perante a inacção da ré, em 30-12-2022, veio a dar entrada a presente acção.

É verdade que não ficou apurado que o primeiro contacto com os defeitos tenha sido acompanhada de um prazo para a sua eliminação - tal como prevê o artigo 1221.º, do Código Civil.

Mas, as missivas constantes dos autos e que o legal representante da ré confessou ter recebidos - designadamente os emails juntos aos autos - denotam uma total inacção por parte da ré uma vez que entre dezembro de 2021 e maio de 2022, a autora enviou três emails a solicitar o agendamento de visitas para a vistoria dos defeitos e a eliminação dos defeitos e a ré limitou-se a dizer que, por um lado estava disponível para ir visitar o prédio, várias vezes - quando já lá tinha ido em abril de 2021 e nenhuma reparação foi feita - e por outro a dizer que alguns dos defeitos denunciados não eram da sua responsabilidade, mas que continuava disponível para ir ver os demais - dando também a entender que, se por um lado alguns defeitos não são da sua responsabilidade, os outros são.

(…)

De todo o modo, demonstra, por outro lado, tal comportamento da ré que, da perspectiva do declaratário normal, esta estaria em perfeitas condições de ter compreendido - a recusa da ré em eliminar os defeitos, ou de proceder à execução de nova obra.

Perante a conduta da ré, não seria razoável impor à autora que continuasse a solicitar e a aguardar o início dos trabalhos, tanto mais que, se a ratio da imposição de prazos curtos para a denúncia de defeitos pelo dono da obra é permitir a rápida eliminação e evitar o agravamento e mais danos, não se compreenderia que a autora continuasse a aguardar indefinidamente até que a ré decidisse sanar os defeitos que conhecia 4Aliás, conforme salienta João Cura Mariano, “o início das obras de reparação e o seu termo devem ocorrer num prazo razoável e com o mínimo de transtorno, tendo em consideração a natureza dos trabalhos e o fim a que o dono da obra a destina” - op. cit, p. 101. - artigo 224.º, n.º 1, Código Civil.

Na medida em que ficou irremediavelmente comprometida a confiança na capacidade e disponibilidade da ré para cumprir a sua prestação contratual, dando perfeito corpo uma perda de interesse objectivo na sua realização, em desrespeito pelo consagrado no artigo 1221.º, do Código Civil, tal situação configura um incumprimento definitivo - artigos 808.º, n.º 2 do Código Civil.

Do dever de reparação a cargo da Ré

O art. 1.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, ao estabelecer que o vendedor tem o dever de entregar ao consumidor bens que sejam conformes com o contrato de compra e venda, consagra uma garantia para os consumidores de que o bem entregue será conforme com o bem compreendido no contrato, fixando o referido diploma prazos mais alargados para o exercício de direitos do que os que decorreriam do Código Civil.

O regime da venda de bens de consumo institui, por outro lado, um sistema de responsabilidade objectiva do vendedor, que responde directamente perante o consumidor, independentemente de a falta de conformidade provir de culpa sua. (RUI ATAÍDE, «A venda de bens de consumo. Meios de tutela do comprador e a responsabilidade directa do produtor» in O Direito, 2017-II, p. 312)

Assim, deve o vendedor responder perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem é entregue ao mesmo, presumindo-se existente já nessa data, quando se manifeste num prazo de dois ou de cinco anos a contar da data de entrega de coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respectivamente, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade (art. 3.º, n.º 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril).

O regime da venda bens de consumo orienta-se em torno do conceito indeterminado da conformidade, entendido como a correspondência entre o bem ou bens que o consumidor visou comprar, atentas as características esperadas e a utilidade pretendida, e o bem que efectivamente lhe foi entregue.

Com efeito, o conceito de conformidade prende-se não apenas com a quantidade ou a identidade do bem, mas também com os vícios de que o mesmo possa padecer ou de falta de qualidade que possa comprometer a sua finalidade.

Estipula o art. 2.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril um conjunto de presunções de falta de conformidade.

Assim, «Presume-se que os bens de consumo não são conformes com o contrato se se verificar algum dos seguintes factos:

a) Não serem conformes com a descrição que deles é feita pelo vendedor ou não possuírem as qualidades do bem que o vendedor tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo;

b) Não serem adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine e do qual tenha informado o vendedor quando celebrou o contrato e que o mesmo tenha aceitado;

c) Não serem adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo;

d) Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade ou na rotulagem.»

No estado do imóvel descrito no facto n.º 7 encontram-se elencados defeitos, bem como danos consequentes - facto 18, que se mostram contrários às qualidades que um bem imóvel deve possuir para ser destinado a habitação própria e permanente, não sendo por isso adequado à utilização habitualmente dado aos bens do mesmo tipo (als. b) e c) do art. 2.º, n.º 2).

Assim, não se prende a falta de conformidade com a maior ou menor qualidade dos materiais empregues na construção, mas com a falta das qualidades necessárias para o uso a dar ao imóvel, que decorrem de claras negligências na construção e acabamentos.

Nessa medida, o consumidor não pode ser obrigado a utilizar como habitação um imóvel com as características descritas no facto 18 da factualidade dada como provada.

A falta de conformidade do bem com o objecto do contrato confere o direito ao consumidor de exigir a reparação do bem, a sua substituição, a redução proporcional do preço ou a resolução do contrato, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito (art. 4.º, n.º 1 e 5 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril).”.

A apelante discorda pelas razões constantes das suas conclusões de recurso (as 79. a 87. e 92.). Designadamente que: em acção fundada em cumprimento defeituoso de empreitada, o facto constitutivo essencial do direito do A. não é apenas o contrato, mas o contrato acrescido da prova de defeito concreto da obra; a sentença não identifica qualquer defeito concreto imputável à execução da R. limitando-se a juízos conclusivos como “deficiente impermeabilização” ou “má qualidade do material”, desprovidos de densidade factual bastante; um defeito juridicamente relevante não é um rótulo valorativo, mas a identificação objectiva de uma desconformidade técnica concreta, reportada a trabalhos determinados, o que não foi feito; a sentença substitui indevidamente o apuramento do defeito por inferências genéricas fundadas na existência de infiltrações ou humidades, que podem resultar de múltiplas causas alheias à empreitada, admitidas pelo próprio perito; a condenação na reparação de danos no interior das fracções não decorre automaticamente do contrato, exigindo a prova de nexo causal adequado entre um defeito concreto da empreitada e tais danos; a sentença não estabelece essa cadeia causal, limitando-se a fórmulas conclusivas como “com origem em defeitos nas partes comuns”, o que é juridicamente insuficiente.

Cremos que não tem razão, porque a recorrente na sua argumentação jurídica, inverte os dados da questão e análise.

Na verdade, como já antes foi dito, estão demonstrados defeitos, de carácter não vago, genérico e não conclusivo, na realização da obra.

E ao abrigo do regime jurídico da empreitada ao A., dono de obra, cabe provar a existência do defeito, sem ter de demonstrar a sua origem e/ou causa, presumindo-se a culpa do empreiteiro nos termos do art. 799º, nº 1, do CC.

Provado o defeito, como aconteceu, cabia à empreiteira R./recorrente, demonstrar que o cumprimento defeituoso não procedeu de culpa sua, provando que a causa do defeito lhe é completamente estranha (vide neste sentido os autores e obra por nós acima citados no ponto 4. respectivamente, a págs. 313 e 361, e 67).

O que não logrou fazer.

Não procede, por isso, a apelação.

IV- Decisão

Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas pela R.

Coimbra, 26.5.2026

Moreira do Carmo

Fonte Ramos

Luís Cravo

5502/22.5T8VIS.C1

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Texto Integral

I- Relatório

Referências Legais

Legislação Nacional

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