5660/22.9T8LSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: (da responsabilidade do relator):

I- O disposto no art. 279.º, al. e) do CC é aplicável ao prazo para exercício do direito de preferência previsto no art. 416.º,n.º 2 do CC, por se tratar de um prazo de caducidade, pelo que, se o seu termo terminar num domingo, transfere-se para o primeiro dia útil seguinte;

II- A eficácia da declaração receptícia não exige o efectivo conhecimento desta pelo destinatário, mas antes a sua cognoscibilidade, traduzida na circunstância de lhe ser possível apreender o conteúdo da declaração por esta haver chegado à sua esfera de conhecimento ou de controlo (cfr. art. 224.º, n.ºs 1 e 2 do CC);

III- A declaração do titular do direito de preferência de que exerce o seu direito não está sujeita a forma especial, por tal não ser exigido pelo art. 416.º do CC (art. 219.º do CC).

Acordam os juízes na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO

1.1. PR & PA, LDA., intentou acção declarativa, com processo comum, contra AA e UBH Portugal, Unipessoal Lda., na qual formulou os seguintes pedidos:

«- deverá ser reconhecido o direito de preferência da Autora na aquisição da fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano sito no ..., da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa e o direito de fazer sua a referida fracção autónoma, passando a figurar como proprietária da mesma e a ocupar o lugar da R. UBH Portugal, Unipessoal Lda.;

- deverá ser ordenado à Conservatória do Registo Predial que proceda ao cancelamento do registo de aquisição da referida fracção autónoma a favor da Ré UBH Portugal, Unipessoal Lda., mediante a AP. … de 2022/02/14, citando-se os Réus para, querendo, contestar a presente acção, seguindo-se os demais termos até final.

Requer-se ainda a V. Exa., nos termos do disposto nos artigos 3.º, 8.º- A e 8.º C do Código de Registo Predial, o registo da presente acção na certidão de registo predial da fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano sito no ..., da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa».

Para tanto, alegou, em síntese, que é arrendatária da fracção referida, que foi vendida pelo 1.º R. à 2.ª R., não obstante a A. lhe ter comunicado a sua intenção de exercer o direito de preferência, exercício esse que o R. considerou extemporâneo e ineficaz por desacompanhado do pagamento de sinal.

1.2. Ambos os RR. contestaram, pronunciando-se pela improcedência da acção, tendo a A. respondido às excepções peremptórias deduzidas.

1.3. Foi proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciado um único tema da prova: «1- Da litigância de má fé dos réus (os factos constantes dos artigos 63º a 79º do requerimento de resposta às exceções)».

1.4. Procedeu-se à realização de audiência final, após o que foi proferida sentença, que culminou com o seguinte dispositivo:

«a) Julgo procedente por provada a acção e, em consequência, reconhece-se o direito de preferência da autora na aquisição da fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano sito no ..., da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa e o direito de fazer dela a referida fracção autónoma.

b) Em consequência a autora passará a figurar como proprietária da mesma fracção e a ocupar o lugar da R. UBH Portugal, Unipessoal Lda

- c) Transitada a sentença:

• será ordenado à Conservatória do Registo Predial que proceda ao cancelamento do registo de aquisição da referida fracção autónoma a favor da Ré UBH Portugal, Unipessoal Lda., mediante a AP. … de 2022/02/14;

• a quanta depositada nos autos a título de preço de venda € 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil euros) será entregue à ré UBH Portugal, Unipessoal, Lda.

d) Julgo improcedente por não provado o pedido de condenação dos réus como litigantes de má fé.—

Custas pelas rés».

1.5. Inconformados, apelaram os RR., pedindo que aquela sentença seja revogada e formulando, para tanto, as seguintes conclusões:

«I. Os Recorrentes impugnam a sentença do Tribunal a quo, por entenderem que houve uma incorreta apreciação da prova documental e testemunhal, e uma aplicação errada do direito substantivo, em especial no que se refere ao exercício do direito de preferência pela Autora.

II. Da douta sentença ora impugnada, resulta que o Tribunal a quo considerou provados factos que fundamentaram a conclusão no sentido de reconhecer o direito de preferência da autora PR & PA, Lda. na aquisição da fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano sito no ..., da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa e o direito de fazer dela a referida fracção autónoma e, em consequência, a Autora passar a figurar como proprietária daquela fracção e a ocupar o lugar da Ré “UBH Portugal Unipessoal Lda.”.

III. Consideram os Apelantes existirem vários erros de julgamento, pois existem factos essenciais à boa decisão da causa que apesar de terem sido considerados provados pelo Tribunal a quo, foram-no em erro de julgamento.

IV. Perante a extensa prova documental constante dos autos, bem como as declarações das testemunhas produzidas em sede de audiência de julgamento, a Douta sentença exigia decisão diversa da proferida, sobretudo quando o Tribunal a quo, fundou a sua convicção na “prova documental junta pelas partes bem como da aceitação de factos alegados, nomeadamente no que respeita à existência do contrato de arrendamento, datas da expedição e recepção das cartas trocadas entre a autora e o réu AA, bem como o seu conteúdo, e o contrato promessa e prometido realizados entre os réus”.

V. Para tal, considerou, erradamente, que um prazo de caducidade – como é o do caso do prazo em análise - que termine a um domingo, ou seja em dia não útil, passa para o dia útil seguinte, socorrendo-se do artigo 279.º, alínea e) do Código Civil e quando refere na sentença que “Tendo em conta a data em que a carta ficou à disposição e foi recebida pela autora, o prazo para o exercício do direito terminou a 30.1.2022, Domingo. Nos termos do artº 279º al. e) do C. Civil, o termo do prazo transferiu-se para 31 de Janeiro”.

VI. O Tribunal a quo considerou também que a diligência exigida para Autora para o exercício do direito de preferência dentro do prazo legal bastava-se com o envio da declaração em data anterior ao término do prazo e que apenas com a mera tentativa – não conseguida - da entrega da carta por parte dos serviços postais, a comunicação de preferência já estaria na disponibilidade do 1.º Réu, considerando-se a mesma eficaz e exercida em prazo, isto apesar de a carta ter retornado aos serviços de distribuição, ter ficado disponível para levantamento a 31 Janeiro e ter sido levantada pelo 1º réu a 2 de Fevereiro.

VII. Com efeito, entendem os Apelantes que, em face à prova produzida, a sentença em apreço padece de erro de julgamento por violação de Lei substantiva, ou seja, um erro de interpretação ou de determinação da norma aplicável ou de aplicação do direito.

VIII. Sendo que, o erro de julgamento tanto pode começar na interpretação e subsunção dos factos e do direito, como estender-se à sua própria qualificação, o que, em qualquer das circunstâncias, afecta e vicia a decisão proferida pelas consequências que acarreta, em resultado de um desacerto, de um equívoco ou de uma inexacta qualificação jurídica ou, como enuncia a lei, de um erro.

IX. Resulta da prova documental junta aos autos que, em 20.10.2021, através de carta registada com aviso de recepção, o 1.º Réu ofereceu à Autora a preferência na aquisição do imóvel objecto dos presentes autos relativamente a uma proposta que recebeu de outro interessado, pelo preço de 1.200.000,00€ (um milhão de duzentos mil euros), ou seja, por um valor consideravelmente inferior ao negócio celebrado com a 2ª Ré, sobre o qual se conclui que a Autora, por ausência de resposta, não exerceu aquele direito.

X. Em 24.11.2021, o 1.º Réu enviou à Autora uma comunicação através de carta registada com aviso de recepção, na qual notificou a Autora para, querendo, exercer o direito de preferência na aquisição, através da qual aquela teve conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio, designadamente:

a. Valor da venda;

b. Identificação do comprador;

c. Modo de pagamento do sinal e do preço;

d. Prazo para a realização da escritura, e,

e. Prazo para exercício do seu direito de preferência.

XI. Encontrando-se assim (e desde essa data) munida de todos os elementos necessários e essenciais por forma a tomar a sua decisão quanto ao exercício da preferência.

XII. Na jurisprudência importa relevar o Ac. do S.T.J. de 19-11-2002 (Silva Paixão) C.J., 3, pág. 133 (com indicação ampla de doutrina e jurisprudência), o Ac. de 5-7-2001 (Neves Ribeiro) (revista n.º 1765/01 -7ª secção) em que se refere: «III - A comunicação levada ao conhecimento do titular da preferência deve conter todos os elementos essenciais à venda que possam influir na formação da vontade do preferente.

IV- Assim, essa comunicação deverá mencionar, designadamente, o preço da coisa a alienar, as condições de pagamento, o prazo em que será celebrada a escritura, se haverá contrato-promessa prévio, dentro de que prazo e qual o valor do sinal, e quais os possíveis compradores que se apresentam, nomeadamente se gozarem de direito de denunciar o arrendamento (por exemplo, tratando-se de preferência legal decorrente de um arrendamento, especialmente, se este for urbano, destinado à habitação).»

XIII. No mesmo sentido o Ac. do S.T.J. de 18-5-2004 (Silva Salazar) (revista n.º 1418/04 - 6ª secção) assim sumariado: “II - Dessas cláusulas deve o senhorio dar a conhecer ao arrendatário as que incluem os elementos essenciais do contrato, ou seja, aqueles elementos susceptíveis de determinar a formação da vontade do titular do direito de preferência no sentido de decidir se irá ou não exercer tal direito. III - Tais elementos são os que respeitam não só à identificação do prédio e à indicação do preço a praticar, mas também à modalidade do pagamento deste e à identificação do interessado na aquisição.»

XIV. Não sendo necessário remeter o Contrato Promessa em si, nem tão pouco tipificar esse clausulado, mas sim, remeter ao preferente todas as condições que influenciem na sua vontade de preferir – o que sucedeu!

XV. Decorridos mais de 26 dias desde o dia 25.11.2021, a Autora respondeu à comunicação do 1.º Réu, alegando que também queria ter conhecimento das cláusulas do Contrato Promessa a celebrar, e não obstante o supra exposto [e ainda que seja evidente que a primeira comunicação era válida, eficaz e bastante, não carecendo de nenhum elemento essencial que inviabilizasse à A. a sua tomada de decisão em preferir], o 1.º Réu optou, ainda assim, por remeter nova comunicação à Autora no dia 30.12.2021],

XVI. Remetendo toda a informação solicitada por aquela, constando em anexo àquela comunicação a cópia integral do CPCV celebrado com a 2ª Ré, a indicação do prazo de resposta para o exercício da preferência, as consequências legais, alertando a Autora que a notificação do obrigado à preferência continha todos os elementos necessários e essenciais à decisão do preferente, como era o caso, e configurava uma proposta contratual que, uma vez aceite, se torna vinculativa (cfr. art.º 410.º do Código Civil).”

XVII. Esta segunda comunicação foi recebida pela Autora no dia 31.12.2021 conforme se pode verificar através do aviso de receção anexo à carta que consta como Doc. 4 na contestação.

XVIII. A Autora, através de uma comunicação datada de 27.01.2022, nos últimos dias do prazo legal para o efeito, informou o 1.º Réu que pretendia exercer o direito de preferência, solicitando o envio de toda a documentação referente ao imóvel bem, assim como a indicação do IBAN do proprietário para procederem ao pagamento do sinal, o que se estranha pois já estava na posse de todos os elementos desde o dia 24.11.2021, mas vem pedir novamente ao 1.º Réu e pela terceira vez.

XIX. Sucede que o destinatário, o 1.º Réu, apenas teve conhecimento e recebeu aquela resposta no dia 02.02.2022, data em que procedeu ao levantamento da carta na loja dos CTT, conforme se demonstra pela consulta do site dos CTT através do código RH867061290PT, junta aos autos.

XX. Pelo que o prazo para o exercício daquele direito pela Autora terminou no dia 30.01.2022. [30 dias contabilizados após a recepção da comunicação por parte da Autora em 31.12.2021 = 30.01.2022]

XXI. Assim que, no que respeita à contagem do prazo de caducidade para o exercício do direito de preferência, a sentença recorrida incorre em erro de julgamento quando refere que “Tendo em conta a data em que a carta ficou à disposição e foi recebida pela autora, o prazo para o exercício do direito terminou a 30.1.2022, Domingo. Nos termos do artº 279º al. e) do C. Civil, o termo do prazo transferiu-se para 31 de Janeiro.”, ou seja, ao aplicar por analogia o disposto no artigo 279.º, alínea e), do Código Civil, relativo ao termo de prazos legais, a mesma interpretação quanto aos prazos de caducidade, como se se tratasse de prazos processuais ou de prescrição.

XXII. Todavia, os prazos de caducidade são de natureza peremptória e, por isso, não admitem prorrogação ou suspensão, salvo disposição expressa em contrário. E o prazo fixado para o exercício do direito de preferência é um prazo de caducidade e deve ser contado de forma estrita, não se transferindo para o primeiro dia útil seguinte quando o termo final ocorra em dia não útil, conforme interpretação errónea do Tribunal a quo.

XXIII. O Tribunal a quo erradamente aplicou o art.º 279.º do Código Civil (Contagem dos prazos) uma vez que este artigo, em especial a alínea e), foi construído para regular os prazos processuais e judiciais, e não os prazos de caducidade material estabelecidos para o exercício de direitos potestativos, como o direito de preferência.

XXIV. Aliás, a jurisprudência e a doutrina têm sido claras e dominantes no sentido de que os prazos substantivos não estão sujeitos às regras supletivas de contagem de prazos dos arts. 278.º e 279.º do CC, salvo se a lei expressamente o permitir.

XXV. Neste sentido, vide o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra – Acórdão de 15/12/2020 (Proc. 281/13.0TBPCV.C2): «O prazo para o exercício do direito de preferência tem natureza peremptória e, como tal, não se suspende nem se prorroga, nem mesmo quando o termo ocorra em dia não útil. Não é aplicável, por analogia, o artigo 279.º, al. e), do Código Civil.»

XXVI. E ainda o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães – Acórdão de 23-04-2020 (Proc. 1136/18.8T8BRG.G1), disponível em dgsi.pt:"Tratando-se de prazo de caducidade de natureza substantiva, como é o prazo para o exercício do direito legal de preferência, não é aplicável o artigo 279.º, al. e) do Código Civil: “O termo final do prazo, ainda que coincida com um sábado, domingo ou feriado, não se prorroga para o primeiro dia útil seguinte, porque não se trata de prazo processual."

XXVII. Também o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27-11-2014 (Proc. 415/07.2TBSNT.L1.S1), disponível em dgis.pt refere que: "[…] o artigo 279.º do Código Civil aplica-se a prazos de natureza processual ou administrativa, não a prazos de caducidade estabelecidos para o exercício de direitos materiais. Assim, tratando-se de um prazo peremptório, de natureza substantiva, o decurso do mesmo não pode ser prorrogado, nem mesmo quando termina em dia não útil."

XXVIII. Tal interpretação é ainda corroborada por Antunes Varela / Pires de Lima, em “Código Civil Anotado”: "[…] Os prazos de exercício de direitos potestativos, como o direito de preferência, são prazos de caducidade substancial, pelo que o seu regime de contagem e vencimento não se rege pelas normas processuais do Código de Processo Civil ou pelas regras supletivas dos artigos 278.º e 279.º do Código Civil."

XXIX. A jurisprudência é cristalina ao referir que só os casos expressamente previstos na lei permitem suspensão/interrupção (e.g. art.º  328.º CC); não se aplica por analogia o art.º  279.º, al.  e), que regula contagens de prazos processuais, pelo que o prazo de caducidade não é um acto abrangido pela alínea e) do artigo 279.º do Código Civil, uma vez que a caducidade verifica-se independentemente da prática de qualquer acto em juízo,

XXX. O artigo 279.º, alínea e) regula apenas prazos de natureza processual ou judicial, permitindo a prorrogação do termo final exclusivamente nesses contextos e não se aplica aos prazos materiais de exercício de direitos como o direito de preferência, regulados, por exemplo, pelos artigos 416.º, n.º 2 ou 1410.º, n.º 1 do Código Civil.

XXXI. Esses prazos são peremptórios, de caducidade e, por isso, não se suspendem, nem se prorrogam, nem se transferem, nem mesmo quando o termo final ocorre em dia não útil, pelo que, salvo melhor entendimento, a comunicação para exercício do direito de preferência não se trata de um acto judicial, pelo que competia exclusivamente à Autora diligenciar que o mesmo fosse exercido atempadamente e dentro do prazo legal para o efeito, garantindo que a carta fosse remetida com tempo suficiente para que fosse rececionada pelo destinatário antes do termo do prazo.

XXXII. O que no caso dos autos claramente não sucedeu porque o 1º Réu recebeu aquela comunicação no dia 02.02.2022 e o prazo para o exercício do direito de preferência por parte da Autora caducou no dia 30.01.2022 e não no dia 31.01.2022, como defende erradamente a sentença proferida pelo tribunal a quo.

XXXIII. Alterar esse regime por analogia, como erradamente decidiu o Tribunal a quo, violaria a segurança jurídica, flexibilidade indevida e alteraria a natureza do direito de preferência, como, aliás, assim foi decidido pelo Tribunal Constitucional, no Acórdão 769/2021, Processo n.º 486/2021, Relator: Conselheiro Fernando Ventura.

XXXIV. Incorre também em erro material o Tribunal a quo quando refere na sentença que “Defendem os réus que a carta foi enviada pela autora fora do prazo de 30 dias concedido para o efeito, só tendo sido recepcionada pelo destinatário a 2 de Fevereiro”, pois o que foi alegado pelos Réus foi que a comunicação não foi recebida pelo destinatário (o 1.º Réu) dentro do prazo legal de 30 dias, pois só foi “recepcionada pelo destinatário a 2 de Fevereiro”. – o que determinou a caducidade do exercício do direito de preferência.

XXXV. Os Apelantes não têm dúvidas quanto à interpretação do disposto no n.º 1 do artigo 224.º do Código Civil, ou seja, tratando-se de uma comunicação receptícia, a mesma é ineficaz porquanto não chegou à posse e o teor da carta não chegou ao conhecimento efectivo do destinatário no prazo de 30 dias que a Autora dispunha para o efeito.

XXXVI. Na verdade, a sentença recorrida reconhece o exercício tempestivo do direito de preferência pela Autora com base no artigo 224.º, n.º 2, do Código Civil, entendendo que a declaração/comunicação da carta foi colocada na esfera de disponibilidade do destinatário dentro do prazo legal, bastando-lhe para tal conclusão “a evidente da tentativa de entrega por parte dos serviços postais.”. E, apesar de não ter sido rececionada fisicamente pelo destinatário até ao seu termo, ou seja, no dia 30.01.2022.

XXXVII. Com todo o respeito, a sentença ignora que, sendo a declaração de exercício de preferência um negócio jurídico unilateral receptício, a sua eficácia depende da chegada ao conhecimento do destinatário ou da sua disponibilização do respectivo conteúdo na esfera de controlo, em respeito pelo disposto no art. 224.º, n.º 1, do Código Civil.

XXXVIII. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sido firme ao exigir que, para efeitos de contagem do prazo, a declaração de preferência deve chegar ao domínio do destinatário dentro do prazo legal de 30 dias, o que, por mais voltas que se tente dar, efectivamente, não sucedeu no caso dos autos.

XXXIX. Nesse sentido, vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 2399/19.6T8STB.E1.S1, de 14-07-2021 - “Para efeito da contagem do prazo de caducidade da declaração de preferência, a data relevante é a da chegada da declaração ao âmbito do poder ou da actuação do destinatário e não a data da sua expedição.”

XL. A este propósito vejam-se as doutas palavras do sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido aos 14.07.2021 no âmbito do processo 2399/19.6T8STB.E1.S1, com o Relator ILÍDIO SACARRÃO MARTINS, disponível em www.dgsi.pt: «I - A declaração de preferência (art. 416.º, n.º 2, do CC) representa o acto de exercício de um direito potestativo constitutivo e, nessa medida, deve ser qualificada como um negócio jurídico unilateral receptício. II - Para efeito da contagem do prazo de caducidade da declaração de preferência (declaração receptícia ou recipienda), a data relevante é a da chegada da declaração ao âmbito do poder ou da actuação do destinatário e não a data da sua expedição. III - A recorrente (preferente) sabia, face à carta recebida dos réus vendedores em 18-10-2018, que tinha oito dias para fazer chegar a estes a sua intenção de exercer o direito de preferência, estando perfeitamente ciente que, remetendo a carta no último dia do prazo (26-10-2018 – oitavo dia posterior à data da recepção da comunicação de preferência), e recebida pelos réus vendedores no dia 29-10-2018, chegou ao âmbito do poder e do conhecimento dos réus vendedores no 11.º dia posterior à recepção pela autora da comunicação para exercer o direito de preferência, logo, para além do prazo legalmente aplicável.»

XLI. Ora, dispõe o artigo 224.º, n.º 1, do Código Civil que “a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada.”

XLII. Conforme ensina o Professor António Menezes Cordeiro, as declarações negociais são recipiendas ou não recipiendas consoante tenham ou não um destinatário (cfr. TRATADO DE DIREITO CIVIL PORTUGUÊS, I, Parte Geral, Tomo I, 1999, pg. 289)

XLIII. No ensinamento do Professor Pedro Pais de Vasconcelos, a declaração negocial pode ter um declaratário específico a quem é dirigida, ou ser dirigida a uma ou mais pessoas indeterminadas. Quando tenha um destinatário específico chama-se declaração negocial recipienda ou receptícia (TEORIA GERAL DO DIREITO CIVIL, VOL. I, pg. 205). E mais adiante, escreve o referido Professor: As declarações negociais recipiendas tornam-se perfeitas, segundo o Código, no tempo em que chegam ao poder do declaratário ou são dele conhecidas (cfr. op.cit., pg 207).

XLIV. A proposta de aquisição apresentada pela Autora deve qualificar-se como uma declaração recipienda ou receptícia, uma vez que para o seu aperfeiçoamento (rectius: perfeição) não basta a exteriorização da vontade do declarante, antes é ainda indispensável, como vem sendo entendido pela maioria da doutrina, que a declaração chegue à esfera pessoal do destinatário – é a teoria da receção, situada numa posição intermédia entre a da expedição e a do conhecimento: o destinatário fica vinculado logo que a declaração chegue ao seu poder, logo que seja posta ao seu alcance (Cfr. Vaz Serra, BMJ, 103, p. 6 e segs. e ainda Rui Alarcão, Confirmação, vol. I, p. 180.).

XLV. Neste mesmo sentido também Pires de Lima, quando refere que o artigo 224.º do Código Civil consagra a teoria da receção temperada com a do conhecimento, situando a eficácia da declaração no momento em que esta entra na esfera do destinatário, presumindo-se, neste caso, juris et de jure, o conhecimento (Cfr. RLJ, ano 102º, p. 143.).

XLVI. É pacífico na doutrina que “a declaração de preferência representa o acto de exercício de um direito potestativo constitutivo e, nessa medida, deve ser qualificada como um negócio jurídico unilateral receptício” (cfr. O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA, dissertação de doutoramento do Doutor Agostinho Cardoso Guedes, Publicações Universidade Católica, 2006, pg. 516).

XLVII. Na mesma linha de orientação, o Dr. Carlos Lacerda Barata, no seu estudo “Da Obrigação de Preferência” (Contributo para o Estudo do artigo 416º do Código Civil, Coimbra Editora), escreve a págs. 142: «(…) como acontece com a denuntiatio, também a declaração de preferência constitui uma declaração receptícia. Portanto, para que seja eficaz deverá chegar ao poder do destinatário (o obrigado à preferência) dentro do prazo legalmente aplicável (normalmente oito dias a contar da receção ou conhecimento do aviso para preferir…)».

XLVIII. No seu “Direito das Obrigações”, 6º Ed., Coimbra Editora, o Professor Inocêncio Galvão Telles, na nota de rodapé 2, pág. 151, escreveu: «A declaração de preferência deve ser recebida dentro do prazo, não bastando que seja expedida dentro dele.»

XLIX. No caso dos autos, a comunicação de preferência da Autora foi recepcionada pelo 1.º Réu no dia 2 de Fevereiro de 2022, e nesta data não restam dúvidas que já havia ocorrido a caducidade do direito em preempção daquela relativamente à compra e venda em causa.

L. Incorrendo o Tribunal a quo em erro de interpretação quando refere que “à luz do artº 224º do C. Civil, tendo em vista a eficácia da declaração negocial da autora, a tempestividade é aferida pela circunstância de a declaração (no caso, a carta) se encontrar na disponibilidade do destinatário (o 1º réu) dentro do prazo de 30 dias concedido para o exercício do direito.”

LI. Quando na verdade a carta e o respectivo conteúdo (conhecimento efectivo da comunicação) não se encontrava na disponibilidade do destinatário (o 1º réu) dentro do prazo de 30 dias concedido para o exercício do direito, pois o que foi colocado no dia 28.01.2022 na caixa do correio daquele não foi a carta, mas sim um talão de levantamento dos CTT, e a carta apenas estava disponível para levantamento no dia 31.01.2022, conforme se atesta pela consulta do site dos CTT através do código RH867061290PT, data em que já havia caducado o exercício daquele direito.

LII. Pelo que os Apelantes não se conformam que o Tribunal a quo tenha considerado relevante para a decisão a mera tentativa de entrega pelo distribuidor postal, desconsiderando o facto de a entrega da correspondência ao 1.º Réu não ter sido conseguida no dia 28.01.2022 por estar ausente de casa, bastando-se pela data da remessa da carta e a colocação “da correspondência na disponibilidade do 1º réu”.

LIII. O que não é verdade porque a correspondência só foi colocada na disponibilidade do 1.º Réu a partir do dia 31.01.2022, ignorando também o Tribunal a quo que aquela carta apenas ficou efetivamente disponível para levantamento no dia útil seguinte ao termo do prazo legal para o exercício do direito de preferência, ou seja, a 31.01.2022.

LIV. Sendo que uma declaração negocial receptícia (que precisa chegar ao conhecimento do destinatário para produzir efeitos) ganha eficácia quando atinge a esfera de disponibilidade do destinatário, ou seja, quando ele tem a possibilidade de tomar conhecimento da declaração. Isso pode ocorrer pela entrega física da declaração (por exemplo, através de contacto pessoal mediante uma notificação judicial ou através de mandatário judicial) e pelo conhecimento efetivo dela.

LV. E nunca pela tentativa de entrega por parte dos serviços postais, entrega que não foi conseguida, sem que o destinatário conseguisse tomar conhecimento do conteúdo daquela comunicação, uma vez que no dia 28.01.2022, na caixa do correio do 1.º Réu, apenas foi colocado um talão de levantamento dos CTT, não foi colocada uma carta.

LVI. A declaração chega ao destinatário quando atinge a sua esfera pessoal — ficando ao seu alcance e suscetível de ser conhecida em condições normais, atentas as regras do funcionamento dos serviços do CTT.

LVII. O 1.º Réu não se encontrava em casa no dia 28.12.2021 (sexta-feira), na data que o funcionário dos CTT tentou proceder à entrega da carta remetida pela Autora, ali depositando uma nota na caixa de correio para o destinatário procedeu ao levantamento da correspondência no posto dos correios.

LVIII. Sublinhe-se que a carta só se encontrava disponível para levantamento nos CTT a partir do dia 31.01.2022, mas não menos importante, é que quando a carta da Autora ficou disponível para levantamento por parte do 1.º Réu, ou seja, em 31.01.2022, também já o direito da Autora havia caducado.

LIX. E, no caso sub judice, o destinatário recebeu a declaração remetida pela Autora no dia 02.02.2022, pelo que o 1.º Réu apenas tomou conhecimento do conteúdo da carta, nesse dia.

LX. A interpretação sistemática histórica, literal e o espírito da lei, ínsitos, nomeadamente no art.º 9 do CC não sustenta a conclusão interpretativa que o tribunal a quo retira do art.º 224, designadamente do seu n.º 2 do CC, sendo que, o núcleo essencial dessa norma legal ínsita no art.º 224.º do CC é o conhecimento da declaração negocial pelo seu destinatário, sendo esse o elemento decisivo para aferir da perfeição da declaração, da sua eficácia ou ineficácia.

LXI. A adjetivação e qualificação ínsita no n.º 2 do art.º 224.º do CC tem de ser conjugada com o estatuído na primeira parte do n.º 1 desse normativo, não sendo arbitrário o facto de tal advérbio apenas figurar depois do n.º 1 desse normativo legal, pelo que o advérbio de modo “oportunamente”, cede perante a efetiva receção da declaração.

LXII. Não tendo ficado provado quaisquer factos de onde se possa concluir que a carta só por sua culpa não foi oportunamente recebida, fica afastada a aplicação do disposto no art.º 224.º n.º 2 do Código Civil.

LXIII. Na verdade, o que resulta dos factos provados é que o 1.º Réu quando regressou do estrangeiro diligenciou no sentido de que a carta fosse levantada, tendo tomado conhecimento do conteúdo da mesma logo que chegou ao seu poder, pelo que terá de ser essa data - 02.02.2022 - que deve ser considerada como a data em que a declaração do preferente se tornou eficaz.

LXIV. Ora, nos presentes autos, a carta remetida pela Autora apenas se tornou eficaz no momento da recepção efetiva, ocorrida a 2 de fevereiro de 2022, e com o prazo de 30 dias ultrapassado, claramente porque a Autora não foi diligente, teve uma conduta imprudente e não tratou de assegurar que esta sua comunicação teria de ser remetida com a necessária antecedência e antes de decorrido o prazo legal de 30 dias, garantindo que a mesma chegaria ao conhecimento do destinatário e rececionada pelo 1.º Réu, antes do termo daquele prazo.

LXV. Aliás, em bom rigor e na verdade, a Autora não dispôs de apenas do prazo de 30 (trinta) dias, mas sim de 60 (sessenta) dias para tomar a sua decisão e manifestar a sua eventual intenção de preferência ao 1.º Réu.

LXVI. Sendo que, a Autora teve conhecimento de todas as condições necessárias para a formação da sua decisão desde a primeira comunicação de preferência datada de 24.11.2021, e por si recebida em 25.11.2021.

LXVII. Pelo que não podem os Recorrentes aceitar que na sentença proferida pelo Tribunal a quo se refira que “não pode imputar-se ou exigir-se ao autor um “encurtamento” de prazo”, porque na verdade a Autora dispôs de 60 dias para exercer o direito de preferência.

LXVIII. A este propósito vejam-se as doutas palavras do sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido aos 14.07.2021 no âmbito do processo 2399/19.6T8STB.E1.S1, com o Relator ILÍDIO SACARRÃO MARTINS, disponível em www.dgsi.pt: «I - A declaração de preferência (art. 416.º, n.º 2, do CC) representa o acto de exercício de um direito potestativo constitutivo e, nessa medida, deve ser qualificada como um negócio jurídico unilateral receptício. II - Para efeito da contagem do prazo de caducidade da declaração de preferência (declaração receptícia ou recipienda), a data relevante é a da chegada da declaração ao âmbito do poder ou da actuação do destinatário e não a data da sua expedição. III - A recorrente (preferente) sabia, face à carta recebida dos réus vendedores em 18-10-2018, que tinha oito dias para fazer chegar a estes a sua intenção de exercer o direito de preferência, estando perfeitamente ciente que, remetendo a carta no último dia do prazo (26-10-2018 – oitavo dia posterior à data da recepção da comunicação de preferência), e recebida pelos réus vendedores no dia 29-10-2018, chegou ao âmbito do poder e do conhecimento dos réus vendedores no 11.º dia posterior à recepção pela autora da comunicação para exercer o direito de preferência, logo, para além do prazo legalmente aplicável.»

LXIX. Existindo assim um erro de julgamento por parte do Tribunal a quo pois na decisão proferida a lei foi incorretamente aplicada e interpretada quando conclui que “à luz do disposto no artº 224º nºs. 1 e 2 do C. Civil, a declaração da autora é eficaz.”

LXX. Para além de a Autora não ter exercido a preferência dentro do prazo legal para o efeito, também não procedeu ao pagamento do sinal no prazo contratualmente previsto, nos termos da cláusula terceira do contrato-promessa que lhe foi remetido na comunicação de 30.12.2021, pelo que o Tribunal a quo incorre também em erro de julgamento na parte que refere que “Nada na carta indica prazo para o pagamento do sinal, nem o modo como deve ser liquidado. Pese embora no contrato promessa remetido haja referência a um IBAN e este seja aquele para o qual a autora transferia o montante da renda, não há qualquer referência a prazo de pagamento do sinal; apenas se menciona que a quantia deve ser liquidada por transferência e que deverá encontrar-se disponível no prazo máximo de 5 dias (rendo em conta a data de assinatura do contrato promessa), sob pena de o contrato se considerar resolvido (cláusula terceira, número três).

LXXI. Tal omissão por parte da Autora representa o incumprimento de uma obrigação essencial, que compromete a eficácia da aceitação da proposta.

LXXII. A Doutrina, defendida por Pires de Lima e Antunes Varela, esclarece que o exercício do direito de preferência corresponde a uma aceitação integral da proposta, com efeitos vinculativos, o que exige o cumprimento dos termos essenciais, como o pagamento do sinal (Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora).

LXXIII. De facto, aquando do envio das comunicações para o exercício do direito de preferência, o 1.º Réu atribuiu à sua comunicação o valor de proposta contratual e que uma vez aceite, se tornava vinculativa, nos termos do artigo 410.º Código Civil, assumindo um verdadeiro contrato promessa de compra e venda do imóvel em apreço.

LXXIV. Na verdade, com a comunicação do 1.º Réu, aqui Recorrente, para o exercício do direito de preferência, a Recorrida teve conhecimento de todos os elementos do negócio e as respectivas obrigações contratuais, incluindo a indicação do IBAN para efectuar o pagamento do sinal e o prazo que dispunha para esse efeito, o qual era bem evidente na cláusula terceira do contrato promessa de compra e venda, cujas cláusulas, expressamente por si exigidas, foram recebidas pela Autora no dia 30.12.2021.

LXXV. De facto, nos termos do número três da cláusula terceira do Contrato Promessa de compra e venda, a falta de pagamento do sinal, no prazo de 5 (cinco) dias implicava a resolução automática do contrato promessa, sem necessidade de qualquer outra interpelação.

LXXVI. Porém, o valor do sinal não foi depositado pela Autora no prazo de 5 (cinco) dias a contar da alegada comunicação de preferência, o que, de acordo com o contrato de promessa e compra e venda, implicava a resolução automática do contrato promessa, sem necessidade de qualquer interpelação, condição que a Autora não podia alegar desconhecer, por força do conhecimento que teve de todas as clausulas do contrato de promessa de compra e venda! (e por si exigidas!)

LXXVII. Conclui-se assim que se a Autora entende que havia exercido a preferência dentro do prazo legal, tinha de ter efectuado o pagamento do sinal ao 1.º Réu, nos termos e prazos previstos no contrato de promessa, o que não fez!

LXXVIII. Aliás, enquadre-se que, em sede de declarações de parte prestadas pela Autora, foi dito por aquela o seguinte: “Sabe que foi recebida uma carta a oferecer o direito de preferência com um preço de €1.200.000,00, preferência que não exerceram. Foi recebida posteriormente outra carta na qual faltava um documento, julga que o contrato de arrendamento; o documento que foi pedido foi recebido. Não fez a transferência para o IBAN porque não sabiam se iam “avançar”. Decidiram exercer a preferência entre os dias 24 e 27 de Janeiro. Sabe que o réu AA recebeu a carta depois do termo do prazo.”

LXXIX. Não se compreende o entendimento do Tribunal a quo quando é a própria Autora que confessa – confissão esta que não foi contraditada – que não exerceu a preferência dentro período legal e não fez a transferência do sinal para o IBAN porque não sabiam se iam avançar, nem tão pouco justifica o Tribunal o afastamento ou a valoração de outros meios de prova em detrimento das declarações de parte prestadas pela Autora.

LXXX. Para além disto, acresce e consideram os Apelantes que a sentença na parte que refere “o “contrato promessa” havia sido celebrado a 16 de Dezembro de 2021, antes da carta expedida para notificação para o exercício do direito de preferência, o que permite inferir que para o 1º réu não era expectável que a autora viesse a exercer aquele direito (vindo a consignar-se na escritura de compra e venda que a autora não preferiu). O prazo a que se refere o contrato promessa não tem a ver com o momento de transferência do montante de sinal (que já teria sido feita naquela data) mas com a disponibilidade da quantia. Nada no texto da carta apontava para a necessidade do pagamento de sinal em 5 dias, ou remetia para aquela cláusula do contrato promessa que já tinha sido celebrada em data anterior A resposta da autora pedindo o IBAN (eventualmente para garantir a ausência de dúvidas), merecia do 1º réu uma resposta célere, dando conta que entendia ter de ser cumprido aquele alegado prazo de 5 dias (que constava num contrato celebrado em data anterior) e como fazê-lo, ou esclarecer, desde logo, que entendia expirado o prazo para o exercício do direito de preferência.” , incorre em erro de julgamento, na medida em que a preferência já havia sido oferecida à Autora no dia 24.11.2021, através de comunicação recepcionada no dia 25.11.2021 e aquela nada respondeu.

LXXXI. O 1.º Réu para assegurar a prévia negociação feita com a 2.ª Ré celebrou o contrato de promessa de compra e venda no dia 16.12.2021, garantindo que a posição da Autora estaria salvaguardada, no caso de vir a exercer a preferência, conforme consta na Cláusula sexta, n.º 2 do referido contrato, nos seguintes termos: ”2 – Caso a Câmara Municipal, os arrendatários ou qualquer outra entidade titular de direito de preferência legal sobre a venda ora prometida exerça o referido direito, o Promitente Vendedor devolverá em singelo ao Promitente Comprador as quantias que deste haja recebido, sem direito a qualquer compensação, juros ou qualquer outra indemnização, no prazo de 15 (quinze) dias a contar da data em que tomar conhecimento da decisão de preferir das referidas entidades, dando as partes por resolvido, para todos os efeitos, o presente Contrato Promessa, declarando as partes, ao abrigo do Artigo 405.º e 442.º, n.º4 do Código Civil afastar expressamente o regime do sinal previsto no artigo 442.º do Código Civil.”

LXXXII. Portanto, incorre em erro o Tribunal a quo quando conclui que para o 1.º Réu não era (nem deixava de ser) expectável que a Autora não viesse a exercer o direito de preferência, quando caso o fizesse, dentro do prazo legal para o efeito, o seu direito estaria sempre assegurado e o contrato de promessa celebrado com a 2ª Ré seria resolvido, com as legais consequências ali previstas.

LXXXIII. É um facto que foi consignado na escritura de compra e venda que a Autora não preferiu, mas tal informação não poderia deixar de constar porque foi uma exigência do notário que celebrou a escritura fazer essa menção, atento a que a sua interpretação e a que decorre da lei, a preferência não havia sido exercida pela arrendatária, atenta a caducidade do prazo.

LXXXIV. Conforme lhe era exigido no contrato de promessa, a Autora também não procedeu à marcação da escritura pública, conforme lhe competia, nos termos do disposto da cláusula quarta. Mas nem se diga que, como faz erradamente o tribunal a quo, que tal informação não consta da comunicação da preferência, pois a Autora recepcionou todas as condições no negócio no dia 25.11.2021.

LXXXV. O Tribunal a quo, ao permitir que a Recorrida possa exigir o teor do contrato promessa de compra e venda, mas depois possa ignorar e incumprir as cláusulas neles constantes, configura uma situação de abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium.

LXXXVI. O abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, tem como pressuposto a existência de uma situação objetiva de confiança, cuja relevância é aferida pelo necessário para convencer uma pessoa normal e razoável, colocada na posição do confiante, e de um elemento subjetivo, ou seja, a criação, na pessoa do confiante, de uma confiança legítima e justificada.

LXXXVII. Atua com abuso de direito o preferente que exige que lhe seja remetida a cópia do contrato promessa celebrado e depois opta por incumprir as cláusulas previstas no contrato que exigiu, sem lhe ser assacada qualquer consequência.

LXXXVIII. Aliás, o tribunal a quo considerou o exercício da preferência tempestivo, porém, achou irrelevante que a Recorrida exigisse que lhe fossem remetidas todas as cláusulas do contrato de promessa, afim de decidir se queria exercer ou não o direito de preferência.

LXXXIX. O entendimento que suporta a decisão do tribunal a quo compromete o princípio da segurança jurídica, ao desconsiderar o regime aplicável à aceitação de propostas contratuais e aos efeitos do não cumprimento tempestivo de obrigações essenciais.

XC. Pelo exposto, entendem os Apelantes que a decisão do Tribunal a quo deve, por isso, ser revogada, e substituída por acórdão que julgue improcedente a ação por caducidade do exercício da preferência e incumprimento das condições contratuais por parte da preferente Autora».

1.6. A A. contra-alegou, defendendo que o recurso deve improceder e ser mantida a decisão recorrida, alinhando as seguintes conclusões:

«A. Ao ter sido fixado no recurso que o seu objecto se cinge ao julgamento da matéria de direito da douta sentença, a matéria de facto julgada como provada encontra-se dada como assente, sendo que a aplicação da matéria de direito ao caso concreto apenas se poderá subsumir aos factos dados como assentes na douta sentença e não à “extensa prova documental constante dos autos, bem como as declarações das testemunhas produzidas em sede de julgamento” alegada pelos Recorrentes no recurso a que ora se responde, por forma a fundamentar a prolação de decisão diversa, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 635.º do CPC;

B. A alínea e) do artigo 279.º do Código Civil é aplicável aos prazos substantivos, uma vez que é a própria lei substantiva (in casu, o Código Civil) que dá uma resposta expressa e expressiva à questão suscitada pelos Recorrentes, sob a epígrafe de cômputo do termo, no sentido de que o termo de qualquer prazo que caia em domingo ou feriado, transfere-se para o primeiro dia útil seguinte, sem razão para excluir o prazo de caducidade, de acordo, aliás, com o disposto no artigo 296.º do mesmo Código Civil;

C. Não obstante não ter sido possível localizar a jurisprudência citada no recurso, conclui-se que a referência na parte final da alínea e) do artigo 279.º do Código Civil, à circunstância de que “aos domingos e dias feriados são equiparadas as férias judiciais, se o acto sujeito a prazo tiver de ser praticado em juízo”, significa tão só que os prazos cujo termo ocorra durante as férias judicias, se transferem para o 1.º dia útil seguinte, tal como sucede com os domingos e feriados, visando, desde modo, equiparar as regras referentes ao cômputo do termo do prazo que ocorria durante as férias judiciais, às regras respeitantes ao cômputo do termo do prazo que ocorre aos domingos ou aos feriados e já não, como pretendem fazer crer os Recorrentes, que a norma apenas se aplica a prazos de natureza processual ou administrativa;

D. Também por força da aplicação das normas interpretativas consagradas nos n.º 2 e 3 do artigo 9.º do Código Civil ao disposto na alínea e) do artigo 279.º do mesmo Código, deverá entender-se, à semelhança do entendimento sufragado na sentença recorrida, que o prazo para o exercício do direito de preferência terminou no dia 31 de Janeiro de 2022;

E. Considerando a matéria de facto assente nos pontos 6., 7., 11., 12. e 13. da douta Sentença, encontra-se dado como provado não só que a Recorrida respondeu à referida carta em 27 de Janeiro de 2022, por carta registada com aviso de recepção, comunicando ao 1.º Recorrente o exercício do direito de preferência, mas também que BB, no próprio dia 27 de Janeiro de 2022, enviou ao legal representante da 2.ª Recorrente uma mensagem de correio electrónico e enviou uma mensagem através da rede social Whatsapp para o 1.º Recorrente, dando conta da Recorrida ter exercido a preferência e, ainda, que o distribuidor postal tentou entregar a carta referida ao 1.º Recorrente na sexta feira dia 28 de Janeiro de 2022, não tendo a entrega sido conseguida pelo facto de este não ter atendido, o que equivale a dizer que, ainda que se considere que o prazo para a Recorrida exercer o direito de preferência tivesse terminado no dia 30 de Janeiro de 2022 (Domingo), e não no dia 31 de Janeiro 2022 (no 1.º dia útil seguinte) como alegam os Recorrentes, o que só por absurdo se admite, verifica-se que o exercício de tal direito pela Recorrida, através da carta registada de 27 de Janeiro de 2022, chegou ao âmbito do poder e do conhecimento do 1.º Recorrente, pelo menos, no 28.º dia após dia posterior à recepção pela Recorrida da comunicação para exercer o direito de preferência, logo, impreterivelmente dentro do prazo de 30 (trinta) dias legalmente aplicável;

F. Nesta medida, qualquer que seja a solução plausível de direito considerada quanto à aplicabilidade ou não da alínea e) do artigo 279.º do Código Civil ao prazo do exercício do direito de preferência, conclui-se que a respectiva carta da Recorrida chegou ao destino dentro do prazo, e que só não foi entregue ao 1.ª Recorrente, na sexta-feira, dia 28 de Janeiro de 2022, porque este não atendeu o distribuidor de correio, embora estivesse disponível para o fazer como se provou em sede de audiência de julgamento;

G. Nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 224.º do Código Civil, a eficácia da declaração receptícia não exige o efectivo conhecimento desta pelo destinatário, mas antes a sua cognoscibilidade, traduzida na circunstância de lhe ser possível apreender o conteúdo da declaração por esta haver chegado à sua esfera de conhecimento ou de controlo;

H. Não há dúvidas de que, no caso em questão, o destinatário da carta, o 1.º Recorrente, foi o único culpado pela não entrega, uma vez que, antevendo a possibilidade de a Recorrida poder exercer o direito de preferência até ao dia 31 de Janeiro de 2022 (ou dia 30 como alega), por carta registada com aviso de receção, confessadamente, decidiu ausentar-se da sua residência para gozar férias no estrangeiro, sem avisar a Recorrida, sem estabelecer outra forma de comunicação, sem reencaminhar nem encarregar outra pessoa de receber a sua correspondência postal, ao arrepio da diligência que se exigiria a um "bom pai de família", nos termos do disposto no artigo 487.º n.º 1 do Código Civil;

I. O mesmo se conclui quanto à falta de levantamento da mesma carta nos correios no dia 31 de Janeiro de 2022, pois, como o próprio 1.º Recorrente admite, nesta data, a carta já estava disponível para levantamento, pelo que só não recepcionou a missiva da Recorrida datada de 27 de Janeiro de 2022 e não tomou conhecimento do respetivo teor dentro das referidas datas, porque não quis, circunstância que só ao mesmo poderá prejudicar, atento o disposto no artigo 227.º, n.º 2 do Código Civil;

J. Mas ainda que assim não fosse, o que só por cautela de patrocínio se admite, resulta da matéria de facto provada em 12, que a Recorrida comunicou a sua intenção de preferir aos Recorrentes, também através da anexação da carta enviada a comunicar tal intenção, subscrita esta pelos seus gerentes, na mensagem enviada via Whastapp para o 1.º Recorrente, dentro do referido prazo, e dando conta de ter exercido a preferência, não obstante a comunicação a manifestar a intenção de preferir não obedecer a formalidades especiais, dúvidas não restam de que, no próprio dia 27 de Janeiro de 2022, a Recorrida colocou a referida comunicação à disposição dos Recorrentes, tendo a mesma chegado, nesse momento, ao seu conhecimento ou controlo, permitindo-lhes apreender o seu conteúdo, razão pela qual deverá a mesma ser considerada eficaz nos termos do disposto nos n.º 1 e 2 do artigo 224.º do Código Civil;

K. Admitir entendimento diverso do perfilhado seria permitir que qualquer proprietário alienante, em conluio com o potencial adquirente, pudesse obstar ao exercício do direito de preferência por parte do arrendatário, furtando-se simplesmente à recepção da declaração de preferência que lhe seja dirigida, bastando para o efeito ausentar-se da morada que havia indicado para o exercício do direito de preferência sem avisar e indicar qualquer contacto alternativo, durante o período concedido para o respectivo exercício, circunstância que não corresponde à vontade do legislador, na medida em que apenas fez depender o exercício do direito de preferência da vontade do preferente e não da vontade do alienante, impondo, pelo contrário, a respectiva sujeição atenta a natureza potestativa do direito em causa;

L. Decorre dos factos 3. a 7. dados como assentes na douta sentença, que a comunicação de preferência enviada pelo 1.º Recorrente e recepcionada pela Recorrida no dia 25 de Novembro de 2021 não continha todos os elementos essenciais do negócio, não constando sequer da mesma a forma do pagamento do sinal e do remanescente do preço (isto é, se por transferência ou por cheque bancário), mas tão só a imposição da celebração de um contrato promessa de Compra e Venda até 06 de Dezembro de 2021, sem que lhe tivessem sido remetidas as respectivas cláusulas contratuais e/ou condições acessórias do negócio a celebrar, razão pela qual o 1.º Recorrente, em resposta, mediante a carta datada de 30 de Dezembro de 2021, concedeu expressamente novo prazo de 30 dias para a Recorrida exercer o seu direito, pelo que naufraga a tese avançada pelos Recorrentes na conclusão LXIV de que a Recorrida dispôs de um prazo de 60 dias para exercer o direito legal de preferência que lhe assiste enquanto arrendatária, na tentativa de afastar a culpa do 1.º Recorrente;

M. Decorre da simples leitura da carta do 1.º Recorrente datada de 30 de Dezembro de 2021 e contrato promessa a esta junto, transcritos nos pontos 7. e 10. da matéria de facto provada, que não foi indicado qualquer prazo para pagamento do sinal por parte da Recorrida (mas pelo contrário mencionado que o mesmo deveria ter lugar na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda), não foi indicada uma data para a assinatura do contrato promessa entre o 1.º Recorrente e a Recorrida, nem tampouco foi indicado que o IBAN convencionado no contrato promessa celebrado com a 2.º Recorrente valia para o pagamento do sinal por parte da Recorrida, sendo, assim, infundada e abusiva a alegação da ausência da transferência do sinal constante da missiva, não só porque o referido pagamento não foi solicitado pelo 1.º Recorrente na missiva datada de 30 de Dezembro de 2021, mas também porque nunca respondeu ao pedido da Recorrida efectuado na carta datada de 27 de Janeiro de 2022 no sentido de que lhe fosse confirmado o IBAN para o qual deveria proceder ao pagamento do avultado sinal de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros);

N. Se a Recorrida dispunha do prazo de 5 dias para efectuar a transferência do valor do sinal, o que não se concede, bastava para tanto que o 1.º Recorrente tivesse respondido, quer por carta, quer por e-mail ou mensagem telefónica para que a transferência fosse de imediato efectuada pela Recorrida, e dentro do prazo agora (infundadamente) invocado para o efeito, na medida em que, recebida a comunicação da Recorrida a 02 de Fevereiro de 2022, o 1.º Recorrente dispunha de três dias para indicar o IBAN solicitado para pagamento do sinal, o que não fez, conscientemente, circunstância que só ao mesmo poderá prejudicar;

O. Daqui se conclui que tudo estava na disposição do 1.º Recorrente, ou seja, este poderia ter feito precisamente o inverso, indicando o IBAN à Recorrida para que esta procedesse à transferência do sinal e, por outro lado, comunicado à 2.ª Recorrente que a Recorrida tinha preferido, tendo, ao invés, optado por apenas responder à Recorrida por carta datada de 9 de Fevereiro de 2022, transcrita no ponto 16. da matéria de facto provada, invocando a extemporaneidade do exercício da preferência e a ausência de transferência do sinal nos termos das condições previstas nas cláusulas do contrato promessa de compra e venda, sendo, deste modo, evidente que o 1.º Recorrente pretendeu inviabilizar em absoluto o exercício do direito de preferência por parte da Recorrida, impossibilitando quer o pagamento do sinal, quer o agendamento da escritura;

P. Mas como a má-fé dos Recorrentes não tem limites, vêm ainda alegar que a Recorrida actua em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, porque exigiu que lhe fosse entregue o contrato promessa e depois não cumpriu as suas cláusulas;

Q. No caso concreto, não há dúvidas de que a actuação da Recorrida não é susceptível de poder ser considerada como abusiva, desde logo, porque inexiste uma situação de imputação de confiança, pois, a falta de indicação dos elementos essenciais do contrato, quer na carta de 25 de Novembro de 2021 quer na carta de 30 de Dezembro de 2021, é apenas imputável ao 1.º Recorrente, sendo que, quanto ao contrato promessa junto a esta última carta pelo mesmo se reporta do contrato previamente celebrado entre este e a 2.ª Recorrente, cujo prazo, como é evidente, não era passível de cumprimento por parte da Recorrida;

R. Ainda assim, no seguimento do acima exposto, conclui-se que o sinal só não foi pago pela Recorrida e por esta a escritura agendada, porque o 1.ª Recorrente, apesar de não ter fixado qualquer prazo para o efeito, não confirmou o IBAN para o qual deveria ser feita a transferência do sinal, considerando antes o exercício do direito de preferência ineficaz, por carta de datada de 9 de Fevereiro de 2022, tal como resulta do facto 16. da matéria de facto dada como assente;

S. Por tudo quanto referido, andou bem a douta sentença ao decidir como decidiu, não merecendo a mesma qualquer reparo».

1.7. No despacho de admissão do recurso, o tribunal a quo consignou que: «Pese embora os Réus imputem à sentença a incursão em “nulidades”, nem as conclusões que enformam o objecto da presente apelação nem as alegações recursórias apresentadas permitem identificar concretamente os vícios decisórios que estarão em causa. Abstemo-nos, por isso, de dar cumprimento ao disposto no n.º 1 do artigo 617.º do Código de Processo Civil».

1.8. Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).

Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, as questões essenciais a decidir consistem, basicamente, em saber:

a) se a sentença recorrida padece de nulidades;

b) se o exercício do direito de preferência foi extemporâneo;

c) se, concomitantemente, com o exercício do direto de preferência, a preferente estava obrigada a depositar o valor correspondente ao sinal estabelecido no contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ambos os RR.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

3.1. A sentença sob recurso considerou provada a seguinte matéria de facto:

«1. A Autora é uma sociedade comercial que tem por objecto a prestação de serviços de restauração e similares, nomeadamente, bar, snack-bar, café e estabelecimento de bebidas.

2. Mediante contrato de arrendamento para fins não habitacionais, em 15 de Dezembro de 2010, a Autora tomou de arrendamento ao Réu Dirk Schawarz, parte do prédio urbano actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra “B”, composta por segundo andar, em relação ao Pátio ... (e à Avenida ... para a qual o prédio não tem saída), com entrada pelo número 18 do ..., ao nível do qual se localiza a fracção, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal registada pela Ap. … de 2021/04/14, sito no ..., da freguesia da ..., concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia da ..., o qual proveio do artigo …, da mesma freguesia.

3. A 24 de Novembro de 2021, o Primeiro Réu enviou à Autora uma carta registada com aviso de recepção, notificando a autora para, querendo, exercer o direito de preferência na aquisição pela segunda ré da fração autónoma referida em 2 (documento nº 1 junto com a contestação do réu AA, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).

4. A comunicação supra referida foi recepcionada pela Autora no dia 25.11.2021.

5. A autora respondeu à carta referida em 3, escrevendo que da carta que lhe comunicação que lhe havia sido remetida não constavam todos os elementos essenciais a comunicar ao titular de preferência e que as condições do negócio comunicadas à autora haviam sido alteradas, por alteração dos prazos e condições de pagamento anteriormente comunicadas (documento nº 3 junto com a contestação do réu AA e cujo teor se dá por integralmente reproduzido).

6. O Réu AA, na qualidade de senhorio e proprietário da referida fração autónoma, enviou à autora uma outra carta datada de 30 de Dezembro de 2021 e recepcionada a 31 de Dezembro de 2021.

7. Carta na qual, além do mais, se escrevia: “Quanto ao respectivo teor, o senhorio, no cumprimento da sua obrigação de preferência, não está obrigado ao envio do contrato promessa de compra e venda assinado para o arrendatário, conforme solicitam por, designadamente, estarmos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais. Para além disso, diversamente ao que alegam, o contrato promessa de compra e venda encontra-se assinado nos termos e condições que lhe haviam sido comunicadas em 24.11.2021, pelo que, não existem alterações que possam influir na vossa decisão do exercício de preferência. Não obstante, mas no estrito respeito do princípio da boa fé e para que não subsistam dúvidas, remeto, em anexo, as cláusulas do contrato promessa de compra e venda assinado no dia 16 de Dezembro de 2021.

Nestes termos, na qualidade de senhorio e proprietário da fracção autónoma designada pela letra “B” que corresponde ao n.º 10 do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito no ..., da freguesia da ..., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da ... sob o número …, venho comunicar a V. Exas., que é minha pretensão vender o referido imóvel pelo preço de € 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil euros).

Assim, nos termos da al. a) do n.º 1 do art.º 1091 do Código Civil, enquanto arrendatária, a sociedade “PR & PA, Lda.”, goza de direito de preferência sobre a aquisição do locado, podendo, por aquele valor, exercer o seu direito de preferência, pelo que, indico, para análise de V. Exas., os dados referentes à proposta recebida:

- Comprador: “UBH PORTUGAL, UNIPESSOAL, LDA.” - NIPC ..., com sede na ...;

- Preço de Venda: € 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil euros);

- Modo de Pagamento: 10% (dez por cento), no montante de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda e o remanescente, no valor de € 1 260 000,00 (um milhão duzentos e sessenta mil euros) na data da realização da escritura de compra e venda;

- Assinatura do contrato promessa de compra e venda, celebrado no dia 16 de Dezembro de 2021;

- Celebração da Escritura de compra e venda ou documento particular autenticado (DPA) de compra e venda, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da data da assinatura do contrato promessa de compra e venda.

Mais informo que dispõem V. Exas. do prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de recepção da presente carta para se pronunciarem sobre o exercício do referido direito de preferência, nas condições supra indicadas, sendo que decorrido o prazo conferido sem qualquer resposta, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade, considerando-se então caducado o respetivo direito.

Com o eventual exercício do direito de preferência, presume-se que o preferente tenha inspecionado o imóvel e conhece bem as suas características, declinando-se qualquer responsabilidade pelo seu estado de conservação.

Todos os custos inerentes e indispensáveis à concretização da venda através da celebração da escritura de compra e venda ou documento particular autenticado (DPA), impostos (designadamente IMT e IS) e emolumentos respeitantes a registos serão suportados pelo preferente adquirente.

Alerta-se que a presente notificação do obrigado à preferência, contendo todos os elementos necessários e essenciais à decisão do preferente, configura uma proposta contratual que, uma vez aceite, se torna vinculativa (cfr. art.º 410.º do Código Civil).”.

8. Carta que foi acompanhada de um documento intitulado “Contrato promessa de compra e venda” datado de 16 de Dezembro de 2021, tendo como promitente vendedor AA e promitente comprador UBH-Portugal, Unipessoal, Lda. referindo-se ao prédio identificado em 2.

9. No número dois da cláusula segunda do contrato promessa referido em 8 consta: “Sobre a fracção objecto do presente contrato promessa incide um contrato de arrendamento celebrado, em 15 de Dezembro de 2010, a favor da sociedade comercial “PR & PA, Lda.”, com o NIPC ..., cuja cópia ora se junta como Anexo 1 e faz parte integrante do presente contrato, sucedendo o Promitente Comprador ao Promitente Vendedor, na qualidade de senhorio, nos termos do artigo 1057.º do Código Civil, caso o arrendatário não exerça o direito de preferência legalmente previsto”.

10. E na cláusula terceira do mesmo contrato promessa consta: “1. O preço global de venda referido na cláusula anterior será pago pela Promitente Compradora à Promitente Vendedora da seguinte forma:

a) O montante de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros) é pago por transferência bancária para o IBAN PT50 ..., nesta data, com a assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, do qual o Promitente Vendedor dá a respectiva quitação após boa cobrança. (…)

2. Este contrato está condicionado ao bom recebimento previsto na alínea a), desta cláusula.

3- As partes convencionam, nos termos do artº 432º do Código Civil, que se considera automaticamente resolvido, sem necessidade de qualquer interpelação, o presente contrato de compra e venda caso a transferência bancária do valor do sinal não estiver disponível no prazo de 5 (cinco) dias úteis.”.

11. Em resposta à carta referida em 6, a autora remeteu a 27 de Janeiro de 2022 carta registada com aviso de recepção, comunicando ao réu AA o exercício de direito preferência através daquela mesma carta, solicitando o envio de “toda a documentação da fração necessária à outorga da escritura de compra e venda (nomeadamente certidão do registo predial, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica de habitação, comunicação direito preferência às entidades públicas, regulamento de condomínio, declaração de inexistência de dívidas que à AT, quer ao condomínio” e bem assim a indicação do respectivo IBAN para proceder “ao pagamento do sinal no montante de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros)”.

12. BB no dia 27 de Janeiro de 2022, enviou ao legal representante da R. UBH Portugal, Unipessoal Lda. uma mensagem de correio electrónico e enviou uma mensagem através da rede social Whatsapp para o Réu AA, dando conta de ter exercido a preferência.

13. O distribuidor postal tentou entregar a carta referida em 11. ao réu AA na sextafeira dia 28 de Janeiro de 2022, não tendo a entrega sido conseguida pelo facto de o réu não ter atendido.

14. A carta ficou disponível para levantamento e entrega ao Réu AA na Loja CTT de Peniche em 31 de Janeiro de 2022, tendo sido levantada pelo mesmo a 2 de Fevereiro de 2022.

15. A 31.01.2022, a 2.º ré procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda do imóvel objecto dos presentes autos para o dia 14 de Fevereiro de 2022 no Cartório Notarial da Dra. CC.

16. O réu AA respondeu à carta referida em 11, no dia 09 de Fevereiro de 2022, escrevendo: “Acuso a recepção da vossa comunicação referente ao exercício do direto de preferência (…) recebida no dia 02 de Fevereiro de 2022 (…). Porém, considera-se a mesma ineficaz por exercida para além do prazo legalmente previsto, não podendo produzir os efeitos jurídicos pretendidos. Acresce que, para além da extemporaneidade do exercício da preferência, V. Exas. não procederam ao pagamento do sinal, nos termos das condições previstas nas Cláusulas do Contrato Promessa de compra e venda, oportunamente comunicadas.”.

17. A autora tomou conhecimento de que se encontrava pendente um registo de aquisição da fração autónoma em apreço, mediante a AP. 1509 de 14/02/2022.

18. O registo converteu-se em definitivo, no dia 16 de Fevereiro de 2022.

19. A escritura de compra e venda foi outorgada a 14 de Fevereiro de 2022.

20. A fracção autónoma referida em 2. foi alienada pelo réu AA à ré UBH Portugal, Unipessoal Lda, pelo valor de € 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil euros), constando na escritura a existência do contrato de arrendamento referido em 2. e que: “a sociedade arrendatária foi notificada para o efeito, não tendo exercido, dentro do prazo legal, o seu direito de preferência”.

21. Constando também que “…a fracção é vendida livre de ónus e encargos, com excepção do contrato de arrendamento celebrado a quinze de Dezembro de dois mil e dez com a sociedade PR & PA, Lda. com o NIPC …, que é do conhecimento da sociedade compradora e o qual se mantém.”

22. Com data de 18 de Fevereiro de 2022 o réu AA enviou à autora carta registada informando a venda do locado a 14.2.2022 e que a partir daquela data deixara de assumir a qualidade de senhorio da autora.

23. O IBAN indicado no contrato promessa referido em 8. é o que a autora usava para efectuar o pagamento do valor mensal das rendas.

24. A autora não depositou a quantia indicada a no mesmo contrato promessa como “sinal”, nos 5 dias posteriores ao referido em 11.

25. A autora não procedeu à marcação da escritura de compra e venda do imóvel identificado em 2.».

3.2. A sentença recorrida considerou não provados os seguintes factos:

«Não se provaram factos que demonstrem que, não indicando o número de IBAN à autora, o réu AA pretendesse inviabilizar que a autora conseguisse fazer a transferência do montante do sinal em 5 dias.

Não há outros factos provados ou não provados com interesse para a decisão da causa, revelando-se o mais alegado conclusivo ou matéria de direito».

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

4.1. Nas suas alegações recursivas, os RR. referem que “existem nulidades” na sentença recorrida e que “as invocam nas suas alegações e conclusões”.

Sucede que ao longo das suas alegações (quer na motivação, quer nas conclusões), os RR./recorrentes não identificam, concretamente, os vícios integradores das anunciadas nulidades da sentença.

Assim sendo, nada cumpre decidir a este respeito.

4.2. Os RR./recorrentes prosseguem as suas alegações recursivas, dizendo que «não se podem conformar com a douta decisão recorrida, impugnando os factos dados como provados e como não provados, porquanto se afigura que o Meritíssimo Juiz do Tribunal “a quo” não fez uma correcta apreciação da prova produzida» e que «…a decisão proferida sobre matéria de facto que foi considerada provada pelo Tribunal “a quo”, e que se impugna, porquanto, no seu entendimento a prova produzida foi incorrectamente valorada e julgada».

Logo a seguir, afirmam, todavia, que «o recurso da douta sentença incide sobre o julgamento da matéria de direito, pelo que a alegação dos fundamentos será quanto à matéria de direito», o que está em consonância com o que referem no requerimento de interposição de recurso «(…)impondo uma reapreciação e decisão diversa da proferida sobre a matéria de direito»),

Temos, pois, que o presente recurso não tem por objecto a reapreciação da decisão relativa à matéria de facto.

Aliás, como é consabido, em caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, o recorrente deve identificar, nas conclusões da alegação do recurso, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, especificando os concretos meios de prova que põem em causa o sentido da decisão da 1.ª instância e justificam a alteração da mesma, referindo a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados (art. 640.º do CPC), nada disso tendo ocorrido no caso sub judice.

Os RR./recorrentes limitam-se a colocar em causa a qualificação e as consequências que o tribunal a quo retirou dos factos provados (nomeadamente, ao nível da caducidade do direito de preferência da A.), sem impugnar a decisão de facto.

Tanto assim é que, não obstante as considerações que tecem nas conclusões III e IV, a sua alegação não vem acompanhada da identificação dos factos cuja omissão ou desconsideração foi feita pelo tribunal recorrido, nem da menção dos factos concretos que foram incorrectamente julgados. De igual forma, em momento algum os RR./recorrentes alude à prova que imporia resposta diversa ou até acrescida e em que termos.

Acresce que, embora a Relação tenha competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto (art. 662.º do CPC), não se vislumbram motivos para alterar a matéria de facto fixada pelo tribunal a quo, razão pela qual se tem esta por consolidada.

Analisemos, então, as questões jurídicas supra enunciadas.

4.3. A primeira questão que se coloca é a de saber se o exercício do direito de preferência por parte da A. foi ou não tempestivo.

As partes não colocam em causa a titularidade do direito de preferência da A., decorrente da sua qualidade de arrendatária, na alienação da fracção identificada no n.º 2 dos factos provados, limitando-se a discordar da tempestividade do seu exercício.

Para a resolução da questão, relevam os seguintes factos:

- no dia 31.12.2021, a A. foi notificada para exercer o seu direito de preferência no prazo de 30 dias;

- no dia 27.01.2022 (quinta-feira), a A. enviou ao 1.º R. uma carta comunicando o exercício do direito de preferência;

- o distribuidor postal tentou entregar essa carta ao 1.º R. no dia 28.01.2022 (sexta-feira), mas a entrega não foi efectuada, pelo facto de o mesmo não ter atendido;

- a carta ficou disponível para levantamento e entrega ao 1.º R. na Loja CTT de Peniche em 31.01.2022 (segunda-feira) e foi levantada pelo 1.º R. no dia 02.01.2022 (quarta-feira).

Antes de mais, importa referir que é de todo irrelevante para a decisão da questão que nos ocupa, o facto de o 1.º R. ter remetido, anteriormente, à A. (em 24.11.2021) uma comunicação para o exercício do direito de preferência, posto que, ainda que tal notificação fosse válida e eficaz (como defendem os recorrentes – cfr. conclusão XV), o certo é que o 1.º R. optou por remeter nova notificação em 30.11.2021, onde voltou a conceder à A. o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência, pelo que é este novo prazo que releva, impondo-se contar o prazo para esse exercício a partir da data da recepção da última carta (31.12.2021), não se percebendo as ilações e consequências que os RR./recorrentes pretendem retirar, em contrário, desse facto (cfr. conclusões LXV e LXVII).

Ora, o prazo de 30 dias, de que a A. dispunha para exercer o direito de preferência, terminou no dia 30.01.2022.

Correspondendo o dia 30.01.2022 a um domingo, releva saber se o termo do prazo se transferiu para o dia 31.01.2022, segunda-feira.

O tribunal a quo entendeu que sim, atendendo ao disposto no art. 279.º al. e) do CC: «À fixação do termo são aplicáveis, em caso de dúvida, as seguintes regras: e) O prazo que termine em domingo ou dia feriado transfere-se para o primeiro dia útil; aos domingos e dias feriados são equiparadas as férias judiciais, se o acto sujeito a prazo tiver de ser praticado em juízo».

Os RR. defendem que tal disposição não é aplicável ao prazo em causa.

Não lhes assiste razão.

É inegável que o prazo previsto no art. 416.º, n.º 2 do CC é um prazo de caducidade, o que, de resto, os RR./recorrentes defendem (cfr., neste sentido, o acórdão do STJ de 26.05.1992, in www.dgsi.pt: «I - A caducidade prevista no artigo 416, n. 2 do Código Civil é a que se verifica quando o titular do direito de preferência o perde por não responder tempestivamente à comunicação a que se refere o n. 1 do mesmo artigo. II - Para que possa dar-se, esta caducidade implica a verificação cumulativa de dois elementos: a) Ter o vendedor comunicado ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato; b) não exercício do direito pelo titular, dentro do prazo de oito dias, se outro não for convencionado ou concedido, a contar do recebimento daquela comunicação»).

Contrariamente ao que os RR./recorrentes propugnam, a disposição legal em causa é aplicável aos prazos substantivos, nomeadamente, aos prazos de caducidade, isto é, aos prazos para exercício de um direito (art. 298.º, n.º 2 do CC) e não aos prazos processuais ou judiciais.

Por conseguinte, sempre que o termo do prazo termine num domingo, o mesmo transfere-se para o primeiro dia útil seguinte, por aplicação directa do art. 279.º al. e) do CC (e não por analogia, como querem fazer crer os recorrentes).

Neste sentido, veja-se o acórdão do STJ de 13.03.1991, in www.dgsi.pt: «O primeiro - o artigo 279 - aplica-se ao termo dos prazos. O segundo - o artigo 144 - aplica-se a contagem dos prazos. E este ultimo só se aplicara, verdadeiramente, aos prazos judiciais, pois que ele próprio exclui a sua aplicação aos prazos substantivos. Ninguém pode sustentar que o prazo de caducidade para a propositura das acções se interrompe aos sábados, domingos, feriados e ferias. Mas deve sustentar-se que, se o prazo termina em sábado, fosse para o primeiro dia útil seguinte, face a alínea e) do referido artigo 279: Pois, a não ser assim, o prazo seria diminuído de um dia, pois teria a acção de ser proposta na sexta-feira. Os prazos judiciais, por serem normalmente prazos certos, suspendem-se nas ferias, sábados, domingos e feriados, para que os dias do prazo sejam todos dias uteis. Já nos prazos substantivos, normalmente mais longos, o termo ocorre em dia certo, sem se suspender nas ferias, feriados, sábados e domingos, sabia a hipótese do seu termo ocorrer num destes dias. O prazo não é alongado, mas também não pode ser encurtado».

Também o acórdão do STJ de 26.04.1994, in wwwdgsi.pt, entendeu que «o artigo 279, alínea e) do CCIV refere-se apenas a actos que devem ser praticados pelos titulares de uma relação jurídica dentro de um determinado prazo, o qual tem natureza substantiva, e cujo cômputo se há-de fazer nos termos desse mesmo artigo 279».

E o acórdão da RL de 23.11.2011, in www.dgsi.pt, considerou que «uma coisa é a suspensão ou interrupção de prazos substantivos, outra é a transferência do seu termo, quando ocorra em dia de férias ou equiparado, para o 1º dia útil seguinte. Esta última é uma hipótese prevista e regulada no art. 279/e) do CC, aplicável ao caso dos autos».

Quanto muito, a norma do al. e) do art. 279.º não terá aplicação aos prazos substantivos que se completam independentemente da prática de qualquer acto ou declaração (como a prescrição - vide, neste sentido, os acórdãos do STJ de 22.09.2004, in www.jurisprudência.pt, e de 24.01.2007, in www.pgdlisboa.pt), o que não ocorre no caso vertente, em que o exercício do direito de preferência depende de uma declaração de vontade do respectivo titular dirigida ao obrigado à preferência.

Os RR./recorrentes citam alguma jurisprudência que, alegadamente, sustenta a tese que defendem. No entanto, o acórdão da RC de 15.12.2020, mencionado pelos recorrentes, não decidiu o que os mesmos transcrevem na conclusão XXV; não encontrámos os acórdãos da RG de 23.04.2020, nem do STJ de 27.11.2014, referidos nas conclusões XXVI e XXVII; e o acórdão do TC n.º 769/2021, de 01.10., não versa sobre a questão que nos ocupa, mas sobre a inaplicabilidade do art. 279.º al. e) ao prazo para a prática de um acto destinado a interromper o prazo prescricional, não tendo sido conhecido o objecto do recurso e, portanto, nada tendo sido decidido no que concerne à suposta violação de princípios constitucionais.

Temos, portanto, que, por força do disposto no art. 279.º al. e), do CPC, o prazo de 30 dias para a A. exercer o seu direito de preferência terminou no dia 31.01.2022 (segunda-feira), inexistindo qualquer erro de julgamento na sentença recorrida a este respeito.

Sucede que o 1.º R. só tomou efectivo conhecimento da declaração da A. no dia 02.02.2022, já após o decurso do prazo de 30 dias.

Defendem, por isso, os RR./recorrentes que, nos termos previstos no art. 224.º, n.º 1 do CC, a comunicação da A. é ineficaz.

Entramos, pois, na segunda questão suscitada pelos recorrente, que é a da eficácia da declaração da A./recorrida.

Ora, como é consabido, a comunicação do preferente é uma declaração receptícia, pelo que só se torna eficaz quando chega ao poder ou é conhecida do seu destinatário (cfr. art. 224.º, n.º 1 do CC).

Sucede que, nos termos do n.º 2 do art. 224.º do CC, «é também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente conhecida».

Daqui decorre que a eficácia da declaração receptícia não exige o efectivo conhecimento desta pelo destinatário, mas antes a sua cognoscibilidade, traduzida na circunstância de lhe ser possível apreender o conteúdo da declaração por esta haver chegado à sua esfera de conhecimento ou de controlo.

Conforme ensina Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra, 2205, p 440, «desta doutrina, constante do artigo 224.º, n.º 1, decorre, para os contratos, ter a nossa lei optado pela doutrina da recepção quanto ao momento da sua conclusão. Quer dizer: o contrato está perfeito quando a resposta, contendo a aceitação, chega à esfera de acção do proponente, isto é, quando o proponente passa a estar em condições de a conhecer. Concretizando algo mais: quando a declaração de aceitação foi levada à proximidade do destinatário de tal modo que, em circunstâncias normais, este possa conhecê-la, em conformidade com os seus usos pessoais ou os usos do tráfico (v. g., apartado, local de negócios, casa); uma enfermidade, uma ausência transitória de casa ou do estabelecimento são riscos do destinatário, e também é considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele recebida artigo 224.º, n.º 2 (…)».

A sentença recorrida considerou que «(…) à luz do artº 224º do C. Civil, tendo em vista a eficácia da declaração negocial da autora, a tempestividade é aferida pela circunstância de a declaração (no caso, a carta) se encontrar na disponibilidade do destinatário (o 1º réu) dentro do prazo de 30 dias concedido para o exercício do direito.

O distribuidor postal tentou a entrega ao 1º réu em dia anterior ao termo do prazo. O 1º réu, por razões que são irrelevantes, não se encontrava em casa. Mas, desde aquele dia 28 de Janeiro, a correspondência foi colocada na disponibilidade do 1º réu, que só não a recebeu porque não se encontrava em casa; não a levantou nas instalações do distribuidor postal a 31 de Janeiro e só o fez a 2 de Fevereiro. É claro que o 1º réu não tem de se privar de ausências de casa para receber a carta da autora; mas é também claro que a autora não tem de prevenir ou calcular eventuais períodos de férias ou ausências do senhorio. A diligência exigida à autora basta-se, em nosso entender, com o envio da declaração em data e em condições (por exemplo sem erros de endereço) que permitam que, em circunstâncias normais, chegue ao conhecimento do destinatário antes do termo do prazo. Se o serviço postal não colocou à disposição do 1º réu a carta enviada pela autora logo na 2ª feira seguinte ao termo do prazo (acontecimento que decorre da dinâmica interna daquele serviço), ou se o 1º réu se dirigiu aos correios em data posterior, são factos que dependem, o 1º da gestão dos serviços distribuidores e, o segundo, unicamente da acção do 1º réu. Nenhum dos dois é susceptível de ser controlado pela autora. Nenhuma das duas circunstâncias pode ser imputada a qualquer falta ou tardar do envio da correspondência por parte da autora. Não sendo o 1º réu “obrigado” a permanecer em casa até ao termo do prazo de 30 dias, também não pode imputar-se ou exigir-se ao autor um “encurtamento” de prazo, na antevisão de eventuais ausências do 1º réu. Assim, à luz do disposto no artº 224º nºs. 1 e 2 do C. Civil, a declaração da autora é eficaz».

Sufragamos este entendimento, em face das circunstâncias apuradas do caso concreto: a carta/comunicação da A. chegou ao poder do 1.º R., uma vez que foi colocada na sua proximidade, sendo que os serviços postais tentaram entregar-lhe essa carta/comunicação na morada por ele escolhida, no dia 28.01.2022, só não o tendo conseguido porque o mesmo, primeiro, não se encontrava em casa e, segundo, não diligenciou pelo levantamento da carta na estação dos correios logo no primeiro dia útil seguinte.

Não desconhecemos que, de acordo com o regulamento geral dos serviços postais, o prazo para levantamento de correio registado é de 6 dias úteis (). No entanto, o 1.º R. sabia ou não podia desconhecer que se encontrava a decorrer o prazo que havia concedido à A. para o exercício do direito de preferência, pelo que se lhe impunha alguma diligência ou colaboração no sentido de conhecer, em tempo, o teor da comunicação da A.

Saliente-se que, embora o R. alegue que se encontrava no estrangeiro e que, logo que regressou, diligenciou no sentido de a carta ser levantada, nada disso consta dos factos provados, dos quais se extrai, apenas, que no dia 28.01.2022 o 1.º R. não atendeu o distribuidor postal, mas não já que estivesse ausente e que só tivesse voltado em dia posterior ao dia 28.01.2022 ou até ao dia 31.01.2022.

De resto, competia ao R. provar que só tomou conhecimento do aviso de entrega e da necessidade de proceder ao levantamento da carta na estação dos correios em momento posterior ao próprio dia 28.01.2022 (data em que o aviso foi depositado na sua caixa postal) uma vez que tais factos constituem matéria de excepção peremptória (caducidade do direito da A.), pelo que era sobre o 1.º R. que impendia o ónus da prova do decurso do prazo para exercício do direito (cfr., por exemplo, o acórdão da RC de 15.12.2020, in www.dgsi.pt).

Enfim, em circunstâncias normais e actuando diligentemente, o 1.º R. teria podido conhecer da comunicação da A. antes do final do prazo (31.01.2022), pelo que a carta só por culpa do 1.º R. não foi, oportunamente, recebida, sendo, por isso, válida e eficaz, nos termos do citado art. 224.º, n.º 2 do CC.

Tal como bem salienta a recorrida, «admitir entendimento diverso do perfilhado seria permitir que qualquer proprietário alienante, em conluio com o potencial adquirente, pudesse obstar ao exercício do direito de preferência por parte do arrendatário, furtando-se simplesmente à recepção da declaração de preferência que lhe seja dirigida, bastando para o efeito ausentar-se da morada que havia indicado para o exercício do direito de preferência sem avisar e indicar qualquer contacto alternativo, durante o período concedido para o respectivo exercício…».

E nem se diga que foi a A. quem não actuou diligentemente, ao expedir a carta para o exercício do direito de preferência, apenas, no dia 27.12.2021 (quinta-feira) , pois, tal como bem se refere na sentença recorrida «…não pode imputar-se ou exigir-se ao autor um “encurtamento” de prazo, na antevisão de eventuais ausências do 1º réu».

De resto, não pode censurar-se a A. por ter optado por beneficiar, o mais possível, do prazo de 30 dias de que dispunha para exercer o seu direito, expedindo a comunicação ao 1.º R. cerca de três dias antes do termo do prazo (na legítima expectativa que a recebesse num dos três dias seguintes), quando, aparentemente, o próprio R. optou por beneficiar do prazo de 6 dias de que dispunha para levantar essa comunicação na estação dos correios, fazendo-o, também, a três dias do termo do praxo.

Acresce que resulta dos factos provados que, no dia 27.01.2022, foi enviada ao 1.º R. uma mensagem, através da rede social Whatsapp, dando conta de ter sido exercida a preferência (cfr. n.º 12 dos factos provados).

Ora, a declaração do titular do direito de preferência de que exerce o seu direito não está sujeita a forma especial, por tal não ser exigido pelo art. 416.º do CC, podendo até ser verbal (art. 219.º do CC) – cfr. neste sentido Carvalho Martins, in Preferência, Coimbra Editora, 2001, p. 24.

Aqui também, o 1.º R. não demonstrou que tal mensagem não tenha sido por si recebida.

Desta forma, também no dia 27.01.2022, a A. informou o 1.º R. da sua intenção de preferir ou, pelo menos, essa informação chegou à sua esfera de conhecimento ou de controlo, permitindo-lhes apreender o seu conteúdo, razão pela qual se tem de ter a mesma por eficaz nos termos do disposto nos n.º 1 e 2 do artigo 224.º do CC.

Invocam, ainda, os RR./recorrentes que a A./recorrida não procedeu ao pagamento do sinal no prazo previsto na cláusula terceira do contrato-promessa celebrado entre os RR., o que representa o incumprimento de uma obrigação essencial que compromete a eficácia da aceitação da proposta, aceitação essa que tem de ser integral (conclusões LXX e segs.).

No entender dos recorrentes, a recorrida deveria ter procedido ao depósito da quantia correspondente ao sinal previsto no referido contrato-promessa, no prazo de 5 dias a contar da sua comunicação de preferência.

Sobre esta questão, a sentença recorrida considerou que «(…) da leitura da carta enviada pelo 1º réu resulta claramente a indicação do comprador, o preço, o modo de pagamento, do contrato promessa celebrado, o prazo de 60 dias para a celebração do contrato prometido. Nada na carta indica prazo para o pagamento do sinal, nem o modo como deve ser liquidado. Pese embora no contrato promessa remetido haja referência a um IBAN e este seja aquele para o qual a autora transferia o montante da renda, não há qualquer referência a prazo de pagamento do sinal; apenas se menciona que a quantia deve ser liquidada por transferência e que deverá encontrar-se disponível no prazo máximo de 5 dias (rendo em conta a data de assinatura do contrato promessa), sob pena de o contrato se considerar resolvido (cláusula terceira número três). A circunstância de a autora ter respondido exercendo o direito de preferência e pedindo a documentação necessária para a realização da escritura e a indicação do IBAN para o qual deveria ser transferido o sinal, não é a suficiente para entender que, após a declaração de preferência, a autora não deu cumprimento ao se obrigou com a aceitação da proposta contratual que lhe foi feita. Na verdade, o “contrato promessa” havia sido celebrado a 16 de Dezembro de 2021, antes da carta expedida para notificação para o exercício do direito de preferência (…).Nada no texto da carta apontava para a necessidade do pagamento de sinal em 5 dias, ou remetia para aquela cláusula do contrato promessa que já tinha sido celebrada em data anterior A resposta da autora pedindo o IBAN (eventualmente para garantir a ausência de dúvidas), merecia do 1º réu uma resposta célere, dando conta que entendia ter de ser cumprido aquele alegado prazo de 5 dias (que constava num contrato celebrado em data anterior) e como fazê-lo, ou esclarecer, desde logo, que entendia expirado o prazo para o exercício do direito de preferência».

Mais uma vez, não podemos deixar de acompanhar este entendimento: da carta do 1.º R. de 30.12.2021 não consta que a A. devesse proceder ao depósito da quantia de € 140.000,00 no prazo de 5 dias a contar da data do exercício do direito, nem o modo de o fazer, nem tal decorria, implicitamente, do mero teor do contrato-promessa, uma vez que a obrigação de pagamento do sinal, nele prevista, respeitava à promitente-compradora (2.ª R.) e era devida no âmbito desse contrato-promessa, só nesse âmbito fazendo sentido, não sendo passível de cumprimento pela A, nem se transferindo para a esfera jurídica desta pelo mero exercício da preferência (sendo certo, ainda, que o 1.º R. não informou a A. da necessidade de celebrar contrato-promessa, nem da data dessa suposta celebração).

A obrigação essencial, nas palavras dos recorrentes, que a A. aceitou na íntegra foi, tão somente, a de preferir pelo preço acordado (€ 1.400.00,00).

Improcede, pois, a argumentação dos recorrentes, quanto à ausência da transferência do sinal e às consequências daí decorrentes para a eficácia da aceitação da proposta.

Finalmente, os recorrentes advogam que a A./Recorrida actuou em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, porque exigiu que lhe fosse entregue o contrato promessa e depois não cumpriu as suas cláusulas (conclusão LXXXV e segs.).

Como é consabido, o abuso de direito, expressamente previsto no art. 334.º do CC, consiste num exercício inadmissível de posições jurídicas ou, dito de outra forma, num exercício de posições permitidas, mas em termos tais que contrariam os valores fundamentais do sistema, expressos, por tradição, na boa-fé.

Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. I, 6.ª ed., p. 516, refere que «para que haja lugar ao abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito».

Trata-se de uma válvula de segurança, de conhecimento oficioso, que obsta a situações de injustiça reprováveis para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social.

Existirá abuso do direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos, clamorosamente, ofensivos da justiça e contrários ao seu fim (económico e social), ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.

Muito embora o intérprete-aplicador da lei tenha uma lata disponibilidade na concretização da boa-fé, têm-se apontado dois instrumentos que conferem maior segurança na decisão: o princípio da tutela da confiança legítima e o princípio da materialidade subjacente.

Através do primeiro princípio, subjacente ao abuso de direito, protegem-se situações de confiança justificada ou plausível, alicerçada em elementos razoáveis, susceptíveis de provocar a adesão de um pessoa normal, com base na qual alguém actua de acordo com o que acreditava vir a acontecer (cfr. Baptista Machado, no estudo Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium, in Obra Dispersa, Vol. I, p. 415 a 418, e RLJ anos 116, 117 e 118, n.º 3735, p. 171 e segs.). A protecção da confiança salda-se na constituição, a favor do confiante, de direitos que, de outra forma, não lhe assistiriam, permitindo assegurar uma solução justa ou equitativa.

Já a ideia que aflora do princípio da materialidade subjacente é a de que o Direito visa, através dos seus preceitos, a obtenção de certas soluções efectivas, para o que é insuficiente a adopção de condutas que só formalmente correspondem aos objectivos jurídicos. Ou seja, a boa-fé exige que os exercícios jurídicos sejam avaliados em termos materiais, de acordo com as efectivas consequências que acarretam, pois que o cumprimento formal de uma norma jurídica pode, materialmente, contrariar a boa fé ou traduzir-se num exercício desequilibrado de posições jurídicas.

Com recurso a tais princípios, a doutrina e a jurisprudência têm tipificado certos comportamentos inadmissíveis, entre os quais, para o que ora releva, se destaca a denominada “venire contra factum proprium”, que traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente.

No caso dos autos, cremos que a actuação da A./recorrida não é susceptível de poder ser considerada abusiva, desde logo, porque, como se disse, não decorre da carta do 1.º R. de 30.12.2021, nem do contrato-promessa celebrado entre os RR., que a A. estivesse obrigada ao depósito da quantia de € 140.000,00, no prazo de 5 dias a contar da data do exercício do direito.

Acresce que, na sua comunicação, a A. solicitou ao 1.º R. que confirmasse o IBAN para o qual deveria proceder ao pagamento da quantia de € 140.000,00 (prevista no contrato-promessa como sinal), nada tendo o 1.º R. respondido.

E se o 1.º R. entendia que a recorrida dispunha do prazo de 5 dias para efectuar a transferência do valor do sinal, bastava para tivesse dado resposta à solicitação da mesma. Não o tendo feito, só pode entender-se que o fez intencionalmente, com o intuito de vir invocar, posteriormente, o incumprimento daquela suposta obrigação da preferente, o que indicia uma actuação violadora dos mais elementares deveres de boa-fé a que estava obrigado e, portanto, a inexistência de uma legítima situação de confiança da sua parte, digna de tutela jurídica.

E, assim sendo, improcede, totalmente, a apelação.

As custas da mesma são da responsabilidade dos apelantes, por terem ficado vencidos (art. 527.º do CPC).

V- DECISÃO

Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação totalmente improcedente, e em consequência, confirma-se na íntegra a sentença recorrida.

Custas pelas apelantes.

Notifique.

Lisboa, 06.11.2025

Rui Oliveira

Maria Carlos Calheiros

Carla Matos