3671/23.6T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

I. A prova do pagamento das rendas devidas no âmbito de um contrato de arrendamento impende sobre os Réus arrendatários.

II. Competia aos Réus arrendatários, que adquiriram essa qualidade por via da transmissão do estabelecimento que funcionava no locado, alegar e provar que tinham acordado com o senhorio o modo de repartir as despesas pelos consumos de água e luz de todo o imóvel, bem como o valor correspondente à parte não locada.

III. A obtenção de licença administrativa de utilização de um determinado local para nele ser exercido uma atividade comercial (o que permite comprovar que cumpre os requisitos legais ou normas regulamentares ao fim a que se destina) impende sobre o senhorio; porém, esta licença não se confunde com a licença para o exercício de certo ramo de atividade, que incumbe ao arrendatário, obtendo a licença ou alvará para o exercício de atividade específica que se propõe exercer, pois é ele o responsável pela exploração da atividade comercial.

IV. A realização de obras de conservação do locado por parte do senhorio exige que este tenha conhecimento da necessidade da sua realização.

Processo n.º 3671/23.6T8PTM.E1 (Apelação)

Tribunal recorrido: TJ Comarca de Local 1, Juízo Central Cível de Local 1 – J3

Apelantes: AA e BB

Apelada: CC

Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

CCinstaurou ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e mulher, AA, pedindo que:

1. Se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre os avós da Autora e o Réu, relativo prédio misto sito na freguesia de ..., Concelho de Local 1, descrito na matriz predial, a parte urbana sob o artigo 2147º, e a parte rústica sob o artigo 69º, secção B, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o número 1761º;

2. Se condenem os Réus a restituir, de imediato, à Autora o locado livre e desocupado de pessoas e bens;

3. Se condenem os Réus a pagar as rendas vencidas, no valor de €38.400,00, acrescidas de juros de mora desde a citação até efetivo e integral pagamento e as rendas vincendas até ao transito em julgado da decisão;

4. Se condenem os Réus no pagamento de uma indemnização diária no valor de €100,00 desde o trânsito em julgado da decisão, até efetiva entrega do locado.

Para fundamentar a sua pretensão alegou, em suma, que é proprietária do referido imóvel. No ano de 1997, os seus avós, então proprietários, deram-no de arrendamento à sociedade Sopa de Pedra – Restaurantes, Lda., para o exercício do comércio.

Em 2004 a posição contratual de arrendatário foi cedida ao réu.

Desde Agosto de 2018 que os Réus não pagam as rendas.

Contestaram os Réus, alegando, em síntese, que a Autora nunca lhes comunicou a alteração da propriedade, sendo que, após 2009, continuou a ser o avô ou o pai da Autora a emitir os recibos das rendas.

Pagaram as rendas até 2019 e suportaram os custos dos consumos de água e eletricidade, que incluíam os consumos da parte do imóvel que é ocupado pela Autora.

Desde 2013 que deixou de haver acertos das contas relativas aos consumos de eletricidade e desde 2017 deixou de haver acertos dos consumos de água. Quando adquiriram a posição contratual, o imóvel tinha alvará sanitário que permitia o funcionamento do estabelecimento comercial.

Em 2009, a Câmara Municipal de Local 1 notificou para legalização das obras realizadas no imóvel, não tendo sido legalizadas, o alvará caducou, impossibilitando-os de aí continuarem a desenvolver atividade comercial. Além de que o locado tem diversas infiltrações e precisa de obras urgentes.

Em reconvenção, os Réus pedem a condenação da Autora a pagar-lhes €12.957,96 a título de despesas de água eletricidade da responsabilidade da Autora e uma indemnização no valor de €40.000,00 por danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos.

A Autora respondeu à reconvenção alegando que, desde Setembro de 2009, que os Réus sabem que o estabelecimento não tem as licenças necessárias para laborar como estabelecimento comercial, nunca tendo interpelado a Autora para o efeito, pelo que o seu direito a indemnização caducou. Encontrando-se prescritos a maioria dos créditos relativos a eletricidade e água. Os réus arrendaram um imóvel não um estabelecimento comercial.

Alega, ainda, a Autora abuso de direito por parte dos Réus.

Os Réus responderam às exceções de prescrição e caducidade alegando que a Autora nunca lhes comunicou ser a proprietária do imóvel.

Após realização de audiência de discussão e julgamento, em 19-12-2024, foi proferida sentença que julgou a causa nos seguintes termos:

«A- Julgar a ação parcialmente procedente, e, em consequência:

1. Declaro resolvido o contrato de arrendamento entre a autora e os réus;

2. Condeno os réus a restituir à autora o imóvel livre e devoluto;

3. Condeno os réus no pagamento da quantia de € 34.200,00 (trinta e quatro mil e duzentos euros) a título de rendas vencidas desde Agosto de 2018 até esta data;

4. Condeno os réus a pagarem à autora o valor mensal de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros) desde esta data até efetiva entrega do imóvel

5. Absolvo os réus do demais peticionado pela autora.

B- Julgar totalmente improcedente a reconvenção.»

Inconformados, apelaram os Réus defendendo a revogação da sentença e a sua substituindo-se por outra que os absolva do pagamento das quantias peticionadas relativas às rendas, e bem assim no que ao pedido reconvencional respeita, que este seja julgado procedente e condene a Autora no pagamento dos montantes de água e eletricidade, apresentando para o efeito as seguintes CONCLUSÕES:

«(…)1

d) O Tribunal “a quo” atendendo a que face à matéria que está provada, a qual assentou nos depoimentos prestados e na prova documental junta, deveria ter decidido pela improcedência do pedido;

e) Foi feita prova de matéria que deverá ser acrescentada à matéria dada como provada mais concretamente, foi feita prova designadamente a testemunha DD e as declarações de parte de AA que os pagamentos eram sempre feitos em numerário, daí que;

f) No ponto 12 da matéria dada como provada o Tribunal “ a quo” deu como provado apenas que: “A partir dessa data os réus passaram a pagar a renda a EE ou ao filho deste”, devendo ser acrescentado neste ponto, “sempre em numerário..”

g) O Tribunal “ a quo” relativamente ao pagamento das rendas, considerou que apesar dos Réus alegarem que pagaram rendas até Agosto de 2021 e que para além da sua palavra nenhuma prova foi feita, sendo que a prova de pagamento da renda é feita com a exibição do respetivo recibo, decidindo com erro mais uma vez.

h) O Tribunal “a quo” deveria ter considerado as declarações de parte da Ré AA, quando esta afirmou que os pagamentos eram todos feitos em dinheiro, que houve pagamentos posteriores a 2018, pagaram €2.700,00 mas não houve recibos emitidos;

i) Resultando das declarações de parte que houve pagamentos entre Julho de 2018 e Agosto de 2021, deveria o Tribunal ter dado como provados estes pagamentos, pelo que no nosso modesto entendimento o Tribunal decidiu com erro na apreciação da prova produzida, concretamente não atendeu às declarações de parte prestadas pela Ré AA.

j) Assim, resulta das declarações de parte da ré AA, do depoimento prestado pela testemunha DD e em consequência deverá ser acrescentada à matéria dada como provada o seguinte: “as rendas foram pagas até Agosto de 2021, mas não foram emitidos os recibos”.

k) No que às obras respeita:

O Tribunal “a quo” deveria atender ao facto de não puder ser imputável aos RR., aqui recorrentes a falta da apresentação do projecto para as obras para regularização do estabelecimento, sendo provado pelos ofícios juntos aos autos relativos às comunicações recebidas pela Câmara Municipal de Local 1, que as obras que foram realizadas foram anteriores à data do inicio do contrato dos RR. com a Autora, leia-se com o seu avô;

l) Deveria o Tribunal “a quo”, tal como deu como provada matéria constante nos ofícios que foram enviados aos RR. também deveria ter dado como provada a matéria constante do ofício junto aos autos vindo da Câmara Municipal de Local 1 a solicitação do próprio Tribunal, mas que este entendeu erroneamente, não dar como provada;

m) O Tribunal “a quo” apenas considerou parte dos documentos, não atendendo, como era sua obrigação considerar provada a matéria relativa à comunicação recebido pelo falecido senhorio EE, devendo no nosso modesto entendimento ser acrescentada à matéria dada como provada a seguinte:

“foi enviado um ofício pela Camara Municipal de Local 1 ao proprietário do estabelecimento Sr. EE datado de 2009/09/24 onde se pode ler:

“Assunto: Legalização do estabelecimento para a alteração de Bar a Restaurante.

Local: Estrada Nacional ...-km 39-...-Local 1 Processo nº 613/09 – Req.

50627/09-publicidade

Relativamente ao assunto acima mencionado e conforme despacho de 2009/09/23 do Sr. Vereador FF, fica V. Exa notificado, na qualidade de proprietário, para no prazo de 40 dias a contar da data da recepção do presente ofício, apresentar projecto de legalização do estabelecimento de restauração, de acordo com a informação nº 474/VS/DFOP/09, prestada pela Divisão de Fiscalização de Obras Particulares, deste Departamento Técnico de Planeamento e Urbanismo.”

n) O avô da Autora Sr. EE consta “Restaurante”, sempre foi assim que o estabelecimento comercial foi considerado, sendo certo que o proprietário é que teria que apresentar os projetos necessários à legalização das obras, o que aliás é afirmado pela própria Câmara Municipal de Local 1, que o notifica para a apresentação do projeto, situação por este ignorada, pois nunca fez qualquer apresentação de projeto;

o) Não pode ser imputada a responsabilidade aos RR., aqui recorrentes pela execução de obras que não são da sua responsabilidade, estando provado que estes adquiriram a exploração no ano 2000, não podem ser responsáveis por um projeto relativo a obras de alteração apresentado em 1998, mas apesar de todas as evidências, o Tribunal “a quo” entendeu que não foi demonstrado quem efetuou as obras

p) Os aqui recorrentes apenas começam a exploração do Restaurante no ano 2000, pelo que as obras e a sua legalização nada tem a ver com estes, devendo o Tribunal “a

quo” atender ao previsto no RJUE no que à apresentação de projeto de alteração de obras junto da Câmara Municipal respeita, pois caso o tivesse feito, como era sua obrigação teria que concluir que o arrendatário, leia-se os aqui RR. não têm legitimidade para apresentar um projeto de alteração, a menos que tenha uma procuração expressa do proprietário concedendo-lhe poderes para tal. Isto ocorre porque qualquer alteração estrutural ou significativa ao imóvel afeta os direitos de propriedade e deve ser autorizada pelo dono do prédio.

q) Não atendendo a tal facto, o Tribunal “a quo” violou o artigo 10º do RJUE, quem tem legitimidade para apresentar pedidos de licenciamento ou comunicação prévia;

r) O Tribunal “a quo” fez tábua rasa das condições em que o estabelecimento laborava, apenas atendeu ao facto de existirem rendas em atraso e a partir daí condenar os RR. nos pedidos formulados pela Autora, o que não podemos aceitar;

s) O Tribunal “a quo” decidiu pela improcedência total do pedido reconvencional formulado pelos recorrentes;

t) No que aos consumos de água e eletricidade respeita não podemos concordar com o douto Tribunal “a quo” no que respeita ao pedido do pagamento de água e eletricidade formulado pelos RR.

Está provado que:

24- O prédio referido em 1, supra, tem apenas um contador de água e um contador de eletricidade, que contabilizam os consumos da parte do imóvel arrendada aos réus e da parte não arrendada pertencente à autora;

25- Desde que começaram a explorar o estabelecimento, sempre foram os réus a pagar as contas de água e eletricidade;

26- Nos anos de 2013 a 2024 os réus pagaram € 7.255,68 de eletricidade;

27- Entre os anos de 2017 e 2024, os réus pagaram o valor de € 5.702,28 de água;

u) Apesar de estar provado que o prédio apenas tem 1 contador de água e um contador de eletricidade e que desde que começaram a explorar o estabelecimento comercial sempre foram os RR. quem pagou as contas de eletricidade e água e estando juntos os documentos aos autos o Tribunal “a quo” e muito bem contabilizou

€ 7.255,68 de eletricidade e entre 2017 e 2024 pagaram € 5.702,28 de água.

v) Na decisão ora colocada em crise o Tribunal “ a quo” decidiu que:

“Não se provou o acordo existente entre os réus e o anterior proprietário do imóvel (avô da autora) sobre a forma de fazer os acertos. A verdade é que as faturas que contabilizam os valores totais dos consumos, não se sabendo que parte respeita ao arrendado e a parte relativa aos consumos da parte não arrendada.” Sic

x) Resulta provado que desde que os RR começaram a explorar o estabelecimento comercial (ano 2000) que são eles quem custeia os valores da água e da eletricidade, sendo certo que este facto não foi impugnado pela Autora, também está provado que apenas existe um contador para o prédio todo, logo seria impossível contabilizar tais valores em termos de consumos relativos a cada uma das partes do prédio, mas deveria o Tribunal “a quo” atendendo a toda a prova produzida ter julgado procedente o pagamento dos valores de água e eletricidade, uma vez que o facto de apenas existir um contador, não pode ser imputável aos RR:, os quais estão sempre em desvantagem nos presentes autos, como é facilmente verificável, sendo onerados não só com a falta de licença, mas também com o pagamento dos consumos do senhorio, neste caso da aqui Autora;

y) Resulta da prova produzida que mais uma vez o primitivo senhorio Sr. EE teria que fazer as obras para a separação dos contadores e como não fez, foram sempre os RR. a pagar os valores quer da água quer da eletricidade, pelo que não havendo forma de separação das contagens, deveria o Tribunal “a quo” ao analisar a prova, concretamente as declarações de parte da Ré, sendo esta a única pessoa que consegue fazer prova uma vez que o avô da Autora já faleceu e o seu pai embora testemunha, não compareceu, tendo sido dado como provados os montantes pagos por estes, deveria o Tribunal “a quo” ter julgado procedente o pedido reconvencional dos RR. e em consequência condenasse a Autora no pagamento destes montantes;

z) Deveria ser acrescentada na matéria dada como provada que: os valores pagos de água e eletricidade foram pagos pelos RR. e que o senhorio nunca realizou as obras necessárias para a separação dos contadores, sendo da sua responsabilidade a execução das mesmas;

aa) No nosso modesto entendimento o Tribunal “a quo” não fez uma análise crítica de toda a prova produzida quer no que às testemunhas respeita, quer aos documentos juntos aos autos;

ab) O Tribunal “a quo” ao dar como não provada matéria constante nos documentos juntos aos autos, decidiu com erro, não fez uma análise crítica da prova documental junta aos autos, como estava obrigado;

ac) Ao não dar como provada matéria relativa ao ofício que foi junto aos autos, designadamente o conteúdo do ofício que foi enviado ao EE, mas apenas e tão somente dando como provado o conteúdo do ofício enviado aos arrendatários, o Tribunal “a quo” está a violar o disposto no artigo 607º nº 4 e 5 do CPC.

ad) Entendemos sempre com a devida vénia que o Tribunal “a quo” decidiu com erro.

ae) O Tribunal “ a quo” não atendeu às declarações de parte da Ré, as quais foram credíveis e isentas, violando assim o disposto no artigo 466º nº 1 do CPC.

Af) Deverá ser acrescenta à matéria dada como provada os factos supra mencionados

Ag) Deverá o Tribunal face ao previsto no artigo 662º CPC alterar a decisão proferida pelo Tribunal “ a quo” e em consequência revogar a sentença no que respeita à decisão proferida substituindo por outra que julgue improcedente a ação no que respeita aos valores peticionados de rendas, por estar provado que as mesmas foram pagas até Agosto de 2021, bem como que seja considerado que a legalização das obras é apenas da responsabilidade da Autora, e em consequência face ao pedido reconvencional que o Tribunal “a quo” decidiu pela sua improcedência, que seja alterada a decisão no sentido da sua procedência e em consequência a Autora seja condenada no pagamento dos consumos da água e da eletricidade no valor de € 12.957,96.»

A Autora respondeu e pediu a ampliação do recurso, formulando, quanto a esta parte, as seguintes CONCLUSÕES (sem negritos):

«(…)

II) Alegações – Ampliação do Objecto do Recurso

t) Concebendo, mas não concedendo, a procedência da Apelação dos RR, a A., ao abrigo do artigo 636.º do C.P.C, requer a ampliação do âmbito do recurso nos termos, com os fundamentos e para os efeitos que se aduzem:

u) Em sede de Réplica, a A. alegou e invocou a prescrição e a caducidade conforme segue:

“Da Prescrição

27.

Peticionam os RR a quantia de € 7.255,68, a título de consumos de electricidade que imputam à A., impingindo o valor total das facturas inerentes ao consumo de electricidade referentes aos anos 2013, 2015, 2016, 2019, 2021, 2022, 2023 e 2024;

28.

Mais peticionam a quantia de € 5.702,28 a título de consumos de água que imputam à A., impingindo o valor total das facturas inerentes aos anos de 2017 a 2024;

29. Ora os valores peticionados estão na sua maioria prescritos;

30. Com efeito todos os valores referentes ao período que decorreu até Abril de 2022 estão prescritos;

31. Prescrição que se invoca.

(…)

“... Com o estabelecimento em laboração permanente são inúmeros os electrodomésticos – arcas e frigóricos – que os RR mantém permanentemente ligados à electricidade e, por conseguinte, a consumir electricidade – Cf. doc. 3 junto pelo RR com a sua reconvenção;

78. Como tal, nunca os RR podem querer imputar a totalidade dos consumos de água e electricidade à A., como tentam impingir;

79. Certamente os consumos da responsabilidade da A. nunca seriam/são superiores a 5% do valor das facturas;

80. Em conformidade, a proceder nesta matéria – água e electricidade - o pedido dos RR, sempre os valores peticionados têm que ser reduzido em conformidade e de acordo com a realidade mais aproximada. (…)

II) Da caducidade do direito de acção

(…)

17. Como confessam o RR ao longo de toda a sua peça processual (mormente artigos 65.º a 67.º), juntando inclusive um documento – Doc.25 - para suportar a sua confissão, desde, pelo menos, Setembro de 2009 que os mesmos sabem que o prédio urbano arrendado não está dotado das necessárias e legais licenças administrativas para laborar como estabelecimento comercial de restauração – falta de licenciamento;

Ora,

18. O dever de indemnizar pressupõe a mora do devedor, in casu senhorio, o que, por sua vez, pressupõe a interpelação, judicial ou extrajudicial, acompanhada da fixação de um prazo para findar a mora;

19. Tal interpelação nunca se verificou, pois que nunca, até à notificação da contestação apresentada nos presentes autos, os RR deram conhecimento à A., aos avós desta, e/ou mesmo ao pai daquela, dos vícios que apontam ,i.e, não interpelaram a., nem judicial nem extrajudicalmente, para a legalização da actividade Económica de Restauração – Licenciamento- nem para a realização de obras e, naturalmente, não fixaram qualquer prazo para o efeito.

20. Em conformidade, nunca se poderá dar como verificada a existência de mora por parte da senhoria no atinente quer à legalização do estabelecimentos explorado pelos RR, quer a quaisquer obras no prédio urbano arrendado;

21. E, como tal, na ausência de mora, qualquer conduta omissiva que se pretenda assacar não pode ser tida como ilícita ou culposa, pressupostos estes da indemnização.

22. Ademais, vêm agora os RR, na sequência da acção intentada pela A., volvidos, pelos menos, mais de 14 anos após conhecimento da não existência das necessárias e legais licenças administrativas para laborar como estabelecimento comercial de restauração – falta de licenciamento - peticionar pedido indemnizatório por tal falta;

23. Naturalmente que, neste desiderato, caducou o direito de acção dos RR, pelo decurso de tempo;

24. Caducidade que se invoca.”

v) Em sede de decisão o Tribunal a quo não conheceu das excepções invocadas na réplica – Prescrição e caducidade;

w) Conhecimento que, na verdade, se revelou irrelevante em face e para a decisão proferida.

Sucede que,

x) Em face do Recurso interposto pelos RR e prevenindo a hipótese de procedência das alegações dos RR, susceptíveis de fazer improceder os fundamentos com base nos quais a A. obteve vencimento de causa no tribunal a quo, o conhecimento daquelas excepções revela-se necessário e relevante para a decisão a proferir;

y) Pelo que se requer a ampliação do âmbito do Recurso, pugnando-se pelo conhecimento, pelo Venerando Tribunal, das excepções de prescrição e caducidade alegadas em sede de Réplica, mas não consideradas na decisão recorrida, atento o tempo decorrido, por uma lado desde o consumo de água e electricidade ( datas que se aferem pelas facturas juntas aos auto ) e, por outro lado, desde a data que se entende ser a certeza que os RR tiveram conhecimento da falta de licenciamento do estabelecimento e, e bem assim, da existência de obras ilegais – 2009 e da necessidade de obras no locado, tudo conforme consta da decisão em recurso e dos autos.

Nestes termos (…):

- Deve ser negado provimento ao Recurso interposto pelos RR, confirmando-se a decisão recorrida.

SUBSIDIARIAMENTE,

Assim não se entendendo, parcialmente ou totalmente, - Deferir a requerida Ampliação do Objecto do Recurso e julgar procedentes as alegadas excepções de prescrição e caducidade, com as legais consequências.»

II- FUNDAMENTAÇÃO

A. Objeto do Recurso

Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), no caso, impõe-se sucessivamente apreciar:

i. Recurso principal intentado pelos Réus:

Em relação aos pedidos da ação: Impugnação da decisão de facto e se os Réus devem as rendas vencidas desde Agosto de 2018 até à data da sentença, no valor de €34.200,00;

Em relação ao pedido reconvencional: se deve a Autora ser condenada a pagar as despesas de água e eletricidade no montante de €12.957,97 e se deve ser condenada a indemnizar os Réus pelos danos causados pela falta de licenciamento da atividade de restauração levada a cabo no locado e transtornos sofridos no valor total de €40.000,00 (danos patrimoniais no valor de €30.000,00 e danos não patrimoniais no valor de €10.000,00).

ii. Ampliação do recurso pela Autora (se analisado):

- Exceções de prescrição.

B- De Facto

A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:

Factos Provados

«1. A autora é dona e legítima proprietária do prédio misto composto por um prédio urbano, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2147º, e um prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 69º, secção B, ambos do concelho de Local 1 e freguesia de ..., descritos na Conservatória do registo predial de Local 1 sob o número 1761/19930212 da mesma freguesia – (doc. 1, 2 e 3 petição)

2. Em 29 de Junho de 2009, a autora adquiriu esse prédio por doação dos seus avós paternos, EE e GG,; (doc. 4 petição inicial)

3. Segundo a inscrição matricial, o prédio urbano supra identificado, está afeto a serviços; (doc. 1petição inicial)

4. Em 16 de Agosto de 1995, esse mesmo prédio urbano foi licenciado pela Camara Municipal de Local 1 para estabelecimento de Bar; (docs.1 e 5 da petição)

5. A 30 de Outubro de 1995, foi emitido pela Câmara Municipal de Local 1, alvará de licença sanitária; ( doc. 1 da contestação)

6. Por escritura Pública lavrada em 2 de Outubro de 1997, os avós paternos da autora deram de arrendamento à sociedade comercial por quotas Sopa de Pedra – Restaurantes, Lda., pessoa coletiva n.º ..., o prédio urbano referido em 1, supra, pela renda anual de 1.500.0,00$00, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Outubro de 1997; (doc. 6 da petição)

7. A renda deveria ser paga em prestações mensais de 125.000$00; (doc. 6 da petição)

8. No dia 30 de Setembro de 2000, sociedade “Sopa da Pedra Restaurantes, Lda.”, prometeu ceder ao réu BB a exploração do estabelecimento comercial de restauração instalado no imóvel referido em 1, supra, pelo prazo de cinco anos, com início a 1 de Setembro de 2000, mediante o pagamento mensal de 134.480$00, correspondente ao valor mensal da renda paga ao senhorio; (doc. 2 contestação)

9. A partir dessa data os réus começaram a explorar o dito estabelecimento comercial; (doc. 2 contestação)

10. Os réus compraram à sociedade Sopa da Pedra Restaurantes Lda. todo o equipamento existente no estabelecimento comercial; (doc. 2 e 3 contestação)

11. Com data de 1 de Janeiro de 2004, a sociedade Sopa da Pedra Restaurantes Lda. Comunicou a EE a renúncia ao contrato de arrendamento a favor de BB; ( doc.7 petição)

12. A partir dessa data os réus passaram a pagar a renda a EE ou ao filho deste;

13. O que fizeram até Julho de 2018;

14. Era EE ou o filho, HH, pai da autora, quem emitia os recibos; (docs 4 a 14 contestação)

15. Sempre foi com EE, avô da autora, a pessoa com quem os réus tratavam de qualquer questão relativa ao arrendamento, até pouco antes da sua morte em 2016;

16. A partir de 2016 os réus pagaram os seguintes valores, a título de renda, nas seguintes datas:

- Renda relativa ao mês de janeiro de 2016, em 31 de Janeiro de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 5 contestação)

- Renda relativa ao mês de Fevereiro de 2016, em 28 de Fevereiro de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 6 contestação)

- Renda relativa ao mês de Março de 2016, em 31 de Março de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 7 contestação)

- Renda relativa ao mês de Abril de 2016, em 31 de Abril de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 8 contestação)

- Renda relativa ao mês de Maio de 2016, em 31 de Maio de 2016, no valor de € 500,00 (doc.9 contestação)

- Renda relativa ao mês de Junho de 2016, em 30 de Julho de 2016, no valor de € 500,00 (doc.10 contestação)

- Renda relativa ao mês de Julho de 2016, em 31 de Julho de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 11 contestação)

- Renda relativa ao mês de Agosto de 2016, em 31 de Agosto de 2016, no valor de € 500,00 (doc.12 contestação)

- Renda relativa ao mês de Setembro de 2016, em 30 de Setembro de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 13 contestação)

- Renda relativa ao mês de Outubro de 2016, em 31 de Outubro de 2016, no valor de € 500,00 (doc. 14 contestação)

- Renda relativa ao mês de Novembro de 2016, em 30 de Abril de 2017, no valor de € 500,00 (doc. 18 contestação)

- Renda relativa ao mês de Fevereiro de 2017, em 30 de Julho de 2017, no valor de € 500,00 (doc. 16 contestação)

- Renda relativa ao mês de Março de 2017, em 31 de Julho de 2017, no valor de € 500,00 (doc. 17 contestação)

- Renda relativa ao mês de Abril de 2017, em 31 de Agosto de 2017, no valor de € 500,00 (doc. 19 contestação)

- Renda relativa ao mês de Maio de 2017, em 30 de Setembro de 2017, no valor de € 500,00 (doc. 20 contestação)

- Rendas relativa aos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2018, em 1 de Julho de 2019, no valor total de € 1.350,00 (doc. 22 contestação)

- Rendas relativas aos meses de Maio e Junho de 2018, em 23 de Novembro de 2019, no valor total de € 900,00 (doc. 23 contestação)

17. Com data de 23 de Novembro de 2019, HH assinou uma declaração com o seguinte teor “conforme acerto acordado em 8 de Maio de 2019, eu HH, declaro que todas as rendas referentes ao prédio urbano c/ a matriz n.º 2147, situado na Est. Nac. ...-Local 1, arrendado a BB, se encontram devidamente regularizadas até 31 de Janeiro de 2018 (inclusive)” (doc. 21 contestação)

18. A 24 de Agosto de 2009, os réus receberam uma comunicação da Camara Municipal de Local 1 com o seguinte teor:

“No decurso das acções de fiscalização realizadas pela unidade de fiscalização da Local 1 Turis, a fim de proceder à reanálise a processos de publicidade, foi detectado um tolo com publicidade, uma placa publicitária de fachada e um reclamo luminoso de fachada, alusivos à atividade do estabelecimento “Restaurante ...”, sito na E.N. ..., em Local 1, exploração de BB, sem o devido licenciamento.

Face ao exposto, fica V. Exª notificado, de que dispõe de 10 (dez) dias a contar da recepção do presente ofício, para proceder ao licenciamento da publicidade afixada, Câmara municipal de Local 1 ou, em alternativa, à sua remoção.” - (doc. 24 contestação)

19. No dia 7 de Outubro de 2009, os réus receberam outro ofício da Câmara Municipal de Local 1 com o seguinte teor:

“Assunto: Legalização do estabelecimento para alteração de bar restaurante.

Local: estrada nacional ... - Local 1

Processo, 613/ 09 - Req.º 50627/09 09 publicidade.

Relativamente ao assunto acima mencionado e conforme despacho de 2009/ 09/23, do Sr.º vereador FF, fica V. Exª notificado, na qualidade de arrendatário, para no prazo de 40 dias, a contar da data da recepção do presente ofício, apresentar projeto de legalização do estabelecimento de restauração de acordo com a informação número 474 /VS/DFOP/09, prestada pela divisão de fiscalização de obras particulares. Este departamento Técnico de Planeamento e Urbanismo” - (doc. 25 contestação)

20. Esse ofício estava acompanhado da seguinte informação do setor de edificações da Câmara Municipal de Local 1:

“O referido estabelecimento foi adaptado com base na licença de obras número 647/83, e possui a licença de ocupação n.º 249/95, ao qual foi atribuído o alvará sanitário n.º 2265, em 10 de Outubro de 1995 para exploração de “Bar”.

No arquivo municipal, foi detectado um processo com o n.º 4029/98 para alteração de bar para restaurante, este processo encontra-se “caducado” e as obras propostas executadas, verificou-se ainda que foi executada uma estrutura coberta, criando uma esplanada coberta, ver fotos anexas.

Em face do exposto, informa-se que o estabelecimento, de acordo com o decreto-lei número 234/07, face à execução de obras, caduca o alvará existente, além de que o mesmo se encontra-se a trabalhar como “restauração”, sem a respectiva licença para o efeito, deverá ainda ser notificado o seu proprietário, EE, para apresentação de projeto de legalização do estabelecimento de restauração”. (doc. 25 contestação)

21. Nessa data o estabelecimento comercial instalado no arrendado estava a trabalhar como restaurante;

22. Na sequência dessa notificação, os réus começaram a trabalhar às “escondidas” com receio de a Câmara Municipal lhes fechar o estabelecimento;

23. Na sequência da notificação referida em 20, nem os réus, nem EE, nem HH nem a autora, o regularizaram a situação junto da Câmara Municipal;

24. O prédio referido em 1, supra, tem apenas um contador de água e um contador de eletricidade, que contabilizam os consumos da parte do imóvel arrendada aos réus e da parte não arrendada pertencente à autora;

25. Desde que começaram a explorar o estabelecimento, sempre foram os réus a pagar as contas de água e eletricidade;

26. Nos anos de 2013 a 2024 os réus pagaram € 7.255,68 de eletricidade;

27. Entre os anos de 2017 e 2024, os réus pagaram o valor de € 5.702,28 de água;

28. O imóvel arrendado tem problemas de infiltrações, deixando passar a água da chuva para o seu interior;

29. Atualmente o estabelecimento comercial dos réus está encerrado.»

Factos Não Provados

«1. No ano de 2016 tenha sido EE a emitir os recibos das rendas;

2. A autora tenha comunicado aos réus a assunção da qualidade de senhoria a 25 de Junho de 2009;

3. A renda atual seja € 600,00 mensais;

4. A autora tenha comunicado aos réus atualizações da renda;

5. A 3 de Setembro de 2009, tenha resolvido a questão dos reclamos levantada pelo ofício referido em 18 dos factos provados;

6. Até 7 de Outubro de 2009, os réus não soubessem que o estabelecimento não tinha licença para laborar como restaurante;

7. E que os réus não soubessem que havia obras ilegais no imóvel;

8. Os réus a partir de 2009 tenham pago as rendas com atrasos por dificuldades em laborar de forma legal;

9. Entre Abril de 2020 e Agosto de 2021 os réus tenham entregue a HH o valor de € 2700,00 por conta das rendas até 2019;

10. Entre 1 de janeiro de 2004 e 31 de Agosto de 2019 os réus tenham pago € 115.456,00 em rendas;

11. Até ao ano de 2013 tenha havido acertos dos valores pagos pelos réus relativos aos consumos de água e eletricidade;

12. Os réus tenham recebido propostas para trespassar o estabelecimento que não puderam aceitar por falta de alvará;

13. Na sequência da notificação da Câmara Municipal datada de 7 de Outubro de 2009 EE tivesse autorizado os réus a tratarem da legalização do imóvel, mas o filho, HH, tivesse dito que não o fizessem que ele trataria de tudo.»

C. Do Conhecimento das questões suscitadas no recurso

Recurso principal intentado pelos Réus:

1.ª Questão

1. Impugnação da decisão de facto

Os Réus invocam erros de julgamento em relação à decisão de facto positiva e negativa.

A impugnação da decisão da decisão de facto está sujeita ao cumprimento dos ónus previstos no artigo 640.º do CPC, sob pena de rejeição.

Os poderes-deveres de cognição da Relação em termos de reapreciação da matéria de facto (duplo grau de jurisdição) têm como pressuposto o cumprimento pelos impugnantes do estipulado no referido artigo 640.º do CPC, bem como os limites estabelecidos no artigo 662.º do CPC.

É com base nestes pressupostos que se passa a analisar a impugnação da decisão de facto.

Alegam os Apelantes que o ponto 12 dos factos provados deve ser aditado com o segmento «sempre em numerário», por ter sido feita prova desse facto pela testemunha DD e pelas declarações de parte da Ré.

Ou seja, pretendem que para além de ter ficado provado que «A partir dessa data [01 de janeiro de 2004, data a sociedade Sopa de Pedra Restaurantes Ld.ª comunicou a EE a renúncia ao contrato de arrendamento a favor de BB] os réus passaram a pagar a renda a EE ou ao filho deste» se acrescente, «sempre em numerário».

Invocam para tanto os Recorrentes as passagens do depoimento testemunhal de DD (contabilista) e depoimento de parte da Ré.

Analisada a prova, adiantamos, desde já, que não se descortina qualquer erro ao nível da apreciação das provas em relação a este facto.

Ficou provado que até julho de 2018 as rendas foram pagas – cfr. factos provados 13 a 16 – e isto independentemente desse pagamento ser em numerário ou não, o que é irrelevante para o efeito de prova do pagamento, porquanto o relevante é o pagamento estar comprovado pelo recibo de renda (ou depósito liberatório do pagamento da renda, caso o senhorio não emita o recibo de renda – cfr. artigo 841.º do CC e artigos 17.º e ss da Lei n.º 6/2006, de 27/02- NRAU) e não o meio de pagamento utilizado.

Pretendem os Recorrentes relacionar a falta de emissão de recibos com o meio ou forma de pagamento. Mas são realidades diversas, como se disse.

Acresce que, do testemunho de DD, o que resulta é que desconhecia qual era o meio utilizado para o pagamento da renda. O que refere é que lhe era dito que a renda era paga em dinheiro e que, mesmo que lhe apresentassem os recibos, não tinha de declarar os recebimentos, por ser uma situação de contabilidade simplificada. Ou seja, a testemunha revela um conhecimento indireto e não efetivo do facto pretendido aditar, sendo tal manifestamente insuficiente para o mesmo se ter como provado.

Em relação às declarações de parte da Ré, o que se verifica é que, apesar de dizer, repetidamente, que a renda era paga em dinheiro, não é assertiva em relação aos valores pagos e meses a que respeitavam, referindo que eram pagamentos parciais e que controlava o pagamento por meio de apontamento que tomava, presumido que a parte contrária fazia o mesmo. Mas esse registo não existe nos autos. Ou seja, em relação ao pagamento das rendas após julho de 2018 (independentemente do meio de pagamento) a matéria encontra-se controvertida. Cabia aos Réus a prova do pagamento da renda (fosse em numerário ou por outro meio), enquanto facto extintivo da obrigação, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil (CC), ónus que não cumpriram em relação às rendas posteriores a julho de 2018 e seguintes.

Por conseguinte, improcede o pedido de aditamento ao ponto 12 dos factos provados.

Em relação à factualidade relacionada com as obras, nas Conclusões K) a R) os Recorrentes reportam-se, de forma indistinta, ao erro de julgamento de facto e de direito.

Nesta fase, importa tão só analisar a questão de facto.

Dizem os Recorrentes que não foi dado como provada a comunicação enviada em 24-09-2009, pela Câmara Municipal de Local 1 (Câmara Municipal) ao falecido senhorio EE, referente à legalização do estabelecimento para a alteração de Bar para Restaurante, como consta do documento junto aos autos por solicitação do próprio tribunal. Entendem, assim, que tal facto deve constar dos factos provados.

Na análise desta questão, verifica-se que no artigo 66.º da contestação, os Réus alegaram que a Câmara Municipal notificou o referido EE, bem como os Réus, para em 40 dias, apresentarem projeto de legalização do estabelecimento de restauração.

Constata-se, igualmente, que aquando da admissibilidade da reconvenção (despacho de 04-07-2024) foi ordenado que se oficiasse à Câmara Municipal para juntar aos autos cópia da notificação supra referida, encontrando-se a resposta e o documento pretendido juntos em 06-09-2024.

Da leitura comprativa deste documento com o teor do ponto 19 dos factos provados, resulta que a única diferença reporta-se à data do ofício e ao nome do destinatário, já que o seu conteúdo é exatamente o mesmo.

Assim sendo, assiste razão aos Apelantes no que concerne o pedido de aditamento desta matéria.

Nestes termos, decide-se aditar à decisão de facto um novo ponto com o n.º 30, com o seguinte teor:

«30. Em 24-09-2009, EE recebeu um ofício da Câmara Municipal de Local 1, relativamente ao assunto «Legalização do Estabelecimento para a Alteração de Bar a Restaurante, Local: Estrada Nacional ...- Local 1, Processo n.º 613/09 Req.º 50627/09 – Publicidade» com o seguinte teor: «Relativamente ao assunto acima mencionado e conforme despacho de 2009/ 09/23, do Sr.º vereador FF, fica V. Exª notificado, na qualidade de proprietário, para no prazo de 40 dias, a contar da data da recepção do presente ofício, apresentar projeto de legalização do estabelecimento de restauração de acordo com a informação número 474 /VS/DFOP/09, prestada pela divisão de Fiscalização de Obras Particulares, deste Departamento Técnico de Planeamento e Urbanismo.»

No mais, e em relação à esta matéria das obras, improcede a alegação impugnatória porquanto a mesma reveste natureza jurídica e não factual, a apreciar em sede de mérito.

Em relação aos montantes referentes aos consumos de água e eletricidade, defendem os Recorrentes que deve ser aditado aos factos provados a seguinte factualidade (Conclusão Z): «os valores pagos de água e eletricidade foram pagos pelos RR. e que o senhorio nunca realizou as obras necessárias para a separação dos contadores, sendo da sua responsabilidade a execução das mesmas».

Invocam e extratam parte das declarações de parte da Ré para fundamentar o aditamento, alegando que nenhuma outra prova poderiam juntar por o avô da Autora já ter falecido e o seu pai não ter comparecido para depor.

Ora, na apreciação da impugnação importa referir que, dos factos provados 24 a 27, resultou provado que existe apenas um contador de água e luz e que forem os Réus que pagaram os consumos e os valores pagos, o que se encontra plasmado nos documentos juntos aos autos.

Assim, a primeira parte do aditamento é meramente repetitiva do que foi dado como provado.

Em relação à segunda parte – falta de realização de obras para separação dos contadores e responsabilidade pela sua execução – cumpre referir que a falta de realização de obras de separação dos contadores decorre do facto de apenas existir um, pelo que aditamento será meramente conclusivo e desnecessário. Já em relação a quem deve ser imputada a responsabilidade pela não separação dos contadores, impunha-se que fosse feita prova do que foi acordado entre as partes e não apenas a conclusão que os Recorrentes extraem em termos de imputação de responsabilidade. E essa prova não foi feita, não obstante as declarações de parte da Ré, pois as mesmas não assentam em qualquer outro meio de prova, afigurando-se, dentro da liberdade de valoração que decorre do artigo 466.º, n.º 3, do CPC, que as mesmas não são suficientes para a demonstração do facto. Repare-se que o contrato de arrendamento dos Réus decorre de uma cessão/transmissão de exploração de estabelecimento comercial que data de 2000 tendo os Réus adquirido a posição de inquilinos em 01-01-2004 (cfr. factos provados 6 a 10), não existindo qualquer evidência probatória de alteração da situação dos contadores desde o início da vigência do arrendamento. Realizando-se o negócio que deu origem à transmissão do arrendamento entre a primitiva arrendatária e os ora Réus, impunha-se que tivessem ficado provadas as circunstâncias que teriam levado o anterior proprietário a comprometer-se perante os Réus a fazer a alteração dos contadores. Essa prova não foi feita, nem tal resulta das declarações de parte.

Donde, a falta de prova sobre essa matéria determina a improcedência do aditamento peticionado.

Em conclusão, com exceção do aditamento admitido como ponto 30 aos factos provados, improcede no demais a impugnação da decisão de facto.

2.ª Questão

1. Se os Réus devem as rendas vencidas desde Agosto de 2018 até à data da sentença, no valor de €34.200,00

Esta questão obtém resposta positiva considerando os factos provados nos pontos 12 a 16 e a improcedência da impugnação da decisão de facto nos termos supra referidos em relação à impugnação do ponto 12 dos factos provados.

Remetendo-se, por razões de economia processual, para a fundamentação jurídica da sentença que consta do ponto «IV.2. Do direito de resolução do contrato», donde emerge que os Réus não demonstraram, como lhe competia em face do n.º 2 do artigo 342.º, do CC, o pagamento das rendas, incorrendo em mora quanto ao seu pagamento, para além de ser inexigível a manutenção do contrato e arrendamento por a duração da mora ser superior a três meses, como previsto no artigo 1083.º, n.ºs 1 e 3, do CC.

Em relação ao valor em dívida, remete-se novamente para o que consta da sentença no ponto «IV.5. e 6. Das rendas vencidas e Das rendas vincendas até entrega do imóvel», onde se encontra fundamentado de facto e de direito o modo como foi alcançado o valor da condenação, que levou em consideração o valor da renda titulado pelo último recibo de renda junto aos autos (no valor de €450,00) e o valor da indemnização calculado segundo o disposto no artigo 1045.º, n.ºs 1 e 2, do CC.

Nestes termos, improcede este segmento do recurso.

2. Responsabilidade da Autora em relação ao pagamento dos consumos de água e eletricidade no montante de €12.957,97

Também em relação a esta factualidade, não ficou provado que a Autora seja responsável pelo pagamento dos referidos consumos no valor peticionado.

Apesar de ter ficado provado que os contadores eram únicos, ou seja, não havia contadores separados para a parte habitacional e comercial do imóvel, tendo os Réus sempre pago as contas desses consumos, incluindo as quantias referidas nos factos provados 26 e 27, não se provou sequer que tenha sido acordado o modo de repartição das despesas, nem sequer se existiu tal acordo.

Reiterando-se o já antes referido aquando da apreciação da decisão e facto.

O contrato de arrendamento primitivo foi celebrado com outrem que não os Réus. A situação não se alterou em relação aos contadores. Competia aos Réus alegar e provar que tinham acordado com o senhorio o modo de repartir as despesas e o valor que lhe era devido (artigo 342.º, n.º 1, do CC), o que não lograram fazer.

Basicamente é esta a fundamentação que também consta da sentença na parte onde é analisada a questão sob o títulos «Valores relativos aos consumos de água e eletricidade», para a qual se remete, corroborando-se o assim decidido.

Nestes termos, também improcede este segmento da apelação.

3. Se a Autora deve ser condenada a indemnizar os Réus pelos danos causados pela falta de licenciamento da atividade de restauração levada a cabo no locado e transtornos sofridos no valor total de €40.000,00 (danos patrimoniais no valor de €30.000,00 e danos não patrimoniais no valor de €10.000,00).

Os Apelantes fundamentam a existência dos prejuízos assim contabilizados em dois fundamentos: (i) a falta de legalização das obras de alteração do destino comercial do imóvel arrendado – de Bar para Restaurante – a que acrescentam a falta de realização de obras de conservação que afetam a diminuição do gozo do locado; (ii) a situação de impotência e sofrimento causado pela ilegalidade do estabelecimento, o que os obriga(ou) a trabalhar às escondida e a redução de receitas apesar de continuarem a suportar as despesas.

Em relação ao segundo fundamento, a inexistência de factos provados que revelem a existência de danos não patrimoniais suscetíveis de serem reconduzidos ao disposto no artigo 496.º do CC, determina inexoravelmente a improcedência deste pedido.

Quanto ao primeiro fundamento, os Apelantes centram a sua fundamentação na responsabilidade do senhorio pela obtenção da legalização do estabelecimento por via da alteração da atividade comercial de Bar para Restaurante, sublinhando que o senhorio foi notificado pela edilidade para esse efeito, como veio a ficar palmado no ponto 30 dos factos provados aditados nesta sede.

Também resulta dos factos provado que, aquando da celebração do contrato de arrendamento com a primitiva arrendatária, em 1997, o estabelecimento estava licenciado para exploração de Bar, o que sucedia desde 1995 (cfr. factos provados 4 a 6).

Porém, em 2000, esta arrendatária prometeu ceder a exploração «do estabelecimento comercial de restauração instalado no imóvel», que os Réus passaram a explorar (facto provado 8 e 9), sem que nesse negócio tenha havido a intervenção do senhorio, o qual só teve conhecimento da renúncia da inquilina a favor dos Réus em 01-01-2004 (facto provado 11).

Sublinhando-se que a transmissão da posição do arrendatário por via de trespasse de estabelecimento comercial não depende de autorização do senhorio (artigo 1112, n.º 1, alínea a), do CC), a qual apenas lhe deve ser comunicada (n.º 3 do mesmo preceito).

Ora, com o decorre do artigo 1031.º, alínea b), do CC, a obrigação do senhorio de assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina (no caso, de natureza comercial), encontrava-se assegurada aquando da celebração do contrato de arrendamento com a primitiva inquilina, sendo que, após esse momento, não se provou que o senhorio tenha tido qualquer intervenção na transmissão do contrato de arrendamento, nem tenha celebrado com os Réus qualquer alteração ao mesmo, uma vez que a alteração do arrendatário ocorreu por via da transmissão do estabelecimento comercial.

Desse modo, como decorre do artigo 1112.º, n.º 1, alínea a), do CC, por força da transmissão do estabelecimento, também se transmitiu qua tale o contrato de arrendamento para o Réus, donde emerge que a continuação ou a alteração da atividade comercial do locado é da responsabilidade de quem explora o estabelecimento comercial ali instalado e não do senhorio.

Nem o contrário se pode inferir do ofício da Câmara Municipal referido no ponto 30 dos factos provados, ora aditado, porque conjugando o teor desse ponto com o teor dos pontos 19 e 20 dos factos provados, verifica-se que em 1998 existiu um processo camarário para alteração de Bar para Restaurante, altura em que o estabelecimento já se encontrava arrendado à primitiva arrendatária (o que acontecia desde 02 outubro de 1997).

Decorre destes documentos que a licença para funcionar como restaurante não foi obtida e que o restaurante estava a funcionar sem licença e assim terá sido transmitido aos ora Réus.

Todavia, não ficou provado em que momento o locado passou a funcionar como restaurante. O que ficou provado foi que, na data da celebração do contrato de arrendamento com a primitiva arrendatária, existia uma licença para funcionar como Bar e foi, nesse pressuposto, que o contrato de arrendamento para fins comerciais foi celebrado. Se aquando da transmissão do estabelecimento e consequentemente do contrato de arrendamento já ali funcionava um restaurante, esse facto não pode ser imputável ao senhorio que nenhuma intervenção teve nesse negócio.

Sendo que a notificação da Câmara Municipal ao senhorio não implica que seja ele o responsável pela obtenção da alteração da licença; ademais, igual a notificação também foi endereçada aos Réus.

Efetivamente, a obtenção de licença administrativa de utilização de um determinado local para nele ser exercido uma atividade comercial (o que permite comprovar que cumpre os requisitos legais ou normas regulamentares ao fim a que se destina) impende sobre o senhorio; porém, esta licença não se confunde com a licença para o exercício de certo ramo de atividade, que incumbe ao arrendatário, obtendo a licença ou alvará para o exercício de atividade específica que se propõe exercer, pois é ele o responsável pela exploração da atividade comercial.

Neste mesmo sentido, veja-se o Ac. RP, de 17-06-20132:

«I- É ao dono do estabelecimento que, em princípio, compete congregar todos os elementos que o constituem e, bem assim, exercer todas as tarefas que se mostrem necessárias a garantir a sua genuinidade e adequado funcionamento; aí se incluindo a obtenção da licença administrativa que lhe permita o exercício da actividade lucrativa em certo local;

II- A esta licença, que integra o estabelecimento, não é assimilável aquela outra, de utilização, cuja função é a de salvaguardar a obediência dos proprietários dos imóveis a certo tipo de normas legais, e que a estes onera (artigos 9º do RAU, 1070º, nº 1, do CC na versão do NRAU, e 5º do DL nº 160/2006, de 8 de Agosto).»

Em face desta distinção, cabe ao arrendatário obter não só a licença de utilização para o exercício da sua atividade comercial, bem como a sua alteração, o que significa que se tiverem de ser realizadas obras de adaptação do local, também é sobre o arrendatário que recaí o respetivo ónus da sua realização.3

O que é aplicável ao contrato de arrendamento em causa nos autos, não obstante a sua data inicial, atento o disposto nos artigos 26.º, n.º 1, e 59.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NRAU).

Em suma, e no que concerne à falta legalização da atividade comercial efetivamente desenvolvida pelos Réus no locado, não pode ser imputável ao senhorio tal conduta.

No que concerne às obras de conservação do imóvel, dos factos provados apenas resulta o que ficou provado no ponto 28 dos factos provados, ou seja, que tem problemas de infiltrações, deixando passar a água da chuva para o seu interior.

Como se analisa fundamentadamente na sentença, a realização de obras de conservação do local arrendado estando em causa um arrendamento não habitacional depende do acordo das partes (artigo 1111.º do CC) e se, nada acordarem, cabe a sua realização ao senhorio, embora o arrendatário também possa realizar as obras exigidas por lei ou requeridas para o fim do contrato. Tudo sem prejuízo do direito de resolução do contrato por banda do arrendatário (artigo 1083.º, n.º 1, do CC).

A realização das obras por parte do senhorio exige que tenha conhecimento da necessidade da sua realização.

A matéria de facto é manifestamente insuficiente para aferir da responsabilidade do senhorio pela não realização das obras necessárias à conservação do locado, desde logo, em relação a um aspeto essencial para lhe imputar essa responsabilidade e que se prende com o conhecimento da necessidade da realização das obras.

Nestes termos, não se pode dissentir do decidido na sentença recorrida quanto a esta matéria.

O que significa que se corrobora totalmente o decidido na sentença , ficando, assim prejudicado o conhecimento da ampliação do recurso dada a sua natureza subsidiária (artigo 636.º, n.º 1, do CPC).

III- DECISÃO

Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes (artigo 527.º do CPC), sem prejuízo do benefício do apoio judiciário na modalidade que lhe foi concedida.

Évora, 22-05-2025

Maria Adelaide Domingos (Relatora)

José António Moita (1.º Adjunto)

Manuel Bargado (2.º Adjunto)

1. As Conclusões a) a c) não enunciam qualquer questão a decidir no recurso, repetindo a tramitação processual e os factos provados, pelo que não se transcrevem (cfr. artigo 639.º do CPC).↩︎

2. Proc. n.º 139/10.4TJVNF.P1, bem como, no Ac. RL, de 11-09-2014, proc. 381/11.0TVLSB.L1-2, em www.dgsi.pt↩︎

3. Neste sentido, cfr. Ac. RP, de 20-06-2011, proc. n.º 3321/07.8TBCD.P1, em ww.dgsi.pt↩︎