321/21.9T8BJA.E1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O prazo para a consignação em depósito, a que alude o artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, deve ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, fazendo depender os efeitos desse reconhecimento à consignação em depósito, no prazo fixado, da prestação julgada devida.

II. Daí que a consignação em depósito não pode configurar um pressuposto substancial da execução específica (um elemento constitutivo do direito à execução específica – um pressuposto para a apreciação do mérito do pedido de execução específica). Constitui, sim, uma condição de procedência do respectivo exercício judicial (o que faz supor que só depois de reconhecido tal direito se afiram os termos em que o mesmo deverá ser exercido), sob pena de se estar a possibilitar que a acção de execução específica fosse julgada improcedente sem que fossem apreciados os fundamentos da execução específica.

III. Donde dever contar-se o prazo estipulado no art.° 830.°, n.° 5, do CC apenas a partir da decisão final transitada em julgado (eventualmente após o recurso, se a ele houver lugar).

IV. Trata-se de um prazo meramente acessório da pretensão de execução específica.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível

I- RELATÓRIO

Episódio Vertical, Lda., com sede no Monte da Alcaria Nascente, n.º 6118, Zambujeira do Mar, instaurou contra Silvi-Sul - Empreendimentos Florestais e Cinegéticos, Lda., com sede na Rua Variante Santa Isabel, n.º 21, São Teotónio, acção declarativa com processo comum.

Alegou, em resumo, haver celebrado com a Ré um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual prometeu comprar e esta vender o prédio rústico denominado “...” sito em S. Teotónio, descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o número ..09 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo .21 secção JJ, da freguesia de S. Teotónio, pelo preço de € 750.000,00, acordando as partes, como condição essencial para a celebração do contrato-promessa e para a outorga do contrato definitivo, a obtenção de financiamento pela Autora no âmbito do Programa Operacional Mar2020 a que se havia candidatado com vista a construir no prédio uma unidade de cultivo de microalgas em reactores biológicos e que, aprovado o projecto notificou a Ré do dia, hora e local de celebração da escritura pública de compra e venda, à qual a Ré não compareceu e marcada nova data para a realização da mesma escritura pública voltou a não comparecer, apesar de notificada para o efeito; alegou ainda que realizou despesas várias em trabalhos de investigação e estudos de viabilidade de tudo resultando a aprovação da sua candidatura ao Programa Operacional Mar2020 com o consequente direito da Autora a receber apoios, num valor global de €2.000.000,00, a fundo perdido.

Concluiu pedindo a execução específica do contrato promessa e, subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização pelos danos emergentes e lucros cessantes, em valor nunca inferior a dois milhões de euros e por danos patrimoniais e não patrimoniais em valor nunca inferior a €250.000,00, bem como em sanção pecuniária compulsória até efectivo e integral pagamento da indemnização.

A Ré contestou: excepcionou a incompatibilidade do pedido de condenação da sanção pecuniária compulsória com os demais pedidos, alegou que lhe assiste o direito de resolver o contrato promessa de compra e venda, como resolveu, por carta remetida à Autora em 4/272021, com fundamento no incumprimento das condições resolutivas do contrato promessa (a Autora não obteve licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira, para a construção do edifício), direito à resolução que igualmente lhe assiste por efeito da alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (prometeu vender um terreno rústico, com pequena capacidade construtiva para um pavilhão industrial e desde Junho de 2020 que o terreno prometido vender faz parte de um processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva e do seu valor comercial) e por erro sobre a base do negócio (pensou ir vender um terreno rústico com pequena capacidade construtiva, mas, afinal, o terreno passou a fazer parte de um procedimento público de alteração da sua destinação, passando a urbano, com enorme capacidade construtiva) e impugnou, por último, os pedidos de indemnização formulados, a título subsidiário, pela Autora.

Concluiu pela improcedência da acção.

A Autora respondeu por forma a defender a improcedência da defesa da Ré.

Houve lugar à audiência final no decurso da qual a Ré “requereu a fixação de prazo pelo tribunal, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, para depósito pela autora do valor de 690.000,00”, requerimento que veio a ser indeferido (por despacho proferido em 9/11/2023).

Encerrada a audiência final, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“(…) pelo exposto, julgo a ação totalmente procedente e, em consequência:

a) Reconheço à Autora o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes no dia 30 de janeiro de 2020, identificado no ponto 5 dos factos provados, substituindo a declaração de venda da Ré do prédio denominado “...” descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob a ficha n.º ..09/19940727 da freguesia de São Teotónio.

b) Declaro a eficácia da transmissão da propriedade, a extrair nos termos da alínea a), dependente do depósito da quantia de € 690.000,00 [seiscentos e noventa mil euros], a título de preço remanescente, e do pagamento dos impostos de transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da presente sentença.

c) Condeno a Ré no pagamento das custas do processo.”

A Ré interpôs recurso de apelação, vindo a Relação de Évora, em acórdão, a:

a) confirmar o despacho que indeferiu a fixação de prazo para depósito do preço;

b) confirmar a sentença que conheceu do mérito da causa.

De novo inconformada, vem a Ré Silvi-Sul - Empreendimentos Florestais e Cinegéticos, Lda., interpor recurso de revista excepcional, apresentando alegações que remata com as seguintes

CONCLUSÕES1

1. ALEGAÇÕES SOBRE A ADMISSÃO DO PRESENTE RECURSO DE REVISTA

1.

O nº 1, do artº 672º, do CPC, permite recurso de revista excecional (i) quando esteja em causa uma questão relevante e seja necessária uma melhor aplicação do Direito, (ii) quando esteja em causa um interesse de particular relevância social ou (iii) quando o Acórdão da Relação esteja em contradição com outro, já transitado em julgado, proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça.

2.

No presente recurso de Revista Excecional a recorrente pretende sejam conhecidas e reapreciadas quatro questões.

1.1. Sobre a interpretação do nº 5 do artº 830º, na parte que diz respeito ao momento para decidir sobre a consignação do preço e o prazo para o depósito do preço;

1.2. Sobre a alteração das circunstâncias;

1.3. O erro sobre a base do negócio;

1.4. O abuso de direito (por ser de conhecimento oficioso).

1.1. Sobre o momento da decisão e o prazo para a consignação do preço

3.

Entendeu o Tribunal da Relação de Évora, em concordância com o despacho da primeira instância e com a Sentença, que o momento do depósito do preço da prestação, numa ação de execução específica de compra e venda de imóvel, só deve ser definido na Sentença final e deve ser feito no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado dessa mesma Sentença.

4.

Consta expressamente do Acórdão-fundamento, que por sua vez cita e faz seu o Ac. do STJ de 03-02-2009, relatado pelo Senhor Conselheiro Azevedo Ramos, o seguinte:

“Esse depósito devera ser efectuado antes do juiz proferir a sentença sobre a existência ou inexistência do alegado direito à execução específica e dentro do prazo que ele fixar (art. 830º, nº 5).

(...)

A consignação em depósito da prestação a que se refere o art. 830º, nº5, do C.C., deve ser feita imediatamente antes da prolação da sentença, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depósito.

É neste sentido a jurisprudência maioritária deste Supremo (Ac. S.T.J. de 2-12-92, Bol. 422-435; Ac. S.T.J. de 8-7-03, Col. Ac. S.T.J., XI, 2o, 146), bem como a melhor doutrina (não obstante a posição contrária do Prof. Almeida Costa, expressa na R.L.J. Ano 129-196 e Ano 133-254).”

5.

Destarte, existe clara contradição entre o proferido pelo Acórdão-recorrido e o Acórdão-fundamento, no que diz respeito à interpretação do nº 5, do artº 830º, do CC, sobre o momento da decisão e o momento da própria consignação em depósito e também sobre a possibilidade de sentença condicional.

6.

Além disso, o momento sobre o depósito do preço numa ação de execução específica de contrato promessa de compra e venda é igualmente uma questão de grande relevância jurídica, razão pela qual aliás foi conhecida pelo Supremo no Acórdão-fundamento acima identificado.

7.

Consta do Acórdão-fundamento sobre a admissibilidade do recurso de revista excecional relativamente a decisão sobre o momento do depósito do preço, o seguinte:

“Começando pelo da alínea a), o da relevância jurídica, temos que esta pode ser definida como decorrendo da existência de um debate doutrinal ou jurisprudencial sobre a questão em recurso, que se apresenta como questão frequente. Ou então como decorrendo de uma questão nova e pouco versada. O que tudo aconselha, para uma melhor aplicação da justiça, uma prolação reiterada de decisões judiciais.

Ora, no caso dos autos, são manifestas as divergências jurisprudenciais, tendo em conta as decisões contraditórias referidas não só pelo recorrente, como também no acórdão recorrido.

Deste modo, é útil para a aplicação da justiça que a reapreciação Judicial do tema permita aplanar as ditas divergências jurisprudenciais.

Com o que se verifica o pressuposto da relevância jurídica, ficando prejudicada a apreciação dos restantes, devendo, por isso, ser aceite o recurso.”

8.

Assim sendo, por o Acórdão-recorrido estar em contradição com o Acórdão-fundamento ou por se tratar de uma questão com relevância jurídica, deve o presente recurso se liminarmente aceite, por força das alíneas c) e a), do nº 1 do artº 672º, do CPC.

1.2. Sobre a alteração das circunstâncias

9.

O Tribunal da Relação de Évora indeferiu o recurso de Apelação que incidia sobre a extinção do contrato promessa por alteração das circunstâncias.

10.

No Acórdão-recorrido não foi aceite a alteração das circunstâncias por se entender que “a inclusão num plano de pormenor dum parque industrial, não concretizada à data agendada para a realização da escritura pública, de um terreno rústico prometido vender não caracteriza, a nosso ver, a lesão do promitente vendedor para efeitos do disposto no artº 437º, nº 1, do Código Civil”, podendo ainda ler-se no Acórdão-recorrido que “situações como estas, em que a prestação se torna menos vantajosa e não mais onerosa, mostram-se, a nosso ver, cobertas pelos riscos próprios do contrato e, assim, excluídas do núcleo de eventos com aptidão modificativa ou extintiva do contrato por alteração das circunstâncias”.

11.

Este é um raciocínio contraditório: por um lado reconhece a alteração do valor do terreno rústico é uma vantagem negativa para a recorrente mas, por outro, defende que essa situação não onera a sua posição contratual.

12.

A inclusão do terreno rústico num plano de pormenor de um parque industrial não está coberta pelos riscos do negócio.

13.

A passagem do terreno rústico a urbano, para fins industriais, implica a alteração da sua natureza jurídica (de rústico para urbano) e do seu valor, para cerca pelo menos 9.000.000,00 €, mas pode alcançar os 15.000.000,00 €.

14.

A alteração da natureza jurídica e urbanística de um bem não faz parte do risco de um negócio, nem se conhece nenhum arresto que o defenda (basta pensar uma situação oposta à dos presentes autos).

15.

Além disso, estamos perante um contrato duração continuada que estava pendente e não um contrato definitivo, e como ensina Menezes Cordeiro, por princípio, “a alteração das circunstâncias só é eficaz perante contratos pendentes” (ob. cit. pág. 70).

16.

A decisão sobre a alteração das circunstâncias é uma questão que necessita de uma melhor aplicação do Direito, como previsto na alínea a) do nº 1 do artº 672º, do CPC, razão pela qual deve neste segmento ser admitido o presente recurso (sem prejuízo do previsto no nº 3 do artº 635º, conjugado com o nº 3 do artº 5º, ambos do CPC).

1.3. O erro sobre a base do negócio

17.

O Acórdão-recorrido não aceitou o erro sobre a base do negócio, por entender que a alteração das circunstâncias e o erro sobre a base do negócio se excluem.

18.

Não faz sentido falar em exclusão de uma figura ou outra, até porque o erro sobre a base do negócio remete para a alteração das circunstâncias, razão pela qual são figuras que se completam e jamais se excluem.

19.

Pode ler-se no Acórdão-recorrido que para haver erro sobre a base do negócio “só pode estar em causa o passado ou o presente”, não sendo admissível aplicável a factos futuros, e que a inclusão do terreno no plano de pormenor é um “facto posterior, portanto, à data a formação do negócio e, assim, insuscetível de se constituir como uma falsa ou deficiente representação da realidade à data em que o negócio se formou”.

20.

Tal não corresponde a uma boa interpretação do artº 252º, nº 2, do Código Civil, porque como defende MENEZES CORDEIRO “A falsa representação da base do negócio leva-nos ao erro, previsto no artigo 252º/2. O erro sobre a base do negócio segue o regime do erro: não tem de ser bilateral, bastando que recaia sobre um ponto cuja essencialidade seja cognoscível pela outra parte e pode reportar-se a circunstâncias passadas, presentes ou futuras” (em TRATADO DE DIREITO CIVIL, Almedina, 3ª Edição, pág. 686; ver também sumário do Ac. do STJ, de 08-03-2001, Proc. Nº 00B3859; Ac. TRL de 01-07-2014, Proc. 1354/12.1TBSCL.L1-1).

21.

O erro sobre a base do negócio tem de ter em conta as representações das partes até ao momento da celebração do contrato definitivo, pelo que, se circunstâncias futuras ocorrem durante a pendência do contrato promessa e alteram essas mesmas representações, então, essas esmas circunstâncias futuras têm de relevar para efeito do erro sobre a base do negócio, porque o que releva é o momento do negócio prometido.

22.

Assim sendo, por haver necessidade de uma melhor aplicação do direito e por haver divergência jurisprudencial sobre a inclusão de factos futuros como relevantes para a admissão do erro sobre o negócio, deve ser admitido o recurso na parte respeitante ao erro sobre a base do negócio, ao abrigo da alínea a), do nº 1 do artº 672º, do CPC.

1.4. Sobre o abuso de Direito

23.

Como é sabido e consabido e consta de toda a jurisprudência conhecida, “a exceção de abuso de direito é do conhecimento oficioso e pode ser levantada ex-novo perante o S.T.J. em sede de recurso de revista” (sumário do Ac. do STJ, de 09-10-2001, relator Araújo de Barros, Proc. 02B749, em www.dgsi.pt).

24.

Assim, nesta parte ou sobre esta matéria encontra-se igualmente juridicamente justificado o presente recurso.

2. ALEGAÇÕES DE RECURSO SOBRE O DIREITO MATERIAL APLICÁVEL

2.1. Sobre a fixação do prazo para o depósito do preço

25.

Entendeu e decidiu o Tribunal da Relação de Évora que o momento do depósito do preço da prestação, numa ação de execução específica, só deve ser definido na Sentença final e o mesmo deve ser feito no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado dessa mesma Sentença.

26.

Como consta do Acórdão-fundamento:

“O preceito do citado art. 830º, nº 5, visa assegurar, na accão de execução específica, o oportuno funcionamento da excepcão do não cumprimento do contrato, fundada na falta de pagamento do preço, prevista e regulada no art. 428o e seguintes do C.C.

Ensinam os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. II, 3o ed., pág.. 109) que com esta norma “se procura evitar que uma das partes fique impossibilitada de invocar a excepcão de não cumprimento.

Se se trata, por exemplo, duma promessa de compra e venda, o tribunal não pode lavrar sentença de venda, sem que o promitente-comprador deposite o preço no prazo que lhe for fixado, para não acontecer que o promitente vendedor fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço”.

No mesmo sentido é a lição do Prof. Galvão Telles (Direito das Obrigações, 6a ed. pág.. 120), quando escreve: “Tendo em conta o que se acaba de dizer, e tendo em consideração também o facto de a execução específica investir logo as partes nos direitos próprios do contrato definitivo, houve o legislador por bem mandar fazer o depósito da contraprestação ainda na pendência do processo em 1ª instância.”

27º

Acresce que, como consta também do Acórdão-fundamento, em citação de outro acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, “O depósito e um elemento constitutivo do direito invocado. Não estamos perante um prazo processual, mas perante um prazo substantivo que, a não ser cumprido, da lugar ao incumprimento da obrigação e que conduz, no caso concreto, à improcedência do respectivo pedido”.

28.

Por outro lado, a lei obriga a que os casos não previstos pela lei sejam os regulados com a norma aplicável a casos análogos, que não é sinónimo de igualdade, como pareceu entender o Tribunal “a quo” na sua decisão aqui em crise.

29º

Sobre a analogia destas situações pode ler-se no Acórdão-fundamento: “No nosso caso temos uma situação em tudo semelhante, para não dizer, para ja, mesmo análoga (com as consequências que o art.o 10º, Cod. Civil, estabelece)”.

30.

Acresce que, a decisão do Acórdão-recorrido é uma decisão condicional, porque implica estar a decidir sobre direitos que ainda não foram adquiridos, porquanto o preço ainda não foi pago, ficando a decisão dependente de um facto futuro e incerto (o depósito do preço).

31.

Como consta do Acórdão-fundamento, “o tribunal não pode repetir no mesmo processo um acto postulativo que se destinava à produção de efeitos substantivos e essenciais para a formação de um direito que deveria ser apreciado na decisão judicial, sob pena de violação de caso julgado, e por outro, o sujeito destinatário da postulação do acto não pode repristinar, no processo, um direito (subjectivo) que deixou postergar pela omissão da injunção contida no acto omitido. “

32.

Além disso, se não houver depósito do preço e o direito de propriedade não se transmitir, então, a recorrente foi indevidamente condenada nas custas do processo.

33.

Se a autora e recorrida não depositar o preço também esta decisão sobre as custas tem de ser revertida, porque não há o reconhecimento do direito invocado pela recorrida e a recorrente tem de ser absolvida do pedido, não podendo ser condenada em custas.

34.

Assim sendo, a consignação em depósito da prestação a que se refere o artº 830º, nº 5, do CC, deve ser feita imediatamente antes da prolação da sentença, mediante despacho judicial a fixar prazo para ser feito esse depósito, devendo em consequência ser revogado o Acórdão recorrido, bem como revogadas todas as decisões proferidas sobre o direito à execução específica e sobre as custas processuais.

2.2. Sobre a alteração das circunstâncias

35.

Os fundamentos do Acórdão-recorrido para não aplicar o regime da alteração das circunstâncias foram, especificamente, que a alteração ocorrida está coberta pelo risco próprio do contrato, devendo prevalecer o princípio da estabilidade dos contratos, e que não ocorreu lesão do promitente vendedor (recorrente) com a inclusão do terreno no plano de pormenor do parque industrial.

36.

Por outro lado, pode ler-se no Acórdão-recorrido que a “inserção num plano de pormenor de um parque industrial, não concretizada à data agendada para a realização da escritura pública, de um terreno rústico prometido vender, não caracteriza, a nosso ver, a lesão do promitente vendedor para efeitos do disposto no artº 437º, nº 1, do Código Civil”.

37.

A recorrente decidiu vender o terreno à recorrida, tendo exclusivamente em consideração que era possível construir um único pavilhão industrial no terreno rústico e o próprio interesse da recorrida e Promitente Compradora residia unicamente na possibilidade de construção de um único pavilhão industrial num terreno rústico, para poder concorrer a um projeto financiado pelo MAR 2020, no âmbito das políticas europeias de desenvolvimento (veja-se facto provado 5, em particular os Considerandos B), C), D) e E) do contrato promessa e os números 6 e 7 da Cláusula Primeira).

38.

O preço do terreno foi acordado em 750.000,00 € e foi negociado entre a recorrente e a recorrida, com estes parâmetros.

39.

A capacidade construtiva do terreno para construção de um único pavilhão foi elemento essencial para a celebração do contrato promessa e para a estipulação do preço do mesmo.

40.

Como ensina Menezes Cordeiro, “o artigo 437º/1 aplica-se a alterações nas circunstâncias que as partes fundaram a decisão de contratar”, ou seja, o “circunstancialismo que rodeie o contrato, objetivamente tomado como tal, isto é, como encontro de duas vontades” (“DA ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS, Lisbos 1987, F.D.L., pág. 65).

41.

Segundo Carneiro da Frada, a alteração das circunstâncias não precisa de ser comum a ambas as partes, ou seja, “elas não carecem de se revestir da mesma intensidade para ambas, nem precisam de as ter representado ou representado por igual, ou se sobre tela ter alicerçado a sua vontade de idêntica forma. O modo como alicerçaram a vontade de contratar de cada uma não tem porque ser inteiramente coincidente” (“Alteração das Circunstâncias e Justiça do Contrato”, Principia Editora, Cascais, 2021, pág. 46).

42.

Razão pela qual conclui que “não se torna assim necessário que as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tenham sido explicitadas por uma delas à outra” (ob. cit. pág. 47).

43.

A alteração da destinação e natureza do prédio é uma circunstância objetiva que incide sobre o objeto do contrato e as circunstâncias que o rodearam, ou seja, pela qual as partes decidiram contratar (ver factos provados 1 a 4).

44.

O segundo requisito é que essa alteração tem de ser anormal.

45.

O facto anormal para os efeitos contratuais, aqui em causa, é a decisão da Câmara Municipal de inserir o terreno prometido vender num Plano de Pormenor para Indústria, consubstanciado em atos administrativos.

46.

Quando assinaram o contrato promessa, em 30-01-2020, as partes não previram contratualmente nem psicologicamente que a Câmara Municipal ia dar início ao Plano de Pormenor e a recorrente só decidiu vender o terreno porque o Município de Odemira não mostrou vontade de alterar a destinação do terreno.

47.

O procedimento administrativo da aprovação do Plano de Pormenor teve o seu início em 18-06-2020, com vários atos administrativos e foi publicado em Diário da República, todos praticados durante a vigência do contrato promessa (ver factos provados 23 a 30).

48.

O Ato Administrativo “é o ato jurídico unilateral praticado por um órgão da administração no exercício do poder administrativo e que visa a produção de efeitos jurídicos sobre uma situação individual num caso concreto” (Freitas do Amaral, Direito Administrativo, Vol. III, pág. 66)

49.

Todos os factos provados relativos ao Plano de Pormenor, em particular as deliberações da Câmara, de 18-06-2020 e de 05-11-2020 (factos provados 23 e 28), são atos administrativos definitivos, públicos, presentes e que produzem efeitos jurídicos sobre o prédio em causa nestes autos.

50.

Assim, desde Junho de 2020 que o terreno prometido vender faz parte de um processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva e, consequentemente, do seu valor de mercado (a própria Perita, apesar de não responder ao quesito, admitiu que o seu valor com a aprovação do Plano de Pormenor vai aumentar).

51.

O terceiro requisito manda que tem de haver uma parte lesada, ou seja, uma alteração que “provoque prejuízos, no domínio contratual, a um dos celebrantes” (MENEZES CORDEIRO, em “”Da Alteração das Circunstâncias”, Lisboa 1987, pág. 67), que afeta a “primazia da materialidade subjacente” do contrato, elemento estruturante do princípio da tutela da confiança e da boa fé.

52.

Como ensina MENEZES CORDEIRO, neste requisito estamos perante uma situação de “onerosidade excessiva”, que provoca um “desequilíbrio” entre as prestações, e quando “uma parte enriquece à custa da outra” (em “TRATADO DE DIREITO CIVIL IX, Almedina, 3ª Edição, pág. 688).

53.

O terreno foi prometido vender por 750.000,00 € e sendo um terreno urbano inserido no Plano de Pormenor passa a ter um valor mínimo de 9.000.000,00 € e no máximo de 15.000.000,00 €, estando assim verificado este requisito (ver facto provado 33).

54.

O último requisito do artº 437º, do CC, comanda que a alteração não pode estar coberta pelos riscos do contrato, significando esta previsão que a alteração das circunstâncias é de aplicação supletiva “perante o regime legal ou contratual do risco e, mais latamente, a todas as regras de imputação de danos”.

55.

As regras legais sobre o risco do contrato estão bem definidas e constam do Código Civil, entre outros nos artigos 796º/1, 807º/1, 790º/1, 795º/1, 1040º/2; 1126º, 1136º/1 e 2, 1144º, 1228º/2 (Veja-se com minúcia MENEZES CORDEIRO, em “DA ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS”, acima citado, pág. 39 e seguintes).

56.

Nenhuma destas normas se aplica à situação dos presentes autos, sendo certo que as circunstâncias aqui em apreciação não estão abrangidas pelo risco do contrato, como acima alegado.

57.

Face a todo o acima exposto, conclui a recorrente que está verificado a alteração das circunstâncias, com todas as suas consequências legais.

58.

A passagem do terreno de rústico para urbano, não fazia parte do risco do contrato, porque não está dependente da vontade das partes, nem decorre de nenhum comportamento das partes.

59.

Mas, para terminar este segmento do recurso, não quer deixar de se citar Carneiro da Frada, que defende, certeiramente, que “a alteração das circunstâncias não responde, pois, propriamente a uma falha de regulação” das partes, porque “os contratos vinculam certamente, mas na medida em que se possam fundamentar ou “justificar” ainda à luz da justiça, e constituindo embora o critério de justiça, ordinariamente, o da vontade das partes”, razão pela qual o espírito do artº 437º, do CC, “não é de evitar um comportamento incorreto, mas garantir a justiça da relação contratual”, que foi quebrada com uma alteração das circunstâncias, alheia ao clausulado contratual, mas sobre o qual vai incidir (ob. cit. págs. 37 a 39).

60.

Termos pelos quais se conclui que a situação dos presentes autos consubstancia uma alteração das circunstâncias, por força do artº 437º, do CC, e que a resolução do contrato promessa perpetrada pela recorrente, foi totalmente lícita e legal (ver factos provados 16 e 19).

2.2. O erro sobre a base do negócio

61.

Relativamente a este segmento do recurso, pode ler-se no Acórdão-recorrido que “o erro sobre a base do negócio reporta-se à deficiente representação da realidade existente no momento da formação do negócio jurídico e como o futuro não é realidade para o que diz respeito ao erro só pode estar em causa o passado ou o presente”.

62.

Como defende MENEZES CORDEIRO, “A falsa representação da base do negócio leva-nos ao erro, previsto no artigo 252º/2. O erro sobre a base do negócio segue o regime do erro: não tem de ser bilateral, bastando que recaia sobre um ponto cuja essencialidade seja cognoscível pela outra parte e pode reportar-se a circunstâncias passadas, presentes ou futuras” (TRATADO DE DIREITO CIVIL IX, pág. 686).

63.

Apesar de a ré não ter invocado nas suas missivas para a recorrida a resolução ou modificação do contrato com base no erro, esta solução jurídica continua a ser admissível, por força do artº 5º/3, do CPC.

64.

Ora, “para a relevância do erro sobre os elementos do negócio basta ordinariamente o conhecimento, ou apenas, nos termos da disposição central constituída pelo art. 247º, que o declaratário “não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidir o erro” (Carneiro da Frada, ob. cit. pág. 50).

65.

A recorrida sabia que, para a recorrente, o preço estipulado foi encontrado por se tratar de um prédio rústico com pouca capacidade construtiva, porque senão o preço era outro.

66.

Acresce que, em sede de erro sobre a base do negócio “não se exige ao errante um prejuízo”

porque “o prejuízo, grande ou pequeno, não importa” (Carneiro da Frada, ob. cit., pág. 50).

67.

O que aqui releva é que ocorreram circunstâncias durante a vigência ou pendência do contrato (que não são futuras), que vieram alterar a base do negócio, porquanto o terreno passou a estar inserido num Plano de Pormenor que o vai transformar de rústico para urbano e porque a recorrente só decidiu vender porque a Câmara de Odemira não mostrou vontade em 2018 e 2019 de fazer aprovar um plano de pormenor.

68.

Assim sendo, está verificada a previsão do nº 2, do artº 252º, do Código Civil, e assim ocorrendo deve considerar-se extinto o contrato promessa por erro sobre a base do negócio, sendo certo que o negócio é a compra e venda que ainda não tinha sequer ocorrido quando se dá a alteração.

2.3. Sobre o Abuso de Direito

69.

Por último, entende a recorrente que o comportamento da recorrida com os factos dados como provados é um abuso de direito o exercício do direito à ação de execução específica do contrato promessa.

70.

O Direito comporta várias interpretações e aplicações em função das circunstâncias concretas das situações, como bem salienta Abrantes Geraldes (ver Ac. do TRL de 16-05-2006, Proc. Nº 3834/2006-7).

71.

No dia 7-1-2021 é publicado no Diário da República, 2ª Série, Parte H, pelo Município de Odemira, o Aviso nº 442/2021, onde “Torna-se público que foi aprovado por unanimidade, em reunião de câmara ordinária pública, realizada no dia 05.11.202, dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, ao abrigo do disposto no nº 1 do artigo 76º do Decreto-Lei nº 80/2015, de 14 de maio, na sua última redação, que estabelece o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).” (facto provado 30).

72.

A área de intervenção do Plano de Pormenor está anexa ao Aviso publicado no DR e, da mesma, verifica-se que faz parte o terreno rústico prometido vender à recorrida.

73.

Com a publicitação do Aviso no DR, ficaram suspensos, desde 7-1-2021, todos os procedimentos de informação prévia e de licenciamento que incidiam ou podiam vir a ser apresentados relativamente ao terreno prometido (nº 1, do artº 145º, do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT – D.L. nº 80/2015, com atualizações – ver o regime que estava em vigor em 2021 e o atualizado no site da pgdl ou o consolidado no Diário da República).

74.

Consta das condicionantes do documento de aprovação do PIP (doc. 6 da PI), que para a construção do pavilhão teria de ser apresentado Licenciamento (e não comunicação, com isenção do controle prévio), “nos termos da legislação em vigor”, ou seja, no prazo de um ano. 75.

A recorrida entre 30-01-2020 e Janeiro de 20221 não pediu à recorrente para apresentar pedido de licenciamento da obra e só a proprietária do terreno tem legitimidade legal para o fazer.

76.

O PIP apresentado pela recorrida caducou em Janeiro de 2021.

77.

Acresce que, quando a recorrida propõe a presente ação de execução específica, em Tribunal, no dia 11-03-2021, o seu pedido do MAR 2020 já tinha caducado e, atualmente, já não há candidaturas para estes fundos de apoio, porquanto em 2024 celebrou “o seu 9º e último aniversário” (ver em www.mar2020.pt).

78.

Ora, com todos estes factos, o exercício do direito à ação de execução específica, que decorre do contrato promessa de compra e venda, é claramente injusto e um abuso de direito.

79.

Na verdade, como explica Abrantes Geraldes:

“Constituindo a excepção de abuso de direito um meio de defesa que visa obstar a resultados manifestamente injustos, nos termos do art. 334º do CC, a sua apreciação basta-se com a delimitação de um acervo de factos cuja análise revele um manifesto desajustamento da solução decorrente do direito formal e imponha uma solução diversa substancialmente mais justa.

Como tem sido acentuado múltiplas vezes pela jurisprudência e pela doutrina, o direito cessa onde começa o abuso, de modo que o uso, quando convertido em abuso, não pode colher da ordem jurídica a tutela que, em princípio, deveria merecer.”

80.

O direito de execução específica invocado pela recorrida tem de ser obstaculizado, nomeadamente por não ser exercido no âmbito do previsto no contrato promessa, ou seja, para a promoção de um projeto do Mar 2020, por a recorrida ter deixado caducar o PIP, por existir um procedimento administrativo para aprovação de um Plano de Pormenor em que o terreno passa de rústico a urbano, com uma enorme valorização, e por não ter aceitado a contraproposta de alteração do contrato promessa.

81.

E aqui volta a citar-se Abrantes Geraldes (Ac. do TRL, de 16-05-2006, Proc. 3834-2006-7):

“Por isso, quando, em termos meramente objectivos, o titular do direito faça deste um uso manifestamente reprovável, manifestamente antagónico com o que seria expectável, devem impedir-se ou limitar-se os efeitos pretendidos, sobrepondo ao interesse meramente individual os valores mais importantes e perenes que enformam o ordenamento jurídico.

82.

Destarte, e salvo melhor e mais douta opinião, por violação dos limites da boa fé, dos bons costumes e por excesso indevido do exercício do direito à execução específica, está a recorrida numa situação de abuso de direito, devendo assim ficar obstaculizado ou impedido o direito à execução específica do contrato promessa.

Nestes termos e nos melhores de Direito, mas sempre com o mui douto suprimento de V. Exas., deve o presente recurso proceder por provado e, em consequência, ser revogado o Acórdão-recorrido na parte que decidiu sobre a fixação do prazo para o depósito do preço e, em sua substituição, ser proferida decisão que revogue todas as decisões proferidas e que mande a recorrida consignar em depósito o preço em dívida, no valor de 690.000,00 €, no prazo de vinte dias a contar da notificação do presente Acórdão, com a devolução do processo para a primeira instância, para depois proferir Sentença, mas, assim não se entendendo, mas sem conceder, deve ser revogado o Acórdão-recorrido e, em sua substituição, ser proferida decisão pela qual se absolva a ré e ora recorrente de todos os pedidos, em particular deve ser proferido douto Acórdão pelo qual se reconheça a extinção do contrato promessa de compra e venda, seja por alteração das circunstâncias, por erro sobre a base do negócio ou por abuso de Direito, porque assim se fará a costumada Justiça.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Remetidos os autos à Formação, decidiu esta:

- Não admitir a revista excecional interposta do segmento do acórdão recorrido que confirmou a sentença que conheceu do mérito da causa (em que a recorrente invocara a relevância jurídica das seguintes questões: alteração das circunstâncias; erro sobre a base do negócio e conhecimento oficioso do abuso de direito);

- Não admitir a revista excecional interposta do segmento do acórdão recorrido que confirmou a decisão do Tribunal de 1ª Instância, datada de 9 de novembro de 2023, que indeferiu o requerimento para a fixação de prazo para depósito do preço, determinando que o processo fosse remetido ao Exmo. Conselheiro relator originário, nos termos do n.º 5 do art.º 672º do Código de Processo Civil para que, em função do fundamento invocado, possa reponderar o seguimento a dar aos termos da presente revista, em termos gerais, ao abrigo do n.º 2 do art.º 671º do Código de Processo Civil.

II- DA ADMISSIBILIDADE DA REVISTA E DA DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

Como observou a Formação, importa aquilatar da admissibilidade da revista excepcional interposta do segmento do acórdão recorrido que confirmou a decisão do Tribunal de 1ª Instância, datada de 9 de novembro 2023, que indeferiu o requerimento para a fixação de prazo para depósito do preço.

Com efeito, a recorrente pretende impugnar o segmento do acórdão recorrido que, confirmando o entendimento expendido pelo primeiro grau de jurisdição, interpretou o n.º 5 do art.º 830º do Código Civil, no sentido de que o prazo para a consignação em depósito pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que aquela faça depender o reconhecimento do direito do depósito da contraprestação, alegando que tal posição se encontra em contradição com a expressa no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Fevereiro de 2009, proferido no âmbito do Processo n.º 398/12.8TBLGS.E1.S1.

O acórdão recorrido incidiu nesta parte sobre uma decisão da 1.ª Instância interlocutória (não final) que não conheceu do mérito da causa (recaindo sobre a apreciação de um aspecto que não contendeu com a resolução material do litígio relacionada com a procedência ou improcedência de um pedido ou de uma excepção peremptória relativa a algum facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito em causa), nem colocou termo ao processo (através da extinção total ou parcial da instância, em termos objectivos ou subjectivos).

Assim sendo, neste segmento, o ac. recorrido não se enquadra na tipologia de decisões a que alude o n.º 1 do art.º 671º do Código de Processo Civil, circunstância que obsta à admissibilidade da revista excepcional com fundamento na natureza da decisão recorrida neste segmento.

No entanto, e uma vez que, como dito, a recorrente invocou existir contradição entre o acórdão recorrido e um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, compete ao Conselheiro relator originário equacionar a admissibilidade da revista, em termos gerais, ao abrigo do n.º 2 do art.º 671º do Código de Processo Civil, quanto a esta matéria (pois quanto à demais matéria da revista, a Formação já decidiu não ser admissível o interposto recurso de revista excepcional).

Ora, a contradição jurisprudencial invocada é evidente, razão pela qual, sem mais delongas, se admite o recurso de revista para apreciação daquela questão – e apenas dela – , seja da interpretação do n.º 5 do art.º 830º do Código Civil, quanto ao prazo para a consignação em depósito: se pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, ou tem de ser fixado anteriormente, notificando-se para o efeito.

Nada obsta, assim, à apreciação do mérito da revista – a incidir apenas, percute-se, sobre aquela questão.

A situação tributária mostra-se regularizada, o requerimento de interposição do recurso mostra-se tempestivo (artigos 638º e 139º do CPC) e foi apresentado por quem tem legitimidade para o efeito (art.º 631º do CPC) e se encontra devidamente patrocinado (art.º 40º do CPC). Para além de que tal requerimento está devidamente instruído com alegação e conclusões (art.º 639º do CPC).

Considerando que o objecto do recurso (o “thema decidendum”) é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, atento o estatuído nas disposições conjugadas dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC), a questão a decidir tem a ver com a interpretação do nº 5 do artº 830º, na parte que diz respeito ao momento para decidir sobre a consignação do preço e o prazo para o depósito do preço, mais concretamente, saber:

Se o n.º 5 do art.º 830º do Código Civil deve ser interpretado no sentido de que o prazo para a consignação em depósito pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que aquela faça depender o reconhecimento do direito do depósito da contraprestação – ou, ao invés (como sustenta a Recorrente), se a consignação em depósito da prestação a que se refere o art. 830º, nº5, do C.C., deve ser feita antes da prolação da sentença, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depósito.

III- FUNDAMENTAÇÃO

III.1. FACTOS PROVADOS

É a seguinte a matéria de facto provada (estabilizada na Relação após impugnação em recurso):

1. No dia 20 de março de 2015, AA, como primeiro outorgante, e a Ré, como segundo outorgante, celebraram escritura pública de compra e venda, junta à contestação como documento n.º 2, aqui dado por integralmente reproduzido, na qual consta, entre o mais, o seguinte:

«Disse o primeiro outorgante: Que, pela presente escritura, vende, livre de ónus ou encargos, à representada do segundo outorgante, pelo preço de cem mil euros, já recebido, o seguinte imóvel: Prédio rústico, denominado “...”, situado na freguesia de São Teotónio, concelho de Odemira; com a área de dez hectares, composto de montado de sobro, sobreiros e prado natural; inscrito na respectiva matriz cadastral rústica sob o artigo .21 da Secção JJ, com o valor patrimonial para efeitos de IMT de 3.246,53€; descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob o número mil novecentos e nove da dita freguesia, onde se mostra registada a aquisição a seu favor, conforme inscrição Ap. três mil seiscentos e setenta e sete de dezassete de Setembro de dois mil e catorze; Que contíguo a este não possui outros prédios rústicos; Disse o segundo outorgante: Que aceita para a sua representada esta venda nos termos exarados».

2. A Ré adquiriu o prédio supra aludido com a intenção de conseguir a aprovação de um loteamento industrial para o mesmo, valorizá-lo e obter lucro, aproveitando a circunstância de a freguesia de São Teotónio não ter zona industrial licenciada e a localização do terreno ser privilegiada para o efeito.

3. A Ré, após a compra do prédio supra aludido, mostrou-se interessada junto do município de Odemira na realização de um plano de pormenor que incidisse na área da situação do prédio com vista a alcançar a transformação do terreno para urbano e o almejado loteamento industrial, tendo, informalmente, mantido reuniões com a edilidade e enviado, em 2018, para a câmara municipal, uma proposta de um plano de pormenor.

4. O município de Odemira não avançou com nenhum procedimento para a criação de um Plano de Pormenor para a zona em causa tendo a Ré, em 2019, decidido vender o terreno.

5. As partes, sendo a Ré como promitente vendedora e a Autora como promitente compradora, celebraram, em 30 de janeiro de 2020, um contrato denominado «contrato-promessa de compra e venda e arrendamento», com reconhecimento de assinaturas, junto à petição como documento n.º 5, aqui dado por integralmente reproduzido, no qual consta, entre o mais, o seguinte:

«Considerando que:

A) A Promitente Vendedora é única e legítima possuidora e proprietária do prédio rústico denominado “...” sito em S. Teotónio, descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o número ..09 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo .21 secção JJ, da freguesia de S. Teotónio (adiante designado por “Prédio”), conforme certidão permanente do registo predial e caderneta predial juntas ao presente Contrato como Anexos 2 respectivamente;

B) A Promitente Vendedora [querendo as partes, decerto, se referir a Promitente Compradora] está atualmente a promover um Projecto Industrial (adiante simplesmente designado por “Projecto”) que necessita da construção de um edifício;

C) O Edifício será composto por corpo acima do solo, com 1286 m2 de implantação, Área Bruta de construção de 1355 m2 e cércea de 8,10m, destinado à instalação da referida indústria;

D) O “Projecto” encontra-se a concorrer a auxílio de um Fundo Europeu dos Assuntos Marítimos e das Pescas, denominado Mar 2020;

E) Para que a Promitente Compradora possa recorrer ao Mar 2020 tem de ter já algum direito sobre o imóvel onde será erigida a construção da indústria para o desenvolvimento do seu “Projeto”; e

F) As Partes pretendem reduzir a escrito a intenção da Promitente Vendedora em vender o “Prédio” e a intenção da Promitente Compradora em adquirir o mesmo;

G) Até a aprovação do “Projecto” e para que possa a Promitente Compradora concorrer e com os fundos recebidos proceder à compra do “Prédio”, as Partes acordam na celebração de um contrato de arrendamento em concomitância com a promessa de compra e venda.

É ajustado e reduzido a escrito o presente Contrato-Promessa de Compra e Venda (“Contrato”), do qual os Considerandos supra e documentos anexos fazem parte integrante, que se rege pelo disposto nos referidos Considerandos e nas Cláusulas seguintes:

Cláusula Primeira

(Objecto)

1. Pelo presente Contrato, a Promitente Vendedora promete vender à Promitente Compradora, que por sua vez lhe promete comprar, o prédio rústico denominado “...” sito em S. Teotónio, descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o número ..09 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..1 secção JJ, da freguesia de S. Teotónio.

2. O Prédio será transmitido livre de ónus, encargos e responsabilidades de qualquer natureza, com excepção do ónus de não fracionamento constante a Ap. ..70 de 2013/11/29.

3. A Promitente Vendedora desde já declara saber que a Promitente Compradora se encontra a concorrer ao Mar 2020, do qual visa obter financiamento para a compra ora prometida.

4. Na pendência da presente promessa, é celebrado um Contrato de Arrendamento do prédio melhor identificado no n.º 1 supra.

5. O Contrato de Arrendamento celebrado entre a Promitente Vendedora e a Promitente Compradora será válido até à celebração da escritura pública de compra e venda.

6. Fica acordado entre as Partes que a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condição essencial para a celebração do presente Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo, ie, do contrato prometido.

7. Para a celebração do contrato-definitivo, é condição essencial que o imóvel em causa, obtenha a respetiva licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira.

Cláusula Segunda

(Preço e Condições de Pagamento)

1. O Prédio objecto do presente Contrato-Promessa será vendido pelo preço global de € 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil euros).

2. Na pendência do presente contrato promessa de compra e venda, a Promitente Compradora pagará por conta do Contrato de Arrendamento uma renda mensal, que se converterá em início de pagamento do preço, até à data da celebração do contrato ora prometido, até ao prazo máximo de 12 meses, que ultrapassados, deixarão as rendas de ser descontadas.

3. Caso a Promitente Compradora não obtenha a ajuda financeira do Mar 2020, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do presente contrato promessa, a Promitente Vendedora, fará suas todas as quantias recebidas a título de sinal e de compensação e declarar unilateral e imediatamente a resolução do presente.

4. Na data da celebração da escritura pública de compra e venda, a Promitente Compradora pagará à Promitente Vendedora, o preço remanescente – sem considerar as quantias que possam vir a ser eventualmente liquidadas entre o 13 (décimo terceiro) e o 24 (vigésimo quarto) meses de vigência do contrato a título de compensação, mediante cheque visado ou bancário, emitido à ordem da Promitente Vendedora.

5. O valor mensal da renda e início de pagamento do preço é de € 500 por hectare, ou seja, € 5000 (cinco mil euros).

6. O presente contrato inicia a produção dos seus efeitos no dia 1 de Fevereiro de 2020.

7. A renda é paga até ao dia 8 de cada mês a que diz respeito, através de transferência bancária para a conta da Promitente Vendedora com o IBAN PT.. .... .... ........... 45, BIC SWIFT CGDIPTL.

8. O remanescente do preço acordado, a pagar no acto da outorga da escritura pública de compra e venda, realizar-se-á através de cheque bancário emitido à ordem da Promitente Vendedora.

Cláusula Terceira

(Escritura Pública de Compra e Venda)

1. A escritura pública de compra e venda do Prédio ora prometido será outorgada no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após a emissão da licença de construção, bem como aprovado que esteja o “Projecto” no Mar 2020, e, desde que todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito se encontrem reunidos.

2. A marcação da escritura pública referida no número anterior caberá à Promitente Compradora, que deverá notificar a Promitente Vendedora para o efeito, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência, sobre a data, hora e local em que a outorga da escritura deverá ter lugar.

3. Caso a Promitente Vendedora não esteja em condições de outorgar a escritura pública de compra e venda na data que lhe for notificada nos termos do número anterior, a mesma deverá, no prazo máximo de 3 (três) dias a contar da referida notificação, informar a Promitente Compradora desse facto. Nesse caso, a Promitente Compradora procederá a novo agendamento da referida escritura pública de compra e venda, para data que não ultrapasse 30 (trinta) dias.

4. A Promitente Vendedora obriga-se a entregar à Promitente Compradora, ou a quem esta indicar, com a antecedência mínima de 5 (cinco) dias úteis em relação à data agendada para a outorga da escritura pública de compra e venda, todos os documentos e demais elementos que a ele digam respeito e que sejam necessários para a preparação e instrução da referida escritura pública.

Cláusula Quarta

(Custos e Despesas)

1. Todos os custos e despesas relacionados com a escritura pública de compra e venda, nomeadamente Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), custos notariais e registrais, serão exclusiva e integralmente suportados pela Promitente Compradora.

2. Serão também da exclusiva responsabilidade da Promitente Compradora todas as despesas relacionadas com o Prédio que tenham origem em facto ocorrido a partir da data da outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), taxas municipais, encargos com o aluguer de contadores e consumos de água, energia eléctrica, telefone e outros, encargos de condomínio ou o proporcional das despesas comuns do prédio.

3. A Promitente Vendedora é responsável por todas e quaisquer despesas relativas ao Prédio ou advenientes da propriedade ou detenção do mesmo, designadamente e sem limitar, impostos, taxas, manutenção, seguros, consumos, e outros, que se reportem ou tenham origem em facto ocorrido no período que antecede a celebração da escritura pública de compra e venda ora prometida, mesmo que venham a ser liquidadas ou sem vençam em momento posterior.

Cláusula Quinta

(Impossibilidade de Cumprimento)

1. É expressamente aceite pela Promitente Compradora que o facto de a outorga da escritura pública de compra e venda se tornar impossível ou sofrer atrasos por motivos imputáveis aos serviços camarários, registrais, fiscais e/ou notariais, ou, de um modo geral, por quaisquer outros motivos a que seja alheia a vontade da Promitente Vendedora, não constituirá uma situação de incumprimento imputável a esta.

2. É igualmente expressamente aceite pela Promitente Vendedora que o facto de caso a Promitente Compradora não conseguir

a) obter o apoio financeiro do Mar 2020; ou,

b) o Projecto que visa implantar no Prédio não seja autorizado pelas competentes entidades locais, mormente a Câmara Municipal de Odemira, não conseguindo obter a emissão da licença de construção; ou

c) a Promitente Compradora verificar conflitos internos relativamente à prossecução do objeto social ou do projecto a desenvolver, fica o presente contrato promessa de compra e venda resolvido, fazendo a Promitente Vendedora, suas as quantias recebidas a título de renda e início de pagamento, não podendo a Promitente Compradora reclamar as mesmas.

Cláusula Sexta

(Incumprimento)

1. Em caso de incumprimento de quaisquer das disposições do presente Contrato por motivo imputável à Promitente Compradora, a Promitente Vendedora terá o direito de resolver imediatamente este contrato e de fazer suas todas as quantias recebidas da Promitente Compradora.

2. Sem prejuízo do disposto na Cláusula anterior, no caso de a escritura pública de compra e venda ora prometida não ser outorgada por facto culposo imputável à Promitente Vendedora, a Promitente Compradora, perdendo o interesse na aquisição do Prédio, terá o direito de resolver o presente Contrato e de exigir o dobro dos montantes entregues a título de sinal.

3. Em alternativa à resolução do Contrato e aplicação do artigo 442.º do Código Civil, previstos nos números 1 e 2 da presente Cláusula, o contraente não faltoso poderá recorrer à execução específica, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.

6. A Autora apresentou, em 18 de dezembro de 2019, um pedido de informação prévia [P.I.P.], junto do município de Odemira, com vista a aferir da viabilidade legal do licenciamento da unidade industrial a construir no local referida no contrato supra aludido, junto à contestação como documento n.º 17 e aqui dado por integralmente reproduzido.

7. O pedido de informação prévia supra aludido mereceu parecer favorável por despacho de 27 de dezembro de 2019, condicionado aos pareceres técnicos nos termos constantes do documento n.º 6 junto à petição e aqui dado por integralmente reproduzido.

8. O Setor de Controlo Prévio das Operações Urbanísticas, após novos esclarecimentos pela Autora, também se pronunciou pela emissão de parecer favorável ao pedido de informação prévia supra aludido, notificado à Autora em 30 de janeiro de 2020, nos termos constantes do documento n.º 7 junto à petição e aqui dado por integralmente reproduzido.

9. A Ré teve conhecimento da apresentação e parecer favorável do P.I.P. supra aludido em agosto de 2020.

10. Em 27 de julho de 2020, a Autora foi notificada, em audiência de interessados, da intenção de deferimento da sua candidatura ao Programa Operacional Mar 2020, aludido no contrato supra aludido com a atribuição de um apoio de € 2.000.000,00 a título de subsídio não reembolsável, nos termos do parecer favorável junto à petição como documento n.º 27 e aqui dado por integralmente reproduzido.

11. A candidatura supra aludida foi aprovada em 17 de novembro de 2020, tendo sido remetido à Autora o termo de aceitação, junto à petição como documento n.º 28 e aqui dado por integralmente reproduzido.

12. Após o termo de aceitação, prosseguindo o processo, teriam de ser cumpridas as condicionantes.

13. Após o cumprimento das condicionantes, prosseguindo o processo, seguir-se-ia a contratualização.

14. Após a contratualização, o Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P. [I.F.A.P.] procederia ao pagamento das verbas acordadas.

15. Por missiva postal datada de 17 de dezembro de 2020, enviada à Ré, junta à petição como documento n.º 29, aqui dada por integralmente reproduzida, a Autora comunicou, entre o mais: Somos pelo presente meio, nos termos do previsto na Cláusula Terceira do Contrato-Promessa de Compra e Venda e Arrendamento, celebrado entre a Silvi-Sul – Empreendimentos Florestais e Cinegéticos, Lda. e a Episódio Vertical, Lda., no dia […], a notificar V. Exa. de que a escritura pública de compra e venda se encontra agendada para o dia 8 de Janeiro de 2021, pelas 15h, no Cartório Notarial Dra. BB sito na Localização 1. Assim, nos termos do disposto no n.º 4 da referida Cláusula, solicita-se a V. Exa. o envio da documentação que lhe respeita, no prazo indicado.

16. Por missiva postal datada de 28 de dezembro de 2020, enviada à Autora, junta à petição como documento n.º 30, aqui dada por integralmente reproduzida, a Ré comunicou, em resposta à missiva supra aludida, entre o mais: Relativamente à mesma, a Silvi-Sul entende que não estão reunidas as condições para a outorga da escritura e, além disso, há uma alteração das circunstâncias que permite a resolução ou alteração do Contrato Promessa. No que diz respeito à falta de condições para a outorga da escritura, faz-se notar que, no Contrato Promessa, ficou previsto que a Episódio Vertical “se encontra a concorrer ao Mar 2020” e que “a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condições essencial para a celebração do Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo”, e que a escritura de compra e venda será outorgada após a aprovação do Projecto Mar 2020. Na cláusula Quinta do CPCV consta expressamente que a não obtenção da aprovação do projecto Mar 2020 “fica o presente contrato promessa de compra e venda resolvido”. Parece indiscutível que a não aprovação do projecto Mar 2020 implica a resolução imediata do Contrato Promessa de Compra e Venda. A Episódio Vertical não demonstrou ter sido aprovado o projecto Mar 2020, sendo certo que, em face das cláusulas contratuais, nomeadamente a perda das quantias pagas a favor da Silvi-Sul caso este projecto Mar 2020 não fosse aprovado, tem de se concluir que estas normas também foram previstas no interesse da Promitente Vendedora. Ainda que assim não se entenda, tem também de se considerar que, além da aprovação do projecto Mar 2020, a escritura só é susceptível de ser outorgada “após a emissão da licença de construção” do projeto industrial para o terreno. Ora, a Episódio Vertical apresentou um Pedido de Informação Prévia no Município de Odemira, relativa a “projeto de arquitectura para a obra de construção de uma unidade de cultivo de microalgas em reactores biológicos”. Este PIP mereceu Despacho com “parecer favorável” do Município de Odemira, que foi notificado à Episódio Vertical pelo Ofício n.º 007033 de 27-12-2019. O PIP pode ser apresentado por qualquer pessoa, mas, só tem legitimidade para apresentar Licenciamento o proprietário do prédio. A Episódio Vertical nunca informou a Silvi-Sul da aprovação do PIP e nunca pediu para esta apresentar o Licenciamento decorrente da aprovação do PIP. O prazo para apresentar o Licenciamento, decorrente da aprovação do PIP, era de 1 ano, pelo que entretanto caduca esse direito. No dia 8 de janeiro de 2021 já caducaram os direitos construtivos decorrente do PIP e não é possível obter a licença de construção. Também a inexistência de licença de construção impede a outorga da escritura e implica, incontestavelmente, a resolução do Contrato Promessa e a perda das quantias entregues à Silvi-Sul por conta do Contrato Promessa ou por conta do Arrendamento. Acresce que, mesmo que não se admita o acima exposto, o que não se concede, vem a Silvi-Sul desde já invocar e declarar a alteração anormal das circunstâncias que fundaram ou que consubstanciaram os fundamentos ou a base negocial do Contrato Promessa de Compra e Venda. Na verdade, o terreno prometido vender era rústico, com 10 ha., e ficou previsto que o mesmo permitia a construção de um pavilhão industrial com área de implantação acima do solo de 1.286 m2. O valor de venda do terreno estava indexado à sua capacidade construtiva. Se fosse totalmente rústico o seu preço não seria de 750.000,00 €. Acontece que, por Deliberação Camarária de 18-06-2020, o Município de Odemira divulgou a Informação n.º 1550, de 20-04-2020, do Sector de Ordenamento do Território, com proposta para despoletar a elaboração do Plano de Pormenor para a Zona Industrial Ligeira de São Teotónio, que se envia em anexo. Considerando os Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, emitido em Junho de 2020, pode constatar-se que a totalidade do prédio prometido vender à Episódio Vertical faz parte deste Plano de Pormenor (junta-se cópia deste documento). No dia 29-06-2020 foi publicado pelo Município de Odemira o Edital n.º 49/2020, sobre a “Abertura do período de consulta pública da proposta preliminar de Termos de Referência com vista à elaboração de um Plano de Pormenor para o Parque Empresarial de São Teotónio” (vai em anexo). Não houve participação na consulta pública e o processo camarário de aprovação do Plano de Pormenor teve o seu início, como NIPG 35027/19, no Município de Odemira. No dia 30-10-2020 foi proferida a Informação n.º 4158-2020, no NIPG 35027/19, pela qual se propõe submeter a proposta do Plano de Pormenor a deliberação camarária, para início de elaboração do Plano de Pormenor (documento que se anexa). Nesta informação é expressamente referido que com a aprovação do Plano de Pormenor se dá “a transformação do solo rústico para solo urbano” e que esta alteração já foi aprovada pela CCDR, em parecer”. Além disso, e no que diz respeito ao terreno prometido vender, está expressamente referido nesta Informação que este terreno “cumpre também os requisitos que se estabeleceram como essenciais para a localização preferencial de uma ZIL/ARAE”. Esta Informação mereceu despacho do Sr. Presidente da Câmara de Odemira, de 02-11-2020, no seguinte sentido “Ao coletivo para apreciação e deliberação”. Ou seja, neste momento, o prédio prometido vender está incluído no Processo Administrativo do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, promovido pelo Município de Odemira, e vai ser transformado em prédio urbano. Considerando os Termos de Referência do Plano de Pormenor, área incluída vai ser constituída por lotes “preferencialmente com 500, 1000 e 2000 m2” e vai ter uso industrial, comércio e serviços, com os índices de construção “em concordância com a ocupação dos aglomerados urbanos existentes e segundo o PDM de Odemira”. Em face destas circunstâncias, o prédio prometido vender está inserido num processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva. O prédio prometido vender era um prédio rústico e, neste momento, o prédio está em vias de se transformar na sua totalidade em urbano, com o aumento do seu valor urbanístico e comercial, o que permite a invocação e declaração pela Silvi-Sul da alteração anormal das circunstâncias, ao abrigo do art.º 437.º, do Código Civil, sem prejuízo da boa fé contratual que se quer manter. O facto de a Episódio Vertical deixar caducar o PIP que apresentou significa que tem conhecimento da existência do Plano de Pormenor, que aliás é público. Aliás, na Informação n.º 4158-2020, do Município de Odemira, nem sequer se faz referência ao PIP, mas unicamente ao loteamento industrial que esta empresa tentou promover. O contrato promessa foi celebrado no pressuposto de se tratar de um terreno rústico, com pouca capacidade construtiva, pelo que a modificação para urbano implica uma alteração substancial da materialidade subjacente e uma valorização enorme do terreno, com evidente prejuízo da Silvi-Sul. Estas circunstâncias, imanentes e subjacentes ao contrato promessa, permitiriam à Silvi-Sul desde já promover a resolução do contrato. Contudo, e apesar de a Episódio Vertical não ter promovido o Licenciamento previsto no contrato promessa, o que inculca o seu conhecimento do processo administrativo de aprovação do Plano de Pormenor, não quer deixar de se apelar à boa fé contratual. Assim, para efeito de acordo entre as partes e somente nesse pressuposto, a Silvi-Sul está disponível para renegociar uma alteração ao Contrato Promessa, propondo desde já seja assinado um Aditamento, com os seguintes parâmetros: - Manutenção do Contrato Promessa, com alteração do seu objecto, que seria a promessa de venda de um ou mais lotes do loteamento do Plano de Pormenor à Episódio Vertical; - Passava a ser um Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro; - Extinção do Contrato de Arrendamento, não sendo devidas mais rendas mensais a partir da presente data; - Atribuição dos valores pagos a título de renda ao preço do Contrato Promessa de Compra e Venda, de forma inequívoca; - O prazo do Contrato Promessa seria após o registo do Plano de Pormenor. A não aceitação desta proposta pela Episódio Vertical, implica desde já que a Silvi-Sul não vai estar presente na outorga da Escritura marcada, com o fundamento de não estarem reunidas e cumpridas as condições essenciais para a sua concretização, por facto, imputável à Episódio Vertical, porque eram obrigações da Promitente Compradora. As duas condições acima referidas também foram estabelecidas no interesse da Silvi-Sul. Acresce que, a Episódio Vertical nada fez para a aprovação do Licenciamento do projecto e deixou caducar o PIP, o que inculca ou reforça a sua vontade de não querer cumprir com o contrato e de conhecer o processo administrativo de elaboração do Plano de Pormenor, além de que com esta nova concepção pública do destino do prédio prometido vender implicar, indiscutivelmente, uma alteração anormal das circunstâncias, que permitirá a resolução do contrato, com a agravante de, neste caso, a Episódio Vertical não receber em singelo as quantias recebidas, porque foram pagas a título de renda. Como acima pressuposto, a Silvi-Sul está disponível para encetar negociações, dentro dos princípios da boa fé e da colaboração contratual, para que possamos encontrar uma solução que salvaguarde os direitos e interesses de ambas as partes.

17. No dia 08 de janeiro de 2021, a Autora emitiu as guias de liquidação dos impostos, obteve cheque bancário para pagamento do preço e deslocou-se, na pessoa da sua procuradora, ao Cartório Notarial da Dra. BB, não tendo a Ré comparecido.

18. Por missiva postal datada de 02 de fevereiro de 2021, enviada à Ré, junta à petição como documento n.º 35, aqui dada por integralmente reproduzida, a Autora comunicou, entre o mais: Na sequência das nossas anteriores comunicações acerca do Contrato Promessa de Compra e Venda e Arrendamento em epígrafe e da marcação da respetiva escritura pública de compra e venda, feita nos termos e com a antecedência previstos no número 2 da Cláusula Terceira daquele Contrato Promessa, fazemos notar que V. Exas. não compareceram no respetivo Cartório Notarial na data e hora marcadas para o efeito (conforme Certificado lavrado pela Notária Dra. BB, cuja cópia se junta a esta missiva). Assim sendo, e sem prejuízo do mencionado nas nossas anteriores missivas, vimos, pela presente, interpelar V. Exa. para que cumpra a obrigação relativa à celebração daquela escritura pública, informando que, para esse efeito, foi agendada uma nova data para a outorga de tal escritura, que deverá ter lugar às 15.00 horas do próximo dia 17 de Fevereiro de 2021 [quinze dias a contar da data desta missiva], no Cartório Notarial da Dra. BB, na Avenida 1. Informamos, desde já, que a falta de comparência de V. Exas. no local e hora agendados e/ou a não outorga da citada escritura pública nesta segunda data, constituirá a Silvi-Sul Empreendimentos Florestais e Cinegéticos, Lda. numa situação de incumprimento definitivo do mencionado Contrato Promessa, com as consequências previstas na Cláusula Sexta daquele Contrato Promessa. Em tal cenário, seremos forçados a recorrer à execução específica do citado Contrato Promessa e reclamar o pagamento de compensação pelos avultados prejuízos que já nos estão a ser causados em virtude do mencionado incumprimento por parte da Silvi-Sul Empreendimentos Florestais e Cinegéticos, Lda.

19. Por missiva postal datada de 04 de fevereiro de 2021, enviada à Autora, junta à petição como documento n.º 36, aqui dada por integralmente reproduzida, a Ré comunicou, em resposta à missiva supra aludida, entre o mais: Acusamos a recepção da Vossa carta datada de 2-2-2021, que mereceu a atenção devida. Em resposta, manifesta-se desde já estranheza pelo seu conteúdo, mas, em face da mesma, reitera-se o que comunicamos na nossa carta de 28-12-2020, que se presume conhecida, bem como deve ser considerado o que a seguir se declara. Relativamente ao documento notarial que nos enviaram, sobre a não outorga da escritura marcada para o dia 8 de Janeiro de 2021, desde já se proclama que a declaração da Notária constante do Certificado, não corresponde à verdade. De facto, esta empresa enviou e-mail para o Cartório Notarial, datado de 31-12-2020, pelo qual informava a Sra. Notária que não estavam reunidas as condições para a outorga da escritura, tendo enviado em anexo cópia da nossa carta de 28-12-2020, remetida para a Episódio Vertical. A Dra. BB, Notária, respondeu por e-mail, datado de 31-12-2020, onde escreveu: “Acuso a receção do e-mail infra, cujo envio agradeço, e informo que tomei a devida nota”. Apesar disso, esta empresa enviou novo e-mail para o Cartório Notarial, datado de 7-1-2021, onde pede, em caso de ser pedida Declaração de não outorga da escritura pela Episódio Vertical, ser feita “menção de que a Silvi-Sul não compareceu por entender que não estavam reunidas as condições para a compra e venda e porque ocorreu uma alteração das circunstâncias”. Afinal, a Dra. BB acabou por emitir Declaração de não outorga da escritura por não comparência da Silvi-Sul, o que não corresponde à verdade e contraria o conhecimento que tem da situação. Tal será tido em devida conta no tempo e local devidos. Acresce que, no que diz respeito à não outorga da escritura de compra e venda, reitera-se que não está demonstrado que o Projecto MAR 2020 tenha sido aprovado na sua totalidade e, relativamente ao processo de licenciamento, o mesmo não está aprovado e nem sequer foi apresentado na Câmara Municipal. Como já se referiu, estas condições contratuais também foram acordadas no interesse da Promitente Vendedora, pelo que, não estando cumprida qualquer uma delas, tem como implicação a resolução imediata do Contrato Promessa, com as consequências previstas no mesmo. Ainda que assim não se entenda, mas sem conceder, como insistem na manutenção do Contrato Promessa e em nova marcação da escritura, e porque a Episódio Vertical não aceitou a modificação do Contrato Promessa por alteração das circunstâncias, que seria a solução coincidente com a boa fé contratual, não resta a esta empresa senão declarar resolvido o contrato promessa. Assim, pela presente, esta empresa declara resolvido o Contrato Promessa de Compra e Venda, entre nós celebrado no dia 30 de janeiro de 2020, por alteração anormal e superveniente das circunstâncias, decorrente de estar em curso um processo administrativo público de alteração da destinação do prédio prometido vender, de rústico para urbano, promovido pela Câmara Municipal de Odemira. O processo administrativo público, de aprovação de um Plano de Pormenor, não permite o licenciamento de novos projectos nos terrenos e consubstancia uma alteração da materialidade subjacente e uma valorização enorme do terreno. Esta declaração de resolução produz os seus efeitos na data da sua recepção pela Episódio Vertical, Lda. Em face desta declaração de resolução, fica sem efeito ou deve ser considerada supervenientemente inútil a Interpelação Admonitória e não há necessidade de manter a marcação de qualquer escritura, porque não se pode cumprir ou incumprir um Contrato Promessa que já foi declarado extinto, por resolução. Relativamente à tentativa de execução do Contrato Promessa, podem tentar o que bem entenderem, sendo certo que a Silvi-Sul tentou dentro da boa fé contratual a modificação do Contrato Promessa, com a celebração de novo contrato, que tivesse em consideração o processo camarário e que salvaguardasse os interesses de ambas as partes. Esta solução negocial foi recusada pela Episódio Vertical. Sobre os “avultados prejuízos” que referem, não são seguramente superiores aos prejuízos da Silvi-Sul se vendesse um terreno que, quando prometeu vender era rústico e que, neste momento, faz parte de um processo administrativo público de alteração para urbano. A ponderação dos prejuízos e vantagens de ambas as partes, numa situação como esta, faz parte dos requisitos que permitem a resolução do Contrato Promessa por alteração das circunstâncias. Nestas circunstâncias, a vantagem que teriam seria sempre desajustada e merecedora de censura. Além disso, a imputação de prejuízos está dependente da resolução do contrato promessa e, numa situação como a que vivemos actualmente a nível mundial, dificilmente será demonstrada.

20. A missiva supra aludida foi recebida pela Autora em 08 de fevereiro de 2021.

21. No dia 17 de fevereiro de 2021, a Autora emitiu as guias de liquidação dos impostos, obteve cheque bancário para pagamento do preço e deslocou-se, na pessoa da sua procuradora, ao Cartório Notarial da Dra. BB, não tendo a Ré comparecido.

22. O prédio supra aludido insere-se no atual Plano Diretor Municipal [P.D.M.] de Odemira, como área integrada em espaço rural, classificada como «Agro-Silvo-Pastoril II», e em zona de localização preferencial de zona industrial ligeira [Z.I.L.] e área de reserva para atividades económicas [A.R.A.E.].

23. No dia 18 de junho de 2020, a Câmara Municipal de Odemira deliberou o constante da ata junta à contestação como documento n.º 22, aqui dada por integralmente reproduzida, entre o mais, o seguinte: Foi presente a informação n.º 1550, datada de 20 de abril de 2020, proveniente do Setor de Ordenamento do Território, da Divisão de Licenciamento e Gestão Territorial, com a proposta de procedimento para despoletar a elaboração do Plano de Pormenor para a Zona Industrial Ligeira na área envolvente de São Teotónio, incluindo uma proposta preliminar de Termos de Referência. Em suma, propõe-se submeter o assunto à Câmara Municipal para apreciar e deliberar: 1. Divulgar a proposta preliminar de Termos de Referência do Plano de Pormenor da ZIL de São Teotónio. 2. Dar início a um período de consulta pública, por um prazo de 20 dias, publicitado em Edital e no sítio da internet no Município, para recolha de contributos face aos conteúdos da proposta preliminar de Termos de Referência do Plano de Pormenor da ZIL de São Teotónio e para garantir igualdade de oportunidade a potenciais interessados em juntar-se à iniciativa e ao investimento para a criação da ZIL, através da celebração de contratos para planeamento, conforme previsto no artigo 79.º e seguintes do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), publicado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015. Apreciado o assunto, a Câmara Municipal deliberou, por unanimidade, aprovar nos termos propostos.

24. Em 29 de junho 2020, por edital n.º 49/2020, junto à contestação como documento n.º 24 e aqui dado como integralmente reproduzido, foi dada publicidade à deliberação supra aludida.

25. O prédio supra aludido integra-se, na proposta preliminar dos termos de referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio supra aludido, junto à contestação como documento n.º 23 e aqui dado por integralmente reproduzido.

26. A Ré ficou a conhecer da deliberação da Câmara Municipal de Odemira supra aludida no dia 30 de junho de 2020.

27. Em 30 de outubro de 2020, pelo Departamento de Ordenamento do Território foi proposto, nos termos constantes da informação n.º 4158-2020, junta à contestação como documento n.º 34, aqui dado por integralmente reproduzido, submeter a proposta de Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio à Câmara Municipal de Odemira para que delibere em reunião: 1. Dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, que deverá estar concluído num prazo de dois anos, de acordo com os Termos de Referência. 2. Submeter o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, de acordo com a fundamentação descrita nos respetivos termos de referência, à elaboração da Avaliação Ambiental Estratégica. 3. Proceder à publicação da deliberação na 2.ª Série do Diário da República, através de Aviso. 4. Proceder à divulgação da deliberação através da comunicação social, da plataforma colaborativa de gestão territorial e no sítio na Internet da câmara municipal, disponibilizando os documentos na junta de freguesia da área de intervenção, no edifício dos Paços do Concelho e na página da Internet do Município. 5. Proceder à abertura de um período de participação para formulação de sugestões por qualquer interessado ou para a apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do procedimento de elaboração do plano, por um período de 15 dias a contar 5 dias após a publicação do Aviso de deliberação de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio em Diário da República.

28. No dia 05 de novembro de 2020, a Câmara Municipal de Odemira deliberou o seguinte: Foi presente a informação técnica n.º ..58, datada de 30 de outubro de 2020, proveniente do Setor de Ordenamento do Território, da Divisão de Licenciamento e Gestão Territorial, que propõe submeter a proposta de Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio à Câmara Municipal de Odemira para que delibere em reunião: 1) Dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, que deverá estar concluído num prazo de dois anos, de acordo com os Termos de Referência. 2) Submeter o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, de acordo com a fundamentação descrita nos respetivos termos de referência, à elaboração da Avaliação Ambiental Estratégica. 3) Proceder à publicação da deliberação na 2.ª série do Diário da República, através de Aviso. 4) Proceder à divulgação da deliberação através da comunicação social, da plataforma colaborativa de gestão territorial e no sítio na Internet da Câmara Municipal, disponibilizando os documentos na Junta de Freguesia da área de intervenção, no edifício dos Paços do Concelho e na página da Internet do Município. 5) Proceder à abertura de um período de participação para formulação de sugestões por qualquer interessado ou para a apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do procedimento de elaboração do plano, por um período de 15 dias, a contar 5 dias após a publicação do Aviso de deliberação de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio no Diário da República.

29. Em 25 de novembro de 2020, por edital n.º 99/2020, junto à contestação como documento n.º 35 e aqui dado como integralmente reproduzido, foi dada publicidade à deliberação supra aludida.

30. No Diário da República, 2.ª série, parte H, de 07 de janeiro de 2021, foi publicado o Aviso n.º 442/2021 do Município de Odemira, junto à contestação como documento n.º 36 e aqui dado por integralmente reproduzido, no qual consta, entre o mais: Torna-se público que foi aprovado por unanimidade, em reunião de câmara ordinária pública, realizada no dia 05.11.2020, dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de São Teotónio, situado na freguesia de São Teotónio, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 76.º do Decreto -Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua última redação, que estabelece o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). A área de intervenção deste Plano encontra-se delimitada em planta anexa ao presente aviso, estimando-se que a sua elaboração esteja concluída no prazo de dois anos.

31. O valor de mercado do prédio supra aludido, em janeiro de 2020, era de € 363.000,00.

32. O valor de mercado do prédio supra aludido, em janeiro de 2023, era de € 414.000,00.

33. O valor de mercado atual de um lote industrial em Odemira, na freguesia de Boavista dos Pinheiros, varia entre os € 150,00 e os € 200,00 por m2.

34. A Autora pagou à Ré os valores acordados de renda no valor mensal de € 5.000,00, até fevereiro de 2021.

35. A Ré devolveu por transferência bancária o valor da renda pago pela Autora em fevereiro 2021.

36. A Autora suportou, pela elaboração do pedido de informação prévia, despesas de honorários do arquiteto CC no valor de € 1.599,00, e, pela sua apresentação, uma taxa municipal no valor de € 38,85.

37. A Autora solicitou junto do Millennium B.C.P. uma garantia bancária no valor de € 2.000.000.00 como era exigido pelo Programa Mar 2020.

38. O prédio supra aludido está descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob a ficha n.º ..09/19940727 da freguesia de São Teotónio e no mesmo consta, sob a ap. 64 de 2015/03/28, registo de aquisição, por compra, a favor da Ré.

Não se provou:

a) Que o preço de compra negociado entre as partes teve em consideração, por ambas ou alguma delas, informações preliminares obtidas junto da Câmara Municipal, que indicavam encontrar-se em discussão a alteração do Plano de Pormenor do Parque de S. Teotónio, que na sequência de tal alteração aquele terreno ia passar a qualificar-se como urbano e seria ali implementada uma Zona Industrial Ligeira.

b) Que o preço de venda acordado entre as partes em € 750.000,00, foi negociado tendo por referência a capacidade construtiva para o pavilhão industrial da Autora em 10.000 m2 por € 350.000,00 e, o remanescente do terreno com 90.000 m2, foi valorizado como sendo rústico pelo preço de € 400.000,00, ou qualquer outro critério além do plasmado no respetivo texto contratual.

c) Qual a vontade real das partes ao outorgarem o contrato promessa supra aludido além do respetivo texto contratual.

d) Que o valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapasse € 750.000,000.

e) Qual o valor de mercado do prédio supra aludido se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido.

f) Que a Ré haja tido conhecimento da apresentação do pedido de informação prévia e do parecer favorável ao mesmo antes de agosto de 2020.

g) Que a Autora não haja obtido a licença camarária visada com o pedido de informação prévia, antes de 17 de fevereiro de 2021, por falta de colaboração da Ré.

h) Que a Autora haja despendido a quantia de € 206.332,00 na contratação de especialistas para elaborar estudos de viabilidade e na solicitação de assessorias relacionadas com o projeto Mar 2020.

III.2. DO MÉRITO DO RECURSO

Como supra referido, a (única) questão a apreciar neste recurso consiste em saber se o n.º 5 do art.º 830º do Código Civil deve ser interpretado no sentido de que o prazo para a consignação em depósito pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que aquela faça depender o reconhecimento do direito do depósito da contraprestação, ou, ao invés (como sustenta a Recorrente), se a consignação em depósito da prestação a que se refere o art. 830º, nº5, do C.C., deve ser feita antes da prolação da sentença, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depósito.

O Acórdão recorrido enveredou pela primeira posição; a Ré discorda.

Fundamentou assim a Relação (apreciando o interposto recurso do despacho que indeferiu a fixação de prazo para depósito do preço):

«Por despacho proferido em 9/11/2023, a Ré viu indeferido o requerimento para “a fixação de prazo pelo tribunal, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, para depósito pela autora do valor de 690.000,00”, formulado no decurso da audiência final.

O artº 830º, do Código Civil regula a execução específica do contrato-promessa e prevê no nº 5: “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.”

A interpretação desta previsão, como se anotou na decisão recorrida, tem suscitado divergências na doutrina e na jurisprudência; considerando uns que a consignação em depósito da prestação da parte que pretende a execução específica do contrato-promessa, no prazo fixado pelo tribunal, constitui uma condição de procedência da acção e, assim, deve ocorrer antes da sentença que conheça do direito à execução específica; ponderam outros que o prazo para a consignação em depósito, em vista da norma, pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que a própria sentença faça depender o reconhecimento do direito do depósito da contra-prestação.2

A primeira das posições, já se escreveu, significaria condenar a execução específica ao fracasso nos casos em que o promitente-comprador não dispõe de dinheiro para o fazer, dado que está dependente de um empréstimo bancária.3

A última posição não apresenta tais inconveniente e salvaguarda suficientemente, a nosso ver, os interesses em presença; o do comprador porque não se justifica impor-lhe uma antecipação do cumprimento da prestação por referência ao trânsito em julgado, mais ou menos próximo, da sentença que lhe reconheceu o direito à execução específica do contrato-promessa e muito menos, tal antecipação se justificará no caso de não obter ganho de causa; o do vendedor porque, apesar da sentença se destinar a produzir os efeitos da declaração negocial faltosa, tais efeitos ficam condicionados ao depósito da contra-prestação, repondo assim o nexo de correspectividade entre as prestações que lhe resultava do cumprimento voluntário do contrato.

E uma sentença com este conteúdo - sentença de condenação condicional - é válida à luz do nosso ordenamento jurídico, porquanto inexiste qualquer incerteza quanto ao direito (condicionado) reconhecido, diferente do que se passaria com uma sentença condicional, isto é, relativamente à qual “a incerteza recai sobre o sentido da própria decisão.” 4

No caso, inexiste qualquer incerteza sobre o sentido da decisão; a eficácia da transmissão da propriedade ficou dependente do depósito da quantia de € 690.000,00, a título de preço remanescente e do pagamento dos impostos da transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da sentença; segundo a sentença e ao invés do suposto pela Ré [cls. 16], a transmissão da propriedade não se verifica sem a consignação em depósito do remanescente do preço (e pagamento dos impostos devidos), no prazo fixado.

Assim, usando as palavras do já citado Ac. da RC de 17/12/2008, “nenhum impedimento de relevo obsta a que a fixação de prazo para a consignação em depósito prevista no nº 5 do artº 830º seja feita na sentença que reconheça o direito à execução específica. Sempre na sentença se fazendo depender, bem entendido, os efeitos do reconhecimento da existência do direito de execução específica à consignação em depósito, no prazo fixadoC:\Documents and Settings\antonio cruz\Os meus documentos\Trabalho - Base de Dados\cível\3ª Sec\Dr. Artur Dias\ag731-07[1][1].TBALB.C1.doc - _ftn20, da prestação julgada devida.”

Havendo sido este o sentido do despacho recorrido, resta confirmá-lo.».

Concorda-se com a tese levada ao Ac. recorrido.

Como dá conta a decisão recorrida, a interpretação do artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, tem sido alvo de significativas divergências, quer na doutrina, quer na jurisprudência: uns sustentam que a consignação em depósito por quem pretende a execução específica do contrato-promessa, no prazo fixado pelo tribunal, constitui uma condição de procedência da acção, pelo que tal depósito deve ocorrer antes da sentença que conheça do direito à execução específica; já outros assim não entendem, defendendo que o prazo para a consignação em depósito, a que alude a norma substantiva citada, pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que a própria sentença faça depender o reconhecimento do direito do depósito da efectivação desse mesmo depósito.

Assim,

• Na Jurisprudência:

• Para uns, o depósito do preço, na acção de execução específica, deve ter lugar antes da prolação da sentença5.

• Para outros assim não deve ser: o depósito do preço deve ter lugar após a prolação da sentença, no prazo para tal, ali, fixado6.

• Uma terceira posição – diríamos, mais “ampla” – considera que o depósito do preço no âmbito da ação de execução específica pode ter lugar antes da prolação da sentença – na sequência de despacho então proferido para o efeito – , ou em prazo fixado na própria sentença, ficando os efeitos desse reconhecimento do direito à execução específica condicionados à consignação em depósito da prestação devida7.

• Na Doutrina:

É maioritário, segundo cremos, o entendimento de que a consignação em depósito da parte do preço em falta deve ser feita imediatamente antes da prolação da sentença, mediante despacho do juiz a fixar prazo para tal efeito, sob pena de, não sendo o depósito efetuado, a ação de execução específica improceder, sem se conhecer sequer do mérito substantivo da pretensão deduzida.

Ou seja, faz-se depender a procedência da ação de execução específica da prévia consignação em depósito do valor do preço em falta8.

Segundo outra posição, o prazo para a consignação em depósito do preço em falta deve ser estabelecido apenas na sentença a proferir, contando-se aquele prazo a partir do trânsito em julgado da respetiva sentença9.

Não almejamos razões ponderosas – bem pelo contrário – a exigir que o depósito do preço tenha de ocorrer antes da prolação da sentença, em prazo a fixar pelo tribunal, dessa forma constituindo uma condição de procedência da demanda; ao invés, entende-se que a posição contrária é a mais correcta, desde logo por mais consentânea com as concretas realidades da vida.

Reza assim o n.º 5 do artigo 830.º do CC:

“No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.”.

A razão de ser da exigência do depósito decorre da natureza da própria decisão que reconheça o direito à execução específica da promessa: a sentença a proferir na acção, no caso de procedência, não se limita a reconhecer o direito à execução específica, substituindo, ela própria, a celebração da escritura respeitante ao negócio prometido, fazendo as vezes do negócio definitivo.

Como vimos, no despacho proferido nos autos em 9/11/2023, a Ré viu indeferido o requerimento para “a fixação de prazo pelo tribunal, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, para depósito pela autora do valor de 690.000,00”, formulado no decurso da audiência final.

Entendeu, com efeito, o Tribunal da Relação de Évora, em concordância com o despacho da primeira instância e com a Sentença, que o momento do depósito do preço da prestação, numa ação de execução específica de compra e venda de imóvel, só deve ser definido na Sentença final e feito no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado dessa mesma Sentença.

Entende, ao invés, a Recorrente que o momento do depósito do preço tem de ser prévio à decisão sobre a procedência ou improcedência do pedido de execução específica. Assim, considera que, não tendo sido fixado prazo para o depósito do preço em momento anterior ao da prolação da Sentença, incorreu a primeira instância – e a Relação, ao sufragar tal entendimento – em violação da norma do art.° 830.°, n.° 5 do CC.

Sem razão, porém, salvo o devido respeito.

Entendemos que a consignação em depósito da prestação a que se refere o n° 5 do art. 830° do Código Civil deve ser feita após a prolação da sentença final, no prazo ali fixado para o efeito.

Não se vislumbra, com efeito, que o prévio pagamento do depósito seja (ou deva ser) condição imprescindível para a prossecução da acção, um facto constitutivo do direito de execução específica. Sendo o prazo estipulado no art.° 830.°, n.° 5, do CC, meramente acessório da pretensão de execução específica.

Como tal, a sentença, ao não fixar prazo para o depósito do preço, em data anterior à prolação da Sentença, ao invés declarando “a eficácia da transmissão da propriedade, a extrair nos termos da alínea a), dependente do depósito da quantia de € 690.000,00 [seiscentos e noventa mil euros], a título de preço remanescente, e do pagamento dos impostos de transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da presente sentença”, não merece censura, não tendo incorrido em violação da norma do art.° 830.°, n.° 5, do CC.

E se é certo estarmos perante uma decisão condicional e suspensiva – isto é, sujeitando a sua eficácia à verificação de um facto futuro e incerto (como é o caso do depósito que aqui se discute) – , tal decisão não consubstancia uma denegação de justiça, na medida em que, embora dessa forma o Tribunal a quo tenha deixado a solução jurídica e final dependente da vontade de uma das partes (e, como dito, de um acontecimento futuro e incerto), dirimiu o conflito: a decisão final é clara ao decidir pela transmissão da propriedade do bem alvo da requerida execução específica. E salvaguardou também os interesses/direitos da Recorrente, na medida em que a propriedade só se concretiza se lhe pagarem o preço do negócio, no prazo fixado… na sentença.

Esta posição, como vimos – se bem que, ao que cremos, não maioritária – é defendida por muito boa doutrina e jurisprudência: para além da jurisprudência supra citada, são vários os Autores10 a aceitar o condicionamento da sentença que decrete a execução específica à consignação em depósito do preço, dentro do prazo fixado pelo tribunal, cujo termo inicial se verifique depois da decisão definitiva.

Assim, de acordo com esta orientação, o prazo para a consignação em depósito do preço em falta deve ser estabelecido pelo Tribunal apenas na sentença a proferir, contando-se aquele prazo a partir do trânsito em julgado da respectiva sentença.

De facto, o lugar adequado para se concluir sobre os termos do depósito do preço é, efectivamente, a sentença - quando há questões de facto ou de direito a apreciar sobre aquele depósito, tais questões terão de ser apreciadas em sede de sentença.

Esta é, a nosso ver, a orientação mais conforme ao disposto naquele artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, admitindo-se, portanto, a possibilidade de o prazo para a consignação em depósito apenas ser fixado na sentença que decrete a execução específica, correndo após o seu trânsito em julgado.

A transmissão da propriedade do bem fica logo definida. Apenas fica condicionada ao depósito do preço em falta.

Assim, portanto, não nos parece correcto pretender transformar-se a consignação em depósito num pressuposto para a apreciação do mérito do pedido de execução específica. Ou seja, a questão do depósito do preço não consubstancia um elemento constitutivo do direito à execução específica. Constitui, sim, uma condição de procedência do respectivo exercício judicial, o que faz supor que, só depois de reconhecido tal direito, se afiram os termos em que o mesmo deverá ser exercido.

Donde nenhum obstáculo se vislumbrar, portanto, a que a fixação do prazo para a consignação em depósito prevista no nº5 do artigo 830º seja feita na sentença que reconheça o direito à execução específica, fazendo depender os efeitos desse reconhecimento à consignação em depósito, no prazo fixado, da prestação julgada devida.

São, assim, de todo pertinentes e judiciosas as considerações plasmadas no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 23-05-201711, ali se escrevendo:

“(…) julgamos poder afirmar ser já posição tendencialmente dominante, na doutrina e na jurisprudência, não ser aceitável transformar-se a consignação em depósito num pressuposto para a apreciação do mérito do pedido de execução específica, nada impedindo que a fixação do prazo para a consignação em depósito prevista no nº5 do artigo 830º seja feita na sentença que reconheça o direito à execução específica, fazendo depender os efeitos desse reconhecimento à consignação em depósito, no prazo fixado, da prestação julgada devida.

A tese que exige a consignação em depósito em momento prévio à prolação da sentença (…) – considerando-a um pressuposto para a apreciação do mérito da ação – apoia-se essencialmente em renitências quanto à admissibilidade de sentenças “condicionais”. Para ser decretada a execução específica deverá a consignação em depósito ser previamente realizada. De outro modo, a sentença que julgasse procedente a ação de execução específica seria decretada sob a condição do depósito ser realizado posteriormente, em prazo a fixar pela sentença.

Contudo, a doutrina e os tribunais têm sido sensíveis a argumentos de ordem prática:

- não pode deixar de ter-se por conveniente não sujeitar o promitente comprador ao depósito do preço num momento em que ainda não se sabe se a sua pretensão é ou não acolhida pelo tribunal [Cfr., entre outros, Acórdão do STJ de 01-04-2004, relatado por Ferreira de Almeida e Acórdão do TRP de 16-02-2006, relatado por Ataíde das Neves];

- o promitente comprador, muitas vezes, não dispõe de condições económicas para o depósito imediato do preço, porquanto, sendo obrigado a recorrer para o efeito ao crédito bancário, crédito que depende da prestação de garantias nomeadamente de hipoteca sobre o imóvel [Como sustenta Brandão Proença, “a imposição legal do depósito do preço (ou da coisa, na hipótese de uma promessa de troca), está manifestamente desajustada à necessidade típica de o promitente-comprador ter de recorrer a empréstimo bancário”, dado que em regra, o mútuo só será celebrado aquando da aquisição da propriedade pelo mutuário, que assim o garante dando em hipoteca o bem adquirido – “Do incumprimento do contrato-promessa bilateral. A Dualidade da Execução Específica”, Coimbra, 1987, p.39].

Também Almeida e Costa considera que a exigência da consignação em depósito – antes da apreciação do mérito e como seu pressuposto – da contraprestação que compete à parte que intenta a ação de execução específica, constituiu um entrave à utilização da execução em espécie:

“Pensemos, a título exemplificativo, nos muitos contratos promessas de compra e venda em que o preço ascende a centenas de milhares de contos, ou, mesmo, nas situações vulgares e não menos ponderosas de pessoas que investem, na aquisição de habitação própria, pequenas e sofridas economias ou recorrem ao crédito. Diante do tempo considerável que pode decorrer, desde o trânsito em julgado da decisão judicial, com eventuais recursos, e da incerteza dos resultados, Almeida e Costa sustenta que não raros promitentes/compradores, que se encontrem nas situações referidas, ver-se-ão forçados a prescindir da execução específica [Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 133, pp.254-256, e “O depósito do preço na ação de preferência”, in RLJ, Ano 129, p. 196]”.

É certo que o nº5 do artigo 830º atribui à consignação em depósito o significado de um pressuposto para a procedência da ação de execução específica.

Contudo, como sustenta Nuno Manuel Pinto de Oliveira, os princípios gerais sobre as ações cuja procedência dependa de condição ou termo, ou da prática de um determinado ato são sobretudo dois: o primeiro é o de que o tribunal deve proferir decisão de mérito; o segundo, o de que o tribunal deve subordinar a produção dos efeitos da decisão de mérito à verificação da condição, ao vencimento do termo ou à prática do facto.

Assim sendo, segundo aquele autor, caso julgue a ação de execução específica procedente, a sentença deverá subordinar a produção dos efeitos da decisão de mérito à consignação em depósito da prestação devida pelo autor, dentro de um determinado prazo:

“O autor só tem o ónus de depositar a prestação depois de o tribunal proferir a sentença de execução específica – em rigor, só terá o ónus de a depositar depois da sentença transitar em julgado” (…).

Concluímos, assim, que, a notificação a que se refere o nº5 do artigo 830 do CC só deverá ocorrer no caso de a sentença vir a reconhecer ao autor o direito à execução específica, iniciando-se o prazo para o depósito do preço em falta após o trânsito em julgado da sentença que conhece do mérito (…)”.

Daqui que se não faça sentido falar-se em denegação de justiça pelo facto de o depósito vir a ter lugar (ou não) em momento ulterior àquele em que é declarado o direito do promitente não faltoso, relativamente à execução específica.

Como ensina ALMEIDA COSTA12, se se fizesse da consignação em depósito uma condição de apreciação do mérito da ação de execução específica “correr-se-ia o risco de o tribunal ordenar a consignação em depósito, por admitir que se estava perante um contrato que permitia invocar a excepção de não cumprimento, e o autor ver a acção julgada improcedente pela simples falta dessa consignação, sem que fossem apreciados os fundamentos da execução específica”.

Assim se percute que a consignação em depósito não pode configurar um pressuposto substancial da execução específica (ou, repetindo ALMEIDA COSTA, “não pode pretender-se transformar a consignação em depósito num pressuposto de apreciação do mérito do pedido de execução específica”). Sob pena de se estar a possibilitar que a acção de execução específica fosse julgada improcedente “sem que fossem apreciados os fundamentos da execução específica”. Donde se dever contar tal prazo apenas a partir da decisão final transitada em julgado (eventualmente após o recurso, se a ele houver lugar). Estamos perante um prazo, “sem dúvida, meramente acessório da pretensão de execução específica”13.

Esta posição tem sido seguida por certa jurisprudência, concedendo que o prazo para a consignação em depósito apenas começa a correr depois da decisão definitiva14.

Atento todo o explanado, improcede a questão suscitada na revista, assim claudicando as respectivas conclusões da alegação da Recorrente.

IV. DECISÃO

Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, negar a revista, mantendo-se o Acórdão recorrido.

Custas da revista a cargo da Recorrente.

Lisboa, 18.09.2025

Fernando Baptista de Oliveira (Juiz Conselheiro Relator)

Isabel Salgado (Juíza Conselheira 1º adjunto)

Emídio Santos (Juiz Conselheiro 2º Adjunto)

1. Apresentadas após convite à sua sintetização, embora se constate que a Recorrente percute, em parte, no mesmo erro: continua a apresentar (o que denomina de) Conclusões não apenas muito extensas, mas que não correspondem, de todo, àquilo que devem ser: corresponder à identificação clara e rigorosa daquilo que se pretende obter do tribunal superior, e apenas disso, em contraposição com aquilo que foi decidido pelo tribunal a quo, elencando, de forma sintética e objectiva, os passos fundamentais que, na perspectiva do recorrente, teriam de ser dados para atingir os objectivos pretendidos – ou seja, proposições sintéticas que emanam do que se desenvolveu nas alegações, o que significa que devem (têm) não apenas de ser em número consideravelmente inferior aos artigos das alegações, como ainda devem traduzir o esforço de clara condensação da exposição realizada naquelas.

É isso mesmo que a nossa jurisprudência tem vindo a entender, de forma pacífica: que as conclusões da alegação do recurso devem ser um resumo, explícito e claro, da fundamentação das questões equacionadas pelo recorrente, visando, à luz do princípio da cooperação, facilitar a realização do contraditório e o balizamento do objeto do recurso.

Nada mais que isso.

Designadamente, não deve – com faz (abundantemente) a Recorrente – transferir para o segmento que deve integrar as conclusões, argumentos, referências doutrinais que seriam, propícias, sim, mas ao segmento da motivação (cfr., v.g., ABRANTES GERALDES, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013, pág. 116-117).

2. A respeito, pode consultar-se v.g. o Ac. da RC de 17/12/2008 (proc. 731/07.4TBALB.C1) com vastas referências a doutrina e jurisprudência, num e noutro sentido, disponível em https://jurisprudencia.csm.org.pt/ecli/ECLI:PT:TRC:2008:731.07.4TBALB.C1.20/

3. Fenando de Gravato Morais, Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, pág. 151.

4. Cfr. Ac. STJ de 24/04/2013 (proc. 2424/07.3TBVCD.P1.S1), disponível em www.dgsi.pt

5. Assim:

Ac. STJ de 31-05-2016 (Proc. n.º 398/12.8TBLGS.E1.S1 – disponível em www.dgsi.pt):

I- Proposta uma acção para execução específica de um contrato-promessa, e quando, à execução, haja sido oposta a excepção (material) de não cumprimento (exceptio non adimpleti contractus), o promitente-comprador deve proceder à consignação em depósito da prestação em falta, no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.

II- Na falta de indicação da lei sobre qual o momento a que deve atender-se para o depósito, a orientação que melhor se conjuga com a letra e o espírito do art. 830.º, n.º 5, do CC, é aquela que expressa a obrigatoriedade deste ser efectuado antes da prolação da sentença.

Ac do STJ de 29-10-2015 (Proc. n.º 258/09.0TBSCR.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt):

«…

3. A prolação de decisão a decretar a execução específica, peticionada na acção, implica a aquisição processual de factos demonstrativos da consignação em depósito, no prazo fixado, do remanescente do preço devido, bem como da existência de licença de utilização dos imóveis cuja propriedade será transmitida.

…».

Ac STJ de 29-03-2012 (Revista n.º 1772/09.2TBPFR.P1.S1):

I- Na acção para execução específica do contrato-promessa de compra e venda, o depósito do preço tem de ser efectuado antes de proferida a decisão que conheça do mérito dos autos, pelo que não se pode decidir, sem, previamente, notificar o autor para depositar o preço, no prazo que lhe for fixado.

II- Se não for, nesses temos, efectuado o depósito, a acção improcede.

Ac STJ de 03-02-2009 (Proc. n.º 3949/08):

“I- A consignação em depósito da prestação a que se refere o art. 830.º, n.º 5, do CC, deve ser feita imediatamente antes da prolação da sentença da 1.ª instância, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depósito.

II- Esse prazo é de natureza substantiva.

III- Tal prazo é improrrogável e o seu não cumprimento dá lugar ao incumprimento da obrigação, que conduz à improcedência do pedido, independentemente do mérito da causa, por não ser admissível a prolação de uma decisão condicional”

Ac STJ de 11-11-2008 (Revista n.º 3128/08 - 1.ª Secção):

IV- O depósito do preço pode ser feito até à altura da Sentença, no prazo que o Juiz fixar.

Ac STJ de 01.03.2007 (Proc. n.º 07B477):

«…

4. A consignação em depósito do remanescente do preço relativo ao contrato-promessa de compra e venda no prazo determinado pelo juiz constitui um pressuposto de procedência da acção, independentemente do mérito da causa.

…».

Ac STJ de 14-12-2004 (Proc. n.º 3460/04):

«…

II- O dever de depositar a parte do preço em falta, num contrato-promessa, existe sempre que se trate de dar execução específica a um contrato bilateral, como é a compra e venda. Não é possível proferir sentença de procedência condicionada à realização do depósito, como resulta da linearidade do art.º 830, n.º 5, do CC.

III- A razão de ser do disposto no n.º 5 do art.º 830 do CC está em evitar o risco de que, uma vez transferida a propriedade da coisa mediante a sentença, o vendedor possa não receber o preço ou a parte restante dele.

…».

Ac STJ de 30-11-2004 (Proc. n.º 3055/04):

«…

II- Uma vez que a execução específica investe as partes nos direitos próprios do contrato prometido realizar, o depósito do preço deverá ser feito antes da decisão que julgue procedente o pedido ou que julgue existir o direito à execução. Só assim se acautelará o direito que a contraparte, no caso o promitente vendedor, tem de receber o preço ainda em dívida.

…».

- Ac STJ de 08-07-2003 (Proc. n.º 03B1186):

«I- …

II- A consignação em depósito da prestação a que se refere o nº 5 do artº 830º do Cód. Civil deve ser feita imediatamente antes da prolação da sentença, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depósito.»

Ac STJ de 11.03.1997 (Processo n.º 705/96 ):

«v- O depósito do preço deve ser efectuado antes da prolação da sentença na 1ª instância sobre a existência ou inexistência do alegado direito à execução específica, tendo o juiz de fixar um prazo para esse depósito; se a parte não fizer este depósito, a acção será julgada improcedente, mas, se o fizer, será julgada procedente ou improcedente, consoante o mérito dela.»

Ac STJ de 14.12.1994 (Proc. n.º 085697:

«III- O tribunal só pode decretar execução específica se se mostrar pago ou depositado o preço estipulado»

Ac STJ de 06-10-1993 (Proc. n.º 085131):

«I- Improcede acção para execução específica de contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, celebrado em 26 de Junho de 1986, se os promitentes compradores não efectuarem no processo o depósito do resto do preço que, nos termos contratuais, deveria ser pago no acto da celebração da escritura do contrato definitivo.

…».

Ac TRL de 03.10.1991 (Proc. n.º 0031406):

«Improcede a acção para execução específica de um contrato-promessa bilateral de compra e venda de prédio urbano, se o promitente comprador, autor da acção, não depositar o preço (ou o resto do preço) no prazo que lhe tenha sido fixado pelo tribunal (artigo 830 n. 5 do Código Civil).»

Ac TRL de 03-10-1991 (Proc. n.º 0004646):

I- Em acção de execução específica, ainda que tenha sido formulado pedido subsidiário, se ao obrigado for lícito invocar a excepção de não cumprimento, tem o autor de consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for indicado pelo Tribunal.

II- Se a parte não efectuar o depósito, improcede a acção; se o fizer, a acção procederá ou improcederá, consoante o mérito da causa.

Ac TRL de 18-09-2008 (Proc. n.º 4018/2008-8):

«…

2. Sendo a consignação em depósito da prestação em falta por parte do autor (promitente comprador) uma condição de procedência da acção, o prazo para essa consignação deve ser fixado antes de proferida a sentença.»

TRP de 27-02-2023 (Proc. n.º 2018/19.0T8AVR.P1):

«…

III- A realização do depósito do preço devido pelo promitente comprador, a que se alude no nº 5 do artigo 830º do Código Civil, constitui um requisito suplementar ou condição de procedência do exercício judicial da execução específica.

IV- Esse depósito deve ser efetivado (à ordem do tribunal) antes de ser proferida a respetiva sentença, já que não é possível que os efeitos desse ato decisório sejam condicionados a uma posterior e futura realização do pagamento desse preço.

…».

Ac TRP de 10-05-2021 (Proc. n.º 18625/18.6T8PRT.P1):

«…

II- Como assim, em acção de execução específica de contrato promessa de compra e venda, incumbe ao autor (promitente comprador), em momento prévio à prolação da sentença, comprovar o depósito do valor do preço em falta, sob pena de improcedência da acção, nos termos do citado n.º 5 do artigo 830º.

…»

Ac TRP de 22-10-2012 (Proc. n.º 1029/04.5TJVNF.P1):

«…

II- Tal depósito deve ser efectuado imediatamente antes da sentença e depois de decidida a matéria de facto se só após esta decisão fica definido qual o valor em falta.

III- A omissão de notificação do promitente-comprador para depósito o preço ainda em dívida, a efectuar, neste caso antes da sentença, constitui nulidade que interfere no exame e decisão da causa, determinando a revogação da sentença que veio a ser proferida».

- Ac TRG de 11-02-2004 (Proc. n.º 109/04-1):

«I- A consignação em depósito a que alude o disposto no artº 830º nº5 C.Civ. deve ser ordenada em momento anterior à sentença a proferir no processo, a fim de evitar que seja proferida uma sentença inútil ou condicional ou evitar ainda que a transferência de propriedade por efeito da execução específica obrigue o promitente vendedor vencido na acção a recorrer ao processo de execução para conseguir haver o preço do contrato.

II- A “excepção de não cumprimento do contrato” referida no normativo tem a ver exclusivamente com potencialidade da invocação da excepção, a todo o tempo (e não exclusivamente na Contestação), por efeito da potencial procedência da acção.

III- O depósito da prestação em referência deve ser efectuado antes de ser proferida a sentença final, posto que este sempre será o “terminus ad quem” a partir do qual poderia operar a excepção de não cumprimento do contrato; por sentença deverá também entender-se o despacho saneador que tiver por objectivo conhecer do mérito da causa.IV - .»

- TRE de 24-09-2015n (Proc. n.º 398/12.8TBLGS.E1):

I- No caso do art.º 830.º, n.º 5, Cód. Civil, o despacho que fixa prazo para o depósito da prestação em falta deve ser proferido antes da própria sentença que reconhece o direito à execução específica, se a parte a ele obrigada não tiver deduzido o respectivo incidente.

II- Não sendo realizado tal depósito, a acção é improcedente e não é reconhecido ao requerente o direito à execução específica.

6. Cfr:

- Ac STJ de 01-07-2004 (Processo n.º 1774/04):

«…

VI- Se ao obrigado for lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal - n.º 5 do art.º 830 do CC.

VII- Não é aceitável transformar-se a consignação em depósito num pressuposto de apreciação do mérito do pedido de execução específica, uma vez que tal prazo é meramente acessório da pretensão de execução específica.

VIII- O prazo estabelecido pelo juiz de 1.ª instância para a consignação em depósito conta-se a partir do trânsito em julgado da decisão final que dê ganho de causa ao autor, o que poderá vir a acontecer apenas nos tribunais superiores.

IX- O pedido de fixação de prazo para a efectivação do depósito pode ser espontaneamente deduzido ou solicitado por qualquer das partes ou determinado ex-officio pelo juiz do processo, neste último caso perante a susceptibilidade abstracta da invocação da exceptio non adimpleti contratus.

X- Mesmo o tribunal de recurso pode tomar a iniciativa de mandar baixar os autos à 1.ª instância para feitos de efectivação dessa consignação em depósito.

XI- Se não houver sido invocada pelos réus qualquer exceptio non adimpleti contratus, não tem cabimento a consignação em depósito.

- Ac STJ de 29-04-1999 (Proc. n.º 99B077):

I- No caso de contrato-promessa em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção (de execução específica) improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.

II- A fixação de prazo pode ser peticionada espontaneamente pelo A., solicitada pelo R. na respectiva contestação ou determinada "ex-officio" pelo juiz do processo, neste último caso perante a possibilidade abstracta de invocação pelo R. da "exceptio non adimpleti contratus".

III- A excepção de não cumprimento não é do conhecimento oficioso; porém, uma vez deduzida pela contraparte na respectiva contestação, cabe ao tribunal, antes de mais, averiguar (após produção de prova) se essa excepção se mostra ou não procedente, devendo, em caso afirmativo, - mas só na decisão final que decrete a execução específica - tornar esta dependente da consignação em depósito, dentro do prazo que fixe, da contraprestação cuja falta se demonstre.

IV- Se houver recurso para a Relação ou para o Supremo, o prazo estabelecido pelo juiz de 1ª instância para a consignação em depósito conta-se a partir do trânsito em julgado da decisão final que dê ao A. ganho de causa, sendo que o aludido prazo é meramente acessório da pretensão de execução específica.

V- Se o R. não chegou a invocar a excepção de não cumprimento por suposta falta de pagamento de parte do preço, e se nem o A. chegou a requerer nem o juiz chegou a ordenar "ex-officio" a respectiva consignação em depósito, tendo o processo chegado ao fim com a procedência da acção, não pode ser assacada ao A. qualquer responsabilidade na falta de consignação em depósito, e muito menos em termos preclusivos do seu direito à execução específica se verificados os pressupostos desta.

VI- Atribuído o direito de propriedade por via de execução específica não pode subsistir o direito de retenção sobre a coisa atribuída ao promitente-comprador.

- Ac Rel Lisboa de 11-01-2024 (Proc. n.º 5278/21.3T8ALM.L1-2):

«…

VIII) A obrigação de consignação em depósito, a que se refere o n.º5 do artigo 830.º do CC, existirá sempre que o cumprimento da obrigação do requerente da execução específica haja de ser realizado previamente ao cumprimento da obrigação do demandado, ou contemporaneamente com ela.

IX) De todo o modo, a exigência do depósito do preço não se aplica unicamente aos casos em que o réu, promitente-adquirente, se defenda invocando a exceção de não cumprimento do contrato, sendo que, o n.º 5 do artigo 830.º do CC, apenas alude à exigência de depósito para todas as situações em que seja lícito invocar a exceção de não cumprimento do contrato, não dependendo assim da concreta invocação de uma tal exceção pelo demandado.

X) A fixação do prazo para o mencionado depósito pode ser realizada oficiosamente pelo tribunal de 1.ª instância ou até conhecida pelo tribunal de recurso.

XI) A notificação para a consignação em depósito prevista no nº 5do artigo 830.º do CC deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado.

…».

-Ac TRL de 10-02-2015 (Luís Espírito Santo - Proc. n.º 724/04.3TBSCR.L1-7):

I- O disposto no artigo 830º, nº 5, do Código Civil, implica a prolação da sentença condenatória condicional quanto à eficácia da decisão que julgue – eventualmente - procedente o pedido de execução específica, tendo a notificação (para o depósito da parte do preço em falta) lugar após o trânsito da sentença que conhece do mérito.»

Ac TRL de 27-06-2006 (Proc. n.º 2514/2006-1):

«…

3. A consignação em depósito a que alude o artº 830º nº5do CPC, apenas é exigível após a decisão que efetivamente decrete a execução específica do contrato promessa e mediante prévio despacho do juiz nesse sentido.

…».

Ac TRP de 12-09-2024 (Proc. n.º 12077/23.6T8PRT.P1):

«…

III- A fixação do prazo para o requerente da execução específica do contrato promessa consignar em depósito a prestação, prevista no art. 830.º, nº 5 do Código Civil, pode ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado daquela.

IV- Entendendo-se que a consignação em depósito/pagamento deve ser efetuada em prazo a contar do trânsito em julgado da decisão que decrete a execução específica, nada obsta a que a notificação para a consignação seja feita após o trânsito em julgado da decisão, com a indicação do prazo para o efeito, a fixar pelo tribunal da 1.ª Instância, quando tal prazo não tenha sido fixado em momento anterior.

Ac TRP de 30-03-2006 (Proc. n.º 0630576):

«I- Podendo o juiz determinar oficiosamente que o A., que peticionou a execução específica, proceda ao depósito a que alude o art. 830º nº 5 do CC, nada obsta a que fixe o prazo de tal depósito a contar do trânsito da sentença que julgar procedente (se for esse o mérito da acção) a pretensão daquele demandante, ficando a eficácia da sentença dependente da efectivação daquele depósito, ou seja, ficando assim todos os efeitos da sentença sujeitos a condição suspensiva.

II- A fixação de prazo nesses termos salvaguardará os interesses dos RR. vendedor, evitando que este que fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço, protegerá também os interesses dos AA. compradores, que não ficam sujeitos ao depósito do preço num momento em que ainda não se sabe se a sua pretensão é ou não acolhida pelo Tribunal.»

Ac TRG de 30-11-2023 (Proc. n.º 1869/22.3T8BRG.G1):

1. A notificação para a consignação em depósito prevista no n.º 5 do artigo 830º do Código Civil deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado.

2. Ainda que se entendesse que a consignação em depósito constitui um pressuposto da apreciação de mérito, tal notificação só poderia ser efetuada imediatamente antes de proferir a decisão final de mérito e não findos os articulados e sem que haja pronúncia sobre qualquer uma das questões levantadas nos autos (tendo a exceção de não cumprimento sido invocada a título subsidiário).

- Ac TRC de 23-05-2017 n(Proc. n.º 431/16.4T8LRA-A.C1):

«…

2. - A obrigação de consignação em depósito, prevista no art.830 nº5CC, existe sempre que o cumprimento da obrigação do requerente da execução específica haja de ser realizado previamente ao cumprimento da obrigação do demandado, ou contemporaneamente com ela.

3. - A notificação para a consignação em depósito prevista no nº5 do artigo 830º do CC deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado.

4. - Ainda que se entenda que a consignação em depósito constitui um pressuposto da apreciação de mérito, tal notificação só poderá ser efetuada imediatamente antes de proferir a decisão final e não findos os articulados, em especial quando se encontra em aberto a própria obrigação de pagamento do preço, face à alegação do autor de que o mesmo já se encontra pago na íntegra.»

-Ac TRC de 17-12-2008 (Proc. n.º 731/07.4TBALB.C1):

«…

III- Para o efeito, a sentença a proferir na acção de execução específica deve fazer depender o reconhecimento do direito à execução específica da consignação em depósito da prestação devida pelo requerente, em prazo na sentença fixado (contado da data do respectivo trânsito).

IV- Nenhum impedimento de relevo obsta a que a fixação de prazo para a consignação em depósito prevista no nº 5 do artº 830º do CPC seja feita na sentença que reconheça o direito à execução específica, fazendo depender os efeitos desse reconhecimento à consignação em depósito, no prazo fixado, da prestação julgada devida.».

7. Cfr.:

- Ac STJ de 16-06-2020, Proc. n.º 477/17.5T8BGC.G1.S1 (disponível em https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ:2020:477.17.5T8BGC.G1.S1?search=uBqXWoBeIbdfnZtalgs):

1- O Supremo Tribunal de Justiça tem sufragado igual entendimento, considerando que a falta de depósito do preço, no prazo fixado pelo tribunal, conduz à improcedência do pedido, independentemente do mérito da causa.

2- Deste modo, se é assim nos casos em que essa fixação de prazo ocorra antes da prolação da sentença, outra não pode ser a consequência da não realização do depósito do preço quando o prazo para esse efeito seja fixado na própria sentença que reconheça o direito à execução específica. É que os efeitos desse reconhecimento ficam condicionados à consignação em depósito da prestação devida.

3- No caso dos autos, uma vez que o prazo para que a Autora depositasse o remanescente do preço foi fixado na própria sentença que reconheceu o seu direito à execução específica, a circunstância de a Autora não ter procedido a esse depósito não pode ter um alcance diferente, em termos de caso julgado, daquele que teria no caso de o referido prazo haver sido fixado em momento anterior à prolação da sentença. Nesta hipótese, a sentença seria, efetivamente, de mera improcedência da ação, sem que daí se pudesse retirar a verificação de uma situação de incumprimento definitivo, por parte da Autora, do contrato-promessa que, na realidade, por força dessa improcedência, se teria de considerar subsistente.

(…).

Ac STJ de 16-11-2004 (Revista n.º 3448/04):

IV- O art.º 830, n.º 5 do CC apenas se aplica aos casos em que o devedor invoca a excepção de não cumprimento como justificação da sua recusa em cumprir o contrato-promessa. Fora desses casos, a declaração dos efeitos do contrato deve ser condicionada ao pagamento do preço, mas não é exigível que o seja antes do reconhecimento do direito à execução específica, quer pelo Tribunal, quer pelo devedor.

V- Portanto, a decisão que reconhece o direito à execução específica - substituindo a declaração negocial do faltoso - só produzirá os seus efeitos com a satisfação daquela condição, depósito do preço, mas não é necessário que esse depósito tenha sido feito antes da sentença.

8. É esta a posição defendida, entre outros, por: ANA PRATA, O contrato promessa e seu regime civil, Almedina, 1995, pp 972 a 977; I.GALVÃO TELLES, “Direito das Obrigações”, 3ª edição, pág. 83; J. CALVÃO da SILVA, “Sinal e Contrato Promessa”, 14ª edição, 2017, pág. 153-155; J. DIOGO FALCÃO, Súmula sobre o incumprimento do contrato-promessa, p. 910 a 912; L. MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, I volume, 13ª edição, pág. 204 e P. LIMA, A. VARELA, “Código Civil Anotado”, II volume, 3ª edição, pág. 109.

9. É esta a posição defendida na doutrina por: ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 12ª edição, Almedina, pág. 420-422; F. GRAVATO MORAIS, Contrato Promessa em Geral, Contratos Promessa em Especial, pág. 144 e ss, em especial 150; NUNO PINTO de OLIVEIRA, Princípios de Direito dos Contratos, 1.ª Ed,. 2011, Coimbra Editora, pág. 284-287; ANA AFONSO, em anotação ao artigo 830.º do CC, no Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações - Das Obrigações em Geral - Universidade Católica Editora, 2018, p. 1243; RUTE TEIXEIRA PEDRO, “Contrato-promessa”, in Estudos em comemoração dos 5 anos (1995-2000) da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Coimbra Editora, 2001, pp. 1072.

10. Citados supra.

11. Processo nº 431/16.4T8LRA-A.C1.

12. Direito das Obrigações, 7.ª ed., 1998, p. 362.

13. Contrato-promessa. Uma síntese do regime vigente, 8ª ED., Revista e Actualizada, Coimbra, pp. 61 e 62.

14. Ac. Rel. Lisboa, de 27.6.2006 (CARLOS MOREIRA), www.dgsi.pt (“a consignação em depósito a que alude o art. 830º nº 5 do CC, apenas é exigível após a decisão que efectivamente decrete a execução específica do contrato promessa e mediante prévio despacho do juiz nesse sentido”), Ac. Rel. Lisboa, de 23.5.2006 (ROSÁRIO GONÇALVES), www.dgsi.pt (“se a excepção proceder, o juiz deverá – mas só na decisão final que decrete a execução específica – tornar esta dependente da consignação em depósito, dentro do prazo que fixe, da contraprestação cuja falta se demonstre”), Ac. STJ, de 1.7.2004 (FERREIRA DE ALMEIDA), www.dgsi.pt (“o prazo estabelecido pelo juiz de 1ª instância para a consignação em depósito conta-se a partir do trânsito em julgado da decisão final que dê ganho de causa ao autor, o que poderá vir a acontecer apenas nos tribunais superiores”).