4921/2006-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I – Encontrando-se demonstrado o fundamento de resolução do contrato de arrendamento por falta de residência permanente do arrendatário, nos termos do art. 64.º, n.º 1, al. i), do RAU, o que importa averiguar é se se verificam factos que sejam impeditivos deste direito dos senhorios, os quais os arrendatários alegam serem determinantes da impossibilidade de habitarem o arrendado. II – O que verdadeiramente caracteriza o caso de força maior, como causa justificativa da não habitação do prédio ou da não instalação nele da residência permanente do inquilino, é a ocorrência de factos cujos efeitos naturais superam a vontade normal do homem (guerra, terramoto, tempestade, etc.) (FG)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I – M e outros intentaram, no Tribunal Judicial da Comarca do Seixal, a presente acção especial de despejo, com processo sumário (n.º 121/02, 1.º Juízo Cível), contra O e mulher, A, pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e que fossem condenados os Réus na entrega aos Autores do locado, livre e devoluto. Alegaram, em síntese, não terem os Réus a sua residência permanente no locado desde data anterior a Agosto de 1998. Citados os Réus, vierem contestar, alegando em sua defesa que o local arrendado deixou de reunir as condições mínimas para que ali se viva, não garantindo condições de segurança, e que os Autores, alertados para o facto pelos Réus, não fizeram as obras necessárias para pôr termo a tal situação. A fls. 99 e segs. dos autos foi proferido o despacho saneador e, de imediato, seleccionada a matéria de facto, assente e controvertida, sem qualquer reclamação. Realizada, por fim, a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, a fls. 195 3 segs., douta sentença em que, julgando-se a acção improcedente, se absolveram os Réus do pedido. II – Inconformados os Autores com esta decisão, dela interpuseram o presente recurso, formulando, com a alegação que apresentaram, as seguintes conclusões: Os Apelados, no período entre 06/08/98 e a data da entrada da P.I., que requereu a resolução do contrato de arrendamento, em 16/01/02, enviaram uma carta aos Apelantes no qual solicitaram a execução de obras de conservação no locado, por o mesmo se encontrar em mau estado de conservação e a necessitar urgentemente de obras, quando residiam no mesmo desde 04/09/64; Os Apelados não lograram executar qualquer obra no locado que impedisse ou retardasse a existência de danos – mesmo quando não obtiveram dos Apelantes a execução das obras para reparação dos danos apontados na carta datada de 06/08/98 – nem recorreram aos mecanismos previstos nos arts. 15° e 16° do RAU; Os defeitos apontados pelos Apelados consistiam na humidade provocada por uma torneira que pingava; no abatimento do piso da varanda do primeiro andar e no aparecimento de fendas nos rodapés, e traduziam o mau estado de conservação do imóvel e a necessidade urgente de realização de obrar pelos Apelantes; O facto de não terem sido executadas estas obras conduziram à falta de condições de habitabilidade do locado e ao seu abandono por parte dos Apelados, conforme conclusão manifestada na sentença recorrida; A sentença recorrida considerou, também, que tais danos se integram no caso de força maior, previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 64.° do RAU, pelo que afastam o fundamento de resolução do contrato de arrendamento objecto da alínea i) do n.º 1 do mesmo artigo; Ora, os danos apontados na fracção dos autos não são imprevistos, nem imprevisíveis, nem decorrem de uma força superior à vontade do homem; não derivaram de um sismo, nem de um raio nem de uma derrocada; são antes consequências naturais e inevitáveis da idade do imóvel e dos materiais de construção de que o mesmo se constitui. Não são um caso de força maior. Nem tão pouco são impeditivas do gozo do locado; A não execução das obras de conservação por parte do arrendatário também não é um caso de força maior; e, por isso, não pode ser considerada como excepção ao cumprimento do contrato de arrendamento pelos Apelados, por não ter como correspectivo o direito de os arrendatários abandonarem a fracção objecto daquele; Até serem notificados da petição inicial os Apelados não mais contactaram os Apelantes nem efectuaram qualquer diligência com vista a habitar de novo o locado; Nem manifestaram intenção de o adquirir na sequência da comunicação efectuada pelos Apelantes, para que aqueles pudessem exercer o seu legal direito de preferência; Os Apelados residem, desde 2000, numa moradia por si construída, no mesmo concelho; A sentença recorrida deu como provada a falta de habitabilidade do locado, desde o ano de 2000, por no mesmo não terem sido executadas as obras pretendidas pelos Apelados; O relatório pericial junto aos autos, a fls. 138, esclarece que a deterioração do imóvel não é recente, que a construção deve ser quase centenária, sendo a idade um factor importante a ponderar na sua decadência, sendo que a degradação terá sido progressiva, mas que se terá acentuado aquando da ocorrência dos acontecimentos enumerados nas suas três alíneas; Tais acontecimentos ocorreram em momento posterior ao do abandono do locado por parte dos Apelados; A degradação progressiva de um imóvel centenário não se pode considerar um caso de força maior, esse sim, imprevisto e imprevisível, e decorrente de factos anómalos; Pelo que a sentença recorrida violou o disposto nos arts. 342.°, n.ºs 1 e 2, do C. Civil, e 64°, n.ºs 1, alínea i), e 2, alínea a), do RAU. Não foram apresentadas contra-alegações. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. III – Estão provados os seguintes factos: 1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, sito na Rua Cândido dos Reis, da freguesia do Seixal, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 60° e descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º 00087/030388; 2. Em 04/09/0964, por contrato de arrendamento celebrado entre o Réu O e M, então proprietário do imóvel atrás descrito, aquele tomou de arrendamento o 1° andar esquerdo daquele prédio; 3. Em virtude do falecimento do então senhorio, M e, posteriormente da mulher, Maria, foi a propriedade do imóvel registada, por sucessão hereditária, a favor dos filhos, Maria, O, V, O e A; 4. Sendo que cada um se tornou proprietário de 1/5 do imóvel em questão com a aquisição registada na Conservatória do Registo Predial do Seixal; 5. Em 1.5/09/1999, faleceu Maria, tendo os seus herdeiros M, O e A sido devidamente habilitados por escritura pública outorgada em 12/01/2001, no 28.° Cartório Notarial de Lisboa, exarada a fls. 11 do livro 23-A, e estando a aquisição hereditária registada a seu favor; 6. Os Réus não têm qualquer telefone em seu nome na fracção dos autos; 7. Os Réus não têm, na mesma fracção, a vida familiar e social organizada, nem a sua economia doméstica; 8. Os Réus não dormem, nem tomam as suas refeições ou convivem socialmente na referida fracção; 9. Os RR. enviaram a O uma carta, datada de 06/08/1998, com o seguinte teor: “ Serve a presente para a informar que o local por mim arrendado a V.Ex.a se encontra em mau estado de conservação e a necessitar urgentemente de obras. De facto, as condições do locado têm-se vindo a degradar ao longo do tempo. No rés-do-chão existe uma torneira que está continuamente a perder água, criando problemas de humidade em toda a casa. No 1.° andar, a varanda está prestes a ceder, o piso desta já caiu, deixando apenas os ferros que o seguravam, criando uma situação de insegurança, principalmente, quando se está a estender a roupa. Por toda a casa estão a aparecer grandes fendas na zona do rodapé. Atendendo a toda esta situação solicito a V.Ex.a a realização de obras de conservação do prédio o mais rapidamente possível, já que o arrastar da situação pode trazer graves prejuízos ao prédio e a quem nele habita. ”, carta essa que foi recepcionada pela destinatária; 10. As obras que os Réus solicitaram na carta referida não foram até à data promovidas pelos Autores; 11. Os factos, referidos em 6., 7. e 8. supra, verificam-se desde meados do ano 2000; 12. Desde data anterior a Agosto de 1998, o locado apresenta as seguintes condições: a) No rés-do-chão existe uma torneira que está continuamente a perder água, criando problemas de humidade em toda a casa; b) No 1.° andar a varanda está prestes a ceder, o piso desta já caiu, deixando apenas os ferros que o seguravam; c) Por toda a casa estão a aparecer grandes fendas na zona do rodapé; 13. O facto referido em 12. supra e a falta de realização de obras pelos Autores teve como consequência que a casa tenha deixado de reunir as condições mínimas para que ali se viva; 14. E só por esse motivo os Réus deixaram de ali viver. IV – Os recursos, tendo por objecto as decisões de que se recorre, encontram o seu âmbito delimitado pelo conteúdo das conclusões da alegação dos respectivos recorrentes – ( arts. 684.º , n.º 3, e 690.º , n.º 1, do C.P.C .). Além disso, visando modificar apenas as decisões de que se recorre, e não criar decisões sobre matéria nova, não é lícito invocar neles questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas, sendo ainda de excluir dos mesmos os meros argumentos ou raciocínios expostos na defesa da tese de cada uma das partes. Assim, no presente recurso, a questão que fundamentalmente se suscita, face ao quadro conclusivo da alegação dos apelantes, resume-se em saber se, face à matéria fáctica apurada, relativa ao mau estado de conservação do prédio arrendado e à falta de realização de obras por parte dos senhorios, é de considerar, ou não, que existe caso de força maior impeditivo do direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de residência permanente dos arrendatários. É que, conforme se concluiu na sentença recorrida, mostrar-se-ia justificada, em face dos factos apurados, a falta de residência permanente no locado, por parte dos arrendatários, com fundamento em caso de força maior, nos termos do art. 64.º, n.º 2, al. a), do RAU. Não nos parece, porém, em face da mesma factualidade apurada, que se mostre justificada tal conclusão a que se chegou na douta sentença recorrida. Não há, no caso em apreço, qualquer dúvida de que os réus arrendatários deixaram, há mais de um ano, ou seja, desde meados do ano de 2000, de ter a sua residência no prédio arrendado, ainda que com o argumento de que este não lhes oferecia as condições mínimas de habitabilidade. Pelo que, por se encontrar demonstrado o fundamento de resolução do contrato de arrendamento por falta de residência permanente do arrendatário, nos termos do art. 64.º, n.º 1, al. i), do RAU, o que agora importa averiguar é se, realmente, se verificam factos que sejam impeditivos deste direito dos Autores (senhorios), os quais os Réus (arrendatários) alegam serem determinantes da impossibilidade de habitarem o arrendado que, por virtude do estado de degradação em que se encontrava, lhes não oferecia as condições mínimas para ali viverem. Ora, o que se provou sobre as condições do locado, desde data anterior a Agosto de 1998, altura em que os Réus enviaram aos Autores a carta, datada de 06/08/1998, a solicitar a realização de obras de conservação do prédio o mais rapidamente possível, foi que o locado apresentava: no rés-do-chão, uma torneira que estava continuamente a perder água, criando problemas de humidade em toda a casa; no 1.° andar, a varanda estava prestes a ceder, o piso desta já tinha caído, deixando apenas os ferros que o seguravam; e, por toda a casa, estavam a aparecer grandes fendas na zona do rodapé (cfr. pontos 9. e 12. da fundamentação de facto). Por outro lado, não obstante se ter provado que as obras que os Réus solicitaram, na referida carta de 06/08/98, não foram realizadas pelos autores, demonstrado ficou também que os Réus arrendatários ainda se mantiveram no locado até meados do ano de 2000 (cfr. pontos 10. e 11. da fundamentação de facto). Todavia jamais se provou que os Réus tivessem voltado a solicitar a realização das obras aos senhorios, ou que estes alguma vez tivessem sido interpelados para as realizarem ou ficado em mora por as não terem efectuado (cfr. arts. 14.º e 15.º do RAU). Assim sendo, e perante a referida matéria fáctica provada, constatamos, no caso sub judice , que a necessidade das obras, a realizar no prédio locado, provinha, não de caso de força maior, mas sim do desgaste normal (provocado pelo tempo) do mesmo prédio. Como escreveu o Prof. Antunes Varela (1), o que verdadeiramente caracteriza o caso de força maior, como causa justificativa da não habitação do prédio ou da não instalação nele da residência permanente do inquilino, é a ocorrência de factos cujos efeitos naturais superam a vontade normal do homem (guerra, terramoto, tempestade, etc.). Ora, o desgaste normal do prédio arrendado, provocado pelo decurso do tempo, e a consequente necessidade de realização de obras no mesmo por parte do senhorio, tal como acontece no caso em apreço, não se configura, a nosso ver, como um caso de força maior, justificativo da não residência permanente do inquilino no prédio, a que se reporta a alínea a) do n.º 2 do art. 64.º do RAU. Além disso, e como também nos parece ser jurisprudência pacífica (2), não há, entre a obrigação de realização de obras na casa arrendada por parte do senhorio e o ónus de habitação por parte do arrendatário, a correspectividade justificativa da invocação da excepção de incumprimento. Assim, uma vez que os factos referidos não configuram a situação de caso de força maior a que reporta a alínea a) do n.º 2 do art. 64.º do RAU, não se pode, de todo, considerar justificada a falta de residência permanente no locado por parte dos Réus arrendatários. Pelo que, sem necessidade de outras considerações, se acolhe tudo o que bem expendido foi nas conclusões da alegação dos apelantes, tendo de proceder o pedido formulado na presente acção de despejo. V – Decisão : Nestes termos, em conformidade com o exposto, acorda-se, nesta Relação, em julgar procedente o presente recurso de apelação e, em consequência, revogando-se a douta sentença recorrida, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, referente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua Cândido dos Reis, n.º 23/25, Seixal, e condenam-se os Réus na entrega aos Autores deste mesmo locado. Custas pelos réus/apelados, em ambas as instâncias. Lisboa, 12.12.2006 (Azadinho Loureiro) (Ferreira Pascoal) (Folque Magalhães) 1- in RLJ, 119.º, 274/275 2- cfr. acórdão desta Relação, de 11/03/99, in Col.Jur., 1999, II, 89