IIIO DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que importa apreciar e decidir consiste em:
- a)-saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respectivas conclusões os recorrentes impugnaram a decisão da matéria de facto tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPCivil.
Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, a Autora apelante pretende ver alterados, aditados e eliminados, factos.
Quid iuris?
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.
Efectivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.[1]
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[2]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[4]
Importa, porém, não esquecer que, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.[5]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à apelante, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
Pretende a apelante que devem ser aditados à resenha dos factos provados os seguintes dois factos:
“O quintal e a sala do rés-do-chão não estão (nem nunca foram) subarrendados”.
“O subarrendamento não é total”.
Todavia, salvo o devido respeito, a pretensão da autora recorrente, sob este conspecto, não se pode sufragar.
Com efeito, os citados pontos são, como nos parece evidente, manifestamente conclusivos.
Na verdade, isso corresponde, sobretudo o segundo ponto, ao julgamento de uma questão de direito da maior relevância na acção.
A este respeito cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPCivil aplicáveis ex vi artigo 663.º, nº 2 do mesmo diploma legal.
O artigo 607.º, nº 4 dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPCivil, previa, ainda, que têm-se por não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes.
Esta norma não transitou para o actual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.
Ao juiz apenas é atribuída competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa e para se pronunciar sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (artigo 607.º, nº 3 do CPCivil) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (artigo 607.º, nº 4).
Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência“[6].
Antunes Varela considerava que deve ser dado o mesmo tratamento “às respostas do colectivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito“[7].
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve continuar a considerar-se não escrita porque o julgamento incide sobre factos concretos.
Isto dito, no caso concreto, torna-se evidente que os factos que a recorrente pretende ver aditados têm, manifestamente, um cariz conclusivo.
Ora a essa conclusão, que, no caso concreto, não se está perante um subarrendamento total, há-de o julgador chegar, ou não, por referência aos factos que nos autos se mostrarem provados.
Acontece que, essa factualidade, que corresponde à alegação vertida nos articulados, já consta da resenha dos factos provados (cfr. pontos 4- a 13-, e 19- a 20-).
Por conseguinte, será perante a referida factualidade que, noutra sede recursória, se há-de decidir se se encontra, ou não, preenchida e facti species do artigo 1090.º do CCivil.
Aliás, mesmo que não fossem conclusivos, mas tivessem resultado da instrução da causa nunca, nesta sede recursiva, podiam ser atendidos.
É certo que o n.º 2 do citado artigo 5.º acrescenta que além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz: a) os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar; c) os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.
Resulta desta norma que o tribunal deve considerar na sentença factos não alegados pelas partes. Não se trata, contudo, de uma possibilidade sem limitações.
Desde logo, não cabe ao juiz supor ou conceber factos que poderão ter relevo, é necessário que estejamos perante factos que resultem da instrução da causa, isto é, factos que tenham aflorado no processo através dos meios de prova produzidos e, portanto, possuam já alguma consistência prática, não sejam meras conjecturas ou possibilidades abstractas.
Por outro lado, o juiz só pode considerar factos instrumentais e, quanto aos factos essenciais, aqueles que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado. E isto é assim porque mesmo no novo Código de Processo Civil o objecto do processo continua a ser delimitado pela causa de pedir eleita pela parte [artigos 5.º, n.º 1, 552.º, n.º 1, alínea d), 581.º e 615.º, n.º 1, alínea d), segunda parte] e subsistem ainda as limitações à alteração dessa causa de pedir (artigos 260.º, 264.º, 265.º).
Acontece que, no caso concreto, os factos em causa não é instrumentais, antes se tem de considerar factos essenciais no âmbito do thema decidendum trazido aos autos, e, como tal, incumbia a Autora a respectiva alegação, (artigo 5.º, nº 1 do CPCivil atrás citado) estando, pois, vedado a este tribunal a sua consideração.
Aliás, mesmo considerando tal facto como complemento ou concretização dos que a Autora alegou, a sua consideração oficiosa, não pode ser feita sem que as partes se pronunciem sobre ela, ou seja, o juiz, ante a possibilidade de tomar em consideração tais factos, tem que alertar as partes sobre essa sua intenção operando o exercício do contraditório e dando-lhe a possibilidade de arrolar novos meios de prova sobre eles.
Ora, não tendo o Sr. juiz do processo feito uso desta possibilidade, teria de ter sido a parte, em momento oportuno, a impetrar requerimento com vista a que tal facto fosse considerado pelo tribunal.
Como assim, não o tendo feito, esta Relação não pode substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência de julgamento, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem.
Para além disso, ao contrário do que defende a apelante, também eles não poderiam determinar a ampliação da decisão da matéria de facto.
Nos termos do artigo 666.º, nº 2 do CPCivil mostrando-se indispensável ampliar a matéria de facto, deve o tribunal da Relação alterar a decisão da matéria de facto, se a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Não sendo possível fazer uso de tal faculdade, deve o tribunal anular a decisão.
A ampliação da matéria de facto mostra-se indispensável, quando se tenham omitido dos temas da prova factos alegados pelas partes que se revelam essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo juiz do tribunal “a quo”.[8]
Os factos essenciais são aqueles que permitem individualizar a situação jurídica alegada na ação ou na exceção.
Os factos complementares são aqueles que são indispensáveis à procedência dessa ação ou exceção, mas não integram o núcleo essencial da situação jurídica alegada pela parte.
Ambos integram a categoria de factos principais porque são necessários à procedência da ação ou exceção, por contraposição aos factos instrumentais, probatórios ou acessórios que são aqueles que indiciam os factos essenciais e que podem ser utilizados para a prova indiciária destes últimos.[9]
Em conformidade com o critério legal, a ampliação da matéria de facto tem de ser indispensável, o que significa que cumpre atender às várias soluções plausíveis de direito, o enquadramento jurídico em face do objeto do recurso e ainda, com a possível intervenção e interpretação do Supremo Tribunal de Justiça, ao abrigo do artigo 682.º, nº 3 CPCivil.
Acontece que, os factos que a apelante agora pretende que se julguem provados, teriam, na alegação da recorrente, resultado da instrução da causa e, como tal não teriam sido oportunamente alegados na petição inicial.
Tal circunstância impede a ampliação da decisão de facto, pois os factos essenciais têm que constar dos articulados (cfr. artigo 5.º CPCivil).
Improcedem, desta forma, as conclusões G) a BB) formuladas pela recorrente.Pretende ainda a autora recorrente que seja aditado à resenha dos factos provados o seguinte:
“Para o Dr. BB foi factor relevante para a fixação das condições contratuais constantes do Contrato de Arrendamento o facto de as obras de recuperação, conservação e manutenção do arrendado ficarem a cargo da Autora”.
Lendo a petição inicial, o facto em causa não se encontra aí alegado e, portanto, o mesmo terá resultado da instrução da causa.
Ora, assim sendo, este facto não sendo instrumental, como não o é, mas sim essencial, complementar ou concretizador dos alegados pela recorrente, valem aqui, mutatis mutandis, as mesmas considerações feitas a propósito do aditamentos dos factos anteriores, ou seja, nunca, nesta sede recursiva, podia ser aditado ao elenco dos factos provados.
Improcedem, assim, as conclusões CC) a JJ) formuladas pela recorrente.Permanecendo inalterada a fundamentação factual a segunda questão colocada no recurso prende-se com:
- b)-saber se a sua subsunção jurídica se mostra, ou não, correctamente feita.
Em rectas contas, a questão do subarrendamento total não devia ser analisada, pois que, a recorrente apenas a colocou, de forma indirecta, em sede de impugnação da matéria de facto.
Ainda assim sempre se dirá como se segue.
Como emerge dos autos o imóvel objecto de arrendamento era composto por uma casa de três pisos e logradouro.
Partindo, da premissa que o referido logradouro (quintal) nunca foi objecto de subarrendamento, será que isso exclui o arrendamento total como alega a recorrente?
A resposta é negativa.
Dúvidas não existem de que a lei exige que o subarrendamento seja total, pois que, se o arrendatário mantiver o gozo direto do locado para o fim previsto no contrato, não pode o senhorio substituir-se-lhe como locador na parte dada em sublocação (mantendo-se como senhorio do primitivo arrendatário na parte não sublocada).[10]
Acontece que, existe subarrendamento total mesmo que dele fiquem excluídos espaços “comuns” que não permitam o gozo autónomo para o fim previsto no contrato de arrendamento, como sucede no caso em apreço com o referido logradouro (quintal).
Por outro lado, como bem se refere na decisão recorrida, a recorrente não alega nem explica como, através do gozo do terraço, satisfaz diretamente, sem recurso sem recurso a subarrendamento, o fim previsto no contrato de arrendamento: a “habitação permanente, ou não, dos sócios ou gerentes” e, “juntamente com a habitação do arrendado o exercício de “atividades ou indústrias domésticas de escola de culinária, de atelier de arquitetura e design, de atelier de moda e de artes plásticas e respetivas atividades conexas”.
Portanto, a apelante não reteve uma parte do locado para nele satisfazer, como arrendatária, diretamente, os fins do contrato, ou seja, o subarrendamento dos autos é total.
Evidentemente que, sempre se poderia por a hipótese de algum dos subarrendamentos assumisse características tais que se pudesse dizer que satisfazia, ainda assim, indiretamente, os fins diretos do arrendamento.
Acontece que é a própria apelante que confessa que o único membro da sua gerência subarrendatário apenas usa uma cozinha e um pequeno pátio exterior no rés-do-chão, sendo a sala do mês mo piso é usada para conservar alguns documentos seus (cfr. pontos 19. e 20. do elenco dos factos provados).
Alega a apelante que o rés-do-chão está arrendado em parte a CC, sendo a outra parte (o quintal e a sala do rés-do-chão) utilizada por si.
Todavia, não é isso que resulta dos autos, pois que todo o rés-do-chão foi subarrendado ao referido CC (cfr. pontos 8. e 9. dos factos provados).
Como assim, tal como bem se refere na decisão recorrida, ainda que a apelante use a sala para guardar documentos-mera tolerância do sublocatário-isso não deixa de ser uma forma de gozo do subarrendamento, embora não para habitação.
1- A questão da não aplicação ao caso sub judice do artigo 1090.º do CCivil.
Sustenta a recorrente que ao caso concreto, ao contrário do decidido, não era aplicável o artigo 1090.º do CCivil.
Que dizer?
Estatui o artigo 1090.º do CCivil, sob a epígrafe “Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário” que:
- 1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.
- 2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário directo.
Como se sabe a interpretação jurídica tem por objecto descobrir, de entre os sentidos possíveis da lei, o seu sentido prevalente ou decisivo, sendo o artigo 9.º do CCivil a norma fundamental a proporcionar uma orientação legislativa para tal tarefa.
O citado preceito estatui que: “[a] interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada” (n.º 1); o enunciado linguístico da lei é o ponto de partida de toda a interpretação, mas exerce também a função de um limite, já que não pode “ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso” (n.º 2); além disso, “[n]a fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados” (n.º 3).
Assim, a apreensão literal do texto, ponto de partida de toda a interpretação, é já interpretação, embora incompleta, pois será sempre necessária uma “tarefa de interligação e valoração, que excede o domínio literal”.[11]
Nesta tarefa de interligação e valoração que acompanha a apreensão do sentido literal, intervêm elementos lógicos, apontando a doutrina elementos de ordem sistemática, histórica e racional ou teleológica.[12]
O elemento sistemático compreende a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretada, isto é, que regulam a mesma matéria (contexto da lei), assim, como a consideração de disposições legais que regulam problemas normativos paralelos ou institutos afins (lugares paralelos). Compreende ainda o lugar sistemático que compete à norma interpretanda no ordenamento global, assim como a sua consonância com o espírito ou unidade intrínseca de todo o ordenamento jurídico.
O elemento histórico abrange todas as matérias relacionadas com a história do preceito, as fontes da lei e os trabalhos preparatórios.
O elemento racional ou teleológico consiste na razão de ser da norma (ratio legis), no fim visado pelo legislador ao editar a norma, nas soluções que tem em vista e que pretende realizar.
Segundo a doutrina tradicional, o intérprete, socorrendo-se dos elementos interpretativos acabados de referir, acabará por chegar a um dos seguintes resultados ou modalidades de interpretação: interpretação declarativa, interpretação extensiva, interpretação restritiva, interpretação revogatória e interpretação enunciativa.
Na interpretação declarativa, o intérprete limita-se a eleger um dos sentidos que o texto directa e claramente comporta, por ser esse o que corresponde ao pensamento legislativo.
A interpretação declarativa pode ser restrita ou lata, segundo toma em sentido limitado ou em sentido amplo as expressões que têm vários significados: tal distinção, como adverte Francesco Ferrara[13] não deve confundir-se com a interpretação extensiva ou restritiva, pois nada se restringe ou se estende quando entre os significados possíveis da palavra se elege aquele que parece mais adaptado à mens legis.
A interpretação extensiva aplica-se, no dizer de Baptista Machado[14] quando “o intérprete chega à conclusão de que a letra do texto fica aquém do espírito da lei, que a fórmula verbal adoptada peca por defeito, pois diz menos do que aquilo que se pretendia dizer. Alarga ou estende então o texto, dando-lhe um alcance conforme ao pensamento legislativo, isto é, fazendo corresponder a letra da lei ao espírito da lei. Não se tratará de uma lacuna da lei, porque os casos não directamente abrangidos pela letra são indubitavelmente abrangidos pelo espírito da lei”.
Na interpretação restritiva, pelo contrário, “o intérprete chega à conclusão de que o legislador adoptou um texto que atraiçoa o seu pensamento, na medida em que diz mais do que aquilo que se pretendia dizer. Também aqui a ratio legis terá uma palavra decisiva”.[15]
No caso em apreço a recorrente propugna que o citado nº 1 do artigo 1090.º do CCivil deve ser interpretado restritivamente, aplicando-o apenas nos casos em que fique demonstrada a existência de uma situação imoral, especulativa ou parasitária.
O preceito em análise remonta já ao artigo 62.º da Lei 2030 de 22 de Junho de 1948, com redacção quase equivalente.
Ora, a Câmara Corporativa ao dar o parecer sobre a referida Lei justificou a doutrina deste artigo com o objectivo de por fim a todas as situações imorais e especulativas afirmando: “O senhorio não tem o direito de despejar o prédio nem de aumentar a renda, mas poderá substituir-se ao arrendatário, passando os sublocatários à posição de arrendatários directos. Os intermediários e as especulações desaparecem e os sublocatários não sofrem as consequências da rescisão do contrato de arrendamento, pois se lhe assegura o direito de habitação do mesmo modo que é assegurado a todos os arrendatários”.[16]
Tal como refere Pedro Romano Martinez[17] “A estatuição do artigo 46.º, nº 1 RAU deve-se também a uma razão de desfavor da Lei em relação ao subarrendamento total, por ser este considerado um modo parisitário de exploração”.
Refere também a este propósito Inocêncio Galvão Telles[18]: “A lei consagra aqui uma verdadeira expropriação por utilidade particular: o senhorio pode expropriar no seu interesse a posição jurídica do sublocador”.
Da mesma forma refere Estilita Mendonça[19] “A vontade actuante é só a do senhorio, que efectiva a seu favor uma autêntica expropriação da posição do subarrendador, finalidade que ele pode ou não utilizar consoante entender”.
A este propósito refere também o Prof. Pereira Coelho[20] “A razão desta disposição não estará apenas na maior hostilidade da lei ao relação ao subarrendamento total, mas também uma ideia de protecção do subarrendatário parcial, para o qual, se fosse permitido ao senhorio substituir-se ao arrendatário, poderia tornar-se intolerável a coabitação com o senhorio ou outras pessoas a quem este desse de arrendamentoa outra parte da casa”.
Portanto, nas situações de subarrendamento total, o legislador considerou (ratio legis) que se tratava de uma situação parasitária de exploração, ou seja, como refere José de Oliveira Ascensão[21], “(…) o arrendatário deixou de desempenhar qualquer função social, é meramente uma figura parasitária que vive da exploração especulativa de bens alheios”.
Como assim, não há aqui que fazer qualquer interpretação restritiva do preceito em análise, pois que, o legislador não adoptou um texto que atraiçoou o seu pensamento, isto é, não disse mais do que aquilo que pretendia dizer, ou seja, tal como se refere, e bem, na decisão recorrida a norma em questão tem uma teleologia própria.
Portanto, a facti species do normativo em análise, fica preenchida logo que se verifique o subarrendamento total do locado.
É que se fosse intenção do legislador que o preceito fosse aplicado apenas às situações parasitárias e especulativas do arrendatário na exploração do locado, teria então adoptado uma redacção diferente, ou seja, tê-lo-ia dito de forma expressa.
Ora, não foi essa a técnica legislativa adoptada, antes se optou pela faculdade concedida ao senhorio de, no caso de subarrendamento total, se substituir ao arrendatário, técnica que, diga-se, já remonta ao longínquo ano de 1948 na redacção do artigo 62.º da Lei 2030 de 22 de Junho, praticamente coincidente com a actual e que, desde então, nunca foi alterada.
Evidentemente que isso não invalida que as situações particulares e específicas de cada casso concreto não sejam valoradas, se para tanto houver fundamento, noutra sede, e concretamente, nas situações em que o exercício potestativo do direito por banda do senhorio configure uma situação de abuso de direito.
Todavia, daí não se segue, como defende a apelante que, no caso concreto, não seria de aplicar a norma em questão, desde que esteja provada factualidade que preencha a sua facti species.
Improcedem, desta forma, as conclusões KK) a QQQ) formuladas pela apelante.2- A questão da imperatividade do nº 1 do artigo 1090.º do CCivil.
Defende a apelante que a citada norma tem caracter supletivo e não imperativo, razão pela qual a autorização para o subarrendamento total deve ser considerada como uma declaração expressa de renúncia à faculdade conferida por tal norma, especialmente nos casos em que existe uma justificação económica para o consentimento dirigido ao subarrendamento total.
Salvo o devido respeito, não se pode sufragar este entendimento.
Não está em causa o caracter supletivo da norma, pois que, somos de entendimento de que pode haver renúncia expressa ao direito aí plasmado.
Analisando.
Entre os pressupostos deste direito potestativo de sub-rogação do locador na posição do locatário, sublocador, não figura a ilicitude da sublocação, ou seja, tratar-se de um subarrendamento não autorizado.
Como já noutro passo se referiu, a norma em questão tem uma teleologia própria (o subarrendamento, particularmente o total, é visto com desfavor pela lei), nada tendo a ver com o incumprimento contratual e, concretamente, com a cedência do gozo a terceiros não autorizada.
Não se desconhece a posição que sobre a questão tem o Prof. Menezes Cordeiro[22], ao considerar um terceiro pressuposto não previsto na lei–inexistência de cláusula ou acordo contrário–, divergindo, assim da doutrina maioritária.
Refere o citado Mestre, concretizando este pressuposto negativo, que “existe cláusula em contrário sempre que o senhorio tenha autorizado o subarrendamento total: nessa eventualidade, o uso do poder de substituição fica logicamente prejudicado; no limite, seria mesmo um venire contra factum proprium”.[23]
Todavia, como se refere na decisão recorrida esta divergência é mais na aparência do que na essência.
Com efeito, mesmo para ilustre Prof. os dois pressupostos constitutivos do direito são apenas abranger o subarrendamento a totalidade do locado e o recurso à notificação judicial para exercício do direito potestativo. A autorização do senhorio surge como um facto impeditivo, eventualmente invocado a título de exceção. A referência ao abuso do direito sugere isto mesmo: o direito existe quando estão reunidos os referidos dois pressupostos, mas o seu exercício pode ser tido por abusivo, face à autorização do senhorio.
Em suma, o facto de o senhorio ter autorizado o locatário a subarrendar não obsta ao nascimento do seu direito potestativo de substituição na posição deste no contrato de subarrendamento (com a inerente extinção do contrato de arrendamento), mas pode levar a que o seu exercício seja abusivo, questão que será analisada de seguida, todavia, para a afirmação do nascimento do direito de substituição invocado pela senhoria, é irrelevante o simples facto de a autora estar autorizada a subarrendar totalmente o prédio agora da ré.
Como refere Edgar Valente[24] “Por ultimo, importa notar que os subarrendamentos que incidam sobre a totalidade do imóvel arrendado, goza o senhorio da prerrogativa de se poder substituir ao arrendatário, ainda que haja sido permitido ou autorizado o subarrendamento por este realizado, salvo se entre as partes tiver sido expressamente convencionado a renúncia expressa ao exercício desse direito”.
Portanto, a não ser que haja renúncia expressa a direito plasmado no citado artigo 1090.º, nº 1 do C.Civil (no caso concreto não está provado nos autos que tal renúncia tenha ocorrido), o senhorio não pode ser prejudicado só porque autorizou a sublocação, ainda que total.[25]
Para além disso, e salvo o devido respeito pelo entendimento do Prof. Menezes Cordeiro e Pinto Furtado, não cremos que nas situações de autorização de subarrendamento total, o venire contra factum proprium proprium seja assim tão evidente.
Com feito, para além do acima já se referiu, importa ter em consideração o regime decorrente do subarrendamento.
Nos termos do artigo 1088.º, nº 1 do CCivil, o subarrendamento só é válido se for autorizado por escrito pelo senhorio, não distinguindo a lei entre subarrendamento total ou parcial.
O subarrendamento, total ou parcial, sem autorização do senhorio é fundamento de resolução do contrato de arrendamento, conforme dispõe o art.º 1083.º, n.º 2, al. e), do CCivil, o qual, por sua vez, é decorrência das regras da locação consignadas no art.º 1038.º, al. f), e no art.º 1049.º do mesmo diploma.
Dos normativos citados decorrem, portanto, estas duas premissas:
- a)-o subarrendamento só é válido, seja ele total ou parcial, se houver autorização escrita do senhorio (ou se este o ratificar nº 2 do artigo 1088.º);
- b)-basta existir autorização escrita do senhorio para que o arrendatário possa validamente subarrendar o prédio, de modo total ou parcial, independentemente de nessa autorização constar a referência ao subarrendamento total ou parcial.
Ora, a cláusula de autorização expressa conferida no contrato de arrendamento para a apelante, subarrendar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, não é diferente nem tem outro alcance se dele simplesmente constasse a autorização expressa para subarrendar, sem mais, isto é, sem referência ao carácter total ou parcial da faculdade de subarrendar.
Portanto, numa e noutra situação, a Autora sempre estaria licenciada pelo senhorio para subarrendar o prédio, na sua totalidade ou parcialmente.
Exactamente por isso é que o artigo 1090.º, nº 1 do CCivil prescreve que “Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo”.
Como assim, esta facualdade de substituição do arrendatário existe sempre que se verifique o subarrendamento total do prédio, e, claro, mesmo que este tenha sido expressamente autorizado por escrito pelo senhorio, até porque, como se viu, essa autorização constitui sempre uma condição sine qua non da validade do subarrendamento, sendo pressuposto da aplicação do artigo 1090.º, pois que, se assim não for, haverá fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do n.º 1, e da al. e), do n.º 2, do artigo 1083.º.
No fundo, o legislador quis acautelar que, apesar de autorizado o subarrendamento, total ou parcial, o senhorio terá sempre a faculdade de se substituir ao arrendatário na relação com o subarrendatário.
Entender, como pretende a Autora, que a Ré está impedida de invocar o disposto no artigo 1090.º, nº 1 porque no contrato de arrendamento existe cláusula a permitir à Autora o subarrendamento total do prédio, seria esvaziar completamente o conteúdo, sentido e alcance de tal norma legal, e, portanto, um entendimento contra legem.
Como assim, não tem qualquer arrimo legal, pretender-se que o subarrendamento total autorizado pelo senhorio impede que este exerça a faculdade consignada no art.º 1090.º do CC, e que o uso desse direito constitui abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
Seria, aliás, um contra-senso da lei, exigir, por um lado a autorização escrita do senhorio para o subarrendamento, mas depois negar-lhe o direito que o artigo 1090.º, nº 1 lhe confere em caso de subarrendamento total.
Improcedem, desta forma as conclusões RRR) a TTT) formuladas pela apelante.3- A questão do abuso do direito
Dúvidas não existem de que a ratio legis da norma–o locupletamento injustificado do arrendatário–nem sempre terá adesão à realidade.
Significa, portanto, que quando se excedam os limites impostos pelo fim social ou económico desse direito (art. 334.º do Cód. Civil)–, poderá a substituição ser vedada ao senhorio.
Será o caso em “que o locatário tenha valorizado o local, através de obras ou atividades promocionais e que, pela subrenda, ele venha a amortizar despesas e realizar um lucro justo: temos uma situação socialmente vantajosa, autorizada pelo senhorio e que permite dar uma utilidade económica à coisa que, de outro modo, ela não teria. O poder de substituição torna-se, nessa eventualidade, contrário à boa fé, não podendo ser atuado”.[26]
Quando o exercício do direito potestativo do senhorio se revelar “excessivo e anti-ético”, “deve ser bloqueado por via do instituto do abuso do direito (art. 334.º do CC).[27]
Isto dito, dúvidas não existem de que o “Contrato de Arrendamento” e o “Acordo” originariamente subscrito pelo senhorio e pela autora revela a relevância das obras custeadas pela autora na economia da relação contratual, sendo disso expressão a cláusula sétima do “Acordo”: “Se o Contrato de Arrendamento vier, por qualquer motivo, a ser declarado nulo, ou o arrendatário sujeito a despejo administrativo (…) a Segunda Contraente não terá direito a qualquer outra indemnização para além do ressarcimento do montante despendido com as obras de recuperação e beneficiação referidas no considerando b) deste instrumento”.
A peculiaridade da relação contratual em litígio convoca-nos para que nos centremos não tanto na discussão em torno do direito da ré, mas nos efeitos do seu exercício, isto é, nas consequências que tem para a satisfação dos legítimos interesses das partes que o arrendamento visa satisfazer.
Com efeito, em boa verdade, lidas as estipulações contratuais, não estamos perante um simples contrato de arrendamento, mas sim perante um contrato misto, não obstante a componente locatícia seja manifestamente dominante.
A autora apelante, de certa forma, sugere que necessita de um contrato de 30 anos (correspondente à duração ulteriormente acordada) para amortizar o investimento realizado, isto é, compensar o custo das obras suportado pelos seus sócios gerentes.
Alega que este custo foi de € 310.000,00.
Tal valor não resultou provado, apenas estando assente que as obras não tiveram um custo superior ao mesmo (cfr. ponto 17. dos factos provados), ou seja, pode ter sido um custo substancialmente inferior.
Aliás, o que a apelante alega no artigo 30º da petição inicial é que “As referidas obras foram executadas pela Autora, tendo os fundos necessários para o efeito sido disponibilizados pelos respectivos sócios, num total de cerca de 310.000,00€ (trezentos e dez mil euros) e excedendo, portanto, a estimativa inicial”.
Mas ainda que tenha sido esse, efectivamente, o custo das obras, será que com os subarrendamentos celebrados a apelante recuperava esse investimento no prazo de 30 anos como alega?
Como vem provado nos autos a única contrapartida pela reabilitação do prédio a expensas da apelante, foi apenas e tão só, o valor simbólico da renda, de € 225,00 por mês (cfr. ponto 4. da resenha dos factos provados).
Trata-se, como é evidente, de um valor irrisório, atendendo a que o prédio é composto por três pisos, tem uma área bruta privativa de 176 m2 (1.º e 2.º pisos), uma área bruta dependente de 88 m2 (o 3.º piso), e um logradouro de 82 m2, e está localizado em frente ao mar, na Av. ... da cidade do Porto.
O referido o local, a par da Avenida ... e baixa do Porto, é onde o preço por metro quadro é mais caro, bastando, para o efeito, consultar qualquer site da especialidade na net (factos notórios que não carecem de alegação e prova-cfr. artigo 412.º, nº 1 do CPCivil).
Ora, a apelante pelos subarrendamentos recebe a parca quantia de € 375,00 (€ 125,00 + € 250,00), que se traduzia num saldo positivo de € 150,00/mês relativamente ao que, a montante, pagava ao Dr. BB (€ 225,00) (cfr. pontos 12. e 13. dos factos provados).
Como assim, com esse rendimento a apelante necessitaria de 172,2 anos para recuperar o investimento que fez, dando de barato que o mesmo se cifrou em € 310.000,00.
Perante esta evidencia, como dizer então que os subarrendamentos eram um meio de recuperar aquele investimento, apesar de autorizada a cobrar dos subarrendatários valores de renda sem qualquer limite?
Daqui se conclui que o insignificante valor da renda fixada no contrato de arrendamento constituiu, isso sim, a verdadeira contrapartida pela reabilitação do prédio.
É que sob este conspecto, importa ainda sopesar um aspecto que não é de somenos.
O contrato de arrendamento ter sido “celebrado pelo prazo de 1 (um) ano, a contar de 01/05/2004”, prorrogável por “períodos iguais e sucessivos, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei”–v. Cláusula 3.ª do contrato de arrendamento (crfr. ponto 4. dos factos provados).
Ou seja, apesar da estimativa de um custo de cerca de € 180.000,00 para as obras de reabilitação [al. b) do Acordo-cfr. ponto 5. dos factos provados] e recuperação do imóvel arrendado, que livremente se propôs suportar e executar, a recorrente aceitou sujeitar-se a um arrendamento precário de 1 (um) ano, que, para além do mais, estabelecia que “As obras e benfeitorias não amovíveis eventualmente a realizar pela arrendatária ficarão pertença do mesmo prédio, não havendo, findo o contrato por qualquer motivo, direito a indemnização (…)”. (v. Cla. 8.ª, n.º 5, do contrato) e só cerca de 9,5 anos depois de assinado o contrato de arrendamento, é que senhorio e arrendatária, mediante aditamento celebrado em 25/10/2013 (cfr. ponto 6 dos factos provados), acordaram na alteração do prazo inicial de 1 ano para 30 anos, com início em 01/05/2004 e termo em 30/04/2034.
Ora, esta condição da duração precária do arrendamento é um facto incontornável que contraria frontalmente a tese da Autora, de que “a amplitude da cláusula que autorizava o subarrendamento” visava permitir-lhe a recuperação do investimento com as obras, pois a possibilidade anual de denúncia do contrato pelo senhorio representava uma verdadeira “espada de Dâmocles” que a qualquer momento poderia cair sobre ela e frustrar-lhe qualquer hipótese de recuperação desse investimento, de nada lhe valendo, portanto, a faculdade de subarrendamento, por mais ampla que fosse.
Importa, por último referir que, neste âmbito, aderimos na íntegra ao raciocínio expendido a este propósito na sentença recorrida, quando conclui que a Recorrente já estaria compensada do investimento realizado com as obras.
E contra isso não se argumente que as contas da Mmª Juiz a quo só teriam sentido se tivesse ficado provado o valor de mercado da renda do Prédio (o que não sucedeu, como resulta do facto não provado 24).
Com efeito, mesmo não se encontrando provado esse facto, o certo é que tal como se refere na decisão recorrida, considerando que a notificação judicial avulsa surge cerca de 15 anos após o início do arrendamento, se valor locativo mensal médio (nesses 15 anos) foi igual ou superior a € 1.947,22 (correspondente a 310.000,00:15=20.666,66:12=1.722,22+€ 225=1947,22x12=23.366,64x15=350.499,60) a autora já se encontra compensada do investimento realizado.[28]
Isto dito, chega-se à conclusão de que não existe facticidade que nos permita concluir que o exercício potestativo pela apelada excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do seu direito (artigo 334.º do CCivil).
Não existe, por conseguinte, o invocado abuso de direito.
Improcedem, assim, as conclusões UUU) a WWW) formuladas pela recorrente.4- A questão da sucessão da Recorrida na posição jurídica do 1.º Proprietário.
Alega a recorrente que a Recorrida, como legatária, ingressou na posição jurídica do de cujus, sendo inconcebível que tenha mais (ou diferentes) direitos daqueles que lhe foram transmitidos, razão pela qual, não é possível beneficiar da regra constante do nº 1 do artigo 1090.º do CCivil, uma vez que o exercício desse direito estava já vedado ao 1º proprietário.
Também aqui, respeitando-se entendimento diverso, senão concorda com esta asserção.
É que, como supra se conclui, no caso estava preenchida a facti species do artigo 1090.º, nº 1 do CCivil.
Ora, estando preenchida a facti species da citada norma, torna-se evidente que também ao 1º proprietário lhe era lícito exercer o citado direito decorrente do nº 1 do artigo 1090.º, nº 1, sendo que, só não o terá exercido por falta da sua vontade actuante.
Destarte, improcedem também as conclusões XXX) a BBBB) formuladas pela recorrente e, com elas, o respectivo recurso.IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação interposta improcedente por provada e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
Custas pela autora apelante (artigo 527.º nº 1 do CPCivil).Porto, 12 de Setembro de 2022
Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
