1346/23.5T8MTJ.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado pela relatora e da sua inteira responsabilidade - art.º 663.º, n.º 7 do Código de Processo Civil1) I. O despacho saneador que se limita a afirmar, de forma genérica ou tabelar, que as partes são legítimas não constitui caso julgado formal quanto à apreciação concreta desse pressuposto processual, nem impede a posterior apreciação de questões atinentes à denominada legitimidade substantiva ou material. II. Na ação de despejo, por se tratar de ação de natureza pessoal ou obrigacional e não de ação real, não é exigível ao autor a prova da propriedade do imóvel, bastando a demonstração da sua qualidade de senhorio na relação locatícia e o respetivo reconhecimento pelo arrendatário III. O direito de resolução do contrato de arrendamento fundado na mora superior a três meses no pagamento das rendas caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, proceda ao pagamento ou consignação das rendas em dívida e da indemnização legal de 20%, nos termos do artigo 1048.º, n.º 1, do Código Civil,2 ainda que tais pagamentos ocorram em momentos distintos dentro daquele prazo. IV. Não se verifica fundamento de resolução do contrato de arrendamento por cedência a terceiro do gozo do locado quando não se prove a transmissão da posição contratual, sublocação, comodato ou qualquer outra forma de disponibilização do imóvel a terceiros autónomos da esfera do arrendatário. V. O exercício, na sede de uma associação ou clube desportivo, de atividade de bar ou restauração explorada pelos respetivos sócios e funcionalmente ligada à atividade associativa não configura uso do locado para fim diverso do convencionado quando a utilização principal como sede da associação se mantém e a atividade complementar se apresenta como instrumental, acessória ou normalmente associada, segundo a boa-fé e os usos comuns, à prossecução dos fins estatutários da entidade arrendatária.

Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa : RELATÓRIO ANA AA intentou a presente ação declarativa de condenação contra CLUBE ATLÉTICO DO MONTIJO pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento vigente entre Autora e Réu por falta de pagamento das rendas, por utilização do imóvel para fim diverso do acordado, e, consequentemente, que o Réu fosse condenado à entrega do locado livre e devoluto e ainda que fosse condenado no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à restituição. Funda a sua pretensão no facto de o Réu, arrendatário do imóvel desde 1980, o ter arrendado para instalação da sede do clube. O contrato previa pagamento pontual das rendas, atualmente fixadas em € 175,00 mensais. O Réu deixou de pagar as rendas após janeiro de 2023, só efetuando um pagamento global em dezembro (€ 1.925,00), fora do prazo legal, sem pagar a indemnização de 20% prevista para cessar a mora. Além disso, a autora descobriu que o imóvel está a ser usado como restaurante, atividade não autorizada e contrária ao fim acordado, podendo envolver cessão ou sublocação não consentida. Citado, o Ré contestou , alegando em síntese que reconhece parcialmente os factos relativos ao contrato e às rendas, explicando que a falta de pagamento em 2023 ocorreu por falha na renovação da ordem de pagamento automático, situação detetada no final do ano. Afirma ter liquidado imediatamente as rendas em atraso (fevereiro a dezembro) e, posteriormente, pago a penalização de 20% em junho de 2024. Impugna as alegações sobre alteração do uso do imóvel, esclarecendo que o espaço continua a ser utilizado pelo clube e que o bar/restaurante serve apenas sócios e convidados, sendo prática habitual em coletividades para convívio e angariação de fundos. Sustenta que esta atividade existe desde o início do contrato, com conhecimento do anterior proprietário, e que não há cessão ou sublocação. Argumenta que o contrato não especifica o uso e que sempre foi cumprido, incluindo manutenção do imóvel. Termina pugnando pela improcedência do pedido formulado e pela manutenção do arrendamento celebrado. A Autora apresentou resposta à contestação pronunciando-se sobre a exceção de caducidade do direito de resolução por falta de pagamento das rendas. A Autora argumenta que o Réu confessou ter pago € 1.925,00 em dezembro de 2023, reconhecendo a mora por dez meses. A indemnização legal de 20% (€ 385,00) só foi paga em junho de 2024, mais de seis meses depois, e apenas após saber da ação judicial. A Autora alega ainda que, mesmo após a propositura da ação, o Réu continuou a pagar rendas fora do prazo contratual (março, abril, maio e junho de 2024), sem pagar a indemnização prevista no artigo 1041.º e 1042.º do Código Civil . Salienta que o réu não cessou a mora nem até ao termo da contestação, violando também o artigo 1048.º. Além disso, houve mora superior a oito dias em mais de quatro meses num período de 12 meses, o que, nos termos do artigo 1083.º, torna inexigível a manutenção do contrato. Conclui que este incumprimento, ocorrido durante a própria ação, constitui novo fundamento para a resolução do contrato, tornando desnecessária a análise das restantes causas de pedir. Requer, assim, a procedência do pedido de resolução do contrato com base neste fundamento. Foi proferido despacho saneador em 23 de Junho de 2025 , onde, previamente, se decidiu não admitir a “peça processual” apresentada pela A em 31.10.2024, após o que se fixou o valor da ação e se designou data para a realização da audiência de julgamento. Após realização da audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgando «verificada a exceção dilatória de ilegitimidade ativa substantiva» da Autora ANA AA, absolveu o Réu CLUBE ATLÉTICO DO MONTIJO da instância. Inconformada, a A veio interpor recurso do despacho proferido a 23 de junho de 2025 que não admitiu a “peça processual” apresentada por requerimento datado de 31.10.2024 e da sentença proferida nos autos , formulando as seguintes Conclusões: No seu requerimento de 31 de Outubro de 2024, na sequência e em resposta a douto despacho proferido na sequência da contestação, a A. impugnou a afirmação do R. na sua defesa, onde este afirmou que pagara as rendas em atraso e que foram a causa de pedir da A , de Fevereiro a Dezembro de 2023, e que, desde então, as pagava mensalmente. Provou a A. a falsidade dessa afirmação pois que, sendo obrigação contratual daquele pagar a renda no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse a mesma, o R. efectuou alguns pagamentos extemporâneos, na pendência da acção. A A. deixou provado documentalmente tal incumprimento, pois o pagamento das rendas devidas em Março, Abril, Maio e Junho de 2024 foi feito posteriormente ao dia 8 de cada mês e não paga a devida indemnização até ao termo do prazo da contestação, em cumprimento da previsão do artigo 1048º - 1 do C.C.. O nº 2 do mesmo artigo dispõe que o locatário só pode fazer uso da faculdade referida o número anterior uma única vez, com referência a cada contrato e o R. já o fizera aquando do pagamento das rendas de Fevereiro a Dezembro de 2023, causa de pedir inicial na acção, e sendo certo que fez tal pagamento em Dezembro de 2023 e o pagamento da indemnização correspondente apenas no dia 24 de Junho de 2024, como se retira da contestação. Foi dado ao R. o direito ao contraditório acerca deste incumprimento do pagamento de rendas na pendência da acção e, em resposta, o mesmo nada adiantou ou justificou capaz de impugnar aqueles factos: as rendas de Março, Abril, Maio e Junho de 2024 haviam sido, de novo, pagas comprovadamente fora de prazo e sem a indemnização devida que veio a ser paga, apenas, no dia 12 de Janeiro de 2025. O R. não logrou cessar a mora relativamente às indicadas rendas pois que, em observância do disposto no artigo 1042º - 1 do C.C., caber-lhe-ia, com tal propósito, efectuar o pagamento da indemnização igual a 20 /prct das rendas não pagas em tempo, fixada no n.º 1 do artigo 1041º do mesmo diploma. A A. ora recorrente entendeu que esta factualidade trazida aos autos constituiria novo fundamento resolutivo, assim a designou, mas veio a Mmª Juíz a decidir, previamente ao texto saneador, que, por se tratarem de novos factos, haveria uma alteração da causa de pedir e que apenas seria aceite com o acordo do Ré, que considerou não haver, ignorando que o R. os confessara. A descoberta da verdade material impõe que, trazidos factos relevantes aos autos, mereçam a apreciação devida, o que não sucedeu, pois a Mmª Juíz entendeu retirar tais factos do requerimento do Autor, declarando-os não escritos, quando tal requerimento foi em resposta à contestação/excepção e apresentado na sequência de douto despacho para tal. Nos termos do artigo 265.º n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil , a causa de pedir não pode ser alterada na falta de acordo, salvo se decorrer de uma confissão realizada pelo Réu, o que, inquestionavelmente, aconteceu, pois o Réu admitiu tal incumprimento do pagamento das identificadas rendas. Daqui decorre que tais factos – pagamento extemporâneo das rendas de Março, Abril, Maio e Junho de 2024 e, mais, desacompanhado da indemnização legal respectiva – trazidos ao processo após a contestação, sobre os quais o R. teve oportunidade de se pronunciar e que não impugnou ou justificou, teriam de ser considerados escritos, admitidos e considerados provados. Salvo o devido respeito, o citado despacho da Mmª Juiz de 23 de Junho de 2025 deve ser revogado e substituído por despacho que considere que, atenta a ausência de impugnação e/ou justificação do R., legalmente atendíveis, se verificou a aceitação/confissão pelo R. do incumprimento contratual quanto ao pagamento das rendas dos meses de Março, Abril, Maio e Junho de 2024, pagas fora de prazo e já durante a pendência da acção, e cuja indemnização por tal facto foi apenas paga pelo R. no dia 12 de Janeiro de 2025. Aliás, o pagamento desta indemnização pelo R. cinco meses após a contestação, entrada em 12 de Agosto de 2024, é suficiente prova de que o R. sabia estar em incumprimento pois, no seu requerimento de 21.1.2025, no qual junta o comprovativo do pagamento desta indemnização, diz que: “ Clube Atlético do Montijo, Réu, no processo à margem identificado, vem requere a junção aos autos do comprovativo do pagamento dos 20% de indemnização pelo pagamento fora do prazo referente aos meses referidos na resposta à contestação apresentada pelo Réu.” O poder de adequação formal, previsto no artigo 547.º do CPC , permite ao julgador edificar a tramitação processual que entenda que, perante os dados factuais alegados e os ditames de um processo equitativo, melhor se adapte à acção em concreto. Na douta sentença recorrida. a Mmª Juíz a quo, ao declarar a Autora parte ilegitima, contrariou directamente o despacho saneador transitado em julgado, violando o artigo 620.º do CPC ., do que resulta que a sentença recorrida padece de nulidade por violação do caso julgado formal (art. 615.º, n.º 1, al. d), CPC). Em qualquer das situações em crise alegadas no presente recurso foram violados princípios básicos do dispositivo – artigo 5º, nºs 2 e 3 – da gestão processual – artigo 6º - e do inquisitório – artigo 411º , todos do C.P.C. O dever de gestão processual obriga o juiz titular de um processo judicial a dirigir activamente o processo e a providenciar pelo seu andamento célere, devendo promover oficiosamente (isto é, mesmo que não requerido pelas partes) as diligências necessárias ao normal prosseguimento da acção, e deve também promover oficiosamente o suprimento da falta de pressupostos processuais susceptíveis de sanação, determinando a realização dos actos necessários à regularização da instância ou, quando a sanação dependa de ato que deva ser praticado pelas partes, convidando-as a praticá-lo. Nos termos do artigo 30.º do C.P.C . e da jurisprudência dominante, a legitimidade das partes afere-se pela posição da parte na relação jurídica, não depende da prova documental do direito invocado, pelo que não é admissível o fundamento invocado na douta sentença. Além disso, o princípio do contraditório, consagrado no art. 3.º , n.º 3, do C.P.C . e a cooperação processual - arts. 6.º e 7.º do C.P.C . - impedem que o juiz decida por surpresa sobre a legitimidade com base na ausência de documentos, sem dar à parte a oportunidade de suprir eventuais lacunas. A sentença recorrida confunde a legitimidade com o mérito, declarando a Autora parte ilegítima por ausência de prova, quando a lei e a jurisprudência exigem que tal questão seja decidida à luz do caso julgado do despacho saneador, havendo decisão definitiva anterior, ou, no limite ( que não é o caso ), que a parte fosse ouvida para suprir documentos. Verifica-se que a legitimidade das partes – A. e R. - foi concretamente apreciada e decidida no douto despacho saneador e, por isso, se constituiu caso julgado formal sobre tal decisão, pelo que foram violados os artigos 620.º e 615.º , n.º 1, alínea d), do CPC na douta sentença recorrida. A decisão do Tribunal a quo viola, também, o artigo 152.º n.º 1 , 1ª parte, uma vez que não é razoável que este se escuse do seu dever de administrar a justiça, o que se verificou nestes autos, na medida em que a Mmª Juíz dispunha dos meios que lhe permitiam envidar esforços para conhecer do mérito da causa mas, ainda assim, decidiu pela extinção da instância por razões meramente formais. Dúvidas não restam de que as normas supra referidas teriam sido bastantes para que ao douto Tribunal a quo se impusesse a descoberta da verdade material, pelo que, assim, em face do exposto, impõe-se que a douta sentença recorrida seja substituída por outra. Assim, deve ser declarada a nulidade da sentença, com a baixa dos autos ao tribunal de primeira instância, para que seja proferida nova decisão respeitando a legitimidade da Autora já firmada e, em consequência, ser proferida a douta sentença que, observando os requisitos exigidos pelo artigo 607º do C.P.C ., consigne como factos provados os que, violando a lei, foram havidos como não escritos no despacho recorrido de 23.de Junho de 2025. A Ré respondeu ao recurso , defendendo a sua improcedência e a manutenção do decidido. Nos termos do art.º 617.º /1/5 do CPC , o Tribunal a quo pronunciou-se no sentido de inexistir qualquer nulidade na sentença sob recurso. Prefigurando-se a possibilidade de este Tribunal conhecer do mérito da ação nos termos do art.º 665.º do CPC , foram as partes ouvidas, não tendo sido deduzida qualquer oposição. Questões a Decidir De acordo com as disposições conjugadas dos arts. 635.º , n.º 4, e 639.º , n.º 1, do CPC , é pelas conclusões da alegação da Recorrente que se delimita o objeto e o âmbito do recurso interposto. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre, porém, em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. art.º 5.º , n.º 3, do CPC ). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas, ressalvando-se as questões de conhecimento oficioso. Assim, sumariamente, as questões essenciais a decidir são as seguintes: Do recurso da decisão datada de 23.06.2025 B. Do recurso da sentença final B.1. Nulidade da sentença. Da (i)legitimidade da Autora. Conhecimento do mérito da ação ao abrigo do art.º 665.º do CPC Se existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas. Em caso afirmativo, se procede a exceção de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento. Subsidiariamente, se existe fundamento para a resolução do contrato por cedência a terceiro do gozo do locado. Subsidiariamente, se existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento por uso diverso do locado. Corridos que se mostram os Vistos, cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A decisão sob recurso considerou como provados os seguintes factos: BB, faleceu no dia 1 de Abril de 22, no estado de viúva, sendo mãe da Autora e sendo esta cabeça de casal da herança deixada por óbito de sua mãe. No dia 01 de Dezembro de 1980, CC, deu de arrendamento ao Réu, mediante contrato escrito preenchido em modelo normalizado e vendido nas papelarias, ao tempo, aquele representado por DD, que o pretendeu, prédio sito na Rua …, sito no Montijo, para instalação da sede do Clube. O contrato teve início no dia 1 de Dezembro de 1980, pelo prazo de 6 meses, com término previsto no dia 30 de Junho de 1981, renovando-se por iguais períodos, mediante a renda então ajustada de 4000$00. Mais foi acordado que a renda seria paga antecipadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma respeitasse. A renda actual tem o valor mensal de € 175,00 e foi sendo paga por transferência bancária para a conta bancária da ora Autora, muitas vezes com grandes atrasos aos quais sempre esta manifestou apreensão e pediu que não se repetisse. A última renda paga pelo Réu, enquanto tal identificada, datava de 5 de Janeiro de 2023. Durante todo o restante ano de 2023, o Réu não efectuou outro pagamento de renda nem apresentou à Autora alguma justificação. Com data de 07 de Dezembro de 2023, e sem qualquer informação prévia ou outra comunicação, a Autora constatou ter recebido pela transferência ATM ... do “CLUBE A MONTIJO”, o valor de € 1.925,00. O Réu não procedeu ao pagamento da indemnização correspondente a 20% do montante em dívida em 7 de Dezembro de 2023, conjuntamente com as rendas em dívida. Aquando da celebração do contrato sub Judice, em 1 de Dezembro de 1980, foi acordado o uso do locado para instalação da sede do Clube, aqui Réu, e assim foi ao longo dos anos de gozo do locado. No locado vem-se desenvolvendo, desde data não concretamente apurada, a actividade de restauração que o Réu publicita na internet. O desenvolvimento de actividade de restauração está publicada pelo Réu na internet. O Réu procedeu ao pagamento da penalização dos 20% em junho, mais precisamente no dia 24 de junho de 2024. As instalações arrendadas encontram-se a ser utilizadas pelo Clube e o bar/ restaurante é utilizado pelos sócios, e a exploração do mesmo é feito por sócios e é utilizado por estes, nomeadamente nos encontros das diversas modalidades. O Réu, é uma associação com 46 anos e tem atividades como o Futebol e Karate Shotokan. No locado foi instalado o bar/restaurante que sempre serviu refeições aos sócios e particulares que ali se deslocavam, o espaço era e é também usado para o convívio entre os sócios, pois durante a semana e fins de semana ali se deslocam para jogar às cartas, e beber o seu café, fazer as suas refeições em família, e com amigos. Na decisão recorrida foram considerados não provados os seguintes: A Autora é proprietária do prédio urbano para comércio e serviços sito na Rua …, s/n, 2870-001 Montijo, inscrito na matriz urbana da União das freguesias de Montijo e Afonsoeiro sob o artigo …74, correspondente ao antigo artigo …02 da extinta freguesia de Montijo. O prédio referido veio à propriedade da Autora por sucessão, respectivamente, de seu pai, CC e de sua mãe, BB, sendo a Autora a cabeça de casal em ambos os processos. O Réu tinha o pagamento automático da renda, contudo a ordem de pagamento automática no Banco deveria ter sido renovada, e não foi, tendo o Presidente do Réu se apercebido no final do ano, quando preparava a documentação para fechar a contabilidade desse ano. A actividade de restauração tinha o conhecimento do proprietário do locado, aquando da sua instalação. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO A. Do recurso da decisão datada de 23.06.2025 que não admitiu a “peça processual” apresentada pela A a 31.10.2024. O art.º 644.º do CPC dedica-se a distinguir as decisões judiciais sujeitas a recurso imediato das decisões cuja impugnação é relegada para momento ulterior, sem prejuízo do dispostos nos artºs. 629.º/1, 630.º/2 e 631.º, todos do CPC. Por outro lado, estabelece a possibilidade de recurso imediato não só das decisões que ponham termo ao processo (cfr. n.º 1), mas também de decisões expressamente tipificadas (cfr. diversas alíneas do n.º 2), sem prejuízo da possibilidade de impugnação das restantes decisões juntamente com o recurso que venha a ser interposto das decisões finais (cfr. n.º 3). No caso em apreço, a decisão judicial sob recurso – datada de 23.06.2025 – não admitiu, como aí se refere, a “peça processual” apresentada pela A. a 31.10.2024, pelo que é de integrar tal situação na hipótese do n.º 2 da al. d) do art.º 644.º do CPC , o qual estabelece que «Cabe ainda recurso de apelação das seguintes decisões do tribunal de 1.ª instância: (…) d) Do despacho de admissão ou rejeição de algum articulado ou meio de prova». Doutro passo, nos termos das disposições legais conjugadas dos arts. 644.º /2 e 638.º /1 do CPC , o prazo para interpor recurso desta decisão intercalar está fixado em 15 dias. Ocorre, porém, que, no caso em análise, a A notificada que foi da decisão que lhe viu rejeitada a “peça processual” (decisão de 23.06.2025), não interpôs recurso de tal decisão no exigido prazo de 15 dias. Interpôs, sim, recurso com a sentença final em 23.01.2026. Consequentemente e em face das considerações tecidas, formou-se caso julgado da dita decisão judicial, encontrando-se precludido, desta forma, o direito de que a Autora agora se arroga para discutir tal matéria, o que se determina. Do recurso da sentença final B.1. Da suscitada nulidade da sentença Alega a Apelante que o Tribunal a quo ao declarar a Autora parte ilegítima, contrariou diretamente o despacho saneador transitado em julgado, violando o artigo 620.º do CPC ., do que resulta que a sentença recorrida padece de nulidade por violação do caso julgado formal (art. 615.º, n.º 1, al. d), CPC). O Tribunal a quo entendeu que não se verificava qualquer nulidade. As causas de nulidade da sentença vêm previstas no n.º 1 do citado art.º 615.º, a) Não contenha a assinatura do juiz; b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível; d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido. Porém, e para melhor compreender o sentido dos vícios previstos no art.º 615.º do C.P.C ., importa relembrar o que a propósito escreveu Alberto dos Reis: «Temos (…) dois tipos de sentença viciada: a sentença injusta e a sentença nula. A primeira enferma de erro de julgamento; a segunda de erro de atividade (erro de construção ou formação)». Também Antunes Varela defendia que: « não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, ou o erro na construção do silogismo judiciário». Ademais, sabemos que é recorrente verificar-se alguma confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou até entre a omissão de pronúncia (quanto a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento de entre os que são convocados pelas partes. Conforme referido pelo STJ, no acórdão de 02.06.2016, «As causas de nulidade tipificadas nas alíneas b) e c) do nº 1 do artigo 615º […] ocorrem quando não se especifiquem os fundamentos de facto e de direito em que se funda a decisão (al. b)) ou quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou se verifique alguma ambiguidade ou obscuridade que a torne ininteligível (c)). O dever de fundamentar as decisões tem consagração expressa no artigo 154º do Código de Processo Civil e impõe-se por razões de ordem substancial, cumprindo ao juiz demonstrar que da norma geral e abstracta soube extrair a disciplina ajustada ao caso concreto, e de ordem prática, posto que as partes precisam de conhecer os motivos da decisão, em particular a parte vencida, a fim de, sendo admissível o recurso, poder impugnar o respectivo fundamento ou fundamentos […] Não pode, porém, confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a falta absoluta de motivação constitui a causa de nulidade prevista na al. b) do nº 1 do artigo 668º […]». Acresce que a decisão judicial é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. «A obscuridade da sentença é a imperfeição desta que se traduz na sua ininteligibilidade; a ambiguidade verifica-se quando à decisão, no passo considerado, podem razoavelmente atribuir-se dois ou mais sentidos diferentes». A nulidade prevista no artigo 615.º , n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil ocorre quando o juiz omite a pronúncia sobre questões que devia apreciar, traduzindo um vício formal da sentença ( error in procedendo ) ligado ao dever consagrado no artigo 608.º, n.º 2, do mesmo diploma. Todavia, importa distinguir entre “questões” — entendidas como pedidos, causas de pedir e exceções que estruturam o objeto do litígio — e os meros argumentos ou razões invocados pelas partes, não estando o tribunal obrigado a apreciar todos estes últimos. Assim, a omissão de pronúncia apenas se verifica quando o tribunal deixa de decidir alguma dessas questões essenciais e não quando simplesmente não responde a todos os argumentos apresentados. O juiz deve conhecer de todas as questões relevantes, excetuadas as prejudicadas pela solução de outras, podendo o seu conhecimento ser expresso ou implícito. A falta de análise de certos argumentos poderá, quando muito, traduzir deficiência de fundamentação ou erro de julgamento, mas não determina, por si só, a nulidade da sentença. Para haver excesso de pronúncia, é necessário que o Tribunal tome conhecimento de questões não invocadas pelas partes. Assim, a nulidade a que se refere a alínea d) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC apenas incide sobre as questões colocadas e não sobre os fundamentos que possam ou não ter sido invocados. Ora, analisada a decisão sob recurso , verifica-se que a mesma é clara e inteligível, dela se extraindo que o Tribunal a quo julgou verificada a “exceção dilatória de ilegitimidade ativa substantiva da Autora, absolvendo o Réu da instância”. Deste modo e atentos os considerandos acima tecidos sobre os alegados vícios da sentença, concluímos que não se verifica qualquer oposição entre os fundamentos e a decisão, nem alguma obscuridade ou ambiguidade que a torne ininteligível, bem como omissão ou excesso de pronuncia. O que efetivamente ocorre é que a apelante/autora não concorda com a decisão proferida. Donde, e com os fundamentos expendidos, entendemos inexistir qualquer nulidade da sentença, improcedendo todas as conclusões apresentadas em sentido diverso do exposto. Da (i)legitimidade da Autora. Primeiramente cumpre referir que a apelante aduz que o Tribunal a quo não poderia declarar a ilegitimidade da Autora em sede de sentença final, uma vez que já havia fixado a sua legitimidade no despacho saneador, pelo que transitou em julgado nos termos do art.º 620.º do CPC . Esta é uma questão sobejamente resolvida tanto na Doutrina como na Jurisprudência no sentido de que o despacho saneador só constitui caso julgado relativamente às exceções que tenham sido concretamente apreciadas e nos limites dessa apreciação ( art.º 595.º do CPC ). Isto quer significar que não vale como tal a declaração genérica e tabelar sobre a ausência de alguma ou da generalidade das exceções dilatórias, como ocorreu no caso em apreço em que o Tribunal a quo , em sede de despacho saneador, declarou que «A autora e réu têm legitimidade». Nesta conformidade, as afirmações meramente tabelares constantes do despacho saneador relativamente aos pressupostos processuais e a inexistência de exceções a apreciar não têm valor de caso julgado formal e, por isso, não impedem a apreciação ulterior de exceções dilatórias de conhecimento oficioso. O trânsito em julgado do despacho saneador quanto à legitimidade processual não impede a apreciação da titularidade do direito substantivo invocado, por se tratar de questão atinente ao mérito da causa. Portanto, e sem necessidade de outras considerações por manifestamente desnecessárias, não assiste qualquer razão à apelante nesta parte. Entrando agora a decidir da questão da ilegitimidade da Autora declarada na sentença sob recurso. Como é consabido, a legitimidade é um pressuposto processual, ou seja, uma condição necessária para o juiz se ocupar do mérito da causa e não condição de sentença favorável ou de procedência da ação. A lei, no n.º 1 do artigo 30.º do CPC , refere que o autor e o réu são partes legítimas quando têm, respetivamente, interesse direto em demandar ou em contradizer. Todavia, por este critério manifestar sérias dificuldades, fixou a lei no n.º 2 do preceito supra referido, uma regra para determinação da legitimidade, referindo que o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da ação e o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha, estatuindo o n.º 3 que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como ela é configurada pelo autor. Mantém-se, por isso, atual a definição doutrinária de legitimidade processual proposta por Castro Mendes «A legitimidade é uma posição de autor e réu, em relação ao objecto do processo, qualidade que justifica que possa aquele autor, ou aquele réu, ocupar-se em juízo desse objecto do processo». Neste conspecto, não há dúvidas de que a A tem legitimidade processual, considerando que a relação jurídica controvertida desenhada pela Autora na sua PI. Há, porém, que distinguir a legitimidade enquanto pressuposto processual ( art. 30.º do CPC ), que se afere pelo modo como a relação controvertida é configurada pelo autor, da legitimidade substantiva ou material, que se prende com a titularidade de um direito, respeitando, assim, ao mérito da causa. Com efeito, a legitimidade material, substantiva ou ad actum consiste num complexo de qualidades que representam pressupostos da titularidade, por um sujeito, de certo direito que o mesmo invoque ou que lhe seja atribuído, respeitando, portanto, ao mérito da causa. Neste conspecto, o Tribunal a quo entendeu na sentença ora em análise que a Autora não era parte legítima para a presente ação por não ter logrado provar que era a proprietária do imóvel objeto do contrato de arrendamento aqui discutido com o Réu. O Tribunal a quo fundamentou a sua decisão nos termos que a seguir nos permitimos reproduzir: «O acordo celebrado entre o Réu e CC é um contrato de arrendamento urbano, identificado como sendo para habitação, mas celebrado para instalação da sede do Réu, nos termos dos artigos 1022º , 1023º , 1064º e 1067º , todos do Código Civil , porquanto através do mesmo, CC cedeu o prédio sito na Rua Manuel Neves Nunes d’Almeida, sito no Montijo, para instalação da sede do Clube, mediante contrapartida do valor de 4.000$00 mensais, a ser pago ao senhorio até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito. Ana Maria Beja Ramalho, alegando ser a actual proprietária do imóvel, veio pedir que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento vigente entre Autora e Réu por falta de pagamento das rendas, por utilização do imóvel para fim diverso do acordado, e, consequentemente, que o Réu fosse condenado à entrega do locado livre e devoluto e ainda que fosse condenado no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à restituição. Não resultou demonstrado que a Autora seja a actual proprietária do imóvel arrendado, pelo que falece a sua legitimidade substantiva para os pedidos formulados nesta acção. A propriedade do imóvel não pode ser demonstrada por acordo das partes, devendo ser comprovada documentalmente, nos termos do Código do Registo Predial, através de inscrição do direito de propriedade a favor do alegado proprietário que faz presumir a propriedade nos termos do artigo 7º do referido código, ou realizando prova do trato sucessivo entre o proprietário inscrito e o alegado proprietário. A Autora juntou aos autos apenas uma cópia da caderneta predial do imóvel, que identifica como proprietário inscrito a herança aberta por óbito de CC, documento este que não faz presumir a propriedade, não tendo também estabelecido o trato sucessivo entre o proprietário em causa e a Autora. A ilegitimidade activa constitui uma excepção dilatória nominada imprópria, nos termos da alínea e) do artigo 577º do Código de Processo Civil . A falta de tal pressuposto constitui uma excepção dilatória e impede que o autor possa obter a tutela pretendida – artigos 278º nº 1 alínea d), 576º nºs 1 e 2, 577º , alínea e) e 578º , todos do Código de Processo Civil , o que determina a absolvição do Réu da instância. A procedência da excepção dilatória em causa, impede o conhecimento da questão suscitada pela Autora». Iniciamos por dizer que estamos perante uma ação despejo a qual assume natureza declarativa, visando obter a cessação da relação de arrendamento e a condenação do réu, para além do mais, na restituição do locado. Ora, neste tipo de ações não é questão dirimenda central a questão do domínio ou da propriedade por banda do locador ou credor das rendas devidas, outrossim a questão da qualidade de “senhorio”. Com efeito, não estamos perante nenhuma ação de reivindicação na qual importe decisivamente a prova da (aquisição) da propriedade ou da transmissão do domínio. No caso em apreço, a A apresentou-se como “senhoria” por, refere, ter sucedido nessa qualidade por morte do seu pai e depois da sua mãe, sendo a cabeça-de-casal da herança deixada por óbito dos seus pais ( art.º 2080.º , 1, al. a) do CC ). É certo que a Autora juntou apenas escritura de habilitação de herdeiros por morte da sua mãe (viúva à data do seu decesso) e uma caderneta predial de onde consta que o imóvel em causa nos autos está inscrito em nome do cabeça de casal da herança de CC. Também é certo que da análise da referida escritura de habilitação de herdeiros resulta que se teve por base a certidão de óbito da mãe da A e a certidão de nascimento da A. De todo o modo, em momento algum, o Réu pôs em causa essa qualidade de “senhoria” por banda da Autora, outrossim a aceitou na sua contestação ( art.º 574.º /2 do CPC ). Razão pela qual, e bem, também o Tribunal a quo a transpôs para o elencos dos Factos Provados, disso sendo exemplo os enunciados dos pontos 5 («A renda actual tem o valor mensal de € 175,00 e foi sendo paga por transferência bancária para a conta bancária da ora Autora, muitas vezes com grandes atrasos aos quais sempre esta manifestou apreensão e pediu que não se repetisse»), 6 («A última renda paga pelo Réu, enquanto tal identificada, datava de 5 de Janeiro de 2023»), 7 («Durante todo o restante ano de 2023, o Réu não efectuou outro pagamento de renda nem apresentou à Autora alguma justificação«) e 8 (« Com data de 07 de Dezembro de 2023, e sem qualquer informação prévia ou outra comunicação, a Autora constatou ter recebido pela transferência ATM ... do “CLUBE A MONTIJO”, o valor de € 1.925,00»). Portanto, conjugando todos estes elementos fácticos, dúvidas não podem restar que a Autora agiu e tem agido como “senhoria” do imóvel objeto do contrato de arrendamento em causa, qualidade que foi e tem sido reconhecida pelo Réu, o qual aceitou os factos constitutivos da pretensão da Autora. Donde, ainda que não haja prova de que a A. seja a proprietária do prédio ou herdeira do primitivo senhorio ou que o imóvel não faça parte do acervo hereditário da mãe da A, há prova que a A. agiu e age como “senhoria” do imóvel objeto do contrato de arrendamento em discussão, bem assim, prova de que o R age como arrendatário, ambos reconhecendo essa qualidade de forma recíproca. Pelo que, essa qualidade de “senhoria” e de “arrendatário” encontra-se fixada no elenco dos factos provados, para aí transportada por via do acordo das partes. Como se refere no recente Ac. RC de 05.06.2025 «Sendo a acção de despejo de carácter pessoal ou obrigacional, e não uma acção real, como tal não é exigível que o A. prove ser proprietário, mas antes, e somente, que interveio como senhorio de um contrato de arrendamento, seja a que título for, designadamente cabeça de casal, e que exista um arrendatário». Donde, estando demonstrado que a A é titular do direito que se arrogou para demandar o R., e, portanto, titular da relação material controvertida, tem a A legitimidade não só processual como substantiva. Por consequência, há que revogar a sentença proferida pelo Tribunal a quo, a qual deve ser substituída por outra que conheça dos pedidos formulados nos autos. Tendo sido cumprido o disposto no n.º 2 do art.º 665.º do CPC sem que tenha sido deduzida oposição e reunindo os autos todos os elementos necessários para o efeito, passamos a conhecer dos pedidos formulados na ação (cujo conhecimento havia sido preterido pela decisão do Tribunal a quo que julgou a A parte ilegítima). Conhecimento do mérito da Ação – art.º 665.º do CPC Falta de pagamento pontual das rendas. Antes de mais dizer que do teor da matéria que resulta assente, depreende-se que a relação jurídica substantiva em crise emerge de um contrato de arrendamento celebrado em 01.12.1980, sendo que os factos invocados pela A como causa de resolução do contrato ocorrem já na vigência do NRAU na redação da Lei n.º 31/2012 . Donde, da leitura conjugada do no n.º 2 do art.º 12.º do CC e do art.º 59.º do NRAU, retira-se que é de aplicar a Lei Nova aos fundamentos da resolução do contrato invocados pela A. Avancemos então. Nos termos do art.º 1022.º do CC “locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. Sempre que o contrato versar sobre uma coisa imóvel, designar-se-á de arrendamento (cfr. art. 1023.º do CC ), tratando-se, portanto, de um tipo contratual específico dentro do tipo contratual da locação. Atenta a factualidade provada, importa ter em consideração o art.º 14.º, n.º 1, do NRAU, o qual dispõe que a ação de despejo se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo. Dispondo, ainda, o art.º 1047.º do CC que a resolução do contrato pode ser feita judicial ou extrajudicialmente. O art.º 1038.º , al. a), do CC , estabelece ainda a obrigação do locatário pagar a renda. E em matéria de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio com fundamento na falta de pagamento de rendas, estabelece o n.º 3 do art. 1083.º do CC que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda. Sendo que o n.º 1 do mesmo normativo determina que qualquer das partes pode resolver o contrato nos termos gerais do direito, com base no incumprimento da outra parte. Interpretando este preceito, Pinto Furtado sublinha que este fundamento de resolução do contrato tanto se verifica quando o inquilino nada pague a título de renda como nas situações em que liquida a renda por valor inferior ao devido. Por seu turno, Edgar Valles salienta que não se exige que a mora se refira a três rendas mensais, podendo incidir sobre apenas uma delas, desde que perdure por três ou mais meses. No mesmo sentido, se pronunciaram Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge. Do exposto resulta claro que em caso de mora no pagamento da renda que se prolongue por três ou mais meses, pode o senhorio resolver o contrato de arrendamento, por via judicial ou extrajudicial – art.º 1047.º do CC . Neste conspecto, resulta do acervo factual dado como provado que a última renda paga pelo Réu datava de 5 de janeiro de 2023 (ponto n.º 6) , sendo que a 7 de dezembro de 2023, sem qualquer informação prévia ou outra comunicação, o R transferiu para a conta da A o valor de € 1.925,00 (ponto n.º 8). Mais resulta provado que o R apenas veio pagar a indemnização correspondente a 20% em 24 junho de 2024 (ponto n.º 13). Tendo a presente ação sido intentada em 21.12.2023 ( REFª: 47480205) é manifesto que a mora no pagamento pontual das rendas superou o limiar temporal de três meses. Encontravam-se, por isso, reunidos os pressupostos da resolução judicial do contrato de arrendamento e da consequente condenação do Réu na entrega do locado à Autora, livre de pessoas e bens. Da exceção de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento invocada pelo Réu. Invocou, porém, o Réu a exceção da caducidade do direito de resolução do contrato por banda da A, porquanto procedeu ao pagamento das rendas em atraso, acrescida da indemnização igual a 20% do que era devido. Com efeito, e nos termos do art.º 1048.º , n.º 1, do CC , «O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º». Tal significa que o legislador concede ao arrendatário, que se tenha constituído em mora, o poder de obstaculizar o direito do senhorio à resolução do contrato, purgando essa mora ao efetuar o pagamento do valor das rendas devidas acrescidas da indemnização de 20%, até à data da contestação da ação. Ainda que tal faculdade apenas possa ser usada pelo arrendatário uma única vez com referência a cada contrato (cfr. n.º 2 do citado art.º 1048.º do CC ). Revertendo ao caso que nos ocupa, e tendo presente, para o que agora interessa, que a presente ação deu entrada em juízo a 21.12.2023; que a contestação foi apresentada em 12.08.2024; que a 07.12.2023, o Réu transferiu para a A o valor das rendas em atraso até então; que em 24.06.2024 o Réu procedeu ao pagamento da penalização de 20% do que era devido, podemos concluir que o Réu logrou demonstrar que purgou a mora nos termos e para os efeitos do referido preceito legal. Consequentemente, e com referência ao pedido formulado na P.I., logrou o Réu demonstrar que fez cessar a mora, obstando ao direito de resolução do contrato por banda da A. Tal conclusão não é prejudicada pelo facto de o Réu ter efetuado o pagamento das rendas em atraso e da indemnização legal de 20 % em datas distintas, uma vez que o artigo 1048.º , n.º 1, do Código Civil apenas exige que o pagamento de ambas ocorra até ao termo do prazo para a contestação, requisito que se mostra preenchido. Se existe fundamento para a resolução do acordo celebrado entre as partes por cedência a outrem do gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato. Desde já se adianta que a A não logrou fazer prova da factualidade integrante desta causa de resolução do contrato, o que se extrai da leitura do acervo factual dada como provado, ónus que lhe incumbia – art.º 342.º /1 do CC . Inversamente, resulta provado nos enunciados sob os pontos 14. e 16. que a exploração do bar/restaurante é feita pelos sócios e é utilizada por estes. Donde, sem necessidade de mais delongas, cai por terra a pretensão da A nesta parte. Se existe fundamento para a resolução do acordo celebrado entre as partes por uso diverso do locado. Aduziu a A, para tanto, que descobriu que o imóvel está a ser usado como restaurante, atividade não autorizada e contrária ao fim acordado. Dos factos provados resulta nesta sede que: No dia 01 de Dezembro de 1980, CC, deu de arrendamento ao Réu, mediante contrato escrito preenchido em modelo normalizado e vendido nas papelarias, ao tempo, aquele representado por DD, que o pretendeu, prédio sito na Rua …, sito no Montijo, para instalação da sede do Clube. Aquando da celebração do contrato sub Judice, em 1 de Dezembro de 1980, foi acordado o uso do locado para instalação da sede do Clube, aqui Réu, e assim foi ao longo dos anos de gozo do locado. No locado vem-se desenvolvendo, desde data não concretamente apurada, a actividade de restauração que o Réu publicita na internet. O desenvolvimento de actividade de restauração está publicada pelo Réu na internet. As instalações arrendadas encontram-se a ser utilizadas pelo Clube e o bar/ restaurante é utilizado pelos sócios, e a exploração do mesmo é feito por sócios e é utilizado por estes, nomeadamente nos encontros das diversas modalidades. O Réu, é uma associação com 46 anos e tem atividades como o Futebol e Karate Shotokan. No locado foi instalado o bar/restaurante que sempre serviu refeições aos sócios e particulares que ali se deslocavam, o espaço era e é também usado para o convívio entre os sócios, pois durante a semana e fins de semana ali se deslocam para jogar às cartas, e beber o seu café, fazer as suas refeições em família, e com amigos.» Vejamos. Conforme resulta da alínea c), do art.º 1038º , do CC , é obrigação legal do arrendatário não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que se destina, mostrando-se, pois, vedado ao arrendatário dar ao arrendado um destino diferente do acordado. Não se suscitam grandes dúvidas quanto à verificação do fundamento de resolução se se constatar que o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou ramo de negócio absolutamente distinto do convencionado, tendo procedido à substituição total de um pelo outro. Já assim não será quando, conjuntamente com a atividade inicial, vem sendo exercida atividade ou ramo de negócio que, não sendo embora o convencionado pelas partes, constitui um complemento daquele, porquanto o arrendatário continua a exercer no locado não só a atividade inicial que foi objeto do contrato de arrendamento, mas também, e conjuntamente, uma outra. Nestas situações, tem-se entendido que se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo acessória ou instrumentalmente nova ou novas atividades, não há fundamento para a resolução, desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra atividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito. Estarão neste caso, quer as atividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou conveniente ao exercício de negócio literalmente permitido, quer as atividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria. Segundo este entendimento “não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma atividade acessória, e isto porque justamente por ser acessória, complementar ou instrumental da atividade formal ou literalmente consentida”. Destarte e para se poder concluir que o prédio arrendado está a ser usado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina ou que foi convencionado, impõe-se que se determine o fim ou ramo de comércio a que contratualmente o locado se destina. No caso dos autos cabe notar que o R. é um clube de futebol e que tem a sua sede instalada no locado, o qual lhe foi arrendado para esse fim (pontos n.ºs. 2 e 10 dos FP). Porém, ficou igualmente provado que o R. vem desenvolvendo, desde data não concretamente apurada, a atividade de restauração que publicita na internet (ponto n.º 11 dos FP); que as instalações arrendadas encontram-se a ser utilizadas pelo Clube e o bar/ restaurante é utilizado pelos sócios, e a exploração do mesmo é feito por sócios e é utilizado por estes, nomeadamente nos encontros das diversas modalidades (ponto n.º 14 dos FP); que o Réu é uma associação com 46 anos e tem atividades como o Futebol e Karaté Shotokan (ponto n.º 15 dos FP) e que no locado foi instalado o bar/restaurante que sempre serviu refeições aos sócios e particulares que ali se deslocavam, o espaço era e é também usado para o convívio entre os sócios, pois durante a semana e fins de semana ali se deslocam para jogar às cartas, e beber o seu café, fazer as suas refeições em família, e com amigos (ponto n.º 16 dos FP). Por outro lado, não resultou provado, ónus que incumbia ao Réu, que tal atividade de bar/restaurante fosse do conhecimento do locador. Perante tal quadro fáctico, importa avaliar se a conduta do Réu - ao exercer essa atividade de bar/restauração no locado - incorreu em violação do contrato de forma que torna inexigível à A a manutenção do vínculo contratual. Seguindo de perto o que foi decidido no recente Ac. do STJ de 24.03.2026 sobre questão similar, permitimo-nos aqui transcrever a seguinte passagem: «Pela sua pertinência e manter actualidade, transcreve-se do acórdão do STJ de 16.11.1999, BMJ, nº 492, p. 429: “Procurando resumir o pensamento que, sobre a matéria, se tem como como mais adequado, dir-se-á, com o Cons. Pais de Sousa, citando um acórdão da Relação do Porto, que não há grande dificuldade em concluir pela verificação do fundamento de resolução se o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou negócio absolutamente distinto do convencionado, havendo substituição total de um pelo outro. (…) A fonte mais frequente do conflito deriva dos casos em que o arrendatário usa o locado, não só para a destinação convencionada, mas também para outra ou outras finalidades. Entende-se não dever perfilhar, se levada às últimas consequências, a solução radical, filha daquilo a que Pais de Sousa chama “a corrente rigorista”, segundo a qual haverá fundamento para a resolução quando o locatário, mantendo embora o destino convencionado, lhe acrescenta outro. Mas também não se pode perfilhar, sem mais, a “corrente benévola” para a qual é irrelevante a finalidade resultante do uso acessório, desde que o uso convencionado subsista como principal. Além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a actividade prevista no contrato, será necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios. Socorrendo-nos do pensamento de autores que têm teorizado sobre o tema – como é o caso de Vasco da Gama Lobo Xavier, António Pais de Sousa, e de Jorge Alberto Aragão Seia -e da análise do jurisprudência das Relações e do STJ, podemos enunciar os seguintes princípios: Essencial que a actividade adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente previsto. É ainda necessário que seja de presumir, à luz da razoabilidade, da boa fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade. (…) Para que exista conexão relevante entre diferentes actividade é exigível: Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato; Que as actividades exercidas acompanhem segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante. Na aferição do uso do arrendado para fins diversos do contratualmente acordado, a jurisprudência tem experimentado alguma dificuldade em estabelecer uma orientação. Daí a abordagem casuística expressa em diversos acórdãos (…). Em todo o caso, perante o exercício, no locado, de actividades em que exista conexão relevante com a actividade principal, em conformidade com os critérios acima mencionados, - instrumentalidade necessária ou quase necessária ou acompanhamento como prática constante, de acordo com os usos comuns - deve concluir-se no sentido da inexistência de fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio.» Revertendo ao caso dos autos, e analisado o contrato celebrado entre as partes, dele apenas resulta que o locado se destina à instalação da sede do clube de futebol Réu, o que não permite concluir, sem mais, pela existência de uso para fim diverso pelo simples facto de aí serem servidas refeições a sócios e terceiros. Igual conclusão se impõe quanto à circunstância de o Réu publicitar na internet a atividade de restauração desenvolvida no locado, porquanto tal divulgação constitui atualmente uma prática corrente das associações recreativas, culturais e desportivas. Com efeito, é frequente que associações recreativas, culturais e desportivas, incluindo clubes de futebol, disponham nas respetivas instalações de um bar, snack-bar ou restaurante, muitas vezes destinado a proporcionar apoio aos associados e a gerar receitas complementares para o financiamento da atividade associativa. Questão diversa é a de saber se a atividade de bar/restaurante passou a assumir caráter principal e predominante, relegando a utilização associativa do locado para um plano meramente residual ou formal. Ora, resulta provado que o locado continua a ser utilizado pelo clube, sendo o bar/restaurante explorado pelos seus sócios e destinado ao serviço dos associados e de terceiros, constituindo igualmente um espaço de convívio e de encontro das diversas modalidades praticadas pela associação, designadamente o futebol e o karaté. Acresce que o Réu é uma associação com 46 anos de existência. Neste contexto, o funcionamento de um bar/restaurante nas instalações onde se encontra sediada a associação Ré enquadra-se numa realidade frequentemente associada à vida das coletividades recreativas e desportivas. Assim, à luz dos princípios da boa-fé, da razoabilidade e dos usos correntes, é legítimo concluir que o senhorio podia e devia contar com o exercício dessa atividade complementar. Deste modo, tendo presente a factualidade provada, afigura-se que a atividade de restauração desenvolvida pelo Réu no locado assume natureza meramente acessória ou instrumental em relação ao fim contratualmente convencionado, não o desvirtuando nem se sobrepondo à finalidade principal para que o arrendamento foi celebrado, isto é, a instalação da sede da associação Ré. Como se refere no acórdão da RP de 15.12.1992, e se mantém atual, « é lícito ao arrendatário explorar, em via secundária, um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este uma determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade. Para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível: Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato; b) Ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante». Também como se concluiu nos Acs. da RL de 07.01.2018 e 16.01.2007 « Será assim licita, não só a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou conveniente para que no locado se possa exercer, em boas condições, o ramo de negócio literalmente permitido, mas também aquelas que, segundo os usos comuns, acompanham a modalidade autorizada (…)». Ademais, de acordo com as regras do ónus da prova ( art.º 342.º /1 do CC ), competia à A provar que a atividade de restauração passou a ser a atividade principal desenvolvida no locado, existindo o Clube apenas para justificar a exploração do restaurante, o que não se verificou, como vimos. Pelo exposto, cai igualmente por terra a presente causa invocada pela Autora para justificar a resolução do contrato de arrendamento. Custas da apelação por ambas as partes na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 1/4 para o Réu/Apelado e 3/4 para a Autora/Apelante, sem prejuízo das custas da ação se manterem integralmente a cargo da Autora - art.º 527.º , n.ºs 1 e 2, do CPC . DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa em: Não conhecer da impugnação da decisão proferida em 23.06.2025 que rejeitou a “peça processual” apresentada pela Autora em 31.10.2024, por se encontrar a mesma transitada em julgado; Julgar improcedente a arguida nulidade da sentença; Julgar procedente a apelação quanto à questão da legitimidade da Autora e, em consequência, revogar a sentença recorrida na parte em que absolveu o Réu da instância; Em substituição, ao abrigo do disposto no artigo 665.º do Código de Processo Civil : Julgar procedente a exceção de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento fundada na falta de pagamento de rendas, prevista no artigo 1048.º , n.º 1, do Código Civil ; Julgar improcedentes os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento por cedência a terceiros do gozo do locado e por uso diverso do convencionado; Julgar totalmente improcedente a ação e, em consequência, absolver o Réu dos pedidos formulados pela Autora. Custas da ação e da apelação nos termos acima consignados. Lisboa, 22 de setembro de 2026 Rosa Lima Teixeira Alexandra de Castro Rocha Carlos Oliveira Doravante, CPC. ↩︎ Doravante, CC. ↩︎ 3. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, CPC anot., 4.ª ed., p. 926; Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil , 8.ª ed., pp. 157 a 166; Ac. STJ de 07.10.2020, proc. 341/18, disponível para consulta em www.dgsi.pt . 4. Cfr., neste sentido, entre muitos, o Ac. STJ de 16.06.2020, proc. 3300/15, disponível para consulta em https://jurisprudencia.csm.org.pt . 5. Cfr. Ac. STJ de 28.01.2021, proc. 13125/16, citado por Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit, p. 945. 6. Código de Processo Civil Anotado , vol. V, p. 122. 7. Manual de Processo Civil , 2.ª ed., revista e atualizada, p. 686. 8. Cfr., neste sentido, António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, vol. I – Parte Geral e Processo de Declaração, 2018, p. 737. 9. Proc. n.º 781/11.6TBMTJ.L1.S.1, disponível para consulta em www.dgsi.pt 10. António Abrantes Geraldes e outros, ob. cit, p. 738 11. Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil , vol. III, 3.ª ed., 2001, pp. 196-197 e Ac. STJ de 26.09.2012, proc. 95/08.9EACBR.C1.S1 , disponível para consulta em www.dgsi.pt . 12. Cfr. Acs. STJ de 27.03.2014, proc. 555/2002, e de 23.01.2019, proc. 4568/13, ambos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt 13. É certo que o Assento do STJ de 01.02.1963 dispunha que decisão genérica feita no saneador sobre a legitimidade das partes, da qual não fosse em devido tempo interposto recurso, constituía caso julgado formal. Contudo, com a reforma do processo civil de 1995-1996 sobreveio a caducidade deste instituto, e a doutrina e a jurisprudência passaram a entender que o despacho saneador só se reveste de caso julgado formal relativamente às questões concretamente apreciadas. Tal era o entendimento que melhor se compatibilizava com a redação do art.º 510.º, n.º 3 do CPC de 1961, na redação emergente da reforma processual de 1995-1996 da qual resultava agora expressamente que o despacho saneador só se revestia do efeito de caso julgado formal quanto a questões concretamente apreciadas. A mesma fórmula transitou para o art.º 595.º , n.º 1, al. a) e n.º 3 do CPC . 14. Cfr, entre outros, os Acs. STJ 04.10.2007 (Salvador da Costa), proc. 07B3350; de 09.10.2008 (Mário Cruz), proc. 08A953; de 07.01.2010 (Lázaro Faria), proc. 1557/2002.S1; de 16.12.2010 (Mª dos Prazeres Pizarro Beleza), proc. 16/1999.P1.S1; e de 19.05.2021 (Chambel Mourisco), proc. 713/19.3T8BJA.E1.S1 . 15. Cfr., para mais desenvolvimentos, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit., p. 843; cfr, entre outros, os Acs. STJ 04-10-2007 (Salvador da Costa), proc. 07B3350; 09-10-2008 (Mário Cruz), proc. 08A953; 07-01-2010 (Lázaro Faria), proc. 1557/2002.S1; 16.12.2010 (Mª dos Prazeres Pizarro Beleza), proc. 16/1999.P1.S1; e 19.05.2021 (Chambel Mourisco), proc. 713/19.3T8BJA.E1.S1 . 16. Direito Processual Civil , II vol., AAFDL, 1987, p. 187. 17. Cfr. neste sentido, entre muitos, o Ac. STJ de 24.05.2005, proc. 05B1057 (Ferreira de Almeida), disponível para consulta em www.dgsi.pt 18. Proc. 412/22.9T8PMS.C1 (Moreira do Carmo), disponível para consulta em www.dgsi.pt . 19. Com mais detalhes cfr. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador , 25.ª reimpressão, 2018, p. 233 e ss e Freitas do Amaral, Código Civil Anotado, AAVV, coord. Ana Prata, vol. I, 2017, p. 30 e ss. 20. “Manual do arrendamento urbano”, 2.ª ed., Almedina, 1999, p. 740, e “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano”, Almedina, 2019, p. 470. 21. “Arrendamento urbano”, 2.ª ed., Almedina, 2020, p. 123. 22. “Arrendamento urbano”, 3.ª ed., Quid Juris, 2009, p. 376. 23. Para mais desenvolvimentos veja-se o Ac. da RL de 11.09.2025 (Adeodato Brotas), proc. 20097/23.4T8LSB.L1-6 , disponível para consulta em www.dgsi.pt . 24. Vasco Lobo Xavier, RLJ, 116º- 157 e ss. 25. Vasco Lobo Xavier, ob. cit, p. 160. 26. Ac. RP de 16.1.2007 (Anabela Dias da Silva), disponível para consulta em www.dgsi.pt . 27. Proc. 20097/23.4T8LS.L1.S1 (Ferreira Lopes), disponível para consulta em www.dgsi.pt . 28. Cfr, para mais desenvolvimentos, Vasco Lobo Xavier, RLJ, 116º, p. 157 e ss. 29. Relator: Metello de Nápoles, disponível para consulta em www.dgsi.pt . 30. Relatores: Ferreira Lopes e Anabela Dias da Silva, respetivamente, disponíveis para consulta em www.dgsi.pt .