Processo n.º 6207/23.5T8STB.E1.S1
Acordam na 7.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça,
Sumário:
I- É anulável o contrato de compra e venda de uma moradia, no qual os vendedores declararam vender tal imóvel, “livre de ónus e encargos”, sendo certo que, subjacente a tal contrato, estava o acordo segundo o qual os vendedores mantinham o direito a habitar a moradia vendida e ainda adquiriam o direito a receberem a assistência que a sua avançada idade requeria, por parte dos compradores.
II- Contudo, nem aquele direito dos vendedores, nem estas obrigações por parte dos compradores ficaram consignadas no documento que titula o contrato de compra e venda.
III- A pressuposição é caracterizada como a convicção por parte do declarante, decisiva para a sua vontade de efectuar o negócio, de que certa circunstância se verificará no futuro ou de que se manterá um certo estado de coisas.
IV- A alteração anormal das circunstâncias pressupostas – no caso expulsão da moradia por parte dos Réus, ao arrepio do que tinha sido acordado e inviabilizando a assistência dos Autores por parte dos Réus, constitui, nos termos do art.º 437.º do Código Civil, fundamento de resolução ou modificação do contrato, quando a manutenção do conteúdo contratual contrarie a boa-fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
V- Sempre que o enquadramento jurídico realizado pelo tribunal se contenha dentro dos limites da factualidade essencial alegada e seja adequado ao efeito prático-jurídico pretendido, pode o tribunal realizá-lo, posto que as partes tenham tido oportunidade de se pronunciar sobre ele, sendo poder-dever do julgador proceder à requalificação ou reconfiguração normativo-jurídica do caso, quando cumpridas aquelas condições.
I- RELATÓRIO
AA e mulher BB, intentaram acção declarativa com processo comum contra:
CC e marido DD, todos melhor identificados nos autos, deduzindo os seguintes pedidos:
“a) Declarar-se a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réus e, consequentemente; - Que seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor dos Réus. - Restituindo-se o referido bem ao património dos Autores e respectivo registo a seu favor;
b) Condenar-se os Réus a pagar aos Autores, a título de danos não patrimoniais, a quantia de € 5.000,00;
c) Acrescidos de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento.”.
Alegaram, para tanto, em síntese, o seguinte:
Os Autores venderam aos Réus o imóvel identificado nos autos, pelo preço de € 100.000,00, muito inferior ao valor patrimonial (€ 142.260,00). A sua intenção era reservar o usufruto a seu favor, mas a Advogada referiu que seria muito caro sugerindo que fizessem posteriormente, um documento particular. Por outro lado, os Autores foram manipulados pelos Réus, com a promessa por parte dos mesmos de que iriam cuidar dos primeiros que ficariam a viver na sua casa, até à sua morte. Celebraram, assim, o negócio, sem terem consciência de que estavam a ser enganados. Na verdade, no momento da celebração do contrato de compra e venda, a Autora já padecia de demência, tendo assinado o documento particular autenticado sem ter consciência do que estaria a assinar.
Os Réus mudaram-se para a casa e têm realizado obras na mesma, apossando-se dos bens dos AA., deitando móveis para o lixo, cortando-lhes a televisão e a internet, proibindo-os de receberem visitas e de circularem livremente na casa e ameaçando-os, sem cumprirem o que prometeram. Tais atitudes causaram-lhes sofrimento, desgosto, vergonha e transtornos.
Devidamente citados, os Réus apresentaram contestação impugnando a versão dos factos apresentada pelos Autores.
Alegam que foi o Autor quem vedou o acesso dos Réus a uma parte da casa, de tal forma que os RR. se viram obrigados a arrendar uma box para guardar os seus pertences. Mais alegam que pagaram contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do Autor. O Autor ameaçou os trabalhadores da obra dizendo que tinha armas em casa e que poderia utilizá-las, ficando os RR. com receio das atitudes que o Autor pudesse tomar, de tal modo que apenas pernoitam no imóvel (fechando-se à chave) e vêem-se forçados a fazer as refeições em casa dos pais da Ré. O Autor difama os RR. junto da vizinhança e através de publicações no Facebook. O A. pratica todos estes factos apesar de saber que o R. sofre de doença oncológica.
Os Réus deduziram reconvenção pedindo a condenação dos AA. a pagar-lhes:
(i) uma indemnização, a título de danos morais, no montante de € 15.000,00;
(ii) uma indemnização, a título de danos patrimoniais, no montante de €1.305,40;
Caso venha a ser decretada a anulação do contrato, o que não concedem, por mera cautela, pedem que os Autores sejam condenados a pagar-lhes:
a) A quantia de € 78.697,44, pelas despesas com a celebração da compra e venda, materiais e equipamentos, empreitadas realizadas no imóvel;
b) Devolução do preço pago de € 100.000,00 com a devida correção monetária.
c) Juros sobre as referidas quantias referidas, à taxa legal em vigor, desde a notificação da contestação, até integral e efetivo pagamento.
Mais pediram a condenação dos AA. por litigância de má-fé, em multa e indemnização a fixar conforme os usos do Tribunal.
Os Autores apresentaram réplica, impugnando os fundamentos invocados em sede de reconvenção, pugnando pela improcedência do pedido de condenação por litigância de má-fé e concluindo como na petição inicial.
Na sequência da junção aos autos da sentença proferida no âmbito do processo de maior acompanhado relativo à Autora, foi proferido o seguinte despacho: “Atento o teor da sentença, ora junta aos autos, proferida nos autos de acompanhamento de maior em que foi nomeado como acompanhante da maior BB, o seu cônjuge AA, sendo-lhe conferidos poderes gerais de representação da beneficiária, incluindo poderes para administrar todos os bens da beneficiária, declara-se que o acompanhante nomeado assume nos presentes autos poderes de representação da A. BB.”.
Realizou-se o julgamento e seguidamente foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Por tudo o que vem de ser exposto:
1. Julga-se a ação parcialmente procedente e, consequentemente:
a) declara-se a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os AA. e os RR., datado de 09 de março de 2023, com todas as consequências legais inerentes a essa declaração, designadamente os efeitos previstos no art.º 289º, n.º 1 do Código Civil;
b) absolvem-se os RR. do demais peticionado;
2. Julga-se a reconvenção parcialmente procedente e, consequentemente:
a) condenam-se os AA. a restituírem aos RR. a quantia de € 100.000,00, correspondente ao preço pago no contrato de compra e venda de 09.03.2023, sendo tal quantia acrescida de juros legais contados desde a notificação da contestação até integral e efetivo pagamento;
b) condenam-se os AA. a pagarem aos RR. a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, correspondente à indemnização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel;
c) absolvem-se os AA. do demais peticionado.
Indefere-se o pedido de condenação dos AA. com fundamento em litigância de má-fé. (…)”.
Inconformados com esta decisão, os Réus interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação que julgou a apelação procedente e, alterando a sentença recorrida, decidiu:
a) Revogar a decisão de declarar “a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os AA. e os RR., datado de 09 de março de 2023, com todas as consequências legais inerentes a essa declaração, designadamente os efeitos previstos no art. 289º, n.º 1 do Código Civil”;
b) Revogar a decisão de condenação “dos AA. de restituírem aos RR. a quantia de € 100.000,00, correspondente ao preço pago no contrato de compra e venda de 09.03.2023, sendo tal quantia acrescida de juros legais contados desde a notificação da contestação até integral e efetivo pagamento”;
c) Revogar a condenação dos “AA. a pagarem aos RR. a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, correspondente à indemnização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel”;
d) Manter o demais decidido na sentença.
Agora são os Autores que inconformados interpõem recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:
I- O tribunal da Relação entendeu, que nem o próprio negócio é contrário à ordem pública nem o seu fim o é. E, também, caso o fosse, necessário era que se tivesse demonstrado ser tal fim comum a ambas as partes para poder ser decretada a sua nulidade (art.º 281ºdo Cód. Civil).
II- A resolução do dissídio que opõe os Autores aos Réus não passa, pois, pela declaração de nulidade do negócio jurídico por ofensa aos bons costumes. E, por isso, a sentença recorrida não pode subsistir e a acção deve improceder. Fica comprometido o conhecimento do objecto do recurso atinente aos pedidos reconvencionais formulados pelos Réus no pressuposto da procedência da acção.
III- O acórdão recorrido concluiu que o contrato celebrado entre as partes não ofende os bons costumes, entendendo que nem o próprio negócio é contrário à ordem pública nem o seu fim o é. E, também, caso o fosse, necessário era que se tivesse demonstrado ser tal fim comum a ambas as partes para poder ser decretada a sua nulidade (art.º 281ºdo Cód. Civil).
IV- Todavia, tal conclusão não pode proceder.
V- Pois resulta da matéria de facto provada que:
-Os Autores são pessoas idosas;
-A Autora sofre de demência do tipo Alzheimer;
-O contrato implicou a alienação da casa de habitação dos Autores;
-Existia dependência dos Réus para satisfação de necessidades básicas;
-Os Autores não tinham familiares directos a viverem próximos dos mesmos;
-O negócio assentava num compromisso informal de assistência pessoal.
-O negócio foi muito abaixo do valor de mercado e não se tratava só da diferença de valor do imóvel 42.000 euros, mas muito mais, pois estamos a falar de uma moradia em Azeitão.
VI- Ora, tais circunstâncias revelam só por si uma situação de manifesta vulnerabilidade, dependência e até de extrema confiança, criando assim um desequilíbrio ético-material grave entre as partes, e mesmo assim os Recorridos não se coibiram de celebrar o negócio com os Recorrentes e de se aproveitarem dos mesmos.
VII- Pois a própria não formalização do acordo respeitante ao encargo de prestar assistência aos AA. traduz uma desprotecção destes, que pode integrar a violação das regras éticas, posto que lhes dificulta a defesa do seu direito, em caso de incumprimento dos RR., não se vendo, ainda, que outra forma, que não o ataque à validade do negócio, pode existir de resolução do dissídio entre as partes (ao contrário do que foi considerado pela Relação, sendo pertinente o recurso para o STJ).
VIII- Conforme resulta do artigo 280.º, n.º 2 do Código Civil, são nulos os negócios contrários aos bons costumes, entendidos como o conjunto de regras éticas e de moral social dominante.
IX- A jurisprudência tem vindo a afirmar que a exploração de situações de fragilidade, ainda que não integrando formalmente a usura, pode configurar ofensa aos bons costumes, o que na nossa modesta opinião se tratou neste processo.
X- O acórdão recorrido, ao afastar tal qualificação, incorreu assim em erro de direito.
XI- E, mais, quando se diz no Acórdão da Relação "Depreende-se que o imóvel devia estar em mau estado dado o valor significativo que as obras de recuperação do imóvel alcançaram": entende-se que as obras foram apenas as do ponto 9 da matéria de facto, as quais nada têm que ver com mau estado do imóvel, mas com melhoria e conforto, e o seu valor decorre do facto de estar em causa remodelação de duas casas de banho e construção de novos cómodos (uma cozinha e uma lavandaria, no exterior);
XII- Também quando se diz " Apesar de se desconhecer a situação económica dos Autores, não é inusual os idosos alienarem as suas habitações para obterem mais proventos do que as suas parcas reformas." -esta afirmação contraria as regras da normalidade e experiência, já que quem lida diariamente com idosos percebe que estes querem manter a todo o custo as suas casas, quando as têm, e só em último caso equacionam aliená-las, mesmo quando têm dificuldades económicas.
XII- O tribunal recorrido reconhece a fragilidade dos Autores, mas retira-lhe relevância jurídica e até roça um pouco no desrespeito pelos mesmos.
XIV- Tal entendimento é juridicamente censurável pois estamos perante dois idosos que confiaram nos Réus e colocaram nas mãos dos mesmos a sua habitação, ficando os mesmos numa situação de vulnerabilidade extrema.
XV- A vulnerabilidade decorrente de:
- Idade avançada,
- Doença incapacitante,
- Isolamento social,
- Dependência de assistência
XVI- Constituem fatores determinantes na apreciação da validade do negócio. No caso em apreço ficou sobejamente provado que os Réus se aproveitaram da vulnerabilidade dos Autores, na medida em que no início cativaram os mesmos prometendo que cuidariam dos mesmos e os apoiariam no que fosse necessário, sendo que após a celebração do negócio e cerca de quatro meses depois começaram a hostilizar os Autores e deixaram mesmo de lhes fazer as refeições e deixaram de os ajudar na medicação, e nem da roupa lhes tratavam. Ora, só por essas atitudes se denota que existiu um aproveitamento e uma má conduta por parte dos Réus. Pois os Réus tendo consciência de que os Autores eram pessoas de idade avançada deveriam no mínimo ter maior tolerância e compaixão.
XVII- A sua desvalorização implica uma interpretação restritiva e inadequada do art.º 280.º do Código Civil.
XVIII- O acórdão recorrido entendeu que o tribunal de 1.ª instância não poderia declarar a nulidade por ofensa aos bons costumes, por não ter sido essa a causa de pedir.
XIX- Tal entendimento viola claramente o disposto no artigo 5.º,n.º 3do CPC.
XX- Na boa verdade, é pacífico que:
- o juiz não está vinculado à qualificação jurídica invocada pelas partes;
- podendo aplicar o direito que considere adequado aos factos alegados e provados.
XXI- Desde que respeitado o contraditório — o que no caso em análise se verificou — sendo que assim não ocorre qualquer excesso de pronúncia.
XXII- É considerado excesso de pronúncia quando um juiz aprecia e decide questões que não foram suscitadas pelas partes e que não são de conhecimento oficioso (artigos 615.º, n.º 1, alínea d) e 608.º, n.º 2 do CPC). No contexto da aplicação do artigo 280.º do Código Civil (CC) — que trata da nulidade de negócios por contrariedade à lei, bons costumes ou indeterminabilidade do objeto —a casos envolvendo pessoas idosas, o risco de excesso de pronúncia surge quando o tribunal decide declarar a nulidade com base em factos ou fundamentos jurídicos não alegados, excedendo os limites do pedido.
XXIII- Ora, no caso em apreço não foi o que sucedeu, na medida em que o Tribunal de 1ª Instância declarou a nulidade com base no art.º 280º do Código Civil, com base em factos alegados e provados.
XXIV- O acórdão recorrido qualificou o negócio como uma mera venda com encargo.
XXV- Todavia, tal qualificação não atende à realidade substancial do negócio:
- O encargo de assistência não foi formalizado nem tão pouco garantido, pois após quatro meses já os Réus não prestavam nenhuma assistência aos Autores conforme prova nos autos, sendo que até foi enviada carta para que os mesmos abandonassem a habitação, conforme “alude no ponto 17 mediante a qual estes lhes comunicaram a “resolução do contrato verbal do “direito de uso parcial do imóvel”, concedendo-lhes um prazo de 30 dias
para saírem da casa”;
- A permanência dos Autores no imóvel não tinha proteção jurídica adequada;
- Os Autores ficaram expostos ao risco de perda da habitação.
XXVI- Estamos, assim, perante um negócio que ultrapassa os limites da autonomia privada, configurando uma situação materialmente injusta e eticamente censurável.
XXVII- Pois a própria não formalização do acordo respeitante ao encargo de prestar assistência aos AA. traduz uma desprotecção destes, que pode integrar a violação das regras éticas, posto que lhes dificulta a defesa do seu direito, em caso de incumprimento dos RR., não se vendo, ainda, que outra forma, que não o ataque à validade do negócio, pode existir de resolução do dissídio entre as partes (ao contrário do que foi considerado pela Relação, sendo pertinente o recurso para o STJ).
XXVIII- A questão em análise assume particular relevância jurídica e social, porquanto envolve:
- A proteção de pessoas idosas em negócios imobiliários;
- Os limites da liberdade contratual;
- A concretização do conceito de bons costumes.
XXIX- Justifica-se, por isso, a intervenção do Supremo Tribunal de Justiça, com vista à uniformização da jurisprudência.
XXX- A noção de “bons costumes” constitui um conceito jurídico indeterminado, cuja densificação é feita pela doutrina e jurisprudência, correspondendo ao conjunto de regras éticas e de moral social dominante num determinado momento histórico.
XXXI- Como ensina Mota Pinto:
“Os bons costumes traduzem-se nas regras éticas geralmente aceites pela consciência social, funcionando como limite à autonomia privada.”
XXXI- Também Antunes Varela e Pires de Lima referem que:
“A invalidade por ofensa aos bons costumes verifica-se quando o conteúdo do negócio ou o seu fim colide com os padrões éticos fundamentais da comunidade.”
XXXII- A doutrina reconhece que a ofensa aos bons costumes pode resultar não apenas do objeto do negócio, mas também:
- Das circunstâncias da sua celebração;
- Da posição relativa das partes;
- Do aproveitamento de situações de fragilidade.
Neste sentido, Menezes Cordeiro afirma:
“A violação dos bons costumes pode emergir de negócios que consagrem vantagens manifestamente excessivas de uma parte sobre a outra, quando fundadas em situações de dependência ou vulnerabilidade.”
E acrescenta:
“A moral social atua como limite material da autonomia privada, impedindo negócios que, embora formalmente válidos, sejam eticamente intoleráveis.”
XXXIII- A doutrina é particularmente sensível a negócios celebrados com:
- Pessoas idosas,
- Doentes,
- ou socialmente isoladas.
Segundo Menezes Leitão:
“A proteção da parte mais fraca no contrato não se esgota nos vícios da vontade ou na usura, podendo justificar a intervenção do artigo 280.º quando o resultado do negócio seja materialmente injusto.”
Também Almeida Costa sublinha:
“A autonomia privada encontra limites na necessidade de evitar situações de exploração intolerável, sobretudo quando uma das partes se encontra em posição de fragilidade.”
XXXIV- Há que fazer distinção face à usura (art.º 282.º CC).
A doutrina distingue claramente:
usura (art.º 282.º CC) → exige aproveitamento consciente e prova rigorosa;
bons costumes (art.º 280.º CC) → conceito mais amplo e flexível.
Como refere Mota Pinto:
“A ofensa aos bons costumes não depende da verificação dos requisitos estritos da usura, podendo verificar-se sempre que o negócio seja eticamente reprovável à luz da moral social.”
XXXV- no que respeita ao caso concreto,
À luz da doutrina exposta, verifica-se que:
-os Autores eram idosos e vulneráveis;
-existia doença incapacitante;
-o negócio envolveu a alienação da habitação própria;
-a contraprestação incluía um compromisso informal de assistência;
-isolamento social e familiar;
-se gerou uma situação de dependência estrutural.
XXXVI- JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE SOBRE “BONS COSTUMES”
1) Acórdão n.º 632/18.0T8AVR.P1, Relator LINA BAPTISTA, Sessão 12 Janeiro 2021, Tribunal da Relação do Porto:
“III- A disposição legal do art.º 281.º do Código Civil exige que este fim contrário aos bons costumes fosse comum a ambas as partes, sendo que a interpretação mais conforme à teleologia da lei e às finalidades de prevenção geral e especial é a de que é suficiente o conhecimento expresso ou objectivamente exigível de uma parte contratante de que a contraparte pretendia celebrar o negócio jurídico com um fim contrário aos bons costumes;
- sobre um caso de compra e venda em que os RR. eram os vendedores, pediram a anulabilidade do negócio, invocando vícios de vontade, na contestação, e na sentença foi declarada a nulidade por ofensa dos bons costumes, o que foi confirmado pela Relação…”
2) Acórdão n.º 1571/19.3T8AVR.P1, Relator JOÃO VENADE, Sessão 01 Junho
2023, Tribunal da Relação do Porto:
“III- Deve ser declarado nulo, por ofensivo dos bons costumes (artigo 280.º n.º 2, do C. C), o negócio em que:
- os compradores têm perturbações psíquicas ou psicológicas, um deles (Ré) com perturbação ligeira do desenvolvimento intelectual, que pode impedir ou dificultar a compreensão e avaliação do sentido de uma declaração negocial;
- há necessidade de se obter dinheiro para pagar dívidas (Réu) sendo a sua pretensão obter dinheiro e não a venda do bem;
- há desproporção assinável entre o preço pago – 20.000 EUR – e o valor atribuído ao imóvel pelos serviços fiscais - cerca de 65.000 EUR; - o imóvel vendido ser o local onde os Réus residiam…”
3) Acórdão n.º 686/16.0T8PVZ.P1.S1 (27/06/2019)
O STJ afirmou que a nulidade por ofensa aos bons costumes só pode ser declarada quando haja uma clara e intolerável violação da moral social;
-não bastam valorações genéricas ou juízos de compaixão;
-exige que se identifique qual o princípio ético ou moral violado.
Este acórdão é frequentemente citado para reforçar que a mera desigualdade de preço ou fragilidade das partes, sem demonstração concreta de violação ética grave, não basta para declarar a nulidade por bons costumes.
4) Acórdão n.º 25001/13.5T2SNT.L1.S1 (23/04/2020)
Neste acórdão o STJ definiu:
Os bons costumes são o conjunto de regras morais aceites pela consciência social;
A cláusula geral dos bons costumes proíbe a celebração de contrato que visando prejudicar de modo directo, intencional e deliberado um terceiro, obtenha vantagem própria;
Ao aplicar a cláusula geral, o contrato deve ser analisado “na sua globalidade”, considerando todas as vinculações assumidas pelas partes”.
Este acórdão é útil para sustentar a ideia de que a análise à cláusula ética é concreta e conjuntural, não automática.
5) Acórdão n.º 8790/18.8T8LRS.L1.S1 (interpretação sobre usura e bons costumes)
Este acórdão esclarece:
O negócio usurário é, em regra, anulável, mas apenas em casos excecionalmente graves é que pode representar nulidade por ofensa aos bons costumes;
A ofensa aos bons costumes não pode ser invocada sem referência concreta ao princípio ético ou moral violado;
O simples aproveitamento de uma situação de debilidade pode constituir indício, mas não é suficiente sem demonstração clara de violação moral fundamental.
Permite distinguir a usura (anulabilidade) da ofensa aos bons costumes (nulidade).
6) Orientação geral do STJ sobre bons costumes:
Em sumários jurisprudenciais do STJ consta que:
O art.º 280.º, n.º 2, do CC, ao referir os bons costumes, tem em vista regras éticas pelas quais pessoas honestas e de boa-fé balizam o seu comportamento e que proíbem contratos que visem prejudicar deliberadamente terceiro em proveito próprio;
A cláusula geral dos bons costumes funciona como limite à autonomia privada.
Pode-se referir, por exemplo:
XXXVII- “O Supremo Tribunal de Justiça tem afirmado que a declaração de nulidade por ofensa aos bons costumes exige a identificação concreta da norma ética violada e não pode basear-se em meras generalidades ou valorações de compaixão social, devendo a análise considerar o contrato em toda a sua globalidade e eventual intenção de causar dano a terceiros.”
XXXVIII- O que nos presentes autos, houve uma intenção clara em causar danos aos Autores (terceiros), pois os Réus pretenderam enganar os Autores com falsas promessas de que os ajudariam até a sua morte quando o que queriam era livrar-se dos mesmos, pois se assim não fosse não tinham enviado carta para os expulsar de sua casa, bem como tinham formalizado o acordo respeitante ao encargo de prestar assistência aos AA.
XXXIX- O acórdão recorrido violou assim o disposto no artigo 280.º do Código Civil;
XL- Fez errada interpretação do conceito de bons costumes;
XLI- Desvalorizou indevidamente a situação de vulnerabilidade dos Autores;
XLII- Violou o princípio da livre qualificação jurídica do tribunal;
XLIII- Procedeu a incorreta subsunção jurídica dos factos provados;
XLIV- Deve, por isso, ser revogado.
Nestes termos, e nos mais de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) Ser revogado o acórdão recorrido;
b) Ser repristinada a decisão da 1.ª instância que declarou a nulidade do contrato de compra e venda;
ou, subsidiariamente,
c) Ser ordenada a baixa dos autos para nova apreciação jurídica conforme o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça.”
Os Réus apresentaram contra-alegações pugnando pela improcedência do recurso.
O processo foi inscrito em tabela, mas foi suscitada a questão de a factualidade apurada demandar um enquadramento jurídico diferente daquele que tinha sido analisado quer pelas partes quer pelas instâncias.
E por isso, foi proferido o despacho, datado de 11 de junho de 2026, nos termos do qual as partes foram notificadas para se pronunciarem “nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 3.º n.º 3 do CPC” dando-se estrito cumprimento ao direito ao contraditório.
Os Réus vieram pronunciar-se, contestando qualquer dos propostos enquadramentos jurídicos propostos e considerando que está vedado a este Tribunal aplicar aos factos o disposto no art.º 252.º n.º2 do Código Civil porque tal implica uma alteração do pedido e da causa de pedir. E, emconformidade concluem:
“Pelo exposto, os Réus/Recorridos requerem a V. Exas. se dignem:
a) Julgar que, à luz da matéria de facto fixada e dos limites objetivos do processo, não se mostram preenchidos os requisitos de qualquer vício da vontade previsto nos artigos 247.º e 251.º do Código Civil, nem os de erro sobre a base do negócio previsto no artigo 252.º, n.º 2 do Código Civil;
b) Julgar que não se verificam os pressupostos da resolução contratual prevista nos artigos 434.º e 801.º n.º 2 ambos do Código Civil, não podendo a acção ser reconfigurada nessa base em sede de revista.
c) Julgar inadmissível qualquer reconfiguração da causa que implique substituição da causa de pedir ou convolação de um pedido de anulação em pedido de resolução contratual;
d) Subsidiariamente, caso venha a ser adotada interpretação normativa dos artigos 3.º n.º 3, 5.º, n.º 3 e 609.º, n.º 1 todos do Código de Processo Civil, bem como dos artigos 252.º, n.º 2, 434.º e 801.º, n.º 2 todos do Código Civil, em sentido desconforme com as garantias constitucionais invocadas, tomar conhecimento da questão de constitucionalidade suscitada, para os efeitos do artigo 70.º, n.º 1, alínea b), da Lei n.º 28/82, de 15 de novembro, quanto à interpretação dos arts. 3.º, n.º 3 e 5.º, n.º 3 CPC e 252.º, n.º 2, 434.º e 801.º, n.º 2 CC, na dimensão em que permitam uma reconfiguração da ação e condenação dos Réus sem adequado contraditório, para efeitos de eventual recurso para o Tribunal Constitucional, nos termos do art.º 280.º n.º1 b) da CRP, caso tal interpretação venha a ser aplicada no presente processo.
e) Em qualquer caso, negar provimento à revista dos Autores/Recorrentes,
mantendo-se o douto acórdão do Tribunal da Relação de Évora que julgou a ação improcedente e confirmou a validade do contrato de compra e venda.
Cumpre, apreciar e decidir:
III- OS FACTOS
Das instâncias vêm dados como provados os seguintes factos:
1. No dia 09.03.2023, por documento particular autenticado, os AA. (AA, nascido em D.M.1938, e mulher, BB), declararam vender a sua casa sita Rua 1, 0000-000, Brejos de Azeitão, aos RR., que declararam comprar, pelo preço de € 100.000,00.
2. O imóvel tem o valor patrimonial € 142.260,00, determinado no ano de 2020, estando descrito na caderneta predial como sendo um prédio urbano constituído por um edifício de alvenaria de tijolo e estrutura em betão armado com dois pavimentos de habitação composta por seis compartimentos, cozinha, vestíbulo, duas casas de banho e garagem, com a área coberta de 170 m2 e dispondo de um logradouro de 221,20 m2.
3. O A. tem uma filha que se encontra a viver na Suíça, ao passo que a A. não tem filhos nem familiares que lhe possam dar apoio.
4. A aquisição do imóvel foi efetuada com a mais-valia obtida com a venda da casa anterior dos RR. em 2022, sita em Fernão Ferro, sendo que a partir dessa venda aqueles e a filha de ambos passaram a residir na casa do pai da R
5- O A. aceitou receber € 100.000,00 pelo preço da venda do imóvel anuindo que os RR. realizassem as obras de remodelação que pretendiam fazer.1
6. Foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc
7. Com o início das obras, os RR. mantiveram-se a habitar a casa dos pais da R., tendo sido o próprio A. a insistir para que se mudassem para a casa.
8. Os RR. mudaram-se para a casa e começaram a fazer obras na mesma, continuando os AA. a viver no imóvel.
9. As obras consistiram na remodelação das duas casas de banho, na colocação de tetos falsos com luzes embutidas nas salas e nos quartos (com exceção do quarto dos AA.), na passagem de cabos de TV para os quartos, alteração das janelas de madeira para PVC com estores elétricos, bem como na remodelação do exterior, incluindo a construção de uma cozinha e de uma lavandaria.
10. Sendo que a horta iria ser mantida, mas com uma configuração diferente.
11. Foi depois de os RR. se mudarem que começaram a existir conflitos, tendo os mesmos apenas acesso a dois quartos, uma casa de banho e uma sala, bem como ao espaço exterior.
12. Sendo que o A. começou a importunar os trabalhadores que se encontravam na obra, fazendo com que alguns deles se sentissem ameaçados.
13. Na maior parte do tempo, os RR. apenas pernoitam no imóvel, fechando-se à chave nos respetivos quartos e fazendo as refeições em casa dos pais da Ré.
14. Depois de começarem os conflitos, os AA. deixaram de receber visitas em casa.
15. Com as obras realizadas na casa os RR. despenderam o valor de € 68.000,00.
16. A R. pagou contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do A
17. Por carta registada com aviso de receção, datada de 13.07.2023, os RR., através da sua I. mandatária, comunicaram aos AA. a resolução do contrato verbal do “direito de uso parcial do imóvel”, concedendo-lhes um prazo de 30 dias para saírem da casa.
18. Por sentença proferida em 27.04.2024 no âmbito do processo de acompanhamento de maior que sob o n.º 5624/23.5T8STB correu termos no Juízo Local Cível de Setúbal – Juiz 2, instaurado pelo ora A. AA em 01.09.2023, já transitada em julgado, foi decretado o acompanhamento da ora A. BB, nascida a D de M de 1939, instituindo-se a sua representação geral, incluindo a administração total dos bens da beneficiária, e fixando-se em 29.07.2023 a data a partir da qual a medida de acompanhamento de representação geral se tornou conveniente, dando-se como provado que a A. apresenta quadro psicopatológico compatível com demência de tipo Alzheimer.
19. O R. sofre de doença oncológica, facto que é conhecido do A
Foram considerados não provados, os seguintes factos:
1. Quando celebraram o negócio, os AA. pretendiam ficar com o usufruto do imóvel e só vender a nua propriedade, mas a advogada que celebrou o contrato disse que isso seria muito caro e que posteriormente fariam um documento particular.
2. Os AA., por manipulação dos RR. e com a promessa de que iriam cuidar de si, e que ficariam a residir na casa, como se de sua se tratasse, celebraram o negócio sem se aperceberem que estavam a ser enganados.
3. Não tendo consciência do que estavam a fazer.
4. Os AA. foram manipulados pelos RR., que só tinham o intuito de enganar e aproveitaram-se do facto de aqueles se encontrarem sozinhos para os manipularem e ludibriarem.
5. Os RR. pretenderam iludir os AA. com o engodo de que os iriam apoiar e cuidar na velhice.
6. Os RR. apossaram-se dos bens móveis dos AA., tendo deitado móveis para o lixo sem o consentimento dos mesmos.
7. Os RR. cortaram a internet aos AA. privando os mesmos de usufruírem da televisão, pois ficaram limitados aos canais por TDT.
8. Os RR. nunca cumpriram o que tinham prometido, no sentido de lhes fazerem as refeições, de ajudarem na higiene e na medicação, deixando-os sozinhos durante largos períodos de tempo.
9. As obras realizadas nunca foram acordadas.
10. No momento da assinatura do documento particular autenticado de 09.03.2023, o estado de demência da A. era notório e visível aos olhos de todos.
11. Os RR. nunca tiveram a intenção de serem cuidadores e de ajudarem os AA
12. Os RR. ameaçam constantemente os AA., que estão a ser maltratados e enxovalhados pelos RR. diariamente.
13. Em consequência da conduta dos AA., os RR. viram-se obrigados a arrendar uma “box” para guardar os seus pertences.
14. Ficou acordado que os AA. teriam de comparticipar nas despesas de alimentação, eletricidade e água.
15. O A. difama os RR. junto da vizinhança, sendo olhados “de lado” pelos vizinhos, que sussurram quando os vêm na rua, baseados nas mentiras que o A. transmite a seu respeito.
16. O A. tenta entrar no quarto dos RR. dando pancadas nas portas e dizendo que quer entrar porque tem coisas lá dentro.
17. E faz publicações no Facebook para denegrir o nome dos RR.
III- O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição do Tribunal, (cfr. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do CPC), que no caso não acorrem, a questão a decidir é a seguinte:
Saber se existe fundamento jurídico para anular o contrato de compra e venda celebrado por Autores e Réus.
1- Como decorre dos autos, o pedido de anulação do contrato de compra e venda em causa ancorou-se no disposto no art.º 247.º do Código Civil2 (erro na declaração) e 257.º (incapacidade acidental). Porém, a 1.ª instância acabou por considerar que “não se provou nenhum dos factos invocados pelos AA., não havendo assim fundamento para ser decretada a anulação do contrato com fundamento em falta e vícios da vontade (…)”. Entendeu também que não se verificavam os requisitos que permitissem a aplicação do regime da incapacidade acidental.
Porém, entendeu colocar a questão de saber se o contrato em causa seria um negócio nulo por ser ofensivo dos bons costumes, ao abrigo do disposto no art.º 280.º e acabou por dar resposta afirmativa a esta questão, o que determinou a procedência da acção com tal fundamento jurídico.
A Relação começou por apontar que “O Tribunal “a quo”, não obstante, na sentença3, identificar ser esse o fundamento do pedido, entendeu, à míngua de factos que permitissem aquele desfecho,4 declará-lo nulo por ser ofensivo dos bons costumes (art.º 280º, n.º 2 do Cód. Civil).”
Ao reapreciar a questão da verificação dos pressupostos da declaração de nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre Autores e Réus por ofensa aos bons costumes. entendeu desde logo que foi “inopinada [a] declaração de nulidade de um negócio jurídico quando o pedido formulado foi apenas a sua anulação, configura, a nosso ver, uma situação de excesso de pronúncia que poderia conduzir à nulidade da sentença (artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC) questão que não nos foi colocada e que por não ser de conhecimento oficioso se mostra sanada.”
Contudo, a Relação ao reanalisar a questão da nulidade do negócio com fundamento na ofensa dos bons costumes, chegou à conclusão de que não se verificava tal fundamento.
Neste contexto, a questão que se coloca a este Supremo Tribunal é se, não obstante a Relação ter analisado a questão da nulidade do contrato por ofensa dos bons costumes, não deixando de tomar posição sobre a “míngua de factos” que permitissem configurar uma anulabilidade com fundamento em vício de vontade ou incapacidade acidental, poderá agora retomar essa análise. Ou seja, estará este Supremo Tribunal balizado pela análise da existência ou não de um contrato nulo por ofensa dos bons costumes ou poderá/ deverá analisar se o mesmo é anulável por um vício de vontade, nos termos configurados pelos Autores na petição inicial e reafirmados na audiência prévia?
A resposta afigura-se positiva. É certo que, tal como é pacífico neste Tribunal, “os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão, mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido”5.
Ora, no caso em apreço, a anulação com fundamento em vício de vontade ou incapacidade acidental não constitui questão nova. Foi precisamente o fundamento com base no qual a acção foi proposta, por conseguinte sujeito ao princípio do contraditório. Assim, nada impede que este Tribunal averigue se os factos que ficaram provados poderão configurar os vícios que foram invocados na petição inicial, embora a Relação tenha entendido que a factualidade apurada é insuficiente para tanto.
Com efeito, nos termos do disposto no art.º 5.º n.º 3 do Código de Processo Civil, “o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”, incumbindo ao tribunal a “qualificação jurídica que julgue adequada, nos termos do artigo 5.º, n.º 3, do CPC, mas dentro da fronteira da factualidade alegada e provada e nos limites do efeito prático-jurídico pretendido.”6
Assim, analisaremos se o contrato celebrado pelas partes:
(i) -é nulo por ofensivo dos bons costumes
(ii) -é anulável por enfermar de um vício de vontade.
2- Nos termos do art.º 280.º n.º 2 “é nulo o negócio contrário à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes.”
Da factualidade apurada, resulta que, “no dia 09.03.2023, por documento particular autenticado, os AA. (AA, nascido em D.M.1938, e mulher, BB), declararam vender a sua casa sita Rua 1, 0000-000, Brejos de Azeitão, aos RR., que declararam comprar, pelo preço de € 100.000,00.” O referido imóvel tem o valor patrimonial de € 142.260,00, determinado no ano de 2020. E está descrito na caderneta predial como sendo um prédio urbano constituído por um edifício de alvenaria de tijolo e estrutura em betão armado com dois pavimentos de habitação composta por seis compartimentos, cozinha, vestíbulo, duas casas de banho e garagem, com a área coberta de 170 m2 e dispondo de um logradouro de 221,20 m2. “Foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc.” As partes acordaram ainda que os compradores poderiam fazer obras no imóvel.
Porém, do documento particular autenticado em que está clausulada a compra e venda consta que esta é feita “livre de ónus e encargos”, sendo totalmente omisso quanto ao acordo de residência dos Autores e quanto à obrigação por parte dos Réus de cuidar dos Autores.
Será este contrato celebrado entre as partes contrário à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes?
Antes de mais como definir o conceito de “bons costumes?
“Os bons costumes são uma noção variável com o tempo e o lugar, abrangendo o conjunto de regras éticas aceites pelas pessoas honestas, correctas, de boa-fé, num dado ambiente e num certo momento (…)”7
A propósito do estudo do objecto das obrigações explica-nos Inocêncio Galvão Teles8 que “a prestação tem de ser possível e lícita (art.º 280.º) (…). Além da possibilidade física e legal da prestação, exige o Código a sua licitude. Faltará este requisito quando a prestação se traduza numa conduta contrária a um dever jurídico, como furtar ou difamar. A ilicitude decorrente da violação de um preceito ou princípio legal é equiparável a resultante da ordem pública ou dos bons costumes (art.º 280.º n.º 2). A ordem pública é representada pelos superiores interesses da comunidade e os bons costumes pelas exigências da moral.”
Os bons costumes envolvem, de acordo com a Doutrina, códigos de conduta sexual e familiar e códigos deontológicos, que a lei não explicita, mas que são de fácil reconhecimento objectivo, em cada momento social.9
Em sintonia com a definição já exposta explicita Mário Júlio de Almeida Costa10 que “por bons costumes há-de entender-se um conjunto de regras de convivência, de práticas de vida, que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comummente. Logo, o exercício de um direito apresenta-se contrário aos bons costumes quando tiver conotações de imoralidade ou de violação das normas elementares impostas pelo decoro social.”
Assim, “entre os exemplos clássicos de actos contrários à ordem pública destacam-se os actos de autolimitação dos direitos de personalidade conflituante com o princípio da dignidade da pessoa humana, as vinculações perpétuas ou por tempo indeterminado, as vinculações desproporcionadas ou excessivas e as cláusulas de exclusão ou limitação da responsabilidade por dolo ou culpa grave”.11
Note-se ainda, como observa Manuel Carneiro da Frada12 que “o sistema português diferenciou (…) entre ordem pública e bons costumes, o que constitui uma especificidade que o distingue de outros sistemas que, como o alemão, não dispõem desse par de noções. A linha de fronteira entre ambas é fluída. Não podem evitar-se zonas de sobreposição, porque há comportamentos que, ademais de ofenderem os bons costumes, representam também uma violação da ordem pública”.
Ora bem, será que deste breve bosquejo do que deve entender-se por contrariedade à ordem pública e ofensa aos bons costumes, na referida norma legal, poderemos concluir quer estamos perante um negócio susceptível de ser integrado nessa categoria?
Afigura-se-nos, claramente, que não. Nem a natureza do contrato permite tal conclusão (contrato de compra e venda de um imóvel), nem a eventual finalidade do contrato, dando por adquirido, como resulta da matéria de facto que a finalidade subjacente ao contrato de compra e venda do imóvel destinava-se a garantir aos Autores o acompanhamento na velhice, por parte dos compradores, pressupondo que aqueles continuariam a viver na casa, apesar de vendida. Por outro lado, os compradores obteriam uma casa para sua habitação a um preço muito abaixo do valor de mercado, o que encontrava a sua justificação e razão de ser na obrigação que assumiam perante os vendedores e, simultaneamente, na compressão do seu direito de propriedade decorrente do acordado direito de habitação por parte dos vendedores.
Nada neste contrato parece violar a ordem pública ou os bons costumes.
Tal como a Relação bem observou, “parece-nos evidente que o contrato celebrado entre Autores e Réus, tal como foi celebrado, não ofende quaisquer regras éticas: O preço alcançado (que apenas se provou ser inferior em cerca de 42.000 euros ao valor patrimonial, desconhecendo-se o seu valor de mercado) é o reflexo do ajuste de os Autores poderem permanecer no imóvel e de serem cuidados pelos Réus, para além de realizarem obras. Para além disso, depreende-se que o imóvel devia estar em mau estado dado o valor significativo que as obras de recuperação do imóvel alcançaram.
Apesar de se desconhecer a situação económica dos Autores, não é inusual os idosos alienarem as suas habitações para obterem mais proventos do que as suas parcas reformas.
Em muitos casos, convencionam permanecer nas suas casas até à sua morte, o que determina que o seu preço seja significativamente inferior ao de mercado.
Aqui não só se convencionou tal prerrogativa como se ajustou que os Réus cuidariam dos Autores, o que implicaria, necessariamente a sua convivência na mesma casa, o que hipoteticamente poderia ter funcionado sem que tal configurasse qualquer atentado contra a dignidade dos Autores.” Note-se que, pelas características do imóvel, seria perfeitamente compatível a convivência de Autores e Réus na mesma casa, com salvaguarda da privacidade de todos.
E, podendo qualificar-se o contrato celebrado, tal como o Tribunal recorrido o qualificou, “como uma venda com um encargo (cláusula modal) onde o adquirente assume (também) a obrigação de prestar assistência aos vendedores enquanto estes fossem vivos”, não se vislumbra que regras éticas, ou princípios e normas elementares impostas pelo decoro social possam estar em causa neste tipo de contrato.
Assim, acompanhamos a conclusão do Tribunal recorrido no sentido de que “nem o próprio negócio é contrário à ordem pública [ou ofensivo dos bons costumes] nem o seu fim o é.
E, também, caso o fosse, necessário era que se tivesse demonstrado ser tal fim comum a ambas as partes para poder ser decretada a sua nulidade (art.º 281ºdo Cód. Civil).
A resolução do dissídio que opõe os Autores aos Réus não passa, pois, pela declaração de nulidade do negócio jurídico por ofensa aos bons costumes.”
Contudo, fica por aqui a concordância com o ponto de vista do Tribunal da Relação.
Com efeito, a conclusão de que a resolução do litígio que opõe Autores e Réus não passa pela declaração de nulidade do negócio jurídico por ofensa aos bons costumes, não é suficiente para determinar, por si só, a improcedência da acção. E assim é porque os autos evidenciam factualidade provada que tem de ser sujeita a um enquadramento jurídico mais profundo para averiguar, nomeadamente, se poderá o negócio celebrado enfermar de outro vício que o torne anulável, tal como foi peticionado inicialmente pelos Autores.
3- Importa agora analisar a questão de saber se o contrato, em apreço, enferma de um vício de vontade.
Com efeito, “a vontade negocial, quando exista, pode estar viciada na sua formação, no processo de volição e de decisão, por deficiências de esclarecimento ou de liberdade. Assim sucede quando o esclarecimento ou a liberdade do seu autor tenham sido perturbados de tal modo que os negócios jurídicos assim celebrados fiquem enfraquecidos e fragilizados.
Em termos muito gerais e, sem prejuízo dos regimes específicos (…) de cada um dos vícios de vontade, o seu regime geral é o da anulabilidade. A parte cuja vontade negocial tenha sido perturbada no seu discernimento e liberdade negociais pode, se assim o desejar, libertar-se do negócio viciado, procedendo à sua anulação.13
“O vício da vontade negocial que se traduza em deficiência de discernimento do autor constitui erro. O erro consiste numa falsa percepção da realidade (…) o erro é a desconformidade entre a realidade e o entendimento dessa realidade. O erro pode incidir em aspectos vários do negócio e a lei dá-lhe tratamento jurídico distinto consoante os casos. Pode ser espontâneo ou provocado (dolo) e pode incidir sobre as pessoas ou o objecto do negócio, sobre os motivos e sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio. O erro que afecta a formação da vontade negocial é, vulgarmente, designado como erro na formação da vontade ou erro- vício, do qual se distingue o erro na declaração ou erro obstáculo que provoca uma divergência não intencional entre a vontade real e vontade declarada”.14
Nas palavras esclarecedoras de João de Castro Mendes “A ordem jurídica exige que a vontade se haja formado de um modo julgado normal e são, ou seja, livre, esclarecida e ponderada. Ao esclarecimento opõe-se o erro, um dos principais vícios na formação da vontade, a par do medo ou coacção moral e da incapacidade acidental”.15
Fazendo agora recair a nossa atenção sobre o negócio celebrado por Autores e Réus, resulta dos factos que Autores e Réus celebraram, no dia 09.03.2023, por documento particular autenticado, um contrato de compra e venda que incidiu sobre uma casa sita Rua 1, 0000-000, Brejos de Azeitão, pelo preço de €100.000,00.
O referido contrato contém apenas sete cláusulas. Na 1.ª cláusula (objecto), os primeiros outorgantes declaram vender aos segundos outorgantes o identificado imóvel.
Na 2.ª cláusula (preço) é acordado o preço de €100.000,00, declarando-se que o mencionado valor foi pago.
Na 3.ª cláusula (ónus e encargos) consta que “O imóvel é vendido livre de ónus e encargos”.
A 4.ª cláusula refere-se à licença de utilização. A 5.ª cláusula ao certificado energético e a 6.ª cláusula ao cumprimento do direito legal de preferência.
A 7.ª cláusula (destino da aquisição) tem o seguinte teor:
“Os segundos outorgantes “CC e DD” expressamente declaram que o imóvel ora adquirido se destina a habitação própria e permanente.”
Porém, como ficou provado “foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc.”.
Contudo, estranhamente, nada ficou consignado no contrato de compra e venda de imóvel que apenas apresenta as já mencionadas sete singelas cláusulas.
Ora, o acordado pelas partes incluía o direito de os Autores continuarem a residir no imóvel, o que é uma situação bastante invulgar no âmbito do típico contrato de compra e venda de imóvel. Logo, tal acordo teria, necessariamente, de determinar a existência de uma cláusula contratual de forma a garantir tal direito dos vendedores. Tal direito poderia ser configurado como uma reserva de usufruto a favor dos vendedores, vitalício ou por determinado prazo; ou um direito de habitação, nos termos do art.º 1484.º do Código Civil. Nada tendo sido clausulado no sentido de formalizar tal acordo, a posição jurídica dos vendedores ficou completamente desprotegida, como se veio a comprovar pelo teor da carta enviada pelos compradores, datada de 13.07.2023, mediante a qual estes, através da sua I. mandatária, comunicaram aos AA. que teriam de sair de casa no prazo de 30 dias, ou seja, cerca de cinco meses após a celebração do contrato de compra e venda.
Ocorre que também nada ficou clausulado sobre os termos em que deveria processar-se as prestações por parte dos compradores, quanto aos cuidados relacionados com a confecção de refeições e tratamento de roupas. Quem suportaria o custo dos alimentos? Quem pagaria as contas da água e da electricidade e demais despesas da casa?
Ao declararem no contrato que “O imóvel é vendido livre de ónus e encargos”, tal cláusula está em completa oposição com aquilo que foi acordado pelas partes. Tal como a Relação observou “O que se evidencia é uma venda com um encargo (cláusula modal) onde o adquirente assume (também) a obrigação de prestar assistência aos vendedores enquanto estes fossem vivos”.16 Porém, o que ficou clausulado foi precisamente o oposto, ou seja, que ´imóvel é vendido livre de (…) encargos”.
Afigura-se que desta situação têm de ser retiradas consequências jurídicas relevantes para o desfecho da acção que vão muito para além da constatação, algo conformista, retirada pela Relação, segundo a qual “o contrato não se desenrolou conforme as expectativas das partes, emergindo dos factos provados que a situação se revelou até mais penalizante para os Réus.”
Embora discordando desta última conclusão, não releva, para já, discutir para qual das partes o negócio se revelou mais penalizante, ainda que este aspecto possa vir a ter algum interesse, no enquadramento jurídico do caso.
O que importa desde já avaliar é qual a consequência jurídica, em termos de validade deste contrato, da circunstância de o mesmo conter uma cláusula que está em frontal oposição com aquilo que foi acordado, descaracterizando totalmente o próprio contrato.
Porém, em sede de caracterização do contrato que foi efectivamente celebrado, importa, previamente, realizar um esforço de maior rigor nessa mesma qualificação. A cláusula modal é típica dos negócios gratuitos e não dos negócios onerosos como é a compra e venda. Logo, cremos que mais exacto será configurar o contrato celebrado como um contrato misto, em sentido estrito, qualificado como doação mista, ou seja, o contrato em que segundo a vontade dos contraentes, a prestação de um deles (a transmissão da coisa), só em parte é coberta pelo valor da contraprestação (o preço), para que a diferença de valor entre ambas beneficie gratuitamente o outro contraente.17 O Autor citado exemplifica com um caso semelhante ao caso sub judice: “ Se A vender a B um prédio que vale 1000 pelo preço de 500, tendo os contraentes a intenção de beneficiar gratuitamente o comprador com a diferença de valor entre as duas prestações, não será licito afirmar, como sustentam os defensores da teoria da separação (Trennungstheorie), que há nesse caso uma venda do prédio por 1000, seguida de uma doação de 500, ou que o prédio foi vendido numa metade e doado em outra metade. A estrutura do negócio é diferente, a realidade é outra. A doação fez-se através da compra e venda; esta, mediante a redução intencional de um dos seus elementos fundamentais (o preço), foi assimilada pela doação. Aproveitou-se ou utilizou-se a compra para fazer uma doação.”18
No caso em apreço, teria ocorrido uma doação com cláusula modal, nos termos previstos no art.º 963.º que estabelece o seguinte: “As doações podem ser oneradas com encargos.” Neste caso o encargo consistia na limitação da disponibilidade do imóvel na medida em que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, e o compromisso por parte dos RR de cuidarem dos Autores.
E é, precisamente, em face deste enquadramento fáctico -jurídico que encontramos justificação para a diferença entre o preço pago pelo imóvel (100.000,00) e o seu valor real. É certo que não ficou provado o valor de mercado do imóvel, mas sendo o valor patrimonial de € 142.000,00, resulta dos dados de experiência comum que o seu valor de mercado seria muito superior.
Ora, aqui chegados, salta à vista, uma realidade indesmentível: os Autores declararam algo diametralmente oposto àquilo que queriam: declararam vender um imóvel livre de encargos e na verdade, acordaram a prestação de vários encargos a suportar pelos Réus.
Ora, nos termos do disposto no artigo 247.º do Código Civil, “quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.”
A divergência não intencional entre a vontade e a declaração ocorre sempre que o declarante, inadvertidamente, faz constar da sua declaração algo que não coincide com aquilo que queria declarar: é o erro na declaração também designado erro -obstáculo (impede a expressão correcta da vontade negocial.19
Afigura-se, assim, que a situação em análise melhor se adequa ao regime do erro obstáculo do que se enquadra no erro-vício. Com efeito, “a diferença em termos conceptuais é clara; no erro- vício, a pessoa erra ao decidir; no erro- obstáculo, a pessoa erra ao declarar.”20
Os requisitos de relevância do erro na declaração são: - a essencialidade (para o declarante); a cognoscilidade (para o declaratário). Há essencialidade quando se chega à conclusão de que o declarante, se não fosse o erro não teria emitido a declaração de vontade ou não teria emitido a declaração tal como a emitiu, isto é, teria emitido uma declaração de conteúdo diverso. Dito de outro modo, a essencialidade verifica-se “sempre que se conclua que o erro incida sobre um elemento do negócio que seja determinante da sua celebração, isto é, que a parte que errou não o teria celebrado se se tivesse apercebido do erro. Se o erro afecta algo de secundário e de irrelevante no negócio, se se demonstrar que a parte teria celebrado o negócio mesmo nos moldes errados em que o declarou, nenhum fundamento haverá para o anular.”21
Flui do exposto que o erro dos Autores incide sobre algo de essencial no negócio celebrado, a ponto de a cláusula que está em oposição com a vontade dos Autores, descaracterizar o próprio negócio que estes pretendiam celebrar. Os Autores subscreveram um contrato totalmente diferente daquele que efectivamente queriam celebrar, amputado das cláusulas que protegeriam a posição jurídica dos Autores, contendo apenas aquelas que contemplavam os interesses dos Réus.
O requisito da cognoscibilidade significa que essa essencialidade tem de ser conhecida do declaratário, ou pelo menos, cognoscível. A lei não exige a prova de um conhecimento concreto, basta que nas circunstâncias concretas do negócio, a outra parte devesse, com uma diligência normal, conhecê-la.22 Contudo, no caso concreto, decorre da factualidade apurada que este requisito também se verifica, pois os declaratários tinham perfeito conhecimento do elemento do negócio que foi determinante para a sua celebração, por parte dos Autores, ou seja, o direito de continuarem a residir na casa objecto do contrato e o direito a serem cuidados e assistidos pelos Réus, dado serem pessoas idosas, com mais de oitenta anos e carecerem desses cuidados. Não podiam ignorar, dado que” foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc.” Verificam-se, por conseguinte, ambos os requisitos da relevância do erro na declaração.
Não se nega, subjacente ao regime dos contratos vigora o princípio do favor negotti, segundo o qual “a ordem jurídica só deve impor a destruição dos actos jurídicos afectados por qualquer vício quando esse resultado se mostre irremediável. Quanto possível, o negócio deve ser, pois, tratado no sentido que permita a sua manutenção e consequente produção de efeitos. Assim, o princípio do favor negotti tende a manter a relevância do acto praticado pelas partes, em si mesmo, enquanto tal, salvando-o da invalidade”23 Contudo, este princípio “não impõe absolutamente a validade nem impede a invalidade mas, como princípio que é, influencia e aponta caminhos ao exercício jurídico em direcção à validade. A validade é preferível à invalidade e, assim, sempre que possível, deve o intérprete e o aplicador do direito tentar encontrar os processos e as soluções que evitem a invalidade.”24
Ora, decorre do exposto que a dimensão e consequências do erro-obstáculo de que enferma o negócio celebrado pelas partes, a ponto de descaracterizá-lo totalmente, transformando-o num negócio totalmente diferente daquele que foi acordado pelas partes, estabelecendo-se uma situação de desequilíbrio tal, entre as posições jurídicas das partes, que não se mostra viável a manutenção do contrato. O vício de que enferma o contrato no contexto já longamente descrito é irremediável, não sendo juridicamente viável salvá-lo da total invalidade.
Resulta, pois, com cristalina evidência, a aplicabilidade ao caso concreto do disposto no supramencionado art.º 247.º do Código Civil, donde decorre a anulabilidade do contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réus.
Nos termos do disposto no art.º 289.º do mesmo diploma legal, “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”
Contudo, ainda que assim não seja entendido, sempre a anulabilidade do contrato em análise resultaria de outra configuração jurídica igualmente permitida pela factualidade apurada, tal como as partes foram oportunamente notificadas, cumprindo-se o princípio do contraditório.
Vejamos:
Como ficou anteriormente desenvolvido, paralelamente ao contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réus “foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc..”25
Ora, como dispõe o art.º 251.º “o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira (…) ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art.º 247.º”
Ora, o motivo determinante da vontade dos Autores em concretizar a venda da moradia em que residiam, por um preço inferior ao seu valor de mercado, como ficou exposto, reside na convicção de que os Réus iriam prestar-lhe assistência e cuidados de que necessitavam, dada a sua avançada idade. Caso soubessem que tal não iria ocorrer, não teriam querido vender o imóvel, nas condições em que o fizeram.
Constitui, pois, erro sobre o objecto do negócio ou erro vício, a errada convicção determinante da convicção da parte contratante, produzida pela actuação dos compradores que se comprometeram a “cuidar dos Autores, confeccionado as refeições, tratamento de roupa, etc.”26
Os contornos muito específicos deste caso concreto, suportam uma análise multifacetada e uma qualificação jurídica que, normalmente, não permite a coexistência de figuras jurídicas distintas.
E assim é que, afigurando-se que ao caso se adequa a argumentação relativa à verificação de um erro- obstáculo, afinal, de outro ponto de vista, na especificidade do caso concreto, é perfeitamente identificável um erro-vício, ou seja, um erro na formação da vontade.
Porém, para que assim seja, temos de partir do pressuposto que a realidade sobre que incidiu o erro já existia à data da celebração do negócio, pois que a alteração das circunstâncias pressupostas já pertence a outro enquadramento jurídico, seguidamente analisado.27
Dispõe o art.º 252.º n.º 1 o seguinte:
“O erro que recaia nos motivos determinantes da vontade, mas se não refira à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio, só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo, a essencialidade do motivo.”
Este preceito não é aplicável ao caso que nos ocupa, visto que resulta do exposto que estão em causa motivos determinantes da vontade que têm a ver, precisamente, com o objecto do negócio.
Mas especifica o n.º 2 do mesmo preceito:
“Se, porém, recair sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, é aplicável ao erro do declarante o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído.”
Este preceito convoca uma figura próxima do erro, designada por “pressuposição”.
“Podemos caracterizar a pressuposição como a convicção por parte do declarante, decisiva para a sua vontade de efectuar o negócio, de que certa circunstância se verificará no futuro ou de que se manterá um certo estado de coisas.”28
“A alteração anormal das circunstâncias pressupostas – no caso expulsão da moradia por parte dos Réus, ao arrepio do que tinha sido acordado e inviabilizando a assistência dos Autores por parte dos Réus, constitui, nos termos do art.º 437.º, fundamento de resolução ou modificação do contrato, quando a manutenção do conteúdo contratual contrarie a boa-fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato. (…) a pressuposição refere-se ao futuro e o erro refere-se ao presente ou ao passado.”29
Assim, como não existe prova segura de que a intenção dos Réus, à data do contrato, fosse frustrar aquela convicção dos Autores, mas tendo tal ocorrido, incontestavelmente, num momento futuro, considerando aquela data, mais rigoroso será considerar aplicável ao caso o disposto neste preceito legal, ou seja, o regime da resolução do contrato em vez do regime da anulação.
Contudo, face ao disposto nos artigos 434.º e 801 n.º 2, os efeitos jurídicos são muito equivalentes, dado que a finalidade da indemnização prevista no n.º 2 do art.º 801.º é colocar o contraente na situação que teria se o contrato não houvesse sido celebrado (interesse contratual negativo)30.
Como já supra referido, nos termos do disposto no art.º 5.º n.º 1 do Código de Processo Civil, “às partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir (…)”. Porém, de acordo com o n.º 3 do mesmo preceito legal, “o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.”
Assim, tal como a Jurisprudência deste STJ tem entendido, “ O tribunal não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito- podendo, consequentemente, com plena autonomia, qualificar juridicamente os factos alegados como integradores da causa de pedir (…), suprindo uma omissão da parte na indicação do fundamento jurídico da sua pretensão ou corrigindo oficiosamente uma qualificação jurídica que tenha por incorrecta , imperfeita ou inadequada (…). O que identifica decisivamente a pretensão material do autor, o efeito jurídico que ele visa alcançar, enquanto elemento individualizador da acção, é o efeito prático-jurídico por ele pretendido e não a exacta caracterização jurídico-normativa da pretensão material,31 a sua qualificação ou subsunção no âmbito de certa figura ou instituto jurídico”.32
Não está, pois, vedado a este Tribunal caracterizar jurídico-normativamente a pretensão dos Autores de forma diferente daquela que foi subsumida por esta. Não têm razão os Réus, em todo a sua argumentação, pois que a decisão se contém rigorosamente dentro da factualidade alegada e provada e nos limites do efeito pratico-jurídico pretendido.
“Sempre que o enquadramento jurídico realizado pelo tribunal se contenha dentro dos limites da factualidade essencial alegada e seja adequado ao efeito prático-jurídico pretendido, pode o tribunal realizá-lo, posto que as partes tenham tido oportunidade de se pronunciar sobre ele, sendo poder-dever do julgador proceder à requalificação ou reconfiguração normativo-jurídica do caso quando cumpridas aquelas condições”.33
No caso, as partes tiveram oportunidade de se pronunciar sobre a possibilidade de o Tribunal vir a dar, ao caso, o enquadramento jurídico que acaba de expor, tendo sido dado cumprimento ao princípio do contraditório e salvaguardado o princípio da igualdade das partes (art.º 4.º do CPC).
Deve, pois, em conformidade, decretar-se a resolução do contrato de compra e venda, com o que procede o recurso.
IV- DECISÃO
Por tudo o que fica exposto, acordamos na 7.ª secção do Supremo Tribunal de Justiça, em conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e, consequentemente:
1- Decreta-se a resolução do contrato de compra e venda outorgado por Autores e Réus, datado de 09 de março de 2023, que teve por objecto o prédio urbano destinado a habitação, situado na Rua 1, na freguesia de ..., concelho de Setúbal, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número seis mil e noventa e oito, da dita freguesia. ordenando-se o cancelamento do registo de aquisição a favor dos Réus.
2- Como consequência legal da resolução do, em consonância com o disposto no art.º 801.º n.º 2 do Código Civil, condenam-se os Autores a restituir aos Réus a quantia de € 100.000,00 que deles receberam e ainda a quantia de € 68.000,00 que os Réus despenderam na realização das obras na casa dos Autores, conforme ponto 15 dos factos provados.
Custas pelos Réus.
Lisboa, 7 de julho de 2026
Maria de Deus Correia
Arlindo Oliveira
Fátima Gomes
1. Redacção dada pelo Tribunal na sequência de reapreciação da decisão de facto.
2. Serão do Código Civil todos os artigos que vierem a ser citados sem indicação de proveniência.
3. Sendo que na audiência prévia ficou expressamente definido como integrando o objecto do processo a “Anulação do negócio por erro na formação da vontade e/ou por incapacidade acidental, e consequências dessa anulação”.
4. Sublinhado nosso.
5. Vide, a título exemplificativo, Acórdão do STJ de 08-10-2020, Processo 4261/12, disponível em www.dgsi.pt
6. Acórdão do STJ de 19-01-2017, Processo 873/10.9T2AVR.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
7. Mota Pinto, Teoria Geral, 3.ª edição. P.552.
8. In “Direito das Obrigações”, 4.ª edição, Coimbra Editora, p.35.
9. António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral Tomo I, 3.ª edição, p.709.
10. “Direito das Obrigações, 10.ª edição reelaborada, Almedina, p.88.
11. Nuno Manuel Pinto Oliveira, “Em tema de ordem pública”, in Elsa Vaz de Sequeira (coord.), Católica Talks – Conceitos indeterminados e cláusulas gerais, Lisboa, UCP Editora, 2024, p.210. APUD Acórdão do STJ de 17-06-2025, Processo 854/21.7T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt
12. “A ordem pública no Direito dos contratos”, in Forjar o Direito, Coimbra, Almedina, 2015, p. 88.
13. Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 9.ª edição, p.656.
14. Idem, pp. 656- 657.
15. Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, AAFDL, 1995, pág. 106.
16. Sublinhado nosso.
17. João de Matos Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 5.ª edição, p.277-278.
18. Antunes Varela, ob. Cit., p.279
19. Pedro Pais Vasconcelos, ob.cit., p.697.
20. Idem, p.697.
21. Pedro Pais Vasconcelos, ob.cit., p. 698.
22. Idem.
23. Luís Carvalho Fernandes in “A conversão dos negócios jurídicos civis”, Almedina, pag.516/517
24. Vide a propósito Acórdão do STJ de 08-11-2018, Processo 31488/15.4T8LSB.L1.S2, disponível em www.dgsi.pt
25. Ponto 6.º da matéria de facto provada.
26. Vide acórdão do TRL de 16-01-1986: Col. Jur., 1986, 1.º-90.
27. Carlos Alberto da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1976, p.686-387.
28. Carlos Alberto da Mota Pinto, ob cit., p.387.
29. Idem, p.387.
30. Galvão Telles, Obrigações, 3.º, p. 420.
31. Sublinhado nosso.
32. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02-03-2011, Processo 823/06.7TBLLE.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
33. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16-02-2023, Processo 3063/18.9T8PTM.E2.S1, disponível em www.dgsi.pt
