314/23.1T8AMD.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário I. Não se justifica a reapreciação da decisão sobre a matéria de facto quando, mesmo acolhida a alteração pretendida pelos recorrentes, os factos seriam insuficientes para preencher os pressupostos jurídicos da pretensão deduzida, permanecendo a decisão de mérito inalterada. II. A alegação de que os arrendatários desconheciam a cláusula que lhes atribuía o pagamento das despesas correntes de condomínio e de que não teriam celebrado o contrato de arrendamento se a conhecessem não basta para fundar a anulabilidade por erro, sendo ainda necessário que o senhorio conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade daquele elemento para a decisão de contratar. III. O regime de imputação ao senhorio dos encargos e despesas relativos às partes comuns do edifício, previsto no artigo 1078.º, n.º 3, do Código Civil, tem natureza supletiva, podendo as partes convencionar por escrito que as despesas correntes de condomínio sejam suportadas pelo arrendatário, sem que tal repartição contratual se confunda com a responsabilidade do proprietário perante o condomínio.

Acórdão Acordam os abaixo identificados juízes do Tribunal da Relação de Lisboa: Relatório Apelantes / réus: “R1” e “R2” Apelada / autora: “A” A autora intentou a presente ação declarativa contra o réu, pedindo que: seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com o réu, nos termos do artigo 1051.º , alínea a), do Código Civil e, consequentemente, seja o réu condenado a proceder à desocupação do imóvel, entregando-o à autora livre de pessoas e bens; seja o réu condenado a pagar à autora, a título de indemnização, até ao momento da restituição do imóvel, o valor da renda elevada ao dobro, conforme estabelece o artigo 1045.º , n.º 1 e 2, do Código Civil . Alegou para o efeito que: é proprietária da fração autónoma designada pela letra E, correspondente ao 1.º andar frente, do prédio urbano sito na Av. …; por acordo escrito datado de 1 de fevereiro de 2016, cedeu o gozo dessa fração ao réu, para habitação própria, pelo prazo de um ano, com início a 1 de fevereiro de 2016, mediante a contrapartida do pagamento de uma renda; por carta registada com aviso de receção e por contacto de agente de execução, comunicou ao réu a sua pretensão de não renovação do contrato com efeito a 31 de janeiro de 2023; o réu não lhe entregou o imóvel. Citado, o réu contestou, invocando a exceção dilatória de preterição do litisconsórcio necessário passivo uma vez que é casado. Mais alegou que vivia no locado ao abrigo de um contrato de arrendamento celebrado no ano de 2011 e que, em fevereiro de 2016, a senhoria, aproveitando-se do facto de ser idoso, convenceu-o erradamente que o contrato de arrendamento já tinha terminado desde 8 de abril de 2014 e que era necessário fazer um novo. Acreditando, assinou um novo contrato, o que o deixou numa situação contratual mais desfavorável, pelo que o contrato é nulo. Por ter sido requerida pela autora, o tribunal admitiu a intervenção principal provocada da mulher do réu, como associada deste (de ora em diante designada por «interveniente principal» ou «ré»). Citada, a interveniente principal apresentou contestação, aderindo ao articulado apresentado pelo corréu, e deduziu reconvenção contra a autora, pedindo a condenação no pagamento do montante de €2.635,00 com fundamento em desconhecimento da cláusula quinta do contrato de arrendamento de 2011 que onerava o inquilino com o pagamento das despesas de condomínio, contrato que não teriam celebrado se conhecessem essa cláusula. A autora replicou. Na sequência de convite do tribunal, o réu aderiu ao pedido reconvencional formulado pela ré. O processo seguiu os regulares termos e, após audiência final, foi proferida sentença que julgou a ação e a reconvenção improcedentes, absolvendo os réus e a reconvinda dos respetivos pedidos. A interveniente principal não se conforma e recorre, concluindo as suas alegações de recurso da seguinte forma: A Interveniente Principal recorre muito respeitosamente da douta sentença que colocou termo ao processo porquanto discorda da decisão aí proferida na parte em que a Autora foi absolvida do pedido reconvencional formulado pelos Reconvintes. Designadamente, a Interveniente Principal recorre muito respeitosamente da douta sentença que colocou termo ao processo quanto aos «Factos Não Provados» elencados a folhas 5 da douta sentença recorrida, mais concretamente das als. c) a e) nas quais se pode ler textualmente: «c) Aquando da celebração do contrato referido em 2) dos factos provados, os réus não tomaram conhecimento da parte final da cláusula quinta referida em 4); d) Só passados dois meses foi comunicado que teriam de pagar condomínio no valor de 14,10 euros e depois de 15,51 euros; e) Se os réus tivessem tido conhecimento de que teriam de suportar tais despesas não teriam celebrado o contrato em causa;» Ao invés do afirmado na douta sentença a quo e diga-se, desde já, sempre respeitando os princípios basilares de que o Mmo. Sr. Dr. Juiz a quo julgou e decidiu à luz das regras da experiência comum e norteado pelo princípio da livre apreciação da prova são diversas as passagens dos Réus e das testemunhas que, ressalvado o maior e mais devido respeito, levariam a uma decisão diferente da recorrida relativamente à reconvenção (a favor dos Réus). As declarações de parte dos Réus e os depoimentos das testemunhas ouvidas em julgamento são, ressalvado v. douto entendimento em sentido diverso, bastante verossímeis e completamente credíveis e devem ser valorizadas, por contraposição às declarações prestadas pela Autora no mesmo dia 23 de outubro de 2025. O C.A. válido é o primeiro, o realizado a 8 de abril de 2011. Esse contrato de arrendamento encontra-se assinado pela A. e pelo seu marido, a qual nunca afirmou que em algum momento tivesse(m) explicado ao Réu ou à Interveniente Principal que o pagamento do condomínio seria para ser manter. Pelo que, considerou e mal a douta Sentença recorrida (ressalvado o maior e mais devido respeito, que é muito (não é demais que o diga), que os Réus sabiam desde que assinaram o contrato de arrendamento que lhes era devido o pagamento do condomínio daquela fração. Entendimento que não corresponde à verdade dos factos e à prova supra referida produzida em julgamento. Pelo exposto, deve a sentença recorrida ser revogada na parte em que não considerou provado o pedido reconvencional deduzido pela Ré, Interveniente Principal, ao qual o Réu aderiu totalmente, sendo a A. igualmente condenada a cumprir o que lhe foi peticionado a título de reconvenção nos seus precisos termos, sendo para tal, considerados provados todos os factos que na Sentença recorrida constam como “não provados”.» O réu aderiu ao recurso da interveniente principal, secundando-o. Não foram oferecidas contra-alegações. Foram colhidos os vistos e nada obsta ao conhecimento do mérito. Objeto do recurso Sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações de recurso que delimitam o âmbito da apelação ( artigos 635.º , 637.º , n.º 2, e 639.º , n.ºs 1 e 2, do CPC ). Tendo em conta o teor daquelas, importa apreciar a impugnação da decisão sobre os factos não provados das alíneas c), d) e e) e determinar se assiste aos reconvintes o direito à restituição das quantias pagas a título de despesas de condomínio, no montante de €2.635. Fundamentação de facto Estão provados os seguintes factos (que os recorrentes não discutem): Encontra-se inscrita pela apresentação 8 de 2003/09/02 a aquisição, por compra, a favor de “A”, solteira, do direito de propriedade, sobre a fração autónoma identificada pela letra “E”, correspondente ao primeiro andar frente do prédio urbano constituído em propriedade horizontal situado na Avenida …, descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o número …29, da freguesia da Damaia; “A” e “B”, na qualidade de proprietária e cônjuge, respetivamente, por um lado, e “R1” e “R2”, na qualidade de inquilino e cônjuge, respetivamente, por outro lado, assinaram um documento datado de 8 de abril de 2011, intitulado Contrato de Arrendamento de Duração Limitada Renda Livre, tendo ali declarado ajustar o arrendamento da fração identificada em 1), destinado exclusivamente à habitação do segundo outorgante, mediante o pagamento de uma renda anual de 4.200,00 euros, pagável em duodécimos de 350,00 euros; Na cláusula sétima do documento identificado em 2), ficou a constar o seguinte: O prazo de duração do contrato é de 3 anos, com início a 8/04/2011 e finda em 8/4/2014 ; Na cláusula quinta do documento identificado em 2), ficou ainda o seguinte: Também seguindo os art.º. 40.º e 43.º do RAU ficam a cargo do inquilino as despesas correntes do condomínio as quais deverão ser pagas por inteiro ou em partes até à reunião anual de todos os condóminos. No ano de 2016, “A”, convencida que o contrato identificado em 2) e 3) já não estava em vigor, por ter sido ultrapassado o prazo de validade nele exarado, procurou “R1” e transmitiu-lhe que o contrato já não estava em vigor, e propôs-lhe a celebração de um novo contrato de arrendamento em que manteria exatamente as mesmas condições do contrato anterior; Apenas por estarem convencidos que o contrato referido em 2) e 3) já não estava em vigor, a “A”, na qualidade de senhoria, e “R1”, na qualidade de inquilino, assinaram um documento denominado Contrato de Arrendamento Urbano para fins habitacionais com prazo certo , datado de 1 de fevereiro de 2016, onde ficou exarado, além do mais, o seguinte: É celebrado o presente contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, com prazo certo, nos termos do disposto no artigo 1095.º do Código Civil e ao abrigo da Lei n.º31/2012 , de 14 de agosto, que se rege pelas cláusulas seguintes: (...) Clausula Segunda Pelo presente contrato o primeiro outorgante toma de arrendamento o locado melhor identificado na cláusula primeira que se destina exclusivamente a habitação própria e permanente do segundo outorgante, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, sob pena de resolução contratual. Cláusula terceira Este arrendamento é feito pelo prazo de 1 ano, com início a 1 de fevereiro de 2016 e renovar-se-á automaticamente no seu termo e por iguais e sucessivos períodos de tempo, sem prejuízo do direito de as partes se oporem à sua renovação nos termos do disposto na lei e nos números seguintes. Cláusula quarta 1. A renda mensal é de trezentos e cinquenta euros (350€) a pagar pelo segundo outorgante ao primeiro outorgante até ao oitavo dia do mês seguinte e sempre correspondente ao mês anterior (…) Cláusula sétima É da responsabilidade do segundo outorgante todos os encargos relativos ao consumo de água, eletricidade, gás, telefone, internet, manutenção e limpeza do arrendo bem como o pagamento do condomínio, correspondente ao período de vigência desde contrato (…); No dia 21 de junho de 2022, o réu foi interpelado por agente de execução com a notificação judicial avulsa requerida pela autora, que correu termos no Juízo Local Cível da Amadora J2, onde constava, além do mais, o seguinte: (…) vem por este meio, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1097.º , n.º1, alínea b) do Código Civil comunicar formalmente ao requerido / arrendatário, a oposição à renovação do contrato de arrendamento (…), o mesmo deixará de produzir efeitos a partir do próximo dia 31 de janeiro de 2023, devendo ser, em consequência, o imóvel / locado (e as respetivas chaves) entregues à Requerente / senhoria até essa mesma data, totalmente devoluto de pessoas e bens (…) No dia 30 de abril de 2005, “R1”, de 52 anos de idade, e “R2”, de 48 anos de idade, contraíram casamento um com o outro, no regime de bens de comunhão de adquiridos; Os réus têm vindo a pagar a prestação de condomínio do prédio onde vivem. A sentença recorrida considerou não provados os seguintes factos (em parte postos em crise na apelação, o que se aprecia em III.1.): A autora enganou deliberadamente o réu, aproveitando-se da sua ingenuidade; Bem sabia a autora que o contrato celebrado a 8 de abril de 2011 continuava em vigor; Aquando da celebração do contrato referido em 2) dos factos provados, os réus não tomaram conhecimento da parte final da cláusula quinta referida em 4); Só passados dois meses foi comunicado que teriam de pagar condomínio no valor de 14,10 euros e depois de 15,51 euros; Se os réus tivessem tido conhecimento de que teriam de suportar tais despesas não teriam celebrado o contrato em causa. Apreciação do mérito do recurso 1. Da impugnação da matéria de facto A recorrente, acompanhada pelo corréu, que aderiu ao recurso, pretende que os factos considerados não provados nas alíneas c), d) e e) sejam julgados provados. Está em causa saber se, aquando da celebração do contrato de arrendamento de 2011, os réus desconheciam a parte final da cláusula quinta, que atribuía ao inquilino as despesas correntes de condomínio; se apenas dois meses depois lhes foi comunicado que teriam de pagar essas despesas, inicialmente no valor de €14,10 e, posteriormente, de €15,51; e se, conhecendo tal obrigação, não teriam celebrado o contrato. Para sustentar a alteração pretendida, são invocadas as declarações de parte dos réus e os depoimentos de duas testemunhas, com indicação, no corpo das alegações, das passagens das gravações consideradas relevantes. Encontram-se, assim, identificados os pontos de facto impugnados, os meios probatórios em que assenta a discordância e a decisão que se pretende obter, estando satisfeitos os ónus previstos no artigo 640.º do CPC . O cumprimento desses ónus não dispensa, porém, a apreciação da utilidade da modificação factual pretendida. A reapreciação da matéria de facto não constitui um fim em si mesma, antes se encontra funcionalmente ordenada à decisão da causa. Por isso, os poderes conferidos à Relação pelo artigo 662.º do CPC devem ser exercidos em conjugação com o princípio da limitação dos atos, consagrado no artigo 130.º do mesmo Código, que proíbe a prática de atos processuais inúteis. Conforme salientado no Ac. do STJ de 17/05/2017, proc. 4111/13.4TBBRG.G1.S1 , a aplicação daquele princípio pode justificar o não conhecimento da impugnação da matéria de facto quando, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, da reapreciação não possa resultar qualquer elemento factual relevante para a decisão de mérito. Não basta, portanto, que exista discordância quanto ao julgamento de determinado facto; é necessário que a alteração pretendida possa influenciar a solução do litígio, por si ou em conjugação com a restante factualidade atendível. Importa, nesta perspetiva, determinar se a demonstração dos factos enunciados nas alíneas c), d) e e) permitiria sustentar a pretensão restitutória dos reconvintes. Estes pretendem obter a restituição das quantias pagas a título de despesas de condomínio, invocando que desconheciam a estipulação que lhes atribuía esse encargo e que, se dela tivessem tido conhecimento, não teriam celebrado o contrato. É, pois, nesse alegado desconhecimento e na sua influência sobre a decisão de contratar que fazem assentar o fundamento para afastar a vinculação à cláusula. Assim configurada, a questão situa-se no domínio do erro, não decorrendo da alegação, por si só, uma causa de nulidade da estipulação. A divergência entre a vontade real e a vontade declarada, quando causada por erro, é suscetível de determinar a anulabilidade nos termos do artigo 247.º do Código Civil . Quando o erro respeite à formação da vontade e incida sobre o objeto do negócio, o artigo 251.º remete igualmente para os pressupostos estabelecidos naquele preceito. Em qualquer destes enquadramentos, não basta demonstrar a existência do erro e a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu: exige-se ainda que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar essa essencialidade. Trata-se de requisitos distintos. Uma coisa é a importância determinante que certo elemento assume na decisão de contratar; outra, o conhecimento ou a cognoscibilidade dessa importância pela contraparte. O que a lei exige, neste segundo plano, não é que o destinatário da declaração conheça o próprio erro, mas que conheça ou não deva ignorar o caráter decisivo, para o declarante, do elemento sobre o qual ele recai. A demonstração dos factos integrantes destes requisitos incumbe a quem invoca o erro, nos termos do artigo 342.º , n.º 1, do Código Civil , como se sublinha no Ac. do STJ de 15/05/2012, proc. 5223/05.3TBOER.L1.S1 . Ora, mesmo admitindo, sem conceder e apenas para efeito de apreciação da utilidade da impugnação, que todos os factos cuja alteração se pretende viessem a ser julgados provados, deles apenas resultaria que os arrendatários desconheciam inicialmente a obrigação de suportar as despesas de condomínio, que dela tomaram conhecimento dois meses depois e que, se a conhecessem, não teriam contratado. Ficariam, desse modo, estabelecidos o desconhecimento invocado e a essencialidade subjetiva do elemento sobre o qual teria incidido o erro. Não ficaria, contudo, demonstrado que a senhoria conhecia ou não devia ignorar essa essencialidade. Com efeito, a afirmação de que os réus não teriam celebrado o contrato se soubessem que lhes competia pagar aquelas despesas respeita à sua própria decisão negocial. Não exprime, simultaneamente, o conhecimento dessa circunstância pela autora, nem contém, só por si, factos que permitam concluir que ela não a devia ignorar. Também a alegada comunicação da obrigação apenas dois meses depois da celebração do contrato não esclarece o que a senhoria sabia ou devia saber, no momento da contratação, acerca da importância determinante que a repartição desse encargo assumia para os réus. Não se exige, para este efeito, que a essencialidade tenha sido objeto de uma declaração expressa dos arrendatários, nem que os articulados reproduzam a terminologia da lei. O conhecimento ou a cognoscibilidade podem resultar de circunstâncias concretas do processo negocial. Porém, não foram alegadas circunstâncias das quais se possa retirar que a autora sabia ou não devia ignorar que a não assunção das despesas de condomínio constituía, para os réus, uma condição decisiva da celebração do arrendamento. A alegação do desconhecimento da cláusula e da decisão que os réus teriam tomado se a conhecessem não supre essa falta. Deste modo, a alteração pretendida deixaria por preencher um dos pressupostos necessários à relevância do erro. Ainda que as três alíneas passassem a integrar o elenco dos factos provados, não permitiriam, no quadro da pretensão deduzida e em conjugação com os demais factos assentes, fundar a anulabilidade invocada e a consequente restituição das quantias pagas. A apreciação da validade da estipulação à luz do regime legal de repartição das despesas do locado não depende, por sua vez, da demonstração daqueles factos. Ainda que discordássemos da análise do tribunal de 1.ª instância relativa ao juízo sobre a inverosimilhança das declarações de parte ou dos depoimentos indicados pelos recorrentes, o raciocínio ora expendido não depende dela e admite, precisamente, a hipótese factual mais favorável aos recorrentes, concluindo que, mesmo nessa hipótese, a alteração seria insuficiente para produzir a consequência jurídica pretendida. Não havendo, assim, utilidade na reapreciação dos meios probatórios indicados, não se conhece da impugnação da decisão relativa às alíneas c), d) e e), por inutilidade da reapreciação solicitada, nos termos do artigo 130.º do CPC , permanecendo inalterado o elenco factual fixado na primeira instância. Das despesas de condomínio e do pedido reconvencional Mantido o quadro factual, a pretensão de restituição das quantias pagas a título de contribuições para o condomínio improcede. À data da celebração do contrato vigorava o regime introduzido pela Lei n.º 6/2006 , de 27 de fevereiro. Nos termos do artigo 1078.º , n.º 1, do Código Civil , as partes num contrato de arrendamento podem estipular, por escrito, o regime dos encargos e despesas. Só na falta de estipulação em contrário se aplica o regime dos números seguintes, incluindo o n.º 3, que atribui ao senhorio os encargos de administração, conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum. A imputação dessas despesas ao senhorio não constitui, portanto, uma regra imperativa insuscetível de afastamento por acordo. O preceito admite que os contraentes atribuam ao arrendatário, por escrito, o encargo das despesas correntes do condomínio. A responsabilidade do proprietário perante o condomínio e a repartição convencionada entre senhorio e arrendatário situam-se em planos distintos: a primeira não torna inválida a segunda, nem converte em indevido todo o pagamento realizado pelo arrendatário. No caso, o facto 4 reproduz uma estipulação expressa do documento assinado em 2011, pela qual ficam a cargo do inquilino as despesas correntes do condomínio. Existe, assim, uma declaração escrita que afasta o regime supletivo nas relações entre os contraentes. A referência, na cláusula, aos artigos 40.º e 43.º do RAU não determina solução diferente. O artigo 60.º , n.º 1, da Lei 6/2006 revogou aquele regime, com as ressalvas aí previstas, e o n.º 2 determina expressamente que as remissões legais ou contratuais para o RAU se consideram feitas para os lugares equivalentes do NRAU, com as adaptações necessárias. Acresce que a repartição do encargo se encontra enunciada em termos próprios, não resultando apenas da remissão. A referência a legislação substituída não invalida uma estipulação cujo conteúdo é permitido pelo regime aplicável. Decisão Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida na parte em que absolveu a autora do pedido reconvencional. Custas pela apelante e pelo réu (que ao recurso aderiu), em partes iguais ( arts. 527.º , n.ºs 1 e 2, e 528.º , n.º 1, do CPC ), sem prejuízo do apoio judiciário de beneficiam. Lisboa, 24/09/2026 Higina Castelo (relatora) – Susana Maria Mesquita Gonçalves – Fernando Caetano Besteiro