10521/2005-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Nada obsta, atento o princípio da autonomia da vontade (artigo 405.º do Código Civil), à estipulação de cláusula em contrato-promessa que concede aos promitentes compradores, em alternativa, a faculdade de interpelar, findo o prazo de 18 meses definido para outorga da escritura de compra e venda, os promitentes-vendedores para marcação da escritura em 180 dias sujeitando-se estes a resolução ou então considerar prorrogado até 30 meses a data de marcação da escritura com sujeição à resolução do contrato, ou seja, sem necessidade, neste último caso, de interpelação admonitória (artigo 808.º do Código Civil) (SC)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa : 1. António […] e […] Maria […] vieram propor, contra P. […] SA, acção seguindo forma ordinária, distribuída à 9ª Vara Cível de Lisboa, pedindo se declare a resolução de contrato-promessa de compra e venda celebrado entre AA. e R., e consequente condenação daquela a pagar-lhes a quantia de € 57.880,69, acrescida de juros, à taxa legal, a título de devolução do montante correspondente ao sinal, por si entregue no âmbito respectivo. Contestou a R., sustentando, nomeadamente, a ilegalidade da pretendida resolução contratual - e concluindo pela improcedência da acção. No despacho saneador, foi proferida decisão, na qual, considerando-se a acção parcialmente procedente, se condenou a R. a pagar aos AA. a reclamada quantia de € 57.880,69, acrescida de juros, sobre o montante de € 31.903,30 - absolvendo-a do restante pedido. Inconformada, daquela interpôs a R. o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou, com a formulação das seguintes conclusões : Só o incumprimento definitivo do promitente-vendedor (e não só a simples mora) habilita o promitente comprador inocente a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro, do sinal (e dos seus reforços). Nos termos do art. 808°, nº 1, do C.Civil - aplicável ao contrato de promessa, de harmonia com a doutrina e a jurisprudência citadas - a obrigação "considera-se para todos os efeitos não cumprida" ou, o que é o mesmo, a mora converte-se em incumprimento definitivo, "se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor". A mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação (a outorga da escritura e a sua marcação) não for realizada por ela dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente comprador, ou se este perder o interesse que tinha na prestação (na transmissão da propriedade da fracção), perda esta que deve ser apreciada objectivamente (art. 808°, nºs 1 e 2, do C.Civil). Os apelados não fixaram à R. qualquer prazo razoável para que esta cumprisse a sua obrigação. Os AA. apelados não perderam o interesse que tinham na prestação da R. apelante - perda de interesse que haveria que ser apreciada objectivamente - sendo certo que aqueles não alegam sequer factos concretos que configurem tal perda. O A., ora recorrido, perante a falta de outorga da escritura pública no prazo fixado na cláusula 3ª do referido contrato-promessa, poderia optar por "duas hipóteses", ou seja, poderia exigir da R., ora recorrente, o cumprimento de uma de duas obrigações, para o que, na economia do contrato e de harmonia com o preceituado na cláusula 4ª, deveria - ou, pelo menos, teria o respectivo ónus - comunicar a sua escolha. Os direitos previstos no n°1 da cláusula - resolução de contrato, com o dever da primeira outorgante de devolver as quantias recebidas (com excepção das que tiverem sido objecto de financiamento do BIC) acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 meses, mais 2 pontos percentuais - têm como necessário pressuposto a escolha, pelo promitente-comprador, aí prevista, através da interpelação da promitente - vendedora, ora apelante, para que esta procedesse à marcação de respectiva escritura. Os direitos previstos no nº2 da cláusula em análise - direito à resolução do contrato e direito de exigir a restituição em dobro de todas as importâncias recebidas a título de sinal (com excepção das foram objecto de financiamento do BIC) - pressupõem, necessariamente, uma opção por "considerar prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 (trinta) meses a contar da data do contrato-promessa de compra e venda". Ora, o apelado, tendo decorrido o prazo da cláusula 3ª, não fez qualquer opção nem, muito menos, a comunicou à ora apelada. Não tendo feito qualquer opção, não pode o promitente-comprador prevalecer-se de qualquer um destes direitos e, designadamente, não tendo feito a opção pela prorrogação do prazo para a celebração da escritura até 30 (trinta) meses, não tem direito à resolução do contrato com direito à restituição do sinal em dobro (ressalvadas as importâncias mutuadas pelo BIC). O saneador-sentença apelado violou o preceituado nos arts. 442°, 542°, 549°, 798°, 801°, 804°, 808°, bem como a cláusula 4ª do contrato-promessa de compra e venda, razão pela qual, dando-se provimento ao recurso, deve ser revogada a decisão impugnada, com a absolvição da R., ora recorrente, do pedido. Em contra-alegações, pronunciaram-se os apelados pela confirmação do julgado. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual : Os AA., a R. e Banco […] SA, celebraram em 22/3/2001 um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, junto a fls. 11 a 24, mediante o qual os AA. prometeram comprar à R. e esta prometeu vender, a fracção autónoma, que viesse a corresponder à loja, provisoriamente identificada como Loja A, sita no r/chão, com uma arrecadação na respectiva cave e um lugar de estacionamento também na cave, do empreendimento imobiliário que se propunha a construir no […]concelho de Palmela. O Banco […]SA, adiante designado por B.[…] , que havia desenvolvido um programa específico de financiamento, para os promitentes compradores das fracções autónomas do empreendimento supra referido, comprometeu-se a financiar os AA., nessa qualidade. O preço de venda da fracção prometida vender foi estipulado em Esc. 24.000.000$00, hoje convertido em € 119.711,49. Os AA. entregaram, nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 1.200.000$00, hoje € 5.985,57. A título de sucessivos reforços de sinal foi acordado que os AA. deveriam entregar, ainda, a quantia de € 35.913,45, pagos da seguinte forma: Esc.1.200.000$00, hoje € 5.985,57, no prazo de 90 dias a contar da assinatura do contrato promessa de compra e venda; Esc. 6.000.000$00, hoje € 29.927,87, no prazo de 180 dias após a assinatura do mesmo contrato. Assim, até à presente data a R. já recebeu a quantia global de € 41.899,02, a título de sinal e princípio de pagamento. Como os AA. não necessitavam de solicitar financiamento para o montante total da aquisição, pois possuíam algumas economias, requereram empréstimo bancário, no montante global de 17.360.000$00, hoje € 86.591,31, por um prazo de dez anos, proposta que foi aprovada a 11/6/2001, conforme carta do BIC, junta a fls. 28 e 29. Nos prazos estabelecidos no contrato os AA. prestaram o sinal e respectivos reforços sendo que: a) O montante de € 15.961,65 foi suportado por capitais próprios dos AA., não resultando de qualquer financiamento; b) A quantia de € 25.977,39, que adveio de um empréstimo denominado “[…]”, conforme carta do BIC junta a fls.30. O contrato promessa de compra e venda estabelecia ainda, na sua cláusula 3ª, que a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela R., até ao termo do prazo de 18 meses após a assinatura do contrato, obrigando-se aquela a avisar os AA., por carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 8 dias, da data marcada. Todavia, o referido prazo expirou no dia 22/9/2002 e os AA. nunca foram avisados da marcação de qualquer data para a escritura, nem nunca lhes foi dada qualquer justificação pelo silêncio. Consta ainda da cláusula 4ª do acordo celebrado que: “Caso a escritura pública de compra e venda da fracção objecto do presente contrato não vier a ter lugar no prazo fixado na cláusula anterior, o Segundo Outorgante poderá optar por uma das seguintes hipóteses: 1. Interpelar a Primeira Outorgante para que esta proceda à marcação da respectiva escritura no prazo máximo de 180 dias (cento e oitenta dias) e, se tal não acontecer, terá, então, o Segundo Outorgante o direito de resolver este contrato devendo, neste caso a Primeira Outorgante devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo a título de sinal e princípio de pagamento e ou de reforço(s) de sinal(ais), excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo Terceiro ao Segundo Outorgante, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a seis meses, mais 2 p.p.(dois pontos percentuais), pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) sua(s) respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição. 2. Considerar prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 (trinta) meses a contar da data do presente contrato promessa de compra e venda e, se tal não se verificar, terá, então o direito de resolver este contrato e de exigir da Primeira Outorgante a restituição em dobro de todas as importâncias que lhe entregou ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento e/ou de reforço(s) de sinal(ais), excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo Terceiro Outorgante”. Os AA. resolveram aguardar para ver se eram contactados pela R. dentro dos prazos de prorrogação estabelecidos. Como passados mais de trinta meses após a data de celebração da promessa de compra e venda, a R. ainda não havia efectuado qualquer contacto com os AA. com vista à celebração da escritura, os AA. enviaram à R. o escrito a que se refere a cópia de fls. 35, em 12/11/2003, que esta recebeu, onde declaram “resolver” o contrato e exigem a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal, à excepção do montante financiado pelo BIC, SA. Não obtendo qualquer resposta da R., os AA. voltaram a escrever, a 11/12/2003, exigindo que a mesma lhes devolvesse o sinal prestado, concedendo para tanto um prazo máximo de 15 dias. Em virtude da continuada ausência de resposta por parte da R., os AA. decidiram constituir mandatária que, por sua vez e em representação destes, enviou à R., em 9/1/2004, carta registada, com aviso de recepção, junta a fls. 43, “reiterando a inequívoca e definitiva perda de interesse dos seus clientes na compra e venda prometida, considerando resolvido o contrato ao abrigo do estabelecido no número dois da Cláusula Quarta do mesmo, em virtude de terem decorrido mais de trinta meses após a data acordada para celebração da escritura pública de compra e venda” e solicitando, mais uma vez, a devolução, em dobro, das quantias prestadas a título de sinal. Em face do silêncio da R. a mandatária dos AA. envia à promitente vendedora, a 22/1/2004, fax confirmando o teor da carta de 9/1, anexando uma cópia da mesma e solicitando uma resposta com a maior brevidade, conforme fax junto a fls. 47. 3. Nos termos dos arts. 684º, nº3, e 690º, nº1, do C.P.Civil, acha-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente. A questão a decidir centra-se, pois, na apreciação da requerida resolução do contrato promessa celebrado entre as partes. Dispõe o art. 801º, nº1, do C.Civil que, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação. E, tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, pode o credor, nos termos do nº2 desse preceito, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro. Por seu turno, nos termos do art. 808º, nº1, do mesmo diploma, perdendo o credor, em consequência da mora, o interesse que tinha na prestação, ou não sendo esta realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. Para o efeito, "não basta, porém, uma perda subjectiva de interesse na prestação. É necessário, diz o nº2 do art.808º, que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação. E pode não justificar a recusa da prestação tardia, quando a perda do interesse do credor for puramente subjectiva" (A. Varela, "Das Obrigações em geral", vol. II, pág.124). Em conformidade com aquele que vem, a tal respeito, constituindo entendimento jurisprudencial dominante, é ao contrato promessa integralmente aplicável o regime decorrente das citadas disposições legais. "Os arts. 798º, 801º, 804º e 808º do C.Civil, aplicáveis aos contratos em geral, também são de observar quanto ao contrato promessa. A resolução da promessa e as sanções da perda de sinal ou da sua restituição em dobro (art.442º do C.Civil) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa. Se houver simples mora da parte de algum dos promitentes, já não se aplica o disposto no art.442º, nº2, do C.Civil, embora o promitente lesado tenha direito a uma reparação pelos danos causados, nos termos do art. 804º do C.Civil. Também no contrato promessa os dois casos previstos no art. 808º do C.Civil são equiparados ao não cumprimento definitivo" (ac. STJ, de 2/5/85 - BMJ nº 347, pág. 375). "Para que a mora se converta em não cumprimento definitivo e, consequentemente, possa conduzir a resolução ou extinção do contrato-promessa, é necessária a interpelação para fixação do prazo certo e determinado ou de prazo suplementar" (ac. STJ, de 14/3/90, in www.dgsi.pt - JSTJ00000999). "A simples mora do promitente comprador no cumprimento do contrato não dá ao promitente vendedor o direito de resolver o contrato e fazer seu o sinal prestado" (ac. STJ, de 3/3/98 - JSTJ00039886). "O incumprimento do contrato promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o art. 808º do CCIV. A situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos arts. 804º, nº2, e 805º, nº2, basta para que possa haver lugar a execução específica do contrato promessa (art. 830º, nº1), mas é insuficiente para fundamentar a resolução contratual. Para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável do devedor, tem de ser definitivo" (ac. STJ, de 12/1/99 - JSTJ00035387). No caso, pretendem os AA., ora apelados, na qualidade de promitentes compradores, fundados em alegado incumprimento por parte da R. apelante, promitente vendedora, lhes seja reconhecido o direito à resolução do contrato com aquela celebrado. De acordo com o estipulado, a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela apelante, no prazo de 18 meses, contados após a assinatura do contrato promessa. Não sendo a escritura celebrada no aludido prazo, concedia-se, em alternativa, aos promitentes compradores a faculdade de interpelar a promitente vendedora para esta proceder à marcação da respectiva escritura no prazo de 180 dias; ou considerar tal prazo prorrogado, até ao limite de 30 meses - findos os quais, se lhes conferia o direito de resolver o contrato e exigir a restituição em dobro das importâncias entregues, a título de sinal e princípio de pagamento. Ou seja, no exercício da autonomia da vontade (art. 405º C.Civil), acordaram as partes em, antecipadamente, fixar o prazo suplementar, findo o qual - considerando-se definitivo o incumprimento da promitente vendedora - se facultava aos promitentes compradores o direito a, sem necessidade de prévia interpelação, desde logo resolver o contrato. Não questionando sequer a apelante o incumprimento a si imputado, forçoso se torna, assim - embora por razões diversas das contidas na decisão impugnada - concluir pela licitude da pretendida resolução contratual e consequente improcedência das alegações respectivas. 4. Pelo acima exposto, se acorda em negar provimento ao recurso, confirmando-se integralmente a sentença recorrida Custas pela apelante. Lisboa, 25 de Janeiro de 2007 (Ferreira de Almeida - relator) (Salazar Casanova - 1º adjunto) (Caetano Duarte - 2º adjunto)