2542/23.0T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário (da responsabilidade do relator - art. 663º n.º7 do CPC):

- o incumprimento dos ónus impostos pelo art. 640º do CPC implica a rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

- prédio misto para efeitos do art. 26º do RJRAN (DL 73/2009, de 31.03) é aquele cujas partes componentes (urbana e rústica) não podem ser autonomizadas.

- o art. 1381º do CC não é aplicável ao direito de preferência previsto pelo referido art. 26º n.º1 do RJRAN.

- os art. 26º e 27º do RJRAN não são organicamente inconstitucionais.

2542/23.0T8PTM.E1

Proc. 2542/23.0T8PTM

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. AA intentou a presente acção contra Palavras Colossais, SA, e BB e mulher CC, formulando os seguintes pedidos:

«A) Ser declarado e reconhecido o direito de preferência do autor sobre o prédio alienado por escritura pública outorgada em 22 de Novembro de 2022, realizada no cartório notarial da Dra DD, em Lisboa, a fls 33 e ss do livro 165, pelo preço de trezentos e sessenta e um mil euros (€361.000,00), melhor identificado no artigo 6.º da petição inicial;

B) Que seja “declarada a resolução da escritura pública de compra e venda celebrada entre os 1ºs e 2ºs réus e que teve por objecto o prédio misto descrito na CRP Cidade 1 sob º nº 3368, inscrito na matriz cadastral urbana sob o artº 4270 e inscrito na matriz cadastral rústica sob o artº 22 secção T da freguesia da Vila 2, com fundamento na violação da comunicação prévia ao autor para efeitos de exercício dos seus direitos de preferência nos termos do nº 1 do artº artº 26º do DL 73/2009”;

C) – Que seja “reconhecida e declarada a aquisição do prédio pelo autor ao primeiro réu, pelo preço de €361.000,00, nos mesmos termos e condições previstas na escritura de compra e venda junta como doc. nº 6 e que em consequência se substituam os 2ºs réus na escritura pública de compra e venda, sendo transmitida ao autor a propriedade do referido prédio;

D) Que que sejam “o 1º e 2s réus condenados a entregar de imediato o prédio ao autor, livre de pessoas e bens”;

E) Ser ordenado o cancelamento das inscrições prediais a favor dos 2s réus adquirentes, ou que se venham a efetuar, relativamente ao prédio vendido e objeto de preferência, designadamente a ap. 4507 de 2022-12-02, com todas as demais consequências que ao caso couberem».

Alegou para tanto, no essencial, que:

- é proprietário de um prédio rústico, que identificou, com destino a exploração agrícola e inserido em zona RAN.

- esse prédio confronta com outro prédio (misto), inserido em RAN, que a 1ª R. vendeu aos 2º RR

- tem direito de preferência na venda desse prédio nos termos do nº 1 do art. 26º do DL 73/2009 de 31.03.

- não lhe foi dado conhecimento da realização da venda.

A R. Palavras Colossais, SA, contestou, tendo começado por discutir o valor da causa. Invocou depois:

- a ineptidão da PI (incompatibilidade entre o pedido relativo ao exercício da preferência e o pedido de resolução).

- a caducidade do direito de acção (o A. teve oportunidade de conhecer a venda).

- a inexistência de direito de preferência. Para tanto e além de impugnar a versão do A., considerou, em síntese, que:

. a parte rústica do prédio vendido serve de área jardinada do imóvel, sendo componente de um prédio urbano, destinado a outro fim que não a cultura, para os termos do art. 1381º al. a) do CC.

. o prédio não pode ser considerado prédio rústico ou misto para efeitos do invocado art. 26º do DL 73/2009.

. a preferência é feita nas condições do negócio; os 2º RR. obrigaram-se a certos procedimentos que justificaram a redução do preço; o mero pagamento do preço não configura uma preferência por não respeitar os termos do negócio.

Os RR. BB e CC também contestaram, tendo também começado por discutir o valor da causa. Invocaram depois que:

- o A. não juntou o comprovativo do pagamento do depósito no prazo devido.

- ocorreu caducidade derivada de o A. já saber da venda.

- os prédios não são confinantes, pelo que existe «ineptidão da petição inicial, por inutilidade superveniente da lide, erro no objeto litigio dos autos, e ilegitimidade das partes».

- são terceiros de boa fé, dando lugar à sua ilegitimidade.

- os pedidos são incompatíveis, produzindo ineptidão da PI.

- o valor a depositar seria de 412.297,14 euros dadas as despesas que já tiveram com o processo de licenciamento (30.000 euros).

- não eram proprietários do prédio vendido, pelo que lhes não cabia efectuar qualquer comunicação, sendo parte ilegítima.

Procederam depois à impugnação da versão do A., no âmbito da qual invocaram ainda o regime do art. 1381º n.º1 al. a) do CPC.

O A. respondeu às excepções, pugnando pela sua não verificação.

Fixado o valor da causa e dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho que:

- avaliando a ineptidão da PI, considerou que «o Tribunal, a proceder a ação, não irá declarar expressamente a resolução do primeiro contrato, bastando o reconhecimento do direito de preferência», e, em consequência, absolveu «os réus da instância relativamente ao pedido sob a alínea B)».

- julgou improcedente a excepção da ilegitimidade dos RR. adquirentes.

- julgou improcedente a excepção da caducidade relacionada com o depósito do preço.

- efectuou o saneamento da causa, a identificação do objecto do litígio e a enunciação dos temas da prova.

Apresentada reclamação, foi apreciada.

Os 2º RR. apresentaram articulado no qual alegaram que o imóvel foi sujeito a obras de demolição, alteração, ampliação e benfeitorias. Assim, e porque o objecto da acção já não existe ou já não se encontra no estado físico que tinha aquando da data da escritura, invocaram a ineptidão da PI, o enriquecimento sem causa e o direito de retenção. Tal pretensão foi indeferida.

Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«a) Reconhecer o direito de preferência do autor AA em relação à venda (de fls. 23) pela PALAVRAS COLOSSAIS, S.A. , aos réus BB e mulher CC, no dia 22 de novembro de 2022, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3368;

b) Determinar que o autor deve ocupar a posição de compradores no contrato supra, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio identificado na al. a) a pertencer-lhe;

c) Absolver o autor do pedido de condenação como litigante de má fé».

Desta decisão foram interpostos recursos por ambos os grupos de demandados.

Os RR. BB e mulher CC formularam as seguintes conclusões:

a) O Tribunal a quo deveria ter dado como provado que os réus adquiriram o prédio para fazer dele a “casa de família” e, após a compra, fizeram obras na casa de habitação, obtendo as competentes licenças, estando a construção da nova moradia quase acabada, que será a casa para onde os réus ingleses vem viver após a sua reforma;

b) O Tribunal “a quo” deveria ter dado como provado que os prédios dos réus/recorrentes devem ser considerados num todo como prédio urbano, pois a moradia ali existente, reconstruída pelos réus não é um meio de ligação à terra cultivada ou cultivável, antes, pelo contrário a terra cultivável constitui apenas um complemento da habitação e não o fim essencial da ocupação da habitação.

c) Deve ser dado como provado que a parte rústica não tem qualquer autonomia funcional em relação à parte urbana, pois a moradia naquela zona de Portugal (zona de Cidade 1) perto de praias, tem um valor de uso muito elevado, sendo as rendas durante todo o ano altas e nas épocas altas, Natal, Ano Novo e Verão, as rendas atingem milhares de euros mensais, devendo ser, como o STJ tem entendido, considerando logradouro da habitação;

d) Deve ser dado como provado que a parte rústica é um logradouro que se apresenta como um espaço complementar e serventuário da moradia com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade;

e) O Tribunal “ad quem” com base no que consta do ponto 8 dos factos provados, ou seja, que as partes atribuíram à parte urbana o valor de 358.500,00 € e à parte rústica o valor de 2.500,00 € tem de retirar as necessárias consequências desse facto e concluir que a parte rústica é um espaço meramente complementar e serventuário da parte urbana, a casa de morada de família reconstruída;

f) O artigo 26º do citado DL 73/2009 não exclui a aplicação do disposto no artigo 1381º do Código Civil, antes o consagra expressamente, pois no nº 1 diz: “Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar”;

g) Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil significa, precisamente, que o direito de preferência de prédios mistos confinantes em zonas RAN ou REN está sujeito as exceções indicadas nas alíneas a) e b) do artigo 1381º do Código Civil;

h) Uma vez que a parte rústica do prédio misto não tem autonomia funcional e é um mero espaço complementar e serventuário da parte urbana – moradia familiar reconstruída pelos réus após a aquisição em 22-11-2022 – o autor/recorrido não tem direito de preferência na venda do imóvel a que foi atribuído o valor de 358.500,00 € à parte urbana e apenas 2.500,00 € à parte rústica;

i) Os artigos 26º e 27º do Decreto-Lei 73/2009, de 31 de março, sofrem de inconstitucionalidade formal ou orgânica, uma vez que o Governo legislou sem estar munido de autorização Legislativa da Assembleia da República;

j) O Governo não tem competência para legislar em matéria de Direitos (Direito de propriedade e de preferência), e também não tem competência para fixação dos limites máximos e mínimos das unidades de exploração agrícola, alíneas b) e n) do artigo 165 da Constituição da República Portuguesa, sendo matéria de reserva relativa da Assembleia da República, carecia o Governo de autorização legislativa para o efeito, o que não obteve, violando assim a distribuição orgânica de poderes.

A R. Palavras Colossais, SA, formulou as seguintes conclusões:

i) A sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC.

ii) A Recorrente alegou e provou que o prédio em causa não se destina a cultura, sendo integrado por jardim e piscina, não podendo a mera existência de arvoredo velho ser prova de tal natureza do prédio para afastar a excepção prevista no artigo art. 1381.º CC que obriga ao cumprimento do dever de preferência.

iii) O Tribunal não apreciou esta questão, nem as exceções legais previstas no art. 1381.º CC, nomeadamente a inaplicabilidade do art. 1380.º CC, por se tratar de prédio cuja parte rústica não se destina a cultura, servindo de jardim e dispondo de piscina, matéria esta última que considerou irrelevante, sem qualquer fundamento.

iv) O art. 1381.º, al. a) CC exclui expressamente o direito de preferência quando o terreno constitua parte integrante de prédio urbano ou se destine a fim diverso da cultura, o que sempre deveria, no entender da aqui recorrente, ser considerado provado face à transcrição da prova produzida.

v) Da mesma forma, a questão da construção existente no prédio e consequente inaplicabilidade do art. 26.º do RJRAN, dado o prédio não poder ser considerado rústico nem misto nos termos legais não foi apreciada.

vi) Tal omissão de pronúncia gera nulidade da decisão nos termos previstos no art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC.

vii) Subsidiariamente, a sentença incorreu em erro de julgamento ao reconhecer o direito de preferência ao Autor.

viii) A decisão proferida reconheceu o direito de preferência do autor em relação à venda do imóvel pela aqui recorrente aos réus BB e mulher CC e determinou que o autor ocupasse a posição e comprador no referido contrato, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio a pertencer-lhe, o que apenas se conclui por força de uma errada interpretação da prova produzida em audiência de julgamento e a matéria que, por via disso, foi dada como provada e não provada.

ix) Por outro lado, da prova produzida não se pode decidir nos termos da sentença proferida, pelo que se entende haver lugar à reapreciação da prova gravada, nos termos previstos no art.638.º, n.º7 do CPC.

x) No que respeita à caducidade do direito de ação entende a recorrente que ação que deu origem aos presentes autos foi proposta extemporaneamente, o que foi decidido de forma diversa na sentença recorrida porquanto, sem fundamento, o tribunal deu como provado que o Autor/recorrido tomou conhecimento de uma possível venda em meados de Maio de 2023, o qual sequer demonstrou por que meios tomou esse conhecimento.

xi) Resultou do depoimento da testemunha EE, sócia da ERA Cidade 1, que a venda do imóvel foi promovida, pelo menos, durante 2 anos e 8 meses, e em sites nacionais como o “Idealista” e da própria “ERA”, pelo que o tribunal deveria ter apreciado esta prova produzida no que respeita à caducidade do direito de ação, tendo apenas dado como provado – se fundamento – que o autor só tomou conhecimento da venda em Maio 2023 quando o poderia ter tido previamente.

xii) Decorre do depoimento da testemunha EE que foi posta uma placa da mediadora ERA, e que o imóvel foi promovido na internet (site próprio e idealista) desde maio de 2020 até dezembro de 2022, factos tão pouco apreciados ou relados para os devidos efeitos.

xiii) Este prazo de caducidade consubstancia uma excepção peremptória, que importa a absolvição total do pedido porquanto consiste na invocação de factos que impedem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor.

xiv) Quanto à natureza do terreno e consequente obrigação de dar preferência ao autor na compra do imóvel dispõe o art.1381.º, alínea a) que “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes (a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;(evidenciados nossos).

xv) A sentença proferida decidiu que ficou por demonstrar que a parte rústica do prédio não se destina a cultura e que a parte rústica sirva de área ajardinada do imóvel (Ponto 2. Factualidade não provada), o que no entender da ora recorrente deveria ter sido dado como provado em resultado da prova produzida transcrita em audiência de julgamento, porquanto resultou quer do depoimento de parte das segundas rés, quer da testemunhas EE(sócia da ERA que comercializou o imóvel) e FF, (que explora a vinha do autor) que a casa não tenha exploração agrícola e existia uma piscina construída, tendo a mesma sido adquirida para habitação permanente dos segundos réus.

xvi) O artigo urbano do prédio aqui em causa, tem efectivamente todas as caraterísticas de prédio urbano, tem edificada uma habitação utilizada para os devidos efeitos, sendo a parte rústica utilizada como zona ajardinada de lazer com piscina pelo que sempre se deveria ter concluído que a parte rústica serve de área jardinada do imóvel, consubstanciando uma parte componente de um prédio urbano, destinado a outro fim que não a cultura até porque o que se pretendia era a habitação próprio do 1.º réu, estando, portanto, no âmbito da exceção prevista na alínea a) do art.1381.ºdo CC.

xvii) A mesma conclusão de dever retirar à luz do Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RJRSN) já que da prova produzida se deveria ter concluído que o prédio em causa não pode ser considerado, pelo menos para efeitos de aplicação do direito de preferência previsto no art.26.º do referido diploma legal.

xviii) Para efeitos da definição de “prédio Rustico” é pressuposto essencial que o mesmo tenha destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas ou que ainda que não tendo, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios rurais de caráter acessório, diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais, nele localizados, o que no caso em apreço e da prova produzida se deve não existir , tendo além do mais a construção de uma piscina, construção essa que, manifestamente, não consubstancia uma edificação ou construção afecta à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais nele localizados.

xix) A luz dos conceitos legalmente previstos no RJRAN, o prédio em causa também não pode ser considerado como “prédio misto” já que, para que tanto fosse admissível, teria que se entender que é possível autonomizar o prédio rústico (assim definido na respectiva caderneta predial) como prédio rustico para efeitos do RJRAN o que não se pode aceitar porquanto a realidade do mesmo e conforme resulta da prova produzida e transcrita, o artigo urbano do prédio aqui em causa, tem efectivamente todas as caraterísticas de prédio urbano, tem edificada uma habitação utilizada para os devidos efeitos, sendo a parte rústica utilizada como zona ajardinada de lazer com piscina construída.

xx) A sentença recorrida entende que esta matéria faz parte de “matéria irrelevante”, o que não se pode aceitar pelos motivos expostos que forçam uma decisão distinta, desde logo afastando o dever de preferência aqui em causa.

O recorrido respondeu a ambos os recursos, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

O tribunal recorrido considerou inverificada a invocada nulidade.

II. O objecto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 635º n.º4 e 639º n.º1 do CPC), «só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa».

Assim, importa:

- a invocada nulidade da sentença.

- a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

- a existência, ou não, do direito de preferência em causa, à luz das objecções suscitadas pelos recorrentes.

III. Foram considerados provados os seguintes factos [1]:

1. O A. adquiriu, em 13/11/2017 por compra, o prédio rústico, nos ..., freguesia da Vila 2, concelho de Cidade 1, composto, segundo o registo, por cultura arvense, amendoeiras e figueiras, com a área de 1,024000 ha, inscrito na matriz cadastral rústica sob o art. 23.º, da secção T, da freguesia da Vila 2 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 com o nº 3044 - doc. nº 1, 2 e 3 – fls. 11 e ss./33 v. (arts. 1.º e 4.º, parte, da petição inicial)

2. Desde a data da compra do prédio que o A. exerce a posse pública, pacífica e contínua do prédio, lavrando-o, colhendo os frutos e arranjando-o, e explorando-o como seu, ininterruptamente, à vista de todos e sem oposição de quem quer que seja, tendo no mesmo implantada vinha ativa (art. 2.º da petição inicial e art. 5.º do Código de Processo Civil)

3. O prédio do autor confronta a Norte e Nascente com o prédio da propriedade dos RR, BB e mulher CC, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3368, inscrito sob o artigo matricial urbano 4270.º e sob o artigo matricial rústico 22.º, da secção T (doc. nº 4, 6 e 9) composto, segundo o registo de parte rústica: cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras, figueiras (pomar tradicional de sequeiro), construção rural – 5380 m2; parte urbana: destinado a habitação, arrecadações (120 m2) e logradouro (100 m2) (embora nos últimos anos não lhe tenha sido dada utilização) e uma piscina não declarada – fls. 18 v. (art. 5.º da petição inicial e art. 34.º, parte da contestação da ré)

4. O prédio do autor (23 da seção T) integra área demarcada como reserva agrícola nacional (RAN) e está ainda abrangida pela demarcação de reserva ecológica nacional (REN) – área de infiltração máxima – fls. 33 v. O prédio dos réus (22T e 4270) encontra-se sujeito ao regime da reserva agrícola nacional (RAN) e reserva ecológica nacional (REN) – fls. 35 (arts. 8.º e 24.º da petição inicial)

5. Na sequência da celebração da escritura pública de compra e venda, os 2ºs réus procederam ao registo de aquisição desse prédio a seu favor (doc. nº 6) (art. 10.º da petição inicial)

6. Em 22.11.2022 os 2ºs réus não eram donos de qualquer prédio confinante com o prédio 3368 – fls. 24 - nem tinham qualquer condição de preferência no negócio (arts. 11.º e 25.º da petição inicial)

7. Antes da venda aos réus, era a 1º Ré (depois de ter adquirido em 2020 ao “Banco Comercial Português” – fls. 51 v.) dona e legítima proprietária do prédio tendo-o vendido aos 2ºs RR sem dar preferência na venda ao A., isto é, não foi dado, pelo alienante aqui 1º R., o conhecimento das condições essenciais do negócio da venda do prédio: nome do proprietário, e do adquirente, preço da venda e ou do sinal do prédio e data da escritura (arts. 6.º e 18.º da petição inicial)

8. O autor habita na República Federal da Alemanha e foi informado de que o prédio 3368 fora vendido pela ré aos réus, através de escritura pública, realizada no dia 22/11/2022 no cartório notarial da Dra. DD a fls. 33 e ss. do livro 165, pelo preço total de €361.000, livre de ónus ou encargos, atribuindo à parte urbana e o valor de €358.500,00 e à parte rústica, o valor de €2.500 (doc. nº. 7 e 8) (arts. 9.º e 22.º da petição inicial)

9. O A. não foi informado pelos RR e consequentemente não tomou conhecimento da pretensão da venda, nem teve acesso a quaisquer documentos, designadamente, caderneta e registo, indicação dos valores, prazos ou condições da celebração do negócio (arts. 19.º e 21.º da petição inicial)

10. O autor obteve cópia dos documentos de liquidação dos impostos em junho de 2023 e desta forma ficou a saber que o prédio em litígio nos autos havia sido vendido pela ré aos RR, e o preço (doc. 7 e 8) (art. 23.º da petição inicial)

11. A ação foi proposta no dia 5 de julho de 2023 e o depósito de € 382 297,40 foi junto aos autos no dia 14 de julho seguinte, discriminando o autor as seguintes parcelas:

IMT DUC 160.422.471.688.039

€17.659,40

IS DUC 163.222.106.099.908

€2.888,00

Honorários da escritura notarial

€500,00

Registo

€250,00

Prédio misto

€361.000 (arts. 28.º e 29.º da petição inicial)

E foram tidos por não provados os seguintes factos:

- A parte rústica do prédio dos réus não se destine a cultura e que a parte rústica sirva de área ajardinada do imóvel (art. 34.º, parte, e 35.º da contestação da ré)

IV.1. A recorrente sociedade começa por invocar a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos do art. 615º n.º1 al. d) do CPC, do qual resulta que:

1- É nula a sentença quando:

(…)

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

(…).

A omissão de pronúncia ocorre quando o tribunal deixe de apreciar questões que, nos termos do art. 608º n.º2 do CPC, devia ter conhecido. A noção de questões relevante para este efeito, co-determinada pela definição do âmbito do caso julgado, equivale às questões de direito correspondentes aos pedidos, causas de pedir e excepções formuladas (ou, nas excepções, também as oficiosamente cognoscíveis). Já não abrange os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes.

Aquela recorrente funda esta sua pretensão na circunstância de o tribunal recorrido não ter avaliado a inaplicabilidade do art. 1380º do CC (dada a exclusão do direito de preferência derivada do art. 1381º al. c) do CC) e a inaplicabilidade do art. 26º do DL 73/2009, de 31.03 (doravante RJRAN) – conclusões i. a vi.

A pretensão não colhe desde logo pela singela razão de que a sentença recorrida avaliou as «questões» que a recorrente considera terem sido omitidas, pois:

i. sustentou expressamente que «aqui não se aplicam as exceções a que alude o art. 1381.º do Código Civil (só relativamente ao art. 1380.º do mesmo código)», e

ii. avaliou o mérito da causa à luz do invocado art. 26º do RJRAN, o qual julgou sustentar o reconhecimento do direito de preferência.

O que a posição da recorrente revela é que considera que as razões que invocou não foram discutidas ou bem avaliadas, mas isso não configura uma omissão de pronúncia, pois nem aquelas razões correspondem a questões no sentido suposto pela norma que prevê a nulidade da sentença (sentido este já explicitado), nem o tribunal tem que avaliar todas as razões ou argumentos que a parte invoca (ainda que o possa fazer) – sendo que «não pode confundir-se aquilo que são as questões que os litigantes submetem à apreciação e decisão do tribunal com o que são as razões (de facto ou de direito), os argumentos, ou os pressupostos em que cada a parte funda a sua posição nas questões objeto de dissídio» [2].

Numa fase preambular das alegações, a recorrente associou a nulidade ainda à «não aplicação do direito àquela comunicação previa para exercício da preferência». A menção, nos seus termos, não permite apreender com rigor o sentido da alegação. De qualquer modo, a afirmação não tem nenhuma tradução nas conclusões, onde o tema não é colocado, pelo que fica excluído do âmbito do recurso.

Inexiste, pois, qualquer omissão de pronúncia.

2. De forma algo ambígua, esta recorrente refere ainda, num parágrafo preambular das alegações, que o recurso teria também por objecto «subsidiariamente, a nulidade da mesma [ou seja, da sentença] por incorreta interpretação e aplicação do direito, por não se verificarem os pressupostos do direito de preferência invocado». A invocação desta nulidade não vem explicitada depois em momento algum, quer das alegações quer das conclusões, pelo que queda excluída. Sem embargo de se notar que a incorrecta aplicação e interpretação do direito se reconduz a um erro de julgamento, não consubstanciando nenhum vício formal da sentença que provoque a sua nulidade.

3. Ambos os recorrentes (a sociedade vendedora e os adquirentes) pretendem impugnar a decisão sobre a matéria de facto.

Esta pretensão encontra-se sujeita ao regime do art. 640º do CPC, do qual, na parte ora relevante, decorre que o recorrente deve:

- indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (al. a) do n.º1);

- indicar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados (al. b) do n.º1);

- indicar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (al. c) do n.º1).

- indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados (al. a) do n.º2)

4. No que respeita ao assento formal destes ónus, é seguro que todos têm que ser objecto de discussão na motivação (as alegações em sentido estrito). Quanto à sua menção nas conclusões, entende-se que tal deve ocorrer quanto ao requisito imposto pela al. a) do n.º1 do art. 640º do CPC. Esta imposição justifica-se porquanto as conclusões delimitam o âmbito do recurso e assim a indicação dos pontos de facto nas conclusões constitui condição da sua integração no objecto do recurso (o qual só abrangerá, pois, os pontos factuais ali individualizados). Quanto aos demais requisitos ou ónus, admite-se que não têm que ter tradução, sucinta que seja, nas conclusões - o que, quanto à indicação do sentido da decisão pretendido (al. c) do n.º1 do art. 640º), deriva do AUJ 12/2023, segundo o qual «o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações» [3].

5. Quanto ao incumprimento dos referidos ónus, tem sido entendido (de forma claramente dominante na jurisprudência [4]) que não cabe despacho de aperfeiçoamento da impugnação da matéria de facto em sede de recurso [5], com razões que se julgam fundadas, assentes: na sequência das intervenções legislativas, em sentido agregador de maior exigência; na letra da norma em causa, que inculca uma sanção imediata (art. 640º n.º1 in fine e, em particular, n.º2 al. a) do CPC); na contraposição sistemática e material face ao art. 639º n.º3 e ao art. 652º n.º1 al. a) do CPC, confirmando a referida asserção literal (quanto à imediata rejeição) derivada do art. 640º e indiciando quer o carácter específico (especial) do regime do art. 640º em causa, quer a existência de razões que distinguem aqueles regimes e explicam a diferença entre eles; razões estas ligadas ao tipo de recurso, no qual o tribunal ad quem intervém após a produção da prova e sobre questões factuais específicas (sem reavaliação de toda a matéria de facto nem de toda a prova produzida), exigindo-se, por razões de coerência, inteligibilidade, funcionalidade e também derivadas da sujeição do recurso ao dispositivo e ao contraditório, que a intervenção do tribunal de recurso esteja devidamente balizada (condição da possibilidade da devida discussão), obviando do mesmo passo a recursos infundados, assentes em meras considerações gerais (derivando de razões de economia mas também, com o demais, sublinhando a auto-responsabilidade das partes) – assim, a exigência legal é condição da fixação precisa do objecto da impugnação, da sua inteligibilidade e da seriedade da impugnação, condições sem as quais o recurso não merece ser aproveitado; a própria concessão do prazo adicional de 10 dias para recorrer tempera o rigor da exigência, quanto à al. a) do n.º2 do art. 640º, mas tende também a justificar a dispensa legal do aperfeiçoamento (pois a parte teve tempo adicional para cumprir, e cumprir bem).

Nesta medida, verificado fundamento de rejeição, não cabe qualquer medida paliativa prévia mas apenas operar o efeito legal.

6. Atendendo ao recurso dos adquirentes, verifica-se que nas alegações discutem o facto 2 do elenco de factos provados, considerando que deveria ter sido dado como não provado, e ainda os factos 9 e 22 da petição inicial, considerando que deveriam ser dados igualmente como não provados. Naturalmente, e nesta segunda parte, o que releva não são os factos dos art. 9 e 22 da petição inicial, mas apenas os factos dados como provados na sentença. Assim, estaria em causa o facto 8 do elenco de factos provados, na parte em que acolhe o teor daqueles art. 9 e 22 da PI (e na medida do que foi tido por provado naquele facto 8).

Sucede que nas conclusões estes recorrentes não fazem qualquer referência a tais factos, ou à sua impugnação.

Com efeito, fazem referências a «factos» que deveriam ser dados como provados [conclusões a) a d)], mas não àqueles que deveriam ser dados como não provados. E pese embora refiram o facto 8 dos factos provados [conclusão e)], fazem-no apenas para se reportar à distribuição do preço pelas partes rústica e urbana do prédio vendido, e não para incluir tal facto na impugnação como facto a ter por não provado (aliás, a invocação feita daquele facto 8 é realizada na pressuposição de que se trata de matéria factual provada).

O que inviabiliza a impugnação realizada já que, como referido, a referida menção constitui exigência típica da impugnação da decisão sobre a matéria de facto. E exigência que se justifica porque a omissão da referência a tais factos significa que eles (a sua impugnação) não foram incluídos no objecto do recurso.

Deve, pois, ser rejeitada a impugnação nesta parte.

7. Estes recorrentes (adquirentes) pretendem ainda que sejam dados como provados certos factos. Não cumprem de forma rigorosa ou cuidada os ónus de impugnação (v.g. indicando e descrevendo de forma clara e rigorosa o ponto factual em causa, e associando-o de forma directa aos meios de prova), mas é possível ainda identificar com suficiente aproximação o sentido factual da impugnação e os meios de prova, pelas indicações contidas no recurso. Isto à luz da ideia segundo a qual a fiscalização do cumprimento dos aludidos ónus deve orientar-se por «um critério adequado à função e conforme aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade», devendo admitir-se um cumprimento algo imperfeito daqueles ónus quando seja ainda possível garantir uma suficiente compreensão do objecto do recurso e, em simultâneo, facultar à contraparte a possibilidade de um contraditório esclarecido [6]. É o que ocorre nesta parte.

Assim, deve atender-se à conclusão a), quer por, como exposto, serem as conclusões que definem o objecto do recurso (e assim aquilo que pode ser conhecido nesta sede), e por nela estes recorrentes delimitarem com suficiente precisão a matéria factual em causa. Assim, estaria em causa a seguinte matéria:

i. os réus adquiriram o prédio para fazer dele a casa de família / será a casa para onde os réus vêm viver após a sua reforma.

ii. após a compra, fizeram obras na casa de habitação, obtendo as competentes licenças.

iii. a construção da nova moradia está quase acabada.

Sustentam também que estes factos derivam dos art. 58º, 73º e 79º da sua contestação. Tal não é exacto. No art. 58º apenas discutem despesas que os recorrentes teriam suportado, reportando-as ao «processo de licenciamento de construções, despesas e procedimentos com o imóvel». Os art. 73º e 79º apenas referem, de um ponto de vista factual, a existência de uma piscina.

Ou seja, os factos agora em causa, com excepção da parte em que se reportam ao licenciamento da construção, não foram oportunamente alegados, pelo que ficou, em princípio, precludida a possibilidade de os invocar (art. 573º do CPC). Tais factos só poderiam ser atendidos, assim, se pudessem ser qualificados como factos concretizadores ou complementares do fundamento («causa de pedir») de alguma excepção que tivessem invocado, nos termos do art. 5º n.º2 al. a) do CPC, o que estes recorrentes não sustentam, nem se mostra exacto, face aos termos da sua contestação (para além de, em rigor, se tratar de matéria de facto sem relevo na decisão final, o que também inviabilizaria a sua consideração, como se explicita pela fundamentação subsequente).

Acresce, segundo os termos do recurso, que as obras (ou, sobretudo, a alegada circunstância de a nova moradia estar quase acabada) até teriam um carácter superveniente, posterior à acção, o que levaria a que os respectivos factos (a serem relevantes) apenas pudessem ser alegados nos termos do art. 588º do CPC, possibilidade já precludida. E se é discutível a admissibilidade de invocação em sede de recuso de factos posteriores ao encerramento da audiência de julgamento, a verdade é que estes recorrentes não invocaram essa circunstância (nem ela é, na verdade, plausível, face à natureza dos factos em causa).

No que ao licenciamento da construção respeita (que poderia ter algum apoio no art. 58º da contestação, quando nele se refere o «processo de licenciamento de construções»), trata-se de facto manifestamente irrelevante: o licenciamento em nada contende com a matéria dos autos, não impactando o sentido decisório (não se reflecte de modo algum no sentido da decisão final). Com efeito, trata-se de questão irrelevante para o preenchimento ou não do quadro legal em causa, como melhor se revela infra (quando se define aquele quadro). A avaliação desta impugnação traduzir-se-ia num mero exercício intelectual, desligado de qualquer relevo concreto, sendo por isso seria inútil e nessa medida não admissível, no quadro do art. 130º do CPC [7].

8. Nas conclusões b) a d) estes recorrentes invocam ainda elementos que, segundo entendem, deveriam ser dados como provados. No entanto, aquelas conclusões não contêm dados de facto, mas apenas juízos valorativos e jurídicos, traduzindo a ponderação que os recorrentes fazem da realidade predial (assim, em síntese e no essencial, afirmando que a terra cultivável é elemento complementar da habitação, que a parte rústica não tem autonomia funcional face à moradia, que a parte rústica é um logradouro, complementar e serventuário da moradia).

9. Não pode, assim, produzir-se qualquer alteração factual a partir da impugnação ensaiada por estes recorrentes adquirentes.

10. Também a sociedade recorrente sustenta a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

Começa por fazer incidir essa impugnação sobre factos relacionados com a excepção da caducidade invocada.

A impugnação mostra-se, nesta parte, pouco precisa, envolvendo alguma ambiguidade. Sem embargo, pode ainda admitir-se que a recorrente pretenderia ver excluída a matéria descrita em 10 dos factos provados. Isto considerando que nas alegações propriamente ditas, a recorrente alega que:

- a sentença deu como provado que o recorrido tomou conhecimento da venda em Junho de 2023 (o que corresponde à matéria descrita em 10 dos factos provados).

- a prova não sustenta tal conclusão (este facto).

- «da prova produzida transcrita (…), pelo menos não se poderia concluir que constitui matéria de facto provada que o autor não tomou conhecimento do mesmo atempadamente, mas antes dar tal matéria ser dada como não provada» (pág. 10).

Assim, daqui ainda se pode fazer derivar a ideia de que a recorrente pretenderia que aquele facto 10 fosse dado como não provado.

Asserção que ainda teria suficiente expressão na conclusão x), quando se indica que se deu tal facto por provado «sem fundamento», pese embora o carácter acanhado e impreciso da conclusão.

Mas esta impugnação, no sentido pretendido, mostra-se inútil. Com efeito, e como a sentença recorrida e os recorridos assinalam, o ónus da prova dos factos reveladores da caducidade cabia aos demandados, por força do art. 343º n.º2 do CC (em conjugação com o art. 1410º n.º1 do CC) [8], resultado que derivaria igualmente do regime geral do art. 342º n.º2 do CC, por a caducidade constituir facto extintivo do direito. O que significa que cabia a estes alegar e provar a data em que os preferentes tomaram conhecimento dos elementos essenciais da venda, por ser esse o momento a partir do qual se iniciaria a contagem do prazo de caducidade – citado art. 1410º nº1 do CC [9]. Assim, faltando a prova de tal facto (momento do conhecimento), ou persistindo a dúvida sobre ele, é aquela distribuição do ónus da prova que releva, determinando o sentido da decisão [10]. Com efeito, a lógica inerente ao ónus da prova, impondo a prova do facto a certa parte (assim a responsabilizando pela demonstração desse facto), conduz a que aquele ónus funcione como um critério de decisão, determinando que, na dúvida perante a verificação de certo facto, se deva decidir contra a parte onerada com a prova de tal facto (a parte a quem o facto aproveita, tudo se passando como se o facto não estivesse provado) [11]. O que significa, no caso, que a dúvida (a ignorância) sobre aquela data deveria ser resolvida em desfavor dos demandados, impedindo a verificação da caducidade alegada. Ora, a ser excluída a matéria descrita em 10 dos factos provados, subsistia apenas esta dúvida (a ignorância sobre a data do conhecimento pelo preferente), que em nada alterava o resultado da avaliação: continuaria por demonstrar o facto que sustentaria a invocada caducidade (a data do efectivo conhecimento), e a dúvida subsistente, resolvendo-se contra a sociedade recorrente, impediria a verificação de tal caducidade [12].

Asserção que em nada é afectada pelo facto de ter existido prolongada publicitação da venda (o que a recorrente invoca) pois a mera possibilidade de o preferente ter tido conhecimento da venda não substitui o conhecimento efectivo, e é apenas este que monta (a caducidade assenta no conhecimento dos dados relevantes, e não apenas na sua cognoscibilidade [13]) - para além de que não basta o conhecimento da venda, sendo ainda necessário o conhecimento das condições essenciais da venda, como referido. Não deixa de se notar, ainda, que os demandados (quer a recorrente vendedora, quer os recorrentes adquirentes) nunca alegaram o momento no qual o preferente tomou conhecimento do negócio.

Por isso que seja a impugnação inútil, nos moldes já expostos, assim se justificando a sua exclusão.

11. De forma agora clara, entende esta sociedade recorrente que a matéria constante dos factos não provados deve ser dada como provada. Cumpriu nesta parte com suficiência os ónus impugnatórios.

A menção constante dos factos não provados é a seguinte:

- A parte rústica do prédio dos réus não se destine a cultura e que a parte rústica sirva de área ajardinada do imóvel.

A recorrente pretende, pois, que se dê como provado que a parte rústica não se destina a cultura, servindo de área ajardinada do imóvel.

Invoca, para o efeito, os depoimentos de três testemunhas.

Como decorre do art. 640º n.º1 al. b) do CC (o que o art. 662º n.º1 do CPC reforça), cabe ao impugnante indicar os meios de prova que imponham decisão diversa da impugnada. Ou seja, meios de prova que não apenas possibilitem ou justifiquem, mas verdadeiramente obriguem ou tornem necessária decisão diversa.

Ora, cabe reconhecer, liminarmente, que nenhuma das testemunhas invocadas se refere ao alegado facto de a parte rústica servir de área ajardinada do imóvel. Nada demonstra, pois, esta asserção.

Quanto à outra asserção, pretende a recorrente que se dê como provado que a parte rústica não se destina a cultura. Tal suscita um problema de determinação do sentido da afirmação, dado o seu carácter amplo (demasiado amplo, mostrando-se genérico ou vago, quase conclusivo) e por isso essencialmente ambíguo. Com efeito, permanece a dúvida sobre se com a expressão se pretende excluir a agricultura como forma produtiva, ou de modo mais amplo qualquer forma de plantação de plantas, sendo que, em certo sentido, plantar relva, para ajardinar (o que a própria recorrente alega), já é cultivar. Ficando pois por saber exactamente o que se pretende alegar e ver descrito. Tal poderia ser, desde logo, obstáculo à consideração desta alegação em sede factual. Não obstante, nota-se que de nenhum dos depoimentos invocados deriva um conhecimento directo da utilização da parte rústica pretendida pelo adquirente. As testemunhas em causa apenas referem, com relevo para este tema, i. que o prédio esteve ao abandono (antes da venda), facto este que nada diz sobre a pretendida utilização da parte rústica; e ii. que existe uma piscina no prédio (nunca referindo em que parte, urbana ou rústica, se situa [14]) e que o adquirente pretende habitar a construção existente. Sendo que destas circunstâncias não deriva uma intenção de não cultivar a parte restante do prédio (este cultivo é compatível quer com a existência da piscina quer com a utilização habitacional da construção). Não poderia assim proceder a impugnação.

12. Do ponto de vista do mérito jurídico da questão, cabe começar por esclarecer que a pretensão dos recorridos se baseou no direito de preferência derivado do art. 26º do RJRAN e que foi com base nesse regime legal que a sentença lhes reconheceu o direito de preferência. Significa isto que será no quadro dessa norma que se deverá averiguar se assiste aos recorridos o direito de preferência que invocam e que os recorrentes (todos eles) contestam.

13. Dispõe o art. 26º nº1 do RJRAN que, sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes [15].

Desta previsão legal derivam os seguintes pressupostos do direito de preferência:

i. alienação ou dação em cumprimento

ii. de prédio misto ou rústico.

iii. integrado na RAN.

iv. confinante com outro prédio rústico ou misto integrado na RAN [16].

v. o preferente seja o proprietário deste segundo prédio.

Acresce que, por força do n.º3 do mesmo art. 26º, a preferência fica excluída se o adquirente for também preferente [17].

Os requisitos elencados em i. e iii. a v. não vêm discutidos, e mostram-se cabalmente revelados pelos factos provados. O mesmo sucedendo com a inexistência de direito de preferência que beneficie os adquirentes.

A qualificação do prédio alienado como rústico ou misto é que se mostra controvertida.

14. Aquele RJRAN procedeu à definição do que sejam prédios rústicos ou mistos para efeitos do seu regime. Assim, e por força do art. 3º daquele diploma (na redacção vigente à data da alienação [18]), entende-se por:

k) «Prédio misto» o terreno constituído por parte rústica e parte urbana, sem que qualquer das partes possa separadamente ser classificada como prédio rústico ou prédio urbano;

l) «Prédio rústico» o terreno situado fora de um aglomerado urbano, que não se possa considerar como terreno para construção e desde que tenha como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, ou aqueles que não possuindo a afetação indicada, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios rurais de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor e ainda as águas, as plantações e os edifícios e construções rurais diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais, nele localizados, que inclui os assentos de lavoura.

É seguro que o prédio alienado não tem natureza rústica, face a esta definição legal (al. l), desde logo por nele existir uma parte urbana destinada a habitação.

A questão prende-se com a sua qualificação como prédio misto, que os recorrentes (alienante e adquirente) contestam. Invocam, para o efeito, as regras civis comuns, e a tendencialmente aceite asserção de que, face ao código civil, inexistem prédios mistos, sendo estes reconduzíveis a uma natureza rústica ou urbana em função do critério da afectação económica. Tal é, porém, discussão inútil no caso, por prevalecer o referido art. 3º al. k) do RJRAN, norma especial que, para os efeitos limitados do RJRAN, autonomizou a categoria normativa dos prédios mistos, dando deles uma definição a que cumprirá atender na qualificação dos prédios para efeitos do exercício do direito de preferência. E norma especial que, enquanto tal, prevalece sobre o regime geral.

Aquela definição contempla dois elementos:

i. terreno constituído por parte rústica e parte urbana,

ii. sem que qualquer das partes possa separadamente ser classificada como prédio rústico ou prédio urbano.

Quanto ao primeiro elemento, ele está reflectido nos factos provados e não vem sequer discutido: o terreno em causa tem uma parte rústica e uma parte urbana.

No que toca ao segundo elemento, ele reporta-se à possibilidade de autonomização daquelas partes: o prédio será misto se não for possível separar as duas partes, urbana e rústica, do terreno i. é, quando estas partes não podem ser autonomizadas, de molde a dar origem a um prédio rústico e outro urbano.

A noção explica-se por, perante uma realidade de natureza mista, se colocar o problema do seu tratamento, do ponto de vista do regime da RAN e do inerente direito de preferência. Problema este que só ganha verdadeira autonomia quando as partes de prédio que não é integralmente rústico nem urbano formarem uma unidade incindível, que tem que ser tratada unitariamente. Ora, perante esta situação, o legislador resolveu tal problema entendendo que a inclusão do prédio na RAN, e a específica importância desta, faria prevalecer o regime da RAN, mormente no que ao direito de preferência respeita: este direito poderia ser exercido perante aquele tipo de prédios em que, existindo uma parte urbana e uma parte rústica, estas eram inseparáveis. No fundo, trata-se de dar prevalência à parte rústica do prédio misto, seguindo a lógica de que a aquisição deste prédio misto ainda serve as finalidades da RAN, por ainda permitir aumentar a área agrícola susceptível de utilização conjunta (e já que a prevalência da parte urbana acabaria por contrariar a intenção aglutinadora da lei, subtraindo a essa intenção áreas rústicas relevantes que estivessem associadas àquele urbano). Solução legal esta que pode, assim, conduzir, como nota Elsa Sequeira Vaz, a que um prédio, tido por urbano face ao CC, seja objecto do direito de preferência [19], justamente por configurar um prédio misto para os efeitos daquele art. 3º al. k) do RJRAN.

Quanto à (im)possibilidade de autonomização, valerá um critério jurídico. De um lado, um terreno admite sempre uma divisão física (tirando situações limite, não relevantes), não sendo este um critério válido. De outro lado, e sobretudo, a autonomização de prédios subordina-se a regras jurídicas precisas, em função da realização de interesses públicos relevantes, sendo estas que condicionam em último termo o fraccionamento ou divisão.

No caso, verifica-se que não seria possível proceder juridicamente à autonomização porquanto:

- o loteamento em geral é proibido (art. 21º al. b) do RJRAN, não tendo relevo as excepções do art. 22º do RJRAN).

- o destaque não é admissível porquanto, estando-se fora do perímetro urbano (em área de RAN), se tornava necessário que na parcela não construída se respeitasse a área de unidade de cultura fixada para a região respectiva, e área esta triplicada por força do art. 27º do RJRAN, o que notoriamente não ocorre [20] (art. 6º n.º5 do RJUE, aprovado pelo DL 555/99, de 16.12, na redacção em vigor ao tempo da alienação [21]).

- não é viável o fraccionamento (abstraindo da circunstância de estar em causa a simultânea autonomização de prédio urbano e, assim, a sua necessária sujeição ao RJUE referido, que acabaria por prevalecer [22]), atento o art. 1376º n.º1 do CC, sem que ocorra alguma das excepções legais (notando-se, aliás, que, além de não estar em causa um logradouro, as áreas de RAN apenas podem ser afectas, em regra, à actividade agrícola: especialmente art. 20º a 22º do RJRAN).

O que significa que está em causa a alienação (venda) de prédio misto e, assim, se verifica também o contestado requisito do direito de preferência, sendo acertado o seu reconhecimento pela decisão recorrida.

15. Contra, os recorrentes adquirentes invocam o regime do art. 1381º al. a) do CC como obstáculo ao reconhecimento do direito de preferência (na lógica de que a parte rústica, porque subordinada à parte urbana, teria finalidade distinta da cultura [23]).

Tal norma não vale nesta sede. Com efeito:

- o art. 26º n.º1 do RJRAN constitui um direito de preferência distinto dos demais direitos de preferência legais existentes, criado em vista da promoção de fins específicos.

- em conformidade, o legislador também dotou esse direito autónomo de um regime específico, sujeitando-o a requisitos e regras próprias. Nos pontos onde podiam ser aplicadas regras externas a este regime, o próprio regime faz uma remissão externa expressa (art. 26º n.º2 e 3). É, neste sentido, um regime auto-suficiente, não integrado por outras normas que não as que expressamente contempla. Auto-suficiência que se manifesta, ainda, na circunstância de o direito de preferência criado vir associado a uma noção própria e específica de prédio rústico e ter ainda autonomizado normativamente a figura do prédio misto (até então uma realidade jurídico-civil inexistente).

- trata-se, pois, de uma figura autónoma e não de uma modificação ou adaptação de regime já existente, não se subordinando assim a nenhum regime preexistente (salvo onde a lei expressamente o refere).

- inexiste norma remissiva para o regime do art. 1381º do CC.

- a existência de remissão expressa para outras regras civis comuns que o legislador teve por aplicáveis constitui sintoma de uma intenção contrária à aplicação daquele art. 1381º (pois, a pretender tal aplicação, tê-la-ia previsto, como fez para as demais disposições comuns).

- este direito justifica-se por razões próprias, associadas às finalidades da RAN (elencadas no seu art. 4º), finalidades estas que não são especificamente comuns ao regime civil dos art. 1380º e ss. do CC, que tem horizonte intencional mais limitado (embora possam ser por vezes sobreponíveis: em termos singelos, a RAN visa tutelar o solo enquanto recurso natural e ecológico, de que a sua exploração produtiva é elemento natural mas não essencial; o regime civil visa, mais limitadamente, potenciar o dimensionamento da propriedade de molde a permitir explorações mais eficientes).

- nesta medida, razões literais, sistemáticas e racionais depõem contra a aplicação daquele art. 1381.

- O art. 26º n.º1 começa por referir que a preferência é prevista «sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar». O que esta norma significa, literalmente, é que o direito de preferência ali regulado não prejudica (exclui) outros direitos de preferência que possam ser aplicáveis. A sua intenção é, pois, a de clarificar que o novo direito não pretende afastar a aplicação de outros direitos de preferência que possam concorrer na mesma situação (verificados que sejam os seus requisitos próprios). Por outras palavras, pretende apenas manter a aplicabilidade destes outros direitos de preferência, cujos pressupostos se verifiquem. Tem uma vocação ampliadora da posição do potencial preferente (garantindo-lhe o acesso a outros direitos de preferência), e não uma intenção restritiva dessa posição (como ocorreria se sujeitasse a preferência que criou a limites externos, derivados do CC). Daqui se não retira, pois, que pretenda ressalvar a aplicação de normas do regime daqueles outros direitos de preferência concorrentes ao direito de preferência que regula. Não é esse o sentido literal nem intencional da ressalva. Aliás, solução diversa seria manifestamente incoerente, por impor a este direito de preferência as normas de qualquer outro direito de preferência legal, ainda que sem conexão com o direito específico da RAN.

- vê-se, a partir do regime fixado, que o legislador desvalorizou obstáculos ao exercício do direito de preferência em causa que assentem em condições específicas dos prédios ou intenções aplicativas dos prédios (tais como as que constam do art. 1381º do CC). O relevo das condições dos prédios (e da sua utilização) esgota-se na específica definição de prédios rústicos e mistos que consta do art. 3º do RJRAN, na medida em que aqueles elementos sejam relevantes na qualificação dos prédios, à luz daquelas noções.

- o regime do art. 1381º justifica-se como limite ao direito de preferência previsto pelo art. 1380º do CC. Mas este é um direito distinto daquele que o art. 26º do RJRAN criou, não sendo lícito utilizar os limites daquele como limites deste, dada a exposta autonomia e diferenciação de ambos os regimes. Aquele art. 1381º é, aliás, de difícil articulação com o regime da RAN, mormente:

. a previsão do art. 1381º al. a) do CC relativa à circunstância de um dos terrenos constituir «parte componente de um prédio urbano» não se ajusta à referida previsão de prédio misto constante do art. 3º do RJRAN, no sentido de que esta norma não atribui relevo à predominância de uma parte do prédio sobre outra (ao facto de uma parte ser componente da outra, lhe estar subordinada).

. e a menção a que «se destine a algum fim que não seja a cultura» é incoerente com o regime da RAN e as finalidades específicas que assinala aos prédios (de forma imperativa), como já aflorado.

Inexiste, pois, fundamento para aplicar nesta sede o regime do art. 1381º do CC.

16. A recorrente sociedade faz uma referência, nas suas alegações, à circunstância de o recorrido não ter respeitado as condições do contrato. Nas conclusões, porém, omite qualquer referência a tal questão, pelo que não integra o objecto do recurso (embora se note que do título aquisitivo, que, em princípio, define as condições do negócio oponíveis ao preferente, nada consta).

De modo análogo, faz uma referência ao enriquecimento sem causa que omite nas conclusões, sendo inconsequente (embora inexista, também, qualquer facto e pretensão que justificasse qualquer discussão em torno do enriquecimento sem causa).

17. Os recorrentes adquirentes invocam depois a inconstitucionalidade orgânica dos art. 26º e 27º do RJAN.

Assim seria porque o Governo «não tem competência para legislar em matéria de Direitos (Direito de propriedade e de preferência), e também não tem competência para fixação dos limites máximos e mínimos das unidades de exploração agrícola, alíneas b) e n) do artigo 165 da Constituição da República Portuguesa, sendo matéria de reserva relativa da Assembleia da República, carecia o Governo de autorização legislativa para o efeito, o que não obteve».

Pese embora não esteja indicado de forma expressa, depreende-se da posição destes recorrentes que o art. 26º do RJRAN estaria em conexão com o art. 165º n.º1 al. b) da CRP e o art. 27º em relação com a al. n) do mesmo art. 165º n.º1 da CRP. Esta é, de qualquer modo, a única compreensão da sua posição que se mostra coerente com as normas invocadas. As questões serão, pois, avaliadas neste quadro.

18. Decorre daquele art. 165º n.º1 da CRP, na parte ora relevante, que:

1. É da exclusiva competência da Assembleia da República legislar sobre as seguintes matérias, salvo autorização ao Governo:

(…)

b) Direitos, liberdades e garantias;

(…)

n) Bases da política agrícola, incluindo a fixação dos limites máximos e mínimos das unidades de exploração agrícola;.

Não existe autorização legislativa. Importa, assim, avaliar se as normas do RJRAN que vêm invocadas interferem com aquelas normas constitucionais, que reservam a competência legislativa para a Assembleia da República nas matéria indicadas.

19. O direito de propriedade tem assento constitucional no art. 62º da CRP, no qual se dispõe que:

1. A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição.

2. A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.

Analisando a questão colocada, verifica-se que:

- tem sido entendido que o direito de propriedade constitui um direito fundamental de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias.

- daí se admitir que fique sujeito ao mesmo regime destes direitos fundamentais onde existir analogia (art. 17º da CRP) e, assim, que fique subordinado àquele art. 165º n.º1 al. b) da CRP (na medida em que se aceita que a extensão que deriva daquele art. 17º também abrange a «dimensão orgânica» do regime dos direitos fundamentais [24]).

- mas também se aceita que o direito fundamental de propriedade não abrange todos e quaisquer poderes e faculdades, mas apenas aquelas dimensões que sejam essenciais à realização da autonomia do homem.

- e só a estas dimensões análogas se aplica, por força do art. 17º da CRP, o regime dos direitos, liberdades e garantias.

- inexiste um critério claro ou seguro de determinação destas dimensões análogas; pode, como critério inicial, atender-se aos poderes que sejam essenciais à garantia de um espaço de autonomia pessoal.

- a liberdade de transmissão do bem constitui dimensão constitucionalmente consagrada do direito de propriedade (com referência expressa naquele art. 62º n.º1 da CRP).

- o direito de preferência promove apenas a substituição do adquirente encontrado no mercado (e com o qual se acordou o negócio) por um adquirente com as características legalmente fixadas (o proprietário de prédio integrado em RAN confinante com o prédio a alienar). Não envolve qualquer outro efeito. Deste ponto de vista, não contende com o direito de transmitir o bem, pois esta faculdade não é em si e por qualquer forma limitada por aquela preferência: o proprietário continua a ser livre de alienar o prédio; este não está, do ponto de vista do direito de preferência, vinculado ou sujeito a «reserva ou inibição de alienação».

- acresce que a liberdade de transmissão da propriedade deve ser entendida no sentido restrito de direito de não ser impedido de a transmitir, mas não no sentido genérico de liberdade de transmissão, a qual pode ser mais ou menos profundamente limitada por via legal [25]. Por isso que a limitação à liberdade de transmissão não pertença, em regra, ao núcleo do direito de propriedade equiparável a direito fundamental.

- o direito de preferência constitui, é certo, um limite ao direito de propriedade, na medida em que impõe limites à liberdade de escolha do adquirente. Trata-se, contudo, de aspecto sem conexão com o núcleo central do direito. Não contende com o aproveitamento ou utilização da coisa, ou com a liberdade de transmissão em si, e a escolha do adquirente constitui faculdade transitória e limitada, já que se extingue com a própria alienação, não tendo o proprietário qualquer expectativa de preservação da propriedade na esfera do adquirente. A autonomia essencial do sujeito, expressa ou realizada através do direito de propriedade, permanece intocada.

- aquele direito de preferência também não prejudica, na venda, a posição do proprietário pois a substituição de adquirentes ocorre em identidade de condições: o preferente tem que aceitar as condições negociadas.

- e trata-se sempre de situação que tem um perfil limitativo muito aquém daquele que têm, por exemplo, as limitações edificativas, e que pacificamente se admite não integrarem o núcleo da protecção constitucional da propriedade, situando-se fora da reserva legislativa da Assembleia da República.

- donde se poder concluir, com o Ac. 299/2020 do TC [26] que «o estabelecimento na lei de direitos de preferência não afeta, só por si, o conteúdo constitucionalmente reconhecido ao direito de propriedade em qualquer das suas dimensões».

Assim, a previsão do direito de preferência em causa não interfere com aquele núcleo essencial do direito de propriedade que convoca a reserva legislativa da Assembleia da República. Não existe, pois, a invocada inconstitucionalidade (como se concluiu, igualmente, no Ac. do TRE de 14.01.2021 [27]).

20. No que ao art. 27º do RJRAN concerne, esta norma dispõe que para efeitos de fracionamento, nas áreas RAN, a unidade de cultura corresponde ao triplo da área fixada pela lei geral para os respetivos terrenos e região.

A fixação do valor da unidade de cultura em causa contenderia, na perspectiva dos recorrentes adquirentes, com a reserva legislativa da Assembleia da República na medida em que, nos termos do referido art. 165º n.º1 al. n) da CRP, a esta caberia a fixação dos limites das unidades de exploração agrícola (a invocada inconstitucionalidade não teria a ver com as bases da política agrícola em si [28]).

A previsão constitucional reporta-se ao redimensionamento das unidades de exploração agrícola, tema que tem sede própria nos art. 94º e 95º da CRP.

A unidade de exploração agrícola corresponde a uma unidade económica, e se esta tem que assentar necessariamente numa base fundiária, também a transcende, envolvendo os demais elementos produtivos envolvidos na exploração agrícola. Aquela unidade de exploração agrícola corresponde, de forma essencial, à ideia de empresa agrícola.

A unidade de cultura corresponde à superfície mínima de um terreno rústico para que este possa ser gerido de uma forma sustentável, utilizando os meios e recursos normais e adequados à obtenção de um resultado satisfatório, atendendo às características desse terreno e às características geográficas, agrícolas e florestais da zona onde o mesmo se integra (art. 49º n.º1 da Lei 111/2015, de 27.08). Constitui, pois, uma unidade do solo, a definição da extensão mínima que confere ao terreno as características mínimas para poder ser gerido de forma sustentável.

Daqui deriva que a unidade de cultura não corresponde à noção constitucional de «unidade de exploração agrícola». Esta envolve uma ideia empresarial, reportando-se à unidade de exploração enquanto unidade produtiva, à dimensão do sistema produtivo empresarial implementado. Já a unidade de cultura é usada como critério de dimensionamento de terrenos. A unidade de exploração agrícola não se prende com o dimensionamento dos terrenos, mas com a dimensão da empresa ou unidade produtiva agrícola (independentemente de esta considerar ou não vários prédios ou terrenos autónomos, e das dimensões destes). E a unidade de cultura não se refere à unidade de exploração, mas às condições do terreno ou dos prédios.

As duas noções são, pois, distintas. Distinção que tem, aliás, tradução legal na Lei 111/2015, quando esta distingue a unidade predial (ou terreno) da unidade de exploração (v.g. art. 51º n.º2 al. d e n.º5 al. c) da referida Lei 111/2015). Ou, em particular, quando remete para Portaria a fixação da superfície máxima resultante do redimensionamento de explorações agrícolas ou florestais (art. 4º n.º3), distinguindo-a face à dimensão da unidade de cultura, igualmente a fixar por Portaria (art. 49º n.º4) – distinção que, naturalmente, está traduzida na Portaria 219/2016, de 09.08, logo no seu art. 1º. E distinção que também se encontra no RJRAN, quando define a exploração agrícola como a unidade técnico-económica de produção, submetida a uma gestão única, com uma localização determinada, constituída por um ou mais blocos de terras, que integra, além das atividades agrícolas, as outras atividades produtivas diretamente relacionadas com a atividade agrícola e que utilizem terras ou outros recursos da exploração (art. 3º al. h) do RJRAN), claramente a diferenciando da referida noção legal de unidade de cultura.

Pelo que a fixação da unidade de cultura não constitui matéria reservada da competência legislativa da Assembleia da República, à luz da norma constitucional invocada.

21. De qualquer modo, a questão seria em último termo irrelevante. No caso, aquele art. 27º do RJRAN é invocado na fixação da unidade de cultura e como elemento impeditivo do fraccionamento do prédio que os recorrentes adquiriram. Sucede que o mesmo resultado se alcançaria ainda que tal norma não concorresse (fosse inconstitucional), já que a unidade de cultura foi fixada por Portaria autorizada por Lei da Assembleia da República (a referida Portaria 219/2016, autorizada pela também referida Lei 111/2015), sendo que o valor mínimo válido para o Algarve (2,5 ha) continuaria a impedir aquele fraccionamento. Em termos práticos, a objecção é, pois, inconsequente.

22. As custas correm pelos recorrentes (art. 527º n.º1 e 2 do CPC).

V. Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.

Custas pelos recorrentes.

Notifique-se.

Datado e assinado electronicamente.

Redigido sem apelo ao Acordo Ortográfico (ressalvando-se os elementos reproduzidos a partir de peças processuais, nos quais se manteve a redacção original).

António Fernando Marques da Silva - relator

José António Moita - adjunto

Sónia Kietzmann Lopes - adjunta

1. Em reprodução literal (mas sem negrito ou itálico, onde aplicável).↩︎

2. Como notava A. dos Reis, «Quando as partes põem ao Tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o Tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que eles se apoiam para sustentar a sua pretensão» (in Código de Processo Civil Anotado, vol. V, Coimbra Editora 1984, pág. 143).↩︎

3. No sentido exposto, no que ao assento das menções respeita, V. A. Abrantes Geraldes, Recursos em processo civil, Almedina 2024, pág. 228 e ss., 232/3, e 234 nota 385 (nota esta na qual expressamente afirma que «é infundada a rejeição do recurso da matéria de facto com fundamento na falta de indicação, nas conclusões, dos meios probatórios ou dos segmentos da gravação em que o recorrente se funda»); L. Freitas, R. Mendes e I. Alexandre, CPC Anotado, vol. 3º, Almedina 2022, pág. 97 a 99, Acs. do STJ proc. 10300/18.8T8SNT.L1.S1, proc. 824/11.3TTLRS.L1.S1, proc. 326/14.6TTCBR.C1.S1, proc. 157/12.8TUGMR.G1.S1, proc. 299/05, proc. 29/12.6TBFAF.G1.S1, proc. 233/09, proc. 1572/12, proc. 449/410, proc. 1060/07 ou proc. 2351/21.1T8PDL.L1.S1 (in 3w.dgsi.pt, local onde se encontram os demais acórdãos citados).↩︎

4. V. por todos os Ac. do STJ proc. 2015/23.1T8AVR.P1.S1, proc. 21389/15.1T8LSB.E1.S1, proc. 4330/20.7T8OER.L1.S1, proc. 1680/19.9T8BGC.G1.S1, proc. 1229/18.0T8OLH.E1.S1, proc. 1786/17.9T8PVZ.P1.S1, proc. 150/19.0T8PVZ.P1.S1 ou proc. 296/19.4T8ESP.P1.S1, este com indicações doutrinais a que se podem aditar Henrique Antunes, Recurso de apelação e controlo da decisão da questão de facto, Estudos em Comemoração dos 100 Anos do Tribunal da Relação de Coimbra, Almedina 2018, pág. 80 no sentido da inadmissibilidade legal do convite (embora com reservas face ao direito constitucional a um processo equitativo); e, no sentido oposto, L. Freitas, R. Mendes e I. Alexandre, CPC Anotado, vol. 3º, Almedina 2022, pág. 95 e 99 (também com outras indicações).↩︎

5. No sentido da constitucionalidade da solução, v. DS 256/2021 do TC (disponível no site do TC).↩︎

6. V. Ac. do STJ proc. 20592/16.1 T8SNT.L1.S1, que se seguiu de perto.↩︎

7. V. Acs. do TRC proc. 522/20 ou 3713/16.1T8LRA.C3, Acs. do STJ proc. 26069/18.3T8PRT.P1.S1, 4420/18.6T8GMR.G2.S1 ou 8765/16.1T8LSB.L1.S2, ou A. Geraldes, Recursos em processo civil, Almedina 2024, pág. 381 nota 559, in fine.↩︎

8. Assim, Ac. do STJ proc. 12214/18.2T8LRS.L1.S1 de 09.06.2021 ou do TRC proc. 291/18.0T8GRD-C1 de 08.03.2022 ou Cardoso Guedes, O exercício do direito de preferência, PUC 2006, pág. 651.↩︎

9. O que decorre dos articulados é que os recorrentes, partindo do facto de o recorrido ter alegado factos reveladores da tempestividade do exercício do direito de preferência, assumiram, mas incorrectamente, que àquele cabia demonstrar essa tempestividade (v.g. art. 24º da contestação da sociedade recorrente, ou art. 18º da contestação dos recorrentes adquirentes, em que consideram que a excepção seria procedente por falta de prova da alegação do recorrido).↩︎

10. E já que o tribunal não se pode abster de decidir (art. 8º n.º1 do CC).↩︎

11. Como refere P. Múrias, “o ónus da prova objectivo é um critério de decisão nos casos de incerteza quanto à verificação de algum facto jurídico, mandando julgar ou «como se» o facto se tivesse verificado ou como se assim não tivesse ocorrido” (Por Uma Distribuição Fundamentada do Ónus da Prova, Lex 2000, pág. 25).↩︎

12. Aliás, aquele facto 10 constitui, na lógica do litígio, uma desnecessidade factual, sem sentido útil próprio, e cuja descrição factual nem se mostrava necessária.↩︎

13. O que se harmoniza com a obrigação de comunicação que incumbe ao alienante.↩︎

14. Os factos provados colocam a piscina na zona urbana – parte final do facto 3, facto este não impugnado.↩︎

15. Direito análogo estava já previsto no art. 12º do DL 196/89, de 14.06, que o DL 73/2009 revogou.↩︎

16. Embora já tenha sido sustentado, a partir do n.º2 do art. 26º, que o prédio do preferente não necessita de se integrar em RAN (Ac. do STA proc. 0912/17.2BELRS de 14.08.2019), o n.º1 do mesmo artigo parece claro ao impor essa exigência. De qualquer modo a situação vertente não convoca a questão (ambos o prédios se integram na RAN).↩︎

17. A arrumação destes pressupostos varia, sem que tal afecte o seu sentido. É duvidoso que esta qualidade do adquirente (como não preferente) seja facto constitutivo, podendo ver-se a qualidade que a lei indica (preferente) como facto impeditivo. A questão não releva, porém, no caso.↩︎

18. Esta data (22.11.2022) não consta dos factos provados, mas deriva de documento junto aos autos, não se justificando alterar a descrição factual para aditar tal data.↩︎

19. Os direitos de preferência relativos à transmissão de prédios rústicos, Julgar 51, pág. 61.↩︎

20. V. Portaria 219/2016, de 09.08.↩︎

21. A consulta do DR revela que inexiste no local instrumento normativo relevante (plano de pormenor ou plano de intervenção em espaço rural) - em Cidade 1 apenas existe este plano de intervenção para ...↩︎

22. No sentido de que ainda que fosse possível o fraccionamento, seria proibido o simultâneo ou sobreponível destaque que também existiria.↩︎

23. Afirmação que, em si, suscitaria dificuldades próprias pois o RJRAN não admite, como referido, utilizações diversas da agrícola (não se vendo espaço, no caso, para alguma das excepções que tolera – citados art. 20º e ss. do RJRAN); e mesmo uma utilização lúdica (jardim) não deixa de constituir uma actividade agrícola (cultura), ainda que não economicamente produtiva, que respeita a finalidade do solo e a política que visa a sua conservação. A subordinação, em si, à parte urbana é irrelevante face à inclusão de prédios urbanos (através do conceito de prédio misto criado) no âmbito da preferência.↩︎

24. Questão que não cabe desenvolver, por desnecessidade atento o sentido subsequente da avaliação.↩︎

25. V. G. Canotilho / V. Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, Coimbra Editora 2006, pág. 333.↩︎

26. Que em grande medida se acompanhou na exposição realizada (disponível no site do TC).↩︎

27. Proc. 1564/17.5T8BJA.E1.↩︎

28. Bases que constam da Lei 86/95, de 01.09.↩︎