Quem foi o relator do acórdão 68/08.1BECTB?

O relator foi Tiago Brandão de Pinho, no Tribunal Central Administrativo Sul.

Quando foi proferido o acórdão 68/08.1BECTB?

O acórdão foi proferido em 13 de novembro de 2025.

68/08.1BECTB

Sumário

1 – Para efeito de determinação do valor patrimonial tributário de um terreno para construção, a fixação da percentagem do valor da área de implantação do edifício a construir pressupõe a utilização de poderes discricionários para avaliar, entre outras características, a proximidade de equipamentos sociais, de serviços de transporte público, ou a qualidade das acessibilidades. 2 – Esta avaliação deve refletir a situação económica-financeira do mercado imobiliário. 3 – O princípio da proporcionalidade é um limite à liberdade de escolha da Administração quando a sua atuação é determinada pela utilização de poderes discricionários. 4 – Viola o princípio da proporcionalidade o ato que fixa o valor patrimonial tributário num montante desadequado face ao valor de mercado do terreno para construção.

Texto

Acordam na Subsecção Tributária Comum do Tribunal Central Administrativo Sul: Na Impugnação Judicial n.º 68/08.1BECTB, deduzida por ...., Lda., contra Autoridade Tributária e Aduaneira no Tribunal Administrativo e Fiscal de Castelo Branco, foi proferida sentença em 31 de março de 2016 que, julgando-a improcedente, manteve os atos de segunda avaliação relativos aos prédios inscritos na matriz predial urbana de Assunção, concelho de Elvas, sob os artigos P3826, P3827 e P3828. A sentença ora posta em xeque considerou, na sua fundamentação, que “a impugnante não substanciou os vícios que alegou, em concreto o vício de violação de lei constitucional, não consubstanciando igualmente as razões de direito que a levam a discordar dos coeficientes determinados para a avaliação dos terrenos para construção, na zona em que se inserem os terrenos, sendo certo que como decorre da PI o que a impugnante pretendia era ver a avaliação dos terrenos reduzida para o valor que acha justo, sem que porém sequer tenha demonstrado que tal é, como defende, o valor de mercado”. Inconformado, o Sujeito Passivo recorreu, tendo formado as seguintes conclusões: 1ª Em 2007, sendo proprietária de 3 lotes de terreno para construção de propriedade coletiva no sítio do .... ou ...., num loteamento distante cerca de 1,5 a 2km do centro histórico (cintura amuralhada) da cidade de Elvas a impugnante, por dificuldade em comercializá-los procedeu à alteração do respetivo alvará de loteamento, retirando os pisos de afetação comercial e limitando-os à aprovação para 24 frações habitacionais. 2ª Assim alterados, apresentou as respetivas Decl. Mod 1 do IMI em 2007-05-28 e passou a promover a comercialização dos 3 lotes pelo preço de 275.000€, cada um, passando a publicitar esse preço designadamente no jornal local Linhas de Elvas, ao longo do mês de outubro de 2007. 3ª Todavia, os VPT dos 3 referidos lotes, após 2ª avaliação, foram fixados entre 483.680€ e 520.040€, razão pela qual, pela presente ação, proposta em 2008-01-30, os impugnou, por desfasamento face ao valor normal de mercado, juntando à PI, além do mais, comprovativos daqueles anúncios do jornal publicados em outubro de 2007. 4ª Em 2009-09-15 foi realizada a inquirição das testemunhas, que confirmaram o referido na conclusão 2ª e afirmaram que, apesar de se ter mantido a promoção de venda por aquele preço de 275.000€, cada um, até então (2009-09-15) ainda não tinha sido recebida qualquer (contra)proposta de compra. 5ª Sem qualquer outra diligência, sem a discriminação da matéria provada e não provada exigida pelo disposto no art. 123.º 2 do CPPT, e considerando como factos provados apenas os registos e relatos do PAT (Processo de Avaliação Tributária), a sentença de improcedência da impugnação foi proferida 9 anos mais tarde, em 2016-03-30, por outra Mma Juiz que não a que presidiu à audiência de inquirição das testemunhas. 6ª Na sua Fundamentação de facto, a sentença admitiu poder ser verdade que, até á propositura da ação, a Impugnante não tivesse conseguido vender por 275.000€ qualquer dos 3 lotes de terreno cujos VPT (impugnados nos autos) haviam sido fixados em valores compreendidos entre 483.680€ e 520.040€ [2º e 3º parágrafos de fls 7 da sentença e FP d), h) e l)], assim como admitiu, no parágrafo de fls. 7 para fls. 8 que os referidos 3 lotes se localizavam no último sétimo de uma zona à qual a Portaria 982/2004 atribuiu o coeficiente de localização 1 e a 20% na avaliação dos terrenos para construção, na transição para a zona imediata, à qual atribuiu o coeficiente de localização 0,7 e a percentagem de 15%. 7ª Sendo facto essencial ou causa de pedir desta ação de anulação dos atos de fixação dos VPT (compreendidos entre 483.680€ e 520.040€) o de os valores normais de mercado dos 3 lotes em causa serem inferiores a 275.000€, não devendo exceder os 200.000€, a Impugnante sustenta neste recurso que a sentença não apreciou como devia os factos instrumentais conhecidos até ao momento do encerramento da discussão, para já não falar dos complementares e de concretização dos alegados, em desrespeito do disposto nos arts 5º 2a) e b) e 611º 1 do NCPC e do que dispunham os arts 264º 2 e 3 e 663º 1 do velho CPC. 8ª Com base nas posições assumidas nos articulados, nos documentos não impugnados e nos depoimentos gravados (ainda em fita ou cassete), tendo ainda em conta as considerações factuais constantes do relatório de aplicação do Direito, e pela relevância que vai sustentada nas conclusões que seguem, a sentença, além dos factos que julgou provados (FP) devia igualmente ter julgado provados os seguintes factos instrumentais, por relevarem para a conclusão do facto essencial de que o valor de mercado dos 3 lotes cujos VPT se impugnaram é inferior a 275.000€ e não deverá exceder os 200.000€: A.ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI): - Os 3 lotes localizavam-se no último sétimo de uma zona, iniciada no centro histórico (amuralhado) da cidade de Elvas a que a Portaria 982/2004 atribuiu o Cl 1 e, para avaliação dos terrenos destinados a construção, a percentagem de 20%, na imediação da zona a que se atribuiu o Cl 0,7 e a percentagem de 15%, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado; A.ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI): A Impugnante, pelo menos até à data da audiência de inquirição das testemunhas (2009-09-15), não conseguiu receber qualquer proposta para compra de qualquer dos 3 lotes, cuja venda vinha a anunciar ao preço unitário de 275.000€, pelo menos desde 2007-10-04, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado; A.ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI): No mercado, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado; 9ª – (fls. 8 supra) Como julgado nos Acs. do STA de 2012-05-02, Processo 1131/11, e de 2015-10-07, Processo 01219/13, antes e independentemente das correçöes do Caj (art. 40º-A do CIMI, introduzido pela Lei 534/2006) e da anulação do VPT por distorção do VPT determinado pelas regras dos arts 38º e ss do CIMI face ao valor de mercado (art. 76º.4 do CIMI introduzido pela Lei 64-8/2008), o Princípio da Proporcionalidade, já funcionava como válvula da escape, a obrigar a interpretação do disposto no art. 45º do CIMI em conjugação com os arts 266º.2 da CRP e 55º da LGT, pelo que são pertinentes para a decisão da questão de direito todos os factos que possam relevar para o conhecimento do valor de mercado dos imóveis cujos VPT se impugnam, designadamente os que respeitam ao conhecimento dos preços pelos quais vem a ser promovida a respetiva venda há, pelo menos, cerca de 2 anos. 10ª – (fls. 8 supra) Assim, porque está em causa a demonstração do desfasamento entre os VPT e o valor de mercado, relevam para a decisão da causa os depoimentos das testemunhas (2 residentes em Braga e 1 residente em Elvas) que trabalham para o grupo imobiliário, sedeado em Braga, que promove as vendas dos imóveis da Impugnante, quanto ao conhecimento direto que, na audiência de 2009-09-15, declararam ter de que a venda dos 3 lotes cujos VPT se impugnam (compreendidos entre 483.680€ e 520.040€), com Declarações Mod. 1 do IMI apresentadas em 2007-05-28, vinha, pelo menos desde então, a ser promovida pelo preço 275.000€ por cada um, preço, aliás, já anunciado no jornal local Linhas de Elvas, ao longo de todo o mês de outubro de 2007, sem que, até à data do depoimento (2009-09-15), tivessem aparecido quaisquer interessados, nem para regatear o preço. Tais depoimentos não consistem em meras opiniões, antes trazem aos autos factos concretos, com apoio em documentos juntos aos autos e não impugnados (anúncios na imprensa, que, aliás, indicam telefone e fax de Braga). Tendo desconsiderado esses depoimentos, a sentença violou os referidos normativos dos art. 45º do CIMI, 266º.2 da CRP e 55º da LGT. 11ª - (fls. 9 supra) O juízo sobre a credibilidade dos depoimentos está previsto nos arts 495º.2, 521º e 662º.2-a) do CPC, sendo relativa à razão de ciência e à fé que possa merecer. Sendo a comercialização dos imóveis da impugnante gerida a partir da sede do grupo imobiliário em que se integra, em Braga, designadamente com recurso aos seus telefone e fax, não é razoável, sem mais, desmerecer-se a razão de ciência de 2 testemunhas que ali declararam trabalhar na dita comercialização; Nem é razoável desmerecer-se, sem mais, a fé da terceira testemunha - residente em Elvas e que aí foi colaborador na comercialização dos imóveis da impugnante, pela mera razão de ter trabalhado para a impugnante. Por isso, salva a devida vénia, os juízos expendidos na sentença entre penúltimo parágrafo de fls. 4 e o 1º de fls. 5, merecem reparo, por violarem o disposto naqueles normativos dos arts 495º.2, 521º e 662º.2-a) do CPC. 12ª - (fls. 9 e 10 supra) A sentença foi proferida já na vigência do NCPC, cujo art. 5º.2 (art. 264º/664º CPC 1961) dispõe que, além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz: a) Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; b) Os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar. E o artigo 411º do CPC (art. 265º/3 CPC 1961), que consagra o princípio/dever do inquisitório, prescreve que incumbe ao juiz realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer. Como também concluiu o acima citado Ac. do STA de 2015-10-07: "III - O juiz deve promover a produção da prova sobre toda a factualidade alegada que se revele pertinente à luz das várias soluções plausíveis para as questões de direito colocadas e não apenas daquela que entende pertinente à solução jurídica por ele projectada, não podendo recusar-se ao impugnante a demonstração, por qualquer meio de prova admissível, da factualidade alegada em ordem à demonstração da sua tese". Por sua vez, o art 116º 1 e 2 do CPPT dispõe que poderá haver prova pericial no processo de impugnação judicial sempre que o juiz entenda necessário o parecer de técnicos especializados, sendo a realização da perícia ordenada pelo juiz. E o art 607º.1 do NCPC passou a dispor que, concluso o processo ao juiz, para ser proferida sentença, no prazo de 30 dias, este, se não se julgar suficientemente esclarecido, pode (e deve) ordenar a reabertura da audiência, ouvindo as pessoas que entender e ordenando as demais diligências necessárias. Finalmente, dispondo o art 611º.1 do NCPC que a decisão da causa deve corresponder à situação existente no momento do encerramento da discussão e o art 607º.1 que a sentença deverá ser proferida até 30 dias após aquele encerramento, por certo, se tivesse ponderado que a sentença demoraria 7 anos, teria previsto a atualização dos factos instrumentais que pudessem relevar em função do tempo entretanto ocorrido. 13ª - (fls. 10 supra) Assim, se alguma dúvida tivesse ficado na mente da Mma Juiz, após o exame e a audição da prova, sobre se a desfasamento verificado entre os VPT (de cerca de 500.000€) e o preço da venda que vinha a ser promovida e que, apesar disso, não suscitava interessados (de 275.000€) correspondia a um mero desfasamento temporário ou ocasional - que a magnitude do diferencial, desde logo, parece afastar) - ou, antes, a efetivo desfasamento face aos valores de mercado, podia e devia: - em cumprimento do disposto no art 5º do CPC considerar, por ser facto instrumental, que as testemunhas afirmaram a ineficácia da promoção da venda pelo preço de 275.000€ não apenas entre o verão de 2007 e a propositura da ação, mas até à data em que depuseram (2009-09-15); e - em cumprimento do disposto nos arts 411º, 607º.1 e 611º.1 do NCPC, bem como do art 116º 1 e 2 do CPPT, para mais tendo em conta que a inquirição das testemunhas já ocorreu no longínquo ano de 2009, podia e devia ter convidado a Impugnante a fazer nova prova documental (e eventualmente testemunhal) de diligências de promoção de venda entretanto efetuadas, bem como dos preços anunciados, assim como podia e devia ter promovido uma perícia singular, para averiguação do preço de mercado dos 3 lotes (sem apelo às regras dos arts 38º e seguintes do CIMI. Não o tendo feito, a sentença, na sua fundamentação, violou os normativos legais mencionados. 14ª - (fls. 10 supra) No essencial, a sentença considerou que, mesmo prova que até ao momento da propositura da ação a Impugnante não conseguiu vender qualquer dos 3 lotes pelo preço anunciado de 275.000€, isso não convencia que o valor de mercado era esse ou inferior, em vez dos VPT compreendidos entre 483.680€ e 520.040€, justificando que "no mercado imobiliário é frequente existir um lapso de tempo, maior ou menor, em que se espera pelo aparecimento de propostas de compra". 15ª - (fls. 10 e 11 supra) Mas, suprida a matéria de facto pela adição dos factos instrumentais que, sem outras diligências, já resultam da conclusão 13ª demonstra-se a verificação da distorção dos VPT dos 3 lotes, fixados em 483.680€ a 520.040€, face ao preço de mercado igual ou inferior a 275.000€, por, passados mais de 2 anos (entre maio de 2007 e 2009-09-15) continuar a não aparecer qualquer (contra)proposta de compra para a proposta de venda de 275.000€, Sendo, até, de presumir - ou, sendo relevante, na dúvida, conforme a conclusão 13ª supra, pode e deve ser investigado - que ainda hoje, passados 9 anos sobre a fixação dos VPT impugnados, a Impugnante tenta mas não consegue vender qualquer dos 3 lotes pelo preço de 275.000€. Para a bondade da 1ª parte desta conclusão, deverá lembrar-se que 3 anos é o prazo limite para isenção de sisa na revenda (art 7º.4 do CIMT), por se considerar que é prazo razoável para se promover uma venda a preço de mercado, pelo que não poderá exigir-se a quem se propõe vender por preço quase 50% inferior aos VPT que aguarde mais de 2, 3 e 9 anos para convencer que os VPT estão distorcidos face aos preços normais (por se tratar de distorção bem superior aos 15% que o art 76º.4 do CIMI já tinha por relevante para anulação do VPT). 16ª Ainda apelando ao julgado nos Acs. do STA de 2012-05-02, Processo 1131/11, e de 2015-10-07, Processo 01219/13, no sentido de que antes e independentemente das correçöes do Caj (art 40º-A do CIMI, introduzido pela Lei 534/2006) e da anulação do VPT por distorção do VPT determinado pelas regras dos arts 38º e ss do CIMI face ao valor de mercado (art 76º.4 do CIMI introduzido pela Lei 64-B/2008), o Princípio da Proporcionalidade, já funcionava como válvula da escape, a obrigar a interpretação do disposto no art 45º do CIMI em conjugação com os arts 266º.2 da CRP e 55º da LGT, Deve concluir-se que a sentença recorrida, ao não interpretar e aplicar o disposto no art 45º do CIMI em conformidade com os referidos arts 55º da LGT e 266º.2 da CRP, além de se afastar da jurisprudência já firmada, violou o disposto nos ditos arts 45º do CIMI, 55º da LGT, na sua interpretação conforme com a CRP ou subsidiariamente, a entender-se que a sentença, apesar disso, não padece de ilegalidade, pois interpretou devidamente aqueles normativos dos arts 45º do CIMI e 55º da LGT, então, as normas destes artigos devem ser desaplicadas pois, na sua devida interpretação e aplicação, tais dispositivos violam os princípios constitucionais do Estado de Direito e da Proporcionalidade. * A Recorrida não contra-alegou. * O Exmo. Magistrado do Ministério Público emitiu parecer no sentido do provimento do recurso por considerar que no acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 5 de fevereiro de 2012 - processo 01131/11 foi decidido caso idêntico que considerou que a segunda avaliação enferma de ilegalidade se chegar a um resultado manifestamente desadequado e desproporcionado, atendendo ao valor de mercado do terreno e à situação de grave crise do mercado imobiliário. * As questões a decidir são, então, as de saber se: - A sentença errou na decisão da matéria de facto por não ter dado como provada a localização dos prédios, a ausência de propostas para a sua compra, e que o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada; No caso de resposta afirmativa e caso não seja possível dar estes factos como provados face aos meios de prova constantes do processo, saber se foi violado o dever de inquisitório do Juiz; - A sentença errou na decisão de direito ao não interpretar e aplicar o disposto no artigo 45.º do Código do IMI em conformidade com os artigos 55.º da Lei Geral Tributária, 266.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa, bem como com os princípios constitucionais do Estado de Direito e da Proporcionalidade. * Colhidos os vistos legais, nada obsta à decisão. Em sede factual, vem apurado pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Castelo Branco que: a) A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 8, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3826, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 484.680 euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 4 e ss. do PAT e cópia de carta “notificação de Avaliação” a fls. 6 do PAT); b) A 25/07/2007 deu entrada no Serviço de Finanças de Elvas o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 4 e 5 do PAT); c) A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea a) (cfr. termo de avaliação, a fls. 21 do PAT); d) Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 484.680,00euros, por resultado do seguinte (cfr. comprovativo de segunda avaliação, a fls. 22 e 23 do PAT): VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq VT = 615.00 x [3.915,8250 x 20,00 + (4,9250 + 0,0000)]x 1,00 x 1,00 x 1,00 e) A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 9, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3827, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 529.040euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 30 e ss. do PAT); f) A 25/07/2007 deu entrada, no Serviço de Finanças de Elvas, o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 30 do PAT); g) A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea e) (cfr. termo de avaliação, a fls. 47do PAT); h) Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 529.040,00 euros, por resultado do seguinte (cfr comprovativo de segunda avaliação, a fls. 50 e 51 do PAT): VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq VT = 615.00 x [4.289,1000 x 20,00 + (2,4000 + 0,0000)] x 1,00 x 1,00 x 1,00 i) A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 10, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3828, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 483.680 euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 54 e ss. do PAT e cópia de carta “notificação de Avaliação” a fls. 6 do PAT); j) A 25/07/2007 deu entrada, no Serviço de Finanças de Elvas, o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 56 do PAT); k) A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea i) (cfr. termo de avaliação, a fls. 68 do PAT); l) Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 483.680euros, por resultado do seguinte (cfr comprovativo de segunda avaliação, a fls. 71 e 72 do PAT): VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq VT = 615.00 x [3.915,8250 x 20,00 + (3,3000 + 0,0000)] x 1,00 x 1,00 x 1,00 m) Os terrenos destinam-se a construção de prédios de habitação (cfr. fichas de avaliação, de fls. 22 e 23, 50 e 51, e, 73 e 74 do PAT); n) A data de recepção do IMI relativo aos prédios cuja avaliação está em causa nos autos é de 28/05/2007 (cfr. indicado fichas de avaliação de fls. 22 e 23, 50 e 51, e, 73 e 74 do PAT). O depoimento das testemunhas não se mostrou relevante para a matéria de facto controvertida, sendo que as mesmas não se mostraram conhecedoras dos factos concretos que aqui nos ocupam e deram meras opiniões sobre os valores de mercado dos imóveis em causa. As duas primeiras testemunhas são residentes em Braga e apenas conhecem os imóveis em questão na medida em que trabalham para o grupo de sociedades que detém os lotes para venda. A terceira testemunha é residente em Elvas, sendo que também trabalhou para a impugnante. Como se disse já nenhuma das testemunhas demonstrou conhecimento concreto de factos que relevem para a causa, pelo que os factos provados assentam da análise dos documentos juntos aos autos e não impugnados. * Vejamos, pois: QUANTO À MATÉRIA DE FACTO: Nas conclusões 7.ª a 11.ª, maxime 8.ª, a Recorrente advoga que “com base nas posições assumidas nos articulados, nos documentos não impugnados e nos depoimentos gravados (ainda em fita ou cassete), […] a sentença, além dos factos que julgou provados (FP) devia igualmente ter julgados provados os seguintes factos instrumentais, por relevarem para a conclusão do facto essencial de que o valor de mercado dos 3 lotes cujos VPT se impugnaram é inferior a € 275.000,00 e não deverá exceder os € 200.000,00: A.ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI): - Os 3 lotes localizavam-se no último sétimo de uma zona, iniciada no centro histórico (amuralhado) da cidade de Elvas a que a Portaria 982/2004 atribuiu o Cl 1 e, para avaliação dos terrenos destinados a construção, a percentagem de 20%, na imediação da zona a que se atribuiu o Cl 0,7 e a percentagem de 15%, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado; A.ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI): A Impugnante, pelo menos até à data da audiência de inquirição das testemunhas (2009-09-15), não conseguiu receber qualquer proposta para compra de qualquer dos 3 lotes, cuja venda vinha a anunciar ao preço unitário de 275.000€, pelo menos desde 2007-10-04, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado; A.ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI):No mercado, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada, com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;” * Nos termos do artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.” Como logo resulta da sua epígrafe (Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto), foi intenção do legislador impor o cumprimento de uma faculdade ao Recorrente para conseguir colocar em crise a decisão da matéria de facto fixada na sentença como provada ou não provada. Tal ónus consiste em especificar obrigatoriamente 1) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, 2) os concretos meios de prova produzidos que impunham uma decisão da matéria de facto diferente, e 3) a decisão que deve ser proferida sobre a questão de facto impugnada. Quanto àquela alínea b), acresce que, por força do disposto no artigo 640.º, n.º 2, alínea b), do CPC, “Quando os meios de probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevante”. Se o Recorrente cumprir este triplo ónus, pode impugnar a matéria de facto fixada na sentença; se não cumprir, o Recurso sobre a questão de facto deve ser rejeitado. A opção do legislador por esta rejeição do Recurso compreende-se na medida em que foi sua intenção que o objeto do recurso ficasse bem identificado, assim como a alteração à matéria de facto pretendida, exigindo, então, que a impugnação da matéria de facto fosse concretamente impugnada e complementada pela defesa da decisão que o Tribunal ad quem deve sobre ela proferir. Daí que caso seja perfeitamente percetível qual o objeto do recurso e qual a alteração à matéria de facto pretendida pelo Recorrente, se deva dar por cumprido o ónus previsto no artigo 640.º do CPC. * Nada obsta ao conhecimento do recurso relativo à decisão sobre a matéria de facto. Vejamos, então. Relativamente à localização dos prédios e ao valor da área de implantação - A.ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI) -, aditam-se os seguintes factos ao probatório: o) Em 2007, os prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10) situavam-se num zonamento em que o valor da área de implantação se encontrava fixado em 20% do valor das edificações autorizadas ou previstas. p) Os prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10) estão a cerca de 1,5 kms de distância da Estrada de Badajoz, que limita o zonamento a norte, e a algumas centenas de metros do limite sul do zonamento. q) Nos zonamentos adjacentes ao limite sul, que ficam a algumas centenas de metros da localização dos prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10), os valores da área de implantação encontravam-se fixados em 17% e em 15% do valor das edificações autorizadas ou previstas. [[IMG:0]] [[IMG:1]] Processo n.º 68/08.1BECTB # Página 1 de 19 [[IMG:2]] [[IMG:3]] Processo n.º 68/08.1BECTB origem: TAF de Castelo Branco Recurso Judicial ...., Lda. vs Autoridade Tributária e Aduaneira decisão: Provido Avenida 5 de outubro, 202 1050-065 Lisboa 217 922 300 * [email protected] * http://tca-sul.tribunais.org.pt O facto o), alegado no artigo 6.º da Petição Inicial, foi dado por provado por haver acordo das partes, uma vez que, por um lado, consta da fórmula de determinação do valor patrimonial tributário utilizada nos atos impugnados e, por outro, foi alegado no artigo 6.º da Petição Inicial. Os factos p) e o), alegados nos artigos 7.º e 8.º da Petição Inicial, foram dados por provados face ao teor: - Da impressão do zonamento constante no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), a fls. 45 dos autos / documento n.º 000248622, de 16-09-2009, no sistema informático, junta aos autos aquando da inquirição da testemunha ....; - Do depoimento desta testemunha, natural de Elvas, residente na Urbanização do .... e colaborador comercial da Recorrente; e pela - Medição efetuada no site Google Maps. O facto q), alegado no artigo 8.º da Petição Inicial, foi dado por provado face ao teor da impressão do zonamento constante no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), a fls. 45 dos autos / documento n.º 000248622, de 16-09-2009, no sistema informático, * Relativamente à ausência de interessados na compra dos lotes - A.ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI) -, aditam-se os seguintes factos ao probatório: r) Nas edições do jornal “Linhas de Évora” de 4, 11, 18 e 25 de outubro de 2007, ...., Lda., anunciou a proposta de venda dos lotes para construção 8, 9 e 10, ao preço unitário de € 250.000,00, cada um para construção de 24 frações T3 com garagem. s) Em 15 de setembro de 2009, aqueles lotes não tinham sido vendidos nem tinha havido qualquer contacto por parte de potenciais interessados. O facto r), alegado no artigo 17.º da Petição Inicial, foi dado por provado por força dos documentos 4 a 7 juntos com este articulado que correspondem às páginas dos jornais em que os anúncios foram inseridos. O facto s), alegado no artigo 18.º da Petição Inicial, foi dado por provado atentos os depoimentos de ...., ....e ..... Agostinho Afonso, empregado de escritório ao serviço de ...., grupo empresarial que a Recorrente integra, ...., administrativo da Recorrente, e ...., empregado de escritório de uma sociedade cujo sócio é também sócio da Recorrente, colaborador comercial desta e residente na Urbanização do ...., apesar da ligação profissional prestaram depoimento de forma espontânea, rápida e verosímil, atenta a razão de ciência - apoio administrativo e comercial que prestam à atividade da Recorrente. * Relativamente ao valor, em abstrato, dos lotes de terreno para construção - A.ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI) -, adita-se o seguinte facto ao probatório: t) No mercado imobiliário, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada. Este facto é dado por provado por presunção judicial. Com efeito, é sabido que ainda que um terreno para construção com o dobro da área de construção aprovada tenha um valor superior ao de um terreno com metade dessa área, o seu preço total a dividir pela área aprovada (o seu valor por metro quadrado) é muitas vezes inferior, uma vez que a área maior permite diluir os custos fixos (criar economias de escala com licenciamentos, projetos e infraestruturas) e tornar o investimento mais rentável. Por outro lado, compreende-se que um projeto de construção de maior envergadura tenha uma complexidade e um risco maior, o que também pode influenciar o preço do terreno. Daí que embora a área de construção aprovada esteja relacionada com o valor de um lote de terreno para construção, esta relação não seja diretamente proporcional. No ponto, a testemunha ....limitou-se a concordar com o Mandatário que o estava a interrogar, respondendo “Exatamente.” às questões formuladas que, por este motivo, já tinham a resposta implícita. A testemunha .... não respondeu de forma elaborada às questões formuladas, tendo prestado um depoimento reativo (respondeu às questões com “Não, julgo que não.”, “Claro!”, “Sem dúvida.”, “É assim: o investimento logo à partida é menor, o risco é menor”, “Exatamente. Numa zona onde o desenvolvimento também não é muito, é mais fácil vender-se uma coisa barata que uma coisa cara que o risco é maior”), sem fundamentação bastante. Por estes motivos, a prova testemunhal não foi considerada para dar o facto t) como provado. * Deste modo, o recurso da matéria de facto merece provimento, ficando prejudicada a questão relativa à violação dos poderes de inquisitório. * Ao abrigo dos artigos 611.º e 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, aditam-se ao probatório os seguintes factos: u) Em 2007, nos Estados Unidos da América, teve início a crise financeira do subprime, causada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco que causou a insolvência de várias instituições bancárias. v) Esta crise financeira teve impacto nas economias dos Estados-Membro da União Europeia. Os factos u) e v) são dados por provados por serem notórios, isto é, acontecimentos de conhecimento comum pela generalidade das pessoas, tanto mais que, em 2011, o Estado Português solicitou a intervenção do Banco Central Europeu, da Comissão Europeia e do Fundo Monetário Internacional para resgatar as finanças públicas. * QUANTO À DISTORÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO EM RELAÇÃO AO PREÇO DE MERCADO: A sentença considerou que ainda que seja verdade que a Impugnante “até ao momento da propositura da Impugnação não conseguira ainda vender aqueles lotes de terreno por valor bastante inferior ao das avaliações”, “importa dizer que [estes factos] não interferem com a determinação do valor de mercado dos imóveis em causa, desconhecendo-se se a falta de propostas, que defende ter existido, se devem ao preço ou se [se devem] a um qualquer outro factor. No mercado imobiliário é frequente existir um lapso de tempo, maior ou menor, em que se espera pelo aparecimento de propostas de compra, sem que tal ponha por si só em causa o preço pretendido pelos vendedores. O que acabámos de escrever serve apenas para justificar que o valor de mercado não se alcança pela mera verificação de inexistência de venda de um bem, no caso – terreno para construção – por certo lapso de tempo”. A decisão recorrida considerou, ainda, que a ponderação, na avaliação, do coeficiente de áreas previsto no artigo 40.º-A do CIMI não era possível por esta disposição ser “apenas aplicável a partir de 1/07/2007 e os pedidos de avaliação nos termos do CIMI datam de 28/05/2007”. Nas conclusões 14.ª e seguintes, a Recorrente advoga que ficou demonstrada “a verificação da distorção dos VPT dos 3 lotes, fixados em 483.680€ a 520.040€, face ao preço de mercado igual ou inferior a 275.000€ por, passados mais de 2 anos (entre maio de 2007 e 2009-09-2015) continuar a não aparecer qualquer (contra)proposta de compra”, lembrando “que 3 anos é o prazo limite para isenção de sisa na revenda (art. 7º.4 do CIMT), por se considerar que é prazo razoável para se promover uma venda a preço de mercado, pelo que não poderá exigir-se a quem se propõe vender por preço quase 50% inferior aos VPT que aguarde mais de 2, 3 e 9 anos para convencer que os VPT estão distorcidos face aos preços normais (por se tratar de distorção bem superior aos 15% que o art. 76º.4 do CIMI já tinha por relevante para anulação do VPT)”. Pugna, então, pela anulação dos valores patrimoniais tributários ao abrigo do princípio da proporcionalidade, “válvula de escape a obrigar a interpretação do disposto no art. 45º do CIMI em conjugação com os arts. 266º.2 da CRP e 55º da LGT”. Vejamos. Nos termos do artigo 45.º, n.º 1, do Código do IMI, “O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação”. Pretendeu, assim, o legislador que o VPT dos terrenos para construção fosse o resultado da soma: - Do valor da área de implantação do edifício a construir, que “varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas” – n.º 2 do mesmo artigo 45.º -, sendo que – n.º 3 - na fixação desta percentagem “têm-se em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º”, ou seja, “nomeadamente” (sublinhado nosso) acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais ou serviços de transportes público; ao - Valor do terreno adjacente à implantação, o qual “é calculado nos termos do n.º 4 do artigo 40.º” – n.º 4 do artigo 45.º do CIMI. Ora, nesta determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, a Administração “é chamada a aplicar conceitos técnicos e discricionários que lhe conferem ampla margem de liberdade de apreciação, margem esta de liberdade que terá, porém, de ser reequilibrada através do funcionamento do princípio jurídico fundamental da proporcionalidade”, o qual, aliás, está expressamente enumerado no artigo 55.º da Lei Geral Tributária, epigrafado «Princípios do procedimento tributário». “Assim sendo, estando em causa a avaliação de um terreno para construção em que a fixação da percentagem do valor do terreno de implantação depende [de características conexas com a sua localização], o critério do valor de mercado, enquanto refracção do princípio da proporcionalidade, já deveria ter sido em conta […] na avaliação e ponderação de conceitos, tais como acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transporte público e a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Acresce ainda que, em especial, a ponderação deste último factor não poderia ser desligada da situação de grave crise que se vive no mercado imobiliário” - cfr. o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 2 de maio de 2012 – processo n.º 01131/11. * No caso dos autos, resulta provado que no ano de 2007: - Ao lote 8 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 484.680,00 – cfr. alíneas a) e d) do probatório; - Ao lote 9 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 529.040,00 – cfr. alíneas e) e h) do probatório; - Ao lote 10 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 483.680,00 – cfr. alíneas i) e l) do probatório. Foi também dado como provado que: - Nas edições do jornal “Linhas de Évora” de 4, 11, 18 e 25 de outubro de 2007, a Recorrente anunciou a proposta de venda dos lotes para construção 8, 9 e 10, ao preço unitário de € 250.000,00, cada um para construção de 24 frações T3 com garagem – cfr. alínea r) do probatório; e que - Em 15 de setembro de 2009, aqueles lotes não tinham sido vendidos nem tinha havido qualquer contacto por parte de potenciais interessados – cfr. alínea s) do probatório. Finalmente, é público e notório que em 2007, nos Estados Unidos da América, teve início a crise financeira do subprime, causada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco que causou a insolvência de várias instituições bancárias – cfr. alínea u) do probatório -, a qual teve impacto nas economias dos Estados-Membro da União Europeia – cfr. alínea v) -, ao ponto de, em 2011, o Estado Português ter solicitado a intervenção do Banco Central Europeu, da Comissão Europeia e do Fundo Monetário Internacional para resgatar as finanças públicas. Assim, apesar de os valores patrimoniais tributários terem sido fixados, em 2007, em € 483.680,00, € 484.680,00 e € 529.040,00, a Recorrente anunciou, nesse mesmo ano, a proposta de venda destes prédios ao preço unitário de € 250.000,00, não tendo obtido o interesse de nenhum potencial comprador até, pelo menos, 2009, o que bem se compreende, atento o início da crise do subprime nos Estados Unidos da América que contagiou as economias europeias e culminou com a intervenção da troika em Portugal. Ora, tal significa que os valores patrimoniais tributários fixados em cerca de meio milhão de euros, atendendo à ausência de potenciais interessados na compra por cerca de metade desse valor e à crise económico-financeira que estava já a germinar, são manifestamente desadequados e, consequentemente, desproporcionados, padecendo os atos que os fixaram do vício de violação de lei, por erro nos pressupostos. Pelo que o recurso merece provimento, devendo a sentença ser revogada e a Impugnação Judicial julgada procedente. * Termos em que se acorda conceder provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida e julgando-se a Impugnação Judicial procedente (com a consequente anulação dos atos que, em segunda avaliação, fixaram os valores patrimoniais tributários dos terrenos para construção inscritos na matriz predial urbana de Assunção, concelho de Elvas, sob os artigos P-3.826, P-3.827 e P-3.828). São devidas custas, na instância e neste TCA Sul, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, dispensando-se o pagamento do remanescente da taxa de justiça, atenta a desproporção entre o valor da ação (€ 897.400,00) e a utilidade económica do pedido que a Impugnante/Recorrente formulou (que se traduz na diferença do valor devido a título de IMI). Lisboa, 13 de novembro de 2025. Tiago Brandão de Pinho (relator) – Maria da Luz Cardoso – Teresa Costa Alemão

Sumário

1- Para efeito de determinação do valor patrimonial tributário de um terreno para construção, a fixação da percentagem do valor da área de implantação do edifício a construir pressupõe a utilização de poderes discricionários para avaliar, entre outras características, a proximidade de equipamentos sociais, de serviços de transporte público, ou a qualidade das acessibilidades.

2- Esta avaliação deve refletir a situação económica-financeira do mercado imobiliário.

3- O princípio da proporcionalidade é um limite à liberdade de escolha da Administração quando a sua atuação é determinada pela utilização de poderes discricionários.

4- Viola o princípio da proporcionalidade o ato que fixa o valor patrimonial tributário num montante desadequado face ao valor de mercado do terreno para construção.

Texto Integral

Acordam na Subsecção Tributária Comum do Tribunal Central Administrativo Sul:

Na Impugnação Judicial n.º 68/08.1BECTB, deduzida por ...., Lda., contra Autoridade Tributária e Aduaneira no Tribunal Administrativo e Fiscal de Castelo Branco, foi proferida sentença em 31 de março de 2016 que, julgando-a improcedente, manteve os atos de segunda avaliação relativos aos prédios inscritos na matriz predial urbana de Assunção, concelho de Elvas, sob os artigos P3826, P3827 e P3828.

A sentença ora posta em xeque considerou, na sua fundamentação, que “a impugnante não substanciou os vícios que alegou, em concreto o vício de violação de lei constitucional, não consubstanciando igualmente as razões de direito que a levam a discordar dos coeficientes determinados para a avaliação dos terrenos para construção, na zona em que se inserem os terrenos, sendo certo que como decorre da PI o que a impugnante pretendia era ver a avaliação dos terrenos reduzida para o valor que acha justo, sem que porém sequer tenha demonstrado que tal é, como defende, o valor de mercado”.

Inconformado, o Sujeito Passivo recorreu, tendo formado as seguintes conclusões:

1ª

Em 2007, sendo proprietária de 3 lotes de terreno para construção de propriedade coletiva no sítio do .... ou ...., num loteamento distante cerca de 1,5 a 2km do centro histórico (cintura amuralhada) da cidade de Elvas a impugnante, por dificuldade em comercializá-los procedeu à alteração do respetivo alvará de loteamento, retirando os pisos de afetação comercial e limitando-os à aprovação para 24 frações habitacionais.

2ª

Assim alterados, apresentou as respetivas Decl. Mod 1 do IMI em 2007-05-28 e passou a promover a comercialização dos 3 lotes pelo preço de 275.000€, cada um, passando a publicitar esse preço designadamente no jornal local Linhas de Elvas, ao longo do mês de outubro de 2007.

3ª

Todavia, os VPT dos 3 referidos lotes, após 2ª avaliação, foram fixados entre 483.680€ e 520.040€, razão pela qual, pela presente ação, proposta em 2008-01-30, os impugnou, por desfasamento face ao valor normal de mercado, juntando à PI, além do mais, comprovativos daqueles anúncios do jornal publicados em outubro de 2007.

4ª

Em 2009-09-15 foi realizada a inquirição das testemunhas, que confirmaram o referido na conclusão 2ª e afirmaram que, apesar de se ter mantido a promoção de venda por aquele preço de 275.000€, cada um, até então (2009-09-15) ainda não tinha sido recebida qualquer (contra)proposta de compra.

5ª

Sem qualquer outra diligência, sem a discriminação da matéria provada e não provada exigida pelo disposto no art. 123.º 2 do CPPT, e considerando como factos provados apenas os registos e relatos do PAT (Processo de Avaliação Tributária), a sentença de improcedência da impugnação foi proferida 9 anos mais tarde, em 2016-03-30, por outra Mma Juiz que não a que presidiu à audiência de inquirição das testemunhas.

6ª

Na sua Fundamentação de facto, a sentença admitiu poder ser verdade que, até á propositura da ação, a Impugnante não tivesse conseguido vender por 275.000€ qualquer dos 3 lotes de terreno cujos VPT (impugnados nos autos) haviam sido fixados em valores compreendidos entre 483.680€ e 520.040€ [2º e 3º parágrafos de fls 7 da sentença e FP d), h) e l)], assim como admitiu, no parágrafo de fls. 7 para fls. 8 que os referidos 3 lotes se localizavam no último sétimo de uma zona à qual a Portaria 982/2004 atribuiu o coeficiente de localização 1 e a 20% na avaliação dos terrenos para construção, na transição para a zona imediata, à qual atribuiu o coeficiente de localização 0,7 e a percentagem de 15%.

7ª

Sendo facto essencial ou causa de pedir desta ação de anulação dos atos de fixação dos VPT (compreendidos entre 483.680€ e 520.040€) o de os valores normais de mercado dos 3 lotes em causa serem inferiores a 275.000€, não devendo exceder os 200.000€, a Impugnante sustenta neste recurso que a sentença não apreciou como devia os factos instrumentais conhecidos até ao momento do encerramento da discussão, para já não falar dos complementares e de concretização dos alegados, em desrespeito do disposto nos arts 5º 2a) e b) e 611º 1 do NCPC e do que dispunham os arts 264º 2 e 3 e 663º 1 do velho CPC.

8ª

Com base nas posições assumidas nos articulados, nos documentos não impugnados e nos depoimentos gravados (ainda em fita ou cassete), tendo ainda em conta as considerações factuais constantes do relatório de aplicação do Direito, e pela relevância que vai sustentada nas conclusões que seguem, a sentença, além dos factos que julgou provados (FP) devia igualmente ter julgado provados os seguintes factos instrumentais, por relevarem para a conclusão do facto essencial de que o valor de mercado dos 3 lotes cujos VPT se impugnaram é inferior a 275.000€ e não deverá exceder os 200.000€:

A. ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI):

- Os 3 lotes localizavam-se no último sétimo de uma zona, iniciada no centro histórico (amuralhado) da cidade de Elvas a que a Portaria 982/2004 atribuiu o Cl 1 e, para avaliação dos terrenos destinados a construção, a percentagem de 20%, na imediação da zona a que se atribuiu o Cl 0,7 e a percentagem de 15%,

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;

A. ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI):

A Impugnante, pelo menos até à data da audiência de inquirição das testemunhas (2009-09-15), não conseguiu receber qualquer proposta para compra de qualquer dos 3 lotes, cuja venda vinha a anunciar ao preço unitário de 275.000€, pelo menos desde 2007-10-04,

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;

A. ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI):

No mercado, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada,

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;

9ª (fls. 8 supra)

Como julgado nos Acs. do STA de 2012-05-02, Processo 1131/11, e de 2015-10-07, Processo 01219/13, antes e independentemente das correçöes do Caj (art. 40º-A do CIMI, introduzido pela Lei 534/2006) e da anulação do VPT por distorção do VPT determinado pelas regras dos arts 38º e ss do CIMI face ao valor de mercado (art. 76º.4 do CIMI introduzido pela Lei 64-8/2008), o Princípio da Proporcionalidade, já funcionava como válvula da escape, a obrigar a interpretação do disposto no art. 45º do CIMI em conjugação com os arts 266º.2 da CRP e 55º da LGT, pelo que são pertinentes para a decisão da questão de direito todos os factos que possam relevar para o conhecimento do valor de mercado dos imóveis cujos VPT se impugnam, designadamente os que respeitam ao conhecimento dos preços pelos quais vem a ser promovida a respetiva venda há, pelo menos, cerca de 2 anos.

10ª (fls. 8 supra)

Assim, porque está em causa a demonstração do desfasamento entre os VPT e o valor de mercado, relevam para a decisão da causa os depoimentos das testemunhas (2 residentes em Braga e 1 residente em Elvas) que trabalham para o grupo imobiliário, sedeado em Braga, que promove as vendas dos imóveis da Impugnante, quanto ao conhecimento direto que, na audiência de 2009-09-15, declararam ter de que a venda dos 3 lotes cujos VPT se impugnam (compreendidos entre 483.680€ e 520.040€), com Declarações Mod. 1 do IMI apresentadas em 2007-05-28, vinha, pelo menos desde então, a ser promovida pelo preço 275.000€ por cada um, preço, aliás, já anunciado no jornal local Linhas de Elvas, ao longo de todo o mês de outubro de 2007, sem que, até à data do depoimento (2009-09-15), tivessem aparecido quaisquer interessados, nem para regatear o preço.

Tais depoimentos não consistem em meras opiniões, antes trazem aos autos factos concretos, com apoio em documentos juntos aos autos e não impugnados (anúncios na imprensa, que, aliás, indicam telefone e fax de Braga). Tendo desconsiderado esses depoimentos, a sentença violou os referidos normativos dos art. 45º do CIMI, 266º.2 da CRP e 55º da LGT.

11ª (fls. 9 supra)

O juízo sobre a credibilidade dos depoimentos está previsto nos arts 495º.2, 521º e 662º.2-a) do CPC, sendo relativa à razão de ciência e à fé que possa merecer.

Sendo a comercialização dos imóveis da impugnante gerida a partir da sede do grupo imobiliário em que se integra, em Braga, designadamente com recurso aos seus telefone e fax, não é razoável, sem mais, desmerecer-se a razão de ciência de 2 testemunhas que ali declararam trabalhar na dita comercialização;

Nem é razoável desmerecer-se, sem mais, a fé da terceira testemunha - residente em Elvas e que aí foi colaborador na comercialização dos imóveis da impugnante, pela mera razão de ter trabalhado para a impugnante.

Por isso, salva a devida vénia, os juízos expendidos na sentença entre penúltimo parágrafo de fls. 4 e o 1º de fls. 5, merecem reparo, por violarem o disposto naqueles normativos dos arts 495º.2, 521º e 662º.2-a) do CPC.

12ª (fls. 9 e 10 supra)

A sentença foi proferida já na vigência do NCPC, cujo art. 5º.2 (art. 264º/664º CPC 1961) dispõe que, além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz:

a) Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;

b) Os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar.

E o artigo 411º do CPC (art. 265º/3 CPC 1961), que consagra o princípio/dever do inquisitório, prescreve que incumbe ao juiz realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer.

Como também concluiu o acima citado Ac. do STA de 2015-10-07:

"III- O juiz deve promover a produção da prova sobre toda a factualidade alegada que se revele pertinente à luz das várias soluções plausíveis para as questões de direito colocadas e não apenas daquela que entende pertinente à solução jurídica por ele projectada, não podendo recusar-se ao impugnante a demonstração, por qualquer meio de prova admissível, da factualidade alegada em ordem à demonstração da sua tese".

Por sua vez, o art 116º 1 e 2 do CPPT dispõe que poderá haver prova pericial no processo de impugnação judicial sempre que o juiz entenda necessário o parecer de técnicos especializados, sendo a realização da perícia ordenada pelo juiz.

E o art 607º.1 do NCPC passou a dispor que, concluso o processo ao juiz, para ser proferida sentença, no prazo de 30 dias, este, se não se julgar suficientemente esclarecido, pode (e deve) ordenar a reabertura da audiência, ouvindo as pessoas que entender e ordenando as demais diligências necessárias.

Finalmente, dispondo o art 611º.1 do NCPC que a decisão da causa deve corresponder à situação existente no momento do encerramento da discussão e o art 607º.1 que a sentença deverá ser proferida até 30 dias após aquele encerramento, por certo, se tivesse ponderado que a sentença demoraria 7 anos, teria previsto a atualização dos factos instrumentais que pudessem relevar em função do tempo entretanto ocorrido.

13ª (fls. 10 supra)

Assim, se alguma dúvida tivesse ficado na mente da Mma Juiz, após o exame e a audição da prova, sobre se a desfasamento verificado entre os VPT (de cerca de 500.000€) e o preço da venda que vinha a ser promovida e que, apesar disso, não suscitava interessados (de 275.000€) correspondia a um mero desfasamento temporário ou ocasional - que a magnitude do diferencial, desde logo, parece afastar) - ou, antes, a efetivo desfasamento face aos valores de mercado, podia e devia:

- em cumprimento do disposto no art 5º do CPC considerar, por ser facto instrumental, que as testemunhas afirmaram a ineficácia da promoção da venda pelo preço de 275.000€ não apenas entre o verão de 2007 e a propositura da ação, mas até à data em que depuseram (2009-09-15); e

- em cumprimento do disposto nos arts 411º, 607º.1 e 611º.1 do NCPC, bem como do art 116º 1 e 2 do CPPT, para mais tendo em conta que a inquirição das testemunhas já ocorreu no longínquo ano de 2009, podia e devia ter convidado a Impugnante a fazer nova prova documental (e eventualmente testemunhal) de diligências de promoção de venda entretanto efetuadas, bem como dos preços anunciados, assim como podia e devia ter promovido uma perícia singular, para averiguação do preço de mercado dos 3 lotes (sem apelo às regras dos arts 38º e seguintes do CIMI.

Não o tendo feito, a sentença, na sua fundamentação, violou os normativos legais mencionados.

14ª (fls. 10 supra)

No essencial, a sentença considerou que, mesmo prova que até ao momento da propositura da ação a Impugnante não conseguiu vender qualquer dos 3 lotes pelo preço anunciado de 275.000€, isso não convencia que o valor de mercado era esse ou inferior, em vez dos VPT compreendidos entre 483.680€ e 520.040€, justificando que "no mercado imobiliário é frequente existir um lapso de tempo, maior ou menor, em que se espera pelo aparecimento de propostas de compra".

15ª (fls. 10 e 11 supra)

Mas, suprida a matéria de facto pela adição dos factos instrumentais que, sem outras diligências, já resultam da conclusão 13ª demonstra-se a verificação da distorção dos VPT dos 3 lotes, fixados em 483.680€ a 520.040€, face ao preço de mercado igual ou inferior a 275.000€, por, passados mais de 2 anos (entre maio de 2007 e 2009-09-15) continuar a não aparecer qualquer (contra)proposta de compra para a proposta de venda de 275.000€,

Sendo, até, de presumir - ou, sendo relevante, na dúvida, conforme a conclusão 13ª supra, pode e deve ser investigado - que ainda hoje, passados 9 anos sobre a fixação dos VPT impugnados, a Impugnante tenta mas não consegue vender qualquer dos 3 lotes pelo preço de 275.000€.

Para a bondade da 1ª parte desta conclusão, deverá lembrar-se que 3 anos é o prazo limite para isenção de sisa na revenda (art 7º.4 do CIMT), por se considerar que é prazo razoável para se promover uma venda a preço de mercado, pelo que não poderá exigir-se a quem se propõe vender por preço quase 50% inferior aos VPT que aguarde mais de 2, 3 e 9 anos para convencer que os VPT estão distorcidos face aos preços normais (por se tratar de distorção bem superior aos 15% que o art 76º.4 do CIMI já tinha por relevante para anulação do VPT).

16ª

Ainda apelando ao julgado nos Acs. do STA de 2012-05-02, Processo 1131/11, e de 2015-10-07, Processo 01219/13, no sentido de que antes e independentemente das correçöes do Caj (art 40º-A do CIMI, introduzido pela Lei 534/2006) e da anulação do VPT por distorção do VPT determinado pelas regras dos arts 38º e ss do CIMI face ao valor de mercado (art 76º.4 do CIMI introduzido pela Lei 64-B/2008), o Princípio da Proporcionalidade, já funcionava como válvula da escape, a obrigar a interpretação do disposto no art 45º do CIMI em conjugação com os arts 266º.2 da CRP e 55º da LGT,

Deve concluir-se que a sentença recorrida, ao não interpretar e aplicar o disposto no art 45º do CIMI em conformidade com os referidos arts 55º da LGT e 266º.2 da CRP, além de se afastar da jurisprudência já firmada, violou o disposto nos ditos arts 45º do CIMI, 55º da LGT, na sua interpretação conforme com a CRP ou subsidiariamente, a entender-se que a sentença, apesar disso, não padece de ilegalidade, pois interpretou devidamente aqueles normativos dos arts 45º do CIMI e 55º da LGT, então, as normas destes artigos devem ser desaplicadas pois, na sua devida interpretação e aplicação, tais dispositivos violam os princípios constitucionais do Estado de Direito e da Proporcionalidade.

A Recorrida não contra-alegou.

O Exmo. Magistrado do Ministério Público emitiu parecer no sentido do provimento do recurso por considerar que no acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 5 de fevereiro de 2012 - processo 01131/11 foi decidido caso idêntico que considerou que a segunda avaliação enferma de ilegalidade se chegar a um resultado manifestamente desadequado e desproporcionado, atendendo ao valor de mercado do terreno e à situação de grave crise do mercado imobiliário.

As questões a decidir são, então, as de saber se:

- A sentença errou na decisão da matéria de facto por não ter dado como provada a localização dos prédios, a ausência de propostas para a sua compra, e que o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada; No caso de resposta afirmativa e caso não seja possível dar estes factos como provados face aos meios de prova constantes do processo, saber se foi violado o dever de inquisitório do Juiz;

- A sentença errou na decisão de direito ao não interpretar e aplicar o disposto no artigo 45.º do Código do IMI em conformidade com os artigos 55.º da Lei Geral Tributária, 266.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa, bem como com os princípios constitucionais do Estado de Direito e da Proporcionalidade.

Colhidos os vistos legais, nada obsta à decisão.

Em sede factual, vem apurado pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Castelo Branco que:

A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 8, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3826, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 484.680 euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 4 e ss. do PAT e cópia de carta “notificação de Avaliação” a fls. 6 do PAT);

A 25/07/2007 deu entrada no Serviço de Finanças de Elvas o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 4 e 5 do PAT);

c) A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea a) (cfr. termo de avaliação, a fls. 21 do PAT);

Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 484.680,00euros, por resultado do seguinte (cfr. comprovativo de segunda avaliação, a fls. 22 e 23 do PAT):

VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq

VT = 615.00 x [3.915,8250 x 20,00 + (4,9250 + 0,0000)]x 1,00 x 1,00 x 1,00

A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 9, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3827, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 529.040euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 30 e ss. do PAT);

A 25/07/2007 deu entrada, no Serviço de Finanças de Elvas, o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 30 do PAT);

A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea e) (cfr. termo de avaliação, a fls. 47do PAT);

Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 529.040,00 euros, por resultado do seguinte (cfr comprovativo de segunda avaliação, a fls. 50 e 51 do PAT):

VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq

VT = 615.00 x [4.289,1000 x 20,00 + (2,4000 + 0,0000)] x 1,00 x 1,00 x 1,00

A 27/06/2007 foi a impugnante notificada da avaliação efectuada ao prédio urbano identificado como Lote 10, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo P3828, da Freguesia da Assunção, Elvas, fixando ao mesmo o valor de 483.680 euros (cfr. artigo 1.º do requerimento de 2ª avaliação, a fls. 54 e ss. do PAT e cópia de carta “notificação de Avaliação” a fls. 6 do PAT);

A 25/07/2007 deu entrada, no Serviço de Finanças de Elvas, o pedido de 2.ª avaliação do prédio identificado na alínea anterior (cfr. cópia de requerimento de fls. 56 do PAT);

A 02/10/2007 foi lavrado termo de avaliação do prédio identificado na alínea i) (cfr. termo de avaliação, a fls. 68 do PAT);

Ao prédio foi atribuído, em segunda avaliação, o valor patrimonial tributário de 483.680euros, por resultado do seguinte (cfr comprovativo de segunda avaliação, a fls. 71 e 72 do PAT):

VT = Vc x [A x % + (Ac + Ad)] x Cl x Ca x Cq

VT = 615.00 x [3.915,8250 x 20,00 + (3,3000 + 0,0000)] x 1,00 x 1,00 x 1,00

Os terrenos destinam-se a construção de prédios de habitação (cfr. fichas de avaliação, de fls. 22 e 23, 50 e 51, e, 73 e 74 do PAT);

A data de recepção do IMI relativo aos prédios cuja avaliação está em causa nos autos é de 28/05/2007 (cfr. indicado fichas de avaliação de fls. 22 e 23, 50 e 51, e, 73 e 74 do PAT).

O depoimento das testemunhas não se mostrou relevante para a matéria de facto controvertida, sendo que as mesmas não se mostraram conhecedoras dos factos concretos que aqui nos ocupam e deram meras opiniões sobre os valores de mercado dos imóveis em causa. As duas primeiras testemunhas são residentes em Braga e apenas conhecem os imóveis em questão na medida em que trabalham para o grupo de sociedades que detém os lotes para venda.

A terceira testemunha é residente em Elvas, sendo que também trabalhou para a impugnante.

Como se disse já nenhuma das testemunhas demonstrou conhecimento concreto de factos que relevem para a causa, pelo que os factos provados assentam da análise dos documentos juntos aos autos e não impugnados.

Vejamos, pois:

QUANTO À MATÉRIA DE FACTO:

Nas conclusões 7.ª a 11.ª, maxime 8.ª, a Recorrente advoga que “com base nas posições assumidas nos articulados, nos documentos não impugnados e nos depoimentos gravados (ainda em fita ou cassete), […] a sentença, além dos factos que julgou provados (FP) devia igualmente ter julgados provados os seguintes factos instrumentais, por relevarem para a conclusão do facto essencial de que o valor de mercado dos 3 lotes cujos VPT se impugnaram é inferior a € 275.000,00 e não deverá exceder os € 200.000,00:

A. ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI):

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;

A. ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI):

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;

A. ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI):No mercado, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada,

com fundamento nas regras e nos meios de prova acolá indicados, que incluem em c.5 as passagens exatas das gravações, no aparelho de leitura utilizado;”

Nos termos do artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”

Como logo resulta da sua epígrafe (Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto), foi intenção do legislador impor o cumprimento de uma faculdade ao Recorrente para conseguir colocar em crise a decisão da matéria de facto fixada na sentença como provada ou não provada.

Tal ónus consiste em especificar obrigatoriamente 1) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, 2) os concretos meios de prova produzidos que impunham uma decisão da matéria de facto diferente, e 3) a decisão que deve ser proferida sobre a questão de facto impugnada.

Quanto àquela alínea b), acresce que, por força do disposto no artigo 640.º, n.º 2, alínea b), do CPC, “Quando os meios de probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevante”.

Se o Recorrente cumprir este triplo ónus, pode impugnar a matéria de facto fixada na sentença; se não cumprir, o Recurso sobre a questão de facto deve ser rejeitado.

A opção do legislador por esta rejeição do Recurso compreende-se na medida em que foi sua intenção que o objeto do recurso ficasse bem identificado, assim como a alteração à matéria de facto pretendida, exigindo, então, que a impugnação da matéria de facto fosse concretamente impugnada e complementada pela defesa da decisão que o Tribunal ad quem deve sobre ela proferir.

Daí que caso seja perfeitamente percetível qual o objeto do recurso e qual a alteração à matéria de facto pretendida pelo Recorrente, se deva dar por cumprido o ónus previsto no artigo 640.º do CPC.

Nada obsta ao conhecimento do recurso relativo à decisão sobre a matéria de facto.

Vejamos, então.

Relativamente à localização dos prédios e ao valor da área de implantação - A.ll.l, a fls. 4 e 5 supra (arts 6 a 8 da PI) -, aditam-se os seguintes factos ao probatório:

Em 2007, os prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10) situavam-se num zonamento em que o valor da área de implantação se encontrava fixado em 20% do valor das edificações autorizadas ou previstas.

Os prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10) estão a cerca de 1,5 kms de distância da Estrada de Badajoz, que limita o zonamento a norte, e a algumas centenas de metros do limite sul do zonamento.

Nos zonamentos adjacentes ao limite sul, que ficam a algumas centenas de metros da localização dos prédios identificados em a) (lote 8), e) (lote 9) e i) (lote 10), os valores da área de implantação encontravam-se fixados em 17% e em 15% do valor das edificações autorizadas ou previstas.

Processo n.º 68/08.1BECTB # Página 1 de 19

Processo n.º 68/08.1BECTB

origem: TAF de Castelo Branco

Recurso Judicial

...., Lda. vs Autoridade Tributária e Aduaneira

decisão: Provido

Avenida 5 de outubro, 202 1050-065 Lisboa

217 922 300 * [email protected] * http://tca-sul.tribunais.org.pt

O facto o), alegado no artigo 6.º da Petição Inicial, foi dado por provado por haver acordo das partes, uma vez que, por um lado, consta da fórmula de determinação do valor patrimonial tributário utilizada nos atos impugnados e, por outro, foi alegado no artigo 6.º da Petição Inicial.

Os factos p) e o), alegados nos artigos 7.º e 8.º da Petição Inicial, foram dados por provados face ao teor:

- Da impressão do zonamento constante no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), a fls. 45 dos autos / documento n.º 000248622, de 16-09-2009, no sistema informático, junta aos autos aquando da inquirição da testemunha ....;

- Do depoimento desta testemunha, natural de Elvas, residente na Urbanização do .... e colaborador comercial da Recorrente; e pela

- Medição efetuada no site Google Maps.

O facto q), alegado no artigo 8.º da Petição Inicial, foi dado por provado face ao teor da impressão do zonamento constante no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), a fls. 45 dos autos / documento n.º 000248622, de 16-09-2009, no sistema informático,

Relativamente à ausência de interessados na compra dos lotes - A.ll.2, a fls. 5 e 6 supra (arts 17 e 18 da PI) -, aditam-se os seguintes factos ao probatório:

Nas edições do jornal “Linhas de Évora” de 4, 11, 18 e 25 de outubro de 2007, ...., Lda., anunciou a proposta de venda dos lotes para construção 8, 9 e 10, ao preço unitário de € 250.000,00, cada um para construção de 24 frações T3 com garagem.

Em 15 de setembro de 2009, aqueles lotes não tinham sido vendidos nem tinha havido qualquer contacto por parte de potenciais interessados.

O facto r), alegado no artigo 17.º da Petição Inicial, foi dado por provado por força dos documentos 4 a 7 juntos com este articulado que correspondem às páginas dos jornais em que os anúncios foram inseridos.

O facto s), alegado no artigo 18.º da Petição Inicial, foi dado por provado atentos os depoimentos de ...., ....e

Agostinho Afonso, empregado de escritório ao serviço de ...., grupo empresarial que a Recorrente integra, ...., administrativo da Recorrente, e ...., empregado de escritório de uma sociedade cujo sócio é também sócio da Recorrente, colaborador comercial desta e residente na Urbanização do ...., apesar da ligação profissional prestaram depoimento de forma espontânea, rápida e verosímil, atenta a razão de ciência - apoio administrativo e comercial que prestam à atividade da Recorrente.

Relativamente ao valor, em abstrato, dos lotes de terreno para construção - A.ll.3, a fls. 6 e 7 supra (arts 9 a 12 da PI) -, adita-se o seguinte facto ao probatório:

No mercado imobiliário, o valor dos lotes de terreno para construção é menos que diretamente proporcional à respetiva área de construção aprovada.

Este facto é dado por provado por presunção judicial.

Com efeito, é sabido que ainda que um terreno para construção com o dobro da área de construção aprovada tenha um valor superior ao de um terreno com metade dessa área, o seu preço total a dividir pela área aprovada (o seu valor por metro quadrado) é muitas vezes inferior, uma vez que a área maior permite diluir os custos fixos (criar economias de escala com licenciamentos, projetos e infraestruturas) e tornar o investimento mais rentável. Por outro lado, compreende-se que um projeto de construção de maior envergadura tenha uma complexidade e um risco maior, o que também pode influenciar o preço do terreno. Daí que embora a área de construção aprovada esteja relacionada com o valor de um lote de terreno para construção, esta relação não seja diretamente proporcional.

No ponto, a testemunha ....limitou-se a concordar com o Mandatário que o estava a interrogar, respondendo “Exatamente.” às questões formuladas que, por este motivo, já tinham a resposta implícita. A testemunha .... não respondeu de forma elaborada às questões formuladas, tendo prestado um depoimento reativo (respondeu às questões com “Não, julgo que não.”, “Claro!”, “Sem dúvida.”, “É assim: o investimento logo à partida é menor, o risco é menor”, “Exatamente. Numa zona onde o desenvolvimento também não é muito, é mais fácil vender-se uma coisa barata que uma coisa cara que o risco é maior”), sem fundamentação bastante.

Por estes motivos, a prova testemunhal não foi considerada para dar o facto t) como provado.

Deste modo, o recurso da matéria de facto merece provimento, ficando prejudicada a questão relativa à violação dos poderes de inquisitório.

Ao abrigo dos artigos 611.º e 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, aditam-se ao probatório os seguintes factos:

Em 2007, nos Estados Unidos da América, teve início a crise financeira do subprime, causada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco que causou a insolvência de várias instituições bancárias.

Esta crise financeira teve impacto nas economias dos Estados-Membro da União Europeia.

Os factos u) e v) são dados por provados por serem notórios, isto é, acontecimentos de conhecimento comum pela generalidade das pessoas, tanto mais que, em 2011, o Estado Português solicitou a intervenção do Banco Central Europeu, da Comissão Europeia e do Fundo Monetário Internacional para resgatar as finanças públicas.

QUANTO À DISTORÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO EM RELAÇÃO AO PREÇO DE MERCADO:

A sentença considerou que ainda que seja verdade que a Impugnante “até ao momento da propositura da Impugnação não conseguira ainda vender aqueles lotes de terreno por valor bastante inferior ao das avaliações”, “importa dizer que [estes factos] não interferem com a determinação do valor de mercado dos imóveis em causa, desconhecendo-se se a falta de propostas, que defende ter existido, se devem ao preço ou se [se devem] a um qualquer outro factor. No mercado imobiliário é frequente existir um lapso de tempo, maior ou menor, em que se espera pelo aparecimento de propostas de compra, sem que tal ponha por si só em causa o preço pretendido pelos vendedores. O que acabámos de escrever serve apenas para justificar que o valor de mercado não se alcança pela mera verificação de inexistência de venda de um bem, no caso – terreno para construção – por certo lapso de tempo”. A decisão recorrida considerou, ainda, que a ponderação, na avaliação, do coeficiente de áreas previsto no artigo 40.º-A do CIMI não era possível por esta disposição ser “apenas aplicável a partir de 1/07/2007 e os pedidos de avaliação nos termos do CIMI datam de 28/05/2007”.

Nas conclusões 14.ª e seguintes, a Recorrente advoga que ficou demonstrada “a verificação da distorção dos VPT dos 3 lotes, fixados em 483.680€ a 520.040€, face ao preço de mercado igual ou inferior a 275.000€ por, passados mais de 2 anos (entre maio de 2007 e 2009-09-2015) continuar a não aparecer qualquer (contra)proposta de compra”, lembrando “que 3 anos é o prazo limite para isenção de sisa na revenda (art. 7º.4 do CIMT), por se considerar que é prazo razoável para se promover uma venda a preço de mercado, pelo que não poderá exigir-se a quem se propõe vender por preço quase 50% inferior aos VPT que aguarde mais de 2, 3 e 9 anos para convencer que os VPT estão distorcidos face aos preços normais (por se tratar de distorção bem superior aos 15% que o art. 76º.4 do CIMI já tinha por relevante para anulação do VPT)”. Pugna, então, pela anulação dos valores patrimoniais tributários ao abrigo do princípio da proporcionalidade, “válvula de escape a obrigar a interpretação do disposto no art. 45º do CIMI em conjugação com os arts. 266º.2 da CRP e 55º da LGT”.

Vejamos.

Nos termos do artigo 45.º, n.º 1, do Código do IMI, “O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação”.

Pretendeu, assim, o legislador que o VPT dos terrenos para construção fosse o resultado da soma:

- Do valor da área de implantação do edifício a construir, que “varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas” – n.º 2 do mesmo artigo 45.º -, sendo que – n.º 3 - na fixação desta percentagem “têm-se em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º”, ou seja, “nomeadamente” (sublinhado nosso) acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais ou serviços de transportes público; ao

- Valor do terreno adjacente à implantação, o qual “é calculado nos termos do n.º 4 do artigo 40.º” – n.º 4 do artigo 45.º do CIMI.

Ora, nesta determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, a Administração “é chamada a aplicar conceitos técnicos e discricionários que lhe conferem ampla margem de liberdade de apreciação, margem esta de liberdade que terá, porém, de ser reequilibrada através do funcionamento do princípio jurídico fundamental da proporcionalidade”, o qual, aliás, está expressamente enumerado no artigo 55.º da Lei Geral Tributária, epigrafado «Princípios do procedimento tributário».

“Assim sendo, estando em causa a avaliação de um terreno para construção em que a fixação da percentagem do valor do terreno de implantação depende [de características conexas com a sua localização], o critério do valor de mercado, enquanto refracção do princípio da proporcionalidade, já deveria ter sido em conta […] na avaliação e ponderação de conceitos, tais como acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transporte público e a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Acresce ainda que, em especial, a ponderação deste último factor não poderia ser desligada da situação de grave crise que se vive no mercado imobiliário” - cfr. o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 2 de maio de 2012 – processo n.º 01131/11.

No caso dos autos, resulta provado que no ano de 2007:

- Ao lote 8 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 484.680,00 – cfr. alíneas a) e d) do probatório;

- Ao lote 9 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 529.040,00 – cfr. alíneas e) e h) do probatório;

- Ao lote 10 foi atribuído o valor patrimonial tributário de € 483.680,00 – cfr. alíneas i) e l) do probatório.

Foi também dado como provado que:

- Nas edições do jornal “Linhas de Évora” de 4, 11, 18 e 25 de outubro de 2007, a Recorrente anunciou a proposta de venda dos lotes para construção 8, 9 e 10, ao preço unitário de € 250.000,00, cada um para construção de 24 frações T3 com garagem – cfr. alínea r) do probatório; e que

- Em 15 de setembro de 2009, aqueles lotes não tinham sido vendidos nem tinha havido qualquer contacto por parte de potenciais interessados – cfr. alínea s) do probatório.

Finalmente, é público e notório que em 2007, nos Estados Unidos da América, teve início a crise financeira do subprime, causada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco que causou a insolvência de várias instituições bancárias – cfr. alínea u) do probatório -, a qual teve impacto nas economias dos Estados-Membro da União Europeia – cfr. alínea v) -, ao ponto de, em 2011, o Estado Português ter solicitado a intervenção do Banco Central Europeu, da Comissão Europeia e do Fundo Monetário Internacional para resgatar as finanças públicas.

Assim, apesar de os valores patrimoniais tributários terem sido fixados, em 2007, em € 483.680,00, € 484.680,00 e € 529.040,00, a Recorrente anunciou, nesse mesmo ano, a proposta de venda destes prédios ao preço unitário de € 250.000,00, não tendo obtido o interesse de nenhum potencial comprador até, pelo menos, 2009, o que bem se compreende, atento o início da crise do subprime nos Estados Unidos da América que contagiou as economias europeias e culminou com a intervenção da troika em Portugal.

Ora, tal significa que os valores patrimoniais tributários fixados em cerca de meio milhão de euros, atendendo à ausência de potenciais interessados na compra por cerca de metade desse valor e à crise económico-financeira que estava já a germinar, são manifestamente desadequados e, consequentemente, desproporcionados, padecendo os atos que os fixaram do vício de violação de lei, por erro nos pressupostos.

Pelo que o recurso merece provimento, devendo a sentença ser revogada e a Impugnação Judicial julgada procedente.

Termos em que se acorda conceder provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida e julgando-se a Impugnação Judicial procedente (com a consequente anulação dos atos que, em segunda avaliação, fixaram os valores patrimoniais tributários dos terrenos para construção inscritos na matriz predial urbana de Assunção, concelho de Elvas, sob os artigos P-3.826, P-3.827 e P-3.828).

São devidas custas, na instância e neste TCA Sul, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, dispensando-se o pagamento do remanescente da taxa de justiça, atenta a desproporção entre o valor da ação (€ 897.400,00) e a utilidade económica do pedido que a Impugnante/Recorrente formulou (que se traduz na diferença do valor devido a título de IMI).

Lisboa, 13 de novembro de 2025.

Tiago Brandão de Pinho (relator) – Maria da Luz Cardoso – Teresa Costa Alemão