2607-06-1 - Tribunal da Relação de Guimarães

Ao contrato de arrendamento em causa, destinado a armazenagem, dissociado de qualquer outro arrendamento de natureza comercial ou habitacional, não obstante a entrada em vigor do RAU, é aplicável o regime geral da locação civil, previsto nos artigos 1022º a 1063º do Código Civil.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

Jorge G... e mulher Paula G..., residentes na Av. des Desertes, 34, BIS, 1009 P..., S..., intentaram a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra Luís A... e mulher Filomena R..., residentes na rua da Tapada, freguesia de S..., comarca de G..., peticionando que os réus sejam condenados a restituir o local arrendado, livre e devoluto, bem como a pagar uma indemnização mensal do dobro da renda que era paga antes da denúncia, no valor de € 62,42 até à efectiva entrega do local arrendado, ou caso os réus continuem a pagar mensalmente a quantia de € 31,21 devem ser condenados a pagar a diferença até atingir o montante devido.

Para tanto alegam, em síntese, que são proprietários de um prédio urbano, que identificam na petição inicial, cujo rés-do-chão os réus tomaram de arrendamento para armazém, pagando uma renda mensal de € 31,21. Não estando os autores interessados na manutenção do contrato de arrendamento, denunciaram o mesmo, porém, os réus, apesar de assim notificados, não entregaram até à data o local arrendado, pelo que se constituíram em mora.

Contestaram os Réus, impugnando os factos aduzidos pelo autor, aduzindo, em súmula, que o espaço arrendado não se destina a armazém, mas sim a comércio, pois tal espaço está na dependência de uma mercearia que os réus possuem, a cerca de 30 metros, servindo o mesmo de suporte das vendas por grosso da mercearia, pelo que deverá a acção improceder.

Foi proferido despacho saneador, seleccionados os factos Assentes e elaborada a Base Instrutória, sem reclamação.

Procedeu-se a julgamento e, a final, o Mmº Juiz proferiu sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, absolveu os réus do pedido.

Inconformados com esta sentença dela apelaram os Autores, rematando a sua alegação com súmula conclusiva, em que sustentam:

A resposta dada ao artigo 11º da Base Instrutória foi «provado».

A resposta deveria ser «não provado» ou «provado apenas que o aumento aplicado foi com o coeficiente de actualização dos arrendamentos destinados à habitação».

Os RR tomaram de arrendamento o local arrendado para armazém.

O contrato de arrendamento é para armazém, pelo que se aplica o regime do Código Civil e não o disposto no RAU, conforme foi aplicado na douta sentença recorrida.

Concluem pedindo a substituição da sentença por outra que condene os RR a restituir o local arrendado livre e devoluto e a pagar uma indemnização do dobro da renda até efectiva entrega do local arrendado.

Contra-alegaram os recorridos, pugnando pela manutenção do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

São os seguintes os factos dados como provados na 1ª instância:

1. A aquisição, por compra a José a...casado com Raquel N..., sob o regime da comunhão de adquiridos, que por sua vez o haviam adquirido por sucessão por morte de António C..., casado com Beatriz F..., sob o regime de comunhão geral de bens, do prédio urbano, sito no Lugar da Portelinha, freguesia de S..., concelho de G..., composto de casa de rés-do-chão e 1º andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 01002/220799 e inscrito na matriz respectiva sob o artigo 646º, encontra-se inscrita naquela Conservatória a favor dos autores, através da inscrição G-2 – Ap. 51/18102004 – cfr. certidão de fls. 44 a 46 que aqui se dá por inteiramente reproduzida (alínea A) dos factos assentes).

2. Em Abril de 1974, a mencionada Beatriz F... cedeu aos réus, verbalmente, o uso e fruição do rés-do-chão do prédio identificado no ponto 1 (alínea B) dos factos assentes).

3. Os autores fizeram notificar, judicial e avulsamente, os réus, no dia 6 de Março de 2003, de que pretendiam a denúncia do contrato de arrendamento do rés-do-chão do prédio identificado no ponto 1, com efeitos para o fim de Março de 2003, não operando a renovação do mesmo, devendo os réus entregar o locado livre e devoluto até ao dia 31/03/2003 – cfr. documentos juntos de fls. 7 a 9 que aqui se dão por inteiramente reproduzidos (alínea C) dos factos assentes).

4. Até à presente data os réus não entregaram aos autores o rés-do-chão referido no ponto 2 (alínea D) dos factos assentes).

5. A cedência referida no ponto 2 destinava-se a armazém (resposta ao número 1º da base instrutória).

6. Provado que os réus conduzem os clientes interessados na aquisição de sacos de batatas e de milho, bem como grades de cerveja ao rés-do-chão referido em 2, onde é feita a escolha e entrega de tais produto e, por vezes, é recebido o preço (resposta aos números 5º e 6º da base instrutória).

7. Os réus possuem uma mercearia situada a cerca de trinta metros do rés-do-chão referido em 2 (resposta ao número 7º da base instrutória).

8. Nela fazendo, ao longo dos últimos trinta anos, a venda a retalho do que é do dia a dia: o quilo do arroz, a cerveja, o quilo de batatas, massa, manteiga e outros produtos (resposta ao número 8º da base instrutória).

9. O rés-do-chão referido em 2 está na dependência da mercearia aludida em 7, integrando-se nela e dela sempre tendo feito parte, como suporte das vendas por grosso (resposta ao número 9º da base instrutória).

10. Os autores procederam à actualização, por carta de 16/12/2002, da quantia paga pelos réus como contrapartida da cedência mencionada em 2, para o valor mensal de € 32,34, aplicando o coeficiente de actualização dos arrendamentos destinados ao comércio (resposta ao número 11º da base instrutória).

11. Quando projectaram adquirir o prédio identificado em 1, os autores solicitaram aos réus documento de renúncia à preferência na compra e venda, tendo estes assinado tal documento (resposta ao número 12º da base instrutória).

12. Os autores sempre receberam a contraprestação mensal paga pelos réus e sempre emitiram os respectivos recibos de renda, tendo designadamente emitido o recibo de renda relativo ao mês de Junho de 2003 (resposta ao número 13º da base instrutória).

Do recurso

Passemos então à análise das censuras feitas à decisão recorrida.

Entendem os recorrentes que a resposta dada ao quesito 11º da base instrutória deveria ser alterada.

Esta resposta foi baseada no doc. nº 1 (fls. 179). Todavia, tal documento refere-se a um aumento com coeficiente para habitação.

Vejamos.

A decisão do Tribunal de 1º instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação, nomeadamente se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida, e se o recorrente apresentar documentos novos supervenientes que, por si só, legitimem a destruição das provas em que a decisão se fundamentou (artº 712º, nº 1. alíneas a) e c) do CPC).

Assim sendo, a este Tribunal de 2ª jurisdição compete, na análise das provas gravadas ou escritas, determinar se a convicção expressa pelo julgador “a quo” tem suporte razoável naqueles elementos probatórios (conjuntamente com os demais elementos existentes nos autos).

O quesito 11º da base instrutória tem a seguinte redacção:

“Os Autores procederam à actualização, por carta de 16/12/2002, da quantia paga pelos Réus como contrapartida da cedência mencionada em B), para o valor mensal de € 32,34, aplicando o coeficiente de actualização dos arrendamentos destinados ao comércio ?”.

A esta matéria foi respondido: «provado».

Como resulta da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, o Mmo. Juíz fundou aquela resposta no depoimento de parte dos Autores e no documento nº1 junto a fls. 179.

Ora, analisado a assentada do depoimento de parte dos Autores e bem assim o documento nº 1 junto a fls. 179 dos autos, terá de concluir-se que o respondido ao quesito 11º da base instrutória não encontra suporte na prova produzida, impondo-se sua alteração.

Assim, decide-se alterar a resposta dada ao quesito 11º da Base instrutória, nos termos seguintes:

“Provado apenas que os Autores procederam à actualização, por carta de 16/12/2002, da quantia paga pelos Réus como contrapartida da cedência mencionada em B), para o valor mensal de € 32,34».

Discordam os apelantes, da sentença recorrida, por entenderem que o contrato de arrendamento sub judice é para armazém e por isso, é-lhe aplicável o regime do Código Civil e não o disposto no RAU.

O que vale dizer, que a questão fundamental a dilucidar no presente recurso passa por saber se o arrendamento em questão se destina ou não ao exercício do comércio.

Tal como ficou provado, “ Em Abril de 1974, a mencionada Beatriz F... cedeu aos réus, verbalmente, o uso e fruição do rés-do-chão do prédio identificado no ponto 1 (alínea B) dos factos assentes). A cedência referida no ponto 2 destinava-se a armazém (resposta ao número 1º da base instrutória)”.

Trata-se de um contrato de arrendamento, na medida em que o proprietário do imóvel se obrigou, mediante retribuição, a proporcionar aos réus o gozo temporário de uma coisa imóvel (artigos 1022º e 1023º CC).

Quanto ao fim do arrendamento, como deflui da materialidade provada, o arrendamento destinava-se a armazém.

Trata-se, portanto, de contrato de arrendamento para armazenagem não sendo, pois, um arrendamento vinculístico.

São arrendamentos vinculísticos os dos prédios em que o senhorio não poderá resolver o contrato nos termos gerais, mas vinculado a casos taxativamente enumerados na lei, nem os poderá denunciar no seu termo de duração senão também em condições legalmente fixadas, prorrogando-se automaticamente, se o arrendatário não quiser usar em tempo da sua livre faculdade de denúncia (cfr. Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª edição, 119).

O artigo 5º, n.º 2, al. c), do RAU, determina, porém, a não aplicabilidade do RAU aos arrendamentos de espaços não habitáveis, para armazenagem, explicitando o artigo 6º, n.º 1 do mesmo diploma que a estes arrendamentos se aplicam as normas do regime geral da locação, previstas nos artigos 1022º a 1063º do Código Civil e as constantes dos artigos do RAU referidas nesse artigo, com as devidas adaptações.

Na sentença recorrida considerou-se que “se demonstrou que os réus conduzem os clientes interessados na aquisição de sacos de batatas e de milho, bem como grades de cerveja ao referido rés-do-chão, onde é feita a escolha e entrega de tais produtos e, por vezes, é recebido o preço, sendo que os réus possuem uma mercearia situada a cerca de trinta metros do mencionado rés-do-chão, nela fazendo, ao longo dos últimos trinta anos, a venda a retalho do que é do dia a dia: o quilo do arroz, a cerveja, o quilo de batatas, massa, manteiga e outros produtos. Ficou, ainda, demonstrado que o referido rés-do-chão está na dependência da aludida mercearia, integrando-se nela e dela sempre tendo feito parte, como suporte das vendas por grosso”.

Para seguidamente concluir que «face à matéria de facto provada, o arrendamento em causa nos presentes autos não poderá deixar de ser considerado como “arrendamento para comércio ou indústria”, ou mais propriamente, para comércio, pois, o arrendado destina-se ao armazenamento de bens e produtos no exercício da actividade comercial dos arrendatários (réus), actividade referente à mercearia».

Salvo o devido respeito, discordamos de um tal entendimento.

O Supremo Tribunal de Justiça, por Acórdão de 17.03.2005, processo 05B174, www.dgsi.pt/jstj, em acção fundada no disposto no nº1º do art. 47º RAU, decidiu: «Não obstante um armazém ser, por definição, um local destinada à guarda ou depósito de mercadorias, não se segue necessariamente que se destine ao armazenamento de mercadorias referentes à actividade comercial de quem o arrenda, nem que o senhorio de tal efectivamente tenha conhecimento, nem, por fim, que a tal tenha anuído aquando da celebração do contrato.

A relação de acessoriedade referida não decorre necessariamente da abstracta consideração do princípio da especialidade consagrado no art. 6º, n. 1º, CSC ( como já no art. 160º, n. 1º, C.Civ.): é mesmo preciso que tenha efectivamente sido dado de arrendamento para apoio da actividade comercial (ou industrial) de quem o toma de arrendamento. Na falta de acordo expresso nesse sentido, isto é, não definida no contrato de arrendamento qualquer situação de solidariedade entre a loja e o armazém, ou seja, quando nesse contrato não tiverem sido incluídas a afectação funcional e complementaridade que se prove existirem efectivamente, interessa, para esse efeito, menos o destino dado na prática ao local arrendado (destino de facto) e mais o que na realidade possa concluir-se do estipulado pelas partes a esse respeito ( destino contratual ).

Para que o arrendamento de armazém por sociedade comercial se possa considerar comercial nos termos e para os efeitos dos arts. 5º, n. 2, al.e), 47º e 110º RAU não basta a invocação do princípio da especialidade consagrado no art. 6º CSC, tornando-se necessário demonstrar terem ambas as partes tido presente, aquando da celebração desse contrato, que o local arrendado se destinava à guarda das mercadorias comercializadas pela arrendatária».

Ora, a doutrina deste Aresto, assenta como uma luva à situação dos autos.

É certo que resultou provado que:

6. Os réus conduzem os clientes interessados na aquisição de sacos de batatas e de milho, bem como grades de cerveja ao rés-do-chão referido em 2, onde é feita a escolha e entrega de tais produto e, por vezes, é recebido o preço (resposta aos números 5º e 6º da base instrutória).

7. Os réus possuem uma mercearia situada a cerca de trinta metros do rés-do-chão referido em 2 (resposta ao número 7º da base instrutória).

8. Nela fazendo, ao longo dos últimos trinta anos, a venda a retalho do que é do dia a dia: o quilo do arroz, a cerveja, o quilo de batatas, massa, manteiga e outros produtos (resposta ao número 8º da base instrutória).

9. O rés-do-chão referido em 2 está na dependência da mercearia aludida em 7, integrando-se nela e dela sempre tendo feito parte, como suporte das vendas por grosso (resposta ao número 9º da base instrutória).

Todavia, como se pondera no citado Acórdão, «menos, porém, a todas as luzes, interessa para este efeito o destino dado, na prática, ao local arrendado ( destino de facto ) que o que na realidade possa concluir-se do estipulado pelas partes a esse respeito (destino contratual).

(…) Avulta, deste modo, que a afectação funcional e complementaridade referidas, que se provou existirem efectivamente, não foi incluída no contrato de arrendamento invocado, em que não foi definida qualquer situação de solidariedade entre a loja e o armazém aludidos .Não houve, tanto quanto se sabe, acordo expresso nesse sentido (cfr., a propósito, art. 516 CPC) ; nem, aliás, se alegou ou provou, sequer, o conhecimento por parte do senhorio da intenção ou motivação da arrendatária subjacente à declaração negocial respectiva no tocante ao concreto destino do local arrendado».

No caso vertente, o locado destinava-se a armazém, não havendo no contrato invocado qualquer referência a que o arrendamento do local tenha sido celebrado para fins directamente relacionados com a actividade comercial dos apelados.

Deste modo, ao contrato de arrendamento em causa, destinado a armazenagem, dissociado de qualquer outro arrendamento de natureza comercial ou habitacional é aplicável o regime geral da locação civil.

Se só nos arrendamentos vinculísticos é que o senhorio não pode resolver o contrato nos termos gerais, ficando vinculado a casos taxativamente enumerados na lei, como não pode denunciá-lo no seu termo de duração senão também em condições legalmente fixadas, porque se prorrogam automaticamente se o arrendatário não fizer uso em tempo da sua livre faculdade de denúncia (Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª ed., 119, citado por Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 4ª ed., p.132) e, sendo o arrendamento em análise, para fins de armazenagem, não vinculístico, parece admissível a denúncia pelo senhorio, dado que a situação em causa se inclui na previsão excepcional da alínea e) do nº2 do artigo 5º do RAU.

Por outro lado, a actualização da renda, não prejudica a denúncia do contrato.

Assim, a denúncia do contrato de arrendamento feita pelos Autores é eficaz, porque feita de harmonia com o estatuído nos artigos 1026º, 1054º e 1055º d), do Código Civil.

É certo que depois de denunciado o contrato de arrendamento os Autores continuaram a receber do recorrido as rendas do locado.

Todavia, dessa atitude não se pode inferir a declaração tácita tendente à renovação do contrato de arrendamento, porque enquanto os recorridos não lhes entregarem o locado, têm direito a perceber a indemnização em princípio correspondente à convencionada para o contrato de arrendamento (artigo 1045º, nº1 do Cód. Civil).

Na verdade, estabelece o artigo 1045º que:

1. Se a coisa locada não for restituída por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.

2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.

No caso vertente, os Réus/recorridos ainda não procederam à restituição do locado, tendo-se constituído em mora.

Findo o contrato de arrendamento, o locatário que não restitua a coisa locada e se constitua em mora, fica obrigado a pagar ao locador, a título de indemnização, o dobro da renda (RP, 22.1.1987, CJ, 1987, 1º-203).

Decisão

Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso, revoga-se a sentença e decide-se:

Julgar a acção procedente, condenando-se os Réus a restituir aos Apelantes o local arrendado, livre e devoluto, bem como condenados a pagar uma indemnização mensal do dobro da renda que era paga antes da denúncia, no valor de € 62,42 até efectiva entrega do locado, deduzidos os montantes entretanto pagos a título de rendas.

Custas, em ambas as instâncias, a cargo dos Réus.

Guimarães, 15 de Fevereiro de 2007