Quem foi o relator do acórdão 1854/17.7T8PVZ.P1.S1?

O relator foi Manuel Capelo, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 1854/17.7T8PVZ.P1.S1?

O acórdão foi proferido em 21 de junho de 2022.

Acórdão STJ (2022) — Nulidade do contrato, Compra e venda

Sumário

I. - Decretada a nulidade de um contrato de compra e venda tendo por objeto um imóvel a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroativo ex tunc, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado nos termos do art. 289 nº 1 do Código Civil. II. - Tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa. III. - Se a nulidade do contrato foi determinada com base nos defeitos da coisa e se tais defeitos implicam uma desvalorização de 30% do seu valor locativo tal não significa que a fração fosse inutilizável por inabitável. IV. - Até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato, independentemente da indemnização que possa ser fixada para compensar dos transtornos e danos sofridos com a utilização de uma coisa defeituosa, o utilizador não tem direito ao que tenha despendidos com o condomínio, juros referentes ao financiamento para aquisição do imóvel ou seguros de vida e multirrisco associados à aquisição porque até esse momento a sua qualidade de proprietário na relação contratual de facto justifica que seja ele o responsável pelo pagamento.

Texto

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça Relatório Irmãos Borges – Imobiliária S.A., intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA e BB pedindo a condenação destes: a) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fração, em dezembro de 2007, até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de 600€/mês cada renda; b) A indemnizá-la pela mora na restituição do locado, desde maio de 2016 até à entrega efetiva da fração, no valor correspondente ao dobro da renda mensal (à razão de 600€/mês cada renda) nos termos do nº 2 do artigo 1045.º do Código Civil; e subsidiariamente, c) No pagamento do valor correspondente entre a venda da fração no estado de nova e no estado de usada; d) No pagamento de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal desde a citação integral pagamento. Alegam que venderam aos réus uma fração autónoma e por sentença o contrato de compra e venda foi anulado, tendo sido condenada a restituir o preço pago pelos aí Autores, aqui Réus, pela compra, bem como todas as despesas inerentes à transmissão, no valor global de 127.793,05€, acrescido de juros de mora à taxa legal a partir da citação, e ainda a pagar-lhes 7.500€ a título de danos não patrimoniais, mais tendo sido ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor dos então Autores e da hipoteca incidente sobre a fração. Em 10 de maio de 2016 enviou aos Réus carta registada com aviso de receção a solicitar uma vistoria ao imóvel para que fossem restituídas as chaves e entregue a fração, bem como para efetuar o pagamento da quantia que lhes fosse devida não tendo tido resposta. Os Réus contestaram alegando que o imóvel não foi entregue, porque a Autora recusou o pagamento voluntário do valor em que foi condenada e a casa foi entregue em 27 de abril de 2018, apesar de a demandante não ter efetuado qualquer pagamento, forçando-os a instaurar execução. Os vícios que determinaram a anulação do contrato afetam a habitabilidade da fração não tendo esta valor de mercado. E em reconvenção pediram a condenação da Autora/Reconvinda no pagamento da quantia global de 43.555,45€, bem como as prestações vincendas de juros, seguros, condomínio e rendas até integral pagamento do preço do imóvel cujo contrato de compra e venda foi anulado porque a partir de julho de 2013 passaram a residir noutro local devido ao facto de o mesmo não reunir as condições necessárias. Nesse tempo suportaram as prestações do empréstimo bancário que pediram para a sua aquisição, os seguros associados ao mesmo e as prestações de condomínio. A autora na réplica requereu a ampliação do pedido que foi indeferida Foi proferido despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade dos pressupostos processuais e, conhecendo parcialmente do mérito, absolveu os Réus do pedido de pagamento da quantia mensal de 600€ entre dezembro de 2007 e abril de 2016, bem como do pedido subsidiário deduzido pela Autora. A ação prosseguiu para apuramento do valor locativo do imóvel no período compreendido entre 11 de maio de 2016 e 27 de abril de 2018, por referência ao estado em que se encontrava, tendo-se enunciando o respetivo tema da prova. Instruídos os autos veio a ser proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente e condenou os réus AA e BB a pagar à Autora Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a quantia de € 6.695,84, acrescida de juros à taxa resultante da aplicação do artigo 2º nº 2 da Portaria nº 277/2013 de 26 de agosto e dos avisos publicados pela Direção Geral de Tesouro e Finanças, calculados desde 23 de abril de 2018 até integral e efetivo cumprimento; - julgou a reconvenção parcialmente provada e procedente e provada, condenando a Reconvinda Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a pagar aos Reconvintes AA e BB: a) a quantia de € 1.693,80 a título de despesas de condomínio da fração identificada em 2) A) da fundamentação de facto, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento; b) a quantia de € 780,80 a título de despesas com seguros identificados em 19) e 24) no período compreendido entre 1 de janeiro de 2014 a 31 de dezembro de 2015, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento; c) o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e 27 de abril de 2019 a 14 de novembro de 2019; d) o que vier a ser liquidado relativamente a seguros multi-risco e do ramo vida, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013, 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2019 a 14 de Novembro de 2019. Custas da ação a cargo da Autora e dos Réus, na proporção de 56/100 e 44/100, respetivamente por referência ao valor de € 12.000 e custas da reconvenção a cargo dos Réus e da Autora, na proporção de 93/100 e 7/100, respetivamente, por referência ao valor de € 41.180 (correspondente à soma das quantias discriminadas nos artigos 53º a 55º e 57º da contestação, após retificação do montante alegado no artigo 55º em sede de audiência prévia)]. Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação e também os réus interpuseram recurso da sentença, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente a apelação da autora e a dos réus - condenando os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.400,05€ (dez mil e quatrocentos euros e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados desde a citação até integral pagamento; - absolvendo os Réus quanto ao mais peticionado pela Autora; - condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus a quantia de 451,68€ (quatrocentos e cinquenta e um euros e sessenta e oito cêntimos), a título de reembolso de despesas de condomínio, acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados da data deste acórdão até integral pagamento; - condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019; - condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a prémios de seguros dos ramos vida e multirriscos, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019; - absolvendo a Reconvinda quanto ao mais peticionado pelos Reconvintes; - condenando os Réus no pagamento das custas do recurso por si interposto; e - condenando Autora e Réus no pagamento das custas devidas pelo recurso interposto pela primeira, na proporção do respetivo decaimento. Desta decisão interpuseram recurso os réus concluindo que: “A) – A Autora formulou o seguinte pedido: A) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fracção, por si, em Dezembro de 2007 a até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de € 600/mês cada renda; B) – À luz dos factos tidos como demonstrados, nunca este pedido poderia ter sido julgado parcialmente procedente como foi no acórdão recorrido, alterando a decisão de 1ª instância quanto aos factos provados e aos fundamentos de direito, pois está provado que o contrato de compra e venda foi anulado por sentença proferida em 15 de Julho de 2015, no Proc. n.º 6602/11.2TBMAI, com fundamento nos defeitos de que enfermava o imóvel que afetavam totalmente as suas condições de habitabilidade, não tendo o mesmo adequadas condições de habitabilidade, ou seja, e dito de outro modo, tal imóvel foi considerando inabitável. C) – E esta inabitabilidade do imóvel terá de ser reportada ao mês de Abril de 2010 (facto 16º, ponto 2. da decisão de primeira instancia), altura em que foram efetuadas as últimas reparações, permanecendo a casa a partir dai sem quaisquer condições de habitabilidade até ao momento da entrega (27 de Abril de 2018), como decorre do auto de entrega no qual se refere que a habitação mantem todas as anomalias provadas no referido processo. D) – Pelo que se terá de concluir que a habitação em causa em 10 de Maio de 2016 - data de interpelação para entrega e até 27 de Abril de 2018, data da entrega, não poderá ter qualquer valor locativo, porque se encontrava sem quaisquer condições de habitabilidade. E) – Isso mesmo é referido pelo tribunal de 1ª instância por despacho proferido em 17/6/2020, quando expressamente refere que “… o estado do imóvel na data da entrega não permitia a celebração de contratos de cedência temporária sem previamente serem realizadas obras, cuja extensão se desconhece ….” F) – Deverá assim a decisão recorrida ser revogada quanto a esta indemnização atribuída à Autora e julgada totalmente improcedente quanto a este valor indemnizatório. G) – Discordam os Recorrentes igualmente da improcedência do pedido, declarada na decisão recorrida, referente à pretensão de recebimento de montante a título de rendas referentes ao período decorrente entre Agosto de 2013 e Novembro de 2019 (data da devolução do preço da fracção). H) – Resulta provado que os RR emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada (facto provado 19º), é obvio que tiveram os prejuízos invocados, pois, foi em razão da falta de condições de habitabilidade do imóvel que os RR. se viram obrigados a emigrar para ..., já que com o investimento que fizeram no imóvel tinham esgotado a sua capacidade de financiamento, como decorre dos factos provados 18º, 20º e 22º da decisão recorrida, dos quais expressamente resulta que pelo motivo referido em 18º, se os RR. tivessem continuado em Portugal teriam de arrendar outra habitação, como fizeram em ..., ou contrair outro financiamento para aquisição de habitação própria. I) – Coisa que os RR. não puderam fazer, porque a Autora não procedeu à restituição do valor pago pelo imóvel, o que apenas veio a fazer em 14 de Novembro de 2019. J) – Por consequência, quem deu origem à situação de total carência de recursos financeiros por parte dos RR. foi a Autora ao não cumprir a obrigação de restituição do valor pago pela casa, conforme determinado na primeira sentença declarativa, constituindo, assim, a eventual improcedência deste pedido um verdadeiro prémio para o comportamento ilícito que a Autora sempre assumiu no contexto de todas as acções. L) – Deste modo, deve ser revogado o acórdão na parte em que absolve a Autora do pedido de condenação no pagamento do peticionado valor das rendas, desde Agosto de 2013 até à data da restituição do preço do imóvel, ou seja, Novembro de 2019, substituindo a decisão em causa por outra que condene a Recorrida a pagar 600 € mensais durante o período de Agosto de 2013 a Novembro de 2019, o que perfaz a quantia de global de 45.000,00 € (quarenta cinco mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, a contar da notificação do pedido reconvencional. M) – Discordam ainda os Recorrentes do acórdão recorrido, na parte relativa ao ressarcimento dos valores pagos por aqueles a título de despesas de condomínio, a título de juros remuneratórios do mútuo bancário que haviam contraído, bem como das despesas dos seguros multi-risco e do ramo vida. N) – O acórdão recorrido entendeu que se impõe “tão só a condenação da Reconvinda a reembolsar os Reconvintes das despesas de condomínio suportadas por estes entre maio de 2016 (mês subsequente ao trânsito em julgado da sentença que declarou a anulação do contrato de compra e venda) e abril de 2017.”, perfazendo a quantia de 451,68€. O) – A condenação proferida não considera o período decorrente entre Agosto de 2013 a abril de 2017. P) – Pois, o prazo a considerar para ressarcimento das quotas de condomínio, deverá ser desde Agosto de 2013 (data da saída do apartamento) até abril de 2017 (data a partir da qual a Autora passou a pagar tais despesas), o que perfaz a quantia de 1.693,80 €, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde Junho de 2013 até integral e efectivo pagamento, conforme decidido na sentença da 1ªinstância (al. a) do ponto B). Q) - Discordam ainda os Recorrentes do acórdão recorrido, na parte relativa ao ressarcimento dos valores pagos por aqueles a título de juros remuneratórios do mútuo bancário que haviam contraído. R) – O acórdão recorrido apenas considera o período decorrente entre 27 de abril 2018 a 14 de novembro de 2019. S) – Resulta do facto provado 19º, “Em Agosto de 2013 os Réus emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada a partir de 1 de Abril de 2014, tendo continuado a suportar as prestações do financiamento bancário para aquisição da fração, bem como os seguros multi-risco e do ramo vida ao mesmo associados e as quotas do condomínio [resposta ao artigo 49º da contestação].” T) – Assim sendo, são devidos juros remuneratórios vencidos entre agosto de 2013 e novembro de 2019 – data da restituição aos RR. do valor da fracção, pois, decorre deste último facto, que os RR. suportaram também o pagamento dos juros durante este período. U) - Por último, discordam também os Recorrentes da condenação em “5” da parte decisória do acórdão, quanto ao pagamento de seguros multi-risco e do ramo vida. V) – A condenação proferida não considera o período decorrente entre Agosto de 2013 a 27 de Abril de 2018. X) – Pelas mesmas razões explanadas supra quanto aos juros remuneratórios do financiamento bancário, deverá ser considerado aquele período de tempo, condenando-se a Autora no seu pagamento. Z) – O acórdão recorrido fez uma aplicação incorrecta dos artigos 289º, n.ºs 1 e 3, 483º, 487º e 562º a 565º, todos do Código Civil. Nestes termos deverá o presente recurso ser julgado procedente com todas as consequências legais e nomeadamente substituída a decisão recorrida por outra que A) absolva os RR/Recorrentes do pedido indemnizatório formulado pela Autora, julgando-o totalmente improcedente. B) Condene a Autora no pagamento do peticionado valor das rendas, desde Agosto de 2013 até à data da restituição do preço do imóvel, ou seja, Novembro de 2019, no valor de 600 € mensais durante o referido período, o que perfaz a quantia de global de 45.000,00 € (quarenta cinco mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, a contar da notificação do pedido reconvencional; C) Condene a Autora no pagamento das despesas de condomínio, no período decorrente entre Agosto de 2013 a abril de 2017, perfazendo o valor de 1.693,80 €, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde Junho de 2013 até integral e efectivo pagamento. D) Condene a Autora no pagamento dos juros remuneratórios também relativos ao período de tempo de agosto de 2013 a 14 de novembro de 2019, a liquidar em execução de sentença; E) Condene a Autora no pagamento das despesas de seguros multi-risco e do ramo vida também relativos ao período de agosto de 2013 a 14 de novembro de 2019, a liquidar em execução de sentença.” Nas contra-alegações a autora defende que seja rejeitada a revista interposta pelos réus e, em qualquer caso, confirmada a decisão recorrida. Colhidos os vistos cumpre decidir. … … Fundamentação Está julgada como provada a seguinte matéria de facto: “1 – Por sentença proferida em 15 de julho de 2015 no processo nº 6602/11.2TBMAI, instaurado pelos aqui Réus AA e BB contra a aqui Autora Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. e Banco Millennium BCP foi decidido: A) declarar anulado o contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca identificado no artigo 1.º da petição inicial; B) condenar a primeira Ré a restituir aos Autores o preço por estes pago àquela pela compra da referida fração e todas as despesas inerentes a essa transmissão, no valor global de 127.793,05€, acrescidos dos juros de mora à taxa legal a partir da citação e até integral pagamento; C) ordenar o cancelamento do respetivo registo de propriedade a favor dos Autores, bem como da hipoteca voluntária que incide sobre a fração autónoma identificada no artigo 1.º da petição inicial; D) condenar a primeira Ré a pagar aos Autores a quantia de 7.500,00€, a título de danos não patrimoniais (documento de fls. 231 a 250)]. 2 – A sentença identificada em 1) julgou provados os seguintes factos: A) Em 30 de novembro de 2007, Autores e Réus celebraram um contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca de uma fração autónoma designada pelas letras “...”, correspondente à habitação zero dois, no ..., do tipo ..., com um lugar de aparcamento automóvel designado com o n.º ..., na cave, que faz parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...58 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...14, através de escritura pública. B) Mediante tal acordo escrito os Autores declaram comprar à primeira Ré a referida fração autónoma. C) Foi também outorgante de tal contrato, enquanto mutuante, o segundo Réu, através do qual emprestou aos Autores a quantia de 125.000,00 euros, para aquisição da referida fração autónoma. D) Tendo sido constituída a favor do Banco Millennium uma hipoteca sobre tal fração autónoma, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada. 1.º - Os Autores passaram a habitar a mencionada fração a partir de 11 de fevereiro de 2008, pois que, logo após a data da celebração da escritura, denunciaram à primeira Ré a existência de defeitos, e, entre eles, a verificação de uma mancha de humidade na sala, os quais vieram a ser reparados durante o mês de janeiro de 2008. 2.º - Em abril de 2008, após o decurso de um período de tempo chuvoso, os Autores detetaram que voltou a aparecer a aludida mancha na sala, que se estendia desde a parede ao teto de tal divisão da casa, provocando também o lascamento da tinta. 3.º - Em 13 de Junho de 2008, os Autores enviaram à primeira Ré uma carta registada, que a mesma rececionou, junta a fls. 23/25 dos autos e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido, onde, em suma, dão conhecimento da existência de infiltrações, intimando a primeira Ré à sua reparação, comprometendo-se esta a proceder à mesma, o que fez em novembro de 2008. 4.º - Em outubro de 2009, na sequência de mais um período de tempo chuvoso, a referida infiltração na sala voltou a ocorrer, nos mesmos moldes descritos em 2º, verificando-se ainda nessa divisão da casa a existência de infiltrações de água ao nível do piso e ao longo de toda a parede exterior que limita o edifício com o logradouro posterior, até uma altura média de 50 cm acima da cota do piso. 5.º - Estas infiltrações manifestavam-se através de manchas de humidade/água, com levantamento da pintura, junto da ombreira direita do único vão exterior do compartimento e junto ao apainelado, bem como no paramento interior de parte da parede exterior da sala e teto da mesma (lado sul-nascente). 6.º - No quarto secundário de tal habitação verificou-se também a existência de infiltrações de água, sendo evidentes grandes e profundas manchas de humidade, com levantamento da respetiva pintura, verificando-se a existência de infiltração de água ao nível do paramento interior de parte das paredes exteriores do aludido quarto (localizadas nos quadrantes sul – poente e sul – nascente) sendo visível o empolamento e lascamento das respetivas pinturas de revestimento. 7.º - Nas paredes onde existem essas manchas de infiltração, e com mais intensidade na parede exterior, o acabamento da parede está degradado e a ficar solto da parede, que obrigava a uma intervenção para refazer rebocos e pinturas. 8.º - A degradação das paredes deste quarto e a presença da água, humidade e bolores prejudicam as condições de habitabilidade do mesmo, tendo tendência a agravar-se, impedindo o seu normal uso para a função prevista de dormir. 9.º - No quarto principal, ocorre também infiltrações de água, sendo notória a existência de manchas de água decorrente dessas infiltrações na parede que separa este quarto do outro quarto do apartamento em causa, igualmente junto ao piso, numa altura de até 50 cm e em quase todo o desenvolvimento horizontal da parede. 10.º - Na cave do edifício da referida fração autónoma, sob a zona que corresponde ao quarto secundário da habitação, verificou-se a existência de infiltrações de água na parede e junto ao teto, através de manchas de água, humidade. 11.º - Tais infiltrações têm a sua principal origem, pelo menos, nas respetivas fachadas exteriores que compreendem a sala comum e o quarto secundário, tendo como principal causa a degradação da impermeabilização das fachadas respetivas. 12.º - A penetração de água na parede da cave tem origem em infiltrações oriundas das paredes exteriores que compreendem a sala e o quarto secundário. 13.º - Tais factos foram denunciados pelos Autores à primeira Ré, culminando com o envio das cartas registadas, datadas de 18/01/2010 e 29/01/2010, cujas cópias se encontram juntas a fls. 63/67 e 327/329 dos autos, cujos teores aqui damos por integralmente reproduzidos. 14.º - A primeira Ré reconheceu a existência de tais infiltrações e comprometeu-se, mais uma vez, a reparar as mesmas, o que fez em finais de janeiro e princípios de fevereiro de 2010. 15.º - Logo em finais de fevereiro de 2010, reapareceram as infiltrações, pelo que, ao verificarem o reaparecimento das mesmas, os Autores de imediato comunicaram verbalmente à primeira Ré a sua existência, exigindo, mais uma vez, a sua reparação, o que fizeram, pelo menos, em abril/2010. 16.º - Em maio de 2010, os Autores enviaram à respetiva Administração de Condomínio, designada por “Norte Condomínios – Administração e Serviços de Condomínios, Lda.”, carta registada dando conhecimento dos defeitos e da necessidade da sua reparação (fls. fls. 342). 17.º - Sendo que já em abril de 2010, em Assembleia de Condóminos foi reconhecida a existência de defeitos de construção na habitação dos Autores (fls. 68/70). 18.º - Até hoje, a primeira Ré não procedeu à reparação dessas infiltrações, mantendo-se o interior da habitação em causa no estado acima referido. 19.º - O nível de humidade, e fungos decorrentes, existentes nos compartimentos, nomeadamente sala comum e quarto secundário, afetam as condições de habitabilidade dos referidos compartimentos. 20.º - Os Autores, ao longo de todo este tempo, desde a altura em que foram detetadas as primeiras infiltrações e até hoje, e em consequência direta das mesmas, têm sentido incómodos, transtornos e desgostos, estando impedidos de usufruírem da sua habitação na sua plenitude, quer ao nível da sala, para receberem amigos e familiares, quer ao nível do quarto secundário. 21.º - A Ré dedica-se com regularidade, por conta própria, e com intuito lucrativo, à compra e venda de bens imobiliários, tendo os Autores comprado o apartamento aludido em 2) A) para habitação própria e permanente. 22º - Por força da escritura aludida em A) os Autores suportaram, com honorários e custos devidos pelo ato notarial, o valor de 1.464,59 euros, com imposto municipal, o valor de 1.024,00 euros, e com registos o valor de 304,46 euros, tal como documentado a fls. 59, 71/72, 76 e 77 (docs. 21 a 24) (documento de fls. 231 a 250)]. 3 – A sentença identificada em 1) foi confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto proferido em 17 de março de 2016 [documento de fls. 40 a 61]. 4 – A sentença identificada em 1) transitou em julgado [documento de fls. 231 a 250]. 5 – Em 10 de maio de 2016 a Autora remeteu aos Réus para a morada da fração identificada em 2) carta registada com aviso de receção solicitando “o agendamento de uma visita ao imóvel com vista a efetuar o respetivo auto de entrega das chaves e acertar o pagamento da quantia que lhes é devida” [documento de fls. 62]. 6 – A missiva identificada em 5) foi devolvida ao remetente [documento de fls. 62 vº]. 7 – Em 18 de outubro de 2016 a Autora remeteu carta à Mandatária dos Réus aludindo à missiva identificada em 5) e ao seu conteúdo acrescentando “tendo o contrato de compra e venda sido anulado incide a V/ clientes a entrega do imóvel, livre de ónus e encargos e da N/ parte, proceder à restituição da quantia recebida, tal como proferido na sentença. Acontece que até hoje não recebemos qualquer resposta por parte dos V/ clientes. Assim, somos a solicitar a Colaboração da Sr.ª Dr.ª no sentido de ser agendada uma data para a inspeção do imóvel, a entrega das chaves e o pagamento devido aos seus clientes” [documento de fls. 63]. 8 – Em 25 de novembro de 2016 a Mandatária dos Réus respondeu à missiva identificada em 7) informando “tendo V. Ex.cias mandatário constituído no processo em referência, não poderei responder-lhes diretamente à mesma, no cumprimento dos meus deveres deontológicos, mas através do vosso mandatário. Assim sendo, logo que eu seja contactada pelo vosso mandatário sobre a matéria em causa, darei resposta imediata ao teor da carta [documento de fls. 117 vº e 118]. 9 – Em 21 de setembro de 2016 os aqui Réus instauraram contra a aqui Autora execução, distribuída com o nº 20324/16…, para pagamento das quantias identificadas em 1) B) e D), bem como 3.508,52€ a título de nota discriminativa e discriminativa de custas de parte e juros no montante de 166.674,46€ [documento de fls. 144 a 148]. 10 – Por decisão proferida em 5 de dezembro de 2017 no processo de embargos de executado por apenso à execução identificada em 5), o Tribunal julgou-se materialmente incompetente para conhecer da execução na parte respeitante às custas de parte, absolvendo a executada da instância [documento de fls. 148 vº a 153]. 11 – A decisão identificada em 10) incluiu no elenco dos factos provados as missivas referidas em 5), 7) e 8) [documento de fls. 148 vº a 153]. 12 – Em sede de recurso da sentença identificada em 10) e 11), em Acórdão proferido em 4 de julho de 2019, transitado em julgado a 3 de setembro de 2019, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu: - na ausência de qualquer condenação dos Autores/Embargados/Exequentes “no cumprimento da obrigação simultânea de prestação pecuniária que lhes foi reconhecida, tanto bastará para reconhecer que não estamos perante nenhuma obrigação condicional ou dependente de qualquer prestação a efetuar pelos mesmos, razão pela qual se mostra óbvia a não aplicação ao caso em apreço do regime previsto no artigo 715.º do Código de Processo Civil, sublinhado pelo afastamento ao caso sub iudice da aplicabilidade da exceção de não cumprimento, sendo a obrigação exequenda exequível” e confirmou, nesse segmento a decisão proferida pelo Tribunal da Relação que julgara os embargos improcedentes por não provados, determinando o prosseguimento da execução para restituição do preço e demais encargos; - apelando à missiva identificada em 5), considerou que a mesma foi endereçada para a morada disponibilizada pelos exequentes nos autos, sem que estes tivessem feito prova de que não fora por culpa sua recebida, concluindo que o atraso no cumprimento da obrigação de entrega era deles, não havendo mora da embargante aqui Autora a partir de 11 de Maio de 2016 [documento de fls. 215 a 228]. 13 – Em 27 de abril de 2018 foi lavrado “auto de entrega de chaves e vistoria de imóvel” onde consta que a Advogada Dr.ª CC, em representação dos aqui Réus, procedeu à entrega das chaves da fração identificada em 2) A) composta por quatro jogos completos, um comando de portão de garagem e cartão com código da fechadura de segurança, ao Advogado Dr. DD, em representação da aqui Autora, o qual atestou que o imóvel se encontrava livre de pessoas e bens e com os serviços contratados para o imóvel devidamente cancelados [documento de fls. 105 e 106]. 14 – Consta do auto identificado em 13) que após entrega das chaves foi levada a cabo vistoria pelo representante da aqui Autora, acompanhado de duas testemunhas, EE e FF, na presença da representante dos aqui Réus, “com o intuito de verificar o seu estado, por forma a constar em auto a existência, ou não, de anomalias diversas daquelas que se encontram provadas no processo nº 6602/11...” resultando que “não foram encontradas anomalias para além daquelas que se encontram provadas no processo nº 6602/11...” [documento de fls. 105 e 106]. 15 – O valor mensal da fração no mercado de arrendamento ascendia a: - € 650, por referência a julho de 2020; - € 641,32, no ano de 2018; - € 632,53 no ano de 2017; - € 628,67, no ano de 2016 [resposta ao artigo 44º da petição inicial]. 16 – O estado descrito em 2) 1º, 2º, 4º a 10º, 15º e 19º, corresponde a uma desvalorização de 30% 1 no valor da contrapartida identificada em 15) 17 – Os Réus habitaram a fração identificada em 2) A) até 30/31 de julho de 2013 [resposta ao artigo 47º da contestação]. 18 – Devido ao agravamento das infiltrações e insalubridade da fração, bem como pela não realização de obras que debelassem a sua origem nas fachadas e telhado do prédio, os Réus decidiram deixar de habitar a fração na data referida em 18) [resposta ao artigo 48º da contestação]. 19 – Em agosto de 2013 os Réus emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada a partir de 1 de abril de 2014, tendo continuado a suportar as prestações do financiamento bancário para aquisição da fração, bem como os seguros multirriscos e do ramo vida ao mesmo associados e as quotas do condomínio [resposta ao artigo 49º da contestação]. 20 – Pelo motivo referido em 18) se os Réus tivessem continuado em Portugal teriam de arrendar outra habitação ou contrair outro financiamento para aquisição de habitação própria [resposta ao artigo 50º da contestação]. 21 – O valor da renda de um apartamento com tipologia e localização idênticas às da fração identificada em 2) A) ascendia aos valores aludidos em 15) [resposta ao artigo 56º da contestação]. 22 – A não restituição do valor referido em 1) B) pela Autora aos Réus impediu, até 14 de novembro de 2019, a amortização total do financiamento referido em 1) C) e a eventual aquisição de outra fração por terem a capacidade de endividamento esgotada [resposta aos artigos 51º, 52º da contestação]. 23 – No período compreendido entre julho de 2013 e abril de 2018 os Réus pagaram ao Banco Comercial Português, S.A. o montante de 1.224,80€ a título de juros do empréstimo identificado em 1) C) [resposta ao artigo 53º da contestação]. 24 – No âmbito dos seguros multirriscos da fração e ramo Vida associado ao financiamento identificado em 1) C), celebrados com Ocidental Seguros, os Réus despenderam: - € 64,85 em 2007; - € 323,62, em 2008; - € 359,95 em 2009; - € 371,88 em 2010; - € 368,63 em 2011; - € 372,35 em 2012; - € 377,51 em 2013; - € 384,24 em 2014; - € 396,56 em 2015; - € 410,87 em 2016; - € 429,01 em 2017; - € 225,59 entre 1 de janeiro e 15 de junho de 2018 [resposta ao artigo 54º da contestação]. 25 – Os Réus pagaram as mensalidades do orçamento e do fundo de reserva correspondente às quotas do condomínio da fração identificada em 2) A) no período compreendido entre julho de 2013 e abril de 2017, no valor global de 1.731,44€, sendo o valor unitário na primeira data de 34,22€ e 3,42€, respetivamente [resposta ao artigo 55º da contestação, com a retificação requerida em audiência prévia]. … … O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso, conforme prevenido nos arts. 635º n.º 4 e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código de Processo Civil. O conhecimento das questões a resolver na presente Revista importa em saber que indemnização têm os recorrentes a receber em consequência da declaração de nulidade do contrato de compra e venda da fração que adquiriram à autora. … … Quanto à admissibilidade da revista, estabelece o art. 671 nº3 do CPC que não é admitida a revista do acórdão da relação que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida em primeira instância, salvo nos casos de revista excecional do art. 672. No caso presente a primeira instância, dos 45.000,00 € pedidos pela autora, condenou os réus a pagarem àquela a quantia de € 6.695,84, acrescida de juros de mora desde 23 de abril de 2018 até integral cumprimento. E quanto à reconvenção condenou a autora a pagar aos réus - € 1.693,80 a título de despesas de condomínio da fração e juros de mora desde 23 de junho de 2018 até integral cumprimento; - € 780,80 a título de despesas com seguros identificados em 19) e 24) no período compreendido entre 1 de janeiro de 2014 a 31 de dezembro de 2015, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento; - o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e 27 de abril de 2019 a 14 de novembro de 2019; - o que vier a ser liquidado relativamente a seguros multi-risco e do ramo vida, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013, 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2019 a 14 de Novembro de 2019. Por sua vez, a decisão recorrida condenou os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.400,05 €. E quanto ao pedido reconvencional condenou autora a pagar aos réus a quantia de 451,68€ a título de reembolso de despesas de condomínio, acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados da data deste acórdão até integral pagamento; - condenou a autora a pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019; - condenou a autora a pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a prémios de seguros dos ramos vida e multirriscos, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019; No contexto dos pedidos formulados e no confronto com o que obteve vencimento e decaimento obtemos que a decisão recorrida agravou a condenação dos réus pagarem aos e, no pedido reconvencional, manteve a condenação a título de reembolso de despesas de condomínio, nos juros remuneratórios de financiamento e nos prémios de seguro do ramo vida e multirriscos, tendo apenas compactado o período de tempo devido. E, assim, resulta ser admissível o recurso por não existir qualquer dupla conformidade entre a decisão de primeira instância e a ora recorrida uma vez que se para a autora se poderia configurar, eventualmente, a existência de uma dupla conformidade porque obteve na apelação uma melhoria da condenação em primeira instância que a inibiria de recorrer, já quanto aos réus recorrentes esta objeção não existe porque não obtiveram qualquer melhoria com a segunda condenação. … … Quanto ao objeto do recurso, para compreensão da discussão em que se traduzem as pretensões de autora e réus o ponto de partida é a sentença proferida em 15 de julho de 2015 noutros autos e em que se julgou nulo o contrato de compra e venda da fração adquirida pelos réus à autora e condenou esta a restituir o preço por estes pago no valor global de 127.793,05 €, acrescidos dos juros de mora, e aqueles a restituir a fração, tendo esta decisão sido confirmada pelo Tribunal da Relação do Porto em 17 de março de 2016 e transitado em julgado. Em 10 de maio de 2016 a autora enviou aos réus carta registada solicitando agendamento para entrega do imóvel e pagamento da quantia que a estes era devida. Em 21 de setembro de 2016 réus instauraram execução contra a autora para pagamento das quantias referente ao preço pago pelo imóvel e outras. Nos embargos a essa execução veio a ser proferida decisão (pelo STJ) em 4 de julho de 2019, transitada em julgado a 3 de setembro de 2019 que decidiu julgar os embargos improcedentes e determinar o prosseguimento da execução para restituição do preço e demais encargos. Em 27 de abril de 2018 o imóvel foi entregue pelos réus à autora. Em 14 de Novembro de 2019 a autora entregou aos réus a quantia em que havia sido condenada. Extraímos desta matéria de facto que tendo havia decisão definitiva em 2016 no litígio entre autora e réus que determinou a anulação do contrato de compra e venda, nem a autora devolveu de imediato a quantia em que havia sido condenada, nem os réus restituíram o imóvel, mantendo-se esta situação, com as peripécias discriminadas, até que em 27 de abril de 2018 a casa foi entregue pelos réus enquanto prosseguia execução para que a autora pagasse a quantia em que havia sido condenada. Tendo sido proposta a presente ação para apurar que responsabilidades existem para autora e réus por não terem cumprido de imediato a decisão que obrigava a primeira a devolver o preço e a segunda a fração, tendo permanecido a primeira sem realizar a prestação e os segundos sem entregar a casa, o tema da revista situa-se na apreciação do valor devido pelas recorrentes à recorrida por terem estes permanecido sem entregar a casa e do devido pela autora (recorrida) aos réus (/recorrentes) a título de despesas de condomínio, prémios de seguros de vida e multirriscos e juros remuneratórios. Em primeiro lugar e quanto à condenação dos réus pagarem à autora um montante a título de ocupação do imóvel durante o período em que nele viveram ou até à sua efetiva entrega, quer a primeira instância quer a Relação decidiram ser devido (divergindo somente no valor). Sustentam em contrário os recorrentes que nada deverão pagar uma vez que se o contrato de compra e venda foi anulado com fundamento nos defeitos do imóvel que afetavam totalmente as suas condições e o tornavam inabitável tal situação terá de ser reportada até ao momento da entrega já que a habitação mantinha as mesmas anomalias. Assim, no entender dos recorrentes, a casa não teria qualquer valor locativo que justificasse o pagamento pela sua utilização. Tal como se entendeu em primeira instância e foi repetido na decisão recorrida não pode ser acolhido o argumento dos recorrentes porque o imóvel, apesar dos defeitos de que padecia, não era inabitável e desprovido de valor locativo, o que se certifica nos factos provados de onde resulta que os defeitos da fração afetarem as condições de habitabilidade dos compartimentos atingidos e impossibilitarem a fruição da habitação na sua plenitude relativamente às divisões atingidas, afetação correspondente a uma desvalorização de 30 % (facto provado 16) e que tem de ser respeitado uma vez que quanto a esta matéria a Relação decidiu definitivamente, não tendo os recorrentes impugnado (nem tendo fundamento para o fazer) na revista esta matéria. Assim, pretenderem estes uma interpretação da matéria de facto que faça concluir que a casa sempre foi inabitável e sem qualquer valor locativo, esbarra sempre com a evidência de os factos julgados como provados conterem expressamente a percentagem de desvalorização do valor locativo que nenhuma interpretação dos restantes factos pode desvitalizar. Aliás, à lógica absoluta do silogismo que os recorrentes acionam e segundo o qual, independentemente da percentagem de desvalorização do valor locativo da fração, a existência de desvalor tornaria a casa inabitável por não poder ser fruída em plenitude - o que se poderia traduzir na expressão “menos que tudo, é nada” -, teremos de opor que, para lá dos incómodos e eventual possibilidade de estes serem indemnizados, se e como provados, pode contabilizar-se na indemnização a fixar à autora, como foi decidido nas instâncias, o valor da utilização da fração pelos autores no modo como foi realizada. E é neste contexto que foi fixada a percentagem de desvalorização do imóvel, razão para que, pretendendo os recorrentes a absolvição esta não seja admissível pelas razões antes enunciadas, devendo manter-se sem alteração nesta parte a decisão recorrida improcedendo, também nesta parte, as conclusões de recurso. … … Os recorrentes pretendem ainda (quanto ao pedido reconvencional que deduziram) que a decisão recorrida seja alterada passando a contemplar a condenação da autora no pagamento da quantia de 1.693,80 € de despesas de condomínio, repristinando a condenação fixada em primeira instância, contra os 451,68 € que a decisão recorrida atribuiu e que sejam incluídos nos montantes devidos a título de despesas de juros remuneratórios com o financiamento do empréstimo para aquisição da fração e os prémios de seguros (de vida e multirriscos) todo o período de tempo contabilizado na sentença e que a decisão recorrida limitou. Neste segmento, quer a sentença, quer a decisão recorrida, consideraram ser devida indemnização divergindo apenas no respetivo valor, diferença decorrente do período de tempo valorizado e não valorizado nessas decisões. A sentença entendeu que as despesas de condomínio, os juros remuneratórios do financiamento pedido pelos réus e os prémios dos seguros deveriam incidir e compreender o período de tempo entre julho de 2013 e abril de 2018 - entre a data em que os réus deixaram de habitar a casa e aquela em foi feita a sua entrega - enquanto o acórdão recorrido entendeu que esses valores apenas podiam reportar ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 (data em que a autora restituiu o valor em que foi condenada). As instâncias distinguiram dois períodos de tempo: o primeiro desde a aquisição da fração até ao trânsito em julgado da decisão que declarou a anulação do contrato de compra e venda do imóvel e o segundo a partir desse momento (do trânsito em julgado) até à entrega pela autora aos réus da quantia em que havia sido condenada. Relativamente ao primeiro período de tempo a posição dos réus foi a de proprietários/possuidores da fração por a terem comprado à autora através de respetivo contrato, posição que terminou com o trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato. E porque por determinação legal “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações” - art. 1424 nº 1, do CCivil - ainda que o contrato onde se firmava a posição de proprietário tenha sido anulado, o beneficio da utilização durante esse período de tempo é inquestionável e os efeitos jurídicos da anulação não o destroem, mesmo que o valor locativo da fração tenha sofrido desvalorização. Como se decidiu no ac. do STJ de 11-7-2002 no proc. 03B484 in dgsi.pt e se mantém atual, a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroativo (ex tunc), devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (artigo 289º, nº. 1, do Código Civil). E tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa, encarados agora não como efeitos jurídico-negociais de contrato inválido, mas na dimensão de efeitos (ex lege) do ato na realidade praticado. O que significa que no domínio das relações obrigacionais tudo se passará quanto a esses aspetos considerados, como se a nulidade do negócio jurídico genético operasse ex nunc os seus efeitos. Subscrevendo este entendimento, a sentença aceitou que os réus deixaram de habitar o apartamento em 30 ou 31 de junho de 2013 por impossibilidade de aí permanecerem. Contudo, como a decisão recorrida veio entender, a matéria de facto não permite essa leitura pois o demonstrado no ponto 18 dos factos provados foi que “devido ao agravamento e insalubridade da fração, bem como pela não realização de obras que debelassem a sua origem nas fachadas e telhado do prédio, os Réus decidiram deixar de habitar a fração na referida data”. Não existe nos factos provados qualquer elemento que permita estabelecer uma relação de causalidade entre os defeitos e a necessidade /inevitabilidade de os compradores deixarem de habitar a fração, não podendo assim justificar-se a circunstância de os réus o terem decidido fazer em determinado momento com qualquer situação impediente nova, que tivesse alterado a situação que ocorria até ao momento em que decidiram abandonar e abandonaram o imóvel. A evidência de se ter fixado como provado a percentagem do valor locativo da fração (30%) e bem assim as zonas afetadas do imóvel impede que possa aceitar-se que os ora recorrentes foram “obrigados” a sair da fração em virtude dos defeitos que apresentava. Assim, deve manter-se a condenação da autora recorrida a reembolsar os réus recorrentes das despesas de condomínio suportadas por estes entre maio de 2016 (mês subsequente ao trânsito em julgado da sentença que declarou a anulação do contrato de compra e venda) e abril de 2018, momento em que foi feita a entrega da fração, nos termos em que o decidiu o acórdão recorrido uma vez que mantiveram a qualidade de proprietários que reportava a essas despesas até ao momento em que foi declarada a nulidade do mesmo. Quanto à condenação da autora pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento e prémios de seguros de vida e multirrisco, protestam que o período de contabilização deveria ser o fixado na sentença, isto é, de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 e os prémios de seguro de vida e multirriscos gastos pelos réus deveriam compreender o despendido de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013; 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2018 a 14 de Novembro de 2019. A decisão em recurso atendeu apenas aos montantes incidentes no período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 renovando como fundamentação que foi este o período em que vigorou a relação contratual de facto e, ainda, porque não ficou demonstrada a inabitabilidade total do imóvel por causa dos efeitos, mas tão só a diminuição das condições de habitabilidade, com a consequente redução em 30% do respetivo valor locativo, constituindo essas despesas durante esse período de tempo um encargo normal e inerente ao gozo da fração como de verdadeiros donos se tratasse. A relação contratual de facto durou até ao trânsito em julgado da decisão que anulou o contrato e até esse momento não existe razão para que essa quantia referente aos juros remuneratórios com o empréstimo e prémios de seguro fosse de reembolsar pela autora. Por outro lado, depois do trânsito em julgado a questão que se coloca tem como enquadramento o incumprimento das obrigações determinadas na sentença, apreciada segundo a regra do art. 290 do CCivil, o qual estatui serem recíprocas e deverem ser cumpridas simultaneamente as obrigações de restituição que incumbem às partes por força da nulidade ou anulação do negócio. No caso essas obrigações eram as de entrega da fração pelos réus e o pagamento na quantia em que foi condenada a autora. Porém, só vieram a ser realizadas, em 27 de abril de 2018 a entrega do imóvel, e em 14 de novembro de 2019 o pagamento em que a autora havia sido condenada. Nestes termos, só por referência a este lapso de tempo é que são devidas as quantias referentes quer aos juros remuneratórios, quer aos prémios de seguro de vida e multirrisco. Em resumo, não merece censura a decisão recorrida improcedendo as conclusões de recurso. … … Síntese conclusiva - Decretada a nulidade de um contrato de compra e venda tendo por objeto um imóvel a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroativo ex tunc, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado nos termos do art. 289 nº 1 do Código Civil - Tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa. - Se a nulidade do contrato foi determinada com base nos defeitos da coisa e se tais defeitos implicam uma desvalorização de 30% do seu valor locativo tal não significa que a fração fosse inutilizável por inabitável. - Até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato, independentemente da indemnização que possa ser fixada para compensar dos transtornos e danos sofridos com a utilização de uma coisa defeituosa, o utilizador não tem direito ao que tenha despendidos com o condomínio, juros referentes ao financiamento para aquisição do imóvel ou seguros de vida e multirrisco associados à aquisição porque até esse momento a sua qualidade de proprietário na relação contratual de facto justifica que seja ele o responsável pelo pagamento. … … Decisão Pelo exposto acordam os juízes que compõem este tribunal em julgar improcedente a revista e, em consequência, confirmar a decisão recorrida. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 21 de junho de 2022 Relator: Cons. Manuel Capelo (relator) 1º adjunto: Sr. Juiz Conselheiro Tibério Nunes da Silva 2º adjunto: Sr. Juiz Conselheiro Nuno Ataíde das Neves

Sumário

II. - Tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa.

III. - Se a nulidade do contrato foi determinada com base nos defeitos da coisa e se tais defeitos implicam uma desvalorização de 30% do seu valor locativo tal não significa que a fração fosse inutilizável por inabitável.

IV. - Até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato, independentemente da indemnização que possa ser fixada para compensar dos transtornos e danos sofridos com a utilização de uma coisa defeituosa, o utilizador não tem direito ao que tenha despendidos com o condomínio, juros referentes ao financiamento para aquisição do imóvel ou seguros de vida e multirrisco associados à aquisição porque até esse momento a sua qualidade de proprietário na relação contratual de facto justifica que seja ele o responsável pelo pagamento.

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Relatório

Irmãos Borges – Imobiliária S.A., intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA e BB pedindo a condenação destes:

a) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fração, em dezembro de 2007, até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de 600€/mês cada renda;

b) A indemnizá-la pela mora na restituição do locado, desde maio de 2016 até à entrega efetiva da fração, no valor correspondente ao dobro da renda mensal (à razão de 600€/mês cada renda) nos termos do nº 2 do artigo 1045.º do Código Civil; e subsidiariamente,

c) No pagamento do valor correspondente entre a venda da fração no estado de nova e no estado de usada;

d) No pagamento de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal desde a citação integral pagamento.

Alegam que venderam aos réus uma fração autónoma e por sentença o contrato de compra e venda foi anulado, tendo sido condenada a restituir o preço pago pelos aí Autores, aqui Réus, pela compra, bem como todas as despesas inerentes à transmissão, no valor global de 127.793,05€, acrescido de juros de mora à taxa legal a partir da citação, e ainda a pagar-lhes 7.500€ a título de danos não patrimoniais, mais tendo sido ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor dos então Autores e da hipoteca incidente sobre a fração. Em 10 de maio de 2016 enviou aos Réus carta registada com aviso de receção a solicitar uma vistoria ao imóvel para que fossem restituídas as chaves e entregue a fração, bem como para efetuar o pagamento da quantia que lhes fosse devida não tendo tido resposta.

Os Réus contestaram alegando que o imóvel não foi entregue, porque a Autora recusou o pagamento voluntário do valor em que foi condenada e a casa foi entregue em 27 de abril de 2018, apesar de a demandante não ter efetuado qualquer pagamento, forçando-os a instaurar execução. Os vícios que determinaram a anulação do contrato afetam a habitabilidade da fração não tendo esta valor de mercado. E em reconvenção pediram a condenação da Autora/Reconvinda no pagamento da quantia global de 43.555,45€, bem como as prestações vincendas de juros, seguros, condomínio e rendas até integral pagamento do preço do imóvel cujo contrato de compra e venda foi anulado porque a partir de julho de 2013 passaram a residir noutro local devido ao facto de o mesmo não reunir as condições necessárias. Nesse tempo suportaram as prestações do empréstimo bancário que pediram para a sua aquisição, os seguros associados ao mesmo e as prestações de condomínio.

A autora na réplica requereu a ampliação do pedido que foi indeferida

Foi proferido despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade dos pressupostos processuais e, conhecendo parcialmente do mérito, absolveu os Réus do pedido de pagamento da quantia mensal de 600€ entre dezembro de 2007 e abril de 2016, bem como do pedido subsidiário deduzido pela Autora.

A ação prosseguiu para apuramento do valor locativo do imóvel no período compreendido entre 11 de maio de 2016 e 27 de abril de 2018, por referência ao estado em que se encontrava, tendo-se enunciando o respetivo tema da prova.

Instruídos os autos veio a ser proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente e condenou os réus AA e BB a pagar à Autora Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a quantia de € 6.695,84, acrescida de juros à taxa resultante da aplicação do artigo 2º nº 2 da Portaria nº 277/2013 de 26 de agosto e dos avisos publicados pela Direção Geral de Tesouro e Finanças, calculados desde 23 de abril de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

- julgou a reconvenção parcialmente provada e procedente e provada, condenando a Reconvinda Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a pagar aos Reconvintes AA e BB:

a) a quantia de € 1.693,80 a título de despesas de condomínio da fração identificada em 2) A) da fundamentação de facto, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

b) a quantia de € 780,80 a título de despesas com seguros identificados em 19) e 24) no período compreendido entre 1 de janeiro de 2014 a 31 de dezembro de 2015, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

c) o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e 27 de abril de 2019 a 14 de novembro de 2019;

d) o que vier a ser liquidado relativamente a seguros multi-risco e do ramo vida, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013, 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2019 a 14 de Novembro de 2019.

Custas da ação a cargo da Autora e dos Réus, na proporção de 56/100 e 44/100, respetivamente por referência ao valor de € 12.000 e custas da reconvenção a cargo dos Réus e da Autora, na proporção de 93/100 e 7/100, respetivamente, por referência ao valor de € 41.180 (correspondente à soma das quantias discriminadas nos artigos 53º a 55º e 57º da contestação, após retificação do montante alegado no artigo 55º em sede de audiência prévia)].

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação e também os réus interpuseram recurso da sentença, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente a apelação da autora e a dos réus

- condenando os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.400,05€ (dez mil e quatrocentos euros e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados desde a citação até integral pagamento;

- absolvendo os Réus quanto ao mais peticionado pela Autora;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus a quantia de 451,68€ (quatrocentos e cinquenta e um euros e sessenta e oito cêntimos), a título de reembolso de despesas de condomínio, acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados da data deste acórdão até integral pagamento;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a prémios de seguros dos ramos vida e multirriscos, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

- absolvendo a Reconvinda quanto ao mais peticionado pelos Reconvintes;

- condenando os Réus no pagamento das custas do recurso por si interposto; e

- condenando Autora e Réus no pagamento das custas devidas pelo recurso interposto pela primeira, na proporção do respetivo decaimento.

Desta decisão interpuseram recurso os réus concluindo que:

“A) – A Autora formulou o seguinte pedido:

A) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fracção, por si, em Dezembro de 2007 a até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de € 600/mês cada renda;

B) – À luz dos factos tidos como demonstrados, nunca este pedido poderia ter sido julgado parcialmente procedente como foi no acórdão recorrido, alterando a decisão de 1ª instância quanto aos factos provados e aos fundamentos de direito, pois está provado que o contrato de compra e venda foi anulado por sentença proferida em 15 de Julho de 2015, no Proc. n.º 6602/11.2TBMAI, com fundamento nos defeitos de que enfermava o imóvel que afetavam totalmente as suas condições de habitabilidade, não tendo o mesmo adequadas condições de habitabilidade, ou seja, e dito de outro modo, tal imóvel foi considerando inabitável.

C) – E esta inabitabilidade do imóvel terá de ser reportada ao mês de Abril de 2010 (facto 16º, ponto 2. da decisão de primeira instancia), altura em que foram efetuadas as últimas reparações, permanecendo a casa a partir dai sem quaisquer condições de habitabilidade até ao momento da entrega (27 de Abril de 2018), como decorre do auto de entrega no qual se refere que a habitação mantem todas as anomalias provadas no referido processo.

D) – Pelo que se terá de concluir que a habitação em causa em 10 de Maio de 2016 - data de interpelação para entrega e até 27 de Abril de 2018, data da entrega, não poderá ter qualquer valor locativo, porque se encontrava sem quaisquer condições de habitabilidade.

E) – Isso mesmo é referido pelo tribunal de 1ª instância por despacho proferido em 17/6/2020, quando expressamente refere que “… o estado do imóvel na data da entrega não permitia a celebração de contratos de cedência temporária sem previamente serem realizadas obras, cuja extensão se desconhece ….”

F) – Deverá assim a decisão recorrida ser revogada quanto a esta indemnização atribuída à Autora e julgada totalmente improcedente quanto a este valor indemnizatório.

G) – Discordam os Recorrentes igualmente da improcedência do pedido, declarada na decisão recorrida, referente à pretensão de recebimento de montante a título de rendas referentes ao período decorrente entre Agosto de 2013 e Novembro de 2019 (data da devolução do preço da fracção).

H) – Resulta provado que os RR emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada (facto provado 19º), é obvio que tiveram os prejuízos invocados, pois, foi em razão da falta de condições de habitabilidade do imóvel que os RR. se viram obrigados a emigrar para ..., já que com o investimento que fizeram no imóvel tinham esgotado a sua capacidade de financiamento, como decorre dos factos provados 18º, 20º e 22º da decisão recorrida, dos quais expressamente resulta que pelo motivo referido em 18º, se os RR. tivessem continuado em Portugal teriam de arrendar outra habitação, como fizeram em ..., ou contrair outro financiamento para aquisição de habitação própria.

I) – Coisa que os RR. não puderam fazer, porque a Autora não procedeu à restituição do valor pago pelo imóvel, o que apenas veio a fazer em 14 de Novembro de 2019.

J) – Por consequência, quem deu origem à situação de total carência de recursos financeiros por parte dos RR. foi a Autora ao não cumprir a obrigação de restituição do valor pago pela casa, conforme determinado na primeira sentença declarativa, constituindo, assim, a eventual improcedência deste pedido um verdadeiro prémio para o comportamento ilícito que a Autora sempre assumiu no contexto de todas as acções.

L) – Deste modo, deve ser revogado o acórdão na parte em que absolve a Autora do pedido de condenação no pagamento do peticionado valor das rendas, desde Agosto de 2013 até à data da restituição do preço do imóvel, ou seja, Novembro de 2019, substituindo a decisão em causa por outra que condene a Recorrida a pagar 600 € mensais durante o período de Agosto de 2013 a Novembro de 2019, o que perfaz a quantia de global de 45.000,00 € (quarenta cinco mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, a contar da notificação do pedido reconvencional.

M) – Discordam ainda os Recorrentes do acórdão recorrido, na parte relativa ao ressarcimento dos valores pagos por aqueles a título de despesas de condomínio, a título de juros remuneratórios do mútuo bancário que haviam contraído, bem como das despesas dos seguros multi-risco e do ramo vida.

N) – O acórdão recorrido entendeu que se impõe “tão só a condenação da Reconvinda a reembolsar os Reconvintes das despesas de condomínio suportadas por estes entre maio de 2016 (mês subsequente ao trânsito em julgado da sentença que declarou a anulação do contrato de compra e venda) e abril de 2017.”, perfazendo a quantia de 451,68€.

O) – A condenação proferida não considera o período decorrente entre Agosto de 2013 a abril de 2017.

P) – Pois, o prazo a considerar para ressarcimento das quotas de condomínio, deverá ser desde Agosto de 2013 (data da saída do apartamento) até abril de 2017 (data a partir da qual a Autora passou a pagar tais despesas), o que perfaz a quantia de 1.693,80 €, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde Junho de 2013 até integral e efectivo pagamento, conforme decidido na sentença da 1ªinstância (al. a) do ponto B).

Q) - Discordam ainda os Recorrentes do acórdão recorrido, na parte relativa ao ressarcimento dos valores pagos por aqueles a título de juros remuneratórios do mútuo bancário que haviam contraído.

R) – O acórdão recorrido apenas considera o período decorrente entre 27 de abril 2018 a 14 de novembro de 2019.

S) – Resulta do facto provado 19º, “Em Agosto de 2013 os Réus emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada a partir de 1 de Abril de 2014, tendo continuado a suportar as prestações do financiamento bancário para aquisição da fração, bem como os seguros multi-risco e do ramo vida ao mesmo associados e as quotas do condomínio [resposta ao artigo 49º da contestação].”

T) – Assim sendo, são devidos juros remuneratórios vencidos entre agosto de 2013 e novembro de 2019 – data da restituição aos RR. do valor da fracção, pois, decorre deste último facto, que os RR. suportaram também o pagamento dos juros durante este período.

U) - Por último, discordam também os Recorrentes da condenação em “5” da parte decisória do acórdão, quanto ao pagamento de seguros multi-risco e do ramo vida.

V) – A condenação proferida não considera o período decorrente entre Agosto de 2013 a 27 de Abril de 2018.

X) – Pelas mesmas razões explanadas supra quanto aos juros remuneratórios do financiamento bancário, deverá ser considerado aquele período de tempo, condenando-se a Autora no seu pagamento.

Z) – O acórdão recorrido fez uma aplicação incorrecta dos artigos 289º, n.ºs 1 e 3, 483º, 487º e 562º a 565º, todos do Código Civil.

Nestes termos deverá o presente recurso ser julgado procedente com todas as consequências legais e nomeadamente substituída a decisão recorrida por outra que

A) absolva os RR/Recorrentes do pedido indemnizatório formulado pela Autora, julgando-o totalmente improcedente.

B) Condene a Autora no pagamento do peticionado valor das rendas, desde Agosto de 2013 até à data da restituição do preço do imóvel, ou seja, Novembro de 2019, no valor de 600 € mensais durante o referido período, o que perfaz a quantia de global de 45.000,00 € (quarenta cinco mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, a contar da notificação do pedido reconvencional;

C) Condene a Autora no pagamento das despesas de condomínio, no período decorrente entre Agosto de 2013 a abril de 2017, perfazendo o valor de 1.693,80 €, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde Junho de 2013 até integral e efectivo pagamento.

D) Condene a Autora no pagamento dos juros remuneratórios também relativos ao período de tempo de agosto de 2013 a 14 de novembro de 2019, a liquidar em execução de sentença;

E) Condene a Autora no pagamento das despesas de seguros multi-risco e do ramo vida também relativos ao período de agosto de 2013 a 14 de novembro de 2019, a liquidar em execução de sentença.”

Nas contra-alegações a autora defende que seja rejeitada a revista interposta pelos réus e, em qualquer caso, confirmada a decisão recorrida.

Colhidos os vistos cumpre decidir.

… …

Fundamentação

Está julgada como provada a seguinte matéria de facto:

“1- Por sentença proferida em 15 de julho de 2015 no processo nº 6602/11.2TBMAI, instaurado pelos aqui Réus AA e BB contra a aqui Autora Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. e Banco Millennium BCP foi decidido:

A) declarar anulado o contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca identificado no artigo 1.º da petição inicial;

B) condenar a primeira Ré a restituir aos Autores o preço por estes pago àquela pela compra da referida fração e todas as despesas inerentes a essa transmissão, no valor global de 127.793,05€, acrescidos dos juros de mora à taxa legal a partir da citação e até integral pagamento;

C) ordenar o cancelamento do respetivo registo de propriedade a favor dos Autores, bem como da hipoteca voluntária que incide sobre a fração autónoma identificada no artigo 1.º da petição inicial;

D) condenar a primeira Ré a pagar aos Autores a quantia de 7.500,00€, a título de danos não patrimoniais (documento de fls. 231 a 250)].

2- A sentença identificada em 1) julgou provados os seguintes factos:

A) Em 30 de novembro de 2007, Autores e Réus celebraram um contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca de uma fração autónoma designada pelas letras “...”, correspondente à habitação zero dois, no ..., do tipo ..., com um lugar de aparcamento automóvel designado com o n.º ..., na cave, que faz parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...58 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...14, através de escritura pública.

B) Mediante tal acordo escrito os Autores declaram comprar à primeira Ré a referida fração autónoma.

C) Foi também outorgante de tal contrato, enquanto mutuante, o segundo Réu, através do qual emprestou aos Autores a quantia de 125.000,00 euros, para aquisição da referida fração autónoma.

D) Tendo sido constituída a favor do Banco Millennium uma hipoteca sobre tal fração autónoma, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada.

1.º Os Autores passaram a habitar a mencionada fração a partir de 11 de fevereiro de 2008, pois que, logo após a data da celebração da escritura, denunciaram à primeira Ré a existência de defeitos, e, entre eles, a verificação de uma mancha de humidade na sala, os quais vieram a ser reparados durante o mês de janeiro de 2008.

2.º Em abril de 2008, após o decurso de um período de tempo chuvoso, os Autores detetaram que voltou a aparecer a aludida mancha na sala, que se estendia desde a parede ao teto de tal divisão da casa, provocando também o lascamento da tinta.

3.º Em 13 de Junho de 2008, os Autores enviaram à primeira Ré uma carta registada, que a mesma rececionou, junta a fls. 23/25 dos autos e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido, onde, em suma, dão conhecimento da existência de infiltrações, intimando a primeira Ré à sua reparação, comprometendo-se esta a proceder à mesma, o que fez em novembro de 2008.

4.º Em outubro de 2009, na sequência de mais um período de tempo chuvoso, a referida infiltração na sala voltou a ocorrer, nos mesmos moldes descritos em 2º, verificando-se ainda nessa divisão da casa a existência de infiltrações de água ao nível do piso e ao longo de toda a parede exterior que limita o edifício com o logradouro posterior, até uma altura média de 50 cm acima da cota do piso.

5.º Estas infiltrações manifestavam-se através de manchas de humidade/água, com levantamento da pintura, junto da ombreira direita do único vão exterior do compartimento e junto ao apainelado, bem como no paramento interior de parte da parede exterior da sala e teto da mesma (lado sul-nascente).

6.º No quarto secundário de tal habitação verificou-se também a existência de infiltrações de água, sendo evidentes grandes e profundas manchas de humidade, com levantamento da respetiva pintura, verificando-se a existência de infiltração de água ao nível do paramento interior de parte das paredes exteriores do aludido quarto (localizadas nos quadrantes sul – poente e sul – nascente) sendo visível o empolamento e lascamento das respetivas pinturas de revestimento.

7.º Nas paredes onde existem essas manchas de infiltração, e com mais intensidade na parede exterior, o acabamento da parede está degradado e a ficar solto da parede, que obrigava a uma intervenção para refazer rebocos e pinturas.

8.º A degradação das paredes deste quarto e a presença da água, humidade e bolores prejudicam as condições de habitabilidade do mesmo, tendo tendência a agravar-se, impedindo o seu normal uso para a função prevista de dormir.

9.º No quarto principal, ocorre também infiltrações de água, sendo notória a existência de manchas de água decorrente dessas infiltrações na parede que separa este quarto do outro quarto do apartamento em causa, igualmente junto ao piso, numa altura de até 50 cm e em quase todo o desenvolvimento horizontal da parede.

10.º Na cave do edifício da referida fração autónoma, sob a zona que corresponde ao quarto secundário da habitação, verificou-se a existência de infiltrações de água na parede e junto ao teto, através de manchas de água, humidade.

11.º Tais infiltrações têm a sua principal origem, pelo menos, nas respetivas fachadas exteriores que compreendem a sala comum e o quarto secundário, tendo como principal causa a degradação da impermeabilização das fachadas respetivas.

12.º A penetração de água na parede da cave tem origem em infiltrações oriundas das paredes exteriores que compreendem a sala e o quarto secundário.

13.º Tais factos foram denunciados pelos Autores à primeira Ré, culminando com o envio das cartas registadas, datadas de 18/01/2010 e 29/01/2010, cujas cópias se encontram juntas a fls. 63/67 e 327/329 dos autos, cujos teores aqui damos por integralmente reproduzidos.

14.º A primeira Ré reconheceu a existência de tais infiltrações e comprometeu-se, mais uma vez, a reparar as mesmas, o que fez em finais de janeiro e princípios de fevereiro de 2010.

15.º Logo em finais de fevereiro de 2010, reapareceram as infiltrações, pelo que, ao verificarem o reaparecimento das mesmas, os Autores de imediato comunicaram verbalmente à primeira Ré a sua existência, exigindo, mais uma vez, a sua reparação, o que fizeram, pelo menos, em abril/2010.

16.º Em maio de 2010, os Autores enviaram à respetiva Administração de Condomínio, designada por “Norte Condomínios – Administração e Serviços de Condomínios, Lda.”, carta registada dando conhecimento dos defeitos e da necessidade da sua reparação (fls. fls. 342).

17.º Sendo que já em abril de 2010, em Assembleia de Condóminos foi reconhecida a existência de defeitos de construção na habitação dos Autores (fls. 68/70).

18.º Até hoje, a primeira Ré não procedeu à reparação dessas infiltrações, mantendo-se o interior da habitação em causa no estado acima referido.

19.º O nível de humidade, e fungos decorrentes, existentes nos compartimentos, nomeadamente sala comum e quarto secundário, afetam as condições de habitabilidade dos referidos compartimentos.

20.º Os Autores, ao longo de todo este tempo, desde a altura em que foram detetadas as primeiras infiltrações e até hoje, e em consequência direta das mesmas, têm sentido incómodos, transtornos e desgostos, estando impedidos de usufruírem da sua habitação na sua plenitude, quer ao nível da sala, para receberem amigos e familiares, quer ao nível do quarto secundário.

21.º A Ré dedica-se com regularidade, por conta própria, e com intuito lucrativo, à compra e venda de bens imobiliários, tendo os Autores comprado o apartamento aludido em 2) A) para habitação própria e permanente.

22º Por força da escritura aludida em A) os Autores suportaram, com honorários e custos devidos pelo ato notarial, o valor de 1.464,59 euros, com imposto municipal, o valor de 1.024,00 euros, e com registos o valor de 304,46 euros, tal como documentado a fls. 59, 71/72, 76 e 77 (docs. 21 a 24) (documento de fls. 231 a 250)].

3- A sentença identificada em 1) foi confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto proferido em 17 de março de 2016 [documento de fls. 40 a 61].

4- A sentença identificada em 1) transitou em julgado [documento de fls. 231 a 250].

5- Em 10 de maio de 2016 a Autora remeteu aos Réus para a morada da fração identificada em 2) carta registada com aviso de receção solicitando “o agendamento de uma visita ao imóvel com vista a efetuar o respetivo auto de entrega das chaves e acertar o pagamento da quantia que lhes é devida” [documento de fls. 62].

6- A missiva identificada em 5) foi devolvida ao remetente [documento de fls. 62 vº].

7- Em 18 de outubro de 2016 a Autora remeteu carta à Mandatária dos Réus aludindo à missiva identificada em 5) e ao seu conteúdo acrescentando “tendo o contrato de compra e venda sido anulado incide a V/ clientes a entrega do imóvel, livre de ónus e encargos e da N/ parte, proceder à restituição da quantia recebida, tal como proferido na sentença. Acontece que até hoje não recebemos qualquer resposta por parte dos V/ clientes. Assim, somos a solicitar a Colaboração da Sr.ª Dr.ª no sentido de ser agendada uma data para a inspeção do imóvel, a entrega das chaves e o pagamento devido aos seus clientes” [documento de fls. 63].

8- Em 25 de novembro de 2016 a Mandatária dos Réus respondeu à missiva identificada em 7) informando “tendo V. Ex.cias mandatário constituído no processo em referência, não poderei responder-lhes diretamente à mesma, no cumprimento dos meus deveres deontológicos, mas através do vosso mandatário. Assim sendo, logo que eu seja contactada pelo vosso mandatário sobre a matéria em causa, darei resposta imediata ao teor da carta [documento de fls. 117 vº e 118].

9- Em 21 de setembro de 2016 os aqui Réus instauraram contra a aqui Autora execução, distribuída com o nº 20324/16…, para pagamento das quantias identificadas em 1) B) e D), bem como 3.508,52€ a título de nota discriminativa e discriminativa de custas de parte e juros no montante de 166.674,46€ [documento de fls. 144 a 148].

10- Por decisão proferida em 5 de dezembro de 2017 no processo de embargos de executado por apenso à execução identificada em 5), o Tribunal julgou-se materialmente incompetente para conhecer da execução na parte respeitante às custas de parte, absolvendo a executada da instância [documento de fls. 148 vº a 153].

11- A decisão identificada em 10) incluiu no elenco dos factos provados as missivas referidas em 5), 7) e 8) [documento de fls. 148 vº a 153].

12- Em sede de recurso da sentença identificada em 10) e 11), em Acórdão proferido em 4 de julho de 2019, transitado em julgado a 3 de setembro de 2019, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu:

- na ausência de qualquer condenação dos Autores/Embargados/Exequentes “no cumprimento da obrigação simultânea de prestação pecuniária que lhes foi reconhecida, tanto bastará para reconhecer que não estamos perante nenhuma obrigação condicional ou dependente de qualquer prestação a efetuar pelos mesmos, razão pela qual se mostra óbvia a não aplicação ao caso em apreço do regime previsto no artigo 715.º do Código de Processo Civil, sublinhado pelo afastamento ao caso sub iudice da aplicabilidade da exceção de não cumprimento, sendo a obrigação exequenda exequível” e confirmou, nesse segmento a decisão proferida pelo Tribunal da Relação que julgara os embargos improcedentes por não provados, determinando o prosseguimento da execução para restituição do preço e demais encargos;

- apelando à missiva identificada em 5), considerou que a mesma foi endereçada para a morada disponibilizada pelos exequentes nos autos, sem que estes tivessem feito prova de que não fora por culpa sua recebida, concluindo que o atraso no cumprimento da obrigação de entrega era deles, não havendo mora da embargante aqui Autora a partir de 11 de Maio de 2016 [documento de fls. 215 a 228].

13- Em 27 de abril de 2018 foi lavrado “auto de entrega de chaves e vistoria de imóvel” onde consta que a Advogada Dr.ª CC, em representação dos aqui Réus, procedeu à entrega das chaves da fração identificada em 2) A) composta por quatro jogos completos, um comando de portão de garagem e cartão com código da fechadura de segurança, ao Advogado Dr. DD, em representação da aqui Autora, o qual atestou que o imóvel se encontrava livre de pessoas e bens e com os serviços contratados para o imóvel devidamente cancelados [documento de fls. 105 e 106].

14- Consta do auto identificado em 13) que após entrega das chaves foi levada a cabo vistoria pelo representante da aqui Autora, acompanhado de duas testemunhas, EE e FF, na presença da representante dos aqui Réus, “com o intuito de verificar o seu estado, por forma a constar em auto a existência, ou não, de anomalias diversas daquelas que se encontram provadas no processo nº 6602/11...” resultando que “não foram encontradas anomalias para além daquelas que se encontram provadas no processo nº 6602/11...” [documento de fls. 105 e 106].

15- O valor mensal da fração no mercado de arrendamento ascendia a:

- € 650, por referência a julho de 2020;

- € 641,32, no ano de 2018;

- € 632,53 no ano de 2017;

- € 628,67, no ano de 2016 [resposta ao artigo 44º da petição inicial].

16- O estado descrito em 2) 1º, 2º, 4º a 10º, 15º e 19º, corresponde a uma desvalorização de 30% 1 no valor da contrapartida identificada em 15)

17- Os Réus habitaram a fração identificada em 2) A) até 30/31 de julho de 2013 [resposta ao artigo 47º da contestação].

18- Devido ao agravamento das infiltrações e insalubridade da fração, bem como pela não realização de obras que debelassem a sua origem nas fachadas e telhado do prédio, os Réus decidiram deixar de habitar a fração na data referida em 18) [resposta ao artigo 48º da contestação].

19- Em agosto de 2013 os Réus emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada a partir de 1 de abril de 2014, tendo continuado a suportar as prestações do financiamento bancário para aquisição da fração, bem como os seguros multirriscos e do ramo vida ao mesmo associados e as quotas do condomínio [resposta ao artigo 49º da contestação].

20- Pelo motivo referido em 18) se os Réus tivessem continuado em Portugal teriam de arrendar outra habitação ou contrair outro financiamento para aquisição de habitação própria [resposta ao artigo 50º da contestação].

21- O valor da renda de um apartamento com tipologia e localização idênticas às da fração identificada em 2) A) ascendia aos valores aludidos em 15) [resposta ao artigo 56º da contestação].

22- A não restituição do valor referido em 1) B) pela Autora aos Réus impediu, até 14 de novembro de 2019, a amortização total do financiamento referido em 1) C) e a eventual aquisição de outra fração por terem a capacidade de endividamento esgotada [resposta aos artigos 51º, 52º da contestação].

23- No período compreendido entre julho de 2013 e abril de 2018 os Réus pagaram ao Banco Comercial Português, S.A. o montante de 1.224,80€ a título de juros do empréstimo identificado em 1) C) [resposta ao artigo 53º da contestação].

24- No âmbito dos seguros multirriscos da fração e ramo Vida associado ao financiamento identificado em 1) C), celebrados com Ocidental Seguros, os Réus despenderam:

- € 64,85 em 2007;

- € 323,62, em 2008;

- € 359,95 em 2009;

- € 371,88 em 2010;

- € 368,63 em 2011;

- € 372,35 em 2012;

- € 377,51 em 2013;

- € 384,24 em 2014;

- € 396,56 em 2015;

- € 410,87 em 2016;

- € 429,01 em 2017;

- € 225,59 entre 1 de janeiro e 15 de junho de 2018 [resposta ao artigo 54º da contestação].

25- Os Réus pagaram as mensalidades do orçamento e do fundo de reserva correspondente às quotas do condomínio da fração identificada em 2) A) no período compreendido entre julho de 2013 e abril de 2017, no valor global de 1.731,44€, sendo o valor unitário na primeira data de 34,22€ e 3,42€, respetivamente [resposta ao artigo 55º da contestação, com a retificação requerida em audiência prévia].

… …

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso, conforme prevenido nos arts. 635º n.º 4 e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código de Processo Civil.

O conhecimento das questões a resolver na presente Revista importa em saber que indemnização têm os recorrentes a receber em consequência da declaração de nulidade do contrato de compra e venda da fração que adquiriram à autora.

… …

Quanto à admissibilidade da revista, estabelece o art. 671 nº3 do CPC que não é admitida a revista do acórdão da relação que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida em primeira instância, salvo nos casos de revista excecional do art. 672.

No caso presente a primeira instância, dos 45.000,00 € pedidos pela autora, condenou os réus a pagarem àquela a quantia de € 6.695,84, acrescida de juros de mora desde 23 de abril de 2018 até integral cumprimento.

E quanto à reconvenção condenou a autora a pagar aos réus

- € 1.693,80 a título de despesas de condomínio da fração e juros de mora desde 23 de junho de 2018 até integral cumprimento;

- € 780,80 a título de despesas com seguros identificados em 19) e 24) no período compreendido entre 1 de janeiro de 2014 a 31 de dezembro de 2015, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

- o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e 27 de abril de 2019 a 14 de novembro de 2019;

- o que vier a ser liquidado relativamente a seguros multi-risco e do ramo vida, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013, 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2019 a 14 de Novembro de 2019.

Por sua vez, a decisão recorrida condenou os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.400,05 €.

E quanto ao pedido reconvencional condenou autora a pagar aos réus a quantia de 451,68€ a título de reembolso de despesas de condomínio, acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados da data deste acórdão até integral pagamento;

- condenou a autora a pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

- condenou a autora a pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a prémios de seguros dos ramos vida e multirriscos, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

No contexto dos pedidos formulados e no confronto com o que obteve vencimento e decaimento obtemos que a decisão recorrida agravou a condenação dos réus pagarem aos e, no pedido reconvencional, manteve a condenação a título de reembolso de despesas de condomínio, nos juros remuneratórios de financiamento e nos prémios de seguro do ramo vida e multirriscos, tendo apenas compactado o período de tempo devido. E, assim, resulta ser admissível o recurso por não existir qualquer dupla conformidade entre a decisão de primeira instância e a ora recorrida uma vez que se para a autora se poderia configurar, eventualmente, a existência de uma dupla conformidade porque obteve na apelação uma melhoria da condenação em primeira instância que a inibiria de recorrer, já quanto aos réus recorrentes esta objeção não existe porque não obtiveram qualquer melhoria com a segunda condenação.

… …

Quanto ao objeto do recurso, para compreensão da discussão em que se traduzem as pretensões de autora e réus o ponto de partida é a sentença proferida em 15 de julho de 2015 noutros autos e em que se julgou nulo o contrato de compra e venda da fração adquirida pelos réus à autora e condenou esta a restituir o preço por estes pago no valor global de 127.793,05 €, acrescidos dos juros de mora, e aqueles a restituir a fração, tendo esta decisão sido confirmada pelo Tribunal da Relação do Porto em 17 de março de 2016 e transitado em julgado.

Em 10 de maio de 2016 a autora enviou aos réus carta registada solicitando agendamento para entrega do imóvel e pagamento da quantia que a estes era devida.

Em 21 de setembro de 2016 réus instauraram execução contra a autora para pagamento das quantias referente ao preço pago pelo imóvel e outras.

Nos embargos a essa execução veio a ser proferida decisão (pelo STJ) em 4 de julho de 2019, transitada em julgado a 3 de setembro de 2019 que decidiu julgar os embargos improcedentes e determinar o prosseguimento da execução para restituição do preço e demais encargos.

Em 27 de abril de 2018 o imóvel foi entregue pelos réus à autora.

Em 14 de Novembro de 2019 a autora entregou aos réus a quantia em que havia sido condenada.

Extraímos desta matéria de facto que tendo havia decisão definitiva em 2016 no litígio entre autora e réus que determinou a anulação do contrato de compra e venda, nem a autora devolveu de imediato a quantia em que havia sido condenada, nem os réus restituíram o imóvel, mantendo-se esta situação, com as peripécias discriminadas, até que em 27 de abril de 2018 a casa foi entregue pelos réus enquanto prosseguia execução para que a autora pagasse a quantia em que havia sido condenada.

Tendo sido proposta a presente ação para apurar que responsabilidades existem para autora e réus por não terem cumprido de imediato a decisão que obrigava a primeira a devolver o preço e a segunda a fração, tendo permanecido a primeira sem realizar a prestação e os segundos sem entregar a casa, o tema da revista situa-se na apreciação do valor devido pelas recorrentes à recorrida por terem estes permanecido sem entregar a casa e do devido pela autora (recorrida) aos réus (/recorrentes) a título de despesas de condomínio, prémios de seguros de vida e multirriscos e juros remuneratórios.

Em primeiro lugar e quanto à condenação dos réus pagarem à autora um montante a título de ocupação do imóvel durante o período em que nele viveram ou até à sua efetiva entrega, quer a primeira instância quer a Relação decidiram ser devido (divergindo somente no valor). Sustentam em contrário os recorrentes que nada deverão pagar uma vez que se o contrato de compra e venda foi anulado com fundamento nos defeitos do imóvel que afetavam totalmente as suas condições e o tornavam inabitável tal situação terá de ser reportada até ao momento da entrega já que a habitação mantinha as mesmas anomalias. Assim, no entender dos recorrentes, a casa não teria qualquer valor locativo que justificasse o pagamento pela sua utilização.

Tal como se entendeu em primeira instância e foi repetido na decisão recorrida não pode ser acolhido o argumento dos recorrentes porque o imóvel, apesar dos defeitos de que padecia, não era inabitável e desprovido de valor locativo, o que se certifica nos factos provados de onde resulta que os defeitos da fração afetarem as condições de habitabilidade dos compartimentos atingidos e impossibilitarem a fruição da habitação na sua plenitude relativamente às divisões atingidas, afetação correspondente a uma desvalorização de 30 % (facto provado 16) e que tem de ser respeitado uma vez que quanto a esta matéria a Relação decidiu definitivamente, não tendo os recorrentes impugnado (nem tendo fundamento para o fazer) na revista esta matéria. Assim, pretenderem estes uma interpretação da matéria de facto que faça concluir que a casa sempre foi inabitável e sem qualquer valor locativo, esbarra sempre com a evidência de os factos julgados como provados conterem expressamente a percentagem de desvalorização do valor locativo que nenhuma interpretação dos restantes factos pode desvitalizar. Aliás, à lógica absoluta do silogismo que os recorrentes acionam e segundo o qual, independentemente da percentagem de desvalorização do valor locativo da fração, a existência de desvalor tornaria a casa inabitável por não poder ser fruída em plenitude - o que se poderia traduzir na expressão “menos que tudo, é nada” -, teremos de opor que, para lá dos incómodos e eventual possibilidade de estes serem indemnizados, se e como provados, pode contabilizar-se na indemnização a fixar à autora, como foi decidido nas instâncias, o valor da utilização da fração pelos autores no modo como foi realizada. E é neste contexto que foi fixada a percentagem de desvalorização do imóvel, razão para que, pretendendo os recorrentes a absolvição esta não seja admissível pelas razões antes enunciadas, devendo manter-se sem alteração nesta parte a decisão recorrida improcedendo, também nesta parte, as conclusões de recurso.

… …

Os recorrentes pretendem ainda (quanto ao pedido reconvencional que deduziram) que a decisão recorrida seja alterada passando a contemplar a condenação da autora no pagamento da quantia de 1.693,80 € de despesas de condomínio, repristinando a condenação fixada em primeira instância, contra os 451,68 € que a decisão recorrida atribuiu e que sejam incluídos nos montantes devidos a título de despesas de juros remuneratórios com o financiamento do empréstimo para aquisição da fração e os prémios de seguros (de vida e multirriscos) todo o período de tempo contabilizado na sentença e que a decisão recorrida limitou.

Neste segmento, quer a sentença, quer a decisão recorrida, consideraram ser devida indemnização divergindo apenas no respetivo valor, diferença decorrente do período de tempo valorizado e não valorizado nessas decisões. A sentença entendeu que as despesas de condomínio, os juros remuneratórios do financiamento pedido pelos réus e os prémios dos seguros deveriam incidir e compreender o período de tempo entre julho de 2013 e abril de 2018 - entre a data em que os réus deixaram de habitar a casa e aquela em foi feita a sua entrega - enquanto o acórdão recorrido entendeu que esses valores apenas podiam reportar ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 (data em que a autora restituiu o valor em que foi condenada).

As instâncias distinguiram dois períodos de tempo: o primeiro desde a aquisição da fração até ao trânsito em julgado da decisão que declarou a anulação do contrato de compra e venda do imóvel e o segundo a partir desse momento (do trânsito em julgado) até à entrega pela autora aos réus da quantia em que havia sido condenada. Relativamente ao primeiro período de tempo a posição dos réus foi a de proprietários/possuidores da fração por a terem comprado à autora através de respetivo contrato, posição que terminou com o trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato. E porque por determinação legal “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações” - art. 1424 nº 1, do CCivil - ainda que o contrato onde se firmava a posição de proprietário tenha sido anulado, o beneficio da utilização durante esse período de tempo é inquestionável e os efeitos jurídicos da anulação não o destroem, mesmo que o valor locativo da fração tenha sofrido desvalorização.

Como se decidiu no ac. do STJ de 11-7-2002 no proc. 03B484 in dgsi.pt e se mantém atual, a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroativo (ex tunc), devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (artigo 289º, nº. 1, do Código Civil). E tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa, encarados agora não como efeitos jurídico-negociais de contrato inválido, mas na dimensão de efeitos (ex lege) do ato na realidade praticado. O que significa que no domínio das relações obrigacionais tudo se passará quanto a esses aspetos considerados, como se a nulidade do negócio jurídico genético operasse ex nunc os seus efeitos.

Subscrevendo este entendimento, a sentença aceitou que os réus deixaram de habitar o apartamento em 30 ou 31 de junho de 2013 por impossibilidade de aí permanecerem. Contudo, como a decisão recorrida veio entender, a matéria de facto não permite essa leitura pois o demonstrado no ponto 18 dos factos provados foi que “devido ao agravamento e insalubridade da fração, bem como pela não realização de obras que debelassem a sua origem nas fachadas e telhado do prédio, os Réus decidiram deixar de habitar a fração na referida data”. Não existe nos factos provados qualquer elemento que permita estabelecer uma relação de causalidade entre os defeitos e a necessidade /inevitabilidade de os compradores deixarem de habitar a fração, não podendo assim justificar-se a circunstância de os réus o terem decidido fazer em determinado momento com qualquer situação impediente nova, que tivesse alterado a situação que ocorria até ao momento em que decidiram abandonar e abandonaram o imóvel. A evidência de se ter fixado como provado a percentagem do valor locativo da fração (30%) e bem assim as zonas afetadas do imóvel impede que possa aceitar-se que os ora recorrentes foram “obrigados” a sair da fração em virtude dos defeitos que apresentava.

Assim, deve manter-se a condenação da autora recorrida a reembolsar os réus recorrentes das despesas de condomínio suportadas por estes entre maio de 2016 (mês subsequente ao trânsito em julgado da sentença que declarou a anulação do contrato de compra e venda) e abril de 2018, momento em que foi feita a entrega da fração, nos termos em que o decidiu o acórdão recorrido uma vez que mantiveram a qualidade de proprietários que reportava a essas despesas até ao momento em que foi declarada a nulidade do mesmo.

Quanto à condenação da autora pagar aos réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento e prémios de seguros de vida e multirrisco, protestam que o período de contabilização deveria ser o fixado na sentença, isto é, de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 e os prémios de seguro de vida e multirriscos gastos pelos réus deveriam compreender o despendido de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013; 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2018 a 14 de Novembro de 2019.

A decisão em recurso atendeu apenas aos montantes incidentes no período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019 renovando como fundamentação que foi este o período em que vigorou a relação contratual de facto e, ainda, porque não ficou demonstrada a inabitabilidade total do imóvel por causa dos efeitos, mas tão só a diminuição das condições de habitabilidade, com a consequente redução em 30% do respetivo valor locativo, constituindo essas despesas durante esse período de tempo um encargo normal e inerente ao gozo da fração como de verdadeiros donos se tratasse.

A relação contratual de facto durou até ao trânsito em julgado da decisão que anulou o contrato e até esse momento não existe razão para que essa quantia referente aos juros remuneratórios com o empréstimo e prémios de seguro fosse de reembolsar pela autora. Por outro lado, depois do trânsito em julgado a questão que se coloca tem como enquadramento o incumprimento das obrigações determinadas na sentença, apreciada segundo a regra do art. 290 do CCivil, o qual estatui serem recíprocas e deverem ser cumpridas simultaneamente as obrigações de restituição que incumbem às partes por força da nulidade ou anulação do negócio.

No caso essas obrigações eram as de entrega da fração pelos réus e o pagamento na quantia em que foi condenada a autora. Porém, só vieram a ser realizadas, em 27 de abril de 2018 a entrega do imóvel, e em 14 de novembro de 2019 o pagamento em que a autora havia sido condenada. Nestes termos, só por referência a este lapso de tempo é que são devidas as quantias referentes quer aos juros remuneratórios, quer aos prémios de seguro de vida e multirrisco.

Em resumo, não merece censura a decisão recorrida improcedendo as conclusões de recurso.

… …

Síntese conclusiva

- Decretada a nulidade de um contrato de compra e venda tendo por objeto um imóvel a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroativo ex tunc, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado nos termos do art. 289 nº 1 do Código Civil

- Tendo as partes efetuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato nulo ser valorado, no tocante à ulterior composição das relações entre os contraentes, como «relação contratual de facto», suscetível de enquadrar os efeitos em causa.

- Se a nulidade do contrato foi determinada com base nos defeitos da coisa e se tais defeitos implicam uma desvalorização de 30% do seu valor locativo tal não significa que a fração fosse inutilizável por inabitável.

- Até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a nulidade do contrato, independentemente da indemnização que possa ser fixada para compensar dos transtornos e danos sofridos com a utilização de uma coisa defeituosa, o utilizador não tem direito ao que tenha despendidos com o condomínio, juros referentes ao financiamento para aquisição do imóvel ou seguros de vida e multirrisco associados à aquisição porque até esse momento a sua qualidade de proprietário na relação contratual de facto justifica que seja ele o responsável pelo pagamento.

… …

Decisão

Pelo exposto acordam os juízes que compõem este tribunal em julgar improcedente a revista e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 21 de junho de 2022

Relator: Cons. Manuel Capelo (relator)

1º adjunto: Sr. Juiz Conselheiro Tibério Nunes da Silva

2º adjunto: Sr. Juiz Conselheiro Nuno Ataíde das Neves

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