24/26.8T8ABF.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- Considerando a instrumentalidade e provisoriedade do procedimento cautelar de restituição provisória da posse, para que o julgador possa decretar aquela providência cautelar tem de aquilatar se o direito invocado pelo requerente existe aparentemente na respetiva esfera jurídica, cabendo, depois, ao tribunal da ação principal avaliar se, no confronto com a posição jurídica do requerido, a medida cautelar decretada deverá, ou não, subsistir.

2- No caso, a requerente é, aparentemente, titular de usar e usufruir a fração autónoma melhor identificada nos autos para o exercício da sua atividade comercial, direito que lhe advém de um contrato de arrendamento para fins comerciais outorgado entre ela e o requerido, a cuja declaração de oposição à renovação com efeitos para a data de 31/12/2025, a requerente / apelante se opôs através de missivas enviadas ao segundo, que as recebeu, questão que não estava decidida em janeiro de 2026 quando o requerido, através da mudanças de fechaduras, impediu a requerente / apelante de aceder ao locado.

(Sumário da Relatora)

Apelação n.º 24/26.8T8ABF.E1

(2.ª Secção)

Relatora: Cristina Dá Mesquita

Adjuntos: Maria Domingas Simões

Mário João Canelas Brás

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

I. 1.

(…), Limitada, requerente do presente procedimento cautelar de restituição provisória de posse movido contra (…), ambos melhor identificados nos autos, interpôs recurso do despacho proferido pelo Juízo Central Cível de Portimão - Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, o qual indeferiu a providência cautelar requerida por não verificação dos pressupostos de que depende o seu decretamento.

Na ação cautelar a recorrente / requerente peticionou a condenação do recorrido / requerido:

i. Na restituição da posse, gozo e fruição da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente à loja 7 do prédio urbano designado de Lote n.º 7, Edifício (…), sito na Estrada de (…), Albufeira, freguesia de (…) e de (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz sob o artigo (…), da mesma freguesia, bem como

ii. A abster-se da prática de qualquer ato que pusesse em causa a posse, gozo e fruição do imóvel supra descrito; e

ii. A pagar uma sanção pecuniária compulsória, nos termos dos artigos 365.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, no valor de € 200,00 (duzentos euros) por cada dia que não cumprisse as condenações que, eventualmente, viessem a ser decretadas.

Para tal desiderato, alegou, em síntese, o seguinte: no dia 1 de janeiro de 2023, celebrou com o requerido um contrato que qualifica como sendo de arrendamento comercial com prazo certo, por via do qual lhe foi cedido o uso e fruição da fração autónoma supra identificada, pelo período de 3 anos, renovável automaticamente por períodos de 1 ano, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira mensal fixada no valor de € 2.000,00 de novembro a março e de € 3.000,00 nos restantes meses do ano, motivo pelo qual estava na posse do locado, tendo vindo a desenvolver no mesmo a sua atividade comercial; o requerido comunicou-lhe, mediante carta datada de 18/06/2025, a sua oposição à renovação do acordo em causa, tendo o mesmo pugnado, em tal comunicação, pelo termo do contrato com referência à data de 31.12.2025; na ótica da requerente, o contrato em causa apenas pode caducar no dia 5 de janeiro de 2028, dada a duração mínima de cinco anos do contrato; o requerido, no dia 5 de janeiro de 2026, pelas 09h30m, arrombou a porta traseira do locado, tendo procedido à substituição de todas as fechaduras de acesso tal espaço, o que impede a requerente de aceder ao seu interior bem como ao seu recheio, composto por equipamentos e bens alimentares perecíveis, que se encontram a deteriorar-se por via do corte da energia elétrica praticado também pelo requerido, ao que acresce, igualmente, a destruição, pelo requerido e ou por alguém a seu mando, dos sensores de movimento do alarme e câmaras CCTV, condutas essas que causaram à requerente um prejuízo global de € 9.000,00 e ao qual acresce o prejuízo decorrente da impossibilidade de exercício da sua atividade comercial.

I. 2

A Recorrente formulou alegações que culminam com as seguintes conclusões:

«1. A sentença recorrida indeferiu a providência cautelar de restituição provisória da posse por entender não estar verificado um dos seus pressupostos legais, designadamente a subsistência da posse da Recorrente à data da mudança das fechaduras.

2. Tal decisão assentou numa apreciação definitiva da validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento, concluindo pela sua cessação.

3. Ao fazê-lo, o tribunal recorrido ultrapassou os limites cognitivos próprios do procedimento cautelar, substituindo o juízo sumário de probabilidade por um julgamento definitivo do direito substantivo.

4. Incorrendo, assim, em erro de julgamento de direito, porquanto a sentença recorrida violou, perentoriamente, os artigos 12.º, n.º 2, 236.º e 1110.º, n.º 3 e 4, do Código Civil e os artigos 377.º e 378.º do C.P.C. e ainda o princípio da proibição da autotutela.

5. A sentença recorrida indeferiu a providência por entender que a Requerente/recorrente não dispunha de direito ao locado, apreciando e decidindo a questão da subsistência contratual como se estivesse perante ação declarativa. Tal raciocínio viola a estrutura própria do processo cautelar.

6. A providência cautelar não é o momento processual adequado para resolver definitivamente controvérsias contratuais complexas, sendo entendimento consolidado do Supremo Tribunal de Justiça que o procedimento cautelar baseia-se num juízo de probabilidade e não de certeza, destinando-se a prevenir o dano decorrente da demora do processo principal.

7. Nos termos dos artigos 377.º e 378.º do Código de Processo Civil, a restituição provisória da posse exige apenas a demonstração da posse e do esbulho com violência, não competindo ao tribunal a quo, nesta sede, resolver de forma definitiva controvérsias contratuais complexas.

8. A eventual discussão quanto à validade da oposição à renovação, bem como à interpretação do artigo 1110.º, n.º 3 e 4, do Código Civil, constitui matéria própria de ação declarativa e não pode servir de fundamento para negar tutela possessória provisória.

9. Resultou indiciado nos autos que a Recorrente exercia posse titulada, pública e pacífica do locado, desenvolvendo ali a sua atividade comercial.

10. A alteração unilateral das fechaduras pelo senhorio consubstancia ato típico de esbulho, traduzindo privação material da posse o que inibe a Recorrente de exercer a sua atividade profissional lucrativa.

11. Anote-se que a Recorrente está sem auferir rendimentos desde que foi esbulhada na sua posse e, em consequência, a única fonte de rendimento das três sócias, ao passo que, caso se mantivesse no imóvel, nenhum prejuízo adviria para ambas as partes.

12. Tal atuação do Recorrido integra, claramente, a autotutela que é proibida pelo nosso ordenamento jurídico, sendo certo que, mesmo em caso de controvérsia quanto à cessação do contrato, o senhorio dispõe de meios judiciais próprios para obter a restituição do imóvel, como é o procedimento especial de despejo.

13. A decisão recorrida, ao legitimar a privação da posse com fundamento numa apreciação definitiva da alegada caducidade contratual, esvazia a função preventiva e restauradora da providência cautelar.

14. O juízo que deveria ter sido formulado era apenas o da verificação da existência de posse e da sua privação violenta, bastando um grau de probabilidade séria quanto ao direito invocado.

15. Ao decidir em sentido diverso, a sentença violou os artigos 377.º e 378.º do CPC, bem como os princípios estruturantes da tutela possessória e da proibição da autotutela.

16. Acresce que a interpretação acolhida na decisão recorrida quanto ao artigo 1110.º, n.º 3 e 4, do Código Civil, além de controvertida, não podia ser afirmada com o grau de certeza exigido para afastar tutela cautelar.

17. A providência cautelar visa impedir que a parte que recorre à força beneficie da demora do processo principal, sendo incompatível com a sua natureza a recusa de proteção com base em juízo definitivo antecipado.

18. Decisão esta que constitui um gravíssimo atropelo da Justiça e das regras processuais adjetivas e substantivas com a qual a Recorrente não se pode conformar, violando, ainda, o Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro e a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de outubro, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.

19. Com efeito, a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, aprovou medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, alterando, nomeadamente, o regime substantivo da locação e o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, e criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.

20. O procedimento especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia livre pelo senhorio, por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.

21. Sucede, porém, que, no caso sub judice, o senhorio/Recorrido, ao invés de recorrer ao procedimento especial de despejo, recorreu à violência, trocando as fechaduras do imóvel, dado em arrendamento e, pasme-se, ainda foi premiado pelo Tribunal da 1ª Instância que indeferiu a providência cautelar de restituição provisória da posse à arrendatária / Recorrente.

22. Ora, a manter-se a presente decisão, o que de todo não se aceita, corresponde a “rasgar” o diploma legal que aprovou o procedimento especial de despejo.

23. De uma forma absolutamente sintética e telegráfica – por curial respeito pelo tempo e elevada Sapiência dos Venerandos Desembargadores, a questão central que leva à estupefação e ao inconformismo da Recorrente e que constitui objeto do presente recurso – a par da firme intenção de percorrer todas as instâncias nacionais e europeias em busca da Justiça que lhe é devida e que nos presentes autos teima em ser-lhe sonegada -, é principalmente a que se seguidamente se descreve, a saber:

24. A Recorrente estava na posse legítima do imóvel, porquanto o contrato assinado em 23.01.2023 é um novo e independente contrato de arrendamento comercial, pelo que a sua duração inicial não pode ser de três anos, mas sim por cinco anos, por força do n.º 3 e 4 do artigo 1110.º do Código Civil,

25. OU o contrato assinado pelas partes em 01.01.2023 é uma renovação ao contrato de arrendamento celebrado em 10.07.2018 e, como tal, a sua renovação nunca poderia ter sido pelo período de três anos, mas sim pelo período de cinco anos, atenta a norma legal supracitada, pelo que a sua cessação só ocorrerá em 10.07.2028. Logo, está inequivocamente preenchido o requisito de que a Requerente/Recorrente possuía a posse de um determinado direito real.

26. Afigura-se a todos os níveis aberrante, incompreensível e impossível de acolher de forma Sã e Justa no complexo normativo-judicial português que, num procedimento cautelar de restituição provisória da posse, onde a lei estabelece como requisitos para a sua procedência unicamente, a prova de que o requerente possuía a posse de um determinado direito real e com a prova de que tal posse fosse perdida por esbulho com violência, conforme o disposto nos artigos 377.º e 378.º do CPC, que a Recorrente que havia celebrado em 01.01.2023 um contrato de arrendamento não habitacional, com prazo certo, ora fosse um novo contrato, ora fosse uma atualização, se considere que a arrendatária/Recorrente não estava na posse do imóvel.

27. Se considere, como, erradamente, o fez a sentença recorrida que “não havendo qualquer indício que a requerente tenha na presente data, o direito a usar e fruir do imóvel, por ser ainda sua arrendatária, não pode consequentemente a mesma reclamar a sua entrega, quer por via do procedimento cautelar especificado de que lançou mão, quer mesmo com recurso à providência cautelar comum”.

28. Ora, no caso em apreço, o requerido/Recorrido é dono e legitimo proprietário da fração autónoma designada por fração P, destinada a comércio e /ou serviços, correspondente ao prédio urbano sito no Edifício (…), Lote 6, Loja 7, Estrada de (…), Albufeira, freguesia de (…) e (…), concelho de Albufeira, descrito na conservatória do registo predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz da mencionada freguesia sob o artigo (…), com a licença de utilização n.º (…), emitida em 22 de maio de 1995 pela Câmara Municipal de Albufeira, e com o certificado energético SCE (…) emitido pela entidade reguladora ADENE, válido até 11/05/2027, tendo celebrado no dia 01 de janeiro de 2023, com a Recorrente, contrato de arrendamento comercial com prazo certo, do imóvel, pelo prazo de três anos, renovando-se automaticamente por sucessivos períodos de 1 (um) ano nos mesmos termos e condições. Exercendo a Recorrente nesse imóvel a sua atividade comercial, com escopo lucrativo a exploração de bar, snack-bar, café, restaurante, padaria, pastelaria, gelataria. Preparação de refeições prontas a levar para casa. Fornecimento de refeições para eventos. Comércio, importação e exportação de produtos alimentares e bebidas. Transformação alimentar. Produção e promoção de eventos, entre outros.

29. Posse essa, assim, titulada através de contrato de arrendamento, celebrado em 01 de janeiro de 2023, com o Recorrido, tendo sido reduzido a escrito, e nele constando que entre aqueles contraentes (Recorrente e Recorrido) é celebrado o presente contrato de arrendamento comercial com prazo certo, nos termos do artigo 1108.º e seguintes do Código Civil, o qual se regerá pelas cláusulas fixados no contrato,

30. E, na cláusula segunda do referido contrato, no seu número dois, estipulou-se o seguinte: “O Presente arrendamento é feito pelo prazo de 3 anos, iniciando-se no 1 de janeiro de 2023, terminando em 31 de dezembro de 2025, renovando-se automaticamente por sucessivos períodos de 1 (um) ano nos mesmos termos e condições caso não seja denunciado por qualquer das partes, de acordo com o estipulado no presente contrato e na lei (…)”.

31. No dia 18.06.2025, o Requerido/Recorrido, através de carta registada, procedeu à comunicação da intenção de não renovação do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, com o fundamento de pretender assumir pessoalmente a exploração comercial do espaço.

32. Na sequência de tal missiva, a Requerente/Recorrente, através de carta registada, procedeu à resposta daquela comunicação, opondo-se à não renovação do contrato de arrendamento, com o fundamento no disposto no n.º 3 e 4 do artigo 1110.º do Código Civil, uma vez que, tal como resulta do próprio contrato de arrendamento em questão, estamos perante um arrendamento comercial, que a lei designa de Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais, pelo que, aplica-se o disposto no n.º 3 e 4 do artigo 1110.º do Código Civil, o qual estipula que:

“3- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.

4- Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”.

33. Ora, se quanto ao requisito de que a posse foi perdida por esbulho com violência o Tribunal da 1ª instância não teve dúvidas quanto ao preenchimento deste requisito, o inverso sucede, quanto ao requisito de que a Recorrente possuía a posse.

34. Invocando até que a mesma “roça a má-fé processual” quando a Recorrente alega que o contrato de arrendamento celebrado em 01.01.2023 é um novo contrato de arrendamento e não uma continuação do anterior, sendo totalmente despida de qualquer razoabilidade fática e mesmo interpretativa o facto de constar, apenas e tão só no cabeçalho deste contrato assinado em 01.01.2023 a palavra “atualização”.

35. Fundamentando tal raciocínio no facto de “Pois só se atualiza o que já existe”. Efetivamente, já René Descartes, dizia no Discurso do Método: je pense, donc je suis, traduzido para português: penso, logo existo.

36. Contudo, no nosso humilde entendimento, e em matéria de direito devemos ter em consideração o princípio da impressão do destinatário.

37. A redação do artigo 236.º do Código Civil, leva-nos a concluir que na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que esta for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.

38. Na sequência da entrada das novas sócias e gerentes da Requerente/Recorrente, a qual se formalizou e registou, em março de 2023, em janeiro de 2023, as partes, Requerente / Recorrente e Requerido / Recorrido, celebraram um novo e independente contrato de arrendamento comercial, contrato esse junto aos autos com a petição inicial, como documento n.º 2. Aparecendo, apenas e tão só, a palavra “atualização” no título de contrato.

39. De todo o texto do contrato de arrendamento, celebrado em 01.01.2023, não há: nenhuma referência a um contrato anterior; não há menção de que este contrato assinado em 01.01.2023 é uma prorrogação de um anterior; não é mencionado que este contrato será anexo ou parte integrante de um anterior; não é feito “Considerando que” existe já um contrato de 2018; não é mencionado que é um aditamento ao contrato celebrado em 2018, nem é dito que é uma convenção.

40. Ou seja, não havia e nem há nada que, à luz de um declaratário normal e segundo critério “bonus pater familiae”, fizesse induzir as partes de que o contrato de arrendamento celebrado em 01.01.2023 era uma prorrogação de um anterior.

41. A convicção da Recorrente é que estaria a assinar um novo e inicial contrato de arrendamento, uma vez que à exceção das partes e do imóvel dado em arrendamento, que são as mesmas, tudo o resto é diferente. O contrato de arrendamento assinado em 01.01.2023 fixou novas cláusulas quanto ao prazo, à duração do mesmo e suas renovações, fixou uma nova renda e, saliente-se que até deu autorização à arrendatária/recorrente para entrar de imediato na loja a fim de proceder à instalação necessária para a sua atividade.

42. Atente-se para tal efeito, na parte final, do n.º 2 da Cláusula Segunda, do contrato de arrendamento assinado em 01.01.2023 que dispõe o seguinte: “estando a Segunda Contraente, desde já, autorizada a ocupar o referido prédio, com o fim de proceder à instalação necessária para o desenvolvimento da atividade comercial pretendida”.

43. Ora, se o contrato de arrendamento celebrado em 01.01.2023 fosse uma renovação do contrato assinado em julho de 2018, não haveria necessidade de facultar à Requerente / Recorrente o imóvel, em janeiro para esta instalar a sua atividade, porque já lá estava.

44. Mas, como era um contrato de arrendamento novo, para a Recorrente, com novas sócias e gerentes, desenvolverem a sua atividade comercial, o Recorrido concedeu-lhes, logo, autorização para ocuparem o imóvel. Por outro lado, se o contrato de arrendamento de 01.01.2023 fosse uma prorrogação do contrato de julho de 2018, este só iria terminar em julho de 2023, portanto, só fazia sentido assinar uma – forçada – prorrogação, em julho de 2023 e, não em janeiro de 2023.

45. Isto justifica-se sim, por ser um novo contrato de arrendamento, inicial, independente de qualquer outro, apesar de ser para a mesma entidade fiscal (…) era para novas sócias e gerentes, daí a necessidade de um novo, inicial e autónomo contrato de arrendamento e autorização de entrada no imóvel em janeiro de 2023.

46. Não obstante tudo o exposto, há que proceder à interpretação do contrato de arrendamento celebrado em 01.01.2023 – negócio jurídico – e das cláusulas (declarações negociais) que o enformam de acordo com o preceituado nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, os quais consagram, de forma mitigada, o princípio da impressão do destinatário.

47. A redação do artigo 236.º do Código Civil leva-nos a concluir que na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que esta for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.

48. O que nos leva, à indubitável conclusão, de que as partes, em 01.01.2023 quiseram celebrar um novo, inicial e independente contrato de arrendamento, pois se assim não fosse, não tinham fixado cláusulas novas quanto à duração, prazo, renovações, renda e ocupação do imóvel para instalação da atividade.

49. Ora, se o contrato de arrendamento de 01.01.2023 fosse uma prorrogação, convenção, ou aditamento, ou anexo ao contrato de julho de 2018, a própria carta do senhorio, certamente, iria mencionar isso mesmo. Mas não. Também nesta carta, datada de 18.06.2025, não é feita nenhuma referência à existência de um contrato de arrendamento anterior, e menos ainda de 2018.

50. Tal teoria – de que o contrato de arrendamento de 01.01.2023 é uma prorrogação a um contrato anterior – só nasce com a resposta da Recorrente à missiva do Recorrido de 18.06.2025. Até então, nunca, por nunca, ambas as partes falaram em tal questão – prorrogação / atualização / aditamento / convenção ou qualquer outra expressão que remetesse para um contrato de arrendamento anterior.

51. Assim que a Recorrente invocou o disposto no n.º 3 e 4 do artigo 1110.º do Código Civil é que nasce toda uma panóplia de “falsos” argumentos do Requerido/Recorrido, desde a prorrogação, acordo de atualização contratual, ao trespasse, mas pasme-se, que em nenhuma comunicação o Senhorio / Requerido refere a existência de um contrato de arrendamento celebrado em 2018!

52. Anote-se que esta data – 2018 – surge, apenas e tão só no despacho proferido em 19.01.2026, pelo tribunal a quo. O qual entende que só se atualiza o que já existe e que, sem haver nenhuma menção nos documentos juntos aos autos pede para juntar um contrato do ano de 2018. Da leitura atenta da comunicação eletrónica – e-mail – da filha do requerido, a mesma também não refere nada nesse sentido: existência de um contrato de arrendamento anterior, e menos ainda, de 2018. Aquela apenas alega que a lei permite contratos de arrendamento com o prazo que as partes quiserem e caso não assinem (lá está) “novo contrato de arrendamento”, terão que entregar o imóvel em 31.12.2025.

53. Mas que poderiam ficar no imóvel até dezembro de 2027 mediante o pagamento da renda mensal de € 5.000,00 (cinco mil euros), sendo esta, cremos nós na nossa humilde opinião – a motivação de tudo isto: aumentar a renda para € 5.000,00 (cinco mil euros) por mês!

54. Aliás, na troca de correspondência trocada entre as mandatárias das partes foi questionado se o contrato de arrendamento em causa era mesmo este, o de 01.01.2023, ou se haveria outro, e em caso positivo, foi pedida a sua remessa, mas tal não sucedeu. Mais, o senhorio, nas comunicações trocadas, chega mesmo, a afirmar que as Recorrentes podem ficar no imóvel se assinarem um novo contrato de arrendamento, não diz, se assinarem uma convenção quanto à prorrogação do prazo, ou aditamento ao contrato anterior, ou uma adenda…

55. Aliás, na comunicação endereçada pelo Recorrido às Recorrentes no sentido de não proceder à renovação do contrato de arrendamento alega que necessita do imóvel para fins pessoais, para ser ele próprio explorar a atividade, porém, e das fotografias juntas aos autos já consta placas afixadas no imóvel com a indicação de “Aluga-se”. Isto só para demonstrar a coerência do Recorrido.

56. Porém, o tribunal a quo faz tábua rasa sobre todos estes condicionalismos para se considerar que o contrato de arrendamento assinado em 01.01.2023, é não só um aditamento ao contrato anterior, mas também uma convenção assinada pelas partes nas quais estas quiseram fixar novos prazos de renovação.

57. Tudo isto, com o único, vão e vazio, argumento de que só se atualiza o que já existe e sem que se alvitre qualquer indício de má fé processual do Recorrido, ou se encontre qualquer estranheza nesta conjugação de manobras processuais e aparências de factos costurada por aquele. Imputando-se, ao contrário, má-fé processual à requerente / Recorrente.

58. É que, mesmo do ofício da Autoridade Tributária – Serviço de Finanças de Albufeira, o qual vem informar os autos que em nome do Recorrido encontra-se registado um contrato de arrendamento, referente ao imóvel em discussão nos autos, com início em 10.07.2018 e cessado a 31.12.2026, sendo inquilino a Requerente, aqui Recorrente, também resulta que não foi comunicada qualquer alteração ao contrato de arrendamento, conforme print identificativo remetido.

59. No print anexado constata-se que a existência de um contrato de arrendamento com início em 10.07.2018, com data de termo a 09.07.2023, Renovável - Sim, e data de cessação a 31.12.2025 comunicada a 13.12.2025.

62. Ora, tal informação permite, desde logo, extrair duas conclusões:

63. A primeira é que o Requerido não comunicou à AT o contrato celebrado em 01.01.2023 (para não ter que pagar novo imposto de selo), sob nenhuma das suas nomenclaturas, nem como um contrato novo inicial e independente, nem como, uma atualização, aditamento, renovação do contrato celebrado em 01.01.2023.

64. A segunda é que o contrato de arrendamento celebrado em 10.07.2018, foi celebrado pelo prazo de 05 (cinco) anos, com “Data de Termo” 09.07.2023, sendo renovável.

65. Por sua vez, desta segunda conclusão ainda extraímos que o contrato de arrendamento celebrado em 10.07.2018, pelo prazo de 05 anos, teve a sua primeira renovação em 09.07.2023, devendo essa renovação ser, obrigatoriamente, por igual período (cinco anos), por imposição do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º”.

66. Não percebendo nós a matemática do Tribunal a quo quando afirma que “a presente situação consubstanciaria a terceira renovação”.

67. Ou se entende que, o documento assinado em 23.01.2023 é um novo e independente contrato de arrendamento comercial (não havendo nenhuma justificação credível para a inserção, só uma vez, da palavra “atualização” a não ser tratar-se de um mero lapso de quem o redigiu), pelo que a sua duração inicial não pode ser de três anos, mas sim por cinco anos, por força do n.º 3 e 4 do artigo 1110.º do Código Civil, ou seja, tal contrato cessaria em 23.01.2028, sendo válida a oposição à não renovação pela Inquilina, aqui Recorrente.

68. Ou, caso assim não se entenda, o que não se concebe, o documento assinado pelas partes em 01.01.2023 é uma renovação ao contrato de arrendamento celebrado em 10.07.2018 e, como tal, a sua renovação nunca poderia ter sido pelo período de três anos, mas sim pelo período de cinco anos, atenta a norma legal supracitada, pelo que a sua cessação só ocorrerá em 10.07.2028.

69. Por ambas as vias interpretativas, a oposição à não renovação do contrato de arrendamento por parte da inquilina aqui Recorrente é legítima não operando a caducidade do contrato de arrendamento.

70. Com efeito, a Lei n.º 13/2019, de 12.02 adotou “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade” introduzindo, além de outras, alterações no artigo 1110.º do Código Civil.

71. No silêncio das partes, fixou, no n.º 2, o prazo contratual de cinco anos (em substituição do prazo de 10 anos) e aditou as seguintes disposições normativas:

“3. Salvo disposição em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º. 4. Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”.

72. É justamente na interpretação do aditamento ao artigo 1110.º do CC, concretamente da aplicação do n.º 3 e n.º 4, que reside o dissenso entre as partes e é discutido na doutrina e na jurisprudência.

73. Sobre a interpretação da lei, devemos ter sempre presente as regras consagradas no artigo 9.º do Código Civil. Assim, a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (n.º 1 do artigo 9.º do Código Civil).

74. Ora, os mencionados objetivos que o legislador pretendeu alcançar ficam completamente assegurados, no âmbito do regime supletivo da renovação automática do contrato, desde que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas revista eficácia em termos extintivos, por caducidade, decorridos três ou cinco anos, consoante se trate de arrendamento para habitação ou para fins não habitacionais.

75. A interpretação no sentido de que é permitido o exercício do direito à oposição da renovação automática desde que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais cumpra uma vigência mínima de cinco anos respeita o objetivo anunciado no artigo 1.º da Lei n.º 13/2019 de “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”.

76. Pelo elemento sistemático chegamos igualmente à mesma conclusão, ou seja, através da leitura e interpretação articulada dos n.ºs 3 e 4 do artigo 1110.º do C. Civil. Considerando que a norma do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil determina a renovação automática do contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, mesmo que a duração seja inferior, consequentemente, a eficácia da oposição a essa renovação deduzida pelo senhorio, estabelecida no n.º 4, também não podia ser permitida antes de decorridos os cinco anos de vigência, sob pena de se prejudicar o objetivo de estabilidade contratual visado pelo legislador.

77. Por conseguinte, os princípios de interpretação designadamente a mens legis que auxiliam o intérprete nesta tarefa permitem-nos reconhecer que o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, pese embora a liberdade que assiste aos contraentes de fixarem o prazo que melhor convém aos respetivos interesses, deve imperativamente respeitar uma duração mínima de cinco anos.

78. No caso sub judice, e na tese do Tribunal a quo, de que o contrato de arrendamento em vigor é o que foi celebrado no ano de 2018, tendo tal contrato, para exercício do comércio, sido celebrado por um prazo de 5 anos, com início a 10.07.2018 e termo a 10.07.2023, e tendo-se renovado, na sua vigência passou a vigorar o artigo 1110.º do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, em vigor a partir de 12 de fevereiro daquele ano (artigo 16.º daquele diploma).

79. Ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período inicial de 5 anos e se renovava por iguais e sucessivos períodos de 1 ano (vide cláusula 2ª, n.º 2, do contrato de 2018), a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do n.º 3 daquela nova redação do artigo 1110.º – que entrou em vigor quando ainda decorria aquele período inicial e, porque relativo à caducidade do contrato, integra norma de natureza imperativa (artigo 1080.º do Código Civil), foi por novo período de 5 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.

80. Efetivamente, como se refere no Acórdão da Relação do Porto de 10/07/2025 e de 20/05/2024 (proc. 1686/23.3YLPRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, relatado pelo colega desta mesma secção de processos Desembargador José Eusébio Almeida) – depois de aí se fazer notar que “o preceito citado é uma norma paralela à prevista no n.º 1 do artigo 1096.º do CC, respeitante ao arrendamento urbano para habitação e, sobre esta, mais que sobre a respeitante ao arrendamento para fins não habitacionais (artigo 1110, n.º 3, do CC) têm-se pronunciado com entendimentos divergentes, a doutrina e especialmente a jurisprudência” e que “o fulcro da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” (prevista em ambos os normativos: 1096.º, n.º 1 e 1110.º, n.º 3, do CC) ou, dito de outro modo, na natureza supletiva ou imperativa da previsão legal. Melhor, na abrangência da supletividade ou imperatividade: 1) A norma é supletiva quanto à renovabilidade do contrato e quanto ao prazo (período) de renovação, mesmo que inferior a cinco anos ou 2) A norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, mas imperativamente impõe que a duração das renovações não seja inferior a cinco anos, independentemente do estipulado pelas partes”, a par de também ali se fazer uma explanação bem alargada de jurisprudência dos tribunais da Relação e de se referir orientações doutrinais sobre a questão – “a melhor interpretação do normativo aqui em causa corresponde ao entendimento jurisprudencial que temos por maioritário e faz-nos concluir que a supletividade do artigo 1110.º, n.º 3, do CC apenas permite às partes afastar a renovação do contrato, ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos”.

Posto isto,

81. Quer pela via da interpretação de que o documento assinado em 23.01.2023 é um novo e independente contrato de arrendamento comercial, configurando a palavra “atualização” no título do contrato um mero lapso de quem o redigiu, a sua duração inicial não pode ser de três anos, mas sim de cinco anos, por força do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil, ou seja, tal contrato cessaria em 23.01.2028.

82. Quer pela via de que o documento assinado pelas partes em 01.01.2023 é uma renovação ao contrato de arrendamento celebrado em 10.07.2018, ao qual se aplica o disposto na Lei n.º 13/2019, de 12.02, a sua renovação nunca poderia ter sido pelo período de três anos, mas sim pelo período de cinco anos, atenta o carácter imperativo do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil, pelo que a sua cessação só ocorrerá em 10.07.2028.

83. Pois, se a Recorrente roça a má-fé ao alegar que não há nenhuma justificação para a menção, só uma vez, em todo o contrato assinado em 01.01.2023, da palavra “atualização”, será ainda mais forçado concluir que o contrato assinado pelas partes em 01.01.2023 é uma

convenção expressa através da qual as partes quiseram afastar o prazo de renovação de 5 (cinco) anos.

84. Por tudo o supra exposto e, sem necessidade de mais amplas considerações, não operou a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, estando a Recorrente na posse do imóvel, pelo que deve ser revogada a sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância, e decretada a presente providência cautelar de restituição provisória da posse do locado, por preenchimento dos dois únicos requisitos elencados nos artigos 377.º e 378.º do CPC).

85. A manter-se a sentença recorrida, a mesma configurará, um atentado ao sentido comum e à mais elementar Justiça, promovendo a violência, e violando o princípio da autotutela, em detrimento do recurso ao procedimento especial de despejo.

86. Talvez, encontrará certamente uma causa e uma qualquer lógica, mas não nos factos e no exercício judicatório São, e escorreito que se busca restabelecido pela Mão de V/Exas. Venerandos Desembargadores.

Termos em que e, nos melhores de Direito, devem V/Exas. Venerandos Desembargadores revogar a sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância, e consequentemente decretar a presente providência cautelar de restituição provisória da posse do locado, por preenchimento dos dois únicos requisitos elencados nos artigos 377.º e 378.º do CPC.

I. 3.

O recurso foi admitido pelo tribunal recorrido.

Corridos os vistos, nos termos do artigo 657.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (CPC), cumpre decidir.

II. FUNDAMENTAÇÃO

II. 1.

As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.3) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, ambos do CPC, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2, e artigo 663.º, n.º 2, ambos do CPC), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (cfr. artigos 608.º, n.º 2, e 663.º, n.º 2, do CPC).

II. 2.

No caso cumpre apreciar se ocorre erro de julgamento de direito.

II. 3.

FACTOS

O tribunal de primeira instância julgou indiciariamente provada a seguinte factualidade:

«1) O objeto social da sociedade requerente compreende a exploração de bar, snack-bar, café, restaurante, padaria, pastelaria, gelataria. preparação de refeições prontas a levar para casa, fornecimento de refeições para eventos, comércio, importação e exportação de produtos alimentares e bebidas, transformação alimentar, produção e promoção de eventos, compra, venda, revenda e permuta de imóveis adquiridos para esse fim, arrendamento de bens próprios e ou alheios, promoção e mediação imobiliária, administração de imóveis e operações imobiliária em geral, comércio de veículos automóveis, de motociclos e suas peças e acessórios.

2) No dia 1 de Janeiro de 2023, a requerente, na qualidade 2.ª outorgante e o requerido, na qualidade de 1.º outorgante , celebraram entre si, através de documento particular, contrato que epigrafam de “Atualização ao contrato de arrendamento comercial com prazo certo”, tendo por via do mesmo o requerido cedido à requerente, pelo período de três anos, com início a 01 de janeiro de 2023 e termo a 31 de Dezembro de 2025, renovável por períodos de um ano, mediante a estipulação de contraprestação financeira fixada em € 2.000,00 mensais, entre 01 de Novembro e 31 de março e em € 3.000,00 mensais entre 01 de abril e 31 de outubro, o uso e fruição da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente à loja 7 do prédio urbano designado de Lote n.º 7, Edifício (…), sito na Estrada de (…), Albufeira, freguesia de (…) e (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz sob o artigo (…) da mesma freguesia.

3) Ficou acordado entre as partes que o requerido poderia denunciar o contrato mediante comunicação escrita à requerente com pré-aviso mínimo de 120 dias.

4) O requerido enviou à requerente, que a recebeu em data não apurada, missiva, registada com aviso de receção, datada de 18.06.2025, por via da qual lhe comunicou a sua oposição à renovação do contrato, que terminava em 31.12.2025, e, a intenção de assumir pessoalmente a atividade comercial no referido espaço, mostrando-se disponível para agendar uma vistoria conjunta ao imóvel e tratar dos trâmites inerentes à sua restituição.

5) Através de missiva datada de 25.07.2025 a requerente manifestou a sua discordância quanto àquela que foi a data indicada, pelo requerido, como sendo a do terminus da vigência do contrato referido em 2), tendo manifestado o entendimento que o acordo em causa apenas cessaria no dia 01 de janeiro de 2028.

6) Sendo que a posição mencionada em 5) tornou a requerente a retirá-la na missiva datada de 15.08.2025, que igualmente remeteu ao requerido e na qual afastou a possibilidade do contrato referido em 2) ser uma atualização de um outro acordo previamente celebrado (conforme posição expressa pelo requerido na sua missiva datada de 06.08.2025) não constar do mesmo qualquer cláusula que fizesse menção ao facto do 2.º contrato ser um anexo, atualização ou parte integrante de um anterior contrato.

7) Em 10 de julho de 2018, foi celebrado entre a requerente, na qualidade 2.ª outorgante e o requerido na qualidade de 1.º outorgante, acordo que as partes epigrafam de “Contrato de arrendamento comercial com prazo certo”, tendo por via do mesmo o requerido cedido à requerente, a fração autónoma identificada em 1), pelo período de 5 anos, com início a 10 de julho de 2018 e termo a 09 de julho de 2023, renovável automaticamente por períodos de um ano, mediante a estipulação de uma contraprestação financeira que foi fixada em € 2.500,00 mensais para os anos de 2018 e de 2019, sendo atualizada para o montante de € 2.750,00 para os anos de 2020 e 2021 para o valor de € 3.000,00 para o ano de 2022, vencendo-se a 1.ª contraprestação no dia 8 de agosto e as subsequentes no dia 08 de cada mês a que dissessem respeito .

8) No dia 05 de janeiro de 2026, cerca 09h30, o requerido, ou alguém a seu mando, introduziu-se, sem o consentimento e conhecimento da requerente, no interior do espaço identificado em 2) e procedeu a troca das fechaduras, impedindo a requerente de ter acesso a tal espaço.

II.4. 2.

Apreciação da decisão de mérito

No presente recurso está em causa uma decisão judicial que indeferiu liminarmente o procedimento cautelar especificado de restituição provisória da posse por falta de verificação de um dos requisitos do mesmo, a saber, a posse da requerente sobre a fração autónoma melhor identificada nos autos. Com efeito, o tribunal recorrido julgou «não haver qualquer indício que a requerente tenha, na presente data, o direito a usar e fruir do imóvel por ainda ser sua arrendatária», porquanto houve uma oposição à renovação do contrato de arrendamento, por parte do senhorio, que é válida e eficaz; donde, não poder a requerente (arrendatária) reclamar a entrega do locado, quer por via do procedimento cautelar especificado em causa, quer por via do procedimento cautelar comum.

Insurge-se a recorrente contra o assim decidido, argumentando, em síntese, o seguinte:

i. A decisão sob recurso assentou numa apreciação definitiva da validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento, concluindo pela sua cessação e, desta forma, «ultrapassou os limites cognitivos próprios do procedimento cautelar, substituindo o juízo sumário de probabilidade por um julgamento definitivo do direito substantivo» (sic), violando, o disposto nos artigos 378.º e 379.ºdo CPC; o juízo que deveria ter sido formulado era apenas o da verificação da existência de posse e da sua privação violenta, bastando um grau de probabilidade séria quanto ao direito invocado; a discussão quanto à validade da oposição à renovação, bem como à interpretação do artigo 1110.º, n.ºs 3 e 4, do Código Civil, constitui matéria própria de ação declarativa e não pode servir de fundamento para negar tutela possessória provisória.

ii. Resultou indiciado nos autos que a recorrente exercia posse titulada, pública e pacífica do locado e a alteração unilateral das fechaduras pelo senhorio consubstancia ato típico de esbulho; esta atuação do senhorio integra a “autotutela” que é proibida pelo nosso ordenamento jurídico, sendo que em caso de controvérsia quanto à cessação do contrato o senhorio dispõe de meios judiciais próprios para obter a restituição do imóvel, como é o procedimento especial de despejo, criado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.

iii. Quer se entenda que o contrato de arrendamento assinado em 23.01.2023 é um novo e independente contrato de arrendamento comercial, quer se entenda que o documento assinado pelas partes em 01.01.2023 é uma renovação do contrato de arrendamento celebrado em 10.07.20218, a oposição da arrendatária/recorrente à não renovação do contrato é legítima, não tendo o contrato de arrendamento caducado, pois pela primeira interpretação a duração inicial do contrato não pode ser inferior a cinco anos, por força do disposto no artigo 1110.º, n.ºs 3 e 4, do Código Civil (donde tal contrato cessaria em 23.01.2028) e na segunda interpretação, a renovação do contrato teria de ser pelo período de cinco anos, pelo que a sua cessação ocorreria em 10.07.2028.

Vejamos.

A restituição provisória de posse consiste numa providência cautelar destinada a antecipar os efeitos da decisão a proferir no processo principal – ação possessória ou ação de reivindicação –, mediante uma regulação provisória do litígio, com a finalidade de evitar o agravamento dos prejuízos sofridos pelo possuidor em resultado do esbulho.

Esta providência cautelar visa a reconstituição da situação possessória (ou de uma situação equiparada) que existia antes do esbulho violento, tutelando, ainda que provisoriamente, um exercício de poderes de facto ou uma aparência de direito. Como refere Abrantes Geraldes[1] «(…) os possuidores, ao menos enquanto não forem convencidos da existência de uma posição jurídica que se sobreponha ao exercício dos seus poderes, são merecedores de tutela jurisdicional pelo facto de publicamente se apresentarem como titulares dos bens».

Embora a “posse” suscetível de fundar as ações possessórias – e com elas a restituição provisória de posse – seja primacialmente a posse em nome próprio, correspondente ao exercício de um direito real de gozo ou de certos direitos reais de garantia que implicam o aproveitamento naturalístico de coisas corpóreas e o exercício de poderes de facto sobre elas, a lei civil permite o acesso aos meios possessórios a certos titulares de direitos pessoais de gozo, possuidores em nome alheio[2], como é o caso, e para o que ora releva, do arrendatário (cfr. artigo 1037.º, n.º 2, do Código Civil[3]). Assim, através da ação possessória o arrendatário pode defender-se contra perturbações provocadas por quaisquer terceiros e também contra os titulares do direito-base com quem contratou e, consequentemente, exigir a restituição, através de ação de restituição, da coisa que esteja nas mãos de qualquer terceiro ou dos titulares dos direitos-base.

Dispõe o artigo 1279.º do Código Civil, epigrafado Esbulho violento, que:

«O possuidor que for esbulhado com violência tem o direito de ser restituído provisoriamente à sua posse, sem audiência do esbulhador».

Por sua vez, o artigo 377.º do Código de Processo Civil dispõe que:

«O possuidor, no caso de esbulho violento, pode pedir a restituição provisória da sua posse, alegando os factos que constituem a posse, o esbulho e a violência.»

À luz dos normativos legais acima citados os requisitos de que depende a procedência do pedido de restituição provisória da posse são a posse, o esbulho e a violência.

A “posse” traduz-se no exercício de poderes de facto sobre uma coisa por forma correspondente ao direito de propriedade ou de outro direito real, tendo, portanto, o conteúdo do direito possuído. De acordo com o disposto no artigo 1251.º Código Civil, a posse compreende dois elementos: o corpus e o animus possidendi. O corpus traduz-se no exercício efetivo de poderes materiais sobre a coisa e o animus possidendi reconduz-se à intenção de exercer poder de facto como se fosse se titular do direito real ao mesmo correspondente, ou, dito de outra forma, numa intenção de agir como titular do direito. O animus possidendi, por ser do foro íntimo dos sujeitos, é de difícil prova; consequentemente, no artigo 1252.º/2, Código Civil está previsto que, em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no artigo 1257.º/2, do Código Civil. Note-se, porém, que estamos perante uma presunção ilidível mediante prova em contrário, como resulta do disposto no artigo 350.º/2 do CC. Voltando a citar Abrantes Geraldes[4]: «(…) o exercício de poderes de facto através dos quais a posse se revela, constitui a ponta do iceberg que faz presumir um verdadeiro direito real de gozo a que corresponde aquela materialidade (posse causal). (…)».

Quanto ao “esbulho” este ocorre quando o possuidor ficar privado da retenção ou fruição do objeto possuído ou da possibilidade de a continuar. O esbulho pode ser definido como o ato voluntário, material ou jurídico, pelo qual alguém, pretendendo tornar-se possuidor, subtrai, mediata ou imediatamente, certa coisa ou parte dela, da posse de outrem.

Relativamente ao requisito da “violência” pese embora seja controvertido quer na jurisprudência quer na doutrina a questão de saber se a violência enquanto requisito da restituição da posse pode ser também uma violência exercida sobre as coisas[5], no caso em análise o tribunal a quo julgou que «de acordo com a interpretação de que a violência pode ser exercida sobre as coisas, o ato de troca/substituição das fechaduras constitui de facto não só um meio de realização do próprio esbulho, mas releva também como um meio coativo que impede o requerente de utilizar o imóvel e continuar a sua fruição, ou seja, que lhe impõe essa impossibilidade de gozo». Entendimento que não vem posto em causa no presente recurso.

Apurada sumariamente a existência de posse (ou a existência de uma situação equiparada) e a verificação do esbulho violento, a lei confere a imediata tutela antecipada, funcionando esta como uma espécie de reprovação da atuação ilícita violadora de interesses juridicamente tuteláveis do possuidor – assim, Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 51. Como ensinava Alberto dos Reis[6], «… a providência cautelar surge como antecipação e preparação duma providência ulterior; prepara o terreno e abre o caminho para uma providência final. A providência cautelar, nota Calamandrei, não é um fim, mas um meio; não se propõe dar realização direta e imediata ao direito substantivo, mas tomar medidas que assegurem a eficácia duma providência subsequente, esta destinada à atuação do direito material. Portanto, a providência cautelar é posta ao serviço duma outra providência, que há-de definir, em termos definitivos, a relação jurídica litigiosa. Este nexo entre a providência cautelar e a providência final pode exprimir-se assim: aquela tem caráter provisório, esta tem caráter definitivo. (…) Se a decisão final declara o direito provisoriamente atribuído pela providência cautelar, o que era provisório converte-se em definitivo; o efeito jurídico antecipado pela providência cautelar passa a existir por força do julgamento da causa principal. Se a decisão final nega o direito, o efeito da providência cautelar não pode subsistir porque se revela contrário à ordem jurídica. (…)». A propósito da providência cautelar que está em causa nos presentes autos, diz o mesmo autor o seguinte: «O juiz, ao proferir o despacho sobre o pedido de restituição provisória, não vai fazer uma análise rigorosa e profunda dos requisitos de que a lei faz depender o êxito da providência; a sua posição, nesta altura, é diferente da que tem de assumir quando lavrar a sentença final da ação. (…) é bem diferente a apreciação jurisdicional que se pode ao magistrado, num e noutro momento, quanto a esses requisitos. Diferença de grau, é claro e não de substância. (…); o que se espera do tribunal no ato jurisdicional da emissão da providência, é um mero juízo de probabilidade ou verosimilhança quanto ao pretenso direito do requerente; o que se exige do tribunal, no ato de emanação da sentença final da ação, é um juízo de certeza. (…) Mas, com ser de mera probabilidade o juízo que se pede ao magistrado, não se segue que ele possa dispensar-se de verificar se a posse, o esbulho e a violência alegados estão em condições de justificar a providência; quer dizer, o tribunal há-de certificar-se de que o requerente é, aparentemente, titular de um direito. (…)».

Só assim não será, isto é, o juiz não poderá fundar a sua convicção num juízo de probabilidade séria e de verosimilhança quanto à existência do direito alegado, no caso da inversão do contencioso (cfr. artigos 369.º e ss. do CPC). Neste caso, “partindo da matéria adquirida no procedimento”, exige-se que o julgador adquira uma convicção segura acerca da verificação do direito que o requerente visa tutelar. Dito de outro modo, havendo inversão do contencioso, exige-se o mesmo grau de convicção que, em condições normais, apenas seria suscetível de ser conseguido num processo principal, dotado de uma estrutura mais complexa e morosa[7].

Como supra se assinalou que as situações que relevam dos direitos pessoais de gozo e se apresentam com características semelhantes às da verdadeira posse beneficiam dos meios possessórios e, como tal, da ação cautelar de restituição provisória de posse.

No caso concreto a requerente/recorrente alegou no seu requerimento inicial que exercia a sua atividade comercial na fração autónoma em causa nos autos ao abrigo de um contrato de arrendamento para fins comerciais celebrado com o requerido no dia 1 de janeiro de 2023. Mais alegou, e para o que ora releva, que esse contrato foi celebrado pelo prazo de 3 anos, renovável automaticamente por períodos de 1 ano e que o requerido comunicou-lhe, mediante carta datada de 18/06/2025, a sua oposição à renovação do contrato e bem assim que o contrato terminaria na data de 31/12/2025, tendo ela, através de missiva datada de 25/07/2025, manifestado a sua discordância quanto àquela que foi a data indicada pelo requerido como sendo a do terminus da vigência do contrato e que, no seu entender, o acordo em causa apenas cessaria no dia 1 de janeiro de 2028, por força do disposto no artigo 1110.º, n.ºs 3 e 4, do Código Civil.

Está provado que antes do ato de mudança de fechaduras da referida fração autónoma a requerente/apelante exercia nesta última a sua atividade comercial por força de um contrato outorgado com o requerido em 1 de janeiro de 2023, o qual as partes denominaram de “Atualização ao contrato de arrendamento comercial com prazo certo” e por via do qual o segundo cedeu à primeira o uso e fruição da fração autónoma ali identificada, pelo período de três anos, com início em 1 de janeiro de 2023 e termo a 31 de dezembro de 2025, renovável por períodos de um ano, mediante uma contrapartida financeira fixada em € 2.000,00 mensais entre 1 de novembro e 31 de março e em € 3.000,00 mensais entre 1 de abril e 31 de outubro.

No presente recurso não vem posto em causa que no referido contrato outorgado em 1 de janeiro de 2023 as partes não estipularam a não renovação automática do contrato, pelo que a respetiva cessação está dependente de uma oposição à renovação manifestada por qualquer das partes outorgantes.

Está provado que o senhorio, aqui apelado, enviou à requerente, que a recebeu em data não apurada, uma missiva, registada com aviso de receção, datada de 18/06/2025, por via da qual lhe comunicou a sua oposição à renovação do contrato e que o contrato de arrendamento iria cessar em 31.12.2025.

Sucede que a arrendatária, aqui recorrente, não aceitou aquela data como sendo a da extinção do contrato. Com efeito, está provado que através de missiva datada de 25.07.2025 a aqui recorrente manifestou o entendimento que o acordo em causa apenas cessaria no dia 1 de janeiro de 2028, porque o contrato tinha uma duração mínima de cinco anos por força do disposto no artigo 1110.º, n.º 4, do Código Civil. Ou seja, não era pacífico entre as partes outorgantes do contrato de arrendamento a data de cessação do contrato entre elas firmado. E enquanto esse dissenso não fosse resolvido, designadamente através do procedimento especial de despejo[8], a requerente era, aparentemente, para efeitos do presente procedimento cautelar titular do direito de usar e usufruir a fração autónoma melhor identificada nos autos por força de um contrato de arrendamento para fins comerciais outorgado entre ela e o requerido, a cuja declaração de oposição à renovação com efeitos para a data de 31/12/2025, a requerente/apelante se opôs através de missivas enviadas ao segundo, que as recebeu. O que bastava para reconhecer o requisito de “posse” da requerente do procedimento cautelar em apreço.

No caso, porém, o julgador a quo lançou-se a conhecer da validade e eficácia da declaração de oposição à renovação automática do contrato de arrendamento, comunicada à requerente/apelante mediante carta datada de 18/06/2025, decidindo pela validade e eficácia daquela declaração e que a relação contratual de arrendamento entre as partes cessou na data de 31/12/2025 por força daquela manifestação de vontade do senhorio. E, daí, partiu para a conclusão de que, na data de 5 de janeiro de 2026, a requerente/arrendatária já não dispunha de título para continuar a ocupar o imóvel, não podendo, por isso, reclamar a entrega, provisória, da fração autónoma em causa nos autos.

Ora, resulta do exposto supra que atenta a instrumentalidade e provisoriedade deste procedimento cautelar, para decretar a providência cautelar de restituição provisória de posse o julgador tem de aquilatar se o direito invocado pelo requerente existe aparentemente na respetiva esfera jurídica, cabendo, depois, ao tribunal da ação principal avaliar se, no confronto com a posição jurídica do requerido, a medida cautelar decretada deverá, ou não, subsistir.

Como dissemos, a requerente é, aparentemente, titular de usar e usufruir a fração autónoma melhor identificada nos autos para o exercício da sua atividade comercial, direito que lhe advém de um contrato de arrendamento para fins comerciais outorgado entre ela e o requerido, a cuja declaração de oposição à renovação com efeitos para a data de 31/12/2025, a requerente/apelante se opôs através de missivas enviadas ao segundo, que as recebeu, questão que não estava decidida em janeiro de 2026 quando o requerido, através da mudanças de fechaduras, impediu a requerente/apelante de aceder ao locado.

No caso suscita-se a questão de saber se o início do período mínimo de vigência do contrato previsto no artigo 1110.º, n.º 4, do Código Civil, diferindo-se a produção dos efeitos do exercício do direito de oposição à renovação do contrato para o fim do quinto ano de duração do contrato, se deveria reportar à data de 10 de julho de 2025 (data da outorga e do início do primeiro contrato de arrendamento celebrado entre as partes e referente à fração autónoma em causa nos autos) ou à data de 1 de janeiro de 2023 (data da outorga e início do acordo denominado “Atualização ao contrato de arrendamento comercial com prazo certo”), não se nos afigurando sequer evidente que o acordo firmado em 01/01/2023 seja uma mera atualização /modificação ao contrato que já existia (o de 10/07/2018), como entendeu o tribunal de primeira instância, pelo que o período mínimo de vigência do contrato imposto ao senhorio para efeitos do disposto no artigo 1110.º, n.º 4, do Código Civil[9] deveria ser contabilizado não por referência à data de 01.01.2023 mas antes por referência à data de 10.07.2018. Efetivamente, o nomen iuris que os contraentes atribuíram ao acordo entre elas firmado – Atualização de contrato de arrendamento com termo certo – não é determinante para a interpretação da vontade das partes, pois o que releva é a “substância” do ato; ora, no acordo de 1 de janeiro de 2023 as partes estipularam todos os elementos essenciais típicos do contrato de arrendamento, ali se determinando que a cedência do uso e fruição da fração autónoma teria um prazo de três anos, com início em 1 de janeiro de 2023 e termo em 31 de dezembro de 2025, que seria renovável por períodos de um ano, fixando a renda no montante de € 2.000,00 mensais para o período compreendido entre 1 de novembro e 31 de março e € 3.000,00 mensais para o período restante do ano, sem que tenham feito qualquer referência a um anterior contrato, como seria natural e expectável, caso a sua intenção fosse proceder a uma modificação do contrato outorgado em julho de 2018.

Por fim dir-se-á que a mudança de fechaduras da fração autónoma constitui uma manifestação do recurso à força proibido pelo disposto no artigo 1.º do Código de Processo Civil, o qual dispõe que «A ninguém é lícito o recurso à força com o fim de realizar ou assegurar o próprio direito, salvo nos casos e dentro dos limites declarados na lei.». Com efeito, a autotutela de direitos subjetivos tem caráter excecional no nosso ordenamento jurídico, sendo apenas permitida para evitar a inutilização prática do direito perante uma impossibilidade de recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais (cfr. artigo 336.º do Código Civil), sendo que in casu não está demonstrada factualidade reveladora da necessidade de recurso à ação direta por parte do recorrido.

Em face de todo o exposto, e porque a apelante foi esbulhada com violência da fração autónoma onde desenvolvia a sua atividade comercial por força de um contrato de arrendamento celebrado entre as Partes e cuja data de cessação não era pacífica entre as partes outorgantes do dito contrato, julgamos assistir razão à recorrente, devendo a apelação proceder. Consequentemente, a decisão recorrida deve ser revogada e substituída por outra que, julgando verificados os requisitos da providência cautelar de restituição provisória da posse, ordene a restituição à requerente/recorrente “(…), Lda.” da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente à loja 7 do prédio urbano designado de Lote n.º 7, Edifício (…), sito na Estrada de (…), Albufeira, freguesia de (…) e de (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz sob o artigo (…), da mesma freguesia.

Sumário: (…)

III. DECISÃO

Em face do exposto, acordam julgar a apelação procedente e, consequentemente:

1- Revogam a decisão recorrida;

2- Julgam procedente o presente procedimento cautelar de restituição provisória da posse e ordenam a efetiva restituição à recorrente/requerente “(…), Lda.” da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente à loja 7 do prédio urbano designado de Lote n.º 7, Edifício (…), sito na Estrada de (…), Albufeira, freguesia de (…) e de (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz sob o artigo (…), da mesma freguesia.

A responsabilidade pelas custas é da apelante, porque foi ela quem retirou proveito do recurso (artigo 527.º, n.º 1, parte final, do CPC), sendo que a esse título nenhum pagamento é devido porque a recorrente pagou a taxa de justiça devida pelo impulso processual e não há lugar ao pagamento de custas de parte nem de encargos.

Notifique a apelante.

DN.

Évora, 17 de março de 2026

Cristina Dá Mesquita (Relatora)

Maria Domingas Simões (1ª Adjunta)

Mário João Canelas Brás (2º Adjunto)

[1] Temas da Reforma do Processo Civil, IV Volume, Almedina, 2001, pág. 25.

[2] Lebre de Freitas/Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 1.º, 2014, Coimbra Editora, pág. 94.

[3] Dispõe este normativo legal que «O locatário que for privado da sua coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276.º e seguintes.»

[4] Ob. cit., pág. 24.

[5] Para mais desenvolvimentos sobre estas correntes doutrinais e jurisprudenciais, veja-se Lebre de Freitas/Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2.º, 3.ª Edição, Almedina, pp. 90 e ss. e Nuno Andrade Pissarra, Da Defesa da Posse, Restituição Provisória e Ações de Prevenção, Manutenção e Restituição, AAFDL Editora, págs. 14 e ss.

[6] Código de Processo Civil Anotado, Volume I, 3.ª Edição, Reimpressão, Coimbra Editora, pág. 623.

[7] Marco Carvalho Gonçalves, Providências Cautelares, 4.ª Edição, Almedina. pág. 159.

[8] Criado pela Lei n.º 31/2012, de 14-08.

[9] Dispõe este normativo legal, que foi introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, que «Nos primeiros cinco anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação», donde decorre que o contrato terá sempre uma duração mínima de cinco anos – assim, entre outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/01/2024, proc. n.º 1085/22.4YLPRT.P1.S1, consultável em www.dgsi.pt.