25619/19.2T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

(elaborado pela Relatora, nos termos do artigo 663, n.º 7, do Código de Processo Civil)

I. O ónus imposto pelo artigo 640º, n.º 1, a), do Código de Processo Civil, exige que o recorrente que pretenda impugnar a decisão da matéria de facto alegue e inclua nas conclusões do seu recurso a indicação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados.

II. O contrato de cessão de posição contratual opera uma mera modificação subjetiva de outro contrato, no caso um contrato de arrendamento, passando o cedente a ser substituído pelo cessionário.

III. Ao outro contraente que se limita a consentir na transmissão são inoponíveis eventuais acordos celebrados entre cedente e cessionário quanto ao pagamento de rendas ainda não vencidas na data da cessão de posição contratual, ainda que reportadas a período anterior à dita cessão.

IV. Sendo a renda uma obrigação pecuniária periódica com prazo certo, a mesma vence-se na data convencionada, não carecendo de interpelação, pelo que a sua exigibilidade não depende da emissão de fatura prévia à data fixada no contrato pelas partes para cumprimento (artigo 805º, n.º 2, al. a), do Código Civil).

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa os Juízes Desembargadores abaixo identificados:

I. Relatório:

“S II, Unipessoal Lda.”, “S III, Unipessoal Lda.” e “S IV, Unipessoal Lda.”, vieram intentar a presente ação declarativa de processo comum contra “HV II – Unipessoal Lda.” e “O, Unipessoal Lda.”, formulando os seguintes pedidos:

a) a condenação da Ré “HV”:

- no pagamento à Autora “S II” da quantia de 180.301,68€, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 72.120,68€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos, até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais;

- no pagamento à Autora “S III” da quantia de 236.600,23€, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 94.640,09€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,

- no pagamento à Autora “S IV” da quantia de 140.958,34€, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 56.383,34 €, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais;

b) a condenação da Ré “O”:

- no pagamento à Autora “S II” da quantia de 93.555,04€, correspondente a rendas vencidas e não pagas, da quantia de 37.422,00€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,

- no pagamento à Autora “S III” da quantia de 126.079,55€, correspondente a rendas vencidas e não pagas, e da quantia de 50.431,82€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais.

Alegaram para tanto, que estiveram vinculadas com as Rés por diversos contratos de arrendamento e subarrendamento, não tendo as Rés pago as rendas devidas que ficaram em dívida.

Regularmente citadas, as Rés contestaram e reconvieram.

Em sede de contestação as Rés aceitaram parte dos factos e impugnaram os demais, defendendo, designadamente, a existência de abuso de direito por parte das Autoras na relação contratual estabelecida, bem como uma interpretação dos contratos diferente da aventada pelas Autoras, concluindo no sentido da improcedência da ação com a sua consequente absolvição dos pedidos.

Em sede de reconvenção peticionaram:

a) a condenação da Autora “S IV” a emitir as faturas referentes aos contratos dos autos devidamente corrigidas;

b) a condenação da Autora “S IV” a restituir à Ré “HV” o valor de 63.167,32€, pago por esta em excesso àquela, acrescido do montante de juros de mora vencidos desde 30.01.2019 (data correspondente ao último pagamento efetuado pela HV) e até integral pagamento, à taxa comercial;

c) a condenação da Autora “S II” a restituir à Ré “HV” o valor de 28.617,98€, pago por esta em excesso àquela, acrescido do montante de juros de mora vencidos desde 30.01.2019 (data correspondente ao último pagamento efetuado pela HV) e até integral pagamento, à taxa comercial;

d) a condenação da Autora “S II” a restituir à Ré “O” o valor de 13.614,14€, pago por esta em excesso àquela, acrescido do montante de juros de mora vencidos desde 01.02.2019 (data correspondente ao último pagamento efetuado pela O) e até integral pagamento, à taxa comercial.

Alegam para o efeito que as faturas emitidas pelas Autoras não contêm os valores corretos e que efetuaram pagamentos em excesso às Autoras “S IV” e “S II”

As Autoras responderam às exceções deduzidas pelas Rés e apresentaram réplica, impugnando, na sua generalidade, os factos nos quais a mesma se alicerça.

Foi realizada audiência prévia e proferido despacho saneador, no qual, entre o mais, foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.

Foi realizada audiência de julgamento, após a qual foi proferida sentença cujo segmento decisório aqui se reproduz:

“IV- DECISÃO:

Por tudo o que ficou exposto e tendo em conta as disposições legais referidas, julgo a presente ação parcialmente procedente, e, em consequência:

1. Condenam-se as RR. “HV II – Unipessoal” Lda., e “O, Unipessoal” Lda., a pagar à A. “S II, Unipessoal” Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas desde outubro de 2017, inclusive, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas RR. referentes a essas rendas, caso resulte um saldo liquidado a favor da A., quanto ao contrato a que reciprocamente se vincularam e na parte em cada uma se vinculou, nos termos dos factos provados.

2. Condenam-se as RR. “HV – Unipessoal” Lda., e “O, Unipessoal” Lda., a pagar à A. “S III, Unipessoal” Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas desde 27 de maio de 2017, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018, deduzidas das quantias pagas pelas RR. referentes a essas rendas, caso resulte um saldo liquidado a favor da A., quanto ao contrato a que reciprocamente se vincularam e na parte em cada uma se vinculou, nos termos dos factos provados.

3. Condena-se a R. “HV II – Unipessoal” Lda., a pagar à A. “S IV, Unipessoal” Lda., a quantia que se liquidar, referente às rendas devidas referentes ao ano contratual completo que se venceu em 1 de novembro 2017 e ao que se venceu em 1 de novembro de 2018, deduzidas das quantias pagas pela R. referentes a essas rendas, quanto ao contrato a que se vinculou com esta A., nos termos dos factos provados.

4. As quantias liquidadas serão acrescidas da indemnização de 20%, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, a calcular proporcionalmente relativamente às quantias efetivamente em dívida relativamente às rendas, bem como de juros legais à taxa aplicável aos juros comerciais, contados do recebimento das faturas correspondentes pelas RR., e sobre as quantias que se liquidarem.

5. Mais se condena a A. “S II, Unipessoal” Lda., a pagar às RR., o que se liquidar relativamente às quantias pagas por estas àquela, relativas às rendas, caso o saldo apurado seja favorável a estas e na medida que o for, acrescidas de juros legais à taxa aplicável aos juros comerciais, contados da notificação da A. da reconvenção das RR

6. Todas as quantias que se liquidarem terão como limite o valor das quantias peticionadas pelas partes.

7. Absolvem AA. e RR. no restante peticionado.

Custas a cargo de AA. e RR. de acordo com o vencimento, que se fixam em 1/2 para cada, sendo acertadas em eventual liquidação e na proporção que aí se vier a apurar (artigo 539.º n.º 2 do Código de Processo Civil).

Registe e notifique”.

Inconformada com a sentença, a Autora dela veio interpor recurso, pugnando pela sua revogação no que aos pontos 1., 2., 3., 4. e 5. do respetivo segmento decisório se refere.

Formulou, a terminar as respetivas alegações, as seguintes conclusões que, na parte que aqui interessa, se transcrevem:

“VI. CONCLUSÕES

(…)

D) Errou o Tribunal a quo nas conclusões a que chegou, sendo certo que apenas com a revogação dos pontos 1., 2.,4. E 5. Da sentença proferida, e respetiva substituição pelo que acima se deixa mencionado, se alcançará justiça!

No que respeita à Recorrente S II

(…)

I) Em 24 de outubro de 2017, a Recorrente S II, a Recorrida HV e o Fundo FS, celebraram contrato de cessão da posição contratual, documento n.º 32 junto à PI, e no qual são Partes a Recorrida HV e o Fundo FS, resulta inequívoco que:

“… a Cedente transmite à Cessionária a sua posição contratual detida no Contrato com efeitos a partir da presente data, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, o que é expressamente aceite pela Cessionária.

2. A Cessionária declara conhecer integralmente o teor do Contrato ora junto como Anexo I, que o aceita na sua totalidade e obriga-se, pelo presente a cumprir integral e pontualmente todas as obrigações para si emergentes daquele Contrato em virtude da presente cessão”.

J) A versão apresentada pelas Recorridas foi a que o acordado fora o pagamento parcial relativamente ao ano de 2017, apenas 2 meses, e o valor integral relativamente ao ano de 2018.

K) Se assim fosse, a rentabilidade da exploração das frações nesses 2 meses de 2017, seria de € 25.509,94.

L) Resultou provado que as Recorridas pagaram à Recorrente S II os seguintes valores:

a. em 12.03.2018, foi transferido o valor de €135.226,26, pela Recorrida HV e o valor de €70.166,28, pela Recorrida O, e

b. em 30.01.2019, foi transferido o valor de €86.544,81, pela Recorrida HV e

c. em 01.02.2019, foi transferido o valor de €43.672,10, pela Recorrida O.

M) Se tivesse sido esse o acordo, porque não há qualquer menção ou junção de comprovativo de pagamento do valor de €25.509,94, ao qual sempre acrescerá IVA?

N) Porque ignorou o Tribunal a quo o email, junto como documento n.º 17 à P.I., remetido pela Testemunha “B”, e no qual é vertido o entendimento das Recorridas sobre os valores devidos em relação a 2017?

O) Esse mesmo documento foi exibido à testemunha das Recorrentes – Tingting, responsável pela gestão das relações entre as Partes, e que no seu depoimento Áudio com Ref.ª 20220511095245_19904247_2871036, aos Minutos 07:26 e 14:50 que as Recorridas se comprometeram em março de 2018, a liquidar as rendas relativas ao ano de 2017, na íntegra, aplicando o regime de retenção na fonte, sem depender da emissão das faturas,

P) Pois, era conhecido e aceite pelas Partes que as Recorrentes enfrentavam problemas com os seus serviços de contabilidade.

Q) A verdade é que este email data de 3 março de 2018, foi enviado pela Testemunha “B”, que no decurso do seu depoimento, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, minuto 47:59, veio defender uma versão completamente diferente,

R) Afirmando que nunca foi entendido que as Recorridas eram devedoras da totalidade da renda do ano de 2017, apenas o proporcional após a cessão da posição contratual, e que os pagamentos realizados em março de 2018, eram um adiantamento da renda de 2018, devida a partir de novembro de 2018!

S) A verdade é que a Recorrente S II celebrou um contato com o Fundo FS no sentido deste poder desenvolver as atividades de exploração das frações objeto desse contrato de arrendamento, o qual não ficou subordinado a qualquer condição

T) Desconhecendo a mesma, sem ter obrigação de conhecer, se foi o Fundo FS, diretamente ou não, que arrendou, subarrendou e / ou explorou as frações.

U) Desconhece igualmente a Recorrente S II, sem ter obrigação de conhecer, quais foram as condições acordadas entre cedente (o Fundo FS) e a cessionária (a Recorrida HV), e se estas teriam ou não ganho com a celebração do contrato de cessão.

V) Factos é que do Acordo de cessão de posição contratual do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado em 16 de janeiro de 2017 – documento n.º 32 junto à PI, e no qual são Partes a Recorrida HV e o Fundo FS, resulta inequívoco que: “… a Cedente transmite à Cessionária a sua posição contratual detida no Contrato com efeitos a partir da presente data, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, o que é expressamente aceite pela Cessionária.

2. A Cessionária declara conhecer integralmente o teor do Contrato ora junto como Anexo I, que o aceita na sua totalidade e obriga-se, pelo presente a cumprir integral e pontualmente todas as obrigações para si emergentes daquele Contrato em virtude da presente cessão”.

W) O Tribunal a quo, valorizou erradamente o depoimento da Testemunha “B”, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 05:41 e da Testemunha “B”.

X) Apesar de ter percebido que o interlocutor das Recorrentes nas negociações era “B”, e que este afirmou que “… não acompanhou as negociações até ao momento das assinaturas dos contratos (porque terá sido afastado pela Administração das AA., ainda antes das negociações estarem terminadas), referindo, no entanto, que era normal que as AA. Alterassem o que já tinham acordado”, não extraiu dessa factualidade que o depoimento da Testemunha “B” era manifestamente contrário a este.

Y) As contradições no depoimento da Testemunha “B”, prosseguiram, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 15:40, porquanto generalizou o contexto negocial das Partes, omitindo que, por exemplo, no caso da Recorrida S IV aceitaram o pagamento de todas as rendas, conforme resulta dos pontos 23. A 27. Dos factos dados como provados.

Z) Confrontado com estas “diferenças”, viu-se obrigado, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 17:35, a referiu que havia outras versões dos contatos, e os contratos que constam do processo não são as corretas!

AA) Pasme-se que, o representante das Recorridas nas negociações dos contratos de cessão de posição contratual, não se lembrou antes da audiência, que havia outras versões dos contratos,

BB) Apesar de ter sido deduzida extensa contestação, e dada a oportunidade para justificar esse entendimento de que seriam devidas apenas as rendas em proporcional!

CC) Mas as contradições depoimento da Testemunha “B”, sucederam-se, vide Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 25:31, o que levou o próprio Tribunal a quo a referir “É que, se a própria testemunha tinha negociado os contratos e tal incluía que o pagamento das rendas de 2017 apenas parcialmente, não se compreende como pode afirmar depois que, afinal, não sabia dessa mesma exigência da sua representada (HV).”,

DD) Para concluir que “Por outro lado, tornou-se visível, que a testemunha sabia, clara e antecipadamente, o que vinha e queria vir dizer, tendo-se mostrado com alguma hostilidade para a Advogada da contraparte, e nervoso em várias ocasiões, designadamente quando tentou justificar o facto que defendia, do primeiro pagamento (parcial) ter sido em antecipação ao final do ano de 2018, mas não ter sido pago qualquer quantia referente a 2017,…”.

EE) Não se percebe o motivo pelo qual, se esse foi o seu entendimento, veio depois decidir com base em “intenções” e aplicar uma interpretação dos contratos de cessão da posição contratual, baseada na dita proporcionalidade, que não resultou provada.

FF) Desta forma, e na ausência de qualquer outra prova efetuada em sede de audiência de julgamento, não poderia o Tribunal a quo justificar a sua interpretação com o argumento de garantir “… um maior equilíbrio de prestações”,

GG) Porquanto não sabe, nem nenhuma prova foi feita pelas Recorridas, de que não teve qualquer benefício com a assunção total do pagamento das rendas, pelo contrário,

HH) Não só porque é pouco crível, na medida em que as Recorridas são “… conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações” – Facto 76,

II) Como o próprio representante nas negociações das cessões de posição contratual, confessou que as Recorridas já beneficiavam anteriormente da exploração dos imóveis, depoimento da Testemunha “B”, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 19:30.

JJ) Em suma, o Tribunal a quo não valorou corretamente as provas apresentadas e produzidas nos Autos, sendo que errou na interpretação que traria a um maior equilíbrio de prestações, motivo pelo qual, também por isto, devem V. Exas. Revogar a decisão em apreço, na parte em que determinou a condenação das Recorridas no pagamento à Recorrente S II, referente às rendas devidas desde outubro de 2017, inclusive, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018 – ponto 1. Da Decisão,

KK) Devendo ser substituído, pela condenação das Recorridas no pagamento integral da renda anual de 2017 e 2018, o que se requer.

No que respeita à Recorrente S III

(…)

RR) Em 27 de maio de 2017, a Recorrente S III, a Recorrida HV e o Fundo FS, celebraram contrato de cessão da posição contratual, documento n.º 16 junto à PI, e no qual são Partes a Recorrida HV e o Fundo FS, resulta inequívoco que:

“… a Cedente transmite à Cessionária a sua posição contratual detida no Contrato com efeitos a partir de 2 de novembro de 2016, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, o que é expressamente aceite pela Cessionária.

2. A Cessionária declara conhecer integralmente o teor do Contrato ora junto como Anexo I, que o aceita na sua totalidade e obriga-se, pelo presente a cumprir integral e pontualmente todas as obrigações para si emergentes daquele Contrato em virtude da presente cessão”.

SS) A versão apresentada pelas Recorridas foi a que o acordado fora o pagamento parcial relativamente ao ano de 2017, apenas 6 meses, e o valor integral relativamente ao ano de 2018.

TT) Se assim fosse, a rentabilidade da exploração das frações nesses 2 meses de 2017, seria de €181.339,89.

UU) Resultou provado que as Recorridas pagaram à Recorrente S III (documentos 18 a 21 juntos à P.I.) os seguintes valores:

a. em 12.03.2018, foi transferido o valor de €177.450,17, pela Recorrida HV e o valor de €94.559,66, pela Recorrida O, e

b. em 30.01.2019, foi transferido o valor de €113.568,10, pela Recorrida HV e o valor de €60.518,19, pela Recorrida O.

VV) Se tivesse sido esse o acordo, porque não há qualquer menção ou junção de comprovativo de pagamento do valor de €181.339,89, ao qual sempre acrescerá IVA?

WW) Porque ignorou o Tribunal a quo o email, junto como documento n.º 17 à P.I., remetido pela Testemunha “B”, e no qual é vertido o entendimento das Recorridas sobre os valores devidos em relação a 2017?

XX) Esse mesmo documento foi exibido à testemunha das Recorrentes – Tingting, responsável pela gestão das relações entre as Partes, e que no seu depoimento Áudio com Ref.ª 20220511095245_19904247_2871036, aos Minutos 07:26 e 14:50 que as Recorridas se comprometeram em março de 2018, a liquidar as rendas relativas ao ano de 2017, na íntegra, aplicando o regime de retenção na fonte, sem depender da emissão das faturas,

YY) Pois, era conhecido e aceite pelas Partes que as Recorrentes enfrentavam problemas com os seus serviços de contabilidade.

ZZ) A verdade é que este email data de 3 março de 2018, foi enviado pela Testemunha “B”, que no decurso do seu depoimento, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, minuto 47:59, veio defender uma versão completamente diferente,

AAA) Afirmando que nunca foi entendido que as Recorridas eram devedoras da totalidade da renda do ano de 2017, apenas o proporcional após a cessão da posição contratual, e que os pagamentos realizados em março de 2018, eram um adiantamento da renda de 2018, devida a partir de novembro de 2018!

BBB) A verdade é que a Recorrente S III celebrou um contato com o Fundo FS no sentido deste poder desenvolver as atividades de exploração das frações objeto desse contrato de arrendamento, o qual não ficou subordinado a qualquer condição

CCC) Desconhecendo a mesma, sem ter obrigação de conhecer, se foi o Fundo FS, diretamente ou não, que arrendou, subarrendou e / ou explorou as frações.

DDD) Desconhece igualmente a Recorrente S III, sem ter obrigação de conhecer, quais foram as condições acordadas entre cedente (o Fundo FS) e a cessionária (a Recorrida HV), e se estas teriam ou não ganho com a celebração do contrato de cessão.

EEE) Factos é que do Acordo de cessão de posição contratual do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado em 2 de novembro de 2016 – documento n.º 16 junto à PI, e no qual são Partes a Recorrida HV e o Fundo FS, resulta inequívoco que:

“… a Cedente transmite à Cessionária a sua posição contratual detida no Contrato com efeitos a partir de 2 de novembro de 2016, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, o que é expressamente aceite pela Cessionária.

2. A Cessionária declara conhecer integralmente o teor do Contrato ora junto como Anexo I, que o aceita na sua totalidade e obriga-se, pelo presente a cumprir integral e pontualmente todas as obrigações para si emergentes daquele Contrato em virtude da presente cessão”.

FFF) O Tribunal a quo, valorizou erradamente o depoimento da Testemunha “B”, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 05:41 e da Testemunha “C”.

GGG) Apesar de ter percebido que o interlocutor das Recorrentes nas negociações era “B”, e que este afirmou que “… não acompanhou as negociações até ao momento das assinaturas dos contratos (porque terá sido afastado pela Administração das AA., ainda antes das negociações estarem terminadas), referindo, no entanto, que era normal que as AA. Alterassem o que já tinham acordado”, não extraiu dessa factualidade que o depoimento da Testemunha “B” era manifestamente contrário a este.

HHH) As contradições no depoimento da Testemunha “B”, prosseguiram, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 15:40, porquanto generalizou o contexto negocial das Partes, omitindo que, por exemplo, no caso da Recorrida S IV aceitaram o pagamento de todas as rendas, conforme resulta dos pontos 23. A 27. Dos factos dados como provados.

III) Confrontado com estas “diferenças”, viu-se obrigado, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 17:35, a referiu que havia outras versões dos contatos, e os contratos que constam do processo não são as corretas!

JJJ) Pasme-se que, o representante das Recorridas nas negociações dos contratos de cessão de posição contratual, não se lembrou antes da audiência, que havia outras versões dos contratos,

KKK) Apesar de ter sido deduzida extensa contestação, e dada a oportunidade para justificar esse entendimento de que seriam devidas apenas as rendas em proporcional!

LLL) Mas as contradições depoimento da Testemunha “B”, sucederam-se, vide Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 25:31, o que levou o próprio Tribunal a quo a referir “É que, se a própria testemunha tinha negociado os contratos e tal incluía que o pagamento das rendas de 2017 apenas parcialmente, não se compreende como pode afirmar depois que, afinal, não sabia dessa mesma exigência da sua representada (HV).”,

MMM) Para concluir que “Por outro lado, tornou-se visível, que a testemunha sabia, clara e antecipadamente, o que vinha e queria vir dizer, tendo-se mostrado com alguma hostilidade para a Advogada da contraparte, e nervoso em várias ocasiões, designadamente quando tentou justificar o facto que defendia, do primeiro pagamento (parcial) ter sido em antecipação ao final do ano de 2018, mas não ter sido pago qualquer quantia referente a 2017,…”.

NNN) Não se percebe o motivo pelo qual, se esse foi o seu entendimento, veio depois decidir com base em “intenções” e aplicar uma interpretação dos contratos de cessão da posição contratual, baseada na dita proporcionalidade, que não resultou provada.

OOO) Desta forma, e na ausência de qualquer outra prova efetuada em sede de audiência de julgamento, não poderia o Tribunal a quo justificar a sua interpretação com o argumento de garantir “… um maior equilíbrio de prestações”,

PPP) Porquanto não sabe, nem nenhuma prova foi feita pelas Recorridas, de que não teve qualquer benefício com a assunção total do pagamento das rendas, pelo contrário,

QQQ) Não só porque é pouco crível, na medida em que as Recorridas são “… conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações” – Facto 76,

RRR) Como o próprio representante nas negociações das cessões de posição contratual, confessou que as Recorridas já beneficiavam anteriormente da exploração dos imóveis, depoimento da Testemunha “B”, Áudio com Ref.ª 20220511110430_19904247_2871036, ao minuto 19:30.

SSS) Em suma, o Tribunal a quo não valorou corretamente as provas apresentadas e produzidas nos Autos, sendo que errou na interpretação que traria a um maior equilíbrio de prestações, motivo pelo qual, também por isto, devem V. Exas. Revogar a decisão em apreço, na parte em que determinou a condenação das Recorridas no pagamento à Recorrente S III, referente às rendas devidas desde outubro de 2017, inclusive, de forma proporcional aos meses restantes desse ano contratual, bem como a renda referente ao ano contratual de 2018 – ponto 1. Da Decisão,

TTT) Devendo ser substituído, pela condenação das Recorridas no pagamento integral da renda anual de 2017 e 2018, o que se requer.

No que respeita à liquidação da sentença

UUU) Reconhece o próprio Tribunal a quo, que “… não é possível neste momento efetuar uma decisão líquida relativamente às quantias em causa. Assim, o tribunal condenará no que liquidar posteriormente (artigo 609.º n.º 2 do Código do Processo Civil), se as partes vierem a entender ser caso disso.”.

VVV) Contudo, mesmo que as Partes o façam, a redação da parte decisória da sentença de que se recorre, não se apresenta efetuada em termos que permitam eliminar as dúvidas interpretativas sobre quais os montantes em que vão as Recorridas condenadas a pagar. WWW) No que diz respeito à redação do ponto 4. Da Decisão, parece resultar que a indemnização de 20%, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil, só deve recair sobre o valor que resulte da dedução ao valor de rendas devidas, os valores pagos pelas Recorridas.

XXX) Ora, e independentemente dos termos das cessões de posição contratual em apreço, não ignoravam as Recorridas, nem o Tribunal a quo, a data estabelecida nos contratos originários para o pagamento da renda anual de 2017 e de 2018, aceites na íntegra pelas Recorridas.

YYY) O locatário incorre em mora sempre que não cumpra pontualmente a obrigação de pagar a renda, pelo montante total, no dia do vencimento e no lugar de pagamento – no caso, nas datas fixadas nos contratos originários – 1 de novembro de 2017 e 1 de novembro de 2018, não tendo sido fixada qualquer condição para que o pagamento seja devido, ou seja, não era necessária a emissão antecipada de faturas, nem haver interpelação para pagamento.

ZZZ) Não é diferente a interpretação, se, hipoteticamente se considerar que as Recorridas liquidaram valores parciais e/ou em adiantado, pois “O pagamento parcial equivale, para todos os efeitos, ao incumprimento da obrigação de pagar a renda” (assim, Soares Machado e Regine Santos Pereira; Arrendamento Urbano (NRAU); 3.ª ed., Petrony, 2014, p. 145).

AAAA) A verdade é que, a indemnização em causa, é devida relativamente ao total do valor das rendas que venham a ter-se como devidas, e não apenas ao valor parcial que resulte do encontro de contas.

BBBB) Ao assim não se proceder ao cálculo da indemnização devida, esvazia-se a função adjacente a tal indemnização, prejudicando-se, ainda mais, as Recorrentes,

CCCC) Devendo os pontos 1., 2. E 3. Da Decisão ser alterados na sua redação, naturalmente após a aferição do período de rendas devido, não fazendo a imputação dos valores pagos pelas Recorridas, sem antes ser calculada a indemnização devida pelo atraso do cumprimento das obrigações.

DDDD) Resultou também provado que as Recorridas não efetuaram qualquer pagamento às Recorrentes antes de março de 2018, conforme documentos n.ºs 10,11, 18, 19, 20, 21, 33, 34 e 35, juntos à PI, e nenhum pagamento foi efetuado por conta das rendas de 2018,

EEEE) Dúvidas não podem subsistir que tal indemnização é devida e calculada sobre todo o valor de renda, e não apenas sobre uma parte.

FFFF) Por tal facto, também não pode manter-se inalterado o ponto 5. Da Decisão, porquanto, efetuados corretamente os cálculos, a Recorrente S II, nada deverá às Recorridas, devendo assim revogar-se.

GGGG) Idêntico raciocínio se aplicará ao cálculo de juros de mora, na medida em que os mesmos são devidos desde as datas fixadas pelas Partes para o pagamento das rendas, e não do envio das faturas, como defendeu o Tribunal a quo, quando afirmou “Ora, se as faturas apenas foram enviadas em 22/02/2019, e independentemente do valor devido ou da data do respetivo recebimento, a obrigação de pagamento efetivo das quantias que estivessem em dívida só nessa altura se consolidou, podendo as RR. recusar legitimamente o pagamento da sua prestação (rendas) até esse momento.”.

HHHH) Com o devido respeito, as Recorridas sempre souberam as datas para liquidação das rendas, e os respetivos valores, o que resulta também do email de 3 de março de 2018, remetido pela testemunha “B”.

IIII) Este email, que não foi impugnado pelas Recorridas, e foi assumido pela testemunha “B” ter sido enviado, foi objeto de análise pela testemunha das Recorrentes – Tingting, Áudio com Ref.ª 20220511095245_19904247_2871036, ao minuto 07:26,

JJJJ) A qual, de forma clara e espontânea, narrou que as Recorrentes sempre souberam e assumiram ser devido o valor de renda pelo primeiro ano de vigência dos contratos originários, e que em 3 de março de 2018, decidiram liquidar esse valor (já em mora), sem a emissão de qualquer fatura.

KKKK) Ou seja, também nesta narrativa há uma manifesta contradição entre o que foi alegado, o que resulta dos documentos não impugnados e os testemunhos produzidos em sede de audiência de julgamento.”

As Rés apresentaram contra-alegações.

Deduziram ainda recurso subordinado, pugnando pela revogação da sentença no que ao ponto 3. do seu segmento decisório se refere.

Reproduzem-se aqui as respetivas conclusões:

“(…)

5. A decisão contida no ponto. 3. Da parte decisória da Sentença recorrida viola o disposto no artigo 334º do Código Civil, na medida em que conduz a uma situação profundamente injusta e que excede manifestamente os limites impostos pela “boa-fé, pelos bons costumes” e “pelo fim social ou económico” do direito exercido.

6. Com efeito, a decisão em causa fará com que a “HV – Unipessoal, Lda.” Se veja na contingência de ter de pagar uma renda anual no valor de €140.958,23, sem que tenha dos imóveis arrendados, a que tal renda respeita, feito a sua exploração e deles retirado qualquer rendimento durante 357 dias (365 dias – 8 dias).

7. Ou seja, a Ré “HV – Unipessoal, Lda.” Vê-se condenada a pagar à “S IV” a totalidade da 1ª renda anual vencida em 02.11.2017 – i.é, 8 dias após a cessão da posição contratual -, sem que tenha tido a fruição dos imóveis, lógico pressuposto do pagamento de renda, relativamente à quase totalidade desse ano;

8. Tanto mais injusta é a decisão posta em crise, na medida em que as testemunhas que depuseram em sede de julgamento afirmaram perentoriamente que a Ré “HV – Unipessoal, Lda.” Nunca assumiria o pagamento da 1ª renda vencida em 01.11.2017 (exceção do proporcional), pela óbvia circunstância de não ter tido a oportunidade de rentabilizar os imóveis antes de 24.10.2017.

9. Neste sentido, vejam-se os depoimentos das testemunhas “B” (Minutos 00:15:00 a 00:17:00, 00:18:30 a 00:20:30) e “D” (Minutos 00:13:30 a 00.20:30), prestados em 11.05.2022 (cfr. ficheiros áudio com a refª 20220511110430_19904247_2871036 e refª 20220511120215_19904247_2871036).

10. Resulta ainda da natureza do negócio celebrado que o pagamento postecipado da renda tem como pressuposto a prévia exploração dos imóveis e o recebimento de valores com os quais se pagará a renda anual em causa, o que in casu não sucedeu.

11. Deve, assim, a decisão contida no ponto 3. Da douta Sentença ser revogada e substituída por outra que, na esteira do decidido nos anteriores pontos 1. E 2., apenas condene a “HV – Unipessoal, Lda.” No pagamento do proporcional da 1ª renda anual vencida, i.é, a partir da data da cessão da posição contratual, ocorrida em 24.10.2017, e até ao termo desse ano contratual, bem como no pagamento da 2ª renda anual, ambas descontadas dos valores já oportunamente pagos, tudo isto a apurar em liquidação de sentença.”

Os recursos foram admitidos.

Na mesma data, foi proferido despacho a determinar a retificação dos lapsos materiais apontados pelas partes à sentença, nos precisos termos por estas requeridos.

Foram os autos remetidos a este Tribunal e colhidos os vistos legais.

II. Questões a Decidir:

Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do Recorrente – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante apenas CPC) –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal são as seguintes:

I. Recurso principal:

- Da reapreciação da prova;

- Da alteração da decisão proferida relativamente à matéria de facto, ao abrigo do disposto no artigo 662º, n.º 1, do Código Processo Civil;

- Da responsabilidade das Rés, perante a Autora “S II”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24.10.2017;

- Da responsabilidade das Rés, perante a Autora “S III”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017;

- Da indemnização prevista no artigo 1041º do Código Civil (se a mesma deve ser calculada sobre os valores totais das rendas que venham a ter-se como devidas, sem que lhes sejam deduzidos os valores pagos pelas Rés);

- Dos juros de mora (se os mesmos devem ser calculados sobre os valores em dívida desde as datas fixadas para o pagamento das rendas);

- Da revogação do ponto 5. do segmento decisório da sentença, concluindo-se que a Autora “S II” nada deve às Rés;

II. Do recurso subordinado

- Da responsabilidade da Ré “HV”, perante a Autora “S IV”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017.

III. Fundamentação:

Na sentença recorrida foram considerados como provados os seguintes factos (já com as retificações introduzidas nos pontos 29., 42. e 78., requeridas pelas partes e determinadas pelo Tribunal a quo):

“1. As AA. S II, III e IV são sociedades comerciais por quotas que têm como objeto “a compra e venda e a permuta de bens imóveis, incluindo a revenda dos adquiridos para esse fim. A administração, locação e exploração de bens imóveis, próprios ou alheios. A prestação de serviços de consultoria relacionados com a atividade imobiliária, incluindo a gestão de projetos imobiliários, a aquisição de equipamentos diversos para esses fins e a prospeção de novos mercados, nacionais e internacionais. A prestação de serviços conexos com as atividades antes mencionadas”.

2. A R. HV é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim, promoção imobiliária, consultadoria, gestão e apoio a projetos imobiliários, comercialização de produtos do ramo imobiliário, projetos e montagem de investimentos imobiliários, bem como a gestão de imóveis próprios e alheios; arrendamento, gestão de condomínios, exploração de empreendimentos imobiliários e turísticos, incluindo alojamento local”.

3. A R. O é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto “exploração de imóveis para efeitos da atividade de alojamento local, prestação de serviços de gestão e consultoria, especialmente nas áreas comercial, marketing e financeira e recursos humanos, designadamente a sociedades que se dediquem à atividade imobiliária, hoteleira, de restauração e atividades turísticas em geral, podendo exercer direta ou indiretamente nessas atividades a respetiva exploração. Administração de bens imóveis próprios ou alheios, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim”.

4. Em 2 de novembro de 2016, a A. S IV celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto as frações autónomas: Fração autónoma designada pela letra "A", (…); Fração autónoma designada pela letra "B", (…); Fração autónoma designada pela letra "C" (…); Fração autónoma designada pela letra "D" (…); Fração autónoma designada pela letra "E" (…); e, Fração autónoma designada pela letra "F" (…). Todas do prédio urbano sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz.

5. O objetivo do FUNDO FS com a celebração do contrato de arrendamento com a REQUERENTE S IV era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.

6. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora A. S IV.

7. Foi ainda acordado entre a ora A. S IV e o FUNDO FS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.

8. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.

9. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. S IV, era no valor anual mínimo de 140.958,34€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S IV.

10. Pelo arrendamento a que acima se fez referência, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. S IV indicada no contrato.

11. No dia 23 de novembro de 2016 a A. S IV e o FUNDO FS celebraram um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

12. Consta do considerando G) do contrato em causa que este foi celebrado na sequência da venda das frações autónomas identificadas pelas letras “B”, “C” e “E” pela A. S IV a terceiros, e da necessidade de converter o contrato de arrendamento celebrado no dia 2 de novembro de 2016, num contrato de subarrendamento.

13. Com o contrato celebrado em 23 de novembro de 2016, a A. S IV e o Fundo FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência às frações que aquela declarou ter transmitido a terceiros (frações autónomas identificadas pelas letras “B”, “C” e “E”), com efeitos ao dia 18 de novembro de 2016.

14. O contrato manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “D” e “F”.

15. Quanto à relação existente entre a A. S IV e o FUNDO FS, por referência às frações vendidas a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento (celebrado em 2 de novembro de 2016) e com efeitos ao dia 18 de novembro de 2016 (data da escritura de compra e venda a terceiros), num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.

16. Em 23 de outubro de 2017 foi celebrado entre a S IV e o FUNDO FS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

17. As Partes acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento celebrado em 2 de novembro de 2016, por referência à fração que se declarou ter sido vendida pela S IV (fração autónoma identificada pela letra “F”), com efeitos ao dia 16 de agosto de 2017.

18. Por referência ao contrato de arrendamento celebrado em 2 de novembro de 2016, este manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “D”.

19. A A. S IV e o FUNDO FS, por referência à fração que se declarou ter sido vendida a terceiros, acordaram as na conversão do contrato de arrendamento, com efeitos ao dia 16 de agosto de 2017 “num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, nos termos e condições do Contrato de Arrendamento, exepto no que ao considerando G) e ás Cláusulas Oito, número 1 e Nove respeita”.

20. No dia 24 de outubro de 2017, foi celebrado entre o FUNDO FS, na qualidade de cedente, e a R. HV, na qualidade de cessionária, o contrato de cessão da posição contratual de Arrendatária e Subarrendatária, cuja cópia consta de fls. 64 a 68 dos autos.

21. A posição cedida pelo FUNDO FS à R. HV foi a de arrendatária das frações “A” e “D”.

22. A A. S IV tinha declarado ter vendido a terceiros as frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “E” e “F”, e celebrou com o FUNDO FS os contratos de subarrendamento em 23 de novembro de 2016 e 23 de outubro de 2017, quanto a estas frações autónomas, a posição cedida pelo FUNDO FS à R. HV foi a de Subarrendatária.

23. Nos termos do referido contrato de cessão da posição contratual a posição contratual foi cedida gratuitamente pelo FUNDO FS à ora R. HV.

24. No mesmo contrato consta, entre o mais, que a R. HV aceita a cessão “(…) nomeadamente o pagamento integral das rendas anuais que se vencerão em 01 de novembro de 2017 e 01 de novembro de 2018, o que é expressamente aceite pela Cessionária”.

25. A A. S IV, consentiu na cessão da posição contratual.

26. A R. HV, era conhecedora do negócio do arrendamento, uma vez que é a sua área de atuação e já o efetuava antes da venda das frações autónomas pelo FUNDO FS à A. S IV.

27. A REQUERIDA HV sabia exatamente qual a rentabilidade que podia retirar das frações.

28. O contrato de arrendamento, por referência às frações autónomas designadas pelas letras “A” e “D” e de subarrendamento por referência às frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “E” e “F” caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 1 de novembro de 2018, nos termos convencionados.

29. A R. pagou à A. em março de 2018, o valor de €105.718,76, e em janeiro de 2019, o valor de €67.660,00, relativamente às rendas.

30. Até à presente data, não foi paga mais qualquer quantia.

31. A A. S IV emitiu em nome da REQUERIDA as faturas FT 2019A1/4 e FT 2019A1/5 no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, nos valores de ilíquidos de €109.754,38 e €31.203,96, respetivamente, acrescidas de IVA.

32. Não obstante as interpelações efetuadas, a R. HV não pagou os estes valores.

33. Em 2 de novembro de 2016, a A., S III celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto as frações autónomas designadas pelas letras "A", "B", "C", "D", "E", "F", "G", "H", “T”, "J", "K", "L", "M", "N", "O" e "P", todas do prédio urbano sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…) da freguesia da (…).

34. O objetivo do FUNDO FS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. S III era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.

35. O FUNDO FS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.

36. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora REQUERENTE S III.

37. Foi acordado entre a ora A. S III e o FUNDO FS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.

38. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.

39. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. S III, era no valor anual mínimo de 362.679,78€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S III.

40. Pelo arrendamento supra descrito, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. S III indicada no contrato.

41. No dia 27 de maio de 2017, foi celebrado entre o FUNDO FS, na qualidade de cedente, e a RÉ HV, na qualidade de cessionária, um contrato de cessão da posição contratual de Arrendatária.

42. Através do referido contrato de cessão da posição contratual a ora RÉ HV assumiu a posição de Arrendatária da AUTORA S III, por referência ao contrato de arrendamento celebrado no dia 2 de novembro de 2016.

43. Nos termos do referido contrato de cessão da posição contratual a posição de arrendatária foi cedida gratuitamente pelo FUNDO FS à ora RÉ HV.

44. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à R. HV correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da A. S III, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. O, tendo a R. HV indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que lhe fossem faturados e à R. O.

45. As RR. HV e O, são conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações.

46. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 1 de novembro de 2018, conforme convencionado entre as Partes.

47. A R. pagou à A. em março de 2018, o valor de €177.450,17 e €94.559,66, e em janeiro de 2019, o valor de €113.568,10 e €60.518,19, referente às rendas.

48. A A. III, emitiu no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, em nome da R. HV a fatura FT 2019A1/4 no valor ilíquido de 236.600,23€ e em nome da REQUERIDA O a fatura FT 2019A1/5 no valor ilíquido de 126.079,55€, valores acrescidos de IVA.

49. Não obstante as interpelações efetuadas, as RR. HV e O esses valores não foram pagos à A. S III.

50. Em 29 de novembro de 2016, a A. S II celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto catorze frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” e “N”, todas do prédio urbano sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…)P2616 da freguesia da (…).

51. O objetivo do FUNDO FS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. S II era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.

52. O FUNDO FS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.

53. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora A. S II.

54. Foi acordado entre a ora A. S II e o FUNDO FS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.

55. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 29 de novembro de 2016 e termo no dia 28 de novembro de 2018.

56. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora REQUERENTE S II, era no valor anual mínimo de 273.856,72€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S II.

57. As rendas eram anuais, sendo a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora REQUERENTE indicada no contrato.

58. No dia 27 de dezembro de 2016 a A. S II e o FUNDO FS celebraram um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

59. O contrato em causa, tal como consta do considerando G) foi celebrado na sequência de uma declarada venda da fração autónoma designada pela letra “G” pela A. S II a terceiros.

60. A A. S II assumiu a obrigação de aquando da venda a terceiros das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, celebrar com o terceiro adquirente o competente contrato de arrendamento, através do qual assumiria a posição de arrendatária, com a possibilidade de subarrendar o locado, por forma a garantir a manutenção do direito ao arrendamento por parte do FUNDO FS e as Partes poderem cumprir as obrigações assumidas no contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016.

61. Com o contrato celebrado em 27 de dezembro de 2016, a A. S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “G”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.

62. Por referência ao contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 este manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” e “N”.

63. Quanto à relação existente entre a A. S II e o FUNDO FS, por referência à fração vendida a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016, e com efeitos ao dia 15 de dezembro de 2016, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.

64. Em 11 de janeiro de 2017 foi celebrado entre a S II e o FUNDO FS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

65. As Partes acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 por referência às frações entretanto declaradas como vendidas pela S II (frações autónomas designadas pelas letras “F” e “K”), com efeitos à data de 11 de janeiro de 2017.

66. O contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “H”, “I”, “J”, “L”, “M” e “N”.

67. Quanto à relação existente entre a A. S II e o FUNDO FS, por referência às frações ditas como vendidas a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento e com efeitos ao dia 11 de janeiro de 2017, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.

68. Quando a REQUERENTE S II declarou que vendeu a terceiros as frações autónomas designadas pelas letras “E” e “N”, foi celebrado em 24 de janeiro de 2017 entre a S II e o FUNDO FS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

69. Com o contrato celebrado em 23 de fevereiro de 2017 a REQUERENTE S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma designada pela letra “H”, dita como transmitida pela S II a terceiros, com efeitos ao dia 23 de fevereiro de 2017.

70. A A. S II e o FUNDO FS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “C”), com efeitos à data de 20 de abril de 2017.

71. Com o contrato celebrado em 23 de outubro de 2017, a A. S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “I”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.

72. A A. S II e o FUNDO FS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “M”), com efeitos ao dia 9 de agosto de 2018.

73. Relativamente à fração autónoma designada pela letra “A”, com a intervenção da A. S II, o FUNDO FS celebrou em 16 de janeiro de 2017, um contrato de subarrendamento com a sociedade CC – Lda. com o NIPC (…).

74. Foi celebrado entre o FUNDO FS, na qualidade de cedente, e a R. HV, na qualidade de cessionária, o contrato de cessão da posição contratual de subarrendamento, por referência ao contrato de subarrendamento celebrado no dia 16 de janeiro de 2017, nos termos em que consta de fls. 166 a 170 e de forma gratuita.

75. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à A. HV correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da REQUERENTE S II, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. O, tendo a REQUERIDA HV indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que fossem faturados a si e à R. O.

76. As RR HV e O, são conhecedoras do negócio do arrendamento, uma vez que é área de atuação das sociedades, pelo que, sabiam exatamente qual a rentabilidade que podiam retirar das frações.

77. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 28 de novembro de 2018, conforme estava convencionado.

78. A R. pagou em março de 2018, o valor de 135.226,26€ e 70.166,28€, e em janeiro de 2019, o valor de 86.544,81€ e 43.672,10€, referente às rendas.

79. A A. S II, emitiu no dia 22/02/2019, com vencimento no mesmo dia, em nome da R. HV a fatura FT 2019A1/3 no valor ilíquido de 157.825,82€ e a fatura FT2019A1/4 no valor líquido de 22.475,86€ e em nome da R. O a fatura FT 2019A1/5 no valor ilíquido de 93.555,04€, valores a que acresce IVA.

80. Não obstante as interpelações efetuadas, às RR. HV e O, esses valores não foram pagos à A. S II.

81. Do contrato de cessão celebrado em 24 de outubro de 2017, um dos imóveis era uma loja comercial.

82. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a HV desde logo manifestou perante a S IV a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo FS fossem alargados.

83. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.

84. Na altura em que entra no negócio, por uma questão de simplificação em termos de formalização contratual, a HV acedeu em assumir a posição da FS, pois era mais simples e mais rápido assinar 1 (um) contrato de cessão de posição contratual, ao invés de estar a formalizar novos contratos de arrendamento, novos acordos de revogação parcial e novos contratos de subarrendamento com a S IV – basta ter em atenção a quantidade de contratos que foram juntos aos autos pelas AA com a sua PI, para se entender a alegada simplificação.

85. A R., desde que encetou negociações com a A., a HV deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.

86. A S IV procedeu à emissão das faturas em 22/02/2019.

87. Nas faturas foram emitidas pela S IV, não consta qualquer “retenção na fonte”.

88. A HV acabou por devolver as faturas.

89. Foram várias as propostas de arrendamento apresentadas pela HV à S IV, não as tendo esta aceite em virtude de não concordar com o montante da renda.

90. A S IV nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pela R. HV, tendo o contrato de arrendamento caducado em 1 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.

91. No “contrato” de cessão datado de 27 de maio de 2017, consta, entre o mais “(…) a CEDENTE transmite à CESSIONÁRIA a sua posição contratual detida no contrato com efeitos a partir de 2 de novembro de 2016 (…)”.

92. Este contrato apenas se mostra assinado pela A. S III, UNIPESSOAL, LDA

93. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a HV desde logo manifestou perante a S III a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo FS fossem alargados.

94. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.

95. Na altura em que entra no negócio, a HV acordou verbalmente em assumir a posição da FS, mas não chegou a assinar o respetivo acordo escrito de cessão de posição contratual. 96. A R., desde que encetou negociações com a A., a HV deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.

97. A S III só procedeu à emissão das faturas em 22/02/2019.

98. Nas faturas foram emitidas pela S III, não consta qualquer “retenção na fonte”.

99. A HV acabou por devolver as faturas.

100. A S III nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pelas RR., tendo o contrato de arrendamento caducado em 1 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.

101. Na altura em que entra no negócio cuja cessão foi efetuada em 24 de outubro de 2017, relativamente a uma loja comercial, a HV acordou verbalmente em assumir a posição da FS, no que diz respeito às demais frações habitacionais do mesmo prédio.

102. Por entender que o prazo de 2 anos era curto para obter rentabilidade resultante da exploração das frações, a HV desde logo manifestou perante a S II a intenção de entrar neste negócio desde que os prazos de arrendamento que haviam sido acordados com o Fundo FS fossem alargados.

103. O alargamento deste prazo era condição que a R. considerava essencial para realizar o negócio.

104. A R., desde que encetou negociações com a A., a HV deixou explícito que pretendia estender os prazos de duração dos contratos originários.

105. Em 12 março 2018, a HV procedeu ao pagamento de €135.226,26, em 12 março 2018, a “O” procedeu ao pagamento de €70.166,28 em 30 janeiro 2019, a R. HV procedeu pagamento de €86.544,81 e em 1 de fevereiro de 2019, a “O” pagou €43.672,10, relativamente a este contrato.

106. Nas faturas emitidas pela S II, não é considerada a eventual “retenção na fonte”.

107. A HV acabou por devolver as faturas.

108. A S II nunca acedeu à extensão dos prazos pretendidos pelas RR., tendo o contrato de arrendamento caducado em 29 de novembro de 2018, por decurso do prazo fixado.”

No que se refere à factualidade considerada como não provada, fez-se constar da sentença recorrida o seguinte:

“Com possível relevância para a apreciação da causa, não se demonstrou da (p.i): factos 4, 6, 7, 16, 17, 21, 33, 44, 46, 71, 73, 74, 83 (desde “e da necessidade”), 85 e 89. Efetivamente, não foi produzida prova destes factos. Veja-se que vários destes factos referem-se a escrituras de compra e venda, que não se mostram juntas aos autos, sendo certo que só por documentos autênticos tal poderia ser provado.

Da contestação/reconvenção, com possível interesse para a causa (excluindo-se os factos conclusivos, repetidos e de direito), não se demonstraram os factos 28, 31, 32 (desde “bem como”), 40, 45 (na parte relativa ao motivo), 46, 47, 53, 67, 78 (na parte relativa ao motivo), 93 (desde “bem como”), 101, 106 (na parte relativa ao motivo), 120, 142, 145 (desde “bem como”), 159 e 172.”

IV. Mérito do Recurso:

- Da reapreciação da prova.

Para a impugnação da matéria de facto deve a parte observar os requisitos legais previstos no artigo 640º do CPC, incluindo a formulação de conclusões, pois são estas que delimitam o objeto do recurso.

Preceitua o artigo 640º, n.ºs 1 e 2, do CPC:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”.

Como se lê no Acórdão do STJ de 01.10.2015, processo n.º 824/11.3TTLRS.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt:

“Quer isto dizer que recai sobre a parte Recorrente um triplo ónus:

Primo: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;

Secundo: fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;

Tertio: enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.

Ónus tripartido que encontra nos princípios estruturantes da cooperação, da lealdade e boa-fé processuais a sua ratio e que visa garantir, em última análise, a seriedade do próprio recurso instaurado, arredando eventuais manobras dilatórias de protelamento do trânsito em julgado da decisão” (cfr., também, sobre esta matéria, Lopes do Rego, in “Comentários ao Código de Processo Civil”, pág. 465 e que, nesta parte, se mantém atual).

Diz-se também no Acórdão do STJ de 19.02.2015, processo n.º 299/05.6TBMGD.P2.S1, acessível em www.dgsi.pt, que:

“(...), a exigência da especificação dos concretos pontos de facto que se pretendem questionar com as conclusões sobre a decisão a proferir nesse domínio tem por função delimitar o objeto do recurso sobre a impugnação da decisão de facto.

Por sua vez, a especificação dos concretos meios probatórios convocados, bem como a indicação exata das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, além de constituírem uma condição essencial para o exercício esclarecido do contraditório, serve sobretudo de parâmetro da amplitude com que o tribunal de recurso deve reapreciar a prova, sem prejuízo do seu poder inquisitório sobre toda a prova produzida que se afigure relevante para tal reapreciação, como decorre hoje, claramente, do preceituado no nº 1 do artigo 662º do CPC.

É, pois, em vista dessa função, no tocante à decisão de facto, que a lei comina a inobservância daqueles requisitos de impugnação com a sanção da rejeição imediata do recurso, ou seja, sem possibilidade de suprimento, na parte afetada, nos termos do artigo 640º, nº 1, proémio, e nº 2, alínea a), do CPC.

Não sofre, pois, qualquer dúvida que a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº 1 do referido artigo 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada”.

A interpretação da alínea c), do n.º 1, do artigo 640º do CPC, é-nos dada de forma exemplar por Abrantes Geraldes (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4ª Edição, pág. 156), podendo ler-se a este propósito que:

“O Recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem no reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente”.

Com este novo regime, em contraposição com o anterior, pretendeu-se que fosse rejeitada a admissibilidade de recursos em que as partes se insurgem em abstrato contra a decisão da matéria de facto.

Nessa medida, o recorrente tem que especificar os exatos pontos da matéria de facto que foram, no seu entender, erradamente decididos e indicar, também com precisão, o que entende que se dê como provado.

A imposição de tais indicações precisas ao recorrente, visou impedir “recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto, restringindo-se a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente.” (cfr. Abrantes Geraldes, ob. cit., p.153).

Também por esses motivos, o recorrente, além de ter que assinalar os pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados e indicar expressamente a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre esses pontos, tem igualmente que especificar os meios de prova constantes do processo que determinam decisão diversa quanto a cada um dos factos (cfr. Abrantes Geraldes, ob. cit., p.155).

Assim, quanto a cada um dos factos que pretende obter diferente decisão da tomada na sentença, tem o recorrente que, com detalhe, indicar os meios de prova deficientemente valorados, criticar os mesmos e, discriminadamente, concluir pela resposta que deveria ter sido dada, evitando-se assim que sejam apresentados recursos inconsequentes, e sem fundamentação que possa ser apreciada e analisada.

A este ónus de impugnação, soma-se um outro não menos importante, que é o ónus de conclusão, previsto no artigo 639.º, n.º 1, do CPC, onde se lê que “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”.

Este ónus de conclusão para além de visar a síntese das razões que estão subjacentes à interposição do recurso, visa também a definição do seu objeto.

Como se refere no sumário do Acórdão do STJ de 16.05.2018, processo n.º 2833/16.7T8VFX.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt:

“I- Sendo as conclusões não apenas a súmula dos fundamentos aduzidos nas alegações stricto sensu, mas também e sobretudo as definidoras do objeto do recurso e balizadoras do âmbito do conhecimento do tribunal, no caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente indicar nelas, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença, aqueles cuja alteração pretende e o sentido e termos dessa alteração.

II- Por menor exigência formal que se adote relativamente ao cumprimento dos ónus do art. 640º do CPC e em especial dos estabelecidos nas suas alíneas a) e c) do nº 1, sempre se imporá que seja feito de forma a não obrigar o tribunal ad quem a substituir-se ao recorrente na concretização do objeto do recurso.

III- Tendo o recorrente nas conclusões se limitado a consignar a globalidade da matéria de facto que entende provada mas sem indicar, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença e que impugna, os que pretende que sejam alterados, eliminados ou acrescentados à factualidade provada, não cumpriu o estabelecido no art. 640º, nº 1, als. a) e c) do CPC, devendo o recurso ser liminarmente rejeitado nessa parte.”

Assim, pretende-se que o recorrente indique de forma resumida, através de proposições sintéticas, os fundamentos de facto e/ou de direito, por que pede a alteração ou anulação da decisão, para que seja possível delimitar o objeto do recurso de forma clara, inteligível, concludente e rigorosa (neste sentido, veja-se ainda o Acórdão do STJ de 18.06.2013, processo n.º 483/08.0TBLNH.L1.S1, disponível no mesmo sítio).

Revertendo agora para o caso dos autos, constatamos, desde logo, que as Recorrentes não identificam nas respetivas conclusões os concretos pontos da matéria de facto que pretendem ver alterados (pese embora os identifique nos pontos 73 e 133 das suas alegações). Ou seja, as Recorrentes não observaram o disposto no artigo 640º, n.º 1, a), do CPC.

Conforme a propósito desse normativo se refere no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ de 17.10.2023, processo n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, disponível em www.dgsi.pt, “Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão da matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso.”

Em face do exposto, rejeita-se a impugnação da matéria de facto efetuada pelas Recorrentes.

- Da alteração da decisão proferida relativamente à matéria de facto, ao abrigo do disposto no artigo 662º, n.º 1, do Código Processo Civil.

Da matéria de facto considerada como provada na sentença recorrida consta o seguinte:

“4. Em 2 de novembro de 2016, a A. S IV celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto as frações autónomas (…).

8. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.

9. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. S IV, era no valor anual mínimo de 140.958,34€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S IV.

10. Pelo arrendamento a que acima se fez referência, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. S IV indicada no contrato.

(…)

29. A R. pagou à A. em março de 2018, o valor de €105.718,76, e em janeiro de 2019, o valor de €67.660,00, relativamente às rendas.”

Conforme resulta da leitura conjugada dos artigos 37º e 40º da petição e 21º e 22º da contestação, Autoras e Ré estão de acordo que o valor de cada uma das duas rendas anuais que efetivamente foram aplicadas na vigência desse contrato de arrendamento foi o valor mínimo contratualmente previsto de 140.958,34€ (veja-se que a soma dos dois valores identificados no artigo 37º da petição corresponde a 173.378,76 €, ou seja, a 140.958,34 € acrescidos de IVA calculado à taxa de 23%; e que o valor de 3.475,69€ a que as Rés aludem no artigo 21º da contestação tem por base de cálculo o valor de 140.958,34€, correspondendo ao valor da renda proporcional ao período de 9 dias compreendido entre 24.10.2017 e 01.11.2017).

Esse facto está assente entre as partes e é relevante para a decisão a proferir, uma vez que em sede de recurso as Autoras pretendem a eliminação do ponto 5. do segmento decisório da sentença recorrida, defendendo que nada devem às Rés. Para que se possa apurar se lhes assiste ou não razão é necessário considerar o valor das rendas concretamente aplicado pelas partes no contrato em causa.

Como tal, esse facto deve constar da matéria de facto provada.

Por outro lado, da articulação do artigo 37º da petição (e dos documentos no mesmo identificados que não sofreram impugnação), com os artigos 36º e 37º da contestação, resulta que as partes estão de acordo quanto às concretas datas dos pagamentos mencionados no ponto 29. do elenco de factos provados e quanto à autoria dos mesmos.

Também essa factualidade está assente entre as partes e também ela é relevante para a decisão da causa, concretamente, para que se possa apurar se as Autoras devem algum montante às Rés, pelo que deverá constar do elenco de factos provados.

Constam igualmente da matéria de facto considerada como provada na sentença:

“33. Em 2 de novembro de 2016, a A., S III celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto as frações autónomas (…).

38. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.

39. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. S III, era no valor anual mínimo de 362.679,78€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S III.

40. Pelo arrendamento supra descrito, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. S III indicada no contrato.

(…)

47. A R. pagou à A. em março de 2018, o valor de €177.450,17 e €94.559,66, e em janeiro de 2019, o valor de €113.568,10 e €60.518,19, referente às rendas.”

Conforme resulta da leitura conjugada dos artigos 64º e 67º da petição e 81º e 82º da contestação, Autoras e Rés estão de acordo que o valor de cada uma das duas rendas anuais que efetivamente foram aplicadas na vigência do contrato em causa foi o valor mínimo contratualmente previsto de 362.679,78€ (veja-se que a soma dos valores identificados no artigo 64º da petição corresponde ao montante de 362.679,78€ acrescido de IVA à taxa de 23%; e, que o valor de 157.989,27€ a que as Rés aludem no artigo 81º da contestação tem por base esse valor, sendo que enferma de um lapso manifesto, porquanto contabiliza apenas 159 dias no período compreendido entre 27.05.2017 e 01.11.2017, quando estão em causa 169 dias – o valor correto seria de 167.925,70€).

Esse facto está assente entre as partes e é relevante para a decisão a proferir, uma vez que em sede de recurso as Autoras pretendem a eliminação do ponto 5. do segmento decisório da sentença recorrida, defendendo que nada devem às Rés. Para que se possa apurar se lhes assiste ou não razão é necessário considerar o valor das rendas concretamente aplicado pelas partes no contrato em causa.

Como tal, esse facto deve constar do elenco de factos provados.

Por outro lado, da articulação do artigo 64º da petição (e dos documentos no mesmo identificados que não sofreram impugnação), com os artigos 97º e 98º da contestação, resulta que as partes estão de acordo quanto às concretas datas dos pagamentos mencionados no ponto 47. do elenco de factos provados e quanto à autoria dos mesmos.

Também essa factualidade está assente entre as partes e também ela é relevante para a decisão da causa, concretamente, para que se possa apurar se as Autoras devem algum montante às Rés, pelo que deverá ser incluída no elenco de factos provados.

Constam ainda da matéria de facto considerada como provada na sentença:

“50. Em 29 de novembro de 2016, a A. S II celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto catorze frações autónomas (…).

55. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 29 de novembro de 2016 e termo no dia 28 de novembro de 2018.

56. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora REQUERENTE S II, era no valor anual mínimo de 273.856,72€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S II.

57. As rendas eram anuais, sendo a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora REQUERENTE indicada no contrato.

(…)

78. A R. pagou em março de 2018, o valor de 135.226,26€ e 70.166,28€, e em janeiro de 2019, o valor de 86.544,81€ e 43.672,10€, referente às rendas.”

Conforme resulta da leitura conjugada dos artigos 113º da petição, 60º da réplica e 131º e 132º da contestação, Autoras e Rés estão de acordo que o valor de cada uma das duas rendas anuais que efetivamente foram aplicadas na vigência do contrato em causa foi o valor mínimo contratualmente previsto de 273.856,72€ (veja-se que o valor de 25.509,94€ a que as Rés aludem no artigo 131º da contestação tem por base esse valor, sendo que enferma de um lapso manifesto, porquanto contabiliza apenas 34 dias no período compreendido entre 24.10.2017 e 28.11.2017, quando estão em causa 36 dias – o valor correto seria de 27.010,52€).

Esse facto está assente entre as partes e é relevante para a decisão a proferir, uma vez que em sede de recurso as Autoras pretendem a eliminação do ponto 5. do segmento decisório da sentença recorrida, defendendo que nada devem às Rés. Para que se possa apurar se lhes assiste ou não razão é necessário considerar o valor das rendas concretamente aplicado pelas partes no contrato em causa.

Como tal, esse facto deve constar do elenco de factos provados.

Por outro lado, da articulação do artigo 110º da petição (e dos documentos no mesmo identificados que não sofreram impugnação), com os artigos 149º, 150º e 151º da contestação (e do documento identificado no artigo 151º que não sofreu impugnação), resulta que as partes estão de acordo quanto às concretas datas dos pagamentos mencionados no ponto 78. do elenco de factos provados e quanto à autoria dos mesmos.

Também essa factualidade está assente entre as partes e é relevante para a decisão da causa, concretamente para o apuramento dos valores em dívida pelas Rés, pelo que deve constar do elenco de factos provados.

Atento o exposto, em conformidade com o disposto no artigo 662º, n.º 1, do CPC:

- aditam-se ao elenco de factos considerados como provados na sentença recorrida três novos pontos com a seguinte numeração e redação:

109. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 4. foi fixado no montante de 140.958,34€, a que acresceria IVA.

110. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 33. foi fixado no montante de 362.679,78€, a que acresceria IVA.

112. O valor de cada uma das duas rendas anuais previstas no contrato de arrendamento a que se alude em 50. foi fixado no montante de 273.856,72€, a que acresceria IVA.

- altera-se a redação dos pontos 29, 47 e 78 do elenco de factos considerados como provados na sentença recorrida, a qual passa a ser a seguinte:

29. A R. “HV” pagou à A., em 12 de março de 2018, o valor de €105.718,76, e em 30 de janeiro de 2019 o valor de €67.660,00, relativamente às rendas.

47. As RR. “HV” e “O” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de €177.450,17 e €94.559,66, e em 30 de janeiro de 2019, respetivamente, os valores de €113.568,10 e €60.518,19, referente às rendas.”

78. As RR. “HV” e “O” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de 135.226,26€ e 70.166,28€, em 30 de janeiro de 2019 a R. “HV” pagou à A. o valor de 86.544,81€ e em 01.02.2019 a R. “O” pagou à A. o valor de 43.672,10€, referente às rendas.

- Da responsabilidade das Rés, perante a Autora “S II”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24.10.2017.

A concreta questão que aqui se coloca é a de saber se as Rés são devedoras à Autora da totalidade da primeira renda anual prevista no contrato de arrendamento celebrado em 20.11.2016, como defendem as Autoras, ou apenas na proporção correspondente ao período posterior à cessão da posição contratual, como defendem as Rés (quanto à segunda renda anual, as partes concordam que é devida na totalidade).

Na sentença recorrida considerou-se que a resposta a essa questão passa pela interpretação do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24 de outubro de 2017.

Entendemos que não.

Vejamos porquê.

Para um melhor enquadramento da questão, cumpre referir aqui a seguinte factualidade considerada como provada:

“50. Em 29 de novembro de 2016, a A. S II celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto catorze frações autónomas designadas pelas letras (…), todas do prédio urbano (…).

51. O objetivo do FUNDO FS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. S II era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.

52. O FUNDO FS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.

53. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora A. S II.

54. Foi acordado entre a ora A. S II e o FUNDO FS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.

55. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 29 de novembro de 2016 e termo no dia 28 de novembro de 2018.

56. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora REQUERENTE S II, era no valor anual mínimo de 273.856,72€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S II.

57. As rendas eram anuais, sendo a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora REQUERENTE indicada no contrato.

58. No dia 27 de dezembro de 2016 a A. S II e o FUNDO FS celebraram um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

59. O contrato em causa, tal como consta do considerando G) foi celebrado na sequência de uma declarada venda da fração autónoma designada pela letra “G” pela A. S II a terceiros.

60. A A. S II assumiu a obrigação de aquando da venda a terceiros das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento, celebrar com o terceiro adquirente o competente contrato de arrendamento, através do qual assumiria a posição de arrendatária, com a possibilidade de subarrendar o locado, por forma a garantir a manutenção do direito ao arrendamento por parte do FUNDO FS e as Partes poderem cumprir as obrigações assumidas no contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016.

61. Com o contrato celebrado em 27 de dezembro de 2016, a A. S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “G”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.

62. Por referência ao contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 este manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras (…).

63. Quanto à relação existente entre a A. S II e o FUNDO FS, por referência à fração vendida a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016, e com efeitos ao dia 15 de dezembro de 2016, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.

64. Em 11 de janeiro de 2017 foi celebrado entre a S II e o FUNDO FS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

65. As Partes acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 por referência às frações entretanto declaradas como vendidas pela S II (frações autónomas designadas pelas letras “F” e “K”), com efeitos à data de 11 de janeiro de 2017.

66. O contrato de arrendamento celebrado em 29 de novembro de 2016 manteve-se inalterado no que referia às frações autónomas designadas pelas letras (…).

67. Quanto à relação existente entre a A. S II e o FUNDO FS, por referência às frações ditas como vendidas a terceiros, acordaram as Partes na conversão do contrato de arrendamento e com efeitos ao dia 11 de janeiro de 2017, num contrato de subarrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se em vigor nos exatos termos, com exceção do considerando G), e cláusulas oito, número 1 e nove.

68. Quando a REQUERENTE S II declarou que vendeu a terceiros as frações autónomas designadas pelas letras “E” e “N”, foi celebrado em 24 de janeiro de 2017 entre a S II e o FUNDO FS um contrato denominado “Acordo de Revogação Parcial de Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais e contrato de subarrendamento para fins não habitacionais”.

69. Com o contrato celebrado em 23 de fevereiro de 2017 a REQUERENTE S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma designada pela letra “H”, dita como transmitida pela S II a terceiros, com efeitos ao dia 23 de fevereiro de 2017.

70. A A. S II e o FUNDO FS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “C”), com efeitos à data de 20 de abril de 2017.

71. Com o contrato celebrado em 23 de outubro de 2017, a A. S II e o FUNDO FS acordaram na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “I”), com efeitos à data de 15 de dezembro de 2016.

72. A A. S II e o FUNDO FS acordaram também na revogação parcial do contrato de arrendamento por referência à fração autónoma dita como transmitida pela S II a terceiros (fração autónoma designada pela letra “M”), com efeitos ao dia 9 de agosto de 2018.

73. Relativamente à fração autónoma designada pela letra “A”, com a intervenção da A. S II, o FUNDO FS celebrou em 16 de janeiro de 2017, um contrato de subarrendamento com a sociedade CC – Lda. com o NIPC (…).

74. Foi celebrado entre o FUNDO FS, na qualidade de cedente, e a R. HV, na qualidade de cessionária, o contrato de cessão da posição contratual de subarrendamento, por referência ao contrato de subarrendamento celebrado no dia 16 de janeiro de 2017, nos termos em que consta de fls. 166 a 170 e de forma gratuita.

75. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à A. HV correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da REQUERENTE S II, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. O, tendo a REQUERIDA HV indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que fossem faturados a si e à R. O.

(…)

77. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 28 de novembro de 2018, conforme estava convencionado.

78. As RR. “HV” e “O” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de 135.226,26€ e 70.166,28€, em 30 de janeiro de 2019 a R. “HV” pagou à A. o valor de 86.544,81€ e em 01.02.2019 a R. “O” pagou à A. o valor de 43.672,10€, referente às rendas.”

Para além da referida factualidade, importa ainda ter presente que na sentença recorrida foi considerado que o contrato de cessão de posição contratual aqui em causa é composto por uma parte escrita (o denominado “Acordo de Cessão de Posição Contratual do Contrato de Subarrendamento Para Fins Não Habitacionais – Tripartido Celebrado a 16 de Janeiro de 2017”, junto com a petição como doc. 32 e referenciado no ponto 74. do elenco de factos provados), e por uma parte não escrita (acordada verbalmente), englobando dessa forma todas as frações objeto do contrato de arrendamento identificado no ponto 50. do elenco de factos provados. Efetivamente, escreveu-se na sentença, a propósito da interpretação que na mesma foi dada à parte final do n.º 3 da cláusula primeira da “parte escrita” do contrato que “Esta circunstância não deixa de se estender à parte não escrita do contrato de cessão (acordada de forma meramente verbal), mas aceite pelas partes como tendo sido igualmente acordado, relativamente às restantes frações.” E, quanto a esse entendimento, não foi a referida sentença objeto de recurso, motivo pelo qual se tem o mesmo por assente.

Em matéria de direito, cumpre referir que a cessão da posição contratual tem o seu regime geral disciplinado no artigo 424º e seguintes do Código Civil.

Determina esse normativo, no seu n.º 1, que “No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão.”

Trata-se de um contrato que opera uma mera modificação subjetiva de outro contrato, passando o cedente a ser substituído pelo cessionário.

A cessão de posição contratual traduz-se na “extinção subjetiva da relação contratual, quanto ao cedente, sendo a mesma relação adquirida pelo cessionário e permanecendo idêntica, apesar desta modificação de sujeitos” – cfr. Mota Pinto, “Cessão da Posição Contratual”, pág. 450.

Feito este enquadramento e revertendo para a concreta situação dos autos, importa ter presente que o contrato de cessão de posição contratual foi celebrado entre o “Fundo FS”, na qualidade de cedente, e a Ré “HV”, na qualidade de cessionária. A intervenção da Autora “S II” nesse contrato visou tão só a prestação do seu consentimento à transmissão da posição contratual do cedente para a cessionária (veja-se o considerando B desse contrato), consentimento esse exigido pelo citado artigo 424º, n.º 1, do Código Civil.

Isso significa que os concretos termos da cessão acordados pelas partes e vertidos no contrato de cessão de posição contratual celebrado, recorde-se, entre o “Fundo FS” e a Ré “HV”, apenas produzem efeitos entre elas, sendo inoponíveis à Autora “S II”, pois esta nele não teve intervenção.

Por força desse contrato de cessão de posição contratual, a Ré “HV” passou a ocupar no contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016, perante a Autora “S II” e com o seu consentimento, a posição contratual que antes era ocupada pelo “Fundo FS”, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo. E uma dessas obrigações era precisamente a de pagamento à Autora “S II” da primeira renda anual contratualmente prevista. Efetivamente, à data da cessão da posição contratual a primeira renda anual ainda não se havia vencido, pelo que a obrigação de pagamento da mesma na data de vencimento transmitiu-se na sua totalidade para a cessionária.

É verdade que conforme se refere na sentença recorrida, consta da parte final do n.º 3 da cláusula primeira do contrato de cessão de posição contratual que “Na presente data o CEDENTE entrega à CESSIONÁRIA (…) o proporcional da renda do mês de Outubro de 2017.” No entanto, conforme referimos, qualquer que seja a interpretação que se pretenda dar a essa cláusula, o certo é que a mesma reflete o acordado entre o cedente e a cessionária, vinculando-os a ambos, produzindo efeitos entre ambos, mas já não à Autora “S II” que nesse acordo não teve intervenção.

Atento o exposto, no que a tal questão se refere, conclui-se que pelas Rés é devida a totalidade da primeira renda anual (na proporção entre elas estabelecida), a qual ascende ao valor de 273.856,72€ (igual ao valor da segunda renda anual), procedendo nessa medida o recurso, com a consequente revogação, nessa parte, da sentença recorrida.

- Da responsabilidade das Rés, perante a Autora “S III”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017.

A questão que aqui se coloca é exatamente a mesma que se colocou relativamente ao contrato de cessão de posição contratual celebrado em 24.10.2017, acima referido.

Trata-se de saber se as Rés são devedoras à Autora da totalidade da renda relativa à primeira renda anual prevista no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, como defendem as Autoras, ou apenas na proporção correspondente ao período posterior à cessão da posição contratual, como se entendeu na sentença recorrida, sendo que quanto à segunda renda anual as partes estão de acordo que é devida na totalidade.

Também aqui entendemos que a questão não passa pela interpretação do contrato de cessão de posição contratual, conforme se entendeu na sentença recorrida.

Para um melhor enquadramento da questão, cumpre referir a seguinte factualidade considerada como provada:

“33. Em 2 de novembro de 2016, a A., S III celebrou o contrato de arrendamento para fins não habitacionais com o FUNDO FS, tendo por objeto as frações autónomas designadas pelas letras (…), todas do prédio urbano (…).

34. O objetivo do FUNDO FS com a celebração do contrato de arrendamento com a A. S III era o de diretamente, ou através terceiros devidamente autorizados, subarrendar as frações autónomas ou efetuar a sua exploração no regime de alojamento local.

35. O FUNDO FS ou os terceiros autorizados por via dos subarrendamentos ou alojamento de curta duração receberiam as competentes rendas.

36. Considerando a finalidade referida no contrato de arrendamento celebrado ficou deste, desde logo, a constar a autorização necessária ao subarrendamento e arrendamento de curta duração da ora REQUERENTE S III.

37. Foi acordado entre a ora A. S III e o FUNDO FS que caso ocorresse a transmissão da propriedade de alguma das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento as Partes se obrigavam a efetuar as necessárias diligências para, por referência às frações transmitidas, celebrar um contrato de subarrendamento.

38. O contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo de 2 (dois) anos, com início no dia 2 de novembro de 2016 e termo no dia 1 de novembro de 2018.

39. Foi convencionado que a renda a pagar pelo FUNDO FS, na qualidade de Arrendatário, à Senhoria, ora A. S III, era no valor anual mínimo de 362.679,78€, acrescida de IVA, sendo que se do rendimento líquido do arrendatário com a cedência das frações a terceiros resultasse um valor superior ao valor fixado seria esse o valor da renda anual a pagar à A. S III.

40. Pelo arrendamento supra descrito, o Arrendatário obrigou-se ao pagamento de rendas anuais a primeira com vencimento no final de 12 meses do contrato e a segunda com vencimento no final de 24 meses do contrato, a pagar por transferência bancária efetuada pelo Arrendatário para a conta da ora A. S III indicada no contrato.

41. No dia 27 de maio de 2017, foi celebrado entre o FUNDO FS, na qualidade de cedente, e a RÉ HV, na qualidade de cessionária, um contrato de cessão da posição contratual de Arrendatária.

42. Através do referido contrato de cessão da posição contratual a ora RÉ HV assumiu a posição de Arrendatária da AUTORA S III, por referência ao contrato de arrendamento celebrado no dia 2 de novembro de 2016.

43. Nos termos do referido contrato de cessão da posição contratual a posição de arrendatária foi cedida gratuitamente pelo FUNDO FS à ora RÉ HV.

44. E porque as catorze frações autónomas arrendadas à R. HV correspondem à totalidade das frações do prédio, com o acordo da A. S III, e sendo que a situação de exploração das frações em regime de alojamento local se enquadrava na limitação legalmente prevista, parte das frações passaram a ser exploradas pela R. O, tendo a R. HV indicado expressamente os dados da sociedade e valores que pretendia que lhe fossem faturados e à R. O.

(…)

46. O contrato de arrendamento, caducou, por decurso do prazo fixado, no dia 1 de novembro de 2018, conforme convencionado entre as Partes.

47. As RR. “HV” e “O” pagaram à A., em 12 de março de 2018, respetivamente, os valores de €177.450,17 e €94.559,66, e em 30 de janeiro de 2019, respetivamente, os valores de €113.568,10 e €60.518,19, referente às rendas.”

Cumpre referir que apesar de constar dos autos uma versão escrita desse contrato, junta com a petição como doc. 16, a mesma não se encontra assinada pela Ré “HV”. Na sentença recorrida, depois de constatado esse facto, escreveu-se que “Está, no entanto, assente, e as partes nisso acordaram, que a R. passou a assumir os arrendamentos referentes a esse escrito nessa data.” E, quanto a esse entendimento, não foi a referida sentença objeto de recurso, motivo pelo qual se tem o mesmo por assente entre as partes.

Também não se questiona que a transmissão da posição contratual do cedente, o “Fundo FS”, para a cessionária, a Ré “HV”, foi consentida pela Autora “S III”.

Esclarecidos estes aspetos e dando aqui por reproduzido tudo quanto já acima referimos a propósito do contrato de cessão de posição contratual, importa realçar que o contrato de cessão de posição contratual aqui em apreço foi celebrado entre o “Fundo FS”, na qualidade de cedente, e a Ré “HV”, na qualidade de cessionária. A Autora “S III” não interveio nesse contrato, limitando-se a prestar o seu consentimento à transmissão da posição contratual do cedente para a cessionária.

Os concretos termos da cessão acordados pelas partes e vertidos no contrato de cessão de posição contratual celebrado entre o “Fundo FS” e a Ré “HV” apenas produzem efeitos entre elas, sendo inoponíveis à Autora “S II”, pois esta nele não teve intervenção.

Por força desse contrato de cessão de posição contratual, a Ré “HV” passou a ocupar no contrato de arrendamento celebrado em 02.01.2016, perante a Autora “S III”, que nisso consentiu, a posição contratual que antes era ocupada pelo “Fundo FS”, com todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo. E uma dessas obrigações era precisamente a de pagamento à Autora “S III” da primeira renda anual contratualmente prevista. De facto, à data da cessão da posição contratual a primeira renda anual ainda não se havia vencido, pelo que a obrigação de pagamento da mesma na data do seu vencimento transmitiu-se na sua totalidade para a cessionária.

Conclui-se assim que é devida pelas Rés a totalidade da primeira renda anual (na proporção entre elas estabelecida), a qual ascende ao valor de 362.679,78€ (igual ao valor da segunda renda anual).

Atento o exposto, também no que a tal questão se refere procede o recurso, revogando-se, nessa parte, a sentença recorrida.

Por uma questão de articulação lógica das várias questões colocadas nos recursos interpostos, iremos conhecer de imediato da questão suscitada no recurso subordinado.

- Da responsabilidade da Ré “HV”, perante a Autora “S IV”, pelo pagamento das rendas previstas no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016, em razão dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017.

Conforme se refere na sentença recorrida, consta expressamente do texto do contrato de cessão de posição contratual celebrado em 27.05.2017, junto com a petição como doc. 9, que a Ré “HV” assumiu “(…) todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, nomeadamente o pagamento integral das rendas anuais que se vencerão em 01 de Novembro de 2017 e em 1 de Novembro de 2018, o que é expressamente aceite pela CESSIONÁRIA” (veja-se o n.º 1 da cláusula primeira).

O texto da citada cláusula não deixa quaisquer dúvidas. Através do contrato de cessão de posição contratual a Ré vinculou-se expressamente, perante a cedente, ao pagamento integral da primeira renda prevista no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016.

E a verdade é que, mesmo que do dito contrato não constasse essa referência expressa, o resultado, perante a Autora “S IV”, sempre seria o mesmo. É que, conforme acima já tivemos a oportunidade de explicar a propósito dos demais contratos de cessão de posição contratual em causa nos autos, a Autora “S IV” apenas intervém no contrato de cessão de posição contratual agora em causa para dar o seu consentimento à transmissão da posição contratual, conforme exige o disposto no artigo 424º, do Código Civil, e nada mais.

Tendo presente tudo quanto acima já foi dito a propósito dos efeitos do contrato de cessão de posição contratual, de nada adianta à Ré invocar perante a Autora “S IV” que a decisão de a condenar no pagamento da totalidade da primeira renda anual prevista no contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016 viola o disposto no artigo 334º do Código Civil, referindo, para o efeito, que a mesma conduz a uma situação injusta que excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito exercido. Efetivamente, o equilíbrio entre as prestações assumidas no contrato de cessão de posição contratual, ou a falta dele, é questão que poderá ser discutida entre cedente e cessionário, mas que seguramente não é oponível à aqui Autora “S IV”, a qual se limitou a consentir na transmissão da posição contratual da cedente para a cessionária.

Atento o exposto, conclui-se que quanto a tal contrato são devidas as duas rendas anuais nele previstas na sua totalidade e que ascendem ao valor, cada uma delas, de 140.958,34€.

Assim sendo, improcede o recurso subordinado, confirmando-se, quanto a tal matéria, a sentença recorrida.

- Da indemnização prevista no artigo 1041º do Código Civil (se a mesma deve ser calculada sobre os valores totais das rendas que venham a ter-se como devidas, sem que lhes sejam deduzidos os valores pagos pelas Rés).

Nos termos do artigo 1041º, n.º 1, do Código Civil, de acordo com a redação em vigor até 12.02.2019, “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”

Com a alteração introduzida a esse normativo pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, que entrou em vigor no dia 13.02.2019, a indemnização nele prevista passou a ser de 20%.

No que à indemnização em causa se refere, diz-se na sentença recorrida o seguinte: “Efetivamente, “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo” (n.º 1 do artigo 428.º do Código do Processo Civil). Assim, até ao oferecimento das faturas pelas AA., as RR. não estavam obrigadas a pagar as rendas, sendo que essa obrigação se concretizou com o recebimento destas. (…) Ora, se as faturas apenas foram enviadas em 22/02/2019, e independentemente do valor devido ou da data do respetivo recebimento, a obrigação de pagamento efetivo das quantias que estivessem em dívida só nessa altura se consolidou, podendo as RR. recusar legitimamente o pagamento da sua prestação (rendas) até esse momento. Não estando em mora, a obrigação do pagamento das rendas não se tinha ainda vencido e, quando se venceu, já estava em vigor a nova redação do referido artigo. Assim, só tendo as AA. entrado em mora após o recebimento das faturas em causa, é aplicável a nova redação deste artigo, pelo que a indemnização a fixar se reportará ao valor correspondente a de 20%.”

De acordo com o Tribunal a quo as Rés apenas incorrem em mora na obrigação de pagamento das rendas na data do envio das faturas.

Não concordamos com essa posição.

As Rés não invocaram a exceção de não cumprimento prevista no citado artigo 428º do Código Civil, à qual se alude na sentença recorrida, o que só por si afastaria a sua aplicação. Tenha-se presente que estando em causa matéria de exceção, a alegação e prova desse facto sempre competiria às Rés, em obediência ao disposto no artigo 342º, n.º 2, do Código Civil.

De qualquer forma, sempre se dirá que sendo a renda uma obrigação pecuniária periódica com prazo certo, a mesma vence-se na data convencionada, sem necessidade de interpelação, pelo que a sua exigibilidade não depende da emissão de fatura prévia à data fixada no contrato pelas partes para cumprimento (artigo 805º, n.º 2, al. a), do Código Civil).

Assim, só oferecendo o pagamento da renda e não lhes sendo passada factura/recibo ou documento equivalente que satisfaça as exigências do IVA poderiam as Rés recusar legitimamente a sua prestação, fazendo então incorrer as Autoras em mora (mora creditoris). Com efeito, as Rés, enquanto sujeitos passivos com possibilidade de fazer repercutir o IVA sobre os seus clientes, carecem de suporte documental idóneo a tal finalidade sob pena de ficarem impossibilitadas de acionar o funcionamento do regime de dedução do IVA, pelo que a emissão de factura/recibo ou documento equivalente pelas Autoras contra o pagamento das rendas integra, no caso, uma obrigação acessória do senhorio, ou seja, das Autoras.

Só nessas circunstâncias a falta de emissão de tal documento constituiria recusa de cooperação indispensável à realização da prestação das Rés (cfr. Antunes Varela, “das Obrigações em Geral, 3ª ed., Vol. II, pág. 61) suscetível de legitimar a recusa do cumprimento da obrigação de pagamento das rendas, já que tal faria incorrer as Autoras em mora por não praticarem os atos necessários ao cumprimento da obrigação de pagamento das rendas pelas Rés (artigos 787º e 813º do Código Civil).

No sentido exposto veja-se o Acórdão da RE de 30.06.2022, processo n.º 3414/20.6T8LRA.E1, disponível em www.dgsi.pt.

Ora, nada disso foi invocado nos autos, motivo pelo qual, a existir mora, a mesma deverá ser considerada com referência à data de vencimento das rendas e não com referência à data em que foram enviadas às Rés as respetivas faturas.

Assim sendo, conforme defendem as Autoras, a indemnização prevista no artigo 1041º do Código Civil deverá ser calculada sobre o valor total das rendas em dívida, e não apenas sobre o valor que resultar da subtração a esse valor dos montantes pagos pelas Rés.

Saliente-se que, independentemente da redação do artigo 1041º, n.º 1, do Código Civil em vigor à data de vencimento das rendas, as Autoras efetuam o cálculo da indemnização prevista nesse normativo com referência à percentagem de 20%, conforme resulta dos artigos 43º, 69º e 115º da petição, apenas peticionando a final os montantes correspondentes a essa percentagem. Como tal, será essa a percentagem a considerar na decisão a proferir.

Atento o exposto e no que a tal questão se refere, procede o recurso interposto pelas Autoras.

- Dos juros de mora (se os mesmos devem ser calculados sobre os valores em dívida desde as datas fixadas para o pagamento das rendas).

Ora, tendo nós concluído que as Rés incorrem em mora na obrigação de pagamento das rendas nas datas em que as mesmas se vencem sem que tenham sido pagas, conforme acima se expôs, será a partir dessa data que serão contabilizados os juros de mora.

Nessa medida, os juros de mora (que as partes não questionam ser devidos) devem ser contabilizados sobre o valor total das rendas em dívida e não apenas sobre o valor que resultar da subtração a esse valor dos montantes pagos pelas Rés.

Assim, procede também nessa parte o recurso interposto.

- Da revogação do ponto 5. do segmento decisório da sentença, concluindo-se que a Autora “S II” nada deve às Rés.

A resposta a tal questão exige que se verifique se os valores pagos pelas Rés são ou não suficientes para dar pagamento aos valores que pela mesma são devidos às Autoras, tendo presente que por estas é peticionado o pagamento das rendas em dívida acrescidas da indemnização prevista no artigo no artigo 1041º do Código Civil e, ainda, de juros de mora contabilizados sobre esses valores.

Tenha-se presente que de acordo com as regras de repartição do ónus da prova previstas no artigo 342º, n.º 2, do Código Civil, compete às Rés a demonstração do pagamento das rendas, porquanto esse pagamento traduz um facto extintivo do direito das Autoras.

Já acima se assinalaram os valores devidos pelas Rés relativamente a cada um dos três contratos de arrendamento em causa nos autos.

Assente que o cálculo da indemnização prevista no artigo 1041º do Código Civil e dos juros de mora deverá ser efetuado com referência à data contratualmente prevista para o pagamento das rendas, vejamos então se, de facto, as Rés incorreram em mora no pagamento das rendas.

Não temos dúvidas de que assim é no que se refere aos montantes devidos relativamente às primeiras rendas anuais previstas nos três contratos de arrendamento, porquanto o primeiro pagamento efetuado por conta dessas rendas apenas teve lugar em data posterior àquela que correspondia ao vencimento dessas rendas.

Vejamos.

Relativamente ao contrato de arrendamento celebrado em 29.11.2016 (no qual interveio a Autora “S II”), a primeira renda anual vencia-se no dia 28.11.2017.

Assim, o valor de 273.856,72 €, devido pelas Rés com referência a essa primeira renda, deveria ter sido pago nessa data. Sucede que os primeiros pagamentos efetuados pelas Rés apenas tiveram lugar no dia 12.03.2018. Isso significa que as Rés incorreram em mora no pagamento do montante da primeira renda anual a que estavam obrigadas, pelo que ao referido valor de 273.856,72 € acresce a indemnização prevista no artigo 1041º, n.º 1, do Código Civil, calculada à taxa de 20%, e que corresponde ao valor de 54.771,34€.

Com referência a esse contrato as Rés efetuaram os seguintes pagamentos:

- no dia 12.03.2018 pagaram 205.392,54€ (135.226,26€ + 70.166,28€);

- no dia 30.01.2019 a Ré “HV” pagou 86.544,81€; e,

- no dia 01.02.2019 a Ré “O” pagou 43.672,10€.

Esses pagamentos somados totalizam o valor de 335.609,45€.

O valor da primeira renda anual acrescido de IVA à taxa de 23% totalizaria o montante de 336.843,76€ (273.856,72€ + 62.987,04€).

No entanto, haverá que ter presente que relativamente a essa primeira renda anual não está demonstrado nos autos que tenha sido emitida qualquer fatura que justifique o pagamento do valor correspondente ao IVA, pelo que o mesmo não é devido. De facto, as faturas juntas com a petição, conforme decorre do respetivo descritivo, referem-se à segunda renda anual, vencida no ano de 2018. Por outro lado, conforme decorre do pedido formulado pela Autora, relativamente a essa segunda renda anual, vencida no ano de 2018 (de valor igual à primeira), apenas é peticionado o seu valor ilíquido, apesar de nas respetivas faturas ser incluído o valor do IVA, o que só pode significar que as Autoras o consideram pago.

Neste enquadramento, entendemos que com os pagamentos acima assinalados as Autoras consideraram paga a primeira renda anual (veja-se o artigo 110º da petição), bem como o IVA referente à segunda renda anual.

Assim, com referência a essa primeira renda anual apenas permanece em dívida a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, no valor de 54.771,34€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 29.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

A segunda renda anual, no valor ilíquido de 273.856,72€, com vencimento no dia 28.11.2018, é devida na totalidade, sendo que as Rés não demonstraram, como lhes competia, o seu pagamento.

Dúvidas não temos de que as Rés incorreram em mora relativamente ao pagamento desta segunda renda anual, pelo que ao valor da mesma acresce a indemnização de 20% prevista no artigo 1041º do Código Civil, no montante de 54.771,34€.

Sobre ambos os valores, que totalizam 328.628,06€, acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 29.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Assim sendo, a Autora “S II” não tem que restituir às Rés qualquer valor, pois nada lhes deve.

Pelo contrário, pelas Rés são-lhe devidos os seguintes montantes (na proporção entre elas acordada e que consta do doc. 17 junto com a petição, o qual não sofreu impugnação):

- a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no pagamento da primeira renda anual, no valor de 54.771,34€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 29.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

- a segunda renda anual, no valor de 273.856,72€, acrescida da indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no seu pagamento, no valor de 54.771,34€, ambos os valores acrescidos de juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 29.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Relativamente ao contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016 (no qual interveio a Autora “S III”), a primeira renda anual vencia-se no dia 01.11.2017.

Assim, o valor de 362.679,78€, referente a essa primeira renda anual, deveria ter sido pago nessa data. Sucede que os primeiros pagamentos efetuados pelas Rés apenas tiveram lugar no dia 12.03.2018. Isso significa que as Rés incorreram em mora no pagamento do montante da primeira renda anual a que estavam obrigadas, pelo que ao referido valor de 362.679,78€ acresce a indemnização de 20% prevista no artigo 1041º do Código Civil e que corresponde ao valor de 72.535,95€.

Com referência a esse contrato as Rés efetuaram os seguintes pagamentos:

- no dia 12.03.2018, pagaram o valor de 272.009,83€ (177.450,17€ + 94.559,66€);

- no dia 30.01.2019 pagaram o valor de 174.086,29€ (113.568,10€ + 60.518,19€);

Esses pagamentos somados totalizam o valor de 446.096,12€.

O valor da primeira renda anual acrescido de IVA à taxa de 23% totalizaria o montante de 446.096,12€ (362.679,78€ + 83.416,34€).

No entanto, haverá que ter presente que relativamente a essa primeira renda anual não está demonstrado nos autos que tenha sido emitida qualquer fatura que justifique o pagamento do valor correspondente ao IVA, pelo que o mesmo não é devido. De facto, as faturas juntas com a petição, conforme decorre do respetivo descritivo, referem-se à segunda renda anual, vencida no ano de 2018. Por outro lado, conforme decorre do pedido formulado pela Autora, relativamente a essa segunda renda anual, vencida no ano de 2018 (de valor igual à primeira), apenas é peticionado o seu valor ilíquido, apesar de nas respetivas faturas ser incluído o valor do IVA, o que só pode significar que as Autoras o consideram pago.

Neste enquadramento, entendemos que com os pagamentos acima assinalados as Autoras consideraram paga a primeira renda anual (veja-se o artigo 64º da petição), bem como o IVA que acresce ao valor da segunda renda anual.

Assim, com referência a essa primeira renda anual apenas permanece em dívida a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, no valor de 72.535,95€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

A segunda renda anual, no valor de 362.679,78€, com vencimento no dia 01.11.2018, é devida na totalidade, sendo que as Rés não demonstraram, como lhes competia, o seu pagamento.

Dúvidas não temos de que as Rés incorreram em mora relativamente ao pagamento desta segunda renda anual, pelo que ao valor da mesma acresce a indemnização de 20% prevista no artigo 1041º do Código Civil, no montante de 72.535,95€.

Sobre ambos os valores, que totalizam 435.215,73€, acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Assim sendo, a Autora “S III” não tem que restituir às Rés qualquer valor, pois nada lhes deve.

Pelo contrário, pelas Rés são-lhe devidos os seguintes montantes (na proporção entre elas acordada e que consta do doc. 17 junto com a petição, o qual não sofreu impugnação):

- a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no pagamento da primeira renda anual, no valor de 72.535,95€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

- a segunda renda anual, no valor de 362.679,78€, acrescida da indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no seu pagamento, no valor de 72.535,95€, ambos os valores acrescidos de juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Relativamente ao contrato de arrendamento celebrado em 02.11.2016 (no qual interveio a Autora “S IV”), a primeira renda anual vencia-se no dia 01.11.2017.

Assim, o valor de 140.958,34€ devido pela Ré “HV” com referência a essa primeira renda deveria ter sido pago nessa data. Sucede que o primeiro pagamento efetuado pela Ré apenas teve lugar no dia 12.03.2018. Isso significa que a Ré incorreu em mora no pagamento da primeira renda anual a que estava obrigada, pelo que ao referido valor de 140.958,34€ acresce a indemnização de 20% prevista no artigo 1041º do Código Civil e que corresponde ao valor de 28.191,66€.

Com referência a esse contrato a Ré “HV” efetuou os seguintes pagamentos:

- no dia 12.03.2018, pagou o valor de 105.718,76€;

- no dia 30.01.2019 pagou o valor de 67.660,00€.

Esses pagamentos somados totalizam o valor de 173.378,76€.

O valor da primeira renda anual acrescido de IVA à taxa de 23% totalizaria o montante de 173.378,76€ (140.958,34€ + 32.420,42€).

No entanto, haverá que ter presente que relativamente a essa primeira renda anual não está demonstrado nos autos que tenha sido emitida qualquer fatura que justifique o pagamento do valor correspondente ao IVA, pelo que o mesmo não é devido. De facto, as faturas juntas com a petição, conforme decorre do respetivo descritivo, referem-se à segunda renda anual, vencida no ano de 2018. Por outro lado, conforme decorre do pedido formulado pela Autora, relativamente a essa segunda renda anual, vencida no ano de 2018 (de valor igual à primeira), apenas é peticionado o seu valor ilíquido, apesar de nas respetivas faturas ser incluído o valor do IVA, o que só pode significar que as Autoras o consideram pago.

Neste enquadramento, entendemos que com os pagamentos acima assinalados as Autoras consideraram paga a primeira renda anual (veja-se o artigo 37º da petição), bem como o IVA que acresce ao valor da segunda renda anual.

Assim, com referência a essa primeira renda anual apenas permanece em dívida a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, no valor de 28.191,66€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

A segunda renda anual prevista no mesmo contrato ascendia ao valor de 140.958,34€ e vencia-se no dia 01.11.2018.

Dúvidas não temos de que a Ré incorreu em mora também relativamente ao pagamento desta segunda renda anual na sua totalidade. Assim, ao valor dessa renda em dívida acresce a indemnização de 20% prevista no artigo 1041º do Código Civil, a qual ascende ao valor de 28.191,66€. E, sobre ambos os valores, que totalizam 169.150,00€, acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Ora, quanto a tais valores a Ré não demonstrou ter pago, como lhe competia, qualquer montante à Autora “S IV”.

Assim sendo, conclui-se que a Autora “S IV” não tem que restituir à Ré “HV” qualquer valor, pois nada lhe deve.

Pelo contrário, pela Ré são-lhe devidos os seguintes montantes:

- a indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no pagamento da primeira renda anual, no valor de 28.191,66€, ao qual acrescem juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2017 até efetivo e integral pagamento.

- a segunda renda anual, no valor de 140.958,34€, acrescida da indemnização prevista no artigo 1041º do CC, devida pela mora no seu pagamento, no valor de 28.191,66€, ambos os valores acrescidos de juros de mora contabilizados à taxa legal de juro comercial desde 02.11.2018 até efetivo e integral pagamento.

Perante tudo quanto ficou exposto procede, também nesta parte, o recurso interposto pelas Autoras, devendo como tal ser revogado o ponto 5. do segmento decisório da sentença recorrida.

V. Decisão:

Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo desta 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa abaixo identificados, em julgar totalmente procedente o recurso principal, revogando-se parcialmente a sentença recorrida, e em julgar totalmente improcedente o recurso subordinado.

Consequentemente:

a) condena-se a Ré “HV”:

- no pagamento à Autora “S II” da quantia de 180.301,68€, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 72.120,68€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos, até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais;

- no pagamento à Autora “S III” da quantia de 236.600,23€, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 94.640,09€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,

- no pagamento à Autora “S IV” da quantia de 140.958,34€, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 56.383,34€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais;

b) condena-se a Ré “O”:

- no pagamento à Autora “S II” da quantia de 93.555,04€, correspondente à segunda renda vencida e não paga, da quantia de 37.422,00€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pelo mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais; e,

- no pagamento à Autora “S III” da quantia de 126.079,55€, correspondente à segunda renda vencida e não paga, e da quantia de 50.431,82€, referente à indemnização devida nos termos do artigo 1041.º do Código Civil pela mora no pagamento das primeira e segunda rendas, ambas as quantias acrescidas de juros vencidos desde a data de vencimento das respetivas obrigações e vincendos até integral pagamento, calculados à taxa de juro prevista para as transações comerciais.

c) revoga-se a sentença recorrida no que se refere à condenação contida no ponto 5. do seu segmento decisório.

Custas do recurso principal pelas Rés.

Custas do recurso subordinado pelas Rés.

Registe.

Notifique.

Lisboa, 06.05.2024,

Susana Gonçalves

Inês Moura

Laurinda Gemas