155/21.0T8MTR.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Não constitui nulidade da sentença, por excesso de pronúncia ou por condenação em objecto diverso do pedido, se são utilizadas pelo julgador diferentes argumentos, razões de direito ou qualificações jurídicas em relação ao alegado pelas partes. Assim, não é nula a sentença quando a Autora pede o pagamento de rendas vincendas após a resolução do contrato de arrendamento e os Réus são condenados no pagamento de uma indemnização por falta de restituição do locado.

II- É devida a remuneração prevista no art.º 1045.º do Cód. Civil mesmo que seja pedido o pagamento das “rendas vincendas” e não o pagamento de uma “indemnização”, pois o termo “renda” terá que ser interpretado no sentido de valor correspondente à ocupação do imóvel e consequente privação do mesmo posterior à resolução do contrato de arrendamento.

III- Para que se mostre cumprida a obrigação de restituição da coisa locada prevista na al. i) do art.º 1038.º do Cód. Civil não basta a mera declaração de que o locado está livre, sendo necessário um acto positivo por parte do locatário, nomeadamente a entrega das chaves da habitação.

Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães,

I- Relatório

EMP01..., Lda., propôs a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra AA e BB, pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento para habitação celebrado entre Autora e Réus, por incumprimento destes e que seja decretado o despejo do locado, condenando os Réus a entrega-lo de imediato à Autora, livre de pessoas e coisas e a pagar-lhe as rendas referentes aos meses de janeiro a outubro de 2021, no montante total de € 2.200,00, a que acrescerão as rendas vincendas até à data da efetiva entrega do locado.

Alegou, para tal, ter celebrado com os Réus um contrato de arrendamento para fins habitacionais tendo por objecto uma fracção autónoma de que prédio, da qual é proprietária e que estes não efectuaram o pagamento das rendas acima indicadas.

Citada, a 1.ª Ré contestou, invocando que ambos os Réus deixaram de habitar o locado em finais do mês de março de 2021, em consequência do término do seu relacionamento amoroso, dele removendo todos os seus pertences, o que comunicou via telefónica a um representante da Autora a 25/03/2021.

Admitiu, também, não terem sido pagas as rendas referentes aos meses de janeiro a março de 2021 e excecionou o abuso de direito.

O 2.º Réu também apresentou contestação, fazendo sua a apresentada pela 1.ª Ré.

Foi proferido despacho saneador, no qual foi fixada à acção o valor de € 8.800,00, após o que se procedeu à fixação do objecto do litígio e à enunciação dos temas da prova.

Procedeu-se à realização da audiência de julgamento.

De seguida foi proferida sentença, na qual foi decidido:

A. Declarar resolvido o contrato de arrendamento de fim habitacional celebrado entre EMP01..., Lda., AA e BB.

B. Condenar AA e BB ao pagamento da quantia de 1.110,00€, a título de rendas vencidas, e a quantia de 8.140,00€, a título de indemnização pela não restituição do locado, tudo no montante global de 9.250,00€ (nove mil duzentos e cinquenta euros).

Inconformada, a 1.ª Ré interpôs recurso desta sentença, pugnando pela sua revogação na parte referente à condenação no pagamento da quantia de € 8.140,00 a título de indemnização pela não restituição do locado ou, subsidiariamente, reduzindo o montante da mesma até 14/12/2023.

Formulou as seguintes conclusões:

1. A Recorrente insurge-se contra a decisão que a condenou no pagamento de indemnização no valor de €8.140,00, a título de ocupação indevida do locado, após resolução do contrato de arrendamento.

2. A sentença recorrida incorre em erro de julgamento por errónea aplicação de Direito, porquanto reconhece uma indemnização não peticionada pela Autora, em violação do princípio do dispositivo e dos limites objetivos da instância (arts. 3.º, 609.º, 615.º do CPC).

3. A Autora limitou-se a peticionar a declaração de resolução do contrato, operada em momento anterior ao da propositura da ação, e o pagamento de rendas vencidas e vincendas, não tendo formulado qualquer pedido indemnizatório com base na ocupação indevida do imóvel após a resolução contratual.

4. Também não alegou factos relativos à ocupação ilegítima ou indevida do locado após 08/04/2021, nem à frustração de qualquer plano concreto e legítimo de utilização do imóvel.

5. A sentença recorrida decidiu para além do pedido, condenando com base num enquadramento jurídico não alegado nem peticionado, e sobre factos que não foram objeto de contraditório.

6. Esta atuação viola o disposto nos artigos 3.º, n.º 1, 609.º, n.º 1, 615.º, n.º 1, alíneas d) e e) e 607.º, n.º4 doCPC, devendo a sentença ser considerada nula por excesso de pronúncia e alteração da causa de pedir.

7. A sentença baseia-se, para fixar a indemnização, no disposto nos artigos 1038.º, alínea i), e 1045.º, n.º 1 do Código Civil, mas sem que estejam preenchidos os respetivos pressupostos legais, nomeadamente a existência de ocupação ilegítima e de um prejuízo real e concreto alegado e provado, não sendo admissível que, através do mero pedido de pagamento de “rendas vincendas até entrega efetiva do locado” possa o Tribunal arbitrar, sem mais, indemnização decorrente da privação do uso.

8. A jurisprudência dominante exige que a indemnização por ocupação indevida de imóvel após resolução de contrato apenas seja devida quando demonstrada a existência de frustração de um plano de utilização concreto, o que não se verifica no caso.

9. A decisão recorrida presume a existência de prejuízo com base no valor da renda, o que contraria a natureza indemnizatória da obrigação prevista no artigo 1045.º do Código Civil.

10. A sentença viola também os princípios da reciprocidade contratual, da boa-fé e da proibição do enriquecimento sem causa, ao manter uma obrigação de pagamento após a resolução contratual, sem base factual ou jurídica.

11. A subsistência da obrigação de pagamento da renda ou valor equivalente após a resolução do contrato carece de base legal, dado que se extingue o vínculo obrigacional ex nunc.

A título subsidiário,

12. A sentença recorrida omite um facto relevante e provado nos autos: a declaração formal e expressa dos Réus, nas respetivas contestações, de que a posse do locado já se encontrava na esfera da Autora, à qual reconheciam o pleno uso e disposição do bem.

13. Essa declaração consta da contestação da 1.ª Ré (13/11/2023) e do 2.º Réu (14/12/2023), nos mesmos termos, pelo que deveria ter sido alterado o ponto 10 dos factos provados para refletir corretamente essa realidade processual, nos seguintes termos: “10. A 1.ª Ré, AA, apresentou contestação a 13/11/2023 e o 2.º Réu, BB, apresentou contestação a 14/12/2023, tendo ambos declarado, expressamente e sem reservas, que, tendo a posse do locado passado efetivamente para a A., consentem no seu uso e disposição plena pela A., nos termos em que esta entender”

14. Assim, impunha-se que o Tribunal recorrido considerasse que, pelo menos desde 14/12/2023, a Autora havia readquirido a posse do locado, deixando de existir fundamento para qualquer indemnização a partir dessa data.

15. Caso se mantenha a condenação por indemnização (o que se contesta), o valor da mesma nunca poderia abranger o período posterior a 14/12/2023, devendo ser reduzido proporcionalmente.

16. Nestes termos, deve a sentença recorrida ser revogada na parte em que condena a Recorrente no pagamento da indemnização de € 8.140,00, por violação dos artigos 3.º, 609.º, 615.º e 607.º do CPC, e 1045.º do Código Civil.

17. Em consequência, deve ser a Recorrente absolvida do pedido de indemnização (mais concretamente, o pedido de pagamento de “rendas vincendas”) ou, em alternativa, reduzido o montante da mesma até à data de 14/12/2023.

A Autora não apresentou resposta às alegações de recurso da 1.ª Ré.

O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos com efeito devolutivo.

Nesta Relação foi considerado o recurso corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Das questões a decidir

O âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.ºs 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.

Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).

Assim, as principais questões que importa apreciar e decidir são as seguintes:

a) conhecer das nulidades da sentença invocadas pela recorrente (as previstas nas alíneas d) e e) do nº 1 do art. 615º do C.P.C.);

b) saber se é ou não de atribuir uma quantia a título de indemnização por falta de restituição do locado; e, caso afirmativo

c) apurar se o respectivo valor deve ser contabilizado apenas até 14/12/2023.

III- Fundamentação

III- I. Da Fundamentação de facto

Na sentença sob recurso foram considerados provados os seguintes factos:

1. Mostra-se registada a favor da A. a propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a uma habitação, do tipo ..., com garagem privativa, no ... andar, do prédio sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...23 e inscrito na matriz predial da respetiva freguesia com o artigo ...33

2. Em 30 de setembro de 2020, a A. declarou dar de arrendamento aos RR., para habitação, e estes declararam aceitar, a fração identificada em 1., pelo período de um ano, com início no dia 1 de outubro de 2020, contra o pagamento da quantia mensal de 220,00€.

3. O destino do local dado de arrendamento era para a habitação permanente dos RR.

4. Foi acordado entre as partes que a renda deveria ser paga pelos RR. no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, por transferência ou depósito na conta bancária da A.

5. Sucede que os RR. apenas efetuaram o pagamento da quantia de 660,00€, correspondente às três primeiras rendas referentes aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2020, não tendo, até à presente data, efetuado qualquer outro pagamento.

6. Em 25 de março de 2021, a A. comunicou, via postal, aos RR. que caso o pagamento das rendas em atraso naquela data não fossem pagas até ao dia 8 de abril de 2021, que considerava resolvido o contrato de arrendamento por falta de pagamento, solicitando a entrega do locado, livre de pessoas e bens, caso o pagamento não fosse efetuado.

7. Os RR. não deram qualquer resposta àquela missiva, não efetuaram qualquer pagamento, nem entregaram à A. o imóvel.

8. Na data referida em 2., a 1.ª R. entregou à A., como garantia do bom cumprimento das obrigações assumidas, a quantia pecuniária de 500,00€.

9. A presente ação foi proposta a 21/09/2021.

10. A 1.ª R. apresentou contestação a 13/11/2023, onde se pode ler: «Pelo que, desde já declara expressamente e sem reservas que, tendo a posse do locado passado efetivamente para a A., consente no seu uso e disposição plena pela A., nos termos em que esta entender, […]».

11. Em articulado apresentado pela A. a 23/05/2024 pode ler-se: «A autora, no artigo 15.º da sua resposta à matéria de exceção, que deu entrada nestes autos a 12 de março de 2024, afirma que face à posição assumida pelos Réus nas suas doutas contestações e, no caso de não oposição, que iria tomar posse do imóvel locado, o que aconteceu no dia 6 de maio».

Foram, por sua vez, dados como não provados os seguintes factos:

a) À data referida em 2., a 1.ª R. mantinha uma relação de namoro com o 2.º R.

b) Aquando do início de vigência do sobredito acordo, os RR. passaram a coabitar no locado, em circunstâncias análogas às dos cônjuges.

c) Sucede que, em inícios do ano de 2021, existiam problemas de relacionamento entre os RR. que se manifestavam por discussões e desentendimentos, com consequente perda de afetividade mútua.

d) Tais circunstâncias vieram a culminar, em meados de março de 2021, no fim do relacionamento.

e) Uma vez que nenhum deles mantinha vontade em manter, sozinho, habitação nesse imóvel, ambos deixaram de ali habitar, em finais do mês de março de 2021.

f) Até àquele momento, os RR. removeram do imóvel todos os seus pertences.

g) E, antes de deixar o mesmo, a 1.ª R. procedeu, sozinha e por meios próprios, à sua limpeza completa.

h) Logo após deixar o locado, a 1.ª R. contactou telefonicamente um representante da A. e informou sobre a saída dos RR.

i) Tendo-o comunicado à A., igualmente, por mensagem eletrónica escrita (“SMS”).

j) A A. sabe que os RR. não habitam, nem usam, do imóvel referido em 1. desde, pelo menos, março de 2021.

k) Desde aquela data, a 1.ª R. voltou a residir com os seus pais, na Rua ..., ..., na cidade

l) O imóvel referido em 1. encontra-se na disponibilidade da A. desde março de 2021, porque a mesma possui as respetivas chaves.

m) A A. não procedeu à devolução da importância pecuniária referida em 7.

III- II. Do objeto do recurso

a) Nulidades da sentença:

A Recorrente invoca que a sentença recorrida enferma das nulidades previstas nas alíneas d) e e) do nº 1 do art. 615º do C.P.C

Começando pela al. d) deste artigo, a nulidade aqui prevista ocorre “quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.

Alega a recorrente que a Autora peticionou a declaração de resolução do contrato de arrendamento e o pagamento das rendas vencidas e vincendas até entrega do locado e que, ao condenar os Réus no pagamento de uma indemnização (que não se encontrava expressamente pedida, nem invocada na petição inicial), a sentença de primeira instância incorreu em nulidade de excesso de pronúncia, pois conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento.

Vejamos:

A nulidade por excesso de pronúncia constitui a consequência directa do incumprimento do disposto no art.º 608.º n.º 2 do C.P.C., que estabelece que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.

No entanto, são coisas diferentes conhecer de questão que não se devia tomar conhecimento e argumentar ou apresentar razões jurídicas para determinada questão colocada pelas partes em moldes juridicamente distintos, com vista a fundamentar a decisão proferida.

Por outras palavras, diferente das questões a dirimir são os argumentos, as razões jurídicas (alegadas pelas partes em favor dos seus pontos de vista ou utilizadas pelo julgador), que não constituem questões no sentido pretendido pelo art.º 608.º n.º 2 do C.P.C.

Ora, no caso em apreço, a questão colocada ao tribunal de primeira instância estava em saber se, após a cessação do contrato de arrendamento era ou não devida à Autora alguma quantia até à efectiva entrega da fracção que havia sido locada. Este, sim, o efeito jurídico-prático pretendido, como refere a primeira instância no despacho de 20/10/2025.

A Autora pediu, a este título, a condenação dos Réus no pagamento de “rendas vincendas até à data da efectiva entrega do locado”. A decisão recorrida entendeu qualificar juridicamente este pedido não como “rendas vincendas”, mas como uma “indemnização correspondente ao número de meses decorridos desde a produção de efeitos da resolução so contrato (08/04/2021) até ao momento em que a A. reouve o locado (06/05/2024), multiplicado pelo montante equivalente ao da renda mensal (220,00 €).”.

Se foi ou não correcta a argumentação e decisão de direito alcançada é já questão diversa, que não se prende já com a existência de qualquer nulidade da sentença, mas sim com a materialidade do litígio, com o assunto de fundo, que, como tal, terá que ser objecto de apreciação no âmbito da questão seguinte.

Mas a verdade é que o tribunal resolveu a questão efectivamente colocada pela Autora.

Importa salientar, ainda, que a vinculação do tribunal às concretas questões ou problemas suscitados pelas partes é compatível com a sua liberdade de qualificação jurídica (art. 5º, nº 3, do CPC). Por isso, o tribunal pode, sem violação da sua vinculação à problemática invocada pelas partes, qualificar juridicamente de forma diferente essas questões.

Deste modo, tendo o tribunal interpretado o pedido formulado pela Autora e considerado o mesmo embora utilizando outra qualificação jurídica (indemnização e não rendas vincendas), tendo-se pronunciado sobre a questão colocada em obediência a essa sua interpretação, não há excesso de pronúncia.

Como tal, não se verifica a nulidade em apreço.

Passemos, agora, à outra nulidade invocada pela recorrente, prevista na al. e) do mesmo art.º 615.º do C.P.C

Verifica-se esta quando “o juiz condene em quantidade superior ou objecto diverso do pedido”.

A nulidade em causa decorre da previsão do art.º 609.º nº 1 do C.P.C., onde se preceitua que a sentença “não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir”.

No caso, como decorre das conclusões do recurso (cfr. 3.ª, 4.ª e 5.ª), está em causa apurar se se condenou em objecto diverso do pedido.

Como já se disse, a Autora deduziu pedido de condenação dos Réus no pagamento de rendas vincendas até efectiva entrega do locado. A sentença recorrida condenou-os no pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das rendas que seriam devidas desde a produção de efeitos da resolução até à data em que a fracção voltou à posse da Autora.

A obrigação do pagamento da renda (art.º 1038.º al. a) do Cód. Civil) e o direito à indemnização pelo atraso na restituição da coisa (art.º 1045.º do mesmo código) são, efectivamente, coisas distintas, como alega a recorrente.

Não obstante aquele pedido de rendas vincendas e como também já se referiu antes aquando da análise da nulidade prevista na alínea d), o tribunal interpretou e considerou que nesta parte estava em causa apurar o valor devido pelo incumprimento da obrigação de entrega da coisa locada findo o contrato e, em conformidade com essa sua qualificação jurídica, decidiu ser devido o valor equivalente ao da renda mensal correspondente ao período compreendido entre a cessação do contrato e a entrega.

Como referem José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 2º, Almedina, 4ª edição, 2019, pág. 718 em anotação ao art. 609º do CPC), “[a] norma do nº1 compadece-se com o poder de o juiz dar ao pedido uma qualificação jurídica diversa da que lhe haja sido dada pela parte que o deduziu”, fazendo-se tal “convolação” “no âmbito do efeito prático-jurídico pretendido pelo autor” (as partes a negrito constam assim do respectivo texto).

Deste modo, estando em causa o efeito prático-jurídico do atraso na restituição do locado e sendo aquela qualificação jurídica diversa dada pelo tribunal compatível com tal efeito, é de concluir, também, pela não verificação da nulidade em análise.

b) Indemnização por falta de restituição do locado:

Passemos, agora, à segunda questão: saber se é ou não de atribuir à Autora uma quantia a título de indemnização por falta de restituição do locado.

Na petição inicial, a recorrida formulou o seguinte pedido:

“c) Serem os Réus condenados a pagar à Autora as rendas (vincendas até à data da efetiva entrega do locado.”.

Relativamente a esta parte do pedido, a sentença de primeira instância condenou os Réus no pagamento da “quantia de 8.140,00€, a título de indemnização pela não restituição do locado…”, quantia que corresponde ao número de meses decorridos desde a produção de efeitos da resolução do contrato (08/04/2021) até ao momento em que o locado foi entregue à A. (06/05/2024), multiplicado pelo montante equivalente ao da renda mensal (€ 220,00).

Não obstante se fazer referência na petição inicial a “rendas vencidas” poderia o tribunal de primeira instância condenar os Réus no pagamento de uma indemnização correspondente à não entrega do locado?

Vejamos:

Constitui obrigação do locatário, uma vez findo o contrato por qualquer causa, proceder à restituição do locado ao senhorio [art.º 1038.º al. i) do Cód. Civil].

Caso tal não suceda, o locatário é obrigado a pagar-lhe até ao momento da restituição a renda estipulada pelas partes, a título de indemnização (art.º 1045.º n.º 1 do mesmo código).

Naturalmente que não se tratam, aqui, já de rendas, uma vez que o contrato de arrendamento cessou com a resolução operada pela Autora, não sendo por isso devido qualquer quantia a esse título depois dele findo. Concorda-se, assim, com o alegado pela recorrente neste sentido, como não podia deixar de ser.

Porém, já não se poderá concordar que, só pelo facto da Autora ter peticionado “rendas vincendas” e não uma “indemnização”, a mesma não possa ver reconhecido neste processo o direito a uma compensação pelo período em que esteve privada da fracção posteriormente à resolução do contrato.

A entender-se assim, estaríamos perante um formalismo despropositado e desproporcionado, bem como perante uma noção radicalmente restrita do termo “renda” que a própria lei não adopta.

Com efeito, é o próprio art.º 1045.º n.º 1 do Cód. Civil (sob a epígrafe “Indemnização pelo atraso na restituição da coisa”) que se refere a “renda” estipulada pelas partes como o valor indemnizatório a pagar enquanto o locado não é entregue. Do mesmo passo, aí continua a fazer-se referência a “coisa locada” e a “locatário” quando o contrato de arrendamento já cessou, o que significa que o legislador não utiliza estes termos com um sentido estritamente jurídico e fechado.

O termo “renda” aqui usado terá que ser interpretado no sentido de valor correspondente à ocupação do imóvel anteriormente arrendado e consequente privação por parte do proprietário, ficcionando a lei como adequado, proporcional e justo o montante que havia sido acordado pelas partes para a vigência do contrato de arrendamento.

Seguimos, aqui, a posição defendida em vasta jurisprudência e doutrina, com uma visão não tão apegada a conceitos formais e minimalistas.

Assim, concordamos inteiramente com o que, a este respeito, foi escrito no Ac. RG, de 24/11/2022 (Proc.º n.º 629/21.3T8CHV.G1, Rel. Joaquim Boavida, in www.dgsi.pt) que aqui se transcreve:

“A “renda” é a retribuição a que o locatário fica obrigado, em contrapartida do gozo temporário da coisa, que lhe é facultado pelo locador (v. artigos 1022º e 1038º, nº 1, al. a), do CCiv).

Sucede que o Código Civil não utiliza sempre esse vocábulo no sentido rigoroso e estrito a que aludimos, mas também num sentido mais amplo. Apesar de o contrato de arrendamento ter findado, a lei continua a designar por “locatário” o obrigado a pagar a renda ou o aluguer que as partes tenham estipulado. É a própria lei que usa termos jurídicos decorrentes do contrato já findo, como “locatário” (arts. 1045º, nºs 1 e 2), “locado” («desocupação do locado» - art. 1087º) e “renda” (1045º, nº 1). Numa aceção restrita, se o contrato de arrendamento findou, designadamente por resolução, já não é possível falar, com propriedade, em “renda” no apontado sentido, assim como em “coisa locada”, “locador” ou “locatário”, ou em expressões equivalentes, especificamente quanto ao arrendamento – “arrendado”, “senhorio” ou “arrendatário”. As quantias que a lei prevê, como sendo devidas depois de cessado o contrato, designadamente por resolução operada pelo senhorio, e até à entrega do locado, constituem indemnizações, cujo quantitativo está legalmente pré-fixado.

Sucede que basta ler o artigo 1045º, nº 1, do CCiv para chegar à conclusão que o termo “renda” aí utilizado não tem o apontado sentido estrito. Nessa disposição, apesar de se partir do pressuposto de que o contrato se mostra findo, continuam a utilizar-se os termos “renda”, “coisa locada” ou “locatário”. Essa mesma terminologia ou outra equivalente, como é o caso de ”arrendatário”, “senhorio” e “locado”, é utilizada tanto no Código Civil como no NRAU mesmo nas situações em que o contrato de arrendamento já se mostra extinto.

Mais, é a própria lei que no nº 1 do artigo 1045º do CCiv refere que o locatário é obrigado «a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado», apenas ressalvado que tal pagamento é devido «a título de indemnização», o que consubstancia apenas uma preocupação de qualificação da natureza de tal prestação. Aliás, há autores que entendem que a aludida prestação devida pela manutenção do locado não constitui uma verdadeira indemnização. Assim, segundo Maria Olinda Garcia (5) «[n] o n.º 1 daquele artigo não se estabelece, em rigor, uma sanção para a hipótese de incumprimento, mas sim uma específica medida de compensação pecuniária, que afasta a necessidade de recurso às regras do enriquecimento sem causa. Por confronto com a hipótese prevista no n.º 2, trata-se aqui de uma situação em que o arrendatário não está em mora, mas por alguma outra razão, como, por exemplo, acordo dos ex-contratantes na dilação da entrega ou dilação legal ou judicial, o arrendatário permanece transitoriamente no gozo desse bem, sendo assim justo que a este aproveitamento do imóvel corresponda o pagamento de uma específica remuneração, impropriamente designada por "indemnização”».

Sendo dever do intérprete, aquando da fixação do sentido e alcance da lei, presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9º, nº 3, do CCiv.), então é legítimo concluir que as “rendas” são todas aquelas prestações que o Código Civil, no âmbito do arrendamento urbano, considera como rendas ou equipara a tal.

Por isso, é legítimo utilizar o termo “rendas” em sentido amplo, para significar também a sucedânea quantia devida a título de compensação pelo atraso na restituição da coisa (art. 1045º, nº 1, do CCiv), cuja desocupação é exigível, em regra, após o decurso de um mês a contar da resolução (art. 1087º do CCiv.). Aliás, nesse mês subsequente à resolução do contrato, estando operada esta, continua a ser devida a “renda” – obrigação de pagamento que não é habitualmente posta em causa – também aqui na sua aceção ampla.

O que releva não é propriamente a utilização do vocábulo renda, a que a própria lei recorre, mas sim a realidade que se queria designar.”.

Este entendimento foi, também, sufragado, entre outros pelo Ac. RL, de 23/01/2024, Proc.º n.º 551/21.3T8MFR.L1-7, Rel. José Capacete (in www.dgsi.pt, onde é tratada questão similar) e, onde se acrescentou que, apesar de resolvido o contrato:

“Isto não significa (…) que não se considere o pedido formulado pela autora, de condenação dos réus no pagamento das «rendas vincendas».

Ele deve, efetivamente, ser considerado, ainda que com diferente enquadramento jurídico.”.

Relativamente à posição doutrinária citada no referido acórdão da autoria da Exmª Srª. Conselheira do STJ Maria Olinda Garcia, com a qual também concordamos, a mesma está expressa na obra “Arrendamentos para comércio e fins equiparados”, 2ª edição, 2006, Coimbra Editora, pág. 59.

Em suma, quer seja denominada de “renda”, como na petição inicial, quer seja referido o termo “indemnização”, a verdade é que não merece discussão que estaremos sempre a referir-nos em ambos os casos à mesma realidade e ao mesmo efeito jurídico: a compensação ou remuneração prevista no art.º 1045.º do Cód. Civil pelo incumprimento da obrigação de restituição do locado, cujo valor fixo, como prevê expressamente aquele dispositivo legal, corresponde à renda estipulada pelas partes até à efectiva entrega.

Nesta conformidade é devida a indemnização arbitrada, cabendo o apuramento do respectivo montante na apreciação da última questão.

c) Valor Indemnizatório:

Resta, por fim, apurar o valor da indemnização/compensação pela falta de restituição do locado.

Nas suas alegações de recurso, a recorrente defende que este valor deve ser contabilizado apenas até 14/12/2023 e não até 06/05/2024, como foi decidido em primeira instância.

Para tanto, invoca que o 2.º Réu (último a contestar) declarou nessa peça processual (ao aderir termos da contestação da recorrente) que a posse do locado havia passado para a A., pelo que consentir no uso e disposição do locado pela Autora, o que na sua óptica determinaria a alteração do ponto 10.º da matéria de facto provada, de acordo com o disposto no art.º 640.º do C.P.C

No referido ponto 10.º da matéria dada como provada na sentença consta o seguinte: “A 1.ª R. apresentou contestação a 13/11/2023, onde se pode ler: «Pelo que, desde já declara expressamente e sem reservas que, tendo a posse do locado passado efetivamente para a A., consente no seu uso e disposição plena pela A., nos termos em que esta entender, […]».”.

Porém, ficou também provado (ponto 11.º) que “Em articulado apresentado pela A. a 23/05/2024 pode ler-se: «A autora, no artigo 15.º da sua resposta à matéria de exceção, que deu entrada nestes autos a 12 de março de 2024, afirma que face à posição assumida pelos Réus nas suas doutas contestações e, no caso de não oposição, que iria tomar posse do imóvel locado, o que aconteceu no dia 6 de maio».”.

Ora, ao contrário do que defende a recorrente, a mera declaração efectuada pelos Réus nas suas contestações não pode, por si só, significar a restituição da coisa locada.

Com efeito, para que se mostre cumprida a obrigação prevista na al. i) do art.º 1038.º do Cód. Civil não basta a mera declaração de que o locado está livre. É necessário um acto positivo por parte do locatário, nomeadamente a entrega das chaves da habitação, o que os Réus não alegaram ter feito no momento em que apresentaram as suas contestações, nem noutro momento qualquer.

Por sua vez, a alegação dos Réus de que “a posse do locado passou efectivamente para a Autora” também não se confunde com a prova desse facto. E a verdade é que não resultou provado que a fracção se encontre na disponibilidade da Autora desde Março de 2021, nem desde outro momento anterior àquele que foi confessado pela Autora: 6 de Maio de 2024.

Assim, uma vez que os Réus não alegaram, nem provaram a restituição da fracção em momento anterior a este e considerando que a mera alegação dos Réus não prova, naturalmente, coisa nenhuma, improcedem as respectivas conclusões do recurso apresentado pela recorrente, também nesta parte.

O presente recurso improcede, assim, na totalidade, sendo por conseguinte de confirmar integralmente a sentença recorrida.

As custas do presente recurso ficam integralmente a cargo da 1.ª Ré/recorrente (art.º 527.º n.º 1 do CPC).

IV- Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães em negar provimento ao recurso e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida

Custas do recurso pela recorrente.

Notifique.

04/12/2025

Relator: João Paulo Pereira

1.º Adjunto: Luís Miguel Martins

2.ª Adjunta: Conceição Sampaio

(assinado eletronicamente)