113111/22.6YIPRT.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário (da responsabilidade do relator - art. 663º n.º7 do CPC):

- citado um requerido editalmente, e mantendo-se este em situação de revelia absoluta, não se podem considerar confessados os factos alegados, efeito que abrange outros requeridos que não deduziram oposição.

- tal regime também vale no âmbito da acção declarativa especial decorrente do DL 268/98, de 01.09.

Proc. 113111/22.6YIPRT.E1

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. Home Match – Real Estate, Lda, intentou procedimento de injunção contra AA, BB, CC e DD, pedindo a condenação daqueles a pagarem-lhe 7.380 euros.

Alegou para tanto, no essencial, que:

- os requeridos celebraram com a requerente um contrato de mediação com vista à venda de imóvel por 120.000 euros.

- a requerente conseguiu um interessado para a compra por 120.000 euros.

- os requeridos aceitaram vender o imóvel mas posteriormente recusaram-se a celebrar a compra e venda, nem tratando da documentação necessária.

Os requeridos AA, BB e CC, notificados, não deduziram oposição.

Por ser desconhecido o paradeiro do requerido DD, foi o procedimento remetido à distribuição e efectuada a citação edital deste. Não tendo comparecido, foi o MP citado, não tendo apresentado contestação.

Iniciada a audiência de julgamento, foi pedida, pela requerente, a redução do pedido, uma vez que a R. CC pagou 1.845 euros. Foi, nessa sequência, proferido o seguinte despacho «Por ser livremente admissível, defere-se a redução do pedido nos termos requeridos, ao abrigo do disposto no art.º 265º, n.º 2 do CPC.».

Foi depois proferida sentença que absolveu os requeridos do pedido.

Desta decisão vem interposto o presente recurso pela requerente, formulando as seguintes conclusões:

a) Veio a A peticionar o pagamento do valor de €7.380, por serviços prestados no âmbito da mediação imobiliária

b) O contrato de mediação imobiliária não tinha de estar assinado por todos os herdeiros, pelo que é válido e eficaz.

c) Os RR CC, AA e BB não tendo contestado a ação ficaram em revelia absoluta.

d) Pelo que confessaram os factos tacitamente;

e) È a própria Ré CC que assume estar em divida para com a A, pagando parte da divida.

f) Tendo a A reduzido o pedido em sede de audiência de julgamento.

Apenas o MP, em representação do requerido ausente, apresentou resposta, sustentando a manutenção da sentença recorrida.

Não foi admitida a junção de dois documentos que a recorrente apresentou com o seu recurso.

O referido DD não constituiu mandatário nem interveio no processo.

II. O objecto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 635º n.º4 e 639º n.º1 do CPC), «só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa».

Assim, importa avaliar:

- o relevo do agora invocado enquadramento sucessório da situação contratual discutida.

- o relevo da falta de oposição dos requeridos AA, BB e CC quanto ao peticionado.

- e ainda, quanto à última requerida, o relevo do (alegado) pagamento que efectuou extrajudicialmente.

III. Foram considerados provados os seguintes factos [1]:

1. A requerente é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à atividade da mediação imobiliária;

2. No âmbito da sua atividade, no dia 05 de maio de 2022, a requerente, enquanto “Mediadora” e o requerido AA, enquanto “Segundo Contratante”, assinaram um documento designado por “Contrato de Mediação Imobiliária n.º 26/2022”, com, entre outras, as seguintes cláusulas:

a. Cláusula 1.ª (identificação do imóvel): “O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fração autónoma / prédio urbano / estabelecimento comercial, destinado(a) a habitação, sendo constituído por 3 divisões assoalhadas, com área total de 7696 m2, sito na Rua ... n.º 35 – 3.º D, em ... (freguesia), Rio de Mouro (concelho) ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob a ficha n.º 2494 (…)”

b. Cláusula 2.ª (identificação do negócio): “A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 120.000,00 Euros (cento e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis” (…);

c. Cláusula 4.ª (Regime de Contratação): “1 – O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade. 2 – O regime de exclusividade previsto no presente contrato, implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária, durante o respetivo período de vigência.”

d. Cláusula 5.ª (Honorários): “1 – Os Honorários só são devidos se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. 2 – O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de honorários (…) A quantia de 05% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23% (…)”;

e. Cláusula 9.ª (Dever de Colaboração): “1 – O Segundo contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de 10 dias, a contar da data de assinatura do presente contrato. (…)”.

3. A requerente angariou um interessado na compra do imóvel pelo valor de 120.000,00€;

4. Os requeridos aceitaram vender o referido imóvel por tal valor;.

E foram tidos por não provados os seguintes factos:

a. BB, CC e DD, assinaram o contrato referido em 2);

b. Os requeridos recusaram-se a celebrar o negócio de compra e venda, não tendo tratado do envio da documentação necessária para a realização da mesma;

IV.1. Face aos termos do acordo celebrado, tal como consta dos factos provados, a recorrente obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de determinado imóvel, em regime de exclusividade, ficando a contraparte obrigada ao pagamento de prestação pecuniária (v. facto 1).

A qualificação deste acordo como contrato de mediação imobiliária não suscitou controvérsia e mostra-se, com efeito, ajustada, já que, partindo dos art. 2º e 16º da Lei 15/2013, de 08.02, corresponde, em termos singelos, às notas marcantes de tal contrato, o qual supõe que uma das partes (o mediador) procure em nome dos seus clientes destinatários/interessados para a realização de negócios com certas finalidades [2].

2. A questão controvertida coloca-se apenas no plano do direito da recorrente ao pagamento que reclama (a remuneração).

O mediador, em princípio ou como regra, apenas tem o direito a ser remunerado com «a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação» (art. 19º n.º1 da Lei 15/2013), o que não ocorreu no caso. Porém, existindo cláusula de exclusividade, como ocorre na situação vertente, o mediador terá ainda direito à remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação não se concretize por causa imputável ao cliente (art. 19º n.º2 da mesma Lei 15/2013). Seria este o fundamento jurídico da pretensão da recorrente. Pretensão que foi recusada pela sentença recorrida por considerar não estarem «preenchidos os pressupostos do artigo 19.º, n.º 2 da RJAMI», quer por não se provar qualquer facto que permita aferir que o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente, ónus que incumbia à requerente; quer por a factualidade dada como provada não permitir aferir que ocorreu uma frustração de um negócio já delineado entre os requeridos e o comprador interessado angariado pela requerente.

No recurso interposto a recorrente não discute essa solução (quer quanto à falta de demonstração da existência de negócio já acertado, quer quanto à falta de demonstração da frustração do negócio por facto imputável ao cliente), centrando a impugnação em duas circunstâncias diferenciadas [3]. Assim:

3. Em primeiro lugar, afirma que:

- pese embora conste como não provado que “BB, CC e DD, assinaram o contrato”, o tribunal interpretou erradamente a situação, pois o imóvel vendido pertence a uma herança.

- como EE é o cabeça de casal da herança, a sua assinatura vincula a herança no contrato de mediação imobiliária, pelo que o facto dos restantes herdeiros não terem assinado o contrato não é causa para recusa de pagamento.

A alegação é, em primeiro lugar, irrelevante para a avaliação do acerto da decisão recorrida, pois esta, para recusar a pretensão da recorrente, não se baseou no facto de algum ou alguns dos requeridos não intervirem no contrato mas apenas na falta de demonstração dos pressupostos do art. 19º n.º2 da Lei 15/2013, questão esta que permanece intocada quer aqueles requeridos sejam, ou não, vinculados pelo contrato esgrimido pela recorrente (contrato cuja vinculatividade a sentença recorrida também não discute).

A alegação é, em segundo lugar, inaproveitável pois a afirmação de que o imóvel pertence a uma herança (de que EE é herdeiro) não tem qualquer suporte nos factos provados. Com efeito, tal situação não foi oportunamente alegada pela recorrente, não integrando por isso o objecto do processo. Ela não deriva, sequer, de qualquer documento junto ao processo, notando-se que a apresentação, juntamente com o contrato de mediação, de fichas intituladas «proprietário (comproprietário) (herdeiro)», onde consta a identificação de requeridos, nada revela, só por si, quanto ao ponto em causa, nem, de qualquer modo, poderia substituir a alegação dos factos relevantes (e o documento matricial que a recorrente pretendeu juntar em recurso, único especificamente dirigido ao prédio, também não servia para revelar direitos: v. art. 8º n.º4, a contrario, do CIMI). Ora, o mérito da pretensão apenas pode ser avaliado em função dos factos oportunamente alegados e que são depois demonstrados (donde não se ver como pode o tribunal recorrido ter interpretado mal a situação, como a recorrente alega, já que a situação que a recorrente agora invoca não constava do processo). Assim, não constando aquela realidade dos factos provados, não tem valor operativo nesta sede.

Acresce que a recorrente nem revela que pretende integrar tais factos no processo, actuando como se a mera alegação daquela situação fosse bastante para logo alterar todo o enquadramento factual e jurídico da situação. E mesmo que pretendesse integrar tais factos no processo, tal não seria admissível nesta sede e momento, pois estariam em causa factos novos, não oportunamente alegados pela recorrente (e factos que alterariam os contornos da causa de pedir) pelo que a consideração desses factos está excluída, quer, em geral, por força da preclusão da alegação, quer, em particular, atento o sistema de reponderação em sede de recurso que vigora entre nós, o tribunal de recurso apenas reaprecia a decisão impugnada de acordo com os elementos que tal decisão levou, ou podia levar, em consideração, não realizando um novo julgamento da causa [4] - sendo que nem está em causa a alegação de facto superveniente [5]).

O exposto também vale, e reforçadamente, para a afirmação de que a assinatura de EE vincularia a herança e assim que a falta de intervenção dos restantes herdeiros não seria fundamento de recusa de pagamento. Para além de que tal enquadramento até se mostra contrário à alegação que a recorrente efectivamente realizou no requerimento de injunção (no qual não só não afirmou que a responsabilidade dos requeridos derivaria da sua qualidade de herdeiros, como até afirmou que todos eles celebraram o contrato e o celebraram como proprietários do prédio a vender e não na qualidade de herdeiros) e é contrariado pelos termos do contrato celebrado, onde EE intervém sem invocar a qualidade sucessória agora referida, e no qual se afirma ser ele, pessoalmente, proprietário do imóvel em causa (como consta efectivamente dos factos provados).

4. Em segundo lugar, a recorrente afirma que:

- não foi tida em conta a revelia operante no que concerne a CC, AA e BB, revelia aquela cujo efeito se traduz na confissão tácita decorrente do art. 357º do CPC, «Pelo que a referida revelia deverá ser tida em conta e serem os RR condenados no pedido» - tanto mais que CC pagou parte do valor reclamado.

Uma vez que não foi possível notificar pessoalmente um dos requeridos na fase de injunção, o procedimento passou a seguir os termos da acção declarativa especial prevista no art. 17º do anexo ao DL 269/98, de 01.09. Tal norma remete para outras normas regulativas da acção especial prevista nos art. 1º e ss. daquele anexo (a comummente designada AECOP), remetendo aquele art. 17º especificamente para os art. 3º e 4º do regime da AECOP. Porém, nem aquele art. 17º nem o regime geral da AECOP prevêem a situação do requerido citado editalmente que não intervém no processo, nem a situação em que existe pluralidade de partes sendo apenas uma delas citada editalmente. Terão que valer, nesta parte, as regras gerais e comuns do CPC e, subsidiariamente, o regime do processo comum (art. 549º n.º1 do CPC) [6].

Ora, das regras do processo comum decorre que, na verdade, a falta de oposição leva a que se considerem confessados os factos articulados (art. 567º n.º1 do CPC). Porém, também se prevê que este efeito não se verifica quando algum dos réus for citado editalmente e permaneça numa situação de revelia absoluta (pelo menos durante o prazo de oposição ou contestação), revelia absoluta esta que decorre do facto de tal réu não ter constituído mandatário nem ter tido intervenção no processo (art. 568º al. b) e 566º do CPC). Verifica-se então situação em que a revelia é inoperante (não se produzindo aquela confissão dos factos), valendo este efeito para todos os demandados (ainda que apenas um seja citado editalmente, sem intervenção no processo), independentemente do título dessa intervenção conjunta (não importando nomeadamente, que se trate de litisconsórcio necessário ou voluntário). Ora, tendo o requerido DD sido citado editalmente e encontrando-se em revelia absoluta, isso implica, à luz do citado art. 568º al. b) do CPC, que a falta de oposição dos demais requeridos não tenha o efeito confessório [7] que a lei estabelece como regra (nem qualquer outro, que a lei não prevê).

Quanto à invocada circunstância de CC ter alegadamente pago parte do valor reclamado, começa por notar-se que está em causa mera afirmação da recorrente, não demonstrada por qualquer meio. Donde não poder retirar-se de tal (mera) afirmação qualquer efeito relevante nesta sede. Acresce que se trata de circunstância em si inconsequente. Pois, de um lado, tal pagamento apenas se poderia repercutir na situação daquela CC, sendo indiferente quanto aos demais requeridos (que nada pagaram e que aquela CC não vincula). De outro lado, e mesmo quanto àquela CC guerreiro, ignora-se a que título teria ocorrido tal pagamento (a admitir-se que existira), sendo a sua mera afirmação (ainda que acompanhada da redução do pedido) insuficiente para, dele e só por si, se retirar alguma forma de confissão do pedido (ou até de alguma forma de assunção de responsabilidade pessoal). Aliás, a atitude da recorrente também apresenta alguma ambiguidade, pois, alegando o pagamento parcial e reduzindo o pedido, continua a exigir o pagamento da quantia restante àquela CC (pois esta continua demandada).

Donde não ter esta alegação relevo próprio na aferição do mérito da causa.

5. Como se referiu, a recorrente não impugnou directamente a avaliação da sentença recorrida quanto à falta de verificação dos «pressupostos do artigo 19.º, n.º 2 da RJAMI». Esta avaliação só é indirectamente impugnada, através da questão suscitada pela recorrente quanto à existência da revelia operante (pois essa revelia permitia dar como provados factos tidos por não provados na sentença recorrida, e factos estes que poderiam justificar a alteração daquela avaliação).

Significa isto que, não discutindo a recorrente o fundamento que a sentença recorrida usou para excluir a responsabilidade dos requeridos (valendo este em especial para o requerido que celebrou o contrato), conformou-se com ele, ficando a sua ponderação excluída nesta sede. Pois, como refere o STJ, as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na decisão recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, não podem ser conhecidas pelo Tribunal de recurso [8]. Tal é efeito da faculdade de restrição do âmbito do recurso que cabe ao recorrente (v. art. 608º n.º2, parte final, ex vi do art. 663º n.º2, e 639.º n.º 1 e, em particular, art. 635º n.º4 do CPC).

Pelo que esta questão ficou prejudicada, por excluída do âmbito de avaliação deste tribunal (do objecto do recurso). Sem embargo de se notar que a avaliação da sentença recorrida, face aos factos provados, se mostra cabal e correcta (e decerto por isso não a discute directamente a recorrente).

7. Decaindo, responde a recorrente pelas custas do recurso (art. 527º n.º1 e 2 do CPC).

V. Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.

Custas pela recorrente.

Notifique-se.

Datado e assinado electronicamente.

Redigido sem apelo ao Acordo Ortográfico (ressalvando-se os elementos reproduzidos a partir de peças processuais, nos quais se manteve a redacção original).

1. Em reprodução literal.↩︎

2. São estes os elementos básicos adiantados por Mafalda Miranda Barbosa, em Entre a aleatoriedade e a condicionalidade: reflexões a propósito do direito à remuneração do mediador imobiliário, pág. 1251 (in 3w.revistadedireitocomercial.com).↩︎

3. Mais claramente expostas nas alegações que nas conclusões (não sendo estas exacta tradução sintética da alegação) mas em termos que não afectam a apreensão e definição do objecto do recurso.↩︎

4. O recurso visa «a reapreciação da decisão proferida dentro dos mesmos condicionalismos em que se encontrava o tribunal recorrido no momento do seu proferimento» (T. de Sousa).↩︎

5. Cuja atendibilidade em sede de recurso também se tende, embora sem unanimidade de posições, a negar.↩︎

6. Solução que foi já, aliás, adoptada no processo.↩︎

7. Atenta a expressão legal, independentemente da exacta qualificação da situação.↩︎

8. Ac. de 12.01.2021, proc. 1307/14.5T8PDL.L1.S1; no mesmo sentido, Ac. do STJ de 16.12.2021, proc. 2142/13.3BELSB.L1.S1 (ambos em 3w.dgsi.pt).↩︎